Texto completo Arte. 593 del Código Civil de la Federación Rusa con comentarios. Nuevo edición actual con incorporaciones para 2019. Asesoramiento jurídico en virtud del artículo 593 del Código Civil de la Federación Rusa.
El beneficiario de una renta vitalicia permanente tiene derecho a exigir el rescate de la renta vitalicia por parte del pagador en los casos en que: el pagador de la renta vitalicia haya retrasado su pago por más de un año, a menos que el contrato de renta vitalicia establezca lo contrario; el pagador de la renta vitalicia haya violado sus obligaciones de asegurar el pago de la renta (artículo 587), o se hayan producido otras circunstancias que indiquen claramente que no se les pagará la renta en la cantidad y dentro de los plazos establecidos en el contrato; propiedad comun o dividida entre varias personas; en los demás casos que determine el contrato.
Comentario sobre el artículo 593 del Código Civil de la Federación Rusa
1. La redención de una renta vitalicia permanente por su pagador es posible por la fuerza, es decir, a petición del perceptor de la renta vitalicia. En contraste con la redención de una renta vitalicia permanente a petición del pagador de la renta vitalicia por orden forzada El Código Civil de la Federación Rusa establece motivos que pueden dividirse condicionalmente en tres grupos:
1) motivos subjetivos: motivos que dependen de las acciones del pagador de alquiler permanente:
- Retraso en el pago de la renta permanente por más de un año. V este caso se refiere al retraso en el pago de una renta vitalicia permanente en al menos un período por más de un año, es decir, la falta de pago de una renta vitalicia permanente al término de por lo menos un trimestre calendario;
- incumplimiento de las obligaciones de asegurar el pago de una renta vitalicia permanente. Creemos que en la práctica, la redención de una renta vitalicia permanente a petición del receptor de la renta vitalicia sobre esta base es imposible, ya que es imposible, a su vez, que el pagador de la renta vitalicia permanente viole estas obligaciones, ya que estas obligaciones , de conformidad con el art. 587 del Código Civil de la Federación Rusa son los términos esenciales de un contrato de alquiler permanente, sin los cuales no se puede concluir, por lo tanto, es imposible violarlos en ausencia de un acuerdo;
- admisión bienes raíces, transferido bajo un contrato de alquiler permanente, en propiedad común, o su división. Para que los bienes inmuebles sean de propiedad común o se dividan, es necesario celebrar un negocio de derecho civil, lo que, a su vez, requiere la voluntad del pagador de la renta, ya que inicialmente los bienes inmuebles transferidos en virtud de un contrato de arrendamiento permanente entran en su poder. propiedad;
2) una base objetiva - motivos que no dependen de las acciones del pagador de la renta permanente, o dependen indirectamente, - circunstancias que indican que no se pagará la renta permanente. Estos incluyen, por ejemplo, el reconocimiento del pagador de rentas vitalicias permanentes como insolvente, cambio estado civil pagador de renta vitalicia permanente en tal medida que no puede pagar la renta vitalicia permanente;
3) otros motivos - otros casos previstos por el contrato, por ejemplo, de manera similar a un contrato de donación, la comisión por parte del pagador de una renta vitalicia permanente, acto ilícito en relación con el beneficiario de una renta vitalicia permanente.
2. Práctica judicial:
- Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental de fecha 19 de marzo de 2012 N F04-804/12 en el expediente N A45-16334/2011;
- Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 20 de noviembre de 2008 N F04-6483/2008 (14627-A45-21);
- Resolución del Décimo Tercer Arbitraje Tribunal de Apelación de fecha 09.10.2013 N 13AP-15830/13;
- Resolución del Noveno Tribunal Arbitral de Apelaciones de fecha 1 de octubre de 2012 N 09AP-26709/12;
- Resolución del Cuarto Tribunal Arbitral de Apelaciones de fecha 23 de marzo de 2011 N 04AP-550/11.
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1. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE RENTA Y MANTENIMIENTO DE POR VIDA CON DEPENDIENTES
Artículo . Acuerdo de anualidad
1. En virtud de un contrato de alquiler, una de las partes (el receptor de la renta) transfiere la propiedad a la otra parte (el pagador de la renta), y el pagador de la renta se compromete, a cambio de la propiedad recibida, a pagar periódicamente la renta al receptor en forma de cierta cantidad de dinero o proporcionar fondos para su mantenimiento de otra forma.
el pagador de la renta ha sido declarado insolvente o se han producido otras circunstancias que indican claramente que la renta no le será pagada en la cantidad y dentro de los plazos establecidos por el contrato;
los bienes inmuebles transferidos contra el pago de una renta, pasaron a ser de propiedad común o se dividieron entre varias personas;
en los demás casos previstos en el contrato.
Artículo . Precio de rescate de la renta vitalicia permanente
1. El rescate de una renta permanente en los casos previstos por los artículos 592 y 593 de este Código se realiza al precio que determine el contrato de renta permanente.
