Ваші колеги зіткнулися з підвищення орендної плати.Проте вони змогли довести неправомірність дій орендодавців та зберегти свої гроші. Їхні аргументи допоможуть і вам захистити бізнес.
1. З'ясуйте, що впливає розмір орендних платежів
Розмір орендної плати можна міняти не частіше ніж раз на рік (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тому перше, що Вам потрібно зробити – чи з'ясувати зміни сум орендних платежів за 12 місяців. Потім доручіть юристам вивчити договір оренди. У ньому може бути передбачено, що орендодавець має право на односторонньому порядкузмінювати умови договору при наступі, наприклад, таких подій:
- зростання ставки податку землю;
- зміна методики розрахунку орендної плати, встановленої муніципальними органами;
- зміна виду діяльності підприємства біля орендованого приміщення чи землі (наприклад, приміщення використовується не як склад, бо як виробничий цех);
- підвищення кадастрової вартості нерухомості чи рівня ринкових цін.
Після цього треба зіставити умови, зафіксовані у документі, та підстави, на яких орендодавець підвищує ціну.
Приклад (орендар виграв)
Адміністрація міста Нижньовартівська уклала договір із компанією «Будівельник-88». Остання зобов'язувалася щокварталу виплачувати близько 24 тис. руб. за оренду землі та складів, розташованих на ній. Проте працівники департаменту муніципальної власностіі земельних ресурсівпід час огляду території встановили, що організація використовувала нерухомість під склад-магазин, виставковий зал та офіс. На їхню думку, цей факт змінює характеристику землі, її кадастрову вартість, та підвищує розмір плати. Орендодавець перерахував суму з урахуванням нових обставин і зажадав доплатити близько 345 тис. руб. (Включаючи пені за прострочення платежу). Компанія не погодилася з цим та звернулася до суду. Головним аргументом на її користь став той факт, що підвищувати плату в односторонньому порядку орендодавець мав право лише у разі зростання ставки земельного податку (інших підстав у договорі не було). Оскільки ставка не змінювалася, то вимога орендодавця є незаконною (ухвала ФАС Західно-Сибірського округу від 02.08.2013 у справі №А75-8877/2012). Аналогічний аргумент допоміг компанії "Він клінік Іркутськ" уникнути підвищення річної орендної плати більш ніж на 1 млн руб. (через зміну ринкових цін). Тут допоміг такий факт: у договорі не було пункту про те, що орендодавець може змінювати розмір оренди в односторонньому порядку за підвищення ринкових цін (постанова Президії ВАС РФ від 15.11.2011 у справі № А19-15038/09-7-4).
Перш ніж підписувати договір, доручіть економістам розрахувати, чи буде вигідна оренда через рік, якщо її розмір залежить, наприклад, від ставки податків або інфляції. Крім того, постарайтеся узгодити з орендодавцем чіткі та однозначні умови, що дозволять змінити умови угоди в односторонньому порядку.
2. Надішліть орендодавцю письмову відмову
Якщо Ви не передбачили у договорі можливість перегляду орендної плати в односторонньому порядку або вказали заборону на це, то орендодавець зможе підвищити плату тільки за Вашою згодою. Якщо Ви не бажаєте змінювати умови угоди, напишіть відмову та не підписуйте додаткову угоду. У такому разі навіть якщо орендодавець звернеться до суду з вимогою стягнути недоїмку, закон опиниться на Вашій стороні.
Приклад (орендар виграв)
Підприємство «Борхліб» (орендодавець) здало компанії «Торгсін» (орендар) сім приміщень під магазин. Щомісячна орендна плата - 160 тис. руб. Після цього орендодавець провів незалежну експертизу, Яка показала, що середня вартість оренди по ринку вища. Керуючись цим аргументом, він відправив торгової компаніїдодаткову угоду щодо підвищення плати до 320 тис. на місяць. Орендар відмовився підписувати документ. Тоді підприємство «Борхліб» звернулося до суду з вимогою стягнути з орендаря суму понад 1,5 млн. руб. – заборгованість з оренди та відсотки за користування чужими грошима. Суд зайняв бік компанії «Торгсін». Перший аргумент – у договорі передбачено, що змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін за умови, що ціни на ринку зростуть. Другий – орендодавець не надав доказів реального підвищення цін. Третій – компанія не підписала додатково угоди, виявивши свою незгоду з новими умовами (ухвала ФАС Волго-Вятського округу від 10.04.2014 у справі №А43-15549/2013).
Якщо розгляд дійде до суду, скористайтеся ще одним аргументом – примус орендаря до укладання договору незаконний, оскільки це суперечить принципу його свободи відповідно до статті 421 Цивільного кодексуРФ.
