Определение размера ущерба при изъятии земельных участков. Оценка имущества при изъятии у собственника для муниципальных или государственных нужд

Коростелев С.П.
Заместитель председателя
Экспертного совета НП СОО «Сибирь»,
доктор технических наук, профессор

В последнее время перед оценщиками ставятся задачи, выходящие за рамки действующего законодательства РФ об оценочной деятельности и стандартов оценки. К таким задачам, в частности, относятся задачи определения доли федерации, региона или муниципалитета в реализуемых девелоперских проектах на государственной земле /1,2/, оценки бюджетной эффективности таких проектов, кадастровые и таможенные оценки, а также оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд.

Последний вид оценок сейчас наиболее актуален, так как любые крупномасштабные инфраструктурные и девелоперские проекты связаны с необходимостью изъятия земельных участков и улучшений на них у собственников или с прекращением прав на объекты недвижимости у арендаторов. Примеров можно привести достаточно много. Это и изъятие земельных участков в Сочи в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и прекращение прав на земельные участки и улучшений на них по трассам прохождения четвертого транспортного кольца в Москве, ЦКАД в Московской области, трассы Москва - Санкт-Петербург, строительство со скандалами в Бутово и реализация девелоперских проектов на муниципальной земле и т.д.

При решении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены по ст. 281 Гражданского Кодекса РФ. Однако, такого объекта оценки как убытки в законе об оценочной деятельности (ФЗ-135) и федеральных стандартах оценки (ФСО) нет.

Оценщики охотно берутся за выполнение подобных задач, но при этом подвергают себя огромному риску, особенно в условиях повышенной материальной ответственности оценщика по новому законодательству о переходе на саморегулирование. Дело в том, что признанной методологии оценки убытков или прав требований на возмещение убытков до настоящего времени еще нет и оценщики вынуждены сами придумывать свои методики решения подобных задач. Кроме того, при проведении оценки для целей возмещения убытков или определения выкупной цены оценщики сталкиваются с проблемой противоречия экономического содержания решения задачи с правовой формой, то есть несовершенным законодательством. Особенно это ярко сейчас проявляется при проведении оценок для целей определения убытков, причиненных в связи с изъятием у собственников недвижимого имущества под олимпийские объекты в Сочи. Оценщики, которые участвуют в подобных работах, да и СРО оценщиков оказались в очень щекотливом положении, так как заказчики работ не удосужились вначале заказать разработку методологии оценки, как это было, например, при проведении оценок активов в РАО ЕС, а потом уже привлекать к работе профессиональных оценщиков. Телега оказалась впереди лошади.

С другой стороны некоторые из участвующих в работе оценщиков не поняли, что для решения подобных задач не достаточно знаний и навыков оценки недвижимости на основе давно устаревших методик, основанных на американском опыте оценки 80-х - 90-х годов прошлого века, что нужны новые подходы для решения таких непростых задач и детальное знание законодательства РФ.

В начале разберемся, почему вообще возникает проблема изъятия земельных участков и оценки убытков, причиненных собственникам, землепользователям и арендаторам.

Исторически социальная концепция земли выделяет две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром, и она должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивают идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства. Борьба этих двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876 году: «Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т. е. государство получает право вводить ограничения прав собственника»

К таким ограничениям относятся строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой.

Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности.

Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.
Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.
Право передавать недвижимость во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д.)
Право регулирования имущественных отношений (полноценное право) для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.
Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников (выморочное имущество).

Вышеописанные положения реализованы и в Российской Федерации. Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля как недвижимое имущество - объект гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

В статье 35 Конституции РФ сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения ».

Особый правовой режим земли и роль государства в регулировании прав на землю и определили особенности возмещения убытков в сфере земельных отношений.

Еще в советский период вопросы возмещения убытков регулировались в специальном нормативно-правовом акте. Порядок возмещения убытков землепользователям и потерь сельскохозяйственного производства при отводе земель для государственных и общественных нужд был регламентирован Постановлением Совета Министров СССР от 9 августа 1974 г. N 636 /3/.

