Durante el funcionamiento de los mecanismos de producción se producen procesos que se relacionan con una disminución gradual de sus propiedades operativas y cambios en las características de componentes y piezas. El hecho es que después de un cierto período de tiempo pueden provocar daños graves o la parada completa del equipo. Para evitar consecuencias económicas negativas, las empresas, por regla general, organizan un proceso de gestión competente del desgaste y los tipos de desgaste por separado, y también actualizan rápidamente sus activos fijos.

Concepto de desgaste

Hoy en día, se suele entender por desgaste (envejecimiento) como una disminución paulatina de las propiedades operativas de componentes, productos y mecanismos de producción como consecuencia de cambios en sus tamaños, formas o características físicas y químicas. Cabe señalar que el desgaste y los tipos de desgaste que existen hoy en día aparecen y se acumulan durante el funcionamiento. Hay una serie de factores que determinan el ritmo al que envejece el equipo. Entonces, como regla general, los siguientes puntos tienen un impacto negativo:

• Fricción.
• Condiciones de temperatura (extremas – especialmente).
• Cargas periódicas, pulsadas o estáticas de impacto mecánico, etc.

Cabe señalar que casi todos los tipos de desgaste de equipos pueden ralentizarse. Para ello, es recomendable confiar en los siguientes factores:

• Decisiones constructivas.
• Cumplimiento de normas de funcionamiento.
• Uso de lubricantes modernos y de alta calidad.
• Reparaciones y mantenimiento preventivos programados oportunamente.

Debido a todo tipo de desgaste de los activos fijos y la disminución del rendimiento, el valor para el consumidor de los equipos o mecanismos de producción también disminuye. Es importante agregar que el grado y la tasa de desgaste están determinados por las condiciones de fricción, las cargas y las características del material. Además, las características de diseño del equipo juegan un papel importante.

tipos de desgaste

La clasificación del desgaste hoy en día es bastante extensa. Así que, para una comprensión completa, es recomendable revisar inicialmente la información brevemente, para luego profundizar en los detalles. La categoría de envejecimiento se divide en desgaste real, que va acompañado de un cambio en las características del objeto; desgaste funcional, provocado por el desarrollo de nuevas tecnologías; Desgaste externo causado por factores externos. Los dos primeros tipos de depreciación de los activos fijos se clasifican en removibles e irreparables. Además, el primer grupo se divide de acuerdo con las razones que provocaron el envejecimiento de los equipos en desgaste del primer tipo (acumulado como resultado de la operación a ritmos normales) y desgaste del segundo tipo (acumulado por accidentes, desastres naturales y otros factores negativos). A juzgar por el momento de ocurrencia, en un mismo grupo se acostumbra distinguir entre continuo (los indicadores técnicos y económicos disminuyen gradualmente) y de emergencia (instantáneo en el momento de la implementación, por ejemplo, como resultado de una avería de un cable o un accidente industrial). ) tener puesto.

El segundo grupo, es decir, este tipo de depreciación del inmovilizado como funcional, se clasifica en moral (el principal motivo en este caso es el cambio en las características de productos similares a este, así como la reducción del coste de su producción) y tecnológico (la razón clave es el cambio de ciclo en el que, según la tradición, se incluye este objeto en términos tecnológicos) desgaste. A su vez, la obsolescencia, basada en partidas de costos cuyos cambios en la estructura provocaron desgaste, se divide en envejecimiento por exceso de gasto de capital; obsolescencia debido a costos operativos extremadamente altos; envejecimiento causado por bajos niveles de ergonomía y ecología.

Es importante tener en cuenta que el desgaste externo es irreparable. Pasemos entonces a analizar ciertos tipos de desgaste de los equipos a los que se debe prestar mucha atención.

Por la naturaleza de las influencias externas.

Dependiendo de las características de las influencias externas sobre los materiales de los equipos, se acostumbra distinguir los siguientes tipos de envejecimiento:

• Tipo abrasivo de desgaste de los objetos. Estamos hablando de daños en la superficie de mecanismos o productos por pequeñas partículas de materiales de otros equipos. Esta variedad es especialmente característica en condiciones de mayor polvoriento de los mecanismos de producción. Por ejemplo, cuando se trabaja en la montaña, en una obra de construcción, en la producción de materiales o en operaciones agrícolas.
• Cavitación, que es causada por el colapso explosivo de burbujas de gas en un medio líquido.
• Tipo adhesivo de desgaste físico.
• Envejecimiento oxidativo. Suele ocurrir como resultado de reacciones químicas.
• Desgaste térmico.
• El tipo de desgaste es fatiga. Suele ocurrir cuando cambia la estructura del material.

Tipos de desgaste y depreciación.

Descubrimos qué tipos de desgaste se conocen actualmente. Vale la pena señalar que la clasificación de los tipos de envejecimiento de acuerdo con los fenómenos físicos que lo provocan en el microcosmos se complementa en cualquier caso con una sistematización asociada a consecuencias macroscópicas para la vida económica. Así, en análisis financiero y contabilidad, el concepto de desgaste, que refleja el aspecto físico de los fenómenos, está estrechamente relacionado con el término económico de depreciación de los equipos. La depreciación debe entenderse tanto como una reducción del coste de los mecanismos de producción a medida que envejecen, como como la atribución de parte de esta reducción al coste del producto fabricado. El objetivo principal aquí es la acumulación de fondos en cuentas especiales de depreciación para la compra de nuevos equipos de producción o la mejora parcial del antiguo.

Deterioro físico

Los tipos de desgaste, según las causas y consecuencias, se dividen en económicos, funcionales y físicos. En el caso de este último, estamos hablando de la pérdida directa de las características y propiedades de diseño de un equipo durante su funcionamiento. Cabe señalar que dicha pérdida puede ser parcial o total. En el primer caso, los mecanismos de producción están sujetos a restauración y reparación, lo que devuelve las características originales de los productos. Si el equipo está completamente desgastado, deberá amortizarse. Además de la clasificación de potencia, el desgaste físico tiene una clasificación genérica:

• El primer tipo: los mecanismos de producción se desgastan durante el uso planificado de conformidad con todos los estándares y reglas establecidos por el fabricante.
• El segundo tipo: cambios en las características del equipo debido a un funcionamiento inadecuado o exposición a factores de fuerza mayor.
• Desgaste de emergencia: un cambio oculto en las características de un objeto conduce a su falla de emergencia, que ocurre repentinamente. En este contexto puede ocurrir, por ejemplo, una catástrofe en una empresa.

