При функціонуванні виробничих механізмів відбуваються процеси, що стосуються поступового зниження їх робочих властивостей та зміни характеристик вузлів та деталей. Справа в тому, що через деякий час вони можуть призвести до серйозної поломки або повної зупинки обладнання. Щоб уникнути негативних наслідків економічного характеру, підприємства, як правило, організують процес грамотного управління зносом та видами зносу окремо, а також своєчасно оновлюють свої основні фонди.

Поняття зносу

Сьогодні під зносом (старінням) прийнято розуміти поступове зниження експлуатаційних властивостей вузлів, виробів та виробничих механізмів внаслідок зміни їх розмірів, форм чи фізико-хімічних особливостей. Слід зазначити, що зношування та види зношування, що існують на сьогоднішній день, з'являються і накопичуються в процесі експлуатації. Існує ціла низка факторів, які визначають швидкість старіння обладнання. Так, негативним чином, як правило, позначаються такі моменти:

• Тертя.
• Температурний режим (екстремальний – особливо).
• Періодичні, імпульсні чи статичні навантаження механічного впливу тощо.

Слід зазначити, що практично всі види зношування обладнання можна уповільнити. Для цього доцільно покладатися на такі фактори:

• Конструктивне рішення.
• Дотримання правил експлуатації.
• Використання якісних та сучасних мастильних матеріалів.
• Своєчасні планово-попереджувальні ремонти, технічне обслуговування.

Внаслідок всіх видів зношування основних фондів, зниження експлуатаційних якостей зменшується і споживча вартість обладнання або виробничих механізмів. Важливо доповнити, що ступінь та швидкість зношування визначаються за умов тертя, навантажень, характеристик матеріалів. Крім цього, важливу роль відіграють конструктивні особливості обладнання.

Види зношування

Класифікація зносу на сьогоднішній день відрізняється достатньою широтою. Так, для повного розуміючи доцільно спочатку розглянути інформацію коротко, після чого заглибитись у деталі. Категорія старіння поділяється на фактичний знос, що супроводжується зміною показників об'єкта; функціональне зношування, яке викликається внаслідок розвитку нових технологій; зовнішній зношування, обумовлений впливом факторів зовнішнього типу. Перші два види зносу основних фондів класифікуються на усувні та непереборні. Крім того, перша група підрозділяється відповідно до причин, що викликали старіння обладнання, на знос першого роду (накопичується в результаті експлуатації в нормальних темпах) та знос другого роду (накопичується через аварії, стихійні лиха та інші фактори негативного характеру). Якщо судити щодо часу протікання, то в цій же групі прийнято виділяти безперервний (техніко-економічні показники поступово знижуються) і аварійний (миттєвий за часом здійснення, наприклад, в результаті пробою кабелю або аварії на виробництві) знос.

Друга група, тобто такий вид зносу основних засобів, як функціональний, класифікується на моральний (основною причиною в даному випадку виступає зміна характеристик виробів, аналогічних даному, а також здешевлення їх виробництва) та технологічний (ключовою причиною є зміна циклу, в який за традицією входить даний об'єкт, у технологічному плані) знос. Натомість, моральне старіння, з витратних статей, зміни у структурі яких сприяли зносу, підрозділяється на старіння, обумовлене надлишковими витратами капіталу; старіння внаслідок гранично великих витрат в експлуатації; старіння, зумовлене низьким рівнем ергономічності та екології.

Важливо, що зовнішнє зношування буває лише непереборним. Отже, далі перейдемо до аналізу певних видів зносу устаткування, яким слід приділити пильну увагу.

За характером зовнішніх впливів

Залежно від особливостей зовнішніх впливів на матеріали обладнання прийнято виділяти такі різновиди старіння:

• Абразивний вид зносу об'єктів. Йдеться пошкодження поверхні механізмів чи виробів дрібними частинками матеріалів іншого устаткування. Особливо характерний цей різновид в умовах підвищеної запиленості виробничих механізмів. Наприклад, під час роботи у горах, на будівництві, під час виробництва матеріалів чи виконанні сільськогосподарських операцій.
• Кавітаційний, який викликається вибуховим плесканням бульбашок з газом у рідкому середовищі.
• Адгезійний вид фізичного зношування.
• Окислювальне старіння. Відбувається воно, зазвичай, внаслідок хімічних реакцій.
• Теплове зношування.
• Вид зносу втомний. Зазвичай він виникає за зміни структури матеріалу.

Типи зносу та амортизація

Ми розібралися, які види зносу відомі зараз. Варто зазначити, що класифікація різновидів старіння відповідно до фізичних явищ, що викликають його, в мікросвіті в будь-якому випадку доповнюється систематизацією, пов'язаною з макроскопічними наслідками для економічного життя. Так, у фінансовій аналітиці та бухгалтерському обліку поняття зносу, що відображає фізичний аспект явищ, тісно пов'язане з економічним терміном амортизації обладнання. Під амортизацією слід розуміти як зниження собівартості виробничих механізмів у міру їхнього старіння, так і віднесення частини даного зниження на вартість продукту, що випускається. Основною метою тут є акумулювання коштів на спеціальних амортизаційних рахунках для закупівлі нового обладнання виробничого значення або часткового удосконалення старого.

Фізичний знос

Види зносу залежно від причин та наслідків поділяються на економічний, функціональний та фізичний. У разі останнього йдеться про безпосередню втрату проектних характеристик та властивостей одиниці обладнання у процесі її експлуатації. Така втрата може бути частковою або повною. У першому випадку виробничі механізми підлягають відновленню, ремонту, який повертає початкові особливості виробів. При повному зносі щодо оцінки устаткування воно підлягає списанню. Крім статечної класифікації, фізичне зношування має родову:

• Перший рід: виробничі механізми зношуються в процесі планового застосування з дотриманням усіх нормативів та правил, встановлених виробником.
• Другий рід: зміна параметрів устаткування через неправильної експлуатації чи впливу чинників непереборної сили.
• Аварійне зношування: приховане зміна особливостей об'єкта призводить до аварійного виходу його з ладу, який трапляється раптово. У зв'язку з чим може статися катастрофа для підприємства, наприклад.

