Registro de compra y venta de garaje. se produce mediante la celebración de un contrato de compraventa. De acuerdo con el Código Civil de la Federación de Rusia, el contrato debe redactarse por escrito en forma de un documento único firmado por las partes. El contrato debe contener una descripción del garaje que permita determinar con precisión el objeto de venta y el precio.
Pero vender un garaje requiere toda una serie de documentos. Además del contrato en sí, se adjunta un pasaporte catastral del garaje. Este documento contiene todas las características del local traspasado (superficie, número de habitaciones, ubicación de escaleras, puertas, ventanas, etc.), así como su distribución esquemática.
Si el garaje es propiedad conjunta de los cónyuges, es necesario obtener el consentimiento notarial del cónyuge para la venta.
En interés de las partes, la cesión del garaje por parte del vendedor y su aceptación por parte del comprador pueden garantizarse mediante la firma de un contrato de cesión.
El contrato debe redactarse en 3 copias: una para el vendedor, la segunda para el comprador y la tercera queda en manos de la cámara de registro.
La ley no exige la certificación notarial de dicho acuerdo, pero se requiere el registro estatal de la transferencia de propiedad del garaje en virtud de un acuerdo de compraventa en la Oficina del Servicio Federal de Registro Estatal de Bienes Raíces (cámara de registro). Para ello deberá presentar los siguientes documentos:
Solicitud de registro estatal de derechos;
- documento sobre el derecho a un inmueble (contrato de compraventa y escritura de transferencia);
- plano catastral del terreno, y plano del inmueble indicando su número catastral. No es necesaria la presentación de un plano catastral de un terreno si ya se ha presentado previamente y se ha incluido en el archivo correspondiente de documentos de título.
- documento que acredite el pago de la inscripción.
El plazo para registrar el acuerdo ante la cámara de registro es de 30 días.
Como resultado del registro, el vendedor recibe una copia del contrato de compraventa y una copia del certificado de transferencia y aceptación con la marca de la Oficina del Servicio Federal de Registro Estatal de Bienes Raíces, el comprador también recibe 2 documentos similares. , así como un Certificado de Registro Estatal de Derechos de Propiedad.
Así, tendrás en tus manos una lista de documentos que confirman la transacción de compraventa de garaje y su registro en la cámara de registro.
De acuerdo con la ley, la forma del contrato de compraventa de un garaje inmobiliario debe contener necesariamente los siguientes anexos:
Calendario de pagos (donde los términos, condiciones y montos de los pagos estén claramente regulados);
- Descripción del garaje (la descripción del garaje indica información sobre su superficie, ubicación, coste, etc. La descripción es un documento legal oficial)
- Pasaporte catastral;
- Pasaporte catastral del terreno;
- Certificado de registro estatal de derechos;
- Documentos de título del terreno (contrato de donación, alquiler, compraventa, permuta, certificado de herencia, etc.)
La violación de los requisitos de forma del contrato de venta de garaje conlleva su nulidad.
Puede encontrar la lista más precisa de documentos, así como los requisitos para ellos, en la institución judicial correspondiente en la ubicación de su taller, donde se le proporcionará una lista precisa y completa.
Los bienes raíces en nuestro tiempo siguen siendo una buena inversión de recursos financieros. Esto incluye un apartamento, una casa privada, una oficina y un almacén, que posteriormente se alquilan.
Y alguien compra un edificio de garaje. En algunos casos, para fines personales o para el desarrollo del pequeño comercio. La compra o venta de un garaje no es menos compleja que las transacciones con cualquier inmueble de gran tamaño.
Intentaremos analizar varias situaciones y descubrir qué conjunto de documentos necesitan tanto la parte vendedora como la compradora.
Situaciones en las que no siempre es posible completar una transacción de compra y venta
Sucede que surge una situación en la que alguien expresa el deseo de conseguir dinero para su garaje. En este caso, debe tener en cuenta: el derecho a disponer completamente del objeto pasará a otra persona. También sucede que el vendedor-propietario es socio de una cooperativa de construcción de garajes. Quiere vender el garaje, pero los únicos papeles que necesita son la libreta de cooperativista. No existe ninguna posibilidad con un libro de este tipo, ya que sólo se necesita un certificado emitido por el Registro Ruso de propiedad de bienes inmuebles.