Es necesario agregar que los tipos enumerados se aplican no solo al equipo en su conjunto, sino también a sus componentes individuales (conjuntos, piezas).

Ropa funcional

Es importante saber que el envejecimiento funcional refleja el proceso de obsolescencia de los activos fijos. Estamos hablando de la aparición en el mercado de equipos del mismo tipo, pero más económicos, productivos y seguros de usar. Físicamente, una máquina de producción puede ser bastante funcional. Produce productos, sin embargo, el uso de nuevas tecnologías o modelos modernos que aparecen periódicamente en el mercado hace que el uso de objetos obsoletos sea económicamente no rentable. Hay que tener en cuenta que la ropa funcional tiene su propia clasificación:

• Envejecimiento parcial: la máquina no es rentable para un ciclo de producción completo, pero es bastante adecuada para un número limitado de operaciones.
• Obsolescencia total: cualquier uso de la máquina provoca daños. En este caso, el equipo deberá ser desmantelado y dado de baja.

También existe una clasificación conocida según los factores que provocaron el desgaste funcional:

• La obsolescencia (hoy existen tres tipos de obsolescencia, según los motivos que la provocaron, comentados en capítulos anteriores) presupone la disponibilidad de modelos tecnológicamente modernos idénticos, pero más avanzados.
• El desgaste tecnológico implica el desarrollo de tecnologías fundamentalmente diferentes para la producción de un producto similar. Es importante agregar que este tipo de desgaste de una forma u otra conduce a la necesidad de cambiar toda la cadena tecnológica, sujeto a una renovación total o parcial de la composición del activo fijo.

Vale la pena señalar que debido a la aparición de nuevas tecnologías, la composición del equipo generalmente se reduce y la intensidad de la mano de obra disminuye.

Desgaste económico

Además de los factores temporales, físicos y naturales, los siguientes factores económicos influyen indirectamente en la conservación de las propiedades originales del equipo:

• Caída de la demanda de productos comerciales.
• Procesos de inflación. Los precios de los recursos laborales, las materias primas y los componentes de los equipos utilizados con fines de producción están aumentando, pero no hay un aumento proporcional en los precios del producto final.
• Presión de precios por parte de los competidores.
• Fluctuaciones de precios en el mercado de productos básicos no relacionadas con la inflación.
• Un aumento en el costo de los servicios crediticios que se utilizan para trabajos operativos o con el fin de actualizar activos fijos.
• Restricciones legales con respecto al uso de equipos que no cumplan con los estándares ambientales.

Causas del desgaste

Debe entenderse que los tipos y causas de desgaste de las piezas están interconectados. A continuación, consideraremos las razones principales, así como los métodos para determinar el desgaste de equipos, mecanismos de producción y productos. Cabe señalar que para identificar las causas y el grado de envejecimiento, en cada empresa se forma y opera una comisión de activos fijos. Hoy en día, el desgaste de los mecanismos de producción se determina mediante uno de los siguientes métodos:

• Mediante observación, que incluye inspección visual, así como una serie de pruebas y mediciones.
• Según el período de operación. Vale la pena considerar que se calcula como la relación entre el período de uso real y el estándar. El valor de esta relación es la cantidad de desgaste como porcentaje.
• Mediante una evaluación integral del estado de la instalación productiva, que se realiza mediante escalas y métricas especiales.
• A través de medición directa en términos monetarios. En este caso, el costo de una nueva unidad de sistema operativo similar se compara con los costos de reparación asociados con la restauración de la anterior.
• Con la ayuda de la rentabilidad de una mayor aplicación. Estamos hablando de evaluar la reducción de ingresos, teniendo en cuenta los costes reales asociados a la recuperación de características, en comparación con los ingresos teóricos.

Es necesario agregar que la elección final con respecto a una metodología específica la realiza una comisión basada en los fondos del fondo principal. Al mismo tiempo, se guía por la documentación reglamentaria, así como por la disponibilidad de información fuente.

Métodos para contabilizar el desgaste del equipo.

A continuación, conviene pasar al aspecto final de un tema tan amplio como es el desgaste de los mecanismos de producción, equipos, productos y sus componentes individuales. Los cargos por depreciación, destinados a compensar el proceso de envejecimiento de los equipos, ahora también pueden determinarse mediante varios métodos:

• Cálculo proporcional o lineal.
• Método de reducción del saldo.
• Cálculo realizado de acuerdo con el período de uso de producción.
• Cálculo realizado según el volumen del producto liberado.

Es importante saber que la elección de una técnica específica se implementa durante la formación o reorganización profunda de la estructura. Está necesariamente fijado en la política contable de la empresa. El funcionamiento de los mecanismos de producción, equipos y productos diversos de acuerdo con las normas y reglamentos generalmente aceptados, así como las contribuciones suficientes y oportunas a los fondos de depreciación, de una forma u otra, permiten a las organizaciones mantener la eficiencia económica y tecnológica a un nivel competitivo. De este modo, las estructuras pueden alegrar continuamente a sus consumidores con productos comerciales de alta calidad a precios razonables.

Conclusión

Entonces, hemos examinado una categoría de costos bastante amplia en términos de clasificación, su contenido y características principales. Además, examinamos las causas del desgaste y cómo evaluarlo y contabilizarlo. Resulta que existen bastantes métodos contables y todos son fundamentalmente diferentes y tienen sus propias ventajas y desventajas. En conclusión, cabe añadir que hoy en día en la Federación de Rusia el desarrollo de la economía real se está convirtiendo en una de las tareas más importantes. Sin embargo, hay que abordarlo en un momento difícil. El desgaste de los equipos industriales alcanza hoy el 78% y los fondos prestados son extremadamente caros. Es por eso que las agencias gubernamentales pertinentes están trabajando arduamente para desarrollar recursos que puedan ayudar a restaurar y modernizar aún más el sector industrial del país.

- cambios en la tecnología;

Con el tiempo, el valor relativo de los edificios y estructuras disminuye por varias razones:
- desgaste de estructuras durante la operación;
- impactos ambientales adversos;
- cambios en la tecnología;
- influencia de diversos factores externos.
Antes de considerar los métodos para calcular los distintos tipos de depreciación y obsolescencia característicos de los bienes inmuebles, conviene familiarizarse con más detalle con los conceptos básicos y sus propiedades.