Необхідно доповнити, що перелічені види застосовуються не тільки до обладнання загалом, але й до окремих його складових (вузлів, деталей).

Функціональне зношування

Важливо знати, що функціональне старіння є відображенням процесу морального зносу основних фондів. Йдеться про появу на ринку однотипного, проте більш економічного, продуктивного та безпечного у використанні обладнання. Виробничий верстат у фізичному плані може бути справним. Він випускає продукцію, проте використання нових технологій або сучасних моделей, що періодично з'являються на ринку, робить застосування застарілих об'єктів невигідним в економічному ключі. Необхідно мати на увазі, що функціональне зношування має свою класифікацію:

• Часткове старіння: верстат є невигідним для закінченого виробничого циклу, проте цілком придатним для реалізації обмеженої кількості операцій.
• Повне старіння: будь-яке застосування верстата призводить до заподіяння збитків. У такому разі одиниця обладнання підлягає демонтажу та списанню.

Відома також класифікація відповідно до факторів, що викликали функціональний знос:

• Моральний знос (сьогодні виділяють три види морального зносу залежно від причин, що його викликали, розглянутих у попередніх розділах) передбачає доступність ідентичних, проте більш досконалих, сучасних у технологічному плані моделей.
• Технологічний знос передбачає розробку інших технологій для випуску аналогічного продукту. Важливо доповнити, що цей різновид зносу так чи інакше призводить до необхідності зміни всього технологічного ланцюжка за умови повного або часткового оновлення складу основних засобів.

Слід зазначити, що через виникнення нової технології склад устаткування, зазвичай, скорочується, а трудомісткість падає.

Економічний знос

Крім тимчасових, фізичних та природних факторів, на збереження початкових властивостей обладнання опосередкованим чином впливають такі фактори економічного характеру:

• Падіння попиту товарну продукцію, що випускається.
• Процес інфляції. Ціни на трудові ресурси, сировину та комплектуючі обладнання, що використовується у виробничих цілях, зростають, проте пропорційного зростання цін на кінцевий продукт не відбувається.
• Ціновий тиск із боку конкурентів.
• Коливання цін на сировинному ринку не пов'язані з інфляцією.
• Зростання вартості послуг кредитного характеру, що використовуються для операційної роботи або з метою оновлення основних фондів.
• Обмеження з боку законодавства, що стосуються застосування обладнання, яке не відповідає стандартам щодо охорони навколишнього середовища.

Причини зносу

Слід розуміти, що види та причини зносу деталей пов'язані між собою. Далі розглянемо основні причини, а також способи визначення зносу обладнання, виробничих механізмів та виробів. Необхідно зауважити, що для виявлення причин та ступеня старіння на кожному підприємстві формується та працює комісія з фондів основних засобів. Сьогодні знос виробничих механізмів визначається однією з таких методик:

• За допомогою спостереження, яке включає візуальний огляд, а також комплекс випробувань і вимірювань.
• За періодом експлуатації. Варто враховувати, що він розраховується як відношення терміну використання за фактом нормативного. Значення цього відношення і є величиною зносу у відсотках.
• Через укрупнену оцінку стану виробничого об'єкта, що здійснюється за допомогою спеціальних шкал та метрик.
• За допомогою прямого виміру у грошовому варіанті. У цьому випадку зіставляється вартість нової аналогічної одиниці ОС та витрати на ремонт, пов'язаний із відновленням старої.
• За допомогою прибутковості подальшого застосування. Йдеться оцінці зниження доходу, враховуючи у своїй актуальні витрати, пов'язані з відновленням показників, проти доходом теоретично.

Необхідно доповнити, що остаточний вибір, що відноситься до певної методики, робить комісія із засобів основного фонду. У цьому вона керується нормативної документацією, і навіть доступністю вихідних відомостей.

Способи обліку зносу обладнання

Далі доцільно перейти до заключного аспекту настільки широкої теми, як зношування виробничих механізмів, обладнання, виробів та окремих їх складових. Амортизаційні відрахування, які покликані стати компенсацією процесів старіння обладнання, в даний час можна також визначити за допомогою цілого ряду методик:

• Пропорційний чи лінійний розрахунок.
• Метод зменшуваного залишку.
• Розрахунок, зроблений відповідно до терміну виробничого використання.
• Розрахунок, здійснений згідно з обсягом випущеного продукту.

Важливо знати, що вибір конкретної методики реалізується для формування чи глибокої реорганізації структури. Він обов'язково закріплюється в обліковій політиці підприємства. Експлуатація виробничих механізмів, обладнання та різносортних виробів відповідно до загальноприйнятих правил і нормативних документів, а також достатні та своєчасні відрахування до амортизаційних фондів, так чи інакше, дозволяють організаціям зберегти економічну та технологічну ефективність на конкурентоспроможному рівні. Через війну структури можуть безупинно приносити радість своїм споживачам якісної товарної продукції за розумними цінами.

Висновок

Отже, ми розглянули досить широку у плані класифікації категорію витрат, її зміст та основні особливості. Крім цього, розібрали причини зношування та способи його оцінки, а також обліку. Як виявилося, облікових методик досить багато, і всі вони принципово відрізняються, мають свої переваги і недоліки. На закінчення варто додати, що сьогодні на території Російської Федерації розвиток реальної галузі економіки стає одним із найважливіших завдань. Проте вирішувати її доводиться у непростий час. Знос промислового обладнання сьогодні сягає 78%, а позикові кошти коштують вкрай дорого. Саме тому відповідні державні структури посилено працюють над виробленням ресурсів, здатних допомогти відновленню та подальшій модернізації промислової галузі в країні.

- Зміни в технології;

З часом відбувається зниження відносної вартості будівель та споруд з низки причин:
- знос споруд у процесі експлуатації;
- Несприятливий вплив довкілля;
- Зміни в технології;
- Вплив різних зовнішніх факторів.
Перш ніж розглянути методи нарахування різного виду зношування та старіння, властивих нерухомості, слід докладніше ознайомитися з основними поняттями та їх властивостями.

