Перелік документів для безоплатного отримання ділянки від держави. Формування земельної ділянки з державних або муніципальних земель Бажаю вам прекрасного дня та гідного життя

Формування (освіта) земельної ділянкиіз земель, що перебувають у державній або муніципальної власності - це один із способів освіти земельних ділянок, закріплених у пункті 1 статті 11.2 Земельного кодексу Російської Федерації(ЗК РФ).
Надання земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, відповідно до статті 29 ЗК РФ здійснюється на підставі рішення виконавчих органів державної владиабо органів місцевого самоврядування(ОМСУ), які мають право надання відповідних земельних ділянок.
Чинним земельним законодавствомпередбачені різні ситуації, коли виникає необхідність формування земельної ділянки із земель, що перебувають у державній чи муніципальній власності. Це може бути надання земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, будівлі та споруди, що належать громадянину (юридичній особі), надання земельної ділянки для будівництва, або для цілей не пов'язаних з будівництвом, та ряд інших ситуацій.
При цьому, незалежно від цілей надання земельної ділянки із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, до прийняття рішення про його надання земельна ділянка має бути сформована в встановленому порядку.
Відповідно до вимог ЗК РФ проведення робіт з формування земельної ділянки обов'язковому порядкувключає в себе:

• виконання щодо земельної ділянки робіт, внаслідок яких забезпечується підготовка документів, що містять необхідні для здійснення державної кадастрового облікувідомості про таку земельну ділянку ( кадастрових робіт);
• здійснення державного кадастрового обліку земельної ділянки

На відміну від випадків утворення земельних ділянок шляхом трансформації вже існуючих ділянок (розділу, виділу, об'єднання та перерозподілу), при формуванні земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності ключовим є питання вибору земельної ділянки , який буде надано громадянину (або юридичній особі) 1 .

Результати вибору земельної ділянки для будівництва оформлюються актом про вибір земельної ділянки , додатком до якого є схема розташування земельної ділянки (Ділянків) на кадастровому плані або кадастрової карті відповідної території (пункт 5 статті 31 ЗК РФ) 2 .

В окремих випадкахзатвердження схеми розташування земельної ділянки на кадастровому плані або кадастровій карті (Схеми) відповідної території необхідне і у разі надання земельних ділянок на яких знаходяться будівлі, будівлі або споруди, що належать заявнику 3 . У цих випадках (а також при наданні ділянки для цілей, не пов'язаних з будівництвом) після отримання схеми, заявник забезпечує виконання кадастрових робіт щодо земельної ділянки за свій рахунок та звертається із заявою про здійснення державного кадастрового обліку цієї земельної ділянки.
У нормативних актах федерального рівня встановлено, кого покладається обов'язок з підготовки Схеми. Мінекономрозвитку Росії у своїх роз'ясненнях з цього питання акцентує увагу на тому, що на федеральному рівнінорм, що зобов'язують ОМСУ самостійно здійснювати виготовлення Схем (зокрема ЗК РФ) немає. Тому роботу з розробки Схем має право вести будь-яку особу , зокрема ОМСУ, чи чинна виходячи з муніципального замовлення юридична особа 4 .
Вимоги до підготовки схеми розташування земельної ділянки або земельних ділянок на кадастровому плані території (у тому числі формат Схеми в електронному вигляді, форма Схеми на паперовому носії) затверджено наказом Мінекономрозвитку Росії від 27.11.2014 № 762 5 .
Наступним етапом формування земельної ділянки є власне виконання кадастрових робіт, тобто межування земельної ділянки, яке є цілим комплексом заходів, у тому числі включають виїзд фахівців ТОВ "Кадастровий центр Дону" для здійснення геодезичних вимірювань земельної ділянки з використанням сучасного супутникового обладнання, а також закріплення меж ділянки тимчасовими межовими знаками
Докладніше про процедуру межування можна прочитати в розділі нашого сайту "Межування земель".

За результатами межування формується межовий план відповідно до вимог наказу Мінекономрозвитку Росії від 24.11.2008 № 412. З інформацією про вимоги до форми межового плану можна детальніше ознайомитись у розділі нашого сайту "Межування земель".
Приклад межового плану формування земельної ділянки з державних або муніципальних земель (і не лише) можна знайти у відповідному розділі нашого сайту.
Після виконання кадастрових робіт та підготовки межового плану необхідним етапом формування земельної ділянки з державних (або муніципальних) земель є здійснення його державного кадастрового обліку .
При цьому необхідно враховувати такі положення Федерального закону від 24.07.2007 № 221-ФЗ (Закон про кадастр):
- внесені до державного кадастру нерухомості (ДКН) відомості про освічену земельну ділянку носитимуть тимчасовий характер 6 ;
- за відсутності присвоєної в установленому порядку адреси земельної ділянки, до ДКН вноситься опис її розташування 7 .
У частині присвоєння адреси слід зазначити, що варіант присвоєння після виконання кадастрових робіт (але до процедури кадастрового обліку) 8 є кращим, так як це скорочує тимчасові витрати. Однак чинним законодавством не забороняється здійснення цієї процедури та після здійснення кадастрового обліку.
Слід зазначити, що у разі, якщо державна реєстрація права на сформовану та враховану в ДКН ділянку не буде зроблено протягом п'яти років, то відповідно до вимог статті 24 Закону про кадастр відомості про ділянку будуть анульовані та виключені з ДКН.

Фахівці ТОВ «Кадастровий центр Дону» зроблять для Вас усі необхідні роботи, пов'язані з формуванням земельної ділянки з державних або муніципальних земель Ростовської області 9 та Республіці Крим у оптимальні терміни .

