Процедура переведення квартири в нежитлове приміщення. Як перевести житлове приміщення в нежитлове

Проте можлива і самостійна організація процесу, тим паче, що процедуру суворо регламентовано. Алгоритм дій такий:

• Потрібно підготувати проект перепланування. Якщо заявник є єдиним власником приміщення, а перебудова не торкається майнових прав сусідів, то проблем не виникає. В іншому випадку необхідно заручитися письмовою згодою інших власників і сусідів (наприклад, якщо під час перепланування буде «вилучено» частину під'їзду).
• Зібрати документи, написати заяву та передати їх до архітектурного відділу адміністрації міста (у Москві це Департамент міського майна). Документи можна передати безпосередньо спеціалістам в адміністрації або за допомогою звернення до МФЦ. Знадобляться: заява; документи на житло; експлікація та поверховий план; технічний паспорт; проект перепланування. Протягом 45 днів муніципалітет розглядатиме заяву, потім або винесе обґрунтовану відмову, або задовольнить вимогу.
• Якщо все гаразд, можна приступати до проведення перепланування. Слід врахувати, що при ремонті не потрібно відступати від плану, інакше самовільне перепланування доведеться узаконювати.
• Після закінчення ремонтних робіт потрібно запросити спеціалістів БТІ, які виконають перевірку та видадуть акт приймальної комісії.
• З цим актом потрібно отримати у БТІ нові документи: техпаспорт, експлікацію та поверховий план будинку.
• З новонабутими паперами слід звернутися до Росреєстру або МФЦ для отримання нового свідоцтва про право власності тепер на житлове приміщення. Старе свідчення буде погашено.

Сфера підприємництва з кожним днем ​​все більше зростає та розвивається, і часто для неї вже не вистачає місць у торгових центрах та офісних будівлях. І тоді йдуть житлові приміщення, перероблені під комерційну площу. На вулицях будь-якого міста можна спостерігати, як на перших поверхах житлових багатоквартирних будинків розташовані магазини, майстерні, кафешки тощо. Те саме може відбуватися і з приватними будинками, які спочатку були житловими. Але для того, щоб використовувати частину власного житлового приватного будинку під відкриття будь-якої бізнес-точки, необхідно пройти ряд складних документальних (і не тільки) процедур і побувати в різних державних органах для отримання заповітного дозволу. Така процедура може тривати кілька місяців, а при невиконанні якихось вимог або виникненні невідповідностей ще довше. Сьогодні ми докладно розберемо питання, як перевести приватний житловий будинок до нежитлового приміщення.

Згідно Закону, використовувати житлові приміщення для ведення бізнесу не можна. Це стосується як квартир, так і приватних будинків. Але немає нічого неможливого, і якщо власник приватного будинку вирішив використати, наприклад, перший поверх або його частину, під ведення комерційної діяльності, то для цього необхідно вивести цю частину з житлового фонду, та ввести до нежитлового.

Попередній етап: підготовка та оцінка приміщення

Перед тим як розпочати подання документів до відповідних органів, для переведення житлового приміщення приватного будинку в нежитлове, необхідно подбати про його стан та відповідність деяким вимогам:

1. Приміщення, яке надалі використовуватиметься під ведення комерційної діяльності, має бути повністю ізольоване від житлової частини будинку. Тобто воно не повинно бути з ним пов'язане жодними переходами, дверима та іншими точками доступу. Ще один аспект – наявність двох окремих входів із вулиці.
2. Приміщення не повинно використовуватись для проживання.
3. Приміщення не повинно перебувати в заставі або в іншому подібному обтяженні.

Якщо якась із цих умов не виконується, то потрібно їх забезпечити. Найчастіше вся справа у переплануванні, яке необхідно провести не лише фізично, а й документально, тобто узаконити. Таке перепланування або перебудова спочатку потребує проекту, який мають підготувати кваліфіковані фахівці. Такий проект не повинен суперечити пожежним, санітарним, екологічним, будівельним та іншим нормам. Він разом з іншими документами передається до уповноважених органів.

