Nueva edición Arte. 621 del Código Civil de la Federación Rusa
1. A menos que la ley disponga lo contrario o Contrato de arrendamiento, el arrendatario, que cumplió debidamente sus deberes, después de la expiración del plazo del contrato, ceteris paribus, tiene un derecho preferente sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento de nuevo término. El arrendatario está obligado a notificar al arrendador por escrito su deseo de celebrar dicho contrato dentro del plazo especificado en el contrato de arrendamiento, y si dicho plazo no está especificado en el contrato, tiempo razonable antes de la finalización del contrato.
Al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, los términos del contrato pueden cambiarse por acuerdo de las partes.
Si el arrendador se negó al arrendatario a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato con él concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho, a su elección, a exigir en corte la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del acuerdo concluido y la compensación por pérdidas, causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas.
2. Si el arrendatario continúa usando la cosa después de la expiración del plazo del contrato sin objeciones del arrendador, el contrato se considera renovado en los mismos términos por tiempo indefinido (artículo 610).
Comentario al art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa
Práctica de arbitraje.
La notificación al arrendatario antes de la expiración del contrato de arrendamiento sobre su rescisión y sobre la negativa del arrendador a renovar la relación de arrendamiento no priva en sí misma al arrendatario de la oportunidad de ejercer el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo.
El derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término puede ser ejercido por él solo si el arrendador transfiere la propiedad en disputa a un tercero en alquiler (anexo a la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje del Federación Rusa del 11 de enero de 2002 N 66).
Otro comentario al art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa
1. La cláusula 1 del artículo comentado establece las condiciones en las que un arrendatario que desee celebrar un contrato por un nuevo plazo puede ejercer el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato por un nuevo plazo.
En primer lugar, el derecho mencionado se reconoce solo para el arrendatario que cumplió debidamente los deberes en virtud del acuerdo concluido previamente. (Sobre el correcto cumplimiento de los deberes por parte del arrendatario, véanse los comentarios a los artículos 615, 616 del Código Civil.)
En segundo lugar, la disposición del arrendatario para celebrar un contrato es importante, en igualdad de condiciones, es decir, en condiciones iguales (o no peores) ofrecidas a otros solicitantes de alquiler. La celebración de un contrato por un nuevo plazo es esencialmente la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento. Por lo tanto, las partes no están obligadas por los términos del acuerdo previamente válido (ver párrafo 32 de la Revisión del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 N 66).
Enlace derecho de suscripción preferente sobre la celebración de un contrato de arrendamiento, por un lado, con el debido cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, cuya vigencia ha expirado, y por otro lado, con la libertad de establecer los términos de un contrato futuro, la ley crea un incentivo para que el arrendatario cumpla adecuadamente con sus obligaciones. Este enfoque brinda a las partes la oportunidad de ajustar los términos del contrato para el futuro, teniendo en cuenta la experiencia de relaciones anteriores y las condiciones modificadas.
En tercer lugar, el arrendatario está obligado a notificar al arrendador por escrito su deseo de celebrar un contrato dentro del plazo especificado en el contrato y, si dicho plazo no está especificado en el contrato, dentro de un plazo razonable antes de la expiración del contrato. El concepto de "plazo razonable" debe interpretarse como el tiempo necesario para celebrar un contrato por un período posterior.
Sujeto al inquilino condiciones especificadas nadie puede convertirse en inquilino de la propiedad en disputa en su lugar. El derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato por un nuevo plazo es válido durante un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato.
2. Si, a pesar de todo, el arrendador se niega a que el arrendatario celebre un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato con él concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho a exigir en corte la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del acuerdo concluido y la compensación por las pérdidas causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o exigir solo una compensación por las pérdidas (parte 3, párrafo 1 del artículo comentado). (Sobre el procedimiento de transferencia de los derechos y obligaciones del contrato al arrendatario, véase el Capítulo 24 del Código Civil "Cambio de personas obligadas").
Es importante tener en cuenta que el derecho del arrendatario a celebrar de forma preferente un contrato por un nuevo término se considera violado solo si la propiedad se arrienda a otra persona, y el arrendador no la enajena de otro modo, por ejemplo, para uso gratuito (ver párrafo 35 de la Revisión del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 N 66).
La regla sobre el derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo es dispositiva. El arrendatario puede ser privado de ella por ley y por acuerdo de las partes. Por lo tanto, esta regla no se aplica a un contrato de alquiler, a un contrato de alquiler de vehículos (cláusula 2, artículo 627, artículos 632, 642 del Código Civil de la Federación Rusa).
3. Los intereses del arrendatario al celebrar el contrato están protegidos por su derecho a renovar el contrato. Según el párrafo 2 del artículo comentado, esto es posible si, después de la expiración del contrato, continúa usando la propiedad en ausencia de objeciones del arrendador.
La ausencia de objeciones por parte del arrendador con respecto al uso continuado de la propiedad arrendada por parte del arrendatario después de la expiración del período de arrendamiento constituye el consentimiento tácito del arrendador para el uso continuado especificado de la propiedad. Si existe tal consentimiento (sin objeciones), el contrato se considera renovado en los mismos términos, pero por tiempo indefinido.
1. A menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario, el arrendatario que cumplió debidamente sus deberes, después de la expiración del plazo del contrato, tiene, en igualdad de condiciones, un derecho de prioridad sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento para un nuevo término. El arrendatario está obligado a notificar al arrendador por escrito su deseo de celebrar dicho contrato dentro del plazo especificado en el contrato de arrendamiento y, si dicho plazo no está especificado en el contrato, dentro de un plazo razonable antes de la expiración del contrato.
Al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, los términos del contrato pueden cambiarse por acuerdo de las partes.
Si el arrendador se negó al arrendatario a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato con él concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho, a su elección, a exigir en corte la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del acuerdo concluido y la compensación por pérdidas, causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas.
2. Si el arrendatario continúa usando la propiedad después de la expiración del contrato en ausencia de objeciones por parte del arrendador, el contrato se considera renovado en los mismos términos por un período indefinido ().
Volver al índice del documento: Código Civil de la Federación Rusa Parte 2 en la edición actual
Comentarios sobre el artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa, práctica judicial de aplicación
El inquilino también tiene el derecho de prioridad para celebrar un contrato de arrendamiento en virtud de un contrato de arrendamiento rescindido dentro de un año.
De acuerdo con el primer párrafo de la cláusula 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, a menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario, el arrendatario, que cumplió debidamente con sus obligaciones, después de la expiración del plazo del contrato tiene, en igualdad de condiciones, un derecho de prioridad sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término.
Los tribunales deben tener en cuenta que, en el sentido de la tercera parte del párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa, no solo el arrendatario tiene el derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento. el tratado actual arrendamiento, sino también el arrendatario en virtud de un contrato que se rescindió dentro de un año antes de la celebración de un contrato de arrendamiento con otra persona o licitación para la celebración de dicho acuerdo, sujeto a una notificación por escrito del arrendador en la forma prescrita por el párrafo uno del párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa del deseo de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento (cláusula 2 de la Resolución).
Si el contrato de arrendamiento con el ganador de la subasta no se concluye en relación con el ejercicio por parte del inquilino del derecho de preferencia, las reglas del párrafo 5 del Artículo 448 del Código Civil de la Federación Rusa sobre las consecuencias de evadir la conclusión de el acuerdo no aplica. El depósito pagado por el ganador de la subasta está sujeto a devolución (Ítem 1 del Artículo 1102 del Código Civil de la Federación Rusa).
En este caso, así como si el tribunal satisface las pretensiones del arrendatario por la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del contrato celebrado en la subasta, el ganador de la subasta tiene derecho a exigir una compensación por las pérdidas asociadas con la participación en la subasta, si la información sobre la presencia de una persona con derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento no se incluyó en el aviso. Al mismo tiempo, los tribunales deben tener en cuenta que la ausencia de dicha información en el aviso de subasta no es base para declarar nula la subasta (párrafo 4 de la Resolución).
en las págs. 20, 31-35 de la Carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler" contiene las siguientes explicaciones:
Las disposiciones del párrafo 2 del Artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia relativas a la renovación de un contrato de arrendamiento por un período indefinido se aplicarán al contrato de subarrendamiento sujeto a las reglas del párrafo dos del párrafo 2 del Artículo 615 del Código, en cuyo sentido el término del contrato de subarriendo se limita en cualquier caso al término del arrendamiento.
De acuerdo con el segundo párrafo del inciso 2 del artículo 615 del Código, un contrato de subarrendamiento no puede celebrarse por un período superior al del contrato de arrendamiento.
El contrato, en virtud del cual se daba a la actora el local en alquiler, se extinguió por vencimiento de su plazo.
En consecuencia, el contrato de subarriendo, que se deriva del contrato de arrendamiento, a pesar de su renovación por tiempo indefinido, también dejó de tener vigencia.