__________________
1 Виняток становлять випадки надання земельних ділянок, на яких знаходяться будівлі, будівлі або споруди, що належать громадянину (юридичній особі)
2 У разі передбачуваного вилучення, у тому числі шляхом викупу, земельної ділянки для державних або муніципальних потребдо акту про вибір земельної ділянки також додаються розрахунки збитків власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників, орендарів земельних ділянок (абзац 3 пункту 5 статті 31 ЗК РФ)
3 Якщо державний кадастровий облік земельної ділянки не здійснено або державному кадастрінерухомості відсутні відомості про земельну ділянку, необхідних видачі кадастрового паспорта земельної ділянки (пункт 7 статті 36 ЗК РФ)
4 Лист Мінекономрозвитку РФ від 16.03.2011 N Д23-1073 "Про осіб, уповноважених здійснювати розробку та виготовлення схем розташування земельних ділянок". Разом з тим слід взяти до уваги, що в даний час Мінекономрозвитку Росії розроблено проект Наказу Мінекономрозвитку Росії "Про затвердження форми схеми розташування земельної ділянки або земельних ділянок на кадастровому плані території, підготовка якої здійснюється у формі документа на паперовому носії, вимог до підготовки схеми розташування земельної ділянки або земельних ділянок на кадастровому плані території та формату схеми розташування земельної ділянки або земельних ділянок на кадастровому плані території під час підготовки схеми розташування земельної ділянки або земельних ділянок на кадастровому плані території у формі електронного документа"
5 Наказ Мінекономрозвитку Росії від 27.11.2014 № 762 "Про затвердження вимог до підготовки схеми розташування земельної ділянки або земельних ділянок на кадастровому плані території та формату схеми розташування земельної ділянки або земельних ділянок на кадастровому плані території при підготовці схеми розташування земельної ділянки або земельних ділянок кадастровому плані території у формі електронного документа, форми схеми розташування земельної ділянки або земельних ділянок на кадастровому плані території, підготовка якої здійснюється у формі документа на паперовому носії", (зареєстрований у Мін'юсті Росії 16.02.2015 № 36018). Початок дії наказу - 01.03.2015, тому відповідні регіональні акти (наприклад, постанова Уряду Севастополя від 30.09.2014 № 336 "Про затвердження адміністративного регламентунадання державної послуги "Затвердження схеми розташування земельної ділянки на кадастровому плані або кадастровій карті відповідної території") повинні бути приведені у відповідність до цього наказу.
6 Відповідно до пункту 4 статті 24 Закону про кадастр виняток становлять лише відомості про об'єкти, право на які вважається таким, що виникло в силу федерального закону незалежно від його державної реєстрації. В інших випадках відомості втрачають тимчасовий характер після державної реєстрації прав на новостворені земельні ділянки в Єдиному державний реєстрправ на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП)
7 Відповідно до Федерального закону від 06.10.2003 № 131-ФЗ "Про загальних принципахорганізації місцевого самоврядування в Російській Федерації"" присвоєння адрес віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування (ОМСУ) поселень, міських округів та муніципальних районів(статті 14, 15 та 16 закону № 131-ФЗ)
8 Фахівці ТОВ "Кадастровий центр Дону" за умови видачі замовником відповідної довіреності на представлення його інтересів, можуть забезпечити звернення до ОМСУ та присвоєння адреси новоствореним земельним ділянкам (дана послуга надається додатково за умови включення до договору підряду)
9 Переважно ми виконуємо кадастрові роботи в Ростові-на-Дону, Новочеркаську, Батайську, Азові, Аксі, Чалтире, Таганрозіта прилеглих районах, проте можливе виконання робіт та інших районах Ростовської області з урахуванням додаткових транспортних витрат. Виконання кадастрових робіт в інших суб'єктах Російської Федерації можливе за наявності достатнього обсягу та підлягає узгодженню в індивідуальному порядку

Пакет документації землевласнику потрібно забезпечити себе двома видами документації на ЗП.

Йдеться про правовстановлюючі та правозасвідчувальні документи. Саме вони утворюють цивільно-правовий прецедент майнових гарантій особи. Юридично вони мають різною силоюі можуть взаємно замінюватися, відбиваючи функціональні особливості володіння ЗУ.

Правовстановлюючі документи на земельну ділянку – це офіційно оформлені відомості про факт виникнення права на ділянку. Вони виникають спочатку, у момент набуття права володіння таким. Тобто володіння наділом виникло на такій підставі, яка зафіксована у первинному акті чи договорі.

Правозасвідчувальні документи – це свідоцтва, що підтверджують право володіння наділом та констатують форму права.

Вони видавалися в результаті у Росреєстрі. Констатують факт наявності відомостей про нього у Державному кадастрі нерухомості (ДКН). Також вони вторинні за чергою отримання. Їх видача допускається виключно при пред'явленні у відділення ДКН первинного підтвердження володіння, яким є документ, що встановлює право.

Правовстановлюючі документи на земельну ділянку

Вид документа, який виступає як правовстановлюючий, залежить від юридичного прецеденту, в результаті якого власник вступив у володіння ЗУ. Такими є, зокрема, акти про видачу наділів, отримані ще минулого століття, у межах дії радянського Земельного законодавства.

Їхня актуальність не втрачена до цього дня. Вони не підлягають заміні на свідоцтва та інші документи, видані пізніше. Правоздатність цього виду паперів визначається дією Федерального Закону від 25.10.01 р., про введення в дію ЗК РФ, за № 137-ФЗ.

Якщо ділянка купувалась у рамках дії Російського законодавства, договору та інші відомості про його придбання, оформлені як офіційного документа, відносяться до правовстановлюючих прецедентів.

Отже, документами, що засвідчують права на земельну ділянку:

• Адміністративні акти про виділення земель, витяги з адміністративних актів або ухвали правління колгоспів (радгоспів) про надання ЗУ.
• Договори майнових угод: дарча, купча або договір міни. Якщо наділ купувався внаслідок проведення цивільно-правової дії.
• Свідоцтво про набуття спадщини - для земель, отриманих за заповітом або в результаті переходу майнових праввід померлого власника.
• Витяг з рішення суду, якщо право власності заперечувалося у судовому порядку.

Якщо наділ брав участь у приватизації, до основного документа додається адміністративний державний актпро перехід права. Якщо він викуповувався в адміністрації, крім акта викупу додається квитанція про оплату.

