Особливості управління земельними ресурсами у суб'єкті федерації. Державне та муніципальне управління земельними ресурсами Муніципальні органи управління земельними ресурсами

Основною причиною управління земельними ресурсами на території муніципальної освітиі те, що земля одна із основних резервів у суспільному розвиткові. Кожен громадянин, який проживає біля будь-якого адміністративного рівня, зокрема і муніципального освіти, вважає її громадською власністю, зокрема. та своєю. Тому управління земельними ресурсами конкретної території має здійснюватися з урахуванням економічного укладу та менталітету населення, що склався. Земельна політика, як результат діяльності органів управління для досягнення поставлених цілей, має бути простою, прозорою і відповідати прийнятим у даному місці поняттям справедливості. Це можливо за умови розмежування та визначення змісту процедур та умов управління земельними ресурсами на федеральному, регіональному та муніципальному рівнях, починаючи від функціонування земельного ринку, формування земельної ділянки та визначення її цільового призначення до визначення кадастрової вартості ділянки, встановлення обтяжень у його використанні, проведення земельної контролю, вживання заходів відповідальності за стан ділянки.

У системі управління муніципальною нерухомістю найбільш суттєвими є завдання розмежування земель за формами власності, вибору найефективнішого напряму використання земельних ділянокта організація процесу передачі прав на землю.

Об'єктомуправління земельними ресурсами в муніципальних утвореннях виступає земля у встановлених межах фіксованої площі та місцезнаходження, земельні ділянки, територіальні зони, земельні частки (паї) та права на них.

Земля біля муніципального освіти може у державної, муніципальної, приватної та інших формах власності. До державних земель віднесено федеральні земліта землі суб'єктів Федерації, муніципальним - земельні ділянки, що належать на праві власності муніципальним утворенням. Землі межах кордонів муніципального освіти, не віднесені до державної, приватної та іншої власності, і навіть землі, набуті органами місцевого самоврядування поза межами муніципального освіти, також є землями власності муніципального освіти (рис. 9.1).

Можна сформулювати такі принципи, які потрібно враховувати для формування структури виконавчого органу місцевого самоврядування.

1. Принцип цільової орієнтації державного образования.

Формування та подальший розвиток будь-якого муніципального освіти базується на певних цілях спільної діяльності, визначення та встановлення яких є найважливішим і значущим елементом управління. Первинне визначення цілей та завдань діяльності муніципального освіти відбувається за його формуванні розмежування у вигляді компетенції.

Виходячи з суспільно-державної природи місцевого самоврядування, існують два способи надання повноваженням органів місцевого самоврядування:

Покладання певних обов'язків із боку держави шляхом формування законодавства. Це право реалізовано у статті 6 Федерального закону «Про загальних принципахорганізації місцевого самоврядування Російської Федерації»;

Покладання певних обов'язків із боку населення через статути муніципальних утворень.

Таким чином, здійснюється формування меж відповідальності органів місцевого самоврядування перед державою та населенням. У межах цих кордонів формуються пріоритетні напрямкирозвитку муніципального освіти, відповідно до яких має створюватися структура виконавчого органу місцевого самоврядування.

2. Принцип горизонтального розподілу функцій.Як зазначалося вище, функції, виконувані органами місцевого самоврядування, досить різні, тому федеральним законодавством передбачається багатоваріантність побудови структур органів місцевого самоврядування. Під розподілом функцій по горизонталі мається на увазі розмежування функцій між органами та посадовими особами одного рівня.

Виконавчий орган місцевого самоврядування має здійснювати:

Виконавчо-розпорядчі функції;

Готувати пропозиції щодо комплексного соціально-економічного розвитку території, місцевого бюджету та інших питань, що віднесені до ведення органів місцевого самоврядування.

Можна виділити кілька груп структурних підрозділів, діяльність яких охоплює комплекс питань, які вирішує виконавчий орган місцевого самоврядування:

Структурні підрозділи загальної компетенції, що виконують функції фінансового та економічного планування, аналітичні та контрольні підрозділи адміністрації;

Галузеві структурні підрозділи, що займаються конкретними галузями міського господарства та управління;

Підрозділи, що виконують функції сервісного обслуговування структур перших двох груп.

3. Принцип вертикального розподілу функцій.

На території муніципального освіти існує низка федеральних та регіональних структур, без яких неможливе управління муніципальним освітою. До них відносяться:

Господарські суб'єкти федерального та регіонального підпорядкування будь-яких форм власності;

громадські організації, об'єднання громадян, інші форми самоорганізації, що мають органи управління в регіонах або Федерації;

Територіальні відділи обласних адміністрацій.

Рис. 9.1. Характеристика муніципальних земель

Щодо вищезгаданих груп органи місцевого самоврядування можуть виконувати кілька різних функцій. Наприклад, суб'єкти господарювання можуть виступати як нормативний орган, як замовник на певні види робіт, як організація, що забезпечує умови для провадження господарської діяльності, як власник муніципальних підприємств.

4. Принцип комплексності.Цей принцип є важливим для побудови цілісної структури управління.

Муніципальні землі застосовуються відповідно до встановленого їм правовим режимом. Правовий режим земельної ділянки визначає сукупність правил використання та включення до громадянський оборот, охорони, обліку та моніторингу земель, що встановлюються земельним, лісовим, водним та іншим законодавством та поширюються на землі певної категорії. Правовий режим включає цільове призначення та дозволене використання. На землях, віднесених до кількох категорій, діють усі правила та обмеження, встановлені для відповідних категорій. У цьому пріоритет має категорія земель суворішого правового режиму.

Цільове призначення земель – це дозволене законодавством використання землі задоволення потреб громадян, і юридичних. Воно визначається порядком, умовами та використанням земель для конкретних цілей на підставі містобудівної та землевпорядної документації.

Цільове призначення земель вказується в наступних документах державного земельного кадастру та документах, що засвідчують право на землю:

Державний актправо власності на землю, довічного успадкованого володіння, безстрокового (постійного) користування землею;

Свідоцтво на право власності на землю безстрокового (постійного) користування землею;

Свідоцтво про право власності на землю;

Свідоцтво на право безстрокового (постійного) користування землею;

Свідоцтво про право довічного успадкованого володіння землею;

Договір оренди земельну ділянку (земельну частку);

Договір тимчасового користування землею.

Дозволене використання земель - використання земель з урахуванням цільового призначення, встановлених обмежень (обтяжень), сервітутів. Дозволене використання земель визначається на основі зонування земель, містобудівної та землевпорядної документації та може містити низку вимог (незалежно від видів прав на цю земельну ділянку):

1) заборона використання земель способами, що ведуть до деградації земель та зниження родючості ґрунтів або погіршення навколишнього природного середовища;

2) обмеження за щільністю, висотою, глибиною забудови відповідно до містобудівної документації та будівельними нормамита правилами;

3) збереження зелених насаджень;

4) встановлення гранично допустимих норм навантаження на навколишнє природне середовище;

5) наявність інших вимог, встановлених як федеральним та регіональним законодавством, і нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування.

Дозволене використання земель визначається органами місцевого самоврядування та вказується у правовстановлюючих документах, а також у документах державного облікута реєстрації.

земель державної власності – органами державної владиза погодженням з органами місцевого самоврядування;

муніципальних земель поселень – органами місцевого самоврядування;

земель особливо охоронюваних територій регіонального та місцевого значення - законодавчими органами суб'єкти федерації за погодженням з органами місцевого самоврядування.

Категорії земель зазначаються: у рішеннях органів державної влади суб'єкти федерації та органів місцевого самоврядування про надання земельних ділянок або про встановлення особливих правових режимів використання земель особливо охоронюваних територій та земель іншого призначення; у свідоцтвах, договорах та інших документах, що засвідчують декларація про землю; у документах державного земельного кадастру та державної реєстраціїправ на землю.

Порушення встановленого порядкупереведення земель з однієї категорії в іншу є підставою, по-перше, для визнання недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, а також правочинів із земельними ділянками, скоєних на їх підставі; по-друге, відмови у державної реєстрації речових прав на землю.

Земельними ділянками, що у муніципальної власності, розпоряджаються органи місцевого самоврядування. Система управління муніципальними землямиМайже у всіх муніципальних утвореннях відокремлена від системи управління будинками та спорудами. Виняток становлять невеликі за територією та чисельністю селища та міста, як правило, обласного підпорядкування, де функції управління нерухомістю зосереджені в одному структурному підрозділі місцевої адміністрації.

Система управління муніципальними землями, будучи найважливішою складовоюсистеми управління муніципальною нерухомістю, передбачає досягнення кількох цілей: 1) ефективне використання муніципальних земель; 2) оптимізація структури доходів місцевого бюджету за рахунок доходів від земельної власності; 3) створення цивілізованого ринку нерухомості біля муніципального образования; 4) забезпечення гарантій майнових правна об'єкти нерухомості; 5) збільшення доходної частини муніципального бюджету за рахунок збільшення збирання земельних платежів; 6) економія бюджетних коштів; 7) зниження витрат часу на управлінські рішення.

Для досягнення зазначених цілей, у тому числі при розробці та реалізації програм соціально-економічного та містобудівного розвитку території, муніципальні освіти визначають найбільш ефективний напрямок та форму використання земельних ділянок, зокрема, продаж землі під приватизованими підприємствами, приватизацію об'єктів незавершеного будівництва, передачу земельних ділянок в оренду та інші заходи.

При цьому повинні враховуватися такі умови та характеристики системи управління муніципальними землями:

1) наявність регіональної та муніципальної нормативної базиз управління земельними ресурсами;

2) наявність місцевої інформаційної бази (бази даних, методики розрахунку ефективності, регіональні нормативи та ін.)

3) забезпечення позитивної динаміки рівня доходів від використання землі та іншого нерухомого майна;

4) забезпечення позитивного співвідношення доходів від використання земельних ресурсів та витрат на утримання соціально орієнтованої системи УЗР;

5) створення позитивної динаміки техніко-експлуатаційних показників об'єктів земельно-майнового комплексу;

6) підвищення рівня попиту об'єкти земельно-майнового комплексу;

7) формування рівня ринкових ціни об'єкти земельно-майнового комплексу;

8) контроль за динамікою вартості та попиту на продукцію та послуги, вироблених державними та муніципальними унітарними підприємствами, в галузі управління земельними ресурсами;

9) відповідність використання нерухомого майна різним нормативам;

10) розвиток інститутів професійної діяльностіу галузі земельно-майнового комплексу (незалежна оцінка, ріелторська діяльність тощо);

11) динаміка котирувань субфедеральних та муніципальних цінних паперів;

12) динаміка обсягів інвестицій тощо.

До цього часу існував підхід, який полягав у тому, щоб більшість об'єктів власності, що приносять дохід, була приватизована, а у веденні муніципалітетів залишалися ті об'єкти, існування яких можливе лише за рахунок бюджетного фінансування.

З метою найповнішого забезпечення соціальних потреб населення території муніципалітети повинні максимально брати активну участь у тих сферах ринку нерухомості, де можливе отримання прибутку. Цей підхід виправдовується, по-перше, необхідністю економічної самостійності місцевих органіввлади, по-друге, що склалася економічною ситуацією та невеликими обсягами федерального та регіонального фінансування.

Предметом управлінняє формування процесів використання земельних ресурсів у межах муніципального освіти.

На рівні муніципального освіти об'єктом управління є землі, що у межах адміністративних районів і населених, пунктів, крім земель, що у державної, приватної та колективної власності.

Як зазначалося, суб'єктамимісцевого управління є органи місцевого самоврядування. Крім того, є також суб'єкти внутрішньогосподарського управління земельними ділянками, якими є власники, землекористувачі, орендарі в особі громадян та юридичних осіб.

Функції управління земельними ресурсами поділяються між різними органами муніципальних утворень так:

Місцеві законодавчі организдійснюють прийняття нормативних актів та програм;

- районні, міські, селищні та сільські адміністрації здійснюють фінансування заходів щодо управління земельними ресурсами муніципальних утворень, перерозподілу земель, регулювання земельного ринку, економічного стимулювання раціонального землекористування;

Територіальні органи Федеральної служби із земельного кадастру здійснюють земельну політику та безпосереднє управління земельними ресурсами муніципальних утворень;

- органи Державної лісової служби здійснюють вивчення земельних ресурсів, беруть участь у прийнятті та реалізації заходів щодо внутрішньогалузевого перерозподілу земель, проводять державний земельний контроль на землях лісового фонду;

Органи Держбуду РФ здійснюють вивчення земельних ресурсів, беруть участь у розробці та реалізації заходів щодо перерозподілу земель, проводять державний земельний контроль на забудованих територіях;

Органи Мінприроди РФ здійснюють вивчення земель під водними та лісовими ресурсами, беруть участь у прийнятті та реалізації заходів щодо внутрішньогалузевого перерозподілу земель, сприяють економічному стимулюванню раціонального землекористування, здійснюють державний земельний контроль на муніципальних землях;

- органи МОЗ РФ, Мінимущества РФ здійснюють участь у заходах щодо перерозподілу земель;

Органи Міністерства юстиції РФ здійснюють реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, беруть участь у заходах щодо державного контролюта вирішення земельних спорів.

Процес планування, як зазначалося раніше сам по собі є системою, яка має власні цілі, функції (дослідження середовища, ситуації, вибір структури та альтернативи, оцінка дії), потоки інформації (між відомствами та фахівцями з планування та користувачами) та план розвитку муніципалітету, на виконання якого управлінські структури здійснюють необхідні заходи.

Територія муніципального освіти як об'єкт аналізу для планування, поєднує у собі просторові та соціально-економічні (поведінкові) умови. Просторове планування пов'язане з безперервним розвитком фізичних систем (наприклад, планування використання земель та розміщення промисловості). p align="justify"> При плануванні соціально-економічних умов аналізуються соціальні та економічні системи, визначаються можливі наслідки передбачуваних управлінських дій на поведінку окремих осіб або груп людей. Воно може бути пов'язане, наприклад, із проблемою зниження податків та мотивацією людей вкладати гроші у земельно-майновий комплекс тощо.

Планування доцільно розглядати з погляду аналізу у широкому та вузькому значенні. Загальне планування поєднує в один план широкий спектр соціально-економічних питань, таких як характер транспортних потоків, умови землекористування, муніципальні витрати, громадські послуги, відносини між центральною та місцевою владою. Спеціалізоване планування обмежує сферу дослідження до однієї проблеми (наприклад, муніципальні доходи), вибірково розглядаючи фактори оточення, які сприймаються як безпосередньо чи опосередковано впливають на конкретне питання.

Визначити перспективу розвитку муніципального освіти, забезпечити виконання поставлених цілей та завдань можливо лише при скоординованому взаємодії структур.

Виходячи з того, що будь-яке муніципальне освіту, будучи складною системою, схильне до впливів зовнішніх факторів (рис. 9.2.), можна зробити висновок, що успішний розвиток території муніципального освіти багато в чому визначається діяльністю федеральних законодавчих і виконавчих органів, а також суб'єкта Федерації.

До факторів, що впливають на систему управління муніципальними землями, можна віднести:

політичні;

економічні;

Конкурентні;

Соціальні;

Ринкові;

- екологічні та ін.

Важливу роль гратиме узгодженість дій муніципальних органів управління та органів державної влади у виробленні взаємопов'язаної з суб'єктом РФ програми розвитку у сфері перетину спільних інтересів. У цьому підвищується значення міжмуніципальної кооперації, насамперед із сусідніми муніципальними утвореннями, для спільного уявлення та захисту інтересів міст і районів у державних органах суб'єктів Федерації і у федеральних органах. Проте вирішення багатьох питань управління територією великою мірою залежить безпосередньо від діяльності органів місцевого самоврядування.

Інтереси федеральних органів прокуратури та органів місцевого самоврядування сфері управління земельними ресурсами переважно збігаються, але зацікавленість у поповненні місцевих бюджетів змушує глав місцевого самоврядування підходити до питання управління переважно лише з фінансової точки зрения.

Управління землями біля муніципального освіти включає у собі прийняття нормативних правових актів органами місцевого самоврядування і розкривається через заходи, кожне у тому числі є відокремлений вид діяльності, має мета і порядок здійснення. Відповідно до діючим законодавством, органи місцевого самоврядування можуть активно проводити розвиток та становлення земельного ринку, не чекаючи вирішення земельного питання на федеральному рівні.

З іншого боку, під впливом економічних, екологічних, соціальних чинників може змінюватися співвідношення категорій земельного фонду і навіть формуватися нові категорії земель. Генеральний план міста, де раніше чітко визначалися об'єкти будівництва, і який був основним містобудівним документом, розглядається нині лише як концепція розвитку території поселення. Тому на території поселень можуть з'являтися як постійні об'єкти, будівництво яких передбачено генпланом, так і тимчасові об'єкти (торгові павільйони, намети, кіоски, зупинкові комплекси), порядок надання земельних ділянок під які не визначено. Крім цього, проводяться ремонтні, аварійні роботи, пов'язані з використанням земель, порядок надання яких також не визначено У цьому випадку порядок надання ділянок для розміщення перелічених вище об'єктів повинен встановлюватися органами місцевого самоврядування.

