koncepcia štátna registrácia práva k nehnuteľnostiam sú uvedené v článku 1 zákona Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, v ktorom je štátna registrácia definovaná ako „ právny úkon uznanie a potvrdenie štátom o vzniku, obmedzení (zaťažení), prevode a zániku práv k nehnuteľnostiam v súlade s Občianskym zákonníkom Kazašskej republiky.

Pred zvážením samotnej koncepcie štátnej registrácie by sa mali objasniť niektoré aspekty. A prvý z nich: čo myslí zákonodarca v tento prípad pod nehnuteľnosťou? Ustanovenie 1 čl. 117 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky to dáva všeobecná definícia nehnuteľnosť: všetko, čo je pevne spojené s pozemkami, predmetmi, ktorých pohyb je nemožný bez neúmerného poškodenia ich účelu. Okrem toho však nehnuteľnosť zahŕňa aj objekty, ktoré toto kritérium nespĺňajú - vzduch a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby, vesmírne objekty, ako aj (článok 119 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky) podnik ako majetkový komplex. Nehnuteľnosť je právny pojem a nehnuteľnosť možno klasifikovať ako nehnuteľnosť podľa zákona, ktorý má veľký význam určiť, či práva k nemu a transakcie s ním podliehajú štátnej registrácii.

Teda analyzovať modernej legislatívy, môžete vytvoriť nasledujúci zoznam nehnuteľností, ktorých práva podliehajú štátnej registrácii v súlade so zákonom Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“:

• 1) pozemky (článok 117 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, článok 1 zákona Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“);
• 2) pozemky podložia (tamže);
• 3) izolované vodné útvary (tamže);
• 4) lesy, trvalé plantáže (ibid.);
• 5) budovy (článok 117 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky), časti budov;
• 6) štruktúry (článok 117 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky); nadzemné a podzemné stavby, inžinierske zariadenia, dopravnej infraštruktúry a zlepšenie (klauzula 4, článok 1 zákona Kazašskej republiky zo 16. júla 2001 č. 242-II „O architektonických, urbanistických a stavebných činnostiach v Kazašskej republike“ a prvkoch inžinierskej infraštruktúry bývania sektor (článok 1 zákona Kazašskej republiky o vzťahoch v oblasti bývania);
• 7) nebytové priestory (článok 1 zákona Kazašskej republiky o vzťahoch s bývaním, článok 1 zákona Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“); časti priestorov (LRK „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“);
• 8) podniky ako majetkový komplex (článok 119 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, článok 1 zákona Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“;
• 9) obytné budovy a ich časti (článok 601 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky), obytné budovy s obytnými a nebytovými priestormi (článok 1 zákona Kazašskej republiky o vzťahoch v oblasti bývania); obytných budov na letné chatky s právom prihlásiť sa naň;
• 10) byty, ich časti (článok 194, 601 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky), prevádzkové priestory, iné obytné priestory v obytných budovách a iné budovy vhodné na trvalý a prechodný pobyt (článok 1 zákona Kazašskej republiky). Kazachstan o bytových vzťahoch);
• 11) izby (článok 9 zákona Kazašskej republiky o bytových vzťahoch, článok 5 zákona Kazašskej republiky, ktorý má silu zákona, zo dňa 23. decembra 1995 N 2723 o hypotekárnych úveroch republiky z Kazachstanu);
• 12) chaty, záhradné domčeky, garáže a iné budovy spotrebiteľského významu (článok 56 Základov právnych predpisov o notároch, článok 5 zákona Kazašskej republiky „o hypotéke na nehnuteľnosti“);
• 13) obytné budovy bez práva na registráciu v nich a úžitkové budovy a stavby na záhradných pozemkoch; nestále obytné budovy a úžitkové budovy a stavby na záhradných pozemkoch (LRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“);
• 14) kondomínia ako realitné komplexy (zákon Kazašskej republiky o vzťahoch s bývaním, zákon Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“);
• 15) rozostavané predmety, ktoré nie sú predmetom aktuálna zmluva zmluva o výstavbe (článok 25 zákona Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“.

V druhom prípade nastáva určitý problém presadzovania práva: kedy prestáva byť rozostavaný predmet zbierkou stavebných materiálov a stáva sa nehnuteľným objektom? Sú napríklad situácie, keď ten, kto stavbu objektu začal, z nejakého dôvodu nemôže dokončiť, no zároveň má záujem takýto objekt odcudziť.

To vyvoláva ďalšiu otázku: aký osud čaká pozemok na ktorom sa nachádza predmet rozostavanej stavby. čl. 37 Pozemkový zákonník Kazašskej republiky z 20. júna 2003 č. 442-II stanovuje, že prevodom vlastníctva budov a stavieb prechádza aj právo na užívanie príslušných pozemkov. Odsek 1 článku 244 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky objasňuje toto ustanovenie, keď hovorí, že pri predaji „budovy, stavby alebo inej nehnuteľnosti kupujúcemu súčasne s prevodom vlastníctva takejto nehnuteľnosti zanikajú práva na sa prevádza časť pozemku, ktorú táto nehnuteľnosť zaberá a ktorá je potrebná na jej užívanie“. Ak však rozostavaný predmet nie je uznaný ako nehnuteľnosť, toto pravidlo sa na jeho predaj nevzťahuje, a preto je potrebný predchádzajúci súhlas vlastníka pozemku. To vedie ku komplikácii konania pri predaji a kúpe rozostavanej stavby v porovnaní s predajom a kúpou hnuteľného a nehnuteľného majetku.

Je potrebné poznamenať, že článok 569 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky stanovuje zachovanie staveniska, po ktorom má vlastník právo zaregistrovať ho ako nehnuteľnosť a potom vykonávať transakcie.

V praxi sa vyskytujú prípady, keď registračné orgány odmietnu zaregistrovať transakcie s rozostavanou výstavbou.

Ďalej by ste si mali zistiť, ktoré práva k nehnuteľnostiam podliehajú štátnej registrácii. Odpoveď na túto otázku dáva Občiansky zákonník Kazašskej republiky (článok 118): vlastnícke právo, právo hospodárenia, právo operatívneho hospodárenia, právo doživotne zdedenej držby, právo trvalého hospodárenia, právo na hospodárenie, právo na hospodárenie, hospodárenie, hospodárenie, hospodárenie, kúpu a pod. užívanie, hypotéka, vecné bremená. Niektoré články Občianskeho zákonníka a zákon Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ uvádzajú aj iné typy práv podliehajúcich registrácii (napríklad nájomné, správa trustu atď.)

Teraz sa vráťme k samotnému konceptu štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. Na základe znenia zákona Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ a článkov Občianskeho zákonníka možno dospieť k záveru, že štátna registrácia, ktorá uznáva vznik práv k nehnuteľnostiam , čím ho uvádza do občianskoprávneho obehu a legalizuje s ním následné obchody, ktoré tiež podliehajú štátnej registrácii v prípadoch ustanovených Občianskym zákonníkom.

Vykonaním prvotnej štátnej registrácie novovzniknutej nehnuteľnosti štát priznáva práva k nej na zákonné resp individuálny. Pri následnej registrácii prevodu práv štát potvrdí zmenu alebo zánik predtým zapísaných práv k nehnuteľnostiam. V ktoromkoľvek z uvedených prípadov uznania a potvrdenia práv štátom je to vyjadrené právnym úkonom vo forme vykonania zápisov do Jednotného registra práv k nehnuteľnostiam, vydaním listu vlastníctva alebo vo forme značky na titulných dokumentoch. Z toho všetkého môžeme vyvodiť záver, že štátna registrácia má právnu povahu. Analýza článkov Občianskeho zákonníka však ukazuje, že okamih vzniku práv sa nemusí vždy časovo zhodovať s ich štátnou registráciou, ktorá je stanovená ako výnimka v článku 8 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Tento právny štát navyše nespája okamih vzniku obmedzení, napríklad vo forme zabavenia, s časom ich štátnej registrácie.

Vidíme teda, že zákonodarca tým, že zaviedol povinnú štátnu registráciu práv a iných udalostí, zároveň nedal tomuto procesu výlučne titulotvorný charakter, čo nám následne umožňuje považovať takúto registráciu za odraz v tzv. zaregistrujte sa pre neobmedzený okruh osôb spoľahlivých a komplexných informácií o právny stav nehnuteľnosť, jej úpravu alebo zánik. Tento záver potvrdzuje aj skutočnosť, že uznanie práv k nehnuteľnostiam možno vykonať v súdneho poriadku, ktorých možnosť predpokladá čl. 9 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky a noriem procesné právo. V tomto prípade by práve súdne rozhodnutie malo zohrávať úlohu aktu uznania štátom práv a za registráciu po prijatí rozhodnutia bude zodpovedný príslušný vládna agentúra.

Pri koncepte štátnej registrácie zákonodarca v zásade rozlíšil ekvivalentné formulácie „akt štátneho orgánu, ktorý zakladá práva“ a „právny akt uznania štátom práv“, a urobil to zrejme pre nasledujúce dôvody:

• - nemožno zamieňať štátnu registráciu práv a akt štátneho orgánu, ktorý práva zakladá, na základe porovnania odsekov 1, 2 článku 8 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, v ktorých sú tieto pojmy považovaný za nezávislý;
• - hlavná úloha publikácie štátny zákon- vytvárať základ pre vznik práv a povinností, pričom štátna registrácia má ďalšie úlohy, vrátane určenia v konkrétnych prípadoch času vzniku práv;
• - z hľadiska právnej logiky je tiež nemožné považovať registráciu práv za akt štátu, ktorý zakladá občianske práva, keďže slovné spojenie „registrácia práv, z ktorých tieto práva vznikajú“ je nelogické;
• - uznanie štatútu príslušného štátneho aktu po registrácii by znamenalo aj uloženie zodpovednosti štátu za právnu čistotu a zákonnosť osvedčovaných práv, čo by, samozrejme, malo negatívne dôsledky pre jeho rozpočet, pretože by to v skutočnosti znamenalo: byť o zodpovednosti daňových poplatníkov za nezákonné konanie strán pri uzatváraní obchodu.

K tomu možno dodať, že zákonodarca mal s najväčšou pravdepodobnosťou pod právnym aktom na mysli nie vydanie akéhokoľvek normatívneho právneho aktu, ale výkon úkonov smerujúcich k zápisu informácií do Jednotného registra práv k nehnuteľnostiam za účelom zefektívniť obrat nehnuteľností.

Zhrnutím vyššie uvedeného môžeme konštatovať, že registrácia je legalizáciou pre občiansky obeh transakcií a práv a povinností, ktoré z nich vyplývajú, ako aj iných dôvodov pre vznik práv a povinností ustanovených v článku 8 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Kazašskej republiky.

Štátna registrácia práv by sa v podstate nemala zamieňať s registráciou špeciálnej alebo účtovnej povahy, pretože takáto registrácia je skôr registráciou samotnej nehnuteľnosti, a nie práv k nej, vykonanej na dosiahnutie viacerých verejnoprávnych cieľov. (napríklad evidencia nehnuteľností v technickom súpise úradov). Štátna registrácia práv má zabezpečiť stabilitu obratu nehnuteľností, pretože ten má nielen majetkový, ale aj spoločenský význam. Takáto stabilita sa dosahuje umiestnením transakcií a iných akcií s nehnuteľnosťami mimo súkromných záujmov strán, ako aj vytvorením osobitného, ​​jednotného informačný systém, ktorý umožňuje všetkým subjektom práva prijímať výlučne a len spoľahlivé údaje o právnom stave veci.

Je zrejmé, že jednou z hlavných úloh štátnej registrácie je zaručiť zákonnosť transakcií s nehnuteľnosťami, hoci táto otázka v súčasnosti nie je úplne upravená zákonom. Prítomnosť Jednotného registra práv k nehnuteľnostiam navyše výrazne uľahčuje činnosť rôznych štátnych orgánov súvisiacu s potrebou evidencie vlastníkov nehnuteľností. Napríklad činnosť daňových úradov pri výkone kontroly nad výdavkami občanov, činnosť exekútorskej služby, ktorá vyžaduje informácie o prítomnosti alebo neprítomnosti majetku od konkrétnej osoby. Protimonopolné úrady budú môcť kontrolovať dodržiavanie postupu pri podávaní petícií v súlade s čl. 17 a 18 zákona Kazašskej republiky z 12. apríla 2004 č. 544-II „O regulácii obchodných činností“, keď transakcia na získanie majetku si vyžaduje predchádzajúci súhlas protimonopolných úradov.

Právne predpisy stanovujú dve formy štátnej registrácie: práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi. Keďže článok 118 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky určuje, že okrem registrácie vlastníckych práv a iných práv k pozemkom podlieha registrácii aj obmedzenie, vznik, prevod a zánik týchto práv, pričom doslovný výklad ustanovení tohto pravidla , možno dospieť k záveru, že všetky transakcie s nehnuteľnosťami podliehajú štátnej registrácii, keďže každá transakcia je tak či onak spojená so vznikom, zánikom, prevodom alebo obmedzením práv k nehnuteľnosti, teda za okolností uvedených v § 118 ods. Občiansky zákonník Kazašskej republiky ako prípady, v ktorých je potrebná registrácia transakcie. Ak však táto podmienka nie je splnená, sú možné dva typy následkov.

