Згідно з Житловим кодексом РФ, тимчасовими мешканцями є громадяни, які вселені наймачем житлового приміщення або його власником на певний термін для тимчасового безоплатного проживання (ст. 80 ЖК РФ). Вселяні громадяни не прирівнюються до членів сім'ї наймача, тому виселення тимчасових мешканцівздійснюється без надання їм іншого жилого приміщення.
Тимчасові мешканці та наймачі: у чому різниця?
Тимчасові мешканці не укладають жодних договорів про користування приміщенням та проживають у ньому на безоплатній основі. Вони не мають зобов'язань щодо оплати за житлове приміщення і не несуть жодної відповідальності за нього перед власником або наймодавцем. Піднаймачі укладають договір піднайму з наймачем та користуються приміщенням за певну плату. Ще одна відмінність наймачів та тимчасових мешканців у термінах їхнього проживання. Якщо термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шести місяців, то наймачі можуть скористатися приміщенням і довше.
Вселення тимчасових мешканців накладає на людину (наймача), що вселила їх, додаткові обов'язки.
По перше, він повинен повідомити наймодавця про вселення. Останній має право заборонити проживання, якщо після вселення тимчасових мешканців житлова площа, що припадає на кожного мешкаючого, становитиме менше облікової норми. Якщо йдеться про комунальну квартиру, площа на кожного мешканця (включаючи тимчасових) має бути не меншою за площу надання (ст. 80 ЖК РФ).
По-друге, обов'язки щодо оплати за житлове приміщення та проведення поточного ремонту продовжує нести наймач. Він повністю відповідає перед наймодавцем за використання житлової площі тимчасовими мешканцями за призначенням, за дотримання ними правил пожежної безпеки, санітарних та екологічних норм.
Як виселити тимчасових мешканців та наймачів
Наведемо приклад із адвокатської практики. Одна громадянка пустила тимчасово пожити у свою квартиру родичів з іншого міста, поки ті не знайде собі житла. Жодних договорів про здачу нерухомості в оренду не укладалося. Родичам у квартирі сподобалося, і шукати собі нове місце для проживання вони не поспішали, навіть коли власниця квартири повідомила, що приміщення потрібне їй для власних потреб. Жінка змушена була звернутися до суду із позовом про виселення тимчасових мешканців. Суд задовольнив вимоги позивачки, але їй довелося витратити час і гроші. Відповідно до п. 2 ст. 80 ЖК РФ та ст. 680 ГК РФ, тимчасові мешканці не можуть займати житлоплощу наймача або власника довше 6 місяців, отже, подальше їхнє перебування є самовільним. І якщо тимчасові мешканці не реагують на усні вимоги звільнити житлоплощу, доводиться звертатися до суду та з позовом про примусове виселення.
Особливістю правовідносин тимчасових мешканців із наймодавцем є тимчасовий характер цих відносин. Мешканці повинні після закінчення погодженого терміну звільнити приміщення. У випадках, коли термін не узгоджений, вони мають звільнити приміщення протягом 7 днів після пред'явлення вимоги про виїзд. Якщо тимчасові мешканці або наймачі відмовляються це зробити, власник чи наймач може звернутися до суду для примусового виселення тимчасових мешканців.
Дуже важливо на даному етапі звернутися за допомогою до . Адже згідно з Житловим кодексом, примусове виселення можливе не раніше, ніж набуде чинності рішення суду про це. У разі спору про виселення юрист може підказати оптимальні шляхи вирішення конфліктної ситуації, проконсультувати з питання виселення тимчасових мешканців та наймачів, захистити ваші інтереси в суді, проконтролювати виконання рішення суду.
Якщо приміщення експлуатується у межах договору найму, наймач може практикувати тимчасове проживання громадян. Тимчасові мешканці можуть проживати у квартирі у короткостроковому періоді. При цьому вони не набувають жодних прав на майновий об'єкт.
Хто такі тимчасові мешканці?
Найчастіше тимчасовими мешканцями стають родичі чи колеги, домашній персонал чи друзі наймача. У принципі тимчасовим мешканцем може бути будь-яка, навіть незнайома людина, головна згода наймача на її проживання у квартирі.
Основні постулати, що стосуються порядку проживання категорії мешканців, викладені в цивільному та житловому законодавстві (ст. 80 ЖК РФ):
- дозвіл на проживання має бути одержаний у членів сім'ї наймача;
- наймач може обмежити право мешканців на перебування у квартирі, якщо їх присутність скоротить площу житла на кожного члена сім'ї до рівня, розташованого нижче облікової норми.
- Термін проживання тимчасових мешканців залежить від волі наймача, який надає можливість користуватись нерухомістю без внесення додаткової плати.
