Desde 2016, los propietarios de tierras pagan impuestos sobre la propiedad en función del valor catastral. Es importante conocerlo y poder calcularlo para que no haya sobreestimaciones por parte de las agencias gubernamentales. De lo contrario, el contribuyente soporta una carga insoportable. ¿Cómo puede un propietario revisar los resultados de una evaluación estatal si no está de acuerdo con ella?
Cualquier bien inmueble se valora en términos financieros, que se pueden calcular mediante una fórmula especial. Hay dos opciones principales de costos: de mercado y catastrales. El primero se establece en el momento actual y el segundo es una valoración desde la posición del Estado. A menudo pueden estar relacionados en tamaño.
De acuerdo con la Orden No. 358 del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia, el valor catastral no puede exceder el valor de mercado. En realidad, esta condición no siempre se cumple, por lo que es necesario insistir en reducirla.
El valor catastral de un terreno es el precio que las autoridades registrales pueden fijar como resultado de la tasación. Este concepto está consagrado en el art. 66 Código de Tierras de la Federación de Rusia. Para determinar el costo de una parcela se siguen los siguientes pasos:
- Toma de decisiones;
- actividades de evaluación;
- aprobación de los resultados obtenidos.
¿Qué determina el tamaño del valor catastral de un terreno?
Los cálculos se realizan de conformidad con el Código de Tierras de la Federación de Rusia, teniendo en cuenta las leyes adoptadas por el municipio. Dependen de las características individuales del terreno, incluida la ubicación, el propósito (construcción de viviendas individuales o uso agrícola), la categoría y el área.
¿Qué organismo determina el valor catastral?
La única estructura involucrada en la contabilidad inmobiliaria es Rosreestr. El proceso es el siguiente:
- La región emite una resolución sobre la necesidad de cambiar los territorios bajo su jurisdicción.
- El Departamento Rosreestr prepara una lista de las parcelas que se van a evaluar y la verifica. La lista contiene sus diferencias y características, incluida la dirección de ubicación, la calidad y disponibilidad de los edificios, así como la superficie total.
- Se contrata un tasador para calcular indicadores específicos para cada tipo de uso.
- Sobre la base de los resultados, las autoridades regionales aprueban el acto normativo.
- Los resultados se ingresan en la base de datos del Registro Estatal.
¿Cómo se calcula el valor catastral de un terreno?
El costo se determina y se muestra en el mapa. El coste consta de las características de cada parcela, teniendo en cuenta los precios de mercado de la zona. Para el cálculo se utiliza la siguiente fórmula:
Valor catastral = superficie total x indicador específico
Donde el indicador específico es la cotización catastral del objeto en términos de 1 m2. metro.
Cómo saber el valor catastral. Deber estatal
La información se puede consultar en el sitio web o encontrarla en el departamento más cercano de Rosreestr, donde se registran los derechos de propiedad y se inscribe la tierra en el catastro. Puede solicitar información de las siguientes formas:
- realizar una solicitud en línea a través del sitio web de servicios gubernamentales o Rosreestr;
- Solicite personalmente a Rosreestr o MFC.
En caso de solicitud personal, el solicitante recibe un extracto oficial del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado sobre las principales características y derechos sobre los bienes inmuebles. Indica no solo información sobre el sitio y el titular de los derechos de autor, sino también el valor exacto del valor catastral. Este servicio es pago. Según Rosreestr, los ciudadanos pagan derechos estatales por un monto de 400 rublos y las personas jurídicas, 1.100 rublos. Al realizar la solicitud en formato electrónico: 250 y 700 rublos, respectivamente.
¿Por qué es necesario establecer una valoración catastral y en qué afecta?
Una valoración catastral permite determinar el importe del impuesto predial, calcular el derecho, etc. Puede influir en el importe del préstamo o en los pagos asociados a la venta o donación de un inmueble, en la fijación del precio del alquiler por el uso de la parcela.
Es importante conocer la relación con el valor de mercado. Todos los cálculos se realizan en base al indicador de precio catastral. La diferencia por este motivo puede ser significativa, y esto se refleja en el monto de los pagos de impuestos, que puede variar significativamente según el mismo.
Plazos para la valoración catastral
La revaluación no se permite más de una vez cada 3 años. El período máximo posible es una vez cada 5 años. Se han fijado plazos distintos para Moscú, San Petersburgo y Sebastopol. Aquí la revaluación se lleva a cabo no más de una vez cada 2 años.
