În timpul funcționării mecanismelor de producție, apar procese care se referă la o scădere treptată a proprietăților lor de funcționare și la modificări ale caracteristicilor componentelor și pieselor. Faptul este că, după o anumită perioadă de timp, pot duce la avarii grave sau la oprirea completă a echipamentului. Pentru a evita consecințele economice negative, întreprinderile, de regulă, organizează separat un proces de gestionare competentă a uzurii și a tipurilor de uzură și, de asemenea, își actualizează prompt activele fixe.

Conceptul de purtare

Astăzi, uzura (îmbătrânirea) este de obicei înțeleasă ca o scădere treptată a proprietăților operaționale ale componentelor, produselor și mecanismelor de producție ca urmare a modificărilor dimensiunilor, formelor sau caracteristicilor fizico-chimice ale acestora. Trebuie remarcat faptul că uzura și tipurile de uzură care există astăzi apar și se acumulează în timpul funcționării. Există o serie de factori care determină rata de îmbătrânire a echipamentului. Deci, de regulă, următoarele puncte au un impact negativ:

• Frecare.
• Condiții de temperatură (extreme – mai ales).
• Încărcări periodice, pulsate sau statice de impact mecanic și așa mai departe.

Trebuie remarcat faptul că aproape toate tipurile de uzură a echipamentelor pot fi încetinite. Pentru a face acest lucru, este recomandabil să vă bazați pe următorii factori:

• Deciziile constructive.
• Respectarea regulilor de funcționare.
• Utilizarea lubrifianților moderni și de înaltă calitate.
• Reparații preventive și întreținere programate la timp.

Din cauza tuturor tipurilor de uzură a mijloacelor fixe și a scăderii performanței, scade și valoarea de consum a echipamentelor sau a mecanismelor de producție. Este important de adăugat că gradul și rata de uzură sunt determinate de condițiile de frecare, sarcini și caracteristicile materialului. În plus, caracteristicile de proiectare ale echipamentului joacă un rol important.

Tipuri de uzură

Clasificarea uzurii astăzi este destul de extinsă. Așadar, pentru o înțelegere completă, este recomandabil să revizuiți inițial informațiile pe scurt, apoi să vă aprofundați în detalii. Categoria de îmbătrânire este împărțită în uzură reală, care este însoțită de o modificare a caracteristicilor obiectului; uzura funcțională, care este cauzată de dezvoltarea noilor tehnologii; uzura externă cauzată de factori externi. Primele două tipuri de amortizare a mijloacelor fixe sunt clasificate în amovibile și ireparabile. În plus, primul grup este împărțit în funcție de motivele care au determinat îmbătrânirea echipamentului în uzură de primul tip (acumulată ca urmare a funcționării la ritmuri normale) și uzură de al doilea tip (acumulată ca urmare a accidentelor, dezastrelor naturale). și alți factori negativi). Judecând după momentul apariției, atunci în același grup se obișnuiește să se facă distincția între continuu (indicatorii tehnici și economici scad treptat) și urgență (instantanee în timpul implementării, de exemplu, ca urmare a unei defecțiuni a cablului sau a unui accident industrial). ) purta.

A doua grupă, adică acest tip de amortizare a mijloacelor fixe ca funcționale, este clasificată în morală (motivul principal în acest caz este modificarea caracteristicilor produselor similare cu acesta, precum și reducerea costului producția lor) și tehnologice (motivul cheie este schimbarea ciclului în care, conform tradiției, Acest obiect este inclus în termeni tehnologici) uzură. La rândul său, învechirea, bazată pe elemente de cost, modificări ale structurii cărora au dus la uzură, se împarte în îmbătrânire din cauza cheltuielilor de capital în exces; uzura din cauza costurilor de operare extrem de mari; îmbătrânirea cauzată de nivelurile scăzute de ergonomie și ecologie.

Este important de menționat că uzura exterioară este doar ireparabilă. Deci, să trecem la analiza anumitor tipuri de uzură a echipamentelor cărora ar trebui să li se acorde o atenție deosebită.

Prin natura influențelor externe

În funcție de caracteristicile influențelor externe asupra materialelor echipamentelor, se obișnuiește să se distingă următoarele tipuri de îmbătrânire:

• Tip abraziv de uzură a obiectelor. Vorbim despre deteriorarea suprafeței mecanismelor sau produselor de către particule mici de materiale din alte echipamente. Acest soi este deosebit de caracteristic în condițiile de praf sporit a mecanismelor de producție. De exemplu, atunci când se lucrează la munte, pe un șantier, la producția de materiale sau la efectuarea de operațiuni agricole.
• Cavitația, care este cauzată de prăbușirea explozivă a bulelor de gaz într-un mediu lichid.
• Tip adeziv de uzură fizică.
• Îmbătrânirea oxidativă. Apare de obicei ca rezultat al reacțiilor chimice.
• Uzura termica.
• Tipul de uzură este oboseala. Apare de obicei atunci când structura materialului se modifică.

Tipuri de uzură și depreciere

Ne-am dat seama ce tipuri de îmbrăcăminte sunt cunoscute în prezent. Este de remarcat faptul că clasificarea tipurilor de îmbătrânire în funcție de fenomenele fizice care o provoacă în microcosmos este în orice caz completată de sistematizarea asociată cu consecințe macroscopice asupra vieții economice. Astfel, în analiza financiară și contabilitate, conceptul de uzură, care reflectă aspectul fizic al fenomenelor, este strâns legat de termenul economic al deprecierii echipamentelor. Amortizarea trebuie înțeleasă atât ca o reducere a costului mecanismelor de producție pe măsură ce îmbătrânesc, cât și ca o parte din această reducere atribuită costului produsului fabricat. Scopul principal aici este acumularea de fonduri în conturi speciale de amortizare pentru achiziționarea de noi echipamente de producție sau îmbunătățirea parțială a echipamentelor vechi.

Deteriorarea fizică

Tipurile de uzură, în funcție de cauze și consecințe, se împart în economice, funcționale și fizice. În cazul acestuia din urmă, vorbim despre pierderea directă a caracteristicilor de proiectare și a proprietăților unui echipament în timpul funcționării sale. Este demn de remarcat faptul că o astfel de pierdere poate fi parțială sau completă. În primul caz, mecanismele de producție sunt supuse restaurării și reparațiilor, ceea ce returnează caracteristicile originale ale produselor. Dacă echipamentul este complet uzat, acesta trebuie anulat. În plus față de clasificarea puterii, uzura fizică are o clasificare generică:

• Primul tip: mecanismele de producție se uzează în timpul utilizării planificate, în conformitate cu toate standardele și regulile stabilite de producător.
• Al doilea tip: modificări ale caracteristicilor echipamentului din cauza funcționării necorespunzătoare sau a expunerii la factori de forță majoră.
• Uzura de urgență: o schimbare ascunsă a caracteristicilor unui obiect duce la defecțiunea de urgență a acestuia, care se întâmplă brusc. În acest sens, se poate produce un dezastru la o întreprindere, de exemplu.