Сусіди- це теж важливе питання, яке не варто скидати з рахунків. Звичайно, на відміну від житлового багатоквартирного будинку, де доводиться випрошувати дозволи та згоди від мешканців, тут думки сусідів ніхто не питає. Але все-таки конфлікти з ними щодо відкриття того чи іншого виду бізнесу необхідно виключити. Вид бізнесу відіграє тут важливу роль: навряд чи комусь сподобається влаштована поруч галаслива автомайстерня, офіс з низкою машин узбіччям або ресторан з оглушливою музикою ночами. І в цьому випадку будуть неминучими скарги, що може значно зашкодити підприємницькій діяльності. Також необхідно адекватно оцінити можливості прибудинкової території вмістити ту чи іншу кількість автомобілів відвідувачів.

Ще один маленький нюанс, якому варто приділити увагу – це земельну ділянку, де збудовано приватний будинок та вид його дозволеного використання. Може виникнути, наприклад, така ситуація, що ділянку видано під ІЖС. Тоді його використання можливе лише під житло, а не під комерцію. Це може стати причиною відмови місцевою адміністрацією в переведенні житлового приміщення в нежитлове.

Тому перед тим як розпочинати таку ємну процедуру, необхідно проконсультуватися в місцевому Управлінні архітектури з приводу перепланування, чи можливе воно, і як його здійснити правильно, а також в адміністрації з приводу того, чи може на цьому конкретному місці певний вид бізнесу.

Процедура переведення житлового приміщення у нежитлове

Документи на переведення житлового приміщення приватного будинку до нежитлового подаються до місцевої адміністрації, або багатофункціонального центру міста. Весь пакет включає:

1. Заява. Має встановлену форму, що видається у відділі, який приймає документи.
2. Документи на будинок. Усі свідоцтва про власність, договори купівлі-продажу. Надаються нотаріальні копії.
3. Технічний паспорт вдома.
4. План будинку. За наявності кількох поверхів потрібен поверховий план.
5. Проект перепланування/перебудови приміщення. Якщо така перебудова необхідна для відповідності приміщенню статусу нежитлового, надається заздалегідь замовлений проект реконструкції.
6. Згода (нотаріально оформлена) всіх власників будинку на зміну статусу приміщення. Якщо приватний будинок має кількох власників.
7. Нотаріальна довіреність. Якщо цю процедуру веде стороння особа, йому видається доручення ведення справ.

Рішення про переведення - згода чи відмова, що приймається комісією протягом півтора місяця.

Якщо від держоргану отримано схвалення, необхідно отримати додаткові дозволи в інших державних органах, таких як МНС, СЕС, Росспоживнагляд, служби газу та багато інших, які підтвердять відповідність нежитлового приміщення всім нормам – пожежним, санітарно-епідеміологічним, екологічним тощо.

Якщо реконструкція все-таки необхідна, її проводять, суворо дотримуючись існуючого проекту. Потім органом, який здійснює переведення приміщення, формується приймальна комісія. Вона оглядає підготовлений об'єкт і за результатами огляду складає акт приймання. Саме цей акт - завершальна стадія переведення приміщення із житлового у нежитлове, після чого відбувається остаточна реєстрація. В Управління Росреєстру здається певний пакет документів, що включає підтверджуючі документи про власність, кадастровий паспорт, акт приймальної комісії, та й чеки про оплату держмита. Після цього Росреєстр реєструє приміщення як нежитлове та видає вже нове свідоцтво про власність, де це зазначено.

Якщо у вас виникли будь-які питання, вам потрібна консультація або допомога у переведенні житлового приміщення приватного будинку в нежитлове, то наш черговий юрист онлайн до ваших послуг.

ЖК РФ Стаття 23. Порядок переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення та нежитлового приміщення до житлового приміщення

1. Переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення та нежитлового приміщення до житлового приміщення здійснюється органом місцевого самоврядування (далі - орган, який здійснює переведення приміщень).

