El artículo 252 del Código Civil de la Federación Rusa contiene el procedimiento para dividir la propiedad entre propietarios compartidos. El procedimiento se lleva a cabo por acuerdo de las partes o según las reglas Considere además el art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa con comentarios.
Información general
El artículo 252 del Código Civil de la Federación de Rusia determina que los bienes en poder de los ciudadanos pueden estar sujetos a división por acuerdo. Cualquier participante tiene derecho a exigir su parte. Si los sujetos no llegan a un acuerdo sobre las condiciones y el método de división, la disputa se considera y se resuelve de acuerdo con las reglas. procedimientos de acción. En arte. 252, párrafo 3 del Código Civil de la Federación Rusa establece que si no se puede realizar una división en especie sin daño desproporcionado a la propiedad o si está expresamente prohibido por la ley, el propietario de esta parte puede exigir el pago de su valor por parte de otros participantes. .
Detalles del reembolso
El párrafo cuarto del art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa (sobre compensación) determina que se elimina la desproporción entre la propiedad asignada al participante y su parte pago en efectivo o de otra manera. El reembolso del costo en lugar de proporcionarle una parte del objeto en especie solo se permite con su consentimiento. El apartado 4 del art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa describe los casos en que el procedimiento se lleva a cabo sin el permiso del participante. Estos incluyen situaciones en las que la participación del propietario es insignificante y no puede asignarse de manera realista. En tales casos, el tribunal que conoce de la disputa obliga a otros participantes a reembolsarle el costo de su parte. Con la recepción de la compensación, el propietario pierde el derecho a su parte.
Explicaciones
De acuerdo con lo dispuesto en el art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa, en el proceso de dividir la propiedad entre varios propietarios, se rescinde el derecho compartido a un objeto. Cuando se adjudican una o más partes pertenecientes a distintas entidades, las partes restantes continúan siendo de propiedad común de al menos dos personas. La posibilidad de satisfacer las pretensiones del actor dependerá de varias circunstancias. En primer lugar, se tienen en cuenta las características del inmueble en sí. Debe ser técnicamente posible realizar el procedimiento descrito en el art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa. Además, los participantes deben estar dispuestos a pagar o recibir un reembolso del costo de sus piezas.
Característica del procedimiento.
Cuando se aplique lo dispuesto en el art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa práctica de arbitraje indica que se permite una partición real si da como resultado al menos 2 objetos independientes. Sin embargo, deben ser adecuados para el funcionamiento por separado. De acuerdo con el Decreto del Pleno de la Corte Suprema de Justicia de 1981, la asignación a solicitud del accionista de una parte del inmueble que le pertenece sólo puede efectuarse cuando constituye un área autónoma (aislada) en una casa con una entrada separada, o puede convertirla en una realizando un reequipamiento. Si existen posibilidades técnicas, pero con una desviación del tamaño de las acciones de cada participante, el organismo autorizado, teniendo en cuenta las circunstancias específicas, tiene derecho a reducir o aumentar el tamaño de las partes proporcionadas. Al mismo tiempo, se asigna una compensación monetaria por las áreas adjuntas (cláusula 4, artículo 252 del Código Civil de la Federación Rusa). Cuando se realice un tramo, la resolución deberá indicar el tramo aislado concreto que se le asigne. La resolución también prescribe el tamaño de la acción a la que corresponde.
Matiz
La perspectiva de gravamen de cualquiera de los objetos de nueva creación con una servidumbre no puede ser considerada como excluyente de la posibilidad de separación/división. Esta interconexión de las partes no implica en sí misma su uso no aislado. Por reclamación (es parientes del constructor, cónyuges que construyeron la casa juntos, así como herederos, el tribunal puede llevar a cabo la división de la estructura, construcción inconclusa. Esto está permitido si, habiendo evaluado el grado de preparación del edificio, es posible establecer partes separadas para ser asignadas, con mayor viabilidad técnica de completar el trabajo por parte de estas personas. Si no es posible llevar a cabo una construcción sin terminar, el tribunal puede reconocer los derechos de ciertos sujetos a los materiales de construcción y elementos estructurales de la estructura.
daño desproporcionado
De acuerdo con lo dispuesto en el art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa, la separación/división de objetos no puede llevarse a cabo si, durante su desmembramiento físico, se destruyen o pierden su características beneficiosas. Bajo el daño desproporcionado que impide la aplicación de este procedimiento, debe entenderse la imposibilidad de utilizar el inmueble conforme a las finalidad prevista, deterioro significativo condición técnica o una disminución del valor artístico/material (por ejemplo, una colección de monedas, libros, pinturas), inconvenientes durante la operación, etc.
Punto importante
Si es imposible dividir la propiedad o separar en especie una parte de ella, el súbdito no pierde el derecho de exigir la determinación del procedimiento para usar la cosa, a menos que se establezca por acuerdo de las partes. Al hacerlo, el tribunal tiene en cuenta la situación de hecho establecida. Es posible que el orden existente no coincida exactamente con las partes de la propiedad común. Además, el tribunal tiene en cuenta la posibilidad real de explotación conjunta, la necesidad de propiedad de cada sujeto.
Opción alternativa
Como lo es el nombramiento de la indemnización por el valor de los bienes. Se imputa en caso de imposibilidad de realizar la división/división en especie en relación con el inmueble. Con el recibo del pago, de conformidad con el apartado cinco del art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa, el propietario se ve privado de los derechos sobre la acción. Cabe señalar que el organismo autorizado tiene derecho a decidir sobre el nombramiento del reembolso del costo contra la voluntad de los propietarios que no luchan por la división. Sin embargo, esto está permitido con el consentimiento del participante señalado. De conformidad con lo dispuesto en los Decretos de los Plenos de la Corte Suprema N° 6 y de la Corte Suprema de Arbitraje N° 8, estas reglas son de aplicación cuando se trate de una controversia sobre cosa indivisible. Puede ser, por ejemplo, un instrumento musical, un automóvil, etc. La excepción son los casos de asignación de una parte de la propiedad de las fincas campesinas. En determinadas circunstancias, el tribunal tiene derecho a transferir un objeto indivisible a la propiedad de uno de los participantes en el capital si muestra un interés significativo en usarlo, independientemente del tamaño de las partes de las otras entidades. El ciudadano que ha aceptado la cosa está obligado, sin embargo, a indemnizar a los demás por su valor.
Cantidad a pagar
Si los propietarios no logran ponerse de acuerdo sobre el monto de la indemnización, se establece por especialistas que realizan actividad de tasación o por una comisión formada como parte del procedimiento. Al determinar el monto del pago, los precios locales (al por menor) de los materiales de construcción, las tarifas de transporte, el pago fuerza de trabajo a las tarifas aplicables en la zona. Además, se tiene en cuenta el nivel de depreciación del objeto, su ubicación, la presencia de elementos paisajísticos y otras circunstancias. El cálculo tiene en cuenta los gastos que habrá que hacer para el reequipamiento técnico, así como el probable deterioro del inmueble. La compensación no puede sustituir a la separación/asignación, sino acompañarlas, si de hecho son posibles, pero sin observar los principios de proporcionalidad de las partes resultantes a las partes ideales.
reembolso forzado
Arte. 1 del Código Civil fija el principio de inviolabilidad de los bienes. Dado su carácter absoluto, de acuerdo con regla general, no se permite la coacción para recibir una compensación en lugar de la asignación de una parte de los bienes en especie. Sin embargo, hay una excepción a esta disposición. Lo establece el párrafo cuarto del art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa. De acuerdo con la disposición, la autoridad que conozca de la controversia podrá obligar a los restantes partícipes del inmueble a pagar el costo de la parte asignada. La compensación forzosa está permitida bajo el siguiente conjunto de condiciones:
- Una pequeña cantidad de la acción, cuyo costo se reembolsa.
- La imposibilidad de separarlo en especie.
- La falta de interés del propietario, que pierde el derecho a una parte, en la explotación de una instalación común.
Sólo la segunda condición puede establecerse objetivamente.
Características de los criterios
La insignificancia de la parte y la falta de interés del propietario en el uso se determinan en cada caso por separado, teniendo en cuenta las circunstancias. Por ejemplo, en un apartamento pequeño, incluso 1/4 parte puede considerarse insignificante. Al mismo tiempo, 1/64 de una mansión de varios pisos no cae bajo el criterio de insignificancia. En cuanto al desinterés del propietario, al determinarlo, es necesario establecer:
- La posibilidad de asignar un fragmento de propiedad al sujeto.