A falta de una condición sobre el precio de redención en el contrato de alquiler permanente, en virtud del cual la propiedad se transfirió a cambio del pago de una renta permanente, la redención se lleva a cabo a un precio correspondiente al importe anual de la renta a pagar .
En ausencia de una condición sobre el precio de redención en el contrato de alquiler permanente, en virtud del cual la propiedad se transfirió para el pago de la renta sin cargo, el precio de redención, junto con el monto anual de los pagos de alquiler, incluye el precio de la propiedad transferida , determinado según las reglas previstas por el apartado 3 del artículo 424 de este Código.
Artículo . El riesgo de pérdida accidental de los bienes transmitidos en virtud del pago de una renta permanente
1. El riesgo de pérdida accidental o daño accidental de los bienes transmitidos a título gratuito en virtud del pago de una renta permanente correrá a cargo del pagador de la renta.
En caso de pérdida accidental o daño accidental de bienes transferidos en pago contra el pago de una renta vitalicia permanente, el pagador tiene derecho a exigir, en consecuencia, la extinción de la obligación de pagar la renta vitalicia o la modificación de las condiciones de su pago. .
3. ALQUILER DE VIDA
Artículo . Destinatario de Renta Vitalicia
1. La renta vitalicia puede establecerse por el tiempo de vida de un ciudadano que transmite bienes contra el pago de una renta vitalicia, o por el tiempo de vida de otro ciudadano por él indicado.
Se permite establecer una renta vitalicia a favor de varios ciudadanos cuyas partes en el derecho a recibir una renta vitalicia se consideren iguales, salvo disposición en contrario del contrato de renta vitalicia.
En caso de fallecimiento de uno de los perceptores de la renta vitalicia, su participación en el derecho a recibir la renta vitalicia pasa a los perceptores de la renta vitalicia que le hayan sobrevivido, salvo disposición en contrario del contrato de renta vitalicia, y en caso de la muerte del último beneficiario de la renta vitalicia, se extingue la obligación de pagar la renta vitalicia.
Es nulo el convenio por el que se establece una renta vitalicia a favor de un ciudadano que haya fallecido al tiempo de celebrarse el convenio.
Artículo . El monto de la renta vitalicia
1. La renta vitalicia se define en el contrato como una cantidad de dinero pagada periódicamente al perceptor de la renta vitalicia durante su vida.
Monto de la renta vitalicia contractual anualidad vitalicia, que prevé la enajenación de la propiedad sin cargo, por mes debe ser al menos el mínimo de subsistencia per cápita establecido de acuerdo con la ley en el tema relevante de la Federación Rusa en la ubicación de la propiedad que es objeto de el contrato de renta vitalicia, y en su defecto en el sujeto correspondiente Federación Rusa el valor especificado no es inferior al mínimo de subsistencia per cápita establecido de conformidad con la ley en la Federación de Rusia en su conjunto.
El monto de la renta vitalicia establecido por el contrato de renta vitalicia en el nivel del mínimo de subsistencia per cápita señalado en el primer párrafo de este párrafo será susceptible de aumento, teniendo en cuenta el crecimiento del correspondiente mínimo de subsistencia per cápita.
(pág. 2 en rojo. ley Federal de fecha 30 de noviembre de 2011 N 363-FZ)
Artículo . Condiciones de pago de una anualidad
Salvo disposición en contrario en el contrato de renta vitalicia, la renta vitalicia se paga al final de cada mes calendario.
Artículo . Extinción de un contrato de renta vitalicia a instancia del perceptor de la renta vitalicia
1. En caso de incumplimiento material del contrato de renta vitalicia por parte del pensionado, el perceptor de la renta tendrá derecho a exigir al pensionado la recompra de la renta en los términos previstos en el artículo 594 de este Código, o rescindir el contrato y compensar las pérdidas.
Si se enajena gratuitamente un apartamento, una casa de habitación u otra propiedad contra el pago de una renta vitalicia, el perceptor de la renta tiene derecho, en caso de incumplimiento sustancial del contrato por parte del pagador de la renta, a exigir la devolución de este inmueble, compensando su valor con el precio de rescate de la renta.
Artículo . El riesgo de pérdida accidental de los bienes transmitidos en virtud del pago de una renta vitalicia
La pérdida accidental o el daño accidental de los bienes transmitidos en virtud del pago de una renta vitalicia no relevan al pagador de la renta vitalicia de la obligación de pagarla en los términos estipulados en el contrato de renta vitalicia.
4. ASISTENCIA DE POR VIDA
Artículo . Contrato de mantenimiento vitalicio con un dependiente
1. En virtud de un acuerdo de mantenimiento de la vida con un dependiente, el receptor de la renta: un ciudadano transfiere la casa residencial, el apartamento, el terreno u otros bienes inmuebles que le pertenecen a la propiedad del pagador de la renta, quien se compromete a llevar a cabo la vida. alimentos con el dependiente del ciudadano y (o) la (s) tercera (s) persona (s) indicada (s) por él.
Las reglas sobre rentas vitalicias se aplicarán a un contrato de mantenimiento de vida con un dependiente, a menos que las reglas de este párrafo dispongan lo contrario.
