Odkúpenie ako osobitný spôsob ukončenia zmlúv o trvalom a doživotnom dôchodku. Anuitná dohoda: Splatenie Právo požadovať vyplatenie doživotnej renty

Celý textčl. 593 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie s komentármi. Nový aktuálne vydanie s doplnkami na rok 2019. Právne poradenstvo podľa článku 593 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Príjemca stálej renty má právo požadovať preplatenie renty platiteľom v prípadoch, ak: platiteľ renty meškal s výplatou o viac ako jeden rok, ak z dohody o trvalej rente nevyplýva inak, platiteľ renty porušil jeho povinnosti zabezpečiť výplatu anuity (článok 587) alebo nastali iné okolnosti, ktoré jednoznačne nasvedčujú tomu, že nájomné im nebude zaplatené vo výške a v lehotách ustanovených dohodou; spoločný majetok alebo rozdelené medzi viacero osôb, v iných prípadoch stanovených zmluvou.

Komentár k článku 593 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie

1. Vyplatenie stálej renty jej platiteľom je možné násilne, teda na žiadosť príjemcu renty. Na rozdiel od preplatenia stálej renty na žiadosť platiteľa renty o vynútený rozkaz Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje dôvody, ktoré možno podmienečne rozdeliť do troch skupín:
1) subjektívne dôvody - dôvody, ktoré závisia od konania stáleho platiteľa nájomného:
- Omeškanie s platbou trvalého nájomného dlhšie ako jeden rok. V tento prípad ide o omeškanie výplaty stálej renty aspoň v jednom období dlhšie ako jeden rok, to znamená nevyplácanie stálej renty na konci aspoň jedného kalendárneho štvrťroka;
- porušenie povinností zabezpečiť výplatu stálej renty. Domnievame sa, že v praxi je vyplácanie stálej renty na žiadosť príjemcu renty na tomto základe nemožné, keďže je naopak nemožné, aby platiteľ stálej renty tieto povinnosti porušil, keďže tieto povinnosti , v súlade s čl. 587 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sú základnými ustanoveniami zmluvy o trvalom nájme, bez ktorých ju nemožno uzavrieť, preto ich pri absencii dohody nie je možné porušiť;
- vstupné nehnuteľnosť, prevedená zmluvou o trvalom nájme, do spoločného vlastníctva, alebo jej rozdelenie. Na to, aby nehnuteľnosť bola v spoločnom vlastníctve alebo aby sa mohla rozdeliť, je potrebné uzavrieť občianskoprávny obchod, ktorý si zase vyžaduje vôľu platiteľa nájomného, keďže pôvodne nehnuteľnosť prevádzaná na základe zmluvy o trvalom nájme vstupuje do jeho vlastníctva. vlastníctvo;
2) objektívny základ - dôvody, ktoré nezávisia od konania stáleho platiteľa nájomného alebo závisia nepriamo, - okolnosti nasvedčujúce tomu, že trvalé nájomné platiť nebude. Patrí medzi ne napríklad uznanie stáleho platiteľa renty za platobne neschopného, zmena rodinný stav platiteľ trvalej renty v takom rozsahu, že nemôže vyplácať trvalú rentu;
3) iné dôvody - iné prípady upravené zmluvou, napríklad obdobne ako pri darovacej zmluve provízia platiteľom stálej renty, protiprávny čin vo vzťahu k poberateľovi stálej renty.

2. Súdna prax:
- Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho okruhu zo dňa 19.03.2012 N F04-804/12 vo veci N A45-16334/2011;
- vyhláška Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho okruhu z 20. novembra 2008 N F04-6483 / 2008 (14627-A45-21);
- Uznesenie trinástej arbitráže Odvolací súd zo dňa 09.10.2013 N 13AP-15830/13;
- Uznesenie odvolacieho deviateho rozhodcovského súdu zo dňa 1. októbra 2012 N 09AP-26709/12;
- Uznesenie 4. odvolacieho rozhodcovského súdu zo dňa 23.03.2011 N 04AP-550/11.

Konzultácie a pripomienky právnikov k článku 593 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie

Ak máte stále otázky týkajúce sa článku 593 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a chcete mať istotu, že poskytnuté informácie sú aktuálne, môžete sa obrátiť na právnikov našej webovej stránky.

Otázku môžete položiť telefonicky alebo na webovej stránke. Úvodné konzultácie sú bezplatné denne od 9:00 do 21:00 moskovského času. Otázky doručené medzi 21:00 a 09:00 budú spracované nasledujúci deň.

1. VŠEOBECNÉ USTANOVENIA TÝKAJÚCE SA NÁJOMNÉHO A DOŽIVOTNÉ ÚDRŽBY ZÁVISLOSTI

Článok . Anuitná dohoda

1. Zmluvou o nájme jedna zmluvná strana (prijímateľ nájomného) prevádza nehnuteľnosť na druhú zmluvnú stranu (platiteľa nájomného) a platiteľ nájomného sa zaväzuje, výmenou za prevzatú nehnuteľnosť, pravidelne platiť nájomné prijímateľovi formou určitú peňažnú čiastku alebo poskytnúť prostriedky na jej údržbu inou formou.

platiteľ nájomného bol vyhlásený za platobne neschopného alebo nastali iné okolnosti, ktoré jednoznačne nasvedčujú tomu, že nájomné mu nebude zaplatené vo výške a v lehotách ustanovených dohodou;

nehnuteľný majetok prevedený za úhradu nájomného, prešiel do spoločného vlastníctva alebo bol rozdelený medzi viacero osôb;

v ostatných prípadoch stanovených zmluvou.

