Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан"..

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 117 ГК РК дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 119 ГК РК) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

• 1) земельные участки (ст.117 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• 2) участки недр (там же);
• 3) обособленные водные объекты (там же);
• 4) леса, многолетние насаждения (там же);
• 5) здания (ст. 117 ГК РК), части зданий;
• 6) сооружения (ст. 117 ГК РК); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях» );
• 7) нежилые помещения (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); части помещений (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• 8) предприятия как имущественный комплекс (ст.119 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• 9) жилые дома и их части (ст.601 ГК РК), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
• 10) квартиры, ее части (ст.194, 601 ГК РК), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закон РК о Жилищных отношениях);
• 11) комнаты (ст.9 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.5 Закона Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 Об ипотеке недвижимого имущества РК );
• 12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества»);
• 13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• 14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Закон РК о Жилищных отношениях, ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• 15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.

При этом возникает еще один вопрос: какая судьба ждет земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства. Ст. 37 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II предусматривает, что при переходе права собственности на строения и сооружения переходит и право пользования соответствующими земельными участками. П.1 ст.244 ГК РК уточняет это положение, говоря, что при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Но если объект незавершенного строительства не признается недвижимостью, на его продаже не распространяется действие этой нормы, в связи, с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка. Это приводит к усложнению процедуры купли-продажи объектов незавершенного строительства как по сравнению с куплей-продажей движимого, так и недвижимого имущества.

Следует отметить, что ст.569 ГК РК предусматривает консервацию объекта строительства, после которой у собственника возникает право зарегистрировать его как недвижимость, а затем - совершать сделки.

На практике встречаются случаи отказа регистрационных органов в регистрации сделок с незавершенными строительством объектами.

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РК (ст.118): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК.

Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения, прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 9 ГК РК и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

• - нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РК, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;
• - главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;
• - с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";
• - признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РК.

По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации) . Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Законом Республики Казахстан от 12 апреля 2004 года № 544-II «О регулировании торговой деятельности» , когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.118 ГК РК определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка, так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.118 ГК РК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

Анализируя статьи ГК РК (с учетом ст.157, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РК), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РК). В этих случаях сделку в силу ст.ст.157, 159 ГК РК следует считать ничтожной.

Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности, возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно государством, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки. .

В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всему государству порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей территории государства, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории .

Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в Казахстане механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяется руководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатов Парламента. В настоящее время по законодательной инициативе находятся проекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс в части установления обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Указанная сложность связана, прежде всего, с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

Одним из таких исключений являются положения ч.1 ст.341 ГК РК, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.

Кроме того, согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РК, при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца . В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос о порядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, поскольку ни в ГК РК, ни в ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни в ЗРК «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указаний об этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации. Высказывались разные точки зрения по этому поводу. Так, Ю.Г. Басин, считая, что залог в силу закона должен быть зарегистрирован в общем порядке, предлагала возложить ответственность за отсутствие его регистрации на заинтересованные стороны по договору, то есть нерегистрация залога в данном случае означала ничтожность этого условия договора, и, соответственно, лишала стороны возможности ссылки на него в случае возникновения спора..

Но 16 июля 1998 г. была принята Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан.), в которой спорные вопросы были, по мере возможности, разрешены законодателем. В данной инструкции указано, что регистрация залога, возникающего в силу закона, должна производиться одновременно с регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п.29 Инструкции), о чем стороны по сделке должны быть предупреждены. Очевидно, что законодатель считает регистрацию залога в силу закона не правом заинтересованных лиц, а обязанностью регистрирующего органа и его должностных лиц, в случае, если данные о возникновении такого залога попадают в поле их зрения (что неминуемо происходит при подаче документов для регистрации перехода права собственности или иного вещного права, а также для регистрации сделки), поскольку ограничение (обременение) права здесь происходит не по желанию сторон, но в силу требования закона. Моментом же возникновения данного ограничения (обременения) права, в отличие от возникновения залога в силу ипотечного договора, следует считать не момент регистрации, а начало срока оплаты по договору (или исполнения иных обязанностей правоприобретателя), поскольку на этот срок накладывается залог в силу закона (абз.2 п.31 Инструкции). Хотя Инструкция посвящена сделкам с жилыми помещениями, представляется, по-видимому, возможным использование ее положений по аналогии к сделкам с иными объектами недвижимости.

Также остается открытым вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст.1042 ГК РК, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется путем фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. С другой стороны, ст.1072 ГК РК говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущества или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать, как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст.118 ГК РК, и его регистрация не предусмотрена другим законодательством.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из правила, предусмотренного в Гражданском кодексе РК, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствие неукоснительного исполнения требований ст.118 ГК РК и ст.4 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые обязывают всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другой стороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав имеет заявительный характер, то есть является следствием инициативы не учреждения юстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом для государственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или иным правообладателем является невозможность осуществления им в полном объеме властных полномочий в отношении этого имущества..

В настоящее время много проблем возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РК, определяя правовой статус зданий и сооружений, умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РК и ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РК к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РК о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РК.

