Агентський договір щодо пошуку квартири в оренду. Агентський договір на оренду квартири

АГЕНТСЬКИЙ ДОГОВІР N ___

на здійснення дій зі здачі у найм житлового приміщення (квартири)

м. __________ "___" ________ ____

Іменуємо__ надалі "Принципал" або

"Наймодавець", з одного боку, та індивідуальний підприємець ________________________________________, що діє на підставі Свідоцтва про

державної реєстрації фізичної особив якості індивідуального підприємцявід "___" ________ ____ N ______, іменований надалі "Агент", з іншого боку, уклали цей договір про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Принципал доручає, а Агент зобов'язується від свого імені та за рахунок Принципалу за винагороду здійснювати дії зі здачі у найм для проживання упорядкованої ____-кімнатної квартири, надалі - "Квартира", загальною площею __ кв. м, за адресою: ________________________________________, що належить Принципалу на праві власності, а Принципал зобов'язується сплатити Агенту винагороду за виконання цього доручення.

1.2. По угоді, скоєної Агентом з третьою особою від імені Ілліча та з допомогою Принципалу, правничий та обов'язки виникають в Агента.

1.3. Принципал не укладав ексклюзивних договорів з іншими особами на вчинення дій, що становлять предмет цього Договору, і в період дії цього Договору утримуватиметься від укладання аналогічних агентських договорів з іншими особами. Якщо аналогічний агентський договір буде укладено Принципалом з іншою особою, Агент має право відмовитися від подальшого виконання цього Договору.

1.4. За погодженням з Принципалом вартість найму Квартири встановлює Агент на основі даних маркетингового дослідження.

2. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ АГЕНТА

2.1. Агент зобов'язується:

2.1.1. Оглянути Квартиру, перевірити правильність оформлення документів щодо Квартири.

2.1.2. Провести маркетингові дослідження щодо визначення ринкової вартостінайму Квартири. Результати дослідження Агент представляє Принципалу та за погодженням з ним встановлює ціну Квартири.

2.1.3. Організовувати огляд Квартири потенційними наймачами у погоджений з Принципалом час лише у присутності уповноваженого представника Агента.

2.1.4. Дотримуватися конфіденційності отриманої інформації, крім випадків, передбачених чинним законодавством Російської Федерації.

2.1.5. Регулярно, не рідше ________, сповіщати Принципал за його запитами про хід виконання доручення, а також подавати звіти про виконання доручення.

2.1.6. У разі отримання Агентом згоди на наймання Квартири наймачем організувати документальне оформленнянайму.

2.1.7. Забезпечити проведення розрахунків із наймачем.

2.1.8. Забезпечити безпеку документів, переданих Принципалом Агенту на зберігання, а у разі їх втрати або псування - відновити їх за власний рахунок.

2.1.9. Надавати Принципалу консультаційні послуги з усіх питань, що стосуються предмета цього Договору.

2.1.10. Виконувати дане йому доручення відповідно до вказівок Принципалу. Вказівки Принципалу мають бути правомірними, здійсненними та конкретними.

2.1.11. Не допускати погіршення технічного стануКвартири, забезпечити збереження предметів та обладнання у Квартирі.

2.2. Агент має право:

2.2.1. Встановлювати контакти з потенційними роботодавцями Квартири.

2.2.2. Своєчасно та в повному обсязі отримати винагороду за виконання доручення.

2.2.3. Агент має право відступити від вказівок Принципалу, якщо за обставинами справи це необхідно на користь Принципалу і Агент не міг попередньо запросити Принципал або не отримав відповіді на свій запит у термін __(____) днів. Агент зобов'язаний повідомити Принципалу про допущені відступи, як тільки повідомлення стало можливим.

3. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ПРИНЦИПАЛУ

3.1. Принципал має право:

3.1.1. Отримувати від Агента інформацію про хід виконання доручення.

3.1.2. Вимагати від Агента подання звітів про роботу, виконану за виконанням цього Договору.

3.2. Принципал зобов'язується:

3.2.1. Видати Агенту довіреність на вчинення дій, що становлять предмет цього Договору.

3.2.2. Передати Агенту під час підписання цього Договору копії документів, що підтверджують право власності Принципалу на Квартиру, повідомляти всі відомі йому відомості, що стосуються предмета цього Договору, та подати для ознайомлення всі документи, що вимагаються Агентом для виконання цього Договору.

3.2.3. Надавати Агенту право вести переговори із наймачами.

3.2.4. На вимогу Агента надавати можливість потенційним наймачам оглядати Квартиру.

3.2.5. Повідомляти Агента про зміну правовстановлюючих документів, паспортних даних, місця проживання (перебування), а також прав третіх осіб на Квартиру протягом __(____) днів з моменту настання таких змін.

3.2.6. Своєчасно та в повному обсязі виплатити винагороду за виконане Агентом доручення.

3.2.7. Відшкодувати Агенту понесені ним витрати на виконання доручення у розмірі, порядку та строки, встановлені цим Договором.