Cómo impugnar el valor catastral. Procedimiento previo al juicio
Para reducir el valor catastral de un terreno se pueden utilizar dos opciones:
- declaración al jefe de la comisión que trabaja bajo Rosreestr;
- un reclamo ante los tribunales para defender intereses y apelar la decisión de la instancia anterior.
El propietario tiene derecho a elegir de forma independiente dónde acudir para defender sus intereses. No es necesario que un ciudadano se comunique con una comisión especial con anticipación. Es posible escribir una denuncia ante una autoridad judicial. El procedimiento previo al juicio obligatorio se aplica únicamente a las empresas registradas como entidad jurídica.
Comisión Regional de Resolución de Disputas
Los departamentos de Rosreestr en todas las regiones de Rusia tienen comisiones que toman decisiones sobre las quejas relacionadas con el costo establecido. Existe un procedimiento simplificado en comparación con los procedimientos judiciales. Debe presentar una solicitud con documentos y esperar una respuesta dentro de un mes. No existe ningún deber estatal.
Si la decisión de la comisión no satisface al solicitante, puede apelarla ante los tribunales.
Documentos que deben presentarse a la comisión.
Si el propietario presenta una solicitud para cambiar la información en el registro, debe demostrar que existen motivos legales para volver a calcular. Se proporcionan los siguientes documentos:
- solicitud en la forma prescrita;
- certificado catastral;
- un documento de título, como una escritura de compraventa o donación;
- certificado de propiedad, si está disponible;
- resultado documental de un examen independiente que confirme el sobrecoste;
- informe pericial sobre el tamaño del precio de mercado;
- confirmación de errores técnicos o catastrales.
Período de consideración de la solicitud
Se asigna 1 mes para la verificación después de la presentación de los documentos con la solicitud. La comisión reunida informa los resultados al solicitante y al municipio en un plazo de 7 días. Sólo se podrá tomar una decisión en presencia de al menos la mitad de los miembros de la comisión.
Revisar resultados
La solicitud se rechaza si se determina que la información es cierta. En otras situaciones, se revisan los resultados de la información ingresada en el registro.
El solicitante tiene derecho a impugnar el valor establecido ante los tribunales si se rechaza la solicitud. El objeto del juicio será la valoración catastral, y no el resultado del trabajo de la comisión correspondiente.
Cómo impugnar el valor catastral en los tribunales
En tales casos, el tribunal regional puede actuar como primera instancia para transferir una reclamación. Esta competencia se debe al hecho de que el acusado es el organismo regional de Rosreestr y el presidente de la comisión que trabaja bajo su mando. Es importante descubrir y demostrar de forma independiente la exactitud de los cálculos. Se permite una reducción del valor si existe prueba documental.
Se establece un plazo durante el cual se puede disputar el valor establecido. Es igual a 5 años desde el momento en que se modificó la inscripción en el registro. Si el precio anterior se cambia antes de la solicitud, no se puede disputar. El plazo de revisión es de 2 meses a partir de la fecha de registro de la reclamación. Debido a la complejidad del caso, podrá prorrogarse por 1 mes más.
Al presentar una solicitud ante el tribunal, se proporcionan los mismos documentos que la comisión. Además se proporciona lo siguiente:
- notificación o marca de transferencia de la solicitud a la comisión;
- documento de pago que confirma el pago de la tasa estatal;
- poder si el demandante no puede asistir personalmente a las reuniones;
- confirmación de que se ha seguido el procedimiento previo al juicio (proporcionada por la persona jurídica).
Si durante la consideración del asunto el juez satisface la demanda, el nuevo monto de la tasación se incluye en la parte de resolución de la determinación. El valor recién establecido está sujeto a transferencia obligatoria al registro. Si el resultado es negativo, se puede impugnar en el plazo de un mes presentando un recurso de apelación ante el Tribunal Supremo de la Federación de Rusia.
Como resultado, ciudadanos y empresas tienen igualdad de oportunidades para reducir el valor catastral. Es importante conocer los indicadores reales y solicitar su inclusión en el registro.
Se requiere obtener información sobre el valor catastral de la propiedad principalmente para calcular los pagos de impuestos. Esta situación se puede encontrar al vender una propiedad, recibirla como regalo o heredarla. Qué es el valor catastral, para qué se requiere, cómo obtenerlo y la principal diferencia con el precio de mercado, esto se tratará en este material.
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Se entiende por valor catastral de un inmueble la valoración cercana al mercado, la cual es tenida en cuenta por las autoridades estatales y municipales a la hora de realizar transacciones inmobiliarias. La pregunta también puede referirse a objetos cuya circulación civil está limitada o prohibida.
