Що входить до категорії земель населених пунктів
Відповідно до ст. 83 Земельного кодексу Росії землі населених пунктів - це ділянки, призначені виключно для забудови міст, сіл та інших муніципальних утворень, а також їх розвитку. При цьому через п. 3 ст. 84 ЗК РФ, приватна земельна ділянка, включена в межу населеного пункту, залишається такою, тобто право власності громадянина на землю в цьому випадку зберігається.
Землі населених пунктів: види дозволеного використання
Призначення земель населених пунктів і види дозволеного використання певних цілей залежить від зони, де вони розташовані. Ст. 85 ЗК РФ ділить населені пунктина 8 зон:
- житлові;
- громадсько-ділові;
- рекреаційні;
- виробничі;
- сільськогосподарські;
- інженерні;
- військові;
- землі спеціального призначення.
Існує ще 9-а категорія, яка окреслена законом як «інші територіальні зони». Як правило, до неї відносяться земельні ділянки, призначені для загального користування (вулиці, проїзди, площі, сквери, парки тощо). Зазвичай такі землі входять до складу основних зон і не передбачають можливості приватизації чи отримання приватну власністьбудь-яким іншим способом.
Що таке нецільове використання земель (відповідальність та наслідки)
Нецільове використання земельної ділянки- це його експлуатація у формі, яка не відповідає призначенню, встановленому для цієї категорії земель.
Нецільове використання земель – основа для залучення до адміністративної відповідальностіза ст. 8.8 КпАП РФ. Санкції ці дуже суттєві – для громадян штраф у розмірі 0,5-1% від кадастрової вартості ділянки (мінімальний розмір штрафу – 10 000 рублів).
Іншими словами, якщо на ділянці, призначеній для зведення житлового будинку, збудовано магазин, власнику доведеться не лише заплатити штраф, а й усунути порушення, тобто знести будівництво.
Всі відомості про види дозволеного використання земель підлягають занесенню до Державного кадастру нерухомості, тому перед прийняттям рішення про придбання земельної ділянки варто спочатку ознайомитись з його кадастровим паспортом (можна замовити у Кадастровій палаті регіону), щоб переконатися у правильності намірів (див. Як отримати кадастровий паспорт). земельної ділянки?).
Як можна використовувати землю у населеному пункті
З 9 категорій територіальних зон, зазначених у ст. 85 ЗК РФ, для фізичних осібцікаві лише 2 — житлові та сільськогосподарські, оскільки решта не припускають придбання земельних діляноку власність громадянином.
Так, у силу п. 5 ст. 85 ЗК РФ земельні ділянки житлових зонахможуть використовуватися для наступних цілей:
Чи не знаєте своїх прав?
- індивідуальна жила забудова;
- мало-, середньо- та багатоповерхова житлова забудова;
- зведення приміщень побутового та культурного призначення.
П. 11 ст. 85 ЗК РФ дозволяє застосовувати ділянки, розташовані на сільськогосподарських землях, для будівництва будівель або приміщень, призначених для сільськогосподарського виробництва, а також ріллі та багаторічних насаджень.
Важливо: повне уявлення про конкретні можливості використання земельних ділянок можна отримати, вивчивши відповідний класифікатор, затверджений наказом Мінекономрозвитку №540 від 01.09.2014.
Наприклад, якщо ділянка потрібна для індивідуального житлового будівництва, необхідно впевнитись у наявності в кадастровому паспорті кодів 2.0-2.7 (житлова забудова). Однак слід мати на увазі, що до цієї категорії не входять будівлі, призначені для наступних цілей:
- одночасного проживання та лікування (санаторії);
- забезпечення безперервного виробництва (наприклад, службове житло для вахтовиків).
Яку ділянку купити для ІЖС та городу
Для цієї мети підійде дільниця, зазначена у розділі 2 класифікатора (коди 2.0-2.7). Наявність цих цифр означає можливість використання землі:
- для зведення малоповерхових житлових додому (не вище 3 поверхів, що не передбачають поділ на квартири);
- садівництва та городництва (вирощування плодових, овочевих, ягідних, сільськогосподарських рослин);
- зведення підсобних споруд (сараї і т. д.) та гаражів;
- будівництва садових будинків (вимоги аналогічні до малоповерхових забудов);
- організації присадибних ділянок (для особистого підсобного господарства);
- зведення пересувних будинків (тимчасових споруд, придатних для проживання – вагончиків, кемпінгів тощо – з можливістю підключення до інженерних мереж).