4. РОЗРАХУНКИ

4.1. Оплату від наймачів отримує Агент.

4.2. За виконання Агентом доручення за цим Договором Принципал щомісяця виплачує Агенту винагороду у вигляді ________ (__________) рублів.

4.3. Усі витрати, пов'язані з виконанням доручення та утриманням Квартири, Агент несе за рахунок своєї винагороди.

4.4. Розміри та порядок виплат Принципалу отриманих Агентом від наймачів грошей Сторони погодили у додатковій угоді.

4.5. Податкові зобов'язанняСторони несуть самостійно.

5. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

5.1. За невиконання або неналежне виконаннясвоїх зобов'язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність відповідно до норм чинного законодавства України.

5.2. Принципал несе відповідальність за надання недостовірної або недостатньо повної інформації про властивості, характеристики та юридичному статусіКвартири.

5.3. У разі невиконання або неналежного виконання Агентом обов'язків, встановлених цим Договором, Принципал має право пред'явити Агенту вимогу про сплату штрафу у розмірі ________ (__________) рублів.

5.4. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за Договором, якщо доведуть, що це викликано виникненням обставин непереборної сили (війна, стихійні лиха, рішення органів державної владита управління, а також інші обставини, що не залежать від волі Сторін та не піддаються їх контролю).

Сторони зобов'язані повідомляти одна одну про виникнення обставин непереборної сили не пізніше ___ (_____) робочих днів з того моменту, коли Сторона, що інформує, дізналася про їх виникнення.

До повідомлення про виникнення обставин непереборної сили має бути додана довідка компетентного органу (Торгово-промислової палати місця виникнення обставин непереборної сили), що підтверджує наявність таких обставин.

6. ТЕРМІН ДІЇ ДОГОВОРУ

6.1. Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання обома Сторонами та діє до "___" ________ ____.

6.2. Термін дії цього Договору може бути продовжено за згодою Сторін.

6.3. Закінчення терміну дії Договору не звільняє Сторони від відповідальності за порушення.

6.4. У разі якщо на момент закінчення терміну дії Договору між Сторонами існуватимуть незавершені розрахунки або інші невиконані зобов'язання Сторін за Договором, останній діятиме до дати належного виконання таких невиконаних зобов'язань або до іншої дати, встановленої угодою Сторін.

7. РЕКВІЗИТИ І ПІДПИСИ СТОРІН

належить до представницьких. Відповідно до його умов одна зі сторін, що називається повіреним, бере на себе зобов'язання щодо виконання дій юридичного характеру за рахунок та від імені другого учасника - довірителя. До дій юридичного характеру належить укладання угод, а й представництво у судових органах у кримінальних і цивільних справах.

Агентський договір на укладання договорів оренди приміщення

у особі. діючого на підставі. Називається надалі «Принципал», з одного боку, і в особі.

діючого на підставі. іменований надалі «Агент», з іншого боку, іменовані надалі «Сторони», уклали цей договір, надалі «Договір», про таке: 1.1.

Агент бере на себе зобов'язання від імені та за рахунок Принципалу за винагороду здійснювати юридичні (за винятком здійснення угод від імені Принципалу) та інші дії щодо пошуку та підбору Клієнтів, що задовольняють вимогам Принципалу, для укладання Договорів оренди.

Договір доручення на здавання квартири в оренду

"________________________________________________", (далі - Виконавець), в особі _____________________, що діє на підставі ________________________________.

з одного боку та «_____________________________________» (далі – Замовник), в особі _____________________________________.

діючого на підставі ______________________. з іншого боку, разом іменовані Сторони, уклали цей договір (далі -) про таке: 1.1.

Договір подобової оренди житлового приміщення

Я, ____________________________________________________________________________________ (надалі Наймач) та ______________________________ уклали договір-доручення про нижченаведене: (надалі Агент) 1.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ 1.1 Агент від імені та за дорученням клієнта бронює квартиру, здійснює розрахунок із власником квартири та забезпечує проживання Наймача за адресою:

Добрий день. Дякую за надану можливість скористатися зразком договору.

Особливо хочу наголосити на важливості коментаря до договору, в якому зазначені плюси та мінуси, а також рекомендації на що потрібно звернути увагу під час укладання того чи іншого.

Договір оренди квартири

Наймач житлового приміщення багатоквартирному будинкупоряд із користуванням житловим приміщенням має право користуватися майном, зазначеним у ст. 290 ЦК України. Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть, повідомивши наймодавця, укласти з наймачем про те, що всі громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні, несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем.

Довіреність на здачу квартири в оренду

Я, гр.____________г, _______________ року народження, паспорт _____________, виданий _____________ міста Москви ________________ року, код підрозділу _____________, який проживає за адресою: м.Москва__________________________, справжньою довіреністю уповноважу

управляти та розпоряджатися належною мені на підставі свідоцтва про власність квартирою, що знаходиться за адресою: __________________________________, а саме:

здавати її в оренду (комерційний наймання), визначаючи суми, строки та інші умови договору на свій розсуд; укладати та підписувати договори, акти про передачу та інші необхідні документи; провадити розрахунки за укладеними угодами; отримувати належні мені по грошові коштита інше матеріальне відшкодування; розписуватись за мене і вчиняти всі дії, пов'язані з виконанням цього доручення.