La información sobre bienes inmuebles se integra en el Registro Catastral del Estado. Está gestionado por las divisiones territoriales locales y la sucursal central de Rosreestr.
Para determinar el valor catastral se utilizan dos métodos:
- de forma individual comparando precios en el mercado;
- evaluación masiva.
Ambos métodos están previstos por la ley, y el primero de ellos se utiliza en ausencia del primer método establecido por la ley.
¿Para qué se usa esto?
El cálculo de valoración catastral se aplica a los bienes inmuebles:
- apartamentos;
- apartamentos y casas de ciudad, casas de campo y casas rurales;
- parcelas de tierra.
Es necesario utilizar este indicador en las relaciones fiscales para garantizar el pago de las tasas obligatorias y su ingreso al presupuesto a partir del valor de los bienes inmuebles cercano al valor de mercado, y no especificado en el contrato, subestimado para evitar u optimizar impuestos según lo acordado por las partes de la transacción.
Se utiliza el indicador de valor catastral:
- al realizar transacciones de compra y venta;
- al recibir una propiedad como regalo, el donatario paga impuestos;
- al transferir propiedad a una hipoteca;
- al calcular un beneficio fiscal de 20 m2. para el propietario de un apartamento residencial;
- al transferir terrenos de propiedad estatal o municipal a ciudadanos y organizaciones en el caso de calcular los pagos de alquiler;
- al vender propiedades por parte de alguaciles para saldar deudas en virtud de órdenes de ejecución;
- distribuir una parte de los bienes comunes entre los cónyuges;
- para realizar inventarios y costos de capital fijo y de trabajo en organizaciones y empresas individuales;
- al vender acciones de propiedad.
No existen requisitos para establecer el valor catastral en ciertos períodos, sin embargo, el marco regulatorio prevé la necesidad de actualizar la documentación y los precios de los objetos para fines de inventario cada 5 años. La revalorización se lleva a cabo debido al aumento de los precios inmobiliarios, especialmente en zonas prestigiosas, la inflación, el aumento de la demanda de determinados objetos debido a la aparición de circunstancias imprevistas, por ejemplo, la mejora de la infraestructura de la zona.
En algunas regiones de Rusia, todavía se practica pagar impuestos a la propiedad en función del valor de inventario, que es mucho menor que el valor catastral. Esto se debe al hecho de que en muchas áreas aún no se ha creado ni incluido en el catastro una base de datos inmobiliaria unificada.
En este sentido, el Gobierno ruso ha aprobado un plan de transición gradual para pagar los impuestos a valor catastral. Está previsto que esté plenamente implementado en 2021. El objetivo del sistema es aplicar coeficientes que aumentan anualmente durante 4 años hasta una transición completa al valor catastral.
Cómo averiguar el valor catastral de una propiedad.
Hay varias formas de obtener información:
- registro de un pasaporte catastral para bienes inmuebles;
- obtener un extracto del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces en la sucursal de Rosreestr, a través del sitio web de una agencia gubernamental, en el portal comercial Ktotam.ru;
- a través de Centros Multifuncionales (CMF).
Para emitir un extracto necesitará:
- la dirección exacta del inmueble o número catastral, si se asignó previamente;
- documentos de título de propiedad;
- la cédula de identidad del solicitante;
- un formulario de solicitud diligenciado en el sitio web o en la institución, con la fecha de presentación y firma del solicitante;
- a través de un portal único de Servicios del Estado;
- en un mapa catastral unificado de Rusia: simplemente seleccione el área deseada en el servicio interactivo.
Al presentar los documentos personalmente, el empleado emitirá un recibo indicando la relación de los trabajos presentados en copias y originales. Puede recoger los originales una vez emitida la declaración.
Para completar una solicitud de extracto del Catastro de Bienes Raíces del Estado (catastro de bienes raíces del estado) o del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado, en relación con la fusión de dos bases de datos en una sola de acuerdo con los cambios de enero de 2019.
Al usarlo, debe seguir las siguientes instrucciones:
- Vaya a la página oficial de Rosreestr.
- Busque el enlace "Individuos" en el menú superior.
- Vaya a "Servicios electrónicos" - "Obtención de información del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado" u "Obtención de información del KGN".
- Seleccione "Pasaporte", "Certificado" o "Extracto del Registro Unificado del Estado", todos los tipos de documentos indicarán el valor catastral.
- Completar una solicitud para obtener información del catastro estatal: ingresando la dirección o número catastral, región.
