Чтобы начать собственный торговый бизнес, требуется решить немало различных вопросов. Одним из них является поиск подходящего для размещения магазина помещения. При этом чаще всего площади под магазин не покупаются, а берутся в . Где лучше и как правильно взять в аренду помещение под магазин, расскажем далее.

Особенности аренды в торговом центре. Фото № 1

Одним из вариантов размещения торговой точки является аренда в торговом центре. Большинство торговых комплексов находится в новых современных зданиях. Торговые комплексы посещает много покупателей, особенно если здание расположено в центре или ином оживленном районе города.

Собираясь, получить площади в таком центре нужно учитывать следующее.

1. Арендовать даже небольшие помещения в крупных торговых центрах дорогое удовольствие. Поэтому далеко не каждому арендатору это по карману. Поэтому лицам, только начинающим свое дело, лучше рассмотреть другие варианты.
2. При заключении сделок придется принимать условия, предлагаемые собственником помещения и владельцами центра. Это касается времени работы, оформления магазина и других моментов работы торгового центра. Новому обычно предлагается на подпись стандартный договор.
3. Во многих торговых комплексах более выгодные условия по аренде предлагаются крупным сетям или известным маркам для долгосрочного сотрудничества.

Если предложенные условия устраивают претендента, то перед подписанием бумаг следует внимательно изучить сам объект, документацию на него, полномочия контрагента на заключение этой сделки.

Площади в продовольственных магазинах

Довольно часто можно встретить объявления о предоставлении площадей под торговлю в продовольственных магазинах. Плюсом этого варианта является то, что получить в пользование можно любые площади даже небольшой уголок. Следовательно, и цена за их аренду не будет слишком высокой.

При этом торговать в таких магазинах только продуктами необязательно. В продуктовых универмагах часто располагаются точки продажи газет и других печатных изданий. Заключение сделки в таком месте предполагает большую свободу действия для арендатора.

Однако существуют и определенные риски. Если торговля ведется не в отдельном помещении, то возрастает угроза кражи товаров. Здесь у мелких воришек больше шансов стянуть какую-нибудь мелочь с прилавка.

Особенности аренды отдельного помещения. Фото № 2

С другой, у этого способа приобретения прав на помещение имеются и минусы.

• Для совершения сделки требуется согласие арендодателя. Отсутствие согласования с арендодателем повлияет на действительность сделки.
• Арендатору придется автоматически согласиться со всеми условиями заключенного ранее договора. Смысл покупать аренду по чужому договору имеется, только если полностью устраивают его условия.
• Велики шансы столкнуться с недобросовестностью прежних владельцев помещения. В итоге после покупки арендных прав придется решать проблемы, не обговоренные при совершении сделки.

Как взять в аренду помещение или здание под магазин? Фото № 3

Для того, чтобы получить в свое пользование помещение для размещения магазина, нужно пройти определенную процедуру.

1. Первым этапом будет поиск подходящего варианта. При этом важно исходить не только из размера и цены помещения, но и специфики будущей торговли. Ведь ее успешность во многом зависит от удачно выбранного места. Магазин должен быть заметен потенциальным покупателям. Нужно обеспечить свободный проход к магазину, предусмотрена возможность парковки.
2. Определившись с критериями будущего магазина, можно осматривать отвечающие им варианты. Важно изучить документацию на помещение, оценить визуально его состояние, узнать как можно больше информации об до заключения сделки.
3. Следующим этапом является оформление договора. Здесь следует быть предельно внимательным. Лучше для составления документа или оценки предложенного контрагентом варианта воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Это позволит избежать многих проблем при реализации сделки в будущем.
4. При сроке договора равном году или больше, требуется его регистрация. Желая избежать необходимости посещения Росреестра, стороны часто заключают сделки нам меньший срок с последующей пролонгацией.

Нюансы

Выбирая помещение для будущего магазина нужно учитывать несколько важных моментов.