За агентським агентством нерухомості або ріелтор зобов'язується за винагороду здійснювати за дорученням іншої сторони (принципалу) юридичні та інші дії від свого імені, але за рахунок принципала або від імені та за рахунок принципала.

Агентський договірможе бути укладено певний термін або без зазначення терміну його действия. По угоді, скоєної агентом з третьою особою від імені і з допомогою принципала, набуває правничий та стає зобов'язаним агент, хоча б принципал і було названо угоді чи вступив із третьою особою у безпосередні відносини у виконанні угоди.

Привіт Маріє!

Відповідно до ст.1005 ДК РФ за агентським договором одна сторона (агент) зобов'язується за винагороду вчиняти за дорученням іншої сторони (принципала) юридичні та інші дії від свого імені, але за рахунок принципала або від імені та за рахунок принципала.

За угодою, вчиненою агентом з третьою особою від імені та за рахунок принципала, права та обов'язки виникають безпосередньо у принципала.

Тобто, еякщо угоди, що здійснюються Вами з третьою особою від Вашого імені та за рахунок принципала, то Ви набуваєте прав і стаєте зобов'язаним, хоча б принципал і був названий в угоді або вступив з третьою особою у безпосередні відносини щодо виконання угоди.

В такому випадку кошти, що отримуються від орендарів за користування приміщеннями, є Вашим доходом. І отже податок на додану вартість сплачуєте Ви.

Якщо угоди здійснюються Вами з третьою особою від імені та за рахунок принципала, то права та обов'язки виникають безпосередньо у принципала. У такому разі всі суми, що надходять на Ваш рахунок, є доходом принципала.

При цьому Ви маєте право утримувати агентську винагороду фіксованій сумі 500000 рублів на місяць, якщо це передбачено Вашим агентським договором. І отже цю суму можете враховувати у складі доходів агента.

Відповідно до ст.1008 ДК РФ під час виконання агентського договору агент зобов'язаний представляти принципалу звіти гаразд і терміни, передбачені договором. За відсутності у договорі відповідних умов звіти надаються агентом у міру виконання ним договору або після закінчення дії договору.

Якщо агентським договором не передбачено інше, до звіту агента мають бути додані необхідні докази витрат, вироблених агентом за рахунок принципала.

Таким чином, якщо Договір оренди укладається від імені принципала, то отже всі зобов'язання щодо нього, у тому числі щодо оплати комунальних платежів, несе Принципал або орендар. Отже, обов'язок зі сплати податку лежить на Принципалі.

Чи враховуються витрати на комунальні послуги та інші аналогічні платежі під час обчислення податку на прибуток? Чи підлягають вирахуванню в орендодавця суми податку на додану вартість, сплачені енергопостачальною організацією в частині електроенергії, спожитої орендарем?

Відповіді на ці питання залежатимуть від умов договору оренди, від обов'язків сторін, обумовлених у ньому.

Для вирішення питань оподаткування комунальних витрат розглянемо можливі варіанти:

1. Якщо суми комунальних та інших аналогічних платежів включені до складу орендної плати,

Орендна плата складається з двох частин: постійної та змінної.

Відповідно до п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ та правової позиціївищих судових органів(П. 11 Інформаційного листаПрезидії ВАС РФ № 66 від 11.01.2002) сторони договору оренди можуть передбачити як жорсткий розмір орендної плати, так і порядок (механізм) її розрахунку. Врахувати зміну вартості комунальних послугдозволить умову договору, що передбачає постійну та змінну частини орендної плати.

Постійна частина є фіксованою і включає оплату за користування самим приміщенням. Змінна частина орендної плати еквівалентна сумі комунальних платежів (послуг зв'язку та ін.), що споживаються орендарем протягом місяця. Реалізація послуг з надання майна у найм визнається об'єктом оподаткування з податку додану вартість (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Податкова база окреслюється вартість послуг, обчислена з цін, встановлених договором (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 40 НК РФ). В даному випадкувся сума орендної плати (як фіксована, і змінна) є оплатою послуг орендодавця з надання майна у найм. Тому орендодавець має обчислити податок із повної суми орендної плати.Якщо оплата комунальних послуг провадиться у складі орендних платежів, то окремо первинні документина комунальні платежі не оформлюються. Орендодавцю достатньо оформити рахунок на оплату оренди з додатком розрахунку змінної частини орендної плати, а також копій первинних облікових документів комунальних служб (рахунки, розрахунки), якщо передбачено договором оренди.