Поняття «знос»має різний зміст у різних галузях знань та видах діяльності. Є суттєві відмінності у сенсі, що вкладається у значення терміна «знос» професійними оцінювачами 11 фахівцями з бухгалтерського обліку. У контексті бухгалтерського обліку зношування (як і амортизація) є засобом відшкодування собівартості протягом терміну служби об'єкта власності. Очевидно, що розрахунок амортизації не є оцінною процедурою. Оцінювача-практика не цікавить бухгалтерський облік активів (у тому ключі, як він цікавить бухгалтера), він намагається обґрунтувати висновок про ту чи іншу вартість об'єкта оцінки. Метою оцінювача, якщо йдеться про знос в оцінці, є визначення вартості конкретного майна на конкретну дату в рамках витратного підходу з розглядом зносу (оцінного) як різниця між значеннями вартості відновлення (заміщення) та ринковою вартістю поліпшень.

З іншого боку, у методичній літературі з оцінки зустрічаються визначення зносу з техніко-експлуатаційної сфери об'єктів нерухомості або використовувані в технології машинобудування (Наприклад, в одному з відомих підручників з оцінки машин та обладнання є таке визначення: «Фізичним зносом машин та обладнання називається зміна розмірів , форми, маси або стану поверхонь внаслідок зношування через навантаження, що постійно діють, або через руйнування поверхневого шару при терті… Величина зносу характеризується встановленими одиницями довжини, обсягу, маси та ін.» Тут визначення зносу як «зміна розмірів» являє собою визначення технологічне, машинознавче, але не оцінне), тобто не оціночні.

Ніхто не сперечається, спеціальні знання корисні, але вони є додатковими, а не визначальними, і не можуть бути визначеннями даного поняття в рамках конкретної дисципліни - теорії оцінки та оціночної професії, пов'язаної з економічними вимірами.

Оскільки ціна створюється корисністю, зменшення вартості поліпшень об'єкта оцінки у процесі експлуатації і під впливом різних інших чинників старіння є наслідком знецінення (depreciation), тобто. втратою його цінності (корисності).

Знос (оціночний), або знецінення, - це дійсна втрата вартості поліпшень об'єкта нерухомості внаслідок впливу низки чинників (збільшення віку, ступінь інтенсивності експлуатації, поява нових будівельних матеріалів і нових розробок у проектуванні будівель (споруд), законодавчі обмеження та інших.), мають різні джерела походження.

Накопичене зношування характеризується втратою вартості поліпшень з усіх можливих причин.

Класична теорія оцінки виділяє три види знецінення:
- фізичне зношування;
- функціональне старіння;
- Зовнішнє (економічне) старіння.

Фізичний знос (deterioration)- втрата вартості покращень, пов'язана з частковою або повною втратою будівельними елементами початкових властивостей експлуатаційної придатності внаслідок природного старіння внаслідок їх експлуатації та під впливом природних сил, а також помилок під час проектування чи порушень правил будівництва (рис. 11.1).

Цей вид знецінення відбувається внаслідок погіршення фізичного та технічного стану (міцності, жорсткості, привабливості тощо) окремих конструктивних елементів або всієї будівлі в цілому. Зниження вартості будівлі може бути пов'язане також з якістю будівництва, будівельними матеріалами, умовами експлуатації об'єкта, кліматичними умовами, регулярністю проведення поточних ремонтів і т.д. Зазвичай ринок вважає, що нова будівля краща за стару.

Функціональне старіння (functional obsolescence) - втрата вартості покращень через невідповідність їх функціональних характеристик вимогам ринку на дату оцінки.

Це може бути старіння конструктивного або об'ємно-планувального рішення, будівельних матеріалів та інженерного обладнання будівлі (споруди), несучасність інфраструктури та інтер'єру, невідповідність якості вироблених будівельних робіт сучасним ринковим стандартам, що висуваються до даного типу будівель (споруд), наявність надмірностей тощо. Функціональне старіння може відноситися як до довгоживучих конструктивних елементів, так і короткоживучих.

Крива, що відбиває процес накопичення фізичного зносу
I - період інтенсивного накопичення зносу, пов'язаний з початком експлуатації об'єкта, період опрацювання;
II - період стабілізації, період нормальної експлуатації та повільного зношування, під час якого накопичуються незворотні деформації;
III - період інтенсивного накопичення втомних (технічно непереборних) деформацій, і коли величина зносу досягає критичного значення (80%), виникає питання необхідності розбирання будівлі

Величина функціонального старіння характеризує ступінь функціональної невідповідності окремих його елементів або всієї будівлі в цілому та основних параметрів його експлуатаційних якостей, що визначають умови життєдіяльності людей, обсяг та якість послуг, що надаються, сучасним вимогам ринку.

Зовнішнє (економічне) старіння (external obsolescence)- Втрата вартості, обумовлена ​​негативним впливом зовнішніх стосовно оцінюваного об'єкта факторів.

Ці фактори можуть бути різного характеру:
- фізичного (поруч із житловим кварталом знаходиться аеропорт, швидкісна магістраль, завод тощо);
- економічного (може мати місце зміна співвідношення попиту та пропозиції, цін на сировину та (або) енергоносії, рівня конкуренції, зовнішньої економічної ситуації, вплив макроекономічних, галузевих, регіональних економічних факторів, які негативно впливають);
- політичного (законодавчі обмеження та зміни політичних, фінансових та інших умов на ринку нерухомості).

Цей вид старіння властивий поліпшенням в силу їх фіксованого становища і на відміну від фізичного зносу і функціонального старіння в самому об'єкті не проявляється. Він пов'язані з несприятливим зміною зовнішнього економічного оточення об'єкта (старінням оточення). Тому зовнішнє старіння розглядається по відношенню до об'єкта загалом і відноситься як до земельної ділянки, так і до поліпшень у певних пропорціях. При цьому зовнішній зношування часто вимірюється капітатизованою величиною втрат орендної плати, що оцінюються за допомогою валового рентного мультиплікатора.