Таким чином, ІЖС означає не лише будівництво будинку для проживання, а й ведення підсобного господарства.
Яка ділянка потрібна для бізнесу
Якщо йдеться про підприємницької діяльності, потрібно шукати земельну ділянку, внесену до розділу 4 класифікатора (коди 4.0-4.9). На таких землях допускається розміщувати капітальні споруди, призначені для торгівлі, відпочинку, обслуговування автотранспорту тощо.
Наприклад, код 4.4 означає можливість розміщення на ділянці об'єкта капітального будівництвадля продажу товарів. Обсяг торгової площі не повинен перевищувати 5 000 квадратних метрів.
Як ще можна використати земельні ділянки
З огляду на ст. 37 Містобудівного кодексу Росії види дозволеного використання земельних ділянок для кожної з територіальних зон, зазначених у ЗК РФ, поділяються на 3 категорії:
- основні (початкове призначення);
- умовно-дозволені (можливе призначення);
- допоміжні.
Основні види дозволеного використання
Основний вид використання - це безпосереднє призначення земельної ділянки відповідно до територіальної зони та локалізації.
Для вибору конкретного використання з основних не потрібно додаткових погоджень з органами влади. Іншими словами, власник земельної ділянки вправі самостійно вирішувати, що вона робитиме з належною йому землею в рамках закону та класифікатора.
Умовно-дозволені види використання
Список можливого використанняземельної ділянки визначається містобудівним регламентом регіону, на території якого він розташований. Але у будь-якому разі для вибору одного з цих видів власнику доведеться пройти процедуру погодження та отримати відповідний дозвіл.
Наприклад: якщо умовно-дозволений вид використання землі, основне призначення якої ІЖС, зазначено зведення об'єкта для дрібнороздрібної торгівлі, власнику необхідно звернутися до регіональної комісії з землекористування та забудови з відповідною заявою. Дозвіл надається за результатами публічних слухань.
Допоміжні види використання
Допоміжні види використання допускаються виключно як доповнення до основних або умовно-дозволених видів та реалізуються спільно з ними.
Наприклад, це може бути організація підземних або наземних автопаркування при використанні землі для будівництва магазину.
Розділи статті:
Знання про те, що можна будувати на ділянці та як його можна використати, необхідно не тільки для його власника. Воно потрібне і для майбутніх землевласників.
Припустимо, що потрібна земля для фермерського господарства, а у свідоцтві на право або у Виписці ЄДРН вказується, що наділ призначений для розміщення комерційних об'єктів. Займатися фермерством на такій ділянці не вдасться.
Земля повинна використовуватися за цільового призначення. Мало того, в сучасному поданні найменувань видів використання, встановлених Класифікатором ВРІ виду КФГ немає. Пошук ділянки доведеться вести іншим порядком.
Види дозволеного використання земельних ділянок
Вид дозволеного використання земельної ділянки – це параметр, що визначає можливі способиексплуатації наділу та об'єктів капітального будівництва:
- у межах його цільового призначення
- відповідно до територіального зонування
Заміні ВРІ не підлягає, якщо у власника не виникне потреба у цій заміні. Змінити вид використання наділу можна лише відповідно до Класифікатора.
Умовно дозволені види використання земельних ділянок
Склад умовно дозволених видів використання конкретного ЗУ визначається містобудівним регламентом територіальної зони, до якої належить.
Відмінність умовно дозволеного виду ЗУ та об'єктів капітального будівництва від їх основного ВРІ:
- при виборі виду з основних ВРІ не вимагається отримання погоджень та дозволів від органів влади
- для вибору одного з умовно дозволених видів погодження потрібні
Порядок отримання дозволу на умовно дозволений ВРІ ділянки встановлено Містобудівним кодексом РФ:
- правовласник надсилає заяву до органу місцевого самоврядування
- адміністрація:
- організовує та проводить публічні слухання
- готує:
- висновок
- рекомендації щодо надання дозволу на умовно дозволений ВРІ
- відмова у наданні дозволу із зазначенням причин
Якщо рішення є позитивним, запис про умовно дозволений ВРІ вноситься до державного кадастру нерухомості.