Artículo . Obligación de dar alimentos a un dependiente
1. La obligación del pagador de renta de dar alimentos a una persona a su cargo puede incluir la de satisfacer las necesidades de vivienda, alimentación y vestido, y si así lo exige el estado de salud de un ciudadano, también la de cuidar de él. Un acuerdo de mantenimiento de la vida con un dependiente también puede estipular el pago de los servicios rituales por parte del pagador de la renta.
El costo de la cantidad total de manutención con un dependiente debe determinarse en el contrato de manutención de por vida con un dependiente. Asimismo, el costo del monto total de la pensión alimenticia por mes bajo un contrato de pensión alimenticia con un dependiente, que prevé la enajenación de bienes a título gratuito, no puede ser inferior a dos valores del mínimo de subsistencia per cápita establecido. de acuerdo con la ley en el tema relevante de la Federación Rusa en la ubicación de la propiedad que es objeto del acuerdo de manutención de vida con un dependiente, y en ausencia del valor indicado en el tema relevante de la Federación Rusa , al menos dos valores del mínimo de subsistencia per cápita establecido de conformidad con la ley para toda la Federación Rusa. (modificado por la Ley Federal N° 363-FZ del 30 de noviembre de 2011)
Al resolver una controversia entre las partes sobre el monto de la pensión alimenticia que se proporciona o debe proporcionarse a un ciudadano, el tribunal debe guiarse por los principios de buena fe y razonabilidad.
Artículo . Sustitución del mantenimiento de por vida por pagos periódicos
Un acuerdo sobre alimentos de vida con un dependiente puede prever la posibilidad de reemplazar la provisión de alimentos con un dependiente en especie con el pago de pagos periódicos en dinero durante la vida de un ciudadano.
Artículo . Enajenación y uso de bienes transferidos para asegurar el mantenimiento de la vida
El pagador de la renta tiene derecho a enajenar, dar en prenda o gravar de otro modo los bienes inmuebles que se le transfieran como garantía para el mantenimiento de la vida solo con el consentimiento previo del receptor de la renta.
El pagador de renta está obligado a tomar las medidas necesarias para garantizar que durante el período de provisión de soporte vital con un dependiente, el uso de dicha propiedad no conduzca a una disminución en el valor de esta propiedad.
Artículo . Terminación de la manutención de la vida con un dependiente
1. La obligación de alimentos con vida con un dependiente termina con la muerte del perceptor de la renta.
En caso de incumplimiento material por parte del pagador de la renta de sus obligaciones, el perceptor de la renta tiene derecho a exigir la devolución de los bienes inmuebles transferidos como garantía de mantenimiento de la vida, o el pago del precio de rescate a él en las condiciones establecidas por el artículo 594 de este Código. En este caso, el pagador de la renta no tiene derecho a exigir compensación por los gastos incurridos en relación con el mantenimiento del perceptor de la renta.
1) el pagador de la renta se ha retrasado en su pago por más de un año, a menos que el contrato de renta permanente disponga lo contrario;
2) el pagador de la renta ha violado sus obligaciones de asegurar el pago de la renta;
3) el pagador de la renta ha sido declarado insolvente o se han producido otras circunstancias que indican claramente que la renta no le será pagada en la cantidad y dentro de los plazos establecidos por el contrato;
4) los bienes inmuebles transmitidos mediante el pago de una renta han pasado a ser de propiedad común o están divididos entre varias personas;
El rescate de una renta vitalicia permanente se lleva a cabo a un precio determinado por un contrato de renta vitalicia permanente. A falta de una condición sobre el precio de redención en el contrato de alquiler permanente, en virtud del cual la propiedad se transfirió a cambio del pago de una renta permanente, la redención se lleva a cabo a un precio correspondiente al importe anual de la renta a pagar . Si no existe ninguna condición sobre el precio de redención en el contrato de alquiler permanente, en virtud del cual la propiedad se transfiere a título gratuito, el precio de redención, junto con el monto anual de los pagos de alquiler, incluye el precio de la propiedad transferida (artículo 594 del Código Civil de la Federación Rusa).
Renta vitalicia
La renta vitalicia puede establecerse por el tiempo de vida de un ciudadano que enajene bienes contra el pago de una renta vitalicia, o por el tiempo de vida de otro ciudadano por él indicado.
Se permite establecer una renta vitalicia a favor de varios ciudadanos cuyas partes en el derecho a recibir una renta vitalicia se consideren iguales, salvo disposición en contrario del contrato de renta vitalicia. En caso de fallecimiento de uno de los perceptores de la renta vitalicia, su participación en el derecho a recibir la renta vitalicia pasa a los perceptores sobrevivientes de la renta vitalicia, y en caso de fallecimiento del último perceptor de la renta vitalicia, la obligación de cesa el pago de la anualidad. Un acuerdo que establece una renta vitalicia a favor de un ciudadano que ha fallecido en el momento de la celebración del acuerdo es nulo (artículo 596 del Código Civil de la Federación Rusa).