Тільки правовстановлююча документація допускає нерухомість до участі у майновій угоді або передачу у спадок. На її підставі допускається визначати значущі для титулу ЗУ показники, що відображають чистоту угоди та безапеляційність правоздатності наділу.

Тепер ви знаєте, що є правовстановлюючим документом на земельну ділянку, але є ще один дуже важливий вигляддокументів на ЗУ, про це нижче.

Правозасвідчувальна документація

Цей вид документів містить розширені відомості про земельну ділянку та засвідчує:

1. Форму правоздатності, виходячи з чого суб'єкт має наділом.
2. Дані про власника та основні кадастрові характеристики ділянки.
3. Місце розташування (адреса) ЗУ, кадастровий номер.

Надається громадянам після майнової угоди або іншого варіанта, як свідчення, виданого Росреєстром. Заповнюється формою, встановленої у регіоні за місцем розташування ЗУ. Видається за заявою правовласника при наданні документа, що посвідчує. Дані про нього вносяться до свідчення.

Різновиди документів визначаються методом правоволодіння. Основними є свідоцтва та акти:

1. державний акт на земельну ділянку про право власності;
2. довічно успадковане володіння;
3. свідоцтво про право оренди.

На підставі одного з перерахованих документів, власник може здійснювати правові операції, що вимагають підтвердження його правоздатності у розпорядженні ділянкою.

Наприклад, оформити обтяження, передати землю в , або . А також – використовувати ЗУ по цільового призначення, Отримуючи з нього користь. На такій ділянці допускається підприємницька діяльність. Але для громадян, які володіють землями безстроково, не дозволено оформлення юридичного лиця.

Увага, при використанні наділу не за призначенням можливо для державних та муніципальних потреб.

Зазначені свідоцтва беруть участь у майнових угодах, поруч із правовстановлюючими видами паперів, якщо зазначений вид права регламентований угоді законом.

Свідоцтва оформляються з дії Федерального Закону «Про державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод із нею», від 21.07.97 р., під № 122-ФЗ .

Перелік документів на земельну ділянку ми навели, тепер поговоримо про їхню юридичну силу.

Юридична сила та вимоги, що висуваються

Правовстановлююча документація набуває статусу юридичного прецеденту на підставі дотримання законодавчих нормативів. Джерелами їх санкціонованого одержання, що відповідають нормам земельного та громадянського праває:

1. адміністрація населеного пункту;
2. районний суд;
3. обласний та касаційний суди(при оскарженні);
4. юридичні консультації, ріелторські компанії.

Адміністративні та судові рішеннямають рівну силу встановлення права володіння ділянкою. Цивільно-правові договоримайнових угод складаються спеціалістами юридичних та ріелторських фірм.

Усі правовстановлюючі документи набувають чинності лише після реєстрації в Росреєстрі, ця вимога обов'язкова. Воно регламентоване дією ст. 131 ГК РФ. Без проведення реєстрації відомості про придбання ЗУ не будуть внесені до кадастрових записів ДКН.

Термін дії правовстановлюючої документації

Папір, що встановлює право, видаються без обмеження терміну. Відповідно, їх юридична силаз часом не втрачається. Відомості оновлюються шляхом заміни кадастрових паспортів ЗУ, виписок із кадастрових записів тощо. Деякі акти видані громадянам у радянський періодале вони актуальні і сьогодні.

Припинення їх дії, на підставі якого допустиме анулювання, виникає у разі припинення права користування ЗУ. До ситуацій, що допускають скасування дії паперів, входять:.

Такі дії можуть мати наслідки у вигляді штрафних санкцій у сумі:

• 500 - 1000 рублів для фізичних осіб;
• 1000 - 2000 рублів для посадових осіб;
• 10 – 20 тисяч для підприємців.

Якщо після сплати штрафу документацію не буде підготовлено, то на підставі ст. 76 ЗК РФ , землі будуть вилучені передачі законному власнику – господарюючого суб'єкту.

При виявленні втрати, слід негайно заявити про те, що сталося у виконком населеного пункту, для їх відновлення. Шукати джерело виникнення права слід у архівних відомостях. Якщо в архіві або адміністративних записахвідомості не будуть знайдені, слід звернутися з позовом до суду.

В позовній заявівисловлюють прохання про відновлення прав на володіння ділянкою. До заяви додають ті папери, які є у землевласника. Їхній недолік допустимо заповнити свідченнямипро те, що ділянка використовується позивачем.

Адміністративне рішення про визнання власності на ЗУ рівносильне судовому. На підставі визнання права володіння цими інстанціями, допускається відновлення правоздатності наділу, обов'язковою реєстрацієюу Росреєстрі.

Необхідні документи визначають його юридичний статуста правоздатності. У разі втрати, потрібне відновлення таких у судовому чи адміністративному порядку.

Жаркова Ольга Олександрівна, доцент кафедри правової охорони довкілля юридичного факультетуСПбГУ, кандидат юридичних наук.

На основі аналізу судової практики автор описує труднощі, з якими стикається забудовник при отриманні земельної ділянки для цілей будівництва через зміни вимог до документації щодо планування території та її зростаючої ролі у процесі будівництва. Висловлено рекомендації про приведення у відповідність норм земельного та містобудівного законодавства та забезпечення взаємозв'язку документації щодо планування території з кадастровою та проектно-кошторисною документацією.

Ключові слова: надання земельної ділянки для цілей будівництва, надання земельної ділянки у власність, документація щодо планування території, договір міни земельних ділянок, лінійні об'єкти.