Якщо з мешканцем укладається договір комерційного найму, то житлова площа надається за плату, яка обумовлюється у спеціальній угоді, яка укладається сторонами.
Тимчасові мешканці не сплачують за утримання приміщення, а також не здійснюють жодних платежів на користь наймача. Якщо житлова площа представляється на інших умовах, то швидше за все йдеться про договір комерційного найму, поняття якого зазначено у цивільному та житловому законодавстві.
Наймач, який інформував наймодавця про передачу квадратних метрів у найм іншим громадянам, може тимчасово залишити квартиру та проживати у зручному для себе місці. Якщо наймач проживає в квартирі, він може віддати у найм частину житлової площі.
Підйом чи комерційний найм?
Права тимчасових мешканців лише частково захищені законодавчими нормами. Тимчасове проживання не передбачає оформлення договору, а ґрунтується на усному консенсусі, який досяг між наймачем і мешканцями.
На відміну від комерційної найму житлового приміщення тимчасове перебування громадян на чужій житловій площі не оформляється будь-яким спеціальним договором, а здійснюється на основі їхньої взаємної домовленості.
Тимчасові мешканці не можуть самостійно регулювати питання, пов'язані з експлуатацією жилої площі. Якщо наймач розриває договір найму, мешканці мають залишити приміщення. У ситуаціях, коли тимчасові мешканці порушують стандартні норми користування квартирою, найвідповідальнішим вважається наймач.
Безкоштовне житло назавжди?
Тимчасові мешканці можуть насолоджуватись безкоштовним житлом не більше 6 місяців. Конкретні дати обговорюються із наймачем. Якщо терміни не було уточнено, то виселення з квартири тимчасових мешканців провадять через тиждень після інформування про необхідність звільнити квартиру.
Виселення громадян, які проживають у квартирі на правах тимчасових мешканців, ініціює наймач або інші особи, зареєстровані на площі, що займається. Підставою зміни початкових домовленостей служать такі моменты:
- розірвання договору найму;
- ігнорування принципів експлуатації житлових об'єктів;
- будь-які випадки порушення законодавчих норм.
У разі опору тимчасових мешканців процесу виселення з квартири наймачеві необхідно звернутися до служби судових приставів.
§ 1. Договір піднайму
Необхідно звернути увагу на те, що питання піднайму регулюються не лише житловим законодавством. До житлових правовідносин у цій сфері застосовні норми ст. 685 ЦК України.
Право на здачу житлового приміщення, що займається за договором соціального найму, у найм наймач може реалізовувати з дотриманням правил, передбачених ЖК РФ.
Відповідно до ст. 685 ДК РФ наймач за згодою наймодавця передає терміном частину чи все найняте їм приміщення у користування поднанимателю за договором піднайму житлового приміщення. Піднімач не набуває самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення залишається наймач.
Договір піднайму житлового приміщення може бути укладений за умови дотримання вимог законодавства про норму загальної площі житлового приміщення на одну особу.
Договір піднайму житлового приміщення є оплатним.
Строк договору піднайму житлового приміщення не може перевищувати термін договору найму житлового приміщення.
При достроковому припиненні договору найму житлового приміщення одночасно з ним припиняється договір піднайму житлового приміщення.
На договір піднайму житлового приміщення не поширюються правила про право на укладення договору на новий термін.
Наймач житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, має право передати частину займаного ним житлового приміщення, а у разі тимчасового виїзду все житлове приміщення у найм.
Для цього обов'язково потрібно відповідно до ст. 76 ЖК РФ:
1) якщо житлове приміщення є окремою квартирою - згода у письмовій формі наймодавця і членів його сім'ї, що проживають спільно з наймачем. У разі якщо наймач та члени його сім'ї не збираються залишати займане ними приміщення, вони можуть здати у найм його частину; якщо вони тимчасово виїжджають із зазначеного приміщення (незалежно від причин виїзду), у найм допускається здавати приміщення загалом;
2) якщо житлове приміщення входить до складу комунальної квартири, для передачі її в найм потрібна також згода всіх наймачів і членів їх сімей, що проживають спільно з ними, всіх власників і членів їх сімей, що проживають спільно з ними. Це пов'язано з особливістю даних житлових приміщень, яка виявляється у можливості наявності в одній квартирі як наймачів та членів їх сімей, так і власників окремих житлових приміщень.
Головною умовою при передачі житлового приміщення або його частини у найм є таке: після його укладання загальна площа відповідного житлового приміщення на одного мешкаючого складе не менше облікової норми, а в комунальній квартирі - не менше норми надання. Тобто мешканці приміщення, що займається за договором соціального найму, не повинні після укладання договору піднайму ставати такими, що потребують поліпшення житлових умов.
