Galina Tkachenko, a jogi osztály vezetője
E-mail: [e-mail védett]
A bérlők a bérleti szerződés megkötésekor nem mindig fordítanak kellő figyelmet arra a mondatra, hogy „a bérbeadó egyoldalúan a bérleti díj emelése a dollár felértékelődése vagy változásai miatt piaci értéke bérlet." De nem veszik figyelembe, hogy ennek következtében a bérleti díj végül pontosan a kétszeresére, sőt még többre is emelkedhet. Hogy mit tehet a bérlő, ha már aláírták a bérleti szerződést, és a bérbeadótól értesítést kapott a bérleti díj emeléséről, arról ebben a cikkben lesz szó.
Mit kell tudnia a bérlőnek?
1. A 11. bekezdésben A Legfelsőbb Választottbíróság Elnökségének tájékoztató levele Orosz Föderáció 2002. január 11-én kelt 66. számú "A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése" pontosította, hogy "a jelentkezéskor614. cikk (3) bekezdése Polgári törvénykönyv Az Orosz Föderáció bíróságainak abból a tényből kell kiindulniuk, hogy az év során a szerződés feltételei változatlanok maradjanak, előírva a bérleti díj rögzített összegét vagy annak kiszámításának eljárását (mechanizmusát).
Ha a szerződés olyan feltételt tartalmaz, amely lehetővé teszi a bérleti díj összegének évente többszöri módosítását, az ilyen feltétel semmisnek tekinthető, hivatkozva 614. cikk (3) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Például idézem Meghatározás Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 2011. február 21-én kelt VAS-9525/10 számú A75-10558/2009 ügyben:
"...Alapján 614. cikk (3) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) értelmében a bérleti díj összege, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik, a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül módosítható. , de legfeljebb évente egyszer. A törvény mást is előírhat minimális feltételekévi bérleti díj felülvizsgálata bizonyos fajták lízing, valamint bizonyos típusú ingatlanok bérletére.
Ezen túlmenően, összhangban 11. bekezdés Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2002. január 11-i tájékoztató levele, 66. sz. „A bérleti jogviták megoldására vonatkozó bírói gyakorlat áttekintése” 614. cikk (3) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve tartalmazza kötelező norma a bérleti díj összegének azon változásának gyakoriságára vonatkozóan, amellyel összefüggésben a felek nem változtathatnak, illetve nem állapíthatnak meg a szerződésben a jelenben foglaltaktól eltérő feltételt. a norma . Ezért semmis a szerződés azon feltétele, amely lehetőséget biztosít a bérleti díj összegének negyedéves módosítására. 168. cikk Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, mivel nem felel meg a törvénynek ... ".
Később azonban az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma a 2011. november 17-i, „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve bérleti szerződésre vonatkozó szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” szóló 73. számú határozatában jelezte. ban ben 21. o.:
„... Azáltal 614. cikk (3) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, ha a megállapodás másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a megállapodásban meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható (ebben az esetben törvény a bérleti díj összegének felülvizsgálatára bizonyos típusú lízingeknél, valamint bizonyos ingatlanfajták bérbeadásánál egyéb minimumfeltételeket is megállapíthat).
Ez a norma diszpozitív és elismeri A bérleti díj összegére vonatkozó bérleti szerződés feltételeit a felek megállapodása alapján évente többször módosítják, beleértve azt az esetet is, ha magában a bérleti szerződésben nincs utalás ilyen változás lehetőségére.
Ha azonban a törvénynek vagy a szerződésnek megfelelően földesúrjoga van hozzá egyoldalúan változtassa meg a bérleti díjat ( Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve), akkor a jelentésben614. cikk (3) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint ilyen változtatást ő hajthat végre évente legfeljebb egyszer...».
Így a bérbeadó megkapta a jogot a bérleti díj összegének egyoldalú, de évente egyszeri módosítására. -nél megállok rendeletek valamint a Moszkvai Kerületi Választottbíróság 2015. január 20-án kelt F05-15294 / 2014. sz. A40-54476 / 14. sz. ügyben:
„...A szerződés 6.1. pontja szerint a felek között 1993. december 28-án kötött 2720/17. számú bérleti szerződésben foglaltakra tekintettel a helyiségek bérleti díjai december 31-ig nem változhatnak. , 2011, kivéve a jelen megállapodás 6.5., 6.6. pontjában foglaltakat.
A bérbeadónak jogában áll a jelen szerződésben meghatározott bérleti díjakat a rezsi árak és tarifák, a telekbérleti díj alapmértékei, ingatlanadó, forgalmi adó központosított változása esetén ezek emelésének mértékével arányosan módosítani, de legfeljebb évente egyszer ( szerződés 6.5 pont).
A bíróságok megállapították, hogy a felperes részletes számítással, ill. további megállapodás, melyhez ez utóbbi nem értett egyet, amellyel kapcsolatban a felperes a 2008.07.23-án kelt 20/155 számú szerződésmódosítási igényt nyújtott be a bérleti díjak tekintetében.
A bíróság az ügyben rendelkezésre álló bizonyítékokat, köztük a 2008. július 23-án kelt 20/155 számú szerződés feltételeit megvizsgálva és értékelve arra a következtetésre jutott, hogy a felperes által bejelentett bérleti díjak módosításának nem volt alapja. összhangban 614. cikk Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, figyelembe véve, hogy 2014.01.01-től a bérleti díj emelésre került 3 872,04 RUB-tól legfeljebb 4015 rubel. 1 négyzetméterért m évente irodaterületre és 3002,59 rubeltől. 3113,94 RUB-ig 1 négyzetméterért m/év raktárhelyiség.
Ellentmondások a megjelölt jogi álláspontra vonatkozó bírósági következtetésekben, valamint a normák helytelen bírósági értelmezése anyagi jog jelen ügyben a bírói testület nem állapítja meg...".
2. Külön kiemelném a legfeljebb egy évre kötött bérleti szerződéseket. A bírói gyakorlat olyan álláspontot alakított ki, amely szerint az egy évnél rövidebb (egy évnek megfelelő) időtartamra kötött megállapodás alapján a bérleti díj nem változhat. Például, Meghatározás Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 2009. augusztus 27-én kelt VAS-10734/09 sz. ügyben: A12-15393/08-C28:
„... A bíróságok a keresetnek eleget téve ésszerűen a rendelkezésből indultak ki 614. cikk Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a bérlő köteles időben fizetni az ingatlanhasználati díjat (bérleti díjat).
Vminek megfelelően614. cikk (3) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható.