Článok . Odkupná cena trvalej anuity

1. Odkúpenie trvalého nájmu v prípadoch uvedených v článkoch 592 a 593 tohto zákonníka sa vykonáva za cenu určenú zmluvou o trvalom nájme.

Ak v zmluve o trvalom nájme nie je uvedená podmienka odkupnej ceny, podľa ktorej bola nehnuteľnosť odplatne prevedená za úhradu trvalého nájomného, vykoná sa odkúpenie za cenu zodpovedajúcu ročnej výške nájomného. splatný.

V prípade, že zmluva o trvalom nájme, na základe ktorej bola nehnuteľnosť prevedená za úhradu nájomného bezodplatne, neobsahuje podmienku odkupnej ceny, odkupná cena spolu s ročnou sumou nájomného zahŕňa cenu prevádzanej nehnuteľnosti. , určená podľa pravidiel ustanovených v článku 424 ods. 3 tohto zákonníka.

Článok . Riziko náhodnej straty majetku prevedené v rámci platby trvalého nájomného

1. Nebezpečenstvo náhodnej straty alebo náhodného poškodenia bezodplatne prevedeného majetku za úhradu trvalého nájomného znáša platiteľ nájomného.

V prípade náhodnej straty alebo náhodného poškodenia majetku odovzdaného na výplatu oproti výplate trvalej renty, má platiteľ právo požadovať v súlade s tým zánik povinnosti vyplácať rentu alebo zmenu podmienok jej výplaty. .

3. DOŽIVOTNÝ PRENÁJOM

Článok . Príjemca doživotnej renty

1. Doživotnú rentu možno zriadiť na dobu života občana, ktorý prevádza majetok za výplatu renty, alebo na dobu života iného ním označeného občana.

Je dovolené zriadiť doživotnú rentu v prospech viacerých občanov, ktorých podiely na práve poberať rentu sa považujú za rovnaké, ak zmluva o doživotnej rente neustanovuje inak.

V prípade úmrtia niektorého z poberateľov renty prechádza jeho podiel na práve na poberanie renty na poberateľov renty, ktorí ho prežili, ak zo zmluvy o doživotnom dôchodku nevyplýva inak, a v prípade smrťou posledného poberateľa renty, povinnosť vyplácať rentu zaniká.

Dohoda, ktorou sa zriaďuje doživotná renta v prospech občana, ktorý v čase uzavretia dohody zomrel, je neplatná.

Článok . Výška doživotnej renty

1. Doživotná renta je v zmluve definovaná ako peňažná suma pravidelne vyplácaná príjemcovi renty počas jeho života.

Suma doživotnej renty zmluvné doživotná renta, ktorá zabezpečuje bezplatné scudzenie majetku, mesačne musí byť najmenej vo výške životného minima na obyvateľa stanoveného v súlade so zákonom v príslušnom subjekte Ruskej federácie v mieste, kde sa nehnuteľnosť, ktorá je predmetom, dohoda o doživotnom dôchodku av neprítomnosti v príslušnom predmete Ruská federácia uvedená hodnota nie je nižšia ako životné minimum na obyvateľa stanovené v súlade so zákonom pre Ruskú federáciu ako celok.

Výška doživotného dôchodku ustanovená dohodou o doživotnom dôchodku na úrovni životného minima na obyvateľa uvedeného v prvom odseku tohto odseku sa zvyšuje s prihliadnutím na rast zodpovedajúceho životného minima na obyvateľa.

(str. 2 červenou farbou. federálny zákon zo dňa 30. novembra 2011 N 363-FZ)

Článok . Podmienky výplaty anuity

Ak zmluva o doživotnom dôchodku neustanovuje inak, doživotná renta sa vypláca na konci každého kalendárneho mesiaca.

Článok . Ukončenie zmluvy o doživotnom dôchodku na žiadosť príjemcu renty

1. V prípade podstatného porušenia zmluvy o doživotnom dôchodku platiteľom renty má príjemca renty právo požadovať od platiteľa renty spätné odkúpenie renty za podmienok ustanovených v § 594 tohto zákonníka, resp. ukončiť dohodu a nahradiť straty.

Ak dôjde k bezplatnému scudzeniu bytu, obytného domu alebo inej nehnuteľnosti za úhradu doživotnej renty, má príjemca nájomného právo v prípade podstatného porušenia zmluvy zo strany platiteľa nájomného požadovať vrátenie tohto majetku, započítaním jeho hodnoty s odkupnou cenou nájmu.

Článok . Riziko náhodnej straty majetku prevedené v rámci výplaty doživotnej renty

Náhodná strata alebo náhodné poškodenie majetku prevedeného v rámci výplaty doživotnej renty nezbavuje platiteľa renty povinnosti platiť ju za podmienok stanovených v zmluve o doživotnom dôchodku.

