O elsőbbségi jog a bérleti szerződésben (Druzhinin A.)
Cikkfeladás dátuma: 2015.11.11
Lelkiismeretes bérlőknek joguk van számítani a velük való bérleti szerződés megkötésére új kifejezés, amely lehetővé teszi számukra, hogy elsőbbséget élvezzenek a többi taggal szemben civil forgalomba olyan ingatlant bérelni, amelynek használatából származó hasznot már felmérték. Az elővásárlási joguk sikeres gyakorlásához azonban számos fontos szempontot figyelembe kell venniük.
Minden más egyenlő...
Ha jogszabály eltérően nem rendelkezik, ill lízingszerződés, a feladatát szabályszerűen teljesítő bérlőt a szerződés időtartamának lejárta után, ceteris paribus, elsőbbségi jog illeti meg más személlyel szemben új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére. A bérlő köteles a bérbeadót írásban bejelenteni, ha ilyen szerződést kíván megkötni a bérleti szerződésben meghatározott határidőn belül, és ha a szerződés ilyen időtartamot nem ír elő, akkor a szerződés lejárta előtt ésszerű időn belül. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikkének (1) bekezdése, 1. része).
Nemcsak a bérlőnek van elsőbbségi joga a jelenlegi szerződés bérleti szerződést, de a bérlőt is olyan szerződés alapján, amelyet egy másik személlyel bérleti szerződés megkötése vagy ilyen szerződés megkötésére ajánlattétel előtt egy éven belül felmondtak, feltéve, hogy a bérbeadó írásban értesíti az új bérleti szerződés megkötéséről megállapodás (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011.11.17-i rendeletének 2. cikkelye N 73).
Az elővásárlási jog nem keletkezik olyan megállapodásból, amelynek értelmében ugyan biztosított a vagyonhasználat lehetősége, de amely a maga módján jogi természetű eltér a bérleti szerződéstől (például egy hirdetési felület üzemeltetésére vonatkozó szerződés, amely az ügyfél részére a földterület, de nem bérleti szerződésről van szó (az FAS PO 2013.05.22-i állásfoglalása az N A55-24271 / 2012 ügyben)).
Az elővásárlási jogot törvény tilthatja: különösen nem vonatkozik bérleti szerződésre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 627. cikkének 2. része), bérleti szerződésre. jármű legénységgel és anélkül (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 631. és 642. cikke).
Ezenkívül az elővásárlási jog kizárható magával a bérleti szerződéssel vagy a felek egyéb megállapodásával (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 434. cikkének 2. része), vagy a felek meggyőző cselekményeiből - A bérlő az elővásárlási jog gyakorlásának megtagadása iránti kérelmet nyújt be, és a bérbeadó az ingatlant harmadik személynek bérbe adja.
Az elővásárlási jogot a bérleti szerződésben korlátozhatja, hogy a bérlőnek számos feltételnek kell megfelelnie. A bérleti szerződés különösen előírhatja a bérlő azon kötelezettségét, hogy elővásárlási jogának gyakorlására irányuló szándéknyilatkozatot küldjön a szerződés lejárta előtt hosszabb időre (3-6 hónapra), az új megállapodás megkötésének időtartamára. A felek bérleti szerződése, valamint az elővásárlási jog megvalósításáért a bérlő díjfizetési kötelezettsége biztosítható, amely nem mond ellent a Kbt. 421. cikk, valamint az Art. 4. része. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 454. cikke (az FAS MO 2013. december 11-i állásfoglalása az N A40-45014 / 13-127-444 ügyben).
A bérleti szerzõdõ felek megállapíthatják, hogy az elõvásárlási jog gyakorlásához a bérlõnek nem kell nyilatkozatot küldenie a bérbeadónak a végrehajtás leegyszerűsítése érdekében. Ebben az esetben a bérbeadónak értesítést kell küldenie a bérlőnek, hogy megtudja, kíván-e élni az elővásárlási jogával vagy sem. Általában ilyen feltételeket írnak elő azok a cégek, amelyek nagy területeket bérelnek kiskereskedelmi láncaik, fiókjaik és egyéb kiskereskedelmi létesítményeik elhelyezésére.
Mivel a bérbeadók érdeklődnek irántuk, sok feltétellel egyetértenek, nemcsak az új bérleti szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási joggal, hanem a lízingtárgy eladása esetén fennálló elővásárlási joggal is, megtagadják a bérbeadást. hely orvosi és oktatási szervezetek, amelyek akadályt gördítenek a bérlők tevékenysége elé, ha az alkoholos termékek értékesítésével, stb.
Az elővásárlási jog létrejöttéhez az azt biztosító bérleti szerződésnek érvényesnek és megkötöttnek kell lennie. Tehát a hosszú távú bérleti szerződés annak bejegyzése hiányában is bérleti kötelezettséggel köti a feleket, azonban ebben az esetben a bérlőt nem illeti meg elővásárlási jog.
Ennek az az oka, hogy mivel a szerződést nem iktatták be, nem keletkeztetnek olyan következmények, amelyek érinthetik azon harmadik személyek jogait és érdekeit, akik nem tudtak a bérleti szerződés megkötésének tényéről és a feltételeinek tartalma (a Szemle 3. pontja). bírói gyakorlat a meg nem kötött, jóváhagyott szerződések elismerésével kapcsolatos vitás kérdésekről. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2014. február 25-i tájékoztató levele N 165).
Megszűnik az elővásárlási jog az új bérleti szerződés megkötésére, ha a bérlő megtagadja annak végrehajtását, valamint ha a szerződést az egyik fél vagy annak idő előtti felmondja. korai felmondás a felek megállapodása alapján. Ennek az az oka, hogy a szerződés megszűnésével a felek minden kötelezettsége, ideértve az elővásárlási joggal kapcsolatosakat is, az Art. 2. része alapján megszűnik. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 453. cikke (a FAS VVO 2006. március 13-i állásfoglalása az N A28-11166 / 2005-187 / 20 ügyben). A törvény nem rendelkezik az elővásárlási jog megőrzéséről a szerződés megszűnésekor, amely ezt biztosítja, kivéve, ha a felek másként állapodnak meg (FAS ZSO 2014. 06. 26. határozata N A75-6230 / 2013. sz. ).
Jobb őszintének lenni
Az elővásárlási jog csak azon jóhiszemű bérlőket illeti meg, akik a korábbi bérleti szerződés teljes időtartama alatt kötelezettségeiket szabályszerűen teljesítették, kivéve, ha a bérleti szerződés kifejezetten másként rendelkezik. Ha a bérlő a bérleti szerződés időtartama alatt kötelezettségeit megszegte, az elővásárlási jogát elveszti.
A bérleti szerződésben vállalt kötelezettségek bérlő általi megsértése nagyon sokféle lehet: a bérleti díj és egyéb fizetések késedelme, a folyó javítási kötelezettség elmulasztása, a helyiség állapotának romlása, más bérlők jogainak megsértése, sőt meghiúsulás. a bérelt helyiségben kereskedelmi tevékenységet folytatni.