Права наймача похідні від прав наймача, тому наймач не може набути самостійного права користування зданим у піднайм житловим приміщенням. При цьому відповідальність перед наймодавцем за договором найму житла несе в будь-якому випадку наймач.
Передача житлового приміщення у найм у деяких випадках не допускається. Заборона на передачу в піднайм житлового приміщення пов'язана з проживанням у житловому приміщенні або з вселенням у нього громадянина, який страждає на одну з тяжких форм хронічних захворювань. Встановлення інших випадків можливе шляхом ухвалення відповідних федеральних законів.
Таким чином, виходячи зі змісту норм, присвячених розгляду поняття піднайму, не допускається здача житлового приміщення у найм у таких випадках:
1) якщо внаслідок вселення піднаймача загальна площа відповідного житлового приміщення на одного проживаючого становитиме менше облікової норми, а в комунальній квартирі – менше норми надання;
2) якщо в ньому проживає або в нього вселяється громадянин, який страждає на важкі форми деяких хронічних захворювань;
3) без згоди інших наймачів, повнолітніх членів їхніх сімей, які мешкають в одній квартирі з ними, а також наймодавця;
4) в інших випадках, що встановлюються для здачі житлового приміщення в підйом федеральними законами.
Договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, укладається в письмовій формі (ст. 77 ЖК РФ). Кількість екземплярів його не обумовлюється, але один екземпляр обов'язково передається на зберігання наймодавцю житлового приміщення.
При підписанні договору піднайму житлового приміщення, яке займається за договором соціального найму, необхідно вказати тих осіб, які вселятимуться у вказане приміщення одночасно з піднаймачем.
Договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, укладається на строк, що визначається сторонами договору піднайму такого житлового приміщення. Тобто сторони під час підписання договору піднайму повинні вказати термін, на який вони його укладають. Якщо у договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на рік.
Право користування у наймача виникає на підставі договору піднайму. Але первинним документом для сторін є договір найму житлового приміщення. Користування приміщенням наймачем здійснюється відповідно до договору піднайму житлового приміщення, а також ЖК та іншими нормативними правовими актами.
Таким чином, взаємодія договору найму соціального і договору піднайму житла, займаного за договором найму соціального, полягає в наступному:
1) максимальний термін, на який можливо укласти договір піднайму, не може перевищувати термін договору найму соціального, його граничний термін обмежений терміном дії договору найму, тобто, якщо договір соціального найму розірваний, відповідно, є розірваним і договір піднайму;
2) навіть у тому випадку, якщо договір найму соціального буде укладено на новий термін, пролонгацію договору піднайму це не викличе, тобто щодо договору піднайму житлового приміщення не діють норми переважного права на укладення договору на новий термін;
3) при припиненні (навіть достроковому) договору найму житлового приміщення одночасно з ним припиняється і договір піднайму житлового приміщення.
Відповідно до ст. 78 ЖК РФ здавання житлового приміщення, наданого за договором соціального найму наймачеві, у найм має оплатний характер. Обов'язком наймача житлового приміщення, що займається за договором найму соціального, є оплата наймачеві грошових коштів відповідно до договору піднайму.
Конкретні умови оплати за найм житлового приміщення (порядок, умови, строки її внесення та розмір) встановлюються за згодою сторін при підписанні договору піднайму зазначеного житлового приміщення.
ЖК РФ передбачає можливість та підстави припинення договору піднайму та його розірвання.
Припинення відбувається у таких випадках, передбачених ст. 79 ЖК РФ:
1) якщо у договорі піднайму житлового приміщення зазначений термін, на який його було укладено, і він закінчився, а сторони не підписали новий договір. Після закінчення зазначеного терміну його дія припиняється. Потрібно врахувати, що відповідно до п. 6 ст. 685 ГК РФ, що підлягає застосуванню щодо піднайму житлових приміщень, на договір піднайму житлового приміщення не поширюються правила про переважне право на укладення договору на новий термін;
2) якщо договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, укладено без зазначення строку (при цьому договір вважається укладеним на один рік), сторона договору – ініціатор припинення договору – зобов'язана попередити іншу сторону про припинення договору піднайму за три місяці. Кожна із сторін має право на його припинення в односторонньому порядку.
Договір піднайму житлового приміщення, наданого за договором найму соціального, може бути розірваний:
1) за згодою сторін;
2) у разі невиконання піднаймачем умов договору піднайму житлового приміщення. Ця підстава відповідає визначенню суттєвого порушення умов договору, та правові наслідки невиконання передбачені ЖК РФ.
Істотними є дії наймача, визначені ст. 79 ЖК РФ:
Використовує це житлове приміщення за призначенням;
Систематично порушує права та законні інтереси сусідів;
Безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування.
