Od roku 2016 platia vlastníci pozemkov dane z nehnuteľností podľa katastrálnej hodnoty. Je dôležité vedieť to a vedieť si to vypočítať, aby nedochádzalo k preceňovaniu zo strany štátnych orgánov. V opačnom prípade daňovník znáša neúnosné bremeno. Ako môže vlastník preskúmať výsledky štátneho posudku, ak s ním nesúhlasí?
Každá nehnuteľnosť sa oceňuje vo finančnom vyjadrení, ktoré je možné vypočítať pomocou špeciálneho vzorca. Existujú dve hlavné možnosti nákladov – trhové a katastrálne. Prvý je stanovený v súčasnosti a druhý je hodnotením z pozície štátu. Často môžu byť príbuzné vo veľkosti.
V súlade s vyhláškou č. 358 Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie nesmie katastrálna hodnota presiahnuť trhovú hodnotu. Reálne táto podmienka nie je vždy splnená, preto je potrebné trvať na jej znížení.
Katastrálna hodnota pozemku je cena, ktorú môžu registračné orgány stanoviť na základe posudku. Tento pojem je zakotvený v čl. 66 Pozemkový zákonník Ruskej federácie. Ak chcete určiť cenu pozemku, postupujte podľa nasledujúcich krokov:
- rozhodovanie;
- hodnotiace činnosti;
- schválenie získaných výsledkov.
Čo určuje veľkosť katastrálnej hodnoty pozemku?
Výpočty sa vykonávajú v súlade s Pozemkovým zákonníkom Ruskej federácie, berúc do úvahy akty prijaté obcou. Závisia od individuálnych charakteristík pozemku vrátane polohy, účelu (individuálna bytová výstavba alebo poľnohospodárske využitie), kategórie a výmery.
Ktorý orgán určuje katastrálnu hodnotu?
Jedinou štruktúrou zapojenou do účtovníctva nehnuteľností je Rosreestr. Proces prebieha takto:
- Kraj vydáva uznesenie o potrebe zmeny území v jeho pôsobnosti.
- Oddelenie Rosreestr pripraví zoznam pozemkov na posúdenie a skontroluje ho. Zoznam obsahuje ich rozdiely a charakteristiky vrátane adresy miesta, kvality a dostupnosti budov, ako aj celkovej plochy.
- Na výpočet špecifických ukazovateľov pre každý typ použitia je najatý odhadca.
- Na základe výsledkov krajské úrady schvaľujú normatívny akt.
- Výsledky sa vkladajú do databázy Štátneho registra.
Ako sa vypočítava katastrálna hodnota pozemku?
Cena je určená a zobrazená na mape. Náklady pozostávajú z charakteristík každého pozemku, pričom sa zohľadňujú trhové ceny v danej oblasti. Na výpočet sa používa nasledujúci vzorec:
Katastrálna hodnota = celková plocha x špecifický ukazovateľ
Kde špecifickým ukazovateľom je katastrálna ponuka objektu v zmysle 1 m2. m.
Ako zistiť hodnotu katastra. Štátna povinnosť
Informácie si možno pozrieť na stránke alebo zistiť na najbližšom oddelení Rosreestr, kde sa zapisujú vlastnícke práva a pozemky sa zapisujú do katastra. Informácie si môžete objednať nasledujúcimi spôsobmi:
- podať žiadosť online prostredníctvom webovej stránky vládnych služieb alebo Rosreestr;
- Prihláste sa osobne na Rosreestr alebo MFC.
V prípade osobnej žiadosti dostane žiadateľ oficiálny výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností o hlavných charakteristikách a právach k nehnuteľnostiam. Uvádza nielen informácie o lokalite a držiteľovi autorských práv, ale aj presnú hodnotu katastrálnej hodnoty. Táto služba je platená. Podľa Rosreestra platí štátna daň vo výške 400 rubľov občanmi a 1 100 rubľov právnickými osobami. Pri žiadosti v elektronickej forme - 250 a 700 rubľov.
Prečo je potrebné stanoviť katastrálne ocenenie a čo to ovplyvňuje?
Katastrálne ocenenie umožňuje určiť výšku dane z nehnuteľnosti, vypočítať clo atď. Môže ovplyvniť výšku úveru alebo platieb spojených s predajom alebo darovaním nehnuteľnosti, stanovenie ceny nájmu za užívanie pozemku.
Je dôležité poznať pomer k trhovej hodnote. Všetky výpočty sa robia na základe katastrálneho ukazovateľa ceny. Rozdiel z tohto dôvodu môže byť značný a prejavuje sa to vo výške odvodov daní, ktoré sa môžu v závislosti od neho výrazne líšiť.
Lehoty na ocenenie katastra
Precenenie je povolené maximálne raz za 3 roky. Maximálne možné obdobie je raz za 5 rokov. Samostatné termíny sú stanovené pre Moskvu, Petrohrad a Sevastopoľ. Tu sa precenenie vykonáva nie viac ako raz za 2 roky.
Ako napadnúť katastrálnu hodnotu. Predsúdny postup
Na zníženie katastrálnej hodnoty pozemku je možné použiť dve možnosti:
- vyhlásenie vedúcemu komisie pracujúcej pod Rosreestrom;
- žalobu na súde na obranu záujmov a odvolanie sa proti rozhodnutiu predchádzajúcej inštancie.