A bérbeadó érdeke nem csak abban áll, hogy az átruházás ellenértékét megkapja ezt az ingatlant: ha a bérelt helyiség bevásárlóközpontban található, a bérbeadó, mint a teljes épület tulajdonosa érdekelt valamennyi létesítmény működőképességében a központ látogatottságának növelése érdekében, ezért ha a bérlő megtagadja a bérbeadást a tervezett tevékenységet megfoszthatja az elővásárlási jogától, vagy megtagadhatja a szerződést, kötbér megfizetését követelheti, a bérleti szerződésben az ilyen következményekről.
A bérbeadó különféle bizonyítékokkal megerősítheti a bérlő által elkövetett jogsértéseket: tartozásfizetési követelések, egyeztetési cselekmények, levelezés a bérlővel, amelyben elismeri a fennálló tartozások fennállását. jogi hatályát bírói aktusok (az FAS VVO 2010.01.11-i állásfoglalása az N A79-156 / 2009 ügyben), stb.
A bérlő által az elővásárlási jog gyakorlása érdekében elkövetett jogsértéseket nem szüntetik meg a bérbeadó felé fennálló tartozásának a kötbér teljes vagy részleges elengedésével történő átütemezése, a tőketartozás törlesztésére vonatkozó halasztási vagy részletfizetési kötelezettség megadásával. alapján megkötött további megállapodás. Egy ilyen megállapodás bizonyos preferenciákat biztosít a bérlő számára, megszünteti számára a negatív vagyoni következményeket, de önmagában nem szünteti meg kötelezettségeinek megszegését. Ezért, ha jogsértések történtek a részéről, a bérbeadónak jogában áll megfosztani őt az elővásárlási jogától.
A bérleti szerződés előírhatja az elővásárlási jog megszűnését nemcsak a bérlő kötelezettségeinek megszegése miatt, hanem akkor is, ha az ügyfelek vagy más bérlők negatívan értékelik a kereskedelmi tevékenységét. felmérésük vagy kérdőívük (a Moszkvai Régió Választottbíróságának 2015.05.08-i állásfoglalása az N A40 -145830/13 ügyben).
Ezen túlmenően az új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötése megtagadható azon bérlőtől is, aki visszaél elővásárlási jogával, például megtagadja a bérleti szerződés megkötését, így az árverés nyertesévé válik, és új árverésre vár. alsó létesítésével bérlés a bérleti szerződésből eredő jogok és kötelezettségek átruházása érdekében (az AC VVO 2014. november 25-i határozata az N A79-904 / 2014. sz. ügyben).
A bérlőnek joga van igazolni az elkövetett jogsértések hiányát vagy jelentéktelenségét szerződéses kötelezettségek, az a tény, hogy a bérbeadó valamennyi észrevételét időben kiküszöbölték, minden követelmény teljesült (FAS VSO 2008. november 10-i N A19-291 / 08-58-Ф02-5437 / 08. sz. határozata).
Hogyan védheti meg magát bérlőként
A bérbeadó által harmadik személlyel kötött bérleti szerződés érvénytelenségének vagy felmondásának kérdését a bérlő nem jogosult felvetni, mivel a törvény speciális védelmi módot ír elő.
Ha a bérbeadó megtagadta a bérlőtől az új időtartamra szóló szerződés megkötését, de a vele kötött szerződés lejártától számított egy éven belül bérleti szerződést kötött más személlyel, a bérlőnek joga van választása szerint követelni bíróság a megkötött szerződés szerinti jogok és kötelezettségek átruházását és a vele kötött bérleti szerződés megújításának megtagadásából eredő veszteségek megtérítését, vagy csak az ilyen veszteségek megtérítését (az orosz polgári törvénykönyv 621. cikkének 3. bekezdése, 1. rész) Föderáció).
A bérlő elővásárlási jogának gyakorlásához az alábbi feltételeket kell megállapítani: a bérlő szerződéses kötelezettségeinek megfelelő teljesítése; a bérbeadó írásbeli értesítése a bérleti szerződés lejárta előtt ésszerű időn belül új bérleti szerződés megkötésére irányuló szándékról; a bérlő hozzájárulása új időre szóló bérleti szerződés megkötéséhez olyan feltételekkel, amelyek alapján a bérbeadó egy másik bérlővel bérleti szerződést kívánt kötni; a lízing feltételeinek azonossága (egyenlő feltételek megléte az ingatlan bérletére).
A megkötött bérleti szerződés alapján fennálló jogok és kötelezettségek átruházása iránti igény kielégíthető, ha bebizonyosodik, hogy vannak olyan feltételek, amelyek lehetővé teszik a szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási jog gyakorlását; a bérbeadó megtagadta a bérlőtől az új időtartamra szóló szerződés megkötését; a bérbeadó a korábbi bérlővel kötött szerződés megszűnését követő egy éven belül más személlyel kötött bérleti szerződést (FAS ZSO 2013. december 6-i állásfoglalása N A45-7739 / 2013. sz. ügyben).
Az, hogy a bérlőt elővásárlási jog illeti meg új futamidejű bérleti szerződés megkötésére, nem utal a bérbeadó megkötési kötelezettségére. E jogkörét saját belátása szerint gyakorolja, a bérlőnek nincs joga követelni vele a bérleti szerződés megkötését (FAS SZO 2012.07.06. N A13-8929 / 2011. sz. ügyben hozott határozata). A bérlőt csak akkor illeti meg elővásárlási jog, ha a bérbeadó az ingatlant harmadik félnek bérbe adja, amellyel szemben a bérlő elsőbbséget élvez (FAS VVO 2007.09.12-i határozata N A31-6308 / 2006-18 ügyben).
A bérlőnek a bérleti szerződés megújítására vonatkozó elsőbbségi joga a többi személlyel szemben védett bírói végzés ha a bérlő olyan dokumentumokat nyújt be, amelyek megerősítik a bérbeadó azon szándékát, hogy a korábban neki lejárt szerződés alapján bérbe adott ingatlant bérbe adja egy másik bérlőnek, vagy ennek az ingatlannak egy másik bérlőre történő átruházása (FAS VVO 2008.03.06-172. /28).
Így a bérbeadó azon kötelezettsége, hogy a bérlővel új időtartamra bérleti szerződést kössön, a vitatott ingatlan harmadik személy részére történő bérbeadásából ered. A meghatározott körülmény bekövetkezése előtt a társaságnak a bérleti futamidő meghosszabbítására vonatkozó követelményei nem kötelezőek, és nem vonatkoznak rájuk. bírói védelem(Az FAS VVO 2014.08.05-i állásfoglalása az N A39-5086/2013 ügyben).
A bérbeadónak ugyanakkor joga van az ingatlant nem bérbe adni, hanem önállóan használni, átruházhatja ingyenes használat, hozzájárulni alaptőke gazdasági társaság vagy más módon selejtezzen. V meghatározott esetekben a bérlő nem jogosult a részére ingatlan átruházását követelni, mivel az elővásárlási jog gyakorlására nincs ok.