Современное российское законодательство выработало свою систему нормативно-правовых актов. При возмещении убытков в этой сфере применяются общие правовые нормы, посвященные возмещению убытков (ГК РФ), и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного (ЗК РФ), регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

В соответствии со ст. 15 Гражданского Кодекса РФ лицо, Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб ), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 281 Гражданского Кодекса РФ у лица, участок которого изымается, возникает право на получение выкупной цены за изымаемый земельный участок , в состав которой включаются:

рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка,
включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Ст. 62 Земельного Кодекса РФ трактует величину убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, как убытки, подлежащие полному возмещению, в том силе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 установлены правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. В соответствии с данным Постановлением определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В случае, когда изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд нарушается право арендатора земельного участка, то учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

В соответствии с вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 Руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 года были утверждены «Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». Согласно данным рекомендациям в составе убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки, изымаемые для государственных и муниципальных нужд, учитываются размер реального ущерба, размер упущенной выгоды, а также размер убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Казалось бы, что выстроена логичная и иерархичная структура нормативно-правовых документов, полностью обеспечивающая процесс определения выкупной цены или убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд. Однако при более глубоком изучении этих документов с позиции оценщика выявляется много проблем, которые не позволяют решить задачу оценки убытков на основе следования требований только этих документов. Остановимся на этом подробнее.

Во-первых, разберемся с новыми для оценщика понятиями, которые не прописаны в ФЗ-135 и ФСО, это, прежде всего, относится к таким понятиям, как «выкупная цена», «убытки», «упущенная выгода».

Процедура изъятия земельных участков прописана в статьях 279 - 282 Гражданского кодекса РФ. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть не менее чем за один год уведомлены о предстоящем изъятии . Изъятие земельного участка до истечения годичного срока для целей выкупа допускается только с согласия собственника или землепользователя этого участка.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок . При определении выкупной цены в нее включаются

рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
а также все убытки , причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду .

Следует отличать процедуру выкупа земель и изъятия земельных участков. В первом случае речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности , а во втором - об о государственных или муниципальных землях. То есть собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков . Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков (в этом вопросе оценщики часто путаются).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении обязательной процедуры, установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Таким образом, если собственник, арендатор или землепользователь согласен с предложенной ему компенсацией за его собственность или права на собственность, то никаких проблем не возникает и процедура соблюдается.

Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Традиционно убытки принято классифицировать на реальный ущерб и упущенную выгоду . Эта классификация нашла отражение и в российском законодательстве. Рассмотрим их специфические черты применительно к сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.

С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды , когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается , хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, реальный ущерб включает:

во-первых, утрату и повреждение имущества
во-вторых, фактически понесенные лицом расходы на момент изъятия или предъявления иска в суд;
в-третьих, будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

Обобщая вышеизложенное можно констатировать, что если выкупная цена и убытки от изъятия земельного участка посчитаны правильно и собственник, землепользователь или арендатор согласны с рассчитанными величинами, то проблем не возникает и процедура изъятия совершается. Однако остается открытым вопрос: кто же должен сделать подобные расчеты. Прямого ответа на этот вопрос в приведенных выше нормативных документах нет. Однако во всех этих документах есть упоминание «рыночной стоимости», а определением этой величины по закону занимаются оценщики.

Вполне логично, что если для определения рыночной стоимости привлекаются оценщики, то и им поручается в задании на оценку определить также убытки и упущенную выгоду. Как говорилось выше, оценщики охотно берутся за подобную работу и сталкиваются с серьезными методологическими и правовыми проблемами, так как убытки и упущенная выгода не являются объектами оценки. Они должны быть рассчитаны (калькулированы) по определенным правилам, выработанным судебной практикой, то есть для расчета этих величин оценщик должен быть знаком с этой практикой, а не выдумывать свои доморощенные методики.