En tales circunstancias, no estaba obligado a enviar una advertencia sobre el rechazo del contrato de subarrendamiento de conformidad con el Artículo 610 del Código (para obtener más detalles, consulte el párrafo 20 de la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
Un contrato de arrendamiento celebrado de conformidad con el párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa por un nuevo término es un nuevo contrato de arrendamiento.
El arrendador notificó al arrendatario de la extinción del contrato de arrendamiento y de la necesidad, si el demandado tiene la intención de utilizar la propiedad en el futuro, de celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, lo que indica la terminación del contrato de arrendamiento anteriormente válido debido al vencimiento de su plazo.
En el sentido del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, la celebración de un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo es la celebración de un nuevo contrato.
La demanda se interpuso en relación con la negativa del demandado a firmar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo debido a cambios realizados por el arrendador en cuanto al tamaño renta.
Por lo tanto, surgió una disputa precontractual entre las partes (para más detalles, consulte el párrafo 31 de la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
Al celebrar, de conformidad con el párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, las partes no están obligadas por los términos del contrato previamente válido.
La norma del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia regula el procedimiento para revisar el alquiler durante el período del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, no está sujeto a aplicación al celebrar un contrato por un nuevo término.
De acuerdo con el segundo párrafo de la cláusula 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa, al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, los términos del contrato pueden cambiarse por acuerdo de las partes.
El proyecto de contrato de arrendamiento propuesto por el arrendador por un nuevo plazo, previendo aumento de tamaño alquiler, fue firmado por el inquilino sin comentarios.
En vista de lo anterior, el juzgado reconoció legítima la pretensión de recuperación de la deuda de la actora, calculada sobre la base del monto de la renta especificada en el nuevo contrato de arrendamiento (para más detalles, véase el párrafo 32 de la carta de información del Tribunal Supremo). Tribunal de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
La notificación al arrendatario antes de la expiración del contrato de arrendamiento sobre su rescisión y sobre la negativa del arrendador a renovar la relación de arrendamiento no priva en sí misma al arrendatario de la oportunidad de ejercer el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo.
En el contrato de arrendamiento entre el comité de administración de la propiedad y la sociedad anónima, se estableció que el arrendatario debe notificar al arrendador la intención de celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término al menos un mes antes de la finalización del contrato de arrendamiento.
Dado que no se presentó prueba del cumplimiento por parte de la actora de los requisitos del artículo 621 del Código y del acuerdo sobre la notificación escrita del arrendador de la intención de celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, el tribunal concluyó que la actora había perdido la prerrogativa. -derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, en relación con el cual reconoció el requisito mencionado para la transferencia de los derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento celebrado por los demandados no sujetos a satisfacción.
Recurriendo a la corte de apelación la decisión tomada sobre el fondo de la disputa, el actor se refirió a que se le privó de la oportunidad de notificar al arrendador su intención de celebrar un contrato por un nuevo plazo, ya que éste había sido informado de la negativa a renovar el contrato de arrendamiento antes de la expiración del contrato.
Corte Tribunal de Apelación reconoció infundado este argumento de la demandante, indicando que la notificación enviada por el arrendador sólo da fe de la intención de rescindir el contrato de arrendamiento anterior en relación con el vencimiento del plazo establecido en el mismo. Esta circunstancia no impidió que el demandante ejerciera el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo de conformidad con el artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa (para más detalles, consulte el párrafo 33 de la carta informativa del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
El derecho de preferencia para concluir un contrato de arrendamiento por un nuevo término pertenece solo al arrendatario en virtud del contrato.
El tribunal de arbitraje determinó que el comité tenía la intención de celebrar un contrato de arrendamiento con el empresario y preparó un proyecto de contrato y el cálculo de la renta, sin embargo condiciones esenciales Los contratos no fueron acordados por las partes.
Dado que el empresario no era parte del contrato de arrendamiento, los argumentos de que tiene derecho de preferencia para renovar el contrato de arrendamiento son infundados (para más detalles, consulte el párrafo 34 de la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa nº 66).
El derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo solo puede ser ejercido por él si el arrendador transfiere la propiedad en disputa a un tercero en alquiler.
de conformidad con el inciso 1 del artículo 621 del Código, salvo disposición en contrario de la ley o del contrato de arrendamiento, el arrendatario que cumplió debidamente sus deberes, después de la expiración del término del contrato, tiene, en igualdad de condiciones, una prioridad derecho sobre otras personas a celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término. Si el arrendador se negó al arrendatario a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato con él concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho, a su elección, a exigir en corte la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del acuerdo concluido y la compensación por pérdidas, causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas.
De acuerdo con la prueba presentada en el caso, la disputada locales no residenciales está sujeta a transferencia por parte del demandado a un tercero para uso gratuito en relación con el ejercicio por ellos actividades conjuntas(para más detalles, véase el párrafo 35 de la carta de información de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
El arrendatario tiene derecho de suscripción preferente para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento. Muchos perciben este derecho como un imperativo dado, que les permite exigir al arrendador la prórroga del contrato de arrendamiento por un nuevo período manteniendo las mismas condiciones. Una situación similar se consideró en la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 19 de mayo de 2009 N 17476/08 en el caso N A40-30560 / 25-08-257. Acerca de lo que decidió el Tribunal y cuál es la práctica general de arbitraje: ¿puede el propietario convertirse en rehén de tal situación y qué es lo que realmente tiene derecho a exigir el inquilino? Lea en el artículo.
Cómo empezó la polémica
Una cadena de supermercados ha alquilado un espacio comercial durante diez años. El contrato de arrendamiento expiró y el supermercado solicitó extender el contrato por un nuevo término. Es cierto que quería mantener no solo el plazo, sino también los términos del contrato anterior, incluido el monto del alquiler, que se acordó hace diez años y no se correspondía con el nivel actual de precios de mercado. El propietario, por supuesto, se negó.
El supermercado acudió al ICAC (Corte Internacional de Arbitraje Comercial) en la Cámara de Comercio e Industria de la Federación Rusa (ya que su fundador es una organización extranjera) con la demanda de reconocer su derecho a extender el contrato de arrendamiento por un nuevo término manteniendo las mismas condiciones. Y este derecho fue reconocido por Sentencia de 24 de abril de 2008 en el expediente N° 23/2007.
El propietario no tuvo más remedio que buscar protección por los medios tradicionales, y acudió a la corte de arbitraje.
Mientras tanto...
¿De dónde viene la ley?
Surge la pregunta: ¿sobre qué base, de hecho, los inquilinos hacen tales reclamos?
El hecho es que en el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa establece lo siguiente. A menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario, el arrendatario que cumplió debidamente sus deberes, después de la expiración del plazo del contrato, tiene, en igualdad de condiciones, un derecho de prioridad sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento para un nuevo término.
Y esta norma aparentemente simple y breve provoca malentendidos incluso a nivel de terminología. Algunos inquilinos creen que tienen derecho a prorrogar el contrato (Resolución de la FAS Distrito del Lejano Oriente de fecha 03.06.2007 N F03-A51/07-1/395). Otros piensan que estamos hablando de la renovación del contrato por un nuevo término (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 6 de octubre de 2006 N KG-A40 / 9332-06). Aún otros requieren la conclusión de un nuevo contrato (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 23 de junio de 2005 N A11-4568 / 2004-K1-9 / 148).
Detrás de cada uno de estos términos hay diferentes implicaciones legales. ¿Qué se puede hacer con un contrato de arrendamiento?
De la conclusión...
De acuerdo con esta regla, el arrendatario tiene el derecho de preferencia para "celebrar un contrato por un nuevo término". Es la "conclusión". Al mismo tiempo, el contrato de arrendamiento celebrado de esta manera por un nuevo plazo es considerado por los tribunales como un nuevo contrato de arrendamiento (por ejemplo, Resoluciones del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 6 de octubre de 2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS Distrito Noroeste de fecha 02.04.2009 N A52-2078/2008).
Sobre cualquier prórroga del contrato en este caso el habla no lo es. La renovación del contrato de arrendamiento se menciona solo en el párrafo 2 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa: al vencimiento del período de arrendamiento, en ausencia de objeciones por parte del arrendador, el contrato se considera renovado en los mismos términos por un período indefinido.
Por lo tanto, el arrendatario tiene el derecho de suscripción preferente para celebrar un nuevo contrato.
a la compulsión
A menudo, los inquilinos perciben este derecho como la obligación del propietario de arrendar la propiedad por un nuevo término, independientemente de si desea continuar arrendando esta propiedad a cualquier otra persona. Y si el propietario se niega, los inquilinos acuden a los tribunales con una demanda para obligarlo a celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo. Pero tal opinión es errónea.