4. DOŽIVOTNÁ POMOC

Článok . Doživotná zmluva o údržbe so závislou osobou

1. Poberateľ nájomného - občan prevedie na základe dohody o životospráve s nezaopatrenou osobou obytný dom, byt, pozemok alebo inú nehnuteľnosť, ktorá mu patrí, do vlastníctva platiteľa nájomného, ktorý sa zaväzuje zabezpečovať životosprávu závislou osobou občana a (alebo) ním označenou treťou osobou (osobami).

Pravidlá o doživotnej rente sa vzťahujú na dohodu o doživotnom udržiavaní so závislou osobou, pokiaľ pravidlá tohto odseku neustanovujú inak.

Článok . Povinnosť poskytovať výživné so závislou osobou

1. Povinnosťou platiteľa nájomného zabezpečovať vyživovanú osobu je aj zabezpečovanie potrieb na bývanie, stravu a ošatenie, a ak si to vyžaduje zdravotný stav občana, aj starostlivosť o neho. Zmluva o životnej starostlivosti s vyživovanou osobou môže tiež ustanoviť platbu za rituálne služby platiteľom nájomného.

Náklady na celú sumu údržby s vyživovanou osobou musia byť stanovené v zmluve o doživotnej údržbe s vyživovanou osobou. Zároveň náklady na celkovú výšku výživného za mesiac na základe dohody o doživotnom výživnom s vyživovanou osobou, ktorá zabezpečuje bezplatné scudzenie majetku, nemôžu byť nižšie ako dve stanovené hodnoty životného minima na obyvateľa. v súlade so zákonom v príslušnom subjekte Ruskej federácie v mieste, kde sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zmluvy o údržbe života.údržba so závislou osobou, a ak nie je uvedená hodnota v príslušnom subjekte Ruskej federácie najmenej dve hodnoty životného minima na obyvateľa stanovené v súlade so zákonom pre celú Ruskú federáciu. (v znení federálneho zákona č. 363-FZ z 30. novembra 2011)

Pri riešení sporu medzi stranami o výške výživného, ktoré sa občanovi poskytuje alebo má poskytovať, sa súd musí riadiť zásadami dobrej viery a primeranosti.

Článok . Nahradenie celoživotnej údržby pravidelnými platbami

Dohoda o doživotnom výživnom s vyživovanou osobou môže ustanoviť možnosť nahradenia poskytovania výživného odkázanej osobe v naturáliách platením pravidelných platieb v peniazoch počas života občana.

Článok . Scudzenie a užívanie prevedeného majetku na zabezpečenie životnej údržby

Platiteľ nájomného má právo scudziť, zastaviť alebo inak zaťažiť nehnuteľnosť, ktorá mu bola prevedená na zabezpečenie života, len s predchádzajúcim súhlasom príjemcu nájomného.

Platiteľ nájomného je povinný urobiť potrebné opatrenia, aby počas obdobia zabezpečenia životosprávy s nezaopatrenou osobou užívaním uvedenej nehnuteľnosti nedošlo k zníženiu hodnoty tejto nehnuteľnosti.

Článok . Ukončenie životnosti údržby so závislým

1. Povinnosť vyživovania vyživovanej osoby zaniká smrťou poberateľa renty.

Pri podstatnom porušení svojich povinností platiteľom nájomného má príjemca nájomného právo požadovať vrátenie nehnuteľného majetku prevedeného ako zábezpeku na doživotie, prípadne zaplatenie odkupnej ceny mu dňa podmienky stanovené v článku 594 tohto kódexu. V tomto prípade platiteľ nájomného nie je oprávnený požadovať od príjemcu nájomného náhradu výdavkov, ktoré mu vznikli v súvislosti s výživou.

1) platiteľ nájomného sa omeškal s platbou o viac ako jeden rok, ak zmluva o trvalom nájme neustanovuje inak;

2) platiteľ nájomného porušil svoje povinnosti zabezpečiť platenie nájomného;

3) platiteľ nájomného bol vyhlásený za platobne neschopného alebo nastali iné okolnosti, ktoré jednoznačne nasvedčujú tomu, že nájomné mu nebude zaplatené vo výške a v lehotách ustanovených zmluvou;

4) nehnuteľný majetok prevedený za úhradu nájomného prešiel do spoločného vlastníctva alebo je rozdelený medzi viacero osôb;

Splácanie stálej renty sa vykonáva za cenu určenú dohodou o trvalej rente. Ak v zmluve o trvalom nájme nie je uvedená podmienka odkupnej ceny, podľa ktorej bola nehnuteľnosť odplatne prevedená za úhradu trvalého nájomného, vykoná sa odkúpenie za cenu zodpovedajúcu ročnej výške nájomného. splatný. Ak v zmluve o trvalom nájme, na základe ktorej sa nehnuteľnosť bezplatne prevádza do nájmu, nie je podmienka odkupnej ceny, odkupná cena spolu s ročnou výškou splátok nájomného zahŕňa cenu prevádzanej nehnuteľnosti (§ 594 ods. Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Doživotná renta

Doživotná renta môže byť stanovená na dobu života občana, ktorý prevádza majetok za nájomné, alebo na dobu života ním označeného iného občana.

