У статті аналізуються положення законодавства, що регулюють зміну розміру орендної плати.Однією з істотних умов договору оренди як для орендаря, так і для орендодавця є розмір орендної плати за користування майном. Сторонами розмір орендної плати, а також її вид (платежі у твердій сумі, частка отриманої від використання орендованого майна продукції, надання орендарем певних послуг та інше) встановлюються у договорі.
Також у договорі сторони можуть передбачити можливість зміни розміру орендної плати(причому як у бік збільшення, і у бік зменшення).
Сторони можуть погодити можливість зміни розміру орендної плати, встановивши підстави, порядок, строки, а також величину зміни розміру орендної плати.
Зміна виду (форми) орендної плати здійснюється за загальними правилами, передбаченими главою 29 ГК РФ (зміна та розірвання договору).У разі якщо умова про зміну розміру орендної плати в договорі відсутня, застосовуються загальні правила зміни ціни договору, встановлені п. 2 ст. 424, ст. ст. 450, 451 ЦК України.
Також законом передбачено, що зміна розміру орендної плати можливе не частіше ніж один раз на рік (п.3 ст. 614 ГК РФ).
Відповідно до статті 450 ЦК України існують три підстави для зміниумов договору, у тому числі в частині розміру орендної плати: угода сторін, рішення суду, рішення однієї із сторін договору
Внесення змін у частині розміру орендної плати за згодою сторін може бути реалізовано будь-якої миті в межах терміну дії договору, але не частіше ніж один раз на рік.
У договорі оренди може бути передбачено право на зміну умови про розмір орендної плати, так і обов'язок сторін щодо зміни цієї умови. Сторони можуть встановити взаємне зобов'язання щодо укладання додаткової угодипро зміну розміру орендної плати. Для цього у договорі необхідно зазначити, що орендна плата підлягає перегляду за згодою сторін. Також у договорі можна визначити перелік подій, настання яких необхідне зміни договору, або термін, після якого розмір орендної платимає бути змінено.Оскільки умова про зміну розміру орендної плати за згодою сторін породжує їх взаємні зобов'язання, кожна зі сторін має право вимагати від іншого внесення до договору змін. Сторона, яка отримала пропозицію про зміну розміру орендної плати, не має права ухилитися від підписання відповідної додаткової угоди (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).
В іншому випадку зміни будуть внесені до договору за рішенням суду, а орендна плата буде встановлено у розмірі, заявленому позивачем. Сторони можуть закріпити у договорі право на зміну розміру орендної плати односторонньому порядку.
У цьому випадку основою зміни є прийняття стороною, якою надано таке право, рішення про зміну умов договору.
Для узгодження цієї умови необхідно вказати у договорі сторону, якій належить право односторонньої зміни умов договору.
При узгодженні умови на одностороннє зміна розміру орендної плати потрібно пам'ятати таке. Умова про надання орендарю такого права не відповідає звичаям, що склалися. ділового обороту. Як правило, даним правом наділяється лише орендодавець як особа, яка здійснює розпорядження майном. Тому умова можливості зміни розміру плати орендарем має бути відображено максимально докладно і однозначно. Інакше при розгляді спору на підставі договору оренди суд може вирішити, що у договорі припущено технічну помилку і в орендаря відсутнє право на зміну розміру орендної плати в односторонньому порядку.
У договорі необхідно також встановити порядок та момент зміни розміру орендної плати з волі однієї із сторін
Також рекомендується передбачити умови зміни розміру орендної плати. Наприклад, сторони можуть визначити, що орендодавець має право в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі зміни базових ставок орендної плати, економічної ситуації у сфері діяльності орендодавця та інших випадках.
Якщо умова про зміну орендної плати в односторонньому порядку не погоджено, жодна із сторін не має права вносити до договору зміни в односторонньому порядку (ст. 310 ЦК України). У разі зміна орендної плати можливе лише з угоді сторін (ст. 422, п. 2 ст. 424, ст. 450 ДК РФ) з урахуванням обмежень, встановлених п. 3 ст. 614 ЦК України.
Таким чином, внесення змін до умов договору оренди про розмір орендної плати можливе, однак, з метою вірного формулювання даних умов, а також обґрунтованості включення даної умови до договору, краще не намагатися зробити самим, а звернутися до фахівців
Керуючись п. 2 ст. 424 та п. п. 1, 3 ст. 450 ДК РФ, сторони можуть закріпити у договорі декларація про зміну розміру орендної плати у односторонньому порядку. У цьому випадку основою зміни є прийняття стороною, якою надано таке право, рішення про зміну умов договору.
Для узгодження цієї умови необхідно вказати у договорі сторону, якій належить право односторонньої зміни умов договору.
———————————
Приклади формулювання умови:
«Орендодавець має право в односторонньому порядку змінити розмір орендної плати».
«Внесення змін до умов договору щодо встановлення розміру орендної плати може бути здійснено орендодавцем в односторонньому порядку».
«Кожна із сторін має право в односторонньому порядку змінити розмір орендної плати, повідомивши іншу сторону у порядку, встановленому п. ____ цього договору».