• Первый касается характеристик самого объекта. Перед началом аренды следует оценить состояние помещения, наличие нужных коммуникаций, удобство расположения, «проходимость», возможность свободного подхода и подъезда к отдельному помещению.
• Далее требуется изучить юридическую составляющую вопроса. Стоит выяснить, не находится ли помещение в залоге, числятся ли за ним долги. Нужно проверить имеет ли лицо, ведущее переговоры о сделке, права на ее заключение.
• На третьем этапе надо оценить предлагаемый к заключению договор. Арендаторам часто предлагается заключать типовые стандартные договоры. Однако, лучше включить в него все необходимые для нормального сотрудничества сторон условия. Рекомендуется детально прописывать в договорах вопросы субаренды, ремонта помещений, судьбы произведенных улучшений, оплаты жилищно-коммунальных услуг, увеличения платы за аренду, основания для расторжения, пролонгации договора, выкупа помещения.

Решив открыть собственную торговую точку, придется озадачиться поиском подходящего помещения, оформления нужных бумаг. Для успешности будущего бизнеса стоит подходить к решению этих вопросов обдуманно.

Важно правильно выбрать , продумать оформление снаружи и внутри, обеспечить свободный доступ в магазин. Стоит проверить полномочия арендодателя перед заключением сделки, грамотно составить договор.

О том почему арендовать помещение лучше, чем покупать, вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

14 Янв 2018 96

Обсуждение: 5 комментариев

У меня знакомый пытался оформить аренду под магазин, какие-то условия в договоре не прописал, в итоге ему пришлось покинуть помещение. Так что те кто оформляете договор, стремитесь всё учесть и читайте то, что подписываете.

Ответить

Всем привет. Арендовать помещение сейчас вещь не из легких. Я сама занимаюсь небольшим бизнесом, исмело доверяю интернет-ресурсу. Так вот, например, можете посмотреть интересный сайт, услугами которых я пользуюсь, думаю будет вам интересно http://konkovo.ru/

Ответить

При аренде помещений под магазин важно попытаться договориться с арендодателем о том, чтобы переоборудование помещения под нужды арендатора было максимально совмещено с текущим ремонтом. Таким образом можно будет зачесть хотя бы часть стоимости работ в качестве арендной платы.

Ответить

Многие взяв в аренду помещение вынуждены его доделывать и это к сожалению не входит в стоимость платы за аренду, мало кто соглашается на такое, поэтому считая средства, которые надо будет потратить на бизнес, не забудьте учесть этот фактор.

Ответить

1. Немаловажным документом при подписании договора аренды является акт приема-передачи. В этом документе стороны отражают техническое состояние помещения, наличие и состояние офисной техники или мебели, проверяют все показания счетчика и наличие задолженности по иным коммунальным платежам.В данном документе отражается истинное состояние объекта на момент передачи.

   Все улучшения, необходимые арендатору, осуществляются только с письменного согласия собственника. Заключая договор аренды необходимо включить в него пункт о возможности произведения неотделимых улучшений в счет арендной платы. Если такого пункта нет и письменное согласие не получено, арендодатель может потребовать вернуть помещение в состояние, принятое по передаточному акту.

   Так же самовольное модернизирование помещения может повлечь не только убытки со стороны пользователя, но и основания для расторжения договора. Любые изменения и оплату в счет аренды обязательно нужно предусматривать в договоре.

   Ответить

Дата публикации: 22.12.2015

Работу в сфере частного предпринимательства считают хорошей альтернативой работе по найму многие. При этом открытие собственного дела в сфере торговли рассматривают в числе наиболее доступных и проработанных бизнес-моделей. Действительно, торговые предприятия характеризуются сравнительно быстрым оборотом капитала и гибкостью технологических процессов, что позволяет им эффективно адаптироваться к изменчивой макроэкономической среде. Однако ключевым аспектом удачного старта торгового предприятия можно назвать качественный выбор места его расположения, в процессе которого необходимо учесть целый ряд нюансов.

Аренда торговых помещений

Аренда торговых помещений или покупка помещения под магазин - это первый вопрос, который потребуется решить при выборе локации торгового предприятия. Большинству торговых предприятий выгодно не приобретать в собственность помещение под магазин, а заключить договор аренды с собственником помещения или управляющей компанией, специализирующейся на объектах коммерческой недвижимости. Аренда торговых помещений позволяет оптимизировать расходы на содержание объекта недвижимости, а также осуществлять планирование расходов на аренду.

Расположение помещения под магазин

Удачное место расположения помещения под магазин относится к числу ключевых вопросов обеспечения рентабельности торгового предприятия. Любая точка розничной торговли в общем случае должна располагаться в зоне максимального скопления потенциальных покупателей. При этом в идеальном случае необходимо не просто скопление людей, а наличие их движущегося потока.

