Галина Ткаченко, начальник юридичного відділу
E-mail: [email protected]
Орендарі, підписуючи договір оренди, не завжди приділяють належну увагу фразі про те, що «орендодавець в односторонньому порядкузбільшити розмір орендної плати через підвищення курсу долара чи зміни ринкової вартостіоренди». Але не враховують, що в результаті вартість оренди зрештою може зрости рівно вдвічі, а то й більше. Про те, що може зробити орендар, якщо договір оренди вже підписано і від орендодавця отримано повідомлення про підвищення орендної плати, йтиметься у цій статті.
Що має знати орендар?
1. У пункті 11 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федераціївід 11 січня 2002 р. № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою» роз'яснено, що «при застосуванніпункту 3 статті 614 Цивільного кодексуРосійської Федерації судам необхідно виходити з те, що протягом року має залишатися незмінною умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення».
Якщо ж у договір включено умову, що передбачає можливість зміни розміру орендної плати частіше, ніж щорічно, така умова можна було визнати нікчемним, посилаючись напункт 3 статті 614 ЦК України. Наприклад, процитуюВизначення ВАС РФ від 21.02.2011 № ВАС-9525/10 у справі № А75-10558/2009:
«...Згідно пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ДК РФ) розмір орендної плати, якщо інше не передбачено договором, може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні терміниперегляду розміру орендної плати для окремих видіворенди, і навіть для оренди окремих видів имущества.
Крім цього, відповідно допунктом 11 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 11.01.2002 № 66 "Огляд судової практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою"пункт 3 статті 614 ДК РФ містить імперативну нормущодо періодичності зміни розміру орендної плати, у зв'язку з чим сторони не можуть змінити або встановити в договорі умову, відмінну від передбаченого даноюнормою . Тому умова договору, що передбачає можливість щоквартальної зміни розміру орендної плати, є нікчемною черезстатті 168 ДК РФ як таке, що не відповідає закону...».
Однак пізніше Пленум ВАС РФ у Постанові від 17.11.2011 № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди», зазначивп. 21:
"... В силу пункту 3 статті 614 ДК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (при цьому законом можуть бути встановлені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна.
Ця норма є диспозитивною та допускає зміна за згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати частіше ніж один раз на рік, у тому числі і у разі, коли вказівки на можливість такої зміни у самому договорі оренди відсутня.
Однак якщо відповідно до закону або договору орендодавецьмає право в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати ( ГК РФ), то за змістомпункту 3 статті 614 ДК РФ така зміна може здійснюватися ним не частіше ніж один раз на рік...».
Таким чином, орендодавець отримав право в повідомленні односторонньому порядку змінювати розмір орендою плати, але раз на рік. Зупинюся наПостанови та Арбітражного суду Московського округу від 20.01.2015 № Ф05-15294/2014 у справі № А40-54476/14:
«...Згідно з пунктом 6.1 договору з урахуванням положень договору оренди, укладеного між сторонами 28.12.1993 № 2720/17, ставки орендної плати за приміщення не підлягають зміні до 31.12.2011, за винятком випадків, передбачених пунктами 6.6.
Орендодавець має право змінювати ставки орендної плати, зазначені в цьому договорі, у разі централізованої зміни цін та тарифів на комунальні послуги, базових ставок орендної плати за землю, податків на майно, оборотних податків, пропорційно до розміру їх збільшення, але не частіше одного разу на рік ( пункт 6.5 договору).
Судами встановлено, що позивач неодноразово заявляв відповідачу про інше збільшення ставки орендної плати з додатком докладного розрахунку та додаткової угоди, на що останній не погодився, у зв'язку з чим позивачем заявлено цей позов про внесення змін до умов договору № 20/155 від 23.07.2008 щодо ставок орендної плати.
Суд, дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, у тому числі умови договору № 20/155 від 23.07.2008, дійшов висновку про відсутність підстав для заявленої позивачем зміни ставок орендної плати відповідно достаттею 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, з урахуванням обставини, що з 01.01.2014 ставка орендної плати збільшеноз 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м на рік за офісні приміщення та з 3 002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв. м за рік за складські приміщення.
Протиріччя висновків суду зазначеної правової позиції, а також неправильного тлумачення судом норм матеріального правау разі судова колегія не знаходить...».
2. Окремо зазначу договори оренди, укладені терміном до року. Судова практика виробила позицію, відповідно до якої орендна плата за договором, укладеним терміном менше року (рівний року), не підлягає зміні. Наприклад,Визначення ВАС РФ від 27.08.2009 № ВАС-10734/09 у справі № А12-15393/08-С28:
«...Задовольняючи позов, суди обґрунтовано виходили зі становищастатті 614 ДК РФ у тому, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату користування майном (орендну плату).
Відповідно допунктом 3 статті 614 ДК РФ якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.
Оскільки договір оренди було укладено терміном менше року, то розмір орендної плати було змінено.
Виходячи з умов договору, суд апеляційної інстанціїправомірно змінив рішення суду першої інстанції та стягнув суму боргу виходячи з розміру орендної плати, узгодженої сторонами на момент укладання договору...».