- La conmensurabilidad del interés con las molestias que su participación cause a otras partes de la relación.
- ¿La persona posee una propiedad similar? Por ejemplo, ¿tiene otra habitación en la que pueda vivir?
Al decidir si existe un interés significativo en el uso de la propiedad, el tribunal examina todas las pruebas que confirman la necesidad de operar la instalación debido a actividad profesional, estado de salud, edad, dependientes, etc.
sección de herencia
Sus características están fijadas por el art. 1168 GR. De acuerdo con la norma, la propiedad de 2 o más personas puede dividirse por convenio. Si los bienes inmuebles están incluidos en su estructura, el acuerdo, así como el acuerdo sobre la asignación de acciones, pueden celebrarse después de recibir un certificado notarial. Al dividir la herencia, se proporcionan ciertos privilegios. En particular, se definen para el propietario, quien, en el momento de abrir el estuche, tenía un mayor interés por los objetos que el resto. Por ejemplo, el súbdito que poseía con el difunto una cosa indivisible, cuya parte está comprendida en la herencia, tiene derecho de prioridad para recibirla por su parte respecto de los sucesores que no fueran sus propietarios. No importa si el objeto se usó por última vez o no. El heredero, que explotó constantemente la cosa incluida en la masa, tiene derecho preferente a recibirla con relación a los demás sucesores que no la usaron ni fueron copropietarios. Una entidad que vivía con el dueño original de la propiedad al momento de la muerte del dueño original de la propiedad puede esperar comprar artículos para el hogar.
Adicionalmente
La desproporción de bienes, cuya recepción por derecho de preferencia declara el sucesor según las normas del art. 1168 o el art. 1169 del Código Civil, con una parte se elimina enajenando otros objetos o dando una compensación. La legislación define algunas características del registro de bienes inmuebles cuando se lleva a cabo de conformidad con el acuerdo entre los causahabientes y el acta notarial emitida. En cuanto a la propiedad conjunta, su división se lleva a cabo después de determinar las acciones de cada participante (artículos 252, 254 del Código Civil de la Federación Rusa).
El derecho de copropiedad establece que un inmueble determinado tiene varios propietarios a la vez, cada uno de los cuales puede usar y disponer del inmueble exclusivamente dentro de la parte que le corresponde personalmente.
En algunas situaciones, el uso de la propiedad se realiza mediante un acuerdo entre todos los copropietarios. Tales acuerdos, si es necesario, pueden ser rescindidos, y cada copropietario recibirá entonces el derecho a asignar su parte de la masa total de la propiedad, comenzando así el proceso de división de la propiedad.
Acuerdo sobre la división de bienes en propiedad común
Tal concepto como el derecho de propiedad compartida está previsto por la ley civil vigente e implica la propiedad conjunta de cierta propiedad, en la que cada propietario individual tiene derecho a disponer solo de una cierta parte de ella. Al mismo tiempo, las participaciones en los intereses de propiedad de diferentes copropietarios pueden ser desiguales.
La propiedad compartida puede surgir tanto de forma voluntaria como obligatoria.
En este último caso, similar juicio puede imponerse a los cónyuges divorciados. Si hay una situación en la que los cónyuges están divorciados y al mismo tiempo tienen bienes comunes divididos entre ellos en términos de equidad, pueden usar estos bienes sobre la base de acuerdos concluidos previamente, o pueden iniciar un proceso como la división de Propiedad ubicada en propiedad compartida.
Si todos los propietarios no pudieron llegar a un consenso, entonces, en tal situación, la decisión final permanecerá en el tribunal. Es en el tribunal que se asigna el deber de asignar la parte de cada uno de los propietarios sobre una base legal.
En el caso de que la adjudicación de bienes se efectúe sobre la base de entidades legales, deberá celebrarse un acuerdo escrito entre todos los propietarios del inmueble, en el que se regularán las cuestiones relativas al tamaño específico de la masa del inmueble a adjudicar, así como los derechos y obligaciones de todas las partes que permanezcan en la sociedad como copropietarios de intereses de propiedad.
Separación de una parte de la propiedad en propiedad compartida
Conceptos como división y reparto de bienes, en realidad, son términos idénticos, ya que tienen prácticamente la misma redacción. La única diferencia entre ellos es que cuando se divide la propiedad, la propiedad compartida se extingue por completo, y la totalidad de la masa de la propiedad, antes en propiedad compartida, se distribuye en proporción a las contribuciones compartidas de todos los participantes en el proceso.
Al mismo tiempo, la asignación de una parte de la propiedad establece que solo un propietario adquiere derechos de propiedad personal sobre una propiedad en particular, mientras que los demás propietarios del proceso siguen siendo partícipes del derecho de propiedad compartida.
Todas las cuestiones relacionadas con un proceso como la separación de una parte específica de la masa total de la propiedad se regulan de conformidad con las disposiciones del artículo 255 del Código Civil de la Federación Rusa. Establece que la propiedad compartida solo puede rescindirse por acuerdo entre todos los propietarios del patrimonio. Sin embargo, esto no impide en absoluto que los propietarios individuales exijan la separación de sus bienes.
La asignación de una parte de la propiedad se lleva a cabo utilizando tribunales quienes organizan el proceso de tal manera que cumpla con todos los requisitos de la ley, y de ninguna manera afecte los derechos de las demás partes del acuerdo.
Separación en especie de una parte de la propiedad en propiedad compartida
La separación de la propiedad de la masa total se caracteriza por el hecho de que una parte específica de los intereses de la propiedad se transferirá a la posesión personal de un dueño específico, y esta propiedad dejará de participar en el proceso de enajenación de los derechos de propiedad que sean de propiedad compartida.
De conformidad con las disposiciones vigentes del Código Civil de la Federación de Rusia, cada propietario en cualquier momento puede exigir la separación de su parte de los bienes en especie. Sin embargo, vale la pena prestar atención al hecho de que este proceso no debe violar requerimientos legales. Con base en esto, se puede argumentar que la división de bienes en propiedad compartida en especie se produce solo en los casos en que no existen condiciones que se reconozcan como no idóneas a nivel legislativo.
Así, la asignación de bienes en especie puede realizarse en situaciones en que no implique un daño desproporcionado a la masa total de bienes, y al mismo tiempo no contradiga las condiciones previstas en los artículos 252 y 254 del Código Civil de la Federación Rusa.
La imposibilidad de dividir la propiedad que está en propiedad compartida
A nivel legislativo, todos las condiciones necesarias para proteger los derechos e intereses de todos los propietarios de valores de propiedad que se encuentran en propiedad compartida.
El artículo 252 del Código Civil de la Federación Rusa regula que en algunas situaciones es imposible asignar una propiedad compartida en especie, ya que este proceso puede dañar la propiedad o cambiar sus propiedades y características originales.
Sin embargo, al mismo tiempo, la cláusula 2, parte 4, artículo 252 del Código Civil de la Federación de Rusia contiene una indicación de que cada propietario de una parte de la propiedad puede en cualquier momento presentar requisitos para la asignación de su parte. En tal situación, cuando la ley establezca restricciones a la asignación de una parte del interés de la propiedad en términos de equidad, el solicitante tendrá derecho a una compensación proporcional en términos monetarios, que será igual a su parte de la propiedad.
Cuando los cónyuges se divorcian, los bienes indivisibles también pueden recibir dos dueños a la vez, quienes establecerán el derecho a compartir la propiedad. Sin embargo, vale la pena señalar que en caso de divorcio, el tribunal ofrecerá a uno de los cónyuges comprar la parte del segundo, proporcionando una compensación adecuada.
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división y reparto de bienes
Está escrito en su web: Conceptos como división y reparto de bienes son, en realidad, términos idénticos, ya que tienen prácticamente la misma redacción. La única diferencia entre ellos es que cuando se divide la propiedad, la propiedad compartida se extingue por completo, y la totalidad de la masa de la propiedad, antes en propiedad compartida, se distribuye en proporción a las contribuciones compartidas de todos los participantes en el proceso. Al mismo tiempo, la asignación de una parte de la propiedad establece que solo un propietario adquiere derechos de propiedad personal sobre una propiedad en particular, mientras que los demás propietarios del proceso siguen siendo partícipes del derecho de propiedad compartida. Pregunta: Y si solo dos personas están registradas en el apartamento: madre e hija (mayores de edad), y no hay otros herederos, y la madre (propietaria del apartamento) acepta hacer dos partes para que la hija también obtenga un compartir el apartamento - entonces, en este caso, ¿cuál es la diferencia entre la división de la propiedad y la asignación de una parte de la propiedad común?
