Хто проводить оцінку вартості квартири. Як проводиться експертна оцінка нерухомості

Оцінка ринкової вартості об'єкту нерухомостіпроводиться за різних угод, наприклад, при продажу, купівлі, оформленні іпотечної позики. Сьогодні розповімо, як її проводять, які види вартості можна порахувати, навіщо потрібна процедура у кожному конкретному випадку.

Оцінка нерухомості - що це таке

Оцінкою вартості нерухомості називають процес визначення вартості конкретного об'єкта нерухомості: наприклад, виробничого цеху, квартири, дачі, гаража, приватного будинку чи іншого.Проведення оцінки нерухомостісуворо регламентовано. Оцінкою нерухомості займаються оцінювачі, діяльність яких регулює закон «Про оціночну діяльність у Російській Федерації». Це може бути компанія чи індивідуальний підприємець.

Розрахувати орієнтовну ринкову вартість можна самостійно, але результати такої оцінки не братимуть до уваги державні органи. Суд, Росреєстр, банки беруть до уваги лише офіційний документ - звіт про оцінку, виданий акредитованим фахівцем.

Види вартості

Згідно ФСТ №2, при здійсненні оціночної діяльності використовуються чотири види вартості об'єкта оцінки: ринкова, ліквідаційна, інвестиційна та кадастрова.

Ринкова вартість об'єкту нерухомості- це ціна, яку його можна продати за умов вільного ринку. Саме її використовують, наприклад, покупці та продавці при обговоренні вартості нерухомості, або юридичні особи як доказ наявності певних активів. Ринкову вартість визначають, залежно від умов ринку: знаходять аналогічні об'єкти та розраховують середньоринкову ціну. Вона ж з'являється у результатах оцінки.

Ринкова вартість – та, за яку можна продати об'єкт нерухомості.

Ліквідаційна вартість об'єкту нерухомості- Це ціна, за якою його можна продати швидко. Так, для розрахунку вартості оцінювачі використовують термін експозиції 3–4 місяці. Під час розрахунку ліквідаційної вартості беруть термін експозиції 1–2 місяці. Ліквідаційна вартість об'єкта нерухомості завжди менша, ніж ринкова. Зазвичай, вона становить 75–80% від ринкової ціни.

Ліквідаційна вартість – та, за яку можна швидко продати нерухомість. Згідно з ФСТ №2, при визначенні ліквідаційної вартості враховують вплив надзвичайних обставин, які змусили продавця продавати об'єкт на умовах, що не відповідають ринковим.

Інвестиційна вартість об'єкта оцінки- це ціна для конкретної людини або групи осіб за певних інвестиційних цілей. Найчастіше її використовують для оцінки ефективності окремих проектів, наприклад, щоб визначити, чи приноситиме дохід нерухомість при здачі в оренду. Інвестиційна вартість завжди більша за ринкову, тому що враховує можливий прибуток з об'єкта надалі. Якщо вона менша, значить, обраний поганий план, і простіше просто продати нерухомість за ринковою ціною.

Інвестиційна вартість - та, яку можна купити об'єкт для отримання прибутку.

Кадастрова вартість об'єкту нерухомості- це сума, встановлена внаслідок державної кадастрової оцінки. Її визначають методами масової оцінки, а якщо це неможливо – індивідуально для кожного об'єкта нерухомості. Оцінювач визначає кадастрову вартість, зокрема, для оподаткування.

Рідше використовують інші типи вартості під час проведення оцінки, наприклад, відновлювальну.Відновна вартість об'єкту нерухомості – цесума, яку потрібно витратити на будівництво такого об'єкта в поточних умовах. При її розрахунку враховують зарплату робітників, вартість будівельних матеріалів, оплату проектних матеріалів та інші прямі непрямі витрати.

Найчастіше в оцінці розраховують ринкову вартість об'єктів.

Методи оцінки: як вважатимуться вартість

Згідно з ФСТ 1, оцінювачі можуть використовувати три методи розрахунку - порівняльний, дохідний та витратний.

Порівняльний метод

Основна теза методу в тому, що покупець не заплатить за нерухомість ціну більше, ніж та, за якою можна придбати такий самий об'єкт. При застосуванні цього методу оцінювач повинен:

🔺 Вибрати одиниці порівняння та порівняти об'єкт оцінки з аналогічними.

🔺 Скоригувати значення одиниць оцінки, залежно від характеристик об'єкта порівняння та аналогів.

🔺 Погодити результати коригування.

Залежно від цілей аналізу може бути використаний різний період часу, протягом якого продавалися об'єкти. У будь-якому разі оцінювач відбирає практично аналогічну нерухомість. Наприклад, якщо він має оцінити трикімнатну квартиру в центрі без балкона - троячки в центрі. Потім проводить порівняльний аналіз відібраних та оцінюваного об'єкта нерухомості, коригує ціни та знаходить середній показник.

Цей метод вимагає вивчення великого обсягу інформації та розрахунків, але дозволяє визначити вартість якомога точніше. Наприклад, при розрахунку ринкової вартості об'єкта у центрі міста оцінювач вивчає численні аналоги у центрі.

Прибутковий метод

Суть прибуткового методу полягає в наступному. Вартість нерухомості на момент оцінки визначають як джерело майбутніх прибутків. Тобто оцінювач визначає потенційний прибуток об'єкта з оцінки до завершення експлуатації.

При застосуванні методу враховують ризики, характерні майна регіону. Наприклад, це можуть бути пошкодження внаслідок землетрусів на Далекому Сході.

Прибутковий метод використовують в оцінці ринкової цінності, соціальній та інвестиційної діяльності. Він відповідає ключовій ідеї інвестицій: немає сенсу платити за нерухомість більше, ніж вона може принести прибуток.

Витратний метод

Головна думка проста: об'єкт нерухомості не може коштувати більше, ніж сума, яку доведеться витратити на його будівництво зараз.

Цей метод використовують коли потрібно оцінити об'єкти нерухомості без відриву від земельних ділянок, на яких вони розташовані. При витратному методі оцінювач враховує серед інших параметрів та вартість наділу.

При застосуванні затратного методу експерт діє так:

🔸 Оцінює ринкову вартість земельної ділянки.

🔸 Визначає відновлювальну вартість будівлі, у тому числі розмір підприємницького прибутку.

🔸 Оцінює виявлені види зношування.

🔸 Розраховує підсумкову вартість об'єкта. Для цього коригує відновлювальну вартість на зношування та додає вартість земельної ділянки.

Найточніша цифра виходить, коли оцінювач використовує відразу три методи та бере до уваги результати всіх отриманих розрахунків. Якщо перед фахівцем стоїть незвичайна мета, він може використовувати інші методи оцінки, наприклад, іпотечно-інвестиційний аналіз.

Що впливає на вартість нерухомості

Найочевидніший і головний чинник, що впливає на ціну – собівартість нерухомості. Під собівартістю нерухомості зазвичай розуміють ціну на будівельні матеріали та витрати на будівництво – оплату праці робітникам, витрати на проектну документацію, транспортування матеріалів та інші. Наприклад, приватний будинок з цегли висотою в 3 поверхи коштуватиме дорожче за котедж меншої площі висотою 2 поверхи з піноблоків.