Si el arrendador ya no quiere arrendar su propiedad, nadie puede obligarlo a hacerlo. Los tribunales recurren a varios argumentos. Por ejemplo, la FAS del Distrito del Lejano Oriente en su Decreto del 22/06/2005 N F03-A73/05-1/1028 indicó que las normas del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa no establece la obligación de las partes de concluir un acuerdo por un nuevo término, sino que solo establece el derecho de preferencia del arrendatario para alquilar sobre otras personas.
En los Decretos del Servicio Antimonopolio Federal del Distrito Volga-Vyatka del 20 de enero de 2005 N A11-3943 / 2004-K1-13 / 137 y el Servicio Antimonopolio Federal Distrito Central con fecha 13.11.2007 N A54-470 / 2006-C5, también se negó al arrendatario la compulsión de celebrar un contrato. El tribunal señaló que de acuerdo con el párrafo 1 del art. 421 del Código Civil de la Federación Rusa, los ciudadanos y las personas jurídicas son libres de celebrar un acuerdo. No se permite la coerción para celebrar un acuerdo, excepto en casos estrictamente definidos, cuando la obligación de celebrar un acuerdo está prevista en el Código Civil de la Federación Rusa, por ley o por una obligación voluntariamente aceptada. En los casos en que tal obligación esté prevista por la obligación asumida, significa la celebración de contratos preliminares, la promesa pública de adjudicación y un concurso público.
El derecho concedido al arrendatario, según el tribunal, está sujeto a la aplicación sobre una base general, teniendo en cuenta tal principio ley civil, como el reconocimiento de ciudadanos y personas jurídicas libres en la celebración del contrato.
nuevo tratado- nuevas condiciones
¿Deben las partes, al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, conservar todas las condiciones anteriores?
En el apartado 1 del art. 621 Código Civil La Federación de Rusia solo tiene derecho, al redactar un contrato de arrendamiento por un nuevo período, a cambiar los términos del contrato por acuerdo de las partes.
Pero los tribunales están firmemente en la posición de que no hay obligación de mantener las condiciones anteriores.
Por ejemplo, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental, en el Decreto N F04 / 3500-1093 / A27-2001 del 13 de noviembre de 2001, rechazó el requisito del inquilino de redactar un contrato de arrendamiento en los términos de un contrato previamente celebrado, ya que contradice el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa, que establece el derecho de las partes a cambiar sus términos al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término.
Los Decretos del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste del 2 de abril de 2009 N A52-2078 / 2008 y el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 6 de octubre de 2006 N KG-A40 / 9332-06 indican que, desde la celebración de un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo es esencialmente la celebración de un nuevo contrato, las partes no están obligadas por los términos del contrato de arrendamiento previamente válido.
Por lo tanto, el inquilino tiene derecho a celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, pero solo en aquellos términos que convengan al propietario. Ninguna beneficios adicionales, salvo las que el arrendador decida proporcionar, el antiguo arrendatario no adquiere.
Por ejemplo, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental, mediante Decreto N A56-5285/2007 del 30 de abril de 2008, desestimó la demanda por la obligación del arrendador de celebrar convenios con antiguos arrendatarios para la provisión de un local para venta de flores en el mercado. Después de todo, el hecho de que los demandantes hayan ocupado durante varios años plazas comerciales en el territorio de este mercado sobre la base de contratos no da lugar a la obligación del demandado de celebrar nuevos contratos con los demandantes después de la expiración de su validez.
Pero entonces surge la pregunta...
¿Cuál es entonces la ventaja del antiguo inquilino?
La única ventaja del antiguo inquilino es que si el propietario decide seguir arrendando su propiedad, primero debe ofrecérsela al antiguo inquilino.
La principal ventaja se establece en el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa: si el arrendador se niega a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento anterior concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el antiguo inquilino tiene la derecho, a su elección, a exigir ante los tribunales la transferencia de los derechos y obligaciones en virtud del acuerdo celebrado y la compensación por las pérdidas causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas.
Esto implica el enfoque general de la práctica judicial: el derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo puede ser ejercido por él solo cuando se celebra el contrato y el arrendador transfiere la propiedad en disputa a un tercero en alquiler (por ejemplo , Decretos del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente de fecha 03/06/2007 N F03-A51 / 07-1 / 395, FAS del Distrito de Moscú de fecha 10/06/2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS de Siberia Occidental Distrito de fecha 01.12.2005 N F04-9265/2004 (7557-A45-12)).
En todos los demás casos, el antiguo arrendatario no tiene derecho a exigir nada al arrendador.
Este enfoque también está consagrado en el párrafo 35 carta informativa Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11.01.2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler".
¿Los pensamientos no son juzgados?
Es necesario distinguir claramente entre la intención del arrendador de celebrar un acuerdo con un tercero y su celebración real.
Existe la opinión de que el inquilino tiene derecho a acudir a los tribunales para obligar al propietario a celebrar un contrato por un nuevo término, si se sabe que tiene la intención de alquilar esta propiedad y en el futuro, sino a otra persona. Tal derecho, por ejemplo, se indicó en la Carta del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 10 de septiembre de 1993 N C-13 / OP-276 "Sobre ciertas recomendaciones adoptadas en reuniones sobre práctica judicial y de arbitraje".
Mientras tanto, la práctica judicial moderna adopta un enfoque diferente. Así, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente, en el Decreto N F03-A51 / 05-1 / 1572 del 28.06.2005, no reconoció la decisión de la administración de la ciudad sobre la coordinación preliminar con una organización de terceros de la ubicación como una violación del derecho a celebrar de forma preferente un contrato de arrendamiento objeto capital- estación de petroleo. El hecho es que este Decreto no indica cuándo y en base a qué derecho parcela.
El Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente, mediante Decreto N F03-A51/07-1/395 del 03.06.2007, reconoció nulo el contrato de arrendamiento con un tercero y, con base en ello, negó al antiguo arrendatario el ejercicio de su derecho de suscripción preferente.
Por lo tanto, sin un contrato válido concluido con un tercero, cualquier reclamo del antiguo inquilino es infundado.
Terminos adicionales
Para ejercer el derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, se deben cumplir las siguientes condiciones (ver tabla).
Condiciones para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término.
|
Norma del Código Civil de la Federación Rusa | ||
|
dueño |
El arrendatario está obligado |
|
|
Duración del contrato |
Inquilino, |
Reclamación por denegación indebida |
|
El inquilino debe |
Inquilino, |
Reclamación de un contrato de arrendamiento |
|
Contrato de arrendamiento |
A menos que de otro modo |
El tribunal negó al ex inquilino |
|
El inquilino no es |
En una reclamación por la obligación del propietario |
¿Quién tiene el derecho?
Un tercero, un subarrendatario, también puede estar presente en la relación de arrendamiento. Las reglas sobre los contratos de arrendamiento se aplican a los contratos de subarrendamiento, a menos que la ley u otra disposición establezca lo contrario. actos legales(Cláusula 2, Artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa). ¿Significa esto que el subarrendatario también tiene derecho a la celebración preferente del contrato de arrendamiento?
Por desgracia, el Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa en el párrafo 34 de la Carta de información de fecha 11.01.2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler" indicó que el derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento para un nuevo término pertenece sólo al inquilino, el subarrendatario no tiene tal derecho. Y lo que dijo el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa se está implementando diligentemente en la práctica. El Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Central en su Decreto N A48-647/03-13 del 14.07.2003 y el FAS del Distrito Volga-Vyatka en su Decreto N A28-5926/2008-172/28 del 06.03.2009 señalaron que el subarrendatario no tiene derecho a celebrar con carácter preferente un contrato de arrendamiento en virtud del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa.
¿Competencia contra el derecho de preferencia?
Se arrienda propiedad federal por base competitiva. ¿Cómo es compatible este procedimiento con el derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato por un nuevo plazo?
Por ejemplo, un antiguo inquilino hace una oferta después de que vence el contrato. Sin embargo, de acuerdo con el párrafo 9.6 de la Orden del Ministerio de Propiedad Estatal de Rusia del 28 de julio de 1998 N 774-r "Sobre la aprobación de las Regulaciones sobre la celebración de subastas por el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en propiedad federal"Si dos o más postores presentan ofertas idénticas que son reconocidas como las mejores, entonces el postor cuya oferta es aceptada y registrada por el organizador de la licitación antes que los demás es reconocido como ganador de la subasta.
En tal situación, el antiguo inquilino puede ser privado del derecho entrar en un nuevo contrato de arrendamiento.
Pero esto es contrario a la letra de la ley, ya que "una oferta pública idéntica" en la redacción del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa corresponde a tal criterio obligatorio del derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento como "ceteris paribus". Es decir, en este caso se debe dar preferencia al antiguo inquilino.