La renta vitalicia se define en el contrato como la cantidad de dinero pagada periódicamente al receptor de la renta vitalicia durante su vida.
La renta vitalicia se paga en efectivo. La cuantía de la renta vitalicia es una de las cláusulas esenciales del contrato y por tanto debe estar necesariamente estipulada en el mismo.
Las condiciones de pago de la renta vitalicia están determinadas por el contrato, en ausencia de tal condición en el contrato, la renta vitalicia se paga al final de cada mes calendario.
La duración del contrato viene determinada por la esperanza de vida del perceptor de la renta. Durante todo este período, el pagador de la renta vitalicia está obligado a pagar pagos periódicos al receptor de la renta vitalicia.
La causa de extinción de la obligación de pagar una renta vitalicia permanente es la muerte de su perceptor. Durante la vida del perceptor de la renta, el contrato puede rescindirse por acuerdo de las partes, incluso proporcionando una compensación, sumando la deuda y, en ocasiones, por iniciativa unilateral del perceptor de la renta.
La rescisión del contrato de renta vitalicia a petición del beneficiario de la renta vitalicia es posible:
1) en caso de incumplimiento sustancial del contrato de renta vitalicia por parte del pagador de renta vitalicia, el beneficiario de la renta vitalicia tiene derecho a exigir que el pagador de renta vitalicia recompre la renta vitalicia o rescinda el contrato y compense las pérdidas;
2) si un apartamento, edificio residencial u otra propiedad se enajena gratuitamente contra el pago de una renta vitalicia, el receptor de la renta tiene derecho, en caso de incumplimiento material del contrato por parte del pagador de la renta, a exigir la devolución de esta propiedad, compensando su valor con el precio de rescate de la renta (Artículo 599 del Código Civil de la Federación Rusa).
La pérdida accidental o el daño accidental de los bienes transmitidos en virtud del pago de una renta vitalicia no liberan al pensionado de la obligación de pagarla en los términos estipulados en el contrato.
Mantenimiento de por vida con un dependiente
1. El pagador de una renta vitalicia permanente tiene derecho a rechazar el pago ulterior de la renta vitalicia mediante su rescate.
2. Tal negativa es válida siempre que sea declarada por el pagador de la renta en escribiendo a más tardar tres meses antes de la terminación del pago de la renta o por un período más largo previsto en el contrato de renta permanente. Al mismo tiempo, la obligación de pagar la renta no se extingue hasta que el perceptor de la renta reciba la totalidad del monto de la redención, a menos que el contrato prevea un procedimiento diferente para la redención.
3. Es nula la condición del contrato de renta permanente sobre la negativa del pagador de la renta permanente del derecho a redimirla.
El contrato podrá prever que el derecho a redimir la renta permanente no podrá ejercerse durante la vida del perceptor de la renta ni en otro plazo que no exceda de treinta años a partir de la fecha de celebración del contrato.
El beneficiario de una renta vitalicia permanente tiene derecho a exigir la redención de la renta vitalicia por parte del pagador en los casos en que:
el pagador de la renta ha retrasado su pago por más de un año, a menos que el contrato de renta permanente disponga lo contrario;
el pagador de la renta vitalicia ha violado sus obligaciones de asegurar el pago de la renta vitalicia;
el pagador de la renta ha sido declarado insolvente o se han producido otras circunstancias que indican claramente que la renta no le será pagada en la cantidad y dentro de los plazos establecidos por el contrato;
los bienes inmuebles transferidos contra el pago de una renta, pasaron a ser de propiedad común o se dividieron entre varias personas;
en los demás casos previstos en el contrato.
27. Contrato de renta vitalicia (concepto, características, partes, forma, contenido, redención de la renta vitalicia). El monto de la renta vitalicia. Distribución entre las partes del riesgo de pérdida accidental o daño accidental a la propiedad. Terminación de un contrato de renta vitalicia.
Sujeto del contrato renta vitalicia difiere del objeto de un contrato de renta vitalicia permanente solo en los requisitos impuestos a la renta vitalicia. Los requisitos para la propiedad transferida a la propiedad del pagador no han cambiado.
Requisitos para la renta en un contrato de renta vitalicia:
El alquiler sólo puede expresarse en suma de dinero;
El monto de la renta es por lo menos de un salario mínimo mensual (inciso 2 del artículo 597 del Código Civil), pudiendo incrementarse de acuerdo con las reglas previstas en el art. 318 GR;
El plazo para el pago de la renta es al final de cada mes calendario, salvo disposición en contrario del contrato (artículo 598 del Código Civil).
Término un contrato de renta vitalicia está limitado a un período que comienza desde el momento de la celebración del contrato y termina con el momento de la muerte del beneficiario de la renta vitalicia.
La composición del sujeto del perceptor de la renta es más limitado en comparación con un contrato de alquiler permanente: solo un ciudadano puede actuar como receptor de alquiler.
Sujeto composición del pagador lo mismo: todos los sujetos de derecho civil pueden actuar como pagador.