За такого варіанту орендодавець, керуючись п.3 ст. 168 ПК, виставляє орендареві рахунки-фактури на всю суму орендної плати (як постійну, так і змінну частину) без виділення окремим рядком суми комунальних платежів у рахунку-фактурі та рахунку на оплату орендодавцю, а орендар приймає до вирахування всю суму ПДВ, зазначену в рахунку-фактури орендодавця (зокрема й у змінної частини). Правомірність таких дій підтверджена роз'ясненнями податкових та фінансових органів(Листи ФНП РФ від 04.02.2010 № ШС-22-3/ [email protected], Мінфіну Росії від 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). За дотримання цих умов вирахування пред'явлених сум податку додану вартість проводиться орендарем у загальновстановленому порядку.

В даному випадку у орендаря відсутня ризик як щодо прийняття податку на додану вартість, пред'явленого орендодавцем по змінній частині орендної плати до відрахування, так і включення до витрат з метою обчислення податку на прибуток, суми змінної частини.

Щодо сум податку на додану вартість, пред'явлених постачальниками комунальних послуг, орендодавець приймає їх до вирахування у повному розмірі у загальновстановленому порядку, оскільки послуги купуються для здійснення операцій, що оподатковуються ПДВ (послуги з здавання приміщень в оренду обкладаються податком на додану вартість) (п 2 ст.171, п. 1 ст.172 НК РФ). Таку саму позицію висловив ФАС Північно-Західного округуу Постановах від 10.01.2007 № А05-7971/2006-13 та від 04.07.2007 № А56-38904/2006.

2. Якщо відповідно до умов договору оренди, орендодавець на користь орендаря вчиняє дії, пов'язані із забезпеченням приміщення електроенергією, водопостачанням та іншими комунальними послугами, а орендар зобов'язується відшкодувати витрати орендодавця, понесені ним у зв'язку з виконанням доручення, то діяльність орендодавця щодо надання комунальних послуг слід як посередницьку, а договір оренди як змішаний договір. Такі відносини характерні для агентського договору (ст. 1005 ЦК України) або договору комісії (ст. 990 ЦК України), залежно від того, чи діє агент від імені принципала або від свого імені (ст. 1011 ЦК України).

При передачі енергії, води, газу, послуг зв'язку орендарю орендодавець не здійснює операцій із реалізації і зобов'язаний обчислювати і сплачувати податку додану вартість, оскільки товари, придбані орендодавцем-агентом для орендаря-принципала, є власністю принципала (п.1 ст. 996, ст.1011 ЦК України). Операції з придбання та переадресації послуг для орендодавця – транзитні, споживаються орендарем, тому не збільшують виручку, ні витрати орендодавця.

Внесення подібних умов до договору оренди цілком допустиме. Діючим законодавствомпередбачено можливість укладання змішаних договорів. Сторони можуть укласти договір, у якому містяться елементи різних договорів, передбачених закономабо іншими правовими актами(Змішаний договір). До відносин сторін за змішаним договором застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі (п.3 ст. 421 ЦК України). Отже, договір оренди з елементами договору агентування не суперечить чинному законодавству.

У цьому слід зазначити, що це посередницькі договори є возмездными. За відсутності в посередницькі договориУмови про розмір винагороди або про порядок її сплати, винагорода сплачується після виконання доручення у розмірі, що визначається відповідно до пункту 3 статті 424 цього Кодексу (ст. 991, ст. 1006 ЦК України). З урахуванням положень цивільного законодавства, можна вказати на включення до орендної плати винагороди за надання посередницьких послуг, без виділення окремою сумою. Винагорода орендодавця-посередника на загальних підставах оподатковується на додану вартість (ст. 146, 156 НК РФ).

Відповідно до Правил ведення журналів обліку отриманих і виставлених рахунків-фактур, Книг покупок і Книг продажів при розрахунках з податку на додану вартість, затвердженого Постановою Уряду РФ № 914 від 02.12.2000, підставою для вирахування податку на додану вартість платником податку фактура, виставлена посередником, у якому відображаються показники рахунку-фактури, виставленого продавцем послуги.

Листом ФНП РФ від 04.02.2010 № ШС-22-3/ [email protected]було роз'яснено порядок перевиставлення рахунків-фактур при придбанні товарів (робіт, послуг) через посередника. Якщо рахунок-фактура виставлений продавцем на ім'я комісіонера (агента), то підставою комітента (принципалу) для прийняття податку на додану вартість до відрахування є рахунок-фактура, отриманий від посередника. Рахунок-фактура виставляється посередником комітенту, принципал з відображенням показників з рахунку-фактури, виставленого продавцем посереднику. Дії орендодавця-агента (комісіонера) у разі передачі в оренду частини приміщень будуть такими:

він отримує від комунальних служб рахунки-фактури та зберігає їх у журналі обліку отриманих рахунків-фактур;
реєструє рахунки-фактури у книзі покупок лише щодо вартості комунальних послуг, споживаних особисто;
виставляє орендарю від імені рахунки-фактури на вартість комунальних послуг, споживаних орендарем, з відображенням показників з рахунків-фактур постачальників послуг;
рахунки-фактури, виставлені орендарю, реєструє у журналі виставлених рахунків-фактур, не реєструючи їх у своїй у книзі продаж;
виставляє орендареві рахунок-фактуру у сумі посередницької винагороди, реєструє їх у журналі виставлених рахунків-фактур й у книжці продажів; у разі включення агентської винагороди до орендної плати, рахунок-фактура виставляється на суму орендної плати.