Наведу також як прикладПостанова ФАС Уральського округу від 21.07.2010 № Ф09-5670/10-С6 у справі № А71-14477/2009:
«...Товариством «Главриба» (орендар) та товариством «Айкай» (субарендатор) підписано договір суборенди нерухомого майнавід 01.04.2009 № 310/2009, згідно з яким товариству «Айкай» у тимчасове володіння та користування передано перший поверх нежитлового приміщення площею 381,9 кв. м, розташованого за адресою: Удмуртська Республіка, м. Воткінськ, вул. Орджонікідзе, д. 4б, терміном з 01.04.2009 по 31.12.2009 включно для організації торговельної діяльності.
У листі від 08.06.2009 № 162 товариство "Главриба" повідомило товариству "Айкай" про підвищення розміру орендної плати з 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Оскільки заборгованість та пені не були сплачені суспільством «Айкай» у повному обсязі, товариство «Главриба» звернулося до арбітражний судз позовом у справі.
Дослідивши та оцінивши в сукупності в порядку, встановленомуст. 71 Арбітражного процесуального кодексуРосійської Федерації, що у матеріалах справи докази, суди дійшли обгрунтованого висновку у тому, що наявність і підстави виникнення заборгованості відповідача перед позивачем доведено. При цьому суди вказали, що зміна розміру орендної плати за спірним договором після двох місяців з дня його укладання суперечитьп. 3 ст. 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, виходячи з чого, з урахуванням внесених суспільством «Айкай» платежів, зробили перерахунок заборгованості товариства «Айкай»...».
1. Навіть якщо між сторонами договору оренди підписано угоду про збільшення орендної плати за договором, укладеним терміном до року або про зміну орендної плати другий раз на рік, то така угода може бути визнана нікчемною. Наприклад,Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 19.11.2009 у справі № А11-2018/2009:
«...Відповідно достаттею 614 Цивільного кодексу Російської Федерації орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату користування майном (орендну плату). Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (частина 1 зазначеної статті).
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік(Частина 3 тієї ж статті) .
У зв'язку з тим, що цивільним законодавством зміна орендної плати допускається не частіше ніж один раз на рік, суд правомірно визнав нікчемним (що суперечить чинному законодавству) протокол № 7 погодження орендної плати за договором від 11.06.2004 № 8, оскільки відповідно до цього протоколу орендна плата збільшувалася вдруге на рік. Тому підвищення орендної плати з 15.11.2008 не відбулося, а у ВАТ «Саратовбудскло» не виникло права на вимогу розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Отже, договір оренди, у редакції додаткової угоди щодо нього від 12.10.2008 № 5, продовжує діяти до 31.12.2009.
Підстав для скасування оскаржених судових актів щодо наведених у касаційній скарзіаргументів немає...».
2. Орендар може посилатися на те, що збільшення орендної плати орендодавцем в односторонньому порядку є зловживанням правом.
Це твердження підтверджуєтьсяПостанова м Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 № 73 (ред. Від 25.01.2013) «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди», п. 22:
«...Якщо за відсутності державного регулюванняорендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що в результаті такої односторонньої зміни вона збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і суттєво їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд виходячи з пункту 2 статті 10 ДК РФ відмовляє у стягненні орендної плати у частині, що перевищує названі середні ринкові ставки...».
В якості наочного прикладу- ухвала Арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 20.08.2014 у справі № А10-1405/2013:
«...Як випливає з матеріалів справи, одностороннє підвищенняорендної плати позивач обґрунтував даними звіту ТОВ «АРТОКС» «Про оцінку ринкової вартості об'єкта оцінки» від 20.08.2010 № 143/42-10/2.
Розглядаючи суперечку та оцінивши названий звіт за правилами статті 71 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, суд встановив використання недостовірної інформації про характеристики орендованого приміщення та порушення оцінювачем вимог Закону про оцінної діяльностіі федеральних стандартівоцінки, у зв'язку з чим не взяв до уваги певну ринкову вартість об'єкта оцінки - річну орендну плату за 1 кв. м складського приміщення, що дорівнює 1884 рублям без ПДВ.
На основі звіту № 617 з оцінки ринкової вартості величини орендної плати нерухомого майна, проведеного оцінювачем ТОВ «Фонд майна Республіки Бурятія» Слугінової О. Л. за визначенням Арбітражного суду Республіки Бурятія, суд першої інстанції встановив дійсну ринкову вартість права користування .
Результати цієї оцінки не були заперечені особами, які беруть участь у справі, невідповідності даного звіту вимогам чинного законодавстване виявлено.
Відповідно до пункту 22 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 17.11.2011 № 73, якщо за відсутності державного регулювання орендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що в результаті такого односторонньої зміни вона збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і істотно їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд на підставі пункту 2 статті 10 Цивільного кодексу Російської Федерації відмовляє плати у частині, що перевищує названі середні ринкові ставки.
Виходячи з викладеного, встановивши, що в результаті односторонньої зміни річної орендної плати позивачем орендна плата збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і істотно їх перевищила, арбітражний суд правильно вирішив спір, стягнувши розмірі певної ринкової вартості оренди спірного майна та відмовивши у задоволенні позову...».
