Pri prevádzke výrobných mechanizmov dochádza k procesom, ktoré súvisia s postupným znižovaním ich prevádzkových vlastností a zmenami charakteristík komponentov a dielov. Faktom je, že po určitom čase môžu viesť k vážnemu poškodeniu alebo úplnému vypnutiu zariadenia. Aby sa predišlo negatívnym ekonomickým dôsledkom, podniky spravidla organizujú proces kompetentného riadenia opotrebenia a druhov opotrebenia oddelene a tiež rýchlo aktualizujú svoj investičný majetok.

Koncept nosenia

Dnes sa opotrebenie (starnutie) zvyčajne chápe ako postupné znižovanie prevádzkových vlastností komponentov, výrobkov a výrobných mechanizmov v dôsledku zmien ich veľkostí, tvarov alebo fyzikálnych a chemických vlastností. Treba poznamenať, že opotrebovanie a druhy opotrebovania, ktoré dnes existujú, sa objavujú a hromadia počas prevádzky. Existuje množstvo faktorov, ktoré určujú rýchlosť starnutia zariadenia. Nasledujúce body majú teda spravidla negatívny vplyv:

• Trenie.
• Teplotné podmienky (extrémne – najmä).
• Periodické, pulzné alebo statické zaťaženie mechanickým nárazom atď.

Treba poznamenať, že takmer všetky typy opotrebovania zariadení sa dajú spomaliť. Na tento účel sa odporúča spoliehať sa na nasledujúce faktory:

• Konštruktívne rozhodnutia.
• Dodržiavanie prevádzkového poriadku.
• Použitie vysoko kvalitných a moderných mazív.
• Včas naplánované preventívne opravy a údržba.

Vplyvom všetkých druhov opotrebovania investičného majetku a zníženého výkonu klesá aj spotrebiteľská hodnota zariadení alebo výrobných mechanizmov. Je dôležité dodať, že stupeň a rýchlosť opotrebenia sú určené podmienkami trenia, zaťažením a materiálovými charakteristikami. Okrem toho zohrávajú dôležitú úlohu konštrukčné prvky zariadenia.

Druhy opotrebovania

Klasifikácia opotrebovania je dnes pomerne rozsiahla. Pre úplné pochopenie sa preto odporúča najprv stručne preskúmať informácie a potom sa ponoriť do podrobností. Kategória starnutia je rozdelená na skutočné opotrebovanie, ktoré je sprevádzané zmenou vlastností objektu; funkčné opotrebovanie, ktoré je spôsobené vývojom nových technológií; vonkajšie opotrebenie spôsobené vonkajšími faktormi. Prvé dva typy odpisov dlhodobého majetku sa delia na odstrániteľné a neopraviteľné. Okrem toho je prvá skupina rozdelená v súlade s dôvodmi, ktoré spôsobili starnutie zariadení, na opotrebovanie prvého typu (nahromadené v dôsledku bežnej prevádzky) a opotrebovanie druhého typu (nahromadené v dôsledku nehôd, prírodných katastrof). a iné negatívne faktory). Súdiac podľa času výskytu, potom v tej istej skupine je zvykom rozlišovať nepretržité (technické a ekonomické ukazovatele postupne klesajú) a havarijné (okamžité v čase realizácie, napríklad v dôsledku poruchy kábla alebo priemyselnej havárie). ) nosiť.

Druhá skupina, teda tento typ odpisovania dlhodobého majetku ako funkčný, sa zaraďuje do morálneho (hlavným dôvodom je v tomto prípade zmena vlastností produktov podobných tomuto, ako aj zníženie nákladov na ich výroby) a technologického (kľúčovým dôvodom je zmena cyklu, do ktorého sa podľa tradície tento predmet technologicky zaraďuje) opotrebovanie. Zastarávanie na základe nákladových položiek, ktorých zmeny v štruktúre viedli k opotrebovaniu, sa zase delí na starnutie v dôsledku nadmerných kapitálových výdavkov; zastarávanie v dôsledku extrémne vysokých prevádzkových nákladov; starnutie spôsobené nízkou úrovňou ergonómie a ekológie.

Je dôležité poznamenať, že vonkajšie opotrebovanie je neopraviteľné. Prejdime teda k analýze určitých typov opotrebovania zariadení, ktorým by sa mala venovať veľká pozornosť.

Podľa povahy vonkajších vplyvov

V závislosti od charakteristík vonkajších vplyvov na materiály zariadenia je obvyklé rozlišovať tieto typy starnutia:

• Abrazívny typ opotrebovania predmetov. Hovoríme o poškodení povrchu mechanizmov alebo výrobkov malými časticami materiálov z iných zariadení. Táto odroda je charakteristická najmä v podmienkach zvýšenej prašnosti výrobných mechanizmov. Napríklad pri práci v horách, na stavbe, pri výrobe materiálov alebo pri vykonávaní poľnohospodárskych operácií.
• Kavitácia, ktorá je spôsobená explozívnym kolapsom plynových bublín v kvapalnom médiu.
• Priľnavý typ fyzického opotrebenia.
• Oxidačné starnutie. Zvyčajne sa vyskytuje v dôsledku chemických reakcií.
• Tepelné opotrebovanie.
• Typ opotrebenia je únava. Zvyčajne sa vyskytuje pri zmene štruktúry materiálu.

Druhy opotrebovania a amortizácie

Zistili sme, aké druhy nosenia sú v súčasnosti známe. Stojí za zmienku, že klasifikácia typov starnutia v súlade s fyzikálnymi javmi, ktoré ho v mikrokozme spôsobujú, je v každom prípade doplnená o systematizáciu spojenú s makroskopickými dôsledkami pre ekonomický život. Vo finančnej analytike a účtovníctve teda pojem opotrebenie, ktorý odráža fyzikálny aspekt javu, úzko súvisí s ekonomickým pojmom odpisovanie zariadení. Odpisy by sa mali chápať ako zníženie nákladov na výrobné mechanizmy v dôsledku starnutia, ako aj pripísanie časti tohto zníženia nákladom na vyrobený výrobok. Hlavným cieľom je tu akumulácia finančných prostriedkov na osobitných účtoch odpisov na nákup nového výrobného zariadenia alebo čiastočné zhodnotenie starého zariadenia.

Fyzické zhoršenie

Druhy opotrebovania sa v závislosti od príčin a následkov delia na ekonomické, funkčné a fyzické. V druhom prípade hovoríme o priamej strate konštrukčných charakteristík a vlastností zariadenia počas jeho prevádzky. Stojí za zmienku, že takáto strata môže byť čiastočná alebo úplná. V prvom prípade sú výrobné mechanizmy predmetom obnovy a opravy, čím sa vrátia pôvodné vlastnosti výrobkov. Ak je zariadenie úplne opotrebované, musí byť odpísané. Okrem klasifikácie výkonu má fyzické opotrebovanie všeobecnú klasifikáciu:

• Prvý typ: výrobné mechanizmy sa opotrebúvajú pri plánovanom používaní pri dodržaní všetkých noriem a pravidiel stanovených výrobcom.
• Druhý typ: zmeny charakteristík zariadenia v dôsledku nesprávnej prevádzky alebo vystavenia faktorom vyššej moci.
• Núdzové opotrebovanie: skrytá zmena charakteristík objektu vedie k jeho núdzovému zlyhaniu, ku ktorému dôjde náhle. V tejto súvislosti môže dôjsť napríklad ku katastrofe v podniku.