Analyzujúc články Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky (berúc do úvahy článok 157, ktorý obsahuje ustanovenie, že v prípadoch ustanovených zákonom má nedodržanie požiadavky na štátnu registráciu transakcie za následok jej neplatnosť), môžeme dospieť k záveru, že neplatnosť transakcie v prípade nedodržania registračnej povinnosti nenastáva vždy, ale iba v prípadoch, keď to zákon priamo naznačuje (článok 588 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky), alebo priamo vyžaduje štátnu registráciu bez toho, aby sa určili dôsledky nedodržania tejto požiadavky (článok 574 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky). V týchto prípadoch by sa transakcia mala považovať za neplatnú na základe článkov 157, 159 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky.

Zákonodarca spravidla považuje za dostatočné použiť jednu z foriem štátnej registrácie: práva alebo transakcie. A iba v obzvlášť zložitých prípadoch, keď je potrebné vykonávať štátnu kontrolu nad samotnou transakciou, ako aj nad prevodom práv z nej, zákon ustanovuje registráciu transakcie aj práv z tejto transakcie. Medzi takéto prípady patrí registrácia zmluvy a prevod vlastníctva po prvé na základe zmluvy o predaji obytných priestorov alebo podniku, po druhé na základe zmluvy o výmene za tieto druhy nehnuteľností a po tretie na základe zmluvy o darovaní nehnuteľnosti. Slúži dodatočná záruka právna čistota registrovaných zmlúv.

V čom svetová prax na základe potreby použiť celkom určite príležitosti pre mimovládky právne inštitúcie zabezpečiť právnu čistotu zapísaných zmlúv a zákonnosť práv na ich základe vznikajúcich, čo v plnej miere napĺňa ciele vytvárania stabilného obratu v oblasti nehnuteľností. Pre krajiny anglosaského právneho poriadku ide o povinnú účasť na transakcii poisťovacieho makléra. Pre krajiny kontinentálneho právneho poriadku, do ktorého patrí aj náš štát, bolo vždy takýmto neštátnym spôsobom zabezpečenia zákonnosti obchodov s nehnuteľnosťami ich povinné notárske overenie.

Evidencia transakcií s nehnuteľnosťami vždy existovala a vykonávali ju orgány technickej inventarizácie (ZINZ) a pozemkové výbory nalepením evidenčnej pečiatky na notársky overený dokument. Všetky údaje o objekte boli zapísané do registračných denníkov. Predtým systém registračných orgánov a samotný postup určoval nezávisle štát, registrácia bola druhou fázou prevodu vlastníctva nehnuteľnosti po povinnom notárskom overení transakcie. .

V súvislosti s vývojom trhových vzťahov a zmien ekonomický život Realitný trh u nás ožil a začal sa aktívne rozvíjať, a preto vznikla potreba jednotného postupu pri evidencii nehnuteľností na celom území štátu, aby bolo možné sledovať celý proces vzniku, zániku resp. prevod práv na samostatnú nehnuteľnosť. Zákon preto zaviedol povinnú štátnu registráciu akýchkoľvek práv k nehnuteľnostiam, vykonávanú zápisom údajov určených zákonodarcom do Jednotného registra práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi, ktorý je spoločný pre celé územie štátu, pravidlá jeho udržiavania sú tiež rovnaké na celom jeho území.

Medzinárodné právne skúsenosti už dlho stanovujú povinnú štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam, avšak len na základe notárom overenej transakcie. Zákon umožňuje občanom obrátiť sa priamo na registračný orgán so zmluvou vyhotovenou jednoduchou písanie, teda v podstate presúva povinnosti nezávislého a nestranného notára na štátneho zamestnanca. Táto okolnosť pravdepodobne neprispeje k vytvoreniu mechanizmu zaručenej právnej istoty a zákonnosti transakcie v Kazachstane, ale skôr povedie k byrokracii, byrokracii, ambicióznosti a zneužívaniu úradníkov, k zvýšeniu kriminalizácie nehnuteľností. trhu a nárast počtu žalôb na už aj tak preťažených súdoch. Tento názor zdieľajú lídri viacerých krajín najvyššími orgánmi orgány a správa, ako aj množstvo poslancov parlamentu. Momentálne zapnuté legislatívna iniciatíva existujú návrhy zákonov na zmenu a doplnenie Občianskeho zákonníka v zmysle ustanovenia povinnosti notárskeho overenia obchodov s nehnuteľnosťami.

Určité sťaženie činnosti ľudskoprávnych inštitúcií spôsobí aj to, že hoci štátna registrácia má v prevažnej väčšine prípadov vo vzťahu k právu na registráciu právnotvorný význam, existujú aj prípady, kedy vznik tzv. vecného alebo iného zapísaného práva k nehnuteľnosti sa nemusí spájať s momentom štátnej registrácie, ale s momentom priamo uvedeným v zákone, to znamená, že štátna registrácia v tomto prípade nemá právo zakladať, ale správne potvrdzujúcu hodnotu. Uvedená zložitosť je spojená predovšetkým so skutočnosťou, že moment vzniku zodpovedajúcich práv sa v systéme neodrazí. štátny register, čo následne môže viesť k nemožnosti získať komplexné údaje o stave nehnuteľnosti cez evidenčný systém.

Jednou z týchto výnimiek je ustanovenie časti 1 článku 341 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, ktoré stanovuje pravidlo o vzniku záložného práva na majetok, ktorý sa má previesť, od okamihu takéhoto prevodu, pokiaľ inak ustanovuje záložná zmluva.

Okrem toho, podľa časti 5 článku 488 a časti 3 článku 489 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, ak sa nehnuteľnosť predáva na úver alebo na splátky, pokiaľ zákon neustanovuje inak, táto nehnuteľnosť od okamihu, keď je prevedené na kupujúceho až do momentu úplného zaplatenia, ktorý bude uznaný ako záložný list predávajúcemu. V tomto prípade záložné právo vzniká zo zákona a okamihom uvedeným v zákone. Podobne záložné právo vzniká aj v prípade nájomnej zmluvy. Otázka postupu pri registrácii záložného práva na základe zákona bola istý čas problematická, pretože ani Občiansky zákonník Kazašskej republiky, ani zákon Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciám“ s ním“, ani zákon Kazašskej republiky „o hypotéke (zástava nehnuteľnosti)“ nemal priame pokyny na tento postup a dôsledky nezaregistrovania. Na túto vec boli rôzne pohľady. Takže, Yu.G. Povodie v domnení, že zástava z titulu zákona musí byť zapísaná v všeobecný poriadok, navrhol zniesť zodpovednosť za nedostatok jeho registrácie na zainteresované strany podľa zmluvy, to znamená, že neprihlásenie záložného práva v tomto prípade znamenalo neplatnosť tejto podmienky zmluvy, a teda zbavilo strany možnosť odvolať sa naň v prípade sporu.

Ale 16. júla 1998 bol prijatý Pokyn o postupe vydávania a rušenia osvedčení o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi realitnými centrami (schválenými Agentúrou pre registráciu nehnuteľností a právnických osôb Ministerstvo spravodlivosti Kazašskej republiky.), v ktorom boli sporné otázky, v rámci možností zákonodarca povoľuje. V tomto pokyne sa uvádza, že zápis záložného práva vzniknutého zo zákona musí byť vykonaný súčasne so zápisom práva záložcu (kupujúceho, platiteľa nájomného a pod.) (bod 29 Pokynu), o ktorom zmluvné strany transakcia musí byť varovaná. Je zrejmé, že zákonodarca považuje registráciu záložného práva zo zákona nie za právo záujemcov, ale za povinnosť registrujúceho orgánu a jeho úradníkov, ak údaje o vzniku takéhoto záložného práva spadajú do ich odboru. vízia (čo sa nevyhnutne stane, keď sa dokumenty predkladajú na registráciu prevodu vlastníctva alebo inak skutočné právo, ako aj na registráciu transakcie), keďže k obmedzeniu (zaťaženiu) práva tu nedochádza na žiadosť strán, ale z požiadaviek zákona. Za okamih vzniku tohto obmedzenia (zaťaženia) práva, na rozdiel od vzniku záložného práva z titulu záložnej zmluvy, treba považovať nie okamih zápisu, ale začiatok plynutia lehoty splatnosti podľa zmluvy (resp. splnenie ďalších povinností postupníka), keďže na túto dobu sa ukladá záložné právo zo zákona (ods. 2 ods. 31 Pokynov). Hoci sa Pokyn venuje transakciám s obytnými priestormi, zdá sa možné použiť jeho ustanovenia analogicky s transakciami s inými nehnuteľnosťami.

Otvorenou otázkou zostáva aj moment vzniku vlastníckeho práva k nehnuteľnosti medzi dedičmi. Existujúce nezrovnalosti v tejto veci súvisia so znením článku 1042 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, podľa ktorého prijaté dedičstvo uznaný patriace dedičovi od otvorenia dedičstva a samotná skutočnosť prijatia sa uskutoční samotným nadobudnutím držby alebo podaním žiadosti u notára. Na druhej strane, článok 1072 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky hovorí o nemožnosti vzniku vlastníckeho práva od okamihu prijatia dedičstva, pretože skutočný nadobudnutie držby zdedeného majetku jedným z dedičov alebo podanie žiadosti o prijatie dedičstva ním nevylučuje možnosť priznania ďalších dedičov vlastníckeho práva k tej istej nehnuteľnosti alebo jej časti. Vychádzajúc z obsahu tohto článku treba prijatie dedičstva považovať za vôľu dediča vstúpiť do dedičských práv a za vznik jeho práva spravovať (vlastniť) zdedenú nehnuteľnosť v rámci zákona do r. okamihom zápisu vlastníckeho práva. Toto právo hospodárenia (držba) nepodlieha registrácii, pretože nie je uvedené v zozname vlastníckych práv v článku 118 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky a jeho registráciu neustanovujú iné právne predpisy.

Keď sa vrátime k možným negatívnym dôsledkom existencie výnimiek z pravidla ustanoveného v Občianskom zákonníku Kazašskej republiky, možno poznamenať, že takéto dôsledky by mohli byť znížené v dôsledku prísneho uplatňovania požiadaviek článku 118 Občianskeho zákonníka. Kódex Kazašskej republiky a článok 4 zákona Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, ktoré zaväzujú všetkých držiteľov práv vrátane tých, ktorí tento štatút získali bez štátnej registrácie, aby zapísať príslušné údaje do registra. Na druhej strane by sme nemali zabúdať, že podľa časti 1 článku 16 zákona Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ má registrácia práv deklaratívny charakter, teda je to dôsledok iniciatívy nie inštitúcie spravodlivosti, ale nositeľov práv. Jediným podnetom pre štátnu registráciu práv vlastníka nehnuteľného majetku alebo iného nositeľa práv je teda nemožnosť výkonu plnej moci vo vzťahu k tomuto majetku.

V súčasnosti vzniká veľa problémov v súvislosti s registráciou zmlúv o prenájme nehnuteľností. V súčasnosti je tiež problematická záležitosť o tom, či zmluva o nájme nebytového priestoru uzatvorená na dobu kratšiu ako 1 rok podlieha štátnej registrácii. Faktom je, že Občiansky zákonník Kazašskej republiky pri určovaní právneho postavenia budov a stavieb nehovorí o tom, že môžu zahŕňať samostatne užívané nebytové priestory, nebytové priestory až po samostatné nehnuteľnosti. Takýto nesúlad medzi Občianskym zákonníkom Kazašskej republiky a zákonom Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ viedol k sporu o uplatňovaní článku 651 Občianskeho zákonníka republiky. Kazachstanu do nebytových priestorov. Rozhodnutie o tom, či zmluva o nájme nebytového priestoru uzatvorená na dobu kratšiu ako 1 rok podlieha evidencii, závisí od toho, či je nebytový priestor uznaný ako samostatný nehnuteľný predmet. Ak áno, tak sa naň vzťahujú len všeobecné normy Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky o evidencii zmlúv o prenájme nehnuteľností. Ak nebytový priestor považujeme za súčasť budovy, potom sa naň zjavne vzťahujú výnimky stanovené v článku 651 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky.

PANI. KALINYCHEVA, postgraduálna študentka Všeruskej štátnej daňovej akadémie pod Ministerstvom financií Ruska Až do 90. rokov 20. storočia boli v ZSSR transakcie v skutočnosti povolené len na predaj, výmenu a darovanie obytných budov. Po deväťdesiatych rokoch sa trh s nehnuteľnosťami v Rusku začal aktívne rozvíjať: okrem obytných budov na vidieku sa na obrate podieľali aj nehnuteľnosti v meste. S cieľom chrániť ústavné práva fyzických a právnických osôb, ako aj samotného štátu, bolo potrebné vytvoriť jednotný systém kontrolu obchodov s nehnuteľnosťami a prevodu ich vlastníctva, t. j. vytvoriť inštitút štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam, obchodov s nimi a určiť štátne orgány, ktoré by túto registráciu vykonávali.

Tento článok bol skopírovaný z https://www.site

PANI. KALINYCHEVA,
postgraduálny študent Celoruskej štátnej daňovej akadémie pod ministerstvom financií Ruska


Do 90. rokov 20. storočia boli transakcie na území ZSSR v skutočnosti povolené len pri predaji, výmene a darovaní obytných budov. Po deväťdesiatych rokoch sa trh s nehnuteľnosťami v Rusku začal aktívne rozvíjať: okrem obytných budov na vidieku sa na obrate podieľali aj nehnuteľnosti v meste. V záujme ochrany ústavných práv fyzických a právnických osôb, ako aj samotného štátu, bolo potrebné vytvoriť jednotný systém monitorovania transakcií s nehnuteľnosťami a prevodu ich vlastníctva, teda vytvoriť inštitút štátu. evidenciu práv k nehnuteľnostiam, transakcie s ňou a určiť štátne orgány, ktoré by túto evidenciu vykonávali.