3. Якщо ви тільки збираєтеся підписувати договір оренди і ваш орендодавець наполягає на своєму праві одностороння змінаорендної плати, то постарайтеся обумовити у договорі межі зміни вартості плати чи порядок розрахунку орендної плати за її збільшенні. Наприклад, так: "Розмір орендної плати може бути збільшений Орендодавцем в односторонньому порядку, але не більше ніж на __% від розміру орендної плати, зазначеного в п. __ цього договору".
Інакше орендодавець має право підвищити орендну плату будь-яку суму.
Постанова ФАС Північно-Західного округувід 28.01.2010 у справі № А05-7679/2009:
«...З пункту 3.1 договору випливає, що розмір орендної плати може бути збільшений орендодавцем в односторонньому порядку у разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, на якому розташована будівля пропорційно до площі орендованих приміщень, а також збільшення тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати, у тому числі за водопостачання, каналізацію, теплопостачання та електропостачання.
Судами встановлено та відповідачем не заперечується, що тарифи на водопостачання та водовідведення, за теплову енергію, електроенергію були підвищені порівняно з 2008 роком, у зв'язку з чим відповідно і зросли витрати орендодавця з оплати комунальних та експлуатаційних послуг.
Довод відповідача про те, що збільшення орендної плати не відповідає умовам договору, оскільки вироблено у довільному розмірі і не пропорційно збільшеним видаткам, правомірно було відхилено судами на тій підставі, що, передбачивши в пункті 3.1 договору можливість одностороннього підвищення розміру орендної плати, сторони не поставили подібне підвищення у пропорційну залежність від понесених витрат позивача на оплату комунальних послуг, а також не передбачили порядок та не встановили розрахунок, що застосовуються у разі одностороннього підвищення орендної плати.
Встановивши пунктом 3.1 договору ціну договору у конкретній грошовій сумі, сторони передбачили право орендаря в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати.
Таким чином, зміна орендної плати внаслідок її коригування з урахуванням збільшення чинних тарифів не суперечить названій правової нормита умовам договору...».
Підіб'ю підсумок вищеc казаному:
1. Після отримання повідомлення орендодавця про підвищення орендної плати все спілкування з ним має відбуватися письмовому виглядіз відмітками про отримання документів (листів, повідомлень, угод) уповноваженою особоюз проставленням дати вручення або рекомендованим листом з повідомленням про вручення та описом вкладень. Це може знадобитися як документальне підтвердження ваших слів у суді.
2. Подивіться, на який термін укладено ваш договір оренди: якщо на строк менший або рівний році, то умова договору про орендну плату протягом року має залишатися незмінною. Спираючись на інформацію, наведену в цій статті, надішліть орендодавцю мотивовану відповідь на повідомлення про збільшення орендної плати.
3. Визначте, чи не відноситься ваша ситуація до описаних у статті.
3.1. Якщо ви підписали угоду, яка суперечить чинному цивільному законодавству, то звертайтеся до суду для визнання його нікчемним.
3.2. Якщо ви бачите, що орендна плата збільшилася явно невідповідно до ринкових розцінок, зверніться до оцінювача для встановлення дійсної ринкової вартості права користування на умовах оренди майном.
Після цього повідомте письмово орендодавцю свою позицію і додайте копію звіту оцінювача.
Якщо орендодавець не йде вам назустріч, ви можете звернутися до суду з вимогою про визнання повідомлення про збільшення орендної плати недійсним і таким, що не підлягає застосуванню. Наприклад, Постанова ФАС Північно-Західного округу від 22.10.2013 у справі № А05-8698/2012.
Ваші колеги зіткнулися з підвищення орендної плати.Проте вони змогли довести неправомірність дій орендодавців та зберегти свої гроші. Їхні аргументи допоможуть і вам захистити бізнес.
1. З'ясуйте, що впливає розмір орендних платежів
Розмір орендної плати можна міняти не частіше ніж раз на рік (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тому перше, що Вам потрібно зробити – чи з'ясувати зміни сум орендних платежів за 12 місяців. Потім доручіть юристам вивчити договір оренди. У ньому може бути передбачено, що орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати умови договору при наступі, наприклад, таких подій:
- зростання ставки податку землю;
- зміна методики розрахунку орендної плати, встановленої муніципальними органами;
- зміна виду діяльності підприємства біля орендованого приміщення чи землі (наприклад, приміщення використовується не як склад, бо як виробничий цех);
- підвищення кадастрової вартості нерухомості чи рівня ринкових цін.
Після цього треба зіставити умови, зафіксовані у документі, та підстави, на яких орендодавець підвищує ціну.