Mivel a bérleti szerződést egy évnél rövidebb időtartamra kötötték, a bérleti díj összegét nem lehetett módosítani.
A szerződés feltételei alapján fellebbviteli bíróság jogosan változtatta meg az elsőfokú bíróság határozatát, és a felek által a szerződéskötéskor megállapodott bérleti díj összege alapján behajtotta a tartozás összegét...”.
Példaként is felhozom Rendelet Az uráli körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata 2010. július 21-én kelt: F09-5670 / 10-C6 az A71-14477 / 2009 sz. ügyben:
„... A Glavryba cég (bérlő) és az Aikai cég (albérlő) albérleti szerződést írt alá ingatlan 2009.04.01. kelt 310/2009 sz., mely szerint 381,9 nm alapterületű nem lakás céljára szolgáló helyiség első emelete. m, a következő címen található: Udmurt Köztársaság, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, 2009. 04. 01. és 2009. 12. 31. közötti időszakra kereskedelmi tevékenységek szervezésére.
A Glavryba cég 2009.08.06-án kelt, 162. számú levelében tájékoztatta az Aikai céget a bérleti díj 2009.05.01-ről 161.565 rubelre történő emeléséről. 60 kop.
Mivel az "Aikai" cég nem fizette ki teljes egészében a tartozást és a kötbéreket, a "Glavryba" cég fellebbezett a választottbíróság keresettel a jelen ügyben.
Az előírt módon összesített vizsgálat és értékelés után Művészet. 71 Választottbíráskodás eljárási kódex Orosz Föderáció, az ügy irataiban rendelkezésre álló bizonyítékok alapján a bíróságok arra az ésszerű következtetésre jutottak, hogy az alperesnek a felperessel szemben fennálló tartozásának fennállása és fennállásának okai beigazolódtak. A bíróságok ugyanakkor jelezték, hogy a vitatott megállapodás szerinti bérleti díj összegének a megkötésétől számított két hónap elteltével történő megváltoztatása ellentétes cikk (3) bekezdése. 614 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, amely alapján, figyelembe véve az Aikai társaság által teljesített kifizetéseket, az Aikai társaság adósságát újraszámították ... ".
(1) Még abban az esetben is, ha a bérleti szerződés felei megállapodást kötnek a bérleti díj emeléséről legfeljebb egy évre kötött megállapodás alapján, vagy a bérleti díj éven belül másodjára történő megváltoztatásáról, akkor is az ilyen megállapodás megkötésére kerül sor. érvénytelennek ismerik el. Például, Rendelet A Volga-Vjatka körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata 2009. november 19-én az A11-2018/2009 sz. ügyben:
"... Vminek megfelelően 614. cikk Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve értelmében a bérlő köteles időben fizetni az ingatlan használatáért (bérleti díj). A bérleti díj fizetésének rendjét, feltételeit és feltételeit a bérleti szerződés határozza meg ( 1. rész az említett cikk).
Ha a szerződés eltérően nem rendelkezik, a bérleti díj mértéke a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható.(a cikk 3. része) .
Tekintettel arra, hogy a polgári jog évente legfeljebb egy alkalommal teszi lehetővé a bérleti díj módosítását, a bíróság joggal ismerte el semmisnek (a hatályos jogszabályoknak ellentmondó) a bérleti szerződés 7. számú jegyzőkönyvét a 2. sz. alkalommal egy évben. Ezért 2008. november 15. óta nem emelkedett a bérleti díj, és az OAO Saratovstroysteklo-nak nem volt joga a bérleti szerződés egyoldalú felmondását követelni. Ebből következően a 2008.10.12.5. sz. kiegészítő szerződéssel módosított bérleti szerződés 2009.12.31-ig továbbra is érvényben van.
alapján a fellebbezett bírósági cselekmények visszavonásának indoka kassációs panasz nincs bizonyíték..."
2. A bérlő hivatkozhat arra, hogy a bérbeadó egyoldalú bérleti díjemelése joggal való visszaélés.
Ez az állítás beigazolódik Rendelet Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénumának 2011. november 17-i 73. sz. (a 2013. január 25-i módosítással) „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről bérleti szerződés”, 22. bekezdés:
„... Ha távollétében állami szabályozás a lízingszerződés biztosítja a lízingbeadó egyoldalú méretváltoztatási jogát, majd abban az esetben, ha bebizonyosodik, hogy az ilyen egyoldalú változás eredményeként az a lízingdíjjal fizetett átlagos piaci árak változásával aránytalanul megnőtt. hasonló ingatlan az adott területen a tárgyidőszakra, és jelentősen meghaladta azokat amely a bérbeadó jogával való visszaéléséről tanúskodik, a bíróság az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 10. cikkének (2) bekezdése alapján megtagadja a bérleti díj beszedését a megnevezett átlagos piaci árakat meghaladó részben...".
V minőség jó példa- A Kelet-Szibériai Kerületi Választottbíróság 2014. augusztus 20-án kelt határozata az A10-1405 / 2013 sz. ügyben:
„... Amint az az ügy irataiból következik, egyoldalú növekedés a felperes a bérleti díjat az ARTOKS LLC „Az értékbecslési tárgy forgalmi értékének megállapításáról szóló” 2010.08.20. 143/42-10/2. sz.
A bíróság a vitát mérlegelve és az említett jelentést az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyve 71. cikkének szabályai szerint értékelve megállapította a bérelt helyiség jellemzőire vonatkozó hamis információk felhasználását és a követelmények értékbecslő általi megsértését. törvényének értékelési tevékenységekés szövetségi szabványokértékbecslést, ezért nem vette figyelembe az abban meghatározott értékelési tárgy piaci értékét - 1 nm éves bérleti díját. m tárolóhely, ami 1884 rubelnek felel meg áfa nélkül.
Az ingatlan bérleti értékének piaci értékének felméréséről szóló 617. sz. jelentés alapján, amelyet az LLC „Burjáti Köztársaság Ingatlanalapja” Sluginova OL értékbecslő végzett el a 2006. évi döntőbíróság meghatározása szerint. Burjátia, az elsőfokú bíróság megállapította a vitatott helyiség bérleti jogának tényleges forgalmi értékét.