2. Для переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення або нежитлового приміщення до житлового приміщення власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа (далі у цьому розділі - заявник) до органу, який здійснює переведення приміщень, за місцем розташування приміщення, що переводиться безпосередньо або через багатофункціональний центр надання державних і муніципальних послуг (далі - багатофункціональний центр) відповідно до укладених ними у встановленому Урядом Російської Федерації порядку угодою про взаємодію представляє:

1) заяву про переведення приміщення;

2) правовстановлюючі документи на приміщення, що переводиться (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);

3) план приміщення, що перекладається з його технічним описом (у разі, якщо приміщення, що перекладається, є житловим, технічний паспорт такого приміщення);

4) поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення, що переводиться;

5) підготовлений та оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться (у разі, якщо перебудова та (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового приміщення);

6) протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що містить рішення про їхню згоду на переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення;

7) згоду кожного власника всіх приміщень, що примикають до приміщення, що переводиться, на переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення.

2.1. Заявник має право не подавати документи, передбачені пунктами 3 та 4 частини 2 цієї статті, а також у разі, якщо право на приміщення, що переводиться, зареєстроване в Єдиному державному реєстрі нерухомості, документи, передбачені пунктом 2 частини 2 цієї статті. Для розгляду заяви про переведення приміщення орган, який здійснює переведення приміщень, запитує такі документи (їх копії або відомості, що містяться в них), якщо вони не були подані заявником за власною ініціативою:

(Див. текст у попередній редакції)

1) правовстановлюючі документи на приміщення, що переводиться, якщо право на нього зареєстроване в Єдиному державному реєстрі нерухомості;

(Див. текст у попередній редакції)

2) план приміщення, що перекладається з його технічним описом (у разі, якщо приміщення, що перекладається, є житловим, технічний паспорт такого приміщення);

3) поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення, що перекладається.

2.2. Примикаючими до приміщенню, що перекладається, визнаються приміщення, що мають загальну з переведеним приміщенням стіну або розташовані безпосередньо над або під приміщенням, що перекладається. Згода кожного власника всіх приміщень, що примикають до приміщення, що переводиться, на переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення оформляється власником приміщення, що примикає до приміщення, що перекладається, в письмовій довільній формі, що дозволяє визначити його волевиявлення. У цій згоді зазначаються прізвище, ім'я, по батькові (за наявності) власника приміщення, що примикає до приміщення, що переводиться, повне найменування та основний державний реєстраційний номер юридичної особи - власника приміщення, що примикає до приміщення, що переводиться, паспортні дані власника зазначеного приміщення, номер належить власнику зазначеного приміщення , реквізити документів, що підтверджують право власності на вказане приміщення.

3. Орган, що здійснює переведення приміщень, не має права вимагати від заявника подання інших документів, крім документів, витребування яких у заявника допускається відповідно до частини 2 цієї статті. Заявнику видається розписка в отриманні від заявника документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює переведення приміщень, а також із зазначенням переліку відомостей та документів, які будуть отримані за міжвідомчими запитами. У разі подання документів через багатофункціональний центр розписка видається вказаним багатофункціональним центром. Державні органи, органи місцевого самоврядування та підвідомчі державним органам або органам місцевого самоврядування організації, у розпорядженні яких перебувають документи, зазначені в частині 2.1 цієї статті, зобов'язані направити у порядку міжвідомчої інформаційної взаємодії до органу, який здійснює переведення приміщень, запитані ними відомості та документи. Запитані відомості та документи можуть подаватись на паперовому носії, у формі електронного документа або у вигляді засвідчених уповноваженою особою копій запитаних документів, у тому числі у формі електронного документа.

(Див. текст у попередній редакції)

4. Рішення про переведення або про відмову в переведенні приміщення має бути прийняте за результатами розгляду відповідної заяви та інших поданих відповідно до частин 2 та 2.1 цієї статті документів органом, який здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через сорок п'ять днів з дня подання до цього орган документів, обов'язок щодо подання яких відповідно до цієї статті покладено на заявника. У разі подання заявником документів, зазначених у частині 2 цієї статті, через багатофункціональний центр термін ухвалення рішення про переведення або про відмову в переведенні приміщення обчислюється з дня передачі багатофункціональним центром таких документів до органу, що здійснює переведення приміщень.