Súčasný Občiansky zákonník Ruskej federácie v čl. 131 ustanovil, že vlastnícke právo a iné majetkové práva k nehnuteľnostiam podlieha štátnej registrácii, a načrtol aj podmienky obmedzenia uvedené práva, ich prechod a ukončenie. Občiansky zákonník Ruskej federácie zdôrazňuje, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká práve od okamihu registrácie príslušného práva vo forme ustanovenej zákonom. V čl. 18 Zákonníka o bývaní Ruskej federácie tiež stanovuje, že vlastnícke právo a iné vecné práva k obytným priestorom podliehajú štátnej registrácii.
Až do roku 1997 Ruská federácia pri registrácii práv k nehnuteľnostiam bol veľmi chaotický postup: neexistoval jediný informačný zdroj, ktorý by obsahoval všetky informácie o transakciách s nehnuteľnosťami a prevode práv k nim na území Ruska. Registráciu práv k nehnuteľnostiam, najmä k bytovým priestorom, vykonávali orgány technického účtovníctva a inventarizácie.
Situácia sa dramaticky zmenila s príchodom federálneho zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997 „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ (ďalej len zákon o registrácii vlastníckych práv). Vláda si stanovila za cieľ zaviesť jednotný register práv k nehnuteľnostiam v celej Ruskej federácii. Tak sa objavili inštitúcie spravodlivosti, vytvorené špeciálne na vedenie tohto registra a implementáciu štátna kontrola na realitnom trhu v celom Rusku.
Inštitúcie spravodlivosti sú poverené úlohou vykonávať právne skúmanie dokumentov a overovať zákonnosť transakcií s nehnuteľnosťami, aby sa zistilo, že medzi deklarovanými a registrovanými právami k nehnuteľnostiam nie sú rozpory. Význam takéhoto skúmania spočíva v tom, že štátna registrácia je jediným dôkazom existencie zapísaného práva a toto zapísané právo je možné napadnúť len na súde. Koncepcia a postup štátnej registrácie sú uvedené v zákone o registrácii vlastníckych práv, ale to nerieši všetky problémy pri účtovaní transakcií s nehnuteľnosťami.
Podstatou štátnej registrácie transakcií s nehnuteľnosťami je registrácia prevodu práv ku konkrétnej nehnuteľnosti. Takže v čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie uvádza zoznam predmetov súvisiacich s nehnuteľnosťami. Ak v tejto práci vezmeme do úvahy iba nehnuteľnosti súvisiace s obytným priestorom, potom, korelujúc normy týkajúce sa registrácie nehnuteľností, zakotvené v Občianskom zákonníku Ruskej federácie, s podobnými normami Kódexu bývania Ruskej federácie, určíme že bytovými priestormi sú bytový dom, časť bytového domu, byt, časť bytu, izba.
Podľa odseku 1 čl. 15 ZhK RF objekt práva na bývanie sú obytné priestory. Obytné priestory sú izolované priestory, ktoré sú nehnuteľnosťou a sú vhodné na trvalý pobyt občanov (odst. 2, čl. 15 ZP RF). Obydlie podľa Kódexu bývania Ruskej federácie má teda niekoľko právnych znakov.
Obytným priestorom sa vždy rozumie izolovaná miestnosť, teda oddelená od ostatných obytných priestorov, ako aj ohraničená od zvyšku priestoru.
Izolované obytné priestory sú súčasťou budovy alebo celej budovy, ktorú je možné vzhľadom na jej vlastnosti oddeliť (právne oddeliť) od ostatných obytných priestorov. Za súčasť obytnej časti teda nemožno uznať časť izby, nezateplenú časť bytu, inak povedané kút. Tieto časti sú integrované so zvyškom obytné oblasti a nemožno ho scudziť ani nadobudnúť samostatne. Možno, že súčasťou domu alebo bytu treba rozumieť niekoľko miestností tohto domu alebo bytu, ktoré sú predmetom práv na bývanie. Kódex bývania Ruskej federácie neobsahuje jasný koncept, že existuje časť nehnuteľností. V čl. 16 definuje pojmy „bytový dom“, „byt“, „izba“, ale nevysvetľuje pojmy „časť bytového domu“ alebo „časť bytu“.
V Pravidlách vedenia Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi (ďalej len Pravidlá), schválených nariadením vlády Ruskej federácie z 18. februára 1998 č. 219 „O schválení zákona č. Pravidlá vedenia jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi“ (ďalej len vyhláška č. 219) obsahuje pravidlá vypĺňania I. oddielu registra. Odsek 24 Pravidiel znie: „Formuláre pododdielu I, zodpovedajúce druhom nehnuteľností:
pozemok (formulár I-1), budova alebo stavba (formulár I-2), bytové, nebytové priestory a ostatné súčasti budovy alebo stavby (formulár I-3) ... “Avšak Bytový zákon č. Ruská federácia klasifikuje obytnú budovu ako obytnú budovu, ktorá podľa definície nemôže byť súčasťou budovy ani stavby, pretože sama je samostatnou budovou (štruktúrou). V odseku 29 pravidiel sú uvedené príklady názvov objektov, ktoré uvádzajú obytnú budovu, záhradný pozemok, ale takéto definície ako súčasť bytového domu alebo časti bytu neexistujú.
Kapitola 18 „Vlastnícke práva a iné vecné práva k obytným priestorom“ Občianskeho zákonníka Ruskej federácie jasne stanovuje vzťahy súvisiace s obytným domom a bytom, ale ani časť obytných priestorov, ani niečo ako „izba“. “ sa niekedy spomína.
Článok 16 Kódexu bývania Ruskej federácie obsahuje vyčerpávajúci zoznam obytných priestorov. Preto nemôžu existovať žiadne iné obytné priestory. Z tohto dôvodu A.A. Titov poznamenáva, že „bývanie v tomto aspekte je miestom na území Ruska ... akýmsi„domom“, ktorý ho chráni pred nepriaznivé účinky externé životné prostredie. <...>V Rusku je bývanie stále priestorom, ktorý v niektorých rozvinutých krajinách ako taký nie je uznaný. Kasárne, provizórne chatrče, vagóny sú každodennou záležitosťou nášho života.
Na základe toho nie je možné identifikovať bývanie v Rusku iba s pohodlnými obytnými priestormi a právom na to - s právom bývať práve v takejto miestnosti ... “.
Podobný názor zdieľa vo svojom článku aj A.V. Khaldeev, ktorý zdôrazňuje, že „kategória „bývanie“ ... vo svojom právnej povahy nemusí stanovovať podobné (obytné) kritériá. A.V. Khaldeev vyjadruje názor, že kategória „obytné priestory“ bola zavedená v bytový zákon na realizáciu práva na bývanie zakotveného v Ústave Ruskej federácie. Výraz „obydlie“ sa priamo používa v právna úprava civilný obrat. A.V. Khaldeev zdôrazňuje: „Úvod ďalšie požiadavky na bývanie ako predmet základných ľudských práv by viedlo k výraznému zúženiu rozsahu univerzál ústavné záruky... V moderných podmienkach u nás a celkovo vo svete je životná úroveň a životné podmienky ľudí veľmi rôznorodé. Bytové potreby občanov sú naďalej uspokojované bývaním v chatrčiach, jurtách ... kasárňach ... vagónoch atď... všetky uvedené priestory, ak v nich človek býva, sú jeho bývaním...“.
Z vyššie uvedených názorov vyplýva, že vo vedeckej literatúre existujú dva pojmy: „obydlie“ a „obývacie priestory“. Neexistuje však odpoveď na otázku, aké vzťahy sa vzťahujú na také objekty, ako je jurta, yaranga, príves, kasáreň, ak takéto objekty z hľadiska pojmu „obydlie“ vykonávajú právo občanov do bývania, a na druhej strane nepatria do bytových priestorov, a preto vzťahy vyplývajúce z ich užívania nie sú upravené bytovým zákonom.
A. Borisenko si kladie aj otázku, akým priestorom vhodným na bývanie (vagóny, šatne) treba pripísať. Vo svojom článku poukazuje na to, že „použitím kritéria účelovosti možno vyvodiť jednoznačný záver, že ich nemožno uznať ako nehnuteľnosti určené na bývanie“.
I. Kuzmina zavádza pojem „trvalý pobyt“. Kritériom na rozlíšenie bytových priestorov od nebytových priestorov je podľa nej možnosť trvalého pobytu v týchto priestoroch. Montované objekty, vozne a pod. zo svojej definície nemožno využívať ako priestory na trvalé bývanie, a preto ich nemožno zaradiť do bytového fondu. I.A. Farshatov je tiež toho názoru, že len priestory vhodné na trvalý pobyt možno klasifikovať ako priestory na bývanie. Hovorí, že „bývanie v nich (vozy, kasárne a pod.) ako nájomca nemožno kvalifikovať ako bytový vzťah. Pri riešení otázok súvisiacich s užívacími právami, stratou týchto práv, sa nemožno riadiť normami bytovej legislatívy.
Prípustná aplikácia všeobecné normy nájomná zmluva (prenájom nehnuteľnosti).
Z vyššie uvedeného je zrejmé, že otázka regulácie vzťahov spojených s takými objektmi, ako je jurta, yaranga, príves atď., je dosť naliehavá. V súčasnosti je súdna prax taká, že pri rozhodovaní o vysťahovaní z takýchto priestorov sa uplatňujú pravidlá upravujúce prenájom nehnuteľnosti. Podľa nášho názoru sa tým porušujú práva ľudí žijúcich v takýchto priestoroch, predovšetkým právo na nedotknuteľnosť obydlia a právo na bývanie samotné. Súdy pri vydávaní súdnych aktov neskúmajú, či má vysťahovaný iný životný priestor, čo môže viesť k nútenému tuláctvu, k životu „na ulici“. Nútené vysťahovanie je možné do 5 dní od upovedomenia dlžníka. Dnes je však napríklad v Moskve nemožné nájsť v krátkom čase a za prijateľnú cenu poriadny životný priestor, čo človeka vlastne núti opustiť vysťahované priestory „nikam“. Vysťahovanie z priestorov prívesu, kasární a pod. je možné aj v neprítomnosti vysťahovanej osoby. Samozrejme, pri zriaďovaní závažných prekážok vysťahovania (choroba, služobná cesta atď.) súdny exekútor predloží sudcovi otázku odloženia alebo pozastavenia vysťahovania (článok 355 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie), ale to zostáva len na rozhodnutí súdu.
Možno možno otázku týkajúcu sa registrácie takých predmetov, ako je jurta, yaranga, vagón atď., považovať za vyriešenú, pretože tieto predmety sú uznávané vo vedeckých kruhoch aj v súdna prax nebytový. Vyhláška č. 219 však neobsahuje zmienku o existencii takýchto zariadení. Riešenie takéhoto problému je možné len s pomocou praxe činných v trestnom konaní.
Ďalším problémom, ktorému čelia súdne orgány, je registrácia prevodu práva na nehnuteľnosť vo výstavbe (článok 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Orgány justície boli vytvorené predovšetkým preto, aby predchádzali porušovaniu práv fyzických a právnických osôb. Preto zákon o registrácii vlastníckych práv jasne stanovuje dôvody, na základe ktorých sa rozhoduje o odmietnutí štátnej registrácie. V čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie odkazuje na registráciu vlastníckych práv, zatiaľ čo čl. 219 naznačuje, že takéto právo vzniká až momentom štátnej registrácie, preto pred takouto registráciou vlastnícke právo v zmysle čl. 219 neexistuje. V tomto prípade je potrebné uvažovať o vlastníckom práve nie k samotnému predmetu nehnuteľnosti, ale ku komplexu majetku použitého pri jeho vzniku, vrátane materiálov potrebných na výstavbu. Tento problém nedostal jednoznačné riešenie.
Jeho podstata spočíva v tom, že tvorca nehnuteľnosti pred štátnou registráciou má práva a plní povinnosti spojené s vlastníkom. Tvorca nehnuteľnosti je teda zodpovedný za absolútnu ochranu, údržbu, potrebu náhrady spôsobenej ujmy a pod. V praxi sa s takýmto majetkom uskutočňujú obchody na jeho scudzenie. Takéto právo však nemožno kvalifikovať ako samostatné. Dôvody sú celkom formálne - zákon s uvedeným vlastníckym právom nepočíta.
Z uvedeného vyplýva, že účelom inštitútu štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je vytvorenie pevného, ​​kontrolovaného systému obratu nehnuteľností. Takýto systém je nevyhnutný predovšetkým na ochranu vlastníckych práv fyzických a právnických osôb.
Na základe vyššie uvedeného môžeme uviesť nasledujúcu definíciu štátnej registrácie. Štátna registrácia je systém právnych, organizačných, procesných a iných opatrení, ktoré zabezpečujú úplné a spoľahlivé premietnutie údajov o právach k nehnuteľnostiam a všetkých zmenách, ktoré s nimi nastanú; harmonická kombinácia verejných a súkromných záujmov v oblasti nehnuteľností; vytvorenie spoľahlivého, zákonného a otvoreného občianskeho obehu.
Ruská legislatíva striktne stanovuje, že iba štátna registrácia práva k nehnuteľnosti a transakcií na prevod tohto práva je potvrdením o prevode nehnuteľnosti na iného vlastníka a zabezpečením práva k tomuto majetku. Zákonodarca zdôrazňuje, že napadnúť právo potvrdené inštitútom štátnej registrácie je možné len na súde. Tento spôsob uzatvárania právnych vzťahov je typický pre občianske právo. Zároveň na rozdiel občianske práva vzťahov je iniciatíva pri vzniku registračných vzťahov jednostranná - základom pre vznik registračných vzťahov je prihláška nositeľa autorských práv. Inštitúcia spravodlivosti na registráciu práv nemôže iniciovať proces registrácie, ani nútiť účastníkov občianskych transakcií, aby formalizovali svoje práva k nehnuteľnostiam. Registračné orgány tak vstupujú do registračných vzťahov nie z vlastnej vôle, ale z vôle nositeľa práva. Čo sa týka ukončenia registračných vzťahov, aj tie sú možné len na podnet nositeľa autorských práv. Právne predpisy poskytujú držiteľovi práv právo odmietnuť registráciu práv k nehnuteľnostiam v ktorejkoľvek fáze procesu registrácie pred tým, ako registrujúci orgán prijme rozhodnutie.