Земля у Росії як місце розміщення об'єктів нерухомості представляє особливий інтерес. При цьому оформити права на земельну ділянку з метою функціонування на ній об'єкта нерухомості можна двома способами: набути права на земельну ділянку під вже існуючим об'єктом згідно зі ст. ст. 35, 36 Земельного кодексу (далі - ЗК РФ) або отримати порожню земельну ділянку розміщення новоствореного об'єкта нерухомості (з метою будівництва). З урахуванням географічної специфіки Росії основна маса земель у нас вільна від будь-яких будівель, і можна було б припустити, що саме інституту надання земельних ділянок з метою будівництва має приділятися особливу увагуу законодавстві. Однак на федеральному рівні ці питання представлені схематично. У ЗК РФ існує кілька статей (ст. ст. 30 - 32), регулюючих порядок надання земельних ділянок з метою будівництва. З урахуванням такого рамкового регулювання на федеральному рівні багато питань найбільш розгорнуто представлені у законодавстві суб'єктів РФ і навіть на місцевому рівні. Особливі проблеми у своїй виникають щодо розпорядження земельними ділянками, власність куди не розмежована. Розпорядження такими землями через частину 10 ст. 3 Федерального закону від 25.10.2001 N 137-ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу РФ" здійснюється органами місцевого самоврядування (ОМСУ), це призводить до того, що найчастіше в кожному муніципальному освіті (МО) встановлюється свій власний порядок, відмінний від інших . У такій ситуації з урахуванням існуючих протиріч та прогалин у законодавстві особливу актуальність стосовно даного інституту набуває судова практика, яка також далеко не завжди однозначна.

Однією з найсерйозніших проблем для забудовників є вимога розробки документації щодо планування території, без якої досить часто отримання земельної ділянки для будівництва стає дуже скрутним.

Нині чинний Містобудівний кодекс(Далі - ГрК РФ) передбачає дуже чітку і послідовну схему прийняття рішень про планування та забудову територій, підтверджену багаторічною практикою. Розробка документів здійснюється у наступній послідовності: генеральний план, правила землекористування та забудови (ПЗЗ), проект планування території (ППТ), проект межування території (ПМТ); містобудівний план земельної ділянки (ДПЗУ), проектно-кошторисна документація; потім слідує будівництво. При цьому важливо розуміти, як розподіляються інтереси щодо розробки цієї документації. Забудовник, як правило, зацікавлений тільки в одному - він хоче отримати невелику ділянку землі в якомусь кварталі, і для цього він повинен як обтяження займатися плануванням і межування всього кварталу, який йому абсолютно байдужий. Для нього немає поняття поганого чи хорошого проекту, забудовник переслідує одну-єдину мету – проект має бути затверджений. З цієї точки зору найбільш цінним для забудовника буде не той проектувальник, який може запропонувати найцікавіші рішення, а той, чий проект із найбільшим ступенем ймовірності буде затверджений. І навіть якби хтось із погоджувальних інстанцій вирішив оцінити проект щодо якості планувальних рішень, то встановлені закономкритерії, необхідні для такої оцінки, просто не знайшли. До того ж 20 березня 2011 р. був ухвалений Федеральний закон N 41-ФЗ, який серед інших змін, внесених до ГРК РФ, скасував експертизу містобудівної документації, що ніяк не сприяло підвищенню якості проектних рішень, що приймаються.

Щодо документації щодо планування території у законодавстві спостерігається досить відчутний правовий вакуум.

Насамперед не визначено, чи є забезпеченість території документацією щодо планування обов'язковою, чи її можна готувати лише щодо територій, на яких планується якесь містобудівне перетворення; не уточнені випадки, коли документація щодо планування території необхідна. В даний час на федеральному рівні відсутні будь-які методичні рекомендаціїдля підготовки документів з планування території (робота над ними тільки починається). У законодавстві навіть не визначено правовий статуспроектів планування, у зв'язку з чим виникає велика кількістьсуперечок щодо порядку їх затвердження, зокрема, чи вправі юридичний комітет Уряду не погодити ППТ, погоджений Комітетом з містобудування та архітектури, та відправити його на доопрацювання; можна відмовити у відповідності ППТ, якщо єдиною підставою повернення проекту на доопрацювання з'явилися негативні результати громадських слухань. Щоправда, наприклад, Тринадцятий арбітражний Апеляційний судзазначив, що постанова про затвердження проекту планування є ненормативною правовим актом <1>, із чим згодом погодився Вищий Арбітражний судРФ<2>, проте краще було б закріпити правовий статус ППТ лише на рівні федерального закону.

<1>Див: Постанова Тринадцятого ААС від 18.08.2011 у справі N А56-71130/2010.
<2>Див: Визначення ВАС РФ від 01.02.2012 N ВАС-396/12.

На федеральному рівні не встановлено також мінімальний переліквихідних даних, необхідних для розробки ППТ, та єдині вимогидо них, що вносить чималу плутанину до процедури оформлення документів. У період погодження ППТ доводиться постійно його переробляти, оскільки за час розробки проекту триває накопичення та зміна вихідних містобудівних даних, до того ж постійно змінюються погляди узгоджувальних інстанцій у розумінні того, що саме ховається під тим чи іншим терміном чи фразою ГрК РФ.

Але найзначніші зусилля розробника ППТ йдуть на те, щоб ув'язати вимоги різних відомств, і насамперед Комітету земельним ресурсамта Комітету з містобудування та архітектури (у різних регіонах вони можуть називатися по-різному, у Санкт-Петербурзі це КЗР та КДА).

Норми Федерального закону "Про державний кадастр нерухомості", ЗК РФ та ГрК РФ щодо регулювання питань розробки документації з планування ніяк не узгоджені, не забезпечена наступність містобудівних рішень проектів планування у діяльності з правового регулюванняземельно-майнові відносини. Більшість земельних ділянок, що враховані в кадастрі нерухомості, не відповідають контурам ділянок, затвердженим у складі проекту межування. Практика приведення раніше врахованих у кадастрі нерухомості земельних ділянок у відповідність до кордонів, затверджених у проекті межування, відсутня. Непоодинокі випадки, коли відбувається коригування червоної лінії з метою приведення її у відповідність до меж земельної ділянки, які були якимось чином встановлені без урахування червоної лінії. Досить часто узгоджуючий орган вимагає доопрацювати проект за зауваженнями, які є наслідком непереборних помилок, допущених раніше цим самим органом. Примітним у цьому плані був випадок, коли КЗР Санкт-Петербурга у своєму негативному висновку звернув увагу забудовника на той факт, що межі однієї із земельних ділянок, врахованої та пройшли межування раніше розробки проекту, перетинають межі водойми, яка була там завжди. Жодної можливості переглянути як межі земельної ділянки, так і межі водойми у розробника проекту немає, тому що ділянка належить іншій особі, і законодавчо передбачених процедур виправити цей "брак" у рамках цього проекту не існує<3>.