———————————
При узгодженні умови про право орендаря на одностороннє зміна обсягу орендної плати сторонам необхідно враховувати таке. Умова про надання орендарю такого права відповідає сформованим звичаям ділового обороту. Як правило, даним правом наділяється лише орендодавець як особа, яка здійснює розпорядження майном. Тому умова можливості зміни розміру плати орендарем має бути відображено максимально конкретно, докладно і однозначно. В іншому випадку при розгляді спору суд може вирішити, що в договорі припущено технічну помилку і у орендаря відсутнє право на зміну розміру орендної плати в односторонньому порядку.
———————————
Приклад формулювання умови:
«Орендар має право в односторонньому порядку змінити розмір орендної плати. Ставка орендної плати визначається виходячи з акта оцінки ринкової вартостіоренди майна, виробленої _________________________ (зазначається ПІБ оцінювача). Повідомлення про зміну розміру орендної плати з додатком копії акта оцінки надсилається орендодавцю орендарем цінним листом із описом вкладення та повідомленням про вручення або передається через нарочного під підпис в отриманні. Новий розмір орендної плати встановлюється з першого числа місяця, що настає за місяцем отримання орендодавцем повідомлення про внесення відповідних змін до договору».
———————————
У договорі необхідно також встановити порядок та момент зміни розміру орендної плати з волі однієї із сторін.
Також рекомендується передбачити умови зміни розміру орендної плати. Наприклад, сторони можуть визначити, що орендодавець має право в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі зміни базових ставок орендної плати, економічної ситуації у сфері діяльності орендодавця та інших випадках.
Важливо! У п. 21 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федераціїпро договір оренди» суд роз'яснив, що норма п. 3 ст. 614 ГК РФ є диспозитивною і сторони вправі змінювати розмір орендної плати за згодою сторін частіше ніж один раз на рік.
Однак якщо орендодавцю законом або договором надано право змінювати розмір орендної плати в односторонньому порядку, він може скористатися ним не частіше ніж один раз на рік.
Якщо умова про зміну розміру орендної плати в односторонньому порядку не погоджена
Жодна із сторін немає права вносити у договір зміни у односторонньому порядку (ст. 310 ДК РФ). У такому разі зміна розміру орендної плати можлива лише за згодою сторін (п. 1 ст. 450 ЦК України).
Між ТОВ "Кран" (Орендавець) та ТОВ "Магазин" (Орендатор) укладено договір оренди нерухомого майна. Пункт 5.2.2. договору передбачає: "Розмір орендної плати підлягає зміні в односторонньому порядку за повідомленням Орендаря Орендодавцем, але не частіше ніж один раз на рік, на коефіцієнт СІПЦ - зведений індекс споживчих цін на всі товари та послуги з Пермському краю, який визначається за даними Територіального органу Федеральної службидержавної статистики з Пермського краю (Пермьстат). Перша зміна розміру орендної плати за зазначеною в цьому пункті обставиною провадиться не раніше, ніж через 12 календарних місяців з моменту підписання акта приймання-передачі приміщення (Додаток №2), далі — у тому самому порядку. Зміна розміру орендної плати за зазначеними у цьому пункті обставинами здійснюється протягом 60 (шістдесяти) календарних днівз дати звернення Сторони договору з пропозицією про зміну орендної плати за цим договором до іншої Сторони з пред'явленням ініціюючої Стороною підтверджуючих документів, зазначених у цьому пункті, спеціально або поштою." 17.11.17р. 17.01.2018 Однак Орендар не згоден зі збільшенням розміру орендної плати, посилаючись на рентабельність магазину.
Питання 1. Чи необхідно за таких обставин укладати додаткову угоду до договору оренди щодо збільшення орендної плати? Чи достатньо повідомлення та з 17.01.2018 нараховувати орендареві плату на 5% більшу?
Питання 2. Відповідно якщо орендар відмовиться підписувати додаткову угоду та сплачувати орендну плату на 5% більше – у Орендодавця виникають підстави для стягнення заборгованості через суд?
Відповідь
1. Ні, додаткову угоду укладати не потрібно, достатньо повідомлення з додатком документів, що підтверджують, зазначених у договорі.
Обґрунтування цієї позиції наведено нижче у матеріалах «Системи Юрист» .
«Якими способами можна визначити розмір орендної плати
Механізм зміни умови договору про орендну плату безпосередньо залежить від цього, який спосіб визначення розміру орендної плати встановлено договорі.
1. Розмір орендної плати встановлено у твердій грошової суми.
В даному випадкувизначається точна грошова сума, яку орендар перераховує орендодавцю у строки, встановлені договором.
Приклад умови договору про орендну плату у твердій формі
«Орендар щомісяця, пізніше 5-го числа поточного (оплачуваного) місяці, перераховує на розрахунковий рахунок орендодавця орендну плату у вигляді 100 000 крб. (Сто тисяч рублів), включаючи ПДВ».
2. Розмір орендної плати визначається за допомогою закріпленого у договорі порядку (механізму) її обчислення.
І тут орендна плата встановлюється з допомогою різних формул, коефіцієнтів, тарифних ставок чи інших даних, що є механізм визначення суми орендної платы.
