Іпотечне кредитування в іноземній валюті

Отримати довгостроковий жилкредит сьогодні можна у різній валюті. Проте валютна іпотека – річ підступна. З одного боку, ставки за подібними позиками у всіх російських фінустановах менші, ніж при кредитуванні в рублях. З іншого – протягом тривалого терміну використання іпотечних коштів ситуація на фінансовому ринку може суттєво змінитись. Тобто така позика пов'язана з високим ризиком.

В чому суть

Насправді розібратися, що таке валютна іпотека – це зовсім нескладно. По суті, цільовий кредит (у разі йдеться переважно про купівлю нерухомості), який видається у іноземних грошових одиницях, а чи не в російських рублях. Власне, оформлення валютної іпотеки нічим не відрізняється від процедури отримання звичайного довгострокового жилкредиту. Погашати її теж потрібно відповідно до розробленого графіка регулярних виплат, причому допускається внесення рублів РФ. Курс інвалюти оновлюється у день проведення платежу за позикою.

На яких умовах надається

За 2016 рік банки видали лише 34 валютні іпотечні кредити. А в першому півріччі 2017-го вітчизняними фінансовими організаціями було надано всього 4 подібні позики (у рубльовому еквіваленті на суму близько 246 млн руб.). Така тенденція свідчить про те, що іпотека у валюті вже найближчим часом, швидше за все, «помре». Підтвердженням такого розвитку подій є факт відсутності програм іпотечного кредитування в іноземних грошових одиницях у лідерів вітчизняного фінансового ринку - Ощадбанку, Газпромбанку, ВТБ 24, Россільгоспбанку та ін.

Процентна ставка

Навіть банки з іноземним капіталом, що працюють на території Росії, такі як Райффайзенбанк, ЮніКредит Банк, Росбанк та інші, не пропонують кредитування покупки житла в інвалюті. Максимум, потім можуть розраховувати їх клієнти, – це рефінансування валютної іпотеки в рублеву. На початок IV кварталу 2017 року однією з небагатьох щодо великих фінансових установ, якими надається іпотека у доларах, є Москоммерцбанк. Сума кредиту обмежена: мінімум – $10 тис., максимум – $300 тис. Процентні ставки представлені в таблиці нижче.

Ці дані ми привели для того, щоб ви мали уявлення про те, яка відсоткова ставка сьогодні характерна для сегмента валютної іпотеки вітчизняного фінансового ринку. Якщо ви знайдете таку програму в іншому банку, принаймні зможете порівняти.

Вимоги банку до позичальника

Здобувач валютної іпотеки повинен відповідати стандартним вимогам банку:

• Позитивна кредитна історія, активних прострочень виплат відсутні.
• Вік - не молодше 18 і не старше 65 років на момент повного погашення позички.
• Наявність стабільного доходу, що дозволяє коректно обслуговувати позику.
• наявність офіційного місця працевлаштування. Загальний виробничий стаж – від 1 року. Тривалість трудової діяльності на останньому місці роботи – не менше ніж півроку.

Ну і, звичайно, валютні позичальники з іпотеки мають бути громадянами РФ.

Ризики поруки

Статус поручителя по валютній іпотеці нічим не відрізняється від аналога за довгостроковими рублевими житлокредитами:

• Що стосується, якщо позичальник і созаемщики не зможуть виконувати прийняті він зобов'язання, відповідальність з виплати заборгованості перекладається поручителя.
• Поручителю потрібно бути готовим документально підтвердити своє реальне фінансове становище.
• Статус поручителя тягне за собою необхідність перегляду своїх фінансових планів навіть на віддалену перспективу. Поки іпотечна позика, за якою поручитель виступає як гарант, не буде повністю погашена (а це може статися і через 30 років), отримати кредит вже на своє ім'я йому буде дуже важко.

Психологічне тягар ускладнюється тим, що відповідальність необхідно нести за третю особу, а не за себе.

Заставне майно

Тут все просто.

У заставу банку надається нерухомість, що купується.

Так фінансова організація отримує гарантію, що житлову іпотеку у валюті буде погашено. Що ж до застави наявної нерухомості, то такі пропозиції зустрічаються виключно за рублевими довгостроковими жилкредитами.

Як оформити

Для отримання коштів у іноземній валюті з придбання нерухомого майна необхідно укласти з банком договір позики. Ця процедура передбачає таку послідовність дій:

1. Збирання всіх необхідних документів.
2. Укладання між позичальником та продавцем попереднього договору купівлі-продажу.
3. Подання заяви до банку про надання іпотечного кредиту.
4. Якщо фінансова організація ухвалить позитивне рішення, із продавцем укладається основний договір.
5. Реєстрація угоди в МФЦ чи Росреєстрі.
6. Проведення незалежної оцінки вартості об'єкта нерухомості та надання сформованого звіту до банку.
7. Одночасно з укладанням договору відбувається страхування житла, що купується.
8. Після виплати продавцю коштів оформляється право власності на квартиру.
9. Передача у заставу банку об'єкта нерухомості.

