De acuerdo con las normas internas regulaciones legales El arrendador tiene derecho a aumentar el alquiler. Donde el aumento no puede hacerse más de una vez al año. ¿En qué casos es posible aumentar tasa de arrendamiento en unilateralmente cómo la ley protege al inquilino, a qué debe prestar atención al redactar un contrato de arrendamiento. Encontrará respuestas a estas y otras preguntas en nuestro artículo.
¿Cuándo puedes subir tu alquiler?
Como propietario de un inmueble que pretende traspasar a posesión temporal en régimen de arrendamiento, es necesario que conozca no solo sus derechos, sino también sus obligaciones. El arrendador tiene el derecho de aumentar la renta unilateralmente, pero para hacer esto solamente, basado en las normas legales.
En caso contrario, el arrendatario podrá solicitar tribunales para proteger sus derechos e intereses. Con la inflación creciente, el crecimiento constante de los precios de la vivienda y los servicios comunales, esta disposición del contrato de arrendamiento sigue siendo muy relevante y se aplica a condiciones esenciales. Por lo tanto, antes del diseño de la sección relativa al alquiler y todos los matices de su aumento, es necesario acordar en la etapa de redacción del contrato.
La ley protege los intereses del inquilino
La legislación rusa regula claramente las situaciones en las que el propietario de un local arrendado puede aumentar la tarifa de alquiler. Basado en el CG situaciones similares sólo dos:
- La tarifa por el uso del local podrá incrementarse de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento o arrendamiento. Los acuerdos de los participantes en la transacción son exactamente aquello en lo que la Ley no interfiere sin una necesidad correspondiente. Y si, durante la ejecución del contrato, las partes acordaron inicialmente la posibilidad de aumentar la tarifa de alquiler si se dan ciertas condiciones, entonces el arrendador tiene derecho a aumentarla. Tales condiciones, por ejemplo, son ciertas mejoras que el propietario, con el consentimiento del inquilino, realiza en el local: se proporciona calefacción o agua caliente, se aumenta la energía eléctrica, se realizan reparaciones, etc. Recuerde que todo esto debe ser grabado en Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes de la transacción. Se puede hacer tal aumento, pero la ley establece una limitación clara: esto no se puede hacer más de una vez al año.
- En ausencia de esta condición en el documento principal de la transacción, la legislación establece que el arrendador, por propia voluntad también tiene derecho a cambiar unilateralmente la renta. Pero solo después de que haya transcurrido un año desde la fecha de entrada en vigor del tratado. efecto legal. En otras palabras, después de firmar el contrato de arrendamiento, la tarifa por el uso del local se mantendrá sin cambios durante todo el año y solo entonces el arrendador tiene derecho a aumentarla unilateralmente.
Pero debe tenerse especialmente en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser a largo plazo y a corto plazo. En el primer caso, la transacción se concluye por un período de más de un año, debe registrarse ante las autoridades de Rosreestr. Pero en el caso de relaciones de arrendamiento a corto plazo, el contrato se redacta por un período de hasta un año, no se requiere su registro. En este caso, si el arrendador planea aumentar la tarifa de alquiler, puede, al final del contrato, ofrecer al arrendatario renegociar la transacción en nuevos términos.
Si no se siguió esta oferta, y ninguno de los participantes deseaba rescindir el contrato, se considera prorrogado por tiempo indefinido con las mismas condiciones.
Cómo aumentar tu alquiler
Si el arrendador planea aumentar el alquiler, entonces debe notificar al inquilino de este escritura . La condición para el cambio, en esta situación, un aumento en el pago de los locales arrendados, se vuelve válida desde el momento en que se entrega este aviso al inquilino.
Pero, como puede ver en la práctica, en realidad todo es mucho más complicado. Esta disposición de la legislación es dispositiva, y solo se puede aplicar en la situación si esta disposición se escribió directamente en el contrato de arrendamiento. En otras palabras, independientemente de que el arrendador tenga derecho a aumentar la renta una vez al año, el arrendatario tiene derecho a no estar de acuerdo con tal cambio y cancelar el acuerdo también unilateralmente. Si se trata de un contrato de arrendamiento a largo plazo para el local, y tiene registro estatal, entonces todos los cambios que se realicen al contrato, incluidos los relacionados con su precio - alquiler, deben redactarse en el formulario acuerdo adicional al documento principal. El acuerdo adicional lo firman ambos participantes en la relación de arrendamiento y también está registrado en Rosreestr. Si esto no se hace, el arrendatario tiene derecho a impugnar el aumento del pago por el local alquilado presentando la correspondiente solicitud ante los tribunales.
Además, la concurrencia de determinadas condiciones que se detallan en el documento principal tampoco obligan al arrendatario a aceptar un aumento de la renta por parte del arrendador.