М.С. КАЛИНЫЧЕВА, аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Данная статья была скопирована с сайта https://www.сайт

М.С. КАЛИНЫЧЕВА,
аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России


До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме. В ст. 18 ЖК РФ также закреплено положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.
До 1997 года в Российской Федерации существовал весьма хаотичный порядок оформления прав на недвижимость: не было единого информационного ресурса, содержащего в себе всю полноту информации о сделках с недвижимостью и перехода прав на нее на территории России. Оформлением прав на недвижимость, в частности на жилые помещения, занимались органы технического учета и инвентаризации.
Ситуация кардинальным образом изменилась с появлением Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на имущество). Государством была поставлена цель по введению единого реестра прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации. Так, появились учреждения юстиции, созданные специально для ведения данного реестра и осуществления государственного контроля над рынком недвижимости на всей территории России.
На учреждения юстиции возложена задача по проведению юридической экспертизы документов и проверки законности сделок с недвижимостью, по установлению отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами на недвижимость. Важность такой экспертизы состоит в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие и процедура государственной регистрации прописаны в Законе о регистрации прав на имущество, однако это не решает всех вопросов при учете сделок с недвижимостью.
Суть государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в регистрации перехода права на конкретное недвижимое имущество. Так, в ст. 130 ГК РФ перечислены объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Если рассматривать в данной работе лишь недвижимость, относящуюся к жилой, то, соотнеся нормы, касающиеся регистрации недвижимости, закрепленные в ГК РФ, с аналогичными нормами ЖК РФ, определяем, что к жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ обладает целым рядом юридических признаков.
Под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т. е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства.
Изолированные жилые помещения представляют собой часть строения или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Следовательно, частью жилого помещения нельзя признать часть комнаты, неизолированную часть квартиры, иными словами - угол. Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Возможно, под частью дома или квартиры следует понимать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав. ЖК РФ не содержит четкого понятия, что есть часть недвижимого имущества. В ст. 16 он дает определение понятиям «жилой дом», «квартира», «комната», однако не разъясняет понятия «часть жилого дома» или «часть квартиры».
В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Постановление № 219), содержатся правила заполнения подраздела I реестра. Пункт 24 Правил гласит: «Формы подраздела I, соответствующие видам недвижимого имущества:
земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3)...» Однако ЖК РФ к жилому помещению относит жилой дом, который по определению не может быть составляющей ни здания, ни сооружения, так как сам является обособленным зданием (сооружением). В п. 29 Правил приводятся примеры наименований объектов, где перечисляются жилой дом, садовый участок, но отсутствуют такие определения, как часть жилого дома или часть квартиры.
В главе 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ГК РФ четко оговорены отношения, связанные с жилым домом и квартирой, но ни разу не упоминается ни часть жилого помещения, ни такое понятие, как «комната».
Статья 16 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень жилых помещений. Следовательно, других жилых помещений быть не может. На этот счет А.А. Титов отмечает, что «жилище в этом аспекте - место на территории России... некий “домашний очаг”, защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. <...> В России жильем до сих пор являются помещения, которые в некоторых развитых странах не признаются таковыми. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта.
Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении...».
Аналогичного мнения придерживается в своей статье А.В. Халдеев, который подчеркивает, что «категория “жилище”... по своей правовой природе не нуждается в установлении аналогичных (жилому помещению) критериев». А.В. Халдеев высказывает мнение о том, что категория «жилое помещение» было введено в жилищное законодательство для реализации закрепленного Конституцией РФ права на жилье. Термин «жилое помещение» непосредственно используется в правовом регулировании гражданского оборота. А.В. Халдеев подчеркивает: «Введение дополнительных требований к жилищу как к объекту основных прав человека привело бы к значительному сужению сферы действия всеобщих конституционных гарантий... В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилые потребности граждан продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах... бараках... вагончиках и т. п. ... все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жильем...».
Из вышеизложенных мнений следует, что в научной литературе выделяют два понятия: «жилище» и «жилое помещение». Однако нет ответа на вопрос, какие отношения применимы к таким объектам, как юрта, яранга, вагончик, барак, если такие объекты с точки зрения понятия «жилище» реализуют право граждан на жилье, а с другой стороны, не относятся к жилым помещениям и, следовательно, отношения, возникающие при их использовании, не регулируются жилищным правом.
А. Борисенко также поднимает вопрос о том, к какому виду следует отнести помещения, пригодные для проживания (вагончики, бытовки). В своей статье он указывает, что, «применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости».
И. Кузьмина вводит понятие «постоянное проживание». По ее мнению, критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Сборно-разборные объекты, вагончики и т. п. по своему определению не могут использоваться в качестве помещений для постоянного проживания и, следовательно, не могут быть включены в состав жилищного фонда. И.А. Фаршатов также придерживается мнения, что к жилым помещениям можно относить только помещения, пригодные для постоянного проживания. Он говорит о том, что «проживание в них (вагончиках, бараках и т. п.) на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства.
Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма)».
Из сказанного видно, что вопрос об урегулировании отношений, связанных с такими объектами, как юрта, яранга, вагончик и т. п., стоит достаточно остро. На нынешний день судебная практика такова, что при решении вопроса о выселении из таких помещений применяются нормы, регулирующие имущественный наем. По нашему мнению, это нарушает права людей, проживающих в таких помещениях, прежде всего право на неприкосновенность жилища и само право на жилище. При вынесении судебных актов судами не исследуются вопросы наличия другого жилого помещения у выселяемого лица, что может привести к вынужденному бродяжничеству, к жизни «на улице». Принудительное выселение возможно в течение 5 дней после уведомления должника. Однако на сегодняшний день, к примеру, в Москве невозможно подобрать надлежащее жилое помещение за короткие сроки и по приемлемой цене, что фактически вынуждает человека покидать выселяемое помещение «в никуда». Выселение из вагончика, барака и т. п. помещений возможно и в отсутствие выселяемого лица. Безусловно, при установлении заслуживающих внимания препятствий в выселении (болезнь, нахождение в служебной командировке и т. п.) судебный исполнитель ставит перед судьей вопрос об отсрочке или приостановлении выселения (ст. 355 ГПК РФ), однако это остается лишь на усмотрение суда.
Возможно, вопрос, связанный с регистрацией таких объектов, как юрта, яранга, вагончик и т. п., можно считать урегулированным, так как данные объекты признаются как в научных кругах, так и в судебной практике не относящимися к жилым помещениям. Тем не менее в Постановлении № 219 отсутствуют какие-либо упоминания о существовании таких объектов. Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики.
Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации. В ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации права собственности, тогда как ст. 219 указывает, что такое право возникает только с момента государственной регистрации, следовательно, до такой регистрации право собственности по смыслу ст. 219 не существует. В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве. Данная проблема не получила однозначного решения.
Суть ее заключается в том, что создатель недвижимости до государственной регистрации обладает правами и исполняет обязанности, присущие собственнику. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т. п. На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению. Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя. Причины достаточно формальны - законом указанного вещного права не редусмотрено.
Из вышесказанного следует, что целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является установление прочной, контролируемой системы оборота недвижимости. Такая система необходима прежде всего для защиты права собственности физических и юридических лиц.
Исходя из вышеизложенного, можно дать следующее определение государственной регистрации. Государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных и иных мер, обеспечивающих полное и достоверное отражение данных о правах на недвижимое имущество и всех происходящих с ними изменениях; гармоничное сочетание публичных и частных интересов в сфере недвижимости; формирование надежного, законного и открытого гражданского оборота.
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер - основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.