Je dovolené zriadiť doživotnú rentu v prospech viacerých občanov, ktorých podiely na práve poberať rentu sa považujú za rovnaké, ak zmluva o doživotnej rente neustanovuje inak. V prípade úmrtia jedného z poberateľov renty prechádza jeho podiel na práve na poberanie renty na pozostalých poberateľov renty a v prípade úmrtia posledného poberateľa renty povinnosť vyplácať anuitu prestáva. Dohoda zakladajúca doživotnú rentu v prospech občana, ktorý zomrel v čase uzavretia dohody, je neplatná (článok 596 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Doživotná renta je v zmluve definovaná ako peňažná suma pravidelne vyplácaná príjemcovi renty počas jeho života.

Doživotná renta sa vypláca v hotovosti. Výška doživotnej renty je jednou z podstatných podmienok zmluvy, a preto v nej musí byť nevyhnutne stanovená.

Podmienky výplaty anuity sú určené dohodou, ak takáto podmienka v zmluve nie je, doživotná anuita sa vypláca na konci každého kalendárneho mesiaca.

Doba trvania zmluvy sa určuje podľa predpokladanej dĺžky života príjemcu nájomného. Počas celého tohto obdobia je platiteľ renty povinný platiť príjemcovi renty pravidelné platby.

Podkladom pre zánik povinnosti platiť trvalú rentu je smrť jej poberateľa. Počas života príjemcu nájomného môže byť zmluva ukončená dohodou strán, a to aj poskytnutím náhrady, sčítaním dlhu a niekedy aj jednostranným podnetom príjemcu nájomného.

Ukončenie zmluvy o doživotnom dôchodku na žiadosť príjemcu renty je možné:

1) v prípade podstatného porušenia zmluvy o doživotnom dôchodku platiteľom renty má príjemca renty právo požadovať od platiteľa renty spätné odkúpenie renty alebo vypovedanie zmluvy a náhradu strát;

2) ak dôjde k bezplatnému scudzeniu bytu, obytného domu alebo inej nehnuteľnosti za úhradu doživotnej renty, má príjemca nájomného právo v prípade podstatného porušenia zmluvy platiteľom nájomného na požadovať vrátenie tohto majetku započítaním jeho hodnoty s výkupnou cenou nájomného (článok 599 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Náhodná strata alebo náhodné poškodenie majetku prevedeného v rámci výplaty doživotnej renty nezbavuje platiteľa renty povinnosti platiť ju za podmienok stanovených zmluvou.

Doživotná údržba so závislým

1. Platiteľ stálej renty má právo odmietnuť ďalšie vyplácanie renty formou jej preplatenia.

2. Takéto odmietnutie je platné za predpokladu, že ho vyhlási platiteľ nájomného v písanie najneskôr tri mesiace pred skončením platenia nájomného alebo na dlhšie obdobie ustanovené zmluvou o trvalom nájme. Povinnosť platiť nájomné zároveň nezaniká, kým príjemca nájomného nedostane celú sumu odkupného, ak dohoda neustanovuje iný postup pri odkúpení.

3. Podmienka dohody o trvalej rente o odmietnutí platiteľa trvalej renty právo na jej vyplatenie je neplatná.

Zmluva môže určiť, že právo na odkúpenie trvalého nájomného nemožno uplatniť za života príjemcu nájomného ani v inej lehote nepresahujúcej tridsať rokov odo dňa uzavretia zmluvy.

Príjemca stálej renty má právo požadovať vyplatenie renty platiteľom v prípadoch, keď:

platiteľ nájomného je v omeškaní s platbou o viac ako jeden rok, ak zmluva o trvalom nájme neustanovuje inak;

platiteľ renty porušil svoje povinnosti zabezpečiť výplatu renty;

nehnuteľný majetok prevedený za úhradu nájomného, prešiel do spoločného vlastníctva alebo bol rozdelený medzi viacero osôb;

v ostatných prípadoch stanovených zmluvou.

27. Zmluva o doživotnom dôchodku (pojem, charakteristika, zmluvné strany, forma, obsah, splácanie renty). Výška doživotnej renty. Rozdelenie rizika náhodnej straty alebo náhodného poškodenia majetku medzi zmluvné strany. Ukončenie zmluvy o doživotnom dôchodku.

Predmet zmluvy doživotná renta sa od predmetu dohody o trvalej rente líši len náležitosťami kladenými na rentu. Požiadavky na majetok prevedený do vlastníctva platiteľa sa nezmenili.

Požiadavky na prenájom v zmluve o doživotnom dôchodku:

Nájomné je možné vyjadriť len v suma peňazí;

Výška nájomného je najmenej jedna minimálna mzda mesačne (článok 2 § 597 Občianskeho zákonníka), môže sa zvýšiť v súlade s pravidlami uvedenými v čl. 318 GK;

Lehota na zaplatenie nájomného je ku koncu každého kalendárneho mesiaca, ak zmluva neustanovuje inak (§ 598 Občianskeho zákonníka).

Termín dohoda o doživotnej rente je obmedzená na dobu, ktorá začína okamihom uzavretia zmluvy a končí okamihom smrti poberateľa renty.

Predmetné zloženie prijímateľa nájomného je v porovnaní so zmluvou o trvalom nájme obmedzenejšia: ako príjemca nájomného môže vystupovať len občan.

Predmetové zloženie platiteľa to isté: ako platiteľ môžu vystupovať všetky subjekty občianskeho práva.