Mucho depende de cómo se escribió esta condición.. Supongamos que si se formula que "puede cambiar la renta del local", esto no significa en absoluto que la segunda parte deba estar de acuerdo con su cambio. Y otra situación, si el documento principal dice que con el inicio de ciertas condiciones, "la tarifa por el uso de las instalaciones está sujeta a cambios". Al poner su firma en dicho acuerdo, el inquilino acepta de antemano los cambios en el alquiler, incluso cuando la inflación alcanza límite. Como complemento, se puede indicar que "en caso de negativa del arrendatario a celebrar un contrato adicional, la disputa sobre los cambios en el pago de la renta es considerada por el tribunal o el contrato se cancela antes de lo previsto".
Cuando el inquilino no está de acuerdo con pagar el aumento de la renta
Cuando el propietario del local, guiado por la ley o por los términos pactados en el contrato, aumenta el canon por la cosa arrendada, y el arrendatario no accede a pagarlo, continuando en el uso del local, por supuesto, aparece alguna deuda. Recuerde que usted no tiene derecho a resolver el problema, por ejemplo, bloqueando el acceso del inquilino al local alquilado, y más aún intentando recuperar de él la deuda resultante en forma de bienes que pertenecen al inquilino. Por supuesto, a menos que se indique lo contrario en el contrato de arrendamiento.
Ana: Dígame, por favor, estoy firmando un contrato con un complejo comercial para alquilar un local para un departamento. El contrato no especifica la frecuencia y el tamaño del aumento de la renta. Simplemente establece que el arrendador tiene derecho unilateralmente a revisar el monto de la renta. ¿Es cierto que no puede hacer esto más de una vez cada 6 meses y no más del 10%? Y, sin embargo, tienen un contrato estándar, quieres firmar, no quieres. Quiero prescribir en el contrato la frecuencia y el tamaño del cambio de alquiler. ¿Puedo confiar en la ley para esto? ¿Cuál es la mejor manera de lidiar con una situación así? Gracias.
Responder:
¡Hola Anna!
De acuerdo con las regulaciones Código Civil sobre la renta (cláusula 3, artículo 614), el monto de la renta puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el acuerdo, pero no más de una vez al año. Al mismo tiempo, teniendo en cuenta las aclaraciones del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje Federación Rusa(Carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha 11.01.2002 N 66) durante el primer año, los términos del contrato que prevén una cantidad fija de alquiler o el procedimiento para calcularlo deben permanecer sin cambios. Además, el alquiler no se puede cambiar más de una vez al año.
Sobre cantidad de cambio en la tarifa de alquiler, luego esto el tema no esta regulado por la ley. En consecuencia, serán de aplicación aquellas condiciones que las partes acuerden en la ejecución del contrato.
Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que si el contrato de arrendamiento prevé la posibilidad de un aumento unilateral de la renta por parte del arrendador, pero no se define el procedimiento para calcularlo con dicho aumento, el arrendador tiene derecho aumentar alquilar por cualquier cantidad.
Sin embargo, hay un matiz más. Si el contrato de arrendamiento prevé la posibilidad de un cambio unilateral de la renta por parte del arrendador, pero no se define el procedimiento para registrar dicho cambio, el arrendador no tiene derecho a aumentar la tarifa sin el consentimiento del arrendatario. Los tribunales se niegan a satisfacer las demandas del propietario para la recuperación de la renta en aumento de tamaño si se determina que el acuerdo para cambiar el monto del alquiler en a su debido tiempo entre las partes no se alcanza, y el arrendatario se opone a tal cambio.
Por lo tanto, si firma un contrato de arrendamiento en los términos propuestos, entonces:
- la renta debe permanecer sin cambios durante el primer año;
- además, el propietario tiene derecho a aumentar unilateralmente el costo del alquiler, pero no más de una vez al año;
- en ausencia de un procedimiento de cálculo apropiado en el contrato, puede ocurrir un aumento por cualquier cantidad;
- en ausencia de un procedimiento para registrar un cambio en el alquiler en el contrato, dicho cambio puede entrar en vigor solo si las partes (el inquilino, en particular) firman el acuerdo correspondiente.
En base a lo anterior, la probabilidad de que surja un conflicto entre las partes en el momento en que el arrendador decida aumentar la renta es bastante alta. Y es posible que la disputa deba resolverse en los tribunales.
Si especifica explícitamente en el contrato la frecuencia y el procedimiento para cambiar el alquiler, teniendo en cuenta los requisitos de la ley, se aplicarán los términos acordados del contrato y, en este caso, se reducirá la probabilidad de una disputa entre las partes. al mínimo.