Помещение под магазин не обязательно располагать в центре города. В зависимости от специализации торговой точки, она может располагаться в периферийных районах или даже за городом. В этом заключается одно из главных различий объектов офисной и торговой недвижимости. Ключевое условие при выборе места размещения помещения под магазин – близость целевой группы покупателей. Например, магазин продуктов или хозяйственных товаров может быть расположен в окраинном районе, магазин автомобильных запчастей – вблизи автомобильной трассы, канцелярские товары будут пользоваться спросом в районах, прилегающих к учебным заведениям или административным и офисным центрам.

При выборе объекта для аренды торговых помещений целесообразно учесть также конкурентную среду и потенциальный объем спроса на товары, которые будут входить в специализацию магазина. Исходя их этого, можно определиться с выбором между отдельно стоящим торговым объектом и арендой торговых площадей в специализированном торгово-развлекательном центре.

Оснащение помещения под магазин

В зависимости от выбора варианта аренды торгового помещения – отдельно стоящий объект или площади в торговом центре – потребуется оценить техническое оснащение и характеристики объекта. К их числу можно отнести инженерные коммуникации, площадь и объем помещения, системы охраны и пожаротушения, транспортная доступность.

Инженерные коммуникации

Торговые площади классифицируются как нежилой объект, однако они в обязательном порядке должны быть оснащены основными видами инженерных сетей. Помещение под магазин должно быть подключено к электроснабжению, водопроводу и канализации. Как правило, нормальная работа современного магазина невозможна без телефонной связи и подключению к интернету.

При поиске вариантов аренды торговых площадей обязательно нужно учитывать требования нормативных документов в отношении оснащения торговых объектов системами охранной и пожарной сигнализации, системами вентиляции, кондиционирования, автономными системами пожаротушения, информационными указателями на случай чрезвычайных ситуаций, пожарными щитами, гидрантами и так далее.

Как правило, нормативным требованиям в отношении оснащения торговых точек инженерными системами полностью соответствуют объекты, изначально спроектированными для размещения площадей торговой недвижимости. При перепрофилировании объекта с большой долей вероятности потребуются существенные затраты на его оборудование в соответствии с нормативами. Поэтому аренда площадей в торговых центрах считается менее затратной по сравнению с вариантом отдельно стоящего объекта. Кроме того, в расчет необходимо принять уровень коммунальных платежей, который может существенно варьироваться в зависимости от технического оснащения и статуса объекта торговой недвижимости. Этот вопрос необходимо согласовать еще на стадии обсуждения договора аренды торговых площадей.

Отделка и зонирование помещения

Объекты торговой недвижимости обязательно должны соответствовать функциональному назначению, поэтому их планировка относится к числу ключевых факторов выбора. В общем случае, помимо торгового зала, торговая недвижимость должна иметь складские и подсобные помещения, а также административные помещения. Наиболее строгие требования в части отделки и функционального зонирования предъявляются к торговым площадям, специализацией которых является реализация продуктов питания. В свою очередь, магазины хозяйственных и промышленных товаров регулируются несколько меньшим числом нормативных актов, хотя и они, несомненно, должны удовлетворять требованиям контролирующих органов.

Торговое оборудование

Выбор между вариантами аренды оборудованных торговых помещений и свободных площадей определяется, главным образом, фактором размера арендной ставки. Как правило, объекты, оснащенные торговым оборудованием, обходятся дороже. В свою очередь, собственная торговая техника зачастую требует серьезных капиталовложений на приобретение, а также затрат на обслуживание.

Транспортная доступность

Удобный подъезд к объекту торговой недвижимости важен не только для покупателей, но и для оптимизации схем логистики. Доставка товара и вывоз мусора тоже требуют удобных подъездных путей – в этом случае они обойдутся несколько дешевле. В зависимости от профиля торгового предприятия полезным будет позаботиться и о парковочных местах. В случае с арендой площадей в торговом центре, скорее всего, парковочные места будут предусмотрены общим проектом комплекса, а при открытии магазина в отдельно стоящем здании создание парковочных мест ляжет на плечи организатора.