(Див. текст у попередній редакції)

5. Орган, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття одного із зазначених у частині 4 цієї статті рішень видає або надсилає за адресою, зазначеною в заяві, або через багатофункціональний центр заявнику документ, що підтверджує прийняття одного із зазначених рішень . У разі подання заяви про переведення приміщення через багатофункціональний центр документ, що підтверджує прийняття рішення, направляється до багатофункціонального центру, якщо інший спосіб його отримання не вказаний заявником. Форма та зміст цього документа встановлюються уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади. Орган, який здійснює переведення приміщень, одночасно з видачею або направленням заявнику даного документа інформує про прийняття зазначеного рішення власників приміщень, що примикають до приміщення, щодо якого прийнято зазначене рішення.

(Див. текст у попередній редакції)

6. У разі необхідності проведення перебудови, та (або) перепланування приміщення, що переводиться, та (або) інших робіт для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового приміщення зазначений у частині 5 цієї статті документ повинен містити вимогу про їх проведення, перелік інших робіт , якщо їх проведення необхідне.

пунктом 5 частини 2 цієї статті, та (або) інших робіт з урахуванням переліку таких робіт, зазначених у передбаченому частиною 5 цієї статті документі.

9. Завершення зазначених у частині 8 цієї статті перебудови, та (або) перепланування, та (або) інших робіт підтверджується актом приймальної комісії, сформованої органом, який здійснює переведення приміщень (далі - акт приймальної комісії). Акт приймальної комісії, що підтверджує завершення перебудови та (або) перепланування, повинен бути направлений органом, який здійснює переведення приміщень, у федеральний орган виконавчої влади, уповноважений Урядом Російської Федерації на здійснення державного кадастрового обліку, державної реєстрації прав, ведення Єдиного державного реєстру нерухомості та надання відомостей , що містяться в Єдиному державному реєстрі нерухомості, його територіальні органи (далі – орган реєстрації прав). Акт приймальної комісії підтверджує закінчення переведення приміщення та є підставою використання переведеного приміщення як житлове або нежитлове приміщення.

(Див. текст у попередній редакції)

10. При використанні приміщення після його переведення в якості житлового або нежитлового приміщення повинні дотримуватися вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших встановлених законодавством вимог, у тому числі вимог до використання нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках.

Якщо власник має об'єкт нерухомості, який не використовується для власного проживання, то, як правило, заради отримання додаткового доходу таку нерухомість можна здати в оренду. Однак якщо квартира знаходиться на першому поверсі, то перед власником відкриваються набагато цікавіші та вигідніші перспективи. Наприклад, власник може здійснити її переведення в нежитловий фонд і вже здавати такий об'єкт нерухомості в оренду під офіс чи будь-який магазин. І навіть враховуючи високу вартість перекладу, слід мати на увазі, що окупність комерційної нерухомості приблизно втричі вища за житлову.

Що потрібно для переведення до нежитлового фонду?

Насамперед, для переведення до нежитлового фонду звичайної квартири необхідно, щоб виконувались такі умови: має бути можливість організації окремого входу, отримання пожежного сертифікату та санітарно-епідеміологічного висновку.

Додам, що переведення приміщення до нежитлового не допускається у разі, якщо доступ до цього приміщення неможливий без використання приміщення, що залишається у житловому фонді (). Це означає, що власність повинна бути повністю ізольована від усіх житлових приміщень. Крім того, не допускається організація входу в майбутнє нежитлове приміщення через загальний під'їзд, під вхід може бути переобладнане вікно або частина стіни, що виходить на вулицю.

З цієї ж статті ми бачимо, що квартира, що перекладається в нежитловий фонд, не повинна кимось використовуватися як місце постійного проживання і в жодному разі не повинно бути зареєстровано жодних обтяжень, таких як арешт, іпотека, застава або комерційне наймання.

Сама процедура переведення до нежитлового фонду квартири при цьому досить непроста і не завжди завершується успішно.