Elena Mijailovna 13.05.2019 20:36
¡Buenos días!
En su caso, no estamos hablando de la división o asignación de una acción. ya que la división o asignación de una parte sólo es posible si hay dos o más propietarios, en su caso, el propietario del inmueble sigue siendo uno.
Solo después de que el dueño del apartamento le dé o venda a su hija una parte de la propiedad, podemos hablar de la asignación de una parte o división.
Tiene razón si hay dos propietarios de la partición y los procedimientos de partición son idénticos.
Fiódorova Lyubov Petrovna 19.06.2019 12:29
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¡Buenos días! Estoy de acuerdo con la opinión de un colega.
Sharabarova Irina Pavlovna 20.06.2019 07:30
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División de los bienes comunes de los vecinos.
¡Hola! Por favor, ayude con la solución de la siguiente situación: Hace unos 20-25 años, los propietarios de tres casas privadas juntaron su dinero e instalaron tuberías de calefacción por su cuenta, que pasaron por el suelo con una institución en cada una de las tres casas. Al mismo tiempo, no hubo un acuerdo escrito entre quienes invirtieron dinero y, en el futuro, el uso de las tuberías tendidas estuvo a cargo de los propietarios de las tres casas mencionadas. Hace aproximadamente 5 años, el propietario de la casa No. 3 se cortó la tubería principal de calefacción y se llevó las tuberías que pasaban por su terreno. Luego comenzó a recoger tuberías en desuso que estaban en área vecina, es decir, la sección número 2. ¿Son legales las acciones del dueño de la casa No. 3? ¿Es posible afirmar en la situación descrita que hace unos 20-25 años los propietarios de tres casas adquirieron el derecho de propiedad compartida en partes iguales de la "calefacción principal", que instalaron a su cargo?
Alejandro 26/03/2019 00:40
Dubrovina Svetlana Borisovna 04.04.2019 07:47
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conversión de deuda en propiedad
Buenas tardes. Tenía 1/2 de la casa antigua, construida en 1928. los vecinos demolieron su mitad y construyeron un nuevo edificio, después de lo cual, por acuerdo con ellos, mi parte fue 7/38. El tribunal me ordenó pagar a uno de los copropietarios 180 mil por los costos de construcción. Y les pago (quedan 47.000 rublos). Cuando demolí parte de mi mitad (quedó la planta baja), para reconstruir, no me dejan construir (llaman a la policía, etc.). Mientras tanto, dividí la tierra por patio y el límite pasó por mi mitad (indentada de la pared de su edificio por 1 metro). ¿Puedo convertir la deuda restante a 1/38 de mi participación? El valor catastral es de 8,5 millones. Presentaron una demanda para excluirme de la acción: se niegan. Mi objetivo final es construir una casa separada de ellos, pero sobre los cimientos antiguos. Saludos, Dmitry.
Dmitri 05.11.2018 09:20
¡Hola! Si la parcela está dividida, puede construir una casa sin el permiso de los vecinos, pero de acuerdo con la construcción, el fuego, normas sanitarias y de conformidad con la Ley Federal del 3 de agosto de 2018 N 340-FZ "Sobre las enmiendas a código de urbanismo Federación Rusa e individual actos legislativos Federación Rusa". Lo más probable es que sea imposible construir una casa nueva sobre los cimientos antiguos. Para responder a la pregunta sobre la compensación de 1/38 de la participación contra la deuda, debe familiarizarse con todos los documentos del caso. Lo invitamos a la oficina para una consulta, donde nuestros especialistas responderán con más detalle a todas las preguntas Para un descuento del 50 por ciento en una consulta - Código de promoción - "MIP".
05.11.2018 14:18
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Dmitri 05.11.2018 18:22
Estimada Anna Vladimirovna, ¿cuál será el destino del piso del sótano?, sobre el cual se levantará parcialmente la nueva casa.
Sin ver ninguna documentación, es difícil responder a su pregunta. Lo invitamos a la oficina para una consulta, donde nuestros especialistas responderán todas sus preguntas con más detalle. Para un descuento del 50 por ciento en una consulta - Código de promoción - "MIP".
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Boguslavskaya Anna Vladimirovna 05.11.2018 22:28
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Ven a una consulta, te ayudaremos.
Malov Andrei Vladímirovich 06.11.2018 13:17
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¿Se puede dividir la propiedad de esta manera?
Dos propietarios, Propiedad compartida de un edificio residencial y un terreno en el que se encuentra la casa y todavía hay terreno lejos de la casa. Soy dueño de 1/4 de las acciones de la casa y el terreno, el resto pertenece a otro dueño. Apeló a la corte y exige que se le dé todo el terreno en el que se encuentra la casa, y que la casa y el terreno que está lejos de la casa me sean transferidos. No puedo usar una casa sin tierra. ¿Cómo ser? ¿Puede el tribunal hacer tal división? Le ofrecí verbalmente pagar una compensación por toda la propiedad y dejarme toda la propiedad a mí, él no estuvo de acuerdo. Saludos a los abogados. Gracias.
Dmitri 30/09/2018 23:18
¡Buenos días! Los requisitos del otro propietario no contradicen la ley y bien pueden ser satisfechos. Necesitas la ayuda de un abogado. Lo invitamos a la oficina para una consulta, donde nuestros especialistas responderán todas sus preguntas con más detalle. Para un descuento del 50 por ciento en una consulta - Código de promoción - "MIP".
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Nazarova Evgenia Viktorovna 01.10.2018 09:41
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Estoy de acuerdo con mi colega, venga a una consulta, lo ayudaremos.
Smirnov Yuri Konstantinovich 02.10.2018 08:10
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Los "rehenes" de la propiedad compartida común de apartamentos y casas de campo suelen ser aquellos que heredaron bienes inmuebles o los privatizaron. Las disputas serias a menudo estallan entre los copropietarios, e incluso se desarrollan dramas reales.
¿Qué formas de resolver conflictos se pueden usar legalmente y cuál es la mejor manera de actuar en la práctica? Más sobre eso en nuestro próximo número.
"Quiero mi rincón"
A menudo, el primer y bastante natural deseo de un participante en la propiedad compartida es tener su propio rincón: su propia parte de un apartamento o casa. Legalmente, esto se puede hacer de varias maneras.
La opción principal y más común es determinar el procedimiento para usar locales residenciales (basado en el párrafo 1 del Artículo 247 del Código Civil de la Federación Rusa). Idealmente, este es un acuerdo pacífico entre los copropietarios: a quién se le debe qué habitación. Tenga en cuenta: las áreas comunes (cocina, baño, pasillos) en cualquier caso siguen siendo de uso común. Para mayor confiabilidad, el acuerdo sobre el procedimiento para usar el apartamento (casa) está certificado por un notario.
Si no se puede llegar a un acuerdo, los litigantes tendrán que acudir a los tribunales. Aquí hay que tener en cuenta matiz importante. Si desea conservar el espacio habitable, en la declaración de demanda debe indicar exactamente la solicitud "para determinar el procedimiento para usar la propiedad que es de propiedad compartida común". Referencia - al mencionado párrafo 1 del artículo 247 del Código Civil de la Federación Rusa.
Al mismo tiempo, prepárate para un giro inesperado para la mayoría de los ciudadanos. El tribunal, al decidir dónde y con quién vivir en un apartamento común, se guiará no solo por el tamaño de la participación de cada copropietario, sino también por otras circunstancias. En particular, el género de los residentes, los vínculos familiares, la presencia de niños, etc. A los abogados les gusta dar un ejemplo típico: determinar el uso de un apartamento de tres habitaciones, donde la mitad de la parte pertenece a una familia de dos cónyuges y ¼ a un solo copropietario. Para una pareja casada, el tribunal, por regla general, asigna una habitación para uso y distribuye una más a cada uno de los solteros. Al mismo tiempo, los costos de servicios públicos, el impuesto a la propiedad y otros pagos todavía se dividen en proporción directa al tamaño de la participación de cada uno de los copropietarios (de conformidad con el Artículo 249 del Código Civil de la Federación Rusa).
Estas características se explican por el hecho de que este caso estamos hablando de resolver el problema del uso de la propiedad conjunta, cuando es necesario tener en cuenta y unir los intereses de todos los copropietarios de la manera máxima posible, manteniendo el espacio de vida común.