Je potrebné dodať, že uvedené typy platia nielen pre zariadenie ako celok, ale aj pre jeho jednotlivé komponenty (zostavy, diely).

Funkčné opotrebovanie

Je dôležité vedieť, že funkčné starnutie odráža proces zastarávania fixných aktív. Hovoríme o vzhľade zariadenia rovnakého typu na trhu, ale ekonomickejšie, produktívnejšie a bezpečnejšie na používanie. Fyzicky môže byť výrobný stroj celkom funkčný. Vyrába produkty, avšak používanie nových technológií alebo moderných modelov, ktoré sa pravidelne objavujú na trhu, spôsobuje, že používanie zastaraných predmetov je ekonomicky nerentabilné. Je potrebné mať na pamäti, že funkčné oblečenie má svoju vlastnú klasifikáciu:

• Čiastočné starnutie: stroj je nerentabilný pre celý výrobný cyklus, ale je celkom vhodný pre obmedzený počet operácií.
• Úplné zastaranie: akékoľvek používanie stroja má za následok poškodenie. V takom prípade musí byť zariadenie demontované a odpísané.

Známa je aj klasifikácia podľa faktorov, ktoré spôsobili funkčné opotrebovanie:

• Zastaranosť (dnes existujú tri typy zastaranosti, v závislosti od príčin, ktoré ju spôsobili, diskutované v predchádzajúcich kapitolách) predpokladá dostupnosť rovnakých, ale pokročilejších, technologicky modernejších modelov.
• Technologické opotrebovanie znamená vývoj zásadne odlišných technológií na výrobu podobného produktu. Je dôležité dodať, že tento typ opotrebenia tak či onak vedie k potrebe zmeny celého technologického reťazca s výhradou úplnej alebo čiastočnej obnovy skladby dlhodobého majetku.

Stojí za zmienku, že v dôsledku objavenia sa novej technológie sa zloženie zariadení zvyčajne znižuje a intenzita práce klesá.

Ekonomické opotrebovanie

Okrem dočasných, fyzikálnych a prírodných faktorov ovplyvňujú zachovanie pôvodných vlastností zariadenia nepriamo aj tieto ekonomické faktory:

• Pokles dopytu po komerčných produktoch.
• Inflačné procesy. Ceny pracovných zdrojov, surovín a komponentov zariadení používaných na výrobné účely rastú, ale nedochádza k proporcionálnemu rastu cien konečného produktu.
• Cenový tlak zo strany konkurentov.
• Výkyvy cien na komoditnom trhu nesúvisiace s infláciou.
• Zvýšenie nákladov na úverové služby, ktoré sa používajú na prevádzkové práce alebo na účely aktualizácie dlhodobého majetku.
• Zákonné obmedzenia týkajúce sa používania zariadení, ktoré nespĺňajú environmentálne normy.

Príčiny opotrebovania

Malo by byť zrejmé, že typy a príčiny opotrebovania dielov sú vzájomne prepojené. Ďalej zvážime hlavné dôvody, ako aj metódy určovania opotrebovania zariadení, výrobných mechanizmov a výrobkov. Je potrebné poznamenať, že na identifikáciu príčin a stupňa starnutia sa v každom podniku vytvára a funguje provízia z fixných aktív. Dnes sa opotrebenie výrobných mechanizmov určuje jedným z nasledujúcich spôsobov:

• Prostredníctvom pozorovania, ktoré zahŕňa vizuálnu kontrolu, ako aj sériu testov a meraní.
• Podľa doby prevádzky. Stojí za zváženie, že sa počíta ako pomer skutočnej doby používania k štandardnej. Hodnota tohto pomeru je miera opotrebovania v percentách.
• Prostredníctvom komplexného hodnotenia stavu výrobného zariadenia, ktoré sa vykonáva pomocou špeciálnych mierok a metrík.
• Prostredníctvom priameho merania v peňažnom vyjadrení. V tomto prípade sa náklady na novú podobnú jednotku OS porovnávajú s nákladmi na opravu súvisiacimi s obnovou starej jednotky.
• S pomocou ziskovosti ďalšej aplikácie. Hovoríme o posúdení zníženia príjmu, berúc do úvahy skutočné náklady spojené s obnovením vlastností, v porovnaní s príjmom teoreticky.

Je potrebné dodať, že konečný výber konkrétnej metodiky robí komisia na základe prostriedkov hlavného fondu. Zároveň sa riadi regulačnou dokumentáciou, ako aj dostupnosťou zdrojových informácií.

Metódy účtovania opotrebovania zariadení

Ďalej je vhodné prejsť k záverečnému aspektu tak širokej témy, akou je opotrebovanie výrobných mechanizmov, zariadení, výrobkov a ich jednotlivých komponentov. Odpisy, ktoré sú určené na kompenzáciu procesov starnutia zariadení, možno teraz určiť aj pomocou niekoľkých metód:

• Proporcionálny alebo lineárny výpočet.
• Metóda zníženia rovnováhy.
• Výpočet vykonaný v súlade s obdobím používania výroby.
• Výpočet sa vykonáva podľa objemu uvoľneného produktu.

Je dôležité vedieť, že výber konkrétnej techniky sa realizuje počas formovania alebo hlbokej reorganizácie štruktúry. Je nevyhnutne stanovená v účtovnej politike podniku. Prevádzka výrobných mechanizmov, zariadení a rôznych produktov v súlade so všeobecne uznávanými pravidlami a predpismi, ako aj dostatočné a včasné príspevky do odpisových fondov, tak či onak, umožňujú organizáciám udržiavať ekonomickú a technologickú efektívnosť na konkurencieschopnej úrovni. Výsledkom je, že štruktúry môžu svojim spotrebiteľom neustále prinášať radosť z vysokokvalitných komerčných produktov za rozumné ceny.

Záver

Preskúmali sme teda pomerne širokú kategóriu nákladov z hľadiska klasifikácie, jej obsahu a hlavných znakov. Okrem toho sme skúmali príčiny opotrebovania a ako ho vyhodnocovať a zodpovedať zaň. Ako sa ukazuje, existuje pomerne veľa účtovných metód a všetky sú zásadne odlišné a majú svoje výhody a nevýhody. Na záver je vhodné dodať, že v súčasnosti sa v Ruskej federácii rozvoj reálnej ekonomiky stáva jednou z najdôležitejších úloh. Treba to však riešiť v ťažkej chvíli. Opotrebenie priemyselných zariadení dnes dosahuje 78 % a požičané prostriedky sú mimoriadne drahé. To je dôvod, prečo príslušné vládne agentúry usilovne pracujú na vývoji zdrojov, ktoré môžu pomôcť obnoviť a ďalej modernizovať priemyselný sektor v krajine.

- zmeny v technológii;

V priebehu času sa relatívna hodnota budov a stavieb znižuje z niekoľkých dôvodov:
- opotrebovanie konštrukcií počas prevádzky;
- nepriaznivé vplyvy na životné prostredie;
- zmeny v technológii;
- vplyv rôznych vonkajších faktorov.
Pred zvážením metód výpočtu rôznych typov odpisov a zastarania charakteristických pre nehnuteľnosti by ste sa mali podrobnejšie oboznámiť so základnými pojmami a ich vlastnosťami.