3. Повідомте, що зміна оренди першого року незаконна
В інформаційному листі Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66 (говориться, що протягом року умова договору оренди має залишатися незмінною. Це означає, що орендодавець не має права підвищувати орендну плату перший рік співпраці з Вашою компанією. Це правило зберігається і тих організацій, які орендують приміщення терміном на рік і менше. Таку саму позицію підтримують і суди.
Приклад (орендар виграв)
Компанія «Кедр» (орендодавець) та «Кредит Європа Банк» (орендар) уклали договір суборенди нежитлових приміщень за умови, що орендодавець має право щорічно в односторонньому порядку переглядати розмір платежів. При цьому він зобов'язується повідомити орендаря про зміни за 30 днів до початку їхньої дії. Через півроку банк отримав письмове повідомлення про підвищення щомісячної плати зі 181 тис. руб. до 273 тис. руб. Але банк заплатив ту суму, що була зазначена у договорі. Тоді орендодавець звернувся до суду із вимогою стягнути заборгованість, але зробив це дарма. Судді порахували, що раптова зміна умов угоди порушує пункт 11 інформаційного листа ВАС РФ №66, а також пункт 3 статті 614 ЦК РФ, що забороняє підвищення оренди частіше ніж на рік (ухвала ВАС РФ від 08.06.2009 №7103/09 у справі №А0 -7687/2008-11).
Використовуйте цю судову практику як додаткові аргументи в суді або вкажіть на неї орендодавцю. Можливо, він не захоче доводити справу до суду.
З одного боку, у Цивільному кодексі зазначено правило: розмір орендної плати не може змінюватися частіше одного разу на рік, але з іншого – його дія не поширюється на оренду, яка залежить від курсу валют або прив'язується до конкретних коефіцієнтів, наприклад, до інфляції або зростання цін . Але навіть у такому разі можна оскаржити підвищення оренди, головне довести, що підстави орендодавця перебільшені чи несуттєві та не можуть змінити умови угоди.
Приклад (орендар виграв)
Компанія "Газпромнефть" орендувала в організації "ІнвестКіноПроект" нежитлові приміщення з умовою, що вартість оренди може бути переглянута за згодою сторін у разі офіційної зміни рівня інфляції. Орендні платежіскладалися з двох частин: фіксованої (156,38 дол. США на рік за кв м) та змінної (у розмірі фактичних витрат на електроенергію). Через рік орендодавець запропонував підвищити базову ставку на 15% через зростання споживчих цін. Орендар відмовився, тоді компанія «ІнвестКіноПроект» звернулася до суду, який програла. Головними аргументами на користь відповідача стали такі аргументи. У договорі не було умови, що зміна орендної ставкиприв'язується до зростання споживчих цін. Крім того, не було передбачено пункту про те, що, якщо сторони не дійдуть взаємної згоди, то внести відповідні зміни до договору можна буде через суд (постанова Президії ВАС РФ від 13.04.2010 №1074/10 у справі №А40-90259/ 08-28-767).
Повідомте орендодавцю, що сама по собі умова в договорі про можливість перегляду його умов не гарантує, що це справді станеться.
Орендодавець збільшує орендну плату в односторонньому порядку. Як допомогти орендарю? (Ткаченко Г.)
Дата розміщення статті: 03.09.2015
Орендарі, підписуючи договір оренди, не завжди приділяють належну увагу фразі про те, що "орендодавець може в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати через підвищення курсу долара або зміни ринкової вартостіоренди". Але не враховують, що в результаті вартість оренди в кінцевому підсумку може зрости рівно вдвічі, а то й більше. Про те, що може зробити орендар, якщо договір оренди вже підписано і від орендодавця отримано повідомлення про підвищення орендної плати, йтиметься у цій статті.
ЩО ПОВИНЕН ЗНАТИ ОРЕНДАР?
1. У пункті 11 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федераціївід 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" роз'яснено, що "при застосуванні пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації судам необхідно виходити з того, що протягом року має залишатися незмінною умова договору, що передбачає жорсткий Обсяг орендної плати чи порядок (механізм) її обчислення".
Якщо ж у договір включено умова, що передбачає можливість зміни розміру орендної плати частіше, ніж щорічно, така умова можна було визнати нікчемним, посилаючись на пункт 3 статті 614 ЦК України. Наприклад, процитую Визначення ВАС РФ від 21.02.2011 N ВАС-9525/10 у справі N А75-10558/2009:
"... відповідно до пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ДК РФ) розмір орендної плати, якщо інше не передбачено договором, може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні терміниперегляду розміру орендної плати для окремих видіворенди, і навіть для оренди окремих видів имущества.
Крім цього, відповідно до пункту 11 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 11.01.2002 N 66 "Огляд судової практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" пункт 3 статті 614 ГК РФ містить імперативну норму щодо періодичності у зв'язку з чим сторони не можуть змінити або встановити в договорі умову, відмінну від передбаченої цією нормою. Тому умова договору, що передбачає можливість щоквартальної зміни розміру орендної плати, є нікчемною через статтю 168 ДК РФ як таку, що не відповідає закону..."