Práva príjemcu doživotná renta:

požadovať od platiteľa včasné a úplné zaplatenie nájomného;

Poberať podiel zomrelého poberateľa nájomného (akcionára), ak bolo viac poberateľov nájomného;

Požadovať od platiteľa v prípade nesprávneho plnenia zmluvy z jeho strany:

a) vrátenie tohto majetku so započítaním jeho hodnoty s odkupnou cenou nájomného (článok 2 § 599 Občianskeho zákonníka);

b) vypratanie majetku podľa pravidiel uvedených v čl. 594 Občianskeho zákonníka za odkupnú cenu trvalého nájmu alebo ukončenie zmluvy a náhradu strát (článok 1 § 599 Občianskeho zákonníka).

Nárok na poberanie doživotnej renty neprechádza dedením a nemožno ho previesť postúpením pohľadávky počas života poberateľa renty.

Dôvody ukončenia zmluvy doživotná renta:

Smrťou posledného poberateľa renty (smrťou platiteľa renty nezaniká povinnosť vyplácať rentu, prechádza na dedičov zomretého platiteľa);

Požiadavka príjemcu nájomného na odkúpenie nájomného v prípade podstatného porušenia zmluvy platiteľom (čl. 1 § 599 Občianskeho zákonníka) podľa čl. 594 GK.

Stratou majetku prevedeného na základe nájmu zmluva nezaniká, bez ohľadu na to, či ide o odplatný alebo bezodplatný prevod.

28. Doživotná zmluva so závislou osobou (pojem, charakteristika, zmluvné strany, forma, obsah). Povinnosti platiteľa nájomného zabezpečiť výživné s vyživovanou osobou. Spôsoby ochrany práv príjemcu obsahu. Ukončenie údržby životnosti.

Zmluva na doživotnú údržbu so závislým - ide o zmluvu, na základe ktorej jedna strana (príjemca nájomného) - občan prevedie nehnuteľnosť, ktorá mu patrí, do vlastníctva druhej strany (platiteľa nájomného) a platiteľ nájomného sa zaväzuje vykonávať údržbu životnosti so závislým tohto občana a (alebo) ním označená osoba (osoby). Fiduciárstvo.

Vec Táto zmluva má tieto znaky: len nehnuteľnosť je možné previesť na základe nájmu; súčasťou nájomného môže byť povinnosť zabezpečiť potreby prijímateľa nájomného na bývanie, stravu, ošatenie, ako aj starostlivosť o neho, ak si to vyžaduje jeho zdravotný stav. Okrem toho môže byť poskytnutá platba platiteľa rituálnych služieb príjemcovi nájomného v prípade jeho smrti; výška nájomného musí byť aspoň dve minimálne mzdy a náklady na údržbu v celej výške musia byť stanovené v zmluve; termín platenia nájomného - na konci každého kalendárneho mesiaca; je povolené nahradiť výživné v naturáliách pravidelnými platbami v peňažnej výške.

Termín zmluvy sa obmedzuje na dobu začínajúcu okamihom uzavretia zmluvy a končiacu okamihom úmrtia poberateľa renty.

Predmetné zloženie príjemcu nájomného: len občan.

Predmetové zloženie platiteľa: všetky predmety občianskeho práva.

Práva príjemcu prenájmu: záložné právo k prevedenému majetku; prijatie nájomného od platiteľa av prípade odcudzenia majetku prijatého nájomným platiteľom inej osobe - od tejto osoby; požadovať od platiteľa v prípade nesprávny výkon im dohoda o bezodplatnom vrátení ich majetku alebo jeho vykúpení; obdržať podiel zosnulého spoluvlastníka zo záväzku v prípade jeho smrti; požadovať od platiteľa zaplatenie nájomného včas a v plnej výške.

Platiteľ nájomného má právo zaťaží nehnuteľný majetok, ktorý mu bol prevedený do nájmu (scudziť, dať do záložného práva a pod.) len s predchádzajúcim súhlasom príjemcu nájomného a nemá právo odmietnuť platenie nájomného jeho odkúpením.

Povinnosti platiteľa nájomného: neznížiť hodnotu nehnuteľnosti získanej v rámci prenájmu; získať súhlas príjemcu nájomného, aby dal nehnuteľnosť do záložného práva alebo inak zaťažil nehnuteľnosť, ktorú dostal z nájmu.

Dôvody ukončenia zmluvy: smrť príjemcu renty; požiadavka príjemcu nájomného vrátiť prevádzanú nehnuteľnosť v zmysle ust. 594 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie; závažné porušenie povinnosti ako platiteľ nájomného. V tomto prípade platiteľ nájomného nie je oprávnený požadovať od príjemcu nájomného náhradu výdavkov na výživu.

Za omeškanie s platbou nájomného zaplatí platiteľ nájomného prijímateľovi nájomného úrok, ktorého výška je určená sadzbou bankového úroku existujúcou v mieste bydliska prijímateľa nájomného ku dňu splnenia ust. peňažný záväzok alebo jeho zodpovedajúca časť, ak nájomná zmluva neustanovuje inú výšku úrokov.

Pravidlá, ktoré by sa mali vzťahovať na jednotlivé druhy nájomného, nie sú v zákone úplne stanovené, čo je kompenzované odkazmi na iné články. Navyše možnosť využitia všeobecné ustanovenia záväzkový zákon. Napríklad ukončenie anuitnej zmluvy sa môže uskutočniť nielen jej odkúpením, ale aj tradičnými metódami: dohodou strán, odpustením dlhu, započítaním, inováciou atď.