- Indicación de los datos personales del solicitante: nombre completo, datos del pasaporte.
- Para controlar la ejecución de la solicitud, puede acceder a la pestaña “Servicios” y emitir el número de identificación emitido al enviar la solicitud, o conocer la información en su cuenta personal.
La valoración catastral se calcula de acuerdo con las recomendaciones establecidas por el Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia. Están guiados por organizaciones de tasación con la acreditación adecuada. El costo lo determinan especialistas del Servicio Federal de Registro, Valoración y Cartografía del Estado.
El registro de valoración catastral se realiza sobre la base de un acuerdo entre el servicio y el cliente. El acuerdo especifica una lista con las características de los objetos inmobiliarios a determinar. También es necesario proporcionar la documentación del título de propiedad para determinar correctamente su estado y elaborar una descripción de alta calidad.
La evaluación se lleva a cabo recopilando información sobre la propiedad, estudiando los títulos de propiedad y tomando como ejemplo ofertas similares en el mercado libre de una determinada región. Sobre la base de los resultados, se elabora una conclusión con la información colocada en la base de datos de Rosreestr.
El recurso de apelación contra el valor catastral de un inmueble en caso de desacuerdo con el mismo por parte del propietario del inmueble o de una de las partes de la transacción podrá realizarse exclusivamente ante los tribunales.
Diferencias con el mercado.
Se señalan una serie de características del valor catastral en relación con el precio en el mercado libre:
- la valoración catastral es siempre ligeramente inferior a la aceptada entre los participantes en la circulación civil en una determinada región donde se encuentra el objeto;
- la información en Rosreestr refleja solo el indicador catastral en forma de una cifra específica sin indicar la metodología de cálculo utilizada y la comparación con los indicadores del mercado;
- al calcular el precio catastral se tienen en cuenta indicadores como la ubicación de la propiedad, la presencia de infraestructura y la distribución; no se tiene en cuenta: la presencia de reparaciones y la vista desde la ventana, instalación de plomería;
- las características individuales de los bienes inmuebles no se tienen en cuenta al formar el valor catastral, por lo que este precio es siempre inferior al precio de mercado;
- el cálculo se realiza determinando el costo por metro cuadrado, por lo que cuanto mayor sea el área utilizable, más caro será el objeto;
- el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula sobre la base del valor catastral y no del precio especificado en el contrato por acuerdo de las partes de la transacción;
- En la evaluación también se tiene en cuenta el destino previsto de la propiedad, en el caso de las propiedades comerciales el coste será mucho mayor, también es importante el material utilizado para la construcción de las estructuras del edificio;
- al calcular el precio de un objeto junto al cual hay un edificio idéntico, por ejemplo, casas vecinas de la misma serie;
- La valoración catastral se tiene en cuenta a la hora de vender objetos durante los procedimientos de ejecución judicial si se decide vender el inmueble en subasta para cubrir deudas.
Rosreestr emite certificados de valor catastral en caso de recibir propiedad por herencia o como donación. Para hacer esto, debe comunicarse con una agencia gubernamental para solicitar un extracto o directamente con el Catastro del Estado.
El monto del impuesto a la propiedad se determina sobre la base de una valoración catastral. Se lleva a cabo de forma independiente por los servicios fiscales en el lugar de registro del propietario. Para los individuos, las notificaciones se envían antes del 1 de noviembre del año del informe indicando el tipo de propiedad por la cual se paga una tarifa obligatoria y el período de pago.
El impuesto territorial también está sujeto al pago de categorías de ciudadanos que no califican como beneficiarios: jubilados, personas discapacitadas de los grupos 1 y 2, veteranos de la Segunda Guerra Mundial, etc.
Un terreno como parte de la superficie terrestre, que tiene características que permiten definirlo como un bien inmueble definido individualmente, actúa como objeto de relaciones territoriales, al tiempo que posee una capacidad de rotación bastante alta. Al mismo tiempo, no todos los propietarios o personas que tienen otros derechos sobre la tierra establecidos por el Código de Tierras de la Federación de Rusia comprenden el significado de dos categorías cualitativas y de evaluación tan importantes de un terreno como su valor de mercado y catastral.
¿Por qué los terrenos tienen dos valores? ¿Cuál es su diferencia? Cual es la relacion entre ellos? ¿Puede un valor sustituir a otro?
Valores de mercado y catastrales: diferencias y relaciones
Los adjetivos “mercado” y “catastral” en relación con bienes inmuebles, incluidos los terrenos, no son sinónimos, son conceptos diferentes que determinan su valor.