Ennek az értékelésnek az eredményét az ügyben érintettek nem vitatták, jelen jelentés nem egyeztethető össze a követelményekkel. hatályos jogszabályok nem található.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2011. november 17-i 73. számú határozatának 22. pontjával összhangban, ha a bérleti díj állami szabályozásának hiányában a bérleti szerződés rendelkezik a bérbeadó jogáról egyoldalúan változtatja a méretét, majd abban az esetben, ha bebizonyosodik, hogy az egyoldalú változás következtében az adott területen az adott területen hasonló ingatlan bérletéért fizetett átlagos piaci árfolyamok megfelelő időszakra történő változásához képest aránytalanul, és jelentősen megnőtt. túllépte azokat, ami arra utal, hogy a bérbeadó visszaélt jogával, a bíróság az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 10. cikkének (2) bekezdése alapján megtagadja a megnevezett átlagos piaci árakon felüli bérleti díj beszedését.
A fentiek alapján megállapította, hogy az éves bérleti díj felperes általi egyoldalú módosítása következtében a bérleti díj aránytalanul megemelkedett az adott területen hasonló ingatlan bérleti díjának megfelelő időszakra fizetett átlagos piaci árfolyamok változásával. , és azokat jelentősen túllépte, a választottbíróság helyesen oldotta meg a vitát azzal, hogy behajtotta a vitatott ingatlan bérleti díjának meghatározott forgalmi értékének megfelelő tartozást, és megtagadta a követelés teljesítését...”.
3. Ha éppen bérleti szerződés aláírására készül, és a bérbeadója ragaszkodik a jogához egyoldalú változás bérleti díjat, akkor próbálja meg a szerződésben rögzíteni a díj költségének változásának határait, vagy a bérleti díj számítási eljárását annak emelkedésekor. Például így: "A bérleti díj összegét a Bérbeadó egyoldalúan, de legfeljebb a jelen szerződés ___. pontjában meghatározott bérleti díj összegének __%-áig emelheti."
Ellenkező esetben a bérbeadónak joga van a bérleti díjat tetszőleges összeggel emelni.
FAS felbontás Északnyugati kerület 2010.01.28-án kelt А05-7679/2009 sz. ügyben:
„... A megállapodás 3.1. pontjából következik, hogy a bérleti díj összegét a bérbeadó egyoldalúan emelheti a használati díjak emelése esetén. telek amelyen az épület a bérelt helyiségek területének arányában található, valamint a közüzemi díjak és az egyéb költségek emelése, beleértve a vízellátást, a csatornázást, a hőellátást és a villamos energiát.
A bíróságok megállapították és az alperes nem vitatja, hogy 2008-hoz képest megemelték a vízszolgáltatás és a csatornázás, a hőenergia, a villamos energia díjait, ezzel összefüggésben emelkedtek a bérbeadó közüzemi és karbantartási költségei.
Az alperes azon érvét, miszerint a bérleti díj emelése nem felel meg a megállapodásban foglaltaknak, mivel azt önkényes összegben és nem a megnövekedett költségek arányában történt, a bíróságok jogosan utasították el arra hivatkozva, hogy a bérleti díj emelése a 2011. évi CX. szerződés 3.1. pontja alapján a bérleti díj összegének egyoldalú emelésének lehetőségét, a felek nem határoztak meg hasonló emelést a felperes fizetési költségeivel arányosan. segédprogramok, valamint nem rendelkezett az eljárásról és nem állapította meg az egyoldalú bérleti díj emelés esetén alkalmazott számítást.
Miután a szerződés 3.1. pontjában a szerződés árat meghatározott pénzösszegben állapították meg, a felek biztosították a bérlő azon jogát is, hogy a földhasználati díjak emelése esetén a bérleti díj összegét egyoldalúan emeljék. telek, közüzemi és fenntartási díjak és egyéb költségek.
Így a bérleti díj kiigazításából adódó változása, figyelembe véve a meglévő tarifák emelkedését, nem mond ellent a fentieknek. jogi normaés a szerződés feltételei...
Összefoglalva fentc mondott:
1. Miután megkapta a bérbeadó értesítését a bérleti díj emeléséről, minden vele folytatott kommunikációnak ben kell megtörténnie írás dokumentumok (levelek, értesítések, megállapodások) átvételi jelzéseivel felhatalmazott személy a kézbesítés dátumával vagy tértivevényes ajánlott levélben, a mellékletek leírásával. Erre szükség lehet a bíróság előtti szavainak okirati bizonyítékaként.
2. Nézze meg, mennyi időre kötötte meg a bérleti szerződését: ha egy évnél rövidebb, vagy azzal megegyező időtartamra, akkor a bérleti szerződés feltételeinek változatlannak kell maradniuk az év során. A cikkben található információk alapján küldje el bérbeadójának indokolással ellátott választ a bérleti díj emelésére vonatkozó értesítésére.
3. Határozza meg, hogy az Ön helyzete a cikkben leírtak közé tartozik-e.
3.1. Ha a jelenlegivel ellentétes megállapodást írt alá polgári jog akkor forduljon bírósághoz, hogy nyilvánítsa semmisnek.
3.2. Ha úgy látja, hogy a bérleti díj egyértelműen a piaci árakhoz képest aránytalanul emelkedett, forduljon értékbecslőhöz, hogy megállapítsa az ingatlan bérleti feltételekkel történő használati jogának valós piaci értékét.
Ezt követően írásban tájékoztassa a bérbeadót álláspontjáról, és csatolja az értékbecslői jelentés másolatát.
Ha a bérbeadó nem elégíti ki az Ön igényeit, akkor bírósághoz fordulhat a bérleti díj emeléséről szóló értesítés érvénytelenségének és végrehajthatatlannak nyilvánítása érdekében. Például az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2013. október 22-i határozata az A05-8698/2012.
A kollégái szembesülnek bérleti díj emelése. A földesurak cselekedeteinek jogtalanságát azonban be tudták bizonyítani, pénzüket megtartani. Érveik segítenek megvédeni vállalkozását.
1. Tudja meg, mi befolyásolja a bérleti díj összegét
A bérleti díj összege évente legfeljebb egyszer módosítható (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikkének 3. szakasza). Ezért először azt kell megtudnia, hogy történt-e változás a 12 hónapos bérleti díj összegében. Ezután az ügyvédek vizsgálják meg a bérleti szerződést. Előírhatja, hogy a lízingbeadó jogosult a szerződés feltételeit egyoldalúan megváltoztatni, például ilyen események bekövetkeztekor:
- a telekadó kulcsának emelése;
- az önkormányzati hatóságok által megállapított bérleti díj számítási módszerének változása;
- a társaság tevékenységének típusának változása a bérelt helyiség vagy földterület területén (például a helyiségeket nem raktárként, hanem termelőműhelyként használják);
- az ingatlanok kataszteri értékének vagy a piaci árak szintjének növekedése.