<3>Див: Ніконов П.В. Аналіз процесу забезпечення території Санкт-Петербурга документацією з планування та межування територій: Доповідь на семінарі ГУ НДіПЦ генерального плану Санкт-Петербурга // www.nipigrad.ru/publ/6/obesp_ter.php.

Щодо питання надання земельної ділянки для цілей будівництва, слід зазначити, що ЗК РФ передбачає лише два можливих способівотримання земельної ділянки для цих цілей: або через торги, або через процедуру вибору земельної ділянки, жодних інших способів чинне законодавствоне містить, при цьому у власність земельну ділянку під будівництво можна отримати лише через торги (за винятком багатодітних сімейдля індивідуального житлового будівництва. Цілком природно, що забудовники намагаються знайти варіанти придбання земельної ділянки для будівництва в обхід цього правила.

Найбільш простим і, здавалося б, зручним варіантом придбання земельної ділянки у власність для цілей будівництва є договір міни земельних ділянок, що знаходяться відповідно у приватній та публічної власності. З точки зору цивільного законодавстватакий договір не викликає жодних нарікань, із чим погоджуються і деякі суди. Наприклад, ФАС Поволзького округу<4>зазначив, що договір міни земельної ділянки площею 2472 кв. м на земельну ділянку площею 5000 кв. м із земель населених пунктів з видом дозволеного використання "під автозаправний комплекс з автомийкою", укладений між суспільством та виконавчим комітетом на умовах рівнозначності ділянок, що обмінюються, відповідає вимогам земельного та цивільного законодавства. Однак із подібною точкою зору не погодився ВАС РФ, вказавши<5>, що сторонами не подано докази дотримання процедури, встановленої ст. 30 ЗК РФ, щодо надання земельної ділянки для будівництва із земель, що знаходяться в державній або муніципальній власності. Відповідно до п. 2 ст. 30 ЗК РФ надання земельних ділянок у власність без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів здійснюється виключно на торгах. Таким чином, договір міни укладено з порушенням положень ст. 30 ЗК РФ.

<4>Див: Постанова ФАС Поволзького округу від 12.11.2010 у справі N А65-15941/2009.
<5>Див: Постанова Президії ВАС РФ від 21.06.2011 N 18545/10.

Однак укладання договору міни між публічним і приватним суб'єктами все ж таки є можливим, але тільки в тому випадку, якщо на земельних ділянках, щодо яких виник намір зробити обмін, розташовані об'єкти нерухомості, що знаходяться відповідно у приватній та публічній власності. І тут можливе укладання договору міни об'єктами нерухомості, а земельні ділянки, у яких розташовані дані об'єкти, порядку ст. 35 ЗК РФ підуть долі будівель. Надалі на такій земельній ділянці, придбаній з публічної власності, можливе будівництво іншого об'єкта, якщо параметри забудови та вид дозволеного використання земельної ділянки дозволяють розмістити там інший об'єкт. При цьому ніколи ні в кого не виникало сумнівів у тому, що якщо земельна ділянка придбана у власність у порядку ст. ст. 35 або 36 ЗК РФ, то на ньому можливе будівництво іншого об'єкта за дотримання вищезгаданих умов. Проблеми у забудовників виникали у разі, якщо у порядку ст. 36 ЗК РФ земельна ділянка була придбана в оренду.

У такій ситуації, як правило, органи, уповноважені на видачу дозволів на будівництво та на введення в експлуатацію, не відмовляли у видачі цих документів через порушення порядку набуття прав на земельну ділянку. Однак позиція Росреєстру була прямо протилежною: реєструючі органи відмовляли в реєстрації прав на новостворений об'єкт нерухомості через порушення порядку набуття прав на земельну ділянку, передбаченого ст. 30 ЗК РФ. ВАС РФ досить довго дотримувався тієї ж позиції, вказуючи, що процедура надання земельної ділянки для будівництва, передбачена ст. 30 ЗК РФ, не містить будь-яких винятків із встановлених нею правил<6>. Однак згодом ВАС РФ зайняв іншу позицію, зазначивши, що правила ст. 30 ЗК РФ не передбачають ситуації, коли будівництво нового об'єкта здійснюється на ділянці, вже наданій тій самій особі як власнику раніше побудованих об'єктів аналогічного призначення для їх експлуатації. Виданий ОМСУ дозвіл на будівництво конкретного об'єктуна певній земельній ділянці, яка не могла бути повторно виділена з дотриманням процедури ст. 30 ЗК РФ, слід розглядати як згоду цього органу на тимчасове додаткове використанняземельної ділянки її правовласником<7>. Термін "тимчасове", мабуть, означає, що тимчасовий характер носить сам процес будівництва. Проте забудувати орендований у порядку ст. 36 ЗК РФ земельну ділянку який завжди так просто.

<6>Див: Визначення ВАС РФ від 23.12.2009 N ВАС-14434/09, від 19.10.2009 N ВАС-10665/09.
<7>Див: Постанова Президії ВАС РФ від 16.02.2010 N 14434/09.