En tal situación, es diferente: se emite un libro personal de un miembro de GSK para la persona que quiere comprar un garaje. Con este giro de los acontecimientos, el nuevo miembro de GSK no tiene la propiedad total del bloque de garaje. Ante esto, a la hora de realizar cualquier transacción inmobiliaria de este tipo, es necesario estudiar con mucha atención todos los documentos aportados por el vendedor.
¿Es posible registrar una venta cuando el vendedor no cuenta con todos los papeles necesarios?
Poner en orden toda la documentación es un dolor de cabeza para el titular de los derechos de autor. Cuando solo tienes un libro de membresía en tus manos, debes dedicar más de un día a formalizar todo lo necesario para firmar el contrato en forma adecuada.
Para volver a registrar un garaje como propiedad total, debe tener un pasaporte catastral, un recibo de pago de la comisión por la transacción y un extracto del certificado del Comité de Propiedad del Estado que confirme el pago total de la propiedad.
En su totalidad, deberá ponerse en contacto con el Registro del Banco Central de Rusia para legalizar la propiedad y obtener un certificado de la misma.
Si el conjunto de garaje no está registrado como propiedad, debe comunicarse con Rosreestr y tener consigo, además de la lista anterior, algunos documentos adicionales:
- carta de comunidad de garaje;
- información sobre el presidente del Comité Estatal;
- acto de transferencia de terreno para GSK;
- permiso para construir el área;
- actuar sobre el registro de la comunidad;
- certificado de puesta en funcionamiento de la instalación del garaje.
Quizás tengas que afrontar el siguiente punto: el garaje no está ubicado en la cooperativa, sino que “se encuentra” en una zona destinada a otros fines (urbanización residencial o trabajos agrícolas). Para completar dicha transacción, es posible que deba pagarle al estado. deber y llevar un recibo, documentos de propiedad del sitio, una declaración de objeto (tiene una forma determinada y confirma el hecho de la creación del edificio).
¿Qué necesitas para completar un acuerdo de venta de garaje?
Cualquier transacción de compra de bienes raíces comienza con la celebración del llamado acuerdo de las partes, que contiene información sobre el edificio, el monto final de los pagos por el mismo y una indicación de ciertos acuerdos entre el vendedor y el consumidor.
Para comenzar a redactar un borrador de acuerdo, debe verificar la disponibilidad de los siguientes documentos:
- pasaportes de todas las partes;
- propiedad certificada del objeto;
- paquete de documentos sobre cuya base se recibió el garaje (donación, compra, herencia);
- pasaporte catastral del objeto;
- prueba de propiedad del sitio.
En algunos casos, es posible que se requieran varios documentos más:
- Al realizar una venta a través de representantes, se requieren documentos de identificación.
- Si el vendedor no ha alcanzado la mayoría de edad, deberá disponer del certificado de nacimiento, del pasaporte de uno de los padres y del propio hijo, si es mayor de catorce años.
- Si el propietario es un niño sin padres, debe obtener permiso para la venta de las autoridades de tutela.
¿Qué documentos se necesitan para comprar un garaje y venderlo?
No basta con conformarse con un solo acuerdo de venta. Es necesario cumplir con todos los detalles, pero no es necesario registrarse para realizar una transacción de venta. Sólo necesitas volver a registrar al propietario.
Al registrarse en el servicio Rosreestr, todas las personas que participan en la transacción completan una solicitud de acuerdo con el formulario especificado. Para registrar al nuevo propietario que toma posesión del garaje, deberá aportar:
- pasaportes;
- la parte del proyecto de la transacción (es mejor firmar el acuerdo por ambas partes en presencia directa de un miembro de Rosreestr);
- recibo de pago de la comisión por el pasaporte catastral de la propiedad;
- documentos que acrediten la propiedad del garaje;
- un certificado de aceptación (es posible que la transacción no se realice).
Cabe señalar que si la compra de un garaje fue realizada por un sujeto en una relación familiar legalizada, al concluir cualquier transacción es necesario verificar la disponibilidad de permisos de dos cónyuges. Es suficiente un permiso notarial de un segundo miembro de la familia. Si la parte compradora también tiene una relación matrimonial, se requieren las firmas de dos cónyuges al certificar la transacción. La transferencia del objeto a propiedad del comprador se registra en aproximadamente un mes.
Todos los términos de la transacción deben acordarse antes de firmar el documento de título.
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Es necesario averiguar en qué terreno se encuentra el garaje, si es propiedad del vendedor o.
Debe asegurarse de que no haya deudas por servicios públicos y otros pagos obligatorios.