Ezt követően össze kell hasonlítani a dokumentumban rögzített feltételeket és azt, hogy a bérbeadó milyen indokok alapján emeli az árat.
Példa (bérlő nyert)
Nyizsnyevartovszk város közigazgatása megállapodást kötött a Stroitel-88 céggel. Utóbbi negyedévente mintegy 24 ezer rubelt volt köteles fizetni. földterület és a rajta elhelyezkedő raktárak bérbeadásáért. Az osztály munkatársai azonban önkormányzati tulajdonés földkészletek a terület ellenőrzése során megállapították, hogy a szervezet az ingatlant raktári üzletnek, kiállítóteremnek és irodának használta. Véleményük szerint ez a tény megváltoztatja a Föld jellemzőit, annak kataszteri érték, és növeli a díj nagyságát. A bérbeadó az új körülményeket figyelembe véve újraszámolta az összeget, és mintegy 345 ezer rubel megfizetését követelte. (beleértve a késedelmi szankciókat is). A cég ezzel nem értett egyet, és bírósághoz fordult. A mellette szóló fő érv az volt, hogy a bérbeadónak csak a telekadó kulcsának emelése esetén volt joga egyoldalúan emelni a bérleti díjat (a szerződésben más indok nem volt). Mivel az árfolyam nem változott, a bérbeadó követelése jogellenes (a Nyugat-Szibériai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2013. augusztus 2-i rendelete az A75-8877/2012. sz. ügyben). Hasonló érv segített az On Clinic Irkutskban elkerülni a több mint 1 millió rubel éves bérleti díjat. (a piaci árak változása miatt). Ez a tény segített itt: a szerződésben nem volt olyan kikötés, hogy a bérbeadó a piaci árak emelésével egyoldalúan módosíthatná a bérleti díj összegét (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2011. november 15-i rendelete a sz. A19-15038 / 09-7-4).
A szerződés aláírása előtt kérje meg a közgazdászokat, hogy számolják ki, hogy nyereséges lesz-e a bérlet egy év múlva, ha annak mértéke függ például az adókulcstól vagy az inflációtól. Ezenkívül próbáljon megállapodni a bérbeadóval olyan világos és egyértelmű feltételekről, amelyek lehetővé teszik a tranzakció feltételeinek egyoldalú megváltoztatását.
2. Küldjön írásbeli elutasító nyilatkozatot a bérbeadónak
Ha Ön a szerződésben nem rendelkezett a bérleti díj egyoldalú felülvizsgálatának lehetőségéről, vagy erre tiltást jelölt meg, úgy a bérbeadó csak az Ön hozzájárulásával emelheti a bérleti díjat. Ha nem kívánja megváltoztatni a tranzakció feltételeit, írjon elutasító nyilatkozatot, és ne írjon alá további megállapodást. Ebben az esetben még akkor is, ha a bérbeadó bírósághoz fordul a hátralék behajtásáért, a törvény az Ön oldalán áll.
Példa (bérlő nyert)
A Borkhleb vállalkozás (bérbeadó) hét helyiséget adott bérbe Torgsinnak (bérlő) üzletként. Havi bérleti díj - 160 ezer rubel. Ezt követően a gazdi független szakértelem, amely azt mutatta, hogy az átlagos bérleti díj a piacon magasabb. Ennek alapján elküldte kereskedelmi társaság kiegészítő megállapodás a díj havi 320 ezerre emeléséről. A bérlő nem volt hajlandó aláírni a dokumentumot. Ezután a "Borkhleb" vállalkozás bírósághoz fordult, és több mint 1,5 millió rubelt követelt a bérlőtől. - bérleti díj hátralék és kamat mások pénzének felhasználása után. A bíróság a Torgsin társaság oldalára állt. Az első érv az, hogy a szerződés rögzíti, hogy a bérleti díj összegének módosítására csak a felek megegyezésével van lehetőség, feltéve, hogy a piaci árak emelkednek. Másodszor, a bérbeadó nem szolgáltatott bizonyítékot az árak valódi emelkedésére. Harmadszor, a vállalat nem írt alá kiegészítő megállapodást, jelezve, hogy nem ért egyet az új feltételekkel (a Volga-Vjatka körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2014. április 10-i rendelete az A43-15549/2013 sz. ügyben).
Ha az eljárás bíróság elé kerül, használjon más érvet - a bérlőt megállapodás megkötésére kényszeríteni jogellenes, mivel ez ellentmond az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 421. cikke értelmében a szabadság elvének.
3. Jelentse, hogy a bérleti szerződés módosítása az első évben jogellenes
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2002. január 11-i 66. számú tájékoztató levelében (az év során a bérleti szerződés feltételeinek változatlannak kell maradniuk. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó nem jogosult a bérleti díj emelésére az Ön cégével való együttműködés első évében. Ez a szabály azokra a szervezetekre is vonatkozik, amelyek egy évre vagy annál rövidebb időtartamra bérelnek helyiséget. Ugyanezt az álláspontot támasztják alá a bíróságok is.
Példa (bérlő nyert)
A Kedr cég (lízingbeadó) és a Credit Europe Bank (bérlő) nem lakáscélú albérleti szerződést kötött azzal a feltétellel, hogy a bérbeadónak joga van évente egyszer egyoldalúan felülvizsgálni a fizetések összegét. Egyúttal vállalja, hogy a változásokról a bérlőt intézkedésük megkezdése előtt 30 nappal tájékoztatja. Hat hónappal később a bank írásos értesítést kapott a havidíj 181 ezer rubelről történő emeléséről. legfeljebb 273 ezer rubel. De a bank kifizette a szerződésben meghatározott összeget. Aztán a bérbeadó bírósághoz fordult, és követelte a tartozás behajtását, de hiába tette meg. A bírák úgy ítélték meg, hogy az ügylet feltételeiben bekövetkezett hirtelen változás megsértette az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 66. számú tájékoztató levelének 11. pontját, valamint az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdését, amely megtiltja a bérleti díjak évente többszöri emelését (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2009. június 8-i határozata: -7687/2008-11).
Használd ezt bírói gyakorlat további érvekként a bíróság előtt vagy mutassa rá a bérbeadónak. Lehet, hogy nem akarja bíróság elé vinni az ügyet.