Derechos del destinatario renta vitalicia:
Requerir que el pagador pague el alquiler de manera oportuna y en su totalidad;
Para recibir la parte del arrendatario fallecido (accionista), si hubo varios arrendatarios;
Exigir al pagador en caso de ejecución indebida del contrato por su parte:
a) la devolución de este inmueble con compensación de su valor contra el precio de rescate de la renta (inciso 2 del artículo 599 del Código Civil);
b) redención de bienes de acuerdo con las reglas previstas en el art. 594 del Código Civil para el precio de rescate de una renta permanente, o terminación del contrato e indemnización por pérdidas (inciso 1 del artículo 599 del Código Civil).
El derecho a recibir una renta vitalicia no se transmite por herencia y no puede transmitirse por cesión de un crédito durante la vida del perceptor de la renta vitalicia.
Causas de rescisión del contrato renta vitalicia:
Muerte del último beneficiario de la renta vitalicia (la muerte del pagador de la renta vitalicia no extingue la obligación de pagar la renta vitalicia, pasa a los herederos del pagador fallecido);
La exigencia del perceptor de la renta para el rescate de la renta en caso de incumplimiento material del contrato por parte del pagador (inciso 1 del artículo 599 del Código Civil) en los términos del art. 594 GR.
La pérdida de los bienes enajenados en régimen de arrendamiento no rescinde el contrato, independientemente de que su enajenación sea a título oneroso o gratuito.
La pérdida accidental o el daño accidental de los bienes transmitidos en virtud del pago de una renta vitalicia no relevan al pagador de la renta vitalicia de la obligación de pagarla en los términos estipulados en el contrato de renta vitalicia.
28. Contrato de alimentos de por vida con dependiente (concepto, características, partes, forma, contenido). Obligaciones del pagador de renta de proveer alimentos con un dependiente. Formas de proteger los derechos del destinatario del contenido. Terminación de la vida de mantenimiento.
Contrato de manutención vitalicia con un dependiente - este es un acuerdo en virtud del cual una parte (el beneficiario de la renta) - un ciudadano transfiere los bienes inmuebles que le pertenecen a la propiedad de la otra parte (el pagador de la renta), y el pagador de la renta se compromete a llevar a cabo el mantenimiento de la vida con un dependiente este ciudadano y (o) la persona o personas indicadas por él. Fiduciario.
Cosa Este contrato tiene las siguientes características: sólo se pueden transferir bienes inmuebles en régimen de arrendamiento; la renta puede incluir la obligación de proveer a las necesidades del perceptor de la renta en materia de vivienda, alimentación, vestido, así como su cuidado, si su estado de salud lo requiere. Además, se podrá disponer el pago por parte del pagador de servicios rituales al perceptor de la renta en caso de fallecimiento de éste; el monto de la renta debe ser de al menos dos salarios mínimos, y el costo del monto total de la manutención debe determinarse en el contrato; plazo de pago del alquiler - al final de cada mes calendario; se permite reemplazar la manutención en especie con pagos periódicos en la cantidad de dinero.
Término del contrato se limita al período que comienza desde el momento de la celebración del contrato y termina con el momento de la muerte del beneficiario de la renta vitalicia.
La composición del sujeto del perceptor de la renta: solo un ciudadano.
La composición del sujeto del pagador: todos los sujetos de derecho civil.
Derechos del beneficiario del alquiler: prenda sobre la propiedad transferida; recibo de alquiler del pagador, y en caso de enajenación por parte de este último de la propiedad recibida en alquiler a otra persona, de esta persona; demanda del pagador en caso rendimiento inadecuado ellos un acuerdo sobre la devolución de sus bienes transferidos a título gratuito, o su redención; recibir la parte del copartícipe fallecido en la obligación en caso de muerte de éste; obligar al pagador a pagar el alquiler en tiempo y forma y en su totalidad.
El arrendatario tiene derecho gravar los bienes inmuebles que se le transfieran en régimen de arrendamiento (enajenación, prenda, etc.) únicamente con el consentimiento previo del receptor del arrendamiento y no tiene derecho a negarse a pagar el arrendamiento comprándolo.
Responsabilidades del pagador de la renta: no reducir el valor de los bienes recibidos en arrendamiento; obtener el consentimiento del perceptor de la renta para empeñar la propiedad o gravar de otro modo los bienes inmuebles recibidos por él en virtud de la renta.
Causas de terminación del contrato: muerte del beneficiario de la renta vitalicia; la obligación del perceptor de la renta de devolver el inmueble cedido en arrendamiento, en los términos del art. 594 del Código Civil de la Federación Rusa; incumplimiento grave deberes como pagador de renta. En este caso, el pagador de la renta no tiene derecho a exigir compensación por los gastos de manutención del perceptor de la renta.
En caso de retraso en el pago de la renta, el pagador de la renta pagará al perceptor de la renta un interés, cuyo importe se determinará según el tipo de interés bancario existente en el lugar de residencia del perceptor de la renta el día del cumplimiento de la la obligación dineraria o su parte correspondiente, a menos que en el contrato de arrendamiento se establezca una cantidad diferente de intereses.