Те, що джерела розділені (не перетинаються) і охоплюють повний спектр значень можливих причин, дозволяє стверджувати, що в теорії оцінки введена система зносів та старінь, що не допускає подвійного рахунку на відміну від ущербної в цьому сенсі якоїсь «сукупності» видів зносів (старіння) , запровадженої в ЕСО (див. п. 3.3.3 підручника). Так, наприклад, фізичний знос визначається як втрата вартості у результаті споживання активів шляхом їх використання. Тут джерела розглядаються у найближчому оточенні, що визначає якість експлуатації об'єкта оцінки. p align="justify"> Функціональне старіння пов'язано зі змінами в галузі, що виробляє об'єкт оцінки, а зовнішнє старіння, як це випливає з назви, визначається змінами макроекономічних умов функціонування об'єкта.

Практично всі види зносу можна спостерігати і на щойно збудованих будинках, навіть тих, які відповідають найбільш ефективному використанню земельної ділянки. Це пов'язано з тим, що під час проведення будівельних робіт можуть бути допущені певні прорахунки та відступи від первісного проекту. Крім того, в силу тривалості періоду проектування та великих термінів будівництва навіть найсучасніші проекти на момент введення об'єкта в експлуатацію можуть мати функціональну невідповідність.

Сукупне знецінення (accrued depreciation)- Втрата вартості під дією всіх факторів знецінення

Система знецінення в оцінці нерухомості

Знецінення може бути усувним або непереборним.

Усуне знецінення - знос або старіння, усунення причин якого технічно здійсненно і є економічно виправданим (доцільним).

Економічно виправданою вважається дія, внаслідок якої збільшення вартості об'єкта оцінки після ліквідації причини не менше витрат на його виконання.

Неусувне знецінення- зношування, або старіння, для якого усунення причин, що його викликають, не може бути фізично або технічно реалізовано або усунення якого не є економічно виправданим.

Фізичний зноста функціональне старіння можуть бути на дату оцінки усувними або непереборними.

Зовнішній (економічний) зносв оцінці нерухомості завжди вважається непереборним. Він безпосередньо пов'язаний з розташуванням об'єкта, що оцінюється. Причини, що викликають його, є зовнішніми щодо об'єкта нерухомості і не можуть бути ліквідовані власником об'єкта, що оцінюється.

Знецінення будівель безпосередньо пов'язане з їх віком та терміном експлуатації як усієї будівлі, так і її окремих конструктивних елементів. Теоретично протягом терміну експлуатації будинок або його компонент повинні втратити всю свою вартість, тому при розрахунку знецінення досягнутий на дату оцінки вік та термін експлуатації використовуються для розрахунку загального зносу будівель або складових його компонентів. При цьому оцінювач повинен мати уявлення про життєвий цикл об'єкта нерухомості.

Оскільки об'єкти нерухомості протягом усього періоду свого існування зазнають фізичних, економічних та правових змін, кожна нерухома річ (крім землі) проходить такі укрупнені стадії життєвого циклу:
- формування - будівництво, створення нового підприємства, придбання (купівля, виділення та ін) земельної ділянки;
- експлуатація - функціонування та розвиток (розширення, реконструкція, реорганізація та ін);
- Припинення існування - знесення, ліквідація, природне руйнування.

При цьому протягом життєвого циклу нерухомості як фізичного об'єкта відбувається зміна, можливо, неодноразова, власника, власника чи користувача даного об'єкта нерухомості як об'єкта права.

Життєвий цикл об'єкту нерухомостіпідпорядковується певним закономірностям і включає, за визначенням Г. Харрісона (Харисон Г. Оцінка нерухомості: переклад з англійської М.: РВВ, 1994 р.), такі поняття, як термін фізичного життя, термін економічного життя, термін економічного життя, що залишилося, а також хронологічний та ефективний вік.

При розрахунку накопиченого зношування (сукупного знецінення) оцінювачі використовують такі поняття.

Нормативний термін служби (Тм)- визначений нормативними актами термін служби будівель та споруд за дотримання правил та термінів технічного обслуговування та ремонту.

Нормативний термін служби будівель та споруд (їх конструктивних елементів) встановлюють (розраховують) з урахуванням виконання заходів щодо їх технічної експлуатації (з урахуванням проведення ремонтно-будівельних заходів). Це розрахунковий період часу, протягом якого об'єкт та його конструктивні елементи, залежно від виду матеріалу основних конструкцій (фундаментів, стін та перекриттів), можна використовувати за призначенням з урахуванням періодично проведених у ньому поточних та капітальних ремонтів. Залежно від довговічності, що визначає групу капітальності будівель (споруд) та їх основних конструктивних елементів, нормативний термін служби може становити від 10 до 175 років.

Термін фізичного життя покращень (Гр) (actual life) - період від завершення будівництва поліпшень до їхнього зносу. Це період, протягом якого будівля існує. Не враховується економічна доцільність чи недоцільність використання. Термін фізичного життя може бути нормативним, фактичним, розрахунковим (прогнозованим) і збільшуватися за рахунок модернізації та покращення умов.

Термін економічного життя об'єкта (ДК) (effective life)- період часу, протягом якого поліпшення земельної ділянки роблять внесок у вартість об'єкта нерухомості; час, протягом якого об'єкт можна використати, одержуючи прибуток.

Залежно від довговічності (групи капітальності) будівель (споруд) та його конструктивних елементів термін економічного життя може становити від 5 до 50 років досі, пов'язаного з появою нагальної необхідності проведення капітального ремонту.

Терміни фізичного та економічного життя можуть сильно відрізнятися - зазвичай очікуване фізичне життя перевершує економічне. Поточний та капітальний ремонти, а також реконструкція подовжують як фізичне, так і економічне життя.

Хронологічний вік покращень (Т) (chronological or actual age)- Період, що пройшов з дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки. Це фактичний (за технічним паспортом) вік об'єкта.

Ефективний вік встановлюється на основі візуального огляду та базується на досвіді та судженнях експерта чи оцінювача. Він визначається за оцінкою зовнішнього вигляду, технічного стану, економічних факторів експлуатації та інших причин, що впливають на вартість об'єкта, враховує споживчі характеристики (товарні властивості) об'єкта на дату оцінки для його можливого продажу. Реальний вік, визначення якого стан оцінюваного об'єкта має бути співвіднесено з відповідним об'єкту серед фактичним віком, ніби він експлуатувався за типових умов і нормальної інтенсивності експлуатації.