A bérlő akkor sem kérheti a jogok és kötelezettségek átruházását, ha a bérbeadó olyan előszerződéssel ruházta át az ingatlant, amelynek értelmében a főbérleti szerződést csak a jövőben köti meg. Az előszerződés tárgya a felek jövőbeni szerződéskötési kötelezettsége, nem pedig vagyonátruházási kötelezettség.
A főszerződés megkötésének szándéka csak a szerződés megkötésére irányuló előzetes cselekmények elvégzését vonhatja maga után, de nem erősítheti meg a megkötés tényét, ezért a ez az eset a bérlő nem rendelkezik elővásárlási joggal, és nem jogosult követelni az előbérleti szerződésből eredő jogok és kötelezettségek rá történő átruházását (FAS MO 2013. augusztus 28-i állásfoglalása az N A41-51425 / 12. sz. ügyben) .
A bérleti szerződést kötő felek természetesen kiterjeszthetik a bérlő elővásárlási jogának körét egyéb polgári jogi szerződések(ingyenes használati szerződés, előszerződés stb.), azonban ennek megsértése esetén a bérlőnek nem lesz joga felvetni a jogok és kötelezettségek rá történő átruházását, mivel erről jogszabály nem rendelkezik. egy lehetőség. A bérlő csak abban az esetben jogosult az elővásárlási jog megsértésével okozott kár megtérítését, kötbér behajtását követelni, ha azt a szerződés előírja.
A bérleti szerződés alapján fennálló jogok és kötelezettségek átruházásával kapcsolatos igény elbírálása során a bérbeadónak jogában áll azt felmondani, vagy a bérlő feltételeit rosszabbra módosítani. Ebben az esetben a bérlőnek növelnie kell követelés cikkére hivatkozva követeli ezen változtatások érvénytelennek elismerését. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 10. §-a, és még jobb, ha a kereset benyújtásának szakaszában ideiglenes intézkedést kell alkalmazni a bérleti szerződést kötő felek számára annak módosítására vonatkozó tilalom formájában.
1. Ha jogszabály vagy a bérleti szerződés másként nem rendelkezik, a feladatát szabályszerűen teljesítő bérlőt a szerződés időtartamának lejárta után minden mással szemben elsőbbségi jog illeti meg a bérleti szerződés megkötésére. egy új kifejezés. A bérlő köteles a bérbeadót írásban bejelenteni, ha ilyen szerződést kíván megkötni a bérleti szerződésben meghatározott határidőn belül, ha pedig a szerződés ilyen időtartamot nem ír elő, akkor a szerződés lejárta előtt ésszerű időn belül.
Új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésekor a szerződés feltételei a felek megállapodása alapján módosíthatók.
Ha a bérbeadó megtagadta a bérlőtől az új időtartamra szóló szerződés megkötését, de a vele kötött szerződés lejártától számított egy éven belül bérleti szerződést kötött más személlyel, a bérlőnek joga van választása szerint követelni bíróság a megkötött szerződés szerinti jogok és kötelezettségek átruházását, valamint a vele kötött bérleti szerződés megújításának megtagadásából eredő veszteségek megtérítését, vagy csak az ilyen veszteségek megtérítését.
2. Ha a bérlő a szerződés lejártát követően a bérbeadó kifogásának hiányában továbbra is használja az ingatlant, a szerződést azonos feltételekkel, határozatlan időre megújítottnak kell tekinteni ().
Vissza a dokumentum tartalomjegyzékéhez: Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 2. rész az aktuális kiadásban
Megjegyzések az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikkéhez, az alkalmazási bírói gyakorlathoz
A bérlőt egy éven belül felmondott bérleti szerződés alapján is elsőbbségi jog illeti meg a bérleti szerződés megkötése.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikke (1) bekezdésének első bekezdése szerint, ha törvény vagy a bérleti szerződés másként nem rendelkezik, a bérlő, aki kötelességeit megfelelően ellátta, a szerződés időtartamának lejárta után minden más azonossága esetén elsőbbségi jog más személyekhez képest új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére.
A bíróságoknak figyelembe kell venniük, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikke (1) bekezdésének harmadik része értelmében nemcsak a jelenlegi bérleti szerződés szerinti bérlő, hanem a szerződés alapján felmondott bérlő is. évvel a lízingszerződés más személlyel történő megkötése vagy az ilyen szerződés megkötésére irányuló ajánlattétel előtt, a lízingbeadó írásbeli értesítése mellett, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikkének 1. szakaszának első bekezdésében előírt módon. új bérleti szerződés megkötésének szándékáról (Határozat 2. pont).
Ha a bérleti szerződést az árverés nyertesével nem az elővásárlási jog gyakorlásával összefüggésben kötik meg, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 448. cikkének (5) bekezdésének szabályait kell alkalmazni a szerződés megkötésének kijátszásának következményeiről. a megállapodás nem érvényes. Az aukció nyertese által befizetett letétet vissza kell fizetni (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1102. cikkének 1. pontja).
Ebben az esetben, valamint abban az esetben, ha a bíróság a bérlőnek az árverésen megkötött szerződésből eredő jogok és kötelezettségek átruházására vonatkozó igényét kielégíti, az árverés nyertesének jogában áll követelni az árverésen való részvétellel járó veszteségek megtérítését, ha bérleti szerződés megkötésére elővásárlási joggal rendelkező személy jelenlétére vonatkozó információ nem szerepelt a hirdetményben. A bíróságoknak ugyanakkor figyelembe kell venniük, hogy az árverési hirdetményben ilyen információ hiánya nem alapot képez az árverés érvénytelenségének megállapítására (Határozat (4) bekezdés).
A pp. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 2002. január 11-i N 66 „A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése” című tájékoztató levelének 20., 31-35. cikke a következő magyarázatokat tartalmazza:
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikke (2) bekezdésének a határozatlan időre szóló bérleti szerződés megújítására vonatkozó rendelkezéseit az albérleti szerződésre kell alkalmazni, figyelemmel a kódex 615. cikke (2) bekezdése második bekezdésének szabályaira, értelmében az albérleti szerződés időtartama mindenképpen a bérleti időszakra korlátozódik.
A Vámkódex 615. cikke 2. pontjának második bekezdése szerint albérleti szerződés nem köthető a bérleti szerződés időtartamát meghaladó időtartamra.
A szerződés, melynek értelmében a felperes a helyiséget bérbe adták, a futamidő lejárta miatt megszűnt.
Ennek következtében a bérleti szerződésből levezetett albérleti szerződés annak határozatlan időre történő megújítása ellenére is érvényét vesztette.
Ilyen körülmények között nem kellett figyelmeztetést küldeni az albérleti szerződés megtagadásáról a kódex 610. cikke értelmében (további részletekért lásd az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága tájékoztató levelének 20. pontját). 66).