Приклад механізму визначення розміру орендної плати у договорі
«Орендар щомісяця, не пізніше 5-го числа поточного (оплачуваного) місяця, перераховує на розрахунковий рахунок орендодавця орендну плату, що визначається з розрахунку 100 $ USA (100 доларів США) за 1 квадратний метрна рік у рублях за курсом ЦБ РФ на день платежу, включаючи ПДВ».
Обмеження на зміну орендної плати
Особливості зміни розміру орендної плати стосовно кожного способу визначення розміру орендної плати. Проте незалежно від порядку визначення розміру орендної плати необхідно враховувати таке. За згодою сторін договору цей розмір може змінюватись з будь-якою періодичністю. Але в односторонньому порядку на вимогу орендодавця розмір орендної плати у будь-якому випадку може бути змінений не частіше ніж один раз на рік. Така правова позиція міститься в постанові Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди» (в редакції).
Обґрунтування
Раніше розмір орендної плати у будь-якому випадку міг змінюватися не частіше ніж один раз на рік. Іншими словами, діяло імперативне правило про те, що умова договору, що передбачає жорсткий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення, протягом року мало залишатися незмінним («Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою»; далі – інформаційний лист № 66).
Крім того, в окремих випадкахорендна плата встановлюється у договорі комбінованим способом. Це означає, що одна частина орендної плати встановлена у твердій сумі, а інша – у вигляді визначення порядку її обчислення. У цьому випадку слід мати на увазі, що зміна кожної частини орендної плати підпорядковується загальним правилам її підвищення, а зміна однієї або обох частин (твердої суми та (або) порядку визначення орендної плати) не може відбуватися частіше за один раз на рік, крім як за угоди сторін договору. Іншими словами, така умова договору про орендну плату також можна змінювати не частіше ніж один раз на рік; при цьому змінювати можна як одну з складових частинорендної плати, і обидві. Однак орендодавець в односторонньому порядку не зможе спочатку змінити твердий розмір однієї частини орендної плати, а через півроку змінити порядок визначення іншої частини.
Насправді заборона одностороннє підвищення орендодавцем розміру орендної плати частіше рази на рік можна обійти в такий спосіб. Орендодавець, який має право підвищити орендну плату в односторонньому порядку, може запропонувати орендарю оформити таке підвищення у вигляді додаткової угоди. Це пов'язано з тим, що за згодою сторін договору розмір орендної плати може змінюватися з будь-якою періодичністю, у тому числі найчастіше одного разу на рік (така правова позиція викладена у постанови Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 р. № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди »(в редакції)). Тому, якщо орендар погодиться підписати таку угоду, то згодом орендодавець знову зможе підвищити орендну плату, реалізувавши своє право на одностороннє підвищення орендної плати. А у разі спору орендодавець може послатися на те, що вперше орендну плату було змінено за згодою сторін, тобто обмеження на цей випадок не поширюється.
Як орендодавцю підвищити розмір орендної плати, який встановлено у твердій сумі
Якщо орендна плата виражена у жорсткій сумі, то збільшити її розмір у період дії договору можна трьома способами.
1. Домовитися з орендарем про підвищення орендної плати та оформити цю домовленість у вигляді додаткової угоди.
за загальному правилуОбсяг орендної плати, вираженої у жорсткій сумі, повинен залишатися постійним протягом усього терміну аренды. Якщо іншого не зазначено у законі чи договорі, розмір орендної плати можна змінити лише за згодою сторін ( ). Таким чином, за загальним правилом, якщо орендар не погодиться на підвищення розміру оренди, орендодавець підвищити розмір орендної плати не зможе.
Щоправда, закон допускає можливість зміни договору в односторонньому порядку для випадків суттєвої зміни обставин, у тому числі сторони виходили під час укладання договору ( ). Однак у орендодавця мало шансів скористатися цією можливістю. Істотність обставин ще необхідно довести, що найчастіше виявляється непростим завданням. Крім того, як правило, обставини можуть змінитися істотно тільки щодо орендаря. Щодо орендодавця довести суттєвість зміни обставин у суді набагато складніше.
Основне, що розраховує орендодавець під час укладання договору, – це отримання орендної плати. Тому орендодавці в період економічної нестабільності стали часто звертатися до судів з вимогами про розірвання договорів оренди. Як суттєві обставини вони вказували на інфляційні процеси, що проходили в країні в цей час. Однак суди відмовляли орендодавцям у задоволенні подібних позовів, вказуючи, що суттєве збільшення рівня інфляції не є обставиною, з якою закон пов'язує виникнення права орендодавця на зміну або розірвання договору оренди судовому порядку( , Далі – постанова № 1074/10).
Водночас навіть якщо орендар буде згоден на підвищення орендної плати, то для такого підвищення однієї його письмової згоди та (або) дій, що підтверджують таку згоду (наприклад, внесення грошових коштіву більшому розмірі), буде недостатньо. Для цього сторонам необхідно буде підписати документ (угоду) про зміну орендної плати. Справа в тому, що договір оренди нерухомого майна укладається шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (), а угода про зміну умов договору має бути складена у тій самій формі, що й сам договір ().