Тобто, якщо орендодавець забезпечує орендаря всіма послугами, такі дії вважаються аналогічними діям агента і підлягають винагороді.

Тому, якщо Ви здійснюєте оплату комунальних платежів від імені орендодавця, то Ви фактично вчиняєте дії СУБАГЕНТУ.

СОглансо ст.1009 ГК РФ еякщо інше не передбачено агентським договором, агент має право з метою виконання договору укласти субагентський договір з іншою особою, залишаючись відповідальним за дії субагента перед принципалом . В агентському договорі може бути передбачений обов'язок агента укласти субагентський договір із зазначенням або без вказівки конкретних умовтакого договору.

Тобто, у такому разі Вам слід додатково укласти з ПРінципалом субагентський Договір на оплату комунальних послуг та отримувати відповідну винагороду.

При цьому сума комунальних платежів, що надходить на Ваш рахунок, буде вважатися доходом тієї чи іншої сторони залежно від СУбагентського. Договору.

Таким чином, Вам слід виходити з вищевикладеного та за необхідності оформити Ваші відносини з Принципалом щодо оплати комунальних послуг за Договором оренди.

З уважінням Ф. Тамара

Капітальний ремонт повинен здійснюватися у строк, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю, розумний термін. Усі питання, не регламентовані законодавством РФ, сторони визначають у договорі аренды. Запитання оподаткування ПДВ З урахуванням положень ст. 146 НК РФ обов'язок зі сплати ПДВ до бюджету покладено на орендодавця. Орендар, своєю чергою, має право вирахування суми податку, зазначеної у рахунку-фактурі орендодавця, за наявності документа, що підтверджує факт прийняття до обліку наданої послуги. Таким документом може бути акт приймання-передачі майна, що орендується. При цьому відрахування надається орендарю незалежно від його розрахунків з орендодавцем. Податок на прибуток Орендні платежі за орендоване майно відносяться до інших витрат, пов'язаних з виробництвом та реалізацією (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Агентський договір на оренду нерухомості

В описі цих умов доречно вказувати все, що видається важливим довірителю. Район міста, в якому орендар хотів би винайняти квартиру, її розміри, поверховість будинку, близькість транспортних систем та соціальних установ грають важливу роль. Вказуйте такі позиції, якщо вони є важливими для Вас, у договорі з агентом.
Це дозволить або отримати бажане або бути в курсі змін у процесі пошуку житла. Агент зобов'язаний прозвітувати перед замовником, якщо якась умова агентської угодине може бути виконано та вимагає перегляду. Сам висновок агентом орендного договоруне потребує окремого розгляду.
Дотримання законності угоди – обов'язок агента. Довіритель, доручивши агенту за плату знайти орендоване житло, лише отримує результат у вигляді готової для проживання квартири, та належним чином заповнених документів.

Агентський договір на укладання договорів оренди приміщення

У разі зміни юридичних, поштових чи банківських реквізитів однієї із Сторін, призначення або обрання посадових осіб, що мають право діяти від імені Сторін, або зміні осіб, відповідальних за виконання договору, остання зобов'язана повідомити іншу Сторону протягом робочих днів з дати такої зміни. Платежі та інші дії, вчинені із зазначенням колишніх реквізитів, будуть вважатися вчиненими належним чином до моменту надходження повідомлення про їхню зміну. 11.4. Цей Договір складено в 2-х примірниках, що мають рівну юридичну силу, по одному примірнику для кожної Сторони.
11.5. Всі програми, додаткові угоди, та інші документи, що спільно підписуються Сторонами, на дату укладення Договору або в процесі його реалізації та додаються до нього, є його невід'ємною частиною. 12. ЮРИДИЧНІ АДРЕСИ І БАНКІВСЬКІ РЕКВІЗИТИ СТОРІН ПринципалЮр.

Агентський договір на здачу в оренду нерухомості

Увага

Орендна плата - [сума цифрами та прописом] руб. / Місяць; - [Вигляд нежитлового приміщення] загальною площею [значення] кв. м, розташованого за адресою: [вписати потрібне]. Орендна плата - [сума цифрами та прописом] руб. / Місяць; - [Вигляд нежитлового приміщення] загальною площею [значення] кв. м, розташованого за адресою: [вписати потрібне]. Орендна плата - [сума цифрами та прописом] руб. / Місяць.

1.3.

Інфо

Здача в оренду нежитлових приміщень здійснюється за цінами Принципалу шляхом укладання договору оренди між Принципалом та орендарем, знайденим Агентом. По угодам оренди, скоєним Агентом, правничий та обов'язки виникають безпосередньо у Принципалу. 2. Права та обов'язки сторін 2.1. Агент зобов'язується: 2.1.1.