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikkének (1) bekezdésével összhangban új időtartamra megkötött bérleti szerződés új bérleti szerződés.
A bérbeadó értesítette a bérlőt a bérleti szerződés lejártáról, valamint arról, hogy amennyiben az alperes az ingatlant a jövőben használni kívánja, új időtartamra bérleti szerződést kell kötni, amely a korábban érvényes bérleti szerződés esedékes megszűnését jelzi. futamidejének lejártáig.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikke értelmében az új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötése új szerződés megkötése.
A kereset azzal kapcsolatban indult, hogy az alperes a bérbeadó által a bérleti díj mértékében végrehajtott változtatások miatt megtagadta az új időtartamra szóló bérleti szerződés aláírását.
Így a felek között szerződéskötést megelőző vita alakult ki (további részletekért lásd az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 66. sz. tájékoztató levelének 31. pontját).
Amikor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikkének (1) bekezdésével összhangban új időtartamra szóló bérleti szerződést kötnek, a feleket nem kötik a korábban érvényes szerződés feltételei.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikke (3) bekezdésének normája szabályozza a bérleti díj felülvizsgálatának eljárását a bérleti szerződés időtartama alatt, ezért azt nem kell alkalmazni az új időtartamra szóló megállapodás megkötésekor.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. cikke 1. szakaszának második bekezdése szerint új időszakra szóló bérleti szerződés megkötésekor a megállapodás feltételei a felek megállapodása alapján módosíthatók.
A bérbeadó által új futamidőre javasolt bérleti szerződés tervezet, amely rendelkezik megnövekedett méret bérleti díjat, a bérlő hozzászólás nélkül aláírta.
A fentiekre tekintettel a bíróság jogosnak ismerte el a felperesnek az új bérleti szerződésben meghatározott bérleti díj összege alapján számított tartozás behajtási igényét (bővebben lásd a Kbt. tájékoztató 32. pontját). Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 66. sz.).
Ha a bérlőt a bérleti szerződés lejárta előtt értesíti annak felmondásáról, valamint a bérbeadó megtagadja a bérleti jogviszony megújítását, önmagában nem fosztja meg a bérlőt attól a lehetőségtől, hogy éljen az új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási jogával.
Az ingatlangazdálkodási bizottság közötti bérleti szerződésben és Részvénytársaság megállapította, hogy a bérlőnek az új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésének szándékát legalább egy hónappal a bérleti szerződés lejárta előtt be kell jelentenie a bérbeadónak.
Mivel nem nyújtottak be bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy a felperes megfelelt a Vámkódex 621. cikkében foglalt követelményeknek, valamint a lízingbeadónak az új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére irányuló szándékáról szóló írásbeli értesítésére vonatkozó megállapodást nem mutatták be, a bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a felperes elvesztette az előleget. -új futamidejű bérleti jog megkötésére, mellyel összefüggésben elismerte az alperesek által kötött nem kielégítő bérleti szerződésből eredő jogok és kötelezettségek átruházásának kimondott követelményét.
A jogvita érdemében meghozott határozat ellen a másodfokú bírósághoz fellebbezve a felperes arra hivatkozott, hogy megfosztották attól a lehetőségtől, hogy értesítse a bérbeadót új időtartamra szóló szerződéskötési szándékáról, mivel az utóbbi a szerződés lejárta előtt tájékoztatták a bérleti szerződés megújításának megtagadásáról.
Bíróság fellebbviteli bíróság A kérelmező ezen érvelését alaptalannak ismerte el, jelezve, hogy a bérbeadó által megküldött felszólítás csak a korábbi bérleti szerződés felmondási szándékáról tanúskodik az abban megállapított határidő lejárta kapcsán. Ez a körülmény nem akadályozta meg a felperest abban, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikkével összhangban éljen új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésével (a részletekért lásd a Legfelsőbb Választottbíróság tájékoztató levelének 33. pontját). az Orosz Föderáció 66. sz.).
Az új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésének elővásárlási joga a szerződés alapján csak a bérlőt illeti meg.
A választottbíróság megállapította, hogy a bizottság bérleti szerződést kívánt kötni a vállalkozóval, és elkészítette a szerződéstervezetet és a bérleti díj számítását, azonban lényeges feltételek szerződésekben nem állapodtak meg a felek.
Mivel a vállalkozó nem volt szerződő fél a bérleti szerződésben, megalapozatlanok azok az érvek, amelyek szerint elővásárlási joga van a bérleti szerződés megújítására (további részletekért lásd az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága tájékoztató levelének 34. pontját). 66. szám).
A bérlő új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a bérbeadó a vitatott ingatlant harmadik személynek bérbeadás céljából átadja.
A Vámkódex 621. cikkének 1. pontja szerint, ha törvény vagy a bérleti szerződés másként nem rendelkezik, a szerződés időtartamának lejárta után a feladatait szabályszerűen teljesítő bérlőt élvez minden más egyenlőség mellett elsőbbség. joga van más személyekkel szemben új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére. Ha a bérbeadó megtagadta a bérlőtől az új időtartamra szóló szerződés megkötését, de a vele kötött szerződés lejártától számított egy éven belül bérleti szerződést kötött más személlyel, a bérlőnek joga van választása szerint követelni bíróság a megkötött szerződés alapján fennálló jogok és kötelezettségek átruházását és a vele kötött bérleti szerződés megújításának megtagadásából eredő veszteségek megtérítését, vagy csak az ilyen veszteségek megtérítését.
Az ügyben előterjesztett bizonyítékok szerint a vitatott nem lakás céljára szolgáló helyiséget az alperes az ingatlanokkal összefüggésben harmadik személynek ingyenes használatra átadja. közös tevékenységek(a részletekért lásd az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 66. számú tájékoztató levelének 35. bekezdését).
A bérlőnek, aki megfelelően teljesítette a szerződésben vállalt kötelezettségeit, elsőbbségi joga van harmadik személyekkel szemben új időtartamra bérleti szerződést kötni (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikkének 1. szakasza), hacsak a bérleti szerződés másként nem rendelkezik. megegyezés.
Ez a jog csak ugyanazon tárgy bérletére vonatkozik.
A bérlő az elővásárlási jogát csak az alábbi feltételek egyidejű fennállása esetén gyakorolhatja:
- ha bejelentette a bérbeadónak, hogy élni kíván az elővásárlási jogával egy új időtartamra szóló szerződés megkötésére (A Volga-Vjatka Kerület FAS 2009. március 30-i határozata az N A79-5631 / 2008 ügyben (Meghatározás) Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2009. június 24-i, N VAC-1683 / 09 határozata megtagadta az ügynek az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének átadását felügyeleti felülvizsgálat céljából));
- ha a szerződésben vállalt kötelezettségeit lelkiismeretesen teljesítette. Ellenkező esetben a bérlő elveszti elővásárlási jogát az új időtartamra szóló szerződéskötésre, miközben a jogsértés lényegessége nem befolyásolja jóhiszeműsége kérdésének eldöntését.