Этажность

В общем случае, оптимальным вариантом для нового предприятия розничной торговли можно назвать аренду торговых площадей в профильных объектах торговой недвижимости. Это позволит избежать объемных расходов на покупку торгового оборудования, оснащение объекта необходимыми коммуникациями и отделку торговых помещений.

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин . Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду . Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них? 🙂

К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить . С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

1. Лихие предприниматели из 90-х

Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить! 🙂

Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

2. Девелоперские компании

Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать на такое рискованное предприятие.

В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

Отношения арендатора и арендодателя

Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал . Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. 🙂 Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

Скрытые платежи

Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

Как узнать: стоит место своих денег или нет?

Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели .

Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

Как снизить аренду?

Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

1. Никогда не торопитесь

Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

2. Поговорите с предыдущим арендатором

Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

3. Внимательно читайте договор аренды

Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.

4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

5. Никаких страховых депозитов

Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

Заключение

В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад. 🙂

Как открыть точку в торговом центре - разберем самые важные разделы бизнес-плана + 6 бонусных советов от опытных предпринимателей.

Капитальные инвестиции в точку: от 8 000 000 рублей в год.
Окупаемость бизнеса в торговом центре: от 1 года.

Открытие точки в ТЦ пугает новичков суммой капитальных инвестиций.

Однако они забывают учесть, сколько бонусов дарит такое размещение.

Чем выше арендная плата, тем популярнее место.

А это является синонимом большого потока людей, которые могут стать клиентами.

Привлекать их будет проще, чем если бы магазин находился в отдельном помещении.

Эти и многие другие плюсы размещения в торговых центрах понимают многие прожженные бизнесмены, которые открывают там пункты реализации.

Бизнес план точки в торговом центре — первый документ, который потребуется в организации дела.

В нём информация по магазину будет анализироваться, систематизироваться и подсчитываться.

Почему нужно открыть точку в торговом центре?

Если опыт других людей вас не убеждает, оцените лично аргументы «за и против» размещения в торговом центре.

Преимущества	Недостатки
На период, пока вы будете проводить ремонт и оформление помещения, можно взять «каникулы». То есть 1-2 месяца вы оплачиваете только коммунальные расходы. Весомая экономия!	Как правило, вам придется согласовывать чуть ли не каждый шаг: от стиля вывески до порядка выкладки товаров.
Вместе с торговой площадью вы получите услугу видеонаблюдения в ТЦ, парковочные места для клиентов, возможность пользоваться услугами местного клининга.	Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Как правило, обслуживание торгового центра также включено в ваш ежемесячный счет наряду с коммуналкой.
Реклама, которую проводит центр, также работает на вас.	Арендовать место в торговом центре, особенно популярном, – это всегда дорого.
Размещение рядом с крупными точками обеспечит стабильный поток клиентов.	Часто при «заселении» приходится вносить залоговую оплату за 3(!) месяца аренды.
У вас появится зона приема товара, оборудованная по всем правилам. Отдельное размещение редко позволяет так шиковать.	Если по какой-то причине популярность ТЦ падает, это сразу отразиться на вас.

Сильных сторон действительно много, но и минусов хватает.

Важно их вдумчиво проанализировать, чтобы в итоге не оказалось, что немаленькая сумма арендной платы потрачена зря.

Какие нужны документы, чтобы открыть точку в торговом центре?

Открыть точку в торговом центре невозможно без соответствующей документальной базы.

Подготовьтесь к тому, что вам потребуется:

• или ООО (в зависимости от продукции, числа учредителей и прочих деталей).
• Указать код ОКВЭД, соответствующий деятельности.
• Выбрать систему налогообложения.
• Получить разрешение на торговлю в точке.
• СЭС и Роспожарнадзор должны выдать разрешение на деятельность (это забота администрации торгового центра).
• Для руководства ТЦ нужны будут проекты, сметы и схемы.
  Список бумаг в данном случае индивидуален, и уточнять его нужно при подписании договора.
• Кроме прочего, нужно получать сертификаты качества на товары от поставщиков или производителей.

Планирование открытия в бизнес плане торговой точки

Открыть точку в торговом центре сложно не из-за мудреного алгоритма организации.

А из-за потенциальных серьезных рисков, которые могут повлечь финансовые потери и даже закрытие магазина.

Избежать их можно с помощью детального планирования деятельности.

Под планированием подразумевают систему мероприятий, направленных на получение полной картины того, как может развиваться бизнес.

