Guiado por el apartado 2 del art. 424 y los párrafos 1, 3 del art. 450 del Código Civil de la Federación Rusa, las partes pueden fijar en el contrato el derecho a cambiar el monto del alquiler unilateralmente. En este caso, la base para el cambio es la adopción por la parte a la que se le ha otorgado tal derecho, de una decisión de cambiar los términos del contrato.

Para aceptar esta condición, es necesario indicar en el contrato la parte que posee el derecho de cambiar unilateralmente los términos del contrato.

———————————

Ejemplos de declaración de condición:

"El arrendador tiene derecho a modificar unilateralmente el importe de la renta".

“Los cambios en los términos del contrato en términos de establecer el monto de la renta pueden ser realizados por el arrendador unilateralmente”.

"Cada una de las partes tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto de la renta mediante notificación a la otra parte en la forma prescrita por el párrafo ____ de este acuerdo".

———————————

Al pactar una condición sobre el derecho del arrendatario a cambiar unilateralmente el monto de la renta, las partes deberán tener en cuenta lo siguiente. La condición de otorgar tal derecho al arrendatario no se corresponde con las prácticas comerciales establecidas. Por regla general, sólo el arrendador, como persona que dispone de la propiedad, tiene este derecho. Por lo tanto, la condición sobre la posibilidad de cambiar el monto del pago por parte del arrendatario debe reflejarse de la manera más específica, detallada e inequívoca posible. De lo contrario, al considerar una disputa, el tribunal puede decidir que se cometió un error técnico en el contrato y el inquilino no tiene derecho a cambiar el monto del alquiler unilateralmente.

———————————

Ejemplo de declaración de condición:

“El arrendatario tiene derecho a modificar unilateralmente el importe de la renta. La tarifa de alquiler se determina sobre la base del informe de tasación. valor de mercado arrendamiento de inmueble realizado por _________________________ (se indica el nombre completo del tasador). El inquilino envía al arrendador un aviso de cambio en el monto del alquiler con una copia del informe de tasación en una carta valiosa con una descripción del embargo y un aviso de entrega, o se transmite a través de un mensajero contra un firma en el recibo. El nuevo importe de la renta se fija desde el primer día del mes siguiente a aquel en que el arrendador recibió la notificación de las modificaciones del contrato correspondientes.

———————————

El contrato también debe establecer el procedimiento y el tiempo para cambiar el monto de la renta a voluntad de una de las partes.

También se recomienda establecer condiciones para cambiar el monto del alquiler. Por ejemplo, las partes pueden determinar que el propietario tiene derecho a aumentar unilateralmente el monto de la renta en caso de cambio en las tarifas base de alquiler, la situación económica en el campo de actividad del propietario y en otros casos.

Importante ! En el párrafo 21 de la Resolución del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2011 N 73 “Sobre Ciertas Cuestiones de la Práctica de Aplicación de las Reglas Código Civil Federación Rusa sobre el contrato de arrendamiento”, el tribunal explicó que la norma del inciso 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación Rusa es dispositivo y las partes tienen derecho a cambiar el monto del alquiler por acuerdo de las partes más de una vez al año.

Sin embargo, si al propietario se le concede el derecho de cambiar el monto de la renta unilateralmente por ley o por acuerdo, puede usarlo no más de una vez al año.

Si no se pacta la condición de modificar unilateralmente el importe de la renta

Ninguna de las partes tiene derecho a modificar unilateralmente el contrato (artículo 310 del Código Civil de la Federación Rusa). En este caso, un cambio en el monto del alquiler solo es posible por acuerdo de las partes (cláusula 1, artículo 450 del Código Civil de la Federación Rusa).

