Викуп як особливий спосіб розірвання договорів постійної та довічної ренти. Договір ренти: викуп Право вимагати викупу довічної ренти

Повний текстст. 593 ЦК України з коментарями. Нова чинна редакціяіз доповненнями на 2019 рік. Консультації юристів за статтею 593 ЦК України.

Одержувач постійної ренти вправі вимагати викупу ренти платником у випадках, коли: платник ренти прострочив її виплату більш ніж на один рік, якщо інше не передбачено договором постійної ренти; платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти (стаття 587); платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, що явно свідчать, що рента не виплачуватиметься їм у розмірі та в строки, що встановлені договором; нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у загальну власністьабо поділено між кількома особами; в інших випадках, передбачених договором.

Коментар до статті 593 ЦК України

1. Викуп постійної ренти її платником можливий у примусовому порядку, тобто на вимогу одержувача ренти. На відміну від викупу постійної ренти за бажанням платника ренти для примусового порядкуДК РФ встановлює підстави, які умовно можна поділити на три групи:
1) суб'єктивні підстави – підстави, що залежать від дій платника постійної ренти:
- прострочення виплати постійної ренти більш ніж на один рік. В даному випадкумається на увазі прострочення виплати постійної ренти хоча б в одному періоді більш ніж на рік, тобто невиплата постійної ренти в кінці хоча б одного календарного кварталу;
- Порушення зобов'язань щодо забезпечення виплати постійної ренти. Вважаємо, що на практиці викуп постійної ренти на вимогу одержувача ренти на даній підставі неможливий, оскільки неможливо, своєю чергою, порушення платником постійної ренти цих зобов'язань, оскільки ці зобов'язання згідно зі ст. 587 ДК РФ є суттєвими умовами договору постійної ренти, без яких він не може бути укладений, тому порушити їх у відсутність договору неможливо;
- надходження нерухомого майна, переданого за договором постійної ренти, у загальну власність або його поділ. Для того, щоб на нерухоме майно виникла загальна власність або воно було розділене необхідно укладання цивільно-правової угоди, на яку, у свою чергу, необхідно волевиявлення платника ренти, оскільки спочатку його власність надходить нерухоме майно, передане за договором постійної ренти;
2) об'єктивне підставу - підстави, які залежать від дій платника постійної ренти, або залежать опосередковано, - обставини, які свідчать, що постійна рента не виплачуватиметься. До таких можна віднести, наприклад, визнання платника постійної ренти неспроможним, зміна сімейного стануплатника постійної ренти настільки, що не зможе виплачувати постійну ренту;
3) інші підстави - інші випадки, передбачені договором, наприклад, аналогічно договору дарування, вчинення платником постійної ренти, протиправного діяннящодо отримувача постійної ренти.

2. Судова практика:
- ухвала ФАС Західно-Сибірського округу від 19.03.2012 N Ф04-804/12 у справі N А45-16334/2011;
- Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 20.11.2008 N Ф04-6483/2008 (14627-А45-21);
- постанова Тринадцятого арбітражного апеляційного судувід 09.10.2013 N 13АП-15830/13;
- ухвала Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 01.10.2012 N 09АП-26709/12;
- ухвала Четвертого арбітражного апеляційного суду від 23.03.2011 N 04АП-550/11.

Консультації та коментарі юристів за ст 593 ГК РФ

Якщо у вас залишилися питання за статтею 593 ГК РФ і ви хочете бути впевнені в актуальності наданої інформації, ви можете проконсультуватися у юристів нашого сайту.

Задати питання можна за телефоном або на сайті. Первинні консультації проводяться безкоштовно з 9:00 до 21:00 щоденно за Московським часом. Запитання, отримані з 21:00 до 9:00, будуть опрацьовані наступного дня.

1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО РЕНТ І ПОЖИТТЄВИЙ ЗМІСТ З УЖИВАННЯМ

Стаття. Договір ренти

1. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі.

платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, що явно свідчать, що рента не виплачуватиметься їм у розмірі та у строки, що встановлені договором;

нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у загальну власність або поділено між кількома особами;

в інших випадках, передбачених договором.

Стаття. Викупна ціна постійної ренти

1. Викуп постійної ренти у випадках, передбачених статтями 592 та 593 цього Кодексу, провадиться за ціною, визначеною договором постійної ренти.

