В статье анализируются положения законодательства, регулирующие изменение размера арендной платы.Одним из существенных условий договора аренды как для арендатора, так и для арендодателя является размер арендной платы за пользование имуществом . Сторонами размер арендной платы, а также ее вид (платежи в твердой сумме, доля полученной от использования арендованного имущества продукции, предоставление арендатором определенных услуг и иное) устанавливаются в договоре.
Также в договоре стороны могут предусмотреть возможность изменения размера арендной платы (причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения).
Стороны могут согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив: основания, порядок, сроки, а также величину изменения размера арендной платы.
Изменение вида (формы) арендной платы осуществляется по общим правилам, предусмотренным главой 29 ГК РФ (изменение и расторжение договора).В случае, если условие об изменении размера арендной платы в договоре отсутствует, применяются общие правила изменения цены договора, установленные п. 2 ст. 424, ст. ст. 450, 451 ГК РФ.
Также законом предусмотрено, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п.3 ст. 614 ГК РФ).
Согласно статье 450 ГК РФ существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы : соглашение сторон, решение суда, решение одной из сторон договора.
Внесение изменений в части размера арендной платы по соглашению сторон может быть реализовано в любой момент в пределах срока действия договора, но не чаще одного раза в год.
В договоре аренды может быть предусмотрено как право на изменение условия о размере арендной платы, так и обязанность сторон по изменению этого условия. Стороны могут установить взаимное обязательство по заключению дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы. Для этого в договоре необходимо указать, что арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон. Также в договоре можно определить перечень событий, наступление которых необходимо для изменения договора, либо срок, по прошествии которого размер арендной платы должен быть изменен.Поскольку условие об изменении размера арендной платы по соглашению сторон порождает их взаимные обязательства, любая из сторон вправе потребовать от другой внесения в договор изменений. Сторона, получившая предложение об изменении размера арендной платы, не вправе уклониться от подписания соответствующего дополнительного соглашения (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).
В противном случае изменения будут внесены в договор по решению суда, а арендная плата будет установлена в размере, заявленном истцом.Стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора.
Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.
При согласовании условия о на одностороннее изменение размера арендной платы необходимо имеет в виду следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора из договора аренды суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
В договоре необходимо также установить порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон
Также рекомендуется предусмотреть условия изменения размера арендной платы . Например, стороны могут определить, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае изменения базовых ставок арендной платы, экономической ситуации в сфере деятельности арендодателя и в других случаях.
Если условие об изменении арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, ни одна из сторон не вправе вносить в договор изменения в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). В таком случае изменение арендной платы возможно только по соглашению сторон (ст. 422, п. 2 ст. 424, ст. 450 ГК РФ) с учетом ограничений, установленных п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Таким образом, внесение изменений в условия договора аренды о размере арендной платы возможны, однако, в целях верной формулировки данных условий, а также обоснованности включения данного условия в договор, лучше не пытаться сделать самим, а обратиться к специалистам
Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора.
Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.
———————————
Примеры формулировки условия:
«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».
«Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».
«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».
———————————
При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
———————————
Пример формулировки условия:
«Арендатор вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Ставка арендной платы определяется на основании акта оценки рыночной стоимости аренды имущества, произведенной _________________________ (указывается ФИО оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендодателю арендатором ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендодателем уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».
———————————
В договоре необходимо также установить порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон.
Также рекомендуется предусмотреть условия изменения размера арендной платы. Например, стороны могут определить, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае изменения базовых ставок арендной платы, экономической ситуации в сфере деятельности арендодателя и в других случаях.
Важно ! В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.
Однако если арендодателю законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, он может воспользоваться им не чаще одного раза в год.
Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано
Ни одна из сторон не вправе вносить в договор изменения в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). В таком случае изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Между ООО "Кран" (Арендадатель) и ООО "Магазин" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества. Пункт 5.2.2. договора предусматривает: "Размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке по уведомлению Арендатора Арендодателем, но не чаще одного раза в год, на коэффициент СИПЦ - сводный индекс потребительских цен на все товары и услуги по Пермскому краю, определяемый по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю (Пермьстат). Первое изменение размера арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельством производится не ранее, чем через 12 календарных месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения (Приложение №2), далее — в том же порядке. Изменение размера арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельствам осуществляется в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с даты обращения Стороны договора с предложением об изменении арендной платы по настоящему договору к другой Стороне с предъявлением инициирующей Стороной подтверждающих документов, указанных в настоящем пункте, нарочно или по почте." 17.11.17г. Арендодатель уведомил Арендатора об увеличении арендной платы на 5% с 17.01.2018г. Однако Арендатор не согласен с увеличением размера арендной платы, ссылаясь на рентабельность магазина.