Однак, якщо договір не передбачає можливості для орендодавця підвищити орендну плату в односторонньому порядку, і орендар не бажає підписувати додаткову угоду до договору про зміну орендної плати, то орендодавець не зможе підвищити розмір плати за користування орендованим майном.
Тому єдиним надійним способом для орендодавця збільшити розмір орендної плати в односторонньому порядку прямо прописати таку можливість у договорі.
2. Передбачити у договорі, що з такої дати (або за таких умов) орендодавець може збільшити розмір орендної плати в односторонньому порядку, тобто без згоди орендаря.*
Приклад умови договору щодо можливості підвищення орендної плати в односторонньому порядку
«Орендодавець має право в односторонньому порядку без звернення до суду змінювати розмір орендної плати не частіше ніж один раз на рік шляхом письмового повідомлення орендаря не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів».
У той самий час орендодавцю необхідно враховувати, що орендар може погодитися включення у договір оренди такого пункту, оскільки він явно над інтересах орендаря. У подібних випадках можна порекомендувати орендодавцю запропонувати своєму контрагенту м'якший варіант умови підвищення вартості оренди. Наприклад, пункт договору про можливість підвищення орендодавцем орендної плати в односторонньому порядку можна доповнити умовою про те, що розмір орендної плати може бути змінений відповідно до індексу інфляції або не більше ніж на певну суму у відсотковому відношенні: «…але не більше ніж на 5 %». У цьому випадку шанси на укладення договору з контрагентом будуть суттєво вищими, оскільки взаємини між сторонами стануть більш визначеними.
3. Заздалегідь прописати у договорі, що з такого числа орендна плата збільшується на стільки без будь-яких повідомлень орендодавцем орендаря.
Приклад умови договору про «автоматичне» підвищення орендної плати без будь-яких повідомлень орендодавцем орендаря
«Протягом першого року після укладання цього Договору орендна плата встановлюється у розмірі 50 000 рублів. Після закінчення першого календарного рокуПодії Договору обсяг орендної плати збільшується до 70 000 рублів.
Увага!Умову права орендодавця в односторонньому порядку підвищити орендну плату необхідно сформулювати максимально чітко і детально.
Припустимо, у договорі сторони вказали, що розмір орендної плати можна переглянути сторонами у майбутньому. Наприклад: "Розмір орендної плати може бути переглянутий виходячи з офіційного рівня інфляції, але не частіше одного разу на рік". Це означатиме, що про такий перегляд сторони мають заздалегідь домовитися та оформити його додатковою угодою. Саме собою включення до договору оренди умови, яким встановлено, що орендна плата може бути змінена за згодою сторін не частіше ніж один раз на рік у зв'язку з тими чи іншими обставинами (зростанням інфляції тощо), не означає, що сторони договору взяли на себе зобов'язання щодо укладання в майбутньому угоди про зміну договору в цій частині ().
Приклад із практики: суд відмовив орендодавцю у позові про стягнення заборгованості, вказавши на те, що порядок підвищення орендної плати не був узгоджений
Орендодавець звернувся до суду з вимогою про стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати. Як випливає з обставин справи, між орендодавцем та орендарем укладено договір оренди, відповідно до пункту 3.1 якого розмір орендної плати встановлено у твердій сумі на підставі звіту оцінювача. Відповідно до пункту 3.4 договору оренди розмір плати за користування майном міг бути переглянутий орендодавцем у безперечному та односторонньому порядку, але не частіше ніж один раз на рік. В силу пункту 5.1 договору зміна умов договору допускалася за згодою сторін, а доповнення та зміни, що вносяться, повинні були розглядатися контрагентами в місячний строк і оформлятися додатковими угодами.
Орендодавець листом повідомив орендаря про підвищення орендної плати, доклавши до нього новий звіт оцінювача, але орендар продовжив виплачувати орендну плату в колишньому розмірі, не погоджуючись із підвищенням орендної плати та вважаючи саме підвищення неправомірним.
Як зазначив суд, із договору оренди випливає, що контрагенти, погодивши можливість односторонньої зміни розміру орендної плати, не передбачили порядок оформлення таких змін. Сторонами у договорі встановлено фіксований розмірорендної плати, визначений на підставі конкретного звіту оцінювача, при цьому надання іншого звіту оцінювача не названо підставою для односторонньої зміни розміру орендної плати. Таким чином, надсилаючи відповідачу повідомлення про зміну розміру платежів за договором, орендодавець самостійно змінив порядок розрахунку орендної плати.
Виходячи з тлумачення пунктів 5.1 та 3.4 договору, суд зробив висновок, що справжня воля сторін договору була спрямована на необхідність укладання додаткової угоди для зміни розміру орендної плати. Встановивши, що угода про зміну розміру орендної плати встановленому закономпорядку між сторонами не досягнуто, а відповідач заперечує проти зміни такої, суд вважав вимогу позивача необґрунтованою і відмовив йому в задоволенні позову ().
В даному випадку суд став не на бік орендодавця, головним чином, з таких підстав:
- у договорі, встановивши право орендодавця на односторонню зміну розміру орендної плати, сторони не прописали механізму реалізації цього права;
- у договорі було зазначено, що зміни до договору оформляються додатковими угодами чи, інакше кажучи, зміни були можливі лише за згодою сторін.