"Final e irrevocable"
El Código Civil (inciso 1 del artículo 252) también prevé una opción como "la división de bienes en propiedad compartida entre sus participantes".
En tal situación, se forman nuevos objetos inmobiliarios. Es decir, teóricamente, por ejemplo, en un apartamento de dos habitaciones, después de la división, cada uno de los dos copropietarios podría convertirse en propietario único y pleno de una habitación (el que tenga menos espacio habitable aún tendría derecho a una compensación monetaria ).
Sin embargo, en realidad, es con bienes raíces residenciales que tal número, por regla general, no funciona, advierten los abogados en ejercicio. El hecho es que con la adopción del Código de Vivienda de la Federación Rusa en 2005, el estado tomó un duro camino hacia la eliminación de viviendas comunales y la prevención de la aparición de "apartamentos comunales". ¿Y en qué se convertiría, de hecho, un apartamento de varias habitaciones perteneciente a propietarios independientes? Exactamente.
En la práctica, si uno de los partícipes en la copropiedad solicita la asignación de su parte en especie, los tribunales, en un esfuerzo por preservar un único espacio habitable, suelen decidir sobre Compensación monetaria proporcional al volumen de la acción (sobre la base del párrafo 3 del artículo 252 del Código Civil de la Federación Rusa).
Y si esta opción no es adecuada, todos los coaccionistas quieren separarse por completo e irrevocablemente, sin pagar dinero, entonces los expertos recomiendan vender un apartamento con una división posterior de los ingresos como la salida más ventajosa.
No obstante, en este caso, también conviene tener en cuenta un matiz importante.
Venta: ¿cuál es más rentable?
Nota de los agentes inmobiliarios experimentados: es incomparablemente más rentable para los participantes en la propiedad compartida vender todo el apartamento juntos que vender sus acciones en el derecho uno por uno. En promedio, el precio de una acción en el mercado es más bajo que el costo del espacio de vida vendido como parte de un apartamento completo en un 15 - 25%.
La razón es que, como se puede entender de las explicaciones y ejemplos anteriores, el comprador de una participación en el derecho de propiedad puede esperar muchas disputas, tribunales y otras dificultades en el proceso de uso de su adquisición. Mientras que el nuevo propietario independiente del apartamento ni siquiera se enterará de tales dificultades.
En la práctica, a menudo surge la pregunta: ¿qué sucede si dos o tres coaccionistas están dispuestos a vender conjuntamente la vivienda con fines de lucro y uno protesta por daños o por otras razones? Los abogados recomiendan la siguiente solución: acudir a los tribunales con referencia a la parte 2 del párrafo 4 del artículo 252 del Código Civil de la Federación Rusa. Citamos: “En los casos en que la participación del propietario sea insignificante, no pueda asignarse realmente y no tenga un interés significativo en el uso de la propiedad común, el tribunal podrá, incluso en ausencia del consentimiento de este propietario, obligar los demás participantes en la propiedad compartida a pagarle una compensación”. Es decir, en tales casos, la práctica judicial predominante tiende a simplemente reemplazar la parte del “protestante” con una compensación monetaria proporcional.
Podemos hablar de la cantidad en la que se estimaría la parte en sí misma en caso de una venta por separado, o el costo de una parte del espacio habitable, proporcional a la parte, al vender el apartamento completo (qué opción elegir, el los jueces deciden de manera diferente).
Como resultado, el resto de los copropietarios, aunque hayan desembolsado una compensación, retienen la vivienda completa, que puede venderse con una ganancia significativamente mayor.
en una nota
Sin embargo, si es necesario vender exactamente la participación en la propiedad del apartamento, al concluir una transacción, debe recordar el derecho de preferencia de compra que tienen los otros copropietarios. El procedimiento para cumplir con esta simple regla se encuentra descrito en el artículo 250 del Código Civil.
¿Cómo alquilar o dar de alta nuevos inquilinos?
Aquí se aplica la regla básica: "La disposición de la propiedad en propiedad compartida se lleva a cabo por acuerdo de todos sus participantes" (Artículo 246 del Código Civil de la Federación Rusa).
Por lo tanto, tanto el alquiler de una de las habitaciones como la entrada de nuevos inquilinos con registro posterior ("propiska") están permitidos por ley solo con el consentimiento por escrito de todos los copropietarios. La única excepción está prevista para los niños menores: en todos los casos se les permite mudarse al lugar de residencia de sus padres sin el consentimiento de nadie, sobre la base del Artículo 70 del Código de Vivienda de la Federación Rusa y las normas. código de la Familia radiofrecuencia
¿Cómo dividir un apartamento en acciones?
Recientemente, muchos propietarios de locales residenciales se preguntan cada vez más cómo dividir un apartamento en acciones. es posible y legislatura actual no prohíbe tales actividades. Sin embargo, el procedimiento depende principalmente de quién es el propietario actual del apartamento en su totalidad o en acciones.
Si el apartamento es propiedad total de una persona, entonces tiene derecho a vender, donar todo el apartamento o una parte del mismo a cualquier persona que desee.
Si el apartamento pertenece a varias personas en acciones, entonces cada propietario tiene derecho a disponer de su parte como le plazca.
Sin embargo, si se va a vender una parte de un apartamento privatizado, el otro propietario de la parte debe ser notificado con antelación y se le debe ofrecer comprar la parte, ya que el otro propietario tiene derecho de suscripción preferente compras Esta regla no se aplica a las relaciones jurídicas sobre la donación de una acción.
¡Importante! Si usted mismo está analizando su caso relacionado con la división de un piso en acciones, entonces debe recordar que:
- Cada caso es único e individual.
- Comprender los conceptos básicos de la ley es útil, pero no garantiza el logro de resultados.
- La posibilidad de un resultado positivo depende de muchos factores.
El derecho a la propiedad de las acciones y el tamaño de las acciones
El derecho a la propiedad de las acciones está regulado en el art. 244 del Código Civil de la Federación de Rusia, y las condiciones para la disposición de bienes compartidos se fijan en la Ley Federal "Sobre registro estatal inmuebles” de fecha 13 de julio de 2015 No. 218-FZ. Así, para un solo objeto bienes raíces se determinan las acciones de los propietarios individuales. Al mismo tiempo, las transacciones que se pueden realizar con una acción de propiedad por derecho de propiedad deben ser notariadas y registradas ante las autoridades de Rosreestr.
El tamaño de las acciones puede establecerse en función de las causales de aparición de la propiedad compartida. La participación en el derecho de propiedad compartida común generalmente se expresa como una fracción y se indica en el certificado de registro estatal de propiedad. De acuerdo con las regulaciones ley civil las partes de los partícipes se presumen iguales, salvo que otra cosa se desprenda de la ley, del contrato o de la esencia de las relaciones que se hayan desarrollado entre ellos.
Una circunstancia importante es que cada participante tiene derecho a disponer de su parte en el derecho de propiedad común de forma independiente: vender, donar, etc.
El tamaño de la participación en el derecho de propiedad compartida común puede cambiar dependiendo de varias razones: cambio en la composición de los partícipes, introducción de mejoras realizadas por el propietario al objeto inmobiliario, etc.
¡Importante! El ejercicio del derecho de propiedad compartida común se produce por mutuo acuerdo de todos los propietarios. Si los copropietarios no tienen acuerdo sobre las cuestiones de propiedad y uso de la propiedad común, entonces tienen derecho a resolver la disputa en orden judicial.
El derecho de cada partícipe a disponer de su parte en los bienes comunes es real y está protegido por la ley contra usurpaciones de los dueños de otras partes, si dado derecho correctamente formateado.
¿Cómo dividir un apartamento en acciones?
Las causales y tipos de división de la propiedad común compartida, así como la división de una parte en el derecho de propiedad común común, son diferentes. Al mismo tiempo, si se asigna una parte de cualquiera de los participantes, se rescinde el derecho de propiedad para él. Pero en ambos casos, tales acciones son posibles tanto con el consentimiento de todos los copropietarios como por decisión judicial.
Es posible dividir un apartamento en acciones de tres maneras diferentes:
- mediante la celebración de un acuerdo sobre la división de acciones en el apartamento;
- entrar en un contrato de matrimonio;
- judicialmente.
- nombre y datos de las partes;
- el objeto del acuerdo;
- derechos y obligaciones de las partes;
- su responsabilidad;
- solución de controversias;
- disposiciones finales sobre la entrada en vigor y el procedimiento para su terminación.
Acuerdo sobre la división de acciones en el apartamento.