Вопрос 1. Необходимо ли при таких обстоятельствах заключать дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы? Или достаточно уведомления и с 17.01.2018 начислять арендатору плату на 5% больше?
Вопрос 2. Соответственно если арендатор откажется подписывать дополнительное соглашение и оплачивать арендную плату на 5% больше - у Арендодателя возникают основания для взыскания задолженности через суд?
Ответ
1. Нет, дополнительное соглашение заключать не нужно, достаточно уведомления с приложением подтверждающих документов, указанных в договоре.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .
«Какими способами можно определить размер арендной платы
Механизм изменения условия договора об арендной плате напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре.
1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.
В данном случае определяется точная денежная сумма, которую арендатор перечисляет арендодателю в сроки, установленные договором.
Пример условия договора об арендной плате в твердой форме
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату в размере 100 000 руб. (сто тысяч рублей), включая НДС».
2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.
В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.
Пример механизма определения размера арендной платы в договоре
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100$ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».
Ограничения на изменение арендной платы
Особенности изменения размера арендной платы применительно к каждому способу определения размера арендной платы . Однако вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее. По соглашению сторон договора этот размер может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции ).*
Обоснование
Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно было оставаться неизменным ( «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).
Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом. Это означает, что одна часть арендной платы установлена в твердой сумме, а другая – посредством определения порядка ее исчисления. В этом случае нужно иметь в виду, что изменение каждой части арендной платы подчиняется общим правилам ее повышения, а изменение одной или обеих частей (твердой суммы и (или) порядка определения арендной платы) не может происходить чаще одного раза в год, кроме как по соглашению сторон договора. Иными словами, подобное условие договора об арендной плате также можно менять не чаще одного раза в год; при этом изменять можно как одну из составных частей арендной платы, так и обе. Однако арендодатель в одностороннем порядке не сможет сначала изменить твердый размер одной части арендной платы, а через полгода поменять и порядок определения другой части.
На практике запрет на одностороннее повышение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год можно обойти следующим способом. Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Это связано с тем, что по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год (такая правовая позиция изложена в постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции )). Поэтому если арендатор согласится подписать такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон, то есть ограничение на этот случай не распространяется.
Как арендодателю повысить размер арендной платы, который установлен в твердой сумме
Если арендная плата выражена в твердой сумме, то увеличить ее размер в период действия договора можно тремя способами.
1. Договориться с арендатором о повышении арендной платы и оформить эту договоренность в виде дополнительного соглашения.
По общему правилу размер арендной платы, выраженной в твердой сумме, должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды. Если иного не указано в законе или договоре, размер арендной платы можно изменить лишь по соглашению сторон (). Таким образом, по общему правилу если арендатор не согласится на повышение размера аренды, арендодатель повысить размер арендной платы не сможет.
Правда, закон допускает возможность изменения договора в одностороннем порядке для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (). Однако у арендодателя мало шансов воспользоваться этой возможностью. Существенность обстоятельств еще необходимо доказать, что чаще всего оказывается непростой задачей. Кроме того, как правило, обстоятельства могут измениться существенным образом только в отношении арендатора. В отношении арендодателя доказать существенность изменения обстоятельств в суде намного сложнее.
Основное, на что рассчитывает арендодатель при заключении договора, – это получение арендной платы. Исходя из этого арендодатели в период экономической нестабильности стали часто обращаться в суды с требованиями о расторжении договоров аренды. В качестве существенных обстоятельств они указывали на инфляционные процессы, проходившие в стране в это время. Однако суды отказывали арендодателям в удовлетворении подобных исков, указывая, что существенное увеличение уровня инфляции не является обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права арендодателя на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке ( , далее – постановление № 1074/10).
В то же время даже если арендатор будет согласен на повышение арендной платы, то для такого повышения одного его письменного согласия и (или) действий, подтверждающих такое согласие (например, внесение денежных средств в большем размере), будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) об изменении арендной платы. Дело в том, что договор аренды недвижимого имущества заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (), а соглашение об изменении условий договора должно быть составлено в той же форме, что и сам договор ().
Однако если договор не предусматривает возможности для арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке, и арендатор не желает подписывать дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы, то арендодатель не сможет повысить размер платы за пользование арендованным имуществом.
Поэтому единственным надежным способом для арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке будет прямо прописать такую возможность в договоре.
2. Предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.*
Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке
«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».
В то же время арендодателю необходимо учитывать, что арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен в соответствии с индексом инфляции или не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.
3. Заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.
Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора
«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей.
Внимание! Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.
Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части ().
Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован
Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 3.1 которого размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.
Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.
Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.