Наприклад, якщо у Санкт-Петербурзі орендар земельної ділянки (у разі, коли договір оренди укладено з орендарем як з особою, яка має виключне правов силу законодавства РФ на отримання земельної ділянки у власність або в оренду, а правовстановлюючі документи на нього не містять дозволів забудовувати земельну ділянку) бажає побудувати на такій земельній ділянці будь-який об'єкт нерухомості, він повинен укласти з урядом Санкт-Петербурга угоду про забудову земельної ділянки ділянки за плату<8>. Порядок прийняття урядом рішення про укладення угоди про забудову земельної ділянки міститься в розділі 6 Постанови уряду Санкт-Петербурга від 30.12.2010 N 1813, та процедура, передбачена цим актом, за складністю та громіздкістю нагадує процедуру погодження акта вибору земельної ділянки.

<8>Див: ст. 6 Закону Санкт-Петербурга від 17.06.2004 N 282-43 "Про порядок надання об'єктів нерухомості, що перебувають у власності Санкт-Петербурга, для будівництва та реконструкції".

При цьому слід звернути увагу, що укладання угоди про забудову, в принципі, можливе лише у тому випадку, якщо земельна ділянка надана для експлуатації об'єкта нерухомості у порядку ст. 36 ЗК РФ. Насправді ж нерідкі випадки, коли угоду про забудову укладається з особою, якій земельну ділянку надано для розміщення тимчасової споруди, що є грубим порушенням з боку громадського органу, що дозволяє уникнути торгів. Порядок надання земельних ділянок для розміщення тимчасових будівель врегульовано, як правило, на регіональному рівні: у Санкт-Петербурзі, наприклад, Постановою уряду Санкт-Петербурга від 30.12.2010 N 1830; з безліччю застережень можна сказати, що у федеральному рівні цьому питанню присвячена ст. 34 ЗК РФ.

Стаття 30 ЗК РФ сформульована настільки заплутано, що не дає однозначної відповіді на найголовніше питання: у яких випадках проведення торгів є обов'язковим? Проаналізувавши норми ЗК РФ, присвячені питанням будівництва, можна дійти невтішного висновку, що таких випадків чотири. При цьому два випадки не викликають серйозних проблем на практиці. До них можна зарахувати ст. 30.2 ЗК РФ - комплексне освоєння земельної ділянки з метою житлового будівництва, та п. 6 ст. 30 ЗК РФ - якщо земельна ділянка сформована, але не закріплена за громадянином або юридичною особою. Два інші випадки практично створюють масу проблем.

По-перше, йдеться про п. 11 ст. 30 ЗК РФ - розміщення об'єкта в міських або сільських поселеннях відповідно до містобудівної документації про забудову та правила землекористування та забудови.

За наявності прийнятих ПЗЗ та розробленої на їх основі документації щодо планування території у вигляді проекту планування та проекту межування території надання земельної ділянки на даній території можливе лише за результатами торгів. У Постанові уряду Санкт-Петербурга N 1813 так і зазначено: якщо щодо території, у межах якої розташована земельна ділянка, затверджено документацію з планування території, Комітет з будівництва приймає рішення про відмову у прийнятті заяви про вибір земельної ділянки та прийняття рішення про попереднє погодження місця розміщення об'єкта.

З формулювання п. 11 ст. 30 ЗК РФ не зовсім ясно, на який момент повинна бути документація з планування території. Однозначно можна сказати, що якщо на момент подання заяви документацію щодо планування затверджено, то надання земельної ділянки можливе лише з торгів. Але виникає запитання: якщо документація з планування буде затверджено після подачі заяви, коли процедура вибору земельної ділянки вже розпочато, але до ухвалення рішення про попереднє погодження місця розміщення об'єкта, тобто. до того моменту, коли у заявника виникає переважне правона укладання з ним договору оренди земельної ділянки, що запитується, чи повинен громадський суб'єктприпинити процедуру вибору земельної ділянки та перейти на процедуру торгів?

До кінця 2009 року судова практика виходила з того, що попереднє узгодження місця розміщення об'єкта виключає торги; це дві незалежні процедуриі органи влади не можуть їх трансформувати або поєднувати різні їх елементи. Однак у 2009 р. підхід судової практики змінився, щоправда, це стосувалося ситуації, коли після початку оформлення акта вибору, але до ухвалення рішення про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта надійде ще одна заявка на ту саму земельну ділянку. Суди стали вважати, що в цьому випадку земельна ділянка має бути виставлена ​​на торги, і цю думку згодом підтримав і ВАС РФ<9>. Щодо аналізованої ситуації (затвердження документації з планування території після початку оформлення акта вибору) важливим є сам факт того, що в принципі став можливий перехід з однієї процедури (торги) на іншу (вибір та попереднє погодження). Проте із формулювання п. 11 ст. 30 ЗК РФ неможливо отримати однозначну відповідь на це питання. І коли місцева влада вважає, що після затвердження документації щодо планування території, якщо воно відбулося до прийняття рішення про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта, необхідно переходити з процедури вибору на торги, видається, що вони повинні скористатися можливістю, даною п. п. 1.1, 1.2 ст. 30 ЗК РФ, включеними до ЗК РФ Федеральним законом від 27.12.2009 N 365-ФЗ. Відповідно до цими нормами органи структурі державної влади суб'єктів РФ і ОМСУ вправі встановити перелік випадків, коли надання земельних ділянок, якими вони уповноважені розпоряджатися, здійснюється виключно на торгах.

<9>Див: Постанова Президії ВАС РФ від 14.09.2010 N 4224/10.

При включенні до місцевого нормативний актположення про обов'язкове проведення торгів, якщо до прийняття рішення про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта затверджено документацію з планування території, перехід на торги буде обов'язковим. Інакше видається, що затвердження документації щодо планування території після початку оформлення акта вибору не може тягнути за собою перехід на торги.

І ще один момент потребує уточнення. Нерідко зустрічається така ситуація, коли на момент подання заяви про вибір документацію з планування затверджено, що стало підставою для відмови у прийнятті заяви, а згодом виникла необхідність внесення змін до раніше затверджену документацію. За відсутності законодавчої визначеності виникає питання про принципову правомірність такої процедури, як внесення змін до раніше затвердженої документації щодо планування території або її зміни шляхом затвердження нового ППТ з одночасним визнанням таким, що втратив чинність колишнього ППТ або його частини. Але поки в законі не закріплено інше, виходить, що в період, поки документація щодо планування території перебуває на стадії переробки, забудовник має можливість скористатися процедурою вибору, минаючи торги.