Також на вартість впливають безліч інших параметрів, які не залежать від витрат на будівництво:

💎 ситуація на ринку, наприклад, якщо в останні 2-3 місяці квартири у вашому місті подешевшали на 20-30%, швидше за все, ви не зможете продати свою за колишньою повною вартістю: теж доведеться робити знижку;

💎 сезонність – деякі об'єкти залежать від сезону продажу: наприклад, дачі влітку мають максимальну вартість, а взимку вона знижується на 15–25% залежно від регіону;

💎 місце розташування - житло в центрі завжди цінується дорожче за аналогічне на околиці, тому що центр міста відрізняється більш розвиненою інфраструктурою;

💎 інфраструктура району або населеного пункту - житло в невеликих селищах з 1-2 магазинами коштує набагато дешевше будинків у місті, неподалік яких розташовані дитячі садки, школи, магазини, поліклініки та інші важливі об'єкти;

💎 ступінь зносу - чим старший будинок, тим більше грошей доведеться вкласти в ремонт, тому старі об'єкти цінуються менше;

💎 матеріал стін - від нього залежить, чи буде тепло в приміщенні, тому житло з цегли або деревини цінується вище, ніж будинок зі шлакоблоку, піноблоку - останні пропускають більше холоду;

💎 екологічна обстановка - нерухомість поряд з озерами, лісами, парками цінується більше, ніж житло неподалік великих заводів, переробних підприємств;

💎 наявність балкона – він створює додатковий вільний простір, тому підвищує цінність нерухомості;

💎 характеристики двору, наприклад, якщо йдеться про багатоквартирні будинки, то квартири із закритим двором із відеоспостереженням коштуватимуть дорожче, ніж аналогічне житло з відкритим двором;

💎 багато інших параметрів.

Всі ці параметри оцінювач враховує та обов'язково відображає у підсумковому документі – звіті про оцінку.

Як відбувається оцінка об'єктів нерухомості

Оцінка об'єктів нерухомості відбувається протягом різного терміну: від 1-2 днів до 2-3 тижнів. Усе залежить кількості вихідних даних, регіону, числа замовлень в оцінювача. Загалом процедура включає 6 етапів.

Етап 1. Постановка завдання оцінку

Завданням на оцінку включає такі параметри:

🔍 мета оцінки;

🔍 вид вартості, яку потрібно визначити;

🔍 встановлення майнових прав, які оцінюють;

🔍 дату проведення оцінки.

На цьому етапі ви звертаєтесь до забудовника та пояснюєте, навіщо вам потрібна оцінка. Зазвичай оцінку замовляють перед оформленням іпотеки. У такому разі спершу зверніться до забудовника за переліком документів. Передайте їх оцінювачу, який розрахує ринкову та ліквідаційну вартість.

Якщо оцінка потрібна для страхової компанії, також вважають ринкову та ліквідаційну вартість.

Вже на цьому етапі фахівець попередньо знайомиться з об'єктом: запитує про його місцезнаходження, площу, наявність необхідних документів. Також призначає та погоджує з вами дату огляду нерухомості та проведення інших робіт.

На першому етапі замовник повинен надати оцінювачу всі наявні документи на нерухомість:

🖋 поверховий план, технічний план;

🖋 технічну документацію;

🖋 кадастровий паспорт;

🖋 виписку з ЄДРН із зазначенням власника, наявності обтяжень, заборон, арештів;

🖋 технічний паспорт, якщо є.

Якщо потрібна оцінка об'єкта, що будується, знадобляться інші документи. Уточніть повний перелік потрібних паперів у оцінювача: список може змінюватись, залежно від ситуації.

Етап 2. Підписання договору

Після встановлення завдання, виявлення потрібної вартості та отримання документів оцінювач запропонує вам підписати договір. У ньому будуть вказані терміни виконання роботи, ваші права та обов'язки, порядок оплати послуг. Найчастіше спеціалісти беруть повну передоплату. Вартість послуг залежить від регіону, що в середньому становить 2000–5000 ₽.

Етап 3. Збір інформації

Фахівець збирає інформацію, за допомогою якої далі обґрунтовуватиме свої висновки про вартість нерухомості. Приїжджає на об'єкт, оглядає та фотографує його, перевіряє відповідність реального стану речей та плану БТІ, фіксує дефекти. Також ставить вам додаткові питання, наприклад, чи використовуєте ви об'єкт за цільовим призначенням.

Етап 4. Розрахунок вартості

На цьому етапі вирішує,як оцінити вартість нерухомості: підбирає метод розрахунку Найчастіше використовує порівняльний метод, крім нього оцінює вартість по 1–2 іншим, щоб отримати точні результати. Усі формули, за якими проводився розрахунок, та його результати обов'язково відображаються у підсумковому звіті.

Етап 5. Облік умов

Оцінку вартості нерухомості зазвичай проводять за трьома основними підходами: витратним, порівняльним і дохідним. Наприклад, якщо оцінювач працює з двошкою в центрі, а на ринку були представлені тільки двійки на околиці, використовує коефіцієнт, що підвищує, тому що нерухомість в центрі цінується вище. А якщо квартири, представлені на ринку, продавалися з хорошим ремонтом, а треба оцінити житло тільки з передчистовою обробкою, тоді коефіцієнт буде знижуючим.

Усі формули, якими відбувався розрахунок вартості, теж заносяться до звіту.

Етап 6. Формування звіту

На останньому етапі спеціаліст формує оціночний звіт, який і передає клієнту. Відповідно до законодавства, звіт має бути пошитий та пронумерований. У документі обов'язково мають бути такі відомості:

▪ основні факти та висновки;

▪ завдання на оцінку, яке відповідає законам та федеральним стандартам;

▪ відомості про замовника та оцінювача;

▪ припущення та обмежувальні умови, які використовував оцінювач;

▪ стандарти оціночної діяльності;

▪ аналіз ринку та інших зовнішніх факторів, що впливають на вартість;

▪ опис процесу оцінки;

▪ узгодження результатів;

▪ додаток до звіту з копіями документів, які використовував оцінювач.

Документ має бути пронумерований посторінково, прошитий, підписаний оцінювачем, скріплений його особистою печаткою. Якщо оцінку проводили кілька фахівців, вони і керівник оціночної компанії мають поставити підписи і друку.

Оцінка нерухомості при іпотеці потрібнанасамперед банку - для того, щоб він зрозумів, яку суму грошей видаватиме позичальнику. Також оцінка вартості дозволяє зрозуміти скільки грошей отримає банк, якщо позичальник перестане виконувати свої зобов'язання, тобто платити за іпотекою. Причому банк враховує дві вартості: ринкову та ліквідаційну, та бере до уваги меншу: зазвичай це ліквідаційна. Сума іпотеки зазвичай дорівнює ліквідаційній вартості житла або менше її, тому що позичальник вносить певну частину коштів сам.

🔔 При реорганізації підприємства.Оцінка нерухомості в цьому випадку використовується, щоб зрозуміти, скільки активів є у компанії. Можна оцінити всі наявні об'єкти, що у власності фірми, і побачити загальну суму активів.

🔔 При продажу нерухомості.Оцінка вартості потрібна і продавцю, і покупцю. Продавцю – щоб зрозуміти, за якою ціною можна продати житловий об'єкт. Покупцеві – щоб переконатися, що його не обманюють та не завищують ціну штучно.

🔔 Для обміну житла.Коли два учасники угоди йдуть на обмін, вони обоє хочуть «не помилитися». У цьому допоможе оцінка житлової нерухомості: учасники угоди зможуть адекватно оцінити вартість обох об'єктів і ніхто з них не залишиться в мінусі.

🔔 Для застави.Об'єкти житлової нерухомості можна використовувати як заставу. І тут банк також вимагає проведення оцінки вартості. Це потрібно, щоб банк знав суму, яку зможе виручити, якщо позичальник не платитиме за кредитом. Як і у випадку з іпотекою, враховується менша вартість, тобто ліквідаційна.