Сюда относят анализ целевой аудитории, посетителей торгового центра, расчет размера будущего среднего чека, налаживание процесса поставок, выбор маркетинговой стратегии.

• реалистичную – основанную на сухих фактах и размышлениях;
• оптимистичную – сценарий идеального развития;
• пессимистичную – как будет выглядеть бизнес при появлении проблем.

Они помогут предпринимателю подготовиться к любому исходу дела.

Анализ торгового центра перед открытием точки

Выгодность аренды места в торговом центре ощутима не всегда.

Если неправильно выбрать арендодателя, можно получить исключительно негатив от сотрудничества.

Выбрать торговый центр просто.

Достаточно уделить два дня для личных наблюдений и анализа.

Делайте выводы по таким показателям:

Покупательская способность.

В кошелек или пакет с покупками к людям заглядывать не получится.

Но даже час наблюдения за посетителями позволит отметить, как часто они совершают приобретения.

Возможно, большинство приходит за развлечениями и отдыхом.

Это будет хорошо для организации фаст-фуда, но не продажи изделий из меха.

Конкуренты.

Важно, чтобы поблизости не было прямых конкурентов.

Но вот крупные якорные точки близкой тематики будут на пользу.

К примеру, во многих супермаркетах есть товары для животных.

Но предлагают там скудный ассортимент.

Как может выглядеть таблица персонала для небольшого магазина:

Такое число людей обеспечит ежедневную работу точки с 10:00 до 22:00 (стандартный рабочий день большинства торговых центров).

Нанимать на работу людей лучше самостоятельно.

Вам нужно лично оценить человека, которому доверите быть лицом магазина.

Нанимать продавцом с опытом куда предпочтительнее.

Но учтите, что молодые и энергичные ребята проще принимают новые правила, тенденции, нередко вносят в бизнес «свежее дыхание».

Чтобы мотивировать сотрудников работать лучше, введите выплату фиксированного % от продаж или премий за достижение поставленных результатов.

Маркетинговый раздел бизнес плана точки в торговом центре



Без грамотного продвижения построить успешный бизнес сложно, даже при размещении точки в торговом центре.

Рассмотрите такие варианты:

• Подготовка.

  Пока вы будете готовить точку к открытию, она может стать средством внешней рекламы.

  Закройте ремонтные работы баннером, на котором сообщите про старт работы, укажете название и дату открытия.

  Взаимовыгода.

  Когда договор с ТЦ заключен на условиях % от оборота, а не фиксированной платы, можно попросить о возможности бесплатного продвижения на первое время.

  Руководство может пойти навстречу, ведь от вашего успеха будет зависеть и их доход.

  Внутри услуга стоит куда дороже, а эффект от неё ниже.

  Привлеките «своих».

  Создайте особые скидки работникам центра.

  Это привлечет их внимание к точке.

  А если им понравится у вас, слава быстро разойдется среди знакомых.

  Переводите в «постоянников».

  Также мотивируйте клиентов.

  Введите программу лояльности или систему накопительных скидок.

Финансовый раздел в бизнес плане точки в торговом центре


Без финансового раздела в бизнес плане предприниматель не сможет высчитать, сколько денег потребуется на открытие точки.

Следует учесть, что до момента окупаемости магазин нужно будет «спонсировать» из личной финансовой подушки.

Сколько нужно денег, чтобы открыть точку в торговом центре?

Статья расходов	Сумма (руб.)
Итого:	7 625 000 руб.
Оформление документации	15 000
Оплата за аренду точки (за год)	500 000
Покупка и монтаж торгового оборудования	250 000
Оформление точки и изготовление вывески	75 000
Зарплата сотрудникам (за год)	250 000
Реклама открытия магазина	5 000
Рекламная кампания в дальнейшем	20 000
Создание и пополнение товарного запаса	6 000 000
Канцелярские расходы	10 000

Просмотрев следующее видео, вы сможете правильно подобрать место в ТЦ для открытия своей точки:

«Если вы требуете от кого-нибудь, чтобы он отдал свое время и энергию для дела, то позаботьтесь, чтобы он не испытывал финансовых трудностей.»
Генри Форд

1. В точке полки должны выглядеть заполненными товаром, но при этом оставьте покупателям возможность спокойно и безопасно перемещаться.