Приклад (орендар виграв)
Адміністрація міста Нижньовартівська уклала договір із компанією «Будівельник-88». Остання зобов'язувалася щокварталу виплачувати близько 24 тис. руб. за оренду землі та складів, розташованих на ній. Проте працівники департаменту муніципальної власностіі земельних ресурсівпід час огляду території встановили, що організація використовувала нерухомість під склад-магазин, виставковий зал та офіс. На їхню думку, цей факт змінює характеристику землі, її кадастрову вартість, та підвищує розмір плати. Орендодавець перерахував суму з урахуванням нових обставин і зажадав доплатити близько 345 тис. руб. (Включаючи пені за прострочення платежу). Компанія не погодилася з цим та звернулася до суду. Головним аргументом на її користь став той факт, що підвищувати плату в односторонньому порядку орендодавець мав право лише у разі зростання ставки земельного податку (інших підстав у договорі не було). Оскільки ставка не змінювалася, то вимога орендодавця є незаконною (ухвала ФАС Західно-Сибірського округу від 02.08.2013 у справі №А75-8877/2012). Аналогічний аргумент допоміг компанії "Він клінік Іркутськ" уникнути підвищення річної орендної плати більш ніж на 1 млн руб. (через зміну ринкових цін). Тут допоміг такий факт: у договорі не було пункту про те, що орендодавець може змінювати розмір оренди в односторонньому порядку за підвищення ринкових цін (постанова Президії ВАС РФ від 15.11.2011 у справі № А19-15038/09-7-4).
Перш ніж підписувати договір, доручіть економістам розрахувати, чи буде вигідна оренда через рік, якщо її розмір залежить, наприклад, від ставки податків або інфляції. Крім того, постарайтеся узгодити з орендодавцем чіткі та однозначні умови, що дозволять змінити умови угоди в односторонньому порядку.
2. Надішліть орендодавцю письмову відмову
Якщо Ви не передбачили у договорі можливість перегляду орендної плати в односторонньому порядку або вказали заборону на це, то орендодавець зможе підвищити плату тільки за Вашою згодою. Якщо Ви не бажаєте змінювати умови угоди, напишіть відмову та не підписуйте додаткову угоду. У такому разі навіть якщо орендодавець звернеться до суду з вимогою стягнути недоїмку, закон опиниться на Вашій стороні.
Приклад (орендар виграв)
Підприємство «Борхліб» (орендодавець) здало компанії «Торгсін» (орендар) сім приміщень під магазин. Щомісячна орендна плата - 160 тис. руб. Після цього орендодавець провів незалежну експертизу, Яка показала, що середня вартість оренди по ринку вища. Керуючись цим аргументом, він відправив торгової компаніїдодаткову угоду щодо підвищення плати до 320 тис. на місяць. Орендар відмовився підписувати документ. Тоді підприємство «Борхліб» звернулося до суду з вимогою стягнути з орендаря суму понад 1,5 млн. руб. - Заборгованість з оренди та відсотки за користування чужими коштами. Суд зайняв бік компанії «Торгсін». Перший аргумент – у договорі передбачено, що змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін за умови, що ціни на ринку зростуть. Другий – орендодавець не надав доказів реального підвищення цін. Третій – компанія не підписала додатково угоди, виявивши свою незгоду з новими умовами (ухвала ФАС Волго-Вятського округу від 10.04.2014 у справі №А43-15549/2013).
Якщо розгляд дійде до суду, скористайтеся ще одним аргументом - примус орендаря до укладання договору незаконно, оскільки це суперечить принципу його свободи відповідно до статті 421 Цивільного кодексу РФ.
3. Повідомте, що зміна оренди першого року незаконна
В інформаційному листі Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66 (говориться, що протягом року умова договору оренди має залишатися незмінною. Це означає, що орендодавець не має права підвищувати орендну платуперший рік співпраці з Вашою компанією. Це правило зберігається і тих організацій, які орендують приміщення терміном на рік і менше. Таку саму позицію підтримують і суди.
Приклад (орендар виграв)
Компанія «Кедр» (орендодавець) та «Кредит Європа Банк» (орендар) уклали договір суборенди нежитлових приміщень за умови, що орендодавець має право щорічно в односторонньому порядку переглядати розмір платежів. При цьому він зобов'язується повідомити орендаря про зміни за 30 днів до початку їхньої дії. Через півроку банк отримав письмове повідомлення про підвищення щомісячної плати зі 181 тис. руб. до 273 тис. руб. Але банк заплатив ту суму, що була зазначена у договорі. Тоді орендодавець звернувся до суду із вимогою стягнути заборгованість, але зробив це дарма. Судді порахували, що раптова зміна умов угоди порушує пункт 11 інформаційного листа ВАС РФ №66, а також пункт 3 статті 614 ЦК РФ, що забороняє підвищення оренди частіше ніж на рік (ухвала ВАС РФ від 08.06.2009 №7103/09 у справі №А0 -7687/2008-11).
Використовуйте цю судову практикуяк додаткові аргументи в суді або вкажіть на неї орендодавцю. Можливо, він не захоче доводити справу до суду.
З одного боку, у Цивільному кодексі зазначено правило: розмір орендної плати не може змінюватися частіше одного разу на рік, але з іншого – його дія не поширюється на оренду, яка залежить від курсу валют або прив'язується до конкретних коефіцієнтів, наприклад, до інфляції або зростання цін . Але навіть у такому разі можна оскаржити підвищення оренди, головне довести, що підстави орендодавця перебільшені чи несуттєві та не можуть змінити умови угоди.