Наприклад, ви хочете дізнатися про ринкову вартість великої студії площею 63 м². Для цього потрібно подивитися, скільки коштують аналогічні об'єкти. Так як у вас немає доступу до ЄДРН, в якому зберігаються відомості про проведені угоди, потрібно вивчити пропозиції на ринку. Завітайте до будь-якого сайту з оголошеннями про продаж нерухомості. Щоб полегшити роботу, шукайте аналогічні об'єкти у вашому районі.

Знайдіть 5-6 квартир, які максимально схожі на вашу за такими характеристиками:

🔹 розташування, інфраструктура району;

🔹 типу, конструкції будинку;

🔹 класу обробки;

🔹 кількості кімнат;

🔹 станом - під капітальний, косметичний ремонт, зі свіжим оздобленням;

🔹 поверху, наявності балконів, лоджій;

🔹 площі кухні.

Виберіть аналоги та скоригуйте ціну кожного на 3–5% – можливу величину знижки під час торгу. Розрахуйте вартість 1м² у кожній аналогічній квартирі. Щоб розрахувати ринкову вартість, визначте середнє арифметичне ціни 1м² по аналогічних квартирах і помножте на площу своєї квартири.

Складіть вартість всіх знайдених об'єктів і розділіть на кількість об'єктів - так ви знайдете ціну середньоринкову. Наприклад, у нашому випадку вона становитиме 3 160 000 ₽.

Якщо виставите житло на продаж за середньоринковою вартістю та не отримаєте жодних відгуків, спробуйте трохи зменшити ціну – можливо, вона висока.

Провести оцінку нерухомості можна самостійно, але результати можуть бути далекі від реальності, і вашу думку не ухвалить банк чи державний орган. Оцінка нерухомості фахівцем необхідна багатьом типів угод, оформлення іпотеки, кредиту із заставою. Вона коштує грошей, але відрізняється вищою точністю.

Юрій Карлович Пільчевський

Час на читання: 5 хвилин

А А

При здійсненні багатьох видів угод із житлоплощею оцінка нерухомості – це необхідність, якої не уникнути. Що ж таке оцінка площі та у яких випадках вона потрібна? Хто має право на її проведення? Які документи необхідно підготувати для процедури? В якому порядку здійснюється оцінка і наскільки дорого вона обійдеться власнику квадратних метрів? Що потрібно знати, щоб не помилитись у виборі експерта-оцінювача? Як не обдуритись і не заплатити за одну послугу двічі? Розбиратимемося в цій статті.

Що таке оцінка нерухомості?

Оцінка житла - це визначення вартості об'єкта на ринку або будь-яких прав на нього. До оцінки входить розрахунок вартості права власності, оренди, користування тощо.

Види вартості під час проведення оцінки:

Ринкова.
Ліквідаційна.
Інвестиційна.
Кадастрова.

Визначення ринкової вартості квартири

Розраховується найімовірніша сума, яку можна виручити за житлоплощу в умовах конкуренції.

При цьому повинні дотримуватися наступних умов:

Відсутність обов'язку будь-якої сторони купувати чи продавати.
Сторони мають у своєму розпорядженні повну інформацію про об'єкт і здійснюють дії виключно у власних інтересах.
На ринку нерухомість представлена через публічну оферту.
Розумна ціна за житло.
Вартість виплачується у грошовій формі.

Розрахунок ліквідаційної ціни

Розраховується сума, яку можна отримати за об'єкт в умовах, коли продавець зобов'язаний продати нерухомість за встановлений термін. У цій ситуації мають місце надзвичайні обставини, під впливом яких квадратні метри продаються вимушено за ціною, нижчою від ринкової.

Інвестиційна вартість

Цей вид ціни визначається для конкретної особи або групи осіб залежно від цілей використання площі (наприклад, прибуток від оренди). При цьому врахування ймовірності продажу за інвестиційною ціною на ринку не потрібне.

Розрахунок кадастрової ціни

Робиться з метою розрахунку податку нерухомий об'єкт. Визначення здійснюється замірником.

Ціль оцінки об'єкта

Мета в першу чергу залежить від виду правочину, який необхідно здійснити. За Федеральним Стандартом Оцінки «Мета оцінки та види вартості (ФСТ N 2)», затвердженому Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 р. N 255, виділяються такі цілі:

, Передача в орендне використання, довірче управління.
Для підписання шлюбного договору або під час розподілу майна у разі розірвання шлюбу.
При наданні об'єкта як застави.
Для контролю за сплатою податку у разі спору щодо податкової бази.
При відчуженні житла.
У разі викупу вилучення об'єкта для державних потреб.
та купівлі за програмою іпотечного кредитування вторинного житла.
При переуступці боргів щодо нерухомості.
У ситуації коли об'єкт передається юридичним особам.

Список не є вичерпним.

Хто має право проводити оцінку?

Визначення вартості квадратних метрів проводиться оціночними організаціями країни, які отримали акредитацію.

До найбільш відомих і заслуговують на довіру відносять:

Атлант Оцінка.
Гранд Реал. Особливістю фірми і те, що фахівці також надають послуги юридичного характеру (оспорювання вартості, розділ у ситуації розлучення, судові розгляди тощо.).
Експерт 365.
Апхілл.
АБК-активні бізнес-консультації. Працює у сфері бізнесу, особливо виділяючи зарубіжні фірми, які ведуть комерційну діяльність біля нашої країни.

У ситуації, коли цікавить кадастрова вартість, слід звертатися до Центру технічної інвентаризації.

Що потрібне для проведення оцінки?

Особі, яка бажає визначити вартість житла, потрібно підготувати:

Паспорт.
Документ є підтвердженням наявності права власності. Якщо приміщення знаходиться в нещодавно побудованому будинку і свідоцтва про право ще немає, то потрібно буде надати контракт, який став підставою угоди, а також кадастровий паспорт.
Паспорт на житлоплощу з БТІ.
Докази, що обтяження на об'єкт відсутні.
Дозвіл на перепланування, виданий БТІ (якщо перепланування мало місце).
Поверховий план будівлі та експлікація квартири.

Як проводиться оцінка нерухомого майна?

Процес розрахунку вартості ділять на 5 кроків:

Визначення об'єкта та мети оцінки, тобто що й навіщо оцінюється. При позначенні мети слід пам'ятати, що від цього залежить ціна послуг оцінювача.
Вибір оціночної організації. У цьому слід пам'ятати, що, відповідно до Федеральним законом «Про оціночну діяльність у Російської Федерації» від 29.07.1998 р. № 135-ФЗ, фірма повинна мати акредитацію і щонайменше 2-х співробітників.
Підписання контракту із фірмою.
Надання нерухомості для проведення огляду.
Отримати висновок. Документ виготовляється протягом 3 днів з дати проведення огляду.

Скільки коштує оцінка об'єктів?

Вартість послуг складається з:

регіону, де розташована нерухомість, та ступеня віддаленості від експертної організації;
площі приміщення;
цілі оцінки;
кваліфікації професіонала;
призначення землі (якщо йдеться про ділянку).

Середні ціни коливаються в діапазоні 2500-25000 рублів.

p align="justify"> Процес встановлення вартості нерухомого майна проводиться за певними принципами, з використанням встановлених методів. Оцінка нерухомості включає декілька етапів.

1 етап.Постановка завдання – навіщо необхідне визначення вартості об'єкта. На цьому етапі потрібно уточнення мети процедури, що проводиться. Наприклад, для продажу квартири або отримання іпотечного кредиту.