Me gustaría señalar que la propiedad común de bienes inmuebles puede ser tanto compartida como conjunta. En el primer caso, las acciones ya han sido determinadas y cada propietario tiene un certificado para una participación específica en el apartamento. En el segundo caso, las acciones no están definidas.
La copropiedad surge sobre la propiedad de los cónyuges (si no hay contrato de matrimonio o acuerdo sobre la división de la propiedad, o si las partes no están definidas), sobre la propiedad en cooperativas de dacha, sobre la propiedad agricultura(si no hay acuerdos sobre la definición de acciones).
En otros casos, la propiedad compartida se formaliza cuando el tamaño de la acción se indica en los documentos de propiedad.
Si su apartamento está en acciones, entonces no tiene sentido determinar las acciones, ya que ya está dividido en acciones. Si una de las personas desea aumentar su participación, entonces la otra persona debe vender o donar la totalidad o parte de la participación.
En la mayoría de los casos, los cónyuges celebran el acuerdo sobre la determinación de las acciones en bienes inmuebles.
Un acuerdo sobre la división de bienes entre cónyuges es el documento más variable, sus disposiciones son determinadas por los propios cónyuges de acuerdo con propia voluntad y el consentimiento, a diferencia del contrato de matrimonio, cuyos términos están estrictamente regulados por la ley.
En el acuerdo de división de bienes por partes, es necesario indicar qué bienes y en qué partes se determina para cada uno de los cónyuges. Asimismo, de acuerdo con la práctica establecida, el acuerdo prescribe:
Además, la división de acciones en un apartamento para hijos y un cónyuge es necesaria en caso de adquirir bienes inmuebles con capital de maternidad. Las acciones se asignan después del pago de un préstamo o de una obligación hipotecaria. Los cónyuges, por su acuerdo, tienen derecho a asignar cualquier participación en bienes inmuebles para ellos y sus hijos y su tamaño no está limitado por la ley.
Contrato matrimonial
Los cónyuges pueden compartir el apartamento tanto durante el período de las relaciones maritales como después de su finalización. Al mismo tiempo, si se celebró un contrato de matrimonio entre los cónyuges, determina el método de asignación de los bienes inmuebles. Un acuerdo prematrimonial puede definir diferentes regímenes de propiedad para los cónyuges:
- propiedad compartida;
- propiedad conjunta;
- propiedad individual.
Al celebrar un contrato de matrimonio y determinar las acciones en caso de divorcio, los cónyuges no necesitan averiguar cómo dividir los bienes de propiedad, ya que ya están fijados. Vale la pena considerar el hecho de que el contrato de matrimonio es notariado y tiene fuerza legal tanto durante el período del matrimonio como después de la terminación del matrimonio, hasta que se resuelvan las disputas de propiedad.
sección judicial
Si durante el período de divorcio, no se celebró un contrato de matrimonio entre los cónyuges y no se llegó a un acuerdo voluntario sobre la división de los bienes adquiridos en común, entonces es necesario ponerse en contacto declaración de demanda m a la corte. Las partes de los socios en el apartamento, en este caso, pueden ser reconocidas por el tribunal como iguales.
El plazo para presentar dicha solicitud es general y es de tres años. Es decir, si los cónyuges se divorciaron, uno de los participantes en la relación matrimonial anterior puede presentar un reclamo ante el tribunal dentro de los tres años.
Al presentar una solicitud con el fin de asignar una parte en un apartamento, el demandante tiene derecho a indicar la opción de dividir los bienes comunes e incluso qué parte prefiere.
¡Importante! Cuando las acciones de cada uno de los cónyuges se determinen en los tribunales, deben estar debidamente registradas en Rosreestr, solo en este caso la asignación de la participación se fijará legalmente.
La práctica judicial muestra que tales disputas a menudo terminan en la división de bienes adquiridos conjuntamente en partes iguales. Si tal división es imposible en principio, entonces uno de los cónyuges puede proporcionar al segundo una compensación en efectivo y poseer el apartamento como único propietario. El monto de la compensación se determina en proporción al valor de la participación del segundo participante.
Dividir un apartamento en acciones
Las opciones disponibles para dividir un apartamento en acciones dependen directamente de régimen jurídico bienes inmuebles de cada uno de los partícipes en los bienes comunes. De conformidad con el art. 254 del Código Civil de la Federación Rusa, la propiedad es propiedad conjunta si las acciones de cada participante no están definidas en ella. Considere las opciones más comunes para dividir un apartamento en acciones.
Separación de acciones de propiedad conjunta
Al momento de la asignación de una parte de la comunidad de bienes, es necesario cumplir con las siguientes condiciones establecidas por el art. 254 del Código Civil de la Federación Rusa:
Todo partícipe en copropiedad tiene derecho a exigir la separación de su parte de los bienes comunes. Si la división en especie no es posible, ya que el daño a la propiedad común en tal caso sería desproporcionado, entonces los demás participantes deben pagarle una compensación en proporción al valor de su parte. Tan pronto como el partícipe reciba los fondos en forma de compensación, cesa su propiedad de la acción.
Si el apartamento está privatizado
El derecho a la vivienda propia puede obtenerse mediante la privatización del apartamento, que los participantes recibieron en los términos reclutamiento social. Para la privatización, escriba una solicitud conjunta al local organismo autorizado y obtener un acuerdo de privatización. Es en el acuerdo de privatización que se escribirá qué parte (participación) del apartamento se asignará a cada uno. En este caso, el derecho de propiedad surgirá solo después del registro estatal del contrato en Rosreestr.
Después del registro, la división de un apartamento entre copropietarios se puede hacer de las siguientes maneras:
Si el apartamento fue comprado por capital de maternidad.
Si una familia compró un apartamento con capital de maternidad, entonces se establece entre los miembros de la familia por acciones. Además, el apartamento adquirido (habitación, casa) puede registrarse como propiedad solo para niños. En este caso, después de la disolución del matrimonio, la vivienda no se incluirá en la propiedad conjunta de los cónyuges y no estará sujeta a división.
Si el apartamento está registrado para todos los miembros de la familia, al dividir el apartamento en caso de divorcio, cada participante obtiene la parte que está registrada para él en los documentos de título.
No es de poca importancia el tamaño del capital de maternidad y el costo de la vivienda adquirida. Si los padres agregan menos dinero para comprar un apartamento que capital materno, entonces las viviendas deben estar diseñadas para niños.
Si el apartamento está en una hipoteca
Si el apartamento fue comprado por los cónyuges durante el matrimonio con la ayuda de préstamos hipotecarios, entonces de acuerdo con ley Federal de fecha 16 de julio de 1998 No. 102-FZ “Sobre hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles)” y art. 37, arte. 39 de la RF IC, se reconoce como propiedad conjunta y está sujeta a división en partes iguales.
Al mismo tiempo, el banco puede analizar la solvencia de cada uno de los socios, y en base a esto, tiene derecho a ofrecer en venta viviendas hipotecadas, cancelar la deuda hipotecaria y el resto de la venta. dinero en efectivo repartirse por partes iguales entre los cónyuges.
Si uno de los cónyuges quiere quedarse con el apartamento, entonces es posible la opción de comprar la parte del otro copropietario.
¿En cuántas partes se puede dividir el apartamento?
El legislador deja este tema a la discreción del propietario. Es decir, en este caso se aplica el principio de libertad de disposición de los bienes propios. El propietario tiene derecho a dividir su propiedad en 2, 4, 10, 100, 1000, etc. acciones. No se han establecido restricciones.
Sin embargo, la definición de acciones en bienes inmuebles, desde el punto de vista de la posibilidad de enajenación posterior de las propias acciones, es inapropiada.
¡Importante! Habiendo presentado o vendido su parte a cualquier persona, el propietario pierde el derecho de propiedad sobre esta parte. Es decir, será posible disponer sólo de su parte. Por supuesto, el otro copropietario no podrá vender la acción sin previo aviso al otro copropietario. Sin embargo, esta obligación se gestiona bien en la práctica, mediante la donación de parte de la acción a un tercero con posterior venta.
Después de todo, será desagradable vivir en un departamento o una casa privada con extraños, y si no se llega a un acuerdo sobre el procedimiento para usar la propiedad, deberá establecerse en los tribunales.
Es decir, la definición de acciones en bienes raíces siempre está cargada de riesgo. rendimiento inadecuado o el incumplimiento de las obligaciones de poseer, usar, enajenar acciones por parte de otro propietario de acciones.
así que en Este artículo consideramos los matices de dividir bienes raíces en acciones, concluir un acuerdo apropiado y posibles obstáculos si desea enajenar una acción.