Las reglas que deben aplicarse a cada tipo de alquiler no están detalladas en la ley, lo que se compensa con referencias a otros artículos. Además, la posibilidad de utilizar provisiones generales ley de obligacion Así, por ejemplo, la extinción de un contrato de renta vitalicia puede llevarse a cabo no solo mediante la compra, sino también por los métodos tradicionales: por acuerdo de las partes, condonación de una deuda, compensación, innovación, etc.
29. Contrato de arrendamiento (arrendamiento de bienes): concepto, características, partes, forma, contenido. Orden, tamaño y métodos de aplicación. alquiler. Clasificación de los contratos de arrendamiento.
Un contrato de arrendamiento (contrato de arrendamiento de propiedad) es un acuerdo en virtud del cual el arrendador (propietario) se compromete a proporcionar al arrendatario (inquilino) una propiedad por una tarifa y posesión y uso temporal o para uso temporal.
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo destinado a la transferencia de una cosa, sin embargo, la transferencia de una cosa en virtud de un contrato no implica una transferencia de propiedad: el arrendatario recibe solo el derecho a poseer y usar la propiedad o solo el derecho a usar lo que distingue el contrato en cuestión de los contratos de compraventa y de préstamo. El arrendatario es reconocido como propietario de la cosa, lo que le da derecho a utilizar los métodos de protección de la ley de propiedad (artículo 305 del Código Civil de la Federación Rusa), mientras que el contrato de arrendamiento se considera precisamente como una relación jurídica de obligación.
El contrato de arrendamiento es:
- consensual, aquellos. se considera concluida desde el momento en que las partes llegan a un acuerdo sobre sus términos esenciales, independientemente de que se haya producido la transferencia del inmueble arrendado al arrendatario;
- reembolsable: el arrendatario está obligado a proporcionar al arrendador una contraprestación en forma de pago de renta por la propiedad recibida en posesión y uso;
- bilateralmente vinculante(mutuo, sinalagmático): cada una de las partes del contrato (propietario y arrendatario) tiene obligaciones a favor de la otra parte. Dos obligaciones mutuas de las partes en el contrato de arrendamiento son igualmente importantes: la obligación del arrendador de transferir la propiedad al arrendatario para su posesión y uso, y la obligación del arrendatario de pagar el alquiler.
El Código Civil de la Federación de Rusia prevé únicamente 5 tipos de contratos de arrendamiento(aunque en realidad se pueden distinguir muchas más): alquiler; alquiler Vehículo; arrendamiento de edificios y estructuras; arrendamiento empresarial; arrendamiento financiero (leasing).
Fiestas(sujetos) del contrato de arrendamiento (arrendamiento de propiedad) son:
- propietario (propietario);
- inquilino (inquilino).
La transmisión de un inmueble en renta es un acto de enajenación del mismo, en virtud del cual el arrendador de un inmueble en régimen de arrendamiento puede ser su propietario, así como las demás personas autorizadas por la ley o el propietario para arrendar un inmueble.
La ley contiene normas específicas sobre formularios y registro estatal contratos de arrendamiento (artículo 609 del Código Civil de la Federación Rusa), que difieren de las disposiciones generales sobre la forma de la transacción.
escritura sencilla Se requiere contrato de arrendamiento para:
Contratos de arrendamiento celebrados por un período superior a un año;
Contratos de arrendamiento, independientemente del plazo, si al menos una de las partes del contrato es una persona jurídica.
Un contrato de arrendamiento de bienes raíces está sujeto a registro estatal, a menos que la ley disponga lo contrario.
Una excepción a la regla sobre el registro estatal obligatorio de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles está prevista en el párrafo 2 del art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa, según el cual un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura celebrado por un período de menos de un año no requiere registro estatal.
Un contrato de arrendamiento de propiedad que prevé la transferencia posterior de la propiedad de esta propiedad al arrendatario (artículo 624 del Código Civil de la Federación Rusa) se celebra en la forma prevista para un contrato para la venta de dicha propiedad.
El contrato de arrendamiento puede celebrarse:
Sobre el definido las partes en el término del contrato;
Sobre el término indefinido(si las partes en el contrato no fijaron el término de su vigencia).
Un acuerdo celebrado por un período determinado es válido para todo el período.
Un contrato celebrado por tiempo indefinido puede ser rescindido por iniciativa de cualquiera de las partes, para ello basta advertir a la otra parte de la voluntad de rescindir el contrato por un mes, y al alquilar bienes raíces - por tres meses.
El objeto del contrato arrendamiento es una cosa individualmente definida, tanto mueble como inmueble, que no pierde sus propiedades en el proceso de su uso. El arrendamiento de ciertos artículos puede estar restringido por ley (por ejemplo, las armas solo pueden arrendarse con un permiso especial de las partes). El arrendamiento de objetos naturales debe efectuarse teniendo en cuenta no sólo las normas del Código Civil, sino también las leyes especiales. Así, por ejemplo, el art. 53 Código de tierra requerido por el inquilino propósito designado recibido por el parcela. Los objetos naturales, por regla general, se pueden arrendar si los futuros inquilinos tienen licencias especiales. La condición sobre el objeto del contrato es esencial.