Потрібно з'ясувати, яку саме вартість належить встановити. Це залежатиме від мети проведення оціночних робіт. Так для реалізації майна необхідно визначити ринкову вартість, для оформлення страхового полісу – страхову. Заставна вартість зазвичай розраховується при оформленні заставної на майно надання кредиту.

Обов'язково визначається дата проведення робіт.Фіксуються всі можливі умови та обставини, що можуть вплинути на кінцеву вартість.

2 етап.Формування плану та договору. Оцінювач після попереднього ознайомлення з об'єктом складає порядок проведення оціночних робіт, що починається з візуального огляду нерухомості, ознайомлення із наданою інформацією. Якщо об'єкт досить великий, визначається необхідність залучення додаткових експертів-оцінювачів.

Наприкінці цього етапу потрібно скласти і підписати договір, у якому зазначаються сторони його укладаючі.

Також е описується предмет договору, терміни виконання робіт, вартість послуг, що проводяться.

3 етап.Збір інформації та обґрунтування висновків. Цей етап є найбільш відповідальним. Від того, яка буде зібрана інформація, залежить і кінцевий результат.

Вивчається детальніше нерухомість, яка докладно розписується. Вказуються можливі дефекти, описується прилегла територія об'єкту. Аналізуються юридичні папери, перевіряється їх достовірність. Об'єкт розглядається з погляду його економічного та соціального розташування.

На завершення вся зібрана та надана інформація аналізується фахівцем.

4 етап.Вибирається найбільш прийнятний та ефективний спосіб використання даної території як облаштованого місця, так і приблизно вакантного. Визначається найбільша ціна на використання земельної ділянки, де розташовується об'єкт.

5 етап.Процедура розрахунку вартості об'єкта. Проводиться вона на підставі трьох основних методів розрахунку:

дохідний підхід ґрунтується на визначенні можливого отримання економічних вигод від використання даного об'єкта.
Порівняльний метод базується на порівнянні аналогічних об'єктів нерухомості. Цей спосіб не може бути застосовним для унікальних об'єктів, оскільки нерухомість має бути порівнянна.
Витратний підхід заснований на включенні тих витрат, які проводилися раніше і які слід додатково внести на відновлення об'єкта з урахуванням його зносу.

6 етап.Узгодження одержаних результатів з урахуванням усіх умов. На цьому етапі виявляються можливі неточності та помилки. Формується остаточна підсумкова вартість.

7 етап.Складання оцінного звіту, що передається замовнику робіт.

У ньому має бути обов'язково вказана наступна інформація:

дата складання звіту;
відомості про оцінювача;
основу проведення оціночних робіт;
опис нерухомості;
перелік використаних методів та способів проведення оцінки;
допуски та обмеження при визначенні вартості;
список документації;
підсумкова вартість об'єкта.

Критерії вартості об'єкту

На величину кінцевої ціни нерухомості впливає величезна кількість критеріїв та факторів:

Для нерухомості значний вплив на вартість надає рік побудови будівлі, а також матеріал, з якого зведено.

Як проводиться оцінювання на практиці: порядок процедури

Зазвичай, коли відбувається оцінка нерухомості, у двох учасників угоди є різний погляд на кінцевий результат. Банк зацікавлений у заниженні вартості нерухомості. Якщо вона буде нижчою, то реалізація об'єкта як застава можливо пройде швидше.

Для позичальника велика вартість гарантує велику суму кредиту. Цю ситуацію слід враховувати, коли банківська організація надає свого оцінювача.

Причому під час проведення оціночних робіт незалежним фахівцем банк може відмовити у прийнятті такого звіту.

Оцінка нерухомості – процедура, яку потрібно проводити встановлення вартості об'єкта на конкретний момент. Виконують роботи з визначення вартості фахівці-оцінювачі. Процедура оцінювання складається з кількох етапів, кожен із яких важливий встановлення точної підсумкової вартості.

Час читання: 13 хвилин

Нерухомість як ринкових відносин має властивість змінюватися в цене. Проте об'єктивна вартість – важлива складова будь-яких операцій із нерухомим майном: сплати податків, вступу у спадок, купівлі-продажу та інших угод. Визначити реальну цифру може лише оцінка об'єктів нерухомості. Обговоримо, що включає ця послуга, хто має право проводити подібні заходи і скільки вони коштуватимуть замовникам у 2019 році.

земельних ділянок, незалежно від їхнього цільового призначення;
сільськогосподарських паїв;
квартир, будинків та інших видів житлової нерухомості;
промислових та комерційних приміщень;
офісних будівель та приміщень;
торгових приміщень;
об'єктів незавершеного будівництва;
капітальних гаражів, господарських нежитлових будівель та інших об'єктів, що мають вартість.

У загальному вигляді відповідь на питання, що таке оцінка нерухомості, включає аналіз:

загального стану економіки у конкретному регіоні;
індивідуальних характеристик об'єкта: розташування, стани, кількісні характеристики, архітектурні особливості, оздоблення і так далі;
цін на інші об'єкти з аналогічними якісними та кількісними характеристиками.

Таке дослідження дозволяє встановити взаємозв'язок принципів, факторів та параметрів, які формують вартість предмета, що оцінюється. Саме таке формулювання найточніше описує поняття та цілі оцінки нерухомості.

Більш повний аналіз даних дозволяє прогнозувати ринкові тенденції, визначати динаміку зростання чи падіння вартості і навіть визначати інвестиційну привабливість конкретного об'єкта у майбутньому.

Актуальність оцінки в умовах сучасного ринку

Мало хто з обивателів знайомий зі специфікою оціночної діяльності. Тому не дивно, що багато хто задається питанням, для чого потрібна оцінка нерухомості сьогодні. Є кілька причин її актуальності:

У ряді випадків оцінка нерухомого майна обов'язкова згідно із законом, наприклад, коли йдеться про угоди з державною та муніципальною нерухомістю або коли об'єкти передаються під заставу, наприклад, при отриманні кредиту.
Визначення розміру податкових платежів та зборів, оплати нотаріальних послуг, уточнення податкової бази, якщо кадастр містить завищену цифру.
При оцінці об'єкта нерухомості може встановлюватися не лише ринкова, а й інвестиційна вартість, наприклад, якщо об'єкт передається як частка у статутному капіталі господарського товариства.
При вирішенні майнових спорів щодо нерухомості: поділ спадкового майна або спільної власності подружжя, виплати компенсації тощо.
Для здійснення угод купівлі-продажу. Якщо ціну завищено, шанси продати об'єкт сильно знижуються, а занижена вартість невигідна продавцю.

Отже, актуальність оцінки нерухомості у сучасних ринкових умовах безперечна. Будь-який об'єкт має вартість доти, доки він присутній на ринку.

Ринкове середовище – основа формування ціни. Без інших об'єктів та суб'єктів відносин сама собою нерухомість не матиме вартості, а значить і цінності для власника та інших осіб. Тому присутність об'єкта над ринком – невід'ємна умова оцінки. Без цього нерухомість – це не обсяг прав, а лише бетонна конструкція чи шар ґрунту.