За відсутності умови про викупну ціну у договорі постійної ренти, яким майно передано за плату під виплату постійної ренти, викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти.

За відсутності умови про викупну ціну в договорі постійної ренти, за яким майно передано під виплату ренти безкоштовно, до викупної ціни поряд з річною сумою рентних платежів включається ціна переданого майна, яка визначається за правилами, передбаченими пунктом 3 статті 424 цього Кодексу.

Стаття. Ризик випадкової загибелі майна, переданого під виплату постійної ренти

1. Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого безплатно під виплату постійної ренти, несе платник ренти.

При випадковій загибелі або випадковому пошкодженні майна, переданого за плату під виплату постійної ренти, платник має право вимагати відповідно до припинення зобов'язання з виплати ренти або зміни умов її виплати.

3. ПОЖИТТЯ РЕНТА

Стаття. Одержувач довічної ренти

1. Довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, який передає майно під виплату ренти, або на період життя іншого зазначеного ним громадянина.

У разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до одержувачів ренти, що пережили його, якщо договором довічної ренти не передбачено інше, а у разі смерті останнього одержувача ренти зобов'язання виплати ренти припиняється.

Договір, що встановлює довічну ренту на користь громадянина, який помер на момент укладення договору, мізерний.

Стаття. Розмір довічної ренти

1. Довічна рента визначається у договорі як грошова сума, що періодично виплачується одержувачу ренти протягом його життя.

Розмір довічної ренти, встановлений договоромдовічної ренти, що передбачає відчуження майна безплатно, у розрахунку на місяць повинен бути не менше встановленої відповідно до закону величини прожиткового мінімуму на душу населення у відповідному суб'єкті Російської Федерації за місцем знаходження майна, що є предметом договору довічної ренти, а за відсутності у відповідному суб'єкті Російської Федераціїзазначеної величини щонайменше встановленої відповідно до законом величини прожиткового мінімуму душу населення загалом Російської Федерації.

Розмір довічної ренти, встановлений договором довічної ренти на рівні зазначеної в абзаці першому цього пункту величини прожиткового мінімуму на душу населення, підлягає збільшенню з урахуванням зростання відповідної величини прожиткового мінімуму на душу населення.

(П. 2 у ред. Федерального законувід 30.11.2011 N 363-ФЗ)

Стаття. Терміни виплати довічної ренти

Якщо інше не передбачено договором довічної ренти, довічна рента виплачується після кожного календарного місяця.

Стаття. Розірвання договору довічної ренти на вимогу одержувача ренти

1. У разі істотного порушення договору довічної ренти платником ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти викупу ренти на умовах, передбачених статтею 594 цього Кодексу, або розірвання договору та відшкодування збитків.

Якщо під виплату довічної ренти квартира, житловий будинок або інше майно відчужені безкоштовно, одержувач ренти має право при суттєвому порушенні договору платником ренти вимагати повернення цього майна із заліком його вартості у рахунок викупної ціни ренти.

Стаття. Ризик випадкової загибелі майна, переданого під виплату довічної ренти

Випадкова загибель або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти, не звільняють платника ренти від зобов'язання виплачувати її за умов, передбачених договором довічної ренти.

4. ПОЖИТТЄВИЙ ЗМІСТ З УЖИВАННЯМ

Стаття. Договір довічного утримання з утриманням

1. За договором довічного утримання з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку або іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) зазначеної ним третьої особи (осіб).

До договору довічного утримання з утриманням застосовуються правила про довічну ренту, якщо інше не передбачено правилами цього параграфу.

Стаття. Обов'язок з надання утримання з утриманням

1. Обов'язок платника ренти з надання утримання з утриманням може включати забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина, а також догляд за ним. Договором довічного утримання з утриманням може бути передбачена оплата платником ренти ритуальних послуг.

У договорі довічного утримання з утриманням повинна бути визначена вартість всього обсягу утримання з утриманням. При цьому вартість загального обсягу утримання в місяць за договором довічного утримання з утриманням, що передбачає відчуження майна безкоштовно, не може бути менше двох встановлених відповідно до закону величин прожиткового мінімуму на душу населення у відповідному суб'єкті Російської Федерації за місцем знаходження майна, що є предметом договору довічного змісту з утриманням, а за відсутності у відповідному суб'єкті Російської Федерації зазначеної величини не менше двох встановлених відповідно до закону величин прожиткового мінімуму на душу населення в цілому по Російській Федерації. (У ред. Федерального закону від 30.11.2011 N 363-ФЗ)

При вирішенні спору між сторонами про обсяг змісту, який надається або має надаватися громадянину, суд повинен керуватися принципами сумлінності та розумності.