Библиография
1 См.: Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2005.
2 Титов А.А. Комментарий к ЖК РФ. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
3 Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище». Теоретические и практические аспекты. 2005 // Там же.
4 Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
5 См.: Кузьмина И. Понятие жилого помещения. 2005 // Там же.
6 Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. 2006 // Там же.
7 См.: Трубников П. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам // Там же.
8 См.: Письмо МНС России от 27.04.2001 № ВТ-6-04/350 «О разъяснениях по применению изменений и дополнений № 5 в инструкцию Госналогслужбы России от 08.06.1995 № 33 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий”» // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 2001. № 7.

Введение

Заключение

Литература и НПА

Введение

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрелиособую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующеезначение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость отсоблюдения требований о регистрации ставится возникновение правасобственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая практика

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется термином "государственная регистрация". Согласно ГК РФ, государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п.2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника (п. 2 ст. 1038).

Чаще всего термин "государственная регистрация" употребляется, когда идет речь о правах на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8; ст. 131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и сделках с ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст. 223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558; п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609; ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст. 1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания о государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется особый случай указания на государственную регистрацию (п. 1 ст. 234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества, юридического факта или др.) идет речь.

Конечно, такое разнообразие законодательных категорий само по себе не стало бы проблемой, если бы законодатель позаботился об их четком разграничении.

К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы действия перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные недоразумения, источником которых было отсутствие законодательной определенности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каждого из видов регистрации. Правоприменительная практика продолжала руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона.

При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий. Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона.

В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия

или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК). С учетом изложенного применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты .

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации. В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации. При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.

Государственное или муниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом.

Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).

Орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.

На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с этим Законом значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа .

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие принятого Закона . Права на недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной

регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.

Данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами

недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или закону (п. 3 ст. 7 Закона).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом. Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится после приема документов, необходимых для этого и отвечающих требованиям названного Закона, их регистрации, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления регистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, арендыили иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (ст. 13 Закона).

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора .

Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат: акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции; договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.

Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество

С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость можно "установить критерий для обоснованного выбора регистрационной системы: предпочтение отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенностьпри наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше информации и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости информации и в конечном счете сделки. В итоге - той, которая при равной стоимости производит наиболее мощный регистрационный эффект" .

Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что в конечном счете влияет на стоимость сделки с недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и надежностьсовершения.