Por lo general, no surgen dudas con el valor de mercado: está claro que varios factores influyen de diferentes maneras en la determinación de su valor en cada fecha específica. Los principales factores son la categoría del suelo y la presencia de demanda del mismo, así como la ubicación regional.
El valor catastral plantea muchas preguntas, entre ellas, ¿cómo determinarlo correctamente?
¿En qué se diferencia el valor catastral de un inmueble del valor de mercado?
El precio de mercado es un precio que tradicionalmente se utiliza principalmente en el mercado secundario de bienes raíces, expresando en un equivalente evaluativo y visual la relación entre oferta y demanda. Esto es lo que en el lenguaje cotidiano se llama “precio de la tierra”.
¿En qué se diferencia el valor catastral del valor de mercado, cuál es su relación entre sí, cuál es la diferencia significativa entre estos conceptos?
El valor catastral, a diferencia del valor de mercado, confiere al terreno importancia jurídica, otorgándole determinadas facultades.
El valor catastral sirve para realizar un control estricto de las parcelas de diversas categorías para aumentar la eficiencia de su uso.
Además, a diferencia del valor de mercado, que puede cambiar significativamente dependiendo de las fluctuaciones en las condiciones relevantes del mercado, el valor catastral de un terreno es más estático: no puede cambiarse más de una vez cada tres años.
Al mismo tiempo, el tamaño del valor de mercado de las tierras para diversos fines depende naturalmente de las condiciones del mercado, mientras que el tamaño del valor catastral se determina de acuerdo con la ley (Ley Federal "Sobre Valoración Catastral del Estado") estrictamente de acuerdo con el procedimiento establecido para la valoración catastral estatal de terrenos.
Y si el valor del valor de mercado se refleja, por regla general, en los anuncios de compra y venta correspondientes, entonces el valor catastral está sujeto a la aprobación de las autoridades ejecutivas de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia después de la transferencia del correspondiente datos de los órganos territoriales que llevan el catastro inmobiliario estatal de su región.
Además, el valor de mercado puede aumentar significativamente si hay edificios en el sitio, pero el valor catastral de los objetos construidos no cambiará.
A pesar de que existe una diferencia significativa entre estos dos valores, están interconectados y, además, se influyen mutuamente: por eso, a la hora de tener en cuenta el valor catastral, se debe tener en cuenta el valor de mercado.
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¡Sin entender la esencia de este término, es difícil entender su cálculo!
¿Cómo se calcula el valor catastral?
Cualquier terreno está sujeto a valoración catastral estatal, y dicha valoración se establece al menos una vez cada cinco años.
El valor catastral es un valor medio determinado, una valoración del terreno, una especie de formulario estándar.
El tamaño de este costo depende del coeficiente de utilidad de uso del sitio, el tipo de uso permitido y la categoría del terreno, y el tamaño del objeto de valoración.
El costo también está influenciado por los precios de mercado de la región correspondiente donde se encuentra el terreno el día de dicho cálculo y el desarrollo de su infraestructura.
El procedimiento de cálculo está establecido por ley y consta de la siguiente secuencia lógica estricta de acciones, mediante las cuales se puede evaluar cualquier objeto:
- Adopción por un organismo gubernamental de la Federación de Rusia o un organismo de gobierno local municipal de una decisión de realizar una valoración catastral;
- Se forma una lista de terrenos sujetos a valoración catastral;
- El ejecutor de los trabajos catastrales se determina mediante el nombramiento de un ingeniero catastral;
- Se elabora un informe sobre la tasación de tierras estatales;
- A partir de los resultados de la tasación se establece el valor catastral.
- El sitio web de Rosreestr contiene información sobre el valor catastral de la tierra;
- Los datos se ingresan en el catastro estatal.
¿Qué hacer cuando el valor catastral es superior al valor de mercado o igual al mismo?
¿Qué es mayor: el valor de mercado o el valor catastral del inmueble?
Como regla general, el valor de mercado de cualquier objeto inmobiliario (terreno, apartamento, casa) es superior al valor catastral y siempre hay alguna diferencia entre ellos.
Pero sucede que por razones puramente objetivas (a menudo son coincidencias de pautas de precios), el valor catastral no es menor, sino igual al valor de mercado, es decir. son idénticos en tamaño, o el valor catastral de un terreno o apartamento es incluso superior al valor de mercado.
En qué se diferencia el valor catastral del valor comercial depende de cada objeto de valoración específico.