У разі виникнення зазначених випадків наймачеві надано право попередити наймача про необхідність усунути порушення. Якщо дії наймача завдають непереборних недоліків житловому приміщенню, тягнуть за собою його руйнування, наймач також має право встановити наймачу термін для їх усунення. Термін має бути розумним та призначений для проведення відповідного ремонту.
Якщо навіть після пред'явленого наймачем попередження наймач чи громадянин, за дії якого цей піднімач відповідає, продовжує порушувати права та законні інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не здійснить необхідний ремонт, наймачеві надано право звернутися до судових органів за захистом. Договір піднайму житлового приміщення буде розірвано на підставі судового рішення, а наймач та всесвіти спільно з ним громадяни виселені у примусовому порядку.
Після припинення або розірвання договору піднайму житлового приміщення, що займається за договором соціального найму, наймач зобов'язаний звільнити зазначене житлове приміщення, вивезти майно, що належить йому, і передати його наймачу. У тому випадку, якщо піднімач не вживає відповідних дій у передбачений договором строк, наймач має право звернутися до суду з позовом про виселення його та громадян, які з ним проживають, без надання іншого житлового приміщення.
§ 2. Тимчасові мешканці
Відповідно до ст. 80 ЖК РФ тимчасовими мешканцями є громадяни, яким дозволено тимчасове проживання на безоплатній основі в житловому приміщенні, яке займає наймач за договором найму соціального.
Право на вселення тимчасових мешканців було у наймачів житлового приміщення та на підставі ЖК РРФСР. Відповідно до ст. 81 ЖК РРФСР наймач житлового приміщення та повнолітні члени його сім'ї, що проживають з ним, могли за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання в житловому приміщенні, що знаходиться в їхньому користуванні, іншим громадянам (тимчасовим мешканцям) без стягнення плати за користування приміщенням. Але вселення тимчасових мешканців терміном понад півтора місяці допускалося за умови дотримання встановленої норми житлової площі.
Стаття 80 ЖК РФ надає наймачу житлового приміщення за договором соціального найму і членам його сім'ї, що проживають спільно з ним, за взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця право дозволити безоплатне проживання в займаному ними житловому приміщенні за договором соціального найму іншим громадянам як тимчасово проживаючі (в ).
Таким чином, головними умовами вселення тимчасових мешканців є:
1) згоду наймача та постійно проживаючих спільно з ним громадян;
2) попереднє повідомлення наймодавця про таке вселення.
При цьому наймодавець тільки повідомляється (інформується) про майбутнє вселення тимчасових мешканців. Відмінність від колишнього ЖК полягає в тому, що наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців. Це можливо у разі, якщо після їхнього вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного мешкаючого становитиме:
Для окремої квартири – менш облікової норми;
Для комунальної квартири – менше норми надання.
Попередньо отримавши відомості про намір вселити тимчасових мешканців, наймодавець має законне право не допустити їхнього вселення з цієї підстави.
У ЖК РФ вирішено питання про оплату за комунальні послуги, що надаються тимчасовим мешканцям. Вона вноситься наймачем житлового приміщення відповідно до додаткової угоди із наймодавцем, укладеною на термін проживання тимчасових мешканців.
ЖК РФ встановлений максимальний термін проживання тимчасових мешканців. Він може перевищувати шість місяців поспіль. У межах сторонами може бути встановлений інший конкретний, додатково узгоджений термін.
Виходячи із змісту ст. 80 ЖК РФ після закінчення зазначеного шестимісячного терміну наймач має право звернутися до наймодавця з повторним повідомленням про намір вселити тимчасових мешканців у приміщення, яке він займає за договором найму соціального. І тут повторно вступають у дію норми ст. 80 ЖК РФ, а термін проживання починає текти знову.
Член житлового кооперативу та члени його сім'ї, що проживають спільно з ним, за взаємною згодою та з попереднім повідомленням правління житлового кооперативу вправі дозволити проживання в житловому приміщенні, що знаходиться в їх користуванні, тимчасовим мешканцям у порядку та на умовах, які були розглянуті раніше.
Таким чином, у цій ситуації необхідно врахувати той факт, що як наймодавець виступає правління житлового кооперативу, а наймача - член житлового кооперативу, оскільки саме правління має попередньо повідомити член кооперативу, який має намір надати житло тимчасовим мешканцям.
При цьому правління вправі заборонити проживання тимчасових мешканців у разі, якщо після їхнього вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного проживаючого становитиме для окремої квартири меншу облікову норму, а для комунальної квартири - меншу за норму надання. Термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шести місяців поспіль.
Самостійне право користування житловим приміщенням, наданим до соціального найму, у тимчасових мешканців відсутнє. Вони мають право лише користування та проживання у займаному ними приміщенні. Відповідальність за їхні дії перед наймодавцем несе наймач, причому вони відповідають за свої дії перед наймачем.