El concepto de "desgaste" tiene diferente contenido en diferentes ramas del conocimiento y tipos de actividad. Existen diferencias significativas en el significado del término "depreciación" por parte de tasadores profesionales y especialistas en contabilidad. En un contexto contable, la depreciación (como la depreciación) es un medio para recuperar el costo durante la vida útil de una propiedad. Evidentemente, el cálculo de la depreciación no es un procedimiento de valoración. Un tasador en ejercicio no está interesado en la contabilidad de activos (de la misma manera que un contador está interesado); está tratando de fundamentar una conclusión sobre un valor particular del objeto que está tasando. El objetivo del tasador cuando se trata de depreciación en una tasación es determinar el valor de una propiedad específica en una fecha específica dentro del enfoque de costos, considerando la depreciación (estimada) como la diferencia entre el costo de restauración (reposición) y el valor de mercado de la misma. mejoras.

Por otro lado, en la literatura metodológica sobre evaluación existen definiciones de desgaste del ámbito técnico y operativo de objetos inmobiliarios o utilizados en tecnología de ingeniería mecánica (por ejemplo, en uno de los conocidos libros de texto sobre evaluación de maquinaria y equipo existe la siguiente definición: “Se denomina desgaste físico de maquinaria y equipo a un cambio de tamaño, forma, masa o condición de las superficies debido al desgaste debido a cargas constantes o debido a la destrucción de la capa superficial durante la fricción... La cantidad de desgaste se caracteriza por unidades establecidas de longitud, volumen, masa, etc. "Aquí, la definición de desgaste como un "cambio de tamaño" es una definición tecnológica, de ingeniería mecánica, pero no evaluativa), es decir, no evaluativo.

Nadie argumenta que el conocimiento especial sea útil, pero es adicional, no determinante y no puede servir como definición de este concepto en el marco de una disciplina específica: la teoría de la valoración y la profesión de valoración asociada con las mediciones económicas.

Dado que el valor es creado por la utilidad, una disminución en el valor de las mejoras realizadas al objeto valorado durante la operación y bajo la influencia de otros factores de obsolescencia es una consecuencia de la depreciación, es decir, pérdida de su valor (utilidad).

Depreciación (estimada) o deterioro, es una pérdida real en el valor de las mejoras realizadas a una propiedad como resultado de la influencia de una serie de factores (antigüedad creciente, grado de intensidad de operación, aparición de nuevos materiales de construcción y nuevos desarrollos en el diseño de los edificios (estructuras ), restricciones legislativas, etc.) que tengan diferentes fuentes de origen.

La depreciación acumulada se caracteriza por la pérdida de valor de las mejoras por todas las causas posibles.

La teoría de valoración clásica distingue tres tipos de deterioro:
- deterioro físico;
- obsolescencia funcional;
- obsolescencia externa (económica).

Desgaste físico (deterioro)- pérdida de valor de las mejoras asociadas con la pérdida parcial o total de las propiedades de servicio originales de los elementos de construcción como resultado del envejecimiento natural como resultado de su operación y bajo la influencia de fuerzas naturales, así como errores de diseño o violaciones de las reglas de construcción ( Figura 11.1).

Este tipo de deterioro se produce debido al deterioro del estado físico y técnico (resistencia, rigidez, atractivo, etc.) de elementos estructurales individuales o de todo el edificio. Una disminución en el costo de un edificio también puede estar asociada con la calidad de la construcción, los materiales de construcción utilizados, las condiciones de funcionamiento de la instalación, las condiciones climáticas, la regularidad de las reparaciones de rutina, etc. Normalmente, el mercado cree que un edificio nuevo es mejor que uno antiguo.

Obsolescencia funcional) - pérdida de valor de las mejoras por incumplimiento de sus características funcionales con los requisitos del mercado en la fecha de valoración.

Esto puede ser la obsolescencia de una solución estructural o de planificación espacial, los materiales de construcción y el equipo de ingeniería de un edificio (estructura), la falta de modernidad de la infraestructura y el interior, la inconsistencia de la calidad del trabajo de construcción realizado con los estándares modernos del mercado requeridos para este tipo de edificio (estructura), presencia de excesos, etc. La obsolescencia funcional puede aplicarse tanto a elementos estructurales de larga como de corta duración.

Curva que refleja el proceso de acumulación de desgaste físico.
I es el período de acumulación intensiva de desgaste asociado con el inicio de funcionamiento del objeto, el período de rodaje;
II - período de estabilización, período de funcionamiento normal y desgaste lento, durante el cual se acumulan deformaciones irreversibles;
III - un período de acumulación intensiva de deformaciones por fatiga (técnicamente irreparables), y cuando la cantidad de desgaste alcanza un valor crítico (80%), surge la cuestión de la necesidad de desmantelar el edificio.

La magnitud de la obsolescencia funcional caracteriza el grado de incumplimiento funcional de sus elementos individuales o de todo el edificio en su conjunto y los principales parámetros de sus cualidades operativas, que determinan las condiciones de vida de las personas, el volumen y la calidad de los servicios prestados, y exigencias del mercado moderno.

Obsolescencia externa (económica) (obsolescencia externa)- pérdida de valor por el impacto negativo de factores externos al objeto valorado.

Estos factores pueden ser de varios tipos:
- físico (cerca de una zona residencial hay un aeropuerto, una carretera, una fábrica, etc.);
- económico (puede haber un cambio en la relación entre la oferta y la demanda, los precios de las materias primas y (o) los recursos energéticos, el nivel de competencia, la situación económica externa, el impacto de factores macroeconómicos, industriales y económicos regionales que tienen un impacto negativo);
- político (restricciones legislativas y cambios en las condiciones políticas, financieras y de otro tipo en el mercado inmobiliario).

Este tipo de obsolescencia es inherente a las mejoras por su posición fija y, a diferencia del desgaste físico y la obsolescencia funcional, no se manifiesta en el propio objeto. Está asociado con un cambio desfavorable en el entorno económico externo del objeto (entorno de envejecimiento). Por tanto, la obsolescencia externa se considera en relación con el objeto en su conjunto y se aplica tanto al terreno como a las mejoras en determinadas proporciones. Al mismo tiempo, el desgaste externo a menudo se mide por el valor capitalizado de las pérdidas por alquileres, evaluado utilizando el multiplicador de alquileres brutos.