Se concluyó un contrato de arrendamiento entre Kran LLC (Arrendador) y Magazin LLC (Arrendatario) bienes raíces. Cláusula 5.2.2. del contrato establece: "El monto de la renta está sujeto a cambios unilateralmente previa notificación al Arrendatario por parte del Arrendador, pero no más de una vez al año, por el coeficiente HIPC - el índice compuesto de precios al consumidor para todos los bienes y servicios para región de permanente, determinado a partir de los datos autoridad territorial servicio federal estadísticas estatales para la región de Perm (Permstat). El primer cambio en el monto de la renta bajo las circunstancias especificadas en este párrafo se realiza no antes de los 12 meses calendario a partir de la fecha de firma del acta de aceptación y transferencia del local (Anexo No. 2), luego de la misma manera . Un cambio en el monto de la renta debido a las circunstancias especificadas en esta cláusula se realiza dentro de los 60 (sesenta) días del calendario desde la fecha de la solicitud de la Parte al acuerdo con propuesta de cambio de renta bajo este acuerdo a la otra Parte con la presentación por parte de la Parte iniciadora de los documentos de respaldo especificados en este párrafo, personalmente o por correo. 17/2018 Sin embargo, el Inquilino no está de acuerdo con el aumento del monto del alquiler, refiriéndose a la rentabilidad de la tienda.

Pregunta 1. ¿Es necesario en tales circunstancias celebrar un acuerdo adicional al contrato de arrendamiento para aumentar la renta? ¿O es suficiente un aviso y a partir del 17/01/2018 para cobrar al inquilino una cuota del 5% más?

Pregunta 2. En consecuencia, si el arrendatario se niega a firmar el contrato adicional y pagar la renta en un 5% más, ¿tiene el Arrendador motivos para cobrar la deuda a través de la vía judicial?

Respuesta

De acuerdo con las normas legales internas, el arrendador tiene derecho a aumentar el alquiler. Donde el aumento no puede hacerse más de una vez al año. En qué casos es posible aumentar la tarifa de alquiler unilateralmente, cómo protege la ley al inquilino, a qué debe prestar atención al redactar un contrato de arrendamiento. Encontrará respuestas a estas y otras preguntas en nuestro artículo.

¿Cuándo puedes subir tu alquiler?

Como propietario de un inmueble que pretende traspasar a posesión temporal en régimen de arrendamiento, es necesario que conozca no solo sus derechos, sino también sus obligaciones. El arrendador tiene el derecho de aumentar la renta unilateralmente, pero para hacer esto solamente, basado en las normas legales.

En caso contrario, el arrendatario podrá solicitar tribunales para proteger sus derechos e intereses. Con la inflación creciente, el crecimiento constante de los precios de la vivienda y los servicios comunales, esta disposición del contrato de arrendamiento sigue siendo muy relevante y se aplica a condiciones esenciales. Por lo tanto, antes del diseño de la sección relacionada con el alquiler y todos los matices de su aumento, es necesario acordar la etapa de redacción del contrato.

La ley protege los intereses del inquilino

La legislación rusa regula claramente las situaciones en las que el propietario de un local arrendado puede aumentar la tarifa de alquiler. Basado en el GC situaciones similares sólo dos:

1. La tarifa por el uso del local podrá incrementarse de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento o arrendamiento. Los acuerdos de los participantes en la transacción son exactamente aquello en lo que la Ley no interfiere sin una necesidad correspondiente. Y si, durante la ejecución del contrato, las partes acordaron inicialmente la posibilidad de aumentar la tarifa de alquiler si se dan ciertas condiciones, entonces el arrendador tiene derecho a aumentarla. Tales condiciones, por ejemplo, son ciertas mejoras que el propietario, con el consentimiento del inquilino, realiza en el local: se proporciona calefacción o agua caliente, se aumenta la energía eléctrica, se realizan reparaciones, etc. Recuerde que todo esto debe ser grabado en Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes de la transacción. Se puede hacer tal aumento, pero la ley establece una limitación clara: esto no se puede hacer más de una vez al año.
2. En ausencia de esta condición en el documento principal de la transacción, la legislación establece que el arrendador, por propia voluntad también tiene derecho a cambiar unilateralmente la renta. Pero solo después de que haya transcurrido un año desde la fecha de entrada en vigor del tratado. efecto legal. En otras palabras, después de firmar el contrato de arrendamiento, la tarifa por el uso del local se mantendrá sin cambios durante todo el año y solo entonces el arrendador tiene derecho a aumentarla unilateralmente.

