concepto registro estatal los derechos sobre bienes inmuebles se dan en el Artículo 1 de la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", en el que el registro estatal se define como " acto legal reconocimiento y confirmación por parte del estado de la aparición, restricción (embargo), transferencia y terminación de derechos sobre bienes inmuebles de conformidad con el Código Civil de la República de Kazajstán.

Antes de considerar el concepto mismo de registro estatal, conviene aclarar algunos aspectos. Y el primero de ellos: qué se entiende por legislador en este caso bajo bienes raíces? Cláusula 1, art. 117 del Código Civil de la República de Kazajstán otorga tal definicion general bienes inmuebles: todo lo que está firmemente conectado por tierra, objetos, cuyo movimiento es imposible sin un daño desproporcionado a su propósito. Pero además de esto, los bienes raíces también incluyen objetos que no cumplen con este criterio: aire y buques de mar, embarcaciones de navegación interior, objetos espaciales, así como (artículo 119 del Código Civil de la República de Kazajstán) una empresa como complejo inmobiliario. Los bienes raíces son un concepto legal, y la propiedad puede ser clasificada como bienes raíces por la ley, que tiene gran importancia para determinar si los derechos sobre el mismo y las transacciones con él están sujetos a registro estatal.

Así, analizando legislación moderna, puede hacer la siguiente lista de bienes inmuebles, cuyos derechos están sujetos a registro estatal de acuerdo con la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él":

• 1) parcelas de tierra (Artículo 117 del Código Civil de la República de Kazajstán, Artículo 1 de la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él");
• 2) parcelas de subsuelo (ibíd.);
• 3) cuerpos de agua aislados (ibíd.);
• 4) bosques, plantaciones perennes (ibid.);
• 5) edificios (artículo 117 del Código Civil de la República de Kazajstán), partes de edificios;
• 6) estructuras (artículo 117 del Código Civil de la República de Kazajstán); estructuras sobre y bajo tierra, instalaciones de ingeniería, Infraestructura de transporte y mejoramiento (cláusula 4, artículo 1 de la Ley de la República de Kazajstán de fecha 16 de julio de 2001 No. 242-II "Sobre las actividades de arquitectura, urbanismo y construcción en la República de Kazajstán" y elementos de la infraestructura de ingeniería de la vivienda sector (artículo 1 de la Ley de la República de Kazajstán sobre Relaciones de Vivienda ");
• 7) locales no residenciales (Artículo 1 de la Ley de la República de Kazajstán sobre Relaciones de Vivienda, Artículo 1 de la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él"); partes de los locales (LRK "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos");
• 8) empresas como un complejo de propiedad (Artículo 119 del Código Civil de la República de Kazajstán, Artículo 1 de la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él";
• 9) edificios residenciales y sus partes (artículo 601 del Código Civil de la República de Kazajstán), edificios residenciales con locales residenciales y no residenciales (artículo 1 de la Ley de Relaciones de Vivienda de la República de Kazajstán); edificios residenciales en casas de verano con derecho a registrar residencia en él;
• 10) apartamentos, sus partes (artículo 194, 601 del Código Civil de la República de Kazajstán), locales de servicios, otros locales residenciales en edificios residenciales y otros edificios aptos para residencia permanente y temporal (artículo 1 de la Ley de la República de Kazajstán Kazajstán sobre Relaciones de Vivienda);
• 11) habitaciones (Artículo 9 de la Ley de la República de Kazajstán sobre Relaciones de Vivienda, Artículo 5 de la Ley de la República de Kazajstán, con fuerza de ley, de fecha 23 de diciembre de 1995 N 2723 Sobre Hipoteca de Bienes Raíces de la República de Kazajstán);
• 12) dachas, casas de jardin, garajes y otros edificios de importancia para el consumidor (artículo 56 de los Fundamentos de la legislación sobre notarios, artículo 5 de la Ley de la República de Kazajstán "sobre hipotecas inmobiliarias");
• 13) edificios residenciales sin derecho a registrar residencia en ellos y edificios y estructuras de servicios públicos en parcelas de jardín; edificios residenciales no permanentes y edificios y estructuras de servicios públicos en parcelas de jardín (LRK "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él");
• 14) condominios como complejos inmobiliarios (Ley de la República de Kazajstán sobre Relaciones de Vivienda, Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él");
• 15) objetos de construcción en progreso que no son el sujeto contrato actual contrato de construcción (Artículo 25 de la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él".

En este último caso, existe un cierto problema de aplicación de la ley: ¿cuándo un objeto de construcción en curso deja de ser una colección de materiales de construcción y se convierte en un objeto inmobiliario? Por ejemplo, hay situaciones en las que una persona que comenzó la construcción de un objeto, por alguna razón, no puede completarlo, pero al mismo tiempo está interesado en enajenar dicho objeto.

Esto plantea otra pregunta: ¿qué destino le espera parcela sobre el que se encuentra el objeto de construcción en curso. Arte. 37 Código de tierra República de Kazajstán de fecha 20 de junio de 2003 No. 442-II establece que cuando se transfiere la propiedad de edificios y estructuras, también pasa el derecho a utilizar los terrenos correspondientes. La cláusula 1 del artículo 244 del Código Civil de la República de Kazajstán aclara esta disposición, diciendo que cuando se vende “un edificio, estructura u otro bien inmueble al comprador, simultáneamente con la transferencia de la propiedad de dicho bien inmueble, los derechos sobre ese bien se enajena parte del solar que ocupa este inmueble y que es necesario para su uso”. Pero si el objeto de la construcción en curso no se reconoce como bien inmueble, esta regla no se aplica a su venta, en relación con la cual se requiere el consentimiento previo del propietario del terreno. Esto conduce a una complicación del procedimiento de compraventa de obras en curso, en comparación con la compraventa de bienes muebles e inmuebles.

Cabe señalar que el artículo 569 del Código Civil de la República de Kazajstán prevé la conservación del sitio de construcción, después de lo cual el propietario tiene derecho a registrarlo como bienes inmuebles y luego a realizar transacciones.

En la práctica, hay casos en que las autoridades de registro se niegan a registrar transacciones con construcciones en curso.

A continuación, debe averiguar qué derechos sobre bienes inmuebles están sujetos a registro estatal. La respuesta a esta pregunta la da el Código Civil de la República de Kazajstán (artículo 118): el derecho de propiedad, el derecho de gestión económica, el derecho de gestión operativa, el derecho de posesión heredada de por vida, el derecho de propiedad permanente uso, hipoteca, servidumbres. algunos artículos Código Civil y la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" también indican otros tipos de derechos sujetos a registro (por ejemplo, alquiler, administración de fideicomisos, etc.)

Ahora volvamos al concepto mismo de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. Con base en la redacción de la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" y los artículos del Código Civil, se puede concluir que el registro estatal, reconociendo la aparición de derechos sobre bienes inmuebles , lo introduce así en la circulación del derecho civil y legaliza las transacciones posteriores con él, que también están sujetas a registro estatal en los casos previstos por el Código Civil.

Al efectuar el registro estatal inicial de bienes inmuebles de nueva creación, el Estado reconoce los derechos sobre los mismos por motivos legales o individual. Tras el registro posterior de la transferencia de derechos, el estado confirma el cambio o la terminación de los derechos sobre bienes inmuebles previamente registrados. En cualquiera de los supuestos enumerados de reconocimiento y confirmación de derechos por parte del Estado, éste se expresa en un acto jurídico en la forma de inscripción en el Registro Único de Derechos sobre Títulos de Propiedad Inmuebles, expedición de un certificado de dominio o en la forma de una marca en los títulos de propiedad. De todo esto, podemos concluir que el registro estatal tiene carácter legal. Sin embargo, un análisis de los artículos del Código Civil muestra que el momento de la aparición de los derechos no siempre puede coincidir con su registro estatal, lo que se prevé como excepción en el párrafo 2 del artículo 8 del Código Civil. Además, esta regla de derecho no vincula el momento de ocurrencia de restricciones, por ejemplo, en forma de incautación, con el momento de su registro estatal.

Así, vemos que el legislador, al haber establecido la obligatoriedad del registro estatal de derechos y demás hechos, al mismo tiempo no le dio a este proceso un carácter exclusivamente titulatorio, lo que a su vez nos permite considerar tal registro como un reflejo en el registrarse para un círculo ilimitado de personas de información confiable y completa sobre estatus legal inmuebles, su modificación o terminación. Esta conclusión también se ve confirmada por el hecho de que el reconocimiento de derechos sobre bienes inmuebles puede realizarse en orden judicial, cuya posibilidad está prevista en el art. 9 del Código Civil de la República de Kazajstán y las normas derecho procesal. En este caso, es la decisión judicial la que debe cumplir el papel de acto de reconocimiento por parte del Estado de los derechos, y el registro, después de dictada la decisión, corresponderá al respectivo agencia del gobierno.

Dando el concepto de registro estatal, el legislador distinguió en principio las formulaciones equivalentes "un acto de un organismo estatal que da lugar a derechos" y "un acto jurídico de reconocimiento por parte del estado de derechos", y lo hizo, aparentemente, por la siguientes razones:

• - es imposible confundir el registro estatal de derechos y un acto de un organismo estatal que genera derechos, con base en una comparación de los párrafos 1, 2 del artículo 8 del Código Civil de la República de Kazajstán, en el que estos conceptos se consideran como independiente;
• - la tarea principal de la publicación acto estatal- crear una base para el surgimiento de derechos y obligaciones, mientras que el registro estatal tiene otras tareas, incluida la determinación en casos específicos del momento del surgimiento de derechos;
• - desde el punto de vista de la lógica jurídica, considerar el registro de derechos como un acto del Estado que da origen a derechos civiles es también imposible, ya que la frase "registro de derechos que da origen a estos derechos" es ilógica;
• - el reconocimiento del estado del acto estatal relevante después del registro también implicaría imponer al estado la responsabilidad por la pureza jurídica y la legalidad de los derechos que se certifican, lo que, por supuesto, tendría consecuencias negativas para su presupuesto, ya que de hecho ser sobre la responsabilidad de los contribuyentes por las acciones ilegales de las partes al hacer un trato.

Aunado a esto, se puede agregar que el legislador, muy probablemente, entendía por acto jurídico no la emisión de algún acto jurídico normativo, sino la realización de acciones tendientes a ingresar información en el Registro Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles a fin de para agilizar la facturación de los inmuebles.

Resumiendo lo anterior, podemos concluir que el registro es la legalización para la circulación civil de las transacciones y de los derechos y obligaciones que de ellas se generan, así como de las demás causales de aparición de los derechos y obligaciones previstas en el inciso 1 del artículo 8 del Código Civil. de la República de Kazajstán.

En esencia, el registro estatal de derechos no debe confundirse con el registro de naturaleza especial o contable, ya que dicho registro es más probable que sea un registro de bienes inmuebles en sí mismo, y no derechos sobre ellos, emprendido para lograr una serie de objetivos de derecho público (por ejemplo, ejemplo, registro de bienes inmuebles en el inventario técnico de las autoridades). El registro estatal de derechos está destinado a garantizar la estabilidad de la rotación de bienes inmuebles, ya que este último no solo tiene una propiedad, sino también un significado social. Tal estabilidad se logra colocando las transacciones y otras acciones con bienes inmuebles fuera de los intereses privados de las partes, así como creando un especial, unificado sistema de informacion, permitiendo a todos los sujetos de derecho recibir exclusiva y únicamente datos fidedignos sobre la situación jurídica de un objeto.

Evidentemente, una de las principales tareas del registro estatal es garantizar la legalidad de las transacciones inmobiliarias, aunque en la actualidad este tema no está completamente regulado por la ley. Además, la presencia del Registro Único de Derechos sobre Bienes Inmuebles facilita en gran medida las actividades de diversos organismos estatales relacionados con la necesidad de llevar registros de los propietarios de bienes inmuebles. Por ejemplo, las actividades de las autoridades fiscales al ejercer control sobre los gastos de los ciudadanos, las actividades del servicio de alguacil, que requiere información sobre la presencia o ausencia de bienes de una persona en particular. Las autoridades antimonopolio podrán controlar el cumplimiento del procedimiento para la presentación de peticiones de conformidad con los artículos 17 y 18 de la Ley de la República de Kazajstán de fecha 12 de abril de 2004 No. 544-II “Sobre la regulación de las actividades comerciales”, cuando una transacción para la adquisición de bienes requiere la aprobación previa de las autoridades antimonopolio.

La legislación prevé dos formas de registro estatal: derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos. Dado que el artículo 118 del Código Civil de la República de Kazajstán determina que, además del registro de los derechos de propiedad y otros derechos sobre la tierra, la limitación, el surgimiento, la transferencia y la terminación de estos derechos también están sujetos a registro, interpretando literalmente las disposiciones de esta regla. , se podría concluir que todas las transacciones inmobiliarias están sujetas al registro estatal, ya que toda transacción está relacionada de alguna manera con la aparición, terminación, transmisión o restricción de derechos sobre bienes inmuebles, es decir, con las circunstancias señaladas por el artículo 118 del Código Civil. de la República de Kazajstán como casos en los que es necesario el registro de la transacción. Pero si no se cumple esta condición, son posibles dos tipos de consecuencias.