El hecho de que las fuentes estén separadas (no se superpongan) y abarquen todo el espectro de valores de las posibles causas permite afirmar que en la teoría de la valoración se ha introducido un sistema de desgaste y obsolescencia que no permite la doble contando, a diferencia de un cierto "conjunto" de tipos de desgaste (obsolescencia) que es defectuoso en este sentido, introducido en la ESO (ver párrafo 3.3.3 del libro de texto). Por ejemplo, la depreciación física se define como la pérdida de valor resultante del consumo de activos mediante su uso. Aquí se consideran las fuentes en el entorno inmediato, lo que determina la calidad del funcionamiento del objeto evaluado. La obsolescencia funcional está asociada con cambios en la industria que produce el objeto que se está evaluando, y la obsolescencia externa, como su nombre lo indica, está determinada por cambios en las condiciones macroeconómicas de funcionamiento del objeto.

En los edificios de nueva construcción se pueden observar casi todos los tipos de desgaste, incluso aquellos que corresponden al uso más eficiente del suelo. Esto se debe al hecho de que durante los trabajos de construcción se pueden cometer ciertos errores de cálculo y desviaciones del proyecto original. Además, debido a la duración del período de diseño y los largos períodos de construcción, incluso los proyectos más modernos pueden tener inconsistencias funcionales en el momento de la puesta en funcionamiento de la instalación.

Depreciación acumulada- pérdida de valor debido a todos los factores de deterioro

Sistema de deterioro en la valoración de inmuebles

Un deterioro puede ser reversible o irreversible.

El deterioro reversible es el desgaste o la obsolescencia cuya eliminación de las causas es técnicamente factible y económicamente justificable (conveniente).

Una acción se considera económicamente justificada si el aumento en el valor del objeto evaluado después de la eliminación de la causa no es menor que el costo de su implementación.

Deterioro irreversible- desgaste u obsolescencia, cuya eliminación de las causas que lo provocan no pueda realizarse física o técnicamente o cuya eliminación no esté económicamente justificada.

Deterioro físico y la obsolescencia funcional puede o no ser remediable en la fecha de evaluación.

Desgaste externo (económico) en la valoración inmobiliaria siempre se considera inevitable. Está directamente relacionado con la ubicación del objeto que se está evaluando. Los motivos que lo provocan son externos al inmueble y no pueden ser eliminados por el propietario del inmueble objeto de valoración.

La depreciación de los edificios está directamente relacionada con su antigüedad y la vida útil tanto de todo el edificio como de sus elementos estructurales individuales. Teóricamente, a lo largo de su vida útil, un edificio o su componente debería perder todo su valor, por lo que al calcular el deterioro, la edad y la vida útil alcanzadas en la fecha de medición se utilizan para calcular la depreciación total del edificio o su componente. componentes. En este caso, el tasador debe tener una idea del ciclo de vida del inmueble.

Dado que los objetos inmobiliarios están sujetos a cambios físicos, económicos y legales durante todo el período de su existencia, cada bien inmueble (excepto el terreno) pasa por las siguientes etapas ampliadas de su ciclo de vida:
- formación - construcción, creación de una nueva empresa, adquisición (compra, asignación, etc.) de un terreno;
- operación - operación y desarrollo (ampliación, reconstrucción, reorganización, etc.);
- cese de la existencia - demolición, liquidación, destrucción natural.

Al mismo tiempo, durante el ciclo de vida de un bien inmueble como objeto físico, se produce un cambio, posiblemente múltiple, del propietario, poseedor o usuario de este objeto inmobiliario como objeto de derecho.

Ciclo de vida de una propiedad está sujeto a ciertas leyes e incluye, según lo define G. Harrison (Harrison G. Real Estate Valuation: traducción del inglés M.: ROO, 1994), conceptos tales como vida física, vida económica, vida económica restante, así como cronológico y edad efectiva.

Al calcular la depreciación acumulada (deterioro acumulativo), los tasadores utilizan los siguientes conceptos.

Vida útil estándar (Tm)- la vida útil de los edificios y estructuras determinada por la normativa, sujeto al cumplimiento de las normas y condiciones de mantenimiento y reparación.

La vida útil estándar de edificios y estructuras (sus elementos estructurales) se establece (calcula) teniendo en cuenta la implementación de medidas para su operación técnica (incluidas las actividades de reparación y construcción). Este es el período de tiempo estimado durante el cual el objeto y sus elementos estructurales, dependiendo del tipo de material de las estructuras principales (cimientos, paredes y techos), pueden usarse para el propósito previsto, teniendo en cuenta las reparaciones actuales y mayores periódicamente. llevado a cabo en él. Dependiendo de la durabilidad que determina el grupo capital de edificios (estructuras) y sus principales elementos estructurales, la vida útil estándar puede oscilar entre 10 y 175 años.

La vida física de las mejoras (G) (vida real) es el período desde la finalización de la construcción de las mejoras hasta su demolición. Este es el período de tiempo durante el cual existe un edificio. No se tiene en cuenta la viabilidad económica o la inconveniencia de su uso. La duración de la vida física puede ser normativa, real, calculada (predicha) y aumentada debido a la modernización y mejora de las condiciones.

Vida económica del objeto (Gk) (vida efectiva)- el período de tiempo durante el cual las mejoras del terreno contribuyen al valor de la propiedad; el tiempo durante el cual un objeto puede utilizarse con fines de lucro.

Dependiendo de la durabilidad (grupo de capacidad) de los edificios (estructuras) y sus elementos estructurales, la vida útil económica puede oscilar entre 5 y 50 años hasta que surja la necesidad urgente de reparaciones importantes.

La duración de la vida física y económica puede ser muy diferente; normalmente la vida física esperada supera la económica. El mantenimiento y las reparaciones importantes, así como la reconstrucción, prolongan la vida tanto física como económica.

Edad cronológica de mejora (T) (edad cronológica o real)- el período transcurrido desde la fecha de puesta en servicio de la instalación hasta la fecha de evaluación. Esta es la edad real (según el pasaporte técnico) del objeto.

La edad efectiva se determina mediante inspección visual y se basa en la experiencia y criterio del perito o tasador. Se determina evaluando la apariencia, condición técnica, factores económicos de operación y otras razones que afectan el costo del objeto, tiene en cuenta las características del consumidor (propiedades comercializables) del objeto en la fecha de evaluación para su posible venta. Edad real, para determinar la cual el estado del objeto evaluado debe correlacionarse con la edad real correspondiente al objeto, como si fuera operado en condiciones típicas e intensidad normal de uso.

Es el período de tiempo estimado durante el cual el edificio seguirá generando beneficios para su propietario, determinado por la diferencia (Tz - Tef) (Debe evitarse la definición, muchas veces incorrecta: “el período de vida económica restante es el período desde la fecha de tasación hasta el final de la vida económica del objeto". En la fecha de tasación, el tasador determina dos indicadores: la edad cronológica y la edad efectiva del edificio, y es este último el que aparece en los cálculos). El tasador suele utilizar este período para estimar las ganancias futuras. La reparación y mejora de la propiedad aumenta la vida económica restante.