A szerződésből eredő kötelezettségek tisztességtelen teljesítése, amelyben a bérlőt megfosztják a szerződéskötési elővásárlási jogától, különösen a bérleti díj fizetési határidejének megsértése;
- ha a szerződést nem hosszabbították meg határozatlan időre. Ellenkező esetben a bíróság elismerheti, hogy a bérlő elveszti elővásárlási jogát az új időtartamra szóló szerződés megkötésére. Ezzel szemben ellentétes bírói gyakorlat van, amely szerint a bérlőt nem fosztják meg az elővásárlási jogtól a határozatlan időre szóló bérleti szerződés megújítása esetén;
- ha a felek nem állapodnak meg a szerződés felbontásában, miután a bérlő új szerződéskötési kérelmet küld a bérbeadónak.
Az elővásárlási jog megléte nem jelenti azt, hogy a lízingbevevő követelheti a lízingbeadótól azonos feltételekkel új szerződés megkötését. Ebben az esetben a bérbeadót nem kötik a korábbi szerződés feltételei. Joga van a bérlőnek és harmadik személyeknek az ingatlan bérbeadásához egyéb feltételeket ajánlani, vagy megtagadni az ingatlan bérbeadását. Az elővásárlási jog kizárólag a bérlő azon jogát jelenti, hogy elsőbbségben bérleti szerződést kössön a bérbeadóval azonos ingatlanra vonatkozóan.
Ugyanakkor a bérlő elővásárlási jogának a bérbeadó általi megsértésének következményeit a bíróság csak akkor alkalmazhatja, ha a bérbeadó és egy harmadik személy megállapodást köt. Van azonban a bírói gyakorlatban egy másik álláspont is, amely szerint az elővásárlási jog védelmére irányuló kereset benyújtásakor a bérlőnek elegendő bizonyítania a bérbeadó bérleti szerződés megkötésére irányuló szándékát ugyanazon ingatlanra. harmadik féllel.
A felek megállapodhatnak a bérlő elővásárlási jogának korlátozásában. Ez lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy szabadon szerződést kössön harmadik felekkel.
———————————
Példa a feltétel kijelentésére:
"A bérlőt nem illeti meg elővásárlási joga új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére."
———————————
Figyelembe kell venni, hogy az állam bérleti, ill önkormányzati tulajdonösszefügg a bérlő új időtartamra szóló szerződéskötési elővásárlási joga gyakorlásának sajátosságaival.
Ha nem állapodnak meg a bérlő új időtartamra szóló szerződéskötési elővásárlási jogának kizárásának feltételében
Ebben az esetben a bérlő gyakorolhatja az elővásárlási jogot (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikkének 1. szakasza). Ha a bérbeadó az új időtartamra szóló szerződés megkötését megtagadja, és a bérleti szerződés lejártától számított egy éven belül szerződést köt harmadik személlyel, a bérlő a Kbt (1) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. §-a alapján jogában áll követelni a harmadik féllel kötött megállapodás alapján fennálló jogok és kötelezettségek átruházását, valamint a veszteségek megtérítését vagy csak a veszteségek megtérítését.
Az Art. (1) bekezdésével összhangban Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. §-a alapján, hacsak törvény vagy a bérleti szerződés másként nem rendelkezik, a szerződés időtartamának lejárta után a feladatait szabályszerűen teljesítő bérlőt minden más egyenlőség mellett elsőbbségi jog illeti meg más személyek új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére. A bérlő köteles a bérbeadót írásban bejelenteni, ha ilyen szerződést kíván megkötni a bérleti szerződésben meghatározott határidőn belül, ha pedig a szerződés ilyen időtartamot nem ír elő, akkor a szerződés lejárta előtt ésszerű időn belül.
Új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésekor a szerződés feltételei a felek megállapodása alapján módosíthatók.
Ha a bérbeadó megtagadta a bérlőtől az új időtartamra szóló szerződés megkötését, de a vele kötött szerződés lejártától számított egy éven belül bérleti szerződést kötött más személlyel, a bérlőnek joga van választása szerint követelni bíróság a megkötött szerződés szerinti jogok és kötelezettségek átruházását, valamint a vele kötött bérleti szerződés megújításának megtagadásából eredő veszteségek megtérítését, vagy csak az ilyen veszteségek megtérítését.
Figyelem! Elővásárlási jog illeti meg a bérlőt olyan szerződés alapján is, amely a másik személlyel kötött bérleti szerződés megkötése vagy az ilyen szerződés megkötésére ajánlattétel előtt egy éven belül megszűnt, a bérbeadó írásbeli értesítése mellett. új bérleti szerződés megkötése N 73).
Ahhoz, hogy a bérlő élhessen az elővásárlási jogával, létre kell hozni következő feltételekkel:
- a bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségeinek megfelelő teljesítését;
- a bérbeadó írásbeli értesítése a bérleti szerződés lejárta előtt ésszerű időn belül új bérleti szerződés megkötésére irányuló szándékról;
- a bérlő hozzájárulása új időre szóló bérleti szerződés megkötéséhez olyan feltételekkel, amelyek alapján a bérbeadó egy másik bérlővel bérleti szerződést kívánt kötni;
- a lízing feltételeinek azonossága (egyenlő feltételek megléte az ingatlan bérletére).
A megkötött bérleti szerződés alapján fennálló jogok és kötelezettségek átruházása iránti igény kielégíthető, ha bebizonyosodik, hogy vannak olyan feltételek, amelyek lehetővé teszik a szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási jog gyakorlását; a bérbeadó megtagadta a bérlőtől az új időtartamra szóló szerződés megkötését; a bérbeadó a korábbi bérlővel kötött szerződés megszűnését követő egy éven belül más személlyel kötött bérleti szerződést.
Figyelni kell a következőkre: az elővásárlási jogot maga a bérleti szerződés kizárhatja, vagy a bérleti szerződésben korlátozhatja azzal, hogy a bérlőnek számos feltételnek kell megfelelnie (pl. elővásárlási jogának gyakorlására vonatkozó szándéknyilatkozat jóval a szerződés lejárta előtt (4 hónap), előfordulhat a bérlő elővásárlási jogának gyakorlásáért járó díjfizetési kötelezettsége stb.).
Figyelem! Az elővásárlási jog nem vonatkozik a bérleti szerződésre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve), a jármű lízingszerződésére személyzettel vagy anélkül (és az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve).
Az elővásárlási jog létrejöttéhez az azt biztosító bérleti szerződésnek érvényesnek és megkötöttnek kell lennie. Például, ha a hosszú távú bérleti szerződés nincs bejegyezve (sz állami regisztráció), akkor a bérlő elővásárlási joga nem keletkezik.