Este necesar să adăugăm că tipurile enumerate se aplică nu numai echipamentului în ansamblu, ci și componentelor sale individuale (ansambluri, piese).

Purtare funcțională

Este important de știut că îmbătrânirea funcțională reflectă procesul de învechire a mijloacelor fixe. Vorbim despre apariția pe piață a echipamentelor de același tip, dar mai economice, productive și sigure de utilizat. Din punct de vedere fizic, o mașină de producție poate fi destul de funcțională. Produce produse insa, folosirea de noi tehnologii sau modele moderne care apar periodic pe piata face ca folosirea obiectelor invechite sa fie neprofitabila din punct de vedere economic. Trebuie avut în vedere faptul că uzura funcțională are propria sa clasificare:

• Îmbătrânire parțială: mașina este neprofitabilă pentru un ciclu complet de producție, dar este destul de potrivită pentru un număr limitat de operațiuni.
• Învechire completă: orice utilizare a mașinii duce la deteriorare. În acest caz, echipamentul trebuie demontat și anulat.

Există, de asemenea, o clasificare cunoscută în funcție de factorii care au cauzat uzura funcțională:

• Perimarea (astăzi există trei tipuri de uzură, în funcție de motivele care au determinat-o, discutate în capitolele precedente) presupune disponibilitatea unor modele identice, dar mai avansate, moderne din punct de vedere tehnologic.
• Uzura tehnologică implică dezvoltarea unor tehnologii fundamental diferite pentru producerea unui produs similar. Este important de adăugat că acest tip de uzură duce într-un fel sau altul la necesitatea schimbării întregului lanț tehnologic, sub rezerva unei reînnoiri complete sau parțiale a compoziției mijloacelor fixe.

Este de remarcat faptul că, datorită apariției noii tehnologii, compoziția echipamentelor este de obicei redusă, iar intensitatea muncii scade.

Uzură economică

Pe lângă factorii temporari, fizici și naturali, următorii factori economici influențează indirect conservarea proprietăților originale ale echipamentului:

• Scăderea cererii pentru produse comerciale.
• Procesele de inflație. Prețurile la resursele de muncă, materiile prime și componentele echipamentelor utilizate în scopuri de producție sunt în creștere, dar nu există o creștere proporțională a prețurilor pentru produsul final.
• Presiunea prețurilor din partea concurenților.
• Fluctuațiile prețurilor pe piața mărfurilor nu sunt legate de inflație.
• O creștere a costului serviciilor de creditare care sunt utilizate pentru lucrări operaționale sau în scopul actualizării mijloacelor fixe.
• Restricții legale privind utilizarea echipamentelor care nu respectă standardele de mediu.

Cauzele uzurii

Trebuie înțeles că tipurile și cauzele uzurii pieselor sunt interconectate. În continuare, vom lua în considerare principalele motive, precum și metodele de determinare a uzurii echipamentelor, mecanismelor de producție și produselor. De remarcat faptul că pentru a identifica cauzele și gradul de îmbătrânire se formează și funcționează la fiecare întreprindere un comision pentru mijloace fixe. Astăzi, uzura mecanismelor de producție este determinată de una dintre următoarele metode:

• Prin observație, care include inspecția vizuală, precum și o serie de teste și măsurători.
• În funcție de perioada de funcționare. Merită să luați în considerare faptul că se calculează ca raport dintre perioada reală de utilizare și cea standard. Valoarea acestui raport este cantitatea de uzură ca procent.
• Printr-o evaluare cuprinzătoare a stării unității de producție, care se realizează folosind scale și metrici speciale.
• Prin măsurare directă în termeni monetari. În acest caz, costul unei noi unități de sistem similare este comparat cu costurile de reparație asociate cu restaurarea celei vechi.
• Cu ajutorul profitabilității aplicării ulterioare. Vorbim despre evaluarea reducerii veniturilor, luând în considerare costurile reale asociate refacerii caracteristicilor, comparativ cu veniturile în teorie.

Este necesar să adăugăm că alegerea finală cu privire la o anumită metodologie se face de către o comisie bazată pe fondurile fondului principal. În același timp, este ghidat de documentația de reglementare, precum și de disponibilitatea informațiilor surse.

Metode de contabilizare a uzurii echipamentului

În continuare, este recomandabil să treceți la aspectul final al unui subiect atât de amplu precum uzura mecanismelor de producție, echipamentelor, produselor și componentelor lor individuale. Taxele de amortizare, care sunt menite să compenseze procesele de îmbătrânire ale echipamentelor, pot fi acum determinate și folosind o serie de metode:

• Calcul proporțional sau liniar.
• Metoda echilibrului reducător.
• Calcul efectuat în funcție de perioada de utilizare a producției.
• Calcul efectuat în funcție de volumul produsului eliberat.

Este important de știut că alegerea unei tehnici specifice este implementată în timpul formării sau reorganizării profunde a structurii. Este în mod necesar fixat în politica contabilă a întreprinderii. Funcționarea mecanismelor de producție, a echipamentelor și a produselor diverse în conformitate cu regulile și reglementările general acceptate, precum și contribuțiile suficiente și la timp la fondurile de amortizare, într-un fel sau altul, permit organizațiilor să mențină eficiența economică și tehnologică la un nivel competitiv. Drept urmare, structurile pot aduce bucurie în mod continuu consumatorilor lor cu produse comerciale de înaltă calitate la prețuri rezonabile.

Concluzie

Deci, am examinat o categorie destul de largă de costuri în ceea ce privește clasificarea, conținutul și principalele caracteristici ale acesteia. În plus, am examinat cauzele uzurii și cum să o evaluăm și să luăm în considerare. După cum se dovedește, există destul de multe metode de contabilitate și toate sunt fundamental diferite și au propriile avantaje și dezavantaje. În concluzie, merită adăugat că astăzi în Federația Rusă dezvoltarea economiei reale devine una dintre cele mai importante sarcini. Cu toate acestea, trebuie abordată într-un moment dificil. Uzura echipamentelor industriale ajunge astăzi la 78%, iar fondurile împrumutate sunt extrem de scumpe. De aceea, agențiile guvernamentale relevante lucrează din greu pentru a dezvolta resurse care pot ajuta la restabilirea și modernizarea în continuare a sectorului industrial din țară.

- schimbări în tehnologie;

În timp, valoarea relativă a clădirilor și structurilor scade din mai multe motive:
- uzura structurilor in timpul functionarii;
- impacturi negative asupra mediului;
- schimbări în tehnologie;
- influența diverșilor factori externi.
Înainte de a lua în considerare metodele de calcul a diferitelor tipuri de amortizare și uzură caracteristice imobiliare, ar trebui să vă familiarizați mai detaliat cu conceptele de bază și cu proprietățile acestora.