Стаття. Заміна довічного утримання періодичними платежами

Договором довічного утримання з утриманням може бути передбачена можливість заміни надання утримання з утриманням у натурі виплатою протягом життя громадянина періодичних платежів у грошах.

Стаття. Відчуження та використання майна, переданого для забезпечення довічного утримання

Платник ренти вправі відчужувати, здавати у заставу чи іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому забезпечення довічного утримання, лише з попередньої згоди одержувача ренти.

Платник ренти зобов'язаний вживати необхідних заходів для того, щоб у період надання довічного утримання з утриманням використання зазначеного майна не призводило до зниження вартості цього майна.

Стаття. Припинення довічного утримання з утриманням

1. Зобов'язання довічного утримання з утриманням припиняється смертю отримувача ренти.

При суттєвому порушенні платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого на забезпечення довічного утримання, або виплати йому викупної ціни на умовах, встановлених статтею 594 цього Кодексу. У цьому платник ренти немає права вимагати компенсацію витрат, понесених у зв'язку з змістом одержувача ренти.

1) платник ренти прострочив її виплату більш ніж один рік, якщо інше не передбачено договором постійної ренти;

2) платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;

3) платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, що очевидно свідчать, що рента не виплачуватиметься їм у розмірі та у строки, що встановлені договором;

4) нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у загальну власність або поділено між декількома особами;

Викуп постійної ренти здійснюється за ціною, що визначена договором постійної ренти. За відсутності умови про викупну ціну у договорі постійної ренти, яким майно передано за плату під виплату постійної ренти, викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти. За відсутності умови про викупну ціну у договорі постійної ренти, яким майно передано під виплату ренти безкоштовно, у викупну ціну поруч із річною сумою рентних платежів включається вартість переданого майна (ст. 594 ДК РФ).

Довічна рента

Довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, який передає майно під виплату ренти, або на період життя іншого зазначеного їм громадянина.

Допускається встановлення довічної ренти на користь кількох громадян, частки яких у праві отримання ренти вважаються рівними, якщо інше не передбачено договором довічної ренти. У разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до одержувачів ренти, що пережили його, а у разі смерті останнього одержувача ренти зобов'язання виплати ренти припиняється. Договір, що встановлює довічну ренту на користь громадянина, який помер на момент укладання договору, нікчемний (ст. 596 ЦК України).

Довічна рента визначається в договорі як грошова сума, що періодично виплачується одержувачу ренти протягом його життя.

Довічна рента виплачується як грошової форми. Розмір довічної ренти належить до істотних умов договору і тому має бути обов'язково обумовлений у ньому.

Терміни виплати ренти визначаються договором, за відсутності у договорі такої умови довічна рента виплачується по закінченні кожного календарного місяця.

Термін дії договору визначається тривалістю життя отримувача ренти. Протягом цього періоду платник ренти зобов'язаний виплачувати одержувачу ренти періодичні платежі.

Підставою припинення зобов'язання щодо виплати постійної ренти є смерть її одержувача. У період життя одержувача ренти договір може бути розірваний за згодою сторін, у тому числі шляхом надання відступного за допомогою складання боргу, а іноді і за односторонньою ініціативою одержувача ренти.

Розірвання договору довічної ренти на вимогу одержувача ренти можливе:

1) у разі істотного порушення договору довічної ренти платником ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти викупу ренти або розірвання договору та відшкодування збитків;

2) якщо під виплату довічної ренти квартира, житловий будинок чи інше майно відчужені безплатно, одержувач ренти вправі при суттєвому порушенні договору платником ренти вимагати повернення цього майна із заліком його вартості в рахунок викупної ціни ренти (ст. 599 ЦК України).

Випадкова загибель або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти, не звільняє платника ренти від зобов'язання виплачувати її за умов, передбачених договором.

Довічне утримання з утриманням

1. Платник постійної ренти має право відмовитися від подальшої виплати ренти шляхом її викупу.