Así, en el Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente de fecha 31 de mayo de 2005 N F03-A04 / 05-1 / 1309, el tribunal indicó que el arrendatario, que tiene el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de un nuevo término, si el propietario se niega a renovar el contrato en los términos propuestos por el postor ganador, tiene derecho a exigir la transferencia de los derechos y obligaciones en virtud de un contrato celebrado con otra persona.
Por lo tanto, el tribunal situaciones similares se pone del lado de los antiguos inquilinos. Además, se puede argumentar que si el antiguo inquilino hizo una oferta pública diferente y perdió, todavía tiene derecho a exigir que todos los derechos y obligaciones del licitador ganador se transfieran a él. Pero para esto, el antiguo inquilino está obligado a participar en la subasta. Por ejemplo, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental, en el Decreto N A13-10858/2007 del 07.10.2008, se negó a reconocer el derecho de preferencia del antiguo arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, ya que durante el período bajo revisión, contratos de arrendamiento propiedad federal se celebraron exclusivamente sobre una base competitiva, y el arrendatario no participó en la licitación.
Mientras tanto...
¿Qué pasó con nuestro arrendador durante este tiempo, que estaba "ofendido" por el supermercado?
Sobre la base de las tendencias consideradas en la práctica judicial, no es difícil de adivinar.
El Tribunal de Arbitraje de Moscú en la Sentencia N A40-30560/08-25-257 de 14.08.2008, FAS del Distrito de Moscú en la Sentencia N KG-A40/9254-08 de 13.10.2008 en el caso N A40-30560/08-25 - 257 y el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en la Resolución No. 17476/08 del 19 de mayo de 2009 en el caso No. А40-30560/08-25-257 reconoció por unanimidad la decisión del ICAC en la Cámara de Comercio e Industria de Rusia para conceder al antiguo arrendatario el derecho a renovar el contrato de arrendamiento por un nuevo plazo manteniendo todas las condiciones anteriores ilegales.
Los tribunales señalaron que la decisión del ICAC en la Cámara de Comercio e Industria de Rusia ignora uno de los principios fundamentales ley rusa- el principio de igualdad de los participantes derechos civiles relación, que está consagrada no solo en la Parte 1 del art. 1 del Código Civil de la Federación Rusa, sino también en el art. 34 de la Constitución de la Federación Rusa.
Bajo actividad empresarial se entiende como una actividad independiente realizada por cuenta y riesgo de uno, con el objetivo de recibir ganancias sistemáticas (artículo 2 del Código Civil de la Federación Rusa).
Reconociendo el derecho del supermercado a extender el contrato existente con la preservación de las condiciones anteriores, el ICAC en la Cámara de Comercio e Industria de Rusia confirmó la obligación del arrendador asociada con el derecho del arrendatario de proporcionar al demandante locales para alquilar a un precio significativamente inferior al precio de mercado, es decir, en condiciones que obviamente contradicen los objetivos de la actividad empresarial.
Además, el cumplimiento de la obligación del arrendador derivada de la decisión del ICAC en la Cámara de Comercio e Industria de Rusia, a saber, la celebración de un contrato a un precio significativamente inferior al precio de mercado, supondrá la comisión de un delito fiscal. por él: art. 40 del Código Fiscal de la Federación Rusa, que determina la responsabilidad del contribuyente por la venta de bienes a un precio que se desvía hacia arriba o hacia abajo en más del 20% del precio de mercado.
Así es como los tribunales protegen al propietario. Pero el propietario puede protegerse a sí mismo, habiendo entendido los trucos de aplicar el art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa. O simplemente puede excluir el derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término en el propio contrato.
El derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un acuerdo sobre el uso de la propiedad ajena es bastante común en práctica internacional. Este tipo de derecho de preferencia fue formulado por primera vez por el legislador nacional recién en 1927.<*>al modificar el art. 154 del Código Civil de la RSFSR de 1922. Al mismo tiempo, tanto según el Código Civil de la RSFSR de 1922 como el Código Civil de la RSFSR de 1964 (artículo 280), tal derecho pertenecía solo a un grupo estrictamente definido categoría de empleadores: organizaciones estatales, cooperativas u otras organizaciones públicas socialistas, sujetas al correcto desempeño de sus funciones asumidas en virtud del contrato de trabajo.
<*>Recopilación de legalizaciones de la RSFSR. 1927. N° 121. Arte. 816.En la legislación civil actual de Rusia, la norma sobre el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo se formula como dispositivo. Esto significa que las partes en el contrato de arrendamiento, por su acuerdo, pueden excluir la propagación de la regla anterior, consagrada en el art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa, sobre las relaciones jurídicas existentes entre ellos. La misma restricción podrá ser introducida por ley.
Así, en virtud de una indicación normativa directa, las reglas del apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplican a situaciones en las que los participantes en la facturación concluyen un contrato de alquiler (arrendamiento de consumo), un contrato de arrendamiento vehículo con tripulación y sin la prestación de servicios de gestión y operación técnica (véanse los artículos 627, 632, 642 del Código Civil de la Federación Rusa).
Por lo tanto, el arrendatario tiene derecho de prioridad para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, a menos que la ley o el contrato dispongan lo contrario.<*>.
<*>Ver: Comentario al Código Civil Federación Rusa, primera parte / Ed. profe. ESOS. Abova y A.Yu. Kabalkin. M.: Yurayt-Izdat, 2002. S. 285.Sujetos del derecho de suscripción preferente
Como condiciones obligatorias reconocer a una persona el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato, debe señalarse, en primer lugar, el cumplimiento por parte de la persona de los requisitos especiales para el objeto del derecho de suscripción preferente de que se trate y, en segundo lugar, la necesidad del objeto del privilegio legal analizado para cumplir adecuadamente con las obligaciones que le asigna el contrato de arrendamiento.
En primer lugar, es de fundamental importancia tener en cuenta que el titular del derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento es únicamente el arrendatario como parte del contrato en cuestión.<*>. Un subarrendatario, así como una persona que usa la propiedad sobre la base de un acuerdo que no sea un contrato de arrendamiento (por ejemplo, sobre la base de un acuerdo uso libre) o sin los motivos establecidos por la transacción en cuestión.
<*>Véase, por ejemplo: Párrafo 34 de la carta de información del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 N 66 "Descripción general de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler" // ATP "Consultant Plus".VPSh LLC recurrió al Tribunal de Arbitraje de la Región de Kaliningrado para reclamar el reconocimiento de su derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento de un terreno, refiriéndose al hecho de que el terreno en disputa le fue arrendado por una resolución del alcalde de Kaliningrado, es un usuario de buena fe del terreno, y el contrato en sí no se concluyó por culpa del aparato ejecutivo de la oficina del alcalde. El tribunal de primera instancia satisfizo las pretensiones, aplicando el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa por analogía.
El Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste, en desacuerdo con la decisión del tribunal de primera instancia, en particular, indicó que el derecho de preferencia para celebrar un contrato por un nuevo término pertenece solo al arrendatario en virtud del contrato. Dado que VPSh LLC no era parte del acuerdo relevante, los argumentos de que tiene un derecho de suscripción preferente son infundados.<*>.
<*>Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de 5 de junio de 2002 en el proceso No. 5690.La cuestión de la posibilidad de aplicar las disposiciones del apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación de Rusia a las relaciones relacionadas con la celebración de un contrato de subarrendamiento, en particular, la cuestión de cuán razonable es creer que el derecho de preferencia para celebrar un contrato también puede pertenecer al subarrendatario.
La legislación civil vigente y la práctica de su aplicación permiten afirmar que, dentro de los límites del contrato de arrendamiento, el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de subarrendamiento por un nuevo plazo debe ser reconocido por el subarrendatario sin reserva alguna. Así, si el contrato de arrendamiento se concluye por un período significativamente superior al contrato de subarrendamiento, el subarrendatario tiene derecho, durante la vigencia de dicho contrato de arrendamiento, a aprovechar la celebración de un contrato de subarrendamiento por un nuevo período, notificando al arrendatario de este en el plazo y en la forma previstos en el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa. En consecuencia, en una situación en la que el arrendatario viole el derecho de preferencia del subarrendatario para celebrar un contrato de subarrendamiento por un nuevo período, las consecuencias previstas en el par. 3 p.1 art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa.
La confirmación de esto también se puede encontrar en práctica judicial. LLC "Novotroitsky market" (inquilino) y el empresario individual R. (sub-inquilino) concluyeron un contrato de subarriendo para un lugar comercial en el mercado por un período del 1 de enero de 2003 al 30 de noviembre de 2003. Notificación de fecha 30 de octubre de 2003 LLC El "mercado Novotroitsky" informó al empresario R. que después de la expiración del dicho acuerdo subarrendar, es decir desde el 1 de diciembre de 2003, este acuerdo debe considerarse rescindido. El arrendatario se negó a celebrar un contrato de subarrendamiento por un nuevo plazo.