Pojem "opotrebenie" má rôzny obsah v rôznych odboroch vedomostí a druhoch činnosti. Medzi odbornými odhadcami a účtovnými špecialistami existujú značné rozdiely vo význame pojmu „odpisy“. V účtovnom kontexte sú odpisy (ako odpisy) prostriedkom na návratnosť nákladov počas životnosti majetku. Je zrejmé, že výpočet odpisov nie je hodnotiacim postupom. Odborného odhadcu nezaujíma účtovníctvo majetku (rovnako ako účtovníka), snaží sa podložiť záver o konkrétnej hodnote oceňovaného predmetu. Cieľom odhadcu, pokiaľ ide o odpisy v posudku, je určiť hodnotu konkrétneho majetku k určitému dátumu v rámci nákladového prístupu, pričom odpisy (odhadované) považujú za rozdiel medzi nákladmi na obnovu (výmenu) a trhovou hodnotou vylepšenia.

Na druhej strane, v metodickej literatúre o posudzovaní sa nachádzajú definície opotrebovania z technickej a prevádzkovej sféry nehnuteľných objektov alebo využívané v strojárskej technológii (Napríklad v jednej zo známych učebníc o hodnotení strojných zariadení resp. zariadení existuje nasledujúca definícia: „Fyzické opotrebovanie strojov a zariadení sa nazýva zmena veľkosti, tvaru, hmotnosti alebo stavu povrchov v dôsledku opotrebovania v dôsledku konštantného zaťaženia alebo v dôsledku deštrukcie povrchovej vrstvy počas trenia... Množstvo opotrebenia je charakterizované stanovenými jednotkami dĺžky, objemu, hmotnosti atď. „Tu je definícia opotrebenia ako „zmena veľkosti“ definícia technologická, strojárska, ale nie hodnotiaca), teda nie hodnotiace.

Nikto netvrdí, že špeciálne znalosti sú užitočné, ale sú doplnkové, nie určujúce a nemôžu slúžiť ako definícia tohto pojmu v rámci konkrétnej disciplíny – teórie oceňovania a profesie oceňovania spojenej s ekonomickými meraniami.

Keďže hodnotu tvorí úžitková hodnota, pokles hodnoty vylepšení oceňovaného predmetu počas prevádzky a pod vplyvom rôznych iných faktorov zastarávania je dôsledkom odpisovania, t.j. stratu svojej hodnoty (užitočnosti).

Odpisy (odhad), alebo zníženie hodnoty, je skutočná strata hodnoty zlepšení na nehnuteľnosti v dôsledku vplyvu viacerých faktorov (zvyšujúci sa vek, stupeň intenzity prevádzky, vznik nových stavebných materiálov a nový vývoj v projektovaní budov (konštrukcií) ), legislatívne obmedzenia atď.), ktoré majú rôzne zdroje pôvodu.

Kumulované odpisy sú charakterizované stratou hodnoty zlepšení zo všetkých možných príčin.

Klasická teória oceňovania rozlišuje tri typy znehodnotenia:
- fyzické zhoršenie;
- funkčné zastarávanie;
- vonkajšie (hospodárske) zastarávanie.

Fyzické opotrebovanie (zhoršenie)- strata hodnoty vylepšení spojená s čiastočnou alebo úplnou stratou pôvodných úžitkových vlastností stavebných prvkov v dôsledku prirodzeného starnutia v dôsledku ich prevádzky a pod vplyvom prírodných síl, ako aj konštrukčných chýb alebo porušení stavebných pravidiel ( Obr. 11.1).

K tomuto typu poškodenia dochádza v dôsledku zhoršenia fyzikálno-technického stavu (pevnosti, tuhosti, atraktivity a pod.) jednotlivých konštrukčných prvkov alebo celej budovy. Pokles nákladov na stavbu môže súvisieť aj s kvalitou stavby, použitými stavebnými materiálmi, prevádzkovými podmienkami zariadenia, klimatickými podmienkami, pravidelnosťou bežných opráv a pod. Trh zvyčajne verí, že nová budova je lepšia ako stará.

Funkčná zastaranosť) - strata hodnoty zlepšení v dôsledku nesúladu ich funkčných charakteristík s požiadavkami trhu v deň ocenenia.

Môže ísť o zastaranie konštrukčného alebo priestorového riešenia, stavebné materiály a inžinierske vybavenie budovy (štruktúry), nemodernosť infraštruktúry a interiéru, nesúlad kvality realizovaných stavebných prác s modernými trhovými štandardmi požadovanými pre tento typ stavby. budova (štruktúra), prítomnosť excesov a pod. Funkčné zastarávanie sa môže vzťahovať na konštrukčné prvky s dlhou životnosťou aj s krátkou životnosťou.

Krivka odrážajúca proces akumulácie fyzického opotrebovania
I je obdobie intenzívneho hromadenia opotrebenia spojeného so začiatkom prevádzky objektu, obdobie zábehu;
II - obdobie stabilizácie, obdobie normálnej prevádzky a pomalého opotrebovania, počas ktorého sa hromadia nezvratné deformácie;
III - obdobie intenzívneho hromadenia únavových (technicky neopraviteľných) deformácií a keď miera opotrebovania dosiahne kritickú hodnotu (80%), vyvstáva otázka potreby rozobrať budovu

Veľkosť funkčnej zastaranosti charakterizuje mieru funkčného nesúladu medzi jej jednotlivými prvkami alebo celou budovou ako celkom a hlavnými parametrami jej prevádzkových vlastností, ktoré určujú životné podmienky ľudí, objem a kvalitu poskytovaných služieb a moderný trh. požiadavky.

Vonkajšie (ekonomické) zastarávanie (vonkajšie zastarávanie)- strata hodnoty v dôsledku negatívneho vplyvu vonkajších faktorov hodnoteného predmetu.

Tieto faktory môžu byť rôznych typov:
- fyzické (v blízkosti obytnej oblasti sa nachádza letisko, diaľnica, továreň atď.);
- ekonomické (môže dôjsť k zmene pomeru ponuky a dopytu, cien surovín a (alebo) energetických zdrojov, úrovne konkurencie, vonkajšej ekonomickej situácie, vplyvu makroekonomických, priemyselných, regionálnych ekonomických faktorov, ktoré majú negatívny vplyv);
- politické (legislatívne obmedzenia a zmeny politických, finančných a iných podmienok na trhu s nehnuteľnosťami).

Tento typ zastarávania je vlastný vylepšeniam vďaka ich fixnej ​​polohe a na rozdiel od fyzického opotrebovania a funkčného zastarania sa neprejavuje na samotnom objekte. Je spojená s nepriaznivou zmenou vonkajšieho ekonomického prostredia objektu (starnúce prostredie). Vonkajšie zastaranie sa preto posudzuje vo vzťahu k objektu ako celku a vzťahuje sa tak na pozemok, ako aj na úpravy v určitých pomeroch. Vonkajšie opotrebovanie sa zároveň často meria kapitalizovanou hodnotou strát z prenájmu, ktorá sa hodnotí pomocou multiplikátora hrubého nájomného.