Здійснювати агентську діяльність сумлінно, з максимальною вигодою для Принципалу. 2.1.2.

Договірні схеми орендних відносин

Важливо

Якщо дія будь-якої обставини непереборної сили триває більше місяців або якщо можна обґрунтовано припустити, що вона триватиме більше місяців, Сторони повинні розпочати переговори та погодити такі зміни (доповнення) до Договору, які будуть необхідні для дозволу Сторонам продовжувати виконання своїх обов'язків щодо Договору на умовах, що максимально відповідають початковим намірам Сторін. 8.7. У випадку, якщо Сторони не досягнуть угоди про зміну (доповнення) Договору протягом робочих днів з моменту початку переговорів, спір вирішується відповідно до статті 10 цього Договору. 9. ТЕРМІН ДІЇ, ВСТУП У СИЛУ, РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ 9.1.

Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та діє один рік. 9.2.

Агентський договір

Якщо про настання обставин непереборної сили Сторона, яка посилається на зазначені обставини, не повідомить своєчасно іншу Сторону та/або не надасть письмового підтвердження факту їх настання, то Сторона, яка посилається на обставини непереборної сили, втрачає право посилатися на них, за винятком обставини перешкоджають своєчасному повідомленню та/або наданню письмового підтвердження. 8.4. Свідоцтво, видане відповідною торгово-промисловою палатою або компетентною державною державою або муніципальним органом, буде документальним підтвердженням факту настання обставин непереборної сили. 8.5. Термін виконання зобов'язань за Договором збільшується на термін дії обставин непереборної сили. 8.6.

Агентський договір на оренду

Довірчий управляючий, здійснюючи довірче управління майном, вправі вчиняти щодо цього майна відповідно до договору довірчого управління будь-які юридичні та фактичні дії на користь вигодонабувача. Таким чином, договірні відносиниу орендодавця з орендарем відсутні, оскільки договори укладаються між агентом (довірчим керуючим) та орендарем. За умовами агентського договору або договору довірчого управління майном вся сума доходу, отримана від використання майна, передається власнику майна, а власник майна здійснює оплату агентської винагороди або винагороду довірчому управителю.

За наявності у Принципалу заперечень за поданим звітом Агента Принципал повинен повідомити про них останній протягом [значення] днів з дня отримання звіту. Інакше звіт вважається прийнятим Принципалом. 5. Конфіденційність 5.1. Сторони домовилися зберігати у режимі конфіденційності будь-які відомості, отримані однією Стороною щодо іншої під час виконання цього доручення.

Режим конфіденційності поширюється на текст цього договору та його основні умови, а також на будь-яку іншу інформацію, яку будь-яка із Сторін ідентифікує як конфіденційну до або одразу після її надання іншій Стороні. 5.2. До інформації, що визнається відповідно до цього договору конфіденційної, не можуть належати відомості, що є відповідно до вимог російського законодавствазагальнодоступними. 5.3.

Агентський договір. на пошук орендаря для оренди комерційної нерухомості

Оренда житла через представника – дуже поширена практика. Знайти агента, який допоможе здати або винайняти квартиру, досить легко. Будь-яка ріелтерська агенція візьметься надати такі послуги. Укладання угоди у порядку вимагає складання агентського договору оренду квартири, який підписується з представником, який здійснює необхідні дії. Оформлення повноважень агента Окремий розгляд подібної угоди потрібний тому, що особа, яка проживатиме в орендованій квартирі, сама може не брати участь в обговоренні договору, не бути при його підписанні, а лише вселитись у квартиру, навколо якої виникли орендні правовідносини. Якщо самостійно громадянин не присутній за будь-якої дії, то цілком може виявитися, що результат угоди відповідає очікуванням, хоча формально все за законом.

Агентський договір на оренду квартири

Повне найменування юридичної особи], в особі [посада, П. І. О.], що діє на підставі [найменування документа, що підтверджує повноваження], що називається надалі «Агент», з одного боку і [повне найменування юридичної особи], в особі [посада, Ф І. О.], що діє на підставі [найменування документа, що підтверджує повноваження], що іменується в подальшому «Принципал», з іншого боку, а разом іменовані «Сторони», уклали цей договір про наступне: 1. Предмет договору 1.1. Агент зобов'язується за винагороду від імені та за рахунок Принципалу вчинити дії з пошуку та залучення орендарів на вільні нежитлові приміщення для укладання договорів. 1.2. Агент здійснює пошук орендарів для наступних нежитлових приміщень: - [Вигляд нежитлового приміщення] загальною площею [значення] кв. м, розташованого за адресою: [вписати потрібне].

Доходи орендодавця від управління нерухомим майномбагато в чому залежить від грамотного побудови відносин із орендарями. У статті пропонуються найоптимальніші, у тому числі з погляду оподаткування, договірні схеми врегулювання відносин із орендарями.

П о загальному правилуорендодавцем виступає власник майна. Однак законом або власником можуть передбачатися випадки, коли здавання майна в оренду здійснюється третіми особами.