A Ptk egyrészt szabályt rögzít: a bérleti díj mértéke évente többször nem változhat, másrészt nem vonatkozik az árfolyamtól függő vagy meghatározott együtthatókhoz kötött bérleti díjra, például az infláció vagy az áremelkedés. De még ebben az esetben is lehetséges vitatja a bérleti díj emelését, a lényeg annak bizonyítása, hogy a bérbeadó indoklása eltúlzott vagy jelentéktelen, és nem módosíthatja az ügylet feltételeit.
Példa (bérlő nyert)
A Gazprom Neftet az InvestKinoProekttől bérelték nem lakás céljára szolgáló helyiségek azzal a feltétellel, hogy az infláció hatósági változása esetén a bérleti díj a felek megállapodása alapján felülvizsgálható. Bérleti díjak két részből állt: fix (156,38 dollár évente négyzetméterenként) és változó (a tényleges villamosenergia-költségek összegében). Egy évvel később a bérbeadó felajánlotta, hogy a fogyasztói árak emelkedése miatt 15%-kal emeli az alapkamatot. A bérlő megtagadta, majd az "InvestKinoProekt" cég bírósághoz fordult, amely veszített. A fő érvek a válaszadó mellett ezek voltak. A szerződésben nem volt olyan rendelkezés, hogy a változás bérleti díj az emelkedő fogyasztói árakhoz köthető. Ezen túlmenően nem volt olyan záradék, amely kimondta volna, hogy ha a felek nem jutnak kölcsönös megállapodásra, akkor lehetőség nyílik a szerződés megfelelő módosítására a bíróságon keresztül (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének határozata 2010. április 13. 1074/10. sz. A40-90259 / 08-28-767 sz. ügyben).
Tájékoztassa tulajdonosát, hogy az újratárgyalási záradék önmagában nem garantálja, hogy ez valóban megtörténik.
LLC "Kran" (Bérbeadó) és LLC "Magazin" (Bérlő) ingatlanbérleti szerződést kötöttek. 5.2.2. pontja előírja: "A bérleti díj összege a Bérbeadó Bérlő értesítése alapján egyoldalúan, de legfeljebb évente egyszer módosulhat a HIPC együtthatóval - az összes árura és szolgáltatásra vonatkozó összesített fogyasztói árindex alapján. Perm régió, az adatokból megállapítva Területi hatóság Szövetségi Szolgálatállami statisztika a permi régióra (Permstat). A bérleti díj összegének első módosítása az e bekezdésben meghatározott körülmények között legkorábban a helyiség átvételi és átadási okiratának (2. számú melléklet) aláírásától számított 12 naptári hónap elteltével történik, majd azonos módon. . A jelen pontban meghatározott körülmények miatti bérleti díj összegének változása 60 (hatvan) naptári napok a Megállapodást kötő Fél jelen szerződés szerinti bérleti díj módosítására irányuló javaslattal benyújtott kérelmétől a másik Fél felé a kezdeményező fél e bekezdésben meghatározott igazoló okmányok bemutatásával, személyesen vagy postai úton 01/ 17/2018 A Bérlő azonban az üzlet jövedelmezőségére hivatkozva nem ért egyet a bérleti díj összegének emelésével.
1. kérdés. Ilyen körülmények között szükséges-e a bérleti szerződéshez kiegészítő megállapodást kötni a bérleti díj emelésére? Vagy elég egy felmondás és 2018.01.17-től 5%-kal több díjat számítani a bérlőnek?
2. kérdés. Ennek megfelelően, ha a bérlő nem hajlandó aláírni a kiegészítő megállapodást és 5%-kal több bérleti díjat fizetni, van-e alapja a Bérbeadónak a tartozás bírósági behajtására?
Válasz
1. Nem, nem kell pótszerződést kötni, elegendő a megállapodásban meghatározott igazoló okiratokkal ellátott értesítés.
Ennek a pozíciónak az indoklása alább található a "Rendszerjogász" anyagaiban .
Hogyan határozható meg a bérleti díj összege?
A bérleti szerződés feltételeinek megváltoztatásának mechanizmusa közvetlenül attól függ, hogy a bérleti díj összegének meghatározásának melyik módszerét állapítják meg a megállapodásban.
1. A bérleti díj összege fix pénzösszegben kerül megállapításra.
V ez az eset a pontos pénzösszeg, amelyet a bérlő a bérbeadónak a szerződésben meghatározott határidőn belül átad.
Példa egy lízingszerződési záradékra szilárd formában
„A bérlő havonta, legkésőbb az aktuális (fizetett) hónap 5. napjáig 100 000 rubelt utal át a bérleti díjat a bérbeadó folyószámlájára. (százezer rubel), beleértve az áfát.
2. A bérleti díj összegének meghatározása a szerződésben rögzített számítási eljárással (mechanizmussal) történik.
Ebben az esetben a bérleti díjat különféle képletek, együtthatók, tarifák vagy egyéb adatok segítségével állapítják meg, amelyek a bérleti díj összegének meghatározásának mechanizmusát jelentik.
Példa a bérleti díj összegének szerződésben történő meghatározására szolgáló mechanizmusra
„A bérlő havonta, legkésőbb az aktuális (fizetett) hónap 5. napjáig átutalja a bérbeadó elszámolási számlájára a 100 USD (száz USD) bérleti díjat 1 négyzetméterévente rubelben, az Orosz Föderáció Központi Bankjának a fizetés napján érvényes árfolyamán, beleértve az áfát.
A bérleti díj változásának korlátozása
A bérleti díj összegének módosításának jellemzői a bérleti díj összegének meghatározásának egyes módszereihez képest. A bérleti díj összegének megállapítási eljárásától függetlenül azonban a következőket kell figyelembe venni. A szerződő felek megállapodása alapján ez az összeg bármikor változhat. De egyoldalúan, a bérbeadó kérésére a bérleti díj összege évente legfeljebb egyszer módosítható. Ilyen jogi helyzetét az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. november 17-i 73. számú, „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve bérleti szerződésre vonatkozó szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” című határozatában (mint módosított).*
Indoklás
Korábban a bérleti díj összege évente legfeljebb egyszer változhatott. Vagyis kötelező érvényű szabály volt, hogy a bérleti díj fix összegét, illetve annak számítási módját (mechanizmusát) előíró szerződési feltételeknek év közben változatlannak kellett maradniuk (“A vitarendezési gyakorlat áttekintése bérlettel kapcsolatos”; a továbbiakban - információs levél № 66).