Наприклад, стоїть завдання будівельника об'єктів торгівлі, громадського харчуваннята побутового обслуговування з площею торгової зали не більше 200 кв.м на земельній ділянці, розташованій у територіальній зоні житлової забудови першого типу (Ж-1).
Приклади умовно дозволених видів функціонального використання території:
- дозволені житлові будинки, що перевищують параметри вимог до забудови земельних ділянок
- спортзали
- басейни
- станції «Швидкої допомоги»
- лікарні
- адміністративні підприємства
- офіси
- споруди для постійного та тимчасового зберігання транспорту
- тимчасові спорудження дрібнороздрібної торгівлі
Допоміжні види дозволеного використання земельних ділянок
Допоміжний ДРІ забезпечує функціонування основного виду використання.
Для всіх видів об'єктів з основними та умовно дозволеними ВРІ допоміжні видидозволеного використання застосовуються щодо об'єктів:
- технологічно пов'язаних з об'єктами, що мають основний та умовно дозволений ВРІ, що забезпечують їхню безпеку відповідно до нормативно-технічних документів, у тому числі:
- проїзди загального користування
- об'єкти комунального господарства(електро-, тепло-, газо-, водопостачання, водовідведення, телефонізація тощо), необхідні для інженерного забезпечення об'єктів основних, умовно дозволених, інших допоміжних видів використання
- автостоянки та гаражі (відкритого типу, підземні та багатоповерхові) для обслуговування мешканців та відвідувачів основних, умовно дозволених, інших допоміжних видів використання
- упорядковані дитячі майданчики, майданчики для відпочинку, спортивних занять
- господарські майданчики
- громадські туалети
- об'єкти, необхідні для обслуговування відвідувачів основних, умовно дозволених, інших допоміжних видів:
- торгівлі
- громадського харчування
- побутового обслуговування
- об'єкти тимчасового проживання, необхідні для обслуговування відвідувачів основних, умовно дозволених, а також інших допоміжних видів використання
- об'єкти, що забезпечують безпеку об'єктів основних та умовно дозволених видів використання, включаючи протипожежну безпеку
- інші
Особливості класифікатора
- ВРІ не поділяться на основні, умовно дозволені та допоміжні
- супутні види експлуатації ділянок:
- нерозривно пов'язані з основним ВРІ
- не вимагає окремих процедур, оскільки вже враховано
Корисно знати
- З умовами оформлення у власність захопленої землі можна ознайомитись
Відповідно до Земельним кодексомРФ земельні ділянки використовуються відповідно до встановленого для них видом дозволеного використання(ДРІ). ВРІ земельної ділянки, поряд з іншими характеристиками (площа, категорія земель та ін.) визначають правовий режимземельної ділянкиІншими словами, вид дозволеного використання впливає на те, як правовласник може його використати, чи може зводити та реконструювати будівлі на даній земельній ділянці. ВРІ земельної ділянки визначає кадастрову вартістьземельної ділянки та інші особливості використання земельної ділянки. Наприклад, встановлює граничні (максимальні та мінімальні) розміри земельних ділянок, особливості процедури надання земельної ділянки з державної (муніципальної) власності.
Де можна ознайомитись із видом дозволеного використання?
Вид дозволеного використання є додатковою характеристикою земельної ділянки, та відомості про неї вносяться до Державного кадастру нерухомості (ДКН). Таким чином, ознайомитися з видом дозволеного використання можна, замовивши кадастровий паспортабо кадастрову виписку про земельну ділянку. Можлива ситуація, коли до ДКН не внесено відомостей про ВРІ земельної ділянки. Отже, не встановлено правовий режим даної земельної ділянки, а отже, він не може повноцінно брати участь у цивільному оборотіта необхідне внесення відповідних відомостей про ВРІ.
Звідки береться вид дозволеного використання та хто його встановлює?
Повноваженнями щодо визначення виду дозволеного використання земельної ділянки мають органи місцевого самоврядування. Для цього має бути видане відповідне рішення (постанова, розпорядження тощо) органу муніципальної владивизначення виду дозволеного використання.