По-друге, до випадків обов'язкового проведення торгів належить ст. 30.1 ЗК РФ - надання земельної ділянки для цілей житлового будівництва, що здійснюється лише за результатами аукціону. З формулюванням цієї норми все гранично ясно. Складнощі виникають не при отриманні земельної ділянки з публічної власності, а в іншій ситуації. Якщо забудовник вже має у власності земельну ділянку, вид дозволеного використання якої дозволяє здійснювати на ньому будівництво житлового будинку, то, природно, ніяких торгів проводити в цьому випадку не потрібно. Але для будівництва на такій земельній ділянці, як і на будь-якій іншій, потрібне отримання містобудівного плануземельної ділянки Проте влада, як правило, відмовляє у видачі ДПЗУ, якщо забудовник не розробить власним коштом проект планування території. Судова практикапісля довгих вагань стала на бік забудовників. Так, у справі N А56-8730/2009 власник земельних ділянок, компанія "СМУ-2", заперечила відмову КДА Санкт-Петербурга видати йому містобудівні плани. У своєму відкликанні КДА послався на невідповідність заяви власника дільниць вимогам ст. 44 ГрК РФ, що визначає зміст містобудівного плану. На думку КДА, відсутність проекту планування території не дозволяє заповнити містобудівний план у належному порядку, що унеможливлює його видачу до розробки ППТ. Суди першої та апеляційної інстанціїпогодилися з КДА, проте ФАС Північно-Західного округувстановив, що ГрК РФ допускає видачу містобудівного плану як окремий документ.

Слід звернути увагу на необхідність внесення ясності до статусу містобудівного плану. Логічно було б вивести цей документ зі складу документації щодо планування території, повернувши йому первісне значення – дозвільний документ.

І ще один момент, який викликає безліч запитань: чи можуть громадяни та юридичні особи виступати замовниками розробки документації щодо планування території? Зважаючи на поганий фінансовий стан для ОМСУ, вигідно, коли документація з планування території розробляється за рахунок приватних, а не бюджетних коштів. Погіршив ситуацію Федеральний закон від 20.03.2011 N 41-ФЗ, до ухвалення якого у ст. 45 ГрК РФ було зазначено, що підготовка документації щодо планування території здійснюється уповноваженими органами виконавчої влади, ОМСУ самостійно чи підставі державного чи муніципального договору. Названий Закон доповнив цю норму таким положенням: підготовка документації щодо планування території може здійснюватися фізичними або юридичними особами за рахунок їх коштів. Не у всіх місцевої владице нововведення викликало позитивну реакцію. Наприклад, на нараді уряду Санкт-Петербурга (протокол від 03.07.2012 N 148) у майбутньому було вирішено проводити розробку документації щодо планування території на підставі державного контракту, укладеного за підсумками розміщення уповноваженим органом замовлення І хоча це рішення суперечить ст. 45 ГрК РФ, його навряд можна назвати нерозумним.

Якщо органи влади погоджуються на пропозицію забудовника розробити документацію щодо планування, то доведеться вирішувати питання саме цього замовника, обмежуючи інтереси інших осіб, у тому числі й інтереси всіх мешканців цього кварталу. У деяких населених пунктахвиникали, наприклад, ситуації, коли розробки документації з планування території приватним замовником були зарезервовані земельні ділянки для проектування лінійних об'єктів. Хоча в більшості регіонів саме через тяжке фінансове становище та нестачу кваліфікованих кадрів влада вважає за краще, щоб документація з планування була розроблена за рахунок приватних коштів.

Ще одне нововведення, запроваджене Федеральним законом N 41-ФЗ, досі викликає безліч питань. Йдеться про "багатостраждальні" лінійні об'єкти, специфіка розміщення та експлуатації яких зовсім не враховується чинним законодавством.

Земельний кодекс РФ у ст. 30 не робить жодних винятків щодо порядку оформлення прав на земельну ділянку для будівництва лінійних об'єктів, хоча слід було б врахувати принаймні те, що лінійний об'єкт, як правило, розташовується на території кількох земельних ділянок. Мінекономрозвитку Росії вже досить давно розробило проект закону, прийняття якого значно полегшило б будівництво лінійних об'єктів, але натомість було прийнято Федеральний закон N 41-ФЗ, який ще більше все ускладнив.

Після набуття чинності змінами, внесеними названим Законом до ст. ст. 44, 48, 51, 55 ГрК РФ, для проектування, будівництва та введення в експлуатацію лінійних об'єктів забудовник повинен уявити не ГПЗУ, як це було раніше, а проект планування та проект межування території. Внесення таких серйозних змін було б виправдане лише в тому випадку, якби вони супроводжувалися змінами та ст. 30 ЗК РФ і було б скасовано необхідність оформлення акта вибору та формування земельної ділянки розміщення лінійних об'єктів. Наявності ППТ та ПМТ для лінійних об'єктів цілком достатньо. Але ст. 30 ЗК РФ змінена була. При цьому слід враховувати, що однієї вимоги закону недостатньо, щоб створити ППТ та ПМТ для лінійного об'єкта, жодних методик розробки документації щодо планування території, що враховують специфіку лінійних об'єктів, немає. Незрозуміло навіть, який орган затверджуватиме ППТ, якщо лінійний об'єкт розташовується на території кількох МО. Вихід поки що лише один - на території кожного МО в цьому випадку затверджуватиметься свій ППТ. Розуміючи виниклі труднощі, законодавець вже двічі відкладав запровадження цих норм - спочатку до 31 грудня 2012 р., потім до 31 грудня 2013 р. Залишається сподіватися, що до цієї дати з'являться хоча б методичні вказівкидля розробки документації щодо планування території щодо лінійних об'єктів. І в будь-якому випадку, якщо і залишати в нормах ЗК РФ положення про необхідність формування земельної ділянки для розміщення лінійного об'єкта при розробці документації з планування території, то слід принаймні ув'язати норми ЗК РФ та ЦК РФ, оскільки при існуючому положенні навіть незрозуміло, який момент має бути затверджено документацію щодо планування території - при прийнятті рішення про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта, або рішення про надання земельної ділянки, або в будь-який інший момент.