Conceptul de „uzură” are conţinut diferit în diferite ramuri de cunoaştere şi tipuri de activitate. Există diferențe semnificative în sensul termenului „amortizare” de către evaluatorii profesioniști și specialiștii contabili. Într-un context contabil, amortizarea (ca și amortizarea) este un mijloc de recuperare a costurilor pe durata de viață a unei proprietăți. Evident, calcularea amortizarii nu este o procedură de evaluare. Un evaluator practicant nu este interesat de contabilitatea activelor (în același mod în care este interesat un contabil); el încearcă să fundamenteze o concluzie despre o anumită valoare a obiectului evaluat. Scopul evaluatorului atunci când vine vorba de amortizare într-o evaluare este de a determina valoarea unei anumite proprietăți la o anumită dată în cadrul abordării costului, considerând amortizarea (estimată) ca diferență între costul de restaurare (înlocuire) și valoarea de piață a îmbunătățiri.

Pe de altă parte, în literatura metodologică privind evaluarea există definiții ale uzurii din sfera tehnică și operațională a obiectelor imobiliare sau utilizate în tehnologia ingineriei mecanice (De exemplu, într-unul din manualele cunoscute despre evaluarea utilajelor și echipamente există următoarea definiție: „Uzura fizică a mașinilor și echipamentelor se numește modificarea dimensiunii, formei, masei sau stării suprafețelor ca urmare a uzurii datorate sarcinilor constante sau ca urmare a distrugerii stratului de suprafață în timpul frecării... Cantitatea de uzură este caracterizată de unități stabilite de lungime, volum, masă etc. „Aici, definiția uzurii ca „schimbare a mărimii” este definiția este tehnologică, mecanică, dar nu evaluativă), adică nu evaluativ.

Nimeni nu susține că cunoștințele speciale sunt utile, dar sunt suplimentare, nu determinante și nu pot servi drept definiție a acestui concept în cadrul unei discipline specifice - teoria evaluării și profesia de evaluare asociată măsurătorilor economice.

Întrucât valoarea este creată de utilitate, o scădere a valorii îmbunătățirilor aduse obiectului evaluat în timpul funcționării și sub influența diverșilor alți factori ai învechirii este o consecință a deprecierii, i.e. pierderea valorii (utilității).

Amortizare (estimată) sau depreciere, este o pierdere reală a valorii îmbunătățirilor aduse unei proprietăți ca urmare a influenței unui număr de factori (creșterea vechimii, gradul de intensitate a funcționării, apariția de noi materiale de construcție și noile dezvoltări în proiectarea clădirilor (structuri). ), restricții legislative etc.) având surse diferite de proveniență.

Amortizarea acumulată se caracterizează prin pierderea de valoare a îmbunătățirilor din toate cauzele posibile.

Teoria clasică a evaluării distinge trei tipuri de depreciere:
- deteriorare fizică;
- uzura functionala;
- învechirea externă (economică).

Uzură fizică (deteriorare)- pierderea valorii îmbunătățirilor asociate cu pierderea parțială sau completă a proprietăților inițiale de funcționare ale elementelor de construcție ca urmare a îmbătrânirii naturale ca urmare a funcționării lor și sub influența forțelor naturale, precum și erori de proiectare sau încălcări ale regulilor de construcție ( Fig. 11.1).

Acest tip de deteriorare apare din cauza deteriorării stării fizice și tehnice (rezistență, rigiditate, atractivitate etc.) a elementelor structurale individuale sau a întregii clădiri. O scădere a costului unei clădiri poate fi, de asemenea, asociată cu calitatea construcției, materialele de construcție utilizate, condițiile de funcționare ale unității, condițiile climatice, regularitatea reparațiilor de rutină etc. De obicei, piața consideră că o clădire nouă este mai bună decât una veche.

Învechirea funcțională) - pierderea valorii îmbunătățirilor din cauza nerespectării caracteristicilor funcționale ale acestora cu cerințele pieței la data evaluării.

Aceasta poate fi învechirea unei soluții structurale sau de amenajare a spațiului, materialele de construcție și echipamentele inginerești ale unei clădiri (structuri), lipsa modernității infrastructurii și a interiorului, inconsecvența calității lucrărilor de construcție efectuate cu standardele moderne ale pieței cerute pentru acest tip de clădirea (structura), prezența exceselor etc. Perimența funcțională se poate aplica atât elementelor structurale de lungă durată, cât și de scurtă durată.

Curba care reflectă procesul de acumulare a uzurii fizice
I este perioada de acumulare intensivă a uzurii asociată cu începerea funcționării obiectului, perioada de rodare;
II - perioada de stabilizare, perioadă de funcționare normală și uzură lentă, în care se acumulează deformații ireversibile;
III - o perioadă de acumulare intensivă a deformărilor de oboseală (ireparabile din punct de vedere tehnic), iar când cantitatea de uzură atinge o valoare critică (80%), se pune întrebarea cu privire la necesitatea demontării clădirii

Mărimea uzurii funcționale caracterizează gradul de nerespectare funcțională a elementelor sale individuale sau a întregii clădiri în ansamblu și principalii parametri ai calităților sale operaționale, care determină condițiile de viață ale oamenilor, volumul și calitatea serviciilor prestate și cerințele pieței moderne.

Învechirea externă (economică) (învechirea externă)- pierderea de valoare din cauza impactului negativ al factorilor externi obiectului evaluat.

Acești factori pot fi de diferite tipuri:
- fizica (in apropierea unei zone rezidentiale exista aeroport, autostrada, fabrica etc.);
- economic (poate exista o modificare a raportului dintre cerere și ofertă, prețurile materiilor prime și (sau) resurselor energetice, nivelul concurenței, situația economică externă, impactul factorilor macroeconomici, industriei, economici regionali care au o impact negativ);
- politice (restricții legislative și modificări ale condițiilor politice, financiare și de altă natură pe piața imobiliară).

Acest tip de uzură este inerentă îmbunătățirilor datorită poziției lor fixe și, spre deosebire de uzura fizică și uzura funcțională, nu se manifestă în obiectul în sine. Este asociată cu o modificare nefavorabilă a mediului economic extern al obiectului (mediu de îmbătrânire). Prin urmare, uzura externă este considerată în raport cu obiectul în ansamblu și se aplică atât terenului, cât și îmbunătățirilor în anumite proporții. În același timp, uzura externă este adesea măsurată prin valoarea capitalizată a pierderilor din chirie, evaluată folosind multiplicatorul de chirie brută.