El procedimiento para celebrar un acuerdo. arrendamiento tiene dos características. La primera característica es que este contrato puede celebrarse en subastas en las que el derecho a celebrar un contrato se vende como resultado de una competencia entre personas que reclaman el derecho a ser inquilinos (el contrato se celebra con la persona que ganó la subasta). La segunda característica es que el arrendatario tiene un derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de nuevo término después de la expiración del plazo inicial del contrato (artículo 621 del Código Civil).
Precio contrato se determina por acuerdo de las partes. Si no se determina a la celebración del contrato, se aplica la renta habitual para este tipo de inmuebles. El alquiler se puede fijar de la siguiente manera:
En una cierta cantidad de dinero, depositada en un momento o periódicamente;
En la parte de los productos, frutos o rentas percibidas como consecuencia del uso de los bienes arrendados;
En forma de ciertos servicios;
En la transmisión al arrendador del dominio o arrendamiento de cosa cierta;
En la imposición al arrendatario de gastos para mejorar el inmueble arrendado por él.
30. Contrato de arrendamiento (arrendamiento de bienes): derechos y obligaciones de las partes.
Principales responsabilidades de un arrendador bajo el contrato de arrendamiento: Primero. Entregar al arrendatario la propiedad, junto con todos sus accesorios y documentos relacionados, a menos que el contrato disponga lo contrario.
Segundo. propietario está obligado a entregar la propiedad en una condición que cumpla con los términos del contrato de arrendamiento y el propósito de la propiedad.
El arrendador no será responsable de las deficiencias de la propiedad arrendada que hayan sido especificadas por él al celebrar el contrato de arrendamiento o que fueran conocidas por el arrendatario o que pudieran ser descubiertas por él al concluir el contrato y la transferencia de la propiedad para alquiler.
En los demás casos, el arrendatario tiene derecho a exigir del arrendador:
O la eliminación gratuita de los defectos de la propiedad;
O una reducción proporcional en el alquiler;
O el reembolso de los gastos en que haya incurrido para subsanar las deficiencias del inmueble arrendado;
Tercero. propietario está obligado a advertir al arrendatario sobre todos los derechos de terceros sobre el inmueble arrendado.
Cuatro. Salvo disposición legal o contractual en contrario, el arrendador obligado a revisar propiedad arrendada.
Principales responsabilidades del inquilino bajo el contrato de arrendamiento:
Primero. Inquilino está obligado a usar la propiedad arrendada de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento o de acuerdo con el propósito de la propiedad.
Segundo. Inquilino está obligado a mantener la propiedad en buenas condiciones, realizar las reparaciones actuales a su cargo y asumir los costos de mantenimiento de la propiedad.
Tercero. Inquilino obligado a pagar el alquiler a tiempo por el uso de la propiedad.
Derechos básicos del inquilino Contrato de arrendamiento:
Primero. Inquilino tienen derecho a obtener frutos, productos y rentas, recibido en el proceso de uso de los bienes arrendados de conformidad con el contrato, que son de su propiedad.
Segundo. Inquilino
Tercero. Inquilino el derecho de hacer mejoras a la propiedad arrendada. Al mismo tiempo, todas las mejoras separables de la propiedad arrendada son propiedad del arrendatario. Las mejoras patrimoniales inseparables pertenecen al arrendador. El costo de tales mejoras hechas por el arrendatario a su cargo con el consentimiento del arrendador será reembolsado por el arrendador. Si no se ha obtenido el consentimiento del arrendador para la realización de mejoras inseparables, su coste no es reembolsable.
Cuatro.
El contrato de arrendamiento se rescinde:
Al vencimiento del contrato;
Si una de las partes se niega a continuar el contrato de arrendamiento celebrado por tiempo indefinido;
En terminación anticipada contratos
31. Derechos del arrendatario: subarrendamiento (subarrendamiento), liberación. Derecho de suscripción preferente inquilino para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término. Compra de propiedad arrendada.
1) Inquilino tiene el derecho, con el consentimiento del arrendador, de subarrendar la propiedad arrendada (subarrendamiento) y transferir sus derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento a otra persona (transferencia), proporcionar la propiedad arrendada para uso gratuito, así como dar en prenda el arrendamiento derechos y hacerlos como una contribución a capital autorizado sociedades mercantiles y empresas o aporte de acciones a una cooperativa de producción. Un contrato de subarrendamiento no puede celebrarse por un período que exceda el plazo del contrato de arrendamiento.
Las normas sobre los contratos de arrendamiento se aplican a los contratos de subarrendamiento, salvo que la ley u otros actos jurídicos dispongan lo contrario.
2) El arrendatario que cumplió debidamente sus deberes, tiene derecho preferente sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo.
El arrendatario está obligado a notificar al arrendador por escrito su deseo de celebrar dicho contrato dentro del plazo especificado en el contrato de arrendamiento, y si dicho plazo no está especificado en el contrato, tiempo razonable antes de la finalización del contrato.