Bibliografia
1 Pozri: Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam: teória a prax: So. články / Comp. E.A. Kindeeva, M.G. Piskunov. - M., 2005.
2 Titov A.A. Komentár k zákonu o bývaní Ruskej federácie. 2005 // SPS "ConsultantPlus".
3 Khaldeev A.V. Korelácia právnych kategórií „obydlie“ a „obydlie“. Teoretické a praktické aspekty. 2005 // Tamže.
4 Borisenko A. Obytná nehnuteľnosť ako predmet predaja. 2005 // SPS "ConsultantPlus".
5 Pozri: Kuzmina I. Koncepcia obytných priestorov. 2005 // Tamže.
6 Farshatov I.A. Pripomienky k ZhK RF. 2006 // Tamže.
7 Pozri: Trubnikov P. Posudzovanie súdnych sporov o bytových sporoch // Tamže.
8 Pozri: List Ministerstva daní Ruska z 27. apríla 2001 č. VT-6-04/350 „O vysvetleniach k aplikácii zmien a doplnkov č. 5 k pokynu Štátnej daňovej služby Ruska z júna 8, 1995 č. 33 „O postupe pri výpočte a platení dane z majetku rozpočtovým podnikom“ // Normatívne akty o financiách, daniach, poisťovníctve a účtovníctve. 2001. Číslo 7.

Úvod

Záver

Literatúra a NPA

Úvod

Prijatím Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nadobudli otázky registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi osobitný význam a samotná registrácia je často zákonodarnou hodnotou. V súlade s ustanoveniami zákonníka je vznik vlastníckych práv k nehnuteľnostiam a iných práv podliehajúcich štátnej registrácii (odsek 2, článok 8 Občianskeho zákonníka) podmienený splnením registračných požiadaviek av niektorých prípadoch aj platnosť transakcie uskutočnenej s nehnuteľnosťou.

Podľa čl. 164 Občianskeho zákonníka štátnej registrácie v prípadoch a spôsobom ustanoveným v čl. 131 zákonníka a zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ podliehajú transakcie s pozemkami a inými nehnuteľnosťami. § 131 Občianskeho zákonníka určuje, že registrácii podlieha vlastnícke právo a iné vecné práva k nehnuteľným veciam, a to: právo hospodárenia, právo prevádzkového hospodárenia, právo doživotnej dedičnej držby pozemku, právo trvalého (neobmedzeného) užívania pozemku, vecné bremená, navyše - hypotéka, ako aj obmedzenie, vznik, prevod a zánik týchto práv.

Porovnanie týchto právnych noriem s ich doslovným výkladom dáva dôvod k záveru, že transakcie s nehnuteľnosťami podliehajú registrácii vo všetkých prípadoch, keďže každá transakcia s nehnuteľnosťou je nejakým spôsobom spojená so vznikom (zánikom, prevodom, obmedzením) práv k nehnuteľnostiam. , teda s okolnosťami uvedenými v čl. 164 Občianskeho zákonníka v prípadoch, keď je potrebná registrácia obchodu.

1. Koncepcia registrácie práv k nehnuteľnostiam a svetová prax

A. Podstata registrácie práv k nehnuteľnostiam

Občiansky zákonník Ruskej federácie široko používa pojem „štátna registrácia“. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právnické osoby podliehajú štátnej registrácii (článok 51; doložka 2 článku 54; doložka 2 a 4 článku 57; doložka 2 článku 59; doložka 2 článku 61; doložka 1 a 2 článku 62 ods. 1, 2 a 5 článku 63 ods. 2 článku 73 ods. 3 článku 90 ods. 2 článku 98 ods. 2 článku 109 ods. 4 článku 114, ich ustanovujúce dokumenty ( doložka 3, článok 52) a názvy spoločností (doložka 4, článok 54); mená občanov, ich zmena, ako aj iné akty o osobnom stave (odsek 3, článok 19, článok 47); skutočnosti, že občan nadobudol a stratil postavenie samostatného podnikateľa (článok 23 ods. 1 a 2; článok 25 ods. 1) a postavenie dediča (odsek 2 článku 1038).

Najčastejšie sa pojem „štátna registrácia“ používa, keď ide o práva k nehnuteľnostiam (článok 2 článku 8; článok 131; článok 1 článku 164; článok 219; článok 225 článok 3; článok 3 274; čl. 5041) a transakcie s ním (odsek 2 článku 28; odsek 3-6 článku 131; čl. 164-165; odsek 2 článku 223; článok 251; odsek 3 článku .339, položka 389 položka 2, bod 433 položka 3 položka 558 položka 2 položka 560 položka 3 položka 573 položka 2 položka 574 položka 3 položka 584 položka článok 609 ods. 2, článok 633-643, článok 651 ods. 2, článok 658 ods. § 2, článok 1031 § 2, článok 1036, článok 1037 § 2). V Občianskom zákonníku Ruskej federácie sú tiež odkazy na samotnú štátnu registráciu nehnuteľností (článok 1 článku 130, odsek 1 článku 234), prevod práv k nehnuteľnostiam (články 131 a 551, odsek 2 článku 1017 ), rozhodnutia o odňatí pozemku - osobitný zákon štátneho orgánu týkajúci sa konkrétneho nehnuteľného objektu (odst. 4, § 279, § 280). Nakoniec existuje špeciálny prípadúdaje o štátnej registrácii (odsek 1 článku 234), ak nie je jasné, čo (práva, majetok, právna skutočnosť alebo iné) sa diskutuje.

Samozrejme, takáto rôznorodosť legislatívnych kategórií sama o sebe by nebola problémom, ak by sa zákonodarca postaral o ich jasné rozlíšenie.

Žiaľ, neurobil. V dôsledku toho sa už v prvých mesiacoch platnosti uvedených noriem Občianskeho zákonníka Ruskej federácie začali objavovať početné nedorozumenia, ktorých zdrojom bol nedostatok legislatívnej istoty v otázkach vzťahu medzi postupmi registrácie práv a registrácia transakcií s nehnuteľnosťami a právny význam každého typu registrácie. Prax presadzovania práva bol naďalej vedený stanovy prijaté pred nadobudnutím účinnosti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, kým sa neobjaví osobitný federálny zákon.

Nedodržanie požiadavky na registráciu transakcie môže mať dva typy následkov. Takže odsek 1 čl. 165 Občianskeho zákonníka obsahuje ustanovenie, podľa ktorého nedodržanie notárskej formy a v prípadoch ustanovených zákonom požiadavka štátnej registrácie transakcie má za následok jej neplatnosť. Analýza článkov Kódexu (berúc do úvahy článok 165) nám umožňuje dospieť k záveru, že neplatnosť transakcie v prípade nesplnenia požiadavky na jej registráciu nenastáva vždy, ale iba v prípadoch, keď zákon buď obsahuje v tomto zmysle priamy údaj (článok 558 Občianskeho zákonníka napríklad stanovuje, že zmluvy o predaji obytného domu alebo bytu podliehajú štátnej registrácii a považujú sa za uzavreté okamihom takejto registrácie), alebo priamo vyžaduje štátnu registráciu transakcie bez toho, aby sa určili dôsledky nedodržania tejto požiadavky (najmä v článku 574 Občianskeho zákonníka vo vzťahu k zmluve o darovaní nehnuteľnosti). V oboch prípadoch neregistrovaný v v pravý čas transakcia sa riadi podľa čl. 165, 168 Občianskeho zákonníka považovať za neplatné, pretože nespĺňa požiadavky zákona.

Zároveň čl. 550 zákonníka ustanovuje potrebu uzavrieť zmluvu o predaji nehnuteľnosti (s výnimkou podniku

alebo obytné priestory) len v jednoduchej písomnej forme bez štátnej registrácie, hoci vlastnícke právo nadobúdateľa k odcudzenej nehnuteľnosti môže vzniknúť až po registrácii tohto práva (článok 223 Občianskeho zákonníka). Vzhľadom na vyššie uvedené vo vzťahu k čl. 131 a 164 Občianskeho zákonníka sa zdá, že by mala byť zapísaná aj táto zmluva o predaji nehnuteľnosti, avšak k jej registrácii bude musieť dôjsť až pri zápise vlastníctva kupujúceho k nadobudnutej nehnuteľnosti - zmluva bude vyžadovať zápis ako titulu. dokument, na ktorom sa zakladá vznikajúce vlastnícke právo. Do zápisu práv nového vlastníka má zmluva plnú platnosť právny účinok, a právam (nárokom) z neho vyplývajúcim ako z konsenzuálneho obchodu bude poskytnutá možnosť súdnej ochrany.

Takže umenie. 131 a 164 Občianskeho zákonníka hovorí o prípadoch a postupe štátnej registrácie vo vzťahu k nehnuteľnostiam a súvisiacim transakciám. Avšak čl. 8 federálneho zákona „o prijatí prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ stanovuje, že až do nadobudnutia účinnosti zákona o registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi sa uplatňuje súčasný registračný postup. Kvôli legislatívny akt, na ktorý spomínaný článok poukazuje, nadobudol účinnosť 31. januára 1998, možno tvrdiť, že do uvedeného momentu Občiansky zákonník určoval len prípady, v ktorých sa vyžadovala evidencia nehnuteľností, neupravoval však postup pri takejto veci. registráciu (vzhľadom na absenciu príslušných právnych noriem v zákonníku), ponechať ju do určitého času v podobe, v akej bola ustanovená v platnosti právne úkony, vrátane právnych predpisov subjektov Ruskej federácie. Zároveň je potrebné mať na pamäti, že registrácia práv k nehnuteľnostiam na federálnej úrovni nebola ani zďaleka dokonalá a čiastočne zastaraná. predpisov a nie všade boli prijaté príslušné akty zakladajúcich subjektov Ruskej federácie.

Podľa čl. 219 Občianskeho zákonníka vlastnícke právo k budovám, stavbám a iným novovzniknutým nehnuteľnostiam podliehajúcim štátnej evidencii vzniká až okamihom takejto registrácie.

Štátny alebo obecný podnik, ktorému je nehnuteľný majetok pridelený v rámci práva hospodárenia, nemá právo ho prenajímať, zakladať, vkladať naň ako vklad. overený kapitál hospodárske spoločnosti a obchodné spoločnosti alebo inak nakladať s takýmto majetkom bez súhlasu vlastníka. So zvyškom majetku, ktorý mu patrí, má spoločnosť právo nakladať samostatne, ak zákon neustanovuje inak.

Osobitný právny režim je ustanovený v Občianskom zákonníku, keď sa nehnuteľnosť dáva do záložného práva (zástava) a na žiadosť záložného veriteľa je na ňu zablokovaná (odst. 1, § 339, § 340, 349 Občianskeho zákonníka).

Orgán, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, je povinný: na žiadosť držiteľa autorských práv potvrdiť registráciu vydaním dokladu o zapísanom práve alebo transakcii alebo zápisom do samotného predloženého dokladu na registráciu (článok 3 článku 131 Občianskeho zákonníka); poskytnúť informácie o takejto registrácii a registrovaných právach akejkoľvek osobe (§ 131 ods. 4 Občianskeho zákonníka). V prípade odmietnutia štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam alebo transakcií s nimi alebo obchádzania registrácie má držiteľ práva právo odvolať sa proti žalobe registrujúceho orgánu na súde.

Na základe odseku 6 čl. 131 Občianskeho zákonníka by mal byť postup štátnej registrácie a dôvody jej odmietnutia určené zákonom o registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi. Takýto zákon bol prijatý v Ruskej federácii 21. júla 1997 - „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“.

Význam štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je v súlade s týmto zákonom v tom, že: je aktom uznania a potvrdenia štátu o vzniku, obmedzení, prevode alebo zániku práv k nehnuteľnostiam v súlade s týmto zákonom. s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie; je jediným dôkazom existencie zapísaného práva; vykonávané na celom území Ruska podľa systému záznamov ustanoveného zákonom o právach ku každému nehnuteľnému predmetu v Jednotnom štátnom registri práv na nehnuteľnosti a transakcie s ním; dátum štátnej registrácie práv sa vzťahuje na deň vykonania príslušných záznamov v Jednotnom štátnom registri práv; vykonávané v mieste nehnuteľnosti v rámci registratúrneho obvodu.

Odmietnutie štátnej registrácie práv alebo obchádzanie tohto práva sa môže zainteresovaná osoba odvolať na súd, rozhodcovský súd.