Таким чином, основними ознаками проживання тимчасових мешканців є:
1) безоплатність користування приміщенням протягом обмеженого терміну – до шести місяців;
2) відсутність самостійного права користування приміщенням.
Тимчасові мешканці зобов'язані звільнити відповідне житлове приміщення після закінчення погодженого з ними терміну проживання (потрібно врахувати, що максимальний термін, як сказано раніше, - шість місяців), а у разі, якщо термін не узгоджений, не пізніше ніж через сім днів з дня пред'явлення відповідної вимоги наймачем або членом його сім'ї, що спільно проживає з ним.
Передбачено порядок виселення тимчасових мешканців із займаного ними приміщення. Виселення можливе у таких випадках:
1) припинення договору найму житлового приміщення;
2) відмови тимчасових мешканців звільнити житлове приміщення після закінчення погодженого з ними терміну проживання;
3) пред'явлення наймачем або членом його сім'ї, що спільно проживає з ним, вимоги про виселення.
У зазначених ситуаціях тимчасові мешканці підлягають виселенню із житлового приміщення у судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.
Відповідно до ст. 80 ЖК РФ тимчасові мешканці – це громадяни, заселені наймачем у квартиру на непостійній основі та безоплатно. Статус такого квартиранта не може бути рівноцінним статусу сім'ї орендаря. Між ним та власником житлової площі немає жодних правовідносин.
Відрізняється тимчасовий мешканець від наймача тим, що останній укладає договір оренди із власником квартири, керуючись яким вносить щомісячну плату. Тимчасовий мешканець такими зобов'язаннями не обтяжений. Ще однією відмінністю є наявність згоди орендодавця на проживання наймача.
У тимчасового постояльця відсутні права, обов'язки та відповідальність перед орендарем. Але факт вселення обкладає відповідальністю орендодавця перед власником.
Перед заселенням орендар повинен попередити домовласника про свої дії. Домовласник може відмовити у заселенні.
Кількість осіб на площу житлового приміщення не повинна перевищувати певних норм. Якщо це станеться, цей факт є приводом для відмови до заселення. Ще одним пунктом є відповідальність за своєчасну оплату, дотримання правил пожежної безпеки та цільового використання приміщення.
Відносини складаються у порядку:
- власник;
- орендар;
- тимчасовий мешканець.
Орендар у цьому ланцюзі є сполучною ланкою між власником та тимчасовим мешканцем. Близькі родичі наймача можуть жити з ним постійно і мають індивідуальний статус проживання.
Тимчасовий мешканець не має права займати квартиру, без перерви, більше ніж півроку поспіль (п. 2 ст. 80 ЖК РФ, 1). За наявності вимоги мешканець зобов'язаний звільнити приміщення протягом семи діб. В усній формі пред'явити вимогу може будь-який член сім'ї, який проживає в одній квартирі.
При відмові тимчасового мешканця звільнити квартиру, вимогу необхідно викласти в письмовій формі та подати до суду (п. 5 ст. 80 ЖК РФ). У разі закінчення контракту між орендодавцем та квартирантом, орендодавець може виселити тимчасового мешканця без надання альтернативи.
Приводом може бути:
- Припинення права наймача, орендаря чи власника приміщення.
- Термін проживання перевищив півроку.
- Відсутність згоди на проживання. Було подано звернення на виселення членами сім'ї чи наймачем.
Якщо тимчасовий мешканець відмовляється самостійно залишити житлову площу, він підлягає виселенню без інших умов. У укладеній угоді зазначається період проживання, якщо його немає за умовчанням, згідно зі ст. 77 ч. 3 ЖК РФ, термін становить один рік. За відсутності пункту у договорі про період проживання, наймач повинен попередити про звільнення нерухомості за три місяці до дати.
Субдоговор складається з урахуванням договору найму житлової площі, і після закінчення терміну, обумовленого переважно угоді, субдоговор також втрачає чинність. Розірвання може статися на підставі домовленості сторін або через порушення умов експлуатації приміщення. Це можливо систематичне порушення порядку, правил пожежної безпеки (п. 4 ст. 79 ЖК РФ).
Безпосередньо піднімач має право розірвати взаємини у будь-який зручний час, без будь-якої причини. Процес розірвання між наймачем та піднаймачем займає тривалий час.
Після подання позову до суду, орендарю відводиться час на ліквідацію причини конфлікту, тому що перед безпосередньою подачею позову дається попередження та вказується причина, яка стала приводом. У тому випадку суд прийме сторону наймача, піднімач підлягає виселенню без надання приміщення.
- Вийшов укладений договір за наймом.
- Дострокове розірвання договору.
- Розірвання зі схвалення обох сторін.
- Порушення умов контракту внаслідок чого відносини було розірвано в суді.