Características de la oferta
Un acuerdo de compra y venta de garaje no requiere registro estatal. Basta con redactar un documento por escrito, que indicará información técnica y jurídica detallada sobre la propiedad y especificará los derechos y obligaciones de las partes.
El elemento principal del contrato es el precio del garaje y el plazo de su transferencia al nuevo propietario.
La transacción principal debe ir acompañada de una escritura de transferencia, que indique la fecha, lugar y hora de la transferencia real de la propiedad a posesión del comprador.
Base legal
Al acuerdo se aplican las reglas especiales descritas en los artículos 549 a 558 del Código Civil de la Federación de Rusia. La transacción también se rige por las disposiciones generales del contrato de compraventa (artículos 454 a 491 del Código Civil de la Federación de Rusia).
No existe una ley especial que establezca el estatus de GSK para 2020.
Una cooperativa de consumidores de este tipo está sujeta a las normas. El estatus legal de GSK como organización sin fines de lucro está regulado por los estatutos de dicha entidad legal.
Contrato de compra y venta de garaje.
La transacción está firmada por los interesados y debe contener información detallada sobre el objeto de la compra. Es posible que el garaje esté ubicado en un terreno ajeno o haya sido construido ilegalmente. Antes de comprar o vender, conviene asegurarse de que el garaje no esté sujeto a demolición ni a procedimientos judiciales.
Entre individuos
La mayoría de estos acuerdos se celebran entre ciudadanos residentes en edificios de apartamentos. El contrato debe contener los datos del pasaporte de dichas personas.
Indicado por:
- pies cuadrados de la habitación;
- información sobre la ausencia de gravámenes.
El coste del local se anota en una línea separada, en números y en palabras. En el acuerdo, las partes determinan el procedimiento para transferir la propiedad del garaje, la fecha de desalojamiento del local de las pertenencias del vendedor.
Se pueden especificar condiciones similares en la escritura de transferencia.
con terreno
Al comprar un garaje, hay que prestar atención a la situación jurídica del terreno. La mejor opción sería tener un certificado de propiedad de la tierra.
Los nombres completos indicados en los certificados de propiedad del terreno y del garaje deben coincidir.
Si se ha celebrado un contrato de arrendamiento a largo plazo para el terreno, debe asegurarse de que el inquilino del terreno y el propietario del garaje sean el mismo ciudadano.
Sin documentos
Esta opción sólo debe considerarse como último recurso. Si el garaje (y, además, el terreno) no tiene los documentos necesarios, no se registrará en Rosreestr como propiedad inmobiliaria y se considerará un edificio ilegal.
Si hay un "caparazón" instalado ilegalmente en un terreno ajeno, las autoridades locales también tienen derecho a exigir el desmantelamiento y la retirada de dicho objeto, lo que puede convertirse en objeto de litigios rutinarios.
Una buena opción sería comprar un garaje a un propietario que esté dispuesto a proporcionar al comprador un certificado de propiedad del edificio y del terreno.
En GSK
Se puede celebrar un contrato de compraventa de un garaje entre particulares cuando el vendedor dispone de documentos que acrediten su pertenencia a él.
Pero deberá complementarse con un certificado de propiedad del garaje y del terreno.
Por lo demás, el procedimiento de compra y venta de un garaje es idéntico al de la transacción por la que se vende un local de capital.
Por delegación
La ley permite que la venta de un garaje se realice mediante poder. Antes de comprar un objeto de este tipo, debe asegurarse de la autoridad del representante.
El poder debe ser notariado. Especifica todo el alcance de las acciones permitidas en nombre del representante.
Es recomendable tratar personalmente con el propietario. Esto elimina el riesgo de que haya interesados en el local que intenten impugnar el acuerdo ante los tribunales.
En cuotas
Las partes pueden acordar la venta del garaje a plazos:
- el comprador realiza el pago principal por cualquier monto acordado;
- la parte restante se paga dentro del cronograma establecido por las partes.
El plan de cuotas no tiene intereses.
A veces los vendedores aceptan dichas condiciones de pago, pero inflan el precio.
Si el comprador se retrasa en el pago, el vendedor tiene derecho a exigir la devolución del garaje, excepto en el caso de que ya se haya pagado más del 50% del coste de la propiedad.
Preliminar
Se concluye un acuerdo preliminar para garantizar que la transacción principal se ejecutará en los términos previamente acordados entre el vendedor y el comprador.
Las partes determinan la fecha de firma del acuerdo principal.
No debe incluir un acuerdo de depósito en la transacción preliminar. Es mejor emitir dicho documento por separado.