Considerando ilícitas las acciones del inquilino, el empresario R. presentó una demanda ante el tribunal de arbitraje, motivándolo, entre otras cosas, por una violación de su derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de subarrendamiento por un nuevo período, establecido por el párrafo 1 de Arte. 621 del Código Civil de la Federación Rusa. negando la satisfacción reclamación (es, el tribunal, en particular, indicó lo siguiente: se rechaza el argumento del demandante sobre la violación por las acciones del inquilino del derecho de suscripción preferente del subarrendatario (artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa), ya que el demandante no aportó pruebas de que el lugar de comercio en disputa estaba subarrendado a otra persona<*>.
<*>Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de los Urales del 6 de julio de 2004 en el caso N F09-2030 / 04-GK // ATP "Consultant Plus".Así, el tribunal, aunque indirectamente, reconoció el derecho del subarrendatario a celebrar con carácter preferente un contrato de subarrendamiento por un nuevo período y la necesidad de aplicar lo dispuesto en el art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa, incluso en la parte que se refiere a la protección del privilegio legal evaluado.
En caso contrario, deberán valorarse los derechos y obligaciones de los partícipes en las relaciones analizadas en el caso de que el plazo del contrato de arrendamiento haya expirado, el contrato haya sido rescindido por acuerdo de las partes, por insistencia de una de ellas o por otra razones, y las partes no toman acciones para celebrarlo por un nuevo período. En este caso, no es necesario hablar de la posibilidad de reconocer el derecho de preferencia del subarrendatario para celebrar un contrato de subarrendamiento por un nuevo período. En este caso, el subarrendatario pierde el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de subarrendamiento, y esto ocurre simultáneamente con la pérdida por parte del arrendatario de la correspondiente estatus legal. En cuanto al arrendador, no puede ser considerado como una persona obligada frente al subarrendatario en cuanto al ejercicio del privilegio de celebrar un contrato de subarrendamiento de manera preferente. Esta conclusión, por supuesto, se refleja en la práctica judicial.
LLC "Our Children" aplicó al tribunal de arbitraje con una declaración a la administración de la ciudad de Orel para invalidar su Decreto N 3092 "Sobre la celebración de un contrato de arrendamiento de locales no residenciales con OAO APK Orlovskaya Niva, ubicado en la dirección : Orel, Pushkin St., veinte". Como consta en el expediente, entre OAO "Magazin" Rossiya "(inquilino) y la Oficina propiedad municipal(el arrendador) celebró un contrato de arrendamiento de las instalaciones no residenciales en disputa N 0584 con fecha 31 de diciembre de 2001. Sobre la base de dicho contrato de arrendamiento del 1 de enero de 2002 entre Our Children LLC (subinquilino), el Departamento de Propiedad Municipal (propietario) y OAO Magazin Rossiya "(el inquilino) celebraron un contrato de subarriendo por parte de los locales no residenciales en disputa. Después de la expiración del contrato de arrendamiento N 0584, las partes no celebraron un nuevo contrato de arrendamiento. En relación con esto, la administración de la ciudad de Orel decidió transferir los locales no residenciales en disputa en alquiler a una tercera persona (JSC APK "Orlovskaya Niva"). decisión El 1 de diciembre de 2002, el Departamento de Propiedad Municipal de la ciudad de Orel (arrendador) y OAO APK Orlovskaya Niva firmaron un nuevo contrato de arrendamiento.
Creyendo que el Decreto de la Administración de la ciudad de Orel N 3092 violó su intereses legítimos, Our Children LLC interpuso una demanda, motivando sus pretensiones, entre otras cosas, por la violación de su derecho de preferencia para celebrar un contrato por un nuevo plazo. Al negarse a satisfacer la solicitud, el tribunal de arbitraje, en particular, señaló que “de conformidad con la Parte 2 del Artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa, las reglas sobre los contratos de arrendamiento se aplican a los contratos de subarrendamiento, a menos que la ley u otra disposición establezcan lo contrario. actos jurídicos Teniendo en cuenta estatus legal el demandante como subarrendatario, no se puede estar de acuerdo con su afirmación de que la decisión de la administración vulnera su derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento, establecido por el art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa"<*>.
<*>Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Centro de 14 de julio de 2003 en el caso N A48-647/03-13 // ATP “Consultor Plus”.En otras palabras, el tribunal, habiendo coincidido en lo esencial con la necesidad de reconocer el derecho de suscripción preferente al subarrendatario para celebrar un contrato por un nuevo plazo, correctamente indicó que tal derecho de suscripción preferente no puede ser violado por la actuación del arrendador, y éste, por vencimiento del contrato de arrendamiento, es imposible.
El segundo requisito para que el sujeto del derecho de suscripción preferente celebre un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo es el cumplimiento incondicional de los requisitos del apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre el cumplimiento adecuado por parte del inquilino de sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento<*>. Como bien se advierte al respecto en la literatura, dado derecho pertenece sólo a un inquilino concienzudo..."<**>. En este caso, el apartado 3 del art. 10 del Código Civil de la Federación Rusa, según el cual, si la ley hace que la protección de los derechos civiles dependa de si estos derechos se ejercieron razonablemente y de buena fe, la razonabilidad de las acciones y la buena fe de los participantes relaciones civiles se asumen. En otras palabras, en caso de controversia entre los participantes en las relaciones jurídicas analizadas, la carga de la prueba de la mala fe del arrendatario debe recaer en el arrendador.
<*>La literatura indica que en caso de cumplimiento indebido de las obligaciones del contrato, el arrendatario pierde el derecho de suscripción preferente para celebrarlo por un nuevo plazo. Véase: Denisov S.A. Derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato como institución que establece los límites de la libertad para celebrar un contrato // Legislación. 1997. N 2. S. 35. Sin embargo, el énfasis hecho por el citado autor no parece del todo acertado y justificado. De hecho, el derecho de preferencia para celebrar un contrato en este caso no se pierde, sino que no surge.<**>Bogdanova E.E. Transferencia por parte del participante de los derechos y obligaciones para sí mismo en relación con la violación del derecho de suscripción preferente // Problemas reales jurisprudencia. Revista científica y teórica. 2004. N 3. S. 170.
No queda claro en el texto de la ley qué obligaciones específicas del arrendatario se están cumpliendo al decidir si se reconoce el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato. Al mismo tiempo, parece que es imposible restringirlos normativamente. Análisis Cap. 34 del Código Civil de la Federación de Rusia ("Alquiler") solo permite designar ciertos grupos de obligaciones del inquilino, incumplimiento ( ejecución indebida) lo que implica incondicionalmente una negativa a reconocerlo como sujeto autorizado desde el punto de vista de si tiene dicho derecho de suscripción preferente. Está permitido destacar: obligaciones relacionadas con el uso de la propiedad arrendada (por ejemplo, la obligación de usar la propiedad de acuerdo con su propósito o los términos del contrato (Artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa)); obligaciones relacionadas con el mantenimiento de la propiedad arrendada (por ejemplo, la obligación de realizar reparaciones actuales (cláusula 2 del artículo 616 del Código Civil de la Federación Rusa)); obligaciones de pago pago de renta(Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa).
Procedimiento y condiciones para el ejercicio del derecho de suscripción preferente
El apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación de Rusia establece la regla según la cual, si el inquilino tiene la intención de ejercer su derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, el inquilino está obligado a notificar al propietario de su deseo por escrito dentro del período especificado en el contrato de arrendamiento, y si dicho período no está especificado en el contrato, dentro de un período razonable hasta el vencimiento del contrato (cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa). La ley no impone ningún requisito especial a la notificación especificada, excepto la condición de cumplimiento de escribiendo, lo que nos permite considerar aceptable su diseño arbitrario. Lo anterior, en particular, significa que no es necesario incluir en la notificación en cuestión todos los términos esenciales del futuro nuevo contrato de arrendamiento y, por lo tanto, da lugar a concluir que tal notificación puede o no tener el carácter de una oferta.
Desde el punto de vista del ejercicio del derecho de suscripción preferente en consideración, tal notificación del inquilino sobre el deseo de usar el privilegio para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término y así continuar la relación de posesión y uso de la propiedad de otras personas es claramente un requisito previo. Por lo tanto, se puede argumentar que, junto con la mencionada necesidad de un correcto cumplimiento por parte del arrendatario obligaciones contractuales, la notificación evaluada tiene también el significado y significado de una de las condiciones para la implementación de la oportunidad legal que otorga el privilegio de celebrar con carácter preferente un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo. En otras palabras, con base en un entendimiento literal de la ley, en ausencia de tal notificación previa al arrendatario, es imposible que éste pueda ejercer los beneficios de celebrar un contrato.
La misma opinión se ha expresado en la jurisprudencia.