Однак пізніше Пленум ВАС РФ у Постанові від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди" вказав у п. 21:
"...з пункту 3 статті 614 ДК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (при цьому законом можуть бути встановлені інші мінімальні терміни перегляду розміру орендної плати окремих видів оренди, і навіть оренди окремих видів майна).
Дана норма є диспозитивною і допускає зміну за згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати частіше за один раз на рік, у тому числі й у разі, коли вказівки на можливість такої зміни в самому договорі оренди відсутня.
Однак якщо відповідно до закону або договору орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати (стаття 310 ГК РФ), то за змістом пункту 3 статті 614 ЦК України така зміна може здійснюватися ним не частіше ніж один раз на рік..."
Таким чином, орендодавець отримав право в повідомленні односторонньому порядку змінювати розмір орендою плати, але раз на рік. Зупинюся на Постанові Арбітражного суду Московського округу від 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 у справі N А40-54476/14:
"...згідно з пунктом 6.1 договору з урахуванням положень договору оренди, укладеного між сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки орендної плати за приміщення не підлягають зміні до 31.12.2011, за винятком випадків, передбачених пунктами 6.5, 6.6.
Орендодавець має право змінювати ставки орендної плати, зазначені в цьому договорі, у разі централізованої зміни цін та тарифів на комунальні послуги, базових ставок орендної плати за землю, податків на майно, оборотних податків, пропорційно до розміру їх збільшення, але не частіше одного разу на рік ( пункт 6.5 договору).
Судами встановлено, що позивач неодноразово заявляв відповідачу про інше збільшення ставки орендної плати із додатком докладного розрахунку та додаткової угоди, на що останній не погодився, у зв'язку з чим позивачем заявлено цей позов про внесення змін до умов договору N 20/155 від 23.07.2008 щодо ставок орендної плати.
Суд, дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, у тому числі умови договору N 20/155 від 23.07.2008, дійшов висновку про відсутність підстав для заявленої позивачем зміни ставок орендної плати відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, з урахуванням обставини , Що з 01.01.2014 ставка орендної плати збільшена з 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м на рік за офісні приміщення та з 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв. м за рік за складські приміщення.
...Протиріччя висновків суду зазначеної правової позиції, а також неправильного тлумачення судом норм матеріального правау цьому випадку судова колегіяне знаходить..."
2. Окремо зазначу договори оренди, укладені терміном до року. Судова практикавиробила позицію, за якою орендна плата за договором, укладеним терміном менше року (рівний року), не підлягає зміні. Наприклад, Визначення ВАС РФ від 27.08.2009 N ВАС-10734/09 у справі N А12-15393/08-С28:
"...задовольняючи позов, суди обґрунтовано виходили з положення статті 614 ГК РФ у тому, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату користування майном (орендну плату).
Відповідно до пунктом 3 статті 614 ДК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.
Оскільки договір оренди було укладено терміном менше року, то розмір орендної плати було змінено.
Виходячи з умов договору, суд апеляційної інстанціїправомірно змінив рішення суду першої інстанції та стягнув суму боргу виходячи з розміру орендної плати, узгодженої сторонами на момент укладання договору..."
Наведу також як приклад Постанову ФАС Уральського округу від 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 у справі N А71-14477/2009:
"...суспільством "Главриба" (орендар) та товариством "Айкай" (субарендатор) підписано договір суборенди нерухомого майнавід 01.04.2009 N 310/2009, згідно з яким товариству "Айкай" у тимчасове володіння та користування передано перший поверх нежитлового приміщенняплощею 381,9 кв. м, розташованого за адресою: Удмуртська Республіка, м. Воткінськ, вул. Орджонікідзе, д. 4б, терміном з 01.04.2009 по 31.12.2009 включно для організації торговельної діяльності.
У листі від 08.06.2009 N 162 товариство "Главриба" повідомило товариство "Айкай" про підвищення розміру орендної плати з 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Оскільки заборгованість та пені не були сплачені суспільством "Айкай" у повному обсязі, товариство "Главриба" звернулося до арбітражного суду з позовом у справі.
Дослідивши та оцінивши в сукупності в порядку, встановленому ст. 71 Арбітражного процесуального кодексуРосійської Федерації, що у матеріалах справи докази, суди дійшли обгрунтованого висновку у тому, що наявність і підстави виникнення заборгованості відповідача перед позивачем доведено. При цьому суди вказали, що зміна розміру орендної плати за спірним договором після двох місяців з дня його укладання суперечить п. 3 ст. 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, на підставі чого, з урахуванням внесених суспільством "Айкай" платежів, здійснили перерахунок заборгованості товариства "Айкай"..."