Рис. 9.2. Вплив факторів на систему управління муніципальними землями

Тому система управління земельними ресурсами будь-якого муніципального освіти має розроблятися, виходячи з таких положень:

1. Складатися на основі аналізу стану та перспектив розвитку соціально-економічної та політичної ситуації в країні, регіоні, муніципальній освіті на основі матеріальних, інтелектуальних та інших ресурсів, якими має в своєму розпорядженні або які може реально залучити муніципальну освіту для свого розвитку.

2. Враховувати довгострокові перспективи розвитку муніципального освіти, спільноти муніципальних утворень, і навіть інтереси сусідніх територій, органів влади суб'єкти федерації і федерального центру.

3. Охоплювати основні напрями розвитку муніципального освіти: економічне, соціально-культурне, містобудівне, екологічне та інші.

4. Бути сукупністю програм, розгорнутих завдань та конкретних заходів з приблизною оцінкою їх вартості, очікуваного ефекту та визначенням конкретних розробників та виконавців.

5. Забезпечувати періодичну конкретизацію у формі річних планів відповідно до змін соціально-економічної ситуації, поглядів спільноти муніципального освіти на розвиток території.

Виходячи зі складності системи, в основу процесу управління земельними ресурсами муніципальної освіти має бути покладена земельно-інформаційна система (ЗІС), яка дозволить:

проводити моніторинг стану об'єкта управління;

Забезпечити контроль виконання рішень та ефективності виконавчих механізмів;

Здійснювати аналіз зовнішніх та внутрішніх проблемних ситуаційта прогнозування їх розвитку;

проводити підтримку процедур прийняття рішень;

Здійснювати управління діяльністю органів місцевого самоврядування;

Забезпечити надійне зберігання та оперативний вибірковий доступ до великих обсягів інформації;

Здійснювати автоматизовану підтримку процедур обробки інформації;

Формувати зовнішні та внутрішні комунікації, а також забезпечити підтримку доступу до віддалених джерел та фондів.

Для того, щоб створити реально діючу системута уникнути необґрунтованих фінансових витрат при створенні муніципальної земельно- інформаційної системи, необхідно забезпечити такі умови:

1. Обов'язковість інтеграції (добровільної або примусової), тому що тільки в цьому випадку інформація буде повною, достовірною, точною та актуальною.

2. В основу принципу створення ЗІС має бути покладено рух інформації знизу вгору, що не потребує значних одноразових фінансових витрат, формування додаткових контрольованих органів, жорсткої виконавчої дисципліни.

3. Структура земельно-інформаційної системи управління має враховувати роль конкретних відомств у віданні ЗІС (земельні комітети, органи архітектури, БТІ, комітети з управління майном та інших.). Тому доцільно створення спеціалізованих інформаційних центрів, які здійснюють збирання та узагальнення інформації.

4. Обов'язковість обліку існуючих регістрів інформації, що їх ведуть потенційні учасники системи.

Основою земельно-інформаційної системи адміністративного району, що призначена для управління територією, може стати автоматизована інформаційна система земельного кадастру. Це зумовлено тим, що об'єктом земельного кадастру є земельні ділянки, які є необхідною умовою існування людства та системотворчим компонентом. Тому земельний фонд адміністративного району, його структура істотно впливає на систему розселення, розміщення підприємств, а поселеннях – на організацію їх території.

p align="justify"> Процес формування показників для муніципальної земельно-інформаційної системи можна розділити на три частини.

1. Виявлення основних функцій (властивостей, цілей, призначення). На цій стадії відбувається формування (вибір) основних предметних понять, які у системі, визначається тип виходу: матеріальний, енергетичний, інформаційний. У системі управління виходом є інформація про стан системи, яка може бути представлена ​​у вигляді тематичних карток, графіків, діаграм, таблиць.

2. Виявлення основних елементів (блоків, модулів) системи та його функції, формування єдності цих елементів у системі.

У цьому стадії відбувається опис внутрішнього змісту системи, виявляється склад основних блоків та його роль системі. Крім того, виявляють відомості про структуру та характер основних зв'язків. Такі відомості зручно представляти та вивчати за допомогою структурних схем, де з'ясовується наявність та характер з'єднання частин (паралельний, послідовний), спрямованість впливу між частинами, виявляються системоутворюючі фактори (зв'язку, взаємообумовленості).

3. Виявлення основних процесів у системі, їх роль, умови здійснення, виявлення стрибків, змін станів у функціонуванні системи. У системах управління виявляються та вивчаються основні керуючі фактори, вивчається динаміка найважливіших змін у системі, хід подій, вводяться параметри стану, розглядаються фактори, що змінюють ці параметри, що забезпечують перебіг, а також умови початку та кінця процесів. Вивчається ступінь керованості процесів та їх вплив на здійснення системою своїх основних функцій. Для систем управління цьому етапі також необхідно уточнити основні управляючі впливу, їх тип, джерело і рівень впливу систему.

Основним результатом на виході системи управління муніципальною освітою є інформація. У свою чергу, інформаційний фонд за умов створення, функціонування та розвитку систем управління є основним джерелом ефективного прийняття рішень. Система повинна забезпечити необхідною інформацією орган управління та всі підсистеми у необхідні терміни та у зручній для користувача формі, тому інформацію доцільно розділяти на звітну та оперативну. Звітна інформація застосовується в основному для планування та прогнозування та завдання, які вирішуються із застосуванням цієї інформації, характеризуються, як правило, великими розмірами та обсягом робіт. Оперативна інформація застосовується на вирішення завдань, потребують негайного решения. Час на вирішення цих завдань, зазвичай, лімітовано, частота зміни вихідних даних велика.

Для системи управління територією необхідні такі види інформації:

Нормативні та довідкові дані, що становлять інформаційний базис системи;

Поточні відомості та оперативна інформація, що надходять з навколишнього інформаційного простору, потребують реакції реакції системи або впливають на алгоритм вироблення рішень;

Накопичені облікові та архівні відомості, необхідні для планування та розвитку системи.

При використанні земельно-інформаційних технологій ефективним і наочним є картографічний спосіб подання інформації у вигляді тематичних та топографічних карт - головного джерела просторово-часової інформації в системі географічних та прямокутних координат, які є основою для координатної прив'язки (географічної локалізації) інформації, що надходить до системи та має просторову природу.

Картографічний спосіб дозволяє: проводити картографічний аналіз, один з найбільш ефективних способіввиявлення географічних закономірностей, зв'язків, залежностей при формуванні баз знань, здійснення картографічного моделювання та є головним засобом перетворення інформації у процесі прийняття рішень управління, проведення експертиз;

Візуальний образ дає уявлення про просторовий та тимчасовий розподіл різних процесів та явищ;

- формувати як реальні простори, і умовні, такі як економічні характеристики, поширення соціальних явищ, зони впливу різних чинників, у своїй відбувається ув'язування і деталізація меж цих просторів.

Дані в графічній базі даних державної ГІС представлені шарами. Прийнята концепція пошарового представлення графічної інформації передбачає просторове розміщення об'єктів, що описуються, і їх координатну прив'язку до місцевості, а також передбачає зв'язки семантичних і графічних баз даних, що забезпечує широкі можливості для формування інтерфейсів і роботи з різними форматами растрового і векторного представлення графічних даних.

Розглянемо особливості управління земельними ресурсами муніципалітетів з прикладу м. Добрянка Пермської області.

Систему органів самоврядування міської спільноти міста Добрянки утворюють:

1) міська дума-представницький орган міського самоврядування;

2) адміністрація міста - виконавчий орган, через який голова міського самоврядування здійснює свої повноваження біля муніципального образования;

3) адміністрації селищних та сільських поселень – виконавчі органи, через які голова міського самоврядування здійснює свої повноваження;

4) старости – виборні посадові особи селищ, сіл, сіл;

5) органи територіального громадського самоврядування – виборні колегіальні органи територій, які не є муніципальними утвореннями (рис. 9.3.)

ГУ «ІНСТИТУТ РЕГІОНАЛЬНОЇ ПОЛІТИКИ

І ЗАКОНОДАВСТВА»

МУНІЦИПАЛЬНЕ УПРАВЛІННЯ
ЗЕМЕЛЬНИМИ РЕСУРСАМИ

БІЛГОРОД, 2009

ББК 67.400.74 + 67.407.1

Друкується за рішенням редакційно-видавничої ради
ДУ «Інститут регіональної політики та законодавства»

Рецензент:

лікар юридичних наук, професор

Упорядник:

- Поч. відділу регіонального законодавства ГУ «Інститут регіональної політики та законодавства», кандидат юридичних наук, доцент.

М 90 Муніципальне управління земельними ресурсами/[уклад. ]; ДУ «Інститут регіональної політики та законодавства». - Білгород: ІРПіЗ, 2009. - 29 с.

Методичний посібник розглядає інститут муніципального управління земельними ресурсами, які є одним з основних багатств території муніципальних утворень та засобом поповнення місцевого бюджету за рахунок сплати земельного податку. Це методичний посібникрозглядає правові основиучасті муніципальних утворень у земельних правовідносинах, форми землекористування, територіальне планування як функцію органів місцевої влади, повноваження у сфері містобудівного зонування. Окремим питанням розглядається здійснення муніципального земельного контролю, який останнім часом набуває великої актуальності.

Цей посібник призначений для практичних працівників, зайнятих у системі місцевого самоврядування.

ББК 67.400.74+ 67.407.1

© ГУ «Інститут регіональної політики та законодавства», 2009

	Вступ
	Муніципальний та громадський земельний контроль
	Висновок
	додаток

ВСТУП

Земля представляє особливу цінність для людського суспільства, будучи первинним джерелом будь-якого багатства. Вона виступає, перш за все, як єдине місце проживання всіх поколінь людей, виконує функцію просторового базису для розміщення та розвитку галузей виробництва. Порівняно з іншими природними ресурсами земля виконує найбільш широкі та значні функції у системі суспільних відносин, тому питання, пов'язані з правомірним використанням та охороною земель є на сьогодні одними з найактуальніших.

Конституційна характеристика землі як основи життя та діяльності народів, що проживають на відповідній території, тобто всього багатонаціонального народу Російської Федерації, визначає конституційну вимогу раціонального та ефективного використання, а також охорони землі як найважливішої частини природи, природного довкілля людини, природного ресурсу, що використовується як засіб виробництва в сільському та лісовому господарстві, основи здійснення господарської та іншої діяльності. Ця вимога адресована державі, її органам, громадянам, усім учасникам суспільних відносин, є базовою для законодавчого регулюванняу цій сфері.

Земля одна із найважливіших економічних ресурсів муніципального освіти і має двоїсту природу. З одного боку, це природний ресурс та фізична підоснова міського (сільського) планування. З іншого боку це вартість. В зарубіжних країнахплатежі користування землею становлять значну частку фінансових ресурсів муніципалітетів. У Росії ставлення до землі як вартості поки що тільки формується, а частка доходів від її використання (земельний податок і орендна плата) не перевищує 4 – 5% доходів місцевих бюджетів.

Ці та інші аспекти зумовили необхідність розгляду правових основ земельних правовідносин за участю муніципальних утворень у даному методичному посібнику.

§ 1. ПОНЯТТЯ ПРАВА МУНІЦИПАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ
І ЇЇ ПРАВОВІ ПІДСТАВИ

Європейська хартія місцевого самоврядування, ухвалена 15 жовтня 1985р. у Страсбурзі та ратифікована Російською Федерацією 11 квітня 1998 р., вказує на «право та реальну здатність органів місцевого самоврядування регламентувати значну частину державних справ та керувати нею, діючи в рамках закону, під свою відповідальність та в інтересах місцевого населення».

Частина 2 ст. 1 Федерального закону від 01.01.01 року «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в РФ» (далі – ФЗ), визначає місцеве самоврядування як «форму здійснення народом своєї влади, що забезпечує в межах, встановлених Конституцією Російської Федерації, федеральними законами, а у випадках , встановлених федеральними законами, – законами суб'єктів Російської Федерації, самостійне і під свою відповідальність рішення населенням безпосередньо (і) через органи місцевого самоврядування питань місцевого значення, з інтересів населення з урахуванням історичних та інших місцевих традицій».

У зв'язку з викладеним слід чітко розмежувати власне питання місцевого значення, тобто проблеми життєдіяльності населення муніципальних утворень, які органи місцевого самоврядування зобов'язані вирішувати, та повноваження органів місцевого самоврядування, тобто засоби вирішення зазначених проблем.

Зокрема, є необхідним виключити згадку про володіння, користування та розпорядження земельними ресурсами, що перебувають у власності муніципальних утворень.

Право муніципальної власності та муніципальна власність – це різновиди відповідно до відносин власності та права власності.

Землі у Російській Федерації за цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

1) землі сільськогосподарського призначення;

2) землі населених пунктів;

3) землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення;

4) землі особливо охоронюваних територій та об'єктів;

6) землі водного фонду;

7) землі запасу.

Землі кожної категорії використовуються відповідно до цільового призначення. Правовий режим земель визначається виходячи з їхньої приналежності до тієї чи іншої категорії та дозволеного використання відповідно до зонування територій, загальні принципи та порядок проведення якого встановлюються федеральними законами та вимогами спеціальних федеральних законів.

Переведення земель з однієї категорії до іншої здійснюється щодо земель, що перебувають у муніципальній власності, за винятком земель сільськогосподарського призначення здійснюється органами місцевого самоврядування; земель, що знаходяться в приватної власності(крім земель сільськогосподарського призначення) також є органами місцевого самоврядування.

Відповідно до Земельного кодексу РФ від 01.01.01 N 136-ФЗ (далі – ЗК РФ), у муніципальній власності знаходяться земельні ділянки:

Які визнані такими федеральними законами та прийнятими відповідно до них законами суб'єктів Російської Федерації;

Право муніципальної власності, на які виникло при розмежуванні державної власності на землю;

Які придбані на підставах, встановлених цивільним законодавством.

Якщо інше не передбачено іншими федеральними законами, земельна ділянка, від права власності на яку власник відмовився, є з дати державної реєстрації припинення права власності на нього власністю міського округу, міського чи сільського поселення або у разі розташування такої земельної ділянки на міжселеній території власністю муніципального району за місцем розташування земельної ділянки.

У власність муніципальних утворень задля забезпечення розвитку можуть безоплатно передаватися землі, що у державної власності, зокрема поза меж муніципальних утворень.

Відповідно до ЗК РФ до повноважень органів місцевого самоврядування в області земельних відносинвідносить: резервування земель, вилучення, у тому числі шляхом викупу, земельних ділянок для муніципальних потреб, встановлення з урахуванням вимог законодавства Російської Федерації правил землекористування та забудови територій міських та сільських поселень, територій інших муніципальних утворень, розробка та реалізація місцевих програм використання та охорони земель , а також інші повноваження на вирішення питань місцевого значення у сфері використання та охорони земель. Органами місцевого самоврядування здійснюються управління та розпорядження земельними ділянками, що перебувають у муніципальній власності.

Утворення земельних ділянок із земельних ділянок, що перебувають муніципальної власності, здійснюється за загальним правилом на підставі рішень органів місцевого самоврядування. Рішення про утворення земельних ділянок можуть бути прийняті на підставі заяв землекористувачів, землевласників, орендарів земельних ділянок, у тому числі при розділі чи об'єднанні утворюються земельні ділянки.

Безпосередньо пов'язаними із земельними відносинами є такі питання у межах компетенції органів місцевого самоврядування:

Затвердження генеральних планів поселення, муніципального округу, затвердження схем територіального планування муніципального району;

Затвердження правил землекористування та забудови;

Резервування та вилучення, у тому числі шляхом викупу, земельних ділянок у межах, відповідно, поселення, міського округу, муніципального району для муніципальних потреб,

Здійснення земельного контролю над використанням земель, відповідно, поселення, міського округу, міжселених територій.

Правила землекористування та забудови згідно зі ст. 30 Містобудівного кодексу розробляються з метою:

1) створення умов для сталого розвитку територій муніципальних утворень, збереження довкіллята об'єктів культурної спадщини;

2) створення умов планування територій муніципальних утворень;

3) забезпечення прав та законних інтересів фізичних та юридичних осіб, у тому числі правовласників земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва;

4) створення умов для залучення інвестицій, у тому числі шляхом надання можливості вибору найефективніших видів дозволеного використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва.

З 01 січня 2010 р. згідно з ФЗ 25 жовтня 2001р. N 137-ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» за відсутності правил землекористування та забудови надання земельних ділянок для будівництва із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, не здійснюється (крім земельних ділянок, на які дія містобудівних регламентів не поширюється або для яких містобудівні регламенти не встановлюються, а також земельних ділянок, що надаються відповідно до документів територіального планування Російської Федерації та документів територіального планування суб'єктів РФ).

Правила землекористування та забудови затверджуються представницьким органом місцевого самоврядування, вони підлягають опублікуванню в порядку, встановленому для офіційного опублікування муніципальних правових актів, іншої офіційної інформації. Обов'язковими додатками до проекту правил землекористування та забудови є протоколи публічних слухань за вказаним проектом та висновок про результати таких публічних слухань.