En la carta de información antes mencionada del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11 de enero de 2002 N 66, se da el siguiente caso judicial con respecto al problema en consideración: " Sociedad Anónima aplicó al tribunal de arbitraje con una reclamación contra el comité de administración de la propiedad y empresario individual sobre la transferencia de derechos y obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado entre los demandados.
En apoyo de su demanda, el demandante se refirió al hecho de que, de conformidad con el párrafo uno del párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, él, como inquilino consciente, después de la expiración del plazo del contrato , ceteris paribus, tiene derecho preferente sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo.
El tribunal de primera instancia, que resolvió la disputa, se guió por el párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual el inquilino está obligado a notificar al arrendador por escrito el deseo de celebrar dicho acuerdo dentro del plazo. período especificado en el contrato de arrendamiento, y si dicho período no está especificado en el contrato, - dentro de un tiempo razonable antes del final de la vigencia del contrato.
Dado que no se presentó prueba del cumplimiento por parte de la actora de los requisitos señalados en el artículo 621 del Código y del acuerdo de notificación por escrito del arrendador de la intención de celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, el tribunal concluyó que la actora había perdido la prerrogativa. -Derecho de exención para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, en relación con el cual reconoció el dicho el requisito para la transferencia de los derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento celebrado por los demandados, no sujeto a satisfacción.
Recurriendo a la corte de apelación la decisión tomada sobre el fondo de la disputa, el actor se refirió a que se le privó de la oportunidad de notificar al arrendador su intención de celebrar un contrato por un nuevo plazo, ya que éste había sido informado de la negativa a renovar el contrato de arrendamiento antes de la expiración del contrato.
El Tribunal de Apelación reconoció como infundado el argumento de la demandante, afirmando que la notificación enviada por el arrendador sólo da fe de la intención de rescindir el contrato de arrendamiento anterior debido a la expiración del plazo especificado en el mismo. Esta circunstancia no impidió que el demandante ejerciera el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo de conformidad con el artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia" (párrafo 33).
En la parcela anterior, de mayor interés para nosotros es la indicación directa del tribunal al hecho de que el inquilino cumplió con los requisitos de la ley (acuerdo) previa notificación al propietario de la intención de usar el derecho de suscripción preferente perteneciente al arrendatario es condición necesaria para la ejecución de este último. Sin dicha notificación, el arrendatario pierde las opciones legales pertinentes.
Debe tenerse en cuenta que el envío de esta notificación no puede ser considerado como la implementación Persona autorizada(inquilino) del derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato por un nuevo plazo: dicha implementación solo puede discutirse después de que el arrendador haya expresado la intención correspondiente de celebrar un contrato. La misma opinión se ha expresado en la jurisprudencia.
El Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú, denegando el reclamo al antiguo inquilino, fundamentando los reclamos por la presencia de su derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, indicó lo siguiente: "... el tribunal instancia de casación procede del hecho de que el arrendatario no puede invocar el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo en ausencia de una clara intención del arrendador de arrendar el inmueble…”<*>
<*>Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú del 19 de abril de 2002 en el caso No. KG A40/2246-02.Transferencia de la propiedad por el arrendador a otra persona para otros motivos legales que el alquiler no es motivo suficiente para que el arrendatario haga uso de las posibilidades legales previstas en el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa (consulte la cláusula 35 de la carta de información del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler").
También hay que tener en cuenta que, en caso de litigio, la carga de probar la intención del arrendador de arrendar el inmueble a un tercero o el hecho de que la transmisión ya se ha producido recae íntegramente en el arrendatario.<*>. La confirmación de lo que se ha dicho se puede encontrar, por ejemplo, en la práctica judicial del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa.
<*>Al respecto, véase, por ejemplo: Denisov S.A. Decreto. Op. art. 35.no estatal institución educativa"Centro Científico y Educativo "Vuelo" (en adelante, el Centro "Vuelo") solicitado al Tribunal de Arbitraje región de Tomsk con un reclamo para la protección de los derechos violados en relación con la negativa de la Universidad Politécnica de Tomsk a celebrar un contrato de arrendamiento de locales no residenciales por un nuevo período. Al negarse a cumplir con estos requisitos, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, en particular, señaló que el centro Polet no probó la intención de la universidad de arrendar las instalaciones no residenciales en disputa a ninguna otra persona y, por lo tanto, las normas de el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa en este caso no están sujetos a aplicación<*>.
<*>Ver: Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 14 de septiembre de 1999 N 2943/99.Todo lo anterior permite determinar las condiciones básicas necesarias y suficientes para el surgimiento y ejercicio por parte del arrendatario del derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo:
a) la conciencia del arrendatario, es decir el debido cumplimiento por parte de éste de los términos del contrato durante todo el plazo del arrendamiento;
b) una intención fehacientemente establecida del arrendador de transferir la propiedad arrendada a otra persona para su posesión temporal y uso a cambio de una tarifa;
c) notificación adecuada al arrendador de la intención del arrendatario de celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término;
d) vencimiento del contrato de arrendamiento (cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa).
Las condiciones enumeradas para ejercer el derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo deben, en nuestra opinión, evaluarse críticamente. En primer lugar, hablando de la buena fe del arrendatario, hay que tener en cuenta que las infracciones individuales del contrato pueden tener un carácter completamente insignificante, en el que sólo se considerarán formalmente como tales (si, por ejemplo, el arrendatario cometió una -día de retraso en el pago del alquiler en uno de los períodos). Parece que en tales casos, la violación especificada debe reconocerse como insignificante y el inquilino, de buena fe, cumple con sus obligaciones en virtud del contrato. En segundo lugar, la indicación de la ley sobre la extinción del contrato de arrendamiento como condición necesaria la ocurrencia del derecho de suscripción preferente del arrendatario no debe interpretarse restrictivamente. Así, por ejemplo, si las obligaciones de las partes terminaron en relación con la terminación del contrato de arrendamiento por acuerdo de las partes, no se le puede negar al arrendatario el reconocimiento de su derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento. En tercer lugar, es imposible, a nuestro juicio, abordar demasiado formalmente la cuestión del cumplimiento por parte del arrendatario de la obligación de comunicar al arrendador la voluntad de ejercer el derecho de suscripción preferente y celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo. Es incorrecto hacer depender el hecho de la existencia de un derecho de suscripción preferente para celebrar un acuerdo de la dirección (no envío) del aviso en cuestión por parte del arrendatario, especialmente en los casos en que el aviso de disposición a continuar las relaciones en La posesión y uso temporal retribuido de los bienes se expresa a cargo del arrendador.
En todo caso, todas estas cuestiones deben ser remitidas al ámbito de la discrecionalidad judicial, y, en nuestra opinión, las facultades discrecionales del tribunal deben ejercerse teniendo en cuenta los comentarios anteriores.
conclusiones
Con base en el contenido literal del párrafo 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa, el arrendatario tiene derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término "ceteris paribus"; además, la ley establece directamente que "cuando se celebre un contrato de arrendamiento por un nuevo término, los términos del contrato podrán ser modificados por acuerdo de las partes". Esta formulación conduce a una serie de conclusiones.
En primer lugar, el hecho de que el reconocimiento del derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo vaya acompañado de una cláusula legal "ceteris paribus" significa que el contrato de arrendamiento puede celebrarse con el arrendatario en los términos de una oferta de cualquier tercero, fuera de estos arrendamientos.relaciones cara a cara. Sólo si el arrendatario acepta plena e incondicionalmente tales condiciones, tendrá derecho a utilizar el privilegio que le otorga el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento.
Para fundamentar lo anterior, se pueden citar explicaciones oficiales sobre este tema del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, aunque se expresaron incluso antes de la entrada en vigor de la segunda parte del Código Civil de la Federación Rusa, pero no han perdido. su relevancia. Entonces, en el párrafo 4 de la carta de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 10 de septiembre de 1993 N C-13 / OP-276 "Sobre ciertas recomendaciones adoptadas en reuniones sobre la práctica del arbitraje judicial"<*>se hace constar expresamente que al considerar controversias relacionadas con el derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, el arrendatario-demandante está obligado, entre otras cosas, a proporcionar al tribunal prueba de su consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento en los términos en que el arrendador celebró o pretendía celebrar un contrato de arrendamiento con otro arrendatario.
<*>Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa. 1993. Nº 11. S. 104.En segundo lugar, teniendo en cuenta lo anterior, las condiciones ofrecidas al arrendatario al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo pueden cumplir plenamente con las disposiciones del contrato anterior o diferir significativamente de ellas. Tales diferencias pueden afectar tanto a los términos aleatorios individuales del contrato (por ejemplo, sobre el derecho de las partes a utilizar la comunicación por fax en la correspondencia en virtud de este contrato y sobre el reconocimiento por las partes de tales documentos efecto legal), y los términos esenciales del contrato de arrendamiento, por ejemplo, una condición sobre el tema (cláusula 3 del artículo 607 del Código Civil de la Federación Rusa) o sobre el monto del alquiler al alquilar edificios o estructuras (cláusula 1 del artículo 654 del Código Civil de la Federación Rusa).