Al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, los términos del contrato pueden cambiarse por acuerdo de las partes.
Si el arrendador se negó al arrendatario a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato con él concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho, a su elección, a exigir en corte la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del acuerdo concluido y la compensación por pérdidas, causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas.
Si el arrendatario continúa usando el inmueble después de la expiración del contrato en ausencia de objeciones por parte del arrendador, el contrato se considera renovado en los mismos términos por tiempo indefinido.
1. La ley o el contrato de arrendamiento podrán disponer que la cosa arrendada pasa a ser propiedad del arrendatario al final del plazo del arrendamiento o hasta su vencimiento, siempre que el arrendatario pague la totalidad del precio de rescate estipulado en el contrato.
2. Si la condición para la recompra de la cosa arrendada no está prevista en el contrato de arrendamiento, se se puede instalar acuerdo adicional fiestas, que a su vez tienen derecho a acordar la compensación de la renta previamente pagada en el precio de rescate.
3. La ley podrá establecer casos de prohibición de redención propiedad arrendada.
Forma y tamaño de la renta permanente
1. La renta permanente se paga en dinero en la cuantía establecida por el contrato.
Un contrato de alquiler permanente puede prever el pago de la renta mediante la provisión de cosas, la realización de trabajos o la prestación de servicios que correspondan en valor al monto monetario de la renta.
2. El monto del alquiler permanente pagado, establecido por el contrato de alquiler permanente, por mes no debe ser inferior al mínimo de subsistencia per cápita establecido de conformidad con la ley en el tema relevante de la Federación Rusa en la ubicación de la propiedad que es el sujeto del contrato de alquiler permanente, y en ausencia de en el sujeto relevante de la Federación Rusa, el valor especificado no es inferior al mínimo de subsistencia per cápita establecido de conformidad con la ley para toda la Federación Rusa.
El monto de la renta permanente establecido por el contrato de renta permanente al nivel del mínimo de subsistencia per cápita especificado en el párrafo uno de esta cláusula está sujeto a aumento, teniendo en cuenta el crecimiento del correspondiente mínimo de subsistencia per cápita (cláusula 2 modificada por Ley Federal N° 363 del 30 de noviembre de 2011 -FZ).
Condiciones de pago de la renta vitalicia permanente
A menos que el contrato de alquiler permanente disponga lo contrario, el alquiler permanente se paga al final de cada trimestre calendario.
El derecho del pagador a redimir la renta vitalicia permanente
- 1. El pagador de la renta vitalicia permanente tendrá derecho a rechazar el pago posterior de la renta vitalicia a modo de redención.
- 2. Tal negativa es válida siempre que sea declarada por escrito por el pagador de la renta a más tardar tres meses antes de la terminación del pago de la renta o por un período más largo previsto por el contrato de renta permanente. Al mismo tiempo, la obligación de pagar la renta no se extingue hasta que el perceptor de la renta reciba la totalidad del monto de la redención, a menos que el contrato prevea un procedimiento diferente para la redención.
- 3. Es nula la condición del contrato de renta permanente sobre la negativa del pagador de la renta permanente del derecho a redimirla.
El contrato podrá prever que el derecho a redimir la renta permanente no podrá ejercerse durante la vida del perceptor de la renta ni en otro plazo que no exceda de treinta años a partir de la fecha de celebración del contrato.
Redención de una renta vitalicia permanente a petición del beneficiario de la renta vitalicia
El beneficiario de una renta vitalicia permanente tiene derecho a exigir la redención de la renta vitalicia por parte del pagador en los casos en que:
el pagador de la renta ha retrasado su pago por más de un año, a menos que el contrato de renta permanente disponga lo contrario;
el arrendatario ha violado sus obligaciones de asegurar el pago de la renta (artículo 587);
el pagador de la renta ha sido declarado insolvente o se han producido otras circunstancias que indican claramente que la renta no le será pagada en la cantidad y dentro de los plazos establecidos por el contrato;
los bienes inmuebles transferidos contra el pago de una renta, pasaron a ser de propiedad común o se dividieron entre varias personas; en los demás casos previstos en el contrato.
Precio de rescate de la renta vitalicia permanente
- 1. El rescate de una renta permanente en los casos previstos por los artículos 592 y 593 de este Código se realiza a un precio determinado por el tratado alquiler permanente.
- 2. A falta de una condición sobre el precio de rescate en el contrato de arrendamiento permanente, según el cual la propiedad se transfirió a cambio del pago de una renta permanente, el rescate se realiza a un precio correspondiente a la cantidad anual de el alquiler a pagar.
- 3. A falta de una condición sobre el precio de redención en el contrato de alquiler permanente, en virtud del cual la propiedad se transfirió para el pago de una renta gratuita, el precio de redención, junto con el monto anual de los pagos de la renta, incluirá el precio de la propiedad enajenada, determinada según las reglas previstas por el apartado 3 del artículo 424 de este Código.