Faptul că sursele sunt separate (nu se suprapun) și acoperă întreaga gamă de valori ale cauzelor posibile ne permite să afirmăm că în teoria evaluării a fost introdus un sistem de uzură și uzură care nu permite dublarea. numărarea, spre deosebire de un anumit „set” de tipuri de uzură (învechire) care este viciat în acest sens., introdus în ESO (vezi paragraful 3.3.3 al manualului). De exemplu, amortizarea fizică este definită ca pierderea de valoare rezultată din consumul de active prin utilizarea acestora. Aici, sursele sunt luate în considerare în mediul imediat, ceea ce determină calitatea de funcționare a obiectului evaluat. Învechirea funcțională este asociată cu schimbările din industria care produce obiectul evaluat, iar învechirea externă, după cum sugerează și numele, este determinată de schimbările în condițiile macroeconomice de funcționare a obiectului.

Aproape toate tipurile de uzură pot fi observate la clădirile nou construite, chiar și cele care corespund utilizării cât mai eficiente a terenului. Acest lucru se datorează faptului că în timpul lucrărilor de construcție pot fi făcute anumite calcule greșite și abateri de la proiectul inițial. În plus, din cauza lungimii perioadei de proiectare și a perioadelor lungi de construcție, chiar și cele mai moderne proiecte pot avea inconsecvențe funcționale până la data punerii în funcțiune a instalației.

Amortizarea acumulată- pierderea de valoare din cauza tuturor factorilor de depreciere

Sistem de depreciere în evaluarea imobiliară

O afectare poate fi reversibilă sau ireversibilă.

Deteriorarea reversibilă este uzura sau uzura, a cărei eliminare a cauzelor este fezabilă din punct de vedere tehnic și justificabilă economic (expedient).

O acțiune este considerată justificată din punct de vedere economic dacă creșterea valorii obiectului evaluat după înlăturarea cauzei nu este mai mică decât costul realizării acestuia.

Insuficiență ireversibilă- uzura, sau uzura, pentru care eliminarea cauzelor care o determină nu poate fi implementată fizic sau tehnic sau a căror eliminare nu este justificată economic.

Deteriorarea fizică iar învechirea funcțională poate fi sau nu remediabilă la data evaluării.

Uzură externă (economică).în evaluarea imobiliară este întotdeauna considerată inevitabilă. Este direct legat de locația obiectului evaluat. Motivele care o determină sunt exterioare proprietății și nu pot fi eliminate de către proprietarul imobilului evaluat.

Amortizarea clădirilor este direct legată de vechimea și durata de viață a acestora atât a întregii clădiri, cât și a elementelor sale structurale individuale. Teoretic, pe parcursul duratei sale de viață utilă, o clădire sau componenta sa ar trebui să-și piardă toată valoarea, astfel încât la calcularea deprecierii, vechimea și durata de viață utilă atinse la data evaluării sunt utilizate pentru a calcula amortizarea totală a clădirii sau a componentei sale. componente. În acest caz, evaluatorul trebuie să aibă o idee despre ciclul de viață al proprietății.

Întrucât obiectele imobiliare sunt supuse modificărilor fizice, economice și juridice pe toată durata existenței lor, fiecare imobil (cu excepția terenului) trece prin următoarele etape extinse ale ciclului său de viață:
- formarea - construcția, crearea unei noi întreprinderi, achiziționarea (cumpărarea, atribuirea etc.) a unui teren;
- exploatare - exploatare si dezvoltare (extindere, reconstructie, reorganizare etc.);
- încetarea existenţei - demolare, lichidare, distrugere naturală.

Totodată, pe parcursul ciclului de viață al imobilului ca obiect fizic, are loc o schimbare, eventual de mai multe ori, a proprietarului, posesorului sau utilizatorului acestui obiect imobiliar ca obiect de drept.

Ciclul de viață al unei proprietăți este supus anumitor legi și include, așa cum este definit de G. Harrison (Harrison G. Real Estate Valuation: traducere din engleză M.: ROO, 1994), concepte precum viața fizică, viața economică, viața economică rămasă, precum și cronologic și vârsta efectivă.

Atunci când calculează amortizarea acumulată (deprecierea cumulată), evaluatorii folosesc următoarele concepte.

Durată de viață standard (Tm)- durata de viață a clădirilor și structurilor determinată prin reglementări, sub rezerva respectării regulilor și termenilor de întreținere și reparații.

Durata de viață standard a clădirilor și structurilor (elementele lor structurale) este stabilită (calculată) luând în considerare implementarea măsurilor pentru funcționarea tehnică a acestora (inclusiv activitățile de reparații și construcții). Aceasta este perioada estimată de timp în care obiectul și elementele sale structurale, în funcție de tipul de material al structurilor principale (fundații, pereți și tavane), pot fi utilizate în scopul propus, ținând cont de reparațiile curente și majore periodic. efectuate în ea. În funcție de durabilitatea care determină grupul de capital de clădiri (structuri) și principalele elemente structurale ale acestora, durata de viață standard poate varia de la 10 la 175 de ani.

Durata de viață fizică a îmbunătățirilor (G) (durata reală) este perioada de la finalizarea construcției îmbunătățirilor până la demolarea acestora. Aceasta este perioada de timp în care există o clădire. Nu se ia în considerare fezabilitatea economică sau inadecvarea utilizării. Durata de viață fizică poate fi normativă, reală, calculată (prevăzută) și mărită datorită modernizării și îmbunătățirii condițiilor.

Viața economică a obiectului (Gk) (viața efectivă)- perioada de timp in care imbunatatirile aduse terenului contribuie la valoarea proprietatii; timpul în care un obiect poate fi folosit pentru profit.

În funcție de durabilitatea (grupa de capacitate) a clădirilor (structurilor) și a elementelor structurale ale acestora, durata de viață economică poate varia de la 5 la 50 de ani până când apare necesitatea urgentă de reparații majore.

Durata vieții fizice și economice poate fi foarte diferită - de obicei viața fizică așteptată o depășește pe cea economică. Întreținerea și reparațiile majore, precum și reconstrucția, prelungesc viața atât fizică, cât și economică.

Vârsta cronologică de îmbunătățire (T) (vârsta cronologică sau actuală)- perioada care a trecut de la data punerii în funcțiune a instalației până la data evaluării. Aceasta este vârsta reală (în funcție de pașaportul tehnic) a obiectului.

Vârsta efectivă este determinată prin inspecție vizuală și se bazează pe experiența și judecata expertului sau evaluatorului. Se determină prin evaluarea aspectului, a stării tehnice, a factorilor economici de funcționare și a altor motive care afectează costul obiectului, ia în considerare caracteristicile consumatorului (proprietăți comerciale) ale obiectului la data evaluării în vederea posibilei sale vânzări. Vârsta reală, pentru a determina care starea obiectului evaluat trebuie corelată cu vârsta reală corespunzătoare obiectului, ca și cum ar fi exploatat în condiții tipice și intensitate normală de utilizare.