Povinná štátna registrácia podlieha právam k nehnuteľnostiam, ktorých vlastnícke listiny sa vydávajú po prijatí prijatého zákona. Práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli pred nadobudnutím jeho účinnosti, sa uznávajú ako právoplatné aj bez ich stavu

registráciu zavedenú uvedeným zákonom. Registrácia takýchto práv sa vykonáva na žiadosť ich držiteľov. Potreba štátnej registrácie obmedzenia (vecného bremena) alebo inej transakcie s nehnuteľnosťami, ktorá vznikla po zavedení predmetného zákona, si vyžaduje štátnu registráciu práv k tomuto objektu, ktoré vznikli pred zavedením tohto zákona do platnosti (článok 6 zákona ). Obmedzeniami (vecnými bremenami) sa rozumejú zákonom ustanovené podmienky, zákazy sťažujúce výkon vlastníckeho práva alebo iného vecného práva k konkrétny objekt nehnuteľnosti (služobníctvo, hypotéka, správa zvereneckého majetku, prenájom, zablokovanie majetku atď.).

Registrácia je otvorená. Orgán, ktorý ho vykonáva, je povinný poskytnúť informácie obsiahnuté v Jednotnom štátnom registri práv o každej nehnuteľnosti každej osobe, ktorá predložila občiansky preukaz a písomnú žiadosť. Výpis z registra musí obsahovať popis nehnuteľnosti, zapísané práva k nej, ako aj obmedzenia (bremená) práv. Proti odmietnutiu poskytnutia požadovaných informácií sa možno odvolať na súde.

Údaje o obsahu listín vlastníctva, okrem informácií o obmedzeniach (vecných bremenách), zovšeobecnené informácie o právach fyzickej osoby k nehnuteľnostiam, ktoré vlastní, výpisy s informáciami o prevode práv k nehnuteľnostiam možno poskytnúť v zákonom stanoveným spôsobom len osobám uvedeným v zákone: nositeľom práv ; osoby, ktoré dostali plnú moc od držiteľa autorských práv; vedúci orgánov miestnej samosprávy a štátnych orgánov zakladajúcich subjektov Ruskej federácie; daňové úrady; súdy a presadzovania práva ktorí majú rozpracované prípady súvisiace s predmetmi

nehnuteľnosti a (alebo) ich držitelia práv; dedičia zo závetu alebo zákona (odsek 3, článok 7 zákona).

Informácie o zapísaných právach k nehnuteľným veciam sú poskytované za úhradu, ak zákon neustanovuje inak. Registráciu práv k nehnuteľnostiam budú vykonávať súdne inštitúcie pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi na území registračného obvodu v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Skontrolujú platnosť dokumentov predložených žiadateľom a existenciu príslušných práv osoby alebo orgánu, ktorý dokumenty pripravil, ako aj existenciu predtým registrovaných a uplatňovaných práv. Sú poverení vydávaním dokladov potvrdzujúcich štátnu registráciu práv, ako aj informácií o registrovaných právach.

Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam sa vykonáva po obdržaní dokumentov potrebných na to a splnení požiadaviek uvedeného zákona, ich registrácii, vykonaní právneho preskúmania dokumentov a overení zákonnosti transakcie, pričom sa zistí, že medzi nimi neexistujú rozpory. uplatnené a už zaregistrované práva k tomuto majetku, iné dôvody na odmietnutie alebo pozastavenie registrácie práv. Registrácia obmedzení (bremená) práv, hypoték, prenájmov alebo iných transakcií s nehnuteľnosťami je podľa zákona povolená iba vtedy, ak existuje štátna registrácia predtým vzniknutých práv k nim v Jednotnom štátnom registri práv. Zápis práv musí byť vykonaný najneskôr do jedného mesiaca odo dňa podania prihlášky a to všetko požadované dokumenty(článok 13 zákona).

Registrácia vzniku a prechodu práv k nehnuteľnosti sa osvedčuje osvedčením o tomto a registrácia zmlúv a iných transakcií vykonaním osobitného registračného zápisu na listine, ktorá vyjadruje obsah transakcie. Vykonáva sa na žiadosť nositeľa autorských práv, zmluvného partnera alebo nimi poverenej osoby, ak má na to plnú moc.

Ak práva vznikajú na základe zmlúv (transakcií), ktoré nevyžadujú notárske overenie, žiadosti o registráciu práv musia podať všetci účastníci zmluvy (transakcie). Ak sa jeden z nich vyhne zápisu práv, prevod vlastníctva sa zapíše na základe rozhodnutia súdu prijatého na žalobu druhej strany. Ak práva vznikli na základe dohôd (transakcií), nevyžadujú si síce povinné notárske overenie, ale na žiadosť notárom overenej strany podá žiadosť o registráciu práva jedna zo strán zmluvy.

Dôvodmi na zápis existencie, vzniku, zániku, prevodu, obmedzenia (zaťaženia) práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi sú: úkony štátnych orgánov alebo územnej samosprávy v ich pôsobnosti; zmluvy a iné transakcie s nehnuteľnosťami, osvedčenia o privatizácii obytných priestorov, vykonané v súlade so zákonom; osvedčenia o práve na dedičstvo; vstúpiť do právnu silu súdne rozhodnutia a pod. Povinnou prílohou dokladov potrebných na registráciu práv je plán pozemku a (alebo) plán nehnuteľnosti.

B. Svetová prax registrácie práv k nehnuteľnostiam

Z pohľadu španielskeho vedca Fernanda P.M. Gonzalez, pri klasifikácii svetových skúseností v oblasti registrácie práv k pozemkom a iným nehnuteľnostiam možno „stanoviť kritérium pre rozumný výber systému registrácie: uprednostňuje sa ten, ktorý vo väčšej miere eliminuje neistotu pri najnižšie relatívne náklady. Ten, ktorý pri nižších alebo rovnakých relatívnych nákladoch poskytuje viac informácií a lepšiu kvalitu, v dôsledku čoho pomáha znižovať náklady na informácie a v konečnom dôsledku aj na transakciu. ktorý pri rovnakých nákladoch vytvára najsilnejší registračný efekt“.

Každý registračný systém musí zabezpečiť spoľahlivosť a transparentnosť občianskeho obehu nehnuteľností. V trhovom hospodárstve, pri absencii primeraných záruk spoľahlivosti a publicity zo strany orgánov verejnej moci, je tento problém vyriešený poskytovaním dodatočných súkromných právnych služieb účastníkom trhu, čo v konečnom dôsledku ovplyvňuje cenu transakcie s nehnuteľnosťou. trvanie jeho implementácie a spoľahlivosť.

V nemeckom registračnom systéme zákona je zápis do verejného registra práv k nehnuteľnostiam jediným dokladom o práve k tomuto majetku (alebo jediným, o ktorom musí vedieť subjekt, ktorý má v úmysle uzavrieť transakciu súvisiacu s týmto majetkom). ). Systémy evidencie nehnuteľností v Nemecku a Španielsku sa vyznačujú tým, že obsah záznamu o vlastníctve nehnuteľností vo verejnom registri má prednosť pred rôzne dokumenty označujúci prevod práv k tomuto majetku, ale nie riadne zapísaný. Teda aj chybný zápis o právach k nehnuteľnostiam v registri sa považuje za jediný pravdivý až do jeho opravy predpísaným spôsobom a ten, kto sa na základe tohto zápisu v registri stal nositeľom práva, je jediným skutočný držiteľ práv. Zásada, že všetko, čo sa zapisuje do registra práv k nehnuteľnostiam, so sebou prináša určité ťažkosti pri rozhodovaní o tom, kto zodpovedá skutočnému vlastníkovi v prípade chybných zápisov.

V Nemecku sa vzniku tohto problému predchádza jednoduchým spôsobom: pred vykonaním zápisu do registra práv k nehnuteľnostiam musí matrikár získať písomný súhlas všetkých záujemcov v notárskej forme. Inými slovami, všetci záujemcovia (ich práva musia byť zapísané v registri práv k nehnuteľnostiam) musia poskytnúť osobe vykonávajúcej registráciu formálny, ale výslovný súhlas so znením zápisu v registri. Tá je zase povinná riadne upovedomiť všetky osoby, ktorých sa nové registratúrne záznamy dotknú. Ak je teda zápis do registra chybný, je predsa urobený so súhlasom osôb, ktoré môžu týmto zápisom utrpieť škodu a domáhať sa náhrady škody, a zainteresované strany si svoje práva chránia lepšie ako ktokoľvek iný.

Ak nedôjde k dohode zainteresovaných strán, možno otázku nahrávania riešiť súdnou cestou. Registračný orgán je zodpovedný len za riadne informovanie všetkých zainteresovaných strán. Tento postup je spoľahlivý z hľadiska ochrany práv nositeľov autorských práv, ale vyznačuje sa dlhou dobou registračných úkonov, najmä ak s týmito úkonmi niekto nesúhlasí a prípad sa rieši na súde.

V Španielsku sa ochrana pred chybným zápisom do matriky dosahuje iným spôsobom: matrikár je povinný vyhotoviť a vykonať registračné zápisy, zodpovedá aj za prípadnú škodu, ak je tento zápis nesprávny. Registrátor, ktorý plní svoje úradné povinnosti, a to skúmanie dokumentov, ktoré mu boli predložené na registráciu, teda vystupuje ako ochranca zákona pri rozhodovaní o vykonaní registračných akcií.

V Nemecku je „pre prevod vlastníctva k nehnuteľným veciam (resp. zriadenie záložného práva vo vzťahu k nehnuteľnostiam) potrebný verejný úkon – zápis do osobitného katastra“, keďže podľa § 873 nemeckého zákona č. Občiansky zákonník (VKS), na každú zmenu právneho stavu nehnuteľnosti je potrebný zápis do katastra nehnuteľností, ako aj súhlas všetkých osôb, ktorých práva k tejto nehnuteľnosti sú dotknuté. Inými slovami, na realizáciu vôle subjektov občianskeho práva obratu nehnuteľností za účelom dosiahnutia právne následky reálnej povahy je potrebná navonok prejavená udalosť v podobe formálneho aktu verejnej moci - vykonanie evidenčného zápisu, ktorým sa zafixuje platnosť prevodu nehnuteľnosti.

Systém evidencie používaný v pozemkových knihách podľa

GSU je postavený na nasledujúcich princípoch:

a) zavedenie vlastníckeho práva, t.j. každá zmena právneho stavu nehnuteľnosti podlieha zápisu do katastra nehnuteľností (§ 873 GGU);

b) špeciality, t.j. v katastri nehnuteľností je vyčlenený samostatný list na zaznamenávanie údajov o každom pozemku (návrh 1 ods. 1 § 3 zákona o katastri nehnuteľností)

c) publicita, t.j. každý záujemca má právo na informácie z katastra nehnuteľností vo vzťahu ku konkrétnemu pozemku (ods. 1 § 13 katastra);

d) hodnovernosť pozemkovej evidencie, t.j. zápis do katastra nehnuteľností má pre dobromyseľné tretie osoby právnu silu aj v prípadoch, keď nezodpovedá skutočnému právnemu stavu (§ 892-894 BGB);

e) seniorita majetkových práv, t.j. ak sú k tomu istému predmetu nehnuteľnosti dve vecné práva, prednosť má to právo, ktorého zápis do katastra bol vykonaný skôr (§ 879 GGU).

Všetky otázky súvisiace so zápisom týchto práv upravuje v Nemecku Nariadenie o pozemkových knihách, prijaté 24. marca 1897. V súlade s ním vedú pozemkové knihy osobitné pozemkové inštitúcie pôsobiace pod. všeobecné súdy prvý stupeň v mieste nehnuteľnosti.

V týchto inštitúciách zápis práv do katastra nehnuteľností vykonávajú matrikári, ktorí absolvovali špeciálne školenie. Pri rozhodovaní sú nezávislí. Ich funkciou je overovanie poverení osôb, ktoré sa považujú za zainteresované strany.

Pôsobnosť pozemkových kníh sa vzťahuje na okresy, na území ktorých sa pozemky zahrnuté v knihe nachádzajú. Samotná kniha je štátnym registrom na zápis práv k pozemkom a iným nehnuteľnostiam. Tento register registruje práva na všetky umiestnené v súkromný pozemok pozemky, budovy a stavby. Akýkoľvek zápis v pozemkovej knihe sa považuje za pravdivý až do vykonania opráv.

Inštitút katastra v Nemecku je založený na nasledujúcich princípoch:

a) verejná dôvera v katastri nehnuteľností;

b) obmedzená dostupnosť jeho obsahu;

c) registrácia na základe žiadosti;

d) poplatky.

Zápis pozemku do katastra nehnuteľností sa vykonáva na žiadosť ktorejkoľvek osoby, ktorej právo je takýmto zápisom dotknuté alebo v prospech ktorej sa vykonáva (§ 885 GGU). Ak sa na zápis nehnuteľnosti vyžaduje notárske osvedčenie, zápis môže vykonať notár v mene osoby, ktorej právo je takýmto zápisom dotknuté (§ 313 BGB). Okrem toho na uznanie platnosti transakcie scudzenia nehnuteľnosti nemecké právo stanovuje osobitný postup. Rozhodnutie je formalizované samostatný dokument vyžadujúce overenie notárom s povinnou súčasnou prítomnosťou strán alebo ich splnomocnených zástupcov (§ 925 GGU).

Podľa § 883 BGB je možné vykonať predbežné zápisy o uzatvorených zmluvách o scudzení nehnuteľností do katastra nehnuteľností. Tento zápis umožňuje kupujúcemu nehnuteľnosti požadovať plnenie zmluvy a zároveň upozorňuje iné osoby na uplatnenie nároku na túto nehnuteľnosť. Príkaz urobený po zápise predbežného zápisu o scudzení pozemku alebo práva do katastra nehnuteľností je neplatný. Systém katastra nehnuteľností zabezpečuje vysoký stupeň transparentnosti a publicity pri transakciách s pozemkami a inými nehnuteľnosťami v Nemecku.