Pero debe tenerse especialmente en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser a largo plazo y a corto plazo. En el primer caso, la transacción se concluye por un período de más de un año, debe registrarse ante las autoridades de Rosreestr. Pero en el caso de relaciones de arrendamiento a corto plazo, el contrato se redacta por un período de hasta un año, no se requiere su registro. En este caso, si el arrendador planea aumentar la renta, puede, al final del contrato, ofrecer al arrendatario renegociar la transacción en nuevos términos.

Si no se siguió esta propuesta, y ninguno de los partícipes deseaba rescindir el contrato, se entiende prorrogado por tiempo indefinido con las mismas condiciones.

Cómo aumentar tu alquiler

Si el arrendador planea aumentar el alquiler, entonces debe notificar al inquilino de este escribiendo . La condición para el cambio, en esta situación, un aumento en el pago de los locales arrendados, se vuelve válida desde el momento en que se entrega este aviso al inquilino.

Pero, como puede ver en la práctica, en realidad todo es mucho más complicado. Esta disposición de la legislación es dispositiva, y solo se puede aplicar en la situación si esta disposición se escribió directamente en el contrato de arrendamiento. En otras palabras, independientemente de que el arrendador tenga derecho a aumentar la renta una vez al año, el arrendatario tiene derecho a no estar de acuerdo con tal cambio y cancelar el acuerdo también unilateralmente. Si se trata de un contrato de arrendamiento a largo plazo para el local, y tiene registro estatal, entonces todos los cambios que se realicen en el contrato, incluidos los relacionados con su precio - alquiler, deben redactarse en forma de un acuerdo adicional al documento principal. El acuerdo adicional lo firman ambos participantes en la relación de arrendamiento y también está registrado en Rosreestr. Si esto no se hace, el arrendatario tiene derecho a impugnar el aumento del pago por el local alquilado presentando la correspondiente solicitud ante los tribunales.

Además, la concurrencia de determinadas condiciones que se detallan en el documento principal tampoco obligan al arrendatario a aceptar un aumento de la renta por parte del arrendador.

Mucho depende de cómo se escribió esta condición.. Supongamos que si se formula que “puede cambiar la renta del local”, esto no significa en absoluto que la segunda parte deba estar de acuerdo con su cambio. Y otra situación, si el documento principal dice que con el inicio ciertas condiciones"La tarifa por el uso de las instalaciones está sujeta a cambios". Al poner su firma en dicho acuerdo, el inquilino acepta de antemano los cambios en el alquiler, incluso cuando la inflación alcanza límite. Como complemento, se puede afirmar que "en caso de que el inquilino se niegue a celebrar un acuerdo adicional, la disputa sobre los cambios en el pago del alquiler es considerada por el tribunal o el contrato se cancela antes de lo previsto".

Cuando el inquilino no está de acuerdo con pagar el aumento de la renta

Cuando el dueño del local, guiado por la ley o por los términos pactados en el contrato, aumenta el canon por la cosa arrendada, y el arrendatario no se compromete a pagarlo, continuando en el uso del local, por supuesto, aparece alguna deuda. Recuerde que usted no tiene derecho a resolver el problema, por ejemplo, bloqueando el acceso del inquilino al local alquilado, y más aún intentando recuperar de él la deuda resultante en forma de bienes que pertenecen al inquilino. Por supuesto, a menos que se indique lo contrario en el contrato de arrendamiento.

El arrendador sube el alquiler unilateralmente. ¿Cómo puedes ayudar a un inquilino? (Tkachenko G.)

Fecha de colocación del artículo: 03/09/2015

Los inquilinos, al firmar un contrato de arrendamiento, no siempre prestan la debida atención a la frase de que “el propietario puede aumentar unilateralmente la renta debido a la apreciación del dólar o cambios en el valor de mercado del contrato de arrendamiento”. Pero no tienen en cuenta que, como resultado, el costo del alquiler puede finalmente aumentar exactamente el doble o incluso más. En este artículo se analizará qué puede hacer un inquilino si ya se ha firmado un contrato de arrendamiento y se ha recibido un aviso de aumento de alquiler del propietario.