Для расчета и доказательства размера понесенных убытков необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате и все другие документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности, в том числе и первичные, на которых эти данные основываются. Важнейшим видом убытков является упущенная выгода. Причем в коммерческом обороте упущенная выгода занимает центральное место.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, федеральными арбитражными судами округов выработан довольно взвешенный подход к удовлетворению исков о взыскании упущенной выгоды. В судебной практики выработано такое толкование нормы статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором, исчисляя размер неполученных доходов, истцу следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2003 по делу N Ф08-3125/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2003 по делу N КГ-А40/559-03 ). Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (пункты 10 - 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 )

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст. 15 ГК, их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов по возмещению упущенной выгоды: "При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления ". Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.

Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу кредитору в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Упущенная выгода выражается в форме, например, стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Доказательствами объемов и размеров упущенной выгоды служат предварительные договоры с заготовительными, торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами, планы внутрихозяйственного потребления, приобретение в необходимом количестве топлива, семян, доказательства производства необходимых агротехнических работ и др.

То есть если собственник земельного участка не будет удовлетворен определенной в отчете выкупной ценой или размером убытков и пойдет в суд, то бремя доказательств ляжет на оценщика.

Выходом из этого положения может быть разделение представления результатов работы по определению выкупной цены или убытков от изъятия земельного участка на 2 документа:

Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.
Экспертное заключение о выкупной цене или определения убытков в виде консультационного документа.

По крайней мере, по такому пути сейчас пошел Департамент имущества города Москвы при заключении новых договоров с оценщиками.

Казалось бы, проблема решена и можно смело приступать к практической работе по оценке для указанных выше целей. Однако здесь возникает фундаментальная проблема, связанная с несовершенством законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. И связана эта проблема с определением понятия «рыночная стоимость»…

В Российской Федерации регулярно принимаются законы, которые позволяют государству изымать у граждан частную собственность - недвижимость и другое имущество. Например, так произошло перед проведением олимпиады в Сочи, в процессе подготовки к чемпионату мира по футболу, либо в Новой Москве. В апреле 2015 г. законодателями был рассмотрен вопрос об изъятии земель у дачников. Нововведение касается всех субъектов федерации РФ. Оценка недвижимости и иного имущества при изъятии и сносе государством производится с целью установления его реальной рыночной стоимости. Цель процедуры - получение собственником справедливой компенсационной выплаты.

Этапы работы

Обращение
клиента

Заключение
договора

Выезд
на объект

Оплата
услуг

Подготовка
отчета

Вы получаете
отчет

Мы производим оценку следующих видов имущества:

Оценка земельного участка при изъятии/сносе государством;
Оценка жилого дома при изъятии/сносе государством;
Оценка имущества при изъятии/сносе государством;
Оценка нежилого помещения при изъятии/сносе государством;
Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством;
Оценка офисных помещений при изъятии/сносе государством;
Оценка торговых помещений при изъятии/сносе государством;
Оценка складских помещений при изъятии/сносе государством;
Оценка нежилого здания при изъятии/сносе государством;
Оценка квартиры при изъятии/сносе государством;
Оценка гаража при изъятии/сносе государством;
Оценка ущерба при изъятии имущества для государственных нужд.

Цены:

Название услуги	Срок	Стоимость
Оценка квартиры при изъятии или сносе государством	2 - 3 дня	от 5 000 руб.
Оценка частного дома перед его изъятием и сносом государством	3 - 5 дней	от 8 000 руб.
Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.
Оценка торговых площадей при изъятии/сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.
Оценка офисных помещений при изъятии или сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.

Сертификаты экспертов:

Почему возникает необходимость в наших услугах при изъятии имущества?

Последние годы границы г. Москвы постоянно расширяются. Развивается градостроительство: возводятся новостройки, городские объекты, теплотрассы, строятся дороги, коммуникационные сети и т.д. Кроме того, полным ходом идет программа «Реновация», в ходе которой будут снесены пятиэтажные «хрущевки».

Однако преобразование городской инфраструктуры несет в себе и негативные моменты. Чтобы освободить территорию для государственных и муниципальных нужд, у владельцев изымаются частные дома, участки, квартиры в многоэтажных зданиях, а также коммерческие объекты.