Analizando los artículos del Código Civil de la República de Kazajstán (teniendo en cuenta el artículo 157, que contiene la disposición de que, en los casos establecidos por la ley, el incumplimiento del requisito de registro estatal de una transacción conlleva su nulidad), podemos concluir que la nulidad de una transacción en caso de incumplimiento del requisito de registro no siempre tiene lugar, sino solo en los casos en que la ley contiene una indicación directa de esto (artículo 588 del Código Civil de la República de Kazajstán), o requiere directamente el registro estatal, sin determinar las consecuencias del incumplimiento de este requisito (artículo 574 del Código Civil de la República de Kazajstán). En estos casos, la transacción, en virtud de los artículos 157, 159 del Código Civil de la República de Kazajstán, debe considerarse nula.

Por regla general, el legislador considera suficiente utilizar una de las formas de registro estatal: derechos o transacciones. Y solo en casos particularmente difíciles, cuando se requiere ejercer control estatal, tanto sobre la transacción en sí misma como sobre la transferencia de derechos en virtud de ella, la ley prevé el registro tanto de la transacción como de los derechos en virtud de esta transacción. Dichos casos incluyen el registro de un acuerdo y la transferencia de propiedad, en primer lugar, en virtud de un contrato para la venta de locales residenciales o una empresa, en segundo lugar, en virtud de un acuerdo de intercambio para este tipo de objetos inmobiliarios y, en tercer lugar, en virtud de un contrato de donación de bienes inmuebles. Sirve garantía adicional pureza jurídica de los contratos registrados.

Donde práctica mundial en función de la necesidad de utilizar sin fallar oportunidades para organizaciones no gubernamentales instituciones legales para garantizar la pureza jurídica de los acuerdos registrados y la legalidad de los derechos que surgen de su base, lo que cumple plenamente los objetivos de crear un volumen de negocios inmobiliario estable. Para los países de derecho anglosajón, se trata de una participación obligatoria en la transacción de un corredor de seguros. Para los países del sistema de derecho continental, al que también pertenece nuestro estado, tal forma no estatal de garantizar la legalidad de las transacciones inmobiliarias ha sido siempre su protocolización obligatoria.

El registro de transacciones inmobiliarias siempre ha existido, y esto lo hacían los organismos técnicos de inventario (BTI) y los comités de tierras mediante la estampación de un sello de registro en un documento notarial. Todos los datos sobre el objeto se ingresaron en los registros de registro. Anteriormente, el sistema de autoridades de registro y el procedimiento en sí eran determinados de forma independiente por el estado, el registro era la segunda etapa en la transferencia de la propiedad de la propiedad, luego de la certificación notarial obligatoria de la transacción. .

En relación con el desarrollo de las relaciones de mercado y los cambios. vida económica En nuestro país, el mercado inmobiliario revivió y comenzó a desarrollarse activamente y, por lo tanto, se hizo necesario contar con un procedimiento uniforme para registrar bienes inmuebles en todo el estado, de modo que sea posible rastrear todo el proceso de aparición, terminación y transferencia de derechos a una propiedad separada. Por lo tanto, la ley introdujo la inscripción estatal obligatoria de los derechos sobre bienes inmuebles, mediante la inscripción de los datos que determine el legislador en el Registro Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Operaciones sobre los mismos, que es común a todo el territorio del Estado, y las reglas para su mantenimiento son también las mismas en todo su territorio.

La experiencia legal internacional ha proporcionado durante mucho tiempo el registro estatal obligatorio de los derechos sobre bienes inmuebles, pero solo sobre la base de una transacción notariada. La ley permite a los ciudadanos solicitar directamente a la autoridad de registro con un acuerdo redactado en un simple escribiendo, es decir, en esencia, traslada las funciones de un notario independiente e imparcial a un funcionario. Es improbable que esta circunstancia contribuya a la creación en Kazajstán de un mecanismo de seguridad jurídica garantizada y legalidad de la transacción, sino que dará lugar a trámites burocráticos, burocracia, ambición y abuso de los funcionarios, un aumento de la criminalización de los bienes inmuebles mercado y un aumento en el número de demandas en tribunales ya sobrecargados. Esta opinión es compartida por los líderes de una serie de órganos supremos autoridades y administración, así como varios diputados del Parlamento. Actualmente en iniciativa legislativa existen proyectos de ley de reformas al Código Civil en cuanto a establecer la obligación de protocolizar las transacciones inmobiliarias.

Cierta dificultad en las actividades de las instituciones de derechos humanos también se debe al hecho de que, aunque el registro estatal en la gran mayoría de los casos tiene un significado normativo en relación con el derecho a ser registrado, también hay casos en los que el surgimiento de un derecho real u otro derecho registrado sobre bienes inmuebles no puede estar asociado con el momento del registro estatal, sino con el momento directamente especificado en la ley, es decir, el registro estatal en este caso no tiene un derecho que establece, sino un valor que afirma el derecho. La complejidad indicada está relacionada, en primer lugar, con el hecho de que el momento de la aparición de los derechos correspondientes no se reflejará en el sistema. registro estatal, lo que a su vez puede conducir a la imposibilidad de obtener datos completos sobre el estado de la propiedad a través del sistema de registro.

Una de estas excepciones son las disposiciones de la parte 1 del artículo 341 del Código Civil de la República de Kazajstán, que establece la regla sobre la aparición del derecho de prenda con respecto a los bienes que se transferirán desde el momento de dicha transferencia, a menos que otra cosa prevista en el contrato de prenda.

Además, de acuerdo con la parte 5 del artículo 488 y la parte 3 del artículo 489 del Código Civil de la República de Kazajstán, cuando los bienes inmuebles se venden a crédito o a plazos, a menos que la ley disponga lo contrario, esta propiedad desde el momento en que es transferido al comprador hasta el momento del pago total se reconoce como pignorado al vendedor. En este caso, el derecho de prenda nace en virtud de la ley y en el momento señalado en la ley. Del mismo modo, surge la prenda en el caso de un contrato de alquiler. La cuestión del procedimiento para registrar una prenda en virtud de la ley fue problemática durante algún tiempo, ya que ni el Código Civil de la República de Kazajstán ni la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones with It", ni la Ley de la República de Kazajstán "sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)" tenían instrucciones directas sobre este procedimiento y las consecuencias de no registrarse. Hubo diferentes puntos de vista sobre este asunto. Entonces, Yu.G. Cuenca, creyendo que la prenda en virtud de la ley debe ser registrada en orden general, propuso responsabilizar por la falta de su registro a los interesados ​​en el contrato, es decir, la no inscripción de la prenda en este caso significó la nulidad de este término del contrato, y, en consecuencia, privó a las partes de la posibilidad de referirse a ella en caso de litigio.

Pero el 16 de julio de 1998 se aprobó la Instrucción sobre el procedimiento para la expedición y cancelación de certificados de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con los mismos por parte de los Centros Inmobiliarios (aprobado por la Agencia de Registro de Bienes Raíces y Personas Jurídicas de la Ministerio de Justicia de la República de Kazajstán), en el que los temas controvertidos fueron, en la medida de lo posible, permitidos por el legislador. Esta instrucción establece que la inscripción de una prenda nacida en virtud de la ley debe realizarse simultáneamente con la inscripción del derecho del pignorante (comprador, pagador de renta, etc.) (cláusula 29 de la Instrucción), sobre el cual las partes la transacción debe ser advertida. Evidentemente, el legislador considera la inscripción de una prenda, en virtud de la ley, no como un derecho de los interesados, sino como un deber del organismo registrador y de sus funcionarios, si los datos sobre la ocurrencia de tal prenda caen dentro de su competencia. campo de visión (lo que inevitablemente sucede cuando se presentan documentos para el registro de la transferencia de propiedad o de otro modo verdadero derecho, así como para registrar una transacción), ya que la restricción (embargo) del derecho aquí ocurre no a solicitud de las partes, sino por los requisitos de la ley. El momento de ocurrencia de esta restricción (embargo) del derecho, a diferencia de la ocurrencia de una prenda en virtud de un contrato de hipoteca, debe considerarse no el momento de la inscripción, sino el comienzo del período de pago bajo el contrato (o el cumplimiento de otras obligaciones del cesionario), ya que se impone una prenda sobre este período en virtud de la ley (párrafo 2, inciso 31 de las Instrucciones). Aunque la Instrucción está dedicada a las transacciones con locales residenciales, parece posible utilizar sus disposiciones por analogía con las transacciones con otros bienes inmuebles.

También queda una pregunta abierta sobre el momento en que surge el derecho de propiedad de los bienes inmuebles entre los herederos. Las discrepancias existentes en esta materia se relacionan con la redacción del artículo 1042 del Código Civil de la República de Kazajstán, según el cual herencia aceptada Reconocido perteneciente al heredero desde el momento de la apertura de la herencia, y el hecho mismo de la aceptación se lleva a cabo por la entrada en posesión efectiva o por la presentación de una solicitud ante notario. Por otro lado, el artículo 1072 del Código Civil de la República de Kazajstán habla de la imposibilidad de que surjan derechos de propiedad desde el momento de la aceptación de la herencia, desde la entrada efectiva en posesión de los bienes heredados por uno de los herederos. o la presentación de una solicitud de aceptación de la herencia por él no excluye la posibilidad de reconocer a otros herederos del derecho de propiedad sobre la misma propiedad o parte de ella. Con base en el contenido de este artículo, la aceptación de una herencia debe ser considerada como la voluntad del heredero de contraer derechos sucesorios y como el surgimiento de su derecho a administrar (poseer) los bienes inmuebles heredados en el marco de la ley hasta el momento de la inscripción del derecho de propiedad. Este derecho de gestión (posesión) no está sujeto a registro, ya que no figura en la lista de derechos de propiedad establecida en el artículo 118 del Código Civil de la República de Kazajstán, y su registro no está previsto en otra legislación.

Volviendo a las posibles consecuencias negativas de la existencia de excepciones a la regla prevista en el Código Civil de la República de Kazajstán, se puede señalar que tales consecuencias podrían reducirse debido a la aplicación estricta de los requisitos del artículo 118 del Código Civil. Código de la República de Kazajstán y el artículo 4 de la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", que obligan a todos los titulares de derechos, incluidos aquellos que han adquirido este estado sin registro estatal, a ingresar los datos correspondientes en el registro. Por otro lado, no olvide que, de acuerdo con la Parte 1 del Artículo 16 de la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", el registro de derechos es de carácter declarativo, que es decir, es consecuencia de la iniciativa no de la institución de justicia, sino de los titulares de derechos. Así, el único incentivo para el registro estatal de derechos por parte del propietario de bienes inmuebles u otro titular de derechos es la imposibilidad de ejercer plenos poderes de autoridad en relación con estos bienes.

Actualmente, surgen muchos problemas en relación con el registro de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. También actualmente es asunto problemático sobre si el contrato de arrendamiento de locales no residenciales celebrado por un período de menos de 1 año está sujeto a registro estatal. El hecho es que el Código Civil de la República de Kazajstán, al determinar el estado legal de los edificios y estructuras, guarda silencio sobre el hecho de que pueden incluir locales no residenciales utilizados de forma independiente, locales no residenciales para objetos inmobiliarios independientes. Tal inconsistencia entre el Código Civil de la República de Kazajstán y la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" dio lugar a una disputa sobre la aplicación del Artículo 651 del Código Civil de la República. de Kazajstán a locales no residenciales. La decisión de si un contrato de arrendamiento de locales no residenciales celebrado por un período inferior a 1 año está sujeto a registro depende de si los locales no residenciales se reconocen como un objeto inmobiliario independiente. En caso afirmativo, solo se aplican las normas generales del Código Civil de la República de Kazajstán sobre el registro de contratos de arrendamiento de bienes raíces. Si consideramos los locales no residenciales como parte del edificio, entonces, aparentemente, se le aplican las exenciones establecidas por el Artículo 651 del Código Civil de la República de Kazajstán.

SRA. KALINYCHEVA, estudiante de posgrado de la Academia Estatal de Impuestos de toda Rusia del Ministerio de Finanzas de Rusia Hasta los años 90 del siglo XX, en la URSS, las transacciones solo estaban permitidas para la venta, intercambio y donación de edificios residenciales. Después de la década de 1990, el mercado inmobiliario en Rusia comenzó a desarrollarse activamente: además de los edificios residenciales en el campo, los bienes raíces en la ciudad estaban involucrados en la facturación. Con el fin de proteger derechos constitucionales personas físicas y jurídicas, así como el propio Estado, se hizo necesario crear sistema único control sobre las transacciones con bienes inmuebles y la transferencia de la propiedad de los mismos, es decir, para formar la institución de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles, transacciones con él y determinar los organismos estatales que llevarían a cabo este registro.