El contrato debe contener:
- información completa sobre la propiedad;
- expresión clara de la voluntad de las partes.
Una transacción denota un sujeto: una relación jurídica para la transferencia de propiedad de un inmueble, un objeto: un local no residencial específico.
Una cláusula separada indica los derechos, obligaciones de las partes y el plazo para la transferencia de bienes inmuebles.
Condiciones
Los términos obligatorios del contrato son el coste del taller y la información técnica al respecto.
Las partes también determinan el procedimiento para la transferencia de fondos:
- dinero en efectivo;
- a través de una caja de seguridad;
- carta de crédito
Establecen el procedimiento para distribuir los costos de registro y registro estatal de un garaje.
Responsabilidad de las partes
Las partes asumen la responsabilidad civil en forma de sanciones y multas.
Si el comprador tomó el dinero y evita firmar la transacción, se le pueden cobrar intereses por cada día de retraso (artículo 395 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Si el vendedor aceptó un depósito por el garaje y se negó a vender la propiedad, deberá devolver el anticipo por el doble.
¿Cómo componer?
La ley no prevé una forma de contrato especial.
Las partes pueden incluso redactar el documento a mano, pero es recomendable redactar la transacción en hojas A4, indicando los derechos y obligaciones de las partes, y el procedimiento de cesión del garaje del comprador.
Muestra
El documento de muestra contiene la información necesaria que ayudará a determinar la relación jurídica entre el vendedor y el comprador.
Lo principal es indicar los datos personales de las partes, revelar en detalle información sobre el garaje, indicar que el vendedor es el único dueño de la propiedad y no está cargado con los derechos y reclamos de terceros.
Documentos requeridos
Para registrar una transacción en Rosreestr necesitará:
- documentos de título del garaje y del terreno;
- nuevo acuerdo de venta;
- certificados de propiedad del garaje y terreno;
- certificado de la BTI;
- documento que confirme el pago del impuesto estatal.
Además, es posible que deba brindar el consentimiento de su cónyuge para la venta de bienes raíces (si el garaje se compró durante el matrimonio).
Cuando un representante trabaja en una transacción, adjunta una copia del poder notarial al paquete de documentos.
Si el comprador decide adquirir un garaje de su propiedad, el vendedor deberá proporcionar todos los documentos para registrar la transacción.
Entonces, ¿qué documentos se necesitan para vender un garaje? Para redactar un contrato de compraventa, en primer lugar se requieren documentos que identifiquen al propietario de la caja de garaje y al comprador.
Lista de documentos para vender un garaje.:
- certificado de propiedad;
- certificado técnico;
- pasaporte catastral para bienes inmuebles;
- Documentos de título que muestran de dónde obtuvo el propietario los derechos sobre el garaje: un acuerdo de donación, un testamento o un acuerdo de compra.
¿Dónde y cómo conseguir los papeles necesarios?
Si el propietario del garaje ha completado toda la documentación, puede proceder a celebrar un contrato de compraventa.
Pero, en la mayoría de los casos, los propietarios de garajes ubicados en una cooperativa de construcción de garajes no tienen más documentos disponibles que el libro de membresía de GSK.
Por lo tanto, antes de vender, conviene registrar la propiedad de la propiedad no residencial.
Para obtener un certificado es necesario completar la documentación catastral y técnica de una caja de garaje independiente.
Si ninguno de los miembros de la cooperativa ha participado en la preparación de dichos documentos hasta ahora, entonces debe solicitar los siguientes documentos al presidente de GSK:
Todos estos documentos y una solicitud de pasaporte técnico se presentan al Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado.. Un empleado de BTI va a inspeccionar la instalación y redacta la documentación técnica.
Rosreestr, basándose en la información de los documentos recibidos de BTI, emite un pasaporte catastral y fija el valor catastral de la propiedad del garaje.
Si el garaje es un edificio independiente, se necesitarán los siguientes documentos para venderlo::
- permiso de la autoridad ejecutiva para construir la instalación;
- decisión de ceder un terreno ubicado para un garaje en virtud de un contrato de arrendamiento o propiedad registrada;
- certificado técnico;
- pasaporte catastral.
Una vez que toda la documentación requerida para la privatización está lista, se presenta una solicitud para registrar el derecho de propiedad del inmueble al Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces.
Los impuestos estatales deben pagarse por adelantado. El certificado estará listo en una semana.
Después de recopilar toda la documentación, el propietario de un inmueble no residencial puede proceder a redactar un contrato y registrar la transacción.