Исходя из толкования пунктов 5.1 и 3.4 договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска ().
В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:
- в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;
- в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.
Поэтому, чтобы арендодателю обеспечить себе право на повышение арендной платы в одностороннем порядке, в договоре необходимо прописать следующее.
1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после подписания акта приема-передачи при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).
2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).
3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).
4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором)*».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
В соответствии с отечественными правовыми нормами, арендодатель имеет право на повышение арендной платы. При этом повышение может производиться не чаще, чем один раз в год . В каких случаях возможно увеличение арендной ставки в одностороннем порядке, как закон защищает арендатора, на что нужно обратить внимание при составлении договора аренды. На эти и другие вопросы вы узнаете ответы из нашей статьи.
Когда можно повышать арендную ставку
Являясь собственником помещения, которое вы предполагаете передать во временное владение на правах аренды, необходимо знать не только о своих правах, но и об обязанностях. Арендодатель обладает правом на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, но делать это только, основываясь на правовых нормах .
Иначе арендатор вправе обратиться в судебные инстанции для защиты своих прав и интересов. При растущей инфляции, постоянном росте цен на услуги ЖКХ данное положение арендного договора остается весьма актуальным и относится к существенным условиям. А потому к оформлению раздела, касающегося арендной платы и все нюансы о ее увеличении, необходимо согласовать на этапе составления договора.
Закон защищает интересы арендатора
Российское законодательство четко регламентирует ситуации, когда владелец помещения, передаваемого в аренду, может увеличить арендную ставку. На основании ГК подобных ситуаций всего две :
- Плата за использование помещения может быть повышена в соответствии с условиями арендного договора или договора найма . Договоренности участников сделки – это именно то, во что Закон не вмешивается без соответствующей необходимости. И если при оформлении договора стороны изначально согласовали возможность увеличения арендной ставки при возникновении некоторых условий, то наймодатель вправе ее повысить. Подобными условиями, к примеру, становятся определенные улучшения, которые наймодатель, с согласия нанимателя вносит в помещение – проводится отопление либо горячее водоснабжение, усиливаются электрические мощности, проводятся ремонтные работы и т. д. Напомним, что все это обязательно должно быть зафиксировано в арендном договоре, который подписан обоим участниками сделки. Подобное увеличение может быть сделано, но в законе установлено четкое ограничение - это можно сделать не чаще 1-го раза в год.
- При отсутствии данного условия в главном документе сделки, законодательством установлено, что наймодатель, по собственному желанию также имеет право на одностороннее изменение арендной платы. Но только по прошествии одного года со дня вступления договора в законную силу. Иначе говоря, после подписания арендного соглашения, плата за пользование помещением будет оставаться неизменной на протяжении всего года и лишь потом наймодатель вправе увеличить ее в одностороннем порядке.
Но следует особо отметить, что договор аренды может быть долгосрочными и краткосрочными. В первом случае сделка заключается на срок больше года, обязательно должна пройти соответствующую регистрацию в органах Росреестра. Но при краткосрочных арендных отношениях, договор оформляется на срок до года, его регистрации не требуется. В таком варианте, если наймодателем предполагается повышение арендной ставки, он может по окончанию срока договора предложить нанимателю перезаключение сделки на новых условиях .
Если данного предложения не последовало, и ни один из участников не пожелал аннулировать договор, он считается пролонгированным на неопределенный период времени с прежними условиями.
Как увеличить арендную ставку
Если арендодателем планируется увеличение арендной платы, то он обязательно должен сообщить об этом арендатору в письменной форме . Условие по изменению, в данной ситуации – увеличение оплаты за арендуемое помещение, – обретает законную силу с момента вручения арендатору данного уведомления.
Но, как видно из практики, в реальности все гораздо сложнее. Эта норма законодательства является диспозитивной, и может быть применена только в той ситуации, если данное положение было прописано непосредственно в арендном договоре . Иначе говоря, независимо от того, что наймодатель имеет право на повышение арендной ставки раз в год, наниматель наделен правом не согласиться с подобным изменением и аннулировать соглашение также в одностороннем порядке. Если это долгосрочный договор аренды помещения, и он имеет государственную регистрацию, то все изменения, которые вносятся в договор, в том числе и относящиеся его цене – арендной платы, обязательно оформляются в виде дополнительного соглашения к главному документу. Допсоглашение подписывает обоими участниками арендных отношений и тоже регистрируются в Росреестре. Если этого не сделать, арендатор имеет право оспорить увеличение оплаты за арендуемое помещение, обратившись с соответствующим заявлением в судебные инстанции.
Кроме того, наступление некоторых условий, которые прописаны в главном документе, тоже не обязуют нанимателя согласиться на увеличение арендной ставки наймодателем.