Якщо земельна ділянка була утворена із земельної ділянки (наприклад, у результаті поділу земельної ділянки), то вид дозволеного використання «успадковується» від вихідної.
Якщо земельна ділянка утворюється із земель, що знаходяться в державної власності, то ВРІ має бути внесено до ДКН виходячи з рішення органу місцевого самоврядування.
Як змінити вигляд дозволеного використання?
Припустимо, Ви купуєте земельну ділянку з ВРІ «для індивідуального житлового будівництва», але хочете цю земельну ділянку використовувати в комерційних цілях – звести офісну будівлю або виробничий об'єкті т.п. Спочатку необхідно змінити вид дозволеного використання земельної ділянки.
Стаття 37 Містобудівного кодексу РФвстановлює таке:
1. Дозволене використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва може бути таких видів:
1) основні види дозволеного використання;
2) умовно дозволені види використання;
3) допоміжні види дозволеного використання, допустимі лише як додаткові по відношенню до основних видів дозволеного використання та умовно дозволені види використання та здійснювані спільно з ними.
2. Щодо кожної територіальної зони встановлюються види дозволеного використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва.
3. Зміна одного виду дозволеного використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва на інший вид такого використання здійснюється відповідно до містобудівного регламенту за умови дотримання вимог технічних регламентів.
4. Основні та допоміжні види дозволеного використанняземельних ділянок та об'єктів капітального будівництва правовласниками земельних ділянокта об'єктів капітального будівництва, за винятком органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних та муніципальних установ, державних та муніципальних унітарних підприємств, вибираються самостійно без додаткових дозволів та погодження.
Іншими словами, на прикладі міста Тули це можна пояснити так. Правила землекористування та забудови Муніципальної освітимісто Тула, затверджені рішенням Тульської міської Думи від 25.03.2009 р. №65/1406 (далі ПЗЗ м. Тули) поділяють усю територію міста Тули на територіальні зони. Кожна територіальна зона містить перелік основних, допоміжних та умовно дозволених видів використання, і власник земельної ділянки може на свій розсуд вибрати будь-який з основних та допоміжних ВРІ самостійно без органів влади та будь-яких додаткових рішень.
Приклад:Вам належить земельна ділянка в м. Тулі, розташована по проспекту Леніна в районі будинку N. Дивимося в ПЗЗ карту містобудівного зонування і дізнаємося, що земельна ділянка, що розглядається, потрапляє в зону ОЖ - зона громадсько-житлового призначення. Далі дивимося види дозволеного використання та вибираємо відповідний ВРІ, наприклад «Аптеки».
І останнє, що Вам необхідно зробити – звернутися з листом та заявою про облік відповідних змін до органу кадастрового облікуз проханням про зміну ВРІ з «індивідуального житлового будівництва» на - «аптеки».
Після закінчення встановленого термінуВам нададуть кадастровий паспорт із вибраним видом дозволеного використання.
На що слід звернути увагу.
В Тульській областісклалася практика, що Вам можуть надати у зміні ВРІ, якщо в Державному кадастрінерухомості відсутні відомості про межі територіальної зони. У цьому випадку необхідно проводити роботи з їх опису та внесення відомостей до ДКН. За необхідності проведення робіт з опису меж територіальної зони Ви завжди можете звернутися до нас! Співробітники підприємства мають великий досвід у проведенні таких робіт та виконають усі роботи за короткий термін з повним супроводом документів.
До уваги клієнтів
Паперове свідоцтвопро право власності з 2017 року замінено випискою з єдиного реєстру, згідно із законом про реєстрацію нерухомості №218-ФЗ, що вступив до законну силуз 01.01.2017 року.
Нововведенням Закону №218-ФЗ "Про державної реєстраціїнерухомості" є те, що при особистому зверненні (крім випадків виїзного прийому) місце подачі заяви та документів не залежатиме від місця знаходження об'єкта нерухомості. Іншими словами, можна звернутися (направити документи поштою) до будь-якого підрозділу Росреєстру або подати документи особисто через будь-який МФЦ Перелік зазначених підрозділів та МФЦ буде наведено на сайті Росреєстру.
Про терміни
Відповідно до Закону "Про державну реєстрацію нерухомості" загальний термінздійснення обліку об'єкта нерухомості у кадастрі та держреєстрації прав скорочено.