Крім того, що органи місцевого самоврядування здійснюють управління та розпорядження земельними ділянками, що перебувають у їх власності, на них покладено розпорядження земельними ділянками, державна власність на які не розмежована.

Відповідно до п. 10 ст. 3 ФЗ про набуття чинності ЗК, розпорядження земельними ділянками, Державна власністьна які не розмежована, здійснюється органами місцевого самоврядування муніципальних районів, муніципальних округів.

Нормативним правовим актом органу місцевого самоврядування може бути встановлений публічний сервітут у випадках, якщо це необхідно для забезпечення інтересів місцевого самоврядування або місцевого населення, без вилучення земельних ділянок.

Органи місцевого самоврядування міських чи сільських поселень зобов'язані інформувати населення про можливе або майбутнє надання земельних ділянок для будівництва або про вилучення – землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок, що перебувають у муніципальній власності, законні інтереси яких можуть бути порушені внаслідок можливого вилучення для муниць.

Землі для розміщення та постійної діяльності органів управління внутрішніми військами, з'єднань, військових частин(підрозділів), військових освітніх установвищої професійної освіти та установ внутрішніх військ безоплатно можуть надаватися їм у постійне або тимчасове користування органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Органи місцевого самоврядування можуть наділятись законом окремими державними повноваженнями у сфері провадження діяльності з ведення державного земельного кадастру з передачею необхідних для їх здійснення матеріальних та фінансових коштів.

На підставі звернень осіб, що належать до нечисленних народів, та громад нечисленних народів або їх уповноважених представників рішеннями органів місцевого самоврядування можуть бути утворені території традиційного природокористування місцевого значення. А граничні (максимальні та мінімальні) розміри земельних ділянок, що надаються громадянам у власність земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, для ведення особистого підсобного господарства, встановлюються нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування.

Надання громадянам та юридичним особам земельних ділянок із земель, що перебувають у муніципальній власності, здійснюється на підставі органів місцевого самоврядування, які мають право надання відповідних земельних ділянок у межах їх компетенції.

§3.ФОРМИ ЗЕМЛЕКОРИСТУВАННЯ

Законодавство встановлює різні форми землекористування (малюнок №1).

Малюнок №1

У постійне безстрокове користування земельні ділянки надаються державним та муніципальним установам, казенним підприємствам, а також органам державної влади та місцевого самоврядування.

Найпоширенішою формою землекористування є оренда. Для державних земель орган місцевого самоврядування виконує функції орендодавця. Орендарем може бути будь-яка фізична та юридична особа. Він має право передати орендовану земельну ділянку в суборенду (третій особі) у межах терміну договору оренди за умови повідомлення власника. Оренда земельної ділянки може бути припинена з ініціативи орендодавця у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням категорії; використання земельної ділянки, що призводить до суттєвого погіршення екологічної обстановки; вилучення земельної ділянки для муніципальних потреб тощо.

Право довічного успадкованого володіння ділянкою Земельним кодексом РФ не передбачено, проте воно зберігається для ділянок, наданих громадянам на момент набрання чинності кодексом. Громадяни, які мають земельні ділянки у довічному спадковому володінні, мають право безоплатно придбати їх у власність.

Обмежувачем права власності на землю є існуюча в усьому світі система публічних та приватних сервітутів. Публічний сервітут встановлюється задля забезпечення громадських інтересів, зокрема інтересів населення, що проживає на даній території. Можуть встановлюватись такі публічні сервітути: проходу чи проїзду через земельну ділянку; використання земельної ділянки для ремонту комунальних, інженерних, електричних та інших ліній та мереж, а також транспортної інфраструктури; розміщення межових та геодезичних знаків та під'їздів до них; проведення дренажних робіт; тимчасового користування земельною ділянкою для розвідки, дослідницьких та інших робіт; вільного доступу до прибережної смуги тощо.

У безоплатне термінове користування (не більше ніж на рік) на підставі договору земельні ділянки можуть надаватися працівникам організацій окремих галузей економіки (транспорт, лісове господарство, лісова промисловість, мисливське господарство, державні природні заповідники та національні парки).

Відповідно до законодавства органи місцевого самоврядування мають право вилучати земельні ділянки для муніципальних потреб (наприклад, для будівництва доріг або розміщення об'єктів. муніципального значенняза відсутності інших економічно доцільних варіантів можливого розміщення цих об'єктів).

§4. ТЕРИТОРІАЛЬНЕ ПЛАНУВАННЯ
ЯК ФУНКЦІЯ ОРГАНІВ МІСЦЕВОГО САМОВРЯДУВАННЯ

Органи місцевого самоврядування, як було зазначено, мають комплекс повноважень у сфері територіального планування муніципального освіти (див. Додаток).

Містобудівний кодекс РФ від 01.01.01г. N 190-ФЗ як умови сталого розвитку територій називає територіальне планування та містобудівне зонування. Під територіальним плануванням розуміється планування розвитку територій, у тому числі для встановлення функціональних зон, зон планованого розміщення об'єктів капітального будівництва для державних та муніципальних потреб, зон особливими умовамивикористання територій (п. 2 ст. 1 Кодексу). Містобудівне зонування, своєю чергою, є зонування територій муніципальних утворень з метою визначення територіальних зон та встановлення містобудівних регламентів (п. 6 ст. 1 Кодексу).

Містобудівний кодекс РФ передбачає створення трирівневої системи територіального планування. Так, відповідно до ч. 2 ст. 9 Містобудівного кодексу РФ документи територіального планування поділяються на:

документи територіального планування Російської Федерації;

документи територіального планування суб'єктів Російської Федерації;

Документи територіального планування муніципальних утворень.

Територіальне планування, як випливає із ч. 1 ст. 9 Кодексу, спрямоване на визначення призначення територій на основі сукупності соціальних, економічних, екологічних та інших факторів з метою забезпечення сталого розвитку територій, розвитку інженерної, транспортної та соціальної інфраструктур, забезпечення обліку інтересів громадян та їх об'єднань, Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень.

До документів територіального планування належать:

Схеми територіального планування Російської Федерації;

Схеми територіального планування суб'єктів Російської Федерації;

схеми територіального планування муніципальних районів;

Генеральні плани поселень;

Генеральні плани міських округів.

У документах територіального планування відображаються межі суб'єктів Російської Федерації, закритих адміністративно-територіальних утворень; спеціальних економічних зон; муніципальних утворень; існуючі та плановані межі земель лісового фонду, межі земель природних територій, що особливо охороняються, межі земель оборони та безпеки; межі територій об'єктів культурної спадщини; межі зон із особливими умовами використання територій; межі територій, схильних до ризику впливу надзвичайних ситуаційприродного та техногенного характерута впливу їх наслідків; межі земель сільськогосподарського призначення та межі сільськогосподарських угідь у складі земель сільськогосподарського призначення; існуючі об'єкти капітального будівництва федерального, регіонального та місцевого значення; межі розміщення запланованих об'єктів капітального будівництва.

Як загальну посилку Кодекс передбачає самостійну розробку документів територіального планування органами державної влади Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень. Водночас ст. 27 Кодексу припускає спільну підготовку проектів документів територіального планування. З ініціативою спільної підготовки документів територіального планування можуть виступити федеральні органи виконавчої, вищі виконавчі органи структурі державної влади суб'єктів РФ, органи місцевого самоврядування.

Містобудівний кодекс РФ передбачає максимальну відкритість процесу підготовки та затвердження документів територіального планування. Так, проекти документів територіального планування підлягають обов'язковому опублікуваннюі можуть розміщуватись в мережі Інтернет на офіційних сайтах відповідних державних або муніципальних органів. У такому ж порядку підлягають опублікуванню вже затверджені документитериторіального планування При цьому правовласники земельних ділянок та існуючих об'єктів капітального будівництва мають право на судовому порядкуоскаржити положення документів територіального планування (незалежно від цього, прийнятий цей документ на федеральному, регіональному чи місцевому рівні).

Найважливішу роль регулюванні забудови міських поселень грає генеральний план міста. На картах (схемах), що у генеральному плані міста, мають відображатися (ч. 6 ст. 23 Містобудівного кодексу РФ):

Кордони міста;

Кордони земель сільськогосподарського призначення; межі земель задля забезпечення космічної діяльності; межі земель оборони та безпеки; межі земель іншого спеціального призначення; межі земель лісового фонду; межі земель водного фонду; межі земель особливо охоронюваних природних територій федерального та регіонального значення;

Існуючі та плановані межі земель промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку;

Межі функціональних зон із відображенням параметрів планованого розвитку таких зон;

Кордони територій об'єктів культурної спадщини;

Межі зон із особливими умовами використання територій;

Кордони земельних ділянок, які надані для розміщення об'єктів капітального будівництва федерального, регіонального або місцевого значення або на яких розміщені об'єкти капітального будівництва, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також межі зон запланованого розміщення об'єктів капітального будівництва федерального, регіонального або місцевого значення;

Кордони територій, схильних до ризику виникнення надзвичайних ситуацій природного та техногенного характеру та впливу їх наслідків;

Межі зон інженерної та транспортної інфраструктур.

Значна частина зазначеної інформації має відтворюватися в генеральному плані міста на основі відомостей, що містяться в документах територіального планування Російської Федерації та суб'єктів Російської Федерації. У зв'язку з цим можна припустити, що прийняття генерального плану міста в тому вигляді, що відповідає положенням Містобудівного кодексу РФ, може здійснюватися лише після затвердження відповідних документів територіального планування федерального та регіонального рівнів.

В основу системи територіального планування покладено принцип функціонального поділу території. Функціональні зони за визначенням, що міститься в Кодексі, є зонами, для яких документами територіального планування визначені межі та функціональне призначення. Крім поняття «функціональні зони» містобудівне та земельне законодавство оперує поняттям «територіальні зони», до яких належать зони, для яких у правилах землекористування та забудови визначено межі та встановлені містобудівні регламенти. При цьому у ст. 35 Кодексу дається характеристика видів та складу територіальних зон. Аналогічні положення закріплені у ст. 85 ЗК РФ. Що ж до функціональних зон, то ні їхні види, ні склад у Містобудівному кодексі не визначені. Якщо врахувати, що документи територіального планування становлять основу для підготовки правил землекористування та забудови та Кодекс у п. 2 ч. 1 ст. 34 прямо наказує при визначенні територіальних зон враховувати функціональні зони та параметри їх планованого розвитку, відсутність норм, що визначають склад та види функціональних зон, можна вважати пробілом у законодавстві, що вимагає якнайшвидшого поповнення.

Рішення щодо підготовки проекту генерального плану міста приймається головою місцевого самоврядування. Підготовка проекту генерального плану здійснюється на підставі результатів інженерних досліджень відповідно до вимог технічних регламентів з урахуванням комплексних програм розвитку міста, положень про територіальне планування, що містяться в документах територіального планування федерального та регіонального рівнів, регіональних та (або) місцевих нормативів містобудівного проектування.

Таким чином, необхідною умовою розробки проекту генерального плану є наявність нормативів містобудівного проектування.

Місцеві нормативи містобудівного проектування розробляються з урахуванням особливостей населених пунктів у межах муніципальних утворень, міжселених територій. Склад, порядок підготовки та затвердження місцевих нормативів містобудівного проектування затверджуються нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування.

Містобудівний кодекс РФ у ч. 6 ст. 24 встановлює правило, відповідно до якого місцеві нормативи містобудівного проектування що неспроможні суперечити регіональним нормативам.

Результати заходів щодо обґрунтування проекту генерального плану оформляються у вигляді матеріалів, що поділяються на дві групи:

1. Інформація про стан міської території, можливі напрями її розвитку та про обмеження її використання;

2. Пропозиції щодо територіального планування.

За наявності передбачених ст. 25 Містобудівного кодексу РФ обставин проект генерального плану міста до його затвердження підлягає обов'язковому узгодженню. Таке узгодження вимагається, якщо проект генерального плану міста передбачає зміну існуючих або відповідно до схем територіального планування РФ запланованих меж земель лісового фонду, меж земель особливо охоронюваних природних територій федерального значення, меж земель оборони та безпеки, меж земельних ділянок, що знаходяться у власності Російської Федерації , меж територій об'єктів культурної спадщини, меж зон запланованого розміщення об'єктів капітального будівництва федерального значення Узгодженню також підлягають питання розміщення об'єктів капітального будівництва місцевого значення, які можуть негативно вплинути на навколишнє середовище на зазначених землях, територіях та земельних ділянках. Порядок такого погодження має бути визначений Урядом РФ.

Проект генерального плану міста підлягає узгодженню із зацікавленими органами місцевого самоврядування муніципальних утворень, які мають спільний кордонз містом, що підготувало проект генерального плану, з метою дотримання інтересів населення муніципальних утворень при встановленні зон з особливими умовами використання територій, зон запланованого розміщення об'єктів капітального будівництва місцевого значення, які можуть негативно вплинути на навколишнє середовище на територіях таких муніципальних утворень.

Якщо місто перебуває у межах муніципального району, проект генерального плану підлягає узгодженню з органами місцевого самоврядування цього муніципального району щодо обліку які у схемі територіального планування муніципального району положень про територіальному планировании. Узгодженню також підлягають питання розміщення об'єктів капітального будівництва місцевого значення, які можуть негативно вплинути на навколишнє середовище на території такого муніципального району.

Органи структурі державної влади та місцевого самоврядування, яким спрямовується узгодження проект генерального плану, представляють орган, який розробив проект, свої укладання. Якщо проект генерального плану не узгоджується, голова місцевого самоврядування приймає рішення про створення погоджувальної комісії, максимальний термін роботи якої не може перевищувати трьох місяців. Результати роботи погоджувальної комісії у вигляді документа про погодження проекту генерального плану та підготовленого для затвердження проекту генерального плану із внесеними до нього змінами, а також матеріали у текстовій формі та у вигляді карт (схем) з неузгоджених питань надсилаються голові місцевого самоврядування, який має право прийняти рішення про направлення проекту генерального плану на затвердження до представницького органу місцевого самоврядування або про відхилення проекту генерального плану та про направлення його на доопрацювання.

Проект генерального плану міста публікується в порядку, встановленому для опублікування нормативних актів органів місцевого самоврядування та іншої офіційної інформації, а також може розміщуватись на офіційному сайті муніципальної освіти.

Крім погодження у порядку ст. 25 Містобудівного кодексу проект генерального плану підлягає обов'язковому обговоренню на громадських слуханнях. Кодекс не встановлює, у якій послідовності мають проводитися узгодження та громадські слухання, проте розумним було б припустити, що у громадські слухання має виноситися проект генерального плану, вже узгоджений з уповноваженими федеральними і регіональними органами структурі державної влади, і навіть органами місцевого самоврядування. Це пояснюється тим, що узгодження проекту генерального плану, як було зазначено вище, провадиться виключно з зазначених у Кодексі питань, що віднесені до компетенції відповідних органів державної влади та місцевого самоврядування, тоді як на публічні слухання виноситься проект генерального плану загалом.

Публічні слухання щодо проекту генерального плану міста проводяться з метою дотримання прав людини на сприятливі умовижиттєдіяльності, прав та законних інтересів правовласників земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва. Порядок організації та проведення публічних слухань визначається статутом міста та (або) нормативними правовими актами представницького органу місцевого самоврядування.

Затвердження генерального плану міста проводиться представницьким органом муніципального освіти з урахуванням результатів узгодження проекту генерального плану та громадських слухань щодо цього проекту. Містобудівний кодекс РФ не регулює процедуру затвердження проекту генерального плану. Звісно ж, порядок затвердження проекту генерального плану має визначатися статутом міста міста і збігатися з порядком прийняття нормативних актів місцевого самоврядування. Не вказує Кодекс та наслідки незатвердження проекту генерального плану. Логічно припустити, що у разі незатвердження проекту представницький орган муніципального освіти повинен повернути проект генерального плану голові місцевого самоврядування для направлення на доопрацювання із зазначенням причин, через які проект не було затверджено. Корисним було б створення в даному випадку погоджувальної комісії, завдання якої входило б вирішення спірних питань по проекту генерального плану. У будь-якому разі подібні норми повинні бути включені до Містобудівного кодексу РФ.

Завершальний етап процесу територіального планування у місті – реалізація генерального плану. Порядок реалізації генерального плану визначається планом реалізації генерального плану, який затверджується головою місцевого самоврядування протягом трьох місяців із дня затвердження генерального плану.

§5. МУНІЦИПАЛЬНИЙ І ГРОМАДСЬКИЙ
ЗЕМЕЛЬНИЙ КОНТРОЛЬ

Відповідно до ст. 12 Конституції РФ місцеве самоврядування межах своїх повноважень самостійно, яке органи не входять у систему органів структурі державної влади; тому багато що об'єднує муніципальний та громадський контроль. І це природно: органи місцевого самоврядування найбільшою мірою наближені до населення, залежать від нього; громадяни, як ніхто інший, найбільше зацікавлені в належному стані середовища свого проживання; їм же, як нікому іншому, відомі недогляди та правопорушення в галузі охорони земель та всього довкілля.

Нормативні правові акти органів місцевого самоврядування передбачають у ряді випадків земельний та природоохоронний громадський контроль на території муніципальної освіти.