Skutočnosť, že zdroje sú oddelené (neprekrývajú sa) a pokrývajú celý rozsah hodnôt možných príčin, nám umožňuje tvrdiť, že v teórii hodnotenia bol zavedený systém opotrebovania a zastarania, ktorý neumožňuje dvojité počítanie, na rozdiel od určitého „súboru“ druhov opotrebovania (zastarania), ktorý je v tomto zmysle chybný., zavedeného do ESO (pozri odsek 3.3.3 učebnice). Napríklad fyzické odpisy sú definované ako strata hodnoty vyplývajúca zo spotreby majetku jeho používaním. Tu sa uvažuje so zdrojmi v bezprostrednom okolí, čo určuje kvalitu prevádzky posudzovaného objektu. Funkčné zastarávanie je spojené so zmenami v odvetví produkujúcom posudzovaný objekt a vonkajšie zastarávanie, ako už názov napovedá, je determinované zmenami makroekonomických podmienok fungovania objektu.

Na novostavbách možno pozorovať takmer všetky druhy opotrebovania, a to aj také, ktoré zodpovedajú čo najefektívnejšiemu využitiu pozemku. Je to spôsobené tým, že počas stavebných prác môže dôjsť k určitým chybným výpočtom a odchýlkam od pôvodného projektu. Navyše vzhľadom na dĺžku projektového obdobia a dlhé obdobia výstavby môžu mať aj najmodernejšie projekty funkčné nezrovnalosti v čase uvedenia zariadenia do prevádzky.

Časovo rozlíšené odpisy- strata hodnoty v dôsledku všetkých faktorov znehodnotenia

Systém znehodnotenia pri oceňovaní nehnuteľností

Porucha môže byť reverzibilná alebo nezvratná.

Reverzibilné znehodnotenie je opotrebovanie alebo zastaranie, ktorých odstránenie príčin je technicky uskutočniteľné a ekonomicky opodstatnené (účelné).

Žaloba sa považuje za ekonomicky opodstatnenú, ak zvýšenie hodnoty posudzovanej veci po odstránení príčiny nie je nižšie ako náklady na jej realizáciu.

Nezvratné poškodenie- opotrebovanie, alebo zastaranie, pre ktoré nie je možné fyzicky alebo technicky vykonať odstránenie príčin, ktoré ho spôsobujú, alebo ktorých odstránenie nie je ekonomicky opodstatnené.

Fyzické zhoršenie a funkčné zastaranie môže, ale nemusí byť opraviteľné k dátumu hodnotenia.

Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie pri oceňovaní nehnuteľností sa vždy považuje za nevyhnutné. Priamo súvisí s umiestnením posudzovaného objektu. Dôvody, ktoré ju spôsobujú, sú vonkajšie voči nehnuteľnosti a vlastník oceňovanej nehnuteľnosti ich nemôže odstrániť.

Odpisy budov priamo súvisia s ich vekom a životnosťou ako celej budovy, tak aj jej jednotlivých konštrukčných prvkov. Teoreticky by v priebehu doby životnosti mala budova alebo jej súčasť stratiť všetku svoju hodnotu, takže pri výpočte znehodnotenia sa na výpočet celkových odpisov budovy alebo jej súčasti použije vek a životnosť dosiahnutá ku dňu ocenenia. komponentov. V tomto prípade musí mať odhadca predstavu o životnom cykle nehnuteľnosti.

Keďže nehnuteľné veci podliehajú fyzickým, ekonomickým a právnym zmenám počas celej doby svojej existencie, každá nehnuteľná vec (okrem pozemku) prechádza týmito rozšírenými fázami svojho životného cyklu:
- založenie - výstavba, vytvorenie nového podniku, nadobudnutie (kúpa, pridelenie atď.) pozemku;
- prevádzka - prevádzka a rozvoj (rozšírenie, rekonštrukcia, reorganizácia a pod.);
- zánik existencie - demolácia, likvidácia, prirodzená deštrukcia.

Zároveň počas životného cyklu nehnuteľnosti ako fyzického predmetu dochádza k prípadnej viacnásobnej zmene vlastníka, vlastníka alebo užívateľa tejto nehnuteľnosti ako predmetu práva.

Životný cyklus nehnuteľnosti podlieha určitým zákonom a zahŕňa, ako definoval G. Harrison (Harrison G. Real Estate Valuation: preklad z angličtiny M.: ROO, 1994), také pojmy ako fyzický život, ekonomický život, zostávajúci ekonomický život, ako aj chronologické a efektívny vek.

Pri výpočte akumulovaných odpisov (kumulatívne zníženie hodnoty) odhadcovia používajú nasledujúce pojmy.

Štandardná životnosť (Tm)- životnosť budov a stavieb stanovená predpismi, pri dodržaní pravidiel a podmienok údržby a opráv.

Štandardná životnosť budov a stavieb (ich konštrukčných prvkov) sa stanovuje (vypočítava) s prihliadnutím na vykonávanie opatrení na ich technickú prevádzku (vrátane opravárenskej a stavebnej činnosti). Toto je odhadované časové obdobie, počas ktorého sa môže objekt a jeho konštrukčné prvky v závislosti od typu materiálu hlavných konštrukcií (základy, steny a stropy) používať na zamýšľaný účel, pričom sa pravidelne berú do úvahy súčasné a veľké opravy. vykonávané v ňom. V závislosti od životnosti, ktorá určuje kapitálovú skupinu budov (stavieb) a ich hlavných konštrukčných prvkov, sa štandardná životnosť môže pohybovať od 10 do 175 rokov.

Fyzická životnosť vylepšení (G) (skutočná životnosť) je obdobie od dokončenia výstavby vylepšení po ich demoláciu. Toto je časové obdobie, počas ktorého budova existuje. Neberie sa do úvahy ekonomická realizovateľnosť alebo nevhodnosť použitia. Fyzická dĺžka života môže byť normatívna, skutočná, vypočítaná (predpovedaná) a zvýšená v dôsledku modernizácie a zlepšovania podmienok.

Ekonomická životnosť objektu (Gk) (efektívna životnosť)- časové obdobie, počas ktorého zlepšenia pozemku prispievajú k hodnote majetku; čas, počas ktorého možno predmet využívať na zisk.

V závislosti od životnosti (kapacitnej skupiny) budov (konštrukcií) a ich konštrukčných prvkov sa ekonomická životnosť môže pohybovať od 5 do 50 rokov, kým nevznikne naliehavá potreba väčších opráv.

Dĺžka fyzického a ekonomického života môže byť veľmi rozdielna – zvyčajne predpokladaná fyzická životnosť prevyšuje tú ekonomickú. Údržba a väčšie opravy, ako aj rekonštrukcie predlžujú fyzickú aj ekonomickú životnosť.

Chronologický vek zlepšenia (T) (chronologický alebo skutočný vek)- obdobie, ktoré uplynulo odo dňa uvedenia zariadenia do prevádzky do dňa posúdenia. Ide o skutočný (podľa technického pasu) vek objektu.

Efektívny vek sa určuje vizuálnou kontrolou a je založený na skúsenostiach a úsudku znalca alebo odhadcu. Stanovuje sa posúdením vzhľadu, technického stavu, ekonomických faktorov prevádzky a iných dôvodov ovplyvňujúcich cenu predmetu, zohľadňuje spotrebiteľské vlastnosti (predajné vlastnosti) predmetu ku dňu posúdenia na jeho prípadný predaj. Skutočný vek, na určenie, ktorý stav posudzovaného objektu musí korelovať so skutočným vekom zodpovedajúcim objektu, ako keby bol prevádzkovaný v typických podmienkach a bežnej intenzite používania.