¡ATENCIÓN! En conexión con Últimos cambios en la legislación, ¡la información del artículo podría estar desactualizada! Nuestro abogado le asesorará gratuitamente - escríbenos en el siguiente formulario.
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División de la propiedad compartida de la tierra
Buenas tardes. Por favor, ayúdame a entender la situación.
El marido compró un terreno con una casa antigua en propiedad compartida. 8,3 acres. Su parte es 3/4. El vecino (segundo dueño) en consecuencia tiene una participación de 1/4. Los dos propietarios viven allí como vecinos desde hace mucho tiempo. La mujer que le vendió la parte a mi esposo siempre vivió en esta casa vieja (letra A), y el vecino compró su 1/4 hace 7 años con otra casa más nueva (letra B) (se construyó una cerca entre las casas). El vecino afirma que la mujer dio permiso para la obra (hace 20 años). Emitió la letra B como de su propiedad.
El vecino, por supuesto, no participó de ninguna manera en el mantenimiento de la vieja casa, aunque tiene una parte en ella. La casa está en muy mal estado. Es casi imposible vivir en él. Casa antigua construida en 1929, sin cimientos, techos de 2m, techo de paja, etc.
El vecino posee 1/4 parte de 8.3 acres (2.075 acres) y 1/4 de la casa antigua. De hecho, ocupa 3.5 acres.
Hemos decidido hacer una división para deshacernos de la propiedad compartida. Se nos aconsejó negociar pacíficamente y prescindir de un juicio. Tratamos de hablar con un vecino, parecía que estaban de acuerdo en que se quedaría en sus 3.5 acres y se negaría a compartir la casa vieja. Pero cuando comenzamos a hacer una cerca capital para la separación (a nuestra costa), comenzó a pedir más y más territorio para él. Simplemente no hay suficientes nervios. Hoy estuvimos de acuerdo en una cosa, mañana ya pide 50-80 centímetros más, todo el tiempo diciendo que no firmará los documentos para la división y que tiene una participación en la casa vieja. Y así todos los días. El lote es angosto y cada centímetro cuenta.
1. La pregunta es, ¿vale la pena ir a juicio? El juzgado, por ejemplo, le adjudicará sus 2.075 hectáreas y 1/4 de la casa antigua. Y entonces no podremos redimir esta parte, porque se irá por principio.
2. ¿Puede el tribunal quitarle su parte de la casa, porque ¿Él no participó en su servicio?
3. ¿Puede el tribunal otorgarle acres adicionales como compensación por una parte de la casa?
Perdón por la pregunta larga y la historia caótica. Si algo no está claro, haga preguntas. Realmente necesito ayuda. Gracias.
Sobre la división de los bienes comunes comunes
Cómo registrar la propiedad de una acción en una casa, apartamento, terreno
Los bienes inmuebles pueden ser de propiedad común con determinación de la participación de cada uno de los propietarios en el derecho de propiedad (propiedad compartida) o sin determinación de dicha participación (propiedad conjunta). Las acciones de los participantes, cuyo monto no puede determinarse sobre la base de la ley y no se establece por acuerdo de todos sus participantes, se consideran iguales.
Un acuerdo entre todos los partícipes en la propiedad compartida podrá establecer el procedimiento para determinar y cambiar sus acciones, dependiendo de la contribución de cada uno de ellos a la formación e incremento de los bienes comunes. Un participante en la propiedad compartida que ha llevado a cabo a su costa de conformidad con orden establecido el uso de la propiedad común es una mejora inseparable de esta propiedad, tiene derecho al correspondiente aumento de su participación en el derecho de propiedad común. Las mejoras separables en los bienes comunes, a menos que se disponga lo contrario por acuerdo entre los participantes en la propiedad común, pasarán a ser propiedad del participante que las hizo.
Más momento clave en caso de copropiedad, estén o no determinadas sus partes, consiste en la enajenación de los bienes comunes. La enajenación de bienes en copropiedad se realiza por acuerdo de todos sus partícipes. El partícipe en copropiedad tiene derecho, a su libre albedrío, a vender, donar, legar, dar en prenda su parte o disponer de ella de cualquier otro modo, con sujeción a las reglas previstas por su enajenación a título oneroso. Código Civil radiofrecuencia
Si no se puede obtener el consentimiento de todos los propietarios sobre el procedimiento de posesión, uso o disposición de los bienes comunes, el tribunal puede establecer dicho procedimiento.
Usar la parte de otro participante en la propiedad
Un participante en la propiedad compartida tiene derecho a prever su posesión y uso de una parte de la propiedad común proporcional a su parte y, si esto no es posible, tiene derecho a exigir una compensación apropiada de otros participantes que poseen y usan la propiedad común. propiedad atribuible a su parte. De conformidad con el art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa, cláusula 3, si los participantes en la propiedad compartida no logran llegar a un acuerdo sobre el método y las condiciones para la división de la propiedad común o la asignación de una parte de uno de ellos, el participante en la propiedad compartida el propietario tiene derecho a exigir ante los tribunales que su parte se divida en especie de los bienes comunes.
Por lo tanto, un participante en la propiedad compartida tiene derecho a determinar el procedimiento para usar su parte, es decir, por ejemplo, para establecer los límites (área) del área del objeto de la propiedad compartida común utilizada solo por él . Muy a menudo, este procedimiento se utiliza para apartamentos u otros objetos inmobiliarios indivisibles. O los participantes en la propiedad compartida tienen derecho a dividir la propiedad en especie, tanto por acuerdo de las partes como judicialmente. La división de un objeto en especie significa la aparición como resultado de 2 o más objetos inmobiliarios independientes.
¿Qué es una propiedad divisible?
Un objeto inmueble es divisible si con él se pueden fabricar varios objetos inmuebles sin que se deterioren las propiedades del objeto y se violen los derechos de los copropietarios y de terceros. En términos más simples, un apartamento, por regla general, es un objeto indivisible, porque a menudo es imposible hacer varias salidas independientes, varios baños, etc. Lo mismo se aplica a los edificios residenciales y los edificios no residenciales. Un terreno puede reconocerse como indivisible si en él se encuentra un edificio indivisible, o si está dividido, es imposible garantizar el paso (paso) de otro propietario, un tercero, incl. y carril de incendios. Además, el terreno será indivisible si su división dará lugar a la aparición de manchas en el terreno, rayas, para decirlo simplemente, uso específico y racional. parcela empeorar.
Asimismo, la división en especie de los bienes inmuebles no tiene por qué efectuarse por partes iguales, aunque existan partes equivalentes en el derecho de propiedad. La desproporción de los bienes atribuidos en especie al partícipe en copropiedad, su participación en el derecho de dominio, se elimina mediante el pago del correspondiente suma de dinero u otra compensación.
El procedimiento para la asignación de acciones en especie
Procesalmente, para realizar la división de un objeto de propiedad compartida en especie, es necesario redactar un acuerdo de propietarios, que describirá exactamente cómo se divide el objeto, en qué áreas y límites, qué tipo de remodelación, reconstrucción se lleva a cabo para asegurar Uso previsto local recién formado. Como consecuencia este acuerdo registrado en servicio de registro, donde los propietarios reciben certificados separados para objetos inmobiliarios independientes. La redacción de dicho acuerdo ahora se puede solicitar en línea.
Si no se llega a un acuerdo, uno o más propietarios tendrán que solicitar judicialmente con un escrito de demanda la división de la propiedad en especie, la extinción del derecho a compartir la propiedad y el reconocimiento del derecho a la propiedad independiente. Como regla general, será necesario hacer una conclusión técnica y de construcción con respecto a las opciones para dividir el edificio o, si estamos hablando de un terreno, luego hacer una encuesta. La base para el registro de la propiedad será una decisión judicial.
En nuestra práctica, hubo un caso similar, puede familiarizarse con los detalles de nuestro trabajo aquí: Asignación en especie de acciones para un edificio residencial individual (sección de acciones).
¿Cómo pagar los servicios de energía en un departamento con propiedad compartida?