¿QUÉ DEBE TENER QUE SABER EL ARRENDATARIO?

1. En el párrafo 11 carta informativa Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11 de enero de 2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler" aclaró que "al aplicar el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, los tribunales debe proceder del hecho de que durante el año debe permanecer una condición invariable del contrato, previendo una cantidad fija de renta o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo.
Si el contrato incluye una condición que prevea la posibilidad de cambiar el monto del alquiler más de una vez al año, dicha condición podría considerarse nula, en referencia al párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa. Por ejemplo, citaré la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 21 de febrero de 2011 N VAC-9525/10 en el caso N A75-10558/2009:
"... de conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), el monto del alquiler, a menos que el contrato disponga lo contrario, puede ser modificado por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el acuerdo, pero no más de una vez al año. términos mínimos revisión de la renta de ciertos tipos arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de bienes.
Además, de conformidad con el párrafo 11 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11 de enero de 2002 N 66 "Resumen de la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con el arrendamiento", párrafo 3 del Artículo 614 de el Código Civil de la Federación Rusa contiene norma imperativa sobre la frecuencia de los cambios en el monto de la renta, en relación con los cuales las partes no pueden cambiar o establecer en el contrato una condición diferente a la prevista por esta regla. Por lo tanto, la condición del contrato, que prevé la posibilidad de un cambio trimestral en el monto del alquiler, es nula en virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa por no estar de acuerdo con la ley ... "
Sin embargo, más tarde, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en la Resolución No. 73 del 17 de noviembre de 2011 "Sobre Ciertas Cuestiones de la Práctica de Aplicar las Reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un Contrato de Arrendamiento" indicado en párrafo 21:
"... en virtud del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año (en este caso, podrán establecerse otros plazos mínimos por ley de revisión del importe de la renta para determinados tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de determinados tipos de inmuebles).
Esta norma es dispositiva y permite cambiar, por acuerdo de las partes, los términos del contrato de arrendamiento sobre el monto de la renta más de una vez al año, incluso en el caso de que no se indique la posibilidad de tal cambio en el contrato de arrendamiento. acuerdo en sí.
Sin embargo, si, de conformidad con la ley o el contrato, el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia), entonces, en el sentido del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, tal cambio no puede ser realizado por él más de una vez al año ... "
Así, el arrendador recibía el derecho de cambiar unilateralmente el monto de la renta, pero una vez al año. Me detendré en la Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Moscú de fecha 20/01/2015 N F05-15294 / 2014 en el caso N A40-54476 / 14:
"... de conformidad con el párrafo 6.1 del contrato, teniendo en cuenta las disposiciones del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 28 de diciembre de 1993 N 2720/17, las tarifas de alquiler de los locales no están sujetas a cambios hasta el 31 de diciembre , 2011, salvo lo dispuesto en los apartados 6.5, 6.6 del presente acuerdo.
El propietario tiene derecho a cambiar las tarifas de alquiler especificadas en este acuerdo en caso de un cambio centralizado en los precios y tarifas de los servicios públicos, tarifas básicas de alquiler de la tierra, impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre el volumen de negocios, en proporción al monto de su aumento, pero no más de una vez al año (cláusula 6.5 del acuerdo).
Los tribunales encontraron que la actora le informó repetidamente a la demandada sobre un aumento diferente en la tarifa de alquiler con un cálculo detallado y un acuerdo adicional, al que esta última no estuvo de acuerdo, en relación con lo cual la actora presentó esta demanda de modificación de los términos de el contrato N 20/155 de fecha 23.07.2008 en materia de tarifas de alquiler.
El tribunal, habiendo examinado y valorado la prueba disponible en el caso, incluyendo los términos del contrato No. 20/155 de fecha 23 de julio de 2008, concluyó que no había fundamento para el cambio en las tarifas de alquiler reclamado por el actor de conformidad con el artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, teniendo en cuenta las circunstancias de que desde el 01/01/2014 la tarifa de alquiler se ha incrementado de 3872,04 rublos. hasta 4015 frotar. por 1 metro cuadrado m por año para espacio de oficina y desde 3002,59 rublos. hasta 3113,94 rublos. por 1 metro cuadrado m por año para espacio de almacén.
... Contradicciones en las conclusiones del tribunal del indicado posicion legal, así como la mala interpretación por parte del tribunal de las normas ley sustantiva en este caso junta judicial no encuentra..."
2. Señalaré separadamente los contratos de arrendamiento celebrados hasta por un año. Práctica de arbitraje desarrolló una posición según la cual la renta en virtud de un acuerdo celebrado por un período de menos de un año (igual a un año) no está sujeta a cambios. Por ejemplo, la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 27/08/2009 N VAS-10734/09 en el caso N A12-15393/08-C28:
"... al satisfacer el reclamo, los tribunales procedieron razonablemente de la disposición del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa que el inquilino está obligado a pagar una tarifa por el uso de la propiedad (alquiler) de manera oportuna.
De conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año.
Dado que el contrato de arrendamiento se celebró por un período de menos de un año, el monto de la renta no podía modificarse.
Según los términos del contrato, Tribunal de Apelación cambió legítimamente la decisión del tribunal de primera instancia y recuperó el monto de la deuda en función del monto del alquiler acordado por las partes en el momento de la celebración del contrato ... "
También citaré como ejemplo el Decreto de la FAS del Distrito Ural del 21 de julio de 2010 N F09-5670 / 10-C6 en el caso N A71-14477 / 2009:
"... la empresa Glavryba (inquilino) y la empresa Aikai (subinquilino) firmaron un contrato de subarrendamiento de bienes inmuebles con fecha 1 de abril de 2009 N 310/2009, según el cual el primer piso fue transferido a la empresa Aikai para posesión y uso temporal locales no residenciales con una superficie de 381,9 m2. m, ubicado en la dirección: República de Udmurtia, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, por un período del 01/04/2009 al 31/12/2009 inclusive para la organización de actividades comerciales.
En una carta de fecha 06.08.2009 N 162, la empresa Glavryba informó a la empresa Aikai sobre el aumento del alquiler del 01.05.2009 a 161.565 rublos. 60 coronas
Dado que la empresa "Aikai" no pagó la deuda y las multas en su totalidad, la empresa "Glavryba" apeló a Corte de arbitraje con una demanda en el caso que nos ocupa.
Habiendo estudiado y evaluado en conjunto en la forma prescrita por el art. 71 Arbitraje código procesal Federación de Rusia, las pruebas disponibles en el expediente del caso, los tribunales llegaron a una conclusión razonable de que se confirmaron la existencia y los motivos para la aparición de la deuda del demandado con el demandante. Al mismo tiempo, los tribunales indicaron que cambiar el monto del alquiler en virtud del contrato en disputa después de dos meses a partir de la fecha de su celebración contradice el párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, sobre cuya base, teniendo en cuenta los pagos realizados por la empresa Aikai, se volvió a calcular la deuda de la empresa Aikai ... "