Таким чином, можна виділити чотири законного способуздачі майна (рухомого, нерухомого) в оренду:

безпосередньо власником майна (ст. 606 ЦК України);
суборенда (ст. 615 ЦК України);
передача функцій зі здачі майна у найм третім особам виходячи з агентського договору (ст. 1005 ДК РФ);
передача функцій зі здачі майна у найм третім особам виходячи з договору довірчого управління (ст. 1012 ДК РФ).

При виборі того чи іншого способу побудови орендних відносин з орендарями насамперед до уваги береться економічна складова (у тому числі питання, пов'язані з оподаткуванням), а також необхідність управління нерухомим майном під час його здавання в оренду (ремонт, надання комунальних та експлуатаційних послуг) самостійно чи через третіх осіб.

Оренда від власника

Необхідно враховувати, що згідно зі ст. 612 ГК РФ орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, що повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладання договору оренди він не знав про них. При цьому орендодавець зобов'язаний виробляти власним коштом капітальний ремонтпереданого у найм майна, якщо інше не передбачено законом чи договором оренди. Капітальний ремонт повинен здійснюватися у строк, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або спричинений нагальною необхідністю, у розумний термін. Усі питання, не регламентовані законодавством РФ, сторони визначають у договорі аренды.

Питання оподаткування

ПДВ

З огляду на положення ст. 146 НК РФ обов'язок зі сплати ПДВ до бюджету покладено на орендодавця. Орендар, своєю чергою, має право вирахування суми податку, зазначеної у рахунку-фактурі орендодавця, за наявності документа, що підтверджує факт прийняття до обліку наданої послуги. Таким документом може бути акт приймання-передачі майна, що орендується. При цьому відрахування надається орендарю незалежно від його розрахунків з орендодавцем.

Податок на прибуток

Орендні платежі за орендоване майно ставляться до інших витрат, що з виробництвом та реалізацією (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального підтвердження витрат у вигляді орендних платежів орендарю достатньо мати договір оренди, укладений відповідно до вимог цивільного законодавства, та акт приймання-передачі орендованого майна. Ці документи поряд з рахунками та платіжними документами про сплату орендних платежів є достатнім документальним підтвердженням понесених орендарем витрат у вигляді орендних платежів.

Комунальні та експлуатаційні послуги

На практиці в договір оренди часто включається умова про те, що понад суми орендної плати орендар відшкодовує орендодавцю понесені ним експлуатаційні витрати, пов'язані з майном, що орендується (вартість комунальних послуг, послуг зв'язку, з охорони тощо). І тут орендар, зазвичай, щомісяця відшкодовує орендодавцю зазначені витрати виходячи з рахунків, отриманих від останнього.

Слід звернути увагу: на сьогоднішній день у орендарів практично немає шансів отримати відрахування з ПДВ у частині витрат, відшкодованих орендодавцю понад суми орендної плати у вигляді компенсації вартості послуг з електропостачання, комунальних послуг, послуг зв'язку, з охорони та прибирання приміщень, що орендуються. Однак існують способи, що дозволяють уникнути цього.

Спосіб 1. Орендар укладає договори на комунальні послуги (послуги зв'язку тощо) безпосередньо з постачальниками цих послуг. Щоправда, здебільшого орендар не має такої можливості. Зокрема, для того, щоб укласти договір електропостачання, абоненту (споживачу енергії) необхідно мати енергоприймальний пристрій, приєднаний до мереж енергопостачальної організації, що неможливо при оренді окремих приміщень у будівлі.

Спосіб 2. Вартість комунальних послуг включається до орендної плати. Як правило, у такому разі орендна плата складається з двох частин – постійної та змінної. У цьому змінна частина еквівалентна сумі комунальних платежів (послуг зв'язку та інших.), споживаних орендарем протягом місяця. При цьому варіанті орендодавець виставляє орендарю рахунки-фактури на всю суму орендної плати (як постійну, так і змінну частини), а орендар ставить до відрахування всю суму ПДВ, зазначену в рахунку-фактурі орендодавця.

Таким чином, здача майна в оренду безпосередньо власником нерухомого майна накладає на нього певні зобов'язання, у тому числі щодо регулювання договірних відносин з орендарями, комунальними та експлуатаційними організаціями - укладання та виконання договорів, контроль за надходженням орендної плати, здійснення капітального ремонту, виставлення рахунків та рахунків-фактур у тому числі з комунальних та експлуатаційних послуг, сплата податків.

Особливості суборенди

Як зазначалося вище, орендар має право за згодою орендодавця (власника майна) здавати орендоване майно в суборенду (піднайм), що оформляється договором між первісним орендарем та суборендарем. Таким чином, у орендодавця не виникає будь-яких взаємовідносин із суборендарем.