Позаботиться о товарном запасе нужно сразу.

Пока вы не поймете точно, какие позиции самые ходовые, важно иметь хотя бы несколько единиц продукции.

Старайтесь размещаться возле так называемых якорных точек.

Это магазины, которые привлекают большинство посетителей торгового центра.

Яркий пример – супермаркеты Ашан, Оби, Перекресток.

Точно как взрослого человека нельзя полностью «переделать», так и аудиторию торгового центра изменить не получится.

Тот портрет среднестатического покупателя, который вы составите во время анализа ТЦ, останется таким же и после открытия вашей точки.

Не стоит тешить себя ложными надеждами по этому поводу.

2. Если нужно сэкономить на аренде площади, обратите внимание на островное размещение.

Не забывайте смотреть на точку не только как руководитель, но и покупатель.

Это позволит замечать минусы обслуживания.

Как открыть точку в торговом центре вы теперь знаете.

При должном упорстве создать прибыльное дело под силу каждому человеку.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

Как арендовать торговое помещение? Основные правила и приемы

Вообще какое торговое помещение является идеальным для торговли

Аренда торгового помещения для будущего магазина должна всегда рассчитываться таким образом, чтобы быть оправданной с точки зрения ведения торгового бизнеса. И в торговле это наиболее существенно, ведь от удачного или неудачного расположения торговой точки в основном зависит успех предприятия. Ни в коем случае не нужно даже рассматривать расположение торговой точки в месте, где нет покупателей. Причем в данном случае нужно заранее представлять себе усредненный портрет основного покупателя вашего товара, и привязываться именно к мнению покупателей товара, который должен приносить наибольшую прибыль для вашего магазина.

К примеру, вы планируете продавать разливное пиво. В этом случае нужно искать помещения для торговой точки там, где люди живут и отдыхают . В данном случае вам расположение в деловом центре не подойдет, а нужно подбирать место в спальной районе. Ведь дорогое живое пиво люди приобретают, чтобы выпить его в спокойной обстановке у себя дома. Возле станции метро, в центральной части города человек гораздо быстрее купит пиво в бутылке. Или зайдет, чтобы выпить разливного пива, в пивной ресторан или бар.

В случае, когда вы планируете модный бутик с дорогой одеждой, помещение для него нужно выбирать как раз в деловой части города, или в центре города на красной линии, а никак не в спальной районе, где люди обычно приобретают недорогую одежду . В деловом центре, а также в местах отдыха и туристических маршрутов нужно располагать и магазины сувениров, подарков, деловых аксессуаров.

В то же время современные большие магазины мебели и строительных материалов тяготеют к окраинам больших городов . Там существенно дешевле земля или аренда помещений, там удобно располагаются склады и выставочные залы. А доставка крупных партий строительных материалов и мебельных гарнитуров производится автотранспортом, которому расположение на окраине только на пользу – меньше пробок при выезде со склада и проведении маневров.

Отдельного обсуждения заслуживает система поиска предложений об аренде помещения.

То время, когда для поиска таких предложений агентство недвижимости довольствовалось газетой объявлений и информацией в соответствующем отделе горисполкома уже ушло в прошлое. Теперь нужен комплексный поиск. Рассмотрите соответствующие газеты объявлений, сервера поиска аренды недвижимости в интернете, бегущую строку в местной программе телевидения по недвижимости, справочники в печатном виде (если они есть в вашем городе). И только для очень выгодных мест аренды обращайтесь напрямую к застройщикам и владельцам торговых площадей и комплексов. В этом случае вы можете испортить свои отношения с сотрудниками риэлтерских агентств, но одновременно получите существенную экономию в размере арендной платы.

При выборе помещения нужно исходить из главного принципа – удобно ли будет вашим потенциальным покупателям и клиентам попасть в ваше торговое помещение, оформить там заказ, а потом быстро и оперативно получить свою покупку в том месте, где ему будет удобно. В этом случае сразу же рассматривайте в качестве резервного варианта создание удобной торговой площадки (или системы таких площадок) в сети интернет. В этом случае вы сможете получать значительное количество покупателей оттуда, а покупки отправлять прямо со склада по адресу доставки.