1. Incluso si se firma un acuerdo entre las partes del contrato de arrendamiento sobre el aumento de la renta en virtud de un contrato celebrado por un período de hasta un año o sobre la modificación de la renta por segunda vez en un año, tal acuerdo puede ser reconocido como vacío. Por ejemplo, el Decreto del Servicio Antimonopolio Federal del Distrito Volga-Vyatka del 19 de noviembre de 2009 en el caso N A11-2018/2009:
"... de conformidad con el artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, el inquilino está obligado a pagar una tarifa por el uso de la propiedad (alquiler) de manera oportuna. Se determinan el procedimiento, las condiciones y los términos para pagar el alquiler por el contrato de arrendamiento (parte 1 de este artículo).
A menos que el contrato disponga lo contrario, el monto de la renta puede modificarse por acuerdo de las partes dentro del período de tiempo estipulado en el contrato, pero no más de una vez al año (parte 3 del mismo artículo).
Debido al hecho de que los cambios de derecho civil en el alquiler no se permiten más de una vez al año, el tribunal reconoció legítimamente como nulo (contradictorio con la legislación actual) el Protocolo No. aumentado por segunda vez en un año. Por lo tanto, no ha habido aumento en el alquiler desde el 15 de noviembre de 2008 y OAO Saratovstroysteklo no tenía derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento de forma unilateral. En consecuencia, el contrato de arrendamiento, modificado por el contrato adicional al mismo de fecha 12/10/2008 N 5, continúa vigente hasta el 31/12/2009.
Causales de anulación de los actos judiciales apelados con base en la demanda de casación sin evidencia..."
2. El arrendatario podrá alegar que un aumento unilateral de la renta por parte del arrendador es un abuso de derecho.
Esta declaración está confirmada por la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 17 de noviembre de 2011 N 73 (modificado el 25 de enero de 2013) "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil de la Federación de Rusia en un contrato de arrendamiento", cláusula 22:
"... si en la ausencia regulación estatal el contrato de arrendamiento prevé el derecho del arrendador a cambiar unilateralmente su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que, como resultado de dicho cambio unilateral, ha aumentado de manera desproporcionada con respecto al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de propiedad similar en el área dada durante el período relevante, y los excedió significativamente, lo que indica que el propietario abusó de su derecho, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 del Artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, se niega a cobrar el alquiler en la parte que exceda de las cotizaciones medias del mercado..."
Como buen ejemplo- Sentencia del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Siberia Oriental de fecha 20 de agosto de 2014 en el caso N A10-1405/2013:
"... como se desprende del expediente, el demandante justificó el aumento unilateral de la renta con los datos del informe de ARTOKS LLC "Sobre la evaluación del valor de mercado del objeto de tasación" de fecha 20.08.2010 N 143 / 42- 10 / 2.
Considerando la disputa y evaluando dicho informe de acuerdo con las reglas del Artículo 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, el tribunal estableció el uso de información falsa sobre las características de los locales arrendados y la violación por parte del tasador de los requisitos. de la Ley de actividades de tasación y normas federales valoración y, por lo tanto, no tuvo en cuenta el valor de mercado del objeto de valoración definido en él: el alquiler anual de 1 sq. m de espacio de almacenamiento, igual a 1884 rublos sin IVA.
Sobre la base del informe N 617 sobre la evaluación del valor de mercado del valor del alquiler de bienes inmuebles, realizado por el tasador LLC "Property Fund of the Republic of Buryatia" Sluginova O.L. según el fallo del Tribunal de Arbitraje de la República de Buriatia, el tribunal de primera instancia estableció el valor real de mercado del derecho a utilizar los locales en litigio en régimen de arrendamiento.
