Кто и почему может признать решение собрания (протокол) недействительным? Как этого избежать?
Признать решение собрания недействительным может только суд. Обратиться с таким иском в суд может собственник, не принимавший участие в собрании, либо голосовавший против принятия решения, а также органы государственного жилищного контроля (ГЖИ), прокуратура в случае выявленных нарушений.
Избежать этого можно, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения общего собрания, установленные ст. 44-48 ЖК РФ, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола, установленные Минстроем РФ.
Во избежание ошибок лучше обращаться к специалистам за консультациями и помощью.
Где собираться?
Место собрания выбирает инициатор, обязательных требований нет. Желательно арендовать зал в школе, либо в ДК, попросить органы местной власти помочь с помещением. Но если таких возможностей нет, то можно собраться в любом удобном месте - это может быть и площадка перед домом в хорошую погоду, или холл в подъезде, если он вместительный, или помещение управляющей организации, если таковое имеется.
Сколько собственников должно участвовать в собрании (очном или заочном), чтобы собрался кворум?
Для того чтобы собрание в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) состоялось необходимо, чтобы в нем приняли участие (проголосовали) собственники, обладающие более чем 50% голосов (считаются пропорционально их доле в праве на общедолевое имущество) от общего числа голосов всех собственников в доме.
Доля в праве на общедолевое имущество в свою очередь пропорциональна площади помещения, принадлежащего собственнику. То есть голос собственника "привязан" к площади его помещения (квартиры, офиса). В совокупности у всех собственников в доме 100% голосов. И если в собрании приняли участие собственники, совокупность площадей которых составляет более 50% от общей (то есть которая в собственности физических и юридических лиц), то собрание имеет кворум.
Подлинность подписей не проверяется, так как это компетенция правоохранительных органов.
Поэтому при проведении очного собрания организовывается регистрация участников собрания - собственников. При регистрации участник должен предоставить документы, подтверждающие право собственности на помещение, и удостоверяющие личность. Это дает возможность определить наличие явки (кворума), а также проверить, является ли присутствующий собственником или нет.
Такую же процедуру можно организовать и при приеме бюллетеней при заочном голосовании, но закон не обязывает - иной раз это не представляется возможным.
Говорят, что должен быть какой-то протокол собрания. Зачем он нужен, кто его ведет, и что там должно отражаться?
Как Гражданским так и Жилищным кодексами установлено, что по итогам собрания, проведенного в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) составляется протокол в письменном виде. Это обязательно! Требования к оформлению протокола собрания установлены Приказом Минстроя.
Для оформления протокола выбирается секретарь собрания. В протоколе фиксируются сведения о принявших участие в голосовании, наличие/отсутствие кворума собрания, итоги подсчета голосов, все решения принятые или не принятые общим собранием по вопросам повестки дня.
К примеру:
Таким образом, было принято к подсчету 435 бланка решений собственников, которым принадлежит в совокупности 23 781,03 кв. м. помещений, что составляет 55,72 % голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ кворум имеется, что является основанием для признания общего собрания правомочным принимать решения по вопросам повестки дня
(В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения по вопросам повестки дня данного собрания принимаются большинством голосов (более 50%) от общего числа голосов собственников помещений, принявших участие в данном собрании )
По вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:_________________: управление управляющей организацией.
СЛУШАЛИ: ФИО.
ПРЕДЛОЖЕНО: Выбрать способ управления многоквартирным домом по адресу:__________________: управление управляющей организацией.
РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ) по вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:________________________: управление управляющей организацией:
РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО.
А если в доме никто ни с кем особо не общается, половина квартир сдаются арендаторам и вообще народ неактивный, то как их всех собрать?
Кто должен участвовать в собрании, помимо собственников?
Остальные лица (наниматели, представители властей, управляющих организаций и пр. приглашенные лица) могут присутствовать, отвечать на вопросы, но без права голосовать.