Ráadásul be egyedi esetek a bérleti díjat a szerződésben összevont módon rögzítik. Ez azt jelenti, hogy a bérleti díj egy része fix összegben kerül megállapításra, a másik rész pedig a számítási eljárás meghatározásával kerül megállapításra. Ebben az esetben szem előtt kell tartani, hogy a bérleti díj egyes részeinek változására az emelés általános szabályai, az egyik vagy mindkét részben (fix összeg és (vagy) a bérleti díj megállapításának eljárási rendje. bérleti díj) nem fordulhat elő évente egynél többször, kivéve a szerződő felek megállapodása alapján. Más szóval, a bérleti szerződés ilyen kikötése évente legfeljebb egyszer módosítható; egyikeként módosítható alkotórészei bérleti díj, vagy mindkettő. A bérbeadó azonban egyoldalúan nem módosíthatja először a bérleti díj egy részének fix összegét, és hat hónap elteltével a másik rész megállapítási eljárását.
A gyakorlatban a bérleti díj összegének évente többszöri egyoldalú emelésének tilalma az alábbi módon kerülhető meg. A bérbeadó, akinek jogában áll a bérleti díjat egyoldalúan emelni, kiegészítő megállapodás formájában felajánlhatja a bérlőnek az emelés kiadását. Ennek az az oka, hogy a bérleti díj összege a szerződő felek megállapodása alapján tetszőleges gyakorisággal, így évente többször is változhat (ilyen jogi álláspontot a Legfelsőbb Plénum Határozata rögzít). Az Orosz Föderáció Választottbírósága 2011. november 17-i 73. sz. „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve bérleti szerződésre vonatkozó szabályainak alkalmazásának egyes gyakorlati kérdéseiről” (módosított formában). Ezért, ha a bérlő beleegyezik egy ilyen megállapodás aláírásába, akkor a bérbeadó a későbbiekben ismét emelheti a bérleti díjat, élve az egyoldalú bérleti díj emelésére vonatkozó jogával. A bérbeadó pedig vita esetén hivatkozhat arra, hogy az első alkalommal a bérleti díj módosítása a felek megegyezésével történt, vagyis a korlátozás erre az esetre nem vonatkozik.
Hogyan emelheti a bérbeadó a bérleti díj összegét, amely fix összegben van meghatározva
Ha a bérleti díj fix összegben van kifejezve, akkor annak összegét a szerződés időtartama alatt háromféleképpen növelheti.
1. Állapodjon meg a bérlővel a bérleti díj emelésében, és ezt a megállapodást kiegészítő megállapodás formájában formálja meg.
Által Általános szabály a bérleti díj fix összegben kifejezett összegének a teljes bérleti idő alatt változatlannak kell maradnia. Ha jogszabály vagy szerződés eltérően nem rendelkezik, a bérleti díj mértéke csak a felek megállapodása alapján módosítható (). Így főszabály szerint, ha a bérlő nem járul hozzá a bérleti díj emeléséhez, a bérbeadó nem emelheti a bérleti díjat.
Igaz, a törvény lehetővé teszi a szerződés egyoldalú módosítását azokban az esetekben, amikor jelentősen megváltoznak azok a körülmények, amelyekből a felek a szerződés megkötésekor kiindultak (). A bérbeadónak azonban kevés esélye van arra, hogy éljen ezzel a lehetőséggel. A körülmények lényegessége még bizonyításra szorul, ami sokszor nehéz feladatnak bizonyul. Ezenkívül a körülmények általában csak a bérlővel kapcsolatban változhatnak jelentősen. A bérbeadóval kapcsolatban sokkal nehezebb bíróság előtt bizonyítani a körülmények változásának lényegességét.
A fő dolog, amit a bérbeadó a szerződés megkötésekor elvár, az a bérleti díj átvétele. Ennek alapján a bérbeadók a gazdasági bizonytalanság időszakában gyakran kezdtek bírósághoz fordulni a bérleti szerződések felbontása iránt. Jelentős körülményként az országban akkor zajló inflációs folyamatokat jelölték meg. A bíróságok azonban megtagadták a bérbeadók ilyen jellegű követeléseinek kielégítését, jelezve, hogy az infláció jelentős növekedése nem olyan körülmény, amellyel a törvény összefüggésbe hozza a bérbeadó jogának megjelenését a bérleti szerződés módosítására vagy felmondására. bírói végzés( , a továbbiakban: 1074/10. sz. rendelet).
Ugyanakkor, még ha a bérlő beleegyezik is a bérleti díj emelésébe, akkor az emeléshez írásbeli hozzájárulása és (vagy) a hozzájárulást megerősítő cselekményei (például Pénz nagyobb) nem lesz elég. Ehhez a feleknek alá kell írniuk a bérleti díj módosításáról szóló dokumentumot (megállapodást). Az a tény, hogy az ingatlanbérleti szerződést egy, a felek által aláírt dokumentum elkészítésével kötik (), és a megállapodás feltételeinek módosításáról szóló megállapodást ugyanolyan formában kell elkészíteni, mint maga a megállapodás ().
Ha azonban a szerződés nem biztosítja a bérbeadó egyoldalú bérleti díjemelés lehetőségét, és a bérlő nem kíván kiegészítő megállapodást kötni a bérleti díj módosításáról szóló megállapodáshoz, akkor a bérbeadó nem emelheti a bérleti díjat. bérleti díjból a bérelt ingatlan használatáért.
Ezért az egyetlen megbízható módja annak, hogy a bérbeadó egyoldalúan megemelje a bérleti díj összegét, ha ezt a lehetőséget kifejezetten rögzíti a szerződésben.
2. A szerződésben rögzítse, hogy ilyen és ilyen időponttól (vagy ilyen és ilyen feltételek mellett) a bérbeadó egyoldalúan, azaz a bérlő hozzájárulása nélkül emelheti a bérleti díjat. *
Példa az egyoldalú bérleti díj emelés lehetőségéről szóló szerződési záradékra
„A bérbeadónak joga van a bérleti díj összegét évente legfeljebb egy alkalommal, bírósághoz fordulás nélkül egyoldalúan módosítani úgy, hogy erről a bérlőt legkésőbb 30 (harminc) naptári nappal korábban írásban értesíti.”
Ugyanakkor a bérbeadónak figyelembe kell vennie, hogy a bérlő nem járulhat hozzá ilyen kitétel bérleti szerződésbe való beépítéséhez, mivel ez nyilvánvalóan nem szolgálja a bérlő érdekeit. Ilyen esetekben javasolhatja a bérbeadónak, hogy ajánlja fel partnerének a bérleti díj emelésére vonatkozó feltételek enyhébb változatát. Például a bérleti díj bérbeadó általi egyoldalú emelésének lehetőségéről szóló megállapodás kikötése kiegészíthető azzal a feltétellel, hogy a bérleti díj összege az inflációs indexnek megfelelően, vagy legfeljebb bizonyos összeggel módosítható. százalék: „... de legfeljebb 5 %”. Ebben az esetben lényegesen nagyobb az esély a megállapodás megkötésére a szerződő féllel, hiszen biztosabbá válik a felek közötti kapcsolat.