Муніципальний земельний контролю над використанням земель біля муніципального освіти здійснюється органами місцевого самоврядування чи уповноваженими ними органами. Муніципальний земельний контролю над використанням земель біля муніципального освіти здійснюється відповідно до законодавством Російської Федерації й у порядку, встановленому нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування.

Передбаченими законом формами здійснення місцевого самоврядування та участі громадян у вирішенні питань місцевого значення та діяльності органів місцевого самоврядування є референдуми, збори, конференції та сходи громадян, опитування громадян, народна та правотворча ініціатива.

Чи не є державними, органи місцевого самоврядування мають значні функції щодо здійснення земельного, екологічного контролю, і навіть можуть наділятися деякими державними контрольними повноваженнями. Правовий основою цієї діяльності є ФЗ № 000 - ФЗ.

Громадський земельний контроль здійснюється органами територіального громадського самоврядування, іншими громадськими організаціями (об'єднаннями), громадянами за дотриманням встановленого порядку підготовки та прийняття виконавчими органами державної влади та органами місцевого самоврядування, рішень, що зачіпають права та законні інтереси громадян та юридичних осіб, а також за дотриманням вимог використання та охорони земель.

В умовах демократичних реформ органи територіального громадського самоврядування, інші громадські об'єднання та громадяни наділяються повноваженнями щодо здійснення контролю за підготовкою та прийняттям рішень щодо надання (передачі) громадянам та юридичним особам прав на використання земель та інших природних об'єктів.

Органами територіального громадського самоврядування є, наприклад, поради чи комітети мікрорайонів, житлових комплексів, селищ, сільських населених пунктів, кварталів, вулиць, дворів та інших територій. На відміну від громадських організацій органи територіального громадського самоврядування діють лише межах частини території муніципального освіти, населеного пункту. Вони об'єднують населення на основі не членства, а спільної діяльності у сфері обслуговування суспільних потреб громадян, задоволення їх культурно-побутових та інших запитів, охорони їхніх прав та інтересів.

Вступ

Розділ 1. Теоретична частина

Розділ 2. Аналітична частина

2.4 Оцінка вартості земельної ділянки

Розділ 3. Проектна частина

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

Актуальність курсової роботи зумовлена ​​тим, що управління земельними відносинами та земельними ресурсами є одним з основних завдань муніципальної влади. Земельні перетворення, що проводяться на сучасному етапі, вимагають удосконалення системи управління муніципальними земельними ресурсами, фінансового, інформаційного та кадрового забезпечення, системи якісної та економічної оцінкиземель тощо. Гострота земельних відносин висуває їх як основний напрям економічної та соціальної політики держави, що визначає народногосподарську значимість ефективного управлінняземельних ресурсів.

Підвищення ефективності використання землі пов'язане з багатогранністю та взаємозалежністю функцій та властивостей землі, що, у свою чергу, впливає на сутність, утримання та механізми управління земельними ресурсами.

Глобальною метою управління земельними відносинами на муніципальній території є підвищення вартості землі та об'єктів нерухомості за рахунок раціонального використання та охорони земель, збереження та створення сприятливого для життя і здоров'я людей навколишнього природного середовища, захисту прав на землю громадян, юридичних осіб та органів державної влади. муніципальної влади, розвитку різних організаційно-правових форм господарювання землі.

Об'єктом курсового проекту виступило муніципальне утворення м.Подільськ.

Предметом – підвищення ефективності управління муніципальною земельною власністю.

Мета курсового проекту – розробити заходи щодо підвищення ефективності використання муніципальних земель м.Подільська.

1. Розглянути земельні ресурси об'єкт управління.
2. Визначити основні напрями щодо вдосконалення управління муніципальними земельними ресурсами.
3. Проаналізувати управління земельними об'єктами м.Подільська.
4. Запропонувати заходи щодо вдосконалення управління муніципальними земельними ресурсами м.Подільська.

Розділ 1. Теоретична частина

1.1. Земельні ресурси як об'єкт управління

Найбільш дискусійним у проблемі земельних відносин є питання про землю як об'єкт "купівлі-продажу". Земля як об'єкт господарювання не виключає розвиток земельного ринку, але не ринку як такого у його повному обсязі, а ринку прав володіння, користування та оренди, що потребує своїх структур, механізмів обліку руху земельних ресурсів та управління ними, суворого визначення прав та відповідальності земельних користувачів. .

Земля як об'єкт власності в силу її потенційно високої ціни стає практично недоступною широкому колу землекористувачів. У той же час як об'єкт господарювання земельні ділянки більш привабливі, оскільки орендна плата(В будь-якій обґрунтованій системі орендних відносин), становить лише частину річного доходу, а оренда землі не вимагає значних разових вкладень у її придбання. І не випадково, у світовій системі земельних відносин роль оренди (і так панує) неухильно зростає.

Російську земельну політику слід підпорядкувати не вирішення завдання повсюдної зміни форм земельної власності, а формуванню комплексу факторів, що забезпечують збереження земель, їхнє ефективне використання.

Ефективне виробництво на землях сільськогосподарського призначення у широкій практиці ведеться і без приватної власності, що підтверджує досвід країн із розвиненим орендним землекористуванням. У зв'язку із цим першочергову увагу слід приділяти не питанням власності на землю, а проблемам удосконалення управління земельними ресурсами.

Управління земельним фондом є розпорядчою діяльністю відповідних державних органів, спрямовану забезпечення раціонального використання та охорони єдиного земельного фонду країни У забезпеченні раціонального використання та охорони земельного фонду крім державного управління істотне значення має також внутрішньогосподарське управління ним, яке можна розглядати як невід'ємний елемент державної системиуправління земельним фондом.

Будучи об'єктом управління, земельні ресурси, своєю чергою, впливають на функції управління цими ресурсами, визначають склад та обсяг інформації, необхідної для управління ними.

Поряд з цим управління земельними ресурсами неможливе без володіння достовірною інформацією про якісну характеристику кожної конкретної робочої ділянки, т.к. неправильна оцінка їх потенційних можливостей може звести нанівець результати планування, що є однією з основних функцій управління.

Регулююча функція управління земельними ресурсами найяскравіше проявляється у диференційованому доведенні планових завдань до структурних підрозділів землекористувачів; в оцінці їх діяльності; при перспективному перебудові та реорганізації господарств; під час розподілу єдиного державного земельного фонду між галузями народного господарства. Основним інструментом регулювання земельних ресурсів має бути теорія ренти, що забезпечує об'єктивний диференційований підхід не лише до надання та використання землі, але й до оподаткування результатів діяльності на ній.

Процеси управління, за своєю внутрішньою сутністю, є інформаційними процесами, тобто єдині всім систем властивості управління засновані на найбільш загальних законахотримання, зберігання, перетворення та передачі інформації. Таким чином, управління являє собою процес, в ході якого керуюча система отримує інформацію про об'єкт управління та стан зовнішнього середовища, накопичує цю інформацію та переробляє її в керуючі впливи, що передаються об'єкту управління.

Ефективність управління визначальною мірою залежить від якості його інформаційного забезпечення. Тому створення цілісної, ефективної та гнучкої системи управління неможливо без комплексної автоматизації збору інформації, її реєстрації, передачі, зберігання, переробки та доведення вироблених рішень до об'єктів управління. Для цього необхідний комплекс технічних та програмних засобів, що дозволяє автоматизувати інформаційні процеси, що виникають при управлінні соціально-економічними системами в цілому, так і їх окремими ресурсами. Системний підхід до управління передбачає використання такого комплексу у межах автоматизованих інформаційних систем.

1.2. Напрями вдосконалення управління муніципальними земельними ресурсами

Шляхи вдосконалення управління муніципальними земельними ресурсами на цьому етапі є:

• повна інвентаризація земельних ресурсів;
• класифікація всіх земельних ділянок відповідно до прийнятої муніципалітетом системи критеріїв;
• ринкова оцінка окремих земельних ділянок;
• проведення роботи з виконання постанови Уряду РФ від 13 серпня 2006 року № 491 щодо встановлення меж земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, об'єкти електро- тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення населення

При укладанні договорів оренди землю, муніципалітети вступають на полі цивільно-правових відносин, де діють принципи свободи договору та рівності його учасників. Але надати муніципальним чиновникам право вести ексклюзивні переговори про умови договору оренди (терміни, ціну тощо) неможливо. Уособлюючи собою владу, органи місцевого самоврядування зобов'язані:

• регламентувати свою діяльність нормативно-правовими актами;
• діяти на користь усіх членів місцевого співтовариства;
• забезпечувати гласність та прозорість своєї діяльності.

Звідси випливає необхідність розробки місцевого нормативно-правового акта (Положення про оренду) про порядок передачі в оренду земельних ділянок, що перебуває в муніципальній власності, затвердження його місцевим представницьким органом влади та доведення його до всіх зацікавлених осібчерез засоби інформації.

Для досягнення ефективності в управлінні, в документі має бути регламентована методика розрахунку орендної плати, яка враховує якість земельних ділянок і приміщень, що здаються в оренду, їх місцезнаходження, наявність інфраструктури та інші суттєві показники. За необхідності підтримки будь-яких видів діяльності орендарів слід запровадити і коефіцієнт виду діяльності.

Важливо заздалегідь врахувати можливість об'єктивного зростання цін (інфляції), ввівши в Положення про оренду метод механічного підвищення орендної плати при зміні якогось зовнішнього показника. Таким показником – орієнтиром можуть бути законодавчо встановлений мінімальний розмір оплати праці (МРОТ), курс долара або середній рівень заробітної плати у регіоні. Раніше було доведено, що в умовах фінансової нестабільності перші два орієнтири виявилися неспроможними, зате останній відбив реальну зміну цінових пропорцій.

Для орендарів помірні ціни, стабільність та передбачуваність умов оренди, відкриті конкурсиправо оренди, виявляють справжню вартість об'єктів оренди, має особливе значение. Саме завдяки цим факторам підприємці найохочіше орендують муніципальні земельні ресурси.

Розділ 2. Аналітична частина

2.1. Характеристика органів управління муніципальними земельними ресурсами

Комітет з управління майном м.Подільська (надалі - Комітет) створено відповідно до Закону Російської Федерації від 07.07.91 N 1531-1 "Про приватизацію державних та муніципальних підприємств у Російській Федерації".

Комітет відповідно до Статуту здійснює від імені муніципального освіти управління та розпорядження муніципальною власністю.
Комітет своєї діяльності керується Конституцією Російської Федерації, федеральними законами, іншими нормативними правовими актами Російської Федерації і Московської області, Статутом та інші нормативними правовими актами г.Подольска. Голова м.Подільська має право встановити для Комітету перелік питань, рішення щодо яких приймаються лише за погодженням з ним.

З метою реалізації закріплених за Комітетом завдань та функцій Комітет у межах своєї компетенції взаємодіє з органами виконавчої та законодавчої владиМосковської області та Російської Федерації, з усіма структурними підрозділами адміністрації м.Подільська, з підприємствами, установами та організаціями, що здійснюють діяльність на території міста, а також з іншими організаціями.

Структура комітету з управління муніципальним майном складається з наступних структурних підрозділів: ВІДДІЛ ОРЕНДИ НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ

• ВІДДІЛ ЕКСПЛУАТАЦІЇ МАЙНА
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛІТИЧНИЙ СЕКТОР
• СЕКТОР РЕЄСТРУ
• ЮРИДИЧНИЙ ВІДДІЛ
• БУХГАЛТЕРІЯ
• ОРГАНІЗАЦІЙНИЙ ВІДДІЛ
• ВІДДІЛ З УПРАВЛІННЯ МУНІЦИПАЛЬНИМИ ПІДПРИЄМСТВАМИ І УСТАНОВАМИ
• ВІДДІЛ ПРИВАТИЗАЦІЇ
• ВІДДІЛ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН
• ВІДДІЛ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЬНИКІВ
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛІТИЧНЕ УПРАВЛІННЯ
• ВІДДІЛ МОНІТОРИНГУ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН
• ІНФОРМАЦІЙНО-АНАЛІТИЧНИЙ ВІДДІЛ

Основними напрямками діяльності є (схема 2.1).

1. Забезпечення економічно ефективного управління муніципальним майном у межах повноважень, визначених цим Положенням та законодавством.
2. Реалізація на основі чинного законодавства державної політикиіз приватизації муніципального майна.
3. Розробка та реалізація Прогнозного плану (програми) приватизації муніципального майна, що затверджується Радою депутатів м.Подільська на основі вимог законодавства РФ та Московської області.
4. Здійснення контролю над використанням майна муніципального освіти «м.Подольск». Захист майнових інтересів муніципальної освіти відповідно до чинного законодавства.
5. Реалізація інших завдань, виконання яких доручається Комітет органами структурі державної влади РФ, Московської області, і навіть органами місцевого самоврядування г.Подольска не більше їх компетенції.

Функції відділу земельних відносин полягають у наступному:

Розглядає прохання громадян та юридичних осіб про надання земельних ділянок для різних видів використання, готує проекти правовстановлюючих документів на розпорядження земельними ділянками (у межах компетенції адміністрації муніципальної освіти);

Готує пропозиції щодо планування використання земель, що у веденні муніципального освіти;

Організує розробку та здійснення планів земельно-господарського устрою території м. Подольська;

Узгоджує вилучення та надання земель, що здійснюються (у встановленому закономпорядку) органами державної влади та управління;

Здійснює контроль за стягненням плати за землю;

У межах повноважень здійснює контроль за використанням та охороною земель;

Вживає необхідних заходів у сфері захисту прав власників землі, землевласників, землекористувачів та орендарів;

Бере участь (у межах компетенції та наданих повноважень) у вирішенні земельних спорів;

Організовує ведення робіт із землеустрою, дає висновок за планами землевпорядних робіт, що виготовляються біля м. Подольська.

Визначає та погоджує умови проведення розвідувальних робіт на території міста;

Готує відповідно до законодавства рішення про накладення штрафів за шкоду, заподіяну земельним та іншим природним ресурсам, за порушення умов договорів оренди, а також пропозиції щодо звернення до суду з питань, що входять до його компетенції;

Готує та проводить аукціони з продажу земельних ділянок у власність чи прав оренди на території міста;

Готує проведення різних комісій із земельних питань (у межах компетенції);

Розробляє та готує проекти нормативно-правових актів, що видаються органом місцевого самоврядування з питань землекористування;

Створює та веде базу даних з питань, що стосуються розпорядження землею;

Взаємодіє із суміжними службами, міськими та Федеральними структурами з питань своєї компетенції.

Консультує громадян та юридичних осіб з питань оформлення правовстановлюючих документів на землю, використання земель.

Відділ оренди земельних ділянок є структурним підрозділом відділу земельних відносин.

Його основні функції полягають у наступному:

• оформлення та укладання договорів оренди, купівлі-продажу земельних ділянок, безоплатного термінового користуванняземлею виходячи з прийнятих постанов про надання земельних ділянок;
• підготовку проектів розпоряджень голови Комітету щодо укладання договорів оренди, купівлі-продажу землі, безоплатного термінового користування землею;
• оформлення та укладання додаткових угоддо договорів оренди, купівлі-продажу земельних ділянок, безоплатного термінового користування землею;
• підготовку проектів розпоряджень голови Комітету про укладання додаткових угод до договорів оренди, купівлі-продажу земельних ділянок, безоплатного термінового користування землею:
• розірвання договорів оренди, купівлі-продажу земельних ділянок, безоплатного термінового користування землею шляхом підготовки угод про розірвання договорів;
• підготовку проектів розпоряджень голови Комітету про передачу прав оренди земельних ділянок, про здачу земельних ділянок у заставу та суборенду;
• оформлення проектів довіреностей від імені Комітету юридичним та фізичним особам на здійснення державної реєстрації права власності на земельні ділянки;
• ведення обліку платників орендної плати за землю, стягнення орендної плати за землю, здійснення контролю за правильністю її обчислення та повнотою сплати;
• здійснення контролю за повнотою сплати від продажу землі;
• здійснення роботи з листами платників за заліками, змінами кодів бюджетної класифікації, поверненням платежів за договорами оренди земельних ділянок;
• здійснення звірки з орендарями нарахованої та сплаченої орендної плати за землю за договорами оренди землі;
• здійснення роботи з погашення заборгованості з орендної плати за землю шляхом оформлення та направлення орендарам землі передарбітражних попереджень;
• підготовку документів до суду щодо стягнення заборгованості з орендної плати за землю за договорами оренди землі;
• підготовку та направлення орендарам землі повідомлень про розмір орендної плати за землю;
• підготовку та направлення орендарам землі повідомлень про закінчення терміну оренди земельних ділянок;
• підготовку та направлення юридичним особам та громадянам листів про необхідність укласти договори оренди, купівлі-продажу землі, безоплатного термінового користування землею тощо.

Відділ моніторингу земельних відносин також є структурним підрозділом відділу земельних відносин Комітету та виконує такі функції:

Систематичні збір інформації та спостереження за станом та використанням земельних ділянок та перебувають на них, міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомості, виходячи з їх цільового призначення та дозволеного використання.