Что касается муниципальных квартир, которые занимаются жильцами по соцнайму, то их собственником является государство. Поэтому на собраниях собственников, например, в Москве оно будет присутствовать в лице Департамента городского имущества (ДГИ) через своего уполномоченного представителя - ГКУ ИС (Государственное казенное учреждение "Инженерная служба") того или иного района столицы.
Кто может/должен быть инициатором собрания? И с чего ему начинать действовать?
По закону общее собрание может организовать любой собственник помещения в доме (обращаю внимание, что это должен быть именно собственник, а не наниматель жилья или проживающий в доме гражданин, не имеющий в нем собственности).
В первую очередь инициатору собрания необходимо определить круг вопросов повестки дня, с которыми он хочет выйти на обсуждение общего собрания. После - определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора голосов при заочном голосовании, местом, где можно ознакомиться с документами по собранию, другими словами, сформировать сообщение для собственников о предстоящем собрании. После чего необходимо уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании.
Законом установлен срок уведомления - не позже чем за 10 дней до собрания.
Уведомляют обычно путем, установленным на ранее проведенном собрании собственников. Если ранее на собрании собственников такое решение не принималось, то каждому собственнику направляется заказное письмо, либо сообщение вручается лично под роспись. Сведения о собственниках в доме инициатор может получить в Росреестре, конечно не бесплатно, но иного пути чаще всего нет. Можно обратиться за содействием в получении таких сведений в органы государственной власти (например, в администрацию района, управу района), но вероятнее всего откажут со ссылкой на персональные данные.
Поэтому если собственник инициирует собрание, то он должен быть готов к расходам.
Также законодателем установлено, что инициировать собрание могут и органы власти (в определенных законом случаях) либо управляющая организация - по вопросам управления домом.
В какой форме может проводиться собрание? Например, если люди хотят высказать свое мнение и проголосовать, но физически собраться не все могут по разным обстоятельствам? Как вот им быть?
У собственников, которые физически не могут собраться в одном месте и в одно время есть возможность провести общее собрание в заочной форме. Это предусмотрено как жилищным, так и гражданским законодательством.
При заочной форме собственник голосует по предложенным вопросам повестки дня письменно, то есть вносит в некую предложенную инициатором собрания форму - бланк голосования (бюллетень) - необходимые сведения о себе (предусмотренные ЖК РФ) и принятое им решение по каждому вопросу повестки дня (либо ЗА, либо ПРОТИВ, либо ВОЗДЕРЖАЛСЯ), и передает заполненный бланк голосования (бюллетень) в место их сбора, которое также определяет инициатор собрания.
Собрания возможны при любой форме управления домом (УК и ТСЖ)?
Да, согласно жилищному законодательству и при управлении домом управляющей организацией и при управлении ТСЖ (ЖК, ЖСК) все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом (ст. 44 ЖК РФ) к исключительной компетенции общего собрания собственников решаются на нем.
Но необходимо отметить, что при управлении домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) также имеется орган управления этими объединениями жильцов - это общее собрание членов ТСЖ (ЖК, ЖСК). На них могут решаться вопросы, отнесенные законодательством и Уставом уже к их компетенции.
А зачем вообще нужны собрания собственников? Что там могут решать, а что не могут?
Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая "общедолевая собственность". К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.
А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников - это и есть орган управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.
В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:
1. Через управляющую организацию
2. Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК
3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)
Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей - совет дома.
Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.
Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания - это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).
Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 - 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ "Решения собраний".
Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.
На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.
Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.
Многоквартирный дом – это не просто жилое здание с многочисленными квартирами и жильцами. Это своеобразный миниатюрный мир со своими правилами, законами, проблемами и задачами, которые приходится ежедневно решать жильцам. Естественно, существуют дома, жильцы которых хорошо знакомы между собой, умеют договариваться и неплохо справляются с поддержанием порядка в своем здании. Это, чаще всего, касается небольших многоквартирных домов (10-15 квартир) старого образца. В новых постройках все несколько иначе. Во-первых, размеры современных зданий, как правило, намного больше домов, построенных несколько десятилетий назад. Число квартир в таких домах может достигать 100-200. И, конечно же, далеко не все жильцы хорошо знают друг друга, что серьезным образом сказывается на содержании здания в чистоте и порядке.