Esta conclusión encuentra un apoyo consistente en la práctica judicial (ver, por ejemplo, el párrafo 32 de la carta de información del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler ").
Cabe señalar que en la práctica circulación civil el derecho analizado de las partes del contrato de arrendamiento de cambiar los términos de este último también puede ser utilizado como una herramienta efectiva de abuso. Así, por ejemplo, si un objeto se arrienda a un tercero, dentro o dentro del cual se encuentra el objeto del arrendamiento, respecto del cual se celebró previamente un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario y al que se le otorga el derecho de suscripción preferente del arrendatario, previsto en el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa, tales acciones del arrendador no se reconocen como una violación del derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, ya que formalmente estamos hablando de un objeto de arrendamiento diferente. En apoyo de lo dicho, presentamos el siguiente caso judicial.
El Departamento de la Ciudad de Balashikha de la Organización Regional de Moscú de la Sociedad de Automovilistas de toda Rusia presentó una demanda contra Citiavtoservis LLC y la Administración del Distrito de Balashikha de la Región de Moscú para transferir los derechos y obligaciones del inquilino en virtud de un contrato de arrendamiento de un terreno. parcela de 2,25 hectáreas en parte 11233 sq. m) Según constató el tribunal durante la tramitación de la causa, la actora había arrendado previamente un terreno de 11.233 m2. m., mientras que se arrendó a un tercero un terreno con una superficie mayor de 2,25 hectáreas, parte del cual es el terreno arrendado anteriormente por el solicitante. Teniendo en cuenta lo anterior, el tribunal concluyó que el demandante no tiene derecho de preferencia para arrendar un terreno por un monto de 2,25 hectáreas, "y el artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia no prevé la posibilidad de transferir los derechos y obligaciones derivados de un contrato de arrendamiento en parte de su objeto”<*>.
<*>Decreto del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú del 4 de octubre de 2005 en el caso No. KG-A41 / 9692-05 // ATP "Consultant Plus".En nuestra opinión, esta interpretación ley actual viola gravemente los derechos e intereses legítimos de un inquilino de buena fe y revoca el privilegio de celebrar un contrato de forma preventiva por un nuevo término.
En tercer lugar, teniendo en cuenta el significado jurídico del derecho de suscripción preferente como oportunidad legalmente fijada para que un sujeto autorizado ejerza su derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de forma prioritaria, preferente frente a cualquier tercero, y también sobre la base de una interpretación literal del texto de la ley, que determina que el inquilino tiene derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término "ceteris paribus" (Cláusula 1, Artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa), es importante entender que si el arrendador tiene al menos una contraparte potencial: un tercero, el arrendatario tiene una ventaja correspondiente sobre este último. Por lo tanto, por analogía con el procedimiento para ejercer el derecho de suscripción preferente (ver, por ejemplo, el artículo 250 del Código Civil de la Federación Rusa), en este caso, el arrendador estará obligado a notificar al arrendatario las condiciones en virtud del cual está dispuesto a celebrar dicho acuerdo con un tercero, y ofrecer al arrendatario venderle el derecho de suscripción preferente. Si bien esto no encontró consolidación normativa directa, en todo caso, tal obligación subsiste en el arrendador durante un año desde el momento en que éste rehusó al arrendatario a continuar las relaciones sobre la posesión y uso remunerado de los bienes (véase el apartado 3 del inciso 1 del artículo 621 Código Civil de la Federación Rusa).
En cuarto lugar, dado que el derecho de suscripción preferente del arrendatario se ejerce "ceteris paribus" con otras (terceras) personas, el arrendatario mismo no tiene derecho a exigir que el arrendador celebre un contrato de arrendamiento con él. En esta ocasión, en nuestra opinión, con mucho éxito, el Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste, en particular, indicó lo siguiente: "El artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa, que establece, ceteris paribus, que un arrendatario quien cumplió debidamente sus funciones tiene derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, no establece su derecho a exigir al arrendador que celebre tal acuerdo y la correspondiente obligación de este último. Si el arrendador se niega a celebrar un contrato para un nuevo plazo, dicho artículo otorga al arrendatario sólo el derecho de exigir la transferencia de los derechos y obligaciones bajo el contrato, celebrado con otra persona dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del plazo del contrato existente. La existencia de la obligación del arrendador de celebrar un acuerdo por un nuevo plazo limitaría el derecho otorgado al propietario por el párrafo 9 del artículo 209 del Código Civil de la Federación de Rusia para disponer de su propiedad de acuerdo con la ley. mi discreción"<*>.
<*>Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de 17 de abril de 2000 en el caso N A56-31247/99.Estas son, en general, las principales características del ejercicio del derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo período, establecido por el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa.
RESOLUCIÓN DEL PRESIDIO DE LA SAC RF DE 05/06/2012 N 17540/11
SOBRE EL CASO N A51-2845/2011
"LA CUESTIÓN DE LA DISPONIBILIDAD (Ausencia) DE CAUSAS PARA OBLIGAR A LA CONCLUSIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOTE ESTÁ SUJETA A CONSIDERACIÓN POR LOS TRIBUNALES EN EL PROCEDIMIENTO DE ACCIONES"
La esencia de la disputa.
Departamento relaciones territoriales, estado supervisión de edificios y control en el campo de la construcción compartida del Territorio de Primorsky (en lo sucesivo, el departamento) y Dalzhen LLC (en lo sucesivo, la empresa) celebraron un contrato de arrendamiento de un terreno con el fin de ubicar un estacionamiento vehículos con plataforma de detención. El objeto de la concesión del terreno correspondía al tipo de su uso permitido - "para acomodar el estacionamiento de vehículos con plataforma de detención". El contrato contenía una disposición sobre el procedimiento preferencial para que el arrendatario celebre un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, el cual se realiza por acuerdo de las partes.
Tres meses antes de la expiración del contrato, la empresa solicitó al departamento una solicitud para celebrar un contrato de arrendamiento de un terreno por un nuevo período de uso para acomodar una estación de servicio de automóviles, empresas de reparación de automóviles, estacionamiento transporte por carretera.
Con anterioridad a la presentación de la solicitud de prórroga del contrato de arrendamiento, la sociedad solicitó el cambio en el catastro inmobiliario del tipo de uso permitido del solar, definido como "para estacionamiento de vehículos con lugar de detención", a otro distinto tipo - "estaciones de servicio de automóviles, empresas de reparación de automóviles; estacionamiento de transporte por carretera". La Cámara del Catastro decidió cambiar el tipo de uso permitido de este terreno al declarado por la empresa.
En relación con la negativa del departamento a proporcionar un terreno para los fines indicados, la empresa solicitó al tribunal de arbitraje una solicitud para reconocer la decisión del departamento como ilegal, así como la obligación de tomar una decisión sobre la conclusión. acuerdo adicional sobre la extensión del plazo del contrato de arrendamiento con aclaración del nuevo destino del uso del terreno.
Al considerar este caso, los tribunales se enfrentaron a la cuestión de la presencia o ausencia del derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento de un terreno por un nuevo plazo.
El problema del derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento de un terreno por un nuevo plazo
El arrendatario que cumplió debidamente sus deberes, después de la expiración del plazo del contrato, tiene derecho de prioridad sobre otras personas, en igualdad de condiciones, para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento de un terreno, a menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario. convenio. El arrendatario está obligado a notificar al arrendador por escrito su deseo de celebrar este contrato dentro del plazo especificado en el contrato de arrendamiento, y si tal período no está especificado en el contrato, dentro de un tiempo razonable antes del vencimiento del contrato (cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa, cláusula 3, artículo 22 ZK RF).
Si el arrendador se niega a celebrar un contrato por un nuevo término, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho, a su elección, a exigir ante los tribunales la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del contrato celebrado y compensación por daños causados por la negativa a renovar con él un contrato de arrendamiento, o solo compensación por tales pérdidas (párrafo 3, cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa).
El problema que se examina se ha reflejado ampliamente en la práctica judicial, incluso a nivel del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia.
Anteriormente, en la Carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11.01.2002 N 66, se dieron aclaraciones sobre el tema del derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento de un terreno por un nuevo plazo. "Revisión de la práctica de resolución de conflictos relacionados con el alquiler".
Con base en las explicaciones establecidas en el párrafo 35 de esta Carta de Información, las disposiciones del párrafo 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa otorgan al arrendatario, que cumplió debidamente los términos del contrato, un derecho de preferencia, que puede ejercerse si ciertas condiciones. Tales condiciones son la negativa del arrendador a celebrar un contrato por un nuevo plazo y la celebración de un contrato de arrendamiento con otra persona en el plazo de un año.