Este artículo fue copiado de https://www.site

SRA. KALINYCHEVA,
estudiante de posgrado de la Academia Estatal de Impuestos de toda Rusia del Ministerio de Finanzas de Rusia


Hasta los años 90 del siglo XX, las transacciones en el territorio de la URSS solo estaban permitidas para la venta, intercambio y donación de edificios residenciales. Después de la década de 1990, el mercado inmobiliario en Rusia comenzó a desarrollarse activamente: además de los edificios residenciales en el campo, los bienes raíces en la ciudad estaban involucrados en la facturación. Para proteger los derechos constitucionales de las personas físicas y jurídicas, así como del propio Estado, se hizo necesario crear un sistema unificado de control de las transacciones con bienes inmuebles y la transferencia de la propiedad de los mismos, es decir, conformar una institución de Estado registro de derechos sobre bienes inmuebles, transacciones con el mismo y determinar las autoridades estatales que llevarían a cabo este registro.

El actual Código Civil de la Federación de Rusia en el art. 131 dispuso que el derecho de propiedad y otros derechos reales sobre bienes inmuebles están sujetos a registro estatal, y también describió las condiciones para la restricción dichos derechos, su transición y extinción. El Código Civil de la Federación Rusa enfatiza que el derecho de propiedad sobre bienes inmuebles surge precisamente desde el momento del registro del derecho correspondiente en la forma establecida por la ley. En arte. 18 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia también estipula que el derecho de propiedad y otros derechos reales sobre locales residenciales están sujetos a registro estatal.
Hasta 1997 en Federación Rusa hubo un procedimiento muy caótico para registrar los derechos de bienes inmuebles: no había un único recurso de información que contuviera toda la información sobre las transacciones de bienes raíces y la transferencia de derechos en el territorio de Rusia. El registro de los derechos sobre bienes inmuebles, en particular sobre locales residenciales, lo realizaban los órganos de contabilidad técnica e inventario.
La situación cambió drásticamente con la entrada en vigor de la Ley Federal No. 122-FZ del 21 de julio de 1997 "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" (en adelante, la Ley sobre el registro de derechos sobre la propiedad). El gobierno se fijó el objetivo de introducir un registro unificado de derechos sobre bienes inmuebles en toda la Federación Rusa. Así surgieron instituciones de justicia, creadas específicamente para llevar este registro e implementar control del Estado sobre el mercado inmobiliario en toda Rusia.
Las instituciones de justicia tienen a su cargo la tarea de realizar un examen legal de los documentos y verificar la legalidad de las transacciones inmobiliarias, para establecer la ausencia de contradicciones entre los derechos inmobiliarios declarados e inscritos. La importancia de tal examen radica en el hecho de que el registro estatal es la única prueba de la existencia de un derecho registrado, y este derecho registrado solo puede ser impugnado ante los tribunales. El concepto y el procedimiento de registro estatal se detallan en la Ley de Registro de Derechos de Propiedad, pero esto no resuelve todos los problemas cuando se contabilizan las transacciones de bienes raíces.
La esencia del registro estatal de transacciones con bienes inmuebles es el registro de la transferencia de derechos a bienes inmuebles específicos. Así, en el art. 130 del Código Civil de la Federación Rusa enumera objetos relacionados con bienes inmuebles. Si consideramos en este trabajo solo bienes inmuebles relacionados con viviendas, entonces, al correlacionar las normas relacionadas con el registro de bienes inmuebles, consagradas en el Código Civil de la Federación Rusa, con normas similares del Código de Vivienda de la Federación Rusa, determinamos que los locales residenciales incluyen un edificio residencial, parte de un edificio residencial, un apartamento, parte de un apartamento, habitación.
Según el apartado 1 del art. 15 ZhK RF objeto derechos de vivienda son viviendas. Los locales residenciales son locales aislados, que son inmuebles y son aptos para la residencia permanente de los ciudadanos (inciso 2, artículo 15 de la LC RF). Por lo tanto, una vivienda según el Código de Vivienda de la Federación Rusa tiene una serie de características legales.
Un espacio habitable se entiende siempre como una habitación aislada, es decir, separada de otras viviendas, así como delimitada del resto del espacio.
Las viviendas aisladas son parte de un edificio o de un edificio completo que, por sus características, puede ser delimitado (separado legalmente) de otras viviendas. Por lo tanto, una parte de una habitación, una parte no aislada de un apartamento, en otras palabras, una esquina no puede reconocerse como parte de la vivienda. Estas partes se integran con el resto. áreas residenciales y no pueden enajenarse ni adquirirse por separado. Tal vez, una parte de una casa o apartamento debe entenderse como varias habitaciones de esta casa o apartamento, que son objeto de derechos de vivienda. El Código de Vivienda de la Federación Rusa no contiene un concepto claro de que hay una parte de bienes inmuebles. En arte. 16, define los conceptos de “edificio residencial”, “apartamento”, “habitación”, pero no explica los conceptos de “parte de un edificio residencial” o “parte de un apartamento”.
En las Reglas para el Mantenimiento del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él (en lo sucesivo, las Reglas), aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de fecha 18 de febrero de 1998 No. 219 "Sobre la aprobación de la Reglas para el Mantenimiento del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Operaciones sobre los mismos” (en adelante - Decreto N° 219), contiene las reglas para el llenado de la fracción I del registro. El numeral 24 del Reglamento dice: “Formas de la fracción I, correspondientes a los tipos de bienes inmuebles:
terreno (formulario I-1), edificio o estructura (formulario I-2), local residencial, no residencial y otros componentes de un edificio o estructura (formulario I-3) ... ”Sin embargo, el Código de Vivienda del La Federación Rusa clasifica un edificio residencial como un edificio residencial, que por definición, no puede ser un componente de un edificio o una estructura, ya que es en sí mismo un edificio (estructura) separado. El párrafo 29 de las Reglas proporciona ejemplos de los nombres de los objetos, que enumeran un edificio residencial, parcela de jardín, pero no existen tales definiciones como parte de un edificio residencial o parte de un apartamento.
El Capítulo 18 "Derechos de propiedad y otros derechos reales sobre locales residenciales" del Código Civil de la Federación de Rusia estipula claramente las relaciones asociadas con un edificio residencial y un apartamento, pero ni una parte de los locales residenciales ni una "habitación". ” se menciona alguna vez.
El artículo 16 del Código de Vivienda de la Federación Rusa contiene una lista exhaustiva de locales residenciales. Por lo tanto, no puede haber otras viviendas. Por este motivo, A.A. Titov señala que "morar en este aspecto es un lugar en el territorio de Rusia ... una especie de" hogar "que lo protege de efectos adversos externo ambiente. <...>En Rusia, la vivienda sigue siendo el local, que en algunos países desarrollados no se reconoce como tal. Los cuarteles, las chozas improvisadas, los vagones son un hecho cotidiano en nuestra vida.
Partiendo de esto, es imposible identificar la vivienda en Rusia solo con viviendas cómodas y el derecho a ello, con el derecho a vivir en dicha vivienda ... ".
Una opinión similar se comparte en su artículo de A.V. Khaldeev, quien enfatiza que “la categoría “vivienda”... en su naturaleza juridica no necesita establecer criterios similares (residenciales). AV. Khaldeev expresa la opinión de que la categoría "locales residenciales" se introdujo en ley de vivienda para la implementación del derecho a la vivienda consagrado en la Constitución de la Federación Rusa. El término "vivienda" se usa directamente en regulacion legal tráfico civil. AV. Khaldeev enfatiza: “Introducción requerimientos adicionales a la vivienda como objeto de los derechos humanos fundamentales conduciría a una reducción significativa del alcance de los derechos universales garantías constitucionales... En las condiciones modernas de nuestro país y del mundo en general, el nivel de vida y las condiciones de vida de las personas son muy diversos. Las necesidades residenciales de los ciudadanos siguen siendo satisfechas viviendo en chozas, yurtas... cuarteles... vagones, etc.... todos los locales enumerados, si una persona vive en ellos, son su vivienda...”.
De las opiniones anteriores, se deduce que en la literatura científica hay dos conceptos: "vivienda" y "vivienda". Sin embargo, no hay respuesta a la pregunta de qué relaciones son aplicables a objetos tales como una yurta, una yaranga, un remolque, una barraca, si tales objetos, desde el punto de vista del concepto de "vivienda", implementan el derecho de los ciudadanos a la vivienda, y por otro lado, no pertenecen a locales residenciales y, en consecuencia, las relaciones derivadas de su uso no están reguladas por la ley de vivienda.
A. Borisenko también plantea la cuestión de a qué tipo de locales adecuados para vivir (vagones, casas de cambio) se deben atribuir. En su artículo, señala que “aplicando el criterio de la finalidad, se puede llegar a la conclusión inequívoca de que no pueden ser reconocidos como inmuebles residenciales”.
I. Kuzmina introduce el concepto de "residencia permanente". En su opinión, el criterio para distinguir los locales residenciales de los locales no residenciales es la posibilidad de residencia permanente en estos locales. Los objetos prefabricados, vagones, etc., por definición, no pueden utilizarse como locales de residencia permanente y, por tanto, no pueden incluirse en el parque de viviendas. I A. Farshatov también opina que solo los locales aptos para la residencia permanente pueden clasificarse como locales residenciales. Dice que “vivir en ellos (carros, cuarteles, etc.) como persona asalariada no puede calificarse como relación de vivienda. Al resolver cuestiones relacionadas con los derechos de uso, la pérdida de estos derechos, uno no puede guiarse por las normas de la legislación de vivienda.
Aplicación permitida normas generales contrato de arrendamiento (arrendamiento de propiedad).
De lo anterior se puede ver que la cuestión de regular las relaciones asociadas con objetos tales como una yurta, una yaranga, un remolque, etc., es bastante aguda. Hasta la fecha, la práctica judicial es tal que al decidir sobre el desalojo de dichos locales se aplican las normas que rigen el arrendamiento de inmuebles. En nuestra opinión, esto vulnera los derechos de las personas que habitan en dichos locales, principalmente el derecho a la inviolabilidad del domicilio y el derecho a la vivienda propiamente dicha. Al dictar actos judiciales, los tribunales no examinan la cuestión de si la persona desalojada tiene otro espacio habitable, lo que puede conducir a la vagancia forzada, a la vida “en la calle”. El desalojo forzoso es posible dentro de los 5 días siguientes a la notificación al deudor. Sin embargo, hoy, por ejemplo, en Moscú es imposible encontrar un espacio adecuado para vivir en poco tiempo y a un precio asequible, lo que en realidad obliga a una persona a abandonar las instalaciones desalojadas "a la nada". El desalojo de un remolque, cuartel, etc. locales es posible incluso en ausencia de la persona desalojada. Por supuesto, al establecer obstáculos reseñables para el desalojo (enfermedad, estar en viaje de negocios, etc.) alguacil plantea al juez la cuestión de posponer o suspender el desalojo (artículo 355 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa), pero esto queda solo a discreción del tribunal.
Quizás el tema relacionado con el registro de objetos tales como una yurta, yaranga, carreta, etc., pueda considerarse resuelto, ya que estos objetos son reconocidos tanto en los círculos científicos como en práctica judicial no residencial. Sin embargo, el Decreto No. 219 no contiene ninguna mención a la existencia de dichas instalaciones. La solución de tal problema solo es posible con la ayuda de la práctica de aplicación de la ley.
El siguiente problema que enfrentan las autoridades judiciales es el registro de la transferencia del derecho a bienes inmuebles en construcción (artículo 219 del Código Civil de la Federación Rusa). Los órganos de justicia fueron creados primordialmente para prevenir violaciones a los derechos de las personas naturales y jurídicas. Es por eso que la Ley de Registro de Derechos de Propiedad establece claramente los motivos por los cuales se toman las decisiones para denegar el registro estatal. En arte. 131 del Código Civil de la Federación Rusa se refiere al registro de los derechos de propiedad, mientras que el art. 219 indica que tal derecho surge solo desde el momento del registro estatal, por lo tanto, antes de dicho registro, el derecho de propiedad en el sentido del art. 219 no existe. En este caso, es necesario considerar el derecho de propiedad no sobre el objeto inmobiliario en sí mismo, sino sobre el conjunto de bienes utilizados en su creación, incluidos los materiales necesarios para la construcción. Este problema no ha recibido una solución inequívoca.
Su esencia radica en el hecho de que el creador de bienes inmuebles antes del registro estatal tiene los derechos y cumple los deberes inherentes al propietario. Así, el creador de bienes inmuebles es responsable de la protección absoluta, el mantenimiento, la necesidad de reparar el daño causado, etc. En la práctica, las transacciones se realizan con tales bienes para su enajenación. Sin embargo, tal derecho no puede ser calificado como independiente. Las razones son bastante formales: la ley no prevé dicho derecho de propiedad.
De lo anterior se desprende que la institución del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y de las transacciones con ellos tiene por objeto establecer un sistema sólido y controlado de rotación de bienes inmuebles. Dicho sistema es necesario principalmente para proteger los derechos de propiedad de las personas físicas y jurídicas.
Con base en lo anterior, podemos dar la siguiente definición de registro estatal. El registro estatal es un sistema de medidas legales, organizativas, procesales y de otro tipo que garantizan un reflejo completo y confiable de los datos sobre los derechos de bienes inmuebles y todos los cambios que ocurren con ellos; una combinación armoniosa de intereses públicos y privados en bienes raíces; formación de una circulación civil confiable, legal y abierta.
La legislación rusa estipula estrictamente que solo el registro estatal del derecho a bienes inmuebles y las transacciones para la transferencia de este derecho es una confirmación de la transferencia de bienes inmuebles a otro propietario y la garantía de su derecho a esta propiedad. El legislador enfatiza que es posible impugnar el derecho confirmado por la institución del registro estatal solo en los tribunales. Esta forma de entablar relaciones jurídicas es típica del derecho civil. Al mismo tiempo, a diferencia de derechos civiles relaciones, la iniciativa en la formación de relaciones de registro es unilateral: la base para el surgimiento de relaciones de registro es la solicitud del titular de los derechos de autor. La institución de justicia para el registro de derechos no puede iniciar el proceso registral, así como obligar a los participantes en las transacciones civiles a formalizar sus derechos sobre bienes inmuebles. Por lo tanto, las autoridades de registro entablan relaciones de registro no por voluntad propia, sino en virtud de la voluntad del titular del derecho. En cuanto a la terminación de las relaciones de registro, también son posibles solo por iniciativa del titular de los derechos de autor. La legislación otorga al titular del derecho el derecho a negarse a registrar los derechos sobre bienes inmuebles en cualquier etapa del proceso de registro hasta que la autoridad de registro tome una decisión.