Самовільно який зайняв житлову площу громадянин, може бути виселений примусово за судовим рішенням, що набрало законної сили. З такої ситуації інша квартира чи альтернативні варіанти не надаються.
Якщо факт самоврядування буде доведено і в процесі проживання завдано матеріальних збитків приміщенню, може бути кримінальне покарання відповідно до статті (). Таким видом заселення визнається, якщо немає документів на право проживання.
Такими видами документів є:
- Договір купівлі-продажу займаного приміщення.
- Документально підтверджена приватизація.
- Свідоцтво про одержану спадщину.
У разі коли докази, прийняті судом та винесено рішення про мимовільне заселення, відповідач згідно з висновком не може займати приміщення. Таким правом володіють мешканці, які мешкають на законній підставі ().
Проти волі таких громадян виселити можна лише керуючись рішенням суду та маючи вагому причину для подання позову. Виселити також можуть із житла, яке збудовано незаконно. Здійснити акт купівлі-продажу або оформити дарчу на такий вид житла не буде жодної можливості. Факт проживання визнається самовільною дією.
Судовою практикою такий факт було підтверджено неодноразово. Для виселення з приміщення законних підстав не потрібно згідно з ухвалою Верховного Суду РФ від 2006 року. Подати заяву на визнання житлового приміщення самовільною спорудою на законних підставах можна без заяви додаткової вимоги на виселення. Будівництво в майбутньому підлягає знесенню. Якщо громадянин зареєстрований у такій споруді, вимога має бути подана.
Несплата протягом великого проміжку часу може спричинити виселення. Процес відбувається лише за рішенням суду та відповідно до ЖК РФ. Сказано, що наймач і члени сім'ї, які проживають разом з ним, можуть бути виселені з наданням альтернативи за прострочений платіж за комунальними послугами протягом півроку.
Без вагомих причин, підтверджених супутнім документом. До звільнення такого порядку належать і службові житлові майдани. За наявності поважної причини виселення в судовому порядку не може бути здійснено.
До таких видів належать:
- Затримка зарплати.
- Наявність тяжкохворого родича, якому потрібне дороге лікування.
Суддя під час позовного розгляду розглядає вказану поважну причину перед винесенням рішення. Незадовільною причиною, через яку виник борг за комунальні платежі, може бути зловживання алкоголем, погана пам'ять або тривала відсутність. Наявність подібних або поважних причин повинна доводити сторона, яка подала позов у суді.
Виплата за оренду квартири повинна здійснюватись десятого числа кожного місяця. Вносити гроші може не тільки наймач, а й близькі родичі, які живуть з ним у квартирі, що знімається. Відлік прострочення починається з наступного дня і такий період триває півроку.
Перед поданням позовної заяви наймодавець надсилає попереджувальні листи з проханням про виплати. І до винесення рішення процес виселення не може відбутися. Паралельно наймач отримує вимогу на виплату всього боргу з нарахуванням штрафних і судових витрат (ч. 14 ст.). Процес виселення, що відбувся, не знімає відповідальності за борг з квартплати або комунальних послуг.
При виселенні з наданням іншого житлового приміщення, воно має бути, відповідно до загальних правил та вимог:
- Шість квадратних метрів на особу.
- Відповідати санітарним та технічним стандартам.
- В наявності має бути ізоляція від сусідніх кімнат.
- вимогам, передбаченим законодавством.
- Бути упорядкованим.
- Знаходиться у тому самому районі, де було попереднє місце проживання.
Процес виселення вважається завершеним, якщо дотримані такі умови:
- Є судове рішення.
- Договір найму вважається розірваним.
- Є житлова площа, на яку є новий договір найму.
У разі розлучення, чоловік який не є власником приміщення і не має пайових прав, виселяється з квартири. Дія 31 статті не має сили у ситуації, коли квартира була приватизована на момент шлюбу. І подружжя мало рівноцінні права на житлову власність.
Розпочати процес видворення чоловіка без розірвання шлюбу неможливо. Коли сімейний союз набуває статусу недійсного, всі права та обов'язки СК РФ стають неактуальними за винятком особливих випадків. Союз стає недійсним з моменту укладання.
Закон усуває можливість самоуправного обмеження права мешканця на одержання комунальної послуги. Позбавити їх цього можна лише у законодавчому порядку. Наприклад, відключити електрику за борги постачальник немає права, без рішення суду.
Вимога до отриманого житла
Після виселення, надане житлове приміщення має відповідати вимогам та нормам. Ці норми полягають у санітарних умовах, географічному розташуванні, комфорті. Комфортабельність альтернативного житла має бути на середньому рівні, розташованому в даному населеному пункті ().