Тому щоб орендодавцю забезпечити собі право на підвищення орендної плати в односторонньому порядку, у договорі необхідно прописати таке.
1. У яких випадках можлива така зміна орендної плати (наприклад, через рік після підписання акта приймання-передачі за річного рівня інфляції у розмірі 7% і більше).
2. Порядок реалізації орендодавцем права на підвищення орендної плати (наприклад, орендодавцем надсилається повідомлення орендарю, в якому міститься інформація про підвищення орендної плати та в якому розмірі).
3. Порядок повідомлення про це орендаря (наприклад, поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення або особисто працівнику орендаря під підпис в офісі орендаря).
4. З якого моменту умова про орендну плату вважатиметься зміненою (наприклад, через місяць після отримання повідомлення орендарем)*».
Професійна довідкова системадля юристів, у якій ви знайдете відповідь на будь-яке, навіть найскладніше питання.
Відповідно до вітчизняних правових норм, орендодавець має право на підвищення орендної плати. При цьому підвищення може здійснюватися не частіше ніж один раз на рік. У яких випадках можливе збільшення орендної ставки в односторонньому порядку, як закон захищає орендаря, на що слід звернути увагу під час укладання договору оренди. На ці та інші питання ви дізнаєтесь відповіді з нашої статті.
Коли можна підвищувати орендну ставку
Будучи власником приміщення, яке ви припускаєте передати у тимчасове володіння на правах оренди, необхідно знати не лише про свої права, а й обов'язки. Орендодавець має право на збільшення орендної плати в односторонньому порядку, але робити це лише, ґрунтуючись на правових нормах.
Інакше орендар має право звернутися до судові інстанціїдля захисту своїх прав та інтересів. При зростаючій інфляції, постійному зростанні цін на послуги ЖКГ це положення орендного договору залишається дуже актуальним і відноситься до суттєвим умовам. Тому до оформлення розділу, що стосується орендної плати і всі нюанси про її збільшення, необхідно погодити на етапі укладання договору.
Закон захищає інтереси орендаря
Російське законодавство чітко регламентує ситуації, коли власник приміщення, яке передається в оренду, може збільшити орендну ставку. На підставі ЦК подібних ситуаційвсього дві:
- Плата за використання приміщення може бути підвищена відповідно до умов орендного договору або договору найму. Домовленості учасників угоди – це те, у що Закон не втручається без відповідної необхідності. І якщо при оформленні договору сторони спочатку узгодили можливість збільшення орендної ставки у разі деяких умов, то наймодавець має право її підвищити. Подібними умовами, наприклад, стають певні поліпшення, які наймодавець, за згодою наймача вносить у приміщення – проводиться опалення або гаряче водопостачання, посилюються електричні потужності, проводяться ремонтні роботи тощо. Нагадаємо, що це обов'язково має бути зафіксовано в орендному договорі, який підписано обома учасниками угоди. Подібне збільшення може бути зроблено, але в законі встановлено чітке обмеження - це можна зробити не частіше ніж один раз на рік.
- За відсутності цієї умовиу головному документі угоди, законодавством встановлено, що наймодавець, власним бажаннямтакож має право на односторонню зміну орендної плати. Але тільки після одного року з дня набрання договором законну силу. Інакше висловлюючись, після підписання орендної угоди, плата користування приміщенням залишатиметься незмінною протягом усього року і лише потім наймодавець вправі збільшити їх у односторонньому порядку.
Але слід зазначити, що договір оренди може бути довгостроковими і короткостроковими. У першому випадку угода укладається терміном більше року, обов'язково має пройти відповідну реєстрацію органів Росреєстру. Але за короткострокових орендних відносинах, договір оформляється терміном до року, його реєстрації не требуется. У разі, якщо наймодавцем передбачається підвищення орендної ставки, може по закінченні терміну договору запропонувати наймачу переукладання угоди за умов .
Якщо цієї пропозиції не було, і жоден з учасників не побажав анулювати договір, він вважається пролонгованим на невизначений період часу з колишніми умовами.
Як збільшити орендну ставку
Якщо орендодавцем планується збільшення орендної плати, він обов'язково повинен повідомити про це орендаря у письмовій формі . Умова зміни, у цій ситуації – збільшення оплати за орендоване приміщення, – набуває законної сили з вручення орендарю даного повідомлення.
Але, як видно з практики, насправді все набагато складніше. Ця норма законодавства є диспозитивною, і може бути застосована тільки в тій ситуації, якщо це положення було прописано безпосередньо в орендному договорі. Інакше висловлюючись, незалежно від цього, що наймодавець має право підвищення орендної ставки щорічно, наймач наділений правом не погодитися з такою зміною і анулювати угоду також у односторонньому порядку. Якщо це довгостроковий договір оренди приміщення, і він має державну реєстрацію, всі зміни, які вносяться до договору, зокрема і які стосуються його ціні – орендної плати, обов'язково оформляються як додаткової угоди до головного документа. Додаткова угода підписує обома учасниками орендних відносин і теж реєструються в Росреєстрі. Якщо цього не зробити, орендар має право оскаржити збільшення оплати за орендоване приміщення, звернувшись із відповідною заявою до судових інстанцій.