Bibliografía
1 Véase: Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles: teoría y práctica: Sat. artículos / Comp. EA Kindeeva, M.G. Piskunov. -M., 2005.
2 Titov A.A. Comentario sobre el Código de Vivienda de la Federación Rusa. 2005 // SPS "ConsultantPlus".
3 Khaldeev A.V. Correlación de las categorías jurídicas "vivienda" y "vivienda". Aspectos teóricos y prácticos. 2005 // Ibíd.
4 Borisenko A. Bienes inmuebles residenciales como objeto de venta. 2005 // SPS "ConsultantPlus".
5 Ver: Kuzmina I. El concepto de vivienda. 2005 // Ibíd.
6 Farshatov I. A. Comentarios a ZhK RF. 2006 // Ibíd.
7 Ver: Trubnikov P. Consideración por los tribunales de casos sobre disputas de vivienda // Ibíd.
8 Ver: Carta del Ministerio de Impuestos de Rusia de fecha 27 de abril de 2001 No. VT-6-04/350 “Sobre aclaraciones sobre la aplicación de enmiendas y adiciones No. 5 a la Instrucción del Servicio de Impuestos Estatales de Rusia de fecha junio 8, 1995 No. 33 "Sobre el procedimiento para calcular y pagar el impuesto a la propiedad a las empresas presupuestarias" // Actos normativos sobre finanzas, impuestos, seguros y contabilidad. 2001. Nº 7.

Introducción

Conclusión

Literatura y NPA

Introducción

Con la adopción del Código Civil de la Federación de Rusia, las cuestiones del registro de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos han adquirido una importancia especial, y el registro en sí mismo suele ser un valor formador de leyes. De conformidad con las disposiciones del Código, la aparición de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles y otros derechos sujetos al registro estatal (cláusula 2, artículo 8 del Código Civil) se supedita al cumplimiento de los requisitos de registro y, en algunos casos, al validez de una transacción realizada con bienes inmuebles.

Según el art. 164 del Código Civil del registro estatal en los casos y en la forma prevista en el art. 131 del Código y la Ley "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", están sujetas las transacciones con terrenos y otros bienes inmuebles. El artículo 131 del Código Civil determina que están sujetos a registro el derecho de dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, a saber: el derecho de gestión económica, el derecho de gestión operativa, el derecho de posesión hereditaria vitalicia de un solar, el derecho de uso permanente (ilimitado) de un terreno, servidumbres, además - hipoteca, así como la limitación, aparición, transferencia y terminación de estos derechos.

La comparación de estas normas legales, con su interpretación literal, da motivos para concluir que las transacciones inmobiliarias están sujetas a registro en todos los casos, ya que cualquier transacción inmobiliaria está relacionada de alguna manera con la aparición (terminación, transferencia, restricción) de los derechos sobre bienes inmuebles. , es decir, con las circunstancias a que se refiere el art. 164 del Código Civil en cuanto a los casos en que es necesaria la inscripción de una transacción.

1. El concepto de registro de derechos sobre bienes inmuebles y práctica mundial.

A. La esencia del registro de derechos sobre bienes inmuebles

El Código Civil de la Federación de Rusia utiliza ampliamente el término "registro estatal". De acuerdo con el Código Civil de la Federación Rusa, las personas jurídicas están sujetas a registro estatal (Artículo 51; Cláusula 2 del Artículo 54; Cláusulas 2 y 4 del Artículo 57; Cláusula 2 del Artículo 59; Cláusula 2 del Artículo 61; Cláusulas 1 y 2 del artículo 62, párrafos 1, 2 y 5 del artículo 63, párrafo 2 del artículo 73, párrafo 3 del artículo 90, párrafo 2 del artículo 98, párrafo 2 del artículo 109, párrafo 4 del artículo 114), sus documentos constitutivos ( inciso 3, artículo 52) y denominaciones sociales (inciso 4, artículo 54); nombres de ciudadanos, su cambio, así como otros actos del estado civil (inciso 3, artículo 19, artículo 47); hechos de adquisición y pérdida por un ciudadano de la condición de empresario individual (incisos 1 y 2 del artículo 23; inciso 1 del artículo 25) y la condición de heredero (inciso 2 del artículo 1038).

Muy a menudo, el término "registro estatal" se usa cuando se trata de derechos sobre bienes inmuebles (párrafo 2 del artículo 8; artículo 131; párrafo 1 del artículo 164; artículo 219; párrafo 3 del artículo 225; párrafo 3 274; art. 5041) y transacciones con él (párrafo 2 del artículo 28; párrafo 3-6 del artículo 131; art. 164-165; párrafo 2 del artículo 223; art. 251; párrafo 3 del artículo 339, inciso 389 inciso 2, inciso 433 artículo 3, artículo 558 artículo 2, artículo 560 artículo 3, artículo 573 artículo 2, artículo 574 artículo 3, artículo 584 artículo 609 § 2, artículo 633-643, artículo 651 § 2, artículo 658 § 2, artículo 1028 § 2; artículo 1031 § 2; artículo 1036; artículo 1037 § 2). También hay referencias en el Código Civil de la Federación de Rusia al registro estatal de bienes inmuebles en sí (cláusula 1 del artículo 130, cláusula 1 del artículo 234), transferencia de derechos sobre bienes inmuebles (artículos 131 y 551, cláusula 2 del artículo 1017 ), decisiones sobre la retirada de una parcela de tierra: un acto especial de un organismo estatal relacionado con un objeto inmobiliario específico (cláusula 4, artículo 279, artículo 280). Finalmente, hay un caso especial indicaciones de registro estatal (párrafo 1 del artículo 234), cuando no está claro sobre el registro de qué (derechos, propiedad, hecho juridico u otros) se está discutiendo.

Por supuesto, tal variedad de categorías legislativas en sí misma no se convertiría en un problema si el legislador cuidara su clara distinción.

Desafortunadamente, no lo hizo. Como resultado, ya en los primeros meses de vigencia de las normas enumeradas del Código Civil de la Federación de Rusia, comenzaron a surgir numerosos malentendidos, cuya fuente fue la falta de certeza legislativa en materia de relación entre los procedimientos para el registro de derechos y el registro de transacciones inmobiliarias y el significado jurídico de cada tipo de registro. práctica de aplicación de la ley siguió siendo guiado estatutos adoptado antes de la entrada en vigor del Código Civil de la Federación de Rusia, en espera de la aparición de una ley federal especial.

El incumplimiento del requisito de registrar una transacción puede tener dos tipos de consecuencias. Así, el apartado 1 del art. 165 del Código Civil contiene una disposición según la cual el incumplimiento de la forma notarial, y en los casos establecidos por la ley, el requisito de inscripción estatal de la transacción conlleva su nulidad. Un análisis de los artículos del Código (teniendo en cuenta el artículo 165) nos permite concluir que la nulidad de una transacción en caso de incumplimiento del requisito de su registro no siempre se produce, sino sólo en los casos en que la ley o bien contiene una indicación directa a tal efecto (el artículo 558 del Código Civil, por ejemplo, establece que los contratos de compraventa de un edificio residencial o apartamento están sujetos a registro estatal y se consideran celebrados desde el momento de dicho registro), o requiere directamente el registro estatal de la transacción, sin determinar las consecuencias del incumplimiento de este requisito (en particular, en el artículo 574 del Código Civil en relación con un contrato de donación de bienes inmuebles). En ambos casos, no registrados en a su debido tiempo la transacción se sigue en virtud del art. 165, 168 del Código Civil por no cumplir con los requisitos de la ley.

Al mismo tiempo, el art. 550 del Código establece la necesidad de dar un contrato para la venta de bienes inmuebles (con excepción de una empresa

o local residencial) sólo en forma escrita simple sin su registro estatal, aunque el derecho de propiedad del adquirente de la propiedad enajenada sólo puede surgir después del registro de este derecho (artículo 223 del Código Civil). En vista de lo anterior en relación con el art. 131 y 164 del Código Civil, parece que este contrato de compraventa de bienes inmuebles también debe registrarse, pero su registro sólo tendrá que ocurrir al registrar la propiedad del comprador de la propiedad adquirida - el contrato requerirá registro como título documento en el que se basa el derecho de propiedad emergente. Hasta la inscripción de los derechos del nuevo titular, el contrato tiene pleno efecto legal, y los derechos (pretensiones) derivados de ella como de una transacción consensuada estarán provistos de la posibilidad de tutela judicial.

Entonces el arte. 131 y 164 del Código Civil hablan de los casos y procedimiento para el registro estatal en relación con bienes inmuebles y transacciones relacionadas. Sin embargo, el art. 8 de la Ley Federal "Sobre la Promulgación de la Primera Parte del Código Civil de la Federación de Rusia" establece que hasta la entrada en vigor de la ley sobre el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella, se aplica el procedimiento de registro actual. Debido a acto legislativo, a que se refiere el artículo mencionado, entró en vigor el 31 de enero de 1998, se puede argumentar que hasta ese momento el Código Civil sólo determinaba los casos en que se requería la inscripción de bienes inmuebles, pero no regulaba el procedimiento para tal fin. registro (debido a la ausencia de normas legales pertinentes en el Código), dejándolo hasta cierto tiempo en la forma en que se estableció en vigor actos legales, incluida la legislación de los sujetos de la Federación Rusa. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que el registro de derechos sobre bienes inmuebles a nivel federal estaba reglamentado lejos de ser perfecto y en parte desactualizado. regulaciones, y los actos pertinentes de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia no se adoptaron en todas partes.

Según el art. 219 del Código Civil, el derecho de propiedad sobre edificios, estructuras y otros bienes inmuebles de nueva creación sujetos a registro estatal surge solo a partir del momento de dicho registro.

La empresa estatal o municipal, a la que se le asigne un bien inmueble en virtud del derecho de administración económica, no tiene derecho a arrendarlo, pignorarlo, hacerlo en aportación a capital autorizado sociedades y sociedades económicas o de otro modo disponer de tales bienes sin el consentimiento del propietario. Del resto de los bienes que le pertenezcan, la sociedad tiene derecho a disponer de ellos de forma independiente, salvo disposición legal en contrario.

Se establece un régimen jurídico especial en el Código Civil cuando los bienes inmuebles se dan en prenda (hipoteca) y se ejecutan sobre ellos a instancia del acreedor hipotecario (inciso 1, artículo 339, artículos 340, 349 del Código Civil).

El organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él está obligado: a solicitud del titular de los derechos de autor, a certificar el registro mediante la emisión de un documento sobre el derecho o la transacción registrados o mediante una inscripción en el propio documento presentado para el registro (inciso 3 del artículo 131 del Código Civil); proporcionar información sobre dicho registro y derechos registrados a cualquier persona (párrafo 4 del artículo 131 del Código Civil). En caso de denegación del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles o transacciones con ellos, o evasión del registro, el titular del derecho tiene derecho a apelar contra la acción de la autoridad de registro ante los tribunales.

Con base en el párrafo 6 del art. 131 del Código Civil, el procedimiento para el registro estatal y los motivos para denegarlo deben ser determinados por la ley sobre el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. Dicha Ley fue adoptada en la Federación Rusa el 21 de julio de 1997 - "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él".

De conformidad con esta Ley, la importancia del registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos es que: es un acto de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la aparición, restricción, transferencia o extinción de los derechos sobre bienes inmuebles de conformidad con el Código Civil de la Federación Rusa; es la única prueba de la existencia de un derecho inscrito; llevado a cabo en todo el territorio de Rusia de acuerdo con el sistema de registros establecido por la Ley sobre los derechos de cada objeto inmobiliario en el Registro Estatal Unificado de Derechos de Bienes Raíces y Transacciones con él; la fecha de registro estatal de derechos se refiere al día en que se realizan las inscripciones correspondientes en el Registro Estatal Unificado de Derechos; llevado a cabo en la ubicación de bienes inmuebles dentro del distrito de registro.