Управлять таким домом «демократическими силами» жильцов очень непросто. Даже принятие закона о Товариществах собственников жилья (коротко — ТСЖ) не решило проблему. А лишь добавило новых неудобств. Что такое ТСЖ? По сути – это некоторое количество жильцов определенного , которые решили возложить на себя груз ответственности по управлению «своим» зданием.
После принятия закона количество таких Товариществ значительно увеличилось. Людям показалось это хорошей идеей. И, на первый взгляд, так оно и есть. Есть определенный круг жильцов (несколько квартир), которые занимаются вопросами обслуживания дома, коммунальными платежами, ремонтом, сбором средств с жильцов. И вот этот последний пункт и является ключевым недостатком.
Подумайте сами, что может прийти в голову человеку (или даже группе лиц), который получил в свои руки власть, доверие жильцов дома и свободный доступ к их финансам (в виде ежемесячных коммунальных платежей). Ведь можно запросто собрать деньги с нескольких сотен квартир (да еще и делать это в течение нескольких месяцев) и скрыться с немалой суммой в неизвестном направлении. Неприятно об этом говорить, но так многие и поступали. Некоторые изначально создавали ТСЖ с одной целью – быстро обогатиться и исчезнуть.
С нашим законодательством провернуть мошенническую схему с коммунальными платежами не составляло большого труда. Самые умные представители ТСЖ могли годами наживаться на доверчивых жильцах многоквартирных домов, не привлекая внимания к своей персоне. Нормы ежемесячного потребления в нашей стране слишком высокие. То есть, человек практически никогда не использует столько воды или газа, за сколько он платит ежемесячно. Вот тут ТСЖ и наживаются. Они просто сокращают расход ресурсов (вполне законными методами, о которых жильцы даже не подозревают), а разницу кладут в свой карман. И так продолжается годами.
Конечно же, и среди ТСЖ бывают приятные исключения. Ведь не все в нашей стране воры и мошенники. Есть и вполне порядочные люди, которые по-настоящему хотят помочь жильцам своего дома. Но таких очень и очень мало. Так, как же быть жильцам больших многоквартирных домов, которые не могут своими силами уследить за содержанием своего здания? Если вариант с ТСЖ не нравится, то есть еще один – .
Что представляет собой управляющая компания?
Говоря совсем простым языком и не углубляясь в детали, можно сказать, что управляющая компания – это тот же ТСЖ, только официально зарегистрированный и имеющий «задокументированные» обязанности перед собственниками жилья.
Такая компания имеет юридический адрес, название, директора, персонал и весь пакет учредительных документов, необходимых для обеспечения деятельности в данной сфере.
Основное преимущество управляющей компании заключается в том, что в случае возникновения спорных вопросов или неприятных ситуаций, жильцы всегда будут знать, куда им обращаться и где искать нарушителей. Конечно же, и здесь не все так хорошо и прозрачно. Ведь и управляющая компания может производить различные махинации с платежами и наживаться на доверчивых гражданах. Но скрыться с миллионами рублей в кармане такая компания вряд ли сможет. Кроме того, управляющая компания реально может сократить ежемесячные расходы жильцов дома в 1.5-2 раза за счет установки общих счетчиков на воду, газ, электричество и т.д. Но и это еще не все. Ни для кого не секрет, что далеко не все услуги ЖКХ, которые числятся в квитанциях на оплату, честно исполняются. Другими словами, мы часто платим за то, чего не получаем. Управляющая компания может добиться вычеркивания данных пунктов из квитанций на оплату.
Как видите, преимуществ в услугах управляющей компании предостаточно. А теперь о приятном для начинающих и действующих предпринимателей и бизнесменов. Конкуренция на данном рынке услуг не такая уж и серьезная. В некоторых городах таких компаний совсем немного. Более того, иногда можно наблюдать превышение спроса над предложением. Еще приятнее тот факт, что организация управляющей компании не требует каких-то астрономических вложений. Можно начать практически с нуля.