Крім того, наступ деяких умов, які прописані в головному документі, теж не зобов'язують наймача погодитись на збільшення орендної ставки наймодавцем.
Багато що залежить від того, яким чином було прописано цю умову. Припустимо, якщо сформульовано, що «плата за оренду приміщенням може змінюватися», це зовсім не означає, що друга сторона має погодитись з її зміною. І інша ситуація, якщо у головному документі йдеться, що з настанням певних умов"плата за використання приміщення підлягає змінам". Ставлячи свій підпис у такому договорі, наймач заздалегідь дає згоду на зміни орендної плати, у тому числі при досягненні інфляцією встановленої межі. Як доповнення може бути зазначено, що «у разі відмови наймача від укладання додаткової угоди спір щодо змін оплати оренди розглядається судом або договір анулюється достроково».
Коли наймач не згоден платити підвищену орендну ставку
Коли власник приміщення, керуючись законодавством чи узгодженими у договорі умовами, підвищує плату за переданий у найм об'єкт , а наймач не згоден її сплачувати, продовжуючи користуватися приміщенням, очевидно виникає деяка заборгованість. Пам'ятайте, що ви не маєте права вирішити питання, наприклад, закривши наймачу доступ у приміщення, що здається, і тим більше, роблячи спроби стягнути з нього борг, що утворився у вигляді майна, яке належить орендарю. Очевидно, якщо іншого не прописано в орендному договорі.
Орендодавець збільшує орендну плату в односторонньому порядку. Як допомогти орендарю? (Ткаченко Г.)
Дата розміщення статті: 03.09.2015
Орендарі, підписуючи договір оренди, не завжди приділяють належну увагу фразі, що "орендодавець може в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати через підвищення курсу долара або зміни ринкової вартості оренди". Але не враховують, що в результаті вартість оренди зрештою може зрости рівно вдвічі, а то й більше. Про те, що може зробити орендар, якщо договір оренди вже підписано та від орендодавця отримано повідомлення про підвищення орендної плати, йтиметься у цій статті.
ЩО ПОВИНЕН ЗНАТИ ОРЕНДАР?
1. У пункті 11 інформаційного листаПрезидії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" роз'яснено, що "при застосуванні пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації судам необхідно виходити з того, що протягом року має залишатися Постійним умова договору, що передбачає жорсткий обсяг орендної плати чи порядок (механізм) її обчислення " .
Якщо ж у договір включено умова, що передбачає можливість зміни розміру орендної плати частіше, ніж щорічно, така умова можна було визнати нікчемним, посилаючись на пункт 3 статті 614 ЦК України. Наприклад, процитую Визначення ВАС РФ від 21.02.2011 N ВАС-9525/10 у справі N А75-10558/2009:
"... відповідно до пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ДК РФ) розмір орендної плати, якщо інше не передбачено договором, може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні терміниперегляду розміру орендної плати для окремих видіворенди, і навіть для оренди окремих видів имущества.
Крім цього, відповідно до пункту 11 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 11.01.2002 N 66 "Огляд судової практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" пункт 3 статті 614 ЦК України містить імперативну нормущодо періодичності зміни розміру орендної плати, у зв'язку з чим сторони не можуть змінити або встановити в договорі умову, відмінну від передбаченої цією нормою. Тому умова договору, що передбачає можливість щоквартальної зміни розміру орендної плати, є нікчемною через статтю 168 ДК РФ як таку, що не відповідає закону..."
Однак пізніше Пленум ВАС РФ у Постанові від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди" вказав у п. 21:
"...з пункту 3 статті 614 ДК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (при цьому законом можуть бути встановлені інші мінімальні терміни перегляду розміру орендної плати окремих видів оренди, і навіть оренди окремих видів майна).
Дана норма є диспозитивною і допускає зміну за згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати частіше за один раз на рік, у тому числі й у разі, коли вказівки на можливість такої зміни в самому договорі оренди відсутня.
Однак якщо відповідно до закону або договору орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати (стаття 310 ГК РФ), то за змістом пункту 3 статті 614 ЦК України така зміна може здійснюватися ним не частіше ніж один раз на рік..."
Таким чином, орендодавець отримав право в повідомленні односторонньому порядку змінювати розмір орендою плати, але раз на рік. Зупинюся на Постанові Арбітражного суду Московського округу від 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 у справі N А40-54476/14:
"...згідно з пунктом 6.1 договору з урахуванням положень договору оренди, укладеного між сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки орендної плати за приміщення не підлягають зміні до 31.12.2011, за винятком випадків, передбачених пунктами 6.5, 6.6.
Орендодавець має право змінювати ставки орендної плати, зазначені в цьому договорі, у разі централізованої зміни цін та тарифів на комунальні послуги, базових ставок орендної плати за землю, податків на майно, оборотних податків, пропорційно до розміру їх збільшення, але не частіше одного разу на рік ( пункт 6.5 договору).