La denegación del registro estatal de derechos o la evasión del mismo puede ser apelada por una persona interesada ante un tribunal, un tribunal de arbitraje.

El registro estatal obligatorio está sujeto a los derechos sobre bienes inmuebles, cuyos títulos de propiedad se emiten después de la promulgación de la Ley adoptada. Los derechos sobre bienes inmuebles surgidos antes de su entrada en vigor se reconocen como legalmente válidos aun en ausencia de su estado.

registro introducido por la citada Ley. El registro de tales derechos se realiza a petición de sus titulares. La necesidad de registro estatal de una restricción (gravamen) u otra transacción inmobiliaria que surgió después de la introducción de la Ley en cuestión requiere el registro estatal de los derechos a este objeto que surgieron antes de la entrada en vigor de esta Ley (artículo 6 de la Ley ). Se entiende por restricciones (gravámenes) las condiciones establecidas por la Ley, las prohibiciones que dificulten el ejercicio del derecho de dominio u otro derecho real a objeto específico inmuebles (servidumbre, hipoteca, administración de fideicomisos, arrendamiento, embargo de bienes, etc.).

La inscripción está abierta. El organismo que lo ejecuta está obligado a proporcionar información contenida en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre cualquier objeto inmobiliario a cualquier persona que haya presentado una cédula de identidad y una solicitud por escrito. Un extracto del registro debe contener una descripción de la propiedad, los derechos registrados sobre ella, así como las restricciones (gravámenes) de los derechos. La negativa a emitir la información solicitada puede ser apelada ante los tribunales.

Los datos sobre el contenido de los títulos de propiedad, a excepción de la información sobre restricciones (gravámenes), información general sobre los derechos de un individuo a los bienes inmuebles que posee, extractos con información sobre la transferencia de derechos a los bienes inmuebles pueden proporcionarse en en la forma prescrita por la Ley sólo a las personas especificadas en la Ley: titulares de derechos; personas que han recibido un poder notarial del titular de los derechos de autor; jefes de órganos de autogobierno local y autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa; autoridades fiscales; tribunales y cumplimiento de la ley que tienen casos en curso relacionados con objetos

inmuebles y (o) sus derechohabientes; herederos por testamento o ley (inciso 3, artículo 7 de la Ley).

La información sobre los derechos registrados sobre bienes inmuebles se proporciona mediante el pago de una tarifa, a menos que la ley disponga lo contrario. El registro de derechos sobre bienes inmuebles será realizado por instituciones de justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él en el territorio del distrito de registro en la ubicación de los bienes inmuebles. Comprobarán la validez de los documentos presentados por el solicitante y la existencia de los derechos pertinentes de la persona o autoridad que los preparó, así como la existencia de derechos previamente registrados y reclamados. Se les encomienda la emisión de documentos que confirmen el registro estatal de los derechos, así como la información sobre los derechos registrados.

El registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles se lleva a cabo después de recibir los documentos necesarios para ello y cumplir con los requisitos de dicha Ley, registrarlos, realizar un examen legal de los documentos y verificar la legalidad de la transacción, estableciendo la ausencia de contradicciones entre los derechos reclamados y ya registrados sobre esta propiedad, otros motivos de denegación o suspensión del registro de derechos. El registro de restricciones (gravámenes) de derechos, hipotecas, arrendamientos u otras transacciones con bienes inmuebles está permitido por la Ley solo si existe un registro estatal de derechos surgidos anteriormente en el Registro Estatal Unificado de Derechos. El registro de derechos debe efectuarse a más tardar un mes después de la fecha de presentación de la solicitud y todos los documentos requeridos(Artículo 13 de la Ley).

La inscripción de la aparición y transmisión de los derechos sobre bienes inmuebles se certifica mediante certificado de ésta, y la inscripción de los contratos y demás transacciones mediante la realización de una inscripción registral especial en un documento que exprese el contenido de la transacción. Se lleva a cabo a solicitud del titular de los derechos de autor, de la parte contratante o de una persona autorizada por ellos si tiene un poder notarial.

Si surgen derechos sobre la base de acuerdos (transacciones) que no necesitan certificación notarial, todas las partes del acuerdo (transacción) deben presentar solicitudes de registro de derechos. Si uno de ellos elude el registro de los derechos, la transferencia de la propiedad se registra sobre la base de una decisión judicial dictada a instancia de la otra parte. Cuando los derechos surgieron sobre la base de acuerdos (transacciones), aunque no requieren notarización obligatoria, pero a solicitud de la parte notariada, una de las partes del acuerdo presenta una solicitud de registro del derecho.

Las causales para registrar la presencia, ocurrencia, terminación, transmisión, restricción (embargo) de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos son: los actos de las autoridades estatales o de los gobiernos autónomos locales dentro de su competencia; contratos y otras transacciones con bienes inmuebles, certificados de privatización de locales residenciales, realizados de conformidad con la ley; certificados del derecho a la herencia; entró en efecto legal decisiones judiciales, etc. Un anexo obligatorio a los documentos requeridos para el registro de derechos es un plano de un terreno y (o) un plano de un objeto inmobiliario.

B. Práctica mundial de registro de derechos sobre bienes inmuebles

Desde el punto de vista del científico español Fernando P.M. González, al clasificar la experiencia mundial en el campo del registro de derechos sobre terrenos y otros bienes inmuebles, se puede "establecer un criterio para una elección razonable de un sistema de registro: se da preferencia a aquel que elimina en mayor medida la incertidumbre en el costo relativo más bajo. Aquel que, a un costo relativo menor o igual, proporciona más información y de mejor calidad, por lo que ayuda a reducir el costo de la información y, en última instancia, de la transacción. que, a igual costo, produce el efecto registral más poderoso”.

Cada sistema de registro debe asegurar la confiabilidad y transparencia de la circulación civil de los bienes inmuebles. En una economía de mercado, en ausencia de garantías apropiadas de confiabilidad y publicidad por parte de las autoridades públicas, este problema se resuelve proporcionando servicios legales privados adicionales por parte de los participantes del mercado, lo que en última instancia afecta el costo de una transacción inmobiliaria, determina la duración de su ejecución y la fiabilidad de su finalización.

En el sistema legal de registro alemán, una entrada en el registro público de derechos sobre bienes inmuebles es la única prueba del título de esta propiedad (o la única que debe conocer una entidad que tenga la intención de realizar una transacción relacionada con esta propiedad) . Los sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria en Alemania y España se caracterizan por el hecho de que el contenido de la inscripción del título de propiedad inmobiliaria en el registro público tiene prioridad sobre varios documentos indicando la cesión de derechos sobre este inmueble, pero no debidamente registrado. Por lo tanto, incluso una entrada errónea de los derechos sobre bienes inmuebles en el registro se considera la única verdadera hasta que se corrija en la forma prescrita, y la persona que se convirtió en titular del derecho sobre la base de esta entrada en el registro es la única verdadero titular del derecho. Sin embargo, el principio de que todo lo que consta en el registro de derechos inmobiliarios entraña ciertas dificultades para decidir quién responde ante el verdadero propietario ante la presencia de asientos erróneos.

En Alemania, la ocurrencia de este problema se evita de una manera simple: antes de realizar una inscripción en el registro de derechos inmobiliarios, el registrador debe obtener el consentimiento por escrito de todas las partes interesadas en forma notarial. En otras palabras, todos los interesados ​​(sus derechos deben estar inscritos en el registro de derechos inmobiliarios) deben proporcionar una aprobación formal pero explícita del texto de la inscripción en el registro a la persona que realiza la inscripción. A su vez, éste está obligado a notificar debidamente a todas las personas afectadas por las nuevas actas registrales. Así, si un asiento en el registro es erróneo, no obstante se hace con el consentimiento de las personas que pueden sufrir daños por ese asiento y reclamar daños y perjuicios, y los interesados ​​protegen sus derechos mejor que nadie.

Si no se llega a un acuerdo entre las partes interesadas, la cuestión de la grabación puede resolverse en los tribunales. La autoridad de registro sólo es responsable de la debida notificación de todas las partes interesadas. Este procedimiento es confiable en términos de protección de los derechos de los titulares de derechos de autor, pero se caracteriza por un largo período de acciones de registro, especialmente si alguien no está de acuerdo con estas acciones y el caso se considera en los tribunales.

En España, la protección contra un asiento erróneo en el registro se consigue de otra forma: el registrador está obligado a redactar y hacer asientos registrales, también responde de los posibles perjuicios si este asiento es incorrecto. Por lo tanto, el registrador, en el desempeño de sus deberes oficiales, es decir, al realizar un examen de los documentos que se le presentan para el registro, actúa como un defensor de la ley al tomar una decisión sobre la comisión de acciones de registro.

En Alemania, "para la transferencia de la propiedad de bienes inmuebles (o el establecimiento de una prenda en relación con bienes inmuebles), se requiere un acto público - una inscripción en un Registro de la Propiedad especial", ya que, según el § 873 del alemán Código Civil (GGB), cualquier cambio en el estado legal de los bienes inmuebles requiere la inscripción en el registro de la propiedad, así como el consentimiento de todas las partes cuyos derechos sobre estos bienes inmuebles se ven afectados. En otras palabras, para la implementación de la voluntad de los sujetos de derecho civil de la rotación de bienes inmuebles con el fin de lograr consecuencias legales de carácter real, es necesario un hecho manifestado exteriormente en forma de acto formal de autoridad pública: la realización de un asiento de registro que fija la validez de una transacción de enajenación de bienes inmuebles.

El sistema de registro utilizado en los libros de tierras, según

GSU se basa en los siguientes principios:

a) la introducción de derechos de propiedad, es decir, cualquier cambio en el estado legal de una propiedad inmueble está sujeto a inscripción en el registro de la propiedad (§ 873 GGU);

b) especialidades, es decir, se asigna una hoja separada en el registro de la propiedad para registrar datos en cada parcela de tierra (proposición 1, párrafo 1 § 3 del Reglamento sobre el registro de la propiedad)

c) publicidad, es decir, cualquier persona interesada tiene derecho a recibir información del registro de la propiedad en relación con una parcela de tierra específica (párrafo 1 § 13 del Reglamento sobre el registro de la propiedad);

d) la fiabilidad del registro de tierras, es decir, una inscripción realizada en el registro de la propiedad tiene fuerza legal para terceros de buena fe, incluso en los casos en que no corresponda a la situación legal real (§ 892-894 BGB);

e) antigüedad de los derechos de propiedad, es decir, si hay dos derechos reales sobre el mismo objeto inmueble, se da prioridad a ese derecho, cuya inscripción en el registro de la propiedad se hizo antes (§ 879 GGU).

Todas las cuestiones relacionadas con el registro de estos derechos están reguladas en Alemania por el Reglamento sobre libros de tierras, adoptado el 24 de marzo de 1897. De acuerdo con él, los libros de tierras son mantenidos por instituciones especiales de tierras que operan bajo tribunales generales primera instancia en la ubicación del inmueble.

En estas instituciones, la inscripción de los derechos en el registro de la propiedad la llevan a cabo registradores que han completado un curso de formación especial. Son independientes en la toma de decisiones. Su función es verificar las credenciales de las personas que se consideran partes interesadas.

El efecto de los libros de tierras se extiende a los distritos en cuyo territorio se encuentran los solares incluidos en el libro. El libro en sí es un registro estatal para registrar los derechos sobre terrenos y otros bienes inmuebles. Este registro registra los derechos de todos los que se encuentran en propiedad privada terrenos, edificios y estructuras. Cualquier entrada en el libro de tierras se considera verdadera hasta que se realicen las correcciones.

El Land Registry Institute de Alemania se basa en los siguientes principios:

a) confianza pública en el catastro;

b) disponibilidad limitada de su contenido;

c) registro sobre la base de una solicitud;

d) honorarios.

La inscripción de la tierra en el registro de la propiedad se realiza a petición de cualquier persona cuyo derecho se vea afectado por dicha inscripción o en cuyo favor se realice (§ 885 GGU). Si se requiere certificación notarial para el registro de bienes inmuebles, entonces el registro puede ser realizado por un notario en nombre de la persona cuyo derecho se ve afectado por dicho registro (§ 313 BGB). Además, para reconocer la validez de una transacción de enajenación de bienes inmuebles, la legislación alemana prevé un procedimiento especial. La decisión se formaliza documento separado requiriendo notarización con la presencia simultánea obligatoria de las partes o sus representantes autorizados (§ 925 GGU).

De acuerdo con el § 883 BGB, se pueden hacer asientos preliminares en los contratos celebrados para la enajenación de bienes inmuebles en el registro de la propiedad. Este registro permite al comprador de un inmueble exigir el cumplimiento del contrato, y también previene a otras personas de reclamar el derecho a reclamar este inmueble. No es válida la orden dictada después de la inscripción en el registro de la propiedad de una inscripción preliminar sobre la enajenación de un terreno o derecho. El sistema de registro de la propiedad garantiza un alto grado de transparencia y publicidad en las transacciones relacionadas con la tierra y otros bienes inmuebles en Alemania.