V Španielsku bol súčasný registračný systém zavedený zákonom o hypotéke (1861), ktorý zaviedol nové prístupy k registrácii. V súlade s požiadavkou zákona bol vytvorený Register vlastníctva práv k nehnuteľnostiam (ďalej len register nehnuteľností), do ktorého sa zapisujú vlastnícke práva k nehnuteľnostiam, iné vecné práva a ich obmedzenia a vecné bremená. Vykonáva sa v registračných okresoch, ktoré sa navzájom nedotýkajú a zhodujú sa s hranicami správnych území Španielska. S prihliadnutím na verejné záujmy možno veľké registračné obvody rozdeliť na niekoľko malých obvodov (to sa deje napr. v Madride, Barcelone).

Evidencia majetku sa vedie v osobitných knihách, ktoré sú číslované a potvrdené sudcom. Formulár a postup na ich vyplnenie určuje španielske ministerstvo spravodlivosti (článok 238 hypotekárneho zákona). Zápis do katastra nehnuteľností možno definovať ako „výpis vyhotovený správcom katastra nehnuteľností po právnej kvalifikácii: z obsahu dokumentov, ktoré sa majú evidovať, všetko, čo má pre účastníkov právny význam, predmet a budúcnosť nadobúdateľov, na základe obsahu registra.“ Všetky záznamy o právach k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi sú evidované v katastri nehnuteľností. Práva k jednotlivému majetku sa zaznamenávajú na samostatnom evidenčnom liste v chronologickom poradí. Registračný list teda fixuje proces prevodu práv k nehnuteľnosti. Posledný nositeľ práva je zároveň jediný zákonný a každé právo k nehnuteľnosti patrí len jednému právoplatný vlastník. Všetky nezapísané práva k nehnuteľnostiam sú neplatné, neplatné z dôvodu existencie zápisu v katastri nehnuteľností.

Zodpovednosť zapisovateľa za zákonnosť zápisu zaručuje účinnosť už spomínanej zásady: všetko, čo je zapísané v katastri nehnuteľností, je pravdivé a zákonné, keďže ten, kto zapísal svoje právo k nehnuteľnosti, nadobúda práva k nemu v r. formou a objemom, v akom sú zapísané do katastra nehnuteľností. Informácie registra týkajúce sa práv k nehnuteľnostiam, ako aj obmedzení a vecných bremien sú prístupné záujemcom.

Dodržiava sa španielsky registračný systém podľa zákona o hypotékach

tieto základné princípy:

a) publicita, t.j. registrácia práva k nehnuteľnosti je verejná a otvorená na preskúmanie;

b) definície, t.j. každá nehnuteľnosť má svoj samostatný registračný zoznam (čl. 8, 243);

c) sekvencie, t.j. novým záznamom o zápise do registra práv k nehnuteľnostiam zanikajú všetky staré záznamy v registri pre túto nehnuteľnosť (§ 20);

d) uzatváracie, t.j. je zakázané registrovať transakcie s nehnuteľnosťami, ktoré majú skorší dátum ako posledný zápis v katastri nehnuteľností (článok 17);

e) prednosť, t.j. právo k nehnuteľnosti vzniká odo dňa zápisu do katastra nehnuteľností - kto sa prihlási ako prvý, nadobúda právo (čl. 25);

f) neodpor, t.j. nezapísané práva k nehnuteľnostiam nemožno považovať za právny nárok na ne (čl. 23, 24).

Španielsky systém zápisu vlastníckych práv k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností nie je povinný, no je pomerne efektívny, nakoľko vlastník tejto nehnuteľnosti nemôže získať hypotekárny úver zabezpečený nehnuteľnosťou (a nehnuteľnosť je najspoľahlivejším prostriedkom na zabezpečenie úveru ) bez registrácie hypotéky v katastri nehnuteľností. Predpokladom pre zápis hypotéky do katastra nehnuteľností je povinná registrácia zastavené vlastníctvo nehnuteľnosti.

S uvážením prechodné obdobie v plnom rozsahu bol v Španielsku v roku 1944 zavedený nový systém registrácie práv k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností.

Španielsky systém registrácie vlastníckych práv do katastra nehnuteľností je založený na právnej analýze transakcií predložených na registráciu. Právne preskúmanie transakcie zahŕňa kontrolu správnosti formy predložených dokumentov; právna spôsobilosť fyzických osôb a právna spôsobilosť právnických osôb, ktoré sú účastníkmi transakcie; súlad transakcie s platnou legislatívou.

Po vykonaní právnej kontroly sa registrátor rozhodne, či transakciu uzná za súladnú so zákonom, alebo o jej nesúlade. V prvom prípade sa právo zapíše do katastra nehnuteľností, v druhom prípade sa zápis zamietne. Proti rozhodnutiu registrátora sa možno odvolať.

Dodatočnou zárukou oprávnenosti transakcií je, že všetky transakcie s nehnuteľnosťami sú zvyčajne overené notárom po obdržaní potvrdenia z katastra nehnuteľností o právnom stave nehnuteľnosti. Notár teda transakciu s nehnuteľnosťou overí a registrátor potvrdí jej platnosť v katastri nehnuteľností. Svetové skúsenosti ukazujú, že bez určitého povinného prvku v procese registrácie titulu je tento proces takmer určite odsúdený na neúspech a úplná registrácia všetkých pozemky s veľkou pravdepodobnosťou nebude nikdy dokončený. Nie vo všetkých popredných krajinách sveta všeobecné zásady registrácia práv k nehnuteľnostiam bola vykonaná a stanovená v rovnakom poradí. Ideálny systém evidencie nehnuteľností by mal plne a spoľahlivo odrážať právny stav nehnuteľnosti, garantovať spoľahlivosť a správnosť údajov a neodvolávať sa na obsah predchádzajúcich transakcií, aby ste sa oboznámili s najnovšími záznamami v registri. Mala by zabezpečiť harmonické spojenie verejných a súkromných záujmov a strážiť majetkové záujmy svedomitých účastníkov občianskoprávnych transakcií, minimalizovať možnosť nečestnosti pri transakciách s nehnuteľnosťami.

Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je podľa nášho názoru aktom verejnej moci osvedčujúcim právo, ktorý stanovuje dynamiku právneho stavu nehnuteľností tak, aby bol zabezpečený ich legálny, otvorený a spoľahlivý občiansky obeh. Federálny zákon z 21. júla 1997 N 122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ (ďalej len zákon o registrácii) definuje štátnu registráciu ako „právny akt uznania a potvrdenia štátom o vzniku, obmedzení (zaťažení), prevode alebo zániku práv k nehnuteľnostiam v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie“ (odsek 1, článok 2).

Ustanovenie 3 článku 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a článok 14 zákona o registrácii uvádzajú povahu štátnej registrácie, ktorá osvedčuje práva, podľa ktorej sa štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam osvedčuje buď štátnym osvedčením. registráciu práv alebo osobitným registračným nápisom na listine predloženej na registráciu.

O tom, že štátna registrácia nemá charakter titulu, svedčí odsek 3 § 8 § 12 zákona o registrácii, ktorý znie: „Ak sa záznamy v Jednotnom štátnom registri práv a listina o vlastníctve nezhodujú, titulný dokument má prednosť." Dá sa však súhlasiť s N.A. Syrodoev, ktorý sa domnieva, že uvedená priorita titulného dokumentu pred zápisom do Jednotného štátneho registra práv v prípade nesúladu zápisov poukazuje na nedôslednosť zákonodarcu pri budovaní jasnej právnej štruktúry a jeho odmietnutie z jednoznačného stanoviska k tejto otázke. problém. Nejednotnosť je jedným z významných nedostatkov menovaného zákona o registrácii.

Ruský zákonodarca vnímal globálne skúsenosti s registráciou práv k nehnuteľnostiam a implementoval ich do zákona o registrácii vo forme symbiózy dvoch registračných systémov: registrácie dokumentov (aktov) a registrácie titulov. Toto stanovisko je spôsobené tým, že zákonodarca pôvodne v Občianskom zákonníku Ruskej federácie nevyjadril svoje jednoznačné stanovisko k otázke registrácie nehnuteľností. Napríklad podľa odseku 1 článku 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právny nárok na nehnuteľnosť vo forme vlastníckych práv, iných vecných práv, ako aj iných práv ustanovených zákonom podlieha štátnej registrácii. V odseku 3 toho istého článku sa však stanovuje, že osvedčenie o registrácii sa vykonáva buď dokumentom o zapísanom práve alebo transakcii, alebo vykonaním potvrdzovacieho nápisu na dokumente predloženom na registráciu. Článok 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zároveň odkazuje na registráciu transakcií s pozemkami a inými nehnuteľnosťami. Všeobecná požiadavka k obchodom s nehnuteľnosťami - dodržanie ich písomnej formy, v jednotlivé prípady a notárske overenie.

Svetová prax vychádza z potreby využívať možnosti neštátnych právnych inštitúcií bez toho, aby bola zabezpečená právna čistota registrovaných zmlúv a zákonnosť práv na ich základe vznikajúcich. Zdá sa, že táto požiadavka je celkom opodstatnená, pretože spĺňa ciele vytvorenia stabilného obratu v oblasti nehnuteľností a slúži na vylúčenie možnosti hromadnej registrácie neplatných a neplatných transakcií.

2. Problémy registrácie práv k nehnuteľnostiam

Štátna evidencia vlastníctva nehnuteľnosti je jediným právnym dôkazom práva vlastniť ju, užívať ju a disponovať s ňou. Štát dáva vlastníkovi právo vybrať si medzi registráciou objektu a registráciou ako jeden komplex. A tu je dôležité neurobiť chybu.

Voľba evidencie objektu je výhodnejšia, ak objekty nie sú navzájom prepojené jedným technologickým cyklom a ak vlastník plánuje využívať časti nehnuteľnosti oddelene. Napríklad pri kúpe viacerých priestorov budú niektoré prenajaté, zatiaľ čo iné budú ponúknuté na predaj. Oveľa jednoduchšie je aj predaj celého objektu po častiach. Prítomnosť samostatných certifikátov urýchli možnosť transakcií a ušetrí vám zbytočnú byrokraciu.

Ak je do jedného technologického reťazca zahrnutých niekoľko objektov a navyše, berúc do úvahy plány majiteľa, tento komplex sa používa na získanie úveru, potom sa odporúča registrácia ako komplexná vec - majiteľ bude mať silný dôkaz právo vlastniť tento konkrétny predmet ako celok na určený účel. Bez toho, aby sa uchýlil k službám špecialistov, bude môcť súčasne riadiť celý komplex, čo výrazne pomôže pri rozhodovaní o osude celého zariadenia ako celku.

Dôležitosť takéhoto rozhodnutia je jasne vidieť z praktického príkladu.

Spoločnosť zorganizovala výstavbu palivového distribučného komplexu na skladovanie a veľkoobchodný a maloobchodný predaj ropných produktov v jednom z okresov Moskovskej oblasti. Po uzavretí zmluvy s miestnou správou o prenájme pozemkov na 49 rokov o celkovej výmere 3,2 ha sme začali s prvou etapou výstavby, ktorá bola ukončená veľmi rýchlo a na základe kolaudačného rozhodnutia štátu. , bolo uvedených do prevádzky päť objektov: administratívna budova, kontrolný bod, liečebné zariadenia, trafostanicu a čerpaciu stanicu s prístupovými komunikáciami a priľahlou upravenou plochou. Po dodaní nastal problém s prihlásením vlastníctva k predstaveným predmetom.

Federálny zákon „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ z 21. júla 1997 určuje, že vlastník môže získať osvedčenie o vlastníctve nehnuteľnosti až po zapísaní objektu do Jednotného štátneho registra. Podľa čl. 2 zákona vlastník získa celý rad práv (držba, užívanie, disponovanie) k nehnuteľnostiam až od momentu štátnej registrácie. Na základe tohto zákona bolo získaných 5 certifikátov len pre budovy.

Na organizáciu činnosti boli potrebné veľké investície, na ktoré z dôvodu stavebných nákladov spoločnosť nedisponovala. Vedenie sa rozhodlo zobrať si úver a celý areál využiť na hypotéku na získanie prevádzkového kapitálu. Pri jeho získavaní nastal problém: v skutočnosti znalci aj bankári pochopili, že kolaterál je vysoko ziskový palivový a distribučný komplex, ktorého náklady mnohokrát prevyšujú výšku úveru, ale legálne pre niektorých bolo 5 certifikátov. štruktúry, malej plochy, nie je jasné, ako sú navzájom prepojené. Keďže podľa zákona sa štátna registrácia vykonáva v mieste nehnuteľnosti (článok 2, doložka 4), spoločnosť požiadala miestne zastúpenie Moskovskej regionálnej registračnej komory so žiadosťou o vydanie jediného osvedčenia pre celý komplex distribúcie paliva.

Na podporu svojich tvrdení konatelia spoločnosti tvrdili, že ide o jeden komplex so spoločným funkčným účelom a že evidencia jednotlivých objektov nebude odrážať skutočnú cenu komplexu a jeho technologické možnosti, keďže zahŕňa nielen budovy , ale aj cesty, prístupové cesty železničné trate, pozemky v prenájme. Okrem toho zákon definuje nehnuteľnosti ako pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetky objekty, ktoré sú spojené s pozemkom tak, že ich pohyb bez neprimeraného poškodenia ich účelu nie je možný, vrátane stavieb, stavieb, obytných a nebytových priestorov. -obytné priestory, lesy a trvalkové plantáže, kondomíniá, podniky ako komplexy nehnuteľností. V tomto prípade sa ukázalo, že množstvo objektov je mimo pôsobnosti evidencie – cesty, príjazdové cesty a pod.

Tieto problémy sa stali predmetom diskusie s odborníkmi z Moskovskej regionálnej registračnej komory. Na základe analýzy problému a existujúcich precedensov bolo miestnemu zastupiteľstvu odporúčané vykonať jednorázovú registráciu objektu ako komplexnej veci na základe čl. 134 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Tento článok definuje, že „ak heterogénne veci tvoria jeden celok, vrátane ich použitia podľa všeobecný účel, považujú sa za jednu vec (zložitú vec)", preto má vlastník právo zapísať palivovo-rozvodný komplex ako zložitú vec. Najprv je však potrebné zaevidovať predmety, ktoré boli technologicky zaradené do PHM. distribučný komplex, ale zostal mimo registrácie: rezervoárové parky, nakladacie a vykladacie regály, čerpacia stanica s prístreškom.

Dodatočná registrácia trvala 4 mesiace a až potom mal majiteľ v rukách potrebné dokumenty: dva listy vlastníctva! Prečo dve? Áno, pretože manažéri si v uplynulom čase uvedomili, aké dôležité je pre ďalšie použitie evidovať predmety spoločne alebo samostatne, a rozhodli sa registrovať podľa ich funkčného účelu. Jednotný certifikát teda zahŕňa objekty, ktoré tvoria celú základňu pre skladovanie a veľkoobchod s ropnými produktmi: administratívne a občianske budovy, kontrolné stanovište, čistiarne, trafostanicu, hlavné a rezervné tankovne, vypúšťací a nakladací regál, čerpacia stanica s prístreškom, - s uvedením písmen každého objektu a celkovej plochy. Čerpacia stanica bola registrovaná samostatne, keďže jej účelom je maloobchodný predaj pohonných látok.

Pred pristúpením k štátnej registrácii nehnuteľností je teda potrebné rozhodnúť, či tento komplex predstavuje jeden funkčný reťazec, ktorého samostatná registrácia môže poškodiť jeho hodnotu a znemožniť jeho ďalšie využitie na určený účel.

Preto znenie čl. 2 federálneho zákona Ruskej federácie „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. Štátna duma 17. júna 1997, v ktorom je štátna registrácia definovaná ako právny úkon uznania a potvrdenia štátom vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prechodu alebo zániku práv k nehnuteľnostiam, ako aj jediný a vyčerpávajúci dôkaz o tom, že existenciu práv k nehnuteľnostiam.

Neúspech takejto formulácie podľa nášho názoru súvisí aj s tým, že štátnu registráciu možno len ťažko považovať za jediný dôkaz existencie práv, keďže toto ustanovenie odporuje čl. 12 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý túto možnosť ustanovuje súdne uznanie práva, ako aj súdne postupy.

Navyše, analyzovaná definícia, zdá sa, nie je z lexikálneho hľadiska celkom správna, keďže použité slovné spojenie „právny akt uznania práv štátom“ môže celkom rozumne označovať akt štátneho orgánu, ktorý práva vytvára. Zároveň sa javí neprijateľné zamieňať štátnu registráciu práv a úkon štátneho orgánu, ktorý práva vytvára. Tento záver vyplýva z porovnania odsekov 1, 2 čl. 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, v ktorom sa tieto pojmy považujú za nezávislé.

Rozdiel medzi štátnym aktom a registráciou možno vysledovať aj porovnaním úloh, ktoré riešia. Zverejnenie štátneho zákona teda slúži ako základ pre vznik práv a povinností. Štátna registrácia má ďalšie úlohy uvedené vyššie, vrátane určenia v špecifických prípadoch času vzniku práv.

Zápis práv nemožno považovať za štátny akt, ktorý zakladá občianske práva, a to z hľadiska právnej logiky, keďže obrat „zápis práv, z ktorých tieto práva vznikajú“, takúto logiku nemá.

Okrem toho uznanie štatútu príslušného štátneho zákona po registrácii by malo negatívne dôsledky pre štátny rozpočet. Ak teda štát prostredníctvom úkonov registrácie vytvára, mení občianske vzťahy, potom v tomto prípade nesie aj zodpovednosť za právnu čistotu a zákonnosť osvedčovaných práv. V skutočnosti sa v tomto prípade budeme baviť o zodpovednosti štátu v podobe zodpovednosti daňových poplatníkov za protiprávne konanie strán pri uzatváraní transakcie. Žiadna krajina na svete nie je tak bohatá, aby si mohla dovoliť luxus niesť zodpovednosť za činy osôb zapojených do súkromných transakcií.

Svetová prax zároveň vychádza z potreby využívať možnosti neštátnych právnych inštitútov bez toho, aby bola zabezpečená právna čistota registrovaných zmlúv a zákonnosť práv na ich základe vznikajúcich. Zdá sa, že táto požiadavka je celkom opodstatnená, pretože spĺňa ciele vytvorenia stabilného obratu v oblasti nehnuteľností a slúži na vylúčenie možnosti hromadnej registrácie neplatných a neplatných transakcií.

Prevádzkové právnych systémov zahraničné krajiny vyvinula dva hlavné spôsoby, ako zabezpečiť zákonnosť súkromných dokumentov, ako aj práv podliehajúcich štátnej registrácii. Pre krajiny využívajúce občianskoprávny systém ide o povinné notárske overenie transakcií s nehnuteľnosťami.

Pre krajiny anglosaského modelu práva je povinná účasť poisťovne na procese uzatvárania zmluvy spolu s právnikom alebo maklérom.

Bohužiaľ, Občiansky zákonník Ruskej federácie ignoroval tento problém, v súvislosti s ktorým si stále vyžaduje jej neodkladné rozhodnutie, s prihliadnutím na možné negatívne dôsledky nezákonných obchodov v tak spoločensky významnej oblasti, akou sú nehnuteľnosti. Pokusy o pridelenie vyššie uvedených funkcií právnej kontroly inštitúciám spravodlivosti, ako je stanovené vo federálnom zákone Ruskej federácie „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, nie sú len v rozpore s vyššie uvedenými argumentmi a viesť k neprimeraným negatívnym dôsledkom pre rozpočet, ale tiež umožňujú hovoriť o vytvorení kvázi súdnej kontroly občianskoprávnych vzťahov. Vytvorenie takejto kontroly vyvoláva veľa otázok o kvalifikácii odborníkov a vedúcich justičných inštitúcií, keďže analyzovaný federálny zákon neobsahuje požiadavky na ich povinné právnické vzdelanie, pričom sa predpokladá, že príslušné pozície v justičných inštitúciách môžu obsadiť osoby so skúsenosťami v štátne registračné orgány.

Určité sťaženie činnosti ľudskoprávnych inštitúcií spôsobia aj existujúce výnimky z všeobecné pravidlo o potrebe registrácie pre vznik práv k nehnuteľnostiam. Táto náročnosť je spôsobená predovšetkým tým, že moment vzniku príslušných práv sa nepremietne do systému štátnej registratúry, čo následne môže viesť k nemožnosti získať komplexné údaje o stave majetku prostredníctvom registratúrneho systému. .

Medzi takéto výnimky patrí ustanovenie odseku 4 čl. 218 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý upravuje nadobudnutie vlastníctva bytu, garáže a iného majetku spotrebného družstva po zaplatení jeho podielového vkladu.

Ďalšou výnimkou sú podľa nášho názoru ustanovenia 1. časti čl. 341 toho istého zákonníka, ktorým sa ustanovuje pravidlo vzniku záložného práva na prevádzaný majetok od okamihu tohto prevodu, ak záložná zmluva neustanovuje inak.

Uvedený zoznam výnimiek možno doplniť. Teda najmä čakanie na jeho súdne povolenie otázka momentu vzniku práv k nehnuteľnostiam, na základe noriem zákona. Podľa časti 5 čl. 488 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je tovar predávaný na úver založený v prospech predávajúceho, pokiaľ nie je dohodou strán stanovené inak. Okrem toho právo na záložné právo k nehnuteľnosti zo zákona vzniká aj pri registrácii zmluvy o dožití s ​​vyživovanou osobou na základe 1. časti čl. 587 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Z nášho pohľadu by vznik takýchto práv mal súvisieť s momentom ich štátnej registrácie, čo sa vysvetľuje potrebou zabezpečiť zjednotenie princípu zabezpečenia práv a vecných bremien k nehnuteľnostiam, ako aj obmedziť možnosť neodôvodneného rozširovania zoznamu výnimiek zo všeobecného pravidla ustanoveného v odseku 2 čl. 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V súvislosti s vyššie uvedeným sa zdá, že kúpno-predajná zmluva, ktorá upravuje vyplatenie nehnuteľnosti na úver, spadá do zorného poľa štátnej registrácie ako základu pre vznik vlastníckeho práva - hypotéky, hoci v r. v inej situácii (okrem prípadu, keď je objektom obytný dom alebo priestory) sa registrácia neposkytuje.

Otvorenou pre teóriu práva zostáva aj otázka okamihu vzniku vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam dedičmi. Existujúce rozpory v tejto veci súvisia so znením čl. 546 Občianskeho zákonníka RSFSR, podľa ktorého sa prijaté dedičstvo uznáva za dedičstvo od okamihu otvorenia dedičstva a prijatie sa uskutoční samotným nadobudnutím držby alebo podaním žiadosť u notára. Uvedený právny poriadok pri stanovení momentu, od ktorého sa dedičovi priznáva dedičský majetok, zároveň neuviedol, na akom vecnom práve je tento majetok založený: na vlastníckom práve, na práve hospodárenia. , právo na správu dôvery atď. Použitie iných noriem občianskeho práva na objasnenie postavenia zákonodarcu tiež neumožňuje dospieť k vyčerpávajúcemu záveru.

Takže vznik práve vlastníckeho práva pri vstupe do dedičstva nepriamo potvrdzujú aj ustanovenia ods. 2 s. 2 čl. 218 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. 548 Občianskeho zákonníka RSFSR. V prvom prípade zákonodarca spája pojem vlastníctvo majetku pri dedení s vlastníckym právom a v druhom prípade ustanovuje, že v prípade úmrtia občana, ktorý dedičstvo prijal, ale ešte nesformalizoval, je potrebné, aby sa dedenie zmenilo na zákonodarca. jeho dedičia dedia tento majetok vo všeobecnosti, v iných situáciách sa dedí v poradí dedičný prenos práva.

Menovaný ako oponent právne predpisy stojany čl. 549 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý hovorí o nemožnosti vzniku vlastníckeho práva od okamihu prijatia dedičstva, od skutočného nadobudnutia držby zdedeného majetku jedným z dedičov alebo podania prihlášky. žiadosť o prijatie dedičstva ním nevylučuje možnosť priznať ostatným dedičom vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti alebo jej časti. Vychádzajúc z obsahu tohto článku treba prijatie dedičstva považovať za vôľu dediča vstúpiť do dedičských práv a za vznik jeho práva spravovať (vlastniť) zdedenú nehnuteľnosť v rámci zákona do r. okamihom zápisu vlastníckeho práva. Toto právo hospodárenia (držba) nepodlieha registrácii, keďže nie je zahrnuté v zozname vecných práv podľa čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Naznačenú medzeru zákonodarcu vo vzťahu k jasnému vymedzeniu okamihu vzniku vlastníckeho práva pri dedení je potrebné vyriešiť v normách paragrafu „ dedičské právo tretia časť Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Vráťme sa k možným negatívnym dôsledkom existencie výnimiek zo všeobecného pravidla ustanoveného v odseku 2 čl. 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je potrebné poznamenať nasledovné. Takéto dôsledky by sa mali znížiť prostredníctvom prísneho dodržiavania požiadaviek článku 6 ods. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý zaväzuje všetkých držiteľov práv, vrátane tých, ktorí tento štatút získali bez štátnej registrácie, zapísať príslušné údaje do registra. Výkon práv k nehnuteľnosti zo strany nositeľa práv za účasti tretích osôb by mal závisieť od momentu zapísania príslušných údajov o týchto právach do registra. Bez štátnej registrácie práv teda vlastník nemôže plne vykonávať svoje právomoci vo vzťahu k majetku, ktorý mu patrí.

V súlade s normami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podliehajú práva k nehnuteľnostiam, ich vznik, obmedzenie, ukončenie a prevod registrácii v štátnom registri. Táto registrácia má v podstate zabezpečiť stabilitu obratu v oblasti nehnuteľností, keďže ten má nielen majetkový, ale aj spoločenský význam. Zabezpečenie stability sa dosahuje zvýraznením transakcií a iných úkonov s nehnuteľnosťami nad rámec súkromných záujmov zmluvných strán a vytvorením špeciálneho informačného systému, ktorý umožňuje všetkým subjektom práva prijímať výlučne a len spoľahlivé údaje o právnom stave konkrétneho objektu.

Ak zhrnieme vyššie uvedené, môžeme konštatovať, že registrácia je legalizáciou pre občiansky obeh transakcií a práv a povinností, ktoré z nich vyplývajú, ako aj iných dôvodov pre vznik práv a povinností uvedených v odseku 1 čl. 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Zdá sa, že navrhovaná definícia štátnej registrácie je v súlade s všeobecné ustanovenia Občiansky zákonník Ruskej federácie, ktorý upravuje obeh nehnuteľností a práva k nim. Takže v súlade s čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vecné práva k nehnuteľnostiam, ich obmedzenie, vznik, prevod a zánik podliehajú štátnej registrácii. Okamih vzniku práv sa nemusí časovo zhodovať s ich štátnou registráciou, ktorá je uvedená ako výnimka v odseku 2 čl. 8 Občianskeho zákonníka. Tento právny štát navyše nespája okamih vzniku obmedzení, napríklad vo forme zabavenia, s časom ich štátnej registrácie. Zákonodarca, ktorý ustanovil povinnú štátnu registráciu práv a iných udalostí, teda zároveň nedal tomuto procesu výlučne titulotvorný charakter, čo nám zase umožňuje považovať takýto zápis za odraz v registri pre neobmedzený okruh osôb spoľahlivých a komplexných informácií o právnom stave nehnuteľnosti, jej zmene alebo zániku.

Záver

Vzhľadom na veľký význam nehnuteľností v živote a činnosti občanov a právnických osôb, ako aj v občianskom obehu, zákon zabezpečil ich osobitný právny režim. Spočíva v tom, že vlastnícke právo, iné vecné práva k nehnuteľnostiam, ich obmedzenia, vznik, prevod a zánik podliehajú povinnej štátnej registrácii v Jednotnom štátnom registri súdnymi inštitúciami. Musí byť zaregistrovaný.

Predsa ruský systém registrácia nehnuteľností do značnej miery prijala základné ustanovenia registračných systémov Nemecka a Španielska a tiež odráža predrevolučné skúsenosti Ruska pri vytváraní Votchinskej charty,

ale opiera sa predovšetkým o Občiansky zákonník Ruskej federácie, má svoje špecifiká, svoje charakteristiky, ktoré sa môžu zmeniť iba vtedy, keď sa zmení nielen zákon o registrácii, ale aj Občiansky zákonník Ruskej federácie. Nadobudnutím účinnosti zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodoch s nimi“ sa zaviedol jednotný postup pri registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi bez ohľadu na druh nehnuteľnosti a predmet podnikania. federácie, na území ktorej sa nachádza. Začali sa práce na vytvorení zodpovedajúceho jednotného štátneho registra. To všetko v konečnom dôsledku sprehľadní ruský realitný trh, v mnohom presekne korene kriminality a podvodov v oblasti obratu nehnuteľností.

Transakcie s nehnuteľnosťami tvoria významnú časť občianskeho obratu a väčšina z nich potrebuje štátne uznanie a potvrdenie práv ich účastníkov, čo je dané osobitnou povahou predmetu takýchto transakcií – nehnuteľnosťami. Nehnuteľnosť zahŕňa pozemky, podložia, samostatné vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, t.j. objekty, ktorých pohyb je nemožný bez neúmerného poškodenia ich účelu, vrátane lesov, trvalých porastov, budov, stavieb.

2.2 Niektoré aktuálne problémy štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi

Zdá sa, že problém správnej kvalifikácie zmlúv alebo práv k nehnuteľnostiam je jedným z nich najpálčivejšie problémyštátna registrácia.

Občianskoprávna kvalifikácia preniká do všetkých činností registračná služba Ministerstvo spravodlivosti Bieloruskej republiky. Je to obzvlášť dôležité pri právnom skúmaní dokumentov predložených na štátnu registráciu. Kvalifikačné problémy priamo riešia pracovníci, ktorí vykonávajú právnu expertízu.

Kvalifikácia zmluvy má dve hlavné etapy. Prvým je kvalifikácia vykonaná zmluvnými stranami pri uzatváraní zmluvy, jej realizácii, úprave a ukončení. Kvalifikácia v tomto štádiu je navrhnutá tak, aby zabezpečila správnu registráciu vzťahov zmluvných strán, ako aj riadny výkon ich práv a povinností. Druhým je kvalifikácia vykonávaná orgánmi činnými v trestnom konaní, vrátane orgánov štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, v procese pomoci občanom a organizáciám pri výkone ich práv a povinností, ako aj ako kontrola nad týmto procesom. Kvalifikácia v tomto štádiu je zameraná na zabezpečenie práva a poriadku v procese výkonu občianskych práv zmluvnými stranami a pri plnení povinností, ktoré im boli pridelené. Pri vykonávaní štátnej registrácie špecializované služby Ministerstva spravodlivosti Bieloruskej republiky, ich úradníkov pred vykonaním registračných akcií musíte nainštalovať právny stav osoba, ktorá požiadala o štátnu registráciu práva na nehnuteľnosť alebo transakciu s ňou; či je príslušným predmetom občianskych práv nehnuteľnosť a aký je jej právny režim; čo sú základné podmienky zmluva, na základe ktorej právo vzniká, prípadne aká je povaha inej právnej skutočnosti, ktorá bola podkladom pre vznik práva k nehnuteľnosti. Nezriadenie, neúplné alebo nesprávne zriadenie uvedených bodov môže spôsobiť neodôvodnenú registráciu práva k nehnuteľnosti alebo obchodu s ňou, prípadne bezdôvodné odmietnutie vykonania registračných úkonov. Ako je to dôležité, je zrejmé nielen z uvedeného, ​​ale aj z toho, že v prípade nesprávnej kvalifikácie majú občania a právnické osoby právo podať žalobu alebo sťažnosť na súd. Právnické osoby a občania sa môžu odvolať na súd proti takýmto konaniam a rozhodnutiam, ako je napríklad odmietnutie alebo vyhýbanie sa registračnej službe pri registrácii práv zo štátnej registrácie; odmietnutie poskytnúť informácie o registrovaných právach; odmietnutie opravy technickej chyby, porušenie lehôt na registráciu, vydanie informácie a opravu technickej chyby. Účasť justičných orgánov na štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je nasledovná. Po prvé, súd môže orgán vyzvať, aby sa zúčastnil na konaní alebo sa k nemu pripojil z vlastnej iniciatívy, aby sa k veci vyjadril, aby splnil povinnosti, ktoré mu boli uložené, a chránil práva občanov a záujmy občanov. štát. Po druhé, orgán môže konať ako tretia strana, ktorá nedeklaruje nezávislé nároky na predmet sporu. Tretím, možno najbežnejším spôsobom riešenia nezhôd medzi jednotlivcom a orgánom je sťažnosť.

Pri výkone súdneho rozhodnutia môže nastať situácia, keď orgán bez vlastného zavinenia nebude môcť rozhodnutie súdu vykonať. Napríklad, ak súdnym rozhodnutím súdny orgán pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi bude musieť právo zaregistrovať, musí žiadateľ predložiť žiadosť, príslušné dokumenty, súdne rozhodnutie atď. Je zrejmé, že bez žiadosti občana existuje vážny dôvod, podľa ktorého orgán spravodlivosti pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi nebude môcť vykonať súdne rozhodnutie. Preto existujú dve východiská z tejto situácie. Prvým je návrat výkonný dokument bez exekúcie vydávajúcemu orgánu. Druhé východisko závisí od jasnosti a určitosti výroku rozsudku. Pri analýze zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ním“ vznikajú pochybnosti o aplikácii jeho ustanovení na rozhodnutia, ktoré obsahujú iba povinnosť justičných orgánov na štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. vykonávať registračné úkony, no ani slovom sa nespomína vznik práv alebo moment ich vzniku. Zdá sa, že ak súdne rozhodnutie netrpí takýmto nedostatkom, orgán má právo v kolónke „dokumenty – dôvody na zápis“ označiť len súdne rozhodnutie. Vyhnete sa tak prípadnej zodpovednosti za nevykonanie súdneho rozhodnutia.

Pri zápise prevodu práv pri predaji budov vzniká problém, že spolu so štátnou evidenciou budovy musí byť zaregistrovaný aj prevod vlastníctva pozemku, na ktorom sa táto budova nachádza. Štát, ktorý právo zaregistruje, ho nielen uzná ako vzniknuté, ale aj potvrdí súlad so zákonom v procese nadobúdania práva k nehnuteľnosti, zaručuje ochranu tohto práva. Nemôže poskytnúť takéto záruky, keď zostáva otázkou, či vlastník stavby má právo na pozemok. Keďže odpoveď o práve osoby na stavbu závisí aj od toho, aká bude správa o tom. Štátna registrácia transakcií s budovami, prevod práv k nim bez dokladov na pozemok pod nimi je tiež nemožný.

Pri zápise prevodu práva k stavbe by sa malo nielen založiť právo predávajúceho k pozemku, ale aj zaregistrovať prevod tohto práva na kupujúceho. Len v tomto prípade dôjde k súčasnému prevodu práv k stavbe a pozemku. Vzhľadom na uvedené je štátny zápis práv (prevod práv) k stavbe neprípustný v prípadoch, keď sa nevykoná zápis práv k pozemku pod ním.

Kúpna zmluva nie je jediným dokladom o vlastníctve, ktorý slúži ako základ pre registráciu práva. Medzi dôvodmi registrácie práv zákon vyčleňuje akt orgánu. Problémy vznikajúce v tomto prípade si vyžadujú aj vlastnú analýzu. V prípade, že zákon štátnych orgánov a správy subjektu Bieloruskej republiky, orgánov miestnej samosprávy bol vydaný v rozpore s postupom ustanoveným právnou úpravou platnou v mieste zverejnenia takýchto zákonov v čase ich zverejnenie, nemôže byť základom štátnej registrácie práv.

Právne uznanie úkonu za neplatný môžu vykonať len oprávnené orgány a spôsobom ustanoveným zákonom, t.j. súd podľa stanoveného postupu. V tejto súvislosti nemôže orgán spravodlivosti pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi odmietnuť štátnu registráciu práv. Z toho vyplýva, že matrikár po zistení, že nehnuteľnosť bola nadobudnutá na základe nezákonného správneho úkonu, nemá právo nielen odmietnuť registráciu, ale ani podať žalobu na zrušenie tohto úkonu.

Je tu zjavný konflikt. V praxi sa tento problém rieši rôznymi spôsobmi. Niekoľko súdnych orgánov pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi rozhoduje o odmietnutí štátnej registrácie práv na základe takýchto aktov. Zároveň existujú precedensy, keď orgán spravodlivosti pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi prestal odmietnuť registráciu z dôvodu, že súdy v procese prejednávania sporov vychádzajú zo skutočnosti, že tzv. pokiaľ tieto správne akty neboli vyhlásené za neplatné, súdny orgán nemá právo registráciu odmietnuť. V dôsledku toho by mal orgán spravodlivosti pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi pozastaviť registráciu a poslať žiadosť prokuratúre. Zdá sa, že v tejto situácii existujú tri možnosti konania: registrácia stavu nehnuteľností

1) prokuratúra podá žalobu na súd a „osud“ zapísaného práva závisí od rozhodnutia súdu;

2) prokuratúra ponecháva žiadosť bez odpovede a po uplynutí lehoty termíny malo by sa vykonať pozastavenie registrácie a neprijatie odpovede na žiadosť o registráciu;

3) Prokuratúra dáva odpoveď a orgán spravodlivosti pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcie s ňou koná v súlade s ňou.

Štátna registrácia v občianskom práve

Vývoj trhových vzťahov v Rusku zasiahol prakticky všetky sféry hospodárskeho života krajiny. V súčasnosti sú nehnuteľnosti predmetom aktívneho občianskoprávneho obratu...

Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam

štátna registrácia práva na nehnuteľnosť V súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie je štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi právnym aktom uznania a potvrdenia štátom, v ktorom došlo ...

Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam v Ruskej federácii

Štátna registrácia práv sa vykonáva s cieľom rozpoznať a potvrdiť štátom dôvody pre vznik, prevod, zaťaženie alebo zánik práv k nehnuteľnostiam ...

Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi

Pojem štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam je uvedený v článku 2 federálneho zákona Ruskej federácie „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, ktorý prijala Štátna duma 17. júna 1997. .

Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi

Občianskoprávny režim nehnuteľností

Štátna evidencia nehnuteľností je právny akt uznania a potvrdenia štátu vzniku, zmeny a zániku existencie nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť sa považuje za vzniknutú, zmenenú...

štátna registrácia realitná transakcia Vývoj trhových vzťahov je u nás spojený so vznikom iný druh problémy, vrátane právnej povahy, uznesením ktorého, pokiaľ je to možné a potrebné ...

Občianskoprávne aspekty inštitútu štátnej registrácie

Pojem štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam je uvedený v článku 1 zákona Kazašskej republiky „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ ...

Nehnuteľnosť ako predmet občianskych práv

Hlavná prednosť právny režim nehnuteľnosť - špeciálna objednávka vznik, zmena a zánik vlastníckych a iných práv k týmto predmetom, osobitné požiadavky na transakcie s nehnuteľnosťami Grishaev S.A...

Otázka práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, ktoré podliehajú štátnej registrácii, sa v právnej literatúre považuje za jednu z najvýznamnejších ...

Pojem nehnuteľnosti a transakcie s nimi

Štátnou registráciou práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi sa rozumie právny úkon uznania a potvrdenia štátom vzniku, obmedzenia ...

Postup pri vykonávaní notárskych úkonov

Potreba rozvinutého, komplexného a dostupného registračného systému sa objavila súčasne s procesmi privatizácie štátneho a obecného majetku...

Realitné transakcie

Pojem štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam je uvedený v článku 2 federálneho zákona Ruskej federácie „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, ktorý prijala Štátna duma 17. júna 1997. .

Rozhodnutie súdu ako podklad pre registráciu práv k nehnuteľnostiam

V súčasnosti sa v Rusku realizuje čoraz viac realitných transakcií, eviduje sa prevod práva z predchádzajúceho vlastníka a práva nového vlastníka príslušnej nehnuteľnosti...