Перевести квартиру до нежитлового фонду на даний час на практиці досить складно, незважаючи на те, що закон вимагає надання мінімального комплекту документів. Тому, купуючи квартиру для переведення до нежитлового фонду, слід розуміти, що ризик відмови існує завжди. Якщо переведення квартири в нежитловий фонд доручити фахівцям, то послуга "під ключ" буде коштувати щонайменше 300-400 тис. руб. з огляду на середні розцінки по країні. Звертаючись до фахівців, власник може бути впевнений, що буде зібрано всі необхідні документи, правильність їх складання та заповнення також не матиме нарікань. Фахівці самостійно, на підставі довіреності, подають усі документи, а у разі відмови держорганів у перекладі вони у судовому порядку оскаржуватимуть таку відмову.

Але, на жаль, навіть звернення до фахівців не завжди може гарантувати позитивний результат, оскільки процес перекладу залежить від багатьох факторів – у тому числі людського, який непередбачуваний.

Покрокова інструкція

Для переведення в нежитловий фонд потрібно буде звертатися в досить велику кількість різних інстанцій, щоб зібрати великий пакет документів, який надалі будуть представлені до Департаменту управління майном, де міжвідомча комісія вирішуватиме питання про вирішення переведення житлового приміщення в нежитлове.

Насамперед, потрібно отримати в БТІ експлікацію та витяг з кадастрових документів (поверховий план). Для замовлення цих документів будуть потрібні документи, що підтверджують особу заявника, правовстановлюючі документи на об'єкт, а також БТІ деяких регіонів просить надати документи, на підставі яких виникло право власності (договір купівлі-продажу/дарування/свідоцтво про право на спадщину).

Після цього необхідно запросити ліцензованого архітектора, який складе проект та ескіз перебудови житлового приміщення на нежитлове.

Отримані документи (експлікацію, витяг з кадастру, проект та ескіз переобладнання, паспорт заявника та документ, що встановлює право) необхідно направити до районного відділу архітектури, де власнику буде видано акт погодження, необхідний для оформлення перепланування, що передує переведенню приміщення до нежитлового фонду.

Необхідність узгодження цього акта передбачено в Адміністративному регламенті надання муніципальної послуги "Прийом заяв та видача документів про погодження перебудови та (або) перепланування житлового приміщення", що видається адміністраціями суб'єктів РФ.

Готовий акт слід підписати у станції СЕС, пожежній охороні, організаціях, що надають енергоресурси, у комунальних системах, а також районній адміністрації.

Крім цих документів, так само в БТІ потрібно буде замовити технічний паспорт приміщення з технічним планом.

У компанії, що управляє, або іншому органі в залежності від способу управління багатоквартирним будинком береться довідка ДЕЗ, в якій містяться відомості про призначення інших приміщень, що знаходяться на одному поверсі з квартирою, що переходить в нежитловий фонд.

Там же необхідно отримати технічний висновок, в якому зазначено технічний стан всього будинку, а також відображено, що будівля не знаходиться в аварійному стані і не призначена для знесення.

Важливий момент збору документів на переведення в нежитловий фонд – це отримання згоди від власників квартир, розташованих у тій самій будові, де і приміщення, що переводиться. Іноді саме цьому етапі виникають основні труднощі. Багато залежить від району розташування квартири.

Найскладніше у перекладі – дотриматися законності узгодження проекту, пов'язаної з обладнанням окремого входу. Законодавство в обов'язковому порядку передбачає згоду співвласників житлового будинку на обладнання такого входу.

Домогтися цього досить складно. Зазвичай у будь-якому житловому будинку знайдеться такий сусід, який вимагатиме виконання явно нездійсненних умов для надання згоди на окремий вхід.

Однак є можливість трохи спростити собі завдання. Для отримання такої згоди достатньо організувати чергові або позачергові збори власників житла та внести на порядок денний питання щодо переведення конкретного приміщення з житлового фонду до нежитлового.

Збори є правомірним, якщо у ньому присутні щонайменше 50% власників житла, а рішення прийнятим, у разі схвалення щонайменше 2/3 кількості власників, які з'явилися збори ( , ).

Якщо згода все ж таки отримана, можна здійснювати переобладнання житла, шляхом його перепланування.

З прикладами судових рішень про оскарження відмови про переклад, можна ознайомитись у " Енциклопедії рішень.Переклад житлового приміщення в нежитлове" інтернет-версії системи ГАРАНТ. Отримайте повний
доступ на 3 дні безкоштовно!