Majiteľ má právo nezávisle si vybrať, kam pôjde brániť svoje záujmy. Občan nie je povinný vopred kontaktovať špeciálnu komisiu. Je možné napísať sťažnosť na súdny orgán. Povinné predsúdne konanie sa vzťahuje len na podniky registrované ako právnická osoba.
Regionálna komisia pre riešenie sporov
Oddelenia Rosreestr vo všetkých regiónoch Ruska majú komisie, ktoré rozhodujú o sťažnostiach týkajúcich sa stanovených nákladov. V porovnaní so súdnym konaním je tu zjednodušený postup. Musíte podať žiadosť s dokumentmi a čakať na odpoveď do mesiaca. Neexistuje žiadna štátna povinnosť.
Ak rozhodnutie komisie nevyhovie žiadateľovi, možno sa proti nemu odvolať na súde.
Dokumenty, ktoré je potrebné predložiť komisii
Ak vlastník podá žiadosť o zmenu údajov v registri, musí preukázať, že existujú zákonné dôvody na prepočet. Poskytujú sa tieto dokumenty:
- žiadosť na predpísanom formulári;
- katastrálny list;
- doklad o vlastníctve, ako je kúpna zmluva alebo darovacia zmluva;
- osvedčenie o vlastníctve, ak je k dispozícii;
- dokumentárny výsledok nezávislého preskúmania potvrdzujúceho nadmerné náklady;
- znalecký posudok o veľkosti trhovej ceny;
- potvrdenie o technických alebo katastrálnych chybách.
Obdobie posudzovania žiadosti
Na overenie je určený 1 mesiac po predložení dokumentov so žiadosťou. Zhromaždená komisia oznámi výsledky žiadateľovi a obci do 7 dní. Rozhodnutie môže byť prijaté len za prítomnosti aspoň polovice členov komisie.
Skontrolujte výsledky
Žiadosť sa zamietne, ak sa zistí, že informácie sú pravdivé. V iných situáciách sa prehodnocujú výsledky informácií zapísaných do registra.
Žiadateľ má právo napadnúť stanovenú hodnotu na súde, ak bude žiadosť zamietnutá. Predmetom pojednávania bude katastrálne ocenenie, a nie výsledok práce príslušnej komisie.
Ako napadnúť katastrálnu hodnotu na súde
Na postúpenie pohľadávky v takýchto prípadoch možno použiť ako prvú inštanciu krajský súd. Táto právomoc vyplýva zo skutočnosti, že žalovaným je regionálny orgán Rosreestr a predseda komisie pracujúcej pod ním. Je dôležité nezávisle zistiť a dokázať nesprávnosť výpočtov. Zníženie hodnoty je povolené, ak existujú listinné dôkazy.
Stanoví sa obdobie, počas ktorého možno zistenú hodnotu spochybniť. Je to 5 rokov od okamihu, keď došlo k zmene zápisu v registri. Ak dôjde k zmene predchádzajúcej ceny pred podaním žiadosti, nemožno ju spochybniť. Lehota na preskúmanie je 2 mesiace od dátumu prihlásenia pohľadávky. Vzhľadom na zložitosť prípadu sa môže predĺžiť o ďalší 1 mesiac.
Pri podávaní žiadosti na súd sa poskytujú rovnaké dokumenty ako provízia. Okrem toho sa poskytuje:
- oznámenie alebo označenie postúpenia žiadosti komisii;
- platobný doklad potvrdzujúci zaplatenie štátnej povinnosti;
- splnomocnenie, ak sa žalobca nemôže osobne zúčastniť na stretnutiach;
- potvrdenie o dodržaní postupu v prípravnom konaní (poskytne právnická osoba).
Ak sudca pri prerokúvaní otázky žalobe vyhovie, nová výmerová suma sa zahrnie do časti rozhodnutia o uznesení. Novostanovená hodnota podlieha povinnému prevodu do registra. Ak je výsledok negatívny, možno ho do mesiaca napadnúť odvolaním na Najvyšší súd Ruskej federácie.
V dôsledku toho majú občania a firmy rovnaké príležitosti na znižovanie hodnoty katastra. Dôležité je zistiť skutočné ukazovatele a požiadať o ich zaradenie do registra.
Získanie informácií o katastrálnej hodnote nehnuteľnosti je potrebné predovšetkým na výpočet platieb dane. S takouto situáciou sa možno stretnúť pri predaji nehnuteľnosti, jej prijatí do daru alebo pri dedení. Čo je to katastrálna hodnota, na aké účely sa vyžaduje, ako ju získať a hlavný rozdiel oproti trhovej cene, o tom sa bude diskutovať v tomto materiáli.
Čo to je
Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:
PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.
Je to rýchle a ZADARMO!
Katastrálnou hodnotou majetku sa rozumie ocenenie blízke trhu, ktoré zohľadňujú štátne a obecné orgány pri realizácii obchodov s nehnuteľnosťami. Otázka sa môže týkať aj predmetov, ktoré sú v civilnom obehu obmedzené alebo zakázané.
Informácie o nehnuteľnostiach sa zlučujú do štátneho katastra. Je riadená miestnymi územnými divíziami a centrálnou pobočkou Rosreestr.