29. Nájomná zmluva (nájom majetku): pojem, charakteristika, zmluvné strany, forma, obsah. Poradie, veľkosť a spôsoby aplikácie nájomné. Klasifikácia nájomných zmlúv.

Nájomná zmluva (zmluva o nájme nehnuteľnosti) je zmluva, ktorou sa prenajímateľ (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť nájomcovi (nájomcovi) nehnuteľnosť za odplatu a do dočasnej držby alebo do dočasného užívania.

Nájomná zmluva je zmluvou, ktorej cieľom je prevod veci, avšak prevodom veci na základe zmluvy nedochádza k prevodu vlastníctva: nájomca získa len právo vlastniť a užívať nehnuteľnosť alebo len právo užívať to, čím sa predmetná zmluva odlišuje od kúpnej zmluvy a zmluvy o pôžičke. Nájomca je uznávaný ako vlastnícky vlastník veci, čo mu dáva právo používať vlastnícke spôsoby ochrany (článok 305 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), pričom nájomná zmluva sa považuje práve za záväzkový právny vzťah.

Nájomná zmluva je:

- konsenzuálny, tie. sa považuje za uzavretú okamihom, keď sa zmluvné strany dohodnú na jej podstatných podmienkach, bez ohľadu na to, či došlo k prevodu prenajatej veci na nájomcu;

- preplatiteľné: nájomca je povinný poskytnúť prenajímateľovi protiopatrenie vo forme zaplatenia nájomného za nehnuteľnosť prevzatú do vlastníctva a užívania;

- obojstranne zaväzujúci(vzájomné, synalagmatické): každá zo strán dohody (prenajímateľ a nájomca) nesie záväzky v prospech druhej strany. Rovnako dôležité sú dve vzájomné povinnosti zmluvných strán v nájomnej zmluve: povinnosť prenajímateľa previesť nehnuteľnosť nájomcovi do držby a užívania a povinnosť nájomcu platiť nájomné.

Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje iba 5 druhov nájomných zmlúv(hoci v skutočnosti možno rozlíšiť oveľa viac): prenájom; nájomné Vozidlo; prenájom budov a stavieb; prenájom podniku; finančný lízing (lízing).

strany(predmetmi) nájomnej zmluvy (prenájmu nehnuteľnosti) sú:

- prenajímateľ (prenajímateľ);

- nájomca (nájomca).

Prevod majetku do nájmu je úkonom nakladania s ním, v súvislosti s ktorým môže byť prenajímateľom majetku z nájomnej zmluvy jeho vlastníkom, ako aj ďalšie osoby splnomocnené zákonom alebo vlastníkom majetku prenajímať.

Zákon obsahuje špecifické pravidlá týkajúce sa formulárov a štátna registrácia nájomné zmluvy (článok 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), ktoré sa líšia od všeobecných ustanovení o forme transakcie.

Jednoduché písanie nájomná zmluva je potrebná na:

Nájomné zmluvy uzatvorené na dobu dlhšiu ako jeden rok;

Nájomné zmluvy bez ohľadu na dobu trvania, ak aspoň jedna zo strán zmluvy je právnická osoba.

Zmluva o prenájme nehnuteľnosti podlieha štátnej registrácii, ak zákon neustanovuje inak.

Výnimku z pravidla o povinnej štátnej registrácii zmluvy o prenájme nehnuteľnosti ustanovuje odsek 2 čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého zmluva o prenájme budovy alebo stavby uzavretá na obdobie kratšie ako jeden rok nevyžaduje štátnu registráciu.

Zmluva o prenájme majetku, ktorá zabezpečuje následný prevod vlastníctva tohto majetku na nájomcu (článok 624 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), sa uzatvára vo forme stanovenej pre zmluvu o predaji takéhoto majetku.

Nájomnú zmluvu je možné uzavrieť:

Na jednoznačný zmluvné strany zmluvnej podmienky;

Na dobu neurčitú(ak si zmluvné strany v zmluve neurčili dobu jej platnosti).

Dohoda uzatvorená na dobu určitú platí na celé obdobie.

Dohodu uzavretú na dobu neurčitú je možné vypovedať z podnetu ktorejkoľvek zmluvnej strany, na to stačí upozorniť druhú zmluvnú stranu na vôľu ukončiť zmluvu jeden mesiac, a pri prenájme nehnuteľnosti - za tri mesiace.

Predmet zmluvy nájom je individuálne vymedzená vec, hnuteľná aj nehnuteľná, ktorá v procese užívania nestráca svoje vlastnosti. Prenájom určitých predmetov môže byť obmedzený zákonom (napríklad zbrane možno prenajímať len so zvláštnym povolením strán). Prenájom prírodných predmetov by sa mal vykonávať s prihliadnutím nielen na normy Občianskeho zákonníka, ale aj na osobitné zákony. Takže napríklad čl. 53 Pozemkový zákonník požadované nájomcom určený účel ním prijaté pozemok. Prírodné objekty je spravidla možné prenajať, ak majú budúci nájomcovia špeciálne licencie. Podstatná je podmienka týkajúca sa predmetu zmluvy.