Corregir los trámites a la hora de vender un garaje
La compraventa es una transacción y se regula de conformidad con los artículos del Código Civil, Capítulo 9. Un acuerdo de conformidad con el artículo 158 del Código Civil debe redactarse por escrito.
Código Civil de la Federación de Rusia Artículo 158. Forma de las transacciones
- Las transacciones se realizan de forma oral o escrita (simple o notarial).
- Una transacción que puede concluirse oralmente se considera completada incluso si el comportamiento de la persona deja clara su voluntad de completar la transacción.
- El silencio se reconoce como expresión de la voluntad de completar una transacción en los casos previstos por la “ley” o acuerdo de las partes.
El documento se puede redactar de forma independiente.
Está redactado en tres copias: dos copias para las partes de la transacción y una permanece en Rosreestr al registrar la transacción de compraventa.
El acuerdo incluye las siguientes secciones:
- sujeto del contrato.
Esta sección indica la ubicación exacta de la propiedad en venta, su área y el material con el que está construida (metal, ladrillo, concreto). El documento también indica: la base de propiedad.
- Precio de transacción, términos y condiciones de liquidación.
- Datos de las partes: datos del pasaporte del vendedor y del comprador.
Una vez que las partes de la transacción acuerdan el acuerdo y su registro en Rosreestr, es necesario redactar un acto de aceptación y transferencia de propiedad.
Se firma en el momento de la entrega de llaves del garaje.
Al firmar el acta, el comprador, por su parte, afirma que no tiene derechos sobre el inmueble.
Si posteriormente descubre algún defecto, lo corregirá por su cuenta.
¿Dónde aplicar?
Puedes redactar tú mismo un contrato de compraventa, incluyendo todos los apartados exigidos por la ley. Puede confiar su preparación a un abogado. Pero tendrás que pagar más por esto.
Este documento no requiere certificación obligatoria ante notario, pero si una de las partes lo desea se debe realizar este trámite. La certificación notarial de documentos significa verificar la pureza de la transacción desde el punto de vista legal de conformidad con el artículo 163 del Código Civil.
Todos los documentos relacionados con la ejecución de transacciones inmobiliarias deben registrarse en Rosreestr de conformidad con el artículo 164 del Código Civil. Un acuerdo de compra y venta no es una excepción.
Código Civil de la Federación de Rusia Artículo 164. Registro estatal de transacciones
- En los casos en que la ley prevé el registro estatal de transacciones, las consecuencias legales de la transacción ocurren después de su registro.
- Una transacción que prevé un cambio en los términos de una transacción registrada está sujeta a registro estatal.
Cada copia del acuerdo lleva una marca que indica el registro de la transacción.. Estos documentos serán transferidos a los participantes: el antiguo propietario del garaje y su nuevo propietario.
Plazos y tarifas
El vendedor corre con los costos de procesamiento de documentos en forma de pago de tasas estatales..
Al recibir un pasaporte catastral, la tasa estatal es de 200 rublos en papel y 150 en formato electrónico según el artículo 333.33 del Código Fiscal.
Se produce dentro de los 5 días posteriores a la presentación de una solicitud a Rosreestr y dentro de los 7 días posteriores a la presentación de la solicitud al MFC.
La tasa estatal por registrar la propiedad de un garaje cuesta 2.000 rublos.. Debe ingresarse antes de enviar los documentos. El recibo se adjunta a los documentos proporcionados.
La tasa estatal por redactar un contrato de compraventa también es de 2.000 rublos. El comprador debe pagar por ello. El registro se realiza en un plazo de 5 días.
Importante: Si el garaje ha sido propiedad de más de tres años, su propietario no necesita pagar el impuesto sobre las ventas.
Si no ha transcurrido el período de tres años de propiedad de una propiedad no residencial, pero el garaje se vendió por una cantidad inferior a 250 mil rublos, el impuesto tampoco se paga de conformidad con el artículo 220 del Código Fiscal.
Casos especiales
Puede organizar la venta de una caja de garaje mediante un esquema simplificado.
Para ello, ambas partes de la transacción contactan al presidente de la cooperativa.
El vendedor recibe un certificado de reembolso total de la acción de GSK y redacta una declaración de retiro de la cooperativa..
El nuevo propietario llena una solicitud para unirse a la cooperativa. En la junta general se decide su aceptación. El acta de la reunión es la base para que el nuevo propietario se incorpore a GSK.