En España, el actual sistema registral fue introducido por la Ley Hipotecaria (1861), estableciendo nuevos enfoques registrales. De conformidad con el requerimiento de la Ley, se creó el Registro de Titularidad de Derechos sobre Bienes Inmuebles (en adelante, el Registro de la Propiedad), en el cual se inscriben los derechos de propiedad sobre inmuebles, otros derechos de propiedad y sus restricciones y gravámenes. Se lleva a cabo en distritos registrales que no se tocan entre sí y coinciden con los límites de los territorios administrativos de España. Teniendo en cuenta los intereses públicos, los grandes distritos de registro se pueden dividir en varios distritos pequeños (esto sucede, por ejemplo, en Madrid, Barcelona).

El registro de la propiedad se lleva en libros especiales, numerados y visados ​​por el juez. La forma y el procedimiento para su cumplimentación los determina el Ministerio de Justicia español (artículo 238 de la Ley Hipotecaria). Un asiento registral en el Registro de la Propiedad puede definirse como "un extracto que hace el registrador de la propiedad, previa calificación jurídica: del contenido de los documentos a inscribir, todo lo que tiene trascendencia jurídica para las partes, el objeto y la futura adquirentes, con base en el contenido del registro”. Todos los registros de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos se inscriben en el Registro de la Propiedad. Los derechos de una propiedad individual se registran en una hoja de registro separada en orden cronológico. Así, la hoja de registro fija el proceso de transferencia de derechos sobre bienes inmuebles. Al mismo tiempo, el último titular del derecho es el único legal, y cada derecho sobre bienes inmuebles pertenece a un solo legítimo propietario. Todos los derechos sobre bienes inmuebles no inscritos son inválidos, nulos de pleno derecho por la existencia de un acta de inscripción en el Registro de la Propiedad.

La responsabilidad del registrador por la legalidad de la inscripción garantiza la efectividad del principio ya mencionado: todo lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad es verdadero y lícito, ya que quien ha inscrito su derecho sobre un inmueble adquiere derechos sobre él en el forma y volumen en que se inscriban en el Registro de la Propiedad. La información del Registro relativa a los derechos sobre bienes inmuebles, así como las restricciones y gravámenes está abierta a los interesados.

El sistema registral español, al amparo de la Ley Hipotecaria, se rige por

los siguientes principios básicos:

a) publicidad, es decir, el registro del derecho a la propiedad inmobiliaria es público y abierto a revisión;

b) definiciones, es decir, cada propiedad tiene su propia lista de registro separada (Art. 8, 243);

c) secuencias, i.e. una nueva inscripción en el Registro de derechos sobre bienes inmuebles extingue todas las antiguas inscripciones en el Registro de esta propiedad (artículo 20);

d) cierre, es decir está prohibido registrar transacciones inmobiliarias que tengan una fecha anterior a la última inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 17);

e) prioridad, es decir, el derecho a la propiedad inmobiliaria surge a partir de la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad - el primero que registra adquiere el derecho (artículo 25);

f) no resistencia, es decir los derechos no registrados sobre bienes inmuebles no pueden considerarse un derecho legal sobre los mismos (Art. 23, 24).

El sistema español de inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, pero es bastante efectivo, ya que el propietario de esta propiedad no puede obtener un préstamo hipotecario contra bienes inmuebles (y los bienes inmuebles son el medio más confiable para obtener un préstamo) sin inscribir una hipoteca en el Registro de la Propiedad. El requisito previo para la inscripción de una hipoteca en el Registro de la Propiedad es registro obligatorio prendada la propiedad del inmueble.

Teniendo en cuenta periodo de transicion en su totalidad, en 1944 se introdujo en España un nuevo sistema de inscripción de derechos sobre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad.

El sistema español de inscripción de los derechos de propiedad en el Registro de la Propiedad se basa en un análisis jurídico de las operaciones sometidas a inscripción. El examen legal de la transacción implica verificar la corrección de la forma de los documentos presentados; capacidad jurídica de las personas físicas y capacidad jurídica de las personas jurídicas que son partes en la transacción; conformidad de la transacción con la legislación vigente.

Después de realizar un examen legal, el registrador decide reconocer que la transacción cumple con la ley o sobre su incumplimiento. En el primer caso se inscribe el derecho en el Registro de la Propiedad, en el segundo caso se deniega la inscripción. La decisión del registrador puede ser apelada.

Una garantía adicional de la legitimidad de las transacciones es que, por lo general, todas las transacciones inmobiliarias se notarian después de recibir un certificado del Registro de la Propiedad sobre el estado legal del inmueble. Así, el notario protocoliza la operación inmobiliaria, y el registrador certifica su validez en el Registro de la Propiedad. La experiencia mundial muestra que sin la introducción de un cierto elemento de obligación en el proceso de registro de títulos, este proceso está condenado casi con seguridad al fracaso, y el registro completo de todos terrenos muy probablemente nunca se completará. No en todos los países líderes del mundo. principios generales Las inscripciones de los derechos sobre bienes inmuebles se realizaban y fijaban con la misma secuencia. Un sistema de registro de bienes raíces ideal debe reflejar de manera completa y confiable el estado legal de la propiedad, garantizar la confiabilidad y precisión de los datos, y no referirse al contenido de transacciones anteriores para familiarizarse con las últimas entradas en el registro. Debe garantizar una combinación armoniosa de intereses públicos y privados y proteger los intereses de propiedad de los participantes conscientes en las transacciones civiles, minimizar la posibilidad de deshonestidad en las transacciones de bienes raíces.

En nuestra opinión, el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos es un acto de autoridad pública que certifica el derecho, fijando la dinámica del estado legal de los bienes inmuebles para asegurar su circulación civil legal, abierta y confiable. La Ley Federal N° 122-FZ del 21 de julio de 1997 "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces y las Transacciones con los mismos" (en adelante, la Ley de Registro) define el registro estatal como "un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del estado de ocurrencia, restricción (embargo), transferencia o terminación de derechos sobre bienes inmuebles de conformidad con el Código Civil de la Federación de Rusia" (cláusula 1, artículo 2).

La cláusula 3 del artículo 131 del Código Civil de la Federación de Rusia y el artículo 14 de la Ley de registro indican la naturaleza de certificación del derecho del registro estatal, según la cual el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles se certifica mediante un certificado de estado registro de derechos, o haciendo una inscripción de registro especial en el documento presentado para el registro.

El hecho de que el registro estatal no tenga carácter de título se evidencia en el párrafo 3 del inciso 8 del artículo 12 de la Ley de Registro, que establece: "Si las inscripciones en el Registro Estatal Unificado de Derechos y el documento de título no coinciden, el el documento de título tiene prioridad". Sin embargo, uno puede estar de acuerdo con N.A. Syrodoev, quien cree que la prioridad mencionada del documento de título sobre la entrada en el Registro Estatal Unificado de Derechos en caso de inconsistencia de las entradas indica la inconsistencia del legislador en la construcción de una estructura legal clara y su negativa desde una posición inequívoca sobre esto asunto. La inconsistencia es una de las deficiencias significativas de dicha Ley de Registro.

La experiencia mundial de registro de derechos sobre bienes inmuebles fue aceptada por el legislador ruso e implementada en la Ley de Registro en forma de una simbiosis de dos sistemas de registro: registro de documentos (actos) y registro de títulos. Esta posición se debe al hecho de que inicialmente en el Código Civil de la Federación de Rusia, el legislador no expresó su posición inequívoca sobre el tema del registro de bienes raíces. Por ejemplo, de acuerdo con la cláusula 1 del artículo 131 del Código Civil de la Federación Rusa, el título legal de bienes inmuebles en forma de derechos de propiedad, otros derechos reales, así como otros derechos previstos por la ley, está sujeto a registro estatal. Pero en el apartado 3 del mismo artículo, se establece que la certificación del registro se hace ya sea mediante un documento sobre un derecho u operación inscrito, o mediante la realización de una inscripción de reconocimiento en un documento presentado para el registro. Al mismo tiempo, el artículo 164 del Código Civil de la Federación Rusa se refiere al registro de transacciones con terrenos y otros bienes inmuebles. Requisito general a las transacciones inmobiliarias - el cumplimiento de su forma escrita, en casos individuales y notarización.

La práctica mundial parte de la necesidad de utilizar sin falta las posibilidades de las instituciones jurídicas no estatales para garantizar la pureza jurídica de los acuerdos registrados y la legalidad de los derechos que se derivan de ellos. Parece que este requisito está bastante justificado por cumplir los objetivos de crear un volumen de negocios estable de bienes inmuebles y servir para excluir la posibilidad de registro masivo de operaciones anulables y nulas.

2. Problemas de registro de derechos sobre bienes inmuebles

El registro estatal de la propiedad de los bienes inmuebles es la única prueba legal del derecho a poseerlos, usarlos y disponer de ellos. El estado otorga al propietario el derecho a elegir entre el registro de objetos y el registro como un solo complejo. Y aquí es importante no equivocarse.

La elección del registro de objetos es preferible si los objetos no están conectados entre sí por un solo ciclo tecnológico y si el propietario planea usar partes de la propiedad por separado. Por ejemplo, al comprar varios locales, algunos se alquilarán, mientras que otros se pondrán a la venta. Vender todo el objeto en partes también es mucho más fácil. La presencia de certificados separados acelerará la posibilidad de realizar transacciones y le evitará trámites burocráticos innecesarios.

Si se incluyen varios objetos en una sola cadena tecnológica y, además, teniendo en cuenta los planes del propietario, este complejo se utiliza para obtener un préstamo, entonces es recomendable registrarse como algo complejo: el propietario tendrá un prueba contundente del derecho a poseer este objeto en particular como un todo para su propósito previsto. Sin recurrir a los servicios de especialistas, podrá administrar todo el complejo al mismo tiempo, lo que será de gran ayuda para decidir el destino de toda la instalación en su conjunto.

La importancia de tal decisión se puede ver claramente a partir de un ejemplo práctico.

La empresa organizó la construcción de un complejo de distribución de combustible para el almacenamiento y venta al por mayor y al por menor de productos derivados del petróleo en uno de los distritos de la región de Moscú. Habiendo concluido un acuerdo con la administración local para el arrendamiento de terrenos por 49 años, con un área total de 3,2 hectáreas, comenzamos la primera fase de construcción, que se completó muy rápidamente y sobre la base del certificado de aceptación estatal. , se pusieron en funcionamiento cinco objetos: un edificio administrativo, un puesto de control, instalaciones de tratamiento, un centro de transformación y una gasolinera con vías de acceso y zona ajardinada anexa. Después de la entrega, surgió el problema de registrar la propiedad de los objetos introducidos.

La ley federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" del 21 de julio de 1997 determina que el propietario puede obtener un certificado de propiedad de bienes inmuebles solo después de ingresar el objeto en el Registro Estatal Unificado. Según el art. 2 de la Ley, el propietario recibe toda la gama de derechos (posesión, uso, disposición) de bienes inmuebles solo desde el momento del registro estatal. Sobre la base de esta Ley, se obtuvieron 5 certificados solo para edificios.

Para la organización de las actividades fueron necesarias grandes inversiones que, por los costos de construcción, la empresa no disponía. La gerencia decidió tomar un préstamo y usar todo el complejo bajo una hipoteca para obtener capital de trabajo. En el curso de su obtención, surgió un problema: de hecho, tanto los tasadores como los banqueros entendieron que la garantía era un complejo de distribución y combustible altamente rentable, cuyo costo supera muchas veces el monto del préstamo, pero legalmente había 5 certificados para algunos estructuras, de área pequeña, no está claro cómo interconectadas. Dado que, de acuerdo con la Ley, el registro estatal se lleva a cabo en la ubicación de los bienes inmuebles (Artículo 2, Cláusula 4), la empresa solicitó a la oficina de representación local de la Cámara de Registro Regional de Moscú una solicitud para emitir un certificado único para el todo el complejo de distribución de combustible.

Para fundamentar sus afirmaciones, los gerentes de la empresa argumentaron que el objeto es un solo complejo con un propósito funcional común y que el registro objeto por objeto no reflejará el costo real del complejo y sus capacidades tecnológicas, ya que incluye no solo edificios , pero también caminos, caminos de acceso, vías férreas, terrenos en arrendamiento. Además, la Ley define bienes inmuebles como solares, solares de subsuelo, cuerpos de agua aislados y todos los objetos que están conectados a la tierra de tal manera que es imposible su movimiento sin daño desproporcionado a su propósito, incluyendo edificios, estructuras, viviendas y no. -locales residenciales, bosques y plantaciones perennes, condominios, empresas como complejos inmobiliarios. En este caso, varios objetos resultaron estar fuera del alcance del registro: caminos, caminos de acceso, etc.