A menudo, la coincidencia o exceso del valor catastral sobre el valor de mercado se produjo por error (por ejemplo, el método de tasación de la propiedad se eligió incorrectamente), y luego, naturalmente, se sobreestimará el valor catastral de la propiedad.
¿Qué se debe hacer si se sobreestima el valor catastral de un apartamento? ¿Es mayor que el valor de mercado o estos dos valores son iguales?
En tales casos, es necesario intentar impugnar el valor realizando un nuevo cálculo catastral.
Si se define incorrectamente, conlleva inevitablemente pérdidas importantes durante la facturación de las parcelas y el pago de impuestos.
Dicho recálculo es posible de manera administrativa o judicial: en el primer caso, debe comunicarse con el organismo territorial del Registro Ruso y redactar una solicitud estándar, adjuntando documentos que confirmen la exactitud de los cálculos realizados o el uso de datos erróneos en el proceso. de hacerlos.
Por ejemplo, el precio de mercado de un terreno para un determinado propósito ha disminuido debido al daño al suelo. En este caso, la prueba será el resultado de una pericia adecuada.
En el tribunal se requerirá la correspondiente declaración de reclamación.
¿A qué afecta el valor catastral?
Una vez decidido el valor catastral surge la pregunta: ¿en qué afecta el valor catastral? La respuesta está en el significado que el Legislador le dio a este tipo de valores.
El valor catastral de la tierra tiene fines fiscales. Así, el artículo 391 del Código Tributario estableció que la base imponible se determina respecto de cada terreno como su valor catastral al 1 de enero del año que corresponde al período impositivo.
En otras palabras, el tamaño de la liquidación fiscal depende completamente del tamaño del valor catastral, es decir. Los impuestos sobre la tierra y la propiedad se calculan sobre la base del valor catastral establecido de estos objetos.
El indicador del valor catastral también se tiene en cuenta a la hora de celebrar contratos de arrendamiento, ya que los pagos de arrendamiento también se basan en este valor.
Además, el coste de compra del terreno también incluye el cálculo del valor catastral.
Cuando es necesario realizar una valoración catastral, ¿en qué casos prima el valor de mercado?
El valor catastral es el principal elemento económico significativo del volumen de negocios de las parcelas de tierra; constituye la base de los impuestos.
En caso de división de la propiedad (disputas familiares, etc.), no se puede evitar la evaluación del valor catastral.
También es necesario en caso de compra de un terreno al Estado, cuando se acredita una contribución al capital autorizado de una persona jurídica.
También se requerirá una tasación del valor catastral al momento de registrar una hipoteca o prenda.
La valoración de mercado de un terreno, como valor de un inmueble, se utiliza principalmente cuando:
- La necesidad de obtener datos reales sobre el sitio y tomar una decisión objetiva;
- El objeto participa en subastas públicas mediante oferta pública;
- El precio de enajenación del terreno es una tarifa razonable por el objeto de venta, la transacción se realizó según la libre voluntad de las partes.
Costo de los servicios de valoración de terrenos.
Este servicio es líder en demanda en el mercado inmobiliario. Después de concluir el acuerdo correspondiente, el perito se desplaza al sitio, al objeto de evaluación, después de lo cual calcula el costo del objeto.
El servicio de evaluación finaliza con la elaboración de un peritaje.
El costo de dicho servicio, por supuesto, varía según la región de evaluación, pero el mayor impacto en él es el tamaño de la propiedad que se está evaluando: por ejemplo, para evaluar un objeto con un área de hasta 10 metros cuadrados. metros. Los metros costarán unos 4.000 rublos.
¿Cuánto cuesta evaluar un terreno con una superficie de 10 metros cuadrados o más? metros?
Para la valoración de una parcela no superior a 70 m2. metros, necesitará 9.000 rublos.
Para una parcela de hasta 1 hectárea se necesitarán 20.000 rublos, y cada hectárea adicional aumentará el coste de la evaluación en mil rublos.
Las parcelas grandes, a partir de 5 hectáreas, costarán unos 30.000 rublos.
Un costo de evaluación tan alto está asociado con mayores costos de materiales para su implementación.
CONCLUSIÓN
Así, a la hora de realizar actuaciones jurídicamente significativas (compraventa, donación, herencia, etc.), así como para controlar la corrección del devengo de impuestos, es necesario conocer el importe del valor catastral, que podrá ajustarse si es necesario.
El procedimiento para calcular el valor catastral es claro, pero ¿cómo y dónde saber su valor?