La principal ventaja es la rapidez con la que se completa la transacción. Además para el comprador el precio será ligeramente inferior que al realizar una compra con documento de propiedad. La desventaja es la falta de documentación para el garaje.
Al vender un garaje, la base para registrar la transacción es el registro del contrato de compraventa en Rosreestr. Sólo se puede celebrar un contrato si todos los documentos de la propiedad están disponibles. Estos incluyen documentos técnicos y catastrales, así como un certificado de propiedad del garaje y del terreno debajo del mismo.
Cómo recopilar los documentos a la hora de comprar un garaje es una cuestión urgente. Al fin y al cabo, con el crecimiento de la motorización también ha aumentado la demanda de talleres. Al comprar y vender dichos edificios, debe recordar: por ley, un garaje se considera un bien inmueble.
Por lo tanto, el proceso de enajenación y reinscripción de la propiedad debe cumplir con los requisitos legales.
Se requerirán documentos al comprar un garaje con registro estatal de la transacción.
Hay tres opciones de compra comunes:
- Edificios independientes
- Boxes de aparcamiento que forman parte de GSK (cooperativas de garaje y jardinería)
- Transacciones civiles sin registro de transferencia de propiedad.
Además, el garaje puede estar ubicado en un terreno propio o en un terreno alquilado. Veamos cómo en cada caso.
Documentos necesarios al comprar un garaje.
¿Cómo comprar un garaje a un particular? El registro de un edificio privado comienza con el desarrollo de un acuerdo de compra/venta por parte de las partes de la transacción. El documento se redacta por escrito de forma independiente.
No existe una forma estricta para este documento, pero el proyecto debe incluir condiciones esenciales:
- características técnicas del edificio,
- costo y período de transferencia al nuevo propietario,
- condiciones especiales sobre las cuales se ha llegado a un acuerdo,
- detalles de las partes y el momento de la redacción del acuerdo.
La compra de un edificio de este tipo y la preparación de documentos cumplirán plenamente con los requisitos del Código Civil de la Federación de Rusia, si se comunica con un notario o un abogado.
En cualquier caso, no se puede redactar un contrato competente sin un paquete de documentos, que incluya:
- Pasaportes de ciudadanos de la Federación de Rusia de las partes de la transacción;
- confirmación del derecho legal sobre el objeto descrito por parte del vendedor; hasta 1998, dicho documento era un certificado BTI, luego un certificado de propiedad;
- fuentes de derechos de propiedad para el vendedor: acuerdos de permuta, donación, compra/venta, herencia, etc.;
- pasaporte catastral del edificio;
- descripción documental de los derechos sobre el terreno debajo del garaje: certificado de propiedad, contrato de arrendamiento
En los casos en que existan condiciones especiales para la transacción, se requerirá documentación adicional.
Una de las partes está representada por el mandante. Necesita un poder notarial y un pasaporte del representante:
- El propietario del edificio o de su parte es menor de 14 años. Se proporciona permiso de las autoridades de tutela.
- La transacción involucra a un menor de 14 años (se requieren pasaportes): el adolescente, su tutor o sus padres. Cuando los intereses del adolescente estén representados por un tutor, será necesaria una base para la tutela.
La ley no exige que se endose un contrato de compraventa del inmueble descrito. Sin embargo, la elaboración de un contrato no garantiza la transferencia de propiedad al nuevo propietario.
Esto requiere un procedimiento especial ante las autoridades de Rosreestr.
Registro estatal de propiedad de un garaje.
Los documentos de propiedad deben someterse a un registro adecuado en Rosreestr.
Antes de visitar la cámara de registro, se verifica la exactitud de los documentos para la compra de bienes inmuebles, el cumplimiento de todos los datos y la relevancia de los períodos de validez.
El paquete completo de documentación para Rosreestr incluye:
- Pasaportes civiles del vendedor y del comprador;
- Proyecto de acuerdo en 3 copias;
- Pasaporte técnico;
- Certificados de propiedad del vendedor del edificio y terreno;
- Recibo de pago de la tasa estatal de registro;
- Certificado de transferencia y aceptación en 2 copias.
Si las partes de la transacción están oficialmente casadas, el paquete se complementa con el consentimiento de los cónyuges.
Dentro de un mes a partir de la fecha de solicitud, la agencia gubernamental verifica los documentos. Después de esto, los derechos sobre el garaje se transfieren al nuevo propietario.
Características de comprar un garaje en GSK
¿Cómo comprar un garaje en GSK, qué documentos se necesitan y cómo es el proceso de registro? Las transacciones de compra y venta de plazas de aparcamiento cooperativas tienen sus riesgos.