Судами встановлено, що позивач неодноразово заявляв відповідачу про інше збільшення ставки орендної плати з додатком докладного розрахунку та додаткової угоди, на що останній не погодився, у зв'язку з чим позивачем заявлено цей позов про внесення змін до умов договору N 20/155 від 23.07.2008 у частині ставок орендної плати.
Суд, дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, у тому числі умови договору N 20/155 від 23.07.2008, дійшов висновку про відсутність підстав для заявленої позивачем зміни ставок орендної плати відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, з урахуванням обставини , Що з 01.01.2014 ставка орендної плати збільшена з 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м на рік за офісні приміщення та з 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв. м за рік за складські приміщення.
...Протиріччя висновків суду зазначеної правової позиції, а також неправильного тлумачення судом норм матеріального правау цьому випадку судова колегіяне знаходить..."
2. Окремо зазначу договори оренди, укладені терміном до року. Судова практикавиробила позицію, за якою орендна плата за договором, укладеним терміном менше року (рівний року), не підлягає зміні. Наприклад, Визначення ВАС РФ від 27.08.2009 N ВАС-10734/09 у справі N А12-15393/08-С28:
"...задовольняючи позов, суди обґрунтовано виходили з положення статті 614 ГК РФ у тому, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату користування майном (орендну плату).
Відповідно до пунктом 3 статті 614 ДК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.
Оскільки договір оренди було укладено терміном менше року, то розмір орендної плати було змінено.
Виходячи з умов договору, суд апеляційної інстанціїправомірно змінив рішення суду першої інстанції та стягнув суму боргу виходячи з розміру орендної плати, узгодженої сторонами на момент укладання договору..."
Наведу також як приклад Постанову ФАС Уральського округу від 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 у справі N А71-14477/2009:
"...товариством "Главриба" (орендар) та товариством "Айкай" (субарендатор) підписано договір суборенди нерухомого майна від 01.04.2009 N 310/2009, згідно з яким товариству "Айкай" у тимчасове володіння та користування передано перший поверх нежитлового приміщенняплощею 381,9 кв. м, розташованого за адресою: Удмуртська Республіка, м. Воткінськ, вул. Орджонікідзе, д. 4б, терміном з 01.04.2009 по 31.12.2009 включно для організації торговельної діяльності.
У листі від 08.06.2009 N 162 товариство "Главриба" повідомило товариство "Айкай" про підвищення розміру орендної плати з 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Оскільки заборгованість та пені не були сплачені суспільством "Айкай" у повному обсязі, товариство "Главриба" звернулося до арбітражний судз позовом у справі.
Дослідивши та оцінивши в сукупності в порядку, встановленому ст. 71 Арбітражного процесуального кодексуРосійської Федерації, що у матеріалах справи докази, суди дійшли обгрунтованого висновку у тому, що наявність і підстави виникнення заборгованості відповідача перед позивачем доведено. При цьому суди вказали, що зміна розміру орендної плати за спірним договором після двох місяців з дня його укладання суперечить п. 3 ст. 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, на підставі чого, з урахуванням внесених суспільством "Айкай" платежів, здійснили перерахунок заборгованості товариства "Айкай"..."
1. Навіть якщо між сторонами договору оренди підписано угоду про збільшення орендної плати за договором, укладеним терміном до року або про зміну орендної плати вдруге за рік, то така угода може бути визнана нікчемною. Наприклад, Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 19.11.2009 у справі N А11-2018/2009:
"...відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (частина 1 зазначеної статті).
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (частина 3 тієї ж статті).
У зв'язку з тим, що цивільним законодавством зміна орендної плати допускається не частіше ніж один раз на рік, суд правомірно визнав нікчемним (що суперечить чинному законодавству) протокол N 7 погодження орендної плати за договором від 11.06.2004 N 8, оскільки відповідно до цього протоколу орендна плата збільшувалася вдруге на рік. Тому підвищення орендної плати з 15.11.2008 не відбулося, а у ВАТ "Саратовбудскло" не виникло права вимоги розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Отже, договір оренди, у редакції додаткової угоди щодо нього від 12.10.2008 N 5, продовжує діяти до 31.12.2009.
Підстав для скасування оскаржених судових актів щодо наведених у касаційній скарзіаргументів немає..."
2. Орендар може посилатися на те, що збільшення орендної плати орендодавцем в односторонньому порядку є зловживанням правом.
Дане твердження підтверджується Постановою Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 (в ред. Від 25.01.2013) "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди", п. 22:
"...якщо за відсутності державного регулюванняорендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що внаслідок такої односторонньої зміни вона збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, та суттєво їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд на підставі пункту 2 статті 10 ЦК України відмовляє у стягненні орендної плати у частині, що перевищує названі середні ринкові ставки..."
В якості наочного прикладу- ухвала Арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 20.08.2014 у справі N А10-1405/2013:
"...як випливає з матеріалів справи, одностороннє підвищення орендної плати позивач обґрунтував даними звіту ТОВ "АРТОКС" "Про оцінку ринкової вартості об'єкта оцінки" від 20.08.2010 N 143/42-10/2.