Los resultados de esta evaluación no fueron cuestionados por las personas involucradas en el caso, las inconsistencias de este informe con los requisitos legislación actual extraviado.
De conformidad con el párrafo 22 del Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17 de noviembre de 2011 N 73, si en ausencia de regulación estatal de la renta, el contrato de arrendamiento establece el derecho del arrendador a unilateralmente cambiar su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que, como resultado de dicho cambio unilateral, aumentó desproporcionadamente con respecto al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de propiedad similar en el área dada por el período correspondiente, y superó significativamente ellos, lo que indica el abuso del derecho del propietario, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 del artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, se niega a recuperar el alquiler en la parte que excede las tasas promedio de mercado mencionadas.
Con fundamento en lo anterior, habiendo establecido que como consecuencia de un cambio unilateral en la renta anual por parte de la actora, la renta aumentó de manera desproporcionada al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de una propiedad similar en el área determinada por el período correspondiente , y los excedió significativamente, el tribunal de arbitraje resolvió correctamente la disputa recuperando la deuda por un monto de cierto valor de mercado del arrendamiento de la propiedad en disputa y negándose a satisfacer la demanda ... "
3. Si estás a punto de firmar un contrato de arrendamiento y tu arrendador insiste en su derecho a cambiar unilateralmente la renta, entonces trata de estipular en el contrato los límites para cambiar el costo de la tarifa o el procedimiento para calcular la renta cuando aumenta. . Por ejemplo, así: "El propietario puede aumentar el monto del alquiler unilateralmente, pero no más del ___% del monto del alquiler especificado en la cláusula ____ de este contrato".
De lo contrario, el propietario tiene derecho a aumentar la renta en cualquier cantidad.
Resolución FAS Distrito Noroeste de fecha 28/01/2010 en el expediente N A05-7679/2009:
"... del apartado 3.1 del contrato se desprende que el arrendador puede aumentar unilateralmente el importe de la renta en caso de aumento de las tarifas por el uso parcela en el que se encuentra el edificio, en proporción al área de los locales arrendados, así como un aumento en las tarifas de servicios públicos y otros gastos, incluido el suministro de agua, alcantarillado, suministro de calor y electricidad.
Los tribunales establecieron y el demandado no discute que las tarifas de suministro de agua y saneamiento, energía térmica, electricidad aumentaron en comparación con 2008, en relación con lo cual los gastos del arrendador por servicios públicos y de mantenimiento aumentaron en consecuencia.
La alegación de la demandada de que el aumento del alquiler no se ajusta a los términos del contrato, ya que se realizó en una cuantía arbitraria y no proporcional al aumento de los costes, fue legítimamente rechazada por los tribunales por considerar que, habiendo previsto en párrafo 3.1 del acuerdo la posibilidad aumento unilateral el monto de la renta, las partes no pusieron dicho aumento en dependencia proporcional de los gastos incurridos por el demandante para pagar utilidades, y tampoco preveía el procedimiento y no establecía el cálculo aplicado en caso de aumento unilateral de la renta.
Habiendo fijado el precio del contrato en una cantidad monetaria específica en el párrafo 3.1 del acuerdo, las partes también previeron el derecho del arrendatario a aumentar unilateralmente el monto de la renta en caso de aumento de tarifas por el uso de un terreno. parcela, tarifas de servicios públicos y mantenimiento y otros gastos.
Así, la variación de la renta como consecuencia de su ajuste, teniendo en cuenta el incremento de las tarifas existentes, no contradice lo anterior. norma juridica y las condiciones del contrato...