1. Навіть якщо між сторонами договору оренди підписано угоду про збільшення орендної плати за договором, укладеним терміном до року або про зміну орендної плати вдруге за рік, то така угода може бути визнана нікчемною. Наприклад, Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 19.11.2009 у справі N А11-2018/2009:
"...відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (частина 1 зазначеної статті).
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (частина 3 тієї ж статті).
В зв'язку з тим що цивільним законодавствомзміна орендної плати допускається не частіше ніж один раз на рік, суд правомірно визнав нікчемним (що суперечить чинному законодавству) протокол N 7 погодження орендної плати за договором від 11.06.2004 N 8, оскільки відповідно до цього протоколу орендна плата збільшувалася вдруге на рік. Тому підвищення орендної плати з 15.11.2008 не відбулося, а у ВАТ "Саратовбудскло" не виникло права вимоги розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Отже, договір оренди, у редакції додаткової угоди щодо нього від 12.10.2008 N 5, продовжує діяти до 31.12.2009.
Підстав для скасування оскаржених судових актів щодо наведених у касаційній скарзіаргументів немає..."
2. Орендар може посилатися на те, що збільшення орендної плати орендодавцем в односторонньому порядку є зловживанням правом.
Дане твердження підтверджується Постановою Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 (в ред. Від 25.01.2013) "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди", п. 22:
"...якщо за відсутності державного регулюванняорендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що внаслідок такої односторонньої зміни вона збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, та суттєво їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд на підставі пункту 2 статті 10 ЦК України відмовляє у стягненні орендної плати у частині, що перевищує названі середні ринкові ставки..."
В якості наочного прикладу- ухвала Арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 20.08.2014 у справі N А10-1405/2013:
"...як випливає з матеріалів справи, одностороннє підвищення орендної плати позивач обґрунтував даними звіту ТОВ "АРТОКС" "Про оцінку ринкової вартості об'єкта оцінки" від 20.08.2010 N 143/42-10/2.
Розглядаючи суперечку та оцінивши названий звіт за правилами статті 71 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, суд встановив використання недостовірної інформації про характеристики орендованого приміщення та порушення оцінювачем вимог Закону про оцінної діяльностіі федеральних стандартівоцінки, у зв'язку з чим не зважив на визначену в ньому ринкову вартість об'єкта оцінки - річну орендну плату за 1 кв. м складського приміщення, що дорівнює 1884 рублям без ПДВ.
На основі звіту N 617 щодо оцінки ринкової вартості величини орендної плати нерухомого майна, проведеного оцінювачем ТОВ "Фонд майна Республіки Бурятія" Слугінової О.Л. за визначенням Арбітражного суду Республіки Бурятія, суд першої інстанції встановив дійсну ринкову вартість права користування за умов оренди спірним приміщенням.
Результати цієї оцінки не були заперечені особами, які беруть участь у справі, невідповідності даного звіту вимогам чинного законодавстване виявлено.
Відповідно до пункту 22 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 17.11.2011 N 73 якщо за відсутності державного регулювання орендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що в результаті такого одностороннього зміни вона збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і суттєво їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд на підставі пункту 2 статті 10 Цивільного кодексу Російської Федерації відмовляє у стягненні орендної плати у частині, що перевищує названі середні ринкові ставки.
Виходячи з викладеного, встановивши, що в результаті односторонньої зміни річної орендної плати позивачем орендна плата збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і істотно їх перевищила, арбітражний суд правильно вирішив спір, стягнувши розмірі певної ринкової вартості оренди спірного майна та відмовивши у задоволенні позову..."
3. Якщо ви тільки збираєтеся підписувати договір оренди та ваш орендодавець наполягає на своєму праві на односторонню зміну орендної плати, то постарайтеся обумовити у договорі межі зміни вартості плати або порядок розрахунку орендної плати за її збільшення. Наприклад, так: "Розмір орендної плати може бути збільшений орендодавцем в односторонньому порядку, але не більше ніж на ___% від розміру орендної плати, зазначеного у п. __ цього договору".
Інакше орендодавець має право підвищити орендну плату будь-яку суму.
Постанова ФАС Північно-Західного округувід 28.01.2010 у справі N А05-7679/2009:
"...з пункту 3.1 договору випливає, що розмір орендної плати може бути збільшений орендодавцем в односторонньому порядку у разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, на якому розташована будівля, пропорційна площі приміщень, що орендуються, а також збільшення тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати, у тому числі за водопостачання, каналізацію, теплопостачання та електропостачання.
Судами встановлено та відповідачем не заперечується, що тарифи на водопостачання та водовідведення, за теплову енергію, електроенергію було підвищено порівняно з 2008 роком, у зв'язку з чим відповідно і зросли витрати орендодавця з оплати комунальних та експлуатаційних послуг.