2. Така відмова дійсна за умови, що вона заявлена платником ренти в письмовій форміне пізніше ніж за три місяці до припинення виплати ренти або за триваліший термін, передбачений договором постійної ренти. У цьому зобов'язання з виплати ренти не припиняється до всієї суми викупу одержувачем ренти, якщо інший порядок викупу не передбачено договором.

3. Умова договору постійної ренти про відмову платника постійної ренти від права на її викуп є мізерною.

Договором може бути передбачено, що право на викуп постійної ренти не може бути здійснено за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, що не перевищує тридцяти років з укладення договору.

Одержувач постійної ренти має право вимагати викупу ренти платником у випадках, коли:

платник ренти прострочив її виплату більш ніж один рік, якщо інше не передбачено договором постійної ренти;

платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;

нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у загальну власність або поділено між кількома особами;

в інших випадках, передбачених договором.

27. Договір довічної ренти (поняття, характеристика, сторони, форма, зміст, викуп ренти). Розмір довічної ренти. Розподіл між сторонами ризику випадкової загибелі чи випадкового пошкодження майна. Припинення договору довічної ренти.

Предмет договору довічної рентивідрізняється від предмета договору постійної ренти лише вимогами до ренти. Вимоги до майна, що передається у власність платника, не змінені.

Вимоги до ренти у договорі довічної ренти:

Рента може бути виражена тільки в грошової суми;

Розмір ренти не менше одного МРОТ на місяць (п. 2 ст. 597 ЦК), він може збільшуватися відповідно до правил, передбачених ст. 318 ЦК;

Термін виплати ренти – після закінчення кожного календарного місяця, якщо інше не передбачено договором (ст. 598 ЦК).

Терміндоговору довічної ренти обмежений періодом, що починається з моменту укладання договору і моментом смерті одержувача ренти, що закінчується.

Суб'єктний склад одержувача рентиНайбільш обмежений проти договором постійної ренти: у ролі одержувача ренти може бути лише громадянин.

Суб'єктний склад платникате саме: у ролі платника можуть виступати всі суб'єкти цивільного права.

Права отримувачадовічної ренти:

Вимагати від платника виплати ренти своєчасно та в повному розмірі;

Отримати частку померлого одержувача ренти (здольника), якщо одержувачів ренти було кілька;

Вимагати від платника у разі неналежного виконання ним договору:

а) повернення цього майна із заліком його вартості у рахунок викупної ціни ренти (п. 2 ст. 599 ЦК);

б) викупу майна за правилами, передбаченими ст. 594 ЦК для викупної ціни постійної ренти, або розірвання договору та відшкодування збитків (п. 1 ст. 599 ЦК).

Право на отримання довічної ренти не переходить у спадок і не може бути передане поступкою вимоги за життя отримувача ренти.

Підстави припинення договорудовічної ренти:

Смерть останнього одержувача ренти (смерть платника ренти не припиняє зобов'язання платити ренту, вона переходить до спадкоємців померлого платника);

Вимога одержувача ренти про викуп ренти у разі суттєвого порушення договору платником (п. 1 ст. 599 ЦК) за умов ст. 594 ЦК.

Не припиняє договору загибель майна, переданого під ренту, незалежно від возмездности чи безоплатності його передачі.

28. Договір довічного утримання з утриманням (поняття, характеристика, сторони, форма, зміст). Обов'язки платника ренти щодо надання утримання з утриманням. Способи захисту прав отримувача змісту. Припинення довічного утримання.

Договір довічного утримання з утриманням -ця угода, в силу якої одна сторона (одержувач ренти) - громадянин передає належне йому нерухоме майно у власність іншої сторони (платника ренти), а платник ренти зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням даного громадянината (або) зазначеної ним особи (осіб). Фідуціарний.

Предметцього договору має таке особливості: передаватися під ренту може лише нерухоме майно; рента може включати обов'язок щодо забезпечення потреб одержувача ренти в житлі, харчуванні, одязі, а також догляд за ним, якщо цього вимагає його стан здоров'я. Крім того, може бути передбачено оплату платником ритуальних послуг одержувачу ренти у разі його смерті; розмір ренти має бути не менше двох МРОТ причому у договорі має бути визначено вартість всього обсягу змісту; термін виплати ренти – після закінчення кожного календарного місяця; допускається заміна змісту в натурі періодичними платежами у грошовій сумі.