Na určenie katastrálnej hodnoty sa používajú dve metódy:
- na individuálnom základe porovnávaním cien na trhu;
- hromadné hodnotenie.
Obidva spôsoby sú ustanovené zákonom a prvý z nich sa používa v prípade, že neexistuje prvý spôsob ustanovený zákonom.
Načo sa to používa?
Výpočet katastrálneho ocenenia sa aplikuje na nehnuteľnosti:
- byty;
- byty a mestské domy, vidiecke domy a chaty;
- pozemkov.
Takýto ukazovateľ je potrebné používať v daňových vzťahoch, aby sa zabezpečilo platenie povinných poplatkov a ich prijímanie do rozpočtu z hodnoty nehnuteľnosti, ktorá sa blíži trhovej hodnote, a nie je uvedená v zmluve, podhodnotená za účelom vyhnúť sa daniam alebo ich optimalizovať podľa dohody strán transakcie.
Ukazovateľ katastrálnej hodnoty sa používa:
- pri nákupe a predaji;
- pri prijímaní majetku ako dar platí obdarovaný dane;
- pri prevode nehnuteľnosti na hypotéku;
- pri výpočte daňového zvýhodnenia 20 m2. pre vlastníka obytného bytu;
- pri prevode pozemkov z majetku štátu alebo obce na občanov a organizácie v prípade výpočtu nájomného;
- pri predaji majetku súdnym exekútorom na splatenie dlhov podľa exekučných titulov;
- rozdeliť medzi manželov podiel na spoločnom majetku;
- na vykonávanie inventarizácie a nákladov na fixný a pracovný kapitál v organizáciách a jednotlivých podnikoch;
- pri predaji podielov na majetku.
Neexistujú žiadne požiadavky na stanovenie katastrálnej hodnoty v určitých obdobiach, regulačný rámec však počíta s potrebou aktualizovať dokumentáciu a ceny objektov na účely inventarizácie každých 5 rokov. Precenenie sa vykonáva z dôvodu rastu cien nehnuteľností, najmä v prestížnych oblastiach, inflácie, zvýšeného dopytu po určitých objektoch v dôsledku vzniku nepredvídateľných okolností - napríklad zlepšenie infraštruktúry oblasti.
V niektorých regiónoch Ruska sa stále praktizuje platiť dane z nehnuteľností na základe hodnoty zásob, ktorá je oveľa nižšia ako katastrálna hodnota. Je to spôsobené tým, že v mnohých oblastiach ešte nie je vytvorená jednotná databáza nehnuteľností a nie je zaradená do katastra.
V tejto súvislosti ruská vláda schválila plán postupného prechodu na platenie daní v katastrálnej hodnote. Jeho úplná implementácia sa plánuje do roku 2021. Zmyslom systému je aplikovať koeficienty, ktoré sa každoročne zvyšujú počas 4 rokov až do úplného prechodu na katastrálnu hodnotu.
Ako zistiť katastrálnu hodnotu nehnuteľnosti
Existuje niekoľko spôsobov, ako získať informácie:
- registrácia katastrálneho pasu pre nehnuteľnosť;
- získanie výpisu z Jednotného štátneho registra nehnuteľností v pobočke Rosreestr prostredníctvom webovej stránky vládnej agentúry na obchodnom portáli Ktotam.ru;
- prostredníctvom multifunkčných centier (MFC).
Na vydanie výpisu budete potrebovať:
- presnú adresu nehnuteľnosti alebo číslo katastra, ak bolo predtým pridelené;
- vlastnícke listiny k majetku;
- občiansky preukaz žiadateľa;
- formulár žiadosti vyplnený na webovej stránke alebo v inštitúcii s dátumom podania a podpisom žiadateľa;
- prostredníctvom jednotného portálu štátnych služieb;
- na jednotnej katastrálnej mape Ruska - stačí vybrať požadovanú oblasť na interaktívnej službe.
Pri osobnom odovzdávaní dokladov zamestnanec vystaví potvrdenie s uvedením zoznamu odovzdaných dokladov v kópiách a origináloch. Originály si môžete vyzdvihnúť po vystavení výpisu.
Vyplnenie žiadosti o výpis zo Štátneho katastra nehnuteľností (štátneho katastra nehnuteľností) alebo Jednotného štátneho registra nehnuteľností - v súvislosti so zlúčením dvoch databáz do jednej v zmysle zmien z januára 2019.
Pri používaní musíte postupovať podľa nasledujúcich pokynov:
- Prejdite na oficiálnu stránku Rosreestr.
- V hornom menu nájdite odkaz „Jednotlivci“.
- Prejdite na „Elektronické služby“ – „Získanie informácií z Jednotného štátneho registra nehnuteľností“ alebo „Získanie informácií z KGN“.
- Vyberte „Pas“, „Certifikát“ alebo „Výpis z jednotného štátneho registra“, všetky formy dokumentov budú uvádzať katastrálnu hodnotu.
- Vyplnenie žiadosti o získanie informácií zo štátneho katastra - zadanie adresy alebo čísla katastra, kraj.
- Uvedenie osobných údajov žiadateľa – celé meno, údaje o pase.