Toda la información sobre terrenos, incluido el valor catastral, se puede encontrar en el sitio web oficial del Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía www.rosreestr.ru, la información la proporciona el número catastral del objeto deseado, contenido en un extracto. del Registro Unificado de Derechos del Estado o en extracto del Catastro Unificado de Tierras del Estado.
Si dichos extractos se pierden, el departamento territorial de Rosreestr los emitirá dentro de los 10 días previa solicitud, adjuntando los documentos de título del objeto y el pasaporte del solicitante.
Un inmueble determinado mediante métodos de valoración masiva o, de ser imposible, el valor de mercado determinado individualmente para un inmueble específico de conformidad con la legislación sobre actividades de valoración.
El valor catastral se determina durante la valoración catastral estatal por tasadores independientes. El procedimiento para realizar la valoración catastral estatal está regulado por la Ley Federal del 29 de julio de 1998 "Sobre las actividades de valoración en la Federación de Rusia".
La decisión de realizar una valoración catastral estatal la toman las autoridades regionales o los gobiernos locales, que seleccionan un tasador y celebran un acuerdo con él. La valoración catastral se realiza no más de una vez cada tres años, pero al menos una vez cada cinco años. En Moscú, San Petersburgo y Sebastopol, la revaluación no se puede realizar más de una vez cada dos años).
El procedimiento para la realización de la valoración catastral estatal incluye una combinación de las siguientes acciones:
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Valor catastral del apartamento.- el coste especial de un apartamento vigente en el mercado inmobiliario, que es establecido y calculado por un organismo operativo como el Servicio Federal de Catastro y la Cámara Catastral.
El valor catastral de un apartamento es necesario para determinar el importe del impuesto sobre la vivienda en propiedad. Este indicador lo calcula el servicio estatal de catastro automatizado. El cálculo se realiza en base a los datos inmobiliarios previamente ingresados en el catastro.
Valor catastral de un terreno
Valor catastral de los terrenos. determinado por el estado, en función de las características individuales de cada terreno (incluido el nivel de precios de mercado), utilizando las disposiciones del Código de Tierras de la Federación de Rusia y las leyes de los gobiernos locales.
Las características individuales del terreno incluyen:
El monto del impuesto territorial, determinado de conformidad con el Capítulo 31 del Código Tributario, depende del valor catastral del terreno.
Los ciudadanos a menudo se enfrentan a la necesidad de conocer el valor catastral de sus bienes inmuebles, porque es necesario a efectos fiscales. Esta pregunta surge al pagar impuestos sobre el espacio residencial, al vender o dividir bienes inmuebles.
¿Para qué se utiliza este indicador?
De hecho, el valor catastral lo es, a juicio de la tasación catastral estatal.
Esta valoración se aplica a cualquier bien inmueble que se encuentre en el mercado, así como a aquellos de circulación limitada o inexistentes. La información se ingresa.
En el proceso de valoración estatal del valor catastral de un inmueble, el valor de mercado se determina con base en métodos de valoración masiva o métodos de enfoque individual, de acuerdo con las normas definidas por la ley. Se utiliza un cálculo individual si es imposible evaluar el objeto mediante el método de valoración masiva.
Pero aún así, el valor catastral de un inmueble y el valor de mercado son completamente diferentes. Vale la pena considerar que el valor catastral es aún menor que el precio real de mercado.
Debe comprender que el valor catastral incluye:
- y ubicación del objeto;
- disponibilidad de infraestructura;
- prestigio de la zona.
Al evaluar el valor catastral de apartamentos y casas. No incluye reparaciones, estado de fontanería, vista desde la ventana, etc..
Cuanto más favorables sean los datos sobre el tema de valoración, mayor será el coste. La ley ha desarrollado varios métodos para evaluar todo tipo de bienes inmuebles.
Por ejemplo, para los terrenos para cada finalidad, se han desarrollado métodos propios para su evaluación, que se aproximan a los reales. También existen diferentes métodos para calcular el coste de apartamentos, edificios residenciales y otras propiedades inmobiliarias.
¿Para qué se utiliza este método de evaluación?
El objetivo principal de la valoración catastral de una propiedad es determinar su valor, que se aproxima al valor de mercado. Eventualmente esta cantidad se toma para calcular los impuestos.
De esta manera, el Estado garantiza que los impuestos se paguen realmente sobre el valor de mercado, y no sobre el precio reducido determinado por las partes para evadir impuestos.
Esto garantiza la entrada de importes reales de impuestos en el presupuesto.