Доказ відповідача про те, що збільшення орендної плати не відповідає умовам договору, оскільки вироблено у довільному розмірі та не пропорційно збільшеним видаткам, правомірно було відхилено судами на тій підставі, що, передбачивши в пункті 3.1 договору можливість одностороннього підвищення розміру орендної плати, сторони не поставили подібне підвищення у пропорційну залежність від понесених витрат позивача на оплату комунальних послуг, а також не передбачили порядок та не встановили розрахунок, що застосовуються у разі одностороннього підвищення орендної плати.
Встановивши пунктом 3.1 договору ціну договору у конкретній грошової суми, сторони передбачили також право орендаря в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати.
Таким чином, зміна орендної плати внаслідок її коригування з урахуванням збільшення чинних тарифів не суперечить названій правовій нормі та умовам договору..."
ПІДВЕДЕННЯ ПІДСУМКУ ВИШКОЗАНОМУ:
1. Після отримання повідомлення орендодавця про підвищення орендної плати все спілкування з ним має відбуватися письмовому виглядіз відмітками про отримання документів (листів, повідомлень, угод) уповноваженою особоюз проставленням дати вручення або рекомендованим листом з повідомленням про вручення та описом вкладень. Це може знадобитися як документальне підтвердження ваших слів у суді.
2. Подивіться, на який термін укладено ваш договір оренди: якщо на строк менший або рівний році, то умова договору про орендну плату протягом року має залишатися незмінною. Спираючись на інформацію, наведену в цій статті, надішліть орендодавцю мотивовану відповідь на повідомлення про збільшення орендної плати.
3. Визначте, чи не відноситься ваша ситуація до описаних у статті.
3.1. Якщо ви підписали угоду, яка суперечить чинному цивільному законодавству, звертайтеся до суду для визнання її нікчемною.
3.2. Якщо ви бачите, що орендна плата збільшилася явно невідповідно до ринкових розцінок, зверніться до оцінювача для встановлення дійсної ринкової вартості права користування на умовах оренди майном.
Після цього повідомте письмово орендодавцю свою позицію і додайте копію звіту оцінювача.
Якщо орендодавець не йде вам назустріч, ви можете звернутися до суду з вимогою про визнання повідомлення про збільшення орендної плати недійсним і таким, що не підлягає застосуванню. Наприклад, Постанова ФАС Північно-Західного округу від 22.10.2013 у справі N А05-8698/2012.
Вказавши, що орендна плата у разі інфляції може бути змінена, який завжди можна її збільшити. Уточнення виду: підлягає зміні, гарантує зміну обов'язковому порядку(Постанова Президії ВАС РФ від 13.04.10 № 1074/10). Підставою зміни жорсткої суми орендної плати можуть бути лише об'єктивні обставини. До причин підвищення орендної плати відносять: зміну оцінної вартості об'єкта оренди у зв'язку зі зміною законодавства, зростання ринкової вартості, визначене оцінювачем, зміна індексу інфляції. У світі ринкових відносин, коли продавець бажає продати дорожче, а покупець – купити подешевше, спірних питаньможна уникнути виключно аргументованим, юридично та економічно точно складеним договором. Терміни договору зазвичай не перевищують 11 місяців.
Одностороннє підвищення орендної плати можливе
Анна: Підкажіть, будь ласка, я укладаю договір із торговим комплексом щодо оренди місця під відділ. У договорі не зазначено періодичність та розмір збільшення орендної плати. Просто сказано, що орендодавець в односторонньому порядку має право на перегляд розміру орендної плати.
Чи правда, що він може це робити не частіше ніж 1 раз на 6 міс і не більше, ніж на 10%? І ще – договір у них типовий, хочеш підписуй, хочеш ні. Я хочу прописати в договорі періодичність та розмір зміни орендної плати. Чи можу я спиратися на законодавство? Як краще вчинити у такій ситуації? Спасибі.
Відповідь: Здрастуйте, Ганно! Відповідно до норм Цивільного кодексу про оренду (п. 3 ст. 614) розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.
Зміна розміру орендної плати в односторонньому порядку
Удмуртська Республіка, м. Воткінськ, вул. Орджонікідзе, д. 4б, на строк з 01.04.2009 по 31.12.2009 включно для організації торговельної діяльності. 565 руб. 60 коп. Оскільки заборгованість та пені не були сплачені суспільством «Айкай» у повному обсязі, товариство «Главриба» звернулося до арбітражного суду з позовом у справі. Дослідивши і оцінивши в сукупності в порядку, встановленому ст. 71 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, що у матеріалах справи докази, суди дійшли обгрунтованого висновку у тому, що наявність і підстави виникнення заборгованості відповідача перед позивачем доведено.