Перед сносом недвижимости, собственник получает предложение о выкупной цене. Зачастую сумма, предложенная властями, ОЧЕНЬ СИЛЬНО ЗАНИЖЕНА. При этом недоплата может составлять несколько миллионов. Особая практика ведется в отношении ветхих домов. Владельцам говорят, что их недвижимость подлежит сносу, поэтому стоит дешево. Однако это не так, поскольку рыночная стоимость жилья или коммерческого помещения все равно остается высокой. Об этом свидетельствует процедура оценки недвижимости, проводимая «ИНЕКС» в соответствии с Федеральными стандартами и законами об оценочной деятельности.

Если вы попали в такую ситуацию, эксперты нашей компании приложат все силы для того, чтобы вы получили достойную компенсацию за имущество, равную его рыночной стоимости.

Чем поможет независимая оценка?

Наши специалисты произведут оценку рыночной стоимости любого вида недвижимости и имущества. Мы составим отчет об оценке, в котором будет указана справедливая стоимость квартиры, земли, магазина, склада и т. д. Если государство не согласится с суммой, настаивая на своей заниженной стоимости, наши юристы будут представлять интересы заказчика в суде. Мы ведем дело от начала до конца, всегда добиваясь выплаты полноценной компенсации за изъятие/снос собственности.

Команда профессионалов «ИНЕКС»

Вы можете обратиться в нашу компанию за любой из этих услуг по оценке недвижимости. Профессиональный опыт, навыки и отличное знание законодательства РФ позволяет нашим специалистам браться даже за самые сложные дела, успешно доводя их до положительного результата. Чтобы оставить срочную заявку, воспользуйтесь формой обратной связи, либо позвоните нам по телефонам, указанным в разделе «

Все чаще сегодня происходит изъятие земельных участков для нужд государства либо муниципалитета вследствие реализации девелоперских государственно значимых и других крупномасштабных проектов. Для владельцев таких земельных участков на законодательном уровне государством предусмотрена выплата компенсации при изъятии (ст. 306 ГК РФ). Соответственно, возникает необходимость в оценке убытков, которые понесете владелец участка по причине его изъятия. В соответствии с такой официальной оценкой и назначается компенсация владельцу участка, изъятие которого запланировано.

Процедура изъятия объектов недвижимости для государственных нужд проводится согласно действующим нормативно-правовым актам: Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ); Земельный Кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ); Постановление Правительства РФ от 07 мая 2003 года No262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»; Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предоставляемых в рамках Федерального Закона No 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков», разработанные НСОД (Национальный совет по оценочной деятельности).

Стоимость оценки

Услуга	Стоимость	Срок
Оценка гаража при изятии	от 2 000 руб.	2 – 3 дня
Оценка земельного участка при изъятии	от 4 000 руб.	2 – 3 дня
Оценка загородной недвижимости при изъятии	от 4 000 руб.	2 – 3 дня
Оценка офисного помещения при изъятии	от 8 000 руб.	3 – 5 дней
Оценка торгового помещения при изъятии	от 8 000 руб.	3 – 5 дней
Оценка складского помещения при изъятии	от 8 000 руб.	3 – 5 дней
Оценка нежилого здания при изъятии	от 15 000 руб.	3 – 5 дней

Оценка производится на основании базового набора документации

Для земельных участков

Справка о стоимости участка, зафиксированной в кадастре.
Кадастровая выписка – выписка из ГКН либо кадастровый паспорт участка.
Свидетельство, устанавливающее владельца.
Если участок принадлежит юрлицу, справка о балансовой стоимости на дату оценки.
Справка об инженерном обеспечении участка, существующем на дату оценки.

Для нежилых зданий

Кадастровая справка о стоимости.
Реквизиты заказчика, для физлиц – копия паспорта.
Технический паспорт и поэтажные планы.
Свидетельства, устанавливающее владельца участка, на котором расположено здание, и сам строительный объект.
Кадастровый паспорт.
Справка об остаточной и балансовой стоимости объекта при условии принадлежности юрлицу.
Кадастровый паспорт участка либо Кадастровая выписка (из ГКН), на территории которого расположен объект.