- Ak chcete kontrolovať vybavenie žiadosti, môžete prejsť na kartu „Služby“ a vydať identifikačné číslo vydané pri odoslaní žiadosti alebo zistiť informácie vo svojom osobnom účte.
Katastrálne ocenenie sa vypočíta v súlade s odporúčaniami Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie. Vedú ich hodnotiace organizácie s príslušnou akreditáciou. Náklady určujú špecialisti Federálnej služby pre štátnu registráciu, oceňovanie a kartografiu.
Zápis katastrálneho ocenenia sa vykonáva na základe dohody medzi službou a objednávateľom. Dohoda špecifikuje zoznam s charakteristikami objektov nehnuteľností, ktoré sa majú určiť. Na správne určenie stavu nehnuteľnosti a vypracovanie kvalitného popisu je potrebné poskytnúť aj vlastnícku dokumentáciu nehnuteľnosti.
Posúdenie sa vykonáva zhromaždením informácií o nehnuteľnosti, preštudovaním dokladov o vlastníctve a príkladom podobných ponúk na voľnom trhu v určitom regióne. Na základe výsledkov sa vypracuje záver s informáciami umiestnenými v databáze Rosreestr.
Odvolanie proti katastrálnej hodnote nehnuteľnosti v prípade, že s ňou vlastník nehnuteľnosti alebo niektorá zo strán transakcie nesúhlasí, je možné podať výlučne na súde.
Rozdiely oproti trhu
Zaznamenáva sa niekoľko vlastností katastrálnej hodnoty vo vzťahu k cene na voľnom trhu:
- katastrálne ocenenie je vždy o niečo nižšie ako to, ktoré akceptujú účastníci občianskeho obehu v určitom regióne, kde sa objekt nachádza;
- informácie v Rosreestr odrážajú iba katastrálny ukazovateľ vo forme konkrétneho čísla bez uvedenia použitej metodiky výpočtu a porovnania s trhovými ukazovateľmi;
- pri výpočte katastrálnej ceny sa berú do úvahy také ukazovatele, ako je umiestnenie nehnuteľnosti, prítomnosť infraštruktúry a usporiadanie; neberie sa do úvahy - prítomnosť opráv a výhľad z okna, inštalácia vodovodného potrubia;
- pri tvorbe katastrálnej hodnoty sa nezohľadňujú jednotlivé charakteristiky nehnuteľnosti, preto je táto cena vždy nižšia ako trhová cena;
- výpočet sa vykonáva stanovením nákladov na meter štvorcový, takže čím väčšia je úžitková plocha, tým drahší je objekt;
- daň z nehnuteľností sa vypočítava na základe katastrálnej hodnoty, a nie ceny uvedenej v zmluve dohodou účastníkov transakcie;
- Pri posudzovaní sa zohľadňuje aj zamýšľaný účel nehnuteľnosti, pri komerčných nehnuteľnostiach bude cena oveľa vyššia, dôležitý je aj materiál na zhotovenie stavebných konštrukcií;
- pri výpočte ceny objektu, vedľa ktorého je identická budova, napríklad susedné domy rovnakej série;
- Katastrálne ocenenie sa zohľadňuje pri predaji vecí v súdnom exekučnom konaní, ak je rozhodnuté o predaji nehnuteľnosti v dražbe na krytie dlhov.
Rosreestr vydáva osvedčenia o katastrálnej hodnote v prípade prevzatia majetku dedením alebo darom. Za týmto účelom by ste sa mali obrátiť na štátnu agentúru a objednať si výpis alebo priamo na Štátny kataster.
Výška dane z nehnuteľností sa určuje na základe katastrálneho ocenenia. Vykonáva sa nezávisle daňovými službami v mieste registrácie vlastníka nehnuteľnosti. V prípade fyzických osôb sa pred 1. novembrom vykazovaného roka zasielajú oznámenia s uvedením typu nehnuteľnosti, za ktorú sa platí povinný poplatok, a lehoty splatnosti.
Daň z pozemkov podlieha platbe aj pre kategórie občanov, ktorí nie sú oprávnenými osobami – dôchodcovia, osoby so zdravotným postihnutím skupiny 1 a 2, veteráni z 2. svetovej vojny atď.
Pozemok ako súčasť zemského povrchu, ktorý má vlastnosti, ktoré ho umožňujú definovať ako individuálne vymedzenú nehnuteľnosť, vystupuje ako predmet pozemkových vzťahov, pričom má pomerne vysokú obratovú schopnosť. Zároveň nie všetci vlastníci alebo osoby, ktoré majú iné práva k pôde ustanovené Zákonníkom o pôde Ruskej federácie, chápu význam takých dvoch dôležitých kvalitatívnych a hodnotiacich kategórií pozemku, ako je jeho trhová a katastrálna hodnota.
Prečo majú pozemky dve hodnoty? Aký je ich rozdiel? Aký je medzi nimi vzťah? Môže jedna hodnota nahradiť druhú?
Trhové a katastrálne hodnoty: rozdiely a vzťahy
Prídavné mená „trhový“ a „katastrálny“ vo vzťahu k nehnuteľnostiam vrátane pozemkov nie sú synonymá, ide o rôzne pojmy, ktoré určujú jej hodnotu.