Mint már említettük, az elővásárlási jog gyakorlásához szükséges, hogy a bérlő a korábbi bérleti szerződés teljes időtartama alatt kötelezettségeit megfelelően teljesítse, kivéve, ha a bérleti szerződés kifejezetten másként rendelkezik (vagyis jóindulatú). hűséges bérlő). Ha a bérlő a bérleti szerződés időtartama alatt kötelezettségeit megszegte, az elővásárlási jogát elveszti. Ebben az esetben a bérbeadó köteles bíróság előtt bizonyítani a bérlő által elkövetett jogsértéseket (pl. késedelmes fizetés bérleti díjak, aktuális javítások elvégzésének elmulasztása, ami igazolható bírói cselekmények, tartozásfizetési követelések, egyeztetési cselekmények, levelezés stb.).
Jegyzet! A bérlőt csak akkor illeti meg elővásárlási jog, ha a bérbeadó az ingatlant harmadik személynek bérbe adja, amivel szemben a bérlő elsőbbséget élvez (elvégre a bérbeadó a szerződés lejárta után nem akar új szerződést kötni, és ez az ő joga ).
Kérdések témái
FIGYELEM! FŐBB VÁLTOZÁSOK AZ ELJÁRÁSI JOGSZABÁLYOKBAN! Katonai szolgálat. Jogi tanácsadás Oktatás Kereskedések (aukciók, versenyek) Kártérítés átvétele, költségtérítés Biztosítás. Jogi tanácsadás A tulajdon. Általános kérdések Vállalati viták A gyártás megrendelése. Jogi tanácsadás Pénzügyi lízing (lízing). Jogi tanácsadás Állami (önkormányzati) beszerzések. Jogi tanácsadás Választottbíróság, jogi tanácsadás Jogi költségek, jogi tanácsadás Egészség. Betegszabadság kifizetése. Jogi tanácsadás Büntetőeljárás. Jogi tanácsadás Állami illeték, kötbér, kamat, kártérítés kalkulátorok adóellenőrzések. Adók és járulékok. Jogi tanácsadás közigazgatási viták. Jogi tanácsadás Épület. Jogi tanácsadás Kártérítés, jogalap nélküli gazdagodás. Kártérítés. Jogi tanácsadás Megállapodás: megkötés, felmondás, módosítás, megtámadás. Jogi tanácsadás nyugdíjjogszabályok. Jogi tanácsadás Tulajdonjog: elismerés, védelem, helyreállítás és megszüntetés. Jogi tanácsadás Szerzői jog. Jogi tanácsadás Fogyasztói jogok védelme. Jogi tanácsadás Adminisztratív felelősség. Jogi tanácsadás Részvételi megállapodás. Jogi tanácsadás Szervezetek és egyéni vállalkozók ellenőrzése. Jogi tanácsadás A becsület, a méltóság, az üzleti hírnév védelme. Jogi tanácsadás Executive produkció. Jogi tanácsadás
A bérlőt elővásárlási jog illeti meg új bérleti szerződés megkötésére. Sokan ezt a jogot kötelező adottságnak tekintik, ami lehetővé teszi számukra, hogy a bérbeadótól követeljék a bérleti szerződés új időszakra történő meghosszabbítását, miközben ugyanazokat a feltételeket fenntartják. Hasonló helyzetet vett figyelembe az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2009. május 19-i N 17476/08 számú határozata az N A40-30560 / 08-25-257 ügyben. Arról, hogy mit döntött a Bíróság, és mi az általános választottbírósági gyakorlat- túszává válhat-e a bérbeadó egy ilyen helyzetnek, és amit a bérlőnek valóban joga van követelni - olvasható a cikkben.
Hogyan kezdődött a vita
Egy szupermarketlánc tíz éve bérel üzlethelyiséget. A bérleti szerződés lejárt, és a szupermarket kérte a szerződés új időtartamra történő meghosszabbítását. Igaz, nem csak a futamidőt szerettem volna megtartani, hanem a tíz éve kötött, a piaci árak jelenlegi szintjének nem megfelelő korábbi szerződés feltételeit is, beleértve a bérleti díj összegét is. A tulajdonos természetesen visszautasította.
A szupermarket az ICAC-hoz (Nemzetközi Kereskedelmi választottbíróság) az Orosz Föderáció Kereskedelmi és Iparkamarájánál (mivel alapítója külföldi szervezet) azzal a követelménnyel, hogy ismerje el jogát a bérleti szerződés új időtartamra történő meghosszabbítására, a korábbi feltételek fenntartása mellett. Ezt a jogot pedig a 2008. április 24-én kelt Határozat ismerte el a 23/2007.
A bérbeadónak nem volt más választása, mint hagyományos eszközökkel védelmet kérni, és a választottbírósághoz fordult.
Közben...
Honnan jön a törvény?
Felmerül a kérdés: valójában mi alapján állítanak a bérlők ilyen igényeket?
Az a tény, hogy az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke a következőket állapítja meg. Ha jogszabály vagy a bérleti szerződés másként nem rendelkezik, a feladatát szabályosan teljesítő bérlőt a szerződés időtartamának lejárta után minden mással szemben elsőbbségi jog illeti meg új bérleti szerződés megkötésére. kifejezést.
Ez az egyszerűnek és rövidnek tűnő norma pedig még a terminológia szintjén is félreértést okoz. Egyes bérlők úgy vélik, hogy joguk van meghosszabbítani a szerződést (az FAS állásfoglalása Távol-keleti körzet 2007.03.06. N F03-A51 / 07-1 / 395). Mások úgy gondolják, hogy a szerződés új időtartamra történő megújításáról beszélünk (a Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2006. október 6-i határozata, N KG-A40 / 9332-06). Megint mások új szerződés megkötését teszik szükségessé (A Volga-Vjatka körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2005. június 23-i határozata N A11-4568 / 2004-K1-9 / 148).
E kifejezések mindegyike mögött más és más áll jogi következményei. Mit lehet kezdeni a bérleti szerződéssel?
A következtetésből...
E szabály értelmében a bérlőnek elővásárlási joga van "új időtartamra szóló szerződés megkötésére". Ez a "következtetés". Ugyanakkor az így új időtartamra megkötött bérleti szerződést a bíróságok új bérleti szerződésnek tekintik (például a Moszkvai Kerületi Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálat 2006. október 6-i határozatai N KG-A40 / 9332-06, FAS Északnyugati kerület kelt: 2009.04.02. N A52-2078/2008).
A szerződés meghosszabbításáról ebben az esetben nincs szó. A bérleti szerződés megújítását csak az Art. (2) bekezdése említi. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke: a lízingidő lejártakor, ha a lízingbeadó nem emel kifogást, a szerződést ugyanazon feltételek mellett határozatlan időre megújítottnak kell tekinteni.
Tehát a bérlőnek elővásárlási joga van új szerződés megkötésére.
A kényszerre
A bérlők ezt a jogot gyakran a bérbeadó azon kötelezettségeként érzékelik, hogy az ingatlant új időtartamra bérbe adják, függetlenül attól, hogy egyáltalán tovább kívánja-e bérbe adni az ingatlant más személynek. Ha pedig a bérbeadó ezt megtagadja, a bérlők bírósághoz fordulnak azzal a követeléssel, hogy kényszerítsék őt új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére. De egy ilyen vélemény téves.