Комплексне проведення моніторингових спостережень за станом та використанням земельних ділянок та перебувають на них, міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомості один раз кожні 3 роки.

Своєчасне виявлення порушень, пов'язаних з порядком та правилами використання земельних ділянок (захаращення земель, невиконання зобов'язань перед адміністрацією міста щодо покращення земель, самовільне будівництво, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, самовільне зайняття земельних ділянок, порушення містобудівних регламентів, порушення вимог встановленого режиму використання )

Виявлення та постановку на облік земельних ділянок, які не використовуються, або використовуються не за цільовим призначенням, а також зарезервовані генпланом для будівництва об'єктів міського призначення та з встановленим режимом використання. Внесення пропозицій щодо формування земельних ділянок як об'єктів нерухомості.

Аналіз змін стану земельних ділянок та пов'язаних з ними об'єктів нерухомості на підставі оцінки змін показників, змін меж земельних ділянок щодо базових спостережень, а також відповідності стану міських земель різноманітним нормативам земельного законодавства.

Участь у розгляді та погодженні проектів планування, забудови та межування, а також проектів розвитку транспортної, соціальної інфраструктури та благоустрою території.

Зберігання та надання геоінформаційних даних підрозділам адміністрації міста відповідно до виконуваних ними функцій, систематизація топографічної інформації щодо земельних та майнових об'єктів.

Організація роботи з інвентаризації міських земель.

Приймання та зберігання межових справ.

Організація роботи з встановленню біля кордонів земельних ділянок, територіальних зон.

Формування земельних ділянок як об'єктів нерухомості для проведення торгів, конкурсів та аукціонів.

З метою виконання покладених на нього завдань Комітет загалом здійснює такі функції:

1. Забезпечення відповідно до законодавства формування муніципального майна, що становить власність муніципального освіти, ведення Реєстру муніципальної власності, забезпечення його достовірності та безпеки.
2. Управління муніципальним майном шляхом укладання цивільно-правових договорівз юридичними та фізичними особами, які набувають щодо переданого за договорами майна права володіння та (або) користування.
3. Вирішення завдань соціально-економічного розвитку міста шляхом участі в якості засновника від імені муніципальної освіти при створенні, реорганізації та ліквідації муніципальних підприємств та установ.
4. Закріплення муніципального майна на праві господарського відання за муніципальними унітарними підприємствами та на праві оперативного управління- за муніципальними установами, і навіть передача їх у користування встановленому чинним законодавством та органами місцевого самоврядування порядку виходячи з договоров.
5. Здійснення контролю за використанням за призначенням та безпекою муніципального майна, що перебуває у господарському віданні муніципальних підприємств та в оперативному управлінні муніципальних установта органів місцевого самоврядування, а також переданого у користування юридичним та фізичним особам на договірній основі.
6. Розробка проектів рішень, постанов та розпоряджень з питань приватизації, формування, управління та розпорядження муніципальним майном, щодо приймання-передачі об'єктів державної власності у муніципальну власність, а також контролю за його використанням.
7. Здійснення функцій продавця нерухомого муніципального майна, включаючи земельні ділянки організацій, внесення до їх статутних капіталів муніципального майна у вигляді майнових вкладів або нематеріальних активів, зокрема права оренди муніципального имущества.
8. Облік та розподіл житлової площі, оформлення з фізичними та юридичними особами угод купівлі-продажу, міни, дарування квартир та житлових приміщень, що знаходяться у власності або набувають у власність муніципальної освіти Організація обстеження стану муніципального майна (включаючи нежилі приміщення, будівлі, споруди, об'єкти, не завершені будівництвом, та земельні ділянки), переданої в оренду або інші види користування, із залученням для проведення обстежень відповідних служб адміністрації міста та інших організацій.
9. Здійснення в межах своєї компетенції необхідних дій щодо усунення порушень законодавства РФ у галузі приватизації, управління та розпорядження муніципальним майном.
10. Пред'явлення позовів, пов'язаних із порушенням прав власності муніципального освіти та порушенням умов приватизації муніципального майна.
11. Подання до відповідних органів форм звітності про управління та розпорядження муніципальним майном, а також бухгалтерської та статистичної звітності про діяльність Комітету як юридичної особи.
12. Ведення бухгалтерського обліку, діловодства, забезпечення зберігання документів з приватизації та використання муніципального майна та підготовка їх до передачі до архіву відповідно до вимог чинного законодавства.

Муніципальна власність може передаватися Комітетом з управління майном в оренду без проведення торгів у випадках, якщо:

1) орендарю надається майно замість того, що вилучається для муніципальних потреб, а також у зв'язку з реконструкцією або зносом орендованих будівель або споруд;

• заявником є ​​федеральний орган державної влади, територіальний орган федерального органудержавної влади, орган державної влади іншого суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування, установа, засновником якої є російська Федерація, Інший суб'єкт Російської Федерації або муніципальне освіту;
• заявником є ​​організація, створена у процесі приватизації, і в оренду здається муніципальна власність, яка перебуває на балансі цієї організації, вартість якої при приватизації не була включена до її статутного капіталу;

4) заявником є ​​орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди, термін дії якого закінчився;

При укладанні та переоформленні договору оренди його умови узгоджуються з главою сільської (селищної) адміністрації та балансоутримувачем.

Комітет протягом 10 днів з дня отримання заяви видає наказ про надання в оренду приміщення або ухвалює рішення про відмову.

Рішення про відмову приймається у випадках, якщо:

• представлені не всі документи або вони не відповідають встановленим вимогам;

2) у поданих документах міститься неповна та/або недостовірна інформація;

3) пропоновані заявником умови оренди не відповідають законним вимогам.

Отже, коло обов'язків КУМІ не обмежується підготовкою об'єктів до приватизації. На них покладено:

• виконання програми демонополізації (комерціалізації) сфери роздрібної торгівлі, побутових послуг, громадського харчування зі створенням замість єдиних торгів та трестів множинності юридичних осіб - муніципальних підприємств;
• оформлення прав муніципальної власності на підприємства, рухоме та нерухоме майно;
• інвентаризація державного майна;
• створення на основі прийнятого в муніципальну власність майна структури муніципальних підприємств та установ та закріплення за ними муніципального майна на праві господарського відання та оперативного управління.

Робота з підготовки муніципальних об'єктів до приватизації включає рішення наступних завдань:

• оцінка об'єкта приватизації (зокрема оцінка фінансово-економічного стану, нерухомості, ліквідності);
• розробка конкурсних умов (у тому числі необхідність збереження або зміни виду діяльності підприємства, що приватизується, правонаступництво покупця з його прав та обов'язків, відносини з трудовим колективом тощо)
• вибір методу приватизації;
• забезпечення конкуренції між покупцями муніципального имущества.

2.2. Характеристика об'єкта дослідження

Процес оцінки починається із загального огляду розташування об'єктів, а також опису самих об'єктів, їх стану і виділення особливостей оцінюваної власності. Далі аналізуються можливі варіанти використання об'єкта з метою знаходження оптимального.

Наступний етап оцінки – визначення вартості. Визначення вартості здійснюється з урахуванням всіх чинників, що впливають як на ринок нерухомості в цілому, так і безпосередньо на цінність аналізованої власності.

При визначенні вартості нерухомості зазвичай використовують три основні підходи:

Витратний підхід;

Порівняльний підхід;

Прибутковий підхід.

Кожен із цих підходів призводить до отримання різних цінових показників об'єкта. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити переваги та недоліки кожного з використаних підходів і встановити остаточну оцінку об'єкта власності на підставі даних підходу або підходів, які розцінені як найбільш надійні.

Проведення оцінки включає наступні етапи:

1. Укладання із замовником договору про оцінку.
2. Встановлення кількісних та якісних характеристик об'єкта оцінки.
3. Аналіз ринку, якого належить об'єкт оцінки.
4. Вибір методу (методів) оцінки у межах кожного з підходів до оцінки та здійснення необхідних розрахунків.
5. Узагальнення результатів, отриманих у межах кожного з підходів до оцінки, та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки.
6. Складання та передача замовнику звіту про оцінку.

Заключним елементом процесу оцінки є порівняння оцінок, отриманих на основі зазначених підходів, та узагальнення отриманих вартісних оцінок для приведення до єдиної вартості об'єкта. p align="justify"> Процес узагальнення враховує слабкі і сильні сторони кожного підходу, визначає, наскільки вони істотно впливають при оцінці об'єкта на об'єктивне відображення ринку.

Процес узагальнення оцінок призводить до встановлення остаточної вартості об'єкта, чим досягається мета оцінки.

2.3. Характеристика об'єкта оцінки

Об'єкт оцінки складається із незабудованої земельної ділянки.

Земельна ділянка №01234 розташована в м.Подільську, на вул. Лісова. Площа участку 580 кв.м.

Доступ та під'їзд до ділянки вільний та здійснюється по дорозі з твердим покриттям. Поблизу об'єкта оцінки розташовані основні об'єкти соціальної інфраструктури (пошта, аптека, школа, торгові павільйони), поряд розташована автобусна зупинка.

Оцінюваний об'єкт є земельна ділянка, розташована за адресою: Росія, Московська область, м.Подільськ, вул.Лісова, нав. 01234. Поточне використання – земельний під будівництво котеджу.

Склад об'єкта оцінки: незабудована земельна ділянка 0,58 га, під будівництво котеджу.

Опис земельної ділянки наведено у таблиці 2.1:

Таблиця 2.1

Опис об'єкта оцінки

Розташування ділянки	м.Подільськ, вул. Лісова
Кадастровий номер ділянки
Форма ділянки	Прямокутна
Площа ділянки, кв.
Рельєф ділянки
Водні ресурси	Немає інформації
Екологічний стан	Задовільне
Оцінювані поліпшення ділянки
Опис оточення	Міська зона
Транспортна доступність	По вул. Лісовий
Інженерні мережі та комунікації	Водопостачання, каналізація, теплопостачання, електропостачання
Дозволене використання	Експлуатація будівель та споруд, що знаходяться на ділянці

2.4 Оцінка вартості земельної ділянки

Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний та дохідний підходи до оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати у межах кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки. При цьому враховується обсяг та достовірність доступної для використання того чи іншого методу ринкової інформації.

Як правило, в оцінці ринкової вартості земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу, метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання.

На порівняльному підході засновано метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу. На прибутковому підході засновано метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання. Елементи витратного підходу у частині розрахунку вартості відтворення чи заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються у методі залишку та методі виділення.

Аналіз ринку земельних ділянок м.Подільська та моніторинг пропозицій щодо продажу земельних ділянок аналогічного призначення дозволяє зробити висновок про наявність достатньої та достовірної інформації для оцінки ринкової вартості права власності земельної ділянки традиційними методами.

У зв'язку з розглянутими вище особливостями ринку нерухомості м.Подільська у зв'язку з кризою, а також відсутністю достовірної інформації про угоди, було вирішено можливим проаналізувати поточну пропозицію аналогічних об'єктів на вторинному ринку за період з січня по березень 2010 р., заклавши в їх вартість потенційне зменшення ціни у вигляді 5% внаслідок можливих торгів. Дане припущення зроблено на основі аналізу угод купівлі-продажу земельних ділянок у різних районах м.Подільська та Подільського району.

При виборі аналогів оцінювачами було проаналізовано інформацію у газетах: «З рук у руки», «Нерухомість»; матеріали на сайтах: www.cian.net, www.miel.ru, www.all-realty.ru, www.winner.ru та власні спостереження оцінювачів.

Насамперед проведемо оцінку вартості ділянки як незабудованої.

Для проведення оцінки нами було обрано три зіставні об'єкти для ділянки, що оцінюється. Ознака сумісності заснована насамперед на найефективнішому використанні порівнюваних об'єктів земельних ділянок під виробництво чи склад. При цьому враховувалася схожість розташування, площа ділянки та призначення.

Процес розрахунку наведено у таблиці 2.2.

Таблиця 2.2

Процес розрахунку оцінки земельної ділянки

Характеристики об'єктів	Об'єкт оцінки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Ціна продажу, наведена за часом, тис. н.
Умови фінансування	власних. пор.	власних. пор.	власних. пор.	власних. пор.	власних. пор.
Коригування
Коригована ціна, т. н.
Загальна площа, кв. м.
Ціна продажу, р/кв. м.
Коригована за площею ціна, тис. р.
Умови продажу (чистота угоди)	Продаж на відкритому ринку	Продаж на відкритому ринку	Продаж на відкритому ринку	Продаж на відкритому ринку	Продаж на відкритому ринку
Коригування
Коригована ціна, т. н.
Розташування	Вул.Лісова	Вул.Лісова	Вул.Лісова	Вул.Лісова	Вул.Чапаєва
Коригування
Коригована ціна, т. н.
Стан об'єкту				відмінне
Коригування
Коригована ціна, т. н.
Наявність паркування
Коригування
Коригована ціна, т. н.
Відхилення від цільового ісп.
Коригування
Коригована ціна, т. н.
Середнє значення

Визначення коригувань, що вносяться:

Умови фінансування Виправлення не враховується, оскільки всі об'єкти фінансуються з власних коштів.

Площа. Зазвичай, за інших рівних умов, великі за площею об'єкти продаються за нижчою у перерахунку на одиницю площі ціною. Об'єкт оцінки та аналоги відрізняються за площею, тому цей факт вносить відповідні коригування щодо ринкової вартості земельної ділянки.

Умови продажу. Виправлення не враховується, оскільки всі об'єкти продаються на відкритому ринку.

Розташування. Коригування враховує залежність ціни об'єкта від віддаленості від центру. У разі розмір поправки визначався лише аналога №4, оскільки інші об'єкти аналоги перебувають у одному районі.

Відхилення від цільового використання. Виправлення не враховується, оскільки всі об'єкти використовуються за призначенням

Таким чином, вартість об'єкта оцінки, розрахована порівняльним підходом, становить (округлено), з урахуванням ПДВ:

Визначення вартості об'єкта витратним підходом

Даний підхід не застосовується до оцінки ринкової вартості земельної ділянки, оскільки земля - ​​об'єкт нерухомості природного характеру та не має витрат на її створення.

Визначення вартості об'єкта прибутковим підходом

Прибутковий підхід ґрунтується на принципі очікування. Цей принцип стверджує, що типовий інвестор чи покупець, купує нерухомість чекаючи отримання майбутніх доходів чи вигод. Іншими словами, вартість об'єкта може бути визначена як його здатність приносити дохід у майбутньому.

У межах дохідного підходу ринкова вартість об'єкта нерухомості визначається шляхом капіталізації чи дисконтування доходу, який цей об'єкт приносить власнику.

Об'єкт виробничої нерухомості може приносити дохід власнику двома способами – або опосередковано у процесі використання у виробництві, або при здачі даного об'єкта в оренду.

Нині власник не використовує і передбачає використовувати оцінюваний об'єкт нерухомості у якому-небудь виробничому процесі.

У зв'язку з нерозвиненістю ринку оренди незабудованих земельних ділянок у районі розташування об'єкта, що оцінюється, ми не маємо будь-яких відомостей про угоди з оренди або потенційного попиту і пропозиції на таку нерухомість. Так само ми не маємо відомостей, за допомогою яких ми могли б обґрунтувати ринкову орендну ставку для подібних об'єктів оцінки. У зв'язку з цим ми змушені відмовитись від застосування прибуткового підходу.

Таким чином, метою зведення результатів всіх підходів є визначення переваг і недоліків кожного з них, і, тим самим, вироблення вартісної оцінки. Переваги кожного підходу в оцінці об'єктів нерухомості, що розглядаються, визначаються за такими критеріями:

1.Можливість відобразити дійсні наміри потенційного покупця чи продавця.

2. Тип, якість та обширність інформації, на основі яких проводився аналіз.

3.Здатність параметрів, що використовуються підходів, враховувати кон'юнктурні коливання та вартість грошових коштів.

4.Здатність враховувати специфічні особливості об'єкта, що впливають його вартість.

Витратний підхід оцінки не застосовувався.

Прибутковий підхід у цій оцінці не застосовувався.

Виходячи з аналізу всіх даних, що відносяться до об'єктів оцінки, що розглядаються, нижче наведені отримані результати аналізу вартості об'єкта (табл. 2.3):

Таблиця 2.3

Результат оцінки

Таким чином, на підставі наявної інформації та даних, отриманих в результаті проведення цього аналізу, можна зробити наступний висновок:

Ринкова вартість об'єкта оцінки, розташованого за адресою: Росія, Московська область, м.Подільськ, вул.Лісова, нав. № 01234 станом на 10 березня 2010 року, з урахуванням округлення складає (з урахуванням ПДВ):

600 000 (шістсот тисяч) карбованців.

Отримана оцінка ринкової вартості надалі може використовуватися як відправна точка під час переговорів з партнерами щодо умов реалізації майнових прав, отримання кредитів із заставі майна, страхування, здачі у найм тощо.

Розділ 3. Проектна частина

3.1. Захід щодо надання іпотеки земельних ділянок

Іпотека земельних ділянок - різновид майнової застави, яка є забезпеченням виконання зобов'язання за кредитом, отриманим власником ділянки.