Ide o odhadované časové obdobie, počas ktorého bude budova naďalej generovať zisk pre svojho majiteľa, určená rozdielom (Tz - Tef) (treba sa vyhnúť často nesprávnej definícii: „obdobie zostávajúcej ekonomickej životnosti je obdobie od r. dátum posúdenia do konca ekonomickej životnosti objektu" V deň ocenenia odhadca určí dva ukazovatele - chronologický vek a efektívny vek budovy, pričom práve posledný uvedený sa objavuje vo výpočtoch). Toto obdobie zvyčajne používa odhadca na odhad budúcich príjmov. Oprava a modernizácia nehnuteľnosti zvyšuje zostávajúcu ekonomickú životnosť.

Odhad zostávajúcej ekonomickej životnosti objektu

Efektívny vek zlepšenia (Ef) (efektívny vek)- vek, odborne určený ku dňu ocenenia na základe fyzického stavu a miery úžitkovosti veci (na základe ekonomických faktorov ovplyvňujúcich hodnotu oceňovanej veci).

Efektívny vek môže byť nižší ako chronologický vek, ak bola budova udržiavaná na vysokej úrovni alebo bola zrekonštruovaná. Naopak, ak bola budova zle udržiavaná, jej efektívny vek môže byť vyšší ako jej chronologický vek.

Efektívny vek sa určuje vizuálnou kontrolou a je založený na skúsenostiach a úsudku znalca alebo odhadcu. Stanovuje sa posúdením vzhľadu, technického stavu, ekonomických faktorov prevádzky a iných dôvodov ovplyvňujúcich cenu predmetu, zohľadňuje spotrebiteľské vlastnosti (predajné vlastnosti) predmetu ku dňu posúdenia na jeho prípadný predaj. Ide o skutočný vek, na určenie, ktorý stav posudzovaného objektu musí korelovať so skutočným vekom zodpovedajúcim objektu, ako keby bol prevádzkovaný v typických podmienkach a bežnej intenzite prevádzky.

Efektívny vek možno určiť na základe chronologického veku, berúc do úvahy nahromadené opotrebovanie a uvedené ekonomické faktory. Môže sa určiť rovnakým spôsobom ako rozdiel medzi podmienkami ekonomickej životnosti a zostávajúcej ekonomickej životnosti objektu. V závislosti od toho, ako bola budova udržiavaná, či boli alebo neboli vykonané opravy, modernizácia alebo prestavba, môže byť skutočný vek budovy vyšší alebo nižší ako jej chronologický vek.

Zostávajúca ekonomická životnosť objektu (T) (zvyšok efektívnej životnosti alebo zostávajúcej ekonomickej životnosti)- ide o odhadované časové obdobie, počas ktorého bude budova naďalej generovať zisk pre svojho vlastníka, určená rozdielom (Tz - Tef) (Treba sa vyhnúť často nesprávnej definícii: „obdobie zostávajúcej ekonomickej životnosti je obdobie od r. dátum posúdenia do konca ekonomickej životnosti objektu „K dňu ocenenia odhadca určí dva ukazovatele – chronologický vek a efektívny vek budovy, a práve ten posledný sa objavuje vo výpočtoch). Toto obdobie zvyčajne používa odhadca na odhad budúcich príjmov. Oprava a modernizácia zariadenia zvyšuje zostávajúcu ekonomickú životnosť (obrázok 11.3).

Životný cyklus konkrétneho predmetu komerčnej nehnuteľnosti ako majetku sa z pohľadu jedného z jeho súčasných vlastníkov, ktorý s nehnuteľnosťou od kúpy po predaj alebo výmenu absolvuje vlastnú subjektívnu cestu, môže mnohokrát opakovať, každý času u nového vlastníka, až do konca jeho ekonomického alebo fyzického života objektu. Pre predmety - historické pamiatky - je dôležitejší ukazovateľ fyzickej životnosti, a nie skutočnosť zmeny vlastníka, vlastníka a užívateľa.
Všetky etapy životného cyklu nehnuteľnosti a ukazovatele jej veku sú vzájomne prepojené a keď sa zmení jedna z nich, zodpovedajúcim spôsobom sa zmenia aj ostatné. Umiestnenie nehnuteľnosti v tej či onej fáze životného cyklu musí vlastník vziať do úvahy, aby zaviedol primerané opatrenia na zabezpečenie zachovania a zvýšenia rentability nehnuteľnosti.

K fyzikálne = ∑ n K ia i

i = 1

kde: K i - posúdenie opotrebovania i-tým znalcom; a i je váha názoru i-tého odborníka;

n – počet odborníkov.

Váha znaleckých posudkov sa určuje z podmienky:

∑ a i = 1

i = 1

Priama metóda zahŕňa posúdenie fyzického opotrebovania strojov a zariadení na základe štandardných nákladov na ich kompletnú obnovu do nového stavu. Odhad nákladov na opravu je možné vykonať za účasti vysokokvalifikovaných odborníkov. Náklady na väčšie opravy sa určujú na základe zoznamu porúch vypracovaním štandardnej kalkulácie, ktorá obsahuje štandardné náklady na vymenené jednotky a diely, materiál, mzdy opravárov a režijné náklady organizácie opráv.

Na výpočet sa používa nasledujúci vzorec:52

K fyzikálne = Z/S n

kde: Z - výška štandardných nákladov na uvedenie posudzovaného predmetu do nového stavu, rub.;

C n - náklady na nové stroje a zariadenia, rub.

8.3 Funkčné opotrebovanie a metódy jeho zisťovania

Odpisy strojov a zariadení spôsobené funkčnou zastaralosťou sú dôsledkom nástupu nových technológií.

Ak je fyzické opotrebovanie absolútne, potom je funkčná zastaranosť relatívna, pretože sa uvažuje vo vzťahu k analógovým objektom, a teda závisí od predmetov porovnávania.53 Funkčná zastaranosť je zníženie spotrebiteľskej atraktivity určitých vlastností objektu, z dôvodu vývoja nových technológií pri výrobe podobných strojov a zariadení. Toto

pokles atraktivity zase spôsobuje znehodnotenie. Funkčná zastaranosť sa prejavuje s príchodom predmetov -

konkurentov, a nie postupne, ako fyzické opotrebovanie. Z dôvodov, ktoré spôsobili funkčnú zastaranosť, sa rozlišuje morálne a technologické opotrebovanie.

52 Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Opotrebenie technologických strojov a zariadení pri posudzovaní ich trhovej hodnoty, Učebnica, „Ruská spoločnosť odhadcov“, M., 2002 s. 69.

Zastaranosť je opotrebovanie, ktorého dôvodom je zlepšovanie vlastností výrobkov podobných hodnotenému (zmeny technických parametrov alebo konštrukčných riešení, vznik nových schopností, väčšia šetrnosť k životnému prostrediu, ergonómia a pod.) resp. zníženie nákladov na ich výrobu.

Zastarávanie možno rozdeliť do troch skupín na základe nákladových položiek, ktorých zmeny v štruktúre sú spojené s opotrebovaním:

zastarávanie spôsobené nadmernými kapitálovými nákladmi (zvýšené investičné náklady). Zahŕňa zastarávanie spôsobené vylepšeniami a zmenami v usporiadaní, dizajne, použitých materiáloch, návrhu výrobného procesu, veľkosti a rozsahu zariadení a vyrobeného množstva – v podstate všetky vylepšenia, ktoré zlacňujú novú technológiu. Rozdiel medzi úplnými reprodukčnými nákladmi a úplnými reprodukčnými nákladmi je výška nadmerných kapitálových výdavkov.

zastarávanie spôsobené nadmernými prevádzkovými nákladmi. V dôsledku vývoja nových technológií dochádza nielen k zlacneniu výroby či kúpy predmetu, ale aj k zlacneniu či zefektívneniu procesu jeho prevádzky.