Aceasta este perioada estimată de timp în care clădirea va continua să genereze profituri pentru proprietarul său, determinată de diferența (Tz - Tef) (Definiția adesea incorectă trebuie evitată: „perioada de viață economică rămasă este perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a obiectului” La data evaluării, evaluatorul determină doi indicatori - vârsta cronologică și vechimea efectivă a imobilului, iar aceasta din urmă apare în calcule). Această perioadă este utilizată de obicei de evaluator pentru a estima veniturile viitoare. Renovarea și modernizarea unei proprietăți îi mărește viața economică rămasă.

Estimarea duratei de viață economică rămasă a obiectului

Vârsta efectivă de îmbunătățire (Teff) (vârsta efectivă)- vârsta, determinată de expertiză de la data evaluării pe baza stării fizice și a gradului de utilitate a obiectului (pe baza factorilor economici care afectează valoarea obiectului evaluat).

Vârsta efectivă poate fi mai mică decât vârsta cronologică dacă clădirea a fost menținută la un nivel ridicat sau a fost reconstruită. În schimb, dacă o clădire a fost întreținută prost, vârsta ei efectivă poate fi mai mare decât vârsta cronologică.

Vârsta efectivă este determinată prin inspecție vizuală și se bazează pe experiența și judecata expertului sau evaluatorului. Se determină prin evaluarea aspectului, a stării tehnice, a factorilor economici de funcționare și a altor motive care afectează costul obiectului, ia în considerare caracteristicile consumatorului (proprietăți comerciale) ale obiectului la data evaluării în vederea posibilei sale vânzări. Aceasta este vârsta reală, pentru a determina care starea obiectului evaluat trebuie corelată cu vârsta reală corespunzătoare obiectului, ca și când acesta ar fi fost operat în condiții tipice și intensitate normală de funcționare.

Vârsta efectivă poate fi determinată pe baza vârstei cronologice, luând în considerare uzura acumulată și factorii economici enumerați. Ea poate fi determinată în același mod ca și diferența dintre termenii vieții economice și viața economică rămasă a obiectului. În funcție de modul în care a fost întreținută clădirea, dacă s-au efectuat sau nu lucrări de reparații, modernizare sau transformare, vechimea efectivă a clădirii poate fi mai mare sau mai mică decât vechimea sa cronologică.

Durata de viață economică rămasă a obiectului (T) (restul de viață efectivă sau viața economică rămasă)- aceasta este perioada estimată de timp în care clădirea va continua să genereze profituri pentru proprietarul său, determinată de diferența (Tz - Tef) (de evitat definiția adesea incorectă: „perioada de viață economică rămasă este perioada de la data evaluării până la sfârșitul vieții economice a obiectului „La data evaluării, evaluatorul determină doi indicatori - vârsta cronologică și vechimea efectivă a imobilului, iar aceasta din urmă apare în calcule). Această perioadă este utilizată de obicei de evaluator pentru a estima veniturile viitoare. Repararea și modernizarea unei instalații mărește durata de viață economică rămasă (Figura 11.3).

Ciclul de viață al unui anumit obiect imobiliar comercial ca proprietate, din punctul de vedere al unuia dintre actualii proprietari ai acestuia, care își face propriul drum subiectiv cu obiectul imobiliar de la cumpărare până la vânzare sau schimb, poate fi repetat de mai multe ori, fiecare timp cu un nou proprietar, până la sfârșitul vieții sale economice sau fizice obiect. Pentru obiecte - monumente istorice - este mai important indicatorul duratei de viață fizică, și nu faptul unei schimbări de proprietar, proprietar și utilizator.
Toate etapele ciclului de viață al unei proprietăți și indicatorii vârstei acesteia sunt interconectați, iar atunci când una dintre ele se schimbă, celelalte se schimbă în consecință. Amplasarea bunurilor imobile într-una sau alta etapă a ciclului de viață trebuie să fie luată în considerare de către proprietar pentru a implementa măsuri adecvate pentru a asigura conservarea și creșterea rentabilității proprietății.

K fizic = ∑ n K ia i

i= 1

unde: K i - evaluarea uzurii de către i-lea expert; a i este ponderea opiniei celui de-al i-lea expert;

n – numărul de experți.

Ponderea opiniilor experților este determinată de condiția:

∑ a i = 1

i= 1

Metoda directă implică evaluarea uzurii fizice a mașinilor și echipamentelor pe baza costurilor standard pentru restaurarea lor completă la o stare nouă. Estimarea costurilor de reparație poate fi efectuată cu implicarea unor experți cu înaltă calificare. Costul reparațiilor majore este determinat pe baza listei cu defecte prin întocmirea unui calcul standard care conține costurile standard pentru unitățile și piesele înlocuite, materialele, salariile lucrătorilor reparatori și costurile generale ale organizației de reparații.

Pentru calcul se folosește următoarea formulă:52

K fizică = Z/S n

unde: Z - suma costurilor standard pentru readucerea obiectului evaluat la o stare nouă, frec.;

C n - costul mașinilor și echipamentelor noi, frecare.

8.3 Uzura functionala si metode de determinare a acesteia

Deprecierea utilajelor și echipamentelor cauzată de uzura funcțională este o consecință a apariției noilor tehnologii.

Dacă uzura fizică este absolută, atunci învechirea funcțională este relativă, deoarece este considerată în raport cu obiectele analoge și, astfel, depinde de obiectele de comparație.53 Uzura funcțională este o scădere a atractivității pentru consumatori a anumitor proprietăți ale unui obiect, datorită dezvoltării noilor tehnologii în producția de mașini și echipamente similare. Acest

scăderea atractivității, la rândul său, provoacă depreciere. Învechirea funcțională se manifestă odată cu apariția obiectelor -

concurenților, și nu treptat, cum ar fi uzura fizică. Din motivele care au cauzat uzura funcțională, se disting uzura morală și tehnologică.

52 Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Uzura mașinilor și echipamentelor tehnologice la evaluarea valorii lor de piață, Manual, „Societatea Rusă a Evaluatorilor”, M., 2002 p. 69.

Învechirea este uzura, motivul pentru care este o îmbunătățire a proprietăților produselor similare cu cel evaluat (modificări ale parametrilor tehnici sau soluțiilor de proiectare, apariția de noi capacități, o mai mare compatibilitate cu mediul, ergonomie etc.) sau o reducerea costurilor de producere a acestora.

Învechirea poate fi împărțită în trei grupe, pe baza elementelor de cost, modificările în structura cărora sunt asociate cu uzura:

uzura cauzată de costurile de capital în exces (costuri de investiții crescute). Include învechirea cauzată de îmbunătățiri și modificări ale aspectului, designului, materialelor utilizate, designului procesului de fabricație, mărimea și gama echipamentelor și cantitatea produsă - în esență toate îmbunătățirile care fac noile tehnologii mai ieftine. Diferența dintre costul complet de înlocuire și costul complet de înlocuire este valoarea cheltuielilor de capital în exces.