Це оцінюваний період часу, протягом якого будівля продовжуватиме приносити прибутку його власнику, який визначається різницею (Тж — Теф) (Слід уникати некоректного визначення, що часто зустрічається: «термін економічного життя, що залишилося, - це період від дати проведення оцінки до кінця терміну економічного життя об'єкта») .На дату оцінки оцінювач визначає два показники - хронологічний вік та ефективний вік будівлі, і в розрахунках фігурує саме останній). Цей період зазвичай використовується оцінювачем з метою оцінки майбутніх доходів. Ремонт і модернізація об'єкта збільшують термін економічного життя, що залишилося.

Оцінка терміну економічного життя об'єкта, що залишилося.

Ефективний вік покращень (Теф) (effective age)- вік, що експертно визначається на дату оцінки за фізичним станом і ступенем корисності об'єкта (за економічними факторами, що впливають на вартість об'єкта, що оцінюється).

Ефективний вік може бути меншим за хронологічний, якщо експлуатація будівлі проводилася на високому рівні або була проведена його реконструкція. І навпаки, якщо будівля ЕКСПЛУАТУВАЛАСЯ погано, його ефективний вік може виявитися більшим за хронологічний.

Ефективний вік встановлюється на основі візуального огляду та базується на досвіді та судженнях експерта чи оцінювача. Він визначається за оцінкою зовнішнього вигляду, технічного стану, економічних факторів експлуатації та інших причин, що впливають на вартість об'єкта, враховує споживчі характеристики (товарні властивості) об'єкта на дату оцінки для його можливого продажу. Е реальний вік, визначення якого стан оцінюваного об'єкта має бути співвіднесено з відповідним об'єкту серед фактичним віком, як він експлуатувався за типових умов і нормальної інтенсивності експлуатації.

Ефективний вік може визначатися на основі хронологічного віку з урахуванням накопиченого зносу та перерахованих економічних факторів. Може визначатися так само, як різницю між термінами економічного життя і економічного життя об'єкта, що залишилося. Залежно від того, яким був догляд за будівлею, чи проводилися роботи з ремонту, модернізації чи переобладнання чи ні, ефективний вік будівлі може бути більшим або меншим за його хронологічний вік.

Термін економічного життя об'єкта (Т), що залишилося (the rest про effective life or remaining economic life)- це оцінюваний період часу, протягом якого будівля буде продовжувати приносити прибутку його власнику, що визначається різницею (Тж - Теф) (Слід уникати некоректного визначення, що часто зустрічається: «термін економічного життя, що залишилося, - це період від дати проведення оцінки до кінця терміну економічного життя об'єкта На дату оцінки оцінювач визначає два показники – хронологічний вік та ефективний вік будівлі, і в розрахунках фігурує саме останній). Цей період зазвичай використовується оцінювачем з метою оцінки майбутніх доходів. Ремонт і модернізація об'єкта збільшують термін економічного життя, що залишилося (рис. 11.3).

Життєвий цикл конкретного об'єкта комерційної нерухомості як власності, з погляду одного поточного її власника, що здійснює з об'єктом нерухомості свій власний суб'єктивний шлях від купівлі до продажу чи міни, може багаторазово повторюватися, щоразу з новим власником, аж до закінчення терміну економічного чи фізичного життя об'єкт. Для об'єктів – історичних пам'яток – більше значення має показник фізичного терміну життя, а не факт зміни власника, власника та користувача.
Усі стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості та показники його віку взаємопов'язані між собою, і при зміні одного з них відповідно змінюються та інші. Знаходження нерухомості на тій чи іншій стадії життєвого циклу має враховуватися власником для реалізації адекватних заходів, що забезпечують збереження та підвищення прибутковості майна.

K фіз = ∑ n K ia i

i= 1

де: K i - Оцінка зносу i-м експертом; a i - вагомість думки i-го експерта;

n – кількість експертів.

Вагомість думок експертів визначають за умови:

∑ a i = 1

i= 1

Прямий метод передбачає оцінку фізичного зносу машин та устаткування виходячи з нормативних витрат на їхнє повне відновлення до нового стану. Оцінка витрат на ремонт може бути проведена із залученням висококваліфікованих експертів. Вартість капітального ремонту визначається виходячи з дефектної відомості шляхом складання нормативної калькуляції, що містить нормативні витрати на замінні агрегати та деталі, матеріали, заробітну плату ремонтних робітників та накладні витрати ремонтної організації.

Для розрахунку використовується така формула:52

K фіз = З/С н

де: З – сума нормативних витрат на відновлення об'єкта оцінки до нового стану, руб.;

З н - вартість нових машин та обладнання, руб.

8.3 Функціональний знос та методи його визначення

Знецінення машин та обладнання, спричинене функціональним старінням, є наслідком появи нових технологій.

Якщо фізичний знос має абсолютний характер, то функціональне старіння є відносним, тому що воно розглядається по відношенню до об'єктів-аналогів, і тим самим залежить від об'єктів порівняння. сфері виробництва аналогічних машин та обладнання. Таке

зменшення привабливості, своєю чергою, викликає знецінення. Функціональне старіння проявляється з появою об'єктів-

конкурентів, а чи не поступово, як фізичний знос. З причин, що викликали функціональне старіння, виділяють моральний та технологічний знос.

52 Попеско А.І., Ступін А.В., Чесноков С.А. Зношування технологічних машин та обладнання при оцінці їх ринкової вартості, Навчальний посібник, «Російське товариство оцінювачів», М., 2002 с. 69.

Моральний знос - це знос, причина якого - поліпшення властивостей виробів аналогічних оцінюваному (зміна технічних параметрів або конструктивних рішень, поява нових можливостей, більшої екологічності, ергономічності тощо) або здешевлення їх виробництва.

Моральний знос можна поділити на три групи, виходячи зі статей витрат, із змінами в структурі яких пов'язаний знос:

старіння, обумовлене надлишковими капітальними витратами (підвищеними інвестиційними витратами). До нього включається старіння, викликане удосконаленнями та змінами в компонуванні, конструкції, використовуваних матеріалах, схемі виробничого процесу, розмірах та номенклатурі обладнання, а також кількості виробів, що випускаються - по суті справи всіма удосконаленнями, які роблять нову технологію дешевшою. Різниця між повною вартістю відтворення та повною вартістю заміщення є величиною надлишкових капітальних витрат.