Prvý typ zastarania vedie k zníženiu nákladov na výrobu zariadení a druhý k zníženiu nákladov na prevádzku hotového zariadenia.

zastaranosť v dôsledku nízkej ekologickej šetrnosti, ergonómie atď. Nové vybavenie je spravidla lepšie ako staré analógy nielen v technických parametroch alebo nižších nákladoch, ale je aj hospodárnejšie, ergonomickejšie, má moderný dizajn a iné.

Technologické opotrebenie je opotrebovanie, ktorého príčinou sú rozdiely v zložení konštrukčných materiálov použitých v obdobných objektoch v porovnaní s hodnoteným objektom, v dizajne, ako aj zmeny v technologickom výrobnom cykle, do ktorého je hodnotený objekt zaradený.

Na zníženie strát z funkčného zastarávania sa využívajú zrýchlené odpisové mechanizmy a nižšie ceny zastaraných strojov a zariadení.

s cieľom udržať ich na trhu. Za rovnakým účelom sa vykonáva modernizácia prevádzkových strojov, ale možnosti akejkoľvek, aj tej najrozsiahlejšej modernizácie, sú obmedzené technickými možnosťami a okrem toho aj ekonomickým zmyslom, determinované rozdielom v nákladoch na nové a modernizované zastarané zariadenia.

V procese posudzovania technického objektu sa berú do úvahy dva aspekty možného rozdielu medzi novým objektom a zastaraným objektom:

nadmerné kapitálové náklady pri výrobe zariadenia;

nadmerné výrobné náklady počas prevádzky.

Metóda výpočtu funkčného opotrebovania spôsobeného nadmernými kapitálovými nákladmi. Vplyv tohto typu opotrebovania možno posúdiť pomocou nasledujúceho algoritmu. 54

Hodnotený stroj má plné reprodukčné náklady S PSV,

hodnotená v čase hodnotenia pomocou nákladového prístupu a je charakterizovaná ukazovateľom kvality X. V čase hodnotenia podobne

flexibilné stroje novej generácie, ktoré majú cenu Ts AN a ukazovateľ kvality

X AN. Získané celkové náklady na výmenu (S RPZ ) oceňovaného stroja

priamym porovnaním s analógom sa rovná cene analógu, upravenej o rozdiel v ukazovateli kvality:

	S PSZ = C AN
		X AN

V dôsledku vývoja nových technológií a zavádzania nových spôsobov výroby zariadení sú vo väčšine prípadov celkové náklady na výmenu nižšie ako plné náklady na reprodukciu. V nových podmienkach nebude možné predať ocenený automobil za predchádzajúcu reprodukčnú cenu, je odpísaný do plnej reprodukčnej ceny.

Rozdiel medzi nákladmi na úplnú výmenu a nákladmi na úplnú výmenu sú náklady na funkčné opotrebovanie (poškodenie)

∆ S FUN = S PCB − S PSZ

Koeficient funkčného opotrebovania sa rovná pomeru nákladov na toto opotrebovanie k celkovým nákladom na reprodukciu:

K FUN = ∆ S FUN / S PSV

Po dosadení hodnôt dostaneme konečný vzorec:

		Ts AN
	K FUN = 1 -
		S PSV		X AN

Čiastočnú funkčnú zastaranosť je možné eliminovať modernizáciou zariadenia, ktorú nevyhnutne sprevádzajú ďalšie investície do vylepšenia jeho dizajnu. Podľa toho je možné odhadnúť celkové množstvo funkčného opotrebenia výpočtom odhadu na modernizáciu posudzovaného zariadenia.

Nepriamym znakom toho, že hodnotený stroj má funkčné opotrebovanie, je aj to, že výrobca ukončil výrobu strojov podobného modelu, čo svedčí o zvládnutí výroby nového modelu. Vzhľadom na tieto informácie sa odporúča predpokladať mieru funkčného opotrebovania približne 20 %.

54 Základy hodnotenia nákladov strojov a zariadení: učebnica pre študentov študujúcich v odbore „Financie a úver“; upravil

Funkčné opotrebovanie, spôsobené nadmernými výrobnými nákladmi, nastáva buď ako výsledok vylepšenej technológie alebo zvýšenej efektívnosti umiestnenia a rozmiestnenia. Tento typ funkčného opotrebovania sa často nazýva prevádzková zastaranosť.

Stanovenie odpisov strojov a zariadení spôsobených prevádzkovou zastaranosťou zahŕňa nasledujúce kroky55:

stanovenie ročných prevádzkových nákladov pri užívaní posudzovaného objektu;

stanovenie ročných prevádzkových nákladov pri prevádzke modernejších analógov;

určenie rozdielu v prevádzkových nákladoch;

zohľadnenie vplyvu daní;

určenie zostávajúcej ekonomickej životnosti posudzovaného objektu alebo času na odstránenie nedostatkov;

Stanovenie súčasnej hodnoty ročných budúcich strát pri vhodnej diskontnej sadzbe.

8.4 Vonkajšie opotrebovanie. Metódy stanovenia

Vonkajšie opotrebovanie sa prejavuje stratou hodnoty spôsobenou veľkými odvetvovými, regionálnymi, národnými alebo svetovými technologickými, sociálno-ekonomickými, environmentálnymi a politickými zmenami56, ktoré obmedzujú využitie potenciálu posudzovaných objektov.

Rozlišuje sa globálne a lokálne zastarávanie technického vybavenia. Globálne zastarávanie je spojené s vedeckými a technologickými revolúciami, ktoré majú celosvetový všeobecný ekonomický charakter. Je to nezvratné, čo vedie k úplnému vytesneniu určitého typu strojov a zariadení. Miestne externé zastarávanie má regionálny a sektorový charakter a môže byť dočasné.

Vonkajšie zastarávanie je podmienené mnohými faktormi. Vytlačením výrobkov z trhu sa znehodnocujú a znehodnocujú stroje, na ktorých boli tieto výrobky vyrobené.

Vonkajšie opotrebenie možno definovať ako nepriame opotrebenie, ak je porušený princíp rovnováhy v organizácii výrobného procesu. Vonkajšie opotrebenie spôsobené nesúladom medzi výrobnými kapacitami stroja a strojového komplexu ako celku je v tomto prípade definované ako individuálne, vzťahujúce sa len na hodnotený stroj.

Existujú dva prístupy na určenie množstva vonkajšieho opotrebenia:

55 Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Opotrebenie technologických strojov a zariadení pri posudzovaní ich trhovej hodnoty, Učebnica, „Ruská spoločnosť odhadcov“, M., 2002.

56 Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Opotrebenie technologických strojov a zariadení pri posudzovaní ich trhovej hodnoty, Učebnica, „Ruská spoločnosť odhadcov“, M., 2002 str.26

1) kapitalizácia straty príjmu v dôsledku vonkajších vplyvov;

2) porovnanie predaja podobného zariadenia za prítomnosti a neprítomnosti vonkajších vplyvov.

Ak je k dispozícii dostatočné množstvo údajov, je vhodnejší druhý prístup.