Підвищення орендної плати орендодавцем
Орендні відносини, з давніх часів найпоширеніші, вимагають уваги та точності під час укладання договору. Труднощі, спірні ситуаціїнайчастіше виникають, оскільки порядок підвищення орендної плати недостатньо ретельно обумовлений. Право зміни орендної плати належить орендодавцю відповідно до пункту 3 статті 614 ЦК України.
При цьому обов'язковою умовоює:
- угода сторін (найчастіше стосується термінів зміни договору),
- умови зміни порядку ( одностороннє рішенняорендодавця про зміну суми оренди може передбачати письмове повідомлення),
- терміни трохи більше одного разу на рік, якщо немає інших умов.
У разі необхідності підвищення орендної плати, наприклад, різкий стрибків інфляції, орендодавець починає процес зміни договірних вимог. Односторонній порядок цієї зміни цілком можливий.
Чи може орендодавець в односторонньому порядку збільшити орендну плату
Це тільки так здається, що у договорах оренди все просто та зрозуміло. Ці договори лише на перший погляд вивчені та освоєні, як Європа. Варто включити в них некоректне формулювання – і починаються справжні африканські джунглі.
Збільшення орендної плати за повідомленням ... Традиційно вважається, що орендодавець за умовчанням перебуває у більш виграшному положенні, ніж орендар. Візьмемо, наприклад, право орендодавця збільшення орендної платы. ДК РФ прямо встановлює, що розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (п.
3 ст. 614 ЦК України). Оскільки це диспозитивна норма, тобто. норма, що дозволяє сторонам самим вирішувати, як поводитися в тій чи іншій ситуації, то до договору може бути включена норма про те, що орендодавець має право змінювати орендну плату в односторонньому порядку.
Чи орендодавець може збільшити орендну плату в односторонньому порядку
Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (частина 1 зазначеної статті). Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за угодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (частина 3 тієї ж статті). У зв'язку з тим, що цивільним законодавством зміна орендної плати допускається не частіше одного разу на рік, суд правомірно визнав нікчемним (що суперечить чинному законодавству) протокол N 7 узгодження орендної плати за договором від 11.06.2004 N 8, оскільки відповідно до даних протоколом орендна плата збільшувалася вдруге на рік. Тому підвищення орендної плати з 15.11.2008 не відбулося, а у ВАТ «Саратовбудскло» не виникло права на вимогу розірвання договору оренди в односторонньому порядку.
Важливо
Цивільний кодекс РФ прямо і безумовно встановлює, що зміна розміру орендної плати можливе не частіше ніж один раз на рік (п. 3 ст. 614 ДК РФ). Навіть якщо у договорі буде прописано інше, то така умова буде нікчемною (визначення ВАС РФ від 21.02.11 № ВАС-9525/10). Якщо виник борг з орендної платеПри виникненні боргу з орендної плати цивілізований спосіб вирішення питання у тому, щоб звернутися до суду з позовом виселення і стягнення заборгованості.
На практиці ж, щоб стимулювати боржника до сплати боргу, застосовуються інші способи, а саме перекривається доступ в орендоване приміщення і утримується майно орендаря, що залишилося в ньому. Скажімо, що якщо в договорі оренди немає відповідної умови, то такі дії орендодавця будуть вважатися незаконними.
Чи може орендодавець підвищити орендну плату в односторонньому порядку
N 66 «Огляд практики вирішення спорів, що з орендою» роз'яснено, що «при застосуванні пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації судам необхідно виходити з те, що протягом року має залишатися незмінним умова договору, що передбачає жорсткий розмір орендної плати чи порядок ( механізм) її обчислення ». Якщо ж у договір включено умова, що передбачає можливість зміни розміру орендної плати частіше, ніж раз на рік, така умова можна було визнати нікчемним, посилаючись на пункт 3 статті 614 ЦК України. Наприклад, процитую Визначення ВАС РФ від 21.02.2011 N ВАС-9525/10 у справі N А75-10558/2009:»…згідно з пунктом 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі — ГК РФ) розмір орендної плати, якщо інше не передбачено договором, може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.
Увага
Перелічені правила зміни орендної плати не поширюються на випадки, коли зазначений у договорі механізм її обчислення передбачає збільшення розміру залежно від певних обставин, зокрема, зміни МРОТ або чинного законодавства (наприклад, у зв'язку з прийняттям мером міста рішення про зміну розміру орендної ставки). Тоді згоди орендаря на підвищення орендної плати та оформлення додаткової угоди не потрібні. Президія ВАС РФ (постанова від 26.01.2010 № 11487/09 та інформаційний листвід 11.01.2002 № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою») та арбітражні суди(Постанови ФАС Далекосхідного округувід 09.03.2010 № Ф03-970/2010 та від 07.12.2009 № Ф03-6796/2009) вважають, що таке збільшення орендної плати по суті є виконанням погодженої сторонами умови договору оренди.