3. Előre írja elő a szerződésben, hogy ilyen és ilyen időponttól ennyivel emelkedik a bérleti díj anélkül, hogy a bérbeadó értesítést küldene a bérlőnek.
Példa egy megállapodási záradékra az "automatikus" bérleti díj emelésére vonatkozóan, anélkül, hogy a bérbeadó értesítést küldene a bérlőnek
„A megállapodás megkötését követő első évben a bérleti díj 50 000 rubel. Az első vége után naptári év a Szerződés időtartama alatt a bérleti díj összege 70 000 rubelre emelkedik.
Figyelem! A bérbeadó egyoldalú bérleti díjemelési jogára vonatkozó feltételt a lehető legvilágosabban és legrészletesebben kell megfogalmazni.
Tegyük fel, hogy a felek a szerződésben jelezték, hogy a bérleti díj összegét a felek a jövőben felülvizsgálhatják. Például: "A bérleti díj összege a hivatalos inflációs ráta alapján módosítható, de legfeljebb évente egyszer." Ez azt jelenti, hogy a feleknek előzetesen meg kell állapodniuk a felülvizsgálatról, és azt további megállapodással kell hivatalossá tenni. Önmagában az, hogy a bérleti szerződésben szerepel egy olyan feltétel, amely megállapítja, hogy a bérleti díj a felek megállapodása alapján bizonyos körülmények (az infláció növekedése stb.) miatt évente legfeljebb egyszer módosítható, még nem jelenti azt, hogy a felek a megállapodáshoz vállalták, hogy a jövőben megállapodást kötnek a szerződés e részbeni módosításáról ().
Esettanulmány: a bíróság elutasította a bérbeadó követelésbehajtási igényét, jelezve, hogy a bérleti díj emelésének eljárásáról nem született megállapodás
A bérbeadó beperelte a bíróságot, hogy behajtsa a bérlőtől a bérleti díjat. Az eset körülményei szerint a bérbeadó és a bérlő között bérleti szerződés jött létre, melynek 3.1. pontja szerint a bérleti díj összege az értékbecslői jelentés alapján fix összegben kerül megállapításra. A bérleti szerződés 3.4. pontja szerint az ingatlanhasználati díj összegét a bérbeadó vitathatatlanul és egyoldalúan, de legfeljebb évente egyszer felülvizsgálhatja. A szerzõdés 5.1 pontja értelmében a szerzõdés feltételeinek megváltoztatása a felek megegyezése alapján megengedhetõ volt, a kiegészítéseket, változtatásokat a szerzõdõ feleknek egy hónapon belül meg kellett vizsgálniuk, és kiegészítõ megállapodásokban kellett formálniuk.
A bérbeadó levélben értesítette a bérlőt a bérleti díj emeléséről, amelyhez új értékbecslői jegyzőkönyvet csatolt, de a bérlő továbbra is a bérleti díjat ugyanannyiban fizette, nem értett egyet a bérleti díj emelésével, magát az emelést pedig jogellenesnek tartotta.
Amint arra a bíróság rámutatott, a bérleti szerződésből az következik, hogy a szerződő felek, miután megállapodtak a bérleti díj összegének egyoldalú módosításának lehetőségéről, nem rendelkeztek az ilyen változások bejegyzési eljárásáról. A megállapodás felei meg fix méretű bérleti díj, amelyet konkrét értékbecslői jelentés alapján állapítanak meg, míg más értékbecslői jelentés benyújtását nem nevezik meg a bérleti díj összegének egyoldalú módosításának alapjául. Így a bérbeadó az alperesnek a megállapodás szerinti kifizetések összegének változásáról szóló értesítéssel önállóan megváltoztatta a bérleti díj számításának eljárását.
A bíróság a megállapodás 5.1. és 3.4. pontjainak értelmezése alapján arra a következtetésre jutott, hogy a megállapodásban részes felek tényleges akarata a bérleti díj mértékének módosítására vonatkozó kiegészítő megállapodás megkötésének szükségességére irányult. Miután megállapította, hogy a megállapodás a bérleti díj összegének módosításáról ben törvényes a felek közötti végzés nem jött létre, és az alperes kifogásolja ennek megváltoztatását, a bíróság a felperes keresetét indokolatlannak ítélte és követelésének kielégítését megtagadta tőle ().
Ebben az esetben a bíróság elsősorban a következő indokok alapján nem állt a bérbeadó oldalára:
- a szerződésben, miután megállapította a bérbeadó jogát a bérleti díj összegének egyoldalú megváltoztatására, a felek nem írták elő e jog gyakorlásának mechanizmusát;
- a szerződésben az szerepelt, hogy a szerződés minden módosítását kiegészítő megállapodások formálják, vagyis csak a felek megegyezésével lehetséges a változtatás.
Ezért ahhoz, hogy a bérbeadó egyoldalúan biztosítsa a bérleti díj emelésének jogát, a szerződésben a következőket kell rögzíteni.
1. Milyen esetekben lehetséges a bérleti díj ilyen jellegű változása (például az átvételi és átadási okirat aláírása után egy évvel 7% vagy annál nagyobb éves infláció mellett).
2. A bérbeadó bérleti díjemelési jogának gyakorlására vonatkozó eljárás (például a bérbeadó értesítést küld a bérlőnek, amely tájékoztatást tartalmaz a bérleti díj emeléséről és annak mértékéről).
3. A bérlő erről való értesítésének rendje (például tértivevényes ajánlott levélben vagy személyesen a bérlő alkalmazottjának aláírás ellenében a bérlő irodájában).
4. Mikortól tekinthető megváltozottnak a bérleti díj állapota (például egy hónap elteltével az értesítés bérlő általi kézhezvételét követően)*”.
Szakmai referenciarendszerügyvédeknek, amelyben minden, még a legnehezebb kérdésre is megtalálja a választ.