В германской регистрационной системе права запись в публичном реестре прав на недвижимость является единственным доказательством права на данную недвижимость (либо единственным, о котором должен знать субъект, собирающийся заключать сделку, связанную с данной недвижимостью). Системы регистрации прав на недвижимость в Германии и Испании характеризуются тем, что содержание записи о правах на недвижимость в публичном реестре приоритетно по отношению к различным документам, указывающим на переход прав на данную недвижимость, но не зарегистрированных надлежащим образом. Таким образом, даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре считается единственно верной до тех пор, пока не будет исправлена в установленном порядке, а лицо, ставшее правообладателем на основании данной записи в реестре, - единственным истинным правообладателем. Однако принцип, согласно которому все, что записано в реестре прав на недвижимость, верно, влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед подлинным правообладателем при наличии ошибочных записей.

В Германии возникновение указанной проблемы предупреждается несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр прав на недвижимость регистратор должен получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Иными словами, все заинтересованные лица (их права должны быть зарегистрированы в реестре прав на недвижимость) должны предоставить формальное, но явно выраженное одобрение текста записи в реестр лицу, осуществляющему регистрацию. В свою очередь последнее обязано надлежащим образом оповестить всех лиц, которых касаются новые регистрационные записи. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков, а заинтересованные стороны защищают свои права лучше, чем кто-либо.

Если согласие заинтересованными сторонами не достигнуто, вопрос о записи может быть разрешен в судебном порядке. На регистрирующий орган ложится только обязанность надлежащего оповещения всех заинтересованных лиц. Данный порядок надежен с точки зрения защиты прав правообладателей, но для него характерен длительный период осуществления регистрационных действий, особенно если кто-то не согласен с этими действиями и дело рассматривается в суде.

В Испании защита от ошибочной записи в реестре достигается иным способом: на регистратора возлагается обязанность составлять и вносить регистрационные записи, он же несет ответственность за возможный ущерб, если эта запись неверна. Таким образом, регистратор, выполняя свои служебные обязанности, а именно осуществляя экспертизу представленных ему на регистрацию документов, выступает при принятии решения о совершении регистрационных действий как защитник закона.

В Германии "для передачи права собственности на недвижимые вещи (или установление залога в отношении недвижимости) необходим публичный акт - запись в особой Поземельной книге", так как, согласно § 873 Германского гражданского уложения (ГГУ), любое изменение правового состояния недвижимости требует регистрации в поземельной книге, а также наличия согласия всех сторон, чьи права на данное недвижимое имущество затрагиваются. Иными словами, для осуществления волеизъявления субъектов гражданско-правового оборота недвижимости в целях достижения правовых последствий вещного характера необходимо внешне проявляющееся событие в виде формального акта публичной власти - внесение регистрационной записи, фиксирующей действительность сделки отчуждения недвижимости.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно

ГГУ, построена на следующих принципах:

а) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге (§ 873 ГГУ);

б) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист (предл.1 абз.1 § 3 Положения о поземельной книге)

в) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка (абз.1 § 13 Положения о поземельной книге);

г) достоверности поземельной записи, т.е. внесенная в поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных третьих лиц даже в тех случаях, когда она не соответствует действительному правовому положению (§ 892-894 ГГУ);

д) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше (§ 879 ГГУ).

Все вопросы, связанные с регистрацией указанных прав, регламентируются в Германии Положением о поземельных книгах, принятым 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости.

В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения. Они независимы при принятии решений. В их функции входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами.

Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иную недвижимость. В этом реестре регистрируются права на все находящиеся в частной собственности земельные участки, здания и сооружения. Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений .

Институт поземельной книги в Германии основывается на принципах:

а) публичного доверия поземельной книге;

б) ограниченной доступности ее содержания;

в) осуществления регистрации на основании ходатайства;

г) платности.

Регистрация земли в поземельной книге производится по заявлению любого лица, право которого затрагивается такой регистрацией либо в пользу которого она осуществляется (§ 885 ГГУ). Если для регистрации недвижимости требуется нотариальное удостоверение, то регистрация может производиться нотариусом от имени лица, право которого затрагивается такой регистрацией (§ 313 ГГУ). Кроме того, для признания действительности сделки отчуждения недвижимости в германском праве предусмотрена особая процедура. Решение оформляется отдельным документом, требующим нотариального удостоверения с обязательным одновременным присутствием сторон или их уполномоченных представителей (§ 925 ГГУ).

Согласно § 883 ГГУ, в поземельную книгу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах отчуждения недвижимости. Данная запись позволяет покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость. Распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, недействительно. Система поземельной записи обеспечивает в Германии высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и иной недвижимостью.

В Испании действующая регистрационная система введена Законом об ипотеках (1861 г.), устанавливающим новые подходы к регистрации. В соответствии с требованием Закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость (далее - Реестр собственности), в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании. С учетом общественных интересов крупные регистрационные округа могут делиться на несколько небольших округов (так происходит, например, в Мадриде, Барселоне).