Терміндоговору обмежений періодом, що починається з моменту укладання договору і моментом смерті одержувача ренти, що закінчується.

Суб'єктний склад одержувача ренти:лише громадянин.

Суб'єктний склад платника:всі суб'єкти громадянського права.

Права отримувача ренти:застави на передане майно; отримання ренти від платника, а у разі відчуження останнім майна, отриманого за рентою, ін. особі – від цієї особи; вимагати від платника у разі неналежного виконанняїм договору повернення свого майна, переданого безплатно, або його викупу; отримати частку померлого дольщика за зобов'язанням у разі смерті останнього; вимагати від платника виплати ренти своєчасно та в повному розмірі.

Платник ренти має правообтяжувати нерухоме майно, передане йому під ренту (відчужувати, здавати в заставу та ін. способом), лише за попередньою згодою отримувача ренти та не має права відмовитися від виплати ренти шляхом її викупу.

Обов'язки платника ренти:не знижувати вартості одержаного під ренту майна; отримати згоду одержувача ренти на здачу майна у заставу чи інше обтяження нерухомого майна, одержаного ним під ренту.

Підстави припинення договору:смерть отримувача ренти; вимога одержувача ренти повернути нерухоме майно, передане під ренту, за умов ст. 594 ЦК України; суттєве порушенняобов'язків платником ренти. У цьому платник ренти немає права вимагати компенсації витрат утримання одержувача ренти.

За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачу ренти відсотки, розмір яких визначається існуючою на місці проживання одержувача ренти ставкою банківського відсотка на день виконання грошового зобов'язання або його відповідної частини, якщо інший розмір відсотків не встановлено договором ренти.

Правила, які повинні застосовуватися по відношенню до кожного виду ренти, викладені в законі неповно, що компенсується відсиланнями до інших статей. Крім того, передбачається можливість застосування загальних положеньзобов'язального права. Так, напр., припинення договору ренти може здійснюватися як шляхом викупу її, а й традиційними способами: угодою сторін, прощенням боргу, заліком, новацією тощо.

29. Договір оренди (майнового найму): поняття, характеристика, сторони, форма, зміст. Порядок, розмір та способи внесення орендної плати. Класифікація договорів аренды.

Договір оренди (договір майнового найму)-це договір, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачеві) майно за плату м тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування.

Договір оренди - це договір, спрямований на передачу речі, проте передача речі за договором не тягне за собою переходу права власності: орендар отримує лише право володіння та користування майном або лише право користування ним, що відрізняє договір, що розглядається, від договорів купівлі-продажу та позики. Орендар визнається титульним власником речі, що надає йому право використовувати речово-правові засоби захисту (ст. 305 ГК РФ), при цьому договір оренди розглядається саме як зобов'язальне правовідносини.

Договір оренди є:

- консенсуальним;тобто. вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди за її істотними умовами незалежно від того, чи відбулася передача орендованого майна орендарю;

- Відплатним:орендар зобов'язаний надати орендодавцю зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати за отримане у володіння та користування майно;

- двосторонньо зобов'язуючим(взаємним, синаллагматическим): кожна зі сторін договору (орендодавець і орендар) несе обов'язки на користь іншої сторони. Дві зустрічні обов'язки сторін у договорі оренди однаково важливі: обов'язок орендодавця передати орендарю майно у володіння та користування та обов'язок орендаря вносити орендну плату.

У ДК РФ передбачено лише 5 видів договорів оренди(хоча практично можна назвати ще більше): прокату; оренди транспортних засобів; оренди будівель та споруд; оренди підприємства; фінансової оренди (лізингу).

Сторонами(Суб'єктами) договору оренди (майнового найму) є:

-Орендодавець (наймодавець);

- орендар (наймач).

Передача майна в оренду є актом розпорядження ним, у зв'язку з чим орендодавцем майна за договором оренди може бути його власник, а також інші особи, які уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

У законі передбачені спеціальні правила щодо формиі державної реєстрації договору оренди (ст. 609 ГК РФ), що відрізняються від загальних положень про форму угоди.

Проста письмова формадоговору оренди є обов'язковим для:

Договору оренди, укладеного терміном понад рік;

Договору оренди незалежно від терміну, якщо хоча б однією із сторін договору є юридична особа.