Estimación de la vida económica restante del objeto.

Edad efectiva de mejora (Ef) (edad efectiva)- edad, determinada por peritos a partir de la fecha de valoración en función del estado físico y del grado de utilidad del objeto (en función de factores económicos que inciden en el valor del objeto valorado).

La edad efectiva puede ser menor que la edad cronológica si el edificio se mantuvo en un nivel alto o fue reconstruido. Por el contrario, si un edificio ha recibido un mantenimiento deficiente, su edad efectiva puede ser mayor que su edad cronológica.

La edad efectiva se determina mediante inspección visual y se basa en la experiencia y criterio del perito o tasador. Se determina evaluando la apariencia, condición técnica, factores económicos de operación y otras razones que afectan el costo del objeto, tiene en cuenta las características del consumidor (propiedades comercializables) del objeto en la fecha de evaluación para su posible venta. Esta es la edad real, para determinar la cual la condición del objeto evaluado debe correlacionarse con la edad real correspondiente al objeto, como si hubiera sido operado en condiciones típicas y con intensidad normal de operación.

La edad efectiva se puede determinar en función de la edad cronológica, teniendo en cuenta el desgaste acumulado y los factores económicos enumerados. Puede determinarse de la misma forma que la diferencia entre los términos de la vida económica y la vida económica restante del objeto. Según se haya mantenido el edificio, se hayan realizado o no obras de reparación, modernización o reconversión, la edad efectiva del edificio podrá ser mayor o menor que su edad cronológica.

La vida económica restante del objeto (T) (el resto de vida efectiva o vida económica restante)- es el período de tiempo estimado durante el cual el edificio seguirá generando beneficios para su propietario, determinado por la diferencia (Tz - Tef) (Debe evitarse la definición, a menudo incorrecta: “el período de vida económica restante es el período desde la fecha de valoración hasta el final de la vida económica del objeto "En la fecha de valoración, el tasador determina dos indicadores: la edad cronológica y la edad efectiva del edificio, y es este último el que aparece en los cálculos). El tasador suele utilizar este período para estimar las ganancias futuras. La reparación y modernización de una instalación aumenta la vida económica restante (Figura 11.3).

El ciclo de vida de un determinado objeto inmobiliario comercial como propiedad, desde el punto de vista de uno de sus propietarios actuales, que realiza su propio viaje subjetivo con el objeto inmobiliario desde la compra hasta la venta o el intercambio, puede repetirse muchas veces, cada una de ellas. tiempo con un nuevo propietario, hasta el fin de su vida económica o física objeto. Para los objetos (monumentos históricos) es más importante el indicador de la vida útil física, y no el hecho del cambio de propietario, propietario y usuario.
Todas las etapas del ciclo de vida de una propiedad y los indicadores de su antigüedad están interconectados, y cuando una de ellas cambia, las demás cambian en consecuencia. El propietario debe tener en cuenta la ubicación del inmueble en una u otra etapa del ciclo de vida para implementar las medidas adecuadas que garanticen la preservación y el aumento de la rentabilidad del inmueble.

K físico = ∑ n K ia i

yo = 1

donde: K i - evaluación del desgaste por parte del i-ésimo experto; a i es el peso de la opinión del i-ésimo experto;

n – número de expertos.

El peso de las opiniones de los expertos se determina a partir de la condición:

∑ un yo = 1

yo = 1

El método directo implica evaluar el desgaste físico de maquinaria y equipos con base en los costos estándar para su restauración completa a una nueva condición. La estimación de los costes de reparación se puede realizar con la participación de expertos altamente cualificados. El costo de las reparaciones importantes se determina sobre la base de la lista de defectos mediante la elaboración de un cálculo estándar que contiene los costos estándar de las unidades y piezas reemplazadas, los materiales, los salarios de los trabajadores de reparación y los costos generales de la organización de reparación.

Para el cálculo se utiliza la siguiente fórmula:52

K físico = Z/S n

donde: Z - el monto de los costos estándar para restaurar el objeto evaluado a un nuevo estado, rublos;

C n - costo de maquinaria y equipos nuevos, frote.

8.3 Desgaste funcional y métodos para su determinación.

La depreciación de maquinaria y equipos provocada por la obsolescencia funcional es consecuencia de la aparición de nuevas tecnologías.

Si el desgaste físico es absoluto, entonces la obsolescencia funcional es relativa, porque se considera en relación con objetos análogos y, por lo tanto, depende de los objetos de comparación.53 La obsolescencia funcional es una disminución en el atractivo para el consumidor de ciertas propiedades de un objeto, debido al desarrollo de nuevas tecnologías en la producción de máquinas y equipos similares. Este

la disminución del atractivo, a su vez, provoca depreciación. La obsolescencia funcional se manifiesta con la aparición de objetos:

competidores, y no gradualmente, como el desgaste físico. Por los motivos que provocaron la obsolescencia funcional, se distingue el desgaste moral y tecnológico.

52 Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Desgaste de máquinas y equipos tecnológicos al evaluar su valor de mercado, Libro de texto, “Sociedad Rusa de Tasadores”, M., 2002 p. 69.

La obsolescencia es el desgaste, cuyo motivo es una mejora de las propiedades de productos similares al que se está evaluando (cambios en parámetros técnicos o soluciones de diseño, aparición de nuevas capacidades, mayor respeto al medio ambiente, ergonomía, etc.) o un reducción del coste de su producción.

La obsolescencia se puede dividir en tres grupos, según las partidas de costo, cuyos cambios en cuya estructura están asociados con el desgaste:

obsolescencia causada por exceso de costos de capital (mayores costos de inversión). Incluye la obsolescencia causada por mejoras y cambios en la distribución, el diseño, los materiales utilizados, el diseño del proceso de fabricación, el tamaño y alcance del equipo y la cantidad producida; esencialmente todas las mejoras que abaratan la nueva tecnología. La diferencia entre el costo total de reposición y el costo total de reposición es el monto del exceso de gasto de capital.

obsolescencia causada por costos operativos excesivos. Como resultado del desarrollo de nuevas tecnologías, no sólo se vuelve más barato producir o comprar un objeto, sino que también el proceso de su operación se vuelve menos costoso o más eficiente.