PARA RESUMEN LO ANTERIOR:

1. Después de recibir un aviso del propietario sobre el aumento de la renta, toda comunicación con él debe realizarse por escrito con marcas de recepción de documentos (cartas, notificaciones, acuerdos) Persona autorizada con la fecha de entrega o por correo certificado con acuse de recibo y una descripción de los archivos adjuntos. Esto puede ser necesario como evidencia documental de sus palabras en la corte.
2. Mire cuánto tiempo se concluye su contrato de arrendamiento: si es por un período menor o igual a un año, entonces los términos del contrato de arrendamiento deben permanecer sin cambios durante el año. Basándose en la información de este artículo, envíe al propietario una respuesta razonada a su aviso de aumento de alquiler.
3. Determina si tu situación es una de las descritas en el artículo.
3.1. Si ha firmado un acuerdo contrario al actual ley civil luego ir a la corte para que lo declaren nulo y sin efecto.
3.2. Si ve que el alquiler ha aumentado claramente fuera de proporción con las tarifas del mercado, comuníquese con un tasador para determinar el valor de mercado real del derecho a usar la propiedad según los términos del contrato de arrendamiento.
Después de eso, informe al arrendador por escrito de su posición y adjunte una copia del informe del tasador.
Si el arrendador no satisface sus necesidades, puede presentar una solicitud ante el tribunal para que el aviso de aumento de la renta se declare inválido e inaplicable. Por ejemplo, el Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental del 22 de octubre de 2013 en el expediente N A05-8698/2012.