Що стосується взаємовідносин власника (орендодавця) і первісного орендаря, то вони будуються за звичайною орендною схемою, де єдиним плюсом може бути те, що при регулюванні орендних відносин через «схему суборенди» первісним орендарем є лояльна до власника нерухомого майна організація, що дозволяє фактично виключити контроль договірних відносин, у тому числі питань щодо орендної плати. Проте суборендна угода є небезпечною тим, що майно потрапляє до рук особи, яка не пов'язана з орендодавцем жодними зобов'язаннями.

Питання оподаткування

До договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом чи іншими правовими актами.

Таким чином, всі питання щодо оподаткування та надання комунальних та експлуатаційних послуг між орендодавцем та орендарем у даному випадку переносяться у площину відносин первинного орендаря та суборендаря, що не виключає аналогічних взаємовідносин між власником та початковим орендарем.

Агентський договір та довірче управління

Агентський договір

За агентським договором одна сторона (агент) зобов'язується за винагороду здійснювати за дорученням іншої сторони (принципалу) юридичні та інші дії від свого імені, але за рахунок принципала або від імені та за рахунок принципала.

По угоді, скоєної агентом з третьою особою від імені і з допомогою принципала, набуває правничий та стає зобов'язаним агент, хоча б принципал і було названо угоді чи вступив із третьою особою у безпосередні відносини у виконанні угоди. Якщо ж угода вчинена агентом з третьою особою від імені та за рахунок принципала, права та обов'язки виникають безпосередньо у принципала.

Довірче управління

За договором довірчого управління майном одна сторона (засновник управління) передає іншій стороні (довірчому управителю) на певний термін майно в довірче управління, а інша сторона зобов'язується здійснювати управління цим майном на користь засновника управління або зазначеної ним особи (вигодонабувача). При цьому передача майна в довірче управління не тягне за собою переходу права власності на нього до довірчого керуючого.

Таким чином, договірних відносин у орендодавця з орендарем відсутні, оскільки договори укладаються між агентом (довірчим керуючим) та орендарем. За умовами агентського договору або договору довірчого управління майном вся сума доходу, отримана від використання майна, передається власнику майна, а власник майна здійснює оплату агентської винагороди або винагороду довірчому управителю.

Відмінність агентського договору від договору довірчого управління

Порівнюючи договір довірчого управління майном з агентським договором (доручення чи комісії), слід зазначити відмінності дій агента та довірчого керуючого, зумовлених відповідними договорами.

По перше, при довірчому управлінні відбувається відокремлення майна, що передається в довірче управління, від іншого майна власника та майна довірчого керуючого.

По-друге, агент за договором може бути від імені принципала (власника), а, по договору довірчого управління це виключено.

По-третє, за агентським договором агент може вступати у субагентські відносини, покладання обов'язків довірчого керуючого на третю особу неприйнятне.

По-четверте, агентський договір завжди возмездный, тоді як довірче управління може здійснюватися як у возмездных, і на безоплатних засадах.

У п'ятих, на відміну довірчого керівника, власник майна (принципал) вправі втручатися у діяльність агента у виконанні доручення.

По-шосте, Договір довірчого управління нерухомим майном обов'язково підлягає реєстрації у Федеральній реєстраційній службі.

Питання оподаткування

За договорами оренди, що укладаються між агентом (довірчим керуючим) та орендарями, порядок оподаткування, надання та оплати комунальних та експлуатаційних послуг аналогічний зазначеному вище. Єдина відмінність - всі питання, пов'язані з оподаткуванням, у разі дозволяє агент (довірчий управляючий), а чи не власник майна. Сторони агентського договору (договору довірчого управління майном) мають право передбачити, що надання комунальних та експлуатаційних послуг здійснюватиме також агент (довірчий керуючий).

Крім того, у цьому випадку орендодавець (агент, довірчий керуючий), який виступає як посередник, переставляє рахунки комунальних організацій на адресу орендаря з виділенням сум ПДВ. У цьому орендар вправі прийняти до відрахування суму податку виходячи з рахунки-фактури, виставленого агентом (довірчим управляючим), які у разі виступають орендодавцями.

Отже, основною відмінністю агентського договору (договору довірчого управління майном) від договору оренди і те, що це функції орендодавця передаються власником майна агенту (довірчому управляючому). Останній у свою чергу зобов'язаний відповідно до умов договору здійснювати укладання договорів оренди з орендарями, контролювати отримання орендної плати, надавати (надавати) комунальні та експлуатаційні послуги, проводити капітальний ремонт приміщень, що передаються в оренду, за необхідності стягувати заборгованість з орендної плати з орендарів.

Дохід, отриманий від діяльності агента (довірчого керівника), з відрахуванням його винагороди передається власнику майна, який виходячи з звіту агента (довірчого керівника) здійснює сплату податків і зборів до бюджетів різних рівнів РФ.

В даний час найбільш оптимальною схемою побудови орендних відносин, що часто використовується, є передача майна в оренду через агента на підставі агентського договору, який надає повноваження з управління майном та забезпечення комунальними та іншими послугами. Власник майна у разі зобов'язаний оплачувати винагороду агенту і проводити оплату податків і зборів до бюджету і має право контролювати діяльність агента.