Перелік зазначених вище документів носить скоріше рекомендаційний характер, і часто не регламентується будь-якими нормативними правовими актами. Незважаючи на це, незалежно від того, самостійно ви займаєтеся перекладом приміщення або за допомогою фахівців, ми рекомендуємо зібрати повний пакет наведених нижче документів. Згодом це допоможе вам заощадити час, сили та нерви, оскільки держоргани просять ці документи для свого "підстрахування", і у разі їхнього ненадання "висмоктують з пальця" причину для відмови у переплануванні.

По завершенню переобладнання має бути запрошена житлова комісія для огляду відповідно до .

Після збору всіх перерахованих вище документів та здійснення перепланування приміщення, необхідно звернутися до Департаменту управління майном для отримання дозволу на переведення, причому у заяві необхідно вказати причину переведення нерухомості з житлового фонду до нежитлової. До заяви прикладаються документи, що підтверджують особу заявника, всі зібрані документи, правовстановлюючі документи, а також установчі документи, якщо власником є ​​юридична особа.

Протягом 45 днів комісія зобов'язана розглянути подану заяву та повідомити заявника про своє рішення. У випадку, якщо міжвідомча комісія при Департаменті управління майна дала відмову без зазначення причини, то така відмова вважається невмотивованою і може бути оскаржена в суді. Діяльність та терміни розгляду регулюються місцевими постановами уряду.

Найбільш популярними причинами відмови є неповний пакет документів, що надається заявником, у ньому може бути відсутнім ряд необхідних документів, а також недотримання умов підготовки приміщення до перекладу.

У разі відмови Департаменту у перекладі заявник, вважаючи відмову необґрунтованою, може оскаржити відмову у судовому порядку. У разі, якщо відмова обґрунтована, заявник має право виправити наявні зауваження та подати заяву на переведення знову. Спроби внесення виправлень не обмежені.

Всі! Згода Департаменту управління майном отримана та можна переходити до одного із заключних етапів переведення приміщення.

Для цього необхідно знову звернутися до БТІ та подати туди заяву на визначення вартості перекладу. До цієї заяви, крім зібраних раніше документів, необхідно додати протокол міжвідомчої комісії, отриманий у ДУІ.

За поданою заявою буде зібрано комісію відділу приватизації та управління житловим фондом, яка ухвалить рішення про вартість переказу та складе відповідний протокол.

Робиться це все з однією єдиною метою – визначити різницю у вартості житлового приміщення та новоствореного нежитлового. І найчастіше вартість нового нежитлового приміщення перевищує вартість житлового. Зумовлено це тим, що, розраховуючи цю різницю, комісія з приватизації враховує величезну кількість параметрів, починаючи зі стану будинку та його територіального розташування, та закінчуючи своїми оцінками потенційного комерційного використання. Важливу роль відіграє і цільове призначення приміщення, що перекладається.

Після отримання протоколу вартості заявнику залишиться лише сплатити різницю у вартості у будь-якому банку.

Останнім етапом є здавання документів до Управління Росреєстру. Заявнику необхідно надати заяву, документ, що засвідчує особу, протоколи ДУІ та БТІ, кадастровий паспорт приміщення, а також квитанцію про оплату державного мита.

Залишилось у призначений день отримати готові документи із реєструючого органу. Реєстрація змін здійснюється протягом 10 днів із моменту подання документів. Дана інформація про терміни представлена ​​на сайті Росреєстру у відкритому доступі.

У разі здійснення підприємницької діяльності у житловому приміщенні без його переведення до нежитлового фонду можлива відповідальність, передбачена чинним законодавством. Житлова інспекція може оштрафувати власника приміщення за порушення порядку переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення ( , ).

Крім цього, сусіди чи будь-які зацікавлені особи мають право в судовому порядку домогтися продажу житлового приміщення з публічних торгів у тому випадку, якщо власник порушує правила користування та експлуатації приміщення. Можливо це лише після їхнього письмового звернення до місцевої адміністрації, яка видає письмове розпорядження про усунення порушень використання ( , ).