Hay 2 propietarios en nuestro apartamento. Cada uno tiene el 50% del apartamento, pero viven 3 personas. Solo hay un medidor y una cuenta personal por apartamento. ¿Cómo debemos pagar los Servicios de Energía - Divididos por el número de residentes o por el 50%, como en los documentos de propiedad? Vecino: el propietario vive solo y requiere que compartamos según el número de residentes, es decir. Tengo que pagar 2/3 y él 1/3, ¿es correcto o no? Tengo una habitación más pequeña en el apartamento, pero pago el 50% de la calefacción. si tenemos que pagar el 50%, y el vecino se niega a pagar, ¿qué debemos hacer?
Abogados Respuestas (6)
¡Buenas noches, Miguel!
De conformidad con el art. 249 del Código Civil de la Federación Rusa, cada participante en la propiedad compartida está obligado, en proporción a su parte, a participar en el pago de impuestos, tasas y otros pagos sobre la propiedad común, así como en los costos de mantenimiento y conservación eso.
El número de residentes en este caso no importa.
Así, el pago de la electricidad por cada propietario por el 50% de la factura es conforme a la ley, si las partes de los propietarios son iguales.
En esta situación, con las objeciones de un vecino, es recomendable dividir las cuentas personales de cada propietario por separado, respectivamente, y el pago se realizará por separado.
Si el segundo propietario se niega a pagar su factura, se le imputará la deuda.
En cualquier caso, el segundo propietario debe obligar a un miembro de la familia que vive con usted a participar en el pago de los servicios públicos y la electricidad solo a través de la corte, pero esto es poco probable, ya que la carga de mantener la propiedad recae en el propietario.
¿Tiene una pregunta para un abogado?
Según el art. 163 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, los ciudadanos y las organizaciones están obligados a pagar puntualmente y en su totalidad por la vivienda y los servicios públicos.
La obligación de pagar el local residencial y los servicios públicos nace de: el propietario del local residencial desde el momento en que nace el derecho de propiedad sobre el local residencial.
Basado en el arte. 154 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el pago de los servicios públicos incluye el pago del suministro de agua fría y caliente, alcantarillado, electricidad, suministro de gas (incluido el suministro de gas doméstico en cilindros), calefacción (suministro de calor, incluido el suministro de combustible sólido en el presencia de calefacción por estufa).
En virtud del art. 249 del Código Civil de la Federación Rusa, cada participante en la propiedad compartida está obligado, en proporción a su parte, a participar en el pago de impuestos, tasas y otros pagos sobre la propiedad común, así como en los costos de mantenimiento y conservación eso.
Si el apartamento es de propiedad compartida y la factura de servicios públicos es compartida, debe comunicarse con el EIRC, organización de gestión o HOA, así como en organizaciones responsables del suministro de electricidad, agua y otros tipos de energía, es decir, a quienes le facturan, con declaraciones sobre la división del proyecto de ley de vivienda y servicios comunales (e incluso sobre la conclusión un acuerdo separado para pagar la vivienda y la vivienda y los servicios comunales) y los títulos de propiedad de todos los copropietarios de la vivienda (artículo 155 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, artículos 247 y 249 del Código Civil de la Federación Rusa). Si, por su propia voluntad, los cotitulares no quieren dividir la cuenta (que es un caso bastante raro), el iniciador de la división puede acudir a los tribunales y actuar sobre la base de una decisión judicial.
Cuando se divida una cuenta en un apartamento con varios propietarios, las facturas de los servicios públicos se cargarán a cada copropietario por el importe correspondiente a la participación indicada en el certificado de propiedad de la vivienda.
¡Que tenga un lindo día!
De conformidad con el art. 210 del Código Civil de la Federación Rusa El propietario tiene la carga de mantener la propiedad que le pertenece, a menos que la ley o el contrato dispongan lo contrario.
Según el art. 249 del Código Civil de la Federación Rusa, cada participante en la propiedad compartida está obligado, en proporción a su parte, a participar en el pago de impuestos, tasas y otros pagos sobre la propiedad común, así como los costos de mantenimiento y conservación. .
El cálculo del pago de la electricidad no depende del número de personas que vivan en el apartamento. Incluso si solo uno de los propietarios estuviera registrado en él, tendría que asumir los costos en cantidades iguales en proporción a su participación.
Si alguien vive con usted, entonces puede exigirle a esta persona que asuma los costos de pagar su parte en gastos generales por recursos
Para resolver las discrepancias, lo mejor es que separes tus facturas personales de electricidad. De igual manera, se pueden dividir pagando otros recursos comunales, por ejemplo, el abastecimiento de agua.
En caso de negarse a dividir voluntariamente las cuentas personales, puede hacerlo presentando una solicitud ante el tribunal. Después de que el tribunal tome la decisión pertinente, todos tendrán que pagar de acuerdo con la decisión especificada.
De conformidad con el artículo 249 del Código Civil de la Federación Rusa, cada participante en la propiedad compartida, en particular un apartamento, está obligado a realizar pagos en proporción a su participación, es decir, el monto de la acción indicado en el certificado de propiedad, cuyas copias deben estar en empresa de gestión. Sobre la base de estos certificados, puede exigir en el Código Penal dividir la cuenta personal del apartamento en dos, respectivamente, recibos de pago de la habitación. Los servicios vendrán con indicación de cuentas en proporción a las acciones de los propietarios. Además, si solo hay un medidor de electricidad, no importa cuántas personas vivan en el apartamento y estén registradas. Para pagar exactamente lo que consume cada propietario, teniendo en cuenta quién usa la electricidad y en qué cantidad, se debe poner medidores de electricidad separados para cada habitación. Por el uso de la energía eléctrica en lugares públicos habrá que pagar en proporción a las acciones.
Considero que una de las opciones para resolver su problema será la celebración por parte de los copropietarios de un acuerdo sobre el procedimiento de pago de los servicios de suministro de energía, en el que se estipule en qué plazo, en qué cuantía (en proporción a la acciones de derecho) y en qué orden, con qué características se produce el pago. En el mismo acuerdo, creo que es posible establecer una persona responsable de la adecuada y pago oportuno tales servicios (la persona que se indica en los documentos de pago emitidos por la organización de suministro de energía, a quien se registra la cuenta personal).
Teniendo en cuenta su situación, en el texto del mismo acuerdo considero posible desde el punto de vista de la ley estipular que de conformidad con la parte 7 del artículo 31 Código de vivienda La Federación Rusa, el copropietario, en cuya parte vive el ciudadano sobre la base de un acuerdo (o un miembro de la familia sobre la base de un acuerdo), paga los servicios de suministro de energía en una cantidad mayor (especifique específicamente).
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Los bienes inmuebles pueden ser de propiedad común con determinación de la participación de cada uno de los propietarios en el derecho de propiedad (propiedad compartida) o sin determinación de dicha participación (propiedad conjunta). Las acciones de los participantes, cuyo monto no puede determinarse sobre la base de la ley y no se establece por acuerdo de todos sus participantes, se consideran iguales.
Un acuerdo entre todos los partícipes en la propiedad compartida podrá establecer el procedimiento para determinar y cambiar sus acciones, dependiendo de la contribución de cada uno de ellos a la formación e incremento de los bienes comunes. El partícipe en copropiedad que haya hecho mejoras inseparables a esta propiedad a su costa, de conformidad con el procedimiento establecido para el uso de la propiedad común, tiene derecho al correspondiente aumento de su participación en el derecho de propiedad común. Las mejoras separables de los bienes comunes, salvo disposición en contrario por convenio entre los partícipes en la propiedad común, pasarán a ser propiedad del partícipe que las hizo.
El punto más clave en presencia de propiedad compartida, ya sea que sus acciones estén determinadas o no, es la disposición de la propiedad común. La enajenación de bienes en copropiedad se realiza por acuerdo de todos sus partícipes. Un participante en la propiedad compartida tiene derecho, a su discreción, a vender, donar, legar, pignorar su parte o disponer de ella de otra manera de conformidad con las reglas previstas por el Código Civil de la Federación Rusa en caso de enajenación pagada.
Si no se puede obtener el consentimiento de todos los propietarios sobre el procedimiento de posesión, uso o disposición de los bienes comunes, el tribunal puede establecer dicho procedimiento.
Usar la parte de otro participante en la propiedad
Un participante en la propiedad compartida tiene derecho a prever su posesión y uso de una parte de la propiedad común proporcional a su parte y, si esto no es posible, tiene derecho a exigir una compensación apropiada de otros participantes que poseen y usan la propiedad común. propiedad atribuible a su parte. De conformidad con el art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa, cláusula 3, si los participantes en la propiedad compartida no logran llegar a un acuerdo sobre el método y las condiciones para la división de la propiedad común o la asignación de una parte de uno de ellos, el participante en la propiedad compartida el propietario tiene derecho a exigir ante los tribunales que su parte se divida en especie de los bienes comunes.