Ha a bérbeadó már nem kívánja bérbe adni ingatlanát, senki sem kényszerítheti rá. A bíróságok különféle érvekhez folyamodnak. Például a távol-keleti körzet FAS 2005.06.22.-i N F03-A73 / 05-1 / 1028-as rendeletében jelezte, hogy az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke nem írja elő a felek azon kötelezettségét, hogy új időtartamra megállapodást kössenek, hanem csak a bérlő elővásárlási jogát írja elő, hogy más személyeket béreljen.
A Volga-Vjatka körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2005. január 20-án kelt N A11-3943 / 2004-K1-13 / 137 rendeletében és a Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálat Központi kerület 2007.11.13. N A54-470 / 2006-C5 sz., a bérlőtől a szerződéskötési kényszert is megtagadták. A bíróság megállapította, hogy a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 421. cikke értelmében a polgárok és a jogi személyek szabadon köthetnek megállapodást. A megállapodás megkötésére való kényszer nem megengedett, kivéve a szigorúan meghatározott eseteket - amikor a megállapodás megkötésére vonatkozó kötelezettséget az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, törvény vagy önkéntesen elfogadott kötelezettség írja elő. Azon esetekben, amikor az elfogadott kötelezettség ilyen kötelezettséget ír elő, ez előszerződés megkötését, odaítélési nyilvános ígéretet és nyilvános versenytárgyalást jelent.
A bérlőt megillető jog a bíróság szerint általánosan érvényesíthető, ilyen elv figyelembevételével. polgári jog mint az állampolgárok elismerése és jogalanyok szabad szerződést kötni.
Új szerződés – új feltételek
A feleknek az új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésekor meg kell őrizniük az összes korábbi feltételt?
Az Art. (1) bekezdésében 621 Polgári törvénykönyv Az Orosz Föderációnak csak új időszakra szóló bérleti szerződés megkötésekor van joga a szerződés feltételeit a felek megállapodása alapján megváltoztatni.
A bíróságok azonban határozottan azon az állásponton vannak, hogy nem kötelező fenntartani a korábbi feltételeket.
Például a Nyugat-Szibériai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata a 2001. november 13-i N F04 / 3500-1093 / A27-2001 számú rendeletben elutasította a bérlő azon kötelezettségét, hogy egy korábban megkötött szerződés alapján bérleti szerződést kössenek, mivel az ellentétes az Art. (1) bekezdésével. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke, amely megállapítja a felek jogát a feltételek megváltoztatására, amikor új időtartamra bérleti szerződést kötnek.
Az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2009. április 2-i N A52-2078 / 2008 és a Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2006. október 6-án kelt N KG-A40 / 9332-06 rendeletei jelzik, hogy mivel az új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötése lényegében új szerződés megkötése, a feleket nem kötik a korábban érvényes bérleti szerződés feltételei.
Tehát a bérlőnek joga van új időtartamra bérleti szerződést kötni, de csak a bérbeadónak megfelelő feltételekkel. Egyik sem további előnyök, kivéve azokat, amelyek biztosítását a bérbeadó dönti el, a volt bérlő nem szerzi meg.
Például az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata a 2008. április 30-án kelt N A56-5285/2007 rendeletben elutasította a bérbeadó azon kötelezettségére vonatkozó keresetet, hogy szerződést kössön a volt bérlőkkel az ingatlan elhelyezéséről. virágárusítás a piacon. Hiszen az a tény, hogy a felperesek szerződések alapján több éven át kereskedési helyeket foglaltak el e piac területén, nem vonja maga után az alperes azon kötelezettségét, hogy azok érvényességének lejárta után új szerződéseket kössön a felperesekkel.
De akkor felmerül a kérdés...
Akkor mi az előnye a volt bérlőnek?
A volt bérlő egyetlen előnye, hogy ha a bérbeadó úgy dönt, továbbra is bérbe adja ingatlanát, először fel kell ajánlania a volt bérlőnek.
A fő előnyt az Art. (1) bekezdése állapítja meg. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke: ha a bérbeadó megtagadta az új időtartamra szóló szerződés megkötését, de az előző bérleti szerződés lejártától számított egy éven belül bérleti szerződést kötött egy másik személlyel, a korábbi bérlő jogosult választása szerint bíróságon követelheti a megkötött szerződés szerinti jogok és kötelezettségek átruházását, valamint a vele kötött bérleti szerződés megújításának megtagadása miatt okozott veszteségek megtérítését, vagy csak az ilyen veszteségek megtérítését.
Ez magában foglalja a bírói gyakorlat általános megközelítését: a bérlő új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a szerződés megkötésre kerül, és a bérbeadó a vitatott ingatlant harmadik személynek bérbeadás céljából átadja (pl. , A Távol-keleti Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2007.03.06-i rendeletei N F03-A51 / 07-1 / 395, a moszkvai körzet FAS-a, 2006.10.06. N KG-A40 / 9332-06, a nyugat-szibériai FAS Kerület 2005.01.12. N F04-9265 / 2004 (7557-A45-12)).
Minden más esetben a volt bérlőnek nincs joga semmit követelni a bérbeadótól.
Ezt a megközelítést a 35. bekezdés is rögzíti tájékoztató levél Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége, 2002.01.11. N 66 „A bérleti jogviták megoldásának gyakorlatának áttekintése”.
A gondolatokat nem ítélik meg?
Egyértelműen különbséget kell tenni a bérbeadó harmadik személlyel való szerződéskötési szándéka és annak tényleges megkötése között.
Úgy vélik, hogy a bérlőnek joga van bírósághoz fordulni, hogy a bérbeadót új időtartamra szóló megállapodás megkötésére kényszerítse, ha ismert, hogy a jövőben bérelni kívánja ezt az ingatlant, de más személynek. Ilyen jogot például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 1993. szeptember 10-i N C-13 / OP-276 „A bírói választottbírósági gyakorlattal kapcsolatos üléseken elfogadott egyes ajánlásokról” szóló levele jelez.
Eközben a modern bírói gyakorlat más megközelítést alkalmaz. Így a Távol-keleti Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata a 2005. június 28-án kelt N F03-A51 / 05-1 / 1572 számú rendeletében nem ismerte el a városvezetés azon határozatát, amely a helyszín harmadik fél szervezetével történt előzetes egyeztetésről szól. mint a bérleti szerződés elővásárlási jogának megsértése tőketárgy- benzinkút. Az a tény, hogy ez a rendelet nem jelzi, hogy mikor és milyen jogon adják át a földterületet.
A Távol-keleti Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata a 2007.03.06-án kelt N F03-A51 / 07-1 / 395 számú rendeletében a harmadik személlyel kötött bérleti szerződést semmisnek ismerte el, és ennek alapján megtagadta a volt bérlőtől a joga gyakorlását. elővásárlási jog.
