Ипотечно кредитиране в чуждестранна валута

Днес можете да получите дългосрочен жилищен заем в различни валути. Валутните ипотеки обаче са трудни неща. От една страна, лихвите по такива заеми във всички руски финансови институции са по-ниски, отколкото при отпускане на заеми в рубли. От друга страна, при продължителен период на използване на ипотечните фондове, ситуацията на финансовия пазар може значително да се промени. Тоест такъв заем е свързан с висок риск.

Какъв е смисълът

Всъщност разбирането какво е валутна ипотека изобщо не е трудно. Всъщност, целеви заем (в този случай говорим главно за покупка на недвижим имот), който се издава в чуждестранни парични единици, а не в руски рубли. Всъщност регистрацията на ипотека в чуждестранна валута не се различава от процедурата за получаване на конвенционален дългосрочен жилищен заем. Също така е необходимо да го погасите в съответствие с разработения график за редовни плащания и е разрешено да депозирате руски рубли. Валутният курс се актуализира в деня на плащането на кредита.

При какви условия е

През 2016 г. банките са издали само 34 ипотечни кредита в чуждестранна валута. А през първата половина на 2017 г. местните финансови институции предоставиха само 4 такива заема (в еквивалент в рубли в размер на около 246 милиона рубли). Тази тенденция показва, че ипотеките в чуждестранна валута най-вероятно ще „умрат“ в близко бъдеще. Това развитие на събитията се потвърждава от факта, че лидерите на вътрешния финансов пазар - Сбербанк, Газпромбанк, VTB 24, Rosselkhozbank и други - нямат програми за ипотечно кредитиране в чуждестранни валути.

Лихвен процент

Дори банки с чужд капитал, работещи в Русия, като Райфайзенбанк, УниКредит Банк, Росбанк и други, не предлагат заеми за закупуване на жилище във валута. Максимумът, на който клиентите им могат да разчитат, е рефинансирането на ипотека в чуждестранна валута в рубла. В началото на четвъртото тримесечие на 2017 г. една от малкото сравнително големи финансови институции, които предоставят ипотеки в долари, е Moskommertsbank. Размерът на кредита е ограничен: минимум - $10 хил., максимум - $300 хил. Лихвените проценти са представени в таблицата по-долу.

Предоставихме тези данни, за да имате представа какъв лихвен процент е типичен днес за сегмента на валутните ипотеки на вътрешния финансов пазар. Ако намерите такава програма в друга банка, поне можете да сравните.

Банкови изисквания към кредитополучателя

Кандидатът за валутна ипотека трябва да отговаря на стандартните изисквания на банката:

• Положителна кредитна история, без активни просрочия.
• Възраст - не по-млада от 18 и не по-стара от 65 години към момента на пълно погасяване на кредита.
• Имате стабилен доход, който ви позволява да обслужвате правилно заема.
• Наличието на официално място на работа. Общ трудов стаж - от 1 година. Продължителността на трудовата дейност на последното място на работа е не по-малко от шест месеца.

И, разбира се, ипотечните кредитополучатели в чуждестранна валута трябва да са граждани на Руската федерация.

Гаранционни рискове

Статутът на гарант за ипотека в чуждестранна валута не се различава от своя аналог за дългосрочни жилищни заеми в рубли:

• В случай, че кредитополучателят и съкредитополучателите не изпълнят задълженията си, отговорността за плащане на дълга се прехвърля върху поръчителя.
• Поръчителят трябва да е готов да документира реалното си финансово състояние.
• Статутът на гарант води до необходимостта от преразглеждане на финансовите им планове, дори в дългосрочен план. Докато ипотечният кредит, за който поръчителят действа като поръчител, не бъде изплатен напълно (а това може да се случи след 30 години), ще му бъде изключително трудно да получи заем на свое име.

Психологическата тежест се задълбочава от факта, че отговорността трябва да се носи за трето лице, а не за себе си.

Ипотекиран имот

Тук всичко е просто.

Закупеният недвижим имот се предоставя като обезпечение на банката.

Така финансовата институция получава гаранция, че жилищната ипотека в чуждестранна валута ще бъде изплатена. Що се отнася до залога на съществуващи недвижими имоти, такива предложения се намират изключително в рубли дългосрочни жилищни заеми.

Как се издава

За да получите средства в чуждестранна валута с цел придобиване на недвижим имот, е необходимо да сключите договор за заем с банката. Тази процедура включва следната последователност от действия:

1. Събиране на всички необходими документи.
2. Сключване между кредитополучателя и продавача на предварителен договор за покупко-продажба.
3. Кандидатстване в банка за ипотечен кредит.
4. Ако финансовата институция вземе положително решение, основният договор се сключва с продавача.
5. Регистрация на транзакцията в MFC или Rosreestr.
6. Извършване на независима оценка на стойността на имота и представяне на генерирания отчет в банката.
7. Едновременно със сключването на договора се извършва застраховка на придобитото жилище.
8. След плащане на продавача на средствата, собствеността на апартамента се формализира.
9. Залог пред банката на имот.