S trhovou hodnotou zvyčajne nevznikajú žiadne otázky: je zrejmé, že na určenie jej hodnoty ku každému konkrétnemu dátumu vplýva viacero faktorov rôznymi spôsobmi. Hlavnými faktormi sú kategória pôdy a prítomnosť dopytu po nej, ako aj regionálna poloha.
Katastrálna hodnota vyvoláva veľa otázok, vrátane toho, ako ju správne určiť?
Ako sa líši katastrálna hodnota nehnuteľnosti od trhovej?
Trhová cena je cena, ktorá sa tradične používa predovšetkým na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami a vyjadruje v hodnotiacom a vizuálnom ekvivalente vzťah medzi ponukou a dopytom. To je to, čo sa v bežnom jazyku nazýva „cena pôdy“.
Ako sa katastrálna hodnota líši od trhovej hodnoty, aký je ich vzájomný vzťah, aký je podstatný rozdiel medzi týmito pojmami?
Katastrálna hodnota, na rozdiel od trhovej hodnoty, dáva pozemku právny význam a dáva mu určité právomoci.
Katastrálna hodnota slúži na účel prísnej kontroly pozemkov rôznych kategórií na zvýšenie efektívnosti ich využívania.
Katastrálna hodnota pozemku je navyše na rozdiel od trhovej hodnoty, ktorá sa môže výrazne meniť v závislosti od výkyvov relevantných trhových podmienok, statickejšia: môže sa meniť maximálne raz za tri roky.
Zároveň veľkosť trhovej hodnoty pozemkov na rôzne účely prirodzene závisí od trhových podmienok, pričom veľkosť katastrálnej hodnoty sa určuje v súlade so zákonom (federálny zákon „O štátnom katastrálnom oceňovaní“) striktne v súlade s tzv. ustanovený postup pri štátnom katastrálnom oceňovaní pozemkov.
A ak sa hodnota trhovej hodnoty spravidla odráža v zodpovedajúcich oznámeniach o kúpe a predaji, potom katastrálna hodnota podlieha schváleniu výkonnými orgánmi zakladajúcich subjektov Ruskej federácie po prevode príslušných údaje územnými orgánmi, ktoré vedú štátny kataster nehnuteľností svojho kraja.
Navyše, ak sa na pozemku nachádzajú budovy, trhová hodnota sa môže výrazne zvýšiť, ale katastrálna hodnota vybudovaných objektov sa nezmení.
Napriek tomu, že medzi týmito dvoma hodnotami je značný rozdiel, sú vzájomne prepojené a navyše sa navzájom ovplyvňujú: preto pri zohľadnení katastrálnej hodnoty treba brať do úvahy trhovú hodnotu.
Prečítajte si tiež: . ⇐
Bez pochopenia podstaty tohto pojmu je ťažké pochopiť jeho výpočet!
Ako sa vypočítava katastrálna hodnota?
Každý pozemok podlieha štátnemu katastrálnemu oceneniu, ktoré sa zisťuje najmenej raz za päť rokov.
Katastrálna hodnota je určitá priemerná hodnota, ohodnotenie pozemku, akýsi štandardný formulár.
Výška týchto nákladov závisí od koeficientu využitia územia, druhu povoleného využitia a kategórie pozemku a veľkosti oceňovaného objektu.
Náklady ovplyvňujú aj trhové ceny zodpovedajúceho regiónu, kde sa pozemok v deň takéhoto výpočtu nachádza, a rozvoj jeho infraštruktúry.
Postup výpočtu je stanovený zákonom a pozostáva z nasledujúcej striktnej logickej postupnosti akcií, pomocou ktorých môžete ohodnotiť akýkoľvek objekt:
- Prijatie rozhodnutia o vykonaní katastrálneho ocenenia orgánom štátnej správy Ruskej federácie alebo orgánom miestnej samosprávy;
- Vytvára sa zoznam pozemkov, ktoré podliehajú katastrálnemu oceneniu;
- Vykonávateľ katastrálnych prác je určený vymenovaním katastrálneho inžiniera;
- O štátnom pozemkovom výmere sa vyhotovuje protokol;
- Na základe výsledkov posudku sa určí katastrálna hodnota.
- Webová stránka Rosreestr obsahuje informácie o katastrálnej hodnote pozemkov;
- Údaje sa zapisujú do štátneho katastra.
Čo robiť, keď je katastrálna hodnota vyššia ako trhová alebo sa jej rovná?
Čo je väčšie: trhová hodnota alebo katastrálna hodnota nehnuteľnosti?
Trhová hodnota akéhokoľvek nehnuteľného objektu - pozemku, bytu, domu - je spravidla vyššia ako katastrálna hodnota a vždy je medzi nimi nejaký rozdiel.
Ale stáva sa, že z čisto objektívnych dôvodov (často ide o zhody cenových smerníc) nie je katastrálna hodnota nižšia, ale rovná sa trhovej hodnote, t.j. sú veľkostne totožné, prípadne je katastrálna hodnota parcely či bytu ešte vyššia ako trhová hodnota.
Nakoľko sa katastrálna hodnota líši od obchodnej hodnoty, závisí od každého konkrétneho predmetu ocenenia.
Často k zhode alebo prekročeniu katastrálnej hodnoty nad trhovou došlo omylom (napr. bol nesprávne zvolený spôsob ohodnotenia nehnuteľnosti) a potom prirodzene dôjde k nadhodnoteniu katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti.