Как организовать услугу управления многоквартирным домом?
Изначально вы должны понимать, чем именно занимается управляющая компания. В ее главные обязанности входит решение вопросов учета потребления электричества, воды, газа, вывоза мусора и уборки в доме и на придомовой территории, стрижки газонов и прочее (полный набор задач зависит от уровня дома и количества потребляемых жильцами услуг).
Естественно, хорошая управляющая компания занимается не просто учетом, но и всеми силами старается снижать расходы жильцов на содержание своего дома и квартир. Для этого ставят , газ, электричество, снижают периодичность вывоза мусора (если это возможно) и т.д.
Зарегистрировать управляющую компанию несложно. На это потребуется около одной-двух недель и несколько походов в вашу налоговую инспекцию (сейчас называется ИФНС). Никаких сложностей возникнуть не должно.
Сложность в данном бизнесе только одна. Нужно суметь уговорить жильцов дома принять ваше предложение по управлению домом вашей компанией. Сделать это нелегко. Но если вы будете достаточно убедительны и сможете наглядно продемонстрировать варианты снижения ежемесячной оплаты, то у вас все получится. Тем более что для получения согласия необходимо 50% плюс один голос.
После того как согласие жильцов многоквартирного дома получено, пора заключать договора с поставщиками ресурсов — городским водоканалом, горгазом, энергосбытом, «мусорной» компанией, газонокосильщиками и т.д. А дальше – устанавливаем счетчики и начинаем выполнять обещания, данные жильцам. То есть, снижать коммунальные платежи.
Естественно, не забываем и о себе. Ведь вы не собираетесь работать бесплатно. Необходимо установить свой тариф на обслуживание дома. Эта сумма может зависеть от разных факторов (иногда отталкиваются от площади каждой конкретной квартиры). В среднем эта сумма составляет 500-700 рублей с каждой квартиры. Если в доме 1150-200 квартир, то ежемесячный доход будет очень даже приличным. А ведь таких домов под вашим управлением может быть не один десяток. Желаем вам успехов в бизнесе!
Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов :
- собственно управляющие (только управляют);
- эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
- гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).
Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).
Набор персонала и оборудование помещения
- и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
- Прочий персонал . Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).
Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.
Что ещё нужно для открытия организации?
Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости . Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.
Как организовать принятие МКД?
Важно ! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.
Вопрос о выборе (как и о ) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).
Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.
Заключение договоров
В соответствии с Жилищным кодексом (.
Рентабельно ли?
Справка ! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.
Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:
На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:
Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Для того чтобы не допустить сноса вашей любимой пятиэтажки или решить другие жизненно важные вопросы, нужно организовать собрание жильцов дома. Это не так сложно, как кажется, достаточно знать некоторые правила и соблюдать законодательство.
Для чего нужны эти собрания? На что они влияют?
Как техническое сооружение многоквартирный дом принадлежит сообществу собственников. У каждого из них в собственности не только определенная квартира, но и доля в техпомещениях, лестницах, подвалах и т.д. Все это «общедолевая собственность». Не стоит забывать, что для нормального функционирования такие помещения надо обслуживать. По Жилищному кодексу РФ общее собрание собственников многоквартирного дома является органом его управления. На нем решаются все вопросы, затрагивающие ремонт, управление, а также использование общедомового имущества. Депутаты сейчас рассматривают возможность проведения ОСС в онлайн-режиме – с помощью платформы «Активный гражданин». Такой вариант позволил бы высказывать свое мнение всем собственникам, включая тех, кто не может присутствовать лично. Но пока инициатива только изучается, собрания проходят по старинке.
Как технически осуществляется управление?
На собрании жильцы могут выбрать, как управлять своим домом. По закону есть такие варианты: найти управляющую компанию, через ТСЖ (ЖК или ЖСК), а если дом не очень большой, это могут делать и сам собственники квартир. Что важно, на собрании выбираются представители жильцов – совет дома.