Приклад (орендар виграв)
Компанія «Газпромнефть» орендувала в організації «Інвесткінопроект» нежилі приміщенняза умови, що вартість оренди може бути переглянута за згодою сторін у разі офіційної зміни рівня інфляції. Орендні платежіскладалися з двох частин: фіксованої (156,38 дол. США на рік за кв м) та змінної (у розмірі фактичних витрат на електроенергію). Через рік орендодавець запропонував підвищити базову ставку на 15% через зростання споживчих цін. Орендар відмовився, тоді компанія «ІнвестКіноПроект» звернулася до суду, який програла. Головними аргументами на користь відповідача стали такі аргументи. У договорі не було умови, що зміна орендної ставкиприв'язується до зростання споживчих цін. Крім того, не було передбачено пункту про те, що, якщо сторони не дійдуть взаємної згоди, то внести відповідні зміни до договору можна буде через суд (постанова Президії ВАС РФ від 13.04.2010 №1074/10 у справі №А40-90259/ 08-28-767).
Повідомте орендодавцю, що сама по собі умова в договорі про можливість перегляду його умов не гарантує, що це справді станеться.
Між ТОВ "Кран" (Орендавець) та ТОВ "Магазин" (Орендатор) укладено договір оренди нерухомого майна. Пункт 5.2.2. договору передбачає: "Розмір орендної плати підлягає зміні в односторонньому порядку за повідомленням Орендаря Орендодавцем, але не частіше ніж один раз на рік, на коефіцієнт СІПЦ - зведений індекс споживчих цін на всі товари та послуги з Пермському краю, який визначається за даними Територіального органу Федеральної службидержавної статистики з Пермського краю (Пермьстат). Перша зміна розміру орендної плати за зазначеною в цьому пункті обставиною провадиться не раніше, ніж через 12 календарних місяців з моменту підписання акта приймання-передачі приміщення (Додаток №2), далі — у тому самому порядку. Зміна розміру орендної плати за зазначеними у цьому пункті обставинами здійснюється протягом 60 (шістдесяти) календарних днівз дати звернення Сторони договору з пропозицією про зміну орендної плати за цим договором до іншої Сторони з пред'явленням ініціюючої Стороною підтверджуючих документів, зазначених у цьому пункті, спеціально або поштою." 17.11.17р. 17.01.2018 Однак Орендар не згоден зі збільшенням розміру орендної плати, посилаючись на рентабельність магазину.
Питання 1. Чи необхідно за таких обставин укладати додаткову угоду до договору оренди щодо збільшення орендної плати? Чи достатньо повідомлення та з 17.01.2018 нараховувати орендарю плату на 5% більшу?
Питання 2. Відповідно якщо орендар відмовиться підписувати додаткову угоду та сплачувати орендну плату на 5% більше – у Орендодавця виникають підстави для стягнення заборгованості через суд?
Відповідь
1. Ні, додаткову угоду укладати не потрібно, достатньо повідомлення з додатком документів, що підтверджують, зазначених у договорі.
Обґрунтування цієї позиції наведено нижче у матеріалах «Системи Юрист» .
«Якими способами можна визначити розмір орендної плати
Механізм зміни умови договору про орендну плату безпосередньо залежить від цього, який спосіб визначення розміру орендної плати встановлено договорі.
1. Розмір орендної плати встановлено у твердій грошовій сумі.
В даному випадкувизначається точна грошова сума, яку орендар перераховує орендодавцю у строки, встановлені договором
Приклад умови договору про орендну плату у твердій формі
«Орендар щомісяця, пізніше 5-го числа поточного (оплачуваного) місяці, перераховує на розрахунковий рахунок орендодавця орендну плату у вигляді 100 000 крб. (Сто тисяч рублів), включаючи ПДВ».
2. Розмір орендної плати визначається за допомогою закріпленого у договорі порядку (механізму) її обчислення.
І тут орендна плата встановлюється з допомогою різних формул, коефіцієнтів, тарифних ставок чи інших даних, що є механізм визначення суми орендної платы.
Приклад механізму визначення розміру орендної плати у договорі
«Орендар щомісяця, не пізніше 5-го числа поточного (оплачуваного) місяця, перераховує на розрахунковий рахунок орендодавця орендну плату, що визначається з розрахунку 100 $ USA (100 доларів США) за 1 квадратний метрна рік у рублях за курсом ЦБ РФ на день платежу, включаючи ПДВ».
Обмеження на зміну орендної плати
Особливості зміни розміру орендної плати стосовно кожного способу визначення розміру орендної плати. Проте незалежно від порядку визначення розміру орендної плати необхідно враховувати таке. За згодою сторін договору цей розмір може змінюватись з будь-якою періодичністю. Але в односторонньому порядку на вимогу орендодавця розмір орендної плати у будь-якому випадку може бути змінений не частіше ніж один раз на рік. Така правова позиціяміститься в постанові Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 р. № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди» (в редакції).
Обґрунтування
Раніше розмір орендної плати у будь-якому випадку міг змінюватися не частіше ніж один раз на рік. Іншими словами, діяло імперативне правило про те, що умова договору, що передбачає жорсткий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення, протягом року мало залишатися незмінним («Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою»; далі – інформаційний лист № 66).