Реестр собственности ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок их заполнения определяются министерством юстиции Испании (ст.238 Закона об ипотеках). Регистрационную запись в Реестре собственности можно определить как "выписку, проделываемую регистратором собственности, после юридической квалификации: из содержания документов, подлежащих регистрации, всего того, что представляет юридическую значимость для сторон, предмета и будущих приобретающих, базируясь на содержании реестра". Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируются в Реестре собственности. Права отдельного объекта недвижимости регистрируются на отдельном листе записи в хронологической последовательности. Таким образом, регистрационный лист фиксирует процесс перехода прав на недвижимость. При этом последний правообладатель является единственно законным, и каждое право на недвижимость принадлежит только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны, ничтожны в силу наличия записи о регистрации в Реестре собственности.

Ответственность регистратора за законность записи гарантирует действенность уже упоминавшегося принципа: все, что записано в Реестре собственности, является верным и законным, так как зарегистрировавший свое право на недвижимость приобретает права на нее в том виде и объеме, в котором они внесены в Реестр собственности. Информация Реестра относительно прав на недвижимость, а также ограничений и обременений открыта для заинтересованных лиц.

Испанская регистрационная система, согласно Закону об ипотеках, придерживается

следующих основных принципов:

а) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;

б) определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист (ст.8, 243);

в) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре права на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость (ст.20);

г) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в Реестре собственности (ст.17);

д) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в Реестре собственности - кто первый зарегистрировал, тот и приобретает право (ст.25);

е) непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее (ст.23, 24).

Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности не является обязательной, однако она довольно эффективна, так как собственник этой недвижимости не может получить ипотечный кредит под залог недвижимости (а недвижимость - это самое надежное средство обеспечения возврата кредита) без регистрации ипотеки в Реестре собственности. Предварительным условием регистрации ипотеки в Реестре собственности является обязательная регистрация закладываемого права собственности на недвижимость.

С учетом переходного периода в полном объеме новая система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности была введена в Испании в 1944 г.

Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, являющихся сторонами в сделке; соответствия сделки действующему законодательству.

После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признании сделки соответствующей закону, либо о ее несоответствии. В первом случае производится регистрация права в Реестре собственности, во втором - отказ в регистрации. Решение регистратора может быть обжаловано.

Дополнительной гарантией законности сделок является то, что обычно все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собственности о правовом положении недвижимой вещи. Таким образом, нотариус нотариально заверяет сделку с недвижимостью, а регистратор заверяет ее действительность в Реестре собственности. Мировой опыт показывает, что без введения определенного элемента обязательности в процесс регистрации титула этот процесс почти наверняка обречен на провал, и полная регистрация всех земельных участков, весьма вероятно, никогда не будет завершена. Не во всех ведущих странах мира общие принципы регистрации прав на недвижимость проведены и закреплены с одинаковой последовательностью. Идеальная регистрационная система прав на недвижимость должна полно и достоверно отражать правовой статус собственности, гарантировать надежность и точность данных, не отсылать к содержанию предыдущих сделок для ознакомления с последними записями в реестре. Она должна обеспечивать гармоничное сочетание публичных и частных интересов и стоять на страже имущественных интересов добросовестных участников гражданского оборота, сводить к минимуму возможность недобросовестности в сделках с недвижимостью.

На наш взгляд, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это правоудостоверяющий акт публичной власти, фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи для обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского оборота. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации" (п.1 ст.2).

На правоудостоверяющий характер государственной регистрации указывают п.3 ст.131 ГК РФ и ст.14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется либо свидетельством о государственной регистрации прав, либо путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, представленном на регистрацию.

О том, что государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера, свидетельствует абз.3 п.8 ст.12 Закона о регистрации, который гласит: "При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ". Однако можно согласиться с Н.А. Сыродоевым, который полагает, что упомянутый приоритет правоустанавливающего документа над записью в Едином государственном реестре прав при несоответствии записей свидетельствует о непостоянстве законодателя при выстраивании четкой юридической конструкции и об отказе его от однозначной позиции в данном вопросе. Противоречивость является одним из существенных недостатков названного Закона о регистрации.

Мировой опыт регистрации прав на недвижимость российский законодатель воспринял и реализовал в Законе о регистрации в виде симбиоза двух регистрационных систем: регистрации документов (актов) и регистрации титулов. Данная позиция связана с тем, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимости. Например, согласно п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит правовой титул на недвижимость в виде права собственности, иных вещных прав, а также других прав, предусмотренных законом. Но в п.3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В то же время в ст.164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Общее требование к сделкам с недвижимостью - соблюдение письменной их формы, в отдельных случаях и нотариальное удостоверение.

Мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказательством права владения, пользования и распоряжения им. Государство предоставляет владельцу право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса. И здесь важно не ошибиться .

Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируется выставить на продажу. Продать весь объект по частям также значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты.

Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом.

О том, насколько важно подобное решение, можно судить наглядно по примеру из практики.

Фирма организовала строительство топливно - раздаточного комплекса для хранения и оптово - розничной продажи нефтепродуктов в одном из районов Подмосковья. Заключив договор с местной администрацией на аренду земли на 49 лет, общей площадью 3,2 гектара, приступили к первой очереди строительства, которая была завершена очень быстро, и на основании акта госприемки были введены в действие пять объектов: административно - бытовое здание, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция и АЗС с подъездными путями и прилегающей обустроенной территорией. После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введенные объекты.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. определяет, что владелец может получить свидетельство о праве собственности на недвижимость только после внесения объекта в Единый государственный реестр. Согласно ст. 2 Закона владелец получает весь комплекс прав (владения, пользования, распоряжения) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации. На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постройки.