învechirea cauzată de costurile excesive de exploatare. Ca urmare a dezvoltării noilor tehnologii, nu numai că devine mai ieftin să produci sau să cumperi un obiect, dar și procesul de funcționare a acestuia devine mai puțin costisitor sau mai eficient.

Primul tip de uzură duce la o reducere a costului de producție a echipamentelor, iar al doilea - la o reducere a costului de operare a echipamentului finit.

uzură din cauza respectării reduse a mediului, ergonomiei etc. De regulă, echipamentele noi sunt superioare vechilor analogi nu numai în ceea ce privește parametrii tehnici sau costurile mai mici, ci sunt și mai economice, ergonomice, au un design modern și altele.

Uzura tehnologică este uzura, a cărei cauză o constituie diferențele de compoziție a materialelor structurale utilizate la obiectele analoge, în comparație cu obiectul evaluat, în proiectare, precum și modificările ciclului de producție tehnologic în care este inclus obiectul evaluat.

Pentru a reduce pierderile din uzura funcțională, sunt utilizate mecanisme de amortizare accelerată și prețuri mai mici pentru mașinile și echipamentele învechite.

ție pentru a le menține pe piață. În același scop, se realizează modernizarea mașinilor de operare, dar posibilitățile oricărei, chiar și celei mai mari modernizări, sunt limitate de capacitățile tehnice și, în plus, de simțul economic, determinate de diferența dintre costurile echipamente învechite noi și modernizate.

În procesul de evaluare a unui obiect tehnic, sunt luate în considerare două aspecte ale posibilei diferențe dintre un obiect nou și unul învechit:

costurile de capital în exces în producția instalației;

costurile de producție în exces în timpul funcționării.

Metodă de calcul al uzurii funcționale cauzată de costurile de capital în exces. Impactul acestui tip de uzură poate fi evaluat folosind următorul algoritm. 54

Mașina evaluată are un cost de reproducere complet S PSV,

evaluat la momentul evaluării folosind abordarea costurilor și este caracterizat de un indicator de calitate X. Până la momentul evaluării, similar

mașini flexibile de nouă generație, care au un preț de Ts AN și un indicator de calitate

X AN . Costul total de înlocuire (S RCP) al utilajului care se evaluează, obținut

prin comparație directă cu analogul, este egal cu prețul analogului, ajustat pentru diferența de indicator de calitate:

	S PSZ = C AN
		X AN

Datorită dezvoltării noilor tehnologii și introducerii de noi modalități de producere a echipamentelor, în majoritatea cazurilor costul total al înlocuirii este mai mic decât costul total al reproducerii. În noile condiții, va fi imposibilă vânzarea autoturismului evaluat la costul de reproducere anterior, acesta s-a amortizat până la costul complet de înlocuire.

Diferența dintre costul complet de înlocuire și costul complet de înlocuire este costul uzurii funcționale (deteriorări)

∆ S FUN = S PCB − S PSZ

Coeficientul de uzură funcțională este egal cu raportul dintre costul acestei uzuri și costul total al reproducerii:

K FUN = ∆ S FUN / S PSV

După înlocuirea valorilor, obținem formula finală:

		Ts AN
	K FUN = 1 −
		S PSV		X AN

Învechirea funcțională parțială poate fi eliminată prin modernizarea echipamentului, care este însoțită în mod necesar de investiții suplimentare în îmbunătățirea designului acestuia. În consecință, este posibil să se estimeze cantitatea totală de uzură funcțională prin calcularea estimării pentru modernizarea echipamentului care se evaluează.

Un semn indirect că mașina evaluată are uzură funcțională este și faptul că producătorul a încetat producția de mașini cu un model similar, ceea ce indică faptul că producția unui nou model a fost stăpânită. Având în vedere aceste informații, se recomandă să presupunem o rată de uzură funcțională de aproximativ 20%.

54 Bazele evaluării costului mașinilor și echipamentelor: un manual pentru studenții care studiază la specialitatea „Finanțe și credit”; editat de

Uzura funcțională, cauzată de costurile de producție în exces, apare fie ca urmare a tehnologiei îmbunătățite, fie ca urmare a creșterii eficienței plasării și amenajării. Acest tip de uzură funcțională este adesea numit uzură operațională.

Determinarea deprecierii instalațiilor și echipamentelor cauzate de uzura operațională include următoarele etape55:

determinarea costurilor anuale de exploatare la utilizarea obiectului evaluat;

determinarea costurilor anuale de exploatare la operarea unor analogi mai moderni;

determinarea diferenței de costuri de exploatare;

luarea în considerare a impactului impozitelor;

determinarea duratei de viață economică rămasă a obiectului evaluat sau a timpului de eliminare a deficiențelor;

Determinarea valorii actuale a pierderilor viitoare anuale la rata de actualizare adecvată.

8.4 Uzura exterioara. Metode de determinare

Uzura externă se manifestă prin pierderea valorii cauzată de schimbări tehnologice, socio-economice, de mediu și politice majore sectoriale, regionale, naționale sau globale56, care impun restricții de utilizare a potențialului obiectelor evaluate.

Se face o distincție între uzura globală și locală a echipamentelor tehnice. Învechirea globală este asociată cu revoluțiile științifice și tehnologice care sunt de natură economică generală la nivel mondial. Este ireversibilă, ducând la deplasarea completă a unui anumit tip de mașini și echipamente. Învechirea externă locală este de natură regională și sectorială și poate fi temporară.

Învechirea externă este determinată de mulți factori. Deplasarea produselor de pe piață depreciază și face inutile utilajele pe care au fost produse aceste produse.

Uzura externă poate fi definită ca uzură indirectă dacă este încălcat principiul echilibrului în organizarea procesului de producție. În acest caz, uzura externă cauzată de o discrepanță între capacitățile de producție ale mașinii și complexul de mașini în ansamblu este definită ca individuală, raportând doar la mașina evaluată.

Există două abordări pentru a determina cantitatea de uzură externă:

55 Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Uzura mașinilor și echipamentelor tehnologice atunci când se evaluează valoarea lor de piață, Manual, „Societatea Rusă a Evaluatorilor”, M., 2002.

56 Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Uzura mașinilor și echipamentelor tehnologice la evaluarea valorii lor de piață, Manual, „Societatea Rusă a Evaluatorilor”, M., 2002 p.26

1) valorificarea pierderilor de venit atribuibile impacturilor externe;

2) compararea vânzărilor de echipamente similare în prezența și absența influențelor externe.

Dacă există o cantitate suficientă de date, a doua abordare este mai de preferat.