Осуществление оценки при изъятии участков для нужд государства либо муниципалитетов

Изъятие участка земли возможно и частных и юридических лиц исключительно в следующих случаях:

при обосновании необходимости изъятия в законе страны в отношении земли, пребывающей в собственности муниципального образования либо субъекта,
при возникновении необходимости выполнить определенные международные обязательства, например, создание магистральных международных трубопроводов,
если необходимо разметить на территории муниципальный либо государственный объект при отсутствии возможности его разместить в ином месте.

К таким объектам относятся следующие:

атомные,
относящиеся к региональным и федеральным системам энергетики,
безопасности и обороны, к которым относятся и объекты, предназначенные для обеспечения охраны госграницы,
линейные, востребованные для обеспечения функционирования субъектов естественных монополий,
региональные и федеральные, относящиеся к системам транспорта, информатики и связи, путей сообщения,
автодороги,
относящиеся к системам тепло-, газо- и водоснабжения.

Приведенный перечень является исчерпывающим.

В стоимость выкупа участка земли включаются:

при условии отсутствия зданий и сооружений а участке, его текущая рыночная стоимость;
убытки, причиненные обладателю по причине изъятия;
при наличии объектов и сооружений на участке их рыночная стоимость и самого участка.

Преимущества нашей компании

Профессионалы, которые работают в нашем Бюро, обладают высоким уровнем подготовки и многолетним опытом оценки ущерба, возникшего вследствие изъятия участка земли. В работе наши эксперты комплексно учитывают все аспекты, оказывающие влияние на размеры стоимости ущерба. Заключение формируется исключительно на основании полной, объективной, актуальной и достоверной информации.

После завершения работы экспертов Бюро вы получите Отчет независимой оценки, который будет оформлен в соответствии со всеми стандартами. Мы работаем, основываясь на законодательстве РФ, и являемся действующими участниками СРО.

Во всех случаях принудительного изъятия участков земли для государственных и общественных нужд изъятие осуществляется при условии полной компенсации стоимости изымаемого имущества, исходя из рыночной стоимости земли на момент получения собственником уведомления об изъятии.

Выкупная цена определяется ст. 281 ГК РФ: 1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Порядок, аналогичный, указанному выше, применяется в случае изъятия зданий и сооружений, которые находятся на земельном участке, не находящемся в собственности собственника недвижимости.

Возмещение вреда, указанное в ГК РФ, предполагает возмещение не только материального (упущенная выгода и реальный ущерб), но и морального вреда. Тем не менее, исходя из судебной практики, государство, до определенного момента не признавало нанесение морального вреда правообладателю изъятием земельного участка. ФАС Волго-Вятского округа в своем Постановлении от 24.08.2009 по делу №А79-1656/2009 говорит о том, что в удовлетворении искового требования о взыскании компенсации за моральный вред, причиненный в результате незаконного изъятия объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, отказано правомерно, так как возможность компенсации морального вреда в связи с нарушением имущественных прав в данной сфере действующим законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем, более позднее решение арбитражных судов говорит об изменении практики по вопросу взыскания морального вреда. Так Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 22 октября 2013 г. по делу № А18-813/2012, рассмотрев апелляционную жалобу Администрации Сунженского муниципального района на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.07.2013 по делу № А18-813/2012 по иску ИП Дзейтовой Л.Х. к Правительству Республики Ингушетия и Администрации Сунженского муниципального района о возмещении материального и морального вреда, постановил, решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.07.2013 по делу N А18-813/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции ссылается на Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 N 6763/10 по делу N А53-6358/08, где резюмируется следующее: компенсация нематериального вреда за вред, причиненный публичной властью, была взыскана правомерно, поскольку возмещение имущественного вреда, причиненного вследствие утраты и повреждения имущества, не приводит к полному восстановлению прав истца, который в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя фактически был лишен возможности осуществлять предпринимательскую деятельность. Кроме того Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд исходил из установленного незаконного характера действий администрации, а также доказанной причинной связи между противоправными действиями администрации и неблагоприятными для предпринимателя последствиями. Апелляционным судом в постановлении по указанному делу было отмечено, что одним из основополагающих принципов права, закрепленным в Конституции Российской Федерации, является свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности и неприкосновенность частной собственности (статьи 34, 35 Конституции Российской Федерации). По смыслу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации любое вмешательство государства в осуществление этих прав может иметь место только на основе федерального закона и только для достижения указанных в названной статье целей. Произвольное вмешательство кого-либо в частные дела не допускается (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). Следовательно, если орган государственной власти допустил незаконное вмешательство в осуществление лицом предпринимательской деятельности, такое лицо должно иметь возможность получить справедливую денежную компенсацию причиненного ему нематериального вреда. В данном случае имело место грубое нарушение охраняемых Конституцией Российской Федерации прав истца со стороны должностного лица государственного органа, и отказ в присуждении такой компенсации означал бы отказ в правосудии.