Вже нікому не видається дивним розташування офісів, перукарень, кафетеріїв та інших закладів на перших поверхах багатоквартирних будинків. Можна знайти безліч причин цього процесу, але головне – переобладнання та переведення в нежитлове приміщення часом набагато доцільніше за економічними мотивами, ніж спорудження абсолютно нової будівлі.

Необхідні умови

Перш ніж приступити до процесу переведення житлового приміщення в нежитлове, необхідно звернути увагу на деякі рекомендації, які згодом доведеться дотриматися:

1. Квартира має бути звільнена від мешканців. Іншими словами, у такій квартирі ніхто не має бути прописаний чи зареєстрований на постійній основі. Всім мешканцям необхідно виписатися, оскільки прописку у нежитлових приміщеннях згідно із законом мати заборонено і неможливо, відповідно, для переведення його доведеться звільнити.
2. В обов'язковому порядку приміщення має мати власний вхід/вихід на вулицю. За нормами Житлового Кодексу (стаття 22) неприпустимо вхід до нежитлового приміщення через територію загального користування, тобто через під'їзд. У деяких випадках допустимо переведення житлового приміщення в нежитлове, якщо можливе створення такого входу за наявності деяких умов, наприклад, є кімната з вікном, яке можна переробити під дверний отвір та вхід відповідно.
3. Квартира має бути переведена в нежитлове приміщення лише повністю. Частковий переклад неприпустимо, як і частка у ній.
4. Ця нерухомість має бути повністю звільнена від будь-яких зобов'язань. Іншими словами, вона не повинна перебувати в заставі або під арештом, а також на момент переведення бути предметом спору двох суб'єктів господарювання.
5. Найпростіший спосіб переведення житлового приміщення в нежитлове в тому випадку, якщо воно знаходиться на першому поверсі, але інші поверховості можливі, якщо дотримані умови. Необхідно переконатися, що й нижні поверхи також мають статус нежитлових приміщень, тоді проблем із перекладом не повинно бути.
6. Приміщення, призначене для перекладу, не повинно знаходитися в будівлі, яка готується до зносу або в аварійному будинку.

Є й додаткові складнощі, які можуть виникнути у власника житла, що має намір перевести його в нежитлове приміщення:

1. Дана квартира не має доступу до основних інженерних комунікацій.
2. Квартира розташована у будинку, який визнано законом об'єктом культурно-історичної спадщини.
3. Будівля на момент переведення знаходиться у незадовільному технічному стані та потребує негайного ремонту.

А чи варто перекладати

Насправді, переведення житлового приміщення в нежитлове в деяких випадках зовсім необов'язковий, як багато хто думає. Наприклад, у квартирі, яка є житловою, можна займатися підприємницькою чи будь-якою професійною діяльністю з тією умовою, що це не заважатиме решті власників житла, у тому числі й сусідам. Підприємець при цьому має бути зареєстрований саме у цій квартирі, де він здійснює підприємницьку діяльність. Зрештою, приміщення має відповідати санітарно-епідеміологічним нормам та не перебувати в аварійному стані.

Порядок дій

Якщо людина не знає, як перевести житлове приміщення у нежитлове швидко, грамотно та на законних підставах, необхідно запам'ятати лише три етапи. Усі вони послідовно йдуть один за одним.

Етап 1. Перший крок.На цьому етапі необхідно зібрати всі необхідні документи, з якими потім треба звернутися до міжвідомчої комісії для запиту на здійснення відповідного переказу. До речі, нерідко у деяких квартирах колишні власники самостійно проводять перепланування квартири. Дуже важливо узаконити перепланування перед тим, як власник віднесе документи до відповідного органу. Збирати документи може лише безпосередньо власник (або один із них), а також його довірена особа.