Un exemplu de uzură externă este uzura cauzată de prezența unui exces de productivitate a unui anumit element de fond în comparație cu productivitatea întregului lanț tehnologic în care acest element este deja inclus (pentru valoarea de utilizare) sau poate fi inclus (pentru valoare la schimb). Aceasta înseamnă că în acest lanț tehnologic există blocaje care nu permit utilizarea deplină a capacităților echipamentului în cauză. Ieșirea din această situație este fie eliminarea blocajelor, ceea ce face posibilă creșterea factorului de încărcare al echipamentului în cauză și, prin urmare, reducerea gradului de uzură în cadrul unui sistem dat, fie mutarea echipamentului în cauză. la un alt sistem unde poate fi folosit mai productiv.57

La evaluarea costului unui dispozitiv tehnic ca parte a lanțului tehnologic considerat, unde obiectul evaluării este considerat o unitate separată, la aplicarea unei abordări comparative sau de cost, coeficientul de uzură externă se determină prin următoarea formulă:

K in = 1− M M m . La . × 100%

unde: M m.k. – capacitatea de producție a complexului de mașini (lanțul de proces),

M este capacitatea de producție a unității evaluate.58 Uzura externă cauzată de o scădere a cererii de produse, producție

reglementată de întreaga linie de producție, separat pentru obiectul de evaluare ca parte a liniei, se calculează prin factorul de utilizare a capacității de producție folosind formula:

K vn = 1 −	Q pr	× 100%
	MP

unde: Q pr – format obiectiv în condiţiile economice moderne

viya volumul maxim posibil de producție oferit cu participarea obiectului de evaluare,

M p – capacitatea efectivă de producţie a obiectului de evaluare.59

57 Sapritsky E.B. Cum se estimează valoarea de piață a mașinilor și echipamentelor la o întreprindere. - M.: Centrul pentru Economie și Marketing, 1997.

58 Doctor în economie științe, prof. M.A. Fedotova. - Moscova: Finanțe și Statistică, 2006.

59 Bazele estimării costului mașinilor și echipamentelor: un manual pentru studenții care studiază la specialitatea „Finanțe și credit”; editat de Doctor în economie științe, prof. M.A. Fedotova. - Moscova: Finanțe și Statistică, 2006.

Uzura exterioară a bunurilor imobiliare, în funcție de motivele care au determinat-o, este în majoritatea cazurilor ireparabilă din cauza locației neschimbate, dar în unele cazuri se poate „înlătura” din cauza unei schimbări pozitive a mediului de piață înconjurător. Metodele pentru determinarea uzurii exterioare sunt prezentate în Fig. 4.9.

Orez. 4.9. Metode de determinare a uzurii exterioare

Metoda de capitalizare a pierderilorÎn plata chiriei, calculul uzurii externe se efectuează în mod similar cu calculul uzurii funcționale ireparabile.

Metoda de vânzare în pereche se bazează pe o analiză a informațiilor de preț disponibile pentru proprietăți similare vândute recent (vânzări în pereche). Se presupune că obiectele de vânzare pereche diferă între ele doar prin amortizarea economică identificată și aferentă obiectului de evaluare (Tabelul 4.8).

Tabelul 4.8

Un exemplu de calcul al uzurii externe folosind metoda vânzărilor pereche

Exemplu. Uzura fizică a clădirii evaluate este de 40%. Conform planului de reamenajare, clădirea este supusă demolării după doi ani de la data evaluării.

În timpul inspecției obiectului de către un expert, au fost determinați următorii indicatori:

1) vechimea efectivă a imobilului evaluat este de 30 de ani;

2) durata de viață economică rămasă este de 60 de ani.

Uzura acumulată fără a ține cont de acțiunea factorilor externi se calculează folosind formula (4.1):

.

Uzură ținând cont de acțiunea factorilor externi:

Ponderea de posibilă luare în considerare a altor tipuri de uzură în acest rezultat este extrem de mică, ceea ce ne permite să considerăm rezultatul obținut drept uzură externă. O reducere bruscă a duratei de viață economică rămasă a unei clădiri duce la o scădere a atractivității pentru investiții și, în consecință, la o scădere abruptă a prețului probabil de vânzare.

În astfel de cazuri, scopul evaluării nu este acela de a calcula proprietatea deplină a imobilului care se evaluează, ci drepturile de închiriere pe termen scurt pentru durata de viață economică (fizică) rămasă, cu condiția ca potențialul investitor să vadă vreun beneficiu din această achiziție.

4.6. Un exemplu de evaluare a valorii unei proprietăți
abordare rentabilă

În tabel 4.9 prezintă un exemplu de calcul al valorii unei proprietăți folosind abordarea costului.

Tabelul 4.9

Calcularea valorii unei proprietăți folosind o abordare de cost

Linia nr.	Indicatori estimați	Costuri, mii de ruble
	Costul terenului	230 000
	Costul de înlocuire	500 000
	Profit dezvoltator (30%)	150 000
	Costuri totale de construcție (linia 2 + linia 3)	650 000
	Depreciere datorată uzurii fizice recuperabile a obiectelor de scurtă durată	10 200
	Deteriorarea datorată uzurii ireversibile a articolelor de scurtă durată	10 925
	Deteriorarea datorată uzurii fizice ireversibile a obiectelor cu durată lungă de viață	146 990
	Total depreciere datorată deprecierii (linia 5 + rândul 6 + rândul 7)	168 115
	Deteriorarea datorată uzurii funcționale reversibile	38 000
	Deteriorarea datorată uzurii funcționale ireversibile	96 000

Pentru a crește acuratețea procedurilor de calcul atât pentru determinarea costului de înlocuire, cât și pentru calcularea uzurii, este necesară o compilare rezonabilă a mai multor metode de calculare a acestor indicatori.

Trebuie avut în vedere faptul că, în multe cazuri, abordarea prin cost a evaluării imobiliare nu reflectă valoarea de piață, întrucât costurile investitorului nu creează întotdeauna o valoare de piață din cauza diferenței dintre costurile de recreare a obiectelor comparabile și, pe dimpotrivă, valoarea creată nu este întotdeauna adecvată costurilor suportate. Acest lucru se aplică în primul rând bunurilor imobiliare care generează venituri.

5. Abordarea veniturilor în evaluarea imobiliară

5.1. Dispoziții generale

Abordarea veniturilor este un set de metode de evaluare a valorii bunurilor imobiliare, bazate pe determinarea valorii curente a venitului asteptat de la acesta.

Abordarea veniturilor este utilizată pentru a determina:

Valoarea investiției, deoarece un potențial investitor nu va plăti mai mult pentru un obiect decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din acest obiect;

Valoare de piață.

Principala condiție prealabilă pentru calcularea costului folosind această abordare este închirierea proprietății. Capitalizarea veniturilor se realizează pentru a converti veniturile viitoare din imobile în valoare curentă.

Capitalizarea venitului este procesul de recalculare a unui flux de venit viitor într-o valoare finală egală cu suma valorilor lor curente.

Abordarea veniturilor se bazează pe faptul că valoarea imobilului în care este investit capitalul trebuie să corespundă evaluării curente a calității și cantității veniturilor pe care această proprietate este capabilă să le genereze, ținând cont de riscurile caracteristice atât proprietății. fiind pus în valoare şi regiunea.