Договір оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових, якщо інше встановлено законом.

Виняток із правила про обов'язкову державну реєстрацію договору оренди нерухомості передбачено п. 2 ст. 651 ГК РФ, згідно з яким договір оренди будівлі або споруди, укладений терміном менше року, не вимагає державної реєстрації.

Договір оренди майна, що передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ЦК України), укладається у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна.

Договір оренди може бути укладений:

На певнийсторонами у договорі строк;

На невизначений термін(якщо сторони у договорі не встановили термін його дії).

Договір, укладений на певний термін, діє протягом цього терміну.

Договір, укладений на невизначений термін, може бути розірваний з ініціативи будь-якої із сторін, для цього достатньо попередити про бажання розірвати договір на іншу сторону за один місяць,а при оренді нерухомого майна – за три місяці.

Предметом договоруоренди є індивідуально-визначена річ, як рухома, так і нерухома, яка не втрачає своїх властивостей у процесі її використання. Здача деяких речей у найм може бути обмежена законом (напр., зброя може здаватися у найм лише за наявності спеціального дозволу в сторон). Оренда природних об'єктів має здійснюватися з урахуванням як норм ЦК, а й спеціальних законів. Так, наприклад, ст. 53 Земельного кодексувимагає дотримання орендарем цільового призначенняотриманого ним земельної ділянки. Природні об'єкти, зазвичай, можна отримати у найм за наявності спеціальних ліцензій в майбутніх орендарів. Умова предмету договору є суттєвим.

Порядок укладання договоруОренда має дві особливості. Перша особливість полягає в тому, що цей договір може укладатися на торгах, на яких продається право на укладення договору в результаті проведення конкурсу між особами, які претендують на право бути орендарями (договір укладається з особою, яка виграла торги). Друга особливість у тому, що орендар має переважне право на укладання договору на новий термінпісля закінчення первісного терміну договору (ст. 621 ЦК).

Цінадоговору визначається за згодою сторін. У разі якщо вона не визначена під час укладання договору, застосовується звичайна для цього виду майна орендна плата. Орендна плата може бути встановлена у такому вигляді:

У певній грошовій сумі, що вноситься одноразово або періодично;

У частки продукції, плодів чи доходів, отриманих у результаті використання орендованого майна;

як певних послуг;

у передачі орендодавцю у власність чи оренду певної речі;

У покладанні на орендаря витрат з метою поліпшення майна, що їм орендується.

30. Договір оренди (майнового найму): правничий та обов'язки сторін.

Основні обов'язки орендодавцяза договором оренди: Перший. Надати орендареві майно разом з усіма його приналежностями та документами, що належать до нього,якщо інше не передбачено договором.

Друга.Орендодавець зобов'язаний надати майно у стані, що відповідає умовам договору оренди та призначенню майна.

Орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені під час укладання договору оренди або були відомі орендарю або могли бути виявлені ним під час укладання договору та передачі майна в оренду.

В інших випадках орендар має право вимагати від орендодавця:

Або безплатного усунення недоліків майна;

або пропорційного зменшення орендної плати;

чи відшкодування витрат, вироблених їм усунення недоліків орендованого майна;

Третя.Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно, що здається в оренду.

Четверта.Якщо інше не передбачено законом чи договором, орендодавець зобов'язаний здійснювати капітальний ремонтзданого у найм майна.

Основні обов'язки орендаряза договором оренди:

Перший.Орендар зобов'язаний користуватися орендованою майном відповідно до умов договору оренди або відповідно до призначення майна.

Друга.Орендар зобов'язаний підтримувати майно у справному стані, виробляти власним коштом поточний ремонт та нести витрати утримання майна.

Третя.Орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну платукористування майном.

Основні права орендаря здоговору оренди:

Перше.Орендар вправі отримувати плоди, продукцію та доходи,отримані у процесі використання орендованого майна відповідно до договору, що є його власністю.

Друге.Орендар

Третє.Орендар вправі робити поліпшення орендованого имущества.При цьому всі відокремлені від орендованого майна покращення є власністю орендаря. Невіддільні покращення майна належать орендодавцю. Вартість таких покращень, вироблених орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця, підлягає відшкодуванню орендодавцем. Якщо згода орендодавця на виробництво невід'ємних покращень не була отримана, їхня вартість не підлягає відшкодуванню.