Príkladom vonkajšieho opotrebovania je opotrebovanie spôsobené prítomnosťou nadmernej produktivity daného prvku finančných prostriedkov v porovnaní s produktivitou celého technologického reťazca, v ktorom je tento prvok už zahrnutý (pre úžitkovú hodnotu) alebo môže byť zahrnutý (napr. výmenná hodnota). To znamená, že v tomto technologickom reťazci existujú úzke miesta, ktoré neumožňujú plné využitie schopností príslušného zariadenia. Východiskom z tejto situácie je buď odstránenie úzkych miest, čo umožňuje zvýšiť koeficient zaťaženia príslušného zariadenia, a tým znížiť stupeň opotrebenia v rámci daného systému, alebo presunúť príslušné zariadenie. do iného systému, kde sa dá využiť produktívnejšie.57

Pri posudzovaní nákladov na technické zariadenie ako súčasť uvažovaného technologického reťazca, kde sa predmet posudzovania považuje za samostatnú jednotku, sa pri uplatnení porovnávacieho alebo nákladového prístupu koeficient vonkajšieho opotrebenia určuje podľa vzorca:

Kin = 1 - M M m. Do . × 100 %

kde: M m.k. – výrobná kapacita strojového komplexu (procesný reťazec),

M je výrobná kapacita hodnoteného zariadenia.58 Vonkajšie opotrebovanie spôsobené poklesom dopytu po výrobkoch, výrobe

regulovaná celou výrobnou linkou, samostatne pre predmet posudzovania ako súčasť linky, sa vypočíta cez faktor využitia výrobnej kapacity podľa vzorca:

Kvn = 1 -	Q pr	× 100 %
	MP

kde: Q pr – objektívne utvorené v moderných ekonomických podmienkach

viya maximálny možný objem výroby poskytovaný za účasti predmetu posudzovania,

M p – efektívna výrobná kapacita objektu posudzovania.59

57 Sapritsky E.B. Ako odhadnúť trhovú hodnotu strojov a zariadení v podniku. - M.: Centrum pre ekonomiku a marketing, 1997.

58 Doktor ekonómie vedy, prof. M.A.Fedotová. - Moskva: Financie a štatistika, 2006.

59 Základy odhadu nákladov na stroje a zariadenia: učebnica pre študentov študujúcich v odbore „Financie a úver“; upravil Doktor ekonómie vedy, prof. M.A.Fedotová. - Moskva: Financie a štatistika, 2006.

Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neopraviteľné vzhľadom na nezmenenú lokalitu, v niektorých prípadoch sa však môže „odstrániť samo“ vplyvom pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia. Metódy na určenie vonkajšieho opotrebovania sú znázornené na obr. 4.9.

Ryža. 4.9. Metódy určovania vonkajšieho opotrebenia

Metóda kapitalizácie straty V platbe nájomného sa výpočet vonkajšieho opotrebenia vykonáva obdobne ako výpočet funkčného neopraviteľného opotrebenia.

Spárovaný spôsob predaja je založená na analýze dostupných informácií o cenách nedávno predaných podobných nehnuteľností (párové predaje). Predpokladá sa, že predmety párového predaja sa od seba líšia iba zisteným ekonomickým odpisom súvisiacim s predmetom hodnotenia (tabuľka 4.8).

Tabuľka 4.8

Príklad výpočtu vonkajšieho opotrebovania pomocou metódy párového predaja

Príklad. Fyzické opotrebovanie posudzovanej stavby je 40 %. Podľa plánu prestavby je objekt po dvoch rokoch od posúdenia predmetom demolácie.

Pri obhliadke objektu znalcom boli stanovené tieto ukazovatele:

1) efektívny vek posudzovanej stavby je 30 rokov;

2) zostávajúca ekonomická životnosť je 60 rokov.

Akumulované opotrebenie bez zohľadnenia pôsobenia vonkajších faktorov sa vypočíta pomocou vzorca (4.1):

.

Opotrebenie berúc do úvahy pôsobenie vonkajších faktorov:

Podiel možného zohľadnenia iných typov opotrebovania na tomto výsledku je extrémne malý, čo nám umožňuje považovať získaný výsledok za vonkajšie opotrebovanie. Prudké zníženie zostávajúcej ekonomickej životnosti budovy vedie k zníženiu investičnej atraktivity a v dôsledku toho k prudkému poklesu pravdepodobnej predajnej ceny.

V takýchto prípadoch nie je účelom ocenenia vypočítať úplné vlastníctvo oceňovanej budovy, ale práva na krátkodobý prenájom na zostávajúcu ekonomickú (fyzickú) životnosť za predpokladu, že potenciálny investor z tejto akvizície vidí nejaký prospech.

4.6. Príklad posúdenia hodnoty nehnuteľnosti
nákladovo efektívny prístup

V tabuľke 4.9 je uvedený príklad výpočtu hodnoty nehnuteľnosti pomocou nákladového prístupu.

Tabuľka 4.9

Výpočet hodnoty nehnuteľnosti pomocou nákladového prístupu

Linka č.	Odhadované ukazovatele	Náklady, tisíc rubľov
	Náklady na pozemok	230 000
	Cena náhrady	500 000
	Zisk vývojára (30 %)	150 000
	Celkové náklady na výstavbu (riadok 2 + riadok 3)	650 000
	Poškodenie v dôsledku obnoviteľného fyzického opotrebovania predmetov s krátkou životnosťou	10 200
	Poškodenie v dôsledku nenávratného opotrebovania predmetov s krátkou životnosťou	10 925
	Poškodenie v dôsledku nezvratného fyzického opotrebovania predmetov s dlhou životnosťou	146 990
	Celkové zníženie hodnoty v dôsledku odpisov (riadok 5 + riadok 6 + riadok 7)	168 115
	Poškodenie v dôsledku reverzibilného funkčného opotrebovania	38 000
	Poškodenie v dôsledku nenávratného funkčného opotrebovania	96 000

Na zvýšenie presnosti výpočtových postupov na stanovenie nákladov na výmenu a na výpočet opotrebovania je potrebná primeraná zostava niekoľkých metód na výpočet týchto ukazovateľov.

Je potrebné vziať do úvahy, že v mnohých prípadoch nákladový prístup k oceňovaniu nehnuteľností neodráža trhovú hodnotu, pretože náklady investora nie vždy vytvárajú trhovú hodnotu z dôvodu rozdielu v nákladoch na prerobenie porovnateľných objektov, resp. naopak, vytvorená hodnota nie je vždy adekvátna vynaloženým nákladom. Týka sa to predovšetkým nehnuteľností, ktoré prinášajú príjem.

5. Príjmový prístup k oceňovaniu nehnuteľností

5.1. Všeobecné ustanovenia

Príjmový prístup je súbor metód hodnotenia hodnoty nehnuteľnosti, založený na stanovení aktuálnej hodnoty príjmu, ktorý sa z nej očakáva.

Príjmový prístup sa používa na určenie:

Hodnota investície, keďže potenciálny investor nezaplatí za objekt viac, ako je súčasná hodnota budúceho príjmu z tohto objektu;

Trhová hodnota.

Hlavným predpokladom pre výpočet nákladov pomocou tohto prístupu je prenájom nehnuteľnosti. Kapitalizácia príjmu sa vykonáva s cieľom premeniť budúci výnos z nehnuteľností na súčasnú hodnotu.

Kapitalizácia príjmu je proces prepočítavania toku budúcich príjmov na konečnú hodnotu rovnajúcu sa súčtu ich súčasných hodnôt.