Крім того, в окремих випадкахорендна плата встановлюється у договорі комбінованим способом. Це означає, що одна частина орендної плати встановлена у твердій сумі, а інша – у вигляді визначення порядку її обчислення. У цьому випадку слід мати на увазі, що зміна кожної частини орендної плати підпорядковується загальним правилам її підвищення, а зміна однієї або обох частин (твердої суми та (або) порядку визначення орендної плати) не може відбуватися частіше за один раз на рік, крім як за угоди сторін договору. Іншими словами, така умова договору про орендну плату також можна змінювати не частіше ніж один раз на рік; при цьому змінювати можна як одну з складових частинорендної плати, і обидві. Однак орендодавець в односторонньому порядку не зможе спочатку змінити твердий розмір однієї частини орендної плати, а через півроку змінити порядок визначення іншої частини.
Насправді заборона одностороннє підвищення орендодавцем розміру орендної плати частіше рази на рік можна обійти в такий спосіб. Орендодавець, який має право підвищити орендну плату в односторонньому порядку, може запропонувати орендарю оформити таке підвищення у вигляді додаткової угоди. Це пов'язано з тим, що за згодою сторін договору розмір орендної плати може змінюватися з будь-якою періодичністю, у тому числі найчастіше одного разу на рік (така правова позиція викладена у постанови Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 р. № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди »(в редакції)). Тому, якщо орендар погодиться підписати таку угоду, то згодом орендодавець знову зможе підвищити орендну плату, реалізувавши своє право на одностороннє підвищення орендної плати. А у разі спору орендодавець може послатися на те, що вперше орендну плату було змінено за згодою сторін, тобто обмеження на цей випадок не поширюється.
Як орендодавцю підвищити розмір орендної плати, який встановлено у твердій сумі
Якщо орендна плата виражена у жорсткій сумі, то збільшити її розмір у період дії договору можна трьома способами.
1. Домовитися з орендарем про підвищення орендної плати та оформити цю домовленість у вигляді додаткової угоди.
за загальному правилуОбсяг орендної плати, вираженої у жорсткій сумі, повинен залишатися постійним протягом усього терміну аренды. Якщо іншого не зазначено у законі чи договорі, розмір орендної плати можна змінити лише за згодою сторін ( ). Таким чином, за загальним правилом, якщо орендар не погодиться на підвищення розміру оренди, орендодавець підвищити розмір орендної плати не зможе.
Щоправда, закон допускає можливість зміни договору в односторонньому порядку для випадків суттєвої зміни обставин, у тому числі сторони виходили під час укладання договору ( ). Однак у орендодавця мало шансів скористатися цією можливістю. Істотність обставин ще необхідно довести, що найчастіше виявляється непростим завданням. Крім того, як правило, обставини можуть змінитися істотно тільки щодо орендаря. Щодо орендодавця довести суттєвість зміни обставин у суді набагато складніше.
Основне, що розраховує орендодавець під час укладання договору, – це отримання орендної плати. Тому орендодавці в період економічної нестабільності стали часто звертатися до судів з вимогами про розірвання договорів оренди. Як суттєві обставини вони вказували на інфляційні процеси, що проходили в країні в цей час. Однак суди відмовляли орендодавцям у задоволенні подібних позовів, вказуючи, що суттєве збільшення рівня інфляції не є обставиною, з якою закон пов'язує виникнення права орендодавця на зміну або розірвання договору оренди судовому порядку( , Далі – постанова № 1074/10).
У той же час навіть якщо орендар буде згоден на підвищення орендної плати, то для такого підвищення однієї його письмової згоди та (або) дій, що підтверджують таку згоду (наприклад, внесення грошових коштіву більшому розмірі), буде недостатньо. Для цього сторонам необхідно буде підписати документ (угоду) про зміну орендної плати. Справа в тому, що договір оренди нерухомого майна укладається шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (), а угода про зміну умов договору має бути складена у тій самій формі, що й сам договір ().
Однак, якщо договір не передбачає можливості для орендодавця підвищити орендну плату в односторонньому порядку, і орендар не бажає підписувати додаткову угоду до договору про зміну орендної плати, то орендодавець не зможе підвищити розмір плати за користування орендованим майном.
Тому єдиним надійним способом для орендодавця збільшити розмір орендної плати в односторонньому порядку прямо прописати таку можливість у договорі.
2. Передбачити у договорі, що з такої дати (або за таких умов) орендодавець може збільшити розмір орендної плати в односторонньому порядку, тобто без згоди орендаря.*
Приклад умови договору щодо можливості підвищення орендної плати в односторонньому порядку
«Орендодавець має право в односторонньому порядку без звернення до суду змінювати розмір орендної плати не частіше ніж один раз на рік шляхом письмового повідомлення орендаря не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів».
У той самий час орендодавцю необхідно враховувати, що орендар може погодитися включення у договір оренди такого пункту, оскільки він явно над інтересах орендаря. У подібних випадках можна порекомендувати орендодавцю запропонувати своєму контрагенту м'якший варіант умови підвищення вартості оренди. Наприклад, пункт договору про можливість підвищення орендодавцем орендної плати в односторонньому порядку можна доповнити умовою про те, що розмір орендної плати може бути змінений відповідно до індексу інфляції або не більше ніж на певну суму у відсотковому відношенні: «…але не більше ніж на 5 %». У цьому випадку шанси на укладення договору з контрагентом будуть суттєво вищими, оскільки взаємини між сторонами стануть більш визначеними.