Четверте.

Договір оренди припиняється:

При закінченні терміну договору;

У разі відмови однієї зі сторін від продовження договору оренди, укладеного на невизначений термін;

При дострокове розірваннядоговору.

31. Права орендаря: суборенда (піднайм), перенайм. Переважне правоорендаря на укладання договору оренди нового терміну. Викуп орендованого майна.

1) Орендар вправі за згодою орендодавця здавати орендоване майно у суборенду (піднайм) та передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенайм), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права у заставу та вносити їх як вклад у статутний капіталгосподарських товариств та товариств чи пайового внеску до виробничого кооперативу.Договір суборенди може бути укладено терміном, перевищує термін договору оренди.

До договорів суборенди застосовуються правила договори оренди, якщо інше встановлено законом чи іншими правовими актами.

2) Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне над іншими особами декларація про укладання договору оренди нового термін.

Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо у договорі такий термін не вказано, розумний терміндо закінчення дії договору.

При укладанні договору оренди нового терміну умови договору може бути змінено за згодою сторін.

Якщо орендодавець відмовив орендареві у укладанні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право на свій вибір вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір оренди, або лише відшкодування таких збитків.

Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору за відсутності заперечень із боку орендодавця, договір вважається відновленим тих самих умовах на невизначений термін.

1. У законі чи договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну орендиабо до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни.

2. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачена договором оренди, воно може бути встановлено додатковою угодоюсторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.

3. Законом можуть бути встановлені випадки заборони викупуорендованого майна.

Форма та розмір постійної ренти

1. Постійна рента виплачується у грошах у вигляді, встановлюваному договором.

Договором постійної ренти може бути передбачена виплата ренти шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, що відповідають вартості грошової суми ренти.

2. Розмір виплачуваної постійної ренти, встановлений договором постійної ренти, у розрахунку на місяць повинен бути не менше встановленої відповідно до закону величини прожиткового мінімуму на душу населення у відповідному суб'єкті Російської Федерації за місцем знаходження майна, що є предметом договору постійної ренти, а за відсутності у відповідному суб'єкті Російської Федерації зазначеної величини не менше встановленої відповідно до закону величини прожиткового мінімуму на душу населення загалом по Російській Федерації.

Розмір постійної ренти, встановлений договором постійної ренти на рівні зазначеної в абзаці першому цього пункту величини прожиткового мінімуму на душу населення, підлягає збільшенню з урахуванням зростання відповідної величини прожиткового мінімуму на душу населення (п. 2 в ред. Федерального закону від 30.11.2011 № 363 -ФЗ).

Терміни виплати постійної ренти

Якщо інше не передбачено договором постійної ренти, то постійна рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу.

Право платника на викуп постійної ренти

1. Платник постійної ренти вправі відмовитися від подальшої виплати ренти нутому викупу.
2. Така відмова дійсна за умови, що вона заявлена платником ренти в письмовій формі не пізніше ніж за три місяці до припинення виплати ренти або за більш тривалий термін, передбачений договором постійної ренти. У цьому зобов'язання з виплати ренти не припиняється до всієї суми викупу одержувачем ренти, якщо інший порядок викупу не передбачено договором.
3. Умова договору постійної ренти про відмову платника постійної ренти від права на її викуп є мізерною.

Викуп постійної ренти на вимогу одержувача ренти

Одержувач постійної ренти має право вимагати викупу ренти платником у випадках, коли:

платник ренти прострочив її виплату більш ніж один рік, якщо інше не передбачено договором постійної ренти;

платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти (стаття 587);

нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у загальну власність або поділено між кількома особами; в інших випадках, передбачених договором.

Викупна ціна постійної ренти

1. Викуп постійної ренти у випадках, передбачених статтями 592 та 593 цього Кодексу, провадиться за ціною, визначеним договоромпостійної ренти.
2. За відсутності умови про викупну ціну в договорі постійної ренти, за яким майно передано за плату під виплату постійної ренти, викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі ренти, що підлягає виплаті.
3. За відсутності умови про викупну ціну в договорі постійної ренти, за яким майно передано під виплату ренти безкоштовно, до викупної ціни поряд з річною сумою рентових платежів включається ціна переданого майна, яка визначається за правилами, передбаченими пунктом 3 статті 424 цього Кодексу.