Esența abordării veniturilor este estimarea valorii curente (azi) a beneficiilor viitoare care se așteaptă să fie aduse de exploatarea și posibila vânzare viitoare a bunurilor imobiliare, prin valorificarea veniturilor.

Abordarea veniturilor este utilizată numai pentru evaluarea bunurilor imobiliare producătoare de venit, adică a unor astfel de bunuri imobiliare, al căror singur scop este generarea de venituri, și se bazează pe următoarele principii de evaluare a bunurilor imobiliare:

Principiul așteptării pentru această abordare este principalul principiu de formare a metodei (valoarea unui obiect generator de venit este determinată de valoarea curentă a venitului viitor pe care acest obiect îl va aduce). Investitorul sau cumpărătorul obișnuit cumpără imobile cu așteptarea de a primi venituri viitoare sau de a beneficia de pe urma acestuia. Astfel, valoarea unui activ poate fi definită ca fiind capacitatea sa de a genera venituri în viitor. Factorul timp se aplică și aici, iar valoarea venitului viitor trebuie adusă la zero moment în timp prin capitalizarea venitului;

Principiul substituției (valoarea unei proprietăți tinde să fie stabilită la nivelul investiției efective necesare pentru a achiziționa o proprietate comparabilă, de înlocuire, care va genera profitul dorit). Valoarea maximă a unui activ nu trebuie să depășească prețul cel mai mic la care poate fi achiziționat un alt activ similar cu un randament echivalent.

Estimarea valorii de piață utilizând abordarea venitului se bazează pe conversia veniturilor pe care se așteaptă să îl genereze activul în cauză pe restul vieții sale economice în valoare. Din punct de vedere teoretic, sursa de venit poate fi orice: chirie, vânzare, dividende, profit. Principalul lucru este că este un produs al activului evaluat. Folosind această abordare, este posibilă și adecvată evaluarea acelor active care sunt utilizate sau pot fi utilizate în interesul generării de venituri (imobiliare, acțiuni, obligațiuni, cambii, active necorporale etc.).

Cu cât este mai mare potențialul de venit al activului evaluat, cu atât valoarea acestuia este mai mare. În acest caz, analiza veniturilor trebuie efectuată pe toată durata de viață economică rămasă a activului, cu condiția ca acesta să fie utilizat în această perioadă în cel mai eficient mod.

Amortizarea externă (economică) este deprecierea unui obiect ca urmare a influenței negative a mediului extern în raport cu obiectul evaluării: situația pieței, servituțile impuse unei anumite utilizări a bunurilor imobile, modificări ale infrastructurii înconjurătoare și decizii legislative. în domeniul fiscalității etc. Uzura exterioară a bunurilor imobiliare, în funcție de motivele care au determinat-o, este în majoritatea cazurilor ireparabilă din cauza locației neschimbate, dar în unele cazuri se poate „înlătura” din cauza unei schimbări pozitive a mediului de piață înconjurător.

Următoarele metode pot fi utilizate pentru a evalua uzura externă:

• - o metodă de valorificare a pierderilor din chirie; o comparație a veniturilor din chirie de la două proprietăți, dintre care una este afectată negativ. La aplicarea acestei abordări, se determină mai întâi valoarea pierderilor pentru imobile în ansamblu, iar apoi se alocă din aceasta ponderea pierderilor pe clădire, care se capitalizează pe baza ratei de capitalizare stabilite pentru clădiri.
• - metoda vânzărilor în pereche necesită un număr suficient de vânzări imobiliare pentru comparație care diferă de cel evaluat ca locație și mediu. Diferența de cost a două obiecte comparabile, dintre care unul prezintă semne de uzură din cauza influențelor externe, ne permite să tragem o concluzie despre cantitatea de uzură externă a obiectului evaluat.
• - metoda vârstei efective se bazează pe o examinare a structurilor obiectului evaluat și pe ipoteza că vârsta efectivă (EA) se referă la perioada de viață economică (ELL), întrucât uzura acumulată (I) se referă la costul total de reproducere (FRC):

I = (EV/SEJ)*PSV(8)

Vârsta efectivă este speranța de viață a unei clădiri, estimată de un expert evaluator pe baza stării fizice, a designului și a altor factori care afectează valoarea, de la data evaluării.

Viața economică - speranța de viață a unei clădiri în timpul căreia îmbunătățirile contribuie la valoarea proprietății peste costul îmbunătățirii, de ex. când uzura este detașabilă.

După determinarea amortizarii totale cumulate, evaluatorul, pentru a obține valoarea finală a proprietății, adaugă diferența la costul terenului cu costul reproducerii (înlocuirii) proprietății.

Scurtă prezentare generală a principalelor metode utilizate în evaluarea terenurilor:

• 1. Modalitate de valorificare a chiriei terenului;
• 2. Metoda de corelare (transfer);
• 3. Metoda de dezvoltare (dezvoltare, utilizare prevăzută);
• 4. Tehnica reziduurilor pentru teren;
• 5. Metoda analizei comparative directe a vanzarilor;
• 6. Metoda de distribuire;
• 7. Metoda de izolare.

Determinarea valorii unui teren prin metoda valorificării chiriei terenului (abordarea veniturilor) constă în valorificarea veniturilor primite din plățile de chirie. Datorită faptului că practica concesionării terenurilor private nu este încă foarte răspândită în țara noastră, se concesionează în principal terenuri de stat și municipale. Plățile chiriei în acest caz sunt reglementate de prețul standard al terenului, care este inadecvat valorii sale de piață, prin urmare, în practică, utilizarea metodei de valorificare a chiriei terenului nu dă rezultate suficient de obiective.

Metoda corelației (transferului) constă în determinarea relației dintre valoarea unui teren și îmbunătățirile construite pe acesta. Se estimează costul total al terenului construit, se scade costul clădirilor și structurilor din acesta și se obține costul terenului. Metoda de potrivire este adecvată atunci când nu există suficiente vânzări comparabile de terenuri libere.

Metoda de dezvoltare (dezvoltare) este un model simplificat de analiză a investițiilor pentru cea mai bună utilizare a unui teren, care nu are analogi în vânzări comparabile. De regulă, acestea sunt mase de teren mari non-standard pentru care se rezolvă problema dezvoltării lor raționale. Astfel de cazuri sunt destul de comune în practica rusă de evaluare.

Tehnica echilibrului terenului este o metodă universală de evaluare, dar este cea mai eficientă în absența informațiilor despre vânzările comparabile ale terenurilor vacante și disponibilitatea informațiilor privind rentabilitatea proprietății. În acest caz, abordarea costului este utilizată pentru estimarea costului îmbunătățirilor și, utilizând rata de capitalizare a clădirii, se determină partea din venitul net din exploatare atribuibilă acesteia. Restul venitului net din exploatare al întregii proprietăți este convertit într-o valoare de evaluare folosind rata de capitalizare a terenului.