Нормативна база оцінки в РФ

Оскільки оцінна діяльність важлива для нормального функціонування ринку, вона потребує окремого державного регулювання. Тому законодавцем було сформовано нормативно-правову базу оцінки нерухомості. Вона містить в собі:

ФЗ № 135 від 29.07.1998 «Про оціночну діяльність у РФ» . Закон обговорює:
- основи регулювання цієї діяльності;
- відносини, що виникають між сторонами;
- осіб, які мають право надавати подібні послуги;
- підстави щодо оціночних дій;
- порядок оформлення їх результатів;
- основи контролю оціночної діяльності;
- правила проведення кадастрової оцінки
Федеральний стандарт оцінки ФСТ № 7, утв. Наказом Мінеку №611 від 25.09.2014. Документ уточнює:
- об'єкти оцінювання;
- вимоги до процедури оцінки;
- порядок постановки завдання оцінювачу;
- особливості аналізу ринкової інформації;
- використання різних підходів у оціночній діяльності;
- процедуру узгодження результатів, отриманих різними способами та підходами тощо.
1. Укладання договору та постановка завдання.
2. Збір та аналіз відомостей, необхідних для отримання найбільш достовірної ціни.
3. Вибір підходів та методик, проведення розрахунків.
4. У разі вибору кількох методик – їхнє узгодження. Розрахунки при оцінці нерухомості, виконані в рамках різних методик та підходів, наводяться у відповідність.
5. Складання письмового звіту з описом виконаної роботи, обґрунтуванням результатів оцінювання, перерахуванням основних фактів та висновків, до яких дійшов експерт.
Звіт передається замовнику письмово та за потреби в електронному вигляді.
Якщо оплата не здійснювалася у вигляді авансу, гонорар оцінювачу сплачується під час передачі звіту. Хто оплачує оцінку нерухомості, продавець чи покупець, залежить від попередньої домовленості сторін та цілей проведення оцінки. Наприклад, при оформленні іпотечного договору витрати лягають на покупця. Якщо вона потрібна з метою оподаткування – на платника податку, при оформленні страхового поліса – на покупця страховки та інших, у інтересах яких проводиться оцінка.

Принципи оцінки нерухомості

Основні поняття та принципи оцінки не визначені у ФЗ № 135 – це лише теоретичні правила, які не відображені законодавчо. Вони є базою проведення оціночних робіт, якою насамперед має керуватися оцінювач.
Існує 3 групи принципів, кожна з яких включає:
- Принцип позицій користувача. Передбачає відображення користі об'єкта, визначення найвигіднішою йому ціни і оцінку майбутніх вигод.
- Принципи взаємозв'язку частин нерухомості, у межах яких ціна полягає в найбільш вигідному використанні кожної окремої частини єдиного нерухомого майна.
- Принципи позиції ринку, за якими ціна визначається відповідно до умов, що диктуються ринком.
Принцип найефективнішого використання узагальнює ці групи, повноцінно відбиваючи завдання оцінки нерухомості.

Методика оцінювання

Існує кілька найбільш поширених якісних та кількісних методів оцінювання, а також безліч їх поєднань. Їхній вибір здійснює оцінювач, допускається комбінування методик. Вони відображається, як відбувається оцінка нерухомості залежно від цілей і поставлених замовником завдань.
До найпоширеніших методів відносять:
- Порівняльний – аналіз середніх цін сегмента ринку, якого належить предмет оцінки, і розрахунок вартості з урахуванням порівняння характеристик досліджуваного та інших об'єктів.
- Метод капіталізації. Передбачає визначення поточної вартості у вигляді чистого доходу, який можна отримати.
- Метод дисконтування фінансових потоків. Дозволяє визначити поточний розмір нестабільних потенційних доходів, які власник отримає у майбутньому.
Технологія оцінки нерухомості може припускати використання відразу кількох методик.

Оцінка комерційних об'єктів

Комерційним вважається будь-який об'єкт, експлуатація якого має приносити вигоду. Отже, логічним є вибір прибуткового підходу оцінювання. Тобто нинішня розумна вартість має включати майбутній прибуток, який може і найімовірніше отримає власник від експлуатації чи відчуження такого об'єкта.
Основний вид прибутку від комерційних об'єктів - орендна плата, тому при їх оцінці слід розраховувати чистий дохід від оренди, за вирахуванням основних витрат орендодавця на:
- поточний ремонт;
- комунальні платежі;
- клірингові послуги;
- страхування тощо.
У цій ситуації при проведенні оцінки нерухомості проведення огляду є обов'язковим, адже розрахунок вартості оренди вимагає вивчення стану об'єкта.
Застосовується і порівняльний підхід. При розрахунку ціни комерційного об'єкта оцінювач виходить із того, що покупець не заплатить більше, ніж на ринку схожий об'єкт.
Більше інформації щодо особливостей бізнес-об'єктів у статті «».

Оцінка житлових об'єктів

Оцінка вартості приміщення у житловому будинку – найпоширеніший вид оціночних дій. Житловою вважається будь-яка нерухомість, яка за санітарно-технічними нормами призначена для постійного проживання в ній людей: квартири та кімнати в гуртожитках, будинки та заміські дачі, котеджі, апартаменти, пентхауси тощо.
Головні підстави її оцінки:
- отримання іпотечного кредиту та оформлення застави;
- вступ у спадок;
- вчинення угод – оцінка нерухомості під час продажу, оформлення дарчої, укладення договору міни, довічної ренти тощо;
- вирішення майнових спорів, у тому числі за її розділу.
При оцінюванні житлової нерухомості найчастіше застосовується порівняльний метод. Найбільш правильною буде вартість, яка справедлива з урахуванням становища на ринку, цін на інші схожі об'єкти, попиту та пропозиції.
Важливим є і облік індивідуальних характеристик. Наприклад, процедура оцінювання малогабаритного економ-житла відрізнятиметься від того, як правильно оцінити елітну нерухомість.

Оцінка та експертиза

Оцінка нерухомого майна ґрунтується на виявленні можливої ціни з урахуванням об'єктивних обставин ринку та суб'єктивних характеристик об'єкта, що оцінюється. У той самий час оцінка суб'єктивних показників складає основі видимих і загальнодоступних відомостей про об'єкт, не враховуючи можливих прихованих дефектів. Їхня наявність пояснює недоліки висновку оцінки нерухомості – звіт не буде об'єктивним.
Для отримання найбільш достовірної інформації про стан об'єкта, особливо якщо є сумніви щодо нього, рекомендується проводити експертизу нерухомості. За її результатами часом виявляються, наприклад:
- дефекти несучих конструкцій;
- приховані поломки або сильне зношування внутрішніх комунікацій;
- неоформлені належним чином та невзаконені перепланування;
- інші якісні фактори, що мають впливати на результат оцінки.
Експертиза проводиться, коли узгодження результатів оцінки нерухомості дало завищений результат, який не відповідає інтересам замовника.

Оцінювання для судового розгляду

Оцінка для суду зазвичай спричинена майновою суперечкою. Найчастіше це пов'язано з поділом спадкового чи подружнього майна, особливо коли йдеться про розмір компенсації, яку одна сторона має виплатити в обмін на одноосібне право власності.
Оцінка для судового розгляду може проводитись як з ініціативи однієї із сторін спору, так і за рішенням судді.
Багато хто прагне дешево оцінити нерухомість. Але такий різновид оцінки має бути найбільш об'єктивним, адже її результати, скрупульозно розглянуті суддею, можуть бути поставлені під сумнів.
Якщо об'єктивність оцінного звіту видається судді сумнівною, її результати не враховано, а суд призначить нову експертизу.

Ще одна особливість: оплачувати таку оцінку має не той, хто замовляє її, а особа, на яку покладено судові витрати. Як правило, це робить той, хто програв або обидві сторони, залежно від того, що вирішить суддя.