Для организации деятельности необходимы были крупные вложения, которых, в связи с затратами на строительство, общество не имело. Руководством было принято решение взять кредит и использовать весь комплекс под ипотеку для получения оборотных средств. В ходе его получения возникла проблема: фактически и оценщики, и банкиры понимали, что залогом является высокодоходный топливно - раздаточный комплекс, стоимость которого многократно превышает размер кредита, но юридически имелось 5 свидетельств на некие сооружения, незначительной площади, непонятно как связанные между собой. Так как согласно Закону государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 2 п. 4), фирма обратилась в местное представительство Московской областной регистрационной палаты с просьбой о выдаче единого свидетельства на весь топливно - раздаточный комплекс.

В обоснование своих требований руководители фирмы привели доводы о том, что объект представляет собой единый комплекс с общим функциональным назначением и что пообъектная регистрация не будет отражать реальной стоимости комплекса и его технологических возможностей, так как в него входят не только сооружения, но и дороги, подъездные железнодорожные пути, земля на правах аренды . Кроме того, Закон определяет недвижимость как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. В данном же случае ряд объектов оказался за рамками регистрации - дороги, подъездные пути и т.д.

Данные проблемы стали предметом обсуждения со специалистами Московской областной регистрационной палаты. На основании анализа проблемы и уже имеющихся прецедентов местному представительству было рекомендовано провести единую регистрацию объекта в качестве сложной вещи на основании ст. 134 ГК РФ. Данная статья определяет, что "если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)", следовательно, владелец имеет право на регистрацию топливно - раздаточного комплекса в качестве сложной вещи. Однако сначала необходимо зарегистрировать объекты, которые технологически входили в топливно - раздаточный комплекс, но остались за пределами регистрации: резервуарные парки, наливная и сливная эстакады, насосная с навесом.

На дополнительную регистрацию ушло 4 месяца, и только затем у собственника на руках оказались необходимые ему документы: два свидетельства на право собственности! Почему два? Да потому, что за прошедшее время руководители осознали, насколько важно для дальнейшего использования зарегистрировать объекты вместе или по отдельности, и приняли решение провести регистрацию по функциональному назначению. Так, в единое свидетельство вошли объекты, составляющие в целом базу по хранению и оптовой продаже нефтепродуктов: административно - бытовые здания, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция, основной и резервный резервуарные парки, сливная и наливная эстакады, насосная с навесом, - с перечислением литер каждого объекта и общей суммарной площадью. Отдельно была зарегистрирована АЗС, так как ее назначение - розничная продажа топлива.

Таким образом, прежде чем приступить к государственной регистрации недвижимого имущества, необходимо решить, представляет ли собой данный комплекс единую функциональную цепочку, регистрация которой по отдельности может нанести урон как ее ценности, так и сделать невозможным ее дальнейшее использование по назначению.

Не совсем удачной поэтому представляется редакция ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 г., в которой государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а также как единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость.

Неудачность такой формулировки, на наш взгляд, связана и с тем обстоятельством, что государственная регистрация вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это положение противоречит ст. 12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав, а также судебно-процессуальным нормам.

Более того, анализируемая дефиниция, думается, не вполне корректна и с лексической точки зрения, так как используемый оборот "юридический акт признания государством прав" вполне обоснованно может обозначать акт государственного органа, порождающего права. В то же время представляется недопустимым смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права. Данный вывод следует из сопоставления п. п. 1, 2 ст. 8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные.

Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач. Так, издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация имеет иные, указанные выше задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав.

Не может регистрация прав рассматриваться как государственный акт, порождающий гражданские права, и с точки зрения юридической логики, так как оборот "регистрация прав, порождающая эти права" такой логики не имеет.

Кроме того, признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы и негативные последствия для бюджета государства. Так, если государство будет посредством актов регистрации создавать, изменять гражданские отношения, то в этом случае на него ложится и ответственность за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав. Фактически речь в этом случае будет идти об ответственности государства в виде ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки. Ни одна страна в мире не является настолько богатой, чтобы позволить себе такую роскошь, как ответственность за действия участников частных сделок.

В то же время мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.

К сожалению, ГК РФ обошел вниманием данную проблему, в связи с чем она по-прежнему требует своего безотлагательного решения, принимая во внимание возможные негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость. Попытки возложить названные выше функции юридического контроля на учреждения юстиции, как предусмотрено в Федеральном законе Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не только противоречат вышеизложенным доводам и влекут ничем не обоснованные негативные последствия для бюджета, но и позволяют говорить о создании квазисудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями. Создание подобного контроля вызывает множество вопросов и по квалификации специалистов и руководителей учреждений юстиции, поскольку анализируемый Федеральный закон не содержит требований об их обязательном юридическом образовании, допуская, что соответствующие должности в учреждениях юстиции могут занимать лица, имеющие опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будут вызывать и существующие исключения из общего правила о необходимости регистрации для возникновения прав на недвижимость. Указанная сложность связана прежде всего с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

К подобным исключениям можно отнести положения п. 4 ст. 218 ГК РФ, предусматривающего приобретение права собственности на квартиру, гараж, иное имущество потребительского кооператива после выплаты своего паевого взноса .