3. Заздалегідь прописати у договорі, що з такого числа орендна плата збільшується на стільки без будь-яких повідомлень орендодавцем орендаря.
Приклад умови договору про «автоматичне» підвищення орендної плати без будь-яких повідомлень орендодавцем орендаря
«Протягом першого року після укладання цього Договору орендна плата встановлюється у розмірі 50 000 рублів. Після закінчення першого календарного рокуПодії Договору обсяг орендної плати збільшується до 70 000 рублів.
Увага!Умову права орендодавця в односторонньому порядку підвищити орендну плату необхідно сформулювати максимально чітко і детально.
Припустимо, у договорі сторони вказали, що розмір орендної плати можна переглянути сторонами у майбутньому. Наприклад: "Розмір орендної плати може бути переглянутий виходячи з офіційного рівня інфляції, але не частіше одного разу на рік". Це означатиме, що про такий перегляд сторони мають заздалегідь домовитися та оформити його додатковою угодою. Саме собою включення до договору оренди умови, яким встановлено, що орендна плата може бути змінена за згодою сторін не частіше ніж один раз на рік у зв'язку з тими чи іншими обставинами (зростанням інфляції тощо), не означає, що сторони договору взяли на себе зобов'язання щодо укладання в майбутньому угоди про зміну договору в цій частині ().
Приклад із практики: суд відмовив орендодавцю у позові про стягнення заборгованості, вказавши на те, що порядок підвищення орендної плати не був узгоджений
Орендодавець звернувся до суду з вимогою про стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати. Як випливає з обставин справи, між орендодавцем та орендарем укладено договір оренди, відповідно до пункту 3.1 якого розмір орендної плати встановлено у твердій сумі на підставі звіту оцінювача. Відповідно до пункту 3.4 договору оренди розмір плати за користування майном міг бути переглянутий орендодавцем у безперечному та односторонньому порядку, але не частіше ніж один раз на рік. В силу пункту 5.1 договору зміна умов договору допускалася за згодою сторін, а доповнення та зміни, що вносяться, повинні були розглядатися контрагентами в місячний строк і оформлятися додатковими угодами.
Орендодавець листом повідомив орендаря про підвищення орендної плати, доклавши до нього новий звіт оцінювача, але орендар продовжив виплачувати орендну плату в колишньому розмірі, не погоджуючись із підвищенням орендної плати та вважаючи саме підвищення неправомірним.
Як зазначив суд, із договору оренди випливає, що контрагенти, погодивши можливість односторонньої зміни розміру орендної плати, не передбачили порядок оформлення таких змін. Сторонами у договорі встановлено фіксований розмірорендної плати, визначений на підставі конкретного звіту оцінювача, при цьому надання іншого звіту оцінювача не названо підставою для односторонньої зміни розміру орендної плати. Таким чином, надсилаючи відповідачу повідомлення про зміну розміру платежів за договором, орендодавець самостійно змінив порядок розрахунку орендної плати.
Виходячи з тлумачення пунктів 5.1 та 3.4 договору, суд зробив висновок, що справжня воля сторін договору була спрямована на необхідність укладання додаткової угоди для зміни розміру орендної плати. Встановивши, що угода про зміну розміру орендної плати встановленому закономпорядку між сторонами не досягнуто, а відповідач заперечує проти зміни такої, суд вважав вимогу позивача необґрунтованою і відмовив йому в задоволенні позову ().
В даному випадку суд став не на бік орендодавця, головним чином, з таких підстав:
- у договорі, встановивши право орендодавця на односторонню зміну розміру орендної плати, сторони не прописали механізму реалізації цього права;
- у договорі було зазначено, що всі зміни до договору оформлюються додатковими угодами або, іншими словами, зміни були можливі лише за згодою сторін.
Тому щоб орендодавцю забезпечити собі право на підвищення орендної плати в односторонньому порядку, у договорі необхідно прописати таке.
1. У яких випадках можлива така зміна орендної плати (наприклад, через рік після підписання акта приймання-передачі за річного рівня інфляції у розмірі 7% і більше).
2. Порядок реалізації орендодавцем права на підвищення орендної плати (наприклад, орендодавцем надсилається повідомлення орендарю, в якому міститься інформація про підвищення орендної плати та в якому розмірі).
3. Порядок повідомлення про це орендаря (наприклад, поштою рекомендованим листом із повідомленням про вручення або особисто працівнику орендаря під підпис в офісі орендаря).
4. З якого моменту умова про орендну плату вважатиметься зміненою (наприклад, через місяць після отримання повідомлення орендарем)*».
Професійна довідкова системадля юристів, у якій ви знайдете відповідь на будь-яке, навіть найскладніше питання.
Орендні відносини, з давніх часів найпоширеніші, вимагають уваги та точності під час укладання договору. Труднощі, спірні ситуаціїнайчастіше виникають, оскільки порядок підвищення орендної плати недостатньо ретельно обумовлений. Право зміни орендної плати належить орендодавцю відповідно до пункту. При цьому обов'язковою умовоює:
- угода сторін (найчастіше стосується термінів зміни договору),
- умови зміни порядку ( одностороннє рішенняорендодавця про зміну суми оренди може передбачати письмове повідомлення),
- терміни трохи більше одного разу на рік, якщо немає інших умов.