Normalmente, los propietarios de automóviles de los talleres GSK disfrutan de la propiedad a través de un libro de membresía.
El registro de propiedad se retrasa hasta que se realicen los pagos en su totalidad.
Naturalmente, un miembro de la cooperativa aún no tiene el derecho legalmente establecido a una plaza de garaje.
Por tanto, si es necesaria una venta, se ofrece al comprador la opción de una nueva inscripción simplificada del inmueble sin registrar la transferencia de derechos.
Algoritmo de alienación sin reinscripción:
- Salida del antiguo propietario de la cooperativa con la recepción de un certificado firmado por el presidente de la asociación sobre el supuesto pago íntegro de las aportaciones de acciones;
- Admisión por la junta general de la cooperativa a GSK de un candidato a propietario del edificio enajenado;
- Expedición de una libreta de afiliación, llaves de una plaza de aparcamiento y obligación documentada de reembolsar el resto de las cuotas.
La principal desventaja del plan es la imposibilidad de disponer legalmente del garaje y la posibilidad de su incautación.
La ventaja es que el precio de venta del edificio es significativamente inferior al precio de mercado.
Registro de derechos de boxeo en GSK.
Pero ahora la parte ha sido pagada. Ahora la propiedad se puede registrar oficialmente.
Si el propietario del bloque de garaje es el primero de la comunidad en visitar la agencia gubernamental, proporciona un paquete ampliado de documentación.
Artículos sobre GSK:
- Certificado de registro de la cooperativa como persona jurídica;
- Confirmación de registro en la oficina de impuestos;
- Estatuto de la empresa;
- Acta de la reunión con el veredicto de elección del presidente;
- Documentos para el terreno: contrato de arrendamiento a largo plazo con la administración, resolución de las autoridades sobre la asignación de un terreno para desarrollo.
Documentos individuales al comprar en GSK:
- Pasaporte de ciudadano de la Federación de Rusia;
- Certificado de membresía en la cooperativa, certificado por el presidente y sello de la sociedad;
- Confirmación del pago total de la acción;
- Pasaporte técnico de la estructura;
- Pasaporte catastral.
En un plazo de 30 días, el propietario recibe un certificado de propiedad del inmueble y se convierte en miembro de pleno derecho de la cooperativa de garaje.
Comprar un garaje sin documentos: registro y riesgos
Se puede comprar un edificio sin trámites burocráticos, pero antes de realizar dicha transacción se deben sopesar cuidadosamente los riesgos.
Es posible que la compra real de un garaje no requiera ningún documento. Quizás el propietario y el comprador queden bastante satisfechos con el cambio de una determinada cantidad de dinero por las llaves del garaje sin cargas burocráticas.
Esto se hace en los casos en que el propietario no tiene la documentación completa del objeto, o no hay oportunidad de perder el tiempo visitando agencias gubernamentales o incurrir en costos financieros adicionales para el registro.
Para mayor confiabilidad, las partes de la transacción pueden redactar un acuerdo arbitrario, pero falta el paso más importante de aprobación legal de la transferencia de derechos a través de la Cámara Catastral.
Riesgos potenciales de una transacción "gris":
- El derecho de compra del nuevo propietario se limita al uso diario. El pseudopropietario no podrá vender, donar, legar ni alquilar el garaje, ya que el edificio nunca ha pasado formalmente a ser propiedad. Esta oportunidad se brinda únicamente después de la inscripción estatal en el registro unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos (artículo 131 del Código Civil).
- Si el vendedor no tiene los documentos del garaje debido a la ilegalidad de la construcción, entonces la probabilidad de demolición de la construcción no autorizada es extremadamente alta. La pregunta más importante que debemos hacernos es: ¿es este el verdadero propietario? Al comprar bienes raíces para personas indocumentadas, es fácil convertirse en víctima de estafadores.
- Una transacción ilegítima es fácilmente impugnada ante los tribunales por el propietario real. Incluso cuando el comprador es el verdadero propietario, los familiares pueden reclamar derechos en caso de fallecimiento del propietario.
- Un vendedor deshonesto puede ofrecer a sabiendas una forma de contrato sin términos esenciales. Un comprador que no tenga conocimiento de la ley no se dará cuenta del problema, pero en los tribunales dicho acuerdo será rechazado por nulo.