Многое зависит от того, каким образом было прописано данное условие . Предположим, если сформулировано, что «плата за аренду помещением может изменяться», это совсем не значит, что вторая сторона должна согласиться с ее изменением. И другая ситуация, если в главном документе говорится, что с наступлением определенных условий «плата за использование помещения подлежит изменениям». Ставя свою подпись в таком договоре, наниматель заранее дает согласие на изменения арендной платы, в том числе, при достижении инфляцией установленного предела. Как дополнение может быть указано, что «в случае отказа нанимателя от заключения допсоглашения спор по изменениям оплаты аренды рассматривается судом либо договор аннулируется досрочно».
Когда наниматель не согласен платить повышенную арендную ставку
Когда собственник помещения, руководствуясь законодательством либо согласованными в договоре условиями, увеличивает плату за переданный в аренду объект , а наниматель не согласен ее уплачивать, продолжая пользоваться помещением, разумеется появляется некоторая задолженность. Помните, что вы не имеете права решить вопрос, к примеру, закрыв нанимателю доступ в сдаваемое помещение, и тем более, предпринимая попытки взыскать с него образовавшийся долг в виде имущества, которое принадлежит арендатору. Разумеется, если иного не прописано в арендном договоре.
Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору? (Ткаченко Г.)
Дата размещения статьи: 03.09.2015
Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что "арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды". Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье.
ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР?
1. В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что "при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления".
Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009:
"...согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой" пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону..."
Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал в п. 21:
"...в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год..."
Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Остановлюсь на Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 по делу N А40-54476/14:
"...согласно пункту 6.1 договора с учетом положений договора аренды, заключенного между сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.
Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).
Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.
...Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит..."
2. Отдельно отмечу договоры аренды, заключенные на срок до года. Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению. Например, Определение ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-10734/09 по делу N А12-15393/08-С28:
"...удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Поскольку договор аренды был заключен на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменен.
Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора..."
Приведу также в качестве примера Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 по делу N А71-14477/2009:
"...обществом "Главрыба" (арендатор) и обществом "Айкай" (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 N 310/2009, согласно которому обществу "Айкай" во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.
В письме от 08.06.2009 N 162 общество "Главрыба" сообщило обществу "Айкай" о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом "Айкай" в полном объеме, общество "Главрыба" обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учетом внесенных обществом "Айкай" платежей, произвели перерасчет задолженности общества "Айкай"..."
1. Даже если между сторонами договора аренды подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключенному на срок до года или об изменении арендной платы второй раз за год, то такое соглашение может быть признано ничтожным. Например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу N А11-2018/2009:
"...в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 указанной статьи).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи).
В связи с тем что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол N 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 N 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год. Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО "Саратовстройстекло" не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.10.2008 N 5, продолжает действовать до 31.12.2009.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."
2. Арендатор может ссылаться на то, что увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке является злоупотреблением правом.
Данное утверждение подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 22:
"...если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки..."
В качестве наглядного примера - Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу N А10-1405/2013:
"...как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета ООО "АРТОКС" "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 N 143/42-10/2.
Рассматривая спор и оценив названный отчет по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определенную в нем рыночную стоимость объекта оценки - годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1884 рублям без НДС.
На основе отчета N 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного оценщиком ООО "Фонд имущества Республики Бурятия" Слугиновой О.Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением.
Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчета требованиям действующего законодательства не выявлено.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определенной рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска..."
3. Если вы только собираетесь подписывать договор аренды и ваш арендодатель настаивает на своем праве на одностороннее изменение арендной платы, то постарайтесь оговорить в договоре пределы изменения стоимости платы или порядок расчета арендной платы при ее увеличении. Например, так: "Размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ___% от размера арендной платы, указанного в п. ____ настоящего договора".
В противном случае арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009:
"...из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание, пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.
Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем соответственно и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.
Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонен судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.
Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.
Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора..."
ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ:
1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы все общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.
2. Посмотрите, на какой срок заключен ваш договор аренды: если на срок меньший или равный году, то условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным. Опираясь на информацию, приведенную в данной статье, направьте арендодателю мотивированный ответ на уведомление об увеличении арендной платы.
3. Определите, не относится ли ваша ситуация к описанным в статье.
3.1. Если вы подписали соглашение, которое противоречит действующему гражданскому законодательству, то обращайтесь в суд для признания его ничтожным.
3.2. Если вы видите, что арендная плата увеличилась явно несоразмерно рыночным расценкам, обратитесь к оценщику для установления действительной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды имуществом.
После этого сообщите в письменном виде арендодателю свою позицию и приложите копию отчета оценщика.
Если арендодатель не идет вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным и не подлежащим применению. Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А05-8698/2012.