Розглядаючи суперечку та оцінивши названий звіт за правилами статті 71 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, суд встановив використання недостовірної інформації про характеристики орендованого приміщення та порушення оцінювачем вимог Закону про оцінної діяльностіі федеральних стандартівоцінки, у зв'язку з чим не зважив на визначену в ньому ринкову вартість об'єкта оцінки - річну орендну плату за 1 кв. м складського приміщення, що дорівнює 1884 рублям без ПДВ.
На основі звіту N 617 щодо оцінки ринкової вартості величини орендної плати нерухомого майна, проведеного оцінювачем ТОВ "Фонд майна Республіки Бурятія" Слугінової О.Л. за визначенням Арбітражного суду Республіки Бурятія, суд першої інстанції встановив дійсну ринкову вартість права користування за умов оренди спірним приміщенням.
Результати цієї оцінки не були заперечені особами, які беруть участь у справі, невідповідності даного звіту вимогам чинного законодавстване виявлено.
Відповідно до пункту 22 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 17.11.2011 N 73 якщо за відсутності державного регулювання орендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що в результаті такого одностороннього зміни вона збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і суттєво їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд на підставі пункту 2 статті 10 Цивільного кодексу Російської Федерації відмовляє у стягненні орендної плати у частині, що перевищує названі середні ринкові ставки.
Виходячи з викладеного, встановивши, що в результаті односторонньої зміни річної орендної плати позивачем орендна плата збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і істотно їх перевищила, арбітражний суд правильно вирішив спір, стягнувши розмірі певної ринкової вартості оренди спірного майна та відмовивши у задоволенні позову..."
3. Якщо ви тільки збираєтеся підписувати договір оренди та ваш орендодавець наполягає на своєму праві на односторонню зміну орендної плати, то постарайтеся обумовити у договорі межі зміни вартості плати або порядок розрахунку орендної плати за її збільшення. Наприклад, так: "Розмір орендної плати може бути збільшений орендодавцем в односторонньому порядку, але не більше ніж на ___% від розміру орендної плати, зазначеного у п. __ цього договору".
Інакше орендодавець має право підвищити орендну плату будь-яку суму.
Постанова ФАС Північно-Західного округувід 28.01.2010 у справі N А05-7679/2009:
...з пункту 3.1 договору випливає, що розмір орендної плати може бути збільшений орендодавцем в односторонньому порядку у разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, на якому розташована будівля, пропорційна площі приміщень, що орендуються, а також збільшення тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати, у тому числі за водопостачання, каналізацію, теплопостачання та електропостачання.
Судами встановлено та відповідачем не заперечується, що тарифи на водопостачання та водовідведення, за теплову енергію, електроенергію було підвищено порівняно з 2008 роком, у зв'язку з чим відповідно і зросли витрати орендодавця з оплати комунальних та експлуатаційних послуг.
Доказ відповідача про те, що збільшення орендної плати не відповідає умовам договору, оскільки вироблено у довільному розмірі та не пропорційно збільшеним видаткам, правомірно було відхилено судами на тій підставі, що, передбачивши в пункті 3.1 договору можливість одностороннього підвищеннярозміру орендної плати, сторони не поставили подібне підвищення у пропорційну залежність від понесених витрат позивача на оплату комунальних послуг, а також не передбачили порядок та не встановили розрахунок, що застосовуються у разі одностороннього підвищення орендної плати.
Встановивши пунктом 3.1 договору ціну договору у конкретній грошовій сумі, сторони передбачили право орендаря в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати.
Таким чином, зміна орендної плати внаслідок її коригування з урахуванням збільшення чинних тарифів не суперечить названій правової нормита умовам договору..."
ПІДВЕДЕННЯ ПІДСУМКУ ВИШКОЗАНОМУ:
1. Після отримання повідомлення орендодавця про підвищення орендної плати все спілкування з ним має відбуватися письмово з відмітками про отримання документів (листів, повідомлень, угод) уповноваженою особоюз проставленням дати вручення або рекомендованим листом з повідомленням про вручення та описом вкладень. Це може знадобитися як документальне підтвердження ваших слів у суді.
2. Подивіться, на який термін укладено ваш договір оренди: якщо на строк менший або рівний році, то умова договору про орендну плату протягом року має залишатися незмінною. Спираючись на інформацію, наведену в цій статті, надішліть орендодавцю мотивовану відповідь на повідомлення про збільшення орендної плати.
3. Визначте, чи не відноситься ваша ситуація до описаних у статті.
3.1. Якщо ви підписали угоду, яка суперечить чинному цивільному законодавству, то звертайтеся до суду для визнання його нікчемним.
3.2. Якщо ви бачите, що орендна плата збільшилася явно невідповідно до ринкових розцінок, зверніться до оцінювача для встановлення дійсної ринкової вартості права користування на умовах оренди майном.
Після цього повідомте письмово орендодавцю свою позицію і додайте копію звіту оцінювача.
Якщо орендодавець не йде вам назустріч, ви можете звернутися до суду з вимогою про визнання повідомлення про збільшення орендної плати недійсним і таким, що не підлягає застосуванню. Наприклад, Постанова ФАС Північно-Західного округу від 22.10.2013 у справі N А05-8698/2012.