На ступінь комфортності можуть вплинути наявність або відсутність гарячої та холодної води, ліфтового витягу, сміттєпроводу, планування. Площа отриманого приміщення має бути рівноцінною займаній раніше квартирі чи будинку. Квартира повинна відповідати санітарним нормам та протипожежним стандартам. Географічне положення нового житла має бути в межах житлової площі, з якої громадянин був виселений рішенням суду.
Виселення із фондового житла
Стаття дає визначення наступним житловим приміщенням, як фондовим:
- Службова житлова площа.
- Кімната у гуртожитку.
- Тимчасове житло для переселенців.
- Житло, яке видається біженцям.
- Соціальне житло для спеціальних громадян.
Процедуру виселення з таких видів житлового приміщення може бути розпочато у разі розірвання укладеного договору про наймання приміщення або закінчення строку, на який договір був підписаний. Стаття дозволяє розірвати контракт із обопільної угоди сторін, що беруть участь.
1. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму та члени його сім'ї, що проживають спільно з ним, за взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця вправі дозволити безоплатне проживання у займаному ними житловому приміщенні за договором соціального найму іншим громадянам як тимчасово проживаючі (тимчасові мешканці). Наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного проживаючого становитиме для окремої квартири меншу облікову норму, а для комунальної квартири — меншу за норму надання.
2. Термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шести місяців поспіль.
3. Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування відповідним житловим приміщенням. Відповідальність за дії перед наймодавцем несе наймач.
4. Тимчасові мешканці зобов'язані звільнити відповідне житлове приміщення після закінчення погодженого з ними терміну проживання, а у разі, якщо термін не узгоджений, не пізніше ніж через сім днів з дня пред'явлення відповідної вимоги наймачем або членом його сім'ї, що спільно проживає з ним.
5. У разі припинення договору найму житлового приміщення, а також у разі відмови тимчасових мешканців звільнити житлове приміщення після закінчення погодженого з ними терміну проживання або пред'явлення зазначеного в частині 4 цієї статті вимоги тимчасові мешканці підлягають виселенню з житлового приміщення в судовому порядку без надання іншого житлове приміщення.
Коментар до Ст. 80 ЖК РФ
1. Правове становище тимчасових мешканців визначено цією статтею та ст. 680 ДК РФ (через пряму вказівку п. 3 ст. 672 ДК).
Наймач, який займає житлове приміщення на умовах договору найму соціального, має право надати право користування займаним житловим приміщенням (або його частиною) тимчасовим мешканцям. Тимчасовими мешканцями можуть бути будь-які громадяни: друзі, знайомі, далекі родичі наймача тощо. Ті родичі наймача, які разом із ним проживають, яких наша практика не визнає членами сім'ї наймача, якщо немає підстав вважати їх піднаймачами, повинні також розглядатися як тимчасові мешканці.
———————————
Див: Аскназій С.І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Житлове право. З. 145.
Вселення тимчасових мешканців можливе лише за взаємною згодою наймача і членів його сім'ї, що проживають спільно з ним. У Постанові Пленуму ЗС РФ від 2 липня 2009 р. N 14 (п. 24) зазначено, що члени сім'ї наймача, які проживають спільно з ним, мають право брати участь у вирішенні питання про вселення тимчасових мешканців. На необхідність отримання згоди на вселення тимчасових мешканців, у тому числі й громадянина, який перестав бути членом сім'ї наймача житлового приміщення за договором найму соціального (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу, припиненням ведення загального господарства), але продовжує проживати в житловому приміщенні, звернено увагу до п. 29 зазначеної Постанови. На вселення тимчасових мешканців необхідно також отримувати згоду громадян, зазначених у ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, всесвітів наймачем як члени сім'ї в порядку, встановленому ст. 70 Кодексу.
Дозвіл наймодавця на вселення тимчасових мешканців не потрібний, але він повинен отримати попереднє повідомлення від наймача (до вселення тимчасового мешканця).
Наймодавець, як вже неодноразово наголошувалося, має право заперечувати проти вселення тимчасових мешканців у разі порушення встановленої норми загальної площі на одного мешкаючого. Загальна площа житлового приміщення на одного мешкаючого в окремій квартирі повинна становити не менше облікової норми житлового приміщення, тоді як для здачі кімнати в комунальній квартирі — не менше норми надання житлового приміщення.
Тимчасові мешканці користуються житловим приміщенням безоплатно та без укладання будь-якого договору. Таким чином, безумовно, можна погодитися з наявною в юридичній літературі точкою зору, згідно з якою за правовою природою вселення тимчасових мешканців є укладанням договору безоплатного користування житловим приміщенням. Понудними мотивами до укладання такого роду договорів, заснованих на безоплатності, між громадянами завжди служили звичайні для людського спілкування почуття: милосердя, любов до ближнього, віра в Бога, особливе ставлення до родичів та ін.