Por lo tanto, un participante en la propiedad compartida tiene derecho a determinar el procedimiento para usar su parte, es decir, por ejemplo, para establecer los límites (área) del área del objeto de la propiedad compartida común utilizada solo por él . Muy a menudo, este procedimiento se utiliza para apartamentos u otros objetos inmobiliarios indivisibles. O los participantes en la propiedad compartida tienen derecho a dividir la propiedad en especie, tanto por acuerdo de las partes como judicialmente. La división de un objeto en especie significa la aparición como resultado de 2 o más objetos inmobiliarios independientes.
¿Qué es una propiedad divisible?
Un objeto inmueble es divisible si con él se pueden fabricar varios objetos inmuebles sin que se deterioren las propiedades del objeto y se violen los derechos de los copropietarios y de terceros. En términos más simples, un apartamento, por regla general, es un objeto indivisible, porque a menudo es imposible hacer varias salidas independientes, varios baños, etc. Lo mismo se aplica a los edificios residenciales y los edificios no residenciales. Un terreno puede reconocerse como indivisible si en él se encuentra un edificio indivisible, o si está dividido, es imposible garantizar el paso (paso) de otro propietario, un tercero, incl. y carril de incendios. Además, el terreno será indivisible si su división dará lugar a la aparición de manchas en el terreno, rayas, en pocas palabras, empeorará el uso dirigido y racional del terreno.
Asimismo, la división en especie de los bienes inmuebles no tiene por qué efectuarse por partes iguales, aunque existan partes equivalentes en el derecho de propiedad. La desproporción de los bienes asignados en especie al partícipe en la propiedad compartida, su participación en el derecho de propiedad, se elimina mediante el pago de una cantidad adecuada de dinero u otra compensación.
El procedimiento para la asignación de acciones en especie
Procesalmente, para realizar la división de un objeto de propiedad compartida en especie, es necesario redactar un acuerdo de propietarios, que describirá exactamente cómo se divide el objeto, en qué áreas y límites, qué tipo de remodelación, reconstrucción se lleva a cabo para garantizar el uso previsto de los locales recién formados. Posteriormente, este acuerdo se registra en el servicio de registro, donde los propietarios reciben certificados separados para objetos inmobiliarios independientes. La redacción de dicho acuerdo ahora se puede solicitar en línea.
Si no se llega a un acuerdo, uno o más propietarios tendrán que solicitar judicialmente con un escrito de demanda la división de la propiedad en especie, la extinción del derecho a compartir la propiedad y el reconocimiento del derecho a la propiedad independiente. Como regla general, será necesario llegar a una conclusión técnica y de construcción con respecto a las opciones para dividir el edificio, o si estamos hablando de un terreno, entonces. La base para el registro de la propiedad será una decisión judicial.
Para evitar vulnerar los derechos de propiedad de los ciudadanos, se desarrolló un algoritmo sobre cómo dividir una casa (apartamento) y un terreno que son de propiedad compartida entre copropietarios. La necesidad de asignar una parte de los bienes inmuebles puede estar asociada con muchas razones, pero cada propietario tiene el mismo miedo de quedarse sin nada o de tomar posesión de una parte inconmensurable del objeto.
En primer lugar, debe comprender que no todos los objetos que son de propiedad compartida se pueden dividir entre copropietarios..
Para llevar a cabo la adjudicación y registro oficial de la propiedad de una parte de un bien inmueble, es necesario acreditar la concurrencia de al menos una de las siguientes circunstancias:
confirmación de la viabilidad técnica de dividir el local en varias partes separadas e independientes (por ejemplo, en una casa privada debería ser posible crear una entrada separada y equipar las comunicaciones principales por separado);
observancia del principio de justicia (es decir, cuando cada uno de los propietarios podrá asignar partes iguales de bienes inmuebles residenciales y no residenciales).
Por lo tanto, si se inicia la división de un apartamento de una habitación, no será posible emitir derechos de propiedad sobre solo una parte del objeto, ya que no existe la posibilidad técnica de aislar una parte separada. Por lo tanto, antes de proceder con el procedimiento de separación, es necesario aclarar si es posible asignar prácticamente una acción. El departamento técnico del municipio puede responder a esta pregunta después de un examen de la propiedad.
El procedimiento puede llevarse a cabo por mutuo acuerdo de los propietarios del objeto o en los tribunales. Pero una resolución pacífica de la disputa reducirá significativamente el tiempo.
¡Importante! Si el objeto pertenece a tipos indivisibles de bienes inmuebles, entonces es posible iniciar la venta de su parte del apartamento. Esto también requeriría un procedimiento de separación, pero derechos de propiedad se aplicará a un volumen específico (por ejemplo, la mitad o 1/3), y no a una sección específica del apartamento.
división de la vivienda
para saber el promedio valor de mercado el objeto completo (que se muestra en el pasaporte catastral, pero puede invitar a un tasador);
cálculo de los costos que se requerirán para organizar una casa en varias viviendas individuales (costos para trabajos de construcción y realización de comunicaciones básicas).
La casa se puede dividir pacíficamente, lo que reduce significativamente el tiempo y el costo de todos los participantes. La base para la implementación del procedimiento es la redacción de un acuerdo mutuo, que muestra las condiciones básicas para la asignación de partes de todos los propietarios. Dicho acuerdo debe contener la siguiente información:
el orden de división de las salas de estar;
reglas para el uso de locales comunes no residenciales;
fórmula de factura de servicios públicos;
determinación de partes de los principales costes asociados al mantenimiento de la vivienda.
Las peculiaridades del acuerdo de paz son que los participantes no están interesados en individualizar las instalaciones, por lo que la estructura se mantiene intacta y no está sujeta a cambios significativos de diseño. Este procedimiento será necesario si, por ejemplo, los propietarios desean vender sus partes a un copropietario. Y de esta manera no dividimos el objeto mismo, sino su valor catastral, que se muestra en los documentos de título para cada parte del objeto.
Cuando el terreno se divide entre varios propietarios con una instalación residencial ubicada en él, primero se divide el edificio residencial y luego, de acuerdo con las partes recibidas, se asignan los terrenos.
En la práctica, la asignación de una parte de un terreno es mucho más fácil que iniciar un procedimiento para dividir bienes inmuebles. Esto se debe al hecho de que la inspección del sitio se puede realizar en cualquier parte deseada. Lo principal es elaborar un proyecto de límites para cada parte, así como pasaporte catastral. la unica condicion la división de la parcela es la privatización del objeto. Es decir, el objeto debe estar en uso por individual sobre la base del Certificado de Propiedad.
Para documentar la propiedad compartida, debe seguir un algoritmo universal que incluye los siguientes pasos:
presentación de una solicitud por escrito de un copropietario que está interesado en asignar su parte (la solicitud indica el deseo de emitir documentos de título para su parte de la propiedad);
conductible conocimientos técnicos y preparación de los papeles que permitan o prohíban la división judicial;
extradición pasaporte técnico, la información en la que se relaciona solo con una parte específica del inmueble (se emite un documento en la oficina de inventario técnico del municipio);
ponerse en contacto con Rosreestr para cancelar los datos sobre el objeto integral e ingresar información sobre las partes seleccionadas;
registro de la propiedad de su parte.
Este algoritmo solo se puede aplicar si todos los participantes están de acuerdo con la división legal de bienes inmuebles. De lo contrario, los participantes tendrán que iniciar una resolución de la disputa de propiedad que ha surgido en los tribunales. También debe recordar que en cada una de estas etapas, los participantes esperan costos financieros, que principalmente deberán pagar solo los propietarios interesados, cuyas acciones se asignan.
El procedimiento para acudir a los tribunales es general. Es decir, un ciudadano debe preparar una petición y presentarla en la oficina del tribunal. Junto con la solicitud, se recopila un paquete de documentos requeridos y también se forma un inventario de los documentos presentados. Es importante recordar que el tribunal aceptará la denuncia solo si entre las pruebas hay un documento que confirme la negativa de otros propietarios de la separación pacífica. Esto puede ser una respuesta a una notificación.
Asimismo, la solicitud no debe contener una solicitud para el procedimiento de asignación de una acción. El Tribunal sólo puede autorizar el inicio de un procedimiento ante la autoridad competente. cuerpos gubernamentales(BTI). Y Themis no está autorizado para llevar a cabo el proceso de formación de acciones.