Документи:

• Поверховий план приміщення та експлікація. Спершу треба отримати довіреність на отримання відповідних документів, яку видадуть у Департаменті управління майном. Там потрібно написати заяву та надати паспорт (нотаріально завірену копію, якщо діє довірена особа), свідоцтво про реєстрацію права власності, в деяких випадках також можуть попросити надати договір підстави на приміщення. З довіреністю необхідно підійти до БТІ, де потрібно замовити експлікацію та поверховий план будівлі. Пакет документів такий самий, як і для Департаменту управління майном. Строк одержання цього документа до 1 місяця.
• Технічний паспорт із технічним планом приміщення. Його також необхідно замовити у БТІ. Крім того, навіть за наявності технічного паспорта, якому понад 3 роки, його також необхідно оновити.
• Висновок пожежного нагляду. Дуже важливий документ, який слід отримати в Управлінні Державного Пожежного нагляду ГУ МНС. Для цього необхідно відвідати цю установу, де потрібно написати заяву встановленого зразка. Після цього працівник служби виїжджає на місце тієї квартири, яка планується до переведення та оглядає його. Після закінчення він повідомить, коли можна буде отримати необхідний висновок. Якщо у висновку будуть зазначені проблеми, у зв'язку з якими приміщення не може бути використане відповідним чином, то можна все виправити та спробувати отримати позитивний висновок знову.
• Висновок санітарно-епідеміологічного нагляду. Його видає СЕС. Для цього необхідно підійти до Санітарно-епідеміологічної станції та також написати заяву на виклик спеціаліста. За відповідністю санітарним нормам висновок буде позитивним.
• Довідка ДЕЗ. Цей документ містить відомості про інші квартири чи інші приміщення, що знаходяться на одному з даною нерухомістю поверсі. Цю довідку можна отримати в компанії, що управляє (ТСЖ, ЖБК і т.д.).
• Злагода сусідів. Цей документ отримати часом складніше за інших. Потрібно зібрати власників (не всіх прописаних людей!) житла. На зборах має бути не менше 50% власників, і тоді всі рішення зборів вважатимуться законними. У житлових приміщеннях заборонена зміна форми власності без згоди більшості власників. Якщо щонайменше 2/3 власників будуть згодні, то складається протокол, де ті, хто погодився, повинні поставити свій підпис про відповідне рішення.
• Технічний висновок. Воно також видається у керуючій компанії. У ньому буде описано стан всього будинку, і головне, що ця будівля не відноситься до аварійних або не підлягає знесенню.
• Витяг з будинкової книги. Її можна отримати в паспортному столі, і вона є свідченням того, що у квартирі немає прописаних чи постійно зареєстрованих людей. Довідка діє 14 діб.
• Проект на перебудову даного приміщення на нежитлове. Його необхідно замовити у компаніях, які мають відповідну ліцензію.

Другий крок.Тепер, коли всі документи зібрані, необхідно звернутися до Департаменту Управління Майном для дозволу переказу. Там необхідно написати заяву, де зазначається причина перекладу. Крім зібраних документів, необхідно надати паспорт, свідоцтво про право власності та договір заснування. Якщо людина діє як юридична особа, необхідно ще надати установчі документи своєї фірми.

Третій крок.Протягом 45 діб комісія розглядає заяву та виносить свій вердикт. Протокол видають на руки або надсилають поштою протягом трьох діб після ухвалення рішення. Можливо, доведеться усунути деякі недоліки та подати заяву знову.

Етап 2.Всім власникам необхідно підійти до БТІ, до відділу приватизації житла та написати заяву, до неї додати деякі копії тих документів, що були отримані раніше. Спеціальна комісія приймає рішення про те, якою буде вартість такого переказу та складає відповідний протокол. Різницю між вартістю житла та вартістю переказу необхідно сплатити у банку, і лише після цього можна отримати протокол.

Етап 3.Всім власникам необхідно підійти до Реєстраційної палати (або до МФЦ) та додати копії паспортів, свідоцтво про право власності, кадастровий паспорт, протоколи комісій. Попередньо можна сплатити держмито. Усі власники підписують заяву, яку заповнює співробітник Реєстр. Палати. Заява залишається у Реєстраційній палаті, а власникам видається розписка про отримання з датою. У призначений день необхідно підійти та отримати нове свідоцтво про право власності.

Відео

Докладніше про особливості законодавства, що стосується переведення житлового приміщення в нежитлове, у наступному відеоролику: