Nové vydaniečl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie
1. Pokiaľ zákon neustanovuje inak resp nájomná zmluva, nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti, má po uplynutí doby trvania zmluvy, ceteris paribus, prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na nový termín. Nájomca je povinný písomne oznámiť prenajímateľovi želanie uzavrieť takúto zmluvu v lehote určenej v nájomnej zmluve, a ak takáto lehota nie je v zmluve určená, primeraný čas pred ukončením zmluvy.
Pri uzatvorení nájomnej zmluvy na novú dobu môžu byť podmienky zmluvy zmenené dohodou zmluvných strán.
Ak prenajímateľ odmietol s nájomcom uzavrieť zmluvu na novú dobu, ale do roka odo dňa skončenia platnosti zmluvy s ním uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, má nájomca právo podľa svojej voľby požadovať na súde prechod práv a povinností z uzatvorenej zmluvy a náhrada strát, vzniknutých odmietnutím obnovenia nájomnej zmluvy s ním, alebo len náhrada týchto strát.
2. Ak nájomca pokračuje v užívaní nehnuteľnosti po uplynutí doby trvania zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú (článok 610).
Komentár k čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie
Arbitrážna prax.
Oznámenie nájomcu pred uplynutím platnosti nájomnej zmluvy o jej ukončení a o odmietnutí prenajímateľa obnoviť nájomný vzťah samo osebe nezbavuje nájomcu možnosti uplatniť si predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu.
Predkupné právo nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu môže uplatniť len v prípade, ak prenajímateľ prevedie spornú nehnuteľnosť na tretiu osobu do nájmu (príloha informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu NS SR). Ruskej federácie z 11. januára 2002 N 66).
Ďalší komentár k čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie
1. Bod 1 komentovaného článku načrtáva podmienky, za ktorých môže nájomca, ktorý chce uzavrieť zmluvu na novú dobu, uplatniť predkupné právo na uzavretie zmluvy na novú dobu.
Po prvé, uvedené právo sa priznáva iba nájomcovi, ktorý si riadne plnil povinnosti podľa predtým uzatvorenej zmluvy. (O riadnom plnení povinností nájomcom pozri komentár k § 615, 616 Občianskeho zákonníka.)
V druhom rade je dôležitá pripravenosť nájomcu uzavrieť zmluvu pri zachovaní všetkých ostatných vecí, t.j. za rovnakých (alebo nie horších) podmienok ponúkaných ostatným záujemcom o prenájom. Uzavretie zmluvy na novú dobu je v podstate uzavretím novej nájomnej zmluvy. Preto nie sú zmluvné strany viazané podmienkami predtým platnej zmluvy (pozri odsek 32 Prehľadu prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 N 66).
Prepojenie predkupné právo o uzavretí nájomnej zmluvy na jednej strane pri riadnom plnení záväzkov zo zmluvy, ktorej platnosť zanikla, a na druhej strane pri slobode ustanoviť podmienky budúcej zmluvy zákon č. vytvára pre nájomcu motiváciu riadne si plniť svoje povinnosti. Tento prístup dáva zmluvným stranám možnosť upraviť si podmienky zmluvy do budúcna s prihliadnutím na skúsenosti z predchádzajúcich vzťahov a zmenené podmienky.
Po tretie, nájomca je povinný písomne oznámiť prenajímateľovi želanie uzavrieť zmluvu v lehote uvedenej v zmluve, a ak takáto lehota nie je v zmluve určená, v primeranej lehote pred uplynutím zmluvy. Pojem „primeraný čas“ by sa mal vykladať ako čas potrebný na uzavretie zmluvy na nasledujúce obdobie.
V závislosti od nájomcu špecifikované podmienky nikto sa nemôže stať nájomcom spornej nehnuteľnosti namiesto neho. Predkupné právo nájomcu na uzavretie zmluvy na novú dobu platí jeden rok odo dňa skončenia platnosti zmluvy.
2. Ak aj napriek tomu prenajímateľ odmietol nájomcovi uzavrieť zmluvu na novú dobu, ale do roka odo dňa skončenia platnosti zmluvy s ním uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, má nájomca právo požadovať v r. súdu prechod práv a povinností z uzatvorenej zmluvy a náhradu škody spôsobenú odmietnutím obnoviť s ním nájomnú zmluvu, alebo požadovať len náhradu škody (3. časť, ods. 1 komentovaného článku). (Postup pri prechode práv a povinností zo zmluvy na nájomcu pozri v kapitole 24 Občianskeho zákonníka „Zmena záväzkových osôb“.)
Je dôležité poznamenať, že právo nájomcu na prednostné uzatvorenie zmluvy na novú dobu sa považuje za porušené len vtedy, ak je nehnuteľnosť prenajatá inej osobe a nie je prenajímateľom inak scudzená, napríklad na bezplatné užívanie ( pozri odsek 35 Prehľadu prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 N 66).
Pravidlo o predkupnom práve nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu je dispozitívne. Nájomca ho môže zbaviť zo zákona a na základe dohody strán. Toto pravidlo sa teda nevzťahuje na nájomnú zmluvu, na zmluvu o prenájme vozidla (odsek 2, článok 627, články 632, 642 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
3. Záujmy nájomcu pri uzatváraní zmluvy sú chránené jeho právom na obnovenie zmluvy. Podľa odseku 2 komentovaného článku je to možné v prípade, ak po skončení platnosti zmluvy nehnuteľnosť naďalej užíva bez námietok prenajímateľa.
Absencia námietok zo strany prenajímateľa ohľadom ďalšieho užívania prenajatej nehnuteľnosti nájomcom po uplynutí doby nájmu predstavuje tichý súhlas prenajímateľa s určeným ďalším užívaním nehnuteľnosti. Ak takýto súhlas existuje (žiadne námietky), zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok, ale na dobu neurčitú.
1. Ak zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak, má nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti, po uplynutí doby trvania zmluvy pri zachovaní ostatných podmienok prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na nový termín. Nájomca je povinný písomne oznámiť prenajímateľovi želanie uzavrieť takúto zmluvu v lehote určenej v nájomnej zmluve, a ak takáto lehota nie je v zmluve určená, v primeranej lehote pred uplynutím zmluvy.
Pri uzatvorení nájomnej zmluvy na novú dobu môžu byť podmienky zmluvy zmenené dohodou zmluvných strán.
Ak prenajímateľ odmietol s nájomcom uzavrieť zmluvu na novú dobu, ale do roka odo dňa skončenia platnosti zmluvy s ním uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, má nájomca právo podľa svojej voľby požadovať na súde prechod práv a povinností z uzatvorenej zmluvy a náhrada strát, vzniknutých odmietnutím obnovenia nájomnej zmluvy s ním, alebo len náhrada týchto strát.
2. Ak nájomca pokračuje v užívaní nehnuteľnosti po uplynutí platnosti zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú ().
Návrat k obsahu dokumentu: Občiansky zákonník Ruskej federácie, časť 2 v aktuálnom vydaní
Pripomienky k článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, súdna prax
Nájomca má tiež prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na základe nájomnej zmluvy ukončenej do roka.
Podľa prvého odseku odseku 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak, nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti, má po uplynutí doby trvania zmluvy: pri zachovaní ostatných podmienok prednostné právo pred inými osobami na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu.
Súdy by mali brať do úvahy, že v zmysle tretej časti odseku 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy nielen nájomca. súčasná zmluva nájom, ale aj nájomca na základe zmluvy, ktorá bola ukončená v lehote jedného roka pred uzavretím nájomnej zmluvy s inou osobou alebo predložením sa na uzavretie takejto zmluvy, po písomnom upozornení prenajímateľa spôsobom ustanoveným v ods. 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o vôli uzavrieť novú nájomnú zmluvu (odsek 2 uznesenia).
Ak nedôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy s víťazom aukcie v súvislosti s uplatnením predkupného práva nájomcom, budú sa uplatňovať pravidlá odseku 5 článku 448 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o dôsledkoch vyhýbania sa uzavretiu dohoda neplatí. Záloha zaplatená víťazom aukcie podlieha vráteniu (článok 1 článku 1102 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
V tomto prípade, ako aj v prípade, ak súd uspokojí nároky nájomcu na prevod práv a povinností zo zmluvy uzavretej na dražbe, má víťaz dražby právo požadovať náhradu škody spojenej s účasťou na dražbe, ak informácia o prítomnosti osoby s predkupným právom na uzavretie nájomnej zmluvy nie je súčasťou oznámenia. Zároveň by súdy mali brať do úvahy, že absencia takéhoto údaja v oznámení o dražbe nie je podkladom pre vyslovenie neplatnosti dražby (bod 4. uznesenia).
V pp. 20, 31-35 Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 11.01.2002 N 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“ obsahuje tieto vysvetlivky:
Na podnájomnú zmluvu sa vzťahujú ustanovenia článku 621 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o obnovení nájomnej zmluvy na dobu neurčitú podľa pravidiel odseku 2 odseku 2 článku 615 zákonníka, v zmysle ktorej doba trvania podnájomnej zmluvy je v každom prípade obmedzená na dobu nájmu.
Podľa článku 615 ods. 2 zákona o podnájme zmluvu nemožno uzavrieť na dobu presahujúcu dobu trvania nájomnej zmluvy.
Zmluva, na základe ktorej boli žalobcovi dané priestory do prenájmu, zanikla z dôvodu uplynutia jej lehoty.
Tým pádom stratila platnosť aj podnájomná zmluva, ktorá sa od nájomnej zmluvy odvíja aj napriek jej predĺženiu na dobu neurčitú.
Za takýchto okolností nebolo potrebné zaslať varovanie o odmietnutí podnájomnej zmluvy v súlade s článkom 610 Kódexu (podrobnejšie pozri odsek 20 informačného listu Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie č. 66).
Nájomná zmluva uzatvorená v súlade s článkom 621 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na novú dobu je novou nájomnou zmluvou.
Prenajímateľ upovedomil nájomcu o zániku nájomnej zmluvy a o potrebe, ak žalovaný mieni nehnuteľnosť v budúcnosti užívať, uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu, z ktorej vyplýva zánik predtým platnej nájomnej zmluvy splatnosťou do uplynutia jeho lehoty.
V zmysle článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu uzavretím novej zmluvy.
Žaloba bola podaná v súvislosti s odmietnutím odporcu podpísať nájomnú zmluvu na novú dobu z dôvodu zmien vykonaných prenajímateľom, pokiaľ ide o veľkosť nájomné.
Medzi stranami tak vznikol predzmluvný spor (bližšie pozri odsek 31 informačného listu Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie č. 66).
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy na novú dobu v súlade s odsekom 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nie sú strany viazané podmienkami predtým platnej zmluvy.
Norma článku 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie upravuje postup kontroly nájomného počas doby trvania nájomnej zmluvy, a preto sa pri uzatváraní zmluvy na novú dobu neuplatňuje.
Podľa druhého odseku klauzuly 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa pri uzatváraní nájomnej zmluvy na novú dobu môžu podmienky zmluvy zmeniť dohodou strán.
Návrh nájomnej zmluvy navrhnutý prenajímateľom na novú dobu, ust zväčšená veľkosť nájomné, bola podpísaná nájomcom bez pripomienok.
Vzhľadom na uvedené súd uznal nárok žalobcu na vymoženie dlhu vypočítaného na základe výšky nájomného uvedeného v novej nájomnej zmluve za oprávnenú (bližšie pozri ods. 32 informačného listu sp. Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie č. 66).
Oznámenie nájomcu pred uplynutím platnosti nájomnej zmluvy o jej ukončení a o odmietnutí prenajímateľa obnoviť nájomný vzťah samo osebe nezbavuje nájomcu možnosti uplatniť si predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu.
V nájomnej zmluve medzi výborom pre správu majetku a akciovou spoločnosťou bolo ustanovené, že úmysel uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu musí nájomca oznámiť prenajímateľovi najmenej jeden mesiac pred skončením doby nájmu.
Keďže neboli predložené dôkazy o splnení náležitostí podľa § 621 O. z. a dohody o písomnom oznámení prenajímateľa o zámere uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu zo strany žalobcu, súd dospel k záveru, že žalobca stratil pred -predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu, v súvislosti s ktorým uznal uvedenú požiadavku prevodu práv a povinností z nájomnej zmluvy uzavretej odporcami nepodliehajúcej uspokojeniu.
Žalobca v odvolaní sa proti rozhodnutiu vo veci samej na odvolacom súde poukázal na skutočnosť, že mu bola odňatá možnosť oznámiť prenajímateľovi svoj úmysel uzavrieť zmluvu na novú dobu trvania, keďže tento bol odňatý. informovaný o odmietnutí obnovenia nájomnej zmluvy pred uplynutím platnosti zmluvy.
súd odvolací súd uznal túto argumentáciu žalobkyne za nedôvodnú s tým, že výpoveď zaslaná prenajímateľom svedčí len o úmysle vypovedať predchádzajúcu nájomnú zmluvu v súvislosti s uplynutím lehoty v nej ustanovenej. Táto okolnosť nebránila žalobcovi vo výkone práva na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu v súlade s článkom 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (bližšie pozri odsek 33 informačného listu Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 66).
Predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu má podľa zmluvy len nájomca.
Rozhodcovský súd zistil, že výbor mal v úmysle uzavrieť s podnikateľom nájomnú zmluvu a pripravil návrh zmluvy a výpočet nájomného, avšak nevyhnutných podmienok zmluvy neboli zmluvnými stranami dohodnuté.
Keďže podnikateľ nebol účastníkom nájomnej zmluvy, argumenty, že má predkupné právo na predĺženie nájomnej zmluvy, sú neopodstatnené (bližšie pozri bod 34 informačného listu Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 66).
Predkupné právo nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu môže uplatniť len v prípade, ak prenajímateľ prevedie spornú vec na tretiu osobu do nájmu.
v súlade s § 621 ods. 1 zákona alebo nájomnej zmluvy, ak zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak, má nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti, po uplynutí doby platnosti zmluvy, ak je inak nezmenené, prednostné právo. nad inými osobami uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu. Ak prenajímateľ odmietol s nájomcom uzavrieť zmluvu na novú dobu, ale do roka odo dňa skončenia platnosti zmluvy s ním uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, má nájomca právo podľa svojej voľby požadovať na súde prechod práv a povinností z uzatvorenej zmluvy a náhrada strát, vzniknutých odmietnutím obnovenia nájomnej zmluvy s ním, alebo len náhrada týchto strát.
Podľa vykonaných dôkazov vo veci spor nebytových priestorov je predmetom prevodu zo strany odporcu na tretiu osobu na bezodplatné použitie v súvislosti s ich výkonom spoločné aktivity(podrobnosti pozri v bode 35 informačného listu Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie č. 66).
Nájomca má predkupné právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy. Mnohí vnímajú toto právo ako imperatív, ktorý im umožňuje požadovať od prenajímateľa predĺženie nájmu na nové obdobie pri zachovaní rovnakých podmienok. Podobná situácia bola posudzovaná v uznesení Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 19. mája 2009 N 17476/08 vo veci N A40-30560 / 08-25-257. O tom, ako rozhodol Súd a aká je všeobecná rozhodcovská prax - môže sa prenajímateľ stať rukojemníkom takejto situácie a čo je nájomca skutočne oprávnený požadovať - prečítajte si v článku.
Ako sa začal spor
Obchodný reťazec má v prenájme už desať rokov obchodný reťazec. Nájomná zmluva skončila a supermarket požiadal o predĺženie zmluvy na novú dobu. Pravdaže, chcel som dodržať nielen termín, ale aj podmienky predchádzajúcej zmluvy vrátane výšky nájomného, ktorá bola dohodnutá pred desiatimi rokmi a nezodpovedala súčasnej úrovni trhových cien. Domáci to samozrejme odmietol.
Supermarket sa obrátil na ICAC (Medzinárodný obchodný arbitrážny súd) pri Obchodnej a priemyselnej komore Ruskej federácie (keďže jeho zakladateľom je zahraničná organizácia) s požiadavkou uznať jeho právo na predĺženie nájomnej zmluvy na nové obdobie pri zachovaní rovnaké podmienky. A toto právo bolo priznané rozhodnutím z 24. apríla 2008 vo veci č. 23/2007.
Prenajímateľovi nezostalo nič iné, len sa domáhať ochrany tradičnými prostriedkami a obrátil sa na arbitrážny súd.
Medzitým...
Odkiaľ pochádza zákon?
Vynára sa otázka: na základe čoho v skutočnosti nájomníci uplatňujú takéto nároky?
Faktom je, že v odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje nasledovné. Ak zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak, má nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti, po uplynutí doby platnosti zmluvy pred ostatnými osobami prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú nájomnú zmluvu. termín.
A táto zdanlivo jednoduchá a stručná norma spôsobuje nedorozumenie aj na úrovni terminológie. Niektorí nájomcovia sa domnievajú, že majú právo na predĺženie zmluvy (uznesenie FAS Ďaleký východný obvod zo dňa 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395). Iní si myslia, že hovoríme o obnovení zmluvy na nové obdobie (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Moskovského okresu zo dňa 6. októbra 2006 N KG-A40 / 9332-06). Ďalšie vyžadujú uzavretie novej zmluvy (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka z 23. júna 2005 N A11-4568 / 2004-K1-9 / 148).
Za každým z týchto pojmov sú iné právne následky. Čo môžete urobiť s nájomnou zmluvou?
Zo záveru...
V súlade s týmto pravidlom má nájomca predkupné právo „uzatvoriť zmluvu na novú dobu“. To je "záver". Zároveň takto uzatvorenú nájomnú zmluvu na novú dobu považujú súdy za novú nájomnú zmluvu (napr. Uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Moskovského okresu zo dňa 6.10.2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS Severozápadný okres zo dňa 02.04.2009 N A52-2078/2008).
O prípadnom predĺžení zmluvy v tento prípad reč nie je. Obnovenie nájmu je uvedené len v odseku 2 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: po uplynutí doby prenájmu, ak prenajímateľ nevznesie námietky, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú.
Nájomca má teda predkupné právo na uzavretie novej zmluvy.
Na donútenie
Nájomcovia toto právo často vnímajú ako povinnosť prenajímateľa prenajať nehnuteľnosť na novú dobu bez ohľadu na to, či vôbec chce túto nehnuteľnosť naďalej prenajímať inej osobe. A ak to prenajímateľ odmietne, nájomníci sa obrátia na súd s požiadavkou, aby ho prinútil uzatvoriť nájomnú zmluvu na novú dobu. Ale takýto názor je mylný.
Ak si prenajímateľ už nepraje prenajímať svoj majetok, nikto ho k tomu nemôže nútiť. Súdy sa uchyľujú k rôznym argumentom. Napríklad FAS Ďalekého východu vo svojom výnose z 22.6.2005 N F03-A73 / 05-1 / 1028 uviedol, že normy čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nestanovuje povinnosť zmluvných strán uzavrieť dohodu na nové obdobie, ale stanovuje iba predkupné právo nájomcu na nájomné voči iným osobám.
Vo vyhláškach Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vyatka z 20. januára 2005 N A11-3943 / 2004-K1-13 / 137 a Federálnej protimonopolnej služby Centrálny obvod zo dňa 13.11.2007 N A54-470 / 2006-C5 bolo nájomcovi odmietnuté aj donútenie k uzavretiu zmluvy. Súd poznamenal, že podľa odseku 1 ust. 421 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môžu občania a právnické osoby slobodne uzavrieť dohodu. Nátlak na uzavretie zmluvy nie je povolený, s výnimkou presne vymedzených prípadov - keď je povinnosť uzavrieť zmluvu ustanovená Občianskym zákonníkom Ruskej federácie, zákonom alebo dobrovoľne prijatým záväzkom. V prípadoch, keď je takýto záväzok upravený prevzatým záväzkom, rozumie sa tým uzatváranie predbežných zmlúv, verejný prísľub zadania a verejná súťaž.
Právo priznané nájomcovi podľa súdu podlieha realizácii na všeobecnom základe s prihliadnutím na takúto zásadu civilné právo, ako uznanie občanov a právnických osôb slobodných pri uzatváraní zmluvy.
Nová zmluva- nové podmienky
Mali by strany pri uzatváraní nájomnej zmluvy na novú dobu zachovať všetky predchádzajúce podmienky?
V odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruská federácia má právo pri uzatváraní nájomnej zmluvy na nové obdobie zmeniť podmienky zmluvy len dohodou zmluvných strán.
Súdy sú však pevne na stanovisku, že nie je povinná zachovávať predchádzajúce podmienky.
Napríklad Federálna protimonopolná služba Západosibírskeho dištriktu vo vyhláške N F04 / 3500-1093 / A27-2001 z 13. novembra 2001 zamietla požiadavku nájomcu na vyhotovenie nájomnej zmluvy za podmienok predtým uzatvorenej zmluvy, keďže je v rozpore s odsekom 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý ustanovuje právo strán zmeniť podmienky pri uzatváraní nájomnej zmluvy na novú dobu.
Vyhlášky Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného okruhu zo dňa 2. apríla 2009 N A52-2078 / 2008 a Federálnej protimonopolnej služby Moskovského okresu zo dňa 6. októbra 2006 N KG-A40 / 9332-06 uvádzajú, že od r. uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu je v podstate uzavretím novej zmluvy, zmluvné strany nie sú viazané podmienkami predtým platnej nájomnej zmluvy.
Nájomca má teda právo uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu, ale len na tie podmienky, ktoré vyhovujú prenajímateľovi. žiadne ďalšie výhody, okrem tých, ktoré sa prenajímateľ rozhodne poskytnúť, bývalý nájomca nenadobudne.
Napríklad Federálna protimonopolná služba Severozápadného dištriktu výnosom N A56-5285/2007 z 30. apríla 2008 zamietla žalobu na povinnosť prenajímateľa uzavrieť s bývalými nájomcami zmluvy o poskytnutí miesta na predaj kvetov na trhu. Ostatne skutočnosť, že žalobcovia niekoľko rokov na základe zmlúv obsadzovali obchodné miesta na území tohto trhu, nezakladá povinnosť žalovaného uzavrieť so žalobcami nové zmluvy po uplynutí ich platnosti.
Potom však vyvstáva otázka...
Aká je potom výhoda bývalého nájomcu?
Jedinou výhodou bývalého nájomcu je, že ak sa prenajímateľ rozhodne svoju nehnuteľnosť naďalej prenajímať, musí ju najskôr ponúknuť bývalému nájomcovi.
Hlavná výhoda je stanovená v odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: ak prenajímateľ odmietol uzavrieť zmluvu na novú dobu, ale do roka odo dňa skončenia predchádzajúcej nájomnej zmluvy uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou, bývalý nájomca má právo podľa svojej voľby domáhať sa na súde prevodu práv a povinností z uzatvorenej zmluvy a náhrady strát spôsobených odmietnutím obnovenia nájomnej zmluvy s ním, alebo len náhrady týchto strát.
Z toho vyplýva všeobecný prístup súdnej praxe: predkupné právo nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu si môže uplatniť až vtedy, keď dôjde k uzavretiu zmluvy a prenajímateľ prevedie spornú nehnuteľnosť na tretiu osobu do nájmu (napr. napríklad vyhlášky Federálnej protimonopolnej služby Ďalekého východného okruhu zo 6. marca 2007 N F03-A51 / 07-1 / 395, FAS Moskovského okresu zo dňa 6.10.2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS z Západosibírsky okres zo dňa 12.01.2005 N F04-9265 / 2004 (7557-A45-12)).
Vo všetkých ostatných prípadoch bývalý nájomca nemá právo od prenajímateľa čokoľvek požadovať.
Tento prístup je zakotvený aj v odseku 35 informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11.01.2002 N 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“.
Myšlienky nie sú súdené?
Je potrebné jasne rozlišovať medzi úmyslom prenajímateľa uzavrieť zmluvu s treťou osobou a jej skutočným uzavretím.
Existuje názor, že nájomca má právo obrátiť sa na súd, aby prinútil prenajímateľa uzavrieť zmluvu na novú dobu, ak je známe, že má v úmysle prenajať túto nehnuteľnosť a v budúcnosti, ale inej osobe. Takéto právo bolo uvedené napríklad v Liste Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 10. septembra 1993 N C-13 / OP-276 „O niektorých odporúčaniach prijatých na zasadnutiach dňa súdna a arbitrážna prax".
Medzitým moderná súdna prax používa iný prístup. Federálna protimonopolná služba Ďalekého východu vo vyhláške N F03-A51 / 05-1 / 1572 zo dňa 28.06.2005 neuznala rozhodnutie mestskej správy o predbežnej koordinácii s treťou organizáciou lokality. ako porušenie práva na prednostné uzavretie nájomnej zmluvy kapitálový objekt- benzínová pumpa. Faktom je, že táto vyhláška neuvádza kedy a na základe akého práva pozemok.
Federálna protimonopolná služba Ďalekého východu vo vyhláške N F03-A51 / 07-1 / 395 zo dňa 06.03.2007 uznala nájomnú zmluvu s treťou stranou za neplatnú a na základe toho odmietla bývalému nájomcovi uplatniť si predkupné právo.
Bez platnej zmluvy uzatvorenej s treťou osobou sú teda akékoľvek nároky bývalého nájomcu neopodstatnené.
Dodatočné podmienky
Pre uplatnenie prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu je potrebné splniť nasledovné podmienky (viď tabuľka).
Podmienky uzatvorenia nájomnej zmluvy na novú dobu
|
Norma Občianskeho zákonníka Ruskej federácie | ||
|
Hostinský |
Nájomca je povinný |
|
|
Zmluvná doba |
nájomca, |
Nárok na neoprávnené odmietnutie |
|
Nájomca musí |
nájomca, |
Nárok na nájomnú zmluvu |
|
Nájomná zmluva |
Pokiaľ nie je uvedené inak |
Súd bývalého nájomníka zaprel |
|
Nájomca nie je |
Pri reklamácii záväzku prenajímateľa |
Kto má právo?
V nájomnom vzťahu môže byť prítomná aj tretia osoba, podnájomca. Na podnájomné zmluvy sa vzťahujú pravidlá o nájomných zmluvách, ak zákon alebo iný zákon neustanovuje inak právne úkony(Doložka 2, článok 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Znamená to, že aj podnájomník má právo na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy?
Žiaľ, prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie v bode 34 informačného listu zo dňa 11.01.2002 N 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“ naznačilo, že prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na nový lehota patrí len nájomcovi, podnájomca takéto právo nemá. A to, čo povedal Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie, sa usilovne realizuje v praxi. Federálna protimonopolná služba Centrálneho okresu vo svojom výnose N A48-647/03-13 zo dňa 14.07.2003 a FAS okresu Volga-Vjatka vo svojom výnose N A28-5926/2008-172/28 zo dňa 06.03.2009 vzala na vedomie. že podnájomca nemá právo na prednostné uzavretie dohody o nájme podľa čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Konkurencia proti predkupnému právu?
Federálny majetok sa prenajíma za konkurenčný základ. Ako je tento postup v súlade s predkupným právom nájomcu na uzavretie zmluvy na novú dobu?
Napríklad bývalý nájomca podáva ponuku po vypršaní zmluvy. Avšak podľa odseku 9.6 vyhlášky Ministerstva štátneho majetku Ruska z 28. júla 1998 N 774-r „O schválení Predpisov o konaní dražieb o práve na uzavretie nájomnej zmluvy na nehnuteľnosti nachádzajúce sa v federálny majetok„Ak dvaja alebo viacerí dražitelia predložia rovnaké ponuky, ktoré sú uznané za najlepšie, potom je za víťaza aukcie uznaný ten dražiteľ, ktorého ponuka je akceptovaná a zaregistrovaná organizátorom licitácie pred ostatnými.
V takejto situácii môže byť bývalý nájomca zbavený práva uzavrieť novú nájomnú zmluvu.
To je však v rozpore s literou zákona, keďže „identická súťažná ponuka“ v znení ust. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zodpovedá takémuto povinnému kritériu prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy ako „ceteris paribus“. To znamená, že v tomto prípade by mal byť uprednostnený bývalý nájomca.
Takže vo vyhláške Federálnej protimonopolnej služby Ďalekého východného okruhu z 31. mája 2005 N F03-A04 / 05-1 / 1309 súd uviedol, že nájomca, ktorý má predkupné právo na uzavretie zmluvy o nová lehota, ak prenajímateľ odmietne obnoviť zmluvu za podmienok navrhnutých víťazným uchádzačom, má právo domáhať sa prevodu práv a povinností z dohody uzatvorenej s inou osobou.
Preto súd podobné situácie sa stavia na stranu bývalých nájomníkov. Navyše možno tvrdiť, že ak bývalý nájomca podal inú súťažnú ponuku a prehral, má stále právo požadovať, aby na neho prešli všetky práva a povinnosti víťazného uchádzača. Ale za to je bývalý nájomca povinný zúčastniť sa dražby. Napríklad Federálna protimonopolná služba Severozápadného dištriktu výnosom N A13-10858/2007 zo dňa 10.07.2008 odmietla uznať bývalému nájomcovi predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu, keďže počas r. sledované obdobie, nájomné zmluvy federálny majetok boli uzatvorené výlučne na súťažnom základe a nájomca sa výberového konania nezúčastnil.
Medzitým...
Čo sa za tento čas stalo nášmu prenajímateľovi, ktorého supermarket „urazil“?
Na základe uvažovaných trendov v súdnej praxi nie je ťažké uhádnuť.
Rozhodcovský súd v Moskve v rozsudku N A40-30560/08-25-257 zo 14.08.2008, FAS Moskovského okresu v rozsudku N KG-A40/9254-08 z 13.10.2008 vo veci N A40-30560/08- 25- 257 a Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie v uznesení č. 17476/08 z 19. mája 2009 vo veci č. А40-30560/08-25-257 jednomyseľne uznal rozhodnutie ICAC na pôde obchodnej komory a Industry of Russia udeliť bývalému nájomcovi právo na obnovenie nájomnej zmluvy na novú dobu pri zachovaní všetkých predchádzajúcich podmienok nezákonných.
Súdy poukázali na to, že rozhodnutie ICAC v Ruskej obchodnej a priemyselnej komore ignoruje jednu zo základných zásad ruské právo- zásada rovnosti účastníkov občianske práva vzťahu, ktorý je zakotvený nielen v 1. časti čl. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ale aj v čl. 34 Ústavy Ruskej federácie.
Pod podnikateľská činnosť sa chápe ako nezávislá činnosť vykonávaná na vlastné riziko, zameraná na systematické získavanie zisku (článok 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Uznávajúc právo supermarketu predĺžiť existujúcu zmluvu pri zachovaní predchádzajúcich podmienok, ICAC pri Obchodnej a priemyselnej komore Ruska potvrdil povinnosť prenajímateľa súvisiacu s právom nájomcu poskytnúť žalobcovi priestory na nájomné za cenu výrazne nižšiu ako je trhová cena, teda za podmienok, ktoré zjavne odporujú cieľom podnikateľskej činnosti.
Okrem toho splnenie povinnosti prenajímateľa vyplývajúcej z rozhodnutia ICAC pri Obchodnej a priemyselnej komore Ruska, a to uzavretie zmluvy za cenu výrazne nižšiu, ako je trhová cena, bude mať za následok spáchanie daňového trestného činu. ním: čl. 40 daňového poriadku Ruskej federácie, ktorý určuje zodpovednosť platiteľa dane za predaj tovaru za cenu, ktorá sa odchyľuje smerom nahor alebo nadol o viac ako 20 % od trhovej ceny.
Takto chránia prenajímateľa súdy. Prenajímateľ sa však môže chrániť, keď pochopil triky uplatňovania čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Alebo jednoducho v samotnej zmluve vylúčite predkupné právo nájomcu na uzatvorenie nájomnej zmluvy na novú dobu.
Predkupné právo nájomcu na uzavretie zmluvy o užívaní cudzej veci je v r. medzinárodná prax. Tento typ predkupného práva prvýkrát sformuloval domáci zákonodarca až v roku 1927.<*>zmenou a doplnením čl. 154 Občianskeho zákonníka RSFSR z roku 1922. Zároveň tak podľa Občianskeho zákonníka RSFSR z roku 1922, ako aj Občianskeho zákonníka RSFSR z roku 1964 (článok 280), takéto právo patrilo len prísne vymedzenému kategórie zamestnávateľov - štátne, družstevné alebo iné verejnoprávne socialistické organizácie, za predpokladu riadneho plnenia svojich úloh prevzatých z pracovnej zmluvy.
<*>Zbierka legalizácií RSFSR. 1927. N 121. Čl. 816.V súčasnej občianskej legislatíve Ruska je norma o prednostnom práve na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu formulovaná ako dispozitívna. To znamená, že zmluvné strany nájomnej zmluvy môžu svojou dohodou vylúčiť distribúciu vyššie uvedeného pravidla, zakotveného v čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o právnych vzťahoch existujúcich medzi nimi. Rovnaké obmedzenie môže zaviesť zákon.
Takže na základe priamej regulačnej indikácie pravidlá odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nevzťahujú na situácie, keď účastníci obratu uzatvoria nájomnú zmluvu (spotrebiteľský prenájom), nájomnú zmluvu vozidlo s posádkou a bez poskytovania služieb pre riadenie a technickú prevádzku (pozri články 627, 632, 642 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Preto má nájomca prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu, ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak.<*>.
<*>Pozri: Komentár k Občianskemu zákonníku Ruská federácia, časť prvá / Ed. Prednášal prof. TIE. Abova a A.Yu. Kabalkin. M.: Yurayt-Izdat, 2002. S. 285.Predmety predkupného práva nájmu
Ako povinné podmienky uznávajúc, že osoba má predkupné právo na uzavretie zmluvy, treba po prvé uviesť súlad osoby s osobitnými požiadavkami na predmet predmetného predkupného práva a po druhé potrebu predmetu analyzovaného právneho privilégia riadne plniť povinnosti, ktoré mu vyplývajú z nájomnej zmluvy.
V prvom rade je zásadne dôležité vziať do úvahy, že vlastníkom prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy je len nájomca ako zmluvná strana príslušnej zmluvy.<*>. Podnájomca, ako aj osoba užívajúca nehnuteľnosť na základe inej ako nájomnej zmluvy (napr. na základe zmluvy bezplatné používanie) alebo úplne bez dôvodov stanovených príslušnou transakciou.
<*>Pozri napríklad: Odsek 34 informačného listu Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 N 66 „Prehľad praxe pri riešení sporov súvisiacich s prenájmom“ // ATP „Consultant Plus“.Spoločnosť VPSh LLC sa obrátila na Arbitrážny súd Kaliningradskej oblasti so žiadosťou o uznanie jej prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy na pozemok s odvolaním sa na skutočnosť, že sporný pozemok jej bol prenajatý uznesením hl. primátor Kaliningradu, je dobromyseľným užívateľom pozemku a samotná zmluva nebola uzavretá vinou výkonného aparátu kancelárie primátora. Súd prvej inštancie vyhovel pohľadávkam aplikujúc odsek 1 ust. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie analogicky.
Spolkový arbitrážny súd Severozápadného okresu nesúhlasiac s rozhodnutím súdu prvého stupňa najmä uviedol, že predkupné právo na uzavretie zmluvy na novú dobu má podľa zmluvy len nájomca. Keďže VPSh LLC nebola zmluvnou stranou príslušnej zmluvy, argumenty, že má predkupné právo, sú neopodstatnené<*>.
<*>Uznesenie Federálneho arbitrážneho súdu Severozápadného okresu z 5. júna 2002 vo veci č. 5690.Otázka možnosti aplikácie ustanovenia odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na vzťahy súvisiace s uzavretím podnájomnej zmluvy, najmä otázku, do akej miery je rozumné domnievať sa, že predkupné právo na uzavretie zmluvy môže patriť aj podnájomníkovi.
Súčasná občianska právna úprava a prax jej aplikácie umožňuje tvrdiť, že v medziach nájomnej zmluvy by mal podnájomca bez výhrad uznať predkupné právo na uzavretie podnájomnej zmluvy na novú dobu. Ak je teda nájomná zmluva uzatvorená na dobu značne presahujúcu dobu podnájomnej zmluvy, má podnájomca právo počas trvania takejto nájomnej zmluvy využiť možnosť uzatvorenia podnájomnej zmluvy na novú dobu s tým, že nájomcu o tom informuje. v lehote a spôsobom uvedeným v odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V dôsledku toho v situácii, keď nájomca poruší predkupné právo podnájomcu na uzavretie podnájomnej zmluvy na novú dobu, nastávajú následky ustanovené v ods. 3 s. 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Potvrdenie o tom možno nájsť aj v súdna prax. LLC "Novotroitsky market" (nájomca) a individuálny podnikateľ R. (podnájomca) uzavreli zmluvu o podnájme obchodného miesta na trhu na obdobie od 1. januára 2003 do 30. novembra 2003. Oznámenie zo dňa 30. októbra 2003 LLC "Novotroitsky trh " informoval podnikateľ R. že po uplynutí platnosti uvedená dohoda podnájom, t.j. od 1.12.2003 túto dohodu by sa malo považovať za ukončené. Nájomca odmietol uzavrieť podnájomnú zmluvu na novú dobu.
Podnikateľka R. vzhľadom na nezákonnosť konania nájomkyne podala na rozhodcovský súd žalobu, ktorú motivovala okrem iného aj porušením jej prednostného práva na uzavretie podnájomnej zmluvy na novú dobu ustanoveného v odseku 1 ust. čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Popieranie spokojnosti nároky, súd najmä uviedol nasledovné: zamieta sa argumentácia žalobcu o porušení predkupného práva podnájomca konaním nájomcu (článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), keďže žalobca nepreukázal, že sporné obchodné miesto bolo prenajaté inej osobe<*>.
<*>Uznesenie Federálneho arbitrážneho súdu Uralského okresu zo 6. júla 2004 vo veci N F09-2030 / 04-GK // ATP "Consultant Plus".Súd tak, aj keď nepriamo, uznal právo podnájomníka na predkupné uzavretie podnájomnej zmluvy na novú dobu a potrebu aplikácie ust. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a to aj v časti, ktorá sa týka ochrany posudzovanej právnej výsady.
V opačnom prípade je potrebné posúdiť práva a povinnosti účastníkov analyzovaných vzťahov v prípade, že doba trvania nájomnej zmluvy uplynula, zmluva bola ukončená dohodou zmluvných strán, na naliehanie jednej z nich alebo z iných dôvodov. dôvodov a strany nepodniknú kroky na jej uzavretie na nové obdobie. O možnosti uznania predkupného práva podnájomníka na uzavretie podnájomnej zmluvy na novú dobu sa v tomto prípade netreba baviť. V tomto prípade podnájomca stráca predkupné právo na uzavretie podnájomnej zmluvy, a to súčasne so stratou nájomcu zodpovedajúceho právny stav. Pokiaľ ide o prenajímateľa, nemožno ho považovať za osobu povinnú voči podnájomcovi z hľadiska výkonu oprávnenia prednostne uzavrieť podnájomnú zmluvu. Tento záver sa samozrejme premieta aj do súdnej praxe.
LLC „Naše deti“ sa obrátila na rozhodcovský súd s vyjadrením na správu mesta Orel, aby zrušil jej vyhlášku N 3092 „O uzavretí zmluvy o nájme nebytových priestorov s OAO APK Orlovskaya Niva so sídlom na adrese : Orel, Pushkin St., dvadsať“. Ako sa zistilo v spise, medzi OAO "Magazin" Rossiya "(nájomca) a úradom obecný majetok(prenajímateľ) uzatvoril nájomnú zmluvu na sporný nebytový priestor N 0584 zo dňa 31.12.2001. Na základe uvedenej nájomnej zmluvy dňa 1.1.2002 medzi Our Children LLC (podnájomca), odbor majetku obce. (prenajímateľ) a OAO Magazin Rossiya "(nájomca) uzavreli podnájomnú zmluvu na časť sporových nebytových priestorov. Po skončení platnosti nájomnej zmluvy N 0584 k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy zmluvnými stranami nedošlo. V súvislosti s toto sa vedenie mesta Orel rozhodlo previesť sporné nebytové priestory do prenájmu na tretiu osobu (JSC APK "Orlovskaya Niva"). rozhodnutie Dňa 1. decembra 2002 podpísalo oddelenie komunálneho majetku mesta Orel (prenajímateľ) a OAO APK Orlovskaya Niva novú nájomnú zmluvu.
V domnení, že Výnos Správy mesta Orel N 3092 porušil svoje legitímne záujmy, Our Children LLC podala žalobu, pričom svoje tvrdenia motivovala okrem iného aj porušením svojho prednostného práva na uzavretie zmluvy na nové obdobie. Rozhodcovský súd odmietol žiadosti vyhovieť a najmä poznamenal, že „v súlade s časťou 2 článku 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa na zmluvy o podnájme vzťahujú pravidlá o nájomných zmluvách, pokiaľ zákon alebo iný zákon neustanovuje inak. právne úkony.S prihliadnutím právny stavžalobcu ako podnájomníka nemožno súhlasiť s jeho tvrdením, že rozhodnutím správy je porušené jeho predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy, ustanovené ust. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie"<*>.
<*>Uznesenie Federálneho arbitrážneho súdu Centrálneho okresu zo 14. júla 2003 vo veci N A48-647 / 03-13 // ATP "Consultant Plus".Inými slovami, súd, keď sa v podstate stotožnil s potrebou priznať podnájomníkovi predkupné právo na uzavretie dohody na novú lehotu, správne naznačil, že takéto predkupné právo nie je možné konaním prenajímateľa porušiť a ten, z dôvodu skončenia nájomnej zmluvy, je nemožné .
Druhou požiadavkou na predmet prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu je bezvýhradné splnenie požiadaviek odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o riadnom plnení povinností nájomcu podľa nájomnej zmluvy<*>. Ako sa v tejto súvislosti správne uvádza v literatúre, dané právo patrí len svedomitému nájomcovi...“<**>. V tomto prípade odsek 3 čl. 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého, ak zákon podmieňuje ochranu občianskych práv tým, či boli tieto práva vykonávané rozumne a v dobrej viere, primeranosť konania a dobrá viera účastníkov občianske vzťahy sa predpokladajú. Inými slovami, v prípade sporu medzi účastníkmi rozoberaných právnych vzťahov by dôkazné bremeno o zlej viere nájomcu malo spočívať na prenajímateľovi.
<*>V literatúre sa uvádza, že v prípade nesprávneho plnenia záväzkov zo zmluvy nájomca stráca predkupné právo na jej uzavretie na novú dobu. Pozri: Denisov S.A. Predkupné právo na uzavretie zmluvy ako inštitútu, ktorý stanovuje hranice slobody uzatvárania zmluvy // Legislatíva. 1997. N 2. S. 35. Zdôraznenie menovaného autora sa však nezdá byť celkom úspešné a opodstatnené. Predkupné právo na uzavretie zmluvy sa totiž v tomto prípade nestráca, ale skôr nevzniká.<**>Bogdanová E.E. Prevod práv a povinností účastníkom na seba v súvislosti s porušením predkupného práva // Skutočné problémy judikatúra. Vedecký a teoretický časopis. 2004. N 3. S. 170.
Z textu zákona nie je zrejmé, aké konkrétne povinnosti nájomcu pri rozhodovaní o uznaní predkupného práva na uzavretie zmluvy plní. Zároveň sa zdá, že nie je možné ich normatívne obmedziť. Analýza Ch. 34 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie („Nájomné“) umožňuje určiť len určité skupiny povinností nájomcu, nesplnenie ( nesprávny výkon), čo bezpodmienečne znamená odmietnutie jeho uznania za oprávnený subjekt z hľadiska toho, či má uvedené predkupné právo. Je povolené vyčleniť: povinnosti súvisiace s používaním prenajatého majetku (napríklad povinnosť používať majetok v súlade s jeho účelom alebo zmluvnými podmienkami (článok 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie)); povinnosti súvisiace s údržbou prenajatého majetku (napríklad povinnosť vykonávať bežné opravy (odsek 2 článku 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie)); platobné povinnosti splátky nájomného(článok 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Postup a podmienky uplatnenia predkupného práva na prenájom
Odsek 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje pravidlo, podľa ktorého, ak nájomca zamýšľa uplatniť svoje predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu, je povinný písomne oznámiť prenajímateľovi svoje želanie. v lehote uvedenej v nájomnej zmluve, a ak takáto lehota nie je v zmluve uvedená, v primeranej lehote do uplynutia platnosti zmluvy (odsek 1, článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Na uvedené oznámenie zákon nekladie žiadne osobitné požiadavky, okrem podmienky splnenia písanie, čo nám umožňuje považovať jeho ľubovoľný dizajn za prijateľný. Uvedené najmä znamená, že v predmetnom oznámení nie je potrebné uvádzať všetky podstatné náležitosti budúcej novej nájomnej zmluvy, a preto odôvodňuje záver, že takéto oznámenie môže, ale nemusí mať charakter ponuka.
Z hľadiska výkonu posudzovaného predkupného práva je takéto oznámenie nájomcu o vôli využiť oprávnenie uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu a pokračovať tak vo vzťahu k držbe a užívaniu cudzieho majetku. je jednoznačne predpokladom. Preto možno tvrdiť, že spolu s vyššie uvedenou potrebou riadneho plnenia zo strany nájomcu zmluvné záväzky, hodnotené oznámenie má aj zmysel a význam jednej z podmienok realizácie zákonnej príležitosti priznanej výsadou prednostne uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu. Inými slovami, vychádzajúc z doslovného chápania zákona, v prípade absencie takéhoto predchádzajúceho upozornenia nájomcu je nemožné, aby mohol využiť výhody uzavretia zmluvy.
Rovnaký názor bol vyjadrený v judikatúre.
Vo vyššie uvedenom informačnom liste Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 N 66 je uvedený nasledujúci súdny spor týkajúci sa posudzovaného problému: „ Akciová spoločnosť obrátila na rozhodcovský súd so žalobou proti výboru pre správu majetku a individuálny podnikateľ o prechode práv a povinností z nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi žalovanými.
Na podporu svojho nároku žalobca poukázal na skutočnosť, že v súlade s článkom 621 ods. , ceteris paribus, má pred inými osobami prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu.
Súd prvého stupňa sa pri riešení sporu riadil odsekom 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého je nájomca povinný písomne oznámiť prenajímateľovi vôľu uzavrieť takúto dohodu v rámci dobu určenú v nájomnej zmluve, a ak takáto lehota nie je v zmluve určená, - v primeranej lehote pred skončením platnosti zmluvy.
Nakoľko neboli predložené dôkazy o splnení špecifikovaných náležitostí podľa § 621 Zákonníka zo strany žalobcu a o dohode o písomnom oznámení prenajímateľa o úmysle uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu, súd dospel k záveru, že žalobca stratil pred -predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu, v súvislosti s ktorou uznal uvedenú požiadavku na prevod práv a povinností z nájomnej zmluvy uzatvorenej žalovanými, nepodliehajúcu uspokojeniu.
Žalobca v odvolaní sa proti rozhodnutiu vo veci samej na odvolacom súde poukázal na skutočnosť, že mu bola odňatá možnosť oznámiť prenajímateľovi svoj úmysel uzavrieť zmluvu na novú dobu trvania, keďže tento bol odňatý. informovaný o odmietnutí obnovenia nájomnej zmluvy pred uplynutím platnosti zmluvy.
Odvolací súd uznal argumentáciu žalobkyne za nedôvodnú s tým, že výpoveď zaslaná prenajímateľom svedčí len o úmysle ukončiť predchádzajúcu nájomnú zmluvu z dôvodu uplynutia lehoty v nej uvedenej. Táto okolnosť nebránila žalobcovi vo výkone práva na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu v súlade s článkom 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ (odsek 33).
Na uvedenej parcele nás najviac zaujíma priame naznačenie súdu, že dodržanie náležitostí zákona (dohoda) nájomcu o predchádzajúcom upozornení prenajímateľa na úmysel využiť predkupné právo patriace nájomcom je nevyhnutnou podmienkou realizácie toho posledného. Bez takéhoto oznámenia stráca nájomca príslušné zákonné možnosti.
Treba mať na pamäti, že zaslanie tohto oznámenia nemožno považovať za realizáciu autorizovaná osoba(nájomca) predkupného práva na uzavretie zmluvy na novú dobu: o takejto realizácii možno rokovať až po tom, čo prenajímateľ prejaví zodpovedajúci úmysel zmluvu uzavrieť. Rovnaký názor bol vyjadrený v judikatúre.
Federálny arbitrážny súd Moskovského okresu, ktorý zamietol pohľadávku bývalému nájomcovi, pričom tvrdenia odôvodnil prítomnosťou jeho prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu, uviedol toto: „... súd kasačná inštancia vychádza z toho, že nájomca sa nemôže dovolávať prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu bez jasného úmyslu prenajímateľa prenajať nehnuteľnosť...“<*>
<*>Uznesenie Federálneho arbitrážneho súdu Moskovského okresu z 19. apríla 2002 vo veci č. KG A40 / 2246-02.Prevod majetku prenajímateľom na inú osobu za iného zákonné dôvody ako nájomné nie je dostatočným dôvodom na to, aby nájomca uplatnil zákonné možnosti dané odsekom 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (pozri bod 35 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 N 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“).
Treba si uvedomiť aj to, že v prípade sporu je dôkazné bremeno o úmysle prenajímateľa prenajať nehnuteľnosť tretej osobe alebo o tom, že k prevodu už došlo, plne na nájomcovi.<*>. Potvrdenie toho, čo bolo povedané, možno nájsť napríklad v súdnej praxi Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie.
<*>Pozri napríklad: Denisov S.A. vyhláška. op. S. 35.Neštátne vzdelávacia inštitúcia„Vedecko-vzdelávacie centrum „Let“ (ďalej len „Centrum lietania“) sa obrátilo na Rozhodcovský súd Tomská oblasť s nárokom na ochranu porušených práv v súvislosti s odmietnutím Tomskej polytechnickej univerzity uzavrieť nájomnú zmluvu na nebytový priestor na novú dobu. Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie, ktoré odmietlo splniť tieto požiadavky, najmä poznamenalo, že centrum Polet nepreukázalo úmysel univerzity prenajať sporné nebytové priestory inej osobe, a preto sú v súlade s normami č. odsek 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v tomto prípade nepodliehajú uplatňovaniu<*>.
<*>Pozri: Uznesenie prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 14. septembra 1999 N 2943/99.Všetko uvedené umožňuje určiť základné podmienky potrebné a postačujúce pre vznik a uplatnenie predkupného práva nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu:
a) svedomitosť nájomcu, t.j. riadne plnenie podmienok zmluvy počas celej doby prenájmu;
b) spoľahlivo preukázaný úmysel prenajímateľa odplatne previesť prenajatú vec inej osobe do dočasnej držby a užívania;
c) riadne oznámenie prenajímateľovi o úmysle nájomcu uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu;
d) uplynutie platnosti nájomnej zmluvy (odsek 1, článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Uvedené podmienky na uplatnenie prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu je potrebné podľa nášho názoru kriticky posúdiť. Po prvé, ak hovoríme o dobrej viere nájomcu, treba vziať do úvahy, že jednotlivé porušenia zmluvy môžu byť úplne bezvýznamného charakteru, v ktorom sa za také budú považovať len formálne (ak by sa nájomca napr. -denné omeškanie s platením nájomného v niektorom z období) . Zdá sa, že v takýchto prípadoch by sa uvedené porušenie malo považovať za bezvýznamné a nájomca - v dobrej viere plní svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy. Po druhé, označenie zákona o zániku nájomnej zmluvy as nevyhnutná podmienka výskyt predkupného práva nájomcu by sa nemal vykladať reštriktívne. Ak teda došlo napríklad k zániku záväzkov zmluvných strán v súvislosti s ukončením nájomnej zmluvy dohodou zmluvných strán, nemožno nájomcovi odoprieť uznanie jeho prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy. Po tretie, nie je možné podľa nášho názoru príliš formálne pristupovať k otázke dodržiavania povinnosti nájomcu oznámiť prenajímateľovi vôľu uplatniť si predkupné právo a uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu. Je nesprávne podmieňovať skutočnosť existencie predkupného práva na uzavretie zmluvy v závislosti od smerovania (neodoslania) predmetnej výpovede zo strany nájomcu, a to najmä v prípadoch, keď oznámenie o pripravenosti pokračovať vo vzťahoch na zaplatenú dočasnú držbu a užívanie majetku vyjadruje prenajímateľ.
V každom prípade by všetky tieto otázky mali byť postúpené do sféry voľnej úvahy sudcu a podľa nášho názoru by sa diskrečná právomoc súdu mala vykonávať s prihliadnutím na vyššie uvedené pripomienky.
závery
Na základe doslovného obsahu odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má nájomca predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu „ceteris paribus“; zákon navyše priamo stanovuje, že „pri uzavretí nájomnej zmluvy na novú dobu možno podmienky zmluvy zmeniť dohodou zmluvných strán“. Táto formulácia vedie k niekoľkým záverom.
Po prvé, skutočnosť, že uznanie predkupného práva nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu je sprevádzané zákonnou klauzulou „ceteris paribus“, znamená, že nájomnú zmluvu možno uzavrieť s nájomcom za podmienok ponuky akákoľvek tretia strana mimo týchto prenájmov. Len ak nájomca úplne a bezvýhradne akceptuje takéto podmienky, bude oprávnený využiť predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy.
Na podloženie vyššie uvedeného možno uviesť oficiálne vysvetlenia k tejto téme od Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie, hoci boli vyjadrené ešte pred nadobudnutím účinnosti druhej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ale nestratili sa. ich relevantnosti. Takže v odseku 4 listu Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 10. septembra 1993 N C-13 / OP-276 „O určitých odporúčaniach prijatých na stretnutiach o praxi súdnych arbitráží“<*>výslovne sa uvádza, že pri posudzovaní sporov súvisiacich s predkupným právom nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu je žalobca-nájomca povinný okrem iného predložiť súdu dôkaz o súhlase s predĺžením nájomnej zmluvy. nájomnej zmluvy za podmienok, za ktorých prenajímateľ uzavrel alebo zamýšľal uzavrieť nájomnú zmluvu s iným nájomcom.
<*>Bulletin Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. 1993. Číslo 11. S. 104.Po druhé, s prihliadnutím na vyššie uvedené, podmienky ponúkané nájomcovi pri uzatváraní nájomnej zmluvy na novú dobu môžu buď plne zodpovedať ustanoveniam predchádzajúcej zmluvy, alebo sa od nich výrazne líšiť. Takéto rozdiely môžu mať vplyv na jednotlivé náhodné podmienky zmluvy (napríklad na právo strán používať faxovú komunikáciu v korešpondencii podľa tejto zmluvy a na uznávanie takýchto dokumentov stranami právny účinok), a základné podmienky nájomnej zmluvy, napríklad podmienka týkajúca sa predmetu (článok 3 článku 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) alebo výšky nájomného pri prenájme budov alebo stavieb (odsek 1 čl. 654 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Tento záver nachádza konzistentnú oporu v súdnej praxi (pozri napr. bod 32 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 N 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným ").
Treba poznamenať, že v praxi civilný obeh ako účinný nástroj zneužitia možno využiť aj analyzované právo zmluvných strán nájomnej zmluvy na zmenu podmienok nájomnej zmluvy. Napríklad, ak je tretej osobe prenajatý predmet nájmu, v rámci ktorého alebo v rámci ktorého sa predmet nájmu nachádza, o čom bola medzi prenajímateľom a nájomcom predtým uzavretá zmluva a na ktoré bolo vytvorené predkupné právo nájomcu, ustanovené v odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa takéto konanie prenajímateľa neuznáva ako porušenie prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu, keďže formálne hovoríme o inom predmete nájmu. Na podporu toho, čo bolo povedané, uvádzame nasledujúci súdny prípad.
Mestské oddelenie Balashikha Moskovskej regionálnej organizácie All-Russian Society of Motorists podalo žalobu proti Citiavtoservis LLC a správe okresu Balashikha v Moskovskom regióne o prevod práv a povinností nájomcu podľa nájomnej zmluvy na pozemok. pozemok 2,25 ha v časti 11233 m2. Ako súd pri prejednávaní veci zistil, žalobca mal predtým v prenájme pozemok o výmere 11 233 m2. m., pričom tretej osobe bol prenajatý pozemok s väčšou výmerou 2,25 hektára, ktorého súčasťou je pozemok predtým prenajatý žiadateľom. Berúc do úvahy vyššie uvedené, súd dospel k záveru, že žalobca nemá predkupné právo na prenájom pozemku vo výmere 2,25 hektára, „a článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nepočíta s možnosťou prevodu práv a povinností z nájomnej zmluvy časti jej predmetu“<*>.
<*>Vyhláška Federálneho arbitrážneho súdu Moskovského okresu zo 4. októbra 2005 vo veci č. KG-A41 / 9692-05 // ATP "Consultant Plus".Podľa nášho názoru tento výklad platný zákon hrubo porušuje práva a oprávnené záujmy dobromyseľného nájomcu a odníma oprávnenie na predbežné uzatvorenie zmluvy na novú dobu.
Po tretie, s prihliadnutím na právny význam predkupného práva ako zákonom stanovenej možnosti oprávneného subjektu uplatniť svoje právo na uzavretie nájomnej zmluvy prednostne, prednostne pred akýmikoľvek tretími osobami, a tiež na základe doslovného chápania ust. textu zákona, ktorý určuje, že nájomca má prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu „ceteris paribus“ (článok 1, článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), je dôležité pochopiť, že ak má prenajímateľ aspoň jednu potenciálnu protistranu – tretiu stranu, nájomca má oproti tejto tretej strane zodpovedajúcu výhodu. Preto analogicky s postupom na uplatnenie prednostného práva na kúpu (pozri napríklad článok 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) bude v tomto prípade prenajímateľ povinný oznámiť nájomcovi podmienky na základe ktorej je pripravený uzavrieť takúto zmluvu s treťou osobou a ponúknuť nájomcovi predkupné právo do jeho vlastníctva. Hoci sa tým nenašla priama regulačná konsolidácia, v každom prípade takáto povinnosť zostáva prenajímateľovi po dobu jedného roka od momentu, keď odmietol nájomcovi pokračovať vo vzťahoch o platenej držbe a užívaní majetku (pozri odsek 3 odsek 1 článku 621 Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Po štvrté, keďže predkupné právo nájomcu sa uplatňuje „ceteris paribus“ u iných (tretích) osôb, samotný nájomca nemá právo požadovať, aby s ním prenajímateľ uzavrel nájomnú zmluvu. Pri tejto príležitosti, podľa nášho názoru veľmi úspešne, najmä Federálny arbitrážny súd Severozápadného dištriktu naznačil toto: „Článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý za rovnakých podmienok stanovuje, že nájomca má právo na kúpu nehnuteľnosti, ktorá je v súlade s článkom 62 ods. ktorý si riadne plnil svoje povinnosti, má predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu, nezakladá jeho právo požadovať od prenajímateľa uzavretie takejto zmluvy a tomu zodpovedajúcu povinnosť prenajímateľa.Ak prenajímateľ odmietne uzavrieť zmluvu na novú dobu, uvedený článok dáva nájomcovi len právo domáhať sa prevodu práv a povinností zo zmluvy uzavretej s inou osobou do jedného roka odo dňa uplynutia doby platnosti existujúcej zmluvy. povinnosť prenajímateľa uzavrieť zmluvu na novú dobu by obmedzila právo udelené vlastníkovi podľa článku 209 ods. 9 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nakladať so svojím majetkom v súlade so zákonom. moja diskrétnosť"<*>.
<*>Uznesenie Federálneho arbitrážneho súdu Severozápadného okresu zo 17. apríla 2000 vo veci N A56-31247 / 99.Toto sú vo všeobecnosti hlavné znaky výkonu predkupného práva nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu ustanoveného odsekom 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
UZNESENIE PREZÍDIA SAC RF ZO 6. 5. 2012 N 17540/11
VO VECI N A51-2845/2011
"OTÁZKU DOSTUPNOSTI (absencie) DÔVODOV NA DONUTIE UZATVORENIA ZMLUVY O NÁJOM POZEMKU POSKYTUJE POSUDZOVANIE SÚDOM V KONANÍ O ŽIVOTE"
Podstata sporu
oddelenie pozemkové vzťahy, štát stavebný dozor a kontrola v oblasti zdieľanej výstavby Prímorské územie (ďalej len oddelenie) a Dalzhen LLC (ďalej len spoločnosť) uzavreli nájomnú zmluvu na pozemok za účelom umiestnenia parkoviska. vozidiel so záchytnou plošinou. Účel udelenia pozemku zodpovedal druhu jeho povoleného využitia - „prispôsobenie parkovania vozidiel so záchytnou plošinou“. Zmluva obsahovala ustanovenie o prednostnom postupe nájomcu pri uzavretí nájomnej zmluvy na novú dobu, ktorá sa uzatvára dohodou zmluvných strán.
Tri mesiace pred vypršaním zmluvy spoločnosť požiadala rezort so žiadosťou o uzavretie nájomnej zmluvy na pozemok na nové obdobie užívania za účelom umiestnenia autoservisu, autoservisov, parkoviska. cestná preprava.
Spoločnosť pred podaním žiadosti o predĺženie nájomnej zmluvy požiadala o zmenu v katastri nehnuteľností druhu povoleného využitia pozemku, definovaného ako „na parkovanie vozidiel s miestom na zatknutie“ na iný druh. typu - "autoservisy, autoservisy; parkovacia cestná doprava". Katastrálna komora rozhodla o zmene druhu povoleného využitia tohto pozemku na ten, ktorý spoločnosť deklarovala.
V súvislosti s odmietnutím rezortu poskytnúť pozemok na uvedené účely sa spoločnosť obrátila na rozhodcovský súd so žiadosťou o uznanie rozhodnutia rezortu za nezákonné, ako aj o povinnosť rozhodnúť o závere. dodatočná dohoda o predĺžení doby trvania nájomnej zmluvy s upresnením nového účelu využitia pozemku.
Súdy pri posudzovaní tohto prípadu čelili otázke existencie alebo absencie predkupného práva nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na pozemok na novú dobu.
Problém predkupného práva nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na pozemok na novú dobu
Nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti, má po uplynutí doby trvania zmluvy prednostné právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok pred inými osobami, ak zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak. dohoda. Nájomca je povinný písomne oznámiť prenajímateľovi želanie uzavrieť túto zmluvu v lehote určenej v nájomnej zmluve, a ak takáto lehota nie je v zmluve určená, v primeranej lehote pred uplynutím zmluvy (odst. 1, článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odsek 3, článok 22 ZK RF).
Ak prenajímateľ odmietol uzavrieť zmluvu na novú dobu, ale do roka odo dňa skončenia platnosti zmluvy uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou, má nájomca právo podľa svojej voľby domáhať sa na súde prevodu nehnuteľnosti. práva a povinnosti vyplývajúce z uzatvorenej zmluvy a náhrada škôd spôsobených odmietnutím obnoviť s ním nájomnú zmluvu, alebo len náhrada za takéto straty (odsek 3, odsek 1, článok 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Uvažovaný problém sa vo veľkej miere odrazil v súdnej praxi, a to aj na úrovni prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie.
Vysvetlenie k otázke predkupného práva nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na pozemok na novú dobu bolo uvedené v Informačnom liste Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 11.01.2002 N 66. "Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným."
Na základe vysvetlení uvedených v bode 35 tohto Informačného listu sa ustanovenia odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie poskytuje nájomcovi, ktorý riadne splnil podmienky zmluvy, predkupné právo, ktoré možno uplatniť, ak určité podmienky. Takýmito podmienkami je odmietnutie prenajímateľa uzavrieť zmluvu na novú dobu a uzavretie nájomnej zmluvy s inou osobou do jedného roka.
Tento postoj sa premietol do súdnej praxe (pozri napr. uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Severný Kaukaz z 3. novembra 2011 vo veci N A53-23784 / 2010, Federálna protimonopolná služba okresu Volga z 28. decembra , 2011 vo veci N A57-6803 / 2011, Federálna protimonopolná služba Severozápadného okresu zo dňa 22. mája 2012 vo veci N A52-2051/2011).
Obdobné právne postavenie bolo následne upravené v uznesení Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 19. júla 2005 N 3440/05 vo veci N A73-1964/2004-51. Podľa tejto vyhlášky Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie môže nájomca uplatniť prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu len v prípade, ak prenajímateľ prenajme sporný majetok tretej osobe. Dané právne p! pozícia splnená v súdnej praxi (pozri napr. uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga z 25. januára 2011 vo veci N A57-6676 / 2010, Federálna protimonopolná služba Severozápadného okresu z 13. septembra, 2011 vo veci N A56-62979 / 2010, zo dňa 01.03.2012 vo veci N A56-23336 / 2011, Rozhodnutie Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 8.12.2008 N 11100/08 vo veci N A57)-330 .
V rámci posudzovanej problematiky sa javí zaujímavé stanovisko súdov, podľa ktorých uzavretie nájomnej zmluvy s akýmkoľvek podnikateľským subjektom je právom, nie však povinnosťou prenajímateľa. Preto, keďže zmluva o prenájme pozemku nie je verejná zákazka, nájomca nie je pri absencii vyššie uvedených podmienok oprávnený nútiť prenajímateľa k jej uzavretiu (viď napr. vyhláška FAS okresu Volga-Vyatka z 21.06.2010 vo veci N A39-3844 / 2009).
Súdy poukázali aj na to, že predkupné právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy nie je možné uplatniť najmä vtedy, keď prenajímateľ prejavil vôľu odmietnutím predĺženia nájomnej zmluvy (pozri uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Východnej Sibíri okres z 28. júna 2011 vo veci N A33 -13906/2010).
Medzitým sa súdy v niektorých prípadoch domnievajú, že nájomca má predkupné právo na uzavretie zmluvy o nájme pozemku (ak prenajímateľ odmietne zmluvu obnoviť), a to aj napriek absencii formalizovaného nájomného vzťahu s treťou osobou.
Existencia predkupného práva bola teda súdom zistená na základe riadneho plnenia záväzkov zo zmluvy nájomcom. Súd zároveň poznamenal, že predchádzajúce schválenie pozemku tretej osobe nevylučuje možnosť jeho poskytnutia odňatím, v dôsledku čoho takýto súhlas nemôže byť dôvodom na odmietnutie predĺženia nájomnej zmluvy na pôvodný nájomca (pozri uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho okresu zo dňa 23.3.2012 vo veci N A70-5160/2011).
Dôkazne nepotvrdené porušenie povinností nájomcu nemôže slúžiť ako základ na odmietnutie predkupného práva (pozri vyhlášku Federálnej protimonopolnej služby Ďalekého východu z 11. marca 2009 N F03-678 / 2009 v prípade, že N A51-10461 / 2008).
V rámci posudzovanej problematiky je potrebné venovať pozornosť aj ustanoveniu obsiahnutému vo vyhláške pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 N 73 „O niektorých otázkach v praxi uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“. Podľa odseku 2 uvedeného uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie „nielen nájomca podľa aktuálnej nájomnej zmluvy, ale aj nájomca podľa zmluvy, ktorá bola ukončená v lehote jedného roka pred uzavretím nájomná zmluva s inou osobou alebo ponuka na uzavretie takejto zmluvy, na základe písomného oznámenia prenajímateľa spôsobom stanoveným v odseku 1 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o vôli uzavrieť novú nájomnú zmluvu.
Otázka správneho postupu pri posudzovaní prípadov súvisiacich so zisťovaním dôvodov donucovania k uzavretiu nájomných zmlúv pozemky
Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie v tomto uznesení riešilo aj otázku postupu pri posudzovaní prípadov súvisiacich so stanovením dôvodov na uzavretie zmlúv o nájme pozemkov.
V súčasnosti sa súdy držia nasledujúceho stanoviska.
Ekonomický spor z občianskoprávnych (nájomných) právnych vzťahov súvisiacich s vykonávaním podnikateľských a iných ekonomická aktivita, podlieha posudzovaniu rozhodcovského súdu spôsobom konania o žalobe, nakoľko nájomné právne vzťahy sú predmetom úpravy občianskeho práva, ktorá sa nevzťahuje na majetkových pomerov na základe administratívnej alebo inej imperatívnej podriadenosti jednej strany druhej (rozhodnutie Rozhodcovského súdu Moskovskej oblasti zo dňa 12. januára 2011 vo veci N A41-29444 / 10, uznesenie 8. arbitráže Odvolací súd zo dňa 07.09.2009 vo veci N A70-851 / 2009).
Podobné stanovisko obsahuje aj vyhláška Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo dňa 6. júla 2010 vo veci N A17-7148 / 2009, v tomto prípade však spor súvisel s napadnutím jednostranného ukončenia r. zmluvu o prenájme pozemku.
Nálezy nižších súdov
Súd prvého stupňa vyhovel nárokom spoločnosti, čomu kasačný súd vyhovel.
Súdy vychádzali z existencie predkupného práva spoločnosti na uzavretie nájomnej zmluvy na pozemok na novú dobu v zmysle ust. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, čl. 22 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie a podmienok nájomnej zmluvy.
Súd prvého stupňa zároveň naznačil, že podľa 4. časti ust. 28 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie nie je dovolené odmietnuť poskytnúť občanom a právnických osôb pozemkov v štáte a obecný majetok, s výnimkou prípadov stiahnutia pozemkov z obehu; založená federálny zákon zákaz privatizácie pozemkov; vyhradenie pozemkov pre štátne alebo komunálne potreby.
Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie v rozsudku z 12. marca 2012 N VAC-17540/11 vo veci N A51-2845/2011 dospel k záveru, že je potrebné preskúmať súdne akty nižších inštancií v poradí dohľadu.
Právne zdôvodnenie obsiahnuté v túto Definíciu, bol všeobecne akceptovaný Prezídiom Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie.
Upozorňujeme, že definícia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie je procesný úkon a neobsahuje právne postavenie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie, keďže nerieši spor vo veci samej.
Pozícia prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie
Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zrušilo rozhodnutie súdu prvého stupňa, ako aj rozhodnutie kasačného súdu a odmietlo uspokojiť nároky spoločnosti. Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zároveň sformulovalo nasledovné právne stanoviská.
1. Ak žiadosť o uzavretie nájomnej zmluvy na pozemok na novú dobu obsahuje náležitosti poskytnutia pozemku do prenájmu na iné účely, než na aké táto stránka bola poskytnutá pôvodne, potom je takáto požiadavka vlastne požiadavkou na uzavretie novej zmluvy o prenájme pozemku. V tejto súvislosti je otázka existencie alebo neexistencie dôvodov donucovania k uzavretiu nájomnej zmluvy predmetom posudzovania v rámci žalobného konania.
Treba poznamenať, že v praxi Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie sa s podobnými (aj keď nie identickými) právnymi pozíciami stretávali už skôr. Takže napríklad uznesenie prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 06.09.2011 N 4784/11 vo veci N A40-133603 / 09-122-977 obsahuje právne stanovisko, podľa ktorého pri posudzovaní sporov o osude investičných zmlúv (zmlúv) týkajúcich sa výstavby nehnuteľného objektu, musia súdy určiť povahu sporu, ako aj preskúmať právnej povahy investičná zmluva, ktorá je potrebná na právna kvalifikácia vzniknutý spor a určenie noriem procesné právo použiť: ch. 24 Rozhodcovského poriadku Ruskej federácie (prejednávanie prípadov napadnutia nenormatívnych právnych aktov) alebo všeobecné ustanovenia o súdne spory(Oddiel II Kódexu rozhodcovského konania Ruskej federácie).
2. Ustanovenia štvrtej časti čl. 28 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie sa nevzťahujú na nájomné vzťahy, pretože neumožňujú odmietnuť poskytnúť občanom a právnickým osobám pozemky, ktoré sú vo vlastníctve štátu alebo obce, do vlastníctva a nie na prenájom.
3. Samotný zámer nájomcu predĺžiť zmluvu o nájme pozemku nemôže viesť k bezvýhradnej povinnosti prenajímateľa prenajať pozemok na novú dobu.
Potvrdilo to aj prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie právne postavenie, ustanovené skôr vo vyhláške zo dňa 19.07.2005 N 3440/05 vo veci N A73-1964 / 2004-51, podľa ktorej sú predkupné právo! Žiadateľa o uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu môže realizovať len vtedy, ak prenajímateľ prevedie spornú nehnuteľnosť do prenájmu na tretiu osobu.
Je potrebné poznamenať, že v tomto uznesení Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie nie je uvedená možnosť preskúmania právnu silu súdne úkony rozhodcovské súdy obchodne so sho! stlačte tlačidlo skutočných okolností na základe bodu 5 h.3 Článok. 311 APC RF.
V tejto súvislosti nie je posudzované uznesenie prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie základom pre revíziu súdnych aktov z dôvodu nových okolností.