El valor catastral de los inmuebles se utiliza en los siguientes casos:
- al concluir;
- en ;
- calcular el impuesto sobre los bienes inmuebles residenciales propiedad de un ciudadano de más de 20 metros cuadrados;
- si el inmueble será adquirido;
- al transferir terrenos de propiedad municipal o estatal para alquiler, será necesario calcular el monto del alquiler.
El valor catastral de los inmuebles debe actualizarse como mínimo una vez cada 5 años. Además, los bienes inmuebles ubicados en una zona donde el precio de mercado ha aumentado están sujetos a reevaluación. Pero normalmente, más de una vez cada tres años, no se permite la revalorización.
Las compañías de seguros, para celebrar un contrato de seguro inmobiliario, requieren dicha evaluación del objeto sujeto a seguro.
Hay casos en que los propietarios de bienes inmuebles no están de acuerdo con la valoración catastral del inmueble, entonces en este caso el valor puede ser .
¿Quién hace la evaluación y cómo?
Para el cálculo del valor catastral se concilia la metodología desarrollada Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia. Este organismo gubernamental también desarrolla documentación y estándares que utilizan los tasadores autorizados.
Además, todas estas reglas metodológicas son acordadas con los órganos ejecutivos.
Utilice estas instrucciones y realice una valoración catastral tasadores del Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía.
La oficina territorial de esta función pública está ubicada en cada asentamiento importante. Las zonas rurales están determinadas por las oficinas de distrito.
Para determinar el valor catastral de un inmueble, un representante de la función pública llega a un acuerdo con el cliente. El contrato especifica los objetos necesarios para la evaluación.
Pero no siempre se requiere un pasaporte catastral, a veces basta con solicitar un extracto sobre el valor catastral del objeto deseado. Para ello es necesario presentar los siguientes documentos:
- declaración;
- pasaporte;
- documento de título que confirma la propiedad del inmueble;
Al enviar los documentos, se le entregará un recibo y se le indicará la fecha en que podrá recoger los documentos y el extracto completo. Además, el valor catastral se puede encontrar en el sitio web oficial de Rosreestr.
Características de cálculo para apartamentos, edificios residenciales, terrenos.
En esencia, el cálculo del valor catastral de cualquier objeto se realiza. sin tener en cuenta las características individuales, por lo que esta cantidad casi siempre es inferior a la del mercado. Todo se hace para la evaluación más objetiva de los bienes inmuebles.
Para los cálculos se utilizan los métodos comparativo, de ingresos y de costos.
Las fuentes para determinar el valor catastral son:
- datos de registros sobre transacciones inmobiliarias (se tienen en cuenta objetos similares ubicados cerca);
- diversos sitios web y medios en los que se publican anuncios inmobiliarios;
- informes sobre.
Estos datos le permiten evaluar objetivamente el costo de cualquier propiedad, acercar la valoración lo más posible a los precios de mercado y tener en cuenta la zona.
Para calcular el valor catastral de cualquier propiedad, primero se deben determinar todos los factores que influyen en el precio de esta propiedad.
Cálculo de costos para terrenos, locales residenciales y no residenciales también depende del área del objeto evaluado.
Por ejemplo, el coste por metro cuadrado de espacio habitable en una casa se calcula y se multiplica por la superficie que pertenece al propietario.
Al calcular el valor catastral de un terreno, su proposito especial. Por ejemplo, si las tierras recreativas están ubicadas junto a tierras para uso agrícola, evaluarlas utilizando el mismo método, sin tener en cuenta su finalidad, será una infracción grave.
Para edificios de apartamentos y edificios residenciales individuales, son importantes para la fijación de precios. Materiales con los que están hechos los edificios.. La información sobre el material con el que está construido el objeto está contenida en el pasaporte técnico.
Si una propiedad similar al objeto de valoración se encuentra cerca y los datos sobre su valor son fiables y están confirmados por la transacción, entonces es aconsejable utilizar un enfoque comparativo de valoración. Es decir, el coste de ambos objetos debería ser similar.
Después de todos los trámites de valoración, el resultado generado se envía al órgano ejecutivo, quien debe aprobar el valor catastral resultante y la corrección del cálculo. Sólo después de esto se podrán utilizar estos datos para calcular los impuestos.
Vídeo: Problemas del nuevo procedimiento de valoración estatal de objetos inmobiliarios.
El programa analiza el problema causado por los cambios en las reglas para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles y el uso de este indicador para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles.
Estos cambios afectaron gravemente tanto a los ciudadanos comunes de la Federación de Rusia como a las empresas que poseían bienes inmuebles (terrenos, apartamentos, casas, edificios, locales). El programa sugiere formas de resolver esta controvertida situación.