Результати оцінки та складання звіту

Звіт, згідно з п. 3 ФСТ № 3, є документом доказового значення, що містить ринкову та іншу вартість, виходячи з цілей та завдань оціночних дій. Звіт про оцінку ринкової вартості об'єкта нерухомості включає висновки та обґрунтовану думку спеціаліста, які сформульовані на основі отриманої ним відкритої та достовірної інформації.
При складанні звіту оцінювач враховує три основні принципи:
- до нього включається будь-яка інформація, яка автору представляється суттєвою;
- відомості, що формують основу для визначення досліджуваної вартості, мають бути достовірними та підтвердженими;
- відображені в документі дані не повинні припускати подвійного трактування і вводити замовника в оману.
У звіті відображається кожна деталь того, як проводиться оцінка нерухомості, у тому числі:
- відомості про всіх залучених фахівців та вивчених об'єктів;
- аналіз ринкових умов; використання конкретних ціноутворюючих факторів;
- опис процесу оцінки: обґрунтування застосування тих чи інших підходів, послідовність використання методів та підсумкові результати;
- процедура узгодження результатів оцінки, одержаних різними методами;
- основні висновки, результати у вартісному вираженні.
Процедура оцінки нерухомості передбачає складання звіту у паперовій та електронній формі. Паперовий документ має бути пронумерований, прошитий та підписаний особисто суб'єктом оціночної діяльності.
Договір про оцінку

Відповідно до ст. 9 Ф № 135, договір є головною та обов'язковою підставою проведення оціночних дій. Крім нього, оцінка може бути проведена лише на підставі ухвали суду.
Договір між замовником та оцінювачем визначає основні обов'язки сторін, у тому числі те, як проводиться оцінка нерухомості. Відображені у ньому пункти згодом визначать зміст звіту оцінки.
- цілі оцінки;
- опис досліджуваного об'єкта;
- вид вартості, що підлягає визначенню;
- розмір гонорару оцінювача та порядок його оплати;
- терміни здійснення оціночних дій та підготовки звіту;
- інформацію про страхування цивільної відповідальності експерта, інформацію про СРО;
- ФСТ, які застосовуватимуться під час проведення робіт та інші відомості.
Пропонуємо ознайомитись із зразком договору про оцінку.

Технічне завдання

Перед процедурою складається технічне завдання оцінку нерухомого майна. Відповідно до п. 21 ФСТ № 1, п. 8 ФСТ № 7, воно має містити:
- опис об'єкта, що дозволяє ідентифікувати кожну його частин;
- перерахування прав, що підлягають оцінюванню, а також обтяжень та інших обмежень, що впливають на ціну;
- Показники об'єкта;
- мети проведення дослідження та передбачуване використання звіту;
- вид ціни та дату, на яку вона має бути встановлена;
- припущення, що обґрунтовують результати оцінки та іншу важливу інформацію.
ТЗ на оцінку нерухомості може містити інші величини, що підлягають обліку: розмір орендної плати, витрати на ремонт, збитки і так далі. Зазвичай його становить сам оцінювач з урахуванням цілей та завдань, озвучених під час підписання договору із замовником.
Завдання є невід'ємною частиною звіту про оцінку, оскільки саме у ньому описані основні метрики, у тому числі виходить виконавець оціночних робіт.
Термін дії результатів оцінювання

Профільне законодавство не визначає терміну дії оцінки ринкової вартості нерухомості. Це з тим, що звіт складається на конкретну дату: нині чи певний момент у минулому. Тому такий документ просто не може мати терміну придатності, він є безстроковим. Проте він визначає ціну саме на дату, зазначену в документі, і не на яку іншу.
І все ж таки це не означає, що звіт може використовуватися тільки в день, на який встановлена ціна. Орієнтовний термін, що діє оцінка нерухомості, визначає п. 2 ст. 12 ФЗ №135.
Згідно із законодавством, ціну, одержану за результатами оцінки, можна рекомендувати для здійснення угоди протягом півроку з моменту складання звіту.

Наприклад, під час продажу квартири ринкова вартість за результатами оцінювання залишається актуальною протягом 6 місяців. Через цей час ситуація на ринку, швидше за все, зміниться, що вплине і на ринкову ціну.
Розмір винагороди оцінювача

Ціна послуги оцінювача нерухомості не регулюється законодавчо. Кожен суб'єкт оціночної діяльності, який здійснює приватну практику, може самостійно регулювати вартість своїх послуг.
Як правило, гонорар оцінювача залежить від його підготовки, авторитету серед інших фахівців та гарантій об'єктивності результатів, які може дати замовнику.
На те, скільки коштує оцінка нерухомості, впливають інші суб'єктивні фактори:
- місцезнаходження об'єкта та регіон розташування;
- клас нерухомості. Оцінювання бізнес-нерухомості коштує дорожче;
- площу об'єкта. Чим більший об'єкт, тим дорожча оцінка;
- терміновість надання послуг;
- цілі, для яких проводиться розрахунок вартості;
- глибина дослідження та інші особливості ситуації.
Вартість послуг слід прописати у договорі. Середні ціни коливаються від регіону до регіону. У столиці ціна оцінки комерційних об'єктів починається від 20 тис. рублів, житлових - від 5-6 тис. рублів.

Самостійна оцінка нерухомості

Не всі готові платити за оціночні заходи, особливо якщо ціна необхідна для публікації оголошення про продаж квартири. Найпростіший спосіб, як оцінити нерухомість самому, – вивчити доступні пропозиції на ринку, знайти аналогічні об'єкти, порівняти їх характеристики та розрахувати приблизну власну ціну, враховуючи індивідуальні особливості своєї квартири.
Як правило, на ціну впливають такі фактори:
- поверх. Крайні поверхи оцінюються дешевше;
- розвиненість інфраструктури. Наявність поблизу дитячих садків, шкіл, зупинок транспорту, супермаркетів, лікарень, стоянок та інших об'єктів інфраструктури підвищує вартість, їх відсутність – знижує;
- Стан житла. Новий сантехніка, свіжий ремонт, обладнання, потенційно підвищують ціну.
Дізнайтеся більше про інші ціноутворюючі фактори з матеріалу «».

Кадастрова ціна

Один із загальнодоступних видів цін на нерухомість – (КС). Вона визначається за результатами оцінки, проведеної під контролем Росреєстру. Така вартість розраховується з метою оподаткування та встановлюється у кожному регіоні окремо за рішенням органів місцевого самоврядування.

Оцінка нерухомості БТІ передбачає застосування методів масового оцінювання, що неминуче тягне за собою велику похибку щодо вартості, і може завищити/занизити суму підлягає сплаті податку.
Відомості про КС оцінених об'єктів є загальнодоступними. Найпростіше їх отримати за допомогою Публічної кадастрової карти. Для цього потрібно перейти за посиланням і клікнути мишею по ділянці, що цікавить, на карті.

Висновок

Оцінка нерухомості – це сукупність дій оцінювача, вкладених у визначення найімовірнішої вартості об'єкта у даних обставинах. Процедура проводиться з різних причин, але лише експертами-оцінювачами з кваліфікаційним атестатом. Вони збирають та аналізують необхідну інформацію та за результатами аналізу розраховують найбільш ймовірну ціну. Підсумки вносяться до звіту, який є результатом оцінки. Він вважається документом доказового характеру і, доки у суді не доведено інше, визнається об'єктивним.

Магістр юридичних наук за напрямом «Громадянське та сімейне право». 2005 року закінчив СПбДУ, 2012 року – економічний факультет МДУ ім. М.В. Ломоносова за спеціальністю "Фінансова аналітика". Після здобуття другої вищої освіти заснував незалежну оцінювальну компанію. Займаюся оцінкою нерухомості, землі та іншого майна.