Čo robiť, ak je katastrálna hodnota bytu nadhodnotená - je to viac ako trhová hodnota, alebo sú tieto dve hodnoty rovnaké?
V takýchto prípadoch je potrebné pokúsiť sa hodnotu spochybniť vykonaním prepočtu katastra.
Ak je nesprávne definovaný, nevyhnutne prináša značné straty pri obrate pozemkov a platení daní.
Takýto prepočet je možný administratívnym alebo súdnym spôsobom: v prvom prípade sa musíte obrátiť na územný orgán ruského registra a napísať štandardnú žiadosť s priložením dokumentov potvrdzujúcich nesprávnosť vykonaných výpočtov alebo použitie chybných údajov v procese. ich výroby.
Trhová cena pozemku na určitý účel sa napríklad znížila v dôsledku poškodenia pôdy. V tomto prípade bude dokazovanie výsledkom príslušného odborného posúdenia.
Na súde sa bude vyžadovať zodpovedajúce vyhlásenie o žalobe.
Čo ovplyvňuje katastrálna hodnota?
Po rozhodnutí o katastrálnej hodnote vyvstáva otázka: čo ovplyvňuje hodnota katastra? Odpoveď spočíva vo význame, ktorý zákonodarca vložil do tohto typu hodnoty.
Katastrálna hodnota pozemku slúži na daňové účely. V § 391 daňového poriadku sa teda stanovilo, že základ dane sa zisťuje pre každý pozemok ako jeho katastrálna hodnota k 1. januáru roka, ktorý je zdaňovacím obdobím.
Inými slovami, výška daňového zaťaženia úplne závisí od veľkosti katastrálnej hodnoty, t.j. daň z pozemkov a nehnuteľností sa vypočítava na základe zistenej katastrálnej hodnoty týchto objektov.
Ukazovateľ katastrálnej hodnoty sa zohľadňuje aj pri uzatváraní nájomných zmlúv, keďže z tejto hodnoty sa odvíjajú aj lízingové splátky.
Okrem toho náklady na kúpu pozemku zahŕňajú aj výpočet katastrálnej hodnoty.
Ak je potrebný odhad katastrálnej hodnoty, v ktorých prípadoch má prednosť trhová hodnota?
Katastrálna hodnota je hlavným významným ekonomickým prvkom obratu pozemkov, je základom zdaňovania.
Posúdeniu katastrálnej hodnoty sa nedá vyhnúť v prípade delenia majetku (rodinné spory a pod.).
Je to potrebné aj v prípade kúpy pozemku od štátu, keď je vklad pripísaný do základného imania právnickej osoby.
Pri zápise hypotéky alebo záložného práva sa bude vyžadovať aj posúdenie katastrálnej hodnoty.
Trhové ocenenie pozemku ako hodnota nehnuteľnosti sa používa najmä vtedy, keď:
- Potreba získať skutočné údaje o lokalite a urobiť objektívne rozhodnutie;
- Predmet sa zúčastňuje verejných dražieb prostredníctvom verejnej ponuky;
- Cena scudzenia pozemku je primeraná odmena za predmet predaja, obchod sa uskutočnil podľa slobodnej vôle zmluvných strán.
Náklady na služby oceňovania pozemkov
Táto služba je lídrom v dopyte na realitnom trhu. Po uzavretí príslušnej dohody znalec odcestuje na miesto, k predmetu hodnotenia, následne vypočíta cenu predmetu.
Posudková služba končí vypracovaním znaleckého posudku.
Náklady na takúto službu sa, samozrejme, líšia v závislosti od regiónu posudzovania, ale najväčší vplyv na to má veľkosť posudzovanej nehnuteľnosti: napríklad posúdiť objekt s rozlohou do 10 štvorcových metrov. metrov bude stáť asi 4 000 rubľov.
Koľko stojí ocenenie pozemku s rozlohou 10 m2 alebo viac? metre?
Na posúdenie pozemku nepresahujúceho 70 m2. metrov, budete potrebovať 9 000 rubľov.
Pozemok do 1 hektára bude vyžadovať 20 000 rubľov a každý ďalší hektár zvýši náklady na posúdenie o 1 000 rubľov.
Veľké pozemky, od 5 hektárov, budú stáť asi 30 000 rubľov.
Takéto vysoké náklady na posúdenie sú spojené so zvýšenými nákladmi na materiál na jeho realizáciu.
ZÁVER
Pri vykonávaní právne významných úkonov (kúpa a predaj, darovanie, dedenie a pod.), ako aj pri kontrole správnosti časového rozlíšenia dane je teda potrebné poznať veľkosť katastrálnej hodnoty, ktorú je možné v prípade potreby upraviť.
Postup výpočtu katastrálnej hodnoty je jasný, ale ako a kde zistíte jej hodnotu?
Všetky informácie o pozemkoch vrátane katastrálnej hodnoty nájdete na oficiálnej webovej stránke Federálnej služby pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu www.rosreestr.ru, informácie poskytuje katastrálne číslo požadovaného objektu obsiahnuté vo výpise z Jednotného štátneho registra práv alebo vo výpise z Jednotného štátneho pozemkového katastra.