старіння, обумовлене надмірними експлуатаційними витратами. В результаті розвитку нових технологій не тільки стає дешевшим зробити або купити об'єкт, але й процес його експлуатації стає менш дорогим або ефективнішим.

Перший вид морального зношування веде до здешевлення виробництва обладнання, а другий - до здешевлення експлуатації готового.

старіння, обумовлене низькою екологічністю, ергономічністю тощо. Як правило, нове обладнання перевершує старі аналоги не тільки за технічними параметрами або нижчою собівартістю, але і є більш економічним, ергономічним, має сучасний дизайн та інші.

Технологічний знос - це знос, причина якого - відмінності у складі конструкційних матеріалів, що використовуються в об'єктах-аналогах, порівняно з об'єктом, що оцінюється, в дизайні, а також зміна технологічного циклу виробництва, в який включений оцінюваний об'єкт.

Зменшенню втрат від функціонального старіння служать механізми прискореної амортизації, зниження цін на застарілі машини та обладнання.

ня з метою утримання їх на ринку. З цією ж метою проводиться модернізація експлуатованих машин, але можливості будь-якої, навіть наймасштабнішої модернізації обмежені технічними можливостями і, крім того, економічним змістом, що визначається різницею вартості нового та модернізованого застарілого обладнання.

У процесі оцінки технічного об'єкта беруть до уваги дві сторони можливої ​​відмінності нового об'єкта від застарілого:

надлишок капітальних витрат під час виробництва об'єкта;

надлишок виробничих витрат під час експлуатації.

Метод розрахунку функціонального зношування, обумовленого надлишком капітальних витрат. Оцінити вплив цього типу зносу можна, застосувавши наступний алгоритм. 54

Оцінювана машина має повну вартість відтворення S ПСВ,

оцінену на даний момент оцінки з допомогою витратного підходу, і характеризується показником якості X . На момент оцінки на ринку з'явилися анало-

гічні машини нового покоління, у яких ціна Ц АН та показник якості

X АН. Повна вартість заміщення (S ПCЗ ) машини, що оцінюється, одержувана

методом прямого порівняння з аналогом, що дорівнює ціні аналога, скоригованої на відмінність показника якості:

	S ПСЗ = Ц АН
		X АН

Через розвиток нових технологій та запровадження нових способів виробництва обладнання в більшості випадків повна вартість заміщення менша за повну вартість відтворення. У нових умовах машину, що оцінюється, неможливо буде продати за колишньою вартістю відтворення, вона знецінилася до повної вартості заміщення.

Різниця між повною вартістю відтворення та повною вартістю заміщення є вартістю функціонального зносу (знецінення)

∆ S ФУН = S ПCB − S ПСЗ

Коефіцієнт функціонального зносу дорівнює відношенню вартості цього зносу до повної вартості відтворення:

K ФУН = ∆ S ФУН / S ПСВ

Після підстановки значень отримуємо остаточну формулу:

		Ц АН
	K ФУН = 1 −
		S ПСВ		X АН

Частково функціональне старіння може бути усунуто шляхом модернізації обладнання, що обов'язково супроводжується додатковими інвестиціями у вдосконалення її конструкції. Відповідно, сумарно величину функціонального зносу можна оцінити, прорахувавши кошторис на модернізацію оцінюваного устаткування.

Непрямою ознакою того, що машина, що оцінюється, має функціональний знос, є також факт припинення випуску машин подібної моделі підприємством-виробником, що свідчить про освоєння виробництва нової моделі. За наявності такої інформації рекомендується допустити наявність коефіцієнта функціонального зношування близько 20%.

54 Основи оцінки вартості машин та обладнання: підручник для студентів, які навчаються за спеціальністю "Фінанси та кредит"; за ред.

Функціональне зношування, зумовлене надлишком виробничих витрат, виникає або в результаті вдосконалення технології, або підвищення ефективності розміщення та компонування. Цей вид функціонального зношування часто називають операційним старінням.

Визначення знецінення машин і устаткування, викликаного операційним старінням, включає наступні этапы55 :

визначення щорічних експлуатаційних витрат при використанні об'єкта, що оцінюється;

визначення щорічних експлуатаційних витрат під час експлуатації більш сучасних аналогів;

визначення різниці витрат за експлуатацію;

облік впливу податків;

визначення залишкового терміну економічного життя об'єкта, що оцінюється, або часу на усунення недоліків;

визначення поточної вартості щорічних майбутніх втрат щодо відповідної ставки дисконтування.

8.4 Зовнішнє зношування. Методи визначення

Зовнішній знос проявляється у втраті вартості, викликаної великими галузевими, регіональними, загальнонаціональними або світовими технологічними, соціально-економічними, екологічними та політичними змінами56, які накладають обмеження на використання потенціалу об'єктів, що оцінюються.

Розрізняють глобальне та місцеве старіння технічних засобів. Глобальне старіння пов'язані з науково-технічними революціями, які мають всесвітній загальноекономічний характер. Воно є незворотним, що призводить до повного витіснення певного типу машин та обладнання. Локальне зовнішнє старіння носить регіонально-галузевий характері і може бути тимчасовим.

Зовнішнє старіння визначається безліччю чинників. Витіснення з ринку продукції знецінює і робить марними машини, у яких ця продукція вироблялася.

Зовнішній знос може бути визначений як знос непрямий, якщо порушено принцип збалансованості у створенні виробничого процесу. При цьому зовнішній знос, викликаний невідповідністю між виробничими потужностями машини і машинного комплексу в цілому, визначається як індивідуальний, що відноситься тільки до машини, що оцінюється.

Існує два підходи щодо величини зовнішнього зносу:

55 Попеско А.І., Ступін А.В., Чесноков С.А. Зношування технологічних машин та обладнання при оцінці їх ринкової вартості, Навчальний посібник, «Російське товариство оцінювачів», М., 2002.