З метою створення ефективно функціонуючої національної системи земельно-іпотечного кредитування в сільському господарстві розроблено Концепцію системи земельно-іпотечного кредитування, затверджену на засіданні міжвідомчої робочої групи з пріоритетного національного проекту «Розвиток АПК» при Раді при Президентові Російської Федерації з реалізації пріоритетних національних проектів .

Реалізація Концепції системи земельно-іпотечного кредитування в Російській Федерації сприятиме:

Залучення до агропромислового виробництва позабюджетних фінансових ресурсів;

Підвищення інвестиційної привабливості сільського господарства та рівня фінансово-економічного стану сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств;

Розширення можливостей доступу сільськогосподарських товаровиробників до дешевих та довгострокових кредитів з метою розвитку сільськогосподарського виробництва та покращення соціально-економічних умов на селі;

Ефективний розвиток агропромислового комплексу;

Активізації процесу залучення до реального економічного обігу земель сільськогосподарського призначення та формування їх реальної вартості;

Зміцненню та розвитку національної кредитно-фінансової системи АПК.

Важливою умовою створення цілісної системи земельно-іпотечного кредитування в АПК є вдосконалення нормативної правової базиіз застави земель сільськогосподарського призначення.

У цих цілях здійснюється розробка федерального закону «Про внесення змін до законодавчих актів Російської Федерації щодо вдосконалення регулювання земельно-іпотечних відносин у сільському господарстві».

Регіональні органи влади та органи місцевого самоврядування за участю Россільгоспбанку ведуть широкомасштабну просвітницьку та ознайомчу кампанію, щоб довести до власників землі можливості залучення позикових коштів на основі земельно-іпотечних кредитів.

Вони сприяють створенню умов оформлення, прискореної та спрощеної реєстрації прав власності сільських товаровиробників з їхньої земельні ділянки, разом із комерційними банками забезпечують функціонування нормального процесу обороту прав власності на землю. Наприкінці 2005 року Мінсільгосп Росії та ВАТ «Россельхозбанк» направили до регіонів спільний лист, у якому зазначені основні напрями спільних дій регіональних органів влади та підрозділів банку, пов'язаних із формуванням їхньої зацікавленості у реалізації програми.

Россільгоспбанк на основі розробленої ним програми в 2006 році почав реалізовувати низку пілотних проектів земельно-іпотечного кредитування в декількох регіонах Російської Федерації і надалі планує нарощувати обсяги такого кредитування у міру появи конкретних позичальників.

Надалі для розвитку системи земельно-іпотечного кредитування (після формування достатнього обсягу іпотечних кредитів) передбачається створення земельно-іпотечного агентства, яке візьме на себе основне завдання щодо створення інфраструктури такого кредитування, зокрема розвиток ринку земельно-іпотечних цінних паперів.

Банк планує включити до цієї системи та інші комерційні банки, які можуть рефінансуватися в нього під заставу своїх земельно-іпотечних активів.

Відповідно до чинного законодавства у заставу можуть бути передані:

Земельні ділянки, що належать фізичній чи юридичній особі на праві власності;

Земельні ділянки, виділені у натурі рахунок частки у праві загальної часткової власностіна земельні ділянки.

Не можуть бути предметом іпотеки:

Земельні ділянки, вилучені з цивільного обороту, у тому числі земельні ділянки, що перебувають у державній та муніципальній власності;

Земельні ділянки або частини земельних ділянок, площа яких менша мінімального розміру, встановленого нормативними актамисуб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення та дозволеного використання;

Земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, куди за законом може бути звернено стягнення.

Предметом іпотеки може бути як сама земельна ділянка, так і орендні права на неї. Закон встановлює для цього виду застави особливий режим, згідно з яким іпотека цього права може здійснюватися лише за згодою власника земельної ділянки (орендодавця) на строк, що не перевищує строку оренди.

Іпотечний кредит під заставу земельних ділянок є інвестиційним та надається на довгострокові цілі, пов'язані з розвитком сільськогосподарського виробництва, покращенням земель сільськогосподарського призначення, придбанням земельних ділянок тощо.

3.2. Захід щодо підвищення надходжень від земельних платежів

В даний час при формуванні дохідної бази бюджетів всіх рівнів Російської Федерації, насамперед місцевих бюджетів, зростає роль майнових податків і таких, як земельний податок і орендна плата за землю (далі земельні платежі).

З метою підвищення надходжень від земельних платежів має йти шляхом:

• розширення податкових повноваженьорганів влади суб'єктів Російської Федерації та місцевого самоврядування;
• законодавчого закріплення основних доходних джерел (власні податки та відрахування від податкових надходжень) за регіонами та місцевими бюджетами на довгостроковій основі відповідно до розмежування видаткових повноважень та зобов'язань;
• скорочення розмірів розщеплення податкових надходжень за рівнями бюджетів, передбачаючи зарахування з часом 100 відсотків надходжень за певними видами податків та зборів за бюджетом одного рівня;
• відмови від практики централізації надходжень за регіональними та місцевими податками, до яких відносяться земельний податок та орендна плата, до вищих бюджетів та здійснення інших заходів.

Удосконалення земельних відносин, бюджетної політики у частині земельних платежів має відповідати принципам бюджетного федералізму та стратегії розвитку країни на довгострокову перспективу, забезпечувати ефективність бюджетного устрою, бюджетну самостійність та відповідальність, соціальну справедливість, консолідацію та раціональну територіальну інтеграцію.

3.3. Формування єдиного об'єкта нерухомості на базі земельної ділянки

Пропонується у м.Подільську відпрацювати технологію формування та ведення обліку єдиного об'єкта нерухомого майна на базі Державного земельного кадастру. Для цього слід поетапно створювати Реєстр єдиних об'єктів нерухомості в Подільську (РЕОН). Формування єдиного об'єкта передбачає включення до єдиного майново-земельного комплексу земельної ділянки у встановлених межах та розташованих на ньому будівель, будівель та споруд із зазначенням меж забудови та основних характеристик будівель, а також прив'язку об'єктів, нерозривно пов'язаних із землею, до державної кадастрової системи обліку земельних ділянок. Департамент житлової політики та житлового фонду міста вже проводив роботу щодо створення Реєстру об'єктів власності Подільського, але тільки по житловій сфері. Цей досвід буде враховано під час створення РЕОН. Формування єдиних об'єктів нерухомого майна дозволить підвищити ефективність використання міської власності, збільшити надходження від земельно-майнових платежів та удосконалити процедуру оформлення земельно-майнових відносин.

Основна ідея заходу полягає в тому, що під державним кадастром об'єктів нерухомого майна є зведення документів, що містять відомості про земельні ділянки та пов'язані з ними об'єкти нерухомого майна.

Формування єдиних об'єктів нерухомого майна це один із етапів підготовки до введення податку на нерухомість замість податку на майно та земельного податку. Створення такої системи суттєво спростить процедуру реєстрації нерухомості у місті та зробить більш прозорим механізм розпорядження міськими ресурсами.

Для цього необхідно відпрацювати на міському рівні технології проведення комплексу робіт, метою яких є формування єдиного об'єкта нерухомого майна як одиниця кадастрового обліку.

За визначенням під єдиним об'єктом нерухомого майна слід розуміти земельну ділянку у встановлених межах та розташовані на цій земельній ділянці будівлі, будівлі та споруди із зазначенням меж забудови та основних характеристик будівель (поверховість, матеріал стін, функціональне призначення) без урахування характеристик внутрішніх приміщень.

При створенні системи формування та обліку єдиних об'єктів нерухомості передбачається використати подання даних на векторній топографічній основі. Подання даних у векторному форматі дозволить відстежувати всю повноту та цілісність інформації по об'єкту. Тобто кожному реальному об'єкту місцевості відповідатиме інформація про його характеристики, кількість яких не обмежена.

Такий підхід дозволить перейти від розрізнених, відомчих реєстрів та баз даних до цілісної системи обліку, оцінки, реєстрації прав на нерухоме майно, яка наочно представить просторове становище об'єкта у міському середовищі та дасть його повний опис із використанням геоінформаційної системи.

Базисом для єдиного об'єкта служить земельну ділянку, тому облік єдиного об'єкта необхідно здійснювати з урахуванням державного земельного кадастру.

Водночас, на всій території міста Подольська необхідно провести перевірку фактичного використання земельних ділянок. Це дозволить зібрати відомості про їх фактичні розміри та стан, оцінити фактичну здатність об'єктів кадастрового обліку відповідати їх призначенню (дозволенному використанню), а також виявити факти використання об'єкта з порушеннями.

Висновок

У результаті виконання курсової роботи було з'ясовано, що земельний фонд у РФ за економічним призначенням поділено на сім категорій земель:

1. Землі сільськогосподарського призначення мають особливий правовий статус на ринку нерухомості та використовуються:

Для сільськогосподарського виробництва (ріллі, сіножаті, пасовища, поклади, багаторічні насадження, цілина та інші угіддя);

Для особистого підсобного господарства;

Для колективного садівництва та городництва;

Для підсобних сільськогосподарських виробництв;

Для досвідчених та наукових станцій.

Переведення земель із цієї категорії до іншої здійснюється лише за рішенням суб'єкта Федерації. Особливо цінні землі не підлягають приватизації.

1. Землі міст та населених пунктів займають 4% території країни. На цих землях розміщуються житлові будинки та соціально-культурні установи, а також вулиці, парки, площі, природоохоронні споруди; можуть розміщуватись промислові, транспортні, енергетичні, оборонні об'єкти та сільськогосподарські виробництва. Ця категорія земель забезпечує 86% надходжень до консолідованого бюджету від усіх платежів за землекористування та може використовуватись лише відповідно до генпланів та проектів.
2. Землі промисловості, транспорту, зв'язку, телебачення, інформатики та космічного забезпечення, енергетики, оборони та іншого призначення. Мають спеціальний режим використання.
3. Землі особливо охоронюваних територій включають заповідники; зелені зони міст, будинків відпочинку, турбаз; пам'ятники природи, історії та культури; мінеральні води та лікувальні грязі, ботанічні сади та ін. Дана категорія земель призначена для оздоровлення людей, масового відпочинку та туризму, а також для історико-культурного виховання та естетичної насолоди. Такі землі охороняються особливим законодавством, та вести господарську діяльність на них забороняється.
4. Землі лісового фонду повністю визначаються правовим режимом лісів, які зростають них. До цієї категорії земель належать землі, вкриті лісами та надані для потреб лісового господарства та місцевої промисловості.
5. Земля водного фонду. Це землі, зайняті водоймищами, льодовиками, болотами (крім тундри та лісотундри), гідротехнічними спорудами та смугами відведення при них.
6. Землі запасу є резервом і виділяються для різних цілей.

Продаж земельних ділянок, а також виділення їх для підприємницької діяльностіта переведення з однієї категорії в іншу здійснюється відповідно до законів РФ та суб'єктів Федерації.

Для підвищення ефективності управління земельними ресурсами м.Подільська було розроблено заходи, які зможуть оптимізувати доходи бюджету та вдосконалити використання муніципальних земель.

Список використаної літератури

1. Положення «Про комітет з управління майном м.Подільська» № 500 від 19.04.2004/ГАРАНТ
2. Постанова «Про прогноз соціально-економічного розвитку муніципального освіти м.Подільськ Московської області на 2007 рік» / Гарант
3. Горьомикін В.А. Ринок нерухомості, М.; МЕГУ, 2004. – 354с.
4. Горьомикін В.А. Бугулов Е.Р. Нерухомість: реєстрація правничий та угод, іпотечне кредитування у схемах. М.: Філтн, 2004. - 537с.
5. Земельне право Росії / За редакцією В.В. Петрова // М: ТВІС, 2005. - 629с.
6. Кутафін О.Є.. Фадєєв В.І. Муніципальне правоРосійської Федерації. М: Юрист, 2004.
7. Кухтін П.В., Льовов А.А. Методологія управління земельно-майновим комплексом у регіоні. Навчально-методичний посібник. М.:ФДНУ РНЦДМУ, 2003.
8. Кухтін П.В., Льовов А.А. Основи державного та муніципального управління нерухомістю. Навчально-методичний посібник. М.:ФДНУ РНЦДМУ, 2004.
9. Кухтін П.В., Льовов А.А., Лобанов В.В., Сьомкіна О.С. Управління земельними ресурсами. Навчальний посібник. Спб: Пітер. 2005.
10. Мабалін В.Г. Угоди із нерухомістю. М: Філін, - 389с.
11. Руднєв А. В., Кухтін П. В., Льовов А. А., Семкіна О. С, Морозов В. Ю., Хованова Н. В., Львів А. А. Система муніципального управління: Підручник для вузів. 4-те вид. (виправлене та доповнене) За редакцією В. Б. Зотова. Пітер, СПб 2008.
12. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Масова оцінка міських земель у складі робіт з міського кадастру/О.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов// Праці Інженерно-економічного інституту. - М: Изд-во Ріс. Екон. Акад., 2000. – с. 368-379.
13. Севостьянов В.А. Особливості оцінки розвитку та управління територіями поселень: Монографія / Под ред. А.В. Севостьянова // Підсумки науково-дослідної роботи Держ. ун-ту із землеустрою в 1996-2000 рр. - М: ГУЗ, 2001. - с. 88-92.
14. Севостьянов В.А., Конокотін Н.Г. Оцінка земель у системі управління земельними ресурсами міста/Н.Г. Конокотін, В.А. Севостьянов// Нерухомість: економіка, управління. Міжнародний науково-технічний журнал. №3, 2007. – с. 88-91.
15. Шейнін Л.Б. Земельне право Росії: Навчальний посібник. М: Ескмо, 2007.

Управління земельними ресурсами- це систематичний, свідомий, цілеспрямований вплив держави та суспільства на земельні ресурси шляхом використання об'єктивних закономірностей та тенденцій у використанні земельних ресурсів для забезпечення їх ефективного функціонування.

Система управління земельними ресурсами включає:

• - встановлення мети та пріоритетів управління;
• - визначення об'єктів та суб'єктів управління;
• - формування політики, вироблення стратегії управління;
• - Вибір методів/механізмів управління;
• - створення інформаційного та нормативно-правового забезпечення управління;
• - Створення організаційної інфраструктури;
• - реалізацію цілей, завдань та функцій суб'єктами управління.

Метою управління земельними ресурсами є забезпечення потреб держави та суспільства, які задовольняються за рахунок властивостей землі. Основна мета досягається шляхом постановки приватних цілей, таких як: раціональне, ефективне використання та охорона земель; формування перспективного перерозподілу земельних ресурсів та характеру їх використання; високий рівеньекологічних та соціальних умов життя населення; ефективний розвиток підприємницької та суспільної діяльності; збереження та відновлення властивостей навколишнього природного середовища, у тому числі землі; отримання максимуму надходжень платежів за землю.

Управління земельними ресурсами - один із найважливіших напрямів діяльності місцевого самоврядування. Земля, будучи необхідною умовою існування людини, основою її фізіологічної, соціальної та економічної діяльності, займає особливе місце у житті муніципалітету.

Це місце не тільки для життя десятків та сотень тисяч людей, але й для промислової, торгової діяльності, представницьких функцій, відпочинку та туризму. Для всіх різноманітних проявів життєвих функцій міського організму, що тісно пов'язані з місцевою територією, земельна проблемамає вирішальне значення.

Використання будь-якої земельної ділянки спочатку пов'язане з проявом різноспрямованих інтересів, нерідко значною мірою конфліктності, тому що цілі та інтереси суб'єктів містобудівної діяльності через низку об'єктивних причин можуть не тільки не збігатися, а й мати діаметрально протилежну спрямованість.

Відповідно до чинного законодавства про місцеве самоврядування, територію муніципального освіти становлять землі населених пунктів, що історично склалися, прилеглі до них землі загального користування, території традиційного природокористування населення відповідного поселення, рекреаційні землі, землі для розвитку поселення".

Муніципальні освіти реалізують такі завдання управління земельними ресурсами:

• - підвищення ефективності використання землі біля муніципального образования;
• - збільшення доходної частини місцевого бюджету від земельних платежів та угод із землею;
• - максимальне задоволення потреб у земельних ділянках;
• - стале використання земель;
• - граничне збільшення землі на обіг.

Управління земельними ресурсами - складно організована система, яка охоплює великий спектр суспільних відносин.

ний і включає управління соціальними, економічними, правовими, екологічними та іншими видами відносин. Даному видууправління характерний ряд особливостей, пов'язаних з тим, що:

• а) земля – це особливий об'єкт управління;
• б) земельні відносини пов'язані з об'єктивними закономірностями розвитку суспільства та суспільного виробництва;
• в) земля є майно особливого роду і, отже, щодо землі виникають особливі - майнові чи ринкові відносини;
• г) для управління земельними ресурсами характерне специфічне поєднання функцій та методів управління.

Об'єктом управління у сфері земельних відносин є земля. Термін "земля" має кілька значень. У широкому значенні під «землею» розуміється планета Земля з усіма її природними компонентами, а у вузькому значенні - поверхневий шарземної кори, що включає голу материнську породу, ґрунти, дно водойм.