———————————
Див: Брагінський М.І., Вітрянський В.В. Договірне право. М.: Статут, 2003. Книга друга: Договори про передачу майна. С. 773.
Тимчасові мешканці не сплачують будь-яку винагороду наймачу, не вносять плати за житлове приміщення, проте витрати за комунальні послуги вони зобов'язані оплачувати (). Така плата за тимчасових мешканців вноситься наймачем житлового приміщення, який для цього має укласти з наймодавцем додаткову угоду про оплату комунальних послуг, що надаються тимчасовим мешканцям. Додаткова угода укладається на термін проживання тимчасових мешканців.
2. На відміну від ст. 680 ДК РФ, що також визначає правове становище тимчасових мешканців та термін їх проживання - до шести місяців, у ч. 2 коментованої статті зазначено, що термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шість місяців поспіль.
3. Набуте тимчасовим мешканцем право користування житловим приміщенням не має самостійного характеру, воно залежить від прав наймача на житлове приміщення. Права тимчасових мешканців похідні від прав наймача жилого приміщення. Наймач, який дозволяє проживання у ньому тимчасових мешканців, заступає їх перед наймодавцем.
———————————
Див: Толстой Ю.К. Житлове право: Навчальний посібник. С. 51.
4. Тимчасові мешканці зобов'язані негайно звільнити займане житлове приміщення після закінчення погодженого з ними терміну проживання на вимогу наймача або будь-якого члена сім'ї, що разом з ним проживає. У разі, якщо термін не узгоджено, — не пізніше ніж через сім днів з дня пред'явлення відповідної вимоги.
5. Право користування житловим приміщенням припиняється у тимчасових мешканців у разі:
- Припинення договору соціального найму;
- закінчення узгодженого з ними терміну проживання;
- вимоги наймача або іншого разом з ним члена сім'ї, що проживає (якщо термін не був погоджений - на першу їх вимогу).
У разі спору виселення провадиться в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. Як правило, суперечки виникають у випадках, коли особи, що вселилися в житлове приміщення як тимчасові мешканці, оскаржують тимчасовий характер свого проживання і посилаються на своє вселення як члени сім'ї наймача і у зв'язку з цим набуття самостійного права на житлове приміщення. Тим часом незалежно від тривалості проживання у житловому приміщенні тимчасові мешканці самостійного права на це житлове приміщення не набувають.
У таких випадках суду необхідно встановити відповідність правового становища тимчасового мешканця вимогам коментованої статті та ст. 680 ГК РФ, звернувши увагу на безоплатність та термін проживання.
Крім того, перебування тимчасового мешканця в тому чи іншому місці тимчасового перебування (житлового приміщення), звичайно, тягне за собою необхідність повідомлення органів реєстраційного обліку про місце його перебування відповідно до встановленого законом порядку.
Тим часом, при вирішенні судами даних житлових спорів слід враховувати, що факт отримання тимчасовим мешканцем тимчасової реєстрації в житловому приміщенні не тягне для нього правових наслідків у вигляді виникнення житлових прав щодо самостійного користування таким житловим приміщенням, оскільки реєстраційний облік про місце перебування громадян має повідомлений характер. у якому громадянин лише заявляє місце свого перебування.
Такий факт, як одержання тимчасовим мешканцем тимчасової реєстрації у житловому приміщенні, не виключає необхідності дотримання встановлених нормою статті статті правил її вселення та користування житловим приміщенням.
Правова позиція щодо реєстраційного обліку громадян за місцем перебування та за місцем проживання була викладена в Постанові Пленуму ЗС РФ від 31 жовтня 1995 р. N 8, в якій було зазначено, що «при розгляді справ, що випливають із житлових правовідносин, судам необхідно враховувати, що Конституція Російської Федерації надала кожному, хто законно перебуває на території Російської Федерації, право вільно пересуватися, вибирати місце перебування та проживання, а також гарантувала право на житло (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
З цих положень Конституції слід пам'ятати, що відсутність прописки чи реєстрації, що замінила інститут прописки, саме собою неспроможна бути основою обмеження права і свободи людини, включаючи право на житло. Під час розгляду справ, пов'язаних із визнанням права користування житловим приміщенням, необхідно враховувати, що дані, які свідчать про наявність чи відсутність прописки (реєстрації), є лише одним із доказів того, чи відбулася між наймачем (власником) житлового приміщення, членами його сім'ї угода про вселенні особи у займане ними житлове приміщення та яких умовах» .
———————————
п. 13 Постанови Пленуму Верховного Судна РФ від 31 жовтня 1995 р. N 8 «Про деякі питання застосування судами Конституції Російської Федерації під час здійснення правосуддя» // Бюлетень ЗС РФ. 1996. N 2. З. 1.
Навігація за записами