Пакет от необходими документи

За да получите ипотека в чуждестранна валута, ще трябва да представите в банката следните документи:

• граждански паспорт на Руската федерация;
• военна книжка - ако кандидатът е мъж и е в военна възраст;
• втори документ за самоличност (със снимка);
• брачен акт, брачен договор (ако има такъв);
• копия от трудовия договор и трудовата книжка с подпис на главния счетоводител на организацията-работодател и удостоверителен печат;
• документ, потвърждаващ нивото на дохода, деклариран от кандидата за ипотека в чуждестранна валута. Това изискване не важи за клиенти на банката за заплати;
• ако гражданин има допълнителни доходи, те също трябва да бъдат документирани.

Често финансовите институции изискват и писменото съгласие на съпруга на потенциалния кредитополучател.

Преструктуриране на ипотечен кредит в чуждестранна валута

В една нестабилна икономика следните фактори говорят срещу ипотеките в чуждестранна валута:

• ако рублата се обезцени при закупуване на необходимото количество чуждестранни парични единици, разходите ще се увеличат;
• ако дял от дохода, надвишаващ половината от общия им обем, се изразходва за погасяване на заема, могат да възникнат трудности при затваряне на ипотечен кредит;
• за ненавременни редовни плащания договорът предвижда начисляване на неустойки. Така общият размер на дълга се увеличава;
• в семейството възникват стресови ситуации, които оказват негативно влияние върху здравето и психологическото състояние на кредитополучателите;
• хората могат да останат без покрив над главите си, ако единственото жилище бъде иззето и продадено на търг.

В случай на влошаване на платежоспособността на ипотечен кредитополучател в съвременните местни реалности, преструктурирането на ипотечен кредит е един от най-добрите начини за предотвратяване на горните проблеми. От гледна точка на действащото законодателство тази процедура предвижда промяна на условията в договора за заем, в резултат на което кредитополучателят, който е изправен пред финансови затруднения, ще получи по-изгодни условия за погасяване на дълга. По-специално, днес банките предлагат следните методи за разрешаване на проблемни ипотечни въпроси:

• предоставяне на забавяне на плащането на тялото на заема;
• разработване на индивидуален график за погасяване на главница и лихва;
• удължаване на срока на договора за заем;
• премахване на неустойките за забавяне на редовните плащания.

Предимствата на подобно решение на финансовия проблем са очевидни - благодарение на новите, по-лоялни условия на договора за заем, можете да спестите жилището, закупено за сметка на заемните средства, и да не разваляте кредитната си история.

Друг ефективен начин за постигане на същите резултати е рефинансирането на ипотеки в чуждестранна валута в рубли. Тази програма предоставя възможност за значително намаляване на размера на кредитните плащания по вече обслужен заем. За да направи това, кредитополучателят трябва да кандидатства за услуга по рефинансиране, преди всичко в банката, която му е издала ипотека в чуждестранна валута. Възможно е договорът за заем да съдържа клауза, позволяваща преотдаване на заем на друга финансова институция. След това, в допълнение към заявлението, избраната банка трябва да предостави информация за размера на оставащия дълг, обекта на обезпечение и нивото на платежоспособност.

Държавна помощ за притежателите на валутни ипотечни кредити

През август 2017 г. правителството на Руската федерация възобнови програмата за подпомагане на ипотечни кредитополучатели в затруднено финансово положение (доходите намаляха, а редовните плащания по жилищните заеми в чуждестранна валута се увеличиха). Новата му версия предвижда отписване на 30% от оставащия дълг по кредита.

В абсолютно изражение държавната помощ не надвишава 1,5 милиона рубли.

Освен това начислената от банката неустойка също подлежи на отписване, но вече платената не се връща. Това решение на правителството се изпълнява чрез отпускане на 2 милиарда рубли от държавния бюджет. Според експерти тази сума трябва да е достатъчна за преструктуриране на около 1300 проблемни ипотечни кредита.

Кредитополучателите могат да разчитат на държавна помощ:

• които са на издръжка на поне едно непълнолетно дете, както и попечители и настойници на деца, които не са навършили пълнолетие;
• ветерани от бойните действия;
• с увреждане или отглеждане на деца с увреждания;
• които са на издръжка на редовни студенти, които не са навършили 24 години.

Плюсове и минуси на валутните ипотеки

Дългосрочните жилищни кредити от този вид имат своите предимства и недостатъци.

• Ако обменният курс на рублата се увеличи, сумата на плащането в равностойността на рублата намалява.
• Лихвеният процент по ипотека в чуждестранна валута е по-малък от този по ипотека в рубли.
• Дългосрочен договор за заем - до 30 години.

• Ако финансовото състояние в страната се влоши, може да възникне ситуация, когато просто няма с какво да се плати заема. Тогава не е изключена възможността да загубите не само пари, но и апартамент.
• Хората, които са издали ипотека в чуждестранна валута, се чувстват несигурни за бъдещето, защото е невъзможно да се предвиди размера на плащането през следващия месец.
• По-строги условия за издаване на ипотечен кредит.

На пръв поглед минусите са по-съществени, така че не трябва да взимате дългосрочен жилищен кредит в чуждестранна валута. Това обаче не е съвсем вярно. Гражданите, които получават заплати в чуждестранна валута, ще извлекат много предимства от подобна сделка.

Валутна ипотека: Видео