Postup pri uzatváraní dohody prenájom má dve vlastnosti. Prvým znakom je, že túto zmluvu je možné uzavrieť na aukciách, kde dochádza k predaju práva na uzavretie zmluvy v dôsledku súťaže medzi osobami uplatňujúcimi si právo byť nájomcami (zmluva sa uzatvára s osobou, ktorá aukciu vyhrala). Druhým znakom je, že nájomca má predkupné právo na uzavretie zmluvy o nový termín po uplynutí pôvodnej doby trvania zmluvy (článok 621 Občianskeho zákonníka).

cena zmluva je určená dohodou zmluvných strán. Ak nie je pri uzatváraní zmluvy určené, platí nájomné obvyklé pre tento druh nehnuteľnosti. Nájomné je možné stanoviť nasledujúcim spôsobom:

V určitom množstve peňazí uložených naraz alebo pravidelne;

V podiele produktov, ovocia alebo príjmov získaných v dôsledku používania prenajatého majetku;

Vo forme určitých služieb;

Pri prevode vlastníctva alebo nájmu určitej veci na prenajímateľa;

Vo vyrubení nájomcovi nákladov za účelom zveľadenia ním prenajatej nehnuteľnosti.

30. Nájomná zmluva (nájom nehnuteľnosti): práva a povinnosti zmluvných strán.

Hlavné povinnosti prenajímateľa podľa nájomnej zmluvy: Najprv. Poskytnúť nájomcovi nehnuteľnosť spolu so všetkým jej príslušenstvom a súvisiacimi dokumentmi, ak nie je v zmluve stanovené inak.

Po druhé. Hostinský je povinný poskytnúť nehnuteľnosť v stave, ktorý zodpovedá podmienkam nájomnej zmluvy a účelu nehnuteľnosti.

Prenajímateľ nezodpovedá za nedostatky prenajatej veci, ktoré mu pri uzatváraní nájomnej zmluvy špecifikoval alebo boli nájomcovi známe alebo ich mohol pri uzavretí zmluvy zistiť a pri prevode nehnuteľnosti za nájomné.

V ostatných prípadoch má nájomca právo požadovať od prenajímateľa:

Alebo bezplatné odstránenie vád majetku;

Alebo úmerné zníženie nájomného;

Alebo náhradu výdavkov, ktoré vynaložil na odstránenie nedostatkov prenajatého majetku;

Po tretie. Hostinský je povinný upozorniť nájomcu na všetky práva tretích osôb k prenajatej veci.

Po štvrté. Ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak, prenajímateľ povinný vykonať generálnu opravu prenajatý majetok.

Hlavné povinnosti nájomcu podľa nájomnej zmluvy:

Najprv. Nájomca je povinný užívať prenajatú nehnuteľnosť v súlade s podmienkami nájomnej zmluvy alebo v súlade s účelom nehnuteľnosti.

Po druhé. Nájomca je povinný udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave, na vlastné náklady vykonávať bežné opravy a znášať náklady na údržbu nehnuteľnosti.

Po tretie. Nájomca povinný platiť nájomné včas za užívanie majetku.

Základné práva nájomcu nájomná zmluva:

Najprv. Nájomca mať právo poberať ovocie, produkty a príjmy, dostal v procese užívania prenajatého majetku v súlade so zmluvou, ktoré sú jeho vlastníctvom.

Po druhé. Nájomca

Po tretie. Nájomca právo na zlepšenie prenajatého majetku. Zároveň všetky vylepšenia oddeliteľné od prenajatého majetku sú majetkom nájomcu. Neodmysliteľné zhodnotenie nehnuteľnosti patrí prenajímateľovi. Náklady na takéto úpravy vykonané nájomcom na vlastné náklady so súhlasom prenajímateľa uhradí prenajímateľ. Ak sa nezíska súhlas prenajímateľa na zhotovenie neoddeliteľných vylepšení, náklady na ne sa nevracajú.

Po štvrté.

Nájomná zmluva sa končí:

Po uplynutí platnosti zmluvy;

Ak jedna zo strán odmietne pokračovať v nájomnej zmluve uzavretej na dobu neurčitú;

o predčasné ukončenie zmluvy.

31. Práva nájomcu: podnájom (podnájom), uvoľnenie. Predkupné právo nájomcu uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu. Kúpa prenajatého majetku.

1) Nájomca má právo so súhlasom prenajímateľa dať prenajatý majetok do podnájmu (podnájom) a previesť svoje práva a povinnosti z nájomnej zmluvy na inú osobu (previesť), poskytnúť prenajatý majetok do bezodplatného užívania, ako aj dať do záložného práva k nájmu. práva a prispievať k nim overený kapitál obchodné partnerstvá a spoločnosti alebo podielový vklad do výrobného družstva. Podnájomnú zmluvu nie je možné uzavrieť na dobu presahujúcu dobu trvania nájomnej zmluvy.

Na podnájomné zmluvy sa vzťahujú pravidlá o nájomných zmluvách, ak zákon alebo iné právne úkony neustanovujú inak.

2) Nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti, má pred inými osobami prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu.

Nájomca je povinný písomne oznámiť prenajímateľovi želanie uzavrieť takúto zmluvu v lehote určenej v nájomnej zmluve, a ak takáto lehota nie je v zmluve určená, primeraný čas pred ukončením zmluvy.