Ця норма є диспозитивною і допускає зміну за згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати частіше одного разу на рік, у тому числі і у випадку, коли вказівки на можливість такої зміни в самому договорі оренди відсутня. орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати (стаття 310 ЦК України), то за змістом пункту 3 статті 614 ЦК України така зміна може здійснюватися ним не частіше ніж один раз на рік… Обсяг орендою плати, але щорічно.
Федерального закону від 21.12.94 № 69-ФЗ «Про пожежної безпеки»), то на практиці між орендодавцями та орендарями часто виникають суперечки щодо того, хто за що відповідає. Власники повинні забезпечувати своєчасне виконання вимог пожежної безпеки, розпоряджень, постанов та інших законних вимогдержінспекторів з пожежного нагляду, а орендарі мають виконувати протипожежні вимогинорм для цього типу будівель (п. 10, 38 Правил пожежної безпеки в РФ ППБ 01-03, затв. наказом МНС Росії від 18.06.03 № 313). Тому необхідно в договорі або додатку до нього розписати конкретний обсяг обов'язків орендаря та орендодавця у сфері пожежної безпеки, що дозволить чітко встановити відповідальну особу.
ВАЖЛИВО: Просте повідомлення орендодавця про підвищення орендної плати не має обов'язкової сили для орендаря.
ПИТАННЯ:Між сторонами укладено договір оренди нежитлового приміщення терміном на один рік. У договорі передбачено право орендодавця підвищення орендної плати двічі на рік. Скільки разів протягом терміну дії такого договору орендодавець може підвищити орендну плату?
ВІДПОВІДЬ:Відповідно до п.3 ст.614 ДК РФ якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні терміни перегляду розміру орендної плати окремих видів оренди, і навіть оренди окремих видів майна.
У пункті 21 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу РФ про договір оренди" роз'яснено, що дана норма є диспозитивною і допускає зміну за згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати частіше одного разу на рік, у тому числі і у випадку, коли вказівки на можливість такої зміни у самому договорі оренди відсутня.
Однак якщо відповідно до закону або договору орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати (стаття 310 ЦК України), то за змістом пункту 3 статті 614 ЦК України така зміна може здійснюватися їм не частіше ніж один раз на рік.
Таким чином, якщо у договорі оренди нежитлового приміщення (нерухомості) передбачено право орендодавця на підвищення розміру орендної плати в односторонньому порядку, то дане правоможе бути реалізовано орендодавцем не частіше одного разу на рік. Якщо у договорі зазначено, що орендодавець вправі змінювати розмір орендної плати чаші одного разу на рік, то така умова суперечить вимогам закону, оскільки орендодавець може змінювати розмір оренди частіше за один раз на рік лише у разі згоди на таку зміну орендаря. Якщо орендодавець підвищив оренду більше одного разу на рік, то орендар має право оскаржити таке підвищення оренди (умова договору) у суді.
Крім того, необхідно враховувати і те, що ставка орендної плати може бути встановлена в договорі оренди не тільки у твердій грошовій сумі, але й бути еквівалентною, наприклад, певній сумі в іноземній валюті (долар або євро). Таке визначення розміру орендної плати, зазвичай, практикується у довгострокових договорах оренди нежитлових приміщень (нерухомості) і має на меті усунення несприятливих наслідків інфляції. В даному випадкутака умова означатиме встановлення механізму обчислення орендної плати, тому зміна курсу іноземної валюти (долара або євро) не означатиме зміну (підвищення) розміру орендної плати договору оренди нежитлового приміщення (нерухомості) за змістом п.3 ст.614 ДК РФ.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ КОНСУЛЬТАЦІЇ ЮРИСТА З НЕРУХОМОСТІ:
Відповідно до вітчизняних правовими нормами, орендодавець має право на підвищення орендної плати При цьому підвищення може здійснюватися не частіше ніж один раз на рік. У яких випадках можливе збільшення орендної ставки в односторонньому порядку, як закон захищає орендаря, на що слід звернути увагу під час укладання договору оренди. На ці та інші питання ви дізнаєтесь відповіді з нашої статті.
Коли можна підвищувати орендну ставку
Будучи власником приміщення, яке ви припускаєте передати у тимчасове володіння на правах оренди, необхідно знати не лише про свої права, а й обов'язки. Орендодавець має право на збільшення орендної плати в односторонньому порядку, але робити це тільки, ґрунтуючись на правових нормах.
Інакше орендар має право звернутися до судові інстанціїдля захисту своїх прав та інтересів. При зростаючій інфляції, постійному зростанні цін на послуги ЖКГ це положення орендного договору залишається дуже актуальним і відноситься до суттєвим умовам. Тому до оформлення розділу, що стосується орендної плати і всі нюанси про її збільшення, необхідно погодити на етапі укладання договору.