Puede manifestar su disconformidad con los términos del contrato elaborando un protocolo de disconformidades sobre aquellos puntos que no le convengan. Si las partes en el proceso de reconciliación de desacuerdos no llegan a un acuerdo, los términos relevantes del contrato seguirán siendo inconsistentes y se aplicarán las relaciones de las partes. provisiones generales leyes de arrendamiento. Otra forma de resolver los desacuerdos al celebrar un contrato es someter una disputa precontractual a arbitraje.
Tus compañeros se enfrentan aumento en el alquiler. Sin embargo, pudieron probar la ilicitud de las acciones de los propietarios y quedarse con su dinero. Sus argumentos le ayudarán a proteger su negocio.
1. Averigüe qué afecta el monto del alquiler
El monto del alquiler no se puede cambiar más de una vez al año (cláusula 3, artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa). Por lo tanto, lo primero que debe hacer es averiguar si ha habido cambios en el monto de los pagos de alquiler durante 12 meses. Luego haga que los abogados examinen el contrato de arrendamiento. Puede disponer que el arrendador tenga el derecho de cambiar unilateralmente los términos del contrato ante la ocurrencia, por ejemplo, de tales eventos:
- un aumento en la tasa del impuesto a la tierra;
- cambio en la metodología para el cálculo de la renta establecida por las autoridades municipales;
- un cambio en el tipo de actividad de la empresa en el territorio de los locales o terrenos arrendados (por ejemplo, los locales no se utilizan como almacén, sino como taller de producción);
- aumento del valor catastral de los inmuebles o del nivel de los precios de mercado.
Después de eso, es necesario comparar las condiciones registradas en el documento y los motivos por los cuales el arrendador sube el precio.
Ejemplo (inquilino ganó)
La administración de la ciudad de Nizhnevartovsk firmó un acuerdo con la empresa Stroitel-88. Este último se vio obligado a pagar unos 24 mil rublos trimestralmente. por el arrendamiento de terrenos y almacenes ubicados en el mismo. Sin embargo, el personal del departamento propiedad municipal y recursos de la tierra al inspeccionar el territorio, se estableció que la organización utilizó la propiedad para una tienda de depósito, una sala de exposiciones y una oficina. En su opinión, este hecho cambia las características de la tierra, su valor catastral, y aumenta el tamaño de la tarifa. El arrendador recalculó el monto, teniendo en cuenta las nuevas circunstancias, y exigió pagar unos 345 mil rublos. (incluyendo multas por pago atrasado). La empresa no estuvo de acuerdo con esto y acudió a los tribunales. El principal argumento a su favor era el hecho de que el arrendador tenía derecho a aumentar la renta unilateralmente solo en caso de aumento de la tasa del impuesto territorial (no había otros motivos en el contrato). Dado que la tasa no ha cambiado, el reclamo del arrendador es ilegal (Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 2 de agosto de 2013 en el caso No. A75-8877/2012). Un argumento similar ayudó a On Clinic Irkutsk a evitar un aumento anual de la renta de más de 1 millón de rublos. (debido a cambios en los precios de mercado). Aquí ayudó el siguiente hecho: no había ninguna cláusula en el contrato que el arrendador pudiera cambiar el monto del alquiler unilateralmente con un aumento en los precios de mercado (decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 15 de noviembre de 2011 en caso nº A19-15038/09-7-4).
Antes de firmar el contrato, pide a los economistas que calculen si el arrendamiento será rentable en un año, si su tamaño depende, por ejemplo, de la tasa impositiva o de la inflación. Además, trate de acordar con el arrendador términos claros e inequívocos que le permitan cambiar los términos de la transacción de manera unilateral.
2. Enviar al arrendador una negativa por escrito
Si no proporcionó en el contrato la posibilidad de revisar el alquiler unilateralmente o indicó una prohibición al respecto, entonces el arrendador podrá aumentar el alquiler solo con su consentimiento. Si no desea cambiar los términos de la transacción, escriba una negativa y no firme un acuerdo adicional. En este caso, aunque el arrendador acuda a los tribunales para recuperar los atrasos, la ley estará de tu parte.
Ejemplo (inquilino ganó)
La empresa Borkhleb (arrendador) arrendó siete locales a Torgsin (inquilino) para una tienda. Alquiler mensual - 160 mil rublos. Posteriormente, el arrendador experiencia independiente, que mostró que el costo promedio de alquiler en el mercado es mayor. Sobre esta base, envió empresa comercial un acuerdo adicional para aumentar la tarifa a 320 mil por mes. El inquilino se negó a firmar el documento. Luego, la empresa "Borkhleb" acudió a los tribunales exigiendo recuperar del inquilino una cantidad de más de 1,5 millones de rublos. - alquileres atrasados e intereses sobre el uso de la propiedad de otras personas en efectivo. El tribunal se puso del lado de la empresa Torgsin. El primer argumento es que el contrato estipula que es posible cambiar el monto de la renta solo por acuerdo de las partes, siempre que los precios de mercado aumenten. En segundo lugar, el arrendador no aportó pruebas de un aumento real de los precios. En tercer lugar, la empresa no firmó un acuerdo adicional, lo que demuestra su desacuerdo con las nuevas condiciones (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 10 de abril de 2014 en el caso No. A43-15549/2013).