Pri uzatvorení nájomnej zmluvy na novú dobu môžu byť podmienky zmluvy zmenené dohodou zmluvných strán.

Ak prenajímateľ odmietol nájomcovi uzavrieť zmluvu na novú dobu, ale do roka odo dňa skončenia platnosti zmluvy s ním uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, má nájomca právo podľa svojej voľby požadovať v súdu prechod práv a povinností z uzatvorenej zmluvy a náhradu škody, ktorá mu vznikla odmietnutím obnovenia nájomnej zmluvy, alebo len náhradu takejto straty.

Ak nájomca pokračuje v užívaní nehnuteľnosti po uplynutí platnosti zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú.

1. Zákon alebo nájomná zmluva môže ustanoviť, že prenajatý majetok sa po uplynutí doby nájmu stáva majetkom nájomcu alebo do jej uplynutia za predpokladu, že nájomca zaplatí celú odkupnú cenu stanovenú zmluvou.

2. Ak nie je v nájomnej zmluve ustanovená podmienka odkúpenia prenajatého majetku, platí je možné nainštalovať dodatočná dohoda strany, ktoré majú zároveň právo dohodnúť započítanie predtým zaplateného nájomného v odkupnej cene.

3. Zákon môže ustanoviť prípady zákazu vykúpenia prenajatý majetok.

Forma a veľkosť trvalého nájmu

1. Trvalé nájomné sa platí v peniazoch vo výške ustanovenej zmluvou.

Zmluva o trvalom nájme môže ustanoviť platenie nájomného poskytnutím vecí, vykonaním prác alebo poskytnutím služieb v hodnote zodpovedajúcej peňažnej výške nájomného.

2. Výška zaplateného trvalého nájomného, stanovená zmluvou o trvalom nájme, za mesiac nesmie byť nižšia ako životné minimum na obyvateľa stanovené v súlade so zákonom v príslušnom subjekte Ruskej federácie v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. je predmetom zmluvy o trvalom prenájme, a ak v príslušnom subjekte Ruskej federácie neexistuje, uvedená hodnota nie je nižšia ako životné minimum na obyvateľa stanovené v súlade so zákonom pre celú Ruskú federáciu.

Suma trvalého nájomného ustanovená zmluvou o trvalom nájme vo výške životného minima na obyvateľa uvedeného v odseku 1 tohto bodu sa zvyšuje s prihliadnutím na rast zodpovedajúceho životného minima na obyvateľa (odsek 2 v znení neskorších predpisov). federálny zákon č. 363 z 30. novembra 2011 -FZ).

Podmienky výplaty trvalej anuity

Ak zmluva o trvalom nájme neustanovuje inak, platí sa trvalé nájomné ku koncu každého kalendárneho štvrťroka.

Právo platiteľa vyplatiť trvalú anuitu

1. Platiteľ trvalej renty má právo odmietnuť ďalšie vyplácanie renty formou vyplatenia.
2. Takéto odmietnutie je platné, ak ho platiteľ nájomného písomne vyhlási najneskôr tri mesiace pred skončením platenia nájomného alebo na dlhšie obdobie ustanovené zmluvou o trvalom nájme. Povinnosť platiť nájomné zároveň nezaniká, kým príjemca nájomného nedostane celú sumu odkupného, ak dohoda neustanovuje iný postup pri odkúpení.
3. Podmienka dohody o trvalej rente o odmietnutí platiteľa trvalej renty právo na jej vyplatenie je neplatná.

Zmluva môže určiť, že právo na odkúpenie trvalého nájomného nemožno uplatniť za života príjemcu nájomného ani v inej lehote nepresahujúcej tridsať rokov odo dňa uzavretia zmluvy.

Preplatenie stálej renty na žiadosť príjemcu renty

Príjemca stálej renty má právo požadovať vyplatenie renty platiteľom v prípadoch, keď:

platiteľ nájomného je v omeškaní s platbou o viac ako jeden rok, ak zmluva o trvalom nájme neustanovuje inak;

platiteľ renty porušil svoje povinnosti zabezpečiť výplatu renty (§ 587);

nehnuteľný majetok prevedený za úhradu nájomného, prešiel do spoločného vlastníctva alebo bol rozdelený medzi viacero osôb; v ostatných prípadoch stanovených zmluvou.

Odkupná cena trvalej anuity

1. Splácanie stáleho nájomného v prípadoch uvedených v článkoch 592 a 593 tohto zákonníka sa vykonáva za cenu určené zmluvou trvalé nájomné.
2. Ak v zmluve o trvalom nájme nie je uvedená podmienka odkupnej ceny, podľa ktorej bola nehnuteľnosť odplatne prevedená za úhradu trvalého nájmu, vykoná sa odkúpenie za cenu zodpovedajúcu ročnej výške splatný nájom.
3. Ak v zmluve o trvalom nájme, na základe ktorej bola nehnuteľnosť prevedená za úhradu nájomného bezodplatne, nie je uvedená podmienka odkupnej ceny, odkupná cena spolu s ročnou výškou splátok nájomného zahŕňa cenu prevedený majetok určený podľa pravidiel ustanovených v odseku 3 článku 424 tohto zákonníka.