Príjmový prístup vychádza zo skutočnosti, že hodnota majetku, do ktorého je investovaný kapitál, musí zodpovedať aktuálnemu posúdeniu kvality a kvantity príjmu, ktorý je tento majetok schopný generovať, berúc do úvahy riziká charakteristické pre danú nehnuteľnosť. oceňujú a región.

Podstatou výnosového prístupu je odhadnúť súčasnú (dnešnú) hodnotu budúcich úžitkov, ktoré sa očakávajú z prevádzky a možného budúceho predaja nehnuteľnosti, prostredníctvom kapitalizácie príjmu.

Výnosový prístup sa používa len pri oceňovaní výnosových nehnuteľností, t. j. takých nehnuteľností, ktorých jediným účelom je generovať príjem a je založený na nasledovných princípoch oceňovania nehnuteľností:

Princíp očakávania pre tento prístup je hlavným metodotvorným princípom (hodnota objektu generujúceho príjem je určená súčasnou hodnotou budúceho príjmu, ktorý tento objekt prinesie). Typický investor alebo kupujúci kupuje nehnuteľnosť s očakávaním budúcich príjmov alebo výhod z nej. Hodnotu aktíva teda možno definovať ako jeho schopnosť generovať príjem v budúcnosti. Aj tu platí faktor času a výška budúceho príjmu sa musí kapitalizáciou príjmu dostať na nulový bod v čase;

Princíp substitúcie (hodnota nehnuteľnosti má tendenciu byť stanovená na úrovni efektívnej investície potrebnej na získanie porovnateľnej, náhradnej nehnuteľnosti, ktorá bude generovať požadovaný zisk). Maximálna hodnota aktíva by nemala presiahnuť najnižšiu cenu, za ktorú je možné kúpiť iné podobné aktívum s ekvivalentným výnosom.

Odhad trhovej hodnoty pomocou výnosového prístupu je založený na premene príjmu, ktorý má predmetné aktívum generovať počas zvyšku svojej ekonomickej životnosti, na hodnotu. Z teoretického hľadiska môže byť zdrojom príjmu čokoľvek: prenájom, predaj, dividendy, zisk. Hlavná vec je, že ide o produkt oceňovaného majetku. Pomocou tohto prístupu je možné a vhodné ohodnotiť tie aktíva, ktoré slúžia alebo môžu byť využívané v záujme tvorby výnosov (nehnuteľnosti, akcie, dlhopisy, zmenky, nehmotný majetok a pod.).

Čím vyšší je výnosový potenciál oceňovaného majetku, tým vyššia je jeho hodnota. V tomto prípade by sa analýza príjmu mala vykonávať počas zostávajúcej doby ekonomickej životnosti aktíva za predpokladu, že sa počas tohto obdobia využíva najefektívnejším spôsobom.

Vonkajšie (ekonomické) odpisy sú odpisy objektu v dôsledku negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité využitie nehnuteľnosti, zmeny okolitej infraštruktúry a legislatívne rozhodnutia. v oblasti daní a pod. Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neopraviteľné vzhľadom na nezmenenú lokalitu, v niektorých prípadoch sa však môže „odstrániť samo“ vplyvom pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia.

Na posúdenie vonkajšieho opotrebovania možno použiť nasledujúce metódy:

• - metóda kapitalizácie strát z prenájmu, porovnanie príjmov z prenájmu dvoch nehnuteľností, z ktorých jedna je negatívne ovplyvnená. Pri aplikácii tohto prístupu sa najprv určí výška strát za nehnuteľnosť ako celok a následne sa z nej vyčlení podiel strát na budovu, ktorý sa kapitalizuje na základe stanovenej miery kapitalizácie budov.
• - metóda párového predaja si vyžaduje dostatočný počet predajov nehnuteľností na porovnanie, ktoré sa líšia od hodnoteného v lokalite a prostredí. Rozdiel v cene dvoch porovnateľných predmetov, z ktorých jeden má známky opotrebovania vonkajšími vplyvmi, nám umožňuje vyvodiť záver o miere vonkajšieho opotrebovania hodnoteného predmetu.
• - metóda efektívneho veku je založená na skúmaní štruktúr hodnoteného objektu a hypotéze, že efektívny vek (EA) súvisí s obdobím ekonomickej životnosti (ELL), keďže akumulované opotrebovanie (I) súvisí s celkovými nákladmi reprodukcie (FRC):

I = (EV/SEJ)*PSV(8)

Efektívny vek je predpokladaná životnosť budovy, ktorú odhadol znalec na základe fyzického stavu, dizajnu a iných faktorov ovplyvňujúcich hodnotu ku dňu ocenenia.

Ekonomická životnosť - predpokladaná dĺžka životnosti budovy, počas ktorej zlepšenia prispievajú k hodnote nehnuteľnosti nad rámec nákladov na zlepšenie, t.j. keď je opotrebenie odnímateľné.

Po určení celkových oprávok odhadca na získanie konečnej hodnoty nehnuteľnosti pripočíta rozdiel k cene pozemku o náklady na reprodukciu (náhradu) nehnuteľnosti.

Stručný prehľad hlavných metód používaných pri hodnotení pozemkov:

• 1. Spôsob kapitalizácie pozemkového nájomného;
• 2. Metóda korelácie (prenosu);
• 3. Spôsob vývoja (vývoj, zamýšľané použitie);
• 4. Technika rezíduí pre pôdu;
• 5. Metóda priamej porovnávacej analýzy tržieb;
• 6. Spôsob distribúcie;
• 7. Metóda izolácie.

Stanovenie hodnoty pozemku metódou kapitalizácie pozemkovej renty (príjmový prístup) pozostáva z kapitalizácie príjmu z platieb nájomného. Vzhľadom na to, že prax prenajímania súkromných pozemkov u nás stále nie je rozšírená, prenajímajú sa najmä štátne a obecné pozemky. Platby nájomného sú v tomto prípade regulované štandardnou cenou pôdy, ktorá je neadekvátna jej trhovej hodnote, preto v praxi použitie metódy kapitalizácie nájomnej pôdy nedáva dostatočne objektívne výsledky.

Korelačná (prevodová) metóda pozostáva zo stanovenia vzťahu medzi hodnotou pozemku a zlepšením na ňom postaveným. Odhadnú sa celkové náklady na zastavaný pozemok, odpočítajú sa od nich náklady na budovy a stavby a získajú sa náklady na pozemok. Metóda párovania je vhodná, ak nie je dostatok porovnateľných predajov voľných pozemkov.

Development (development) metóda je zjednodušený model investičnej analýzy najlepšieho využitia pozemku, ktorý nemá v porovnateľných predajoch obdoby. Spravidla ide o neštandardné veľké územia, pri ktorých sa rieši otázka ich racionálneho rozvoja. Takéto prípady sú v ruskej oceňovacej praxi celkom bežné.

Technika pozemkovej bilancie je univerzálna metóda oceňovania, ale je najúčinnejšia pri absencii informácií o porovnateľných predajoch voľných pozemkov a dostupnosti informácií o ziskovosti nehnuteľnosti. V tomto prípade sa na odhad nákladov na vylepšenia použije nákladový prístup a pomocou kapitalizačného pomeru budovy sa určí časť čistého prevádzkového výnosu, ktorá mu pripadá. Zvyšok čistého prevádzkového príjmu celého majetku sa prevedie na ocenenú hodnotu pomocou miery kapitalizácie pôdy.