Закон захищає інтереси орендаря
Російське законодавство чітко регламентує ситуації, коли власник приміщення, яке передається в оренду, може збільшити орендну ставку. На підставі ЦК подібних ситуаційвсього дві:
- Плата за використання приміщення може бути підвищена відповідно до умов орендного договору або договору найму. Домовленості учасників угоди – це те, у що Закон не втручається без відповідної необхідності. І якщо при оформленні договору сторони спочатку узгодили можливість збільшення орендної ставки у разі деяких умов, то наймодавець має право її підвищити. Подібними умовами, наприклад, стають певні поліпшення, які наймодавець, за згодою наймача, вносить у приміщення – проводиться опалення або гаряче водопостачання, посилюються електричні потужності, проводяться ремонтні роботи тощо. Нагадаємо, що це обов'язково має бути зафіксовано в орендному договорі , який підписано обома учасниками угоди. Подібне збільшення може бути зроблено, але в законі встановлено чітке обмеження - це можна зробити не частіше ніж один раз на рік.
- За відсутності цієї умовиу головному документі угоди, законодавством встановлено, що наймодавець, власним бажаннямтакож має право на односторонню зміну орендної плати. Але тільки після одного року з дня набрання договором законну силу. Інакше висловлюючись, після підписання орендної угоди, плата користування приміщенням залишатиметься незмінною протягом усього року і лише потім наймодавець вправі збільшити їх у односторонньому порядку.
Але слід зазначити, що договір оренди може бути довгостроковими та короткостроковими. У першому випадку угода укладається терміном більше року, обов'язково має пройти відповідну реєстрацію органів Росреєстру. Але за короткострокових орендних відносинах, договір оформляється терміном до року, його реєстрації не требуется. У разі, якщо наймодавцем передбачається підвищення орендної ставки, може по закінченні терміну договору запропонувати наймачу переукладання угоди за умов .
Якщо цієї пропозиції не було, і жоден з учасників не побажав анулювати договір, він вважається пролонгованим на невизначений період часу з колишніми умовами.
Як збільшити орендну ставку
Якщо орендодавцем планується збільшення орендної плати, він обов'язково має повідомити про це орендарю у письмовій формі. Умова зміни, у цій ситуації – збільшення оплати за орендоване приміщення, – набуває законної сили з вручення орендарю даного повідомлення.
Але, як видно з практики, насправді все набагато складніше. Ця норма законодавства є диспозитивною, і може бути застосована тільки в тій ситуації, якщо це положення було прописано безпосередньо в орендному договорі. Інакше висловлюючись, незалежно від цього, що наймодавець має право підвищення орендної ставки щорічно, наймач наділений правом не погодитися з такою зміною і анулювати угоду також у односторонньому порядку. Якщо це довгостроковий договір оренди приміщення, і він має державну реєстрацію, всі зміни, які вносяться до договору, зокрема і які стосуються його ціні – орендної плати, обов'язково оформляються як додаткової угоди до головного документа. Додаткова угода підписує обома учасниками орендних відносин і теж реєструються в Росреєстрі. Якщо цього не зробити, орендар має право оскаржити збільшення оплати за орендоване приміщення, звернувшись із відповідною заявою до судових інстанцій.
Крім того, наступ деяких умов, які прописані в головному документі, теж не зобов'язують наймача погодитись на збільшення орендної ставки наймодавцем.
Багато що залежить від того, яким чином було прописано цю умову. Припустимо, якщо сформульовано, що «плата за оренду приміщенням може змінюватися», це зовсім не означає, що друга сторона має погодитись з її зміною. І інша ситуація, якщо у головному документі йдеться, що з настанням певних умов"плата за використання приміщення підлягає змінам". Ставлячи свій підпис у такому договорі, наймач заздалегідь дає згоду на зміни орендної плати, у тому числі при досягненні інфляцією встановленої межі. Як доповнення може бути зазначено, що «у разі відмови наймача від укладання додаткової угоди спір щодо змін оплати оренди розглядається судом або договір анулюється достроково».
Коли наймач не згоден платити підвищену орендну ставку
Коли власник приміщення, керуючись законодавством чи узгодженими у договорі умовами, підвищує плату за переданий у найм об'єкт , а наймач не згоден її сплачувати, продовжуючи користуватися приміщенням, очевидно виникає деяка заборгованість. Пам'ятайте, що ви не маєте права вирішити питання, наприклад, закривши наймачу доступ у приміщення, що здається, і тим більше, роблячи спроби стягнути з нього борг, що утворився у вигляді майна, яке належить орендарю. Очевидно, якщо іншого не прописано в орендному договорі.