Постановлением ВАС РФ от 1 марта 2014 г. N ВАС-2787/14 было определено отказать в передаче дела Арбитражного суда Республики Ингушетия N А18-813/2012 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.07.2013, постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2014 по тому же делу. Таким образом, Арбитражными судами высшей и апелляционной инстанции была подтверждена правомерность взыскания морального вреда при изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Согласно п. 2 ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (Закон РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"). Суд вправе рассмотреть самостоятельно предъявленный иск о компенсации причиненных истцу нравственных или физических страданий, поскольку в силу действующего законодательства ответственность за причиненный моральный вред не находится в прямой зависимости от наличия имущественного ущерба и может применяться как наряду с имущественной ответственностью, так и самостоятельно

Государство стремится максимально заменить компенсацию натуральную компенсацией денежной, о чем свидетельствуют законы, принятые для реализации крупных инвестиционных проектов. Законодательством определено то, что плата за земельный участок определяется соглашением с собственником, при принудительном изъятии - решением суда.

В целях определения размера возмещения, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращенных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. Данный способ определения рыночной стоимости помогает предотвратить злоупотребления со стороны собственника земельного участка: когда принято решение об изъятии, либо известно о том, что на том или ином земельном участке будет реализована инвестиционный проект, стоимость земли резко растет; правообладатель, с целью повышения рыночной стоимости может начать процесс изменения разрешенного использования (стоимость земель сельскохозяйственного назначения и стоимость земель поселений может различаться в разы).

Размер компенсации определяется рыночной стоимостью объекта оценки, напрямую зависящей от кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с федеральным законом, то есть наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, при этом, на сделке не сказываются чрезвычайные обстоятельства. Стоимость устанавливается исходя из наиболее эффективного использования участка земли. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Однако наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. Важно отметить то, что при определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование, преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка, перспективы развития района, в котором расположен земельный участок, ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости, текущее использование земельного участка.

Действующее законодательство не содержит критериев определения равноценности земельных участков. Единственным критерием определения равноценности является согласие правообладателя на соответствующее возмещение. В юридической литературе высказывается мнение, что равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т.п. Следует учитывать и фактическое наличие в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования земельного участка, равноценного, изымаемому для публичных нужд. Отсутствие равноценного земельного участка допускает возможность отказа уполномоченного органа, в предоставлении земельного участка взамен изымаемого для государственных и муниципальных нужд.

Возмещение убытков при изъятии участков земли для государственных нужд регулируется ст. 15, 280, 281, 282 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 №262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

В соответствии с п.5 «Правил возмещения собственникам земельных участков», утвержденных Постановлением Правительства №262, «размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации».

Законодательство РФ дает перечень случаев, при которых убытки правообладателей не подлежат компенсации. Так ст. 280 ГК РФ говорит о том, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период; согласно п. 3 ст. 63 ЗК, расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Размер возмещения определяется не позднее, чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. В законе не устанавливается дата, на какой период осуществляется оценка выкупной цены.

В случае, если в результате изъятия земельных участков у правообладателей возникают убытки в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

Компенсация происходит по трехкомпонентной структуре: рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок, убытки, которые возникли в связи с невозможностью исполнения ранее принятых обязательств перед третьими лицами и упущенная выгода. Важно отметить то, что убытки невозможно оценить с точки зрения ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в ст. 5 данного закона нет такого понятия, таким образом, остается открытым вопрос, каким образом и в каком порядке будут оцениваться непосредственно убытки .