У разі необхідності підвищення орендної плати, наприклад, різкий стрибків інфляції, орендодавець починає процес зміни договірних вимог. Односторонній порядок цієї зміни цілком можливий. Відсутність пункту про обов'язкове повідомлення орендаря призводить до непорозумінь, які можна вирішити відповідно до п. 1 ст, де зазначено, що форма договору оренди та угоди зобов'язані відповідати та пройти порядок реєстрації в органах місцевого самоврядування. Підвищення орендної плати передбачає таке:
- письмове повідомлення орендаря не менше ніж за місяць до встановленого строку зміни оренди; відправляється як рекомендоване або передається особисто в руки під підпис;
- складання додаткової угоди, в якій обов'язково вказуються пункти договору, що втратили чинність, докладно вносяться зміни;
- навіть, у разі відсутності у договорі пунктів, що передбачають зміну орендної плати, відповідно до законодавства, орендодавець може в односторонньому порядку її підвищити.
З боку орендаря обґрунтування підвищення орендної плати може бути закріплене у самому договорі. Вказавши, що орендна плата у разі інфляції може бути змінена, який завжди можна її збільшити. Уточнення виду: підлягає зміні, гарантує зміну обов'язковому порядку(Постанова Президії ВАС РФ від 13.04.10 № 1074/10).
Підставою зміни жорсткої суми орендної плати можуть бути лише об'єктивні обставини. До причин підвищення орендної плати відносять: зміну оцінної вартості об'єкта оренди у зв'язку зі зміною законодавства, зростання ринкової вартості, визначене оцінювачем, зміна індексу інфляції.
У світі ринкових відносин, коли продавець бажає продати дорожче, а покупець – купити подешевше, спірних питаньможна уникнути виключно аргументованим, юридично та економічно точно складеним договором. Терміни договору зазвичай не перевищують 11 місяців.
Можливо, юридична консультаціядосвідченого спеціаліста зі зміни типового договорувбереже обидві сторони від вирішення спорів у суді.
Керуючись п. 2 ст. 424 та п. п. 1, 3 ст. 450 ДК РФ, сторони можуть закріпити у договорі декларація про зміну розміру орендної плати у односторонньому порядку. У цьому випадку основою зміни є прийняття стороною, якою надано таке право, рішення про зміну умов договору.
Для узгодження цієї умови необхідно вказати у договорі сторону, якій належить право односторонньої зміни умов договору.
———————————
Приклади формулювання умови:
«Орендодавець має право в односторонньому порядку змінити розмір орендної плати».
«Внесення змін до умов договору щодо встановлення розміру орендної плати може бути здійснено орендодавцем в односторонньому порядку».
«Кожна із сторін має право в односторонньому порядку змінити розмір орендної плати, повідомивши іншу сторону у порядку, встановленому п. ____ цього договору».
———————————
При узгодженні умови про право орендаря на одностороннє зміна обсягу орендної плати сторонам необхідно враховувати таке. Умова про надання орендарю такого права не відповідає звичаям, що склалися. ділового обороту. Як правило, даним правом наділяється лише орендодавець як особа, яка здійснює розпорядження майном. Тому умова можливості зміни розміру плати орендарем має бути відображено максимально конкретно, докладно і однозначно. В іншому випадку при розгляді спору суд може вирішити, що в договорі припущено технічну помилку і у орендаря відсутнє право на зміну розміру орендної плати в односторонньому порядку.
———————————
Приклад формулювання умови:
«Орендар має право в односторонньому порядку змінити розмір орендної плати. Ставка орендної плати визначається виходячи з акта оцінки ринкової вартості оренди майна, виробленої _________________________ (зазначається ПІБ оцінювача). Повідомлення про зміну розміру орендної плати з додатком копії акта оцінки надсилається орендодавцю орендарем цінним листом із описом вкладення та повідомленням про вручення або передається через нарочного під підпис в отриманні. Новий розмір орендної плати встановлюється з першого числа місяця, що настає за місяцем отримання орендодавцем повідомлення про внесення відповідних змін до договору».
———————————
У договорі необхідно також встановити порядок та момент зміни розміру орендної плати з волі однієї із сторін.
Також рекомендується передбачити умови зміни розміру орендної плати. Наприклад, сторони можуть визначити, що орендодавець має право в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі зміни базових ставок орендної плати, економічної ситуації у сфері діяльності орендодавця та інших випадках.
Важливо! У п. 21 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди" суд роз'яснив, що норма п. 3 ст. 614 ГК РФ є диспозитивною і сторони вправі змінювати розмір орендної плати за згодою сторін частіше ніж один раз на рік.
Однак якщо орендодавцю законом або договором надано право змінювати розмір орендної плати в односторонньому порядку, він може скористатися ним не частіше ніж один раз на рік.
Якщо умова про зміну розміру орендної плати в односторонньому порядку не погоджена
Жодна із сторін немає права вносити у договір зміни у односторонньому порядку (ст. 310 ДК РФ). У такому разі зміна розміру орендної плати можлива лише за згодою сторін (п. 1 ст. 450 ЦК України).