Земля може розглядатися як природний об'єкт та ресурс, що існує незалежно від волі людини, як місце та умова життя людей, як територія держави, як об'єкт господарювання, як просторовий операційний базис (місце розміщення будівель, споруд тощо).

Земля - ​​це найважливіша частина навколишнього природного середовища, що характеризується простором, рельєфом, кліматом, ґрунтовим покривом, рослинністю, надрами, водами, що є основним засобом виробництва, у сільському та лісовому господарстві, і навіть просторовим базисом розміщення підприємств та закупівельних організацій усіх галузей народного хозяйства.

Земля має особливу властивість - родючість. Її родючий шар - головний засіб виробництва у сільському та лісовому господарстві.

Земля є нерухомим майном і може переміщатися у просторі. Земля незамінна, непоправна, кінцева і обмежена у просторі.

Законодавець свідчить про дві основні природні функції землі як природного ресурсу. Перша - здатність землі служити як природний засіб виробництва в сільському господарстві та лісовому господарстві. Друга - її здатність виступати як територіальна (просторова) основа (бази) здійснення господарської та іншої діяльності на території РФ.

Земля – «первинний» та абсолютно необхідний елемент нерухомого майна. Без землі немає нерухомості. Земля ж, незалежно від цього, розміщено у ньому інше майно, як така є нерухомістю, проте, що у ній розташоване, є рухомим майном. Оскільки земля є одним із елементів нерухомості, до неї відносяться й інші об'єкти, проте земля серед них відіграє чільну роль. Оскільки земля - ​​це нерухомість особливого роду, управління земельними ресурсами вимагає інших підходів та реалізації складніших і комплексних функцій управління (див. табл. 1).

Всупереч уявленням, що склалися, про економічне значення землі як про основне, що визначає її цінність, головним все ж є її екологічне значення - як природного об'єкта. Наприклад, земельні ділянки будуть представляти інтерес як нерухомість, об'єкт права власності та інших прав тільки доти, доки земля виконуватиме свої природні природні функції. Якщо ж вони будуть втрачені (скажімо, внаслідок виснаження земель або провалу поверхні землі внаслідок порушення правил видобутку корисних копалин), то відповідні земельні ділянки втратять економічну цінність як нерухомість, і привабливість як об'єкти юридичних прав.

Функції землі

Земельні ресурси- відновлювані природні ресурси, що використовуються в різних галузяхнаціональної економіки. Характеризуються територією, якістю ґрунтів, кліматом, рельєфом, гідрологічним режимом, рослинністю тощо. Земельні ресурси також є основою розміщення об'єктів, засобом виробництва в сільському, лісовому та інших господарствах, де використовується родючість ґрунтів.

Ринок земельних ресурсів- це засіб перерозподілу земель між власниками землі, землевласниками та землекористувачами у межах прийнятих державою законів.

Ринок землі- Сукупність конкретних відносин і зв'язків між покупцями, продавцями, іншими суб'єктами з приводу розподілу та перерозподілу землі, що відображають різні (в основному економічні) інтереси їх учасників та забезпечують рух та закріплення земельних ділянок.

Суб'єктами управління у сфері земельних відносин є:

• - громадяни, зокрема іноземні;
• - юридичні особи;
• - Російська Федерація;
• - Суб'єкти Російської Федерації;
• - муніципальні освіти.

Управління земельними ресурсами здійснюється за допомогою кількох механізмів:

• 1. Політичний",виконання соціально-політичних завдань держави щодо раціонального використання земельних ресурсів.
• 2. Правовий",нормативно-правове регулювання земельних відносин з метою раціонального використання та охорони земель.
• 3. Організаційний: формування системи державних та муніципальних органів управління земельними ресурсами, встановлення та розмежування їх компетенції, організація виконання ними взаємоузгоджених функцій
• 4. Адміністративний: використання владних повноважень для управління діяльністю у сфері використання та охорони земель та вибір відповідних методів впливу на суспільні відносини.
• 5. Економічний.визначення фінансово-економічних умов ефективного використання земель
• 6. Науковий",розробка науково-обґрунтованих рекомендацій щодо управління земельними ресурсами з урахуванням досягнення науково-технічногопрогресу.
• 7. Суспільний: вплив громадськості на використання та охорону земель

О. Б. Мезеніна, А. В. Латінова та А. А. Рассказова виділяють принципи управління земельними ресурсами. Їх можна розділити на спільні та приватні. До загальних принципів відносять:

• - Пріоритет державного управління земельними ресурсами;
• - диференційований підхід до управління землями різних категорій та регіонів;
• - Принцип раціонального використання земель;
• - єдність управління земельними ресурсами та управління територіями;
• - організаційна узгодженість використання земель та управління територіями;
• - систематичне вдосконалення функцій та методів управління земельними ресурсами;
• - економічно ефективне поєднання державного, регіонального та муніципального управління земельними ресурсами;
• - розмежування функцій з управління ресурсами між органами виконавчої та представницької влади одного адміністративно-територіального рівня;
• - Поділ функцій між різними відомствами на федеральному, регіональному та муніципальному рівнях;
• - Правова забезпеченість управління земельними ресурсами;
• - принцип організаційного та економічно раціонального співвідношення централізації та децентралізації.

Приватні засади управління земельними ресурсами закріплені у ст. 1 Земельного кодексу:

• - принцип обліку значення землі як основи життя та діяльності людини, згідно з яким регулювання відносин з використання та охорони землі здійснюється виходячи з уявлень про землю як про природний об'єкт, що охороняється як найважливіша складова частина природи, природний ресурс, що використовується як засіб виробництва в сільському господарстві та лісовому господарстві та основи здійснення господарської та іншої діяльності на території Російської Федерації, і одночасно як про нерухоме майно, про об'єкт права власності та інших прав на землю;
• - принцип пріоритету охорони землі як найважливішого компонента навколишнього середовища та засоби виробництва у сільському господарстві та лісовому господарстві перед використанням землі як нерухомого майна, згідно з яким володіння, користування та розпорядження землею здійснюються власниками земельних ділянок вільно, якщо це нс завдає шкоди навколишньому середовищу;
• - принцип пріоритету охорони життя та здоров'я людини, згідно з яким при здійсненні діяльності з використання та охорони земель повинні бути прийняті такі рішення та здійснені такі види діяльності, які дозволили б забезпечити збереження життя людини або запобігти негативному (шкідливому) впливу на здоров'я людини, навіть якщо це вимагатиме великих витрат;
• - принцип участі громадян, громадських організацій (об'єднань) та релігійних організацій у вирішенні питань, що стосуються їх прав на землю, згідно з яким громадяни Російської Федерації, громадські організації(об'єднання) та релігійні організаціїмають право брати участь у підготовці рішень, реалізація яких може вплинути на стан земель при їх використанні та охороні, а органи державної влади, органи місцевого самоврядування, суб'єкти господарської та іншої діяльності зобов'язані забезпечити можливість такої участі у порядку та у формах, що встановлені законодавством ;
• - принцип єдності долі земельних ділянок та міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким усі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти наслідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами;
• - принцип пріоритету збереження особливо цінних земель і земель територій, що особливо охороняються, згідно з яким зміна цільового призначення цінних земель сільськогосподарського призначення, земель лісового фонду, зайнятих лісами першої групи, земель особливо охоронюваних природних територій та об'єктів, земель, зайнятих об'єктами культурної спадщини, інших особливо цінних земель і земель особливо охоронюваних територій інших цілей обмежується чи забороняється у порядку, встановленому федеральними законами. Встановлення цього принципу не повинно тлумачитися як заперечення чи зменшення значення земель інших категорій;
• - принцип платності використання землі, згідно з яким будь-яке використання землі здійснюється за плату, за винятком випадків, встановлених федеральними законами та законами суб'єктів Російської Федерації;
• - принцип розподілу земель за цільовим призначенням на категорії, згідно з яким правовий режим земель визначається виходячи з їхньої приналежності до тієї чи іншої категорії та дозволеного використання відповідно до зонування територій та вимог законодавства;
• - принцип розмежування державної власності на землю на власність Російської Федерації, власність суб'єктів Російської Федерації та власність муніципальних утворень, згідно з яким правові основи та порядок такого розмежування встановлюються федеральними законами;
• - принцип диференційованого підходу до встановлення правового режиму земель, відповідно до якого щодо їх правового режиму повинні враховуватися природні, соціальні, економічні та інші факторы;
• - принцип поєднання інтересів суспільства та законних інтересів громадян, згідно з яким регулювання використання та охорони земель здійснюється в інтересах всього суспільства при забезпеченні гарантій кожного громадянина на вільне володіння, користування та розпорядження належною йому земельною ділянкою.

Питання для самоперевірки

Вступ

Поняття управління земельними ресурсами на державному та муніципальному рівні

2. Проблеми використання державних (муніципальних) земельних ресурсів

Ефективність використання державних (муніципальних) земельних ресурсів

Висновок

Список літератури

Вступ

Актуальність теми дослідження. Земля має цінність, яка відрізняє її від будь-якого іншого матеріального об'єкта. Роль, яку грає земля економіки кожної країни, який завжди очевидна, але має значення. Без надійно захищених прав на землю неможливо забезпечити сталий розвиток, оскільки в інвестора навряд чи з'явиться бажання робити довгострокові капіталовкладення. Одним із можливих способівкористування землею, що набуває останнім часом все більшої актуальності, є володіння земельною ділянкою на праві оренди.

Удосконалення ринкової економіки та розвиток ринку землі зробили актуальними поняття ціни та земельного податку, повернули інтерес до державного регулювання використання земельних ресурсів та прийнятних методів його здійснення. Раціональне та ефективне використання землі є актуальною проблемою сучасності

Із землею пов'язане отримання матеріальних благ, забезпечення людей продуктами харчування, будівництва житла, промислових підприємств. Обмеженість землі у просторі, відмінності її природних умоввимагають від суспільства економічного, ефективного та інтенсивного її використання

Особливим видом управління земельними ресурсами слід визнати управління земельними ресурсами, що належать до певного речовому правіРосійської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням.

В умовах проведення земельної реформи держава випустила із рук стратегічне управління земельно-ресурсним потенціалом. Це обернулося зростанням темпів деградації земель, згортанням робіт з підвищення родючості ґрунтів та благоустроєм земель, крайньої слабкості матеріальної базиагропромислового комплексу, відсталості його інфраструктури та неефективності міського та сільського землекористування.

З'являється нагальна потреба у розвитку методів управління земельними ресурсами, що дозволяють вирішувати як економічні, а й природоохоронні проблеми на землях різних власників. Негативний досвід багатьох країн досить добре показав, що проголошення пріоритету лише економічних цілей без урахування соціальної потреби в прийнятному для людини природному середовищі обертається вкрай негативними екологічними наслідками в майбутньому, а загальна еколого-економічна шкода виявляється незрівнянно більшою за короткострокову вигоду, яку отримує конкретний інвестор.

При цьому земля як основний базис усіх процесів життєдіяльності суспільства в політичній, економічній, соціальній, виробничій, комунальній, екологічній та інших сферах має вартість, якісна оцінка якої є однією з найважливіших умов нормального функціонування та розвитку багатоукладної економіки.

.Поняття управління земельними ресурсами на державному та муніципальному рівні

Головна мета земельних перетворень у Російській Федерації полягає у забезпеченні раціонального використання та охорони земель як найважливішого природного ресурсу, створенні правових, економічних, організаційно-технологічних та інших умов для відтворення та підвищення родючості ґрунту, збереження сільських, лісових та інших земель, поліпшення природного середовища, розвитку сільських та міських поселень.

Земельні ресурси - це не тільки територіально-просторово-природний базис історичного розташування етносу народу, але складний соціально-еколого-економічний об'єкт управління. Сучасний розвиток світової економіки показує, що в сучасних умовах регульована ринкова економіка вимагає такого державного управління земельними ресурсами, яке забезпечує суворе дотримання системи земельного та цивільного законодавствау поєднанні з економічною самостійністю суб'єктів землекористування.

До основних характеристик земельних ресурсів держави, крім загальної її площі, відносяться щільність населення на одиницю цієї площі та її освоєність, а також наявність природно-мінеральних ресурсів.

Зараз Росія є найбільшим у світі власником земельних ресурсів. Земельний фонд Російської Федерації за станом 1 січня 2002 р. в адміністративних межах Російської Федерації становив 1709,8 млн га. На її території виявлено практично всі природно-мінеральні речовини планети, а в зоні впливу знаходиться близько 45% прісної та близько 20% морської води. Слід зазначити, що близько 90% території Росії перебуває у сейсмостійких районах.

Класифікація земельних ресурсів у Росії визначає такі категорії земель.

Землі сільськогосподарських підприємств, організацій, і навіть громадян, т. е. території, використовувані насамперед потреб сільського господарства. В останні роки стали також виділяти землі у складі фермерських господарстві т. п. Під особливою увагоюзнаходяться тут сільськогосподарські землі, які включають: орні угіддя, городи, сади, виноградники, плантації, луки, пасовища.

Землі лісового фонду - території, вкриті лісовою рослинністю і покриті, але призначені її відновлення.

Землі водного фонду - території, зайняті водоймищами, льодовиками, болотами (за винятком тундрової та лісотундрової зон), гідротехнічними та іншими водогосподарськими спорудами, а також землі, що виділяються під смуги відведення водойм, магістральних каналів та колекторів.

Землі, що у віданні міських, селищних і сільських адміністрацій, території, що у межах кордону населених пунктів, і навіть земля, передана у відання адміністрації.

Землі промисловості, транспорту та іншого призначення - території, надані підприємствам, різним об'єднанням та організаціям для здійснення покладених на них спеціальних завдань ( промислового виробництва, транспорту, зв'язку тощо).

Землі природоохоронного призначення – території з особливо охоронюваними природними об'єктами та комплексами, що мають природоохоронне, наукове, естетичне, рекреаційне та оздоровче значення.

Землі запасу - землі, що не надаються юридичним та фізичним особам у власність, володіння, користування або оренду, а також землі, право власності, володіння та користування якими припинено відповідно до чинного законодавства.

Використання земель запасу допускається лише після переведення в іншу категорію чи надання у найм терміном до року (розмір цих земель представлений у табл. 1).

Таблиця 1

Розподіл земельного фонду Росії за категоріями земель

Категорія земельмлн га% Землі сільськогосподарського призначення 440,125,7 Землі лісового фонду 1059,862,0 Землі водного фонду 27,81,6 ,41,0Землі природоохоронного призначення (особливо охоронюваних територій)31,71,9Землі запасу114,46,7Усього земель (без урахування внутрішніх водта територіального моря)1709,8100

Земля як єдиний фонд є особливим об'єктом управління, який використовується самою державою та надається іншим особам у порядку цільового використання із здійсненням при цьому функцій щодо внутрішньої організації земельних ділянок. Тому управління об'єктивно стає як функцією власника, а й, поруч із земельним контролем, самостійним правомочністю Російської Федерації, суб'єкта РФ, муніципального освіти.

Усі цивільно-правові правомочності з володіння, користування, розпорядження земельними ресурсами мають правосуб'єктні елементи державної системи. Держава ж як власник і суверен здійснює управління своїми майновими актами, що виражають верховенство держави.

Держава (в особі Російської Федерації та суб'єкта Російської Федерації) та муніципальні утворення щодо земельних ресурсів виступають у двох аспектах:

владної структури, що встановлює норми та правила взаємодії суб'єктів господарювання, що забезпечує їх виконання та обтяжує всіх власників та суб'єктів господарювання місцевими податками, іншими обов'язковими платежами та вимогами щодо утримання земельних ресурсів;

власника, що діє над ринком. Господарська діяльністьведеться не тільки на користь отримання доходу та вирішення соціально-економічних проблем, але й регулювання загального господарського обороту.

Зміст права власності змінюється в залежності від того, здійснюється воно владною структурою або ринковій основі. Точніше, залежно від того, які відносини мають домінуюче значення в суспільстві - владні чи ринкові. Найбільш складною є ситуація, коли в основі права власності на землю лежить загальнонаціональний початок, але це право здійснюється з використанням ринкового механізму. Саме в цій ситуації з'явилися та отримали об'єктивну основу конструкції «оперативного управління», «господарського відання» та інші. У разі ринкової економіки цілком природним є монетарний підхід до змісту права власності на грішну землю. Є всі підстави однозначно визначати цей зміст через класичні правомочності власника. Але при цьому треба розрізняти право власності та його здійснення. Існують умови, коли і за ринкової економіки елементи владних відносин можуть зберігатися.

Держава та муніципальні утворення за чинним російському законодавствує самостійними, особливими суб'єктамиправа, що існують поряд з юридичними та фізичними особами. До їх цивільно-правового статусу застосовуються норми, що визначають участь у майновому обігу юридичних осіб, якщо інше прямо не випливає із закону або з особливостей даних суб'єктів (п. 2 ст. 124 Цивільного кодексу Російської Федерації). Беручи участь у майнових відносинах, держава повинна дотримуватися встановлених ним правил, зумовлених природою регульованих відносин. Здійснювати управління державним майном як власник, реалізовувати повноваження щодо розпорядження майном може суб'єкт, наділений відповідними повноваженнями. p align="justify"> Муніципальне освіту для участі в цивільному обороті може утворити (заснувати) юридична особа, передавши останньому частину своїх повноважень.