На общем собрании жильцы должны определить работы, необходимые для содержания и ремонта имущества дома. Кроме того, там могут обсуждаться и отдельные сервисы для улучшения условий жизни: консьержи, охрана, видеокамеры и прочее. Все, что относится к ведению собрания жильцов (плюс порядок организации собрания), регламентируется жилищным кодексом (статьи 44-48), а также гражданским кодексом (глава 9.1 «Решения собраний»). Важно знать, что общих утверждённых форм документов для собраний нет, есть лишь некие рекомендации, которые носят необязательный характер. Есть также законодательно установленные стандарты по оформлению протокола собрания (приказ Минстроя от 25.13.15 № 937/пр).
Важно помнить, что установление тарифов на коммунальные услуги не определяются общими собраниями жильцов! Их определяют власти конкретного региона.
Могут ли отказать в таком собрании, если домом занимается управляющая компания или ТСЖ?
Нет. По закону любой вопрос, регламентируемый жилищным кодексом (ст. 44), решается на общем собрании собственников многоквартирного дома, независимо от того, управляет ли им ТСЖ.
Если домом управляет жилищный кооператив или ТСЖ, действует отдельный орган управления этими организациями жильцов. Есть общие собрания ТСЖ или ЖК, на которых решаются вопросы, отнесенные их уставом (по закону) к их деятельности.
Если нет возможности побывать на собрании, как влиять на решения жильцов?
Ошибочно полагать, что если нет возможности присутствовать на общем собрании жильцов (ОСС), значит, нет возможности и влиять на решения, которые принимаются там. Законодательством (жилищный кодекс, гражданский кодекс) предусмотрена возможность провести собрание в заочной форме.
В данном случае отсутствующий на собрании жилец должен дать ответы на обсуждаемые собственниками вопросы письменно. Для этого он должен внести в предложенную собранием форму (допустим, бланк голосования) нужные сведения о себе, а также мнения по всем вопросам повестки (тут все, как на выборах: «за», «против» или «воздержался») и передать эту форму в место голосования. То есть место сбора собрания, которое выбирают его инициаторы. Данный способ удобен, например, в том случае, если большинство квартир в доме сдается, и их собственники не проживают по адресу дома.
Хорошо, а кто может быть инициатором собрания?
Законодательством предусматривается, что любой из собственников квартир дома может организовать собрание жильцов. Кроме того, инициатором собрания может выступить орган власти района, а также управляющая компания (в предусмотренных законодательством случаях).
Как подготовиться к собранию?
Во время подготовки к собранию собственнику жилья в многоквартирном доме нужно выбрать перечень вопросов для обсуждения, определиться, будет ли это заочная или очная форма собрания, выбрать дату и время, выбрать место собрания, место сбора голосов (бюллетеней) при заочной форме, а также выбрать место для ознакомления с обсуждаемыми документами. Ну и после этого нужно донести сообщение о собрании до всех собственников квартир дома. Уведомить их нужно не позднее, чем за 10 дней – так предусмотрено законом.
Для того чтобы уведомить собственников, нужно отправить каждому из них заказное письмо или вручить приглашение, взяв роспись. Уже на первом собрании собственников можно приглашать и на последующие, избежав хлопотной процедуры рассылки приглашений. Необходимые для мероприятия сведения о собственниках квартир можно узнать в Росреестре за деньги (если хотите проводить собрания, готовьтесь к расходам). Альтернативным путем может быть обращение в органы власти района или управы, но шансы на успех здесь, увы, минимальны.
Нужно ли звать на собрание кого-то помимо собственников квартир?
Все решения на собраниях принимают именно собственники квартир – только они могут голосовать по всем вопросам. Прочие жильцы (например, те, кто снимает жилье в данном доме) могут находиться там, но не принимать участие в голосовании.