Другим исключением, на наш взгляд, являются положения ч. 1 ст. 341 того же Кодекса, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге .

Названный перечень исключений может быть дополнен. Так, в частности, ждет своего судебного разрешения вопрос о моменте возникновения прав на недвижимость, основанных на нормах закона. Согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ, товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Кроме того, право залога на недвижимость в силу закона возникает и при регистрации договора пожизненного содержания с иждивением на основании ч. 1 ст. 587 ГК РФ. С нашей точки зрения, возникновение подобных прав должно быть связано с моментом их государственной регистрации, что объясняется необходимостью обеспечить унификацию принципа закрепления прав и обременений недвижимости, а также ограничить возможность неоправданногорасширения перечня исключений из общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8 ГК РФ. В связи с изложенным, представляется, что договор купли-продажи, в котором предусмотрена оплата недвижимости в кредит, попадает в поле зрения государственной регистрации в качестве основания для возникновения вещного права - ипотеки, хотя в иной ситуации (за исключением, когда объектом выступает жилой дом или помещение) он на регистрацию не предоставляется.

Также остается открытым для теории права вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст. 546 ГК РСФСР, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется посредством фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. Названная норма права, устанавливая момент, с которого наследуемое имущество признается принадлежащим наследнику, в то же время не указала, на каком вещном праве базируется эта принадлежность: на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве доверительного управления и т.д. Использование для уточнения позиции законодателя иных норм гражданского права также не позволяет прийти к исчерпывающему выводу.

Так, возникновение именно права собственности при вступлении в наследство косвенно подтверждается положениями абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ и ст. 548 ГК РСФСР. В первом случае законодатель связывает понятие принадлежности имущества при наследовании с правом собственности, а во-втором - предусматривает, что в случае смерти гражданина, принявшего, но еще не оформившего наследство, его наследники наследуют это имущество на общих основаниях, в то время как в иной ситуации наследование осуществляется в порядке наследственной трансмиссии прав.

В качестве оппонента названным правовым нормам выступает ст. 549 ГК РФ, которая говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущество или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст. 131 ГК РФ.

Указанный пробел законодателя в отношении четкого определения момента возникновения права собственности при наследовании должен быть разрешен в нормах раздела "Наследственное право" третьей части ГК РФ.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8 ГК РФ, необходимо отметить следующее. Подобные последствия должны быть снижены посредством неукоснительного выполнения требований ст. 131 ГК РФ, которая обязывает всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. Осуществление правообладателем своих прав на недвижимость с участием третьих лиц должно быть поставлено в зависимость от момента внесения соответствующих данных об этих правах в реестр. Таким образом, без государственной регистрации прав собственник не может в полном объеме осуществлять свои властные полномочия в отношении принадлежащего ему имущества.

В соответствии с нормами ГК РФ права на недвижимость, их возникновение, ограничение, прекращение и переход подлежат регистрации в государственном реестре. По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п. 1 ст. 8 ГК РФ. Представляется, что предлагаемое определение государственной регистрации согласуется и с общими положениями ГК РФ, регулирующими оборот недвижимости и прав на нее. Так, в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Момент же возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации. Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.

Заключение

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы.

Хотя российская система регистрации недвижимости во многом переняла основополагающие положения систем регистрации Германии и Испании, а также перекликается с дореволюционным опытом России по созданию Вотчинного устава,

но опирается она прежде всего на Гражданский кодекс РФ, имеет свою специфику, свои особенности, которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации, но и Гражданского кодекса РФ. Со вступлением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

2.2 Некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Проблема правильной квалификации договоров или прав на недвижимое имущество, представляется одной из актуальнейших проблем государственной регистрации.

Гражданско-правовая квалификация пронизывает всю деятельность регистрационной службы Министерства юстиции РБ. Особое значение она имеет при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию. Именно сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации.

Квалификация договоров имеет два основных этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнения, изменения и прекращения. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия гражданам и организациям при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля над этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и правопорядка в процессе осуществления сторонами договора своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей. При осуществлении государственной регистрации специализированные службы Министерства юстиции РБ, их должностные лица, прежде чем совершить регистрационные действия должны установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, либо каков характер иного юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объекты недвижимости. Не установление, неполное или неправильное установление перечисленных моментов может явиться причиной необоснованной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним либо необоснованного отказа в совершении регистрационных действий. То, насколько это важно, понятно не только из указанного выше, но и из того, что в случае неправильной квалификации граждане и юридические лица имеют право обратиться с иском или жалобой в суд. Юридические лица и граждане могут обжаловать в суд такие действия и решения, как, например, отказ либо уклонение регистрационной службы по регистрации прав от государственной регистрации; отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах; отказ в исправлении технической ошибки, нарушение сроков регистрации, выдачи информации и исправлении технической ошибки . Участие органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем. Во-первых, орган может быть привлечен судом к участию в процессе или вступить в него по своей инициативе для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей и для защиты прав граждан и интересов государства. Во-вторых, орган может выступать как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора. Третьим, пожалуй, самым распространенным способом решения разногласий между физическим лицом и органом является жалоба.