El primer tipo de obsolescencia conduce a una reducción en el costo de producción de los equipos, y el segundo, a una reducción en los costos de operación del equipo terminado.

obsolescencia por bajo respeto al medio ambiente, ergonomía, etc. Como regla general, los equipos nuevos superan a los antiguos no solo en parámetros técnicos o en costos más bajos, sino que también son más económicos, ergonómicos, tienen un diseño moderno y otros.

El desgaste tecnológico es el desgaste cuya causa son las diferencias en la composición de los materiales estructurales utilizados en objetos análogos, en comparación con el objeto evaluado, en el diseño, así como cambios en el ciclo de producción tecnológico en el que se incluye el objeto evaluado.

Para reducir las pérdidas por obsolescencia funcional se utilizan mecanismos de depreciación acelerada y precios más bajos para maquinaria y equipos obsoletos.

ción para mantenerlos en el mercado. Con el mismo fin se lleva a cabo la modernización de las máquinas operativas, pero las posibilidades de cualquier modernización, incluso la de mayor escala, están limitadas por las capacidades técnicas y, además, por el sentido económico, determinado por la diferencia en los costos de Equipos obsoletos nuevos y modernizados.

En el proceso de valoración de un objeto técnico se tienen en cuenta dos aspectos de la posible diferencia entre un objeto nuevo y uno obsoleto:

exceso de costos de capital en la producción de la instalación;

Costos excesivos de producción durante la operación.

Método de cálculo del desgaste funcional provocado por exceso de costes de capital. El impacto de este tipo de desgaste se puede evaluar mediante el siguiente algoritmo. 54

La máquina en evaluación tiene un costo de reproducción total S PSV,

evaluado en el momento de la evaluación utilizando el enfoque de costos, y se caracteriza por un indicador de calidad X. En el momento de la evaluación, similares

máquinas flexibles de nueva generación, que tienen un precio de Ts AN y un indicador de calidad

XAN. El coste total de reposición (S RCP) de la máquina objeto de valoración, obtenido

en comparación directa con el análogo, es igual al precio del análogo, ajustado por la diferencia en el indicador de calidad:

	S PSZ = CAN
		XAN

Debido al desarrollo de nuevas tecnologías y la introducción de nuevas formas de producir equipos, en la mayoría de los casos el costo total de reemplazo es menor que el costo total de reproducción. En las nuevas condiciones, será imposible vender el coche valorado al coste de reproducción anterior; se ha depreciado hasta su coste total de reposición.

La diferencia entre el costo total de reemplazo y el costo total de reemplazo es el costo del desgaste funcional (deterioro)

∆ S FUN = S PCB − S PSZ

El coeficiente de desgaste funcional es igual a la relación entre el costo de este desgaste y el costo total de reproducción:

K FUN = ∆ S FUN / S PSV

Después de sustituir los valores, obtenemos la fórmula final:

		ts an
	K DIVERSIÓN = 1 −
		PSV		XAN

La obsolescencia funcional parcial puede eliminarse mediante la modernización de los equipos, lo que necesariamente va acompañado de inversiones adicionales para mejorar su diseño. En consecuencia, es posible estimar la cantidad total de desgaste funcional calculando la estimación para la modernización del equipo evaluado.

Una señal indirecta de que la máquina evaluada presenta desgaste funcional es también el hecho de que el fabricante haya dejado de producir máquinas de un modelo similar, lo que indica que se ha dominado la producción de un nuevo modelo. Dada esta información, se recomienda asumir una tasa de desgaste funcional de aproximadamente el 20%.

54 Conceptos básicos de la evaluación del costo de maquinaria y equipo: un libro de texto para estudiantes de la especialidad "Finanzas y Crédito"; editado por

El desgaste funcional, causado por costos excesivos de producción, ocurre como resultado de una tecnología mejorada o una mayor eficiencia en la ubicación y el diseño. Este tipo de desgaste funcional a menudo se denomina obsolescencia operativa.

La determinación de la depreciación de plantas y equipos causada por obsolescencia operativa incluye los siguientes pasos55:

determinación de los costos operativos anuales al utilizar el objeto evaluado;

determinación de los costos operativos anuales al operar análogos más modernos;

determinar la diferencia en los costos operativos;

teniendo en cuenta el impacto de los impuestos;

determinar la vida económica restante del objeto tasado o el tiempo para eliminar las deficiencias;

Determinar el valor presente de las pérdidas futuras anuales al tipo de descuento adecuado.

8.4 Desgaste externo. Métodos de determinación

El desgaste externo se manifiesta en la pérdida de valor causada por grandes cambios tecnológicos, socioeconómicos, ambientales y políticos sectoriales, regionales, nacionales o globales56, que imponen restricciones al uso del potencial de los objetos evaluados.

Se distingue entre obsolescencia global y local de los equipos técnicos. La obsolescencia global está asociada con revoluciones científicas y tecnológicas que son de carácter económico general mundial. Es irreversible y conduce al desplazamiento completo de cierto tipo de maquinaria y equipo. La obsolescencia externa local es de naturaleza regional y sectorial y puede ser temporal.

La obsolescencia externa está determinada por muchos factores. El desplazamiento de productos del mercado deprecia e inutiliza las máquinas en las que se producían esos productos.

El desgaste externo puede definirse como desgaste indirecto si se viola el principio de equilibrio en la organización del proceso de producción. En este caso, el desgaste externo causado por una discrepancia entre las capacidades de producción de la máquina y el conjunto de la máquina se define como individual y se refiere únicamente a la máquina evaluada.

Hay dos métodos para determinar la cantidad de desgaste externo:

55 Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Desgaste de máquinas y equipos tecnológicos al evaluar su valor de mercado, Libro de texto, “Sociedad Rusa de Tasadores”, M., 2002.

56 Popesko A.I., Stupin A.V., Chesnokov S.A. Desgaste de máquinas y equipos tecnológicos al evaluar su valor de mercado, Libro de texto, “Sociedad Rusa de Tasadores”, M., 2002 p.26

1) capitalización de pérdida de ingresos atribuible a impactos externos;

2) comparación de ventas de equipos similares en presencia y ausencia de influencias externas.

Si hay una cantidad suficiente de datos, es más preferible el segundo enfoque.