Важно помнить, что собственником жилья при социальном найме является государство. Соответственно, на собраниях жильцов муниципальных квартир будут голосовать представители департамента городского имущества.
Какие еще нужны документы, чтобы собрание было проведено по правилам?
По закону (гражданский и жилищный кодексы) нужно, чтобы итоги любого собрания (очного, очно-заочного или заочного) были отражены в письменном виде в протоколе собрания. Требования по составлению данной бумаги установил Минстрой. Это обязательное правило!
В идеале вести протокол собрания жильцов должен секретарь. Там отражается информация о тех, кто принимает участие в голосовании, о наличии кворума, об итоговом подсчете голосов. Кроме того, фиксируются все вопросы повестки дня и решения по ним.
Но ведь даже на таком собрании могут быть фальсификации. Как их избежать?
Если все собственники присутствуют на собрании очно, можно голосовать поднятием руки либо отмечать нужные бюллетени, которые перед подсчетом кладут в урны (все, как на настоящих выборах!). Если голосование заочное, бюллетени отправляются в заранее утвержденное место. Проверять подписи могут только правоохранительные органы, на собрании же собственников нужно организовать регистрацию участников. Для этого нужно попросить всех участников собрания представить документы, подтверждающие личность и право собственности на квартиру. Данные меры уже показывают явку и говорят о статусе присутствующих (собственники они жилья или нет).
Однако при существующих условиях есть определенная уловка для злоумышленников: при заочном голосовании не всегда возможно получить нужные данные, и закон к этому не обязывает.
Сколько нужно жильцов для того, чтобы собрание состоялось?
Чтобы на собрании собственников был кворум, нужно обеспечить там присутствие и голосование более 50% всех собственников квартир дома.
Напомним, что каждая доля в праве на общедолевое имущество пропорциональна площади принадлежащей собственнику квартиры. Иначе говоря, все собственники обладают 100% площади, и если собственники более 50% всего фонда принимают участие в мероприятии, то можно регистрировать кворум.
Как найти помещение для собрания?
Конкретных требований к помещению в законодательстве не прописано. Можно найти и арендовать актовый зал в школе, доме культуры и прочих организациях. Если все помещения заняты, то можно выбрать любое подходящее место, например, игровую площадку перед домом.
Что нужно помнить?
Решения собрания собственников могут признать недействительными в суде. Исковое заявление может составить, например, собственник, который не участвовал в собрании или голосовавший против какого-либо решения. Также это может сделать прокуратура, а также органы государственного жилищного контроля. Чтобы подобных случаев не возникало, нужно соблюдать законодательство.
Подготовлено при помощи начальника жилищного отдела АО «ВК Комфорт» Заремы Аблямитовой.
Осуществлять управление МКД не так уж и просто. Процесс требует четких познаний в самых различных областях законодательства, а также в умении организовать обязательные мероприятия и оформить требующую документацию. Сегодня в большинстве жилых комплексов функции по управлению многоквартирным домом возложены на управляющие компании. Именно эти организации выполняют все необходимые действия, чтобы граждане могли своевременно получать энергоресурсы и пользоваться ими без перебоев.
Наша статья расскажет о том, какие способы и формы управления многоквартирным домом предусмотрены законом и как осуществляется выбор подходящего варианта.
Многоквартирным дом, по сути, представляет собой сложный механизм, который состоит из отдельных блоков, элементов, механизмов. Чтобы обеспечить работу каждой части системы, необходимо четко согласовать деятельность всех владельцев имущества в этом комплексе.
Иными словами, каждый жилец должен выполнять возложенные на него функции в соответствии с установленным порядком. Деятельность людей, ответственных за управление МКД, должна быть направлена на:
- обеспечение комфортной ситуации для проживания граждан;
- охранение имущества от порчи и его подобающая эксплуатация;
- предоставление всех необходимых услуг жильцам дома;
- соблюдение прав и интересов владельцев имущества, прописанных в действующем законодательстве.