Як відбувається оцінка нерухомого майна при вступі до спадщини? У чому особливості оцінки вартості майна підприємства? Хто проводить незалежну оцінку майна під час розлучення?

Доброго дня, шановні читачі інтернет-журналу «ХітерБобер». З вами Віктор Голіков, і сьогодні ми розберемося у процедурі оцінки майна.

Майже кожна людина хоча б одного разу в житті стикається з необхідністю дізнатися про ринкову вартість автомобіля, нерухомості, іншого виду власності. Обов'язковими є послуги оцінювача для суду, страхування, продажу майна.

Отже, розглянемо тему статті.

1. Що таке оцінка майна і для чого воно проводиться?

Для початку дамо визначення поняття.

Визначення ринкової вартості та законності володіння рухомою та нерухомою власністю відповідно до заздалегідь визначеної мети.

Належить до найпоширенішого виду оціночних робіт. Оскільки економіка річ непостійна, ціна на матеріальні блага схильна до змін. Тому досить часто доводиться визначати вартість власності для фізичних чи юридичних осіб, залежно від умов ринку.

Оцінка необхідна у таких ситуаціях:

купівля та продаж;
страхування;
кредитування;
визначення кадастрової вартості;
оцінка для суду (виконання рішень);
оцінка банку (ліквідація бізнесу).

Особливою статтею виступає оцінка власності при вступі до спадщини. Конституція РФ гарантує право оформлення власності на успадковане майно.

Для отримання спадщини поетапно формується ряд документів, одним з яких є оціночний висновок. Визначенням вартості займаються державні органи чи незалежні організації. Про те, що собою прпредставляє чит йте у тематичній статті на нашому ресурсі.

Спадкоємець може скористатися різними механізмами оцінки, але в будь-якому випадку йому доведеться заплатити держмито, розмір якого пропорційний вартості майна, що успадковується. Використовуючи будь-який механізм, можна провести .

Існує три види визначення ціни спадщини:

1) Інвентаризаційна вартість

Визначається оцінювачем БТІ. Враховує незначну кількість факторів, за рахунок чого ціна вважається нижчою за реальну. Розмір мита значно менше, ніж за інших видів цінового визначення.

2) Кадастрова вартість

Визначається для оцінки земельних ділянок та нерухомого майна як вартість, внесена до кадастрового реєстру нерухомості. Спадкоємці часто звертаються для порівняння ціни або альтернативного висновку.

3) Ринкова вартість

Визначається як вартість, яку можна продати чи купити спадщину. При такому варіанті оцінки оцінюється виключно рухоме майно. Найбільш достовірна ціна та мито належать ринковій категорії майнової вартості.

Особливості оцінки можна побачити в таблиці:

Усі механізми законні, а результати є обов'язковими до розгляду для нотаріуса.

Додаткова інформація – у статті «».

2. Які існують види оцінки майна – ТОП-5 основних видів

Ринкова економіка передбачає угоди між власниками, засновані на ринковій вартості товарів та робіт. Щоб ініціювати контракт, власнику передусім треба дізнатися про реальну ціну майна. У зв'язку з затребуваністю такої процедури множиться і кількість компаній, що займаються .

Будинок поросяти має бути фортецею!
Але оцінювати його треба як свинарник, а чи не як житлове приміщення!

Фахівці роблять висновки, враховуючи різноманіття аспектів діяльності. Розглянемо найпоширеніші види проведення оцінки.

Вид 1. Оцінка нерухомого майна

Одна з найпоширеніших послуг.

земельної ділянки;
промислової нерухомості;
оцінка орендної плати;
оцінка недобудованих об'єктів

Висновок котирування нерухомості має широкий діапазон застосування і може знадобитися в різних ситуаціях від купівлі-продажу до визначення, нанесеного нерухомої власності.

Вид 2. Оцінка рухомого майна

До рухомого майна відносяться: транспорт та обладнання, верстати та установки, меблі та оргтехніка, інструменти та інші матеріальні активи.

Для коректного визначення вартості використовують як порівняльний, а й інші підходи - прибутковий, ринковий, інвестиційний, затратный.

Кіса, ви дрімучий провінціал! Наразі вже ніхто не користується послугами каси, для цього є віконце адміністратора.

Оглядаючи заключний акт, переконайтеся, що вам були представлені основні категорії оцінки, що діють. Залежно від властивостей повинні бути представлені пріоритетні параметри майна.

До звітного документа включаються:

дати випуску та введення в експлуатацію;
серійний та інвентарний номер;
акти гарантійного та технічного огляду (ремонту)
інтенсивність використання (нормативність).

Вид 3. Оцінка бізнесу

Розрахунок вартості підприємства не що інше, як результат діяльності підприємства. Бізнес – той самий товар, тільки зі своїми особливостями. Розраховується комерція з погляду прибутковості, інвестиційної привабливості та комплексу реалізації.

Складається оцінка з вартості:

контрольний пакет акцій;
однієї акції;
майнового комплексу

Визначається оцінка бізнесу методом ринкової вартості (поточного доходу та майбутнього прибутку), порівняльним підходом (аналізується діяльність аналогічної компанії) та витратним способом (з активів віднімаються витрати підприємства).

Вид 5. Оцінка інтелектуального майна

Особлива стаття робіт. Вимагає висококваліфікованих спеціалістів, тому не рекомендується оцінювати комерційні організації.

Мала штучка червінчик, а ціна велика.

Перетворені на товар ваші розробки стають основним активом компанії та потребують спеціалізованої оцінки. Найчастіше ідея (інтелектуальна власність) перевершує вартість всього підприємства! До інтелектуальної власності належать франшизи та товарні знаки.

приклад
Високотехнологічні комерційні розробки становлять значну частку ринку міжконтинентальних корпорацій. Оцінка їх активів та визначає ринкову вартість акцій цих підприємств.

Ринок акцій таких компаній, що перманентно змінюється, істотно ускладнює оціночні висновки, тому найчастіше клієнти вдаються до послуг незалежних міжнародних агентств.

3. Як провести оцінку майна – покрокова інструкція для новачків

Під час проведення оціночних робіт виникають питання. З чого почати? До кого звернеться? А якщо неправильно порахують? Не турбуйтесь!

Не такий страшний біса, як його малюють.

Розберемося з цією процедурою по порядку.

Крок 1. Визначаємося з об'єктом та метою оцінки

Спочатку визначимося, щоі з якою метоюми хочемо оцінити.

Об'єктами можуть бути будь-які матеріальні блага, сукупність або складові майна, послуги, інформація, а також права власності та вимоги. Все досить просто! Можна дізнатися вартість будь-якийформи власності.

Був би товар, ціна знайдеться!

З цією метою все трохи складніше. Тут потрібно якнайточніше сформулювати завдання оцінки, від цього залежатиме вартість послуг оцінювача.

Цілі оцінки поділяються на обов'язкові (зумовлені законодавством) та ініціативні (що проводяться зацікавленою стороною).

Обов'язкові стосуються:

державного майна;
страхування державної власності;
судових позовів;
оподаткування;
розподілу власності.

Ініціативні пов'язані з:

оформленням угод;
реорганізацією підприємств;
кредитуванням;
орендою;
страхуванням приватної власності.

Правильно сформульована мета дає перевагу у виборі методу та підходу до оціночної діяльності, що сприяє зниженню ціни за проведені роботи.