До того, так заключать договор аренды, еще раз определитесь с типом планируемого магазина . Будет это аптека или супермаркет, бутик для продажи модной одежды или сетевой крупный продуктовый магазин – от ответа на этот вопрос зависят ваши действия при выборе помещения. Начиная от площади торгового зала до подъездных путей к складу продукции – все эти данные помещения нужно еще до начала работы вписать в планируемые бизнес-процессы торговли вашего магазина. Сейчас, в эру развития и совершенствования компьютерных технологий , эти действия целесообразно провести заранее. Тогда еще на этапе моделирования процессов торговли вы сможете уточнить пригодность данного помещения для ведения планируемого бизнеса.

Еще один важнейший фактор при планировании продаж в торговом зале – проходимость данного места, наличие большого потока потенциальных покупателей. Именно поэтому торговые площади в людном деловом центре стоят очень дорого и пользуются спросом. Для торговли товарами повседневного спроса хороши места возле остановок общественного транспорта, на пересечении оживленных улиц, в людных и посещаемых местах.

Но в последнее время именно высокая цена помещений в центральных частях города и трудность размещения там больших торговых площадей вынуждают крупные супермаркеты разной специализации перемещаться на окраины города, в места с большим потоком автомобилей и удобными местами парковки.

Распространенной ошибкой среди начинающих предпринимателей является концентрация внимания на районах проживания именно обеспеченных жителей . Но нужно сразу, же понимать, что если вы торгуете недорогой мебелью, то фешенебельный квартал – это не лучшее место для организации торговли. При том, что торговые площади в таком районе будут стоить существенно дороже.

Процесс достижения договоренности с арендодателем всегда являлся не простым. Нужно сразу же понимать, что продуманное проведение таких переговоров может сэкономить вам в будущем существенные суммы ежемесячных платежей за аренду. Если вы точно знаете, что большой конкуренции эа это место нет, то чем больше сил и времени вы потратите на проведение переговоров – тем больше сможете получить скидок и отсрочек по оплате. Обязательно проверьте существующую налоговую базу и постановления местных органов власти.

Может оказаться, что при правильном оформлении ваша арендуемая недвижимость может попасть под какую-нибудь акцию или налоговую льготу. Если у вас нет этой информации – проконсультируйтесь с грамотным юристом по недвижимости, ведущем практику в этих местах. Не спешите с подписанием документов, если есть такая возможность.

Так как в соответствии с законодательством право сдачи имущества, в том числе помещений, в аренду принадлежит именно собственнику помещений, то до начала проведения переговоров и подготовки договора об аренде нужно убедиться в наличии у предполагаемого арендодателя соответствующих документов. Без наличия этих документов права арендодателя на предоставление помещений в аренду не будут гарантированы. Вам нужно убедиться в наличии следующих документов и получить на руки их копии:

1. Свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.
2. Свидетельство о праве собственности на объект.

Кроме того, необходимо проверить непосредственные полномочия лиц, которые будут подписывать договор аренды.

Если физическое лицо при подписании договора действует на основании устава предприятия – нужно запросить и получить на руки копию этого устава. Еще для комплекта необходима свежая выписка из единого государственного реестра юридических лиц. Наличие такой выписки дает полную информацию об арендодателе. Данная выписка оформлается регистрирующим органом непосредственно по месту нахождения или регистрации Арендодателя в течение пяти рабочих дней.

В случае если физическое лицо, подписывающее договор, планирует это делать на основании доверенности, запросите копию этой доверенности . В ней обязательно должно указывается право этого физического лица заключать договора аренды, а также точные данные паспорта.

Если вы заключаете договор аренды не непосредственно с собственниками помещения – тогда нужно запросить письменное согласие настоящего собственника данной недвижимости на сдачу ее в аренду.

И помните – заключение договора аренды в устной форме в соответствии с действующим законодательством невозможно. А несоблюдение формы заключения договора автоматически влечет за собой его недействительность.

В договоре аренды обязательно должны быть соблюдены определенные условия . Самым существенным условием для заключения этого договора служит предмет договора. Предметом данного договора является конкретное имущество, которое передается в аренду по договору. В тексте договора должны быть указаны параметры, которые дают возможность однозначного определения имущества, передающегося по данному договору в аренду. И если такие данные отсутствуют или они не дают возможности однозначно оценки –данный договор аренды признается не заключенным в соответствии с (п. 3 ст. 607 ГК РФ).