Az ősidők óta legelterjedtebb bérleti kapcsolatok a szerződéskötéskor odafigyelést, pontosságot igényelnek. Nehézségek, ellentmondásos helyzetek leggyakrabban azért merülnek fel, mert a bérleti díj emelésének eljárása nincs körültekintően meghatározva. pont szerint a bérleti díj módosításának joga a bérbeadót illeti meg. Ahol előfeltétel vannak:
- a felek megállapodása (leggyakrabban a szerződés módosításának időpontjára vonatkozik),
- átrendelési feltételek ( egyoldalú döntést a bérbeadó a bérleti díj összegének módosításához írásbeli értesítést kérhet),
- legfeljebb évente egyszer, hacsak nincs más feltétel.
A bérleti díj emelésének szükségességével, például az infláció hirtelen megugrásával szemben a bérbeadó megkezdi a szerződéses követelmények megváltoztatásának folyamatát. Ennek a változtatásnak egyoldalú sorrendje nagyon is lehetséges. A bérlő kötelező bejelentésére vonatkozó záradék hiánya félreértésekhez vezet, amelyek az Art. (1) bekezdése szerint feloldhatók, amely kimondja, hogy a bérleti szerződés formájának és a szerződéseknek meg kell felelniük a hatósági nyilvántartásba vételi eljárásnak és át kell menniük. önkormányzat. A bérleti díj emelése a következőket tartalmazza:
- írásban értesíti a bérlőt legalább egy hónappal a bérleti szerződés módosításának esedékessége előtt; névre szólóan elküldve vagy személyesen aláírással átadva;
- kiegészítő megállapodás készítése, amely szükségszerűen jelzi a szerződés érvénytelenné vált pontjait, részletes változtatásokat hajtanak végre;
- ha a szerződésben a bérleti díj módosítását előíró kikötés nem is szerepel, a jogszabálynak megfelelően a bérbeadó egyoldalúan emelheti azt.
A bérlő részéről magában a szerződésben rögzíthető a bérleti díj emelésének indoklása. Miután jeleztük, hogy a bérleti díj infláció esetén módosítható, nem mindig lehetséges azt emelni. A forma finomítása: változhat, a változtatást garantálja hibátlanul(Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2010. április 13-i 1074/10. sz. határozata).
A fix összegű bérleti díj módosításának alapja csak objektív körülmény lehet. A bérleti díj növekedésének okai között szerepel: a lízingtárgy becsült értékének jogszabályi változások miatti változása, az értékbecslő által meghatározott piaci érték emelkedése, az inflációs index változása.
A piaci viszonyok világában, amikor az eladó drágábban, a vevő pedig olcsóbban akar eladni, vitás kérdéseket csak jól indokolt, jogilag és gazdaságilag pontos szerződéssel kerülhető el. A szerződés feltételei általában nem haladják meg a 11 hónapot.
Talán, jogi konzultáció tapasztalt változási szakember standard szerződés mindkét felet megmenti a viták bírósági megoldásától.
cikk (2) bekezdése alapján. 424. § (1) és (3) bekezdései. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 450. cikke értelmében a felek a szerződésben rögzíthetik a bérleti díj összegének egyoldalú megváltoztatásának jogát. Ebben az esetben a változtatás alapja az, hogy az ilyen jogot feljogosított fél a szerződés feltételeit módosító határozatot fogad el.
E feltétel elfogadásához a szerződésben meg kell jelölni azt a felet, aki jogosult a szerződés feltételeinek egyoldalú megváltoztatására.
———————————
Példák a feltételekre:
"A bérbeadónak joga van egyoldalúan módosítani a bérleti díj összegét."
"A bérleti díj összegének megállapítása tekintetében a szerződés feltételeit a bérbeadó egyoldalúan módosíthatja."
"Mindegyik fél jogosult a bérleti díj összegét egyoldalúan megváltoztatni a másik fél értesítésével a jelen megállapodás ____. pontjában meghatározott módon."
———————————
A bérlő bérleti díj összegének egyoldalú változtatási jogáról szóló feltétel megállapodása során a feleknek az alábbiakat kell figyelembe venniük. A bérlő ilyen jogának megadásának feltétele nem felel meg a kialakult szokásoknak üzleti forgalom. Ez a jog főszabály szerint csak a bérbeadót, mint az ingatlannal rendelkező személyt illeti meg. Ezért a fizetési összeg bérlő általi megváltoztatásának lehetőségére vonatkozó feltételt a lehető legpontosabban, részletesebben és egyértelműbben kell tükrözni. Ellenkező esetben a vita elbírálásakor a bíróság dönthet úgy, hogy műszaki hiba történt a szerződésben, és a bérlőnek nincs joga a bérleti díj összegét egyoldalúan módosítani.
———————————
Példa a feltétel kijelentésére:
„A bérlőnek joga van egyoldalúan módosítani a bérleti díj összegét. A bérleti díj mértékét a ______________________________________ által (az értékbecslő teljes neve feltüntetve) az ingatlan bérleti szerződés piaci értékének megállapítása alapján állapítják meg. A bérleti díj összegének változásáról szóló értesítést az értékbecslési jegyzőkönyv másolatával együtt a bérlő értékes levélben küldi meg a bérbeadónak a csatolmány leírásával és a kézbesítési értesítéssel, vagy futár útján továbbítja aláírás az átvételkor. A bérleti díj új összegét az azt a hónapot követő hónap első napjától kell megállapítani, amelyben a bérbeadó megkapta a szerződés vonatkozó módosításáról szóló értesítést.
———————————
A szerződésben meg kell határozni a bérleti díj összegének az egyik fél akarata szerinti megváltoztatásának eljárását és idejét is.
Javasoljuk a bérleti díj mértékének módosításának feltételeit is biztosítani. Például a felek meghatározhatják, hogy a bérbeadónak joga van a bérleti díj összegét egyoldalúan emelni az alapbérleti díjak, a bérbeadó tevékenységi körének gazdasági helyzetének változása esetén és egyéb esetekben.
Fontos! Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. november 17-i N 73 „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve bérleti szerződésre vonatkozó szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” című határozatának 21. bekezdésében, a bíróság kifejtette, hogy az Art. (3) bekezdésének normája. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikke diszpozitív, és a feleknek joguk van a bérleti díj összegét a felek megállapodása alapján évente többször is megváltoztatni.
Ha azonban a bérbeadót jogszabály vagy megállapodás biztosítja a bérleti díj összegének egyoldalú módosítására, azt évente legfeljebb egyszer veheti igénybe.
Ha a bérleti díj összegének egyoldalú módosításának feltételében nem állapodnak meg
Egyik félnek sincs joga a szerződés egyoldalú módosítására (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 310. cikke). Ebben az esetben a bérleti díj összegének módosítása csak a felek megállapodásával lehetséges (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 450. cikkének 1. szakasza).