Крок 2. Обираємо оцінну компанію

Звертаємо увагу на вартість послуг та спеціалізацію оцінювача. Дешево - це звичайно, добре, але помилковий висновок про ціну може коштувати набагато дорожче. Тому порівняйте ціни на однакові послуги у різних компаній.

Не все те золото що блищить!

Дорогі для вас речі можуть не відповідати їхній ринковій вартості і навпаки! Досвідчені оцінювачі заявлять про свою репутацію та одразу дадуть попередню консультацію щодо подальшої роботи.

Якщо ви вирішили звернутися до приватної фірми, обов'язково запросіть страховий поліс у компанії і переконайтеся, що співробітників у фірмі, яка проводить оцінку, не менше двох (обов'язкова умова закону РФ).

Крок 3. Домовляємося про зустріч та укладаємо договір

Визначившись із оцінювальною компанією, ви подаєте заявку на проведення робіт. Це може бути як усна заява (телефонні переговори), і електронна форма. Умови в обох випадках однакові. Необхідно повідомити ваші паспортні дані, вказати об'єкт та мету оцінки та призначити зручний час для проведення робіт.

При наступній зустрічі укладається договір - з цього моменту ви набираєте правову угоду з фірмою-оцінювачем. Для підписання угоди вам необхідно мати при собі документи, що засвідчують особу, а також ідентифікатори об'єкта та ваші права на нього.

Після підписання договору ви повинні сплатити за послуги оціночної компанії, що дасть подальший хід укладеній угоді. Це можна зробити у будь-якому банківському відділенні чи офісі оцінювача за умови видачі вам касового чека, що підтверджує законність угоди.

Крок 4. Надаємо об'єкт оцінки для огляду

Надалі у вашій присутності потреби немає. Це завдання може виконати довірена особа. Скласти довіреність можна безкоштовно в офісі оцінювача. В ході огляду, можливо, доведеться відповісти на будь-які питання, які можуть вплинути на вартість об'єкта, тому довірена особа має бути близькою вам людиною!

Оцінювач складе аркуш огляду, забере у вас копії документів, що засвідчують, і призначить дату остаточного оформлення висновку оцінки майна.

Крок 5. Отримуємо звіт про проведення робіт

Висновок готується згідно із законодавством не більше 3 днів. Оформляється письмово і є звіт оціночної вартості майна.

Вивчіть документ і задайте питання, що вас цікавлять. Після роз'яснення всіх нюансів ви підписуєте акт приймання-передачі документа оцінки майна. Цей звіт, оригінал або копію надаєте за місцем вимоги.

На всіх етапах проведення робіт ви можете проконсультуватись із професійними юристами з компанії Правознавець. Ви можете розраховувати на підтримку та вирішення всього спектру юридичних питань у будь-який зручний для вас час.

Переглянути актуальні теми, що обговорюються, знайти відповідь або поставити своє питання на сторінці Правознавця зовсім не складно. Достатньо пройти просту реєстрацію, всього лише ввести свій e-mail і отримати вичерпну ясну відповідь на питання, що цікавить. Фахівці сайту дадуть відповідь на будь-які питання юридичної тематики.

4. Ким проводиться оцінка майна - огляд ТОП-5 оціночних компаній

Розглянемо докладніше провідні оціночні фірми Росії. Які послуги та на яких умовах вони пропонують, дізнаємося далі.

1) Атлант Оцінка

Маючи за плечима багаторічний досвід роботи, підприємство продовжує розширювати та зміцнювати зв'язки зі своїми клієнтами. Компанія ставить перед собою завдання довгострокового партнерства, надаючи своїм клієнтам професійну аналітичну допомогу та консультацію.

Фахівці фірми дають експертні прогнози на коливання вартості об'єктів клієнта та забезпечують найсвіжішою інформацією про фактори, що впливають на ринкову ціну майна.

До переваг компанії належать:

доказова позиція (результати обґрунтовані та можуть бути підтверджені у будь-якій інстанції);
швидкість виконання робіт (задіяно максимум фахівців різних профілів для мінімізації часу оцінки);
комплексний підхід (дозволяє знизити ціну послуг);
фінансове свідоцтво (коректна робота з усіма банками країни);
міжнародна кваліфікація (навчання фахівців за кордоном та використання їх досвіду).

Атлант Оцінка гарантує та несе відповідальність за виконання термінів, вимог та умов замовника. Компанія працює на всій території Росії та виконує оціночні роботи з усіх видів матеріальних та нематеріальних цінностей.

Незалежна оцінна компанія надає послуги з оцінки всіх видів власності. На професійній основі у найкоротші терміни та відповідно до чинного законодавства вам нададуть усі етапи сервісу отримання підсумкової вартості майна. Підприємство організує роботи всього комплексу оціночної діяльності, від приватного консалтингу до масштабних виробничих проектів.

Окремо виконуються та юридичні послуги:

оскарження кадастрової вартості;
спірна спадщина;
поділ майна під час розлучення;
судове представництво;
узгодження перебудови приміщень.

Гранд Реал акредитована в Російській асоціації оцінювачів та застрахована ВАТ «АльфаСтрахування». Усі фахівці мають досвід роботи оціночної діяльності понад 3 роки.

У фірмі розроблено та впроваджено структуру багатоступеневої перевірки звітів та висновків роботи своїх співробітників.

Експертна команда фахівців спеціалізується на складанні звітів з оцінки бізнесу та майнових фондів підприємства. Розробляє оцінну вартість об'єктів нерухомості. З'ясовує та дає висновок про завдану шкоду при ДТП.

Фірма ставить собі завдання гарантовано забезпечити захист своїх клієнтів від усіх несприятливих чинників, які впливають фінансові ресурси власників.

Принципи компанії:

прозорість оцінки;
робота на результат;
надійність прихована у повторній перевірки;
справедливість всім.

Консалтингова група надає послуги експертизи вартості у суді та оцінку вартості майна. Професійний підхід фахівців зумовлений багаторічним досвідом на ринку оцінки за кордоном та у Росії.

Здійснюється оцінка всіх видів майна для будь-яких цілей замовника.

Особливості діяльності компанії:

індивідуальний підхід до клієнта (ціноутворення та знижки);
вивірена схема документообігу;
структурна система відносин між підрозділами підприємства;
сучасні методи та підходи до складання звіту робіт;
актуальність оцінки (облік коливань факторів ринку);
експрес-аналіз.

Пріоритетний напрямок розвитку організації - комплексний підхід до кожного клієнта!

Співробітники компанії мають різнобічний досвід роботи з приватними клієнтами та державними структурами.

Успішна оцінна компанія. Функціонує у сфері середнього та великого бізнесу як із приватним, так і державним капіталом. Особливою групою клієнтів виділяються іноземні компанії, що працюють на території Російської Федерації.

Принципи роботи:

професійна етика;
конфіденційність;
супровід клієнта від та до;
орієнтованість наступні ділові відносини.

Персонал організації швидко орієнтується в сучасних бізнес-процесах, що дає можливість своєчасно вирішувати економічні питання та передбачати зміни течії ринку.

Спеціалісти компанії безкоштовно надають консультацію для всіх клієнтів та інформують про всі кроки проведення своїх робіт.

Дивіться відео на тему матеріалу.

Читайте статтю « », якщо хочете дізнатися про особливості судової експертизи.

5. Яке майно підлягає обов'язковій оцінці та коли можна відмовитися від цієї процедури?

Неодмінна умова виконання низки цивільно-правових актів – оцінка майна. Цей пункт є обов'язковим і закріплений у «Законі про оціночну діяльність РФ».