В ходе исполнения решения суда может возникнуть ситуация, когда орган не по своей вине не сможет исполнить решение суда. Например, если по решению суда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен будет зарегистрировать право, то заявитель должен представить заявление, соответствующие документы, решение суда и т.д. Очевидно, что без обращения гражданина с заявлением налицо уважительная причина, по которой орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сможет исполнить решение суда. Следовательно, из сложившейся ситуации есть два выхода. Первый предусматривает возвращение исполнительного документа без исполнения, выдавшему его органу. Второй выход зависит от четкости и определенности резолютивной части судебного решения. При анализе Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникают сомнения в части применения ее положений к решениям, где содержится только обязанность органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершить регистрационные действия, но ни слова не сказано об установлении прав или моменте их возникновения. Представляется, что если судебное решение не страдает подобным недостатком, орган вправе в графе «документы - основания регистрации» указать только решение суда. Это позволит избежать вероятной ответственности за неисполнение судебного решения.

При регистрации перехода прав при продаже зданий возникает проблема, что наряду с государственной регистрацией здания должен быть зарегистрирован переход права собственности на земельный участок, на котором расположено это здание. Государство, регистрируя право, не просто признает его возникшим, но и подтверждает соблюдение закона в процессе приобретения права на недвижимость, гарантирует защиту этого права. Оно не может давать таких гарантий, когда невыясненным остается вопрос о том, имеет ли владелец здания право на землю. Поскольку от того, каково будет сообщение об этом, зависит и ответ о праве лица на здание. Невозможна и государственная регистрация сделок со зданиями, перехода прав на них без документов на земельный участок под ними.

При регистрации перехода прав на здание следует не только установить право продавца на землю, но и зарегистрировать переход этого права к покупателю. Лишь в этом случае состоится одновременная передача прав на здание и земельный участок. С учетом вышеизложенного недопустима государственная регистрация прав (перехода прав) на здание в случаях, когда не производится регистрация прав на земельный участок под ним.

Договор купли-продажи является не единственным правоустанавливающим документом, служащим основанием для регистрации права. Среди оснований регистрации прав Закон выделяет и акт органа власти. Возникающие в этом случае проблемы также требуют своего анализа. В случае, если акт органов государственной власти и управления субъекта РБ, органов местного самоуправления издан в нарушении порядка, который был установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, он не может быть основанием для государственной регистрации прав.

Юридическое признание акта недействительным может быть осуществлено только уполномоченными на то органами и в порядке, предусмотренном законодательством, т.е. судом по установленной процедуре. В этой связи орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации прав. Из этого следует, что регистратор, обнаружив, что объект недвижимости был приобретен на основании незаконного распорядительного акта, не имеет права не только отказать в регистрации, но и обратиться с иском об отмене данного акта.

Создается очевидная коллизия. На практике этот вопрос решается по-разному. Ряд органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним принимают решение об отказе в государственной регистрации права на основании подобных актов. В то же время есть прецеденты, когда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекратили отказывать в регистрации в связи с тем, что суды, в процессе рассмотрения споров, исходят из того, что пока данные распорядительные акты не признаны недействительными, орган юстиции не вправе отказывать в регистрации. Следовательно, орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен приостановить регистрацию и направить запрос в прокуратуру. Представляется, что в данной ситуации существует три варианта действия : недвижимое имущество государственная регистрация

1) прокуратура обращается с иском в суд, и «судьба» регистрируемого права зависит от решения суда;

2) прокуратура оставляет запрос без ответа, и после истечения установленных сроков приостановления регистрации и неполучения ответа на запрос регистрация должна быть проведена;

3) прокуратура дает ответ и орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действует в соответствии с ним.

Государственная регистрация в гражданском праве

Развитие рыночных отношений в России затронуло, практически, все сферы экономической жизни страны. В настоящее время недвижимое имущество является объектом активного гражданско-правового оборота...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

государственная регистрация право недвижимое имущество В соответствии с ГК РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Государственная регистрация прав проводится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года...

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Недвижимое имущество считается созданным, измененным...

государственный регистрация сделка недвижимость С развитием рыночных отношений в нашей стране связано появление разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости...

Гражданско-правовые аспекты института государственной регистрации

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"...

Недвижимость как объект гражданских прав

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Гришаев С.А...

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых...

Понятие недвижимости и сделок с ней

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения...

Порядок совершения нотариальных действий

Необходимость развитой, всеобъемлющей и доступной системы регистрации появилась одновременно с процессами приватизации государственного и муниципального имущества...

Сделки с недвижимостью

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года...

Судебное решение как основание для регистрации прав на недвижимое имущество

В настоящее время в России совершается все больше сделок с недвижимым имуществом, регистрируются переход права от предыдущего собственника и право нового собственника соответствующего имущества...