Un ejemplo de desgaste externo es el desgaste provocado por la presencia de un exceso de productividad de un determinado elemento de fondos en comparación con la productividad de toda la cadena tecnológica en la que este elemento ya está incluido (por valor de uso) o puede incluirse (por valor a cambio). Esto significa que en esta cadena tecnológica existen cuellos de botella que no permiten el pleno aprovechamiento de las capacidades de los equipos en cuestión. La salida a esta situación es eliminar los cuellos de botella, lo que permite aumentar el factor de carga del equipo en cuestión y, por tanto, reducir el grado de desgaste dentro de un sistema determinado, o mover el equipo en cuestión. a otro sistema donde pueda usarse de manera más productiva.57

Al evaluar el costo de un dispositivo técnico como parte de la cadena tecnológica considerada, donde el objeto de evaluación se considera como una unidad separada, cuando se aplica un enfoque comparativo o de costos, el coeficiente de desgaste externo se determina mediante la siguiente fórmula:

K en = 1− M M metro . A . × 100%

donde: M m.k. – capacidad de producción del complejo de máquinas (cadena de proceso),

M es la capacidad de producción de la instalación evaluada.58 Desgaste externo causado por una caída en la demanda de productos, producción

regulado por toda la línea de producción, por separado para el objeto de evaluación como parte de la línea, se calcula a través del factor de utilización de la capacidad de producción mediante la fórmula:

Kvn = 1 −	q pr	× 100%
	diputado

donde: Q pr – formado objetivamente en las condiciones económicas modernas

viya el volumen máximo posible de producción proporcionado con la participación del objeto de evaluación,

M p – capacidad de producción efectiva del objeto de evaluación.59

57 Sapritsky E.B. Cómo estimar el valor de mercado de maquinaria y equipo en una empresa. - M.: Centro de Economía y Marketing, 1997.

58 Doctor en Economía ciencias, prof. M.A. Fedotova. - Moscú: Finanzas y Estadísticas, 2006.

59 Conceptos básicos de estimación del costo de maquinaria y equipo: un libro de texto para estudiantes de la especialidad "Finanzas y Crédito"; editado por Doctor en Economía ciencias, prof. M.A. Fedotova. - Moscú: Finanzas y Estadísticas, 2006.

El desgaste externo de los bienes inmuebles, dependiendo de las razones que lo provocaron, en la mayoría de los casos es irreparable debido a la misma ubicación, pero en algunos casos puede "eliminarse por sí solo" debido a un cambio positivo en el entorno del mercado circundante. Los métodos para determinar el desgaste externo se muestran en la Fig. 4.9.

Arroz. 4.9. Métodos para determinar el desgaste externo.

Método de capitalización de pérdidas En el pago del alquiler, el cálculo del desgaste exterior se realiza de forma similar al cálculo del desgaste funcional irreparable.

Método de venta emparejado se basa en un análisis de la información de precios disponible sobre propiedades similares vendidas recientemente (ventas emparejadas). Se supone que los objetos de venta emparejada se diferencian entre sí únicamente por la depreciación económica identificada y relacionada con el objeto de evaluación (Cuadro 4.8).

Tabla 4.8

Un ejemplo de cálculo del desgaste externo mediante el método de ventas pareadas

Ejemplo. El desgaste físico del edificio evaluado es del 40%. Según el plan de remodelación, el edificio está sujeto a demolición después de dos años a partir de la fecha de evaluación.

Durante la inspección del objeto por parte de un experto, se determinaron los siguientes indicadores:

1) la edad efectiva del edificio tasado es de 30 años;

2) la vida económica restante es de 60 años.

El desgaste acumulado sin tener en cuenta la acción de factores externos se calcula mediante la fórmula (4.1):

.

Úselo teniendo en cuenta la acción de factores externos:

La proporción de posible consideración de otros tipos de desgaste en este resultado es extremadamente pequeña, lo que nos permite considerar el resultado obtenido como desgaste externo. Una fuerte reducción de la vida económica restante de un edificio conduce a una disminución del atractivo de la inversión y, como consecuencia, a una caída precipitada del probable precio de venta.

En tales casos, el objetivo de la valoración no es calcular la propiedad total del edificio que se valora, sino los derechos de arrendamiento a corto plazo durante el resto de la vida económica (física), siempre que el potencial inversor vea algún beneficio de esta adquisición.

4.6. Un ejemplo de tasación del valor de una propiedad.
enfoque rentable

En mesa 4.9 muestra un ejemplo de cálculo del valor de una propiedad utilizando el enfoque del costo.

Tabla 4.9

Calcular el valor de una propiedad utilizando un enfoque de costos

Línea no.	Indicadores estimados	Costos, miles de rublos.
	costo de la tierra	230 000
	Costo de remplazo	500 000
	Beneficio del desarrollador (30%)	150 000
	Costos totales de construcción (línea 2 + línea 3)	650 000
	Deterioro por desgaste físico recuperable de elementos de corta duración	10 200
	Deterioro por desgaste irreversible de elementos de corta duración	10 925
	Deterioro por desgaste físico irreversible de elementos de larga duración	146 990
	Deterioro total por depreciación (línea 5 + línea 6 + línea 7)	168 115
	Deterioro por desgaste funcional reversible	38 000
	Deterioro por desgaste funcional irreversible	96 000

Para aumentar la precisión de los procedimientos de cálculo tanto para determinar el costo de reposición como para calcular el desgaste, es necesaria una recopilación razonable de varios métodos para calcular estos indicadores.

Hay que tener en cuenta que en muchos casos el enfoque de costos en la valoración de bienes raíces no refleja el valor de mercado, ya que los costos del inversionista no siempre crean valor de mercado debido a la diferencia en los costos de recrear objetos comparables y, por el contrario, , el valor creado no siempre es adecuado a los costes incurridos. Esto se aplica principalmente a los bienes inmuebles que generan ingresos.

5. Enfoque de ingresos para la valoración de bienes inmuebles

5.1. Provisiones generales

El enfoque de los ingresos es un conjunto de métodos para evaluar el valor de un inmueble, basado en la determinación del valor actual de los ingresos que se esperan de él.

El enfoque de ingresos se utiliza para determinar:

Valor de la inversión, ya que un inversor potencial no pagará por un objeto más que el valor presente de los ingresos futuros de este objeto;

Valor de mercado.

El principal requisito previo para calcular el coste con este método es el alquiler del inmueble. La capitalización de ingresos se lleva a cabo para convertir los ingresos futuros de bienes inmuebles en valor actual.

La capitalización de ingresos es el proceso de recalcular un flujo de ingresos futuros en un valor final igual a la suma de sus valores actuales.

El enfoque de ingresos se basa en el hecho de que el valor de la propiedad en la que se invierte el capital debe corresponder a la evaluación actual de la calidad y cantidad de ingresos que esta propiedad es capaz de generar, teniendo en cuenta los riesgos característicos tanto de la propiedad como de la propiedad. siendo valorado y la región.