Recientemente, el Estado ha reforzado el control sobre la facturación de bienes inmuebles de todo tipo. Los métodos de registro simplificados, que eran aceptables hace un par de años, ahora causarán problemas.
Por lo tanto, será mejor si el vendedor-propietario se encarga de recoger un paquete completo de documentos con antelación.
Se debe comprobar la pureza legal de los bienes inmuebles sospechosos:
- Número de antiguos propietarios, sus características;
- Motivos de transferencia de derechos de propiedad.
Si rechaza estos pasos, debería buscar otra opción.
Comprar un garaje sin documentos puede provocar la pérdida tanto de bienes inmuebles como de dinero.
Puntos importantes a la hora de comprar un garaje
Antes de comprar un edificio, los abogados recomiendan encarecidamente consultar al propietario del sitio y la estructura; el costo de tal procedimiento en Rosreestr es simbólico.
Puede comprobar el garaje y el terreno debajo de él a través de Rosreestr.
Basta con dejar una solicitud para recibir un extracto del Registro Unificado del Estado de los objetos de interés.
Por ley, la información debe ser proporcionada a cualquier persona previa solicitud oficial y pago de una tasa simbólica de 150 rublos.
Opinión del abogado experto:
Un contrato para la compra de un garaje, en principio, no se diferencia de un contrato ordinario: la propiedad enajenada debe tener un número catastral de propiedad, es decir, la propiedad debe estar inscrita en el registro catastral.
Se debe prestar especial atención al hecho de que, de acuerdo con el código de tierras, el terreno en el que se encuentra el garaje debe venderse simultáneamente con el edificio. Ambos objetos pasan a las mismas manos.
En principio, lo mismo que para la enajenación de cualquier inmueble. Tenga en cuenta que si el edificio del garaje se adquirió durante el matrimonio, el cónyuge debe dar su consentimiento a la enajenación en forma de documento notarial. Si no se obtiene este consentimiento, dicha transacción será anulable y, posteriormente, la transacción con el taller podrá cancelarse.
Existe una situación en la que el garaje pertenece a un menor de edad. En este caso, un documento obligatorio para celebrar un acuerdo sobre la venta de un garaje será el permiso de las autoridades de tutela.
Es posible comprar un garaje en una cooperativa de construcción de garajes. En este caso, el garaje se equipara a un local no residencial y se adquiere sin terreno.
Al celebrar un acuerdo, un anexo obligatorio del acuerdo, o una cláusula del acuerdo de compraventa, es el certificado de aceptación.
Muchos garajes individuales y casi todos los complejos de garajes disponen de electricidad. El acto debe indicar las lecturas del medidor y el monto de la deuda. Las cooperativas de garaje suelen limpiar los alrededores y retirar la basura. También es recomendable reflejar en el acto la deuda por dichos servicios.
Todo, incluido el garaje, se realiza únicamente por escrito y debe registrarse ante las autoridades de registro. Si el vendedor no ha proporcionado documentos para el objeto, no vale la pena comprar un edificio que sea ilegal o que no pertenezca al vendedor.
Información indicada en el extracto al comprar un garaje:
- el propietario legal del objeto de la solicitud con derecho a realizar transacciones;
- la presencia de gravámenes sobre el objeto (detenciones, restricciones de compra/venta, arrendamiento y obligaciones colaterales).
Es mejor firmar las partes del borrador del acuerdo de compra/venta en presencia de los empleados de Rosreestr. Esta no es una condición obligatoria, pero la prefieren los funcionarios.
Terreno "garaje"
El terreno debajo del garaje debe registrarse de acuerdo con todas las reglas. O se trata de una propiedad registrada o de un terreno alquilado.
En este sentido, los aparcamientos privados cooperativos son motivo de preocupación. La responsabilidad de la verificación de tierras recae en el presidente. Como muestra la práctica, estas personas a menudo se toman la "letra de la ley" a la ligera.
Por lo tanto, el plazo de arrendamiento no se prorroga de manera oportuna, los documentos para la compra de garajes no están redactados correctamente.
Si la “vida” del GSK continúa, todo seguirá siendo extraíble. Cuando la comunidad se desintegra, los edificios en terrenos no registrados se consideran construcciones no autorizadas, que es un camino directo "debajo del cubo" de una excavadora.
El consejo es sencillo: es mejor privatizar tu “pieza”.
Recientemente compramos un garaje, había mucha burocracia con los documentos y tuvimos la mala suerte de tener algunos problemas menores. Nunca pensé que tendríamos tantos problemas con el papeleo del garaje.
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