Это лишь основные задачи, которые стоят перед людьми занимающимися управлением МКД, однако чтобы они получили определенные полномочия, собственники помещений должны самостоятельно определить форму управления недвижимым имуществом.
Данное решение является обязательным, поскольку в результате его принятия на ответственное лицо будет возлагаться ответственность за надлежащее состояние имущества, а также за предотвращение ситуаций по нанесению вреда окружающим.
Какие формы управления предусмотрены законом?
Для начала стоит отметить, что способ управления выбирается жильцами «многоэтажки» исключительно на общем собрании, а любые изменения вносятся только путем принятия совместного решения владельцем имущества. Каждая из действующих форм управления имеет свои особенности и порядок принятия.
Жилищный кодекс РФ определяет сразу несколько вариантов управления многоквартирным комплексом. В частности, речь идет о следующих возможностях:
- управление осуществляют сами владельцы квартир;
- все функции переданы специально созданному товариществу собственников недвижимости (ТСН) или кооперативу;
- необходимые действия выполняет управляющая компания.
Выбор того или иного варианта зависит исключительно от дисциплинированности и платежеспособности граждан, проживающих в помещении. Важным моментом является наличие в распоряжении жильцов необходимого оборудования и хорошие отношения с поставщиками ресурсов.
Преимущества и недостатки каждой из форм управления
Самостоятельное управление МКД могут выбирать жильцы тех строений, где общее число квартир не больше 16. В этом случае граждане принимают решение на общем собрании и распределяют все обязанности, которые будут в дальнейшем возложены на них как на представителей дома. Вся работа ведется бесплатно, что существенно снижает расходы на содержание правления.
С каждым жильцом заключается отдельный договор на обслуживание. При выборе ТСЖ предполагается проведение выборов членов правления, которые в последующем будут действовать как наемные работники за определенную плату. ТСЖ уже является юридическим лицом. Выбор такого варианта подходит для крупных жилых комплексов с большим количеством квартир.
Управляющие компании позволяют жильцам МКД полностью снять с себя обязанности по управлению домом и возложить их на стороннюю организацию. Недостатком такого способа является внесение дополнительной платы со стороны жильцов.
Какие проблемы могут возникнуть при управлении общедомовым имуществом?
Любой вариант управления недвижимостью может иметь и негативные стороны. На начальной стадии главным недостатком является трудность принятия единого решения относительно формы управления. Как правило, чем больше граждан проживает в доме, тем сложнее достигнуть единства.
При передаче прав на управление общим хозяйством сторонней организации проблемы в основном возникают по причине непорядочности фирмы. Очень высок риск, что представители УК будут использовать поступившие взносы не по назначению, что приведет к серьезным судебным разбирательствам.
Важным моментом является еще и то, что сторонняя организация не имеет личной заинтересованности в надлежащем содержании помещения, что очень быстро приводит к ухудшению состоянии имущества и к конфликтам с жильцами.
Обязательно ли нужно выбрать способ управления и что делать, если жильцы никакого решения на этот счет не приняли?
Согласно ст. 44 ЖК РФ, порядок управления МКД определяется на основании постановления общего собрания жильцов. Чтобы решение было действительным, жильцы обязаны соблюсти все тонкости и правила по принятию такого решения. В дальнейшем любая ошибка может привести к аннулированию документа в судебном порядке.
Самой распространенной проблемой является нарушение правил в отношении обязательного кворума. По закону, количество жильцов, проголосовавших за то или иное решение, должно составить не меньше 2/3 от количества всех собственников.
Если жильцы в течение года не смогли определиться с выбором формы управления, органы местного самоуправления вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию и передать ей на баланс конкретный дом. Для этого объявляется конкурс, и любая организация с достаточным уровнем подготовки может принять в нем участие.
Заключение
Управление МКД – это очень важный момент, поскольку это позволяет организовать все необходимые мероприятия по обеспечению жильцов нужными ресурсами и поддерживать жилой комплекс в надлежащем состоянии. Выбор формы управления целиком и полностью ложится на жильцов дома.