Держава, суб'єкти федерації та муніципальні освіти, діючи через свої органи (органи державної влади або місцевого управління), виконують своєрідну «підготовчу роботу», необхідну для організації ефективного використання землі. Як інструмент, що реалізує такий механізм управління, може і повинен використовуватися цивільно-правовий підхід до управління землею, при якому набір та рівень норм та способів управління землею встановлюється залежно від цільового використання земельних ділянок.

Практично у всіх економічно розвинених країнах основою управління земельними ресурсами міст є регулювання правовідносин на грішну землю, хоча принципи, форми і підходи до правового вирішення цієї проблеми у різних країнах істотно различаются.

Прикладом основ управління земельними ресурсами для Росії можуть бути існуючі нині вказані нижче суб'єкти управління і суб'єкти права.

Суб'єктами управління є:

· представницькі органи РФ та муніципальних утворень;

· Державні виконавчі органи;

· Виконавчі органи муніципальних утворень.

Суб'єкти права, які здійснюють управління земельними ресурсами:

· господарюючі суб'єкти;

· органи державної влади та місцевого самоврядування відповідно до компетенції, встановленої законодавством;

· фізичні чи юридичні особи, уповноважені органами влади.

Відповідно до ситуацією, що склалася земельні ресурси розглядаються як територія в цілому, на якій здійснюється життєдіяльність соціуму, і як відокремлені земельні ділянки - частини території суб'єкта РФ, муніципального району, міста і т. д., що мають площу, межі, місцезнаходження, правовий статус і інші характеристики, що відображаються у Державному земельному кадастрі.

Управління спрямоване на підвищення ефективності використання земельних ресурсів, залучення земельних ділянок до цивільного обігу на основі:

а) можливості оперативної державної реєстрації речових прав на земельну ділянку;

б) формування об'єкта нерухомості, визначення його правового статусу;

в) розроблення та затвердження системи законодавчих та нормативних актів про встановлення (визначення) сервітутів, обмежень та обтяжень, цільового призначення земельної ділянки;

г) наявності земельно-інформаційної системи, що базується на даних Державного земельного кадастру;

д) створення та розвитку інфраструктури ринку обороту земельних ділянок та/або прав на земельні ділянки, що включає спеціалізовані кредитні установи, ріелтерів, інститут оцінки та ін;

е) визначення порядку ціноутворення на земельні ділянки (права на них), що передаються у цивільний обіг;

ж) визначення нормативів землекористування (дільниць, що передаються відповідно до цільового призначення під соціальні та інші об'єкти, а також у рамках реалізації міських замовлень та програм);

з) наднормативних ділянок, що передаються за додаткову плату тощо;

і) проведення кадастрової оцінки земель.

Виходячи з цього земельні ділянки підлягають обов'язковому розмежування та реєстрації прав на них. Дія сервітутів, що обтяжують використання земельних ділянок у місті, передбачає врахування особливостей існування міського середовища та можливостей доповнення переліку сервітутів за встановленою процедурою на користь міста з ініціативи уповноваженого органу.

Управління земельними ресурсами переважно спрямоване на:

а) збільшення податкових та неподаткових надходжень до бюджету всіх рівнів за рахунок залучення до цивільного обігу земельних ділянок, що не використовуються, підвищення ефективності їх використання;

б) скорочення втрат фінансових коштів від проведення зустрічних розрахунків між користувачами земельними ресурсами та органами влади міста;

в) залучення до орендних відносин пільгових категорій землекористувачів, які використовують ділянки для цілей, що не відповідають заявленим при наданні пільг;

г) запровадження економічно обґрунтованих нормативів з експлуатації та утримання міських земельних ресурсів;

д) оптимізацію структури земельних ресурсів;

е) формування інфраструктури управління:

ж) посилення контролю органів влади за виконанням умов закріплення земельних ресурсів на праві господарського відання та оперативного управління, передачі в довірче управління, оренду, лізинг, договорів купівлі-продажу, у тому числі зобов'язань покупця щодо використання придбаної земельної ділянки, за виконанням інвестором взятих він зобов'язань, планів приватизації;

і) організацію інформаційної системи, що базується на таких основних засадах:

Для ефективного управління земельними ресурсами використовується весь спектр способів, методів та механізмів, що надаються законодавством та нормативно-правовими актами Російської Федерації.

Оцінка управління земельними ресурсами починається з визначення критеріїв те, що буде визнано ефективним управлінням.

Управління завжди суб'єктивне, тому критеріїв ефективності може бути стільки ж, скільки існує власників землі. Формування критеріїв та механізму оцінки ефективності управління здійснюється зверху вниз, починаючи з найзагальніших цілей, які має сформулювати власник землі.

Наявність чітких і однозначно зрозумілих усіма зацікавленими сторонами цілей дозволяє використовувати найпростіший і коректний критерій ефективності управління - досягнення поставлених цілей.

Типові цілі використання земельної власності у державних та муніципальних організаціях:

· Гарантоване збереження вкладених коштів;

· цільове використанняінвестицій;

· Виконання умов, що супроводжують надання фінансування.

Подальша розробка планів, нормативних показників, форм звітності та інших документів, без яких неможливо об'єктивно оцінити якість управління земельними ресурсами, повинна здійснюватися лише на основі цих формалізованих цілей.

Таким чином, перше необхідна умоваНа формування критеріїв та механізму оцінки ефективності управління - наявність формалізованих цілей, яких хоче досягти власник землі.

Друга необхідна умова полягає в тому, що цілі повинні бути не тільки формалізовані, а й представлені у вигляді, що вимірюється. Це означає, що з визначенні цілей повинні використовуватися не якісні показники - краще, далі, більше, - а кількісні характеристики, які легко піддаються порівнянню та оцінці. Таких кількісних характеристик має бути багато, але, будучи ключовими інформативними показниками, вони дозволять власнику зробити висновок у тому, наскільки ефективно здійснюється управління його земельної власністю.

Такий підхід передбачає запровадження механізмів оцінки корисності земельних ресурсів шляхом визначення бюджетної та іншої ефективності, встановлення нормативів.

Основний критерій оцінки - ступінь реалізації поставлених цілей, виконання нормативних вимог. Кожна земельна ділянка перевіряється на необхідність її збереження у власності суб'єкта. Встановлюється режим його найефективнішого використання у межах поставлених завдань. Подальші управлінські рішення враховують знайдений оптимальний режим.

Бюджетна ефективність уповноваженого органу, управляючого земельними ресурсами, розраховується як відношення суми всіх надходжень до бюджету та позабюджетні фонди за аналізований період (з відрахуванням пільг) до вартості земельних ресурсів, що належать суб'єкту. Критерії та нормативи «соціальної ефективності» підлягають розробці.

Вони ж дозволять уповноваженому органу, який здійснює довірче управління землею, мати чіткі критерії того, що очікує від нього власник і як оцінюватиметься його робота.

законодавство земельний ресурс

2. Проблеми використання державних (муніципальних) земельних ресурсів

Нині реалізації російського законодавства, чинного області місцевого самоврядування, перешкоджає, передусім, гальмування його реформування лише на рівні суб'єктів Федерації.

Основний чинник, який визначає недостатнє розвиток місцевого самоврядування, - це нерозуміння багатьма самого статусу місцевого самоврядування. Воно досі сприймається більшістю чиновників та взагалі більшістю громадян як частина державної машини. І мало хто розуміє, що місцеве самоврядування насправді противагу державі, і зовсім інший інструмент – громадський. А держава - це лише збори чиновників.

Бажання будувати муніципалітети з державної вертикалі часто призводить до численних порушень прав громадян на місцеве самоврядування та суперечить російському законодавству. Треба визнати, що сьогодні найнезацікавленіші люди у розвитку місцевого самоврядування - це губернатори. Зрозуміло, чому. Є суперечності інтересів, і віддати владу місцевому самоврядуванню – отже, буде менше влади, менше грошей тощо.

Відомі випадки, коли губернатори намагаються призначати голів місцевого самоврядування таких прикладів багато. Практично по всій країні губернатори змушують голів адміністрацій, депутатів місцевого самоврядування щороку звертатися до них із поклоном і просити податкові нормативи, бо місцеве самоврядування не має фінансової бази.

Місцева влада в результаті приймає вимушені бюджети, що призводить до значного зростання кредиторської заборгованості.
Посилаючись на Конституцію, державні чиновники забувають, що вона нерідко не виконується взагалі. Наприклад, є 132 стаття, де написано, що до функцій місцевого самоврядування входить охорона громадського порядку. Проте місцеве самоврядування цим не займається, навіть близько не підпускають.
Сформована у країні система місцевого самоврядування призводить до відірваності муніципальної влади від населення, особливо це відчувається у містах і сільських районах. Діяльність адміністрації в результаті виходить непрозорою, мешканці не включені до процесу прийняття рішень, виборні особи часто зарозумілі та абсолютно не стурбовані потребами населення.

Існує проблема внутрішнього місцевого самоврядування тих самих представників органів місцевого самоврядування. Депутатами є дуже часто керівники муніципальних установ, підприємств – це люди, які залежать від адміністрації. Фінансова діяльністьмуніципалітетів непрозора. Є незаконні депутатські фонди, у тому числі несправедливо виплачуються привілеї депутатам, тощо. Проблем море, але вони не є непереборними. У Конституції РФ за місцевим самоврядуванням закладена хороша базова основа. Просто практика відповідає теорії. Творці Конституції, напевно, вважали, що достатньо закріпити за подобою американської конституції право на місцеве самоврядування, декларувати його і воно з'явитися. Для реалізації цього права треба або чітко і докладно прописувати закони, або має бути дуже розвинене громадянське суспільство, що пов'язане одне з одним.

Найбільш типовими розбіжностями регіонального законодавства з федеральним, що мають концептуальний характер, є:

Жорстка регламентація структури органів місцевого самоврядування, вичерпний перелік органів місцевого самоврядування, створюваних переважають у всіх муніципальних утвореннях;

Скасування місцевого самоврядування там, де воно раніше здійснювалося, ігнорування думки населення під час встановлення меж муніципальних утворень;

Виведення окремих територій із сфери дії законодавства про місцеве самоврядування - його здійснення або виключно у межах адміністративних районів із забороною на організацію представницьких органіввлади та підрозділах - містах, сільських округах, селах або, навпаки, виштовхування місцевого самоврядування в окремі сільські населені пункти, під'їзди та вулиці у містах зі статусом громадського територіального самоврядування;

Віднесення повноважень місцевого самоврядування до компетенції органів державної влади адміністративно – територіальних одиниць;

Перевищення меж правового регулюванняпитань місцевого значення до приписи з боку адміністрацій суб'єктів Федерації органам місцевого самоврядування створити виконавчі органи, підпорядковані адміністраціям області, краю, і навіть регламентація самої діяльності органів місцевого самоврядування з допомогою «вказівок» зверху;

встановлення обмежень на здійснення права муніципальної власності;

Передача органів місцевого самоврядування окремих державних повноважень без передачі необхідних їх виконання матеріальних та фінансових коштів;

Обмеження права громадян обирати та бути обраними шляхом встановлення цензу осілості, вікового, майнового та інших цензів.

Розбіжності законодавства суб'єктів Федерації з федеральним та Конституцією РФ насамперед свідчать про звичку до управлінської державної вертикалі.

3. Ефективність використання державних (муніципальних) земельних ресурсів

Земельний кодекс Російської Федерації є актом земельного законодавства. Отже, власність землю залишиться категорією земельного законодавства. Земельний кодекс Російської Федерації лише врахує вимоги громадянського права. Наявність у Цивільному кодексі Російської Федерації глави про право власності на землю ситуацію не врятує. Цей розділ - чужорідна освіта в цьому Кодексі. Наслідуючи таку логіку, треба б до Цивільного кодексу Російської Федерації включити глави про право власності на ліс, надра і так далі. Питання, які норми (земельного чи цивільного права) регулюють відносини власності на грішну землю, залишиться відкритим. Знову збережеться невизначеність, що посилюється прийняттям суперечливого цивільного та земельного законодавства. На нинішньому етапі розвитку законодавства таких витрат, певне, не уникнути. Лише з часом, коли буде скинуто ідеологічні шори, система законодавства набуде цивілізованих форм.

Напрямки розвитку законодавства, що регулює питання державної земельної власності, вже зрозумілі.

Серед зазначених напрямів головним є врегулювання питань, пов'язаних із розмежуванням державної земельної власності. Вже прийнято цілу низку федеральних законів, які оголосили певні землі та земельні ділянки федеральної власністю. Є законодавчі акти, відповідно до яких деякі державні земліповинні бути віднесені до власності суб'єктів Російської Федерації та муніципальної власності. Питання про віднесення землі до федеральної власностічи власності суб'єктів Російської Федерації вже неодноразово розглядався Конституційним СудомРосійської Федерації. Останнім часом намітилася тенденція до встановлення загального порядкурозмежування державної земельної власності Незабаром ця проблема із законодавчої повністю перетвориться на правозастосовну.

Другим напрямом розвитку відповідного законодавства є управління державною земельною власністю. Поки що проблема вирішується у межах окремих федеральних законів та указів Президента Російської Федерації. Сфера дії цих нормативних актів є досить вузькою. З іншого боку, управління власністю не визначається повною мірою. Це не дивно. Поки не розмежована державна власність на землю, вирішення питання про управління нею видається передчасним. Проект Земельного кодексу Російської Федерації містить положення про управління, як федеральної земельної власністю, і земельної власністю суб'єктів Російської Федерації. Неподалік той час, коли цю ключову проблему буде вирішено.

Третім напрямом розвитку законодавства є врегулювання оборотоспроможності земельних ділянок зі складу державних земель. Законодавство у цій сфері майже відсутнє, і, швидше за все, воно почне з'являтися лише після ухвалення Земельного кодексу Російської Федерації.

Законодавство про державну земельну власність за іншим напрямом зовсім не розвивається.

На підставі викладеного можна дійти наступних висновків. Ще довго питання щодо державної земельної власності стоятимуть на порядку денному. Проте з мертвої точки справа зрушить лише з прийняттям Земельного кодексу Російської Федерації. Наше законодавство поступово почне використовувати нормальні правові конструкції та звільниться від невиправданого впливу застарілих поглядів на землю.

Висновок

Проведене дослідження свідчить: діючий нині у Росії тип господарювання та управління неспроможна відповісти виклики часу й потребує корінних змін. Головна стратегічна (і трагічна для суспільства) помилка держави - хибне розуміння державних (муніципальних) земельних ресурсів.

У соціально-економічній ситуації, що склалася, об'єктивно необхідний перегляд принципів і пріоритетів у галузі управління та розпорядження державними (муніципальними) земельними ресурсами. При цьому посилення ролі держави та органів місцевої влади у регулюванні економіки не слід розуміти як політику нарощування маси об'єктів державних (муніципальних) земельних ресурсів. Сьогодні як ніколи відчувається об'єктивна потреба у створенні економічної та логічної системи критеріїв, відповідно до яких об'єкти вибираються для здійснення управління на базі жорсткого, детально регламентованого механізму управління та контролю за державними (муніципальними) земельними ресурсами.

Загальновідомим фактором є розвиток муніципального освіти, яке починається з оздоровлення муніципальної економіки, що є структурним найважливішим елементоммісцевому житті.

В основі економічного життямуніципального освіти лежить той чи інший спосіб господарювання, а головне - ставлення до муніципальної власності та зокрема до муніципальних земельних ресурсів. Чи не самі муніципальні земельні ресурси, які сьогодні стали багатоструктурними відіграють вирішальну роль, а грамотне професійне користування та розпорядження ними.

Підбиваючи підсумки аналізу, відзначимо величезний потенціал земельних ресурсів РФ, що зберігається. Для їх розвитку необхідно комплексно вирішити питання про формування державної земельної політики та формування органу управління такою.

Поки що на місцях триватиме невизначеність у уповноваженими органамиу здійсненні земельної політики картина продовжуватиме залишатися подібною до сьогоднішнього дня: переважаючі відносини оренди земель, неохоче продаж у власність, недоведений до кінця земельний кадастр. Сподіваємося, нові законодавчі акти, прийняті надалі, скоригують російських чиновників на користь більшої «ринковості» і «прозорості».

Список літератури

1.ФЗ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування Російської Федерації».

2.ФЗ «Про основи муніципальної службиу Російській Федерації"

.ФЗ «Про фінансових засадахмісцевого самоврядування Російської Федерації».

.Авальбах Є., Бабун Р., Зиков С. Економічні проблеми муніципальних унітарних підприємств/ Муніципальна економіка. - №3. 2006.

5.Бабічов І.Д. Тримаємо іспит на міцність / Російська Федерація сьогодні. -№23. – 2007.

6.Берг О. Деякі тонкощі місцевого самоврядування/Муніципальне право. - №3. – 2005.

.Васильєв В.І. Державне (муніципальне) управління. - М: Аспект Прес, 2005.

.Зінченко С.А., Бондр Н.С. Власність – свобода – право. - М: Справа, 2004.