Ak sa takéto výpisy stratia, územný odbor Rosreestr ich na požiadanie vydá do 10 dní s pripojenými dokladmi o vlastníctve objektu a pasom žiadateľa.
Nehnuteľnosť určená hromadnými metódami oceňovania, alebo ak to nie je možné, trhová hodnota určená individuálne pre konkrétnu nehnuteľnosť v súlade s právnymi predpismi o oceňovacej činnosti.
Katastrálnu hodnotu zisťujú pri štátnom katastrálnom oceňovaní nezávislí odhadcovia. Postup pri vykonávaní štátneho oceňovania katastra upravuje federálny zákon z 29. júla 1998 „O oceňovacích činnostiach v Ruskej federácii“.
O vykonaní štátneho katastrálneho operátu rozhodujú krajské úrady alebo VÚC, ktoré vyberú znalca a uzatvoria s ním dohodu. Katastrálne ocenenie sa vykonáva najviac raz za tri roky, najmenej však raz za päť rokov. V Moskve, Petrohrade a Sevastopole sa precenenie môže vykonávať maximálne raz za dva roky).
Postup pri vykonávaní štátneho katastrálneho ocenenia zahŕňa kombináciu nasledujúcich akcií:
Encyklopedický YouTube
1 / 3
✪ Katastrálna hodnota a daň z nehnuteľností sa zvýšia kvôli korupcii v Rosreestri.
✪ Ako znížiť katastrálnu hodnotu pozemku za 300 rubľov
✪ Daň z nehnuteľností na základe katastrálnej hodnoty. Cesta na cintorín.
titulky
Katastrálna hodnota bytu- osobitné náklady na byt platné na trhu s nehnuteľnosťami, ktoré stanovuje a vypočítava taký prevádzkový orgán, akým je Federálna služba katastra a Katastrálna komora.
Katastrálna hodnota bytu je potrebná na určenie výšky dane z bývania vo vlastníctve. Tento ukazovateľ vypočítava štátna automatizovaná služba katastra. Výpočet prebieha na základe údajov o nehnuteľnosti, ktoré sú predtým zapísané do katastra.
Katastrálna hodnota pozemku
Katastrálna hodnota pozemkov parc určuje štát na základe individuálnych charakteristík každého pozemku (vrátane úrovne trhových cien) s použitím ustanovení Pozemkového zákonníka Ruskej federácie a zákonov miestnych samospráv.
Jednotlivé vlastnosti pozemku zahŕňajú:
Výška dane z pozemkov, určená podľa kapitoly 31 daňového poriadku, závisí od katastrálnej hodnoty pozemku.
Občania sa často stretávajú s potrebou zistiť si katastrálnu hodnotu svojej nehnuteľnosti, pretože je to potrebné na daňové účely. Táto otázka vzniká pri platení dane z bytového priestoru, pri predaji alebo rozdelení nehnuteľnosti.
Na čo slúži tento ukazovateľ?
Katastrálna hodnota je v skutočnosti podľa názoru štátu katastrálna hodnota.
Toto hodnotenie sa vzťahuje na všetky nehnuteľnosti, ktoré sú na trhu, ako aj na tie s obmedzeným obehom alebo neexistujúce. Informácie sa zadávajú do .
V procese štátneho posudzovania katastrálnej hodnoty nehnuteľností sa trhová hodnota určuje na základe metódy hromadného oceňovania alebo metódy individuálneho prístupu, v súlade s normami vymedzenými zákonom. Individuálna kalkulácia sa používa, ak nie je možné oceniť predmet hromadnou metódou.
Katastrálna hodnota nehnuteľnosti a trhová hodnota sú však úplne odlišné. Stojí za zváženie, že katastrálna hodnota je stále nižšia ako skutočná trhová cena.
Musíte pochopiť, že katastrálna hodnota zahŕňa:
- a umiestnenie objektu;
- dostupnosť infraštruktúry;
- prestíž oblasti.
Pri posudzovaní katastrálnej hodnoty bytov a domov nezahŕňa opravy, stav vodoinštalácie, výhľad z okna a pod..
Čím priaznivejšie budú údaje o predmete oceňovania, tým vyššie budú náklady. Na oceňovanie všetkých druhov nehnuteľností boli zo zákona vypracované rôzne metódy.
Napríklad pre pozemky na každý účel boli vyvinuté vlastné metódy ich hodnotenia, ktoré sa približujú skutočnosti. Existujú tiež rôzne spôsoby výpočtu nákladov na byty, obytné budovy a iné nehnuteľnosti.
Na čo sa používa táto metóda hodnotenia?
Hlavným účelom katastrálneho ocenenia majetku je určiť jeho hodnotu, ktorá sa blíži trhovej hodnote. Nakoniec táto suma sa použije na výpočet dane.
Týmto spôsobom štát zabezpečuje, aby sa dane skutočne platili z trhovej hodnoty, a nie zo zníženej ceny, ktorú si strany určia na obchádzanie daní.
Tým sa zabezpečí prílev skutočných daňových súm do rozpočtu.
Katastrálna hodnota nehnuteľnosti sa používa v týchto prípadoch:
- na záver;
- v ;
- na výpočet dane z nehnuteľností na bývanie vo vlastníctve občana nad 20 m2;
- ak dôjde k nadobudnutiu majetku;
- pri prevode pozemkov vo vlastníctve obecného alebo štátneho majetku do nájmu bude potrebné vyčísliť výšku nájomného.