Esta posición se reflejó en la práctica judicial (ver, por ejemplo, la Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Cáucaso Norte del 3 de noviembre de 2011 en el caso N A53-23784/2010, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Volga del 28 de diciembre , 2011 en la causa N A57-6803/2011, Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste de fecha 22 de mayo de 2012 en la causa N A52-2051/2011).
Posteriormente, se estableció una posición legal similar en la Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 19 de julio de 2005 N 3440/05 en el caso N A73-1964/2004-51. De acuerdo con este Decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, el derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo puede ser ejercido por él solo si el arrendador alquila la propiedad en disputa a un tercero. El p legal dado! posición encontrada en la práctica judicial (ver, por ejemplo, la Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga del 25 de enero de 2011 en el caso N A57-6676 / 2010, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste del 13 de septiembre de 2011 en el caso N A56-62979 / 2010, de fecha 01/03. 2012 en el caso N A56-23336 / 2011, Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 08/12/2008 N 11100/08 en el caso N A58-330 / 2007) .
En el marco de la cuestión que nos ocupa, parece interesante la posición de los tribunales, según la cual la celebración de un contrato de arrendamiento con cualquier entidad económica es un derecho, pero no una obligación del arrendador. Por lo tanto, dado que el contrato de arrendamiento de la tierra no es contrato publico, el inquilino no tiene derecho a obligar al propietario a concluirlo en ausencia de las condiciones anteriores (ver, por ejemplo, el Decreto de la FAS del Distrito Volga-Vyatka del 21/06/2010 en el caso N A39-3844 / 2009).
Los tribunales también señalaron que el derecho de preferencia para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento no puede ejercerse, en particular, cuando el arrendador ha expresado su voluntad negándose a renovar el contrato de arrendamiento (ver Resolución del Servicio Federal Antimonopolio de Siberia Oriental Distrito de 28 de junio de 2011 en el expediente N A33 -13906/2010).
Mientras tanto, en algunos casos, los tribunales consideran que el arrendatario tiene un derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento de la tierra (si el arrendador se niega a renovar el contrato), a pesar de la ausencia de una relación de arrendamiento formalizada con un tercero.
Por lo tanto, el tribunal estableció la presencia de un derecho de suscripción preferente sobre la base del cumplimiento adecuado por parte del arrendatario de sus obligaciones en virtud del contrato. Al mismo tiempo, el tribunal señaló que la aprobación previa de un terreno a un tercero no excluye la posibilidad de su provisión por desistimiento, por lo que dicha aprobación no puede ser una base para denegar la extensión del contrato de arrendamiento a la inquilino original (ver Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 23 de marzo de 2012 sobre el caso N A70-5160/2011).
Una violación de las obligaciones del arrendatario que no esté confirmada por pruebas no puede servir como base para negar el derecho de suscripción preferente (ver Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente del 11 de marzo de 2009 N F03-678 / 2009 en caso NA51-10461/2008).
Como parte del tema en consideración, también se debe prestar atención a la disposición contenida en el Decreto del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17 de noviembre de 2011 N 73 "Sobre Ciertas Cuestiones en la Práctica de la Aplicación de las Reglas del Código Civil de la Federación de Rusia sobre un contrato de arrendamiento". De acuerdo con el párrafo 2 de dicha Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, "no solo el arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento actual, sino también el arrendatario en virtud del contrato, que se rescindió dentro de un año antes de la conclusión de el contrato de arrendamiento con otra persona o la licitación para la celebración de dicho contrato, sujeto a una notificación por escrito del arrendador en la forma prescrita por el párrafo uno del párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia del deseo para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.
La cuestión del procedimiento adecuado para considerar casos relacionados con el establecimiento de causales de compulsión para celebrar contratos de arrendamiento terrenos
En esta Resolución, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa también resolvió la cuestión del procedimiento para considerar casos relacionados con el establecimiento de motivos para obligar a la celebración de contratos de arrendamiento de tierras.
Actualmente, los tribunales se adhieren a la siguiente posición.
Una disputa económica que surge de relaciones legales civiles (arrendamiento) relacionadas con la implementación de acuerdos empresariales y otros actividad económica, está sujeto a consideración por parte del tribunal de arbitraje en la forma de procedimientos de acción, ya que las relaciones jurídicas de arrendamiento son objeto de regulación del derecho civil, que no se aplica a relaciones de propiedad basado en la subordinación administrativa u otra imperiosa de una parte a la otra (Decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Moscú del 12 de enero de 2011 en el caso N A41-29444 / 10, Resolución del Octavo Arbitraje Tribunal de Apelación de fecha 09/07/2009 en el expediente N A70-851/2009).
Una posición similar también está contenida en el Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 6 de julio de 2010 en el caso N A17-7148 / 2009, sin embargo, en este caso, la disputa estaba relacionada con la impugnación de la terminación unilateral de el contrato de arrendamiento de terrenos.
Conclusiones de los tribunales inferiores
El tribunal de primera instancia satisfizo las pretensiones de la empresa, lo que fue confirmado por el tribunal de casación.
Los tribunales procedieron de la presencia del derecho de preferencia de la empresa para celebrar un contrato de arrendamiento de un terreno por un nuevo término en virtud de lo dispuesto en el art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa, art. 22 del Código de Tierras de la Federación Rusa y los términos del contrato de arrendamiento.
Al mismo tiempo, el tribunal de primera instancia indicó que, de acuerdo con la Parte 4 del art. 28 del Código de Tierras de la Federación Rusa, no está permitido negarse a proporcionar a los ciudadanos y entidades legales terrenos en el estado y propiedad municipal, con excepción de los casos de retiro de solares de circulación; establecido ley Federal la prohibición de la privatización de terrenos; reserva de terrenos para necesidades estatales o municipales.
El Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en la Sentencia del 12 de marzo de 2012 N VAC-17540/11 en el caso N A51-2845/2011 llegó a la conclusión de que es necesario revisar los actos judiciales de instancias inferiores en el orden de supervisión.
El razonamiento jurídico contenido en esta definición, fue generalmente aceptado por el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa.
Tenga en cuenta que la definición de Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa es acto procesal y no contiene la posición legal del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, ya que no resuelve la disputa sobre el fondo.
Posición del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa
El Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia anuló la decisión del tribunal de primera instancia, así como la decisión del tribunal de casación, y se negó a satisfacer las reclamaciones de la empresa. Al mismo tiempo, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa formuló las siguientes posiciones legales.
1. Si la solicitud de celebración de un contrato de arrendamiento de un terreno por un nuevo plazo contiene requisitos para la puesta a disposición de un terreno en arrendamiento con fines distintos de aquellos para los que este sitio se proporcionó inicialmente, entonces tal requisito es en realidad un requisito para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento de tierras. En este sentido, la cuestión de la presencia o ausencia de motivos para obligar a celebrar un contrato de arrendamiento está sujeta a consideración en el orden del procedimiento.
Cabe señalar que en la práctica del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, se han encontrado posiciones legales similares (aunque no idénticas) anteriormente. Entonces, por ejemplo, la Resolución del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 06.09.2011 N 4784/11 en el caso N A40-133603 / 09-122-977 contiene una posición legal según la cual, al considerar disputas sobre el destino de los acuerdos de inversión (contratos) que involucran la construcción de un objeto inmobiliario, los tribunales deben determinar la naturaleza de la disputa, así como examinar naturaleza juridica contrato de inversión, que es necesario para calificación legal la controversia surgida y la determinación de las normas derecho procesal a aplicar: cap. 24 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación de Rusia (consideración de casos sobre impugnación de actos jurídicos no normativos) o provisiones generales sobre litigio(Sección II del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa).
2. Disposiciones de la Parte 4 del art. 28 del Código de Tierras de la Federación de Rusia no se aplican a las relaciones de arrendamiento, ya que no permiten negarse a proporcionar a los ciudadanos y personas jurídicas terrenos que sean de propiedad estatal o municipal, para la propiedad y no para el alquiler.
3. La intención del arrendatario de prorrogar el contrato de arrendamiento de terreno no puede dar lugar por sí sola a la obligación incondicional del arrendador de arrendar el terreno por un nuevo plazo.
Además, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa confirmó su posicion legal, establecido anteriormente en el Decreto de 19.07.2005 N 3440/05 en el caso N A73-1964 / 2004-51, según el cual el derecho de preferencia son! El solicitante de la conclusión de un contrato de arrendamiento por un nuevo término solo puede ser realizado por él si el arrendador transfiere la propiedad en disputa en alquiler a un tercero.
Cabe señalar que en esta Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa no hay indicación de la posibilidad de revisar efecto legal actos judiciales tribunales de arbitraje en negocios con scho! prensa circunstancias reales sobre la base del n.5 h.3 art. 311 APC RF.
En este sentido, la Resolución del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia que se está considerando no es una base para revisar los actos judiciales debido a nuevas circunstancias.