Így harmadik személlyel kötött érvényes szerződés nélkül a volt bérlő bármely követelése alaptalan.
További feltételek
Az új futamidejű bérleti szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási jog gyakorlásához az alábbi feltételeknek kell teljesülniük (lásd táblázat).
Új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötésének feltételei
|
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének normája | ||
|
földesúr |
A bérlő köteles |
|
|
Szerződési feltétel |
Bérlő, |
Jogtalan elutasítás követelése |
|
A bérlőnek kell |
Bérlő, |
Bérleti szerződés igénylése |
|
Bérleti szerződés |
Hacsak másképp nem |
A bíróság megtagadta a volt bérlőt |
|
A bérlő nem |
Bérbeadói kötelezettség miatti keresetben |
Kinek van joga?
A bérleti jogviszonyban harmadik fél, albérlő is jelen lehet. Az albérleti szerződésre a bérleti szerződésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, ha jogszabály vagy egyéb másként nem rendelkezik jogi aktusok(Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 615. cikkének 2. cikkelye). Ez azt jelenti, hogy az albérlőt is megilleti a bérleti szerződés kedvezményes megkötésének joga?
Sajnos az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége a 2002.01.11-i N 66 „A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése” című tájékoztató 34. pontjában jelezte, hogy az elővásárlási jog új bérleti szerződés megkötésére futamidő csak a bérlőt illeti meg, az albérlőnek nincs ilyen joga. És amit az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága mondott, azt szorgalmasan végrehajtják a gyakorlatban. A Központi Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata a 2003. július 14-i N A48-647/03-13 rendeletében és a Volga-Vjatka körzet FAS 2009. március 6-i N A28-5926/2008-172/28 rendeletében nem vették figyelembe. alapján az albérlőt nem illeti meg elővásárlási joga bérleti szerződés megkötésére. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke.
Verseny az elővásárlási joggal szemben?
Szövetségi ingatlan bérbe adják versenyképességi alapon. Hogyan egyeztethető össze ez az eljárás a bérlő új időtartamra szóló szerződéskötési elővásárlási jogával?
Például egy volt bérlő a szerződés lejárta után licitál. Azonban az Oroszországi Állami Vagyonügyi Minisztérium 1998. július 28-i, N 774-r számú, „Az aukciók lebonyolításáról szóló szabályzat jóváhagyásáról szóló szabályzat jóváhagyásáról szóló rendeletének 9.6. szövetségi tulajdon„Ha két vagy több azonos ajánlatot tesznek a legjobbnak, akkor az aukció nyertesének minősül, akinek az ajánlatát a licit szervezője a többiek előtt elfogadja és nyilvántartásba veszi.
Ilyen helyzetben a volt bérlő lehet jogától megfosztvaúj bérleti szerződést kötni.
De ez ellentétes a törvény betűjével, hiszen az Art. szövegében "azonos pályázati ajánlat". Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke megfelel a bérleti szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási jog ilyen kötelező kritériumának, mint "ceteris paribus". Vagyis ebben az esetben a korábbi bérlőt kell előnyben részesíteni.
Így a Távol-keleti Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2005. május 31-i N F03-A04 / 05-1 / 1309. sz. rendeletében a bíróság jelezte, hogy a bérlő, akinek elővásárlási joga van szerződést kötni új határidő, ha a bérbeadó megtagadja a szerződés megújítását az árverés nyertese által javasolt feltételekkel, jogában áll követelni a jogok és kötelezettségek átruházását más személlyel kötött megállapodás alapján.
Ezért a bíróság hasonló helyzetek a korábbi bérlők oldalára áll. Sőt, az is lehet érvelni, hogy ha a volt bérlő más pályázati ajánlatot tett és vesztett, akkor is jogában áll követelni a nyertes pályázó minden jogának és kötelezettségének átruházását magára. De ehhez a volt bérlő köteles részt venni az árverésen. Például az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata a 2008. július 10-i N A13-10858/2007 rendeletben megtagadta a volt bérlő elővásárlási jogának elismerését, hogy új időtartamra bérleti szerződést kössön, mivel a vizsgált időszak, bérleti szerződések szövetségi tulajdon kizárólag versenyeztetés alapján kötötték meg, és a bérlő nem vett részt a pályázaton.
Közben...
Mi történt ezalatt a gazdánkkal, akit "megsértett" a szupermarket?
A bírói gyakorlat mérlegelt tendenciái alapján nem nehéz kitalálni.
A Moszkvai Választottbíróság 2008. augusztus 14-i N A40-30560/08-25-257 határozatában, a moszkvai kerületi FAS N KG-A40/9254-08, 2008. október 13-i N A40-30560/08-25 sz. - 257. sz., valamint az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága a А40-30560/08-25-257 sz. ügyben hozott, 2009. május 19-i 17476/08. sz. határozatában egyhangúlag elismerte a Kereskedelmi és Iparkamara ICAC határozatát. Oroszországot, hogy a korábbi bérlőnek ítélje meg a bérleti szerződés új időtartamra történő megújításának jogát, az összes korábbi feltétel jogellenes fenntartása mellett.
A bíróságok rámutattak, hogy az Orosz Kereskedelmi és Iparkamara ICAC határozata figyelmen kívül hagyja az egyik alapelvet. orosz törvény- a résztvevők egyenlőségének elve civil kapcsolatok, amelyet nemcsak az Art. 1. része rögzít. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1. §-a, hanem az Art. Az Orosz Föderáció Alkotmányának 34. cikke.
Alatt vállalkozói tevékenység a saját felelősségére végzett önálló tevékenység, amelynek célja a szisztematikus haszonszerzés (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 2. cikke).
Elismerve a szupermarket azon jogát, hogy meghosszabbítsa a meglévő szerződést a korábbi feltételek megőrzésével, az Orosz Kereskedelmi és Iparkamara ICAC megerősítette a bérbeadó azon jogával kapcsolatos kötelezettségét, hogy a felperes számára helyiséget biztosítson bérleti díj a piaci árnál lényegesen alacsonyabb áron, vagyis olyan feltételekkel, amelyek nyilvánvalóan ellentmondanak a vállalkozói tevékenység céljainak.
Ezen túlmenően az Orosz Kereskedelmi és Iparkamara ICAC határozatából eredő lízingbeadó kötelezettségének teljesítése, nevezetesen a piaci árnál lényegesen alacsonyabb áron történő megállapodás megkötése, adóbűncselekmény elkövetését vonja maga után. tőle: Art. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 40. cikke, amely meghatározza az adóalany felelősségét az áruk olyan áron történő értékesítéséért, amely a piaci ár több mint 20% -ával felfelé vagy lefelé tér el.
A bíróságok így védik a bérbeadót. De a bérbeadó meg tudja magát védeni, miután megértette az Art. alkalmazásának fortélyait. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke. Vagy egyszerűen kizárhatja magában a szerződésben a bérlő új időszakra szóló bérleti szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási jogát.