Katastrálna hodnota nehnuteľností musí byť aktualizovaná minimálne raz za 5 rokov. Taktiež nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú v oblasti, kde sa zvýšila trhová cena, podliehajú prehodnoteniu. Ale zvyčajne, viac ako raz za tri roky, precenenie nie je povolené.
Poisťovne na uzatvorenie zmluvy o poistení nehnuteľnosti vyžadujú takéto posúdenie predmetu, ktorý je predmetom poistenia.
Sú prípady, keď vlastníci nehnuteľností nesúhlasia s katastrálnym ocenením nehnuteľnosti, potom v tomto prípade môže byť hodnota .
Kto robí hodnotenie a ako?
Na výpočet katastrálnej hodnoty sa zosúlaďuje vypracovaná metodika Ministerstvo hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie. Tento štátny orgán tiež vytvára dokumentáciu a štandardy, ktoré používajú autorizovaní odhadcovia.
Všetky tieto metodické pravidlá sú navyše dohodnuté s výkonnými orgánmi.
Použite tento návod a vykonajte katastrálne ocenenie odhadcovia Federálnej služby pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu.
Územné pracovisko tejto štátnej služby sa nachádza na každom väčšom sídlisku. Vidiecke oblasti určujú okresné úrady.
Na určenie katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti uzavrie s objednávateľom zmluvu zástupca štátnej služby. V zmluve sú špecifikované predmety potrebné na hodnotenie.
Katastrálny pas však nie je vždy potrebný, niekedy si stačí objednať výpis o katastrálnej hodnote požadovaného objektu. Ak to chcete urobiť, musíte predložiť nasledujúce dokumenty:
- vyhlásenie;
- cestovný pas;
- doklad o vlastníctve, ktorý potvrdzuje vlastníctvo nehnuteľnosti;
Pri predkladaní dokladov vám bude doručený doklad a bude vám oznámený dátum, kedy si môžete doklady a vyplnený výpis vyzdvihnúť. Katastrálnu hodnotu navyše nájdete na oficiálnej stránke Rosreestr.
Vlastnosti výpočtu pre byty, obytné budovy, pozemky
V podstate dochádza k výpočtu katastrálnej hodnoty akéhokoľvek objektu bez zohľadnenia individuálnych charakteristík, preto je táto suma takmer vždy nižšia ako trhová. Všetko sa robí pre čo najobjektívnejšie posúdenie nehnuteľnosti.
Na výpočty sa používajú porovnávacie, výnosové a nákladové metódy.
Zdroje na určenie katastrálnej hodnoty sú:
- údaje z registrov o transakciách s nehnuteľnosťami (zohľadňujú sa podobné objekty nachádzajúce sa v blízkosti);
- rôzne webové stránky a médiá, na ktorých sa uverejňujú inzeráty na nehnuteľnosti;
- správy o .
Tieto údaje umožňujú objektívne posúdiť cenu akejkoľvek nehnuteľnosti, priblížiť ocenenie čo najviac trhovým cenám a zohľadniť rozlohu.
Pre výpočet katastrálnej hodnoty akejkoľvek nehnuteľnosti je potrebné najskôr určiť všetky faktory, ktoré ovplyvňujú oceňovanie tejto nehnuteľnosti.
Kalkulácia nákladov aj na pozemky, bytové a nebytové priestory závisí od plochy posudzovaného objektu.
Napríklad náklady na 1 m2 obytnej plochy v dome sa vypočítajú a vynásobia plochou, ktorá patrí vlastníkovi.
Pri výpočte katastrálnej hodnoty pozemkov, jeho špeciálny účel. Ak sa napríklad rekreačné pozemky nachádzajú pri pozemkoch na poľnohospodárske využitie, potom ich posudzovanie rovnakým spôsobom bez zohľadnenia ich účelu bude hrubým porušením.
Pre bytové domy a jednotlivé bytové domy sú dôležité pre cenotvorbu materiály, z ktorých sú budovy postavené. Informácie o materiáli, z ktorého je objekt postavený, sú obsiahnuté v technickom pase.
Ak sa v blízkosti nachádza nehnuteľnosť podobná predmetu oceňovania a údaje o jej hodnote sú spoľahlivé a potvrdené transakciou, potom je vhodné použiť komparatívny prístup k oceňovaniu. To znamená, že náklady na oba objekty by mali byť podobné.
Po všetkých posudkových konaniach je vygenerovaný výsledok zaslaný výkonnému orgánu, ktorý musí schváliť výslednú katastrálnu hodnotu a správnosť výpočtu. Až potom je možné tieto údaje použiť na výpočet daní.
Video: Problémy nového postupu pri štátnom hodnotení nehnuteľností
Program rozoberá problém spôsobený zmenami pravidiel určovania katastrálnej hodnoty nehnuteľností a používania tohto ukazovateľa na výpočet dane z nehnuteľností.
Tieto zmeny sa vážne dotkli bežných občanov Ruskej federácie aj podnikov, ktoré vlastnili akékoľvek nehnuteľnosti (pozemky, byty, domy, budovy, priestory). Program navrhuje spôsoby riešenia tejto kontroverznej situácie.