56 Попеско А.І., Ступін А.В., Чесноков С.А. Зношування технологічних машин та обладнання при оцінці їх ринкової вартості, Навчальний посібник, «Російське суспільство оцінювачів», М., 2002 с.26

1) капіталізація втрати доходу, що відноситься до зовнішнього впливу;

2) порівняння продажів аналогічного обладнання за наявності та відсутності зовнішніх впливів.

При достатньому обсязі даних другий підхід є кращим.

Прикладом зовнішнього зносу є знос, що викликається наявністю надлишкової продуктивності даного елемента фондів порівняно з продуктивністю всього технологічного ланцюжка, в який даний елемент вже включений (для вартості в користуванні) або може бути включений (для вартості в обміні). Це означає, що в даному технологічному ланцюжку є вузькі місця, що не дозволяють повністю використовувати можливості обладнання, що розглядається. Вихід із цієї ситуації полягає або у розшивці вузьких місць, що дозволяє підвищити коефіцієнт завантаження розглянутого устаткування й, отже, зменшити ступінь його зносу у межах цієї системи, або перемістити розглянуте устаткування у складі іншої системи, де може використовуватися продуктивнее.57

При оцінці вартості технічного засобу у складі розглянутого технологічного ланцюжка, де об'єкт оцінки розглядається як окрема одиниця, при застосуванні порівняльного чи витратного підходу коефіцієнт зовнішнього зносу визначається такою формулою:

До вн = 1− М М м . до. × 100%

де: М М.К. - Виробнича потужність машинного комплексу (технологічного ланцюжка),

М - виробнича потужність оцінюваного объекта.58 Зовнішній знос, викликаний падінням попиту продукцію, производи-

мою всією технологічною лінією, окремо для об'єкта оцінки у складі лінії, розраховується через коефіцієнт використання виробничої потужності за формулою:

До вн = 1 −	Q пр	× 100%
	Мп

де: Q пр - об'єктивно сформований в сучасних економічних умов-

віях гранично можливий обсяг виробництва продукції, що забезпечується за участю об'єкта оцінки,

М п - ефективна виробнича потужність об'єкта оцінки.

57 Саприцький Е.Б. Як оцінити ринкову вартість машин та обладнання на підприємстві. - М.: Центр економіки та маркетингу, 1997.

58 д-ра екон. наук, проф. М.А.Федотової. - Москва: Фінанси та статистика, 2006 .

59 Основи оцінки вартості машин та обладнання: підручник для студентів, які навчаються за спеціальністю "Фінанси та кредит"; за ред.д-ра екон. наук, проф. М.А.Федотової. - Москва: Фінанси та статистика, 2006 .

Зовнішній знос нерухомості в залежності від причин, що його викликали, в більшості випадків є непереборним через незмінність розташування, але в ряді випадків може «самоусунутись» через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища. Методи визначення зовнішнього зносу наведено на рис. 4.9.

Мал. 4.9. Методи визначення зовнішнього зносу

Методом капіталізації втратв орендній платі розрахунок зовнішнього зносу проводиться аналогічно до розрахунку функціонального непереборного зносу.

Метод парного продажузаснований на аналізі наявної цінової інформації за нещодавно проданими аналогічними об'єктами (парними продажами). При цьому передбачається, що об'єкти парного продажу відрізняються один від одного лише виявленим та співвіднесеним до об'єкта оцінки економічним зношуванням (табл. 4.8).

Таблиця 4.8

Приклад розрахунку зовнішнього зносу методом парного продажу

приклад.Фізичний знос будівлі становить 40 %. Згідно з планом перепланування, будівля підлягає знесенню через два роки з моменту оцінки.

Під час огляду об'єкта експертом було визначено такі показники:

1) ефективний вік оцінюваної будівлі – 30 років;

2) термін економічного життя, що залишився, - 60 років.

Накопичене зношування без урахування дії зовнішнього фактора розраховується за формулою (4.1):

.

Зношення з урахуванням дії зовнішнього фактора:

Частка можливого обліку інших видів зносу в цьому результаті надзвичайно мала, що дозволяє вважати отриманий результат зовнішнім зносом. Різке скорочення терміну економічного життя будівлі, що залишився, веде до зниження інвестиційної привабливості і, як наслідок, обвального падіння ймовірної ціни продажу.

У таких випадках метою оцінки є розрахунок не повних прав власності на будівлю, що оцінюється, а прав короткострокової оренди на строк економічного (фізичного) життя, що залишилося за умови, якщо потенційним інвестором проглядається будь-яка вигода від цього придбання.

4.6. Приклад оцінки вартості об'єкта нерухомості
витратним підходом

У табл. 4.9 наведено приклад розрахунку вартості об'єкта нерухомості витратним підходом.

Таблиця 4.9

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості витратним підходом

№ рядки	Розрахункові показники	Витрати, тис. руб.
	Вартість земельної ділянки	230 000
	Відновлювальна вартість	500 000
	Прибуток забудовника (30%)	150 000
	Разом витрат за будівництво (рядок 2 + рядок 3)	650 000
	Знецінення, викликане усунутим фізичним зносом елементів з коротким терміном життя	10 200
	Знецінення, викликане непереборним фізичним зносом елементів із коротким терміном життя	10 925
	Знецінення, викликане непереборним фізичним зносом елементів із тривалим терміном життя	146 990
	Разом знецінення, викликане фізичним зносом (рядок 5 + рядок 6 + рядок 7)	168 115
	Знецінення, викликане усунутим функціональним зносом	38 000
	Знецінення, викликане непереборним функціональним зносом	96 000

Для підвищення точності розрахункових процедур як щодо визначення відновлювальної вартості, і з розрахунку зносу необхідна розумна компіляція кількох методик з розрахунку зазначених показників.

Необхідно враховувати, що у багатьох випадках витратний підхід в оцінці нерухомості не відображає ринкову вартість, оскільки витрати інвестора не завжди створюють ринкову вартість через різницю у витратах на відтворення порівнянних об'єктів, і навпаки, створювана вартість не завжди буває адекватною понесеним витратам. Це стосується насамперед об'єктів доходної нерухомості.

5. Прибутковий підхід до оцінки нерухомості

5.1. загальні положення

Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, що ґрунтуються на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.

Прибутковий підхід використовується для визначення:

Інвестиційна вартість, оскільки потенційний інвестор не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього об'єкта;

Ринкова вартість.