Пакет необхідних документів

Для отримання валютної іпотеки до банку потрібно подати такі папери:

• громадянський паспорт РФ;
• військовий квиток – якщо здобувач чоловічої статі та призовного віку;
• другий документ, що підтверджує особу (з фотографією);
• шлюбне свідоцтво, шлюбний договір (за наявності);
• копії трудового договору та трудової книжки за підписом головного бухгалтера організації-роботодавця та печаткою, що засвідчує;
• документ, що підтверджує заявлений претендентом валютної іпотеки рівень доходів. На зарплатних клієнтів банку ця вимога не поширюється;
• якщо громадянин має додаткові доходи, вони теж повинні бути підтверджені документально.

Нерідко фінустанови вимагають також надання письмово згоди дружини/чоловіка потенційного позичальника.

Реструктуризація валютної іпотечної позики

В умовах нестабільної економіки проти валютної іпотеки кажуть такі фактори:

• при зниженні курсу рубля для придбання необхідної суми іноземних грошових одиниць витрати збільшаться;
• якщо погашення позики йтиме частка доходів, що перевищує половину їх загального обсягу, можуть виникнути проблеми із закриттям іпотечного кредита;
• за невчасне проведення регулярних платежів у договорі передбачено нарахування пені. Отже, загальна сума боргу зростає;
• у сім'ї виникають стресові ситуації, що надають негативний вплив на здоров'я та психологічний стан позичальників;
• люди можуть залишитися без даху над головою, якщо єдине житло буде вилучено та продано на аукціонних торгах.

У разі погіршення платоспроможності іпотечного позичальника в сучасних вітчизняних реаліях реструктуризація іпотечного кредиту є одним із найкращих способів недопущення вищезгаданих неприємностей. З точки зору чинного законодавства, ця процедура передбачає зміну умов у договорі кредитування, внаслідок чого позичальник, який зіткнувся з фінансовими труднощами, отримає вигідніші умови погашення заборгованості. Зокрема, для врегулювання питань проблемної іпотеки сьогодні банки пропонують такі способи:

• надання відстрочки із виплати тіла кредиту;
• розроблення індивідуального графіка погашення основної заборгованості та відсотків;
• збільшення терміну дії договору кредитування;
• скасування штрафів за прострочення регулярних виплат.

Переваги такого розв'язання фінансової проблеми очевидні – завдяки новим, лояльнішим умовам договору позики можна зберегти придбане за рахунок позичених коштів житло і не зіпсувати свою кредитну історію.

Інший ефективний спосіб, що дозволяє досягти тих самих результатів, - це рефінансування валютної іпотеки в рублі. Дана програма надає можливість значно зменшити суми кредитних виплат за позикою, що вже обслуговується. Для цього позичальник повинен звернутися із заявою про отримання послуги рефінансування насамперед до банку, який видав йому валютну іпотеку. Ймовірно ситуація, як у договорі кредитування є пункт, що дозволяє перекредитування в інший фінансової організації. Тоді в обраний банк, крім заяви, потрібно подати відомості про суму боргу, що залишився, об'єкт застави і рівень платоспроможності.

Держдопомога валютним іпотечникам

У серпні 2017 року Уряд РФ відновив дію програми допомоги іпотечним позичальникам, які потрапили у складну фінансову ситуацію (дохід знизився, а регулярні платежі з валютного житлокредиту зросли). У її новій редакції передбачено списання 30% від обсягу заборгованості, що залишився, по позиці.

У абсолютному вираженні держдопомога вбирається у 1,5 млн крб.

Крім того, списанню також підлягає нарахована банком неустойка, однак та, що вже була виплачена, не повертається. Реалізується це рішення уряду шляхом виділення із держбюджету 2 млрд руб. За підрахунками експертів, такої суми має вистачити на реструктуризацію 1300 проблемних іпотечних кредитів.

Розраховувати на держдопомогу можуть позичальники:

• на утриманні яких знаходиться хоча б одна неповнолітня дитина, а також піклувальники та опікуни дітей, які не досягли повноліття;
• ветерани бойових дій;
• які мають інвалідність або виховують дітей-інвалідів;
• на утриманні яких перебувають студенти очної форми навчання, які не досягли 24-річчя.

Плюси та мінуси валютної іпотеки

Довгостроковому житловому кредитуванню такого типу властиві свої переваги та недоліки.

• Якщо курс рубля зросте, розмір платежу рублевому еквіваленті знижується.
• Відсоткова ставка за валютною іпотекою менше, ніж у рубльової.
• Тривалий термін дії договору кредитування – 30 років.

• Якщо фінансова обстановка в країні погіршиться, може виникнути ситуація, коли платити за позикою буде нічим. Тоді не виключено варіант втрати не лише грошей, а й квартири.
• Люди, які оформили валютну іпотеку, відчувають невпевненість у завтрашньому дні, адже передбачити розмір платежу наступного місяця неможливо.
• Жорсткіші умови видачі іпотечної позики.

На перший погляд, мінуси вагоміші, тому брати валютний довгостроковий жилкредит не варто. Проте це зовсім так. Громадяни, які отримують зарплату в інвалюті, витягнуть з такої угоди безліч переваг.

Валютна іпотека: Відео