La esencia del enfoque de ingresos es estimar el valor actual (hoy) de los beneficios futuros que se espera que generen la operación y posible venta futura de bienes raíces, a través de la capitalización de ingresos.

El método de los ingresos se utiliza únicamente para la valoración de bienes inmuebles que generan ingresos, es decir, aquellos bienes inmuebles cuyo único objetivo es generar ingresos, y se basa en los siguientes principios de valoración de bienes inmuebles:

El principio de expectativa para este enfoque es el principio principal de formación del método (el valor de un objeto generador de ingresos está determinado por el valor actual de los ingresos futuros que generará este objeto). El inversor o comprador típico compra bienes raíces con la expectativa de recibir ingresos o beneficios futuros de ellos. Así, el valor de un activo puede definirse como su capacidad para generar ingresos en el futuro. El factor tiempo también se aplica aquí, y la cantidad de ingresos futuros debe llevarse a cero en un momento dado mediante la capitalización de los ingresos;

El principio de sustitución (el valor de una propiedad tiende a fijarse al nivel de la inversión efectiva necesaria para adquirir una propiedad de reemplazo comparable que genere el beneficio deseado). El valor máximo de un activo no debe exceder el precio más bajo al que se puede comprar otro activo similar con un rendimiento equivalente.

La estimación del valor de mercado utilizando el enfoque de ingresos se basa en convertir en valor los ingresos que se espera que genere el activo en cuestión durante el resto de su vida económica. Desde un punto de vista teórico, la fuente de ingresos puede ser cualquier cosa: alquiler, venta, dividendos, ganancias. Lo principal es que sea producto del activo que se valora. Con este enfoque, es posible y apropiado evaluar aquellos activos que se utilizan o pueden utilizarse con el fin de generar ingresos (bienes raíces, acciones, bonos, letras, activos intangibles, etc.).

Cuanto mayor sea el potencial de ingresos del activo que se está valorando, mayor será su valor. En este caso, el análisis de la renta deberá realizarse durante toda la vida económica restante del activo, siempre que se utilice durante este período de la forma más eficaz.

La depreciación externa (económica) es la depreciación de un objeto debido a la influencia negativa del entorno externo en relación con el objeto de evaluación: la situación del mercado, las servidumbres impuestas a un determinado uso de bienes inmuebles, cambios en la infraestructura circundante y decisiones legislativas. en el ámbito fiscal, etc. El desgaste externo de los bienes inmuebles, dependiendo de las razones que lo provocaron, en la mayoría de los casos es irreparable debido a la misma ubicación, pero en algunos casos puede "eliminarse por sí solo" debido a un cambio positivo en el entorno del mercado circundante.

Se pueden utilizar los siguientes métodos para evaluar el desgaste externo:

• - un método de capitalización de pérdidas en alquileres; una comparación de los ingresos por alquileres de dos propiedades, una de las cuales se ve afectada negativamente. Al aplicar este enfoque, primero se determina el monto de las pérdidas de los bienes inmuebles en su conjunto y luego se asigna la proporción de pérdidas por edificio, que se capitaliza en función de la tasa de capitalización establecida para los edificios.
• - el método de venta por pares requiere un número suficiente de ventas de bienes inmuebles para comparar que difieran de la que se está evaluando en ubicación y entorno. La diferencia en el costo de dos objetos comparables, uno de los cuales tiene signos de desgaste por influencias externas, nos permite sacar una conclusión sobre el grado de desgaste externo del objeto que se está valorando.
• - el método de la edad efectiva se basa en un examen de las estructuras del objeto valorado y en la hipótesis de que la edad efectiva (EA) está relacionada con el período de vida económica (ELL), como lo está el desgaste acumulado (I) con el Costo total de reproducción (FRC):

I = (EV/SEJ)*PSV(8)

La edad efectiva es la esperanza de vida de una edificación, estimada por un perito tasador con base en el estado físico, diseño y otros factores que afectan su valor, a la fecha de valoración.

Vida económica: la esperanza de vida de un edificio durante la cual las mejoras contribuyen al valor de la propiedad por encima del costo de la mejora, es decir, cuando el desgaste es removible.

Luego de determinar la depreciación total acumulada, el tasador, para obtener el valor final de la propiedad, suma la diferencia al costo del terreno por el costo de reproducción (reposición) de la propiedad.

Breve descripción general de los principales métodos utilizados en la evaluación de terrenos:

• 1. Método de capitalización de la renta del terreno;
• 2. Método de correlación (transferencia);
• 3. Método de desarrollo (desarrollo, uso previsto);
• 4. Técnica de residuos del terreno;
• 5. Método de análisis comparativo directo de ventas;
• 6. Método de distribución;
• 7. Método de aislamiento.

La determinación del valor de un terreno mediante el método de capitalización del alquiler del terreno (enfoque de ingresos) consiste en capitalizar los ingresos recibidos por los pagos de alquiler. Debido a que la práctica del arrendamiento de terrenos privados aún no está muy extendida en nuestro país, se arriendan principalmente terrenos estatales y municipales. Los pagos de alquiler en este caso están regulados por el precio estándar de la tierra, que no se corresponde con su valor de mercado, por lo que, en la práctica, el uso del método de capitalización de la renta de la tierra no da resultados suficientemente objetivos.

El método de correlación (transferencia) consiste en determinar la relación entre el valor de un terreno y las mejoras construidas en él. Se estima el costo total del terreno edificado, se le resta el costo de los edificios y estructuras y se obtiene el costo del terreno. El método de comparación es apropiado cuando no hay suficientes ventas comparables de terrenos baldíos.

El método de desarrollo (desarrollo) es un modelo simplificado de análisis de inversión del mejor uso de un terreno, que no tiene análogos en ventas comparables. Por regla general, se trata de grandes masas de tierra atípicas, para las cuales se está resolviendo la cuestión de su desarrollo racional. Estos casos son bastante comunes en la práctica de valoración rusa.

La técnica del balance de tierras es un método de valoración universal, pero es más eficaz en ausencia de información sobre ventas comparables de terrenos baldíos y de disponibilidad de información sobre la rentabilidad de la propiedad. En este caso, se utiliza el enfoque del costo para estimar el costo de las mejoras y, utilizando el índice de capitalización del edificio, se determina la porción del resultado operativo neto atribuible al mismo. El resto de los ingresos operativos netos de toda la propiedad se convierte en un valor de tasación utilizando la tasa de capitalización del terreno.