Незважаючи на те, що на законодавчому рівні закріплено лише вимогу про розробку документації з планування території щодо лінійних об'єктів, на практиці нерідкі ситуації, коли при оформленні акту вибору для розміщення майданного об'єкта влада вимагає від забудовника розробки ППТ, при цьому на законодавчому рівні подібна вимога ніде не закріплено. Як правило, ситуація складається таким чином, що якщо на момент отримання схеми розташування земельної ділянки на кадастровому плані території та інформування населення потенційний забудовник не звернувся до уповноваженого органу із заявою про розробку ППТ, то в оформленні акта вибору йому буде відмовлено. При цьому як підстава відмови фігуруватиме, природно, інша причина.

Наприклад, ФАС Північно-Західного округу визнав незаконною бездіяльність уряду Санкт-Петербурга, що висловилося у неприйнятті рішення про надання суспільству земельної ділянки. Причина такої бездіяльності була явно надуманою – порушення ст. 9 Закону Санкт-Петербурга "Про порядок організації та проведення публічних слухань та інформування населення при здійсненні містобудівної діяльностіу Санкт-Петербурзі", відсутність у матеріалах відомостей про державну реєстрацію прав на тимчасовий торговий павільйон і перебування в межах ділянки металевого маяка, що запитується<10>. Суд цілком справедливо відхилив аргумент уряду про порушення ст. 9 вищеназваного Закону, оскільки вказівка ​​на літеру будинку, навпроти якого знаходиться земельна ділянка, не є обов'язковою умовоюдля інформаційного повідомлення про можливе чи майбутнє надання земельної ділянки для будівництва; суд визнав також неспроможним аргумент уряду про знищення маяка до надання земельної ділянки, оскільки даний об'єкт не належить до нерухомого майна. З цієї справи ясно, що справжньою причиною такої поведінки уряду, швидше за все, стало відсутність розробленого забудовником ППТ.

<10>Див: Постанова ФАС Північно-Західного округу від 10.04.2012 N А56-36992/2011.

Позиція ВАС РФ з цього питання була висловлена ​​досить чітко - відсутність проекту планування території не може бути перешкодою для вибору земельної ділянки, оскільки відповідно до п. 2 ст. 31 ЗК РФ за заявою юридичної особи ОМСУ зобов'язаний забезпечити вибір земельної ділянки на основі документів кадастру та документів землеустрою з урахуванням екологічних, містобудівних та інших умов використання відповідної території та надр у її межах, за допомогою визначення варіантів розміщення об'єкта та проведення процедур погодження у випадках, передбачених федеральними законами, з відповідними державними органами, ОМСУ, муніципальними утвореннями <11>.

<11>Див: Визначення ВАС РФ від 28.12.2011 N ВАС-5094/11.

Ще одна проблема, з якою стикається забудовник, полягає в тому, що якщо він все-таки приступив до розробки ППТ (уклав договір з проектувальником), але до ухвалення рішення про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта з'явиться ще один претендент на земельну ділянку, що запитується, то влада змушена буде припинити процедуру оформлення акту вибору та розпочати підготовку до проведення торгів. У цьому випадку виникає питання: хто компенсує забудовнику, що не відбувся, витрати на розробку ППТ? Законодавчо встановленого механізмувідшкодування витрат у разі немає. Принаймні вартість цих витрат не може бути включена згодом у вартість земельної ділянки або права оренди, що виставляється на торги. Єдине, що лишається в цьому випадку, це розглядати невиправдані витрати забудовника як ризики підприємця.

З усього вищесказаного зрозуміло, що з актуалізацією інституту документації з планування території та її зростаючої ролі в процесі будівництва необхідно привести у відповідність не тільки норми земельного та містобудівного законодавства, але також забезпечити взаємозв'язок документації з планування території з кадастровою та проектно-кошторисною документацією.

Оформлення державних ділянок у власність дозволяє окремим категоріямгромадян заощадити суттєві кошти. Отримання права власності відбувається за заявою, до якої слід додати документи, що підтверджують право на надання безкоштовної ділянки.

Під наданням безкоштовної ділянки від держави розуміється передача прав власності від місцевої адміністрації до приватної особи (юридичної чи фізичної). Підставою для такої передачі може бути наявність пільг, договір з адміністрацією про цільове використанняділянки чи угоду про розвиток території.

Законодавче регулювання

Законодавче регулюваннянадання ділянок від муніципалітету здійснюється:

• локальними нормативними актами.

Необхідні документи

В загальному випадкусписок документів, що надається пільговиком при зверненні за земельною ділянкою, включає:

• паспорт заявника;
• про чинні права на нерухомість;
• довідку з домоуправління про зареєстровані у квартирі заявника особи;
• документ про наявність пільг;
• запитуваної ділянки (якщо надання вже погоджено);
• довідку про склад сім'ї із РАГСу;
• свідоцтво про шлюб;
• виписку з ЄДРН про права на збудований будинок (якщо ділянка надавалася раніше в оренду для будівництва).

Бланк заяви видається в органі звернення, у тексті слід викласти підставу, за якою заявник має право на безкоштовна ділянка, і ціль отримання даної ділянки(Будівництво будинку, садівництво і т.д.).

Виписку з ЄДРН можна замовити в будь-якому МФЦ, для власників нерухомості вона є безкоштовною і видається в день звернення. Довідка з домоуправління коштує 300 рублів і видається лише за повністю оплачених комунальних рахунках на день запиту.

Обов'язками муніципального органує передача ділянки та сприяння державній реєстрації, а обов'язком заявника – встановлений термін(Не менше 30 днів).