Estos problemas se convirtieron en tema de discusión con especialistas de la Cámara de Registro Regional de Moscú. Con base en el análisis del problema y los precedentes existentes, se recomendó a la representación local realizar un registro único del objeto como cosa compleja con fundamento en el art. 134 del Código Civil de la Federación Rusa. Este artículo define que "si las cosas heterogéneas forman un todo único, implicando su uso según propósito general, se consideran como una sola cosa (cosa compleja)”, por lo tanto, el propietario tiene derecho a registrar el complejo distribuidor de combustible como una cosa compleja. Sin embargo, primero es necesario registrar los objetos que tecnológicamente fueron incluidos en el combustible. complejo de distribución, pero quedó fuera del registro: parques de embalses, bastidores de carga y descarga, estación de bombeo con marquesina.

Tomó 4 meses para el registro adicional, y solo entonces el propietario tuvo los documentos necesarios en sus manos: ¡dos certificados de propiedad! ¿Por qué dos? Sí, porque en el pasado, los gerentes se dieron cuenta de lo importante que es registrar objetos juntos o por separado para su uso posterior, y decidieron registrarlos de acuerdo con su propósito funcional. Así, un mismo certificado incluye las instalaciones que generalmente constituyen la base para el almacenamiento y venta al por mayor de productos petrolíferos: edificios administrativos y de servicios, puesto de control, instalaciones de tratamiento, subestación de transformación, parque de tanques principal y de respaldo, rack de descarga y carga , una estación de bombeo con un dosel, - con una lista de letras de cada objeto y el área total total. Se registró por separado una gasolinera, ya que su objeto es la venta al por menor de combustible.

Por lo tanto, antes de proceder con el registro estatal de bienes inmuebles, es necesario decidir si este complejo es una cadena funcional única, cuyo registro por separado puede dañar tanto su valor como imposibilitar su uso posterior para el propósito previsto.

Por tanto, la redacción del art. 2 de la Ley Federal de la Federación Rusa "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", adoptado Duma estatal 17 de junio de 1997, en la que se define la inscripción estatal como acto jurídico de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la aparición, restricción (embargo), enajenación o extinción de derechos sobre bienes inmuebles, así como la prueba única y exhaustiva de la existencia de derechos sobre bienes inmuebles.

El fracaso de tal redacción, en nuestra opinión, también está relacionado con el hecho de que el registro estatal difícilmente puede considerarse como la única prueba de la existencia de derechos, ya que esta disposición contradice el art. 12 del Código Civil de la Federación Rusa, que establece la posibilidad reconocimiento judicial derechos, así como procedimientos judiciales.

Además, la definición analizada, al parecer, no es del todo correcta desde el punto de vista léxico, ya que la frase utilizada “acto jurídico de reconocimiento de derechos por parte del Estado” puede denotar bastante razonablemente un acto de un organismo estatal que genera derechos. Al mismo tiempo, parece inaceptable confundir el registro estatal de derechos y un acto de un órgano estatal generador de derechos. Esta conclusión se deriva de una comparación de los párrafos 1, 2 del art. 8 del Código Civil de la Federación de Rusia, en el que estos conceptos se consideran independientes.

La diferencia entre un acto estatal y el registro también se puede rastrear comparando las tareas que resuelven. Así, la publicación de un acto estatal sirve de base para el surgimiento de derechos y obligaciones. El registro estatal tiene otras tareas indicadas anteriormente, incluida la determinación en casos específicos del momento en que surgen los derechos.

El registro de derechos no puede ser considerado como un acto estatal que da origen a derechos civiles, y desde el punto de vista de la lógica jurídica, ya que el giro "registro de derechos que da origen a estos derechos" no tiene tal lógica.

Además, el reconocimiento del estado del acto estatal relevante después del registro tendría consecuencias negativas para el presupuesto estatal. Entonces, si el Estado, a través de actos de registro, crea, modifica relaciones civiles, entonces en este caso también responde por la pureza jurídica y la legalidad de los derechos que se certifican. De hecho, en este caso, hablaremos de la responsabilidad del estado en forma de responsabilidad de los contribuyentes por las acciones ilegales de las partes al concluir una transacción. Ningún país del mundo es lo suficientemente rico como para permitirse el lujo de rendir cuentas por las acciones de quienes participan en transacciones privadas.

Al mismo tiempo, la práctica mundial parte de la necesidad de utilizar sin falta las posibilidades de las instituciones jurídicas no estatales para garantizar la pureza jurídica de los acuerdos registrados y la legalidad de los derechos que se derivan de ellos. Parece que este requisito está bastante justificado por cumplir los objetivos de crear un volumen de negocios estable de bienes inmuebles y servir para excluir la posibilidad de registro masivo de operaciones anulables y nulas.

Operando sistemas legales paises extranjeros desarrolló dos formas principales de garantizar la legalidad de los títulos de propiedad privados, así como los derechos sujetos al registro estatal. Para los países que utilizan el sistema de derecho continental, esta es una certificación notarial obligatoria de las transacciones de bienes raíces.

Para los países de modelo de derecho anglosajón, es obligatorio que una compañía de seguros participe en el proceso de celebración de un acuerdo junto con un abogado o corredor.

Desafortunadamente, el Código Civil de la Federación Rusa ignoró este problema, en relación con la cual aún requiere su decisión urgente, teniendo en cuenta las posibles consecuencias negativas de las transacciones ilegales en un área socialmente significativa como es la propiedad inmobiliaria. Los intentos de asignar las funciones de control legal mencionadas anteriormente a las instituciones de justicia, según lo dispuesto en la Ley Federal de la Federación de Rusia "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", no solo contradicen los argumentos anteriores y implican consecuencias negativas irrazonables para el presupuesto, pero también permiten hablar sobre la creación de un control cuasi-judicial sobre las relaciones de derecho civil. La creación de dicho control plantea muchas interrogantes sobre la calificación de los especialistas y jefes de las instituciones de justicia, ya que la Ley Federal analizada no contiene requisitos para su formación jurídica obligatoria, asumiendo que los cargos relevantes en las instituciones de justicia pueden ser ocupados por personas con experiencia en organismos estatales de registro.

Cierta dificultad en las actividades de las instituciones de derechos humanos también será causada por las excepciones existentes a regla general sobre la necesidad de registrarse para el surgimiento de derechos sobre bienes inmuebles. Esta dificultad se debe principalmente al hecho de que el momento de la aparición de los derechos pertinentes no se reflejará en el sistema de registro estatal, lo que a su vez puede conducir a la imposibilidad de obtener datos completos sobre el estado de la propiedad a través del sistema de registro. .

Tales excepciones incluyen lo dispuesto en el apartado 4 del art. 218 del Código Civil de la Federación de Rusia, que prevé la adquisición de la propiedad de un apartamento, garaje y otros bienes de una cooperativa de consumo después de pagar su contribución de acciones.

Otra excepción, en nuestra opinión, son las disposiciones de la Parte 1 del art. 341 del mismo Código, que establece la regla sobre el surgimiento del derecho de prenda respecto de los bienes a transferir desde el momento de dicha transmisión, salvo disposición en contrario del contrato de prenda.

La lista anterior de excepciones puede complementarse. Entonces, en particular, esperando su permiso judicial la cuestión del momento de aparición de los derechos sobre bienes inmuebles, con base en las normas de la ley. Según el apartado 5 del art. 488 del Código Civil de la Federación Rusa, los bienes vendidos a crédito se comprometen al vendedor, a menos que se disponga lo contrario por acuerdo de las partes. Además, el derecho a dar en prenda bienes inmuebles en virtud de la ley también surge al registrar un acuerdo de mantenimiento de vida con un dependiente sobre la base de la Parte 1 del art. 587 del Código Civil de la Federación Rusa. Desde nuestro punto de vista, el surgimiento de tales derechos debe estar asociado al momento de su registro estatal, lo que se explica por la necesidad de asegurar la unificación del principio de garantía de los derechos y gravámenes de los bienes inmuebles, así como de limitar la posibilidad de ampliación injustificada de la lista de excepciones a la regla general prevista en el apartado 2 del art. 8 del Código Civil de la Federación Rusa. En relación con lo anterior, parece que el contrato de compraventa, que prevé el pago de bienes inmuebles a crédito, entra en el campo de visión del registro estatal como base para el surgimiento de un derecho de propiedad: una hipoteca, aunque en una situación diferente (excepto cuando el objeto es un edificio o local residencial) no se proporciona para el registro.

Queda también abierta a la teoría del derecho la cuestión del momento del surgimiento de la propiedad de los bienes inmuebles por parte de los herederos. Las discrepancias existentes en esta materia están relacionadas con la redacción del art. 546 del Código Civil de la RSFSR, según el cual la herencia aceptada se reconoce como perteneciente al heredero desde el momento de la apertura de la herencia, y el hecho de la aceptación se lleva a cabo mediante la entrada en posesión efectiva o mediante la presentación de un solicitud ante notario. La referida regla de derecho, al tiempo que establecía el momento a partir del cual se reconoce la pertenencia del heredero a la propiedad heredada, al mismo tiempo no indicaba en qué derecho real se funda esta propiedad: en el derecho de propiedad, el derecho de gestión económica , el derecho de gestión fiduciaria, etc. El uso de otras normas de derecho civil para aclarar la posición del legislador tampoco nos permite llegar a una conclusión exhaustiva.

Así, la aparición del derecho de propiedad precisamente al entrar en una herencia se confirma indirectamente por las disposiciones del par. 2 p.2 art. 218 del Código Civil de la Federación de Rusia y el art. 548 del Código Civil de la RSFSR. En el primer caso, el legislador vincula el concepto de propiedad de los bienes durante la herencia con el derecho de dominio, y en el segundo caso, dispone que en caso de fallecimiento de un ciudadano que haya aceptado pero aún no formalizado la herencia, sus herederos heredan esta propiedad con carácter general, mientras que en otras situaciones, la herencia se realiza con el fin de transmisión hereditaria derechos.

Nombrado como un oponente regulaciones legales destaca el art. 549 del Código Civil de la Federación Rusa, que habla de la imposibilidad de que surja el derecho de propiedad desde el momento de la aceptación de la herencia, desde la entrada real en posesión de la propiedad heredada por uno de los herederos o la presentación de una solicitud de aceptación de la herencia por él no excluye la posibilidad de reconocer a los demás herederos el derecho de propiedad sobre la misma propiedad o parte de ella. Con base en el contenido de este artículo, la aceptación de una herencia debe ser considerada como la voluntad del heredero de contraer derechos sucesorios y como el surgimiento de su derecho a administrar (poseer) los bienes inmuebles heredados en el marco de la ley hasta el momento de la inscripción del derecho de propiedad. Este derecho de administración (posesión) no está sujeto a registro, ya que no está contenido en la lista de derechos reales prevista en el art. 131 del Código Civil de la Federación Rusa.

El vacío señalado por el legislador en relación con una definición clara del momento en que surge el derecho de dominio durante la herencia debe ser resuelto en las normas del inciso “ ley de sucesiones tercera parte del Código Civil de la Federación Rusa.

Volviendo a las posibles consecuencias negativas de la existencia de excepciones a la regla general prevista en el apartado 2 del art. 8 del Código Civil de la Federación Rusa, se debe tener en cuenta lo siguiente. Tales consecuencias deben reducirse mediante el estricto cumplimiento de los requisitos del art. 131 del Código Civil de la Federación Rusa, que obliga a todos los titulares de derechos, incluidos aquellos que han adquirido este estado sin registro estatal, a ingresar los datos relevantes en el registro. El ejercicio por el titular de sus derechos sobre bienes inmuebles con la participación de terceros debe depender del momento de la inscripción de los datos pertinentes sobre estos derechos en el registro. Así, sin el registro estatal de los derechos, el propietario no puede ejercer plenamente sus facultades de autoridad en relación con los bienes que le pertenecen.

De acuerdo con las normas del Código Civil de la Federación Rusa, los derechos sobre bienes inmuebles, su ocurrencia, restricción, terminación y transferencia están sujetos a registro en el registro estatal. En esencia, este registro está destinado a garantizar la estabilidad de la rotación de bienes inmuebles, ya que este último no solo tiene una importancia patrimonial, sino también social. Garantizar la estabilidad se logra separando las transacciones y otros actos con bienes inmuebles más allá de los intereses privados de las partes y creando un sistema de información especial que permite a todos los sujetos de derecho recibir exclusiva y únicamente datos confiables sobre el estado legal de un objeto en particular.

Resumiendo lo anterior, podemos concluir que el registro es la legalización para la circulación civil de las transacciones y de los derechos y obligaciones generados por ellas, así como las demás causales de aparición de los derechos y obligaciones previstas en el inciso 1 del art. 8 del Código Civil de la Federación Rusa. Parece que la definición propuesta de registro estatal es consistente con provisiones generales Código Civil de la Federación de Rusia, que regula la circulación de bienes inmuebles y derechos sobre los mismos. Entonces, de conformidad con el art. 131 del Código Civil de la Federación de Rusia los derechos reales sobre bienes inmuebles, su limitación, aparición, transferencia y terminación están sujetos a registro estatal. El momento de la aparición de los derechos puede no coincidir en el tiempo con su registro estatal, lo que se prevé como excepción en el párrafo 2 del art. 8 del Código Civil. Además, esta regla de derecho no vincula el momento de ocurrencia de restricciones, por ejemplo, en forma de incautación, con el momento de su registro estatal. Así, el legislador, al haber establecido la obligatoriedad de la inscripción estatal de los derechos y demás hechos, al mismo tiempo no le otorgó a este proceso un carácter exclusivamente titulatorio, lo que a su vez nos permite considerar dicha inscripción como un reflejo en el registro de una círculo ilimitado de personas de información confiable y completa sobre el estado legal de los bienes inmuebles, su modificación o terminación.