Основною причиною розрахунку вартості таким підходом є здавання в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості на поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.

Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів на кінцеву величину, рівну сумі їх поточних вартостей.

Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості та кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести з урахуванням ризиків, характерних як для об'єкта, що оцінюється, так і для регіону.

Сутність доходного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які, як очікується, принесуть експлуатація та можливий продаж надалі нерухомого майна шляхом капіталізації доходу.

Прибутковий підхід використовується тільки для оцінки доходної нерухомості, тобто такої нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу, і в його основі лежать такі принципи оцінки нерухомості:

Принцип очікування для цього підходу є основним методоутворюючим принципом (вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе). Типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні на отримання від неї майбутніх доходів або вигод. Таким чином, вартість об'єкта може бути визначена як його здатність приносити дохід у майбутньому. Тут також діє фактор часу, і сума майбутніх доходів повинна бути приведена до нульового моменту часу шляхом капіталізації доходу;

Принцип заміщення (вартість об'єкта нерухомості має тенденцію встановлюватися на рівні величини ефективного капіталовкладення, необхідного для придбання порівнянного об'єкта, що заміщає, що приносить бажаний прибуток). Максимальна вартість активу не повинна перевищувати найменшої ціни, за якою може бути придбано інший аналогічний актив із еквівалентною прибутковістю.

Оцінка ринкової вартості з використанням прибуткового підходу заснована на перетворенні доходів, які, як очікується, оцінюваний актив генеруватиме в процесі економічного життя, що залишилося, у вартість. З теоретичної погляду джерело доходу може бути будь-яким: оренда, продаж, дивіденди, прибуток. Головне, щоб він був продуктом активу, що оцінюється. За допомогою цього підходу можлива та доцільна оцінка тих активів, які використовуються або можуть використовуватися на користь отримання доходу (нерухомість, акції, облігації, векселі, нематеріальні активи тощо).

Чим вищий дохідний потенціал активу, що оцінюється, тим вища його вартість. При цьому аналіз доходів повинен здійснюватися протягом усього економічного життя активу, що залишилося, за умови його використання протягом цього періоду найбільш ефективним чином.

Зовнішній (економічний) знос - знецінення об'єкта, обумовлене негативним стосовно об'єкта оцінки впливом довкілля: ринкової ситуації, накладених сервітутів на використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури і законодавчих рішень у сфері оподаткування тощо. Зовнішній знос нерухомості в залежності від причин, що його викликали, в більшості випадків є непереборним через незмінність розташування, але в ряді випадків може «самоусунутись» через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього зношування можуть застосовуватися такі методи:

• - метод капіталізації втрат в орендній платі порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, один з яких зазнає негативного впливу. При застосуванні цього підходу спочатку визначається величина втрат для нерухомості в цілому, а потім з неї виділяється частка втрат, що припадає на будинок, що капіталізується виходячи з норми капіталізації для будівель, що склалася.
• - метод парних продажів вимагає наявності достатньої для порівняння кількості продажів нерухомості, що відрізняються від оцінюваного за місцем розташування та оточення. Різниця у вартості двох зіставних об'єктів, один з яких має ознаки зносу зовнішнього впливу, дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об'єкта, що оцінюється.
• - метод ефективного віку заснований на експертизі будов оцінюваного об'єкта та гіпотезі про те, що ефективний вік (ЕВ) так відноситься до терміну економічного життя (СЕЖ), як накопичений знос (І) до повної вартості відтворення (ПСВ):

І = (ЕВ/СЕЖ) * ПСВ(8)

Ефективний вік - тривалість життя будівлі, що оцінюється експертно оцінювачем виходячи з фізичного стану, дизайну, інших факторів, що впливають на вартість, на дату оцінки.

Термін економічного життя - тривалість життя будівлі, протягом якого поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта, що перевищує витрати на поліпшення, тобто. коли знос є усувним.

Після визначення сукупного накопиченого зносу оцінювач для отримання підсумкової вартості об'єкта нерухомості додає вартості земельної ділянки різницю вартість відтворення (заміщення) об'єкта.

Короткий огляд основних методів, що використовуються при оцінці земельних ділянок:

• 1. Метод капіталізації земельної ренти;
• 2. Метод співвіднесення (перенесення);
• 3. Метод розвитку (освоєння, передбачуваного використання);
• 4. Техніка залишку землі;
• 5. Метод прямого порівняльного аналізу продаж;
• 6. Метод розподілу;
• 7. Метод виділення.

Визначення вартості земельної ділянки методом капіталізації земельної ренти (прибутковий підхід) полягає у капіталізації доходів, одержаних за рахунок орендних платежів. У зв'язку з тим, що в нашій країні поки що мало поширена практика здачі в оренду приватних земель, орендуються головним чином державні та муніципальні земельні ділянки. Орендні платежі у разі регламентовані нормативної ціною землі, неадекватної її ринкової вартості, у тому практиці застосування способу капіталізації земельної ренти дає мало об'єктивні результати.

Метод співвіднесення (перенесення) полягає у визначенні співвідношення між вартістю земельної ділянки та зведених на ній поліпшень. Оцінюється загальна вартість забудованої ділянки, з неї віднімається вартість будівель та споруд та виходить вартість земельної ділянки. Метод співвіднесення доцільний за недостатності порівнянних продажів вільних земельних ділянок.

Метод розвитку (освоєння) є спрощеною модель інвестиційного аналізу варіанта найкращого використання земельної ділянки, що не має аналогів у порівнянних продажах. Як правило, це нестандартні великі земельні масиви, для яких вирішується питання їхнього раціонального освоєння. Такі випадки часто зустрічаються в російській практиці оцінки.

Техніка залишку землі універсальний метод оцінки, але він найефективніший за відсутності відомостей про порівняні продажі вільних ділянок і наявність інформації про дохідність об'єкта. У цьому випадку витратним підходом оцінюється вартість поліпшень і за допомогою коефіцієнта капіталізації для будівлі визначається частина чистого операційного доходу, що відноситься до нього. Решта чистого операційного доходу всієї власності з допомогою коефіцієнта капіталізації землі перетворюється на оцінку її вартості.