Conclusión

Dada la gran importancia de los bienes inmuebles en la vida y actividades de los ciudadanos y personas jurídicas, así como en la circulación civil, la ley ha asegurado su régimen jurídico especial. Se encuentra en el hecho de que el derecho de propiedad, otros derechos reales sobre bienes inmuebles, sus restricciones, ocurrencia, transferencia y terminación están sujetos al registro estatal obligatorio en el Registro Estatal Unificado por parte de las instituciones de justicia. Debe estar registrado.

Aunque sistema ruso el registro de bienes inmuebles ha adoptado en gran medida las disposiciones fundamentales de los sistemas de registro de Alemania y España, y también se hace eco de la experiencia prerrevolucionaria de Rusia en la creación de la carta patrimonial,

pero se basa principalmente en el Código Civil de la Federación Rusa, tiene sus propios detalles, sus propias características, que pueden cambiar solo cuando se cambia no solo la Ley de Registro, sino también el Código Civil de la Federación Rusa. Con la entrada en vigor de la Ley "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", se ha introducido un procedimiento unificado para registrar derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, independientemente del tipo de bienes inmuebles y el tema. de la Federación en cuyo territorio se encuentra. Se ha comenzado a trabajar en la creación del correspondiente Registro Unificado del Estado. Todo esto eventualmente hará que el mercado inmobiliario ruso sea transparente, en muchos sentidos cortará las raíces del crimen y el fraude en la esfera de la rotación de bienes raíces.

Las transacciones inmobiliarias constituyen una parte importante del volumen de negocios civil y, sobre todo, necesitan el reconocimiento estatal y la confirmación de los derechos de sus participantes, lo que se debe a la naturaleza especial del objeto de dichas transacciones: los bienes inmuebles. Bienes inmuebles incluye parcelas de tierra, parcelas de subsuelo, cuerpos de agua separados y todo lo que está firmemente conectado con la tierra, es decir, objetos, cuyo movimiento es imposible sin un daño desproporcionado a su propósito, incluidos bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras.

2.2 Algunos problemas actuales del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él

El problema de la correcta calificación de los contratos o derechos sobre bienes inmuebles parece ser uno de los problemas más apremiantes registro estatal.

La calificación de derecho civil impregna todas las actividades. servicio de registro Ministerio de Justicia de la República de Bielorrusia. Es de particular importancia durante el examen legal de los documentos presentados para el registro estatal. Son los empleados que realizan pericias jurídicas los que resuelven directamente los problemas de cualificación.

La calificación del contrato tiene dos etapas principales. La primera es la calificación que realizan las partes a la celebración del contrato, su celebración, modificación y extinción. La calificación en esta etapa tiene por objeto asegurar el correcto registro de las relaciones de las partes, así como el adecuado ejercicio de sus derechos y obligaciones. El segundo es la calificación que realizan las autoridades encargadas de hacer cumplir la ley, incluidas las autoridades para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, en el proceso de asistir a ciudadanos y organizaciones en el ejercicio por parte de estos de sus derechos y obligaciones, así como como control de este proceso. La calificación en esta etapa tiene como objetivo garantizar la ley y el orden en el proceso de ejercicio por las partes del contrato de sus derechos civiles y el cumplimiento de los deberes que les han sido asignados. Al realizar el registro estatal, los servicios especializados del Ministerio de Justicia de la República de Bielorrusia, sus funcionarios antes de realizar acciones de registro, debe instalar estatus legal una persona que solicitó el registro estatal del derecho a la propiedad inmobiliaria o una transacción con ella; si el objeto relevante de los derechos civiles son los bienes inmuebles y cuál es su régimen jurídico; qué son condiciones esenciales el contrato en virtud del cual surge el derecho, o cuál es la naturaleza de otro hecho jurídico que sirvió de base para el surgimiento del derecho sobre bienes inmuebles. La falta de establecimiento, el establecimiento incompleto o incorrecto de los puntos enumerados puede causar un registro irrazonable del derecho sobre bienes inmuebles o una transacción con él, o una negativa irrazonable para realizar acciones de registro. La importancia de esto queda clara no solo por lo anterior, sino también por el hecho de que, en caso de calificación incorrecta, los ciudadanos y las personas jurídicas tienen derecho a presentar una demanda o queja ante el tribunal. Entidades legales y los ciudadanos pueden apelar ante los tribunales tales acciones y decisiones, como, por ejemplo, la denegación o la evasión del servicio de registro para el registro de derechos del registro estatal; negativa a emitir información sobre derechos registrados; negativa a corregir un error técnico, violación de los plazos de registro, emisión de información y corrección de un error técnico. La participación de las autoridades de justicia en el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con la misma es la siguiente. En primer lugar, el órgano puede ser invitado por el órgano jurisdiccional a participar en el proceso o incorporarse a él por iniciativa propia para pronunciarse sobre el caso con el fin de cumplir las funciones que tiene asignadas y proteger los derechos de los ciudadanos y los intereses de los ciudadanos. estado. En segundo lugar, el organismo puede actuar como un tercero que no declara reclamos independientes sobre el tema de la disputa. La tercera, quizás la forma más común de resolver los desacuerdos entre un individuo y un organismo es una denuncia.

Durante la ejecución de una decisión judicial, puede surgir una situación en la que el órgano, sin culpa propia, no pueda ejecutar la decisión judicial. Por ejemplo, si, por decisión judicial, la autoridad de justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella tendrá que registrar el derecho, entonces el solicitante debe presentar una solicitud, los documentos pertinentes, una decisión judicial, etc. Evidentemente, sin la solicitud de un ciudadano, no hay la razón seria, según el cual el órgano de justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él no podrá ejecutar la decisión judicial. Por lo tanto, hay dos formas de salir de esta situación. Lo primero es volver documento ejecutivo sin ejecución a la autoridad emisora. La segunda salida depende de la claridad y certeza de la parte resolutiva de la sentencia. Al analizar la Ley “Sobre el Registro Estatal de los Derechos sobre Bienes Inmuebles y las Operaciones con los mismos”, surgen dudas respecto de la aplicación de sus disposiciones a las decisiones que contienen únicamente la obligación de las autoridades de justicia para el registro estatal de los derechos sobre los bienes inmuebles y las operaciones con los mismos. realizar acciones registrales, pero ni una palabra no se hace mención de la constitución de los derechos ni del momento de su ocurrencia. Parece que si la decisión judicial no adolece de tal deficiencia, el organismo tiene derecho a indicar solo la decisión judicial en la columna "documentos - motivos para el registro". Esto evitará una posible responsabilidad por la no ejecución de la decisión judicial.

A la hora de inscribir la cesión de derechos en la compraventa de inmuebles surge el problema de que, junto con el registro estatal de la edificación, se debe inscribir la transmisión de la propiedad del solar en el que se ubica dicha edificación. El estado, al registrar el derecho, no solo lo reconoce como surgido, sino que también confirma el cumplimiento de la ley en el proceso de adquisición del derecho a la propiedad inmobiliaria, garantiza la protección de este derecho. No puede dar tales garantías cuando subsiste la cuestión de si el propietario del edificio tiene derecho a la tierra. Dado que la respuesta sobre el derecho de la persona al edificio también depende de cuál será el mensaje sobre esto. El registro estatal de transacciones con edificios, la transferencia de derechos sobre ellos sin documentos a la parcela de tierra debajo de ellos también es imposible.

Al registrar la transferencia de derechos sobre un edificio, no solo se debe establecer el derecho del vendedor sobre la tierra, sino también registrar la transferencia de este derecho al comprador. Sólo en este caso se producirá la transmisión simultánea de los derechos sobre el inmueble y el suelo. En vista de lo anterior, el registro estatal de derechos (transferencia de derechos) a un edificio es inadmisible en los casos en que no se realiza el registro de derechos a la parcela de tierra debajo de él.

El contrato de compraventa no es el único documento de título que sirve de base para registrar un derecho. Entre las causales de registro de derechos, la Ley destaca un acto de autoridad. Los problemas que surgen en este caso también requieren su propio análisis. En el caso de que un acto de las autoridades estatales y la administración de un sujeto de la República de Bielorrusia, los órganos de autogobierno local se emitieron en violación del procedimiento establecido por la legislación vigente en el lugar de publicación de dichos actos en el momento de la su publicación, no puede ser la base para el registro estatal de derechos.

El reconocimiento legal de un acto como inválido solo puede ser realizado por organismos autorizados y en la forma prescrita por la ley, es decir. tribunal de acuerdo con el procedimiento establecido. En este sentido, el órgano de justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él no puede negar el registro estatal de derechos. De esto se deduce que el registrador, al descubrir que la propiedad se adquirió sobre la base de un acto administrativo ilegal, no tiene derecho no solo a rechazar el registro, sino también a presentar una demanda para la cancelación de este acto.

Hay un conflicto evidente. En la práctica, este problema se resuelve de diferentes maneras. Una serie de órganos de justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él deciden denegar el registro estatal de derechos sobre la base de tales actos. Al mismo tiempo, existen precedentes cuando el órgano de justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos dejó de negarse a registrar debido a que los tribunales, en el proceso de conocimiento de las controversias, parten del hecho de que así Mientras estos actos administrativos no hayan sido declarados nulos, la autoridad de justicia no tiene derecho a denegar el registro. En consecuencia, el órgano de justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él debe suspender el registro y enviar una solicitud a la oficina del fiscal. Parece que en esta situación hay tres opciones de actuación: registro estatal de bienes inmuebles

1) la oficina del fiscal presenta un reclamo ante el tribunal, y el "destino" del derecho registrado depende de la decisión del tribunal;

2) la oficina del fiscal deja la solicitud sin respuesta, y después de la expiración plazos se debe realizar la suspensión del registro y la falta de respuesta a la solicitud de registro;

3) la oficina del fiscal da una respuesta y el órgano de justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella actúa de acuerdo con ella.

Registro estatal en derecho civil.

El desarrollo de las relaciones de mercado en Rusia ha afectado prácticamente todas las esferas de la vida económica del país. En la actualidad, los bienes inmuebles son objeto de un activo movimiento de derecho civil...

Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles.

registro estatal del derecho a bienes inmuebles De acuerdo con el Código Civil de la Federación Rusa, el registro estatal de derechos a bienes inmuebles y transacciones con él es un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la ocurrencia ...

Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles en la Federación Rusa

El registro estatal de derechos se lleva a cabo para reconocer y confirmar por parte del estado los motivos de la aparición, transferencia, gravamen o extinción de los derechos sobre bienes inmuebles ...

Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.

El concepto de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles se da en el Artículo 2 de la Ley Federal de la Federación de Rusia "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", adoptado por la Duma del Estado el 17 de junio de 1997. .

Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.

Régimen jurídico civil de los bienes inmuebles

El registro estatal de bienes inmuebles es un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la creación, cambio y terminación de la existencia de bienes inmuebles. Se considera bienes inmuebles los creados, alterados...

transacción de bienes raíces de registro estatal El desarrollo de las relaciones de mercado en nuestro país está asociado con la aparición diferente tipo problemas, incluyendo naturaleza juridica, por cuya resolución, en la medida de lo posible y necesario...

Aspectos de derecho civil de la institución del registro estatal.

El concepto de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles se da en el Artículo 1 de la Ley de la República de Kazajstán "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" ...

Los bienes inmuebles como objeto de los derechos civiles

caracteristica principal régimen jurídico bienes raíces - orden especial ocurrencia, cambio y terminación de la propiedad y otros derechos sobre estos objetos, requisitos especiales para transacciones con bienes raíces Grishaev S.A...

El tema de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos, sujetos a registro estatal, se considera en la literatura legal como uno de los más importantes ...

El concepto de bienes raíces y transacciones con él.

Bajo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, se entiende un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la ocurrencia, restricción ...

El procedimiento para realizar actos notariales.

La necesidad de un sistema de registro desarrollado, integral y accesible apareció simultáneamente con los procesos de privatización de la propiedad estatal y municipal...

Transacciones inmobiliarias

El concepto de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles se da en el Artículo 2 de la Ley Federal de la Federación de Rusia "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", adoptado por la Duma del Estado el 17 de junio de 1997. .

Decisión judicial como base para el registro de derechos sobre bienes inmuebles

Actualmente, cada vez se realizan más transacciones inmobiliarias en Rusia, se registra la transferencia del derecho del propietario anterior y el derecho del nuevo propietario de la propiedad en cuestión...