Si el procedimiento va a los tribunales, use otro argumento: obligar al inquilino a celebrar un acuerdo es ilegal, ya que esto contradice el principio de su libertad de conformidad con el Artículo 421 del Código Civil de la Federación Rusa.
3. Informar que cambiar el contrato de arrendamiento en el primer año es ilegal
En la carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 No. 66 (se dice que durante el año los términos del contrato de arrendamiento deben permanecer sin cambios. Esto significa que el propietario no tiene derecho a aumentar la renta en el primer año de cooperación con su empresa. Esta regla también se aplica a aquellas organizaciones que alquilan locales por un período de un año o menos. La misma posición es apoyada por los tribunales.
Ejemplo (inquilino ganó)
La empresa Kedr (arrendador) y Credit Europe Bank (inquilino) celebraron un contrato de subarrendamiento no residencial con la condición de que el arrendador tiene derecho a revisar unilateralmente el monto de los pagos una vez al año. Al mismo tiempo, se compromete a informar al arrendatario sobre los cambios 30 días antes del inicio de su actuación. Seis meses después, el banco recibió una notificación por escrito de un aumento en la tarifa mensual de 181 mil rublos. hasta 273 mil rublos. Pero el banco pagó la cantidad que estaba especificada en el contrato. Entonces el arrendador acudió a los tribunales exigiendo el cobro de la deuda, pero lo hizo en vano. Los jueces consideraron que el cambio repentino en los términos de la transacción violó el párrafo 11 de la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66, así como el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, que prohíbe los aumentos de alquiler más de una vez al año (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 08.06.2009 No. -7687/2008-11).
Use esta jurisprudencia como argumento adicional en la corte o indíquelo al arrendador. Es posible que no quiera llevar el caso a los tribunales.
Por un lado, el Código Civil especifica una regla: el monto de la renta no puede cambiar más de una vez al año, pero por otro lado, no se aplica a las rentas que dependen del tipo de cambio o están sujetas a coeficientes específicos, por ejemplo, la inflación o los aumentos de precios. Pero incluso en este caso es posible impugnar un aumento de alquiler, lo principal es probar que los motivos del propietario son exagerados o insignificantes y no pueden cambiar los términos de la transacción.
Ejemplo (inquilino ganó)
Gazprom Neft alquilado a InvestKinoProekt locales no residenciales con la condición de que el precio del alquiler pueda ser revisado por acuerdo de las partes en caso de un cambio oficial en la tasa de inflación. Los pagos de arrendamiento constaban de dos partes: fija (US$156,38 por m2) y variable (en el monto de los costos reales de electricidad). Un año después, el arrendador ofreció aumentar la tarifa base en un 15 % debido al aumento de los precios al consumidor. El inquilino se negó, luego la empresa "InvestKinoProekt" fue a los tribunales, que perdió. Los principales argumentos a favor del demandado fueron tales argumentos. No había ninguna disposición en el contrato de que el cambio en la tarifa de alquiler estuviera vinculado a un aumento en los precios al consumidor. Además, no había ninguna cláusula que estableciera que si las partes no llegan a un acuerdo mutuo, será posible realizar los cambios apropiados en el contrato a través del tribunal (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de 13 de abril de 2010 N° 1074/10 en el expediente N° A40-90259/28-08-767).
Hágale saber a su arrendador que la cláusula de renegociación por sí sola no garantiza que esto realmente suceda.
Según el apartado 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los períodos estipulados en el contrato, pero no más de una vez al año.
El monto del alquiler puede variar:
Unilateralmente, si tal posibilidad está prevista en el convenio;
Por acuerdo de las partes, en ausencia en el contrato del derecho de una de las partes a cambiar el monto del alquiler después de la celebración del contrato.
El procedimiento unilateral previsto en el contrato consiste en modificar el importe de la renta mediante notificación a la otra parte sin acudir a los tribunales.
Teniendo en cuenta que en el contrato las partes pueden no definir claramente el procedimiento para cambiar el alquiler, las disposiciones del contrato de alquiler y las condiciones para cambiarlo acordadas por las partes deben interpretarse sistemáticamente.
Por lo tanto, se puede establecer en el contrato que todos los cambios en él están permitidos "por consentimiento", "por acuerdo" de las partes o mediante la celebración de un acuerdo adicional por parte de ellas. EN este caso cálculo, notificación u otro documento que contenga el monto modificado del alquiler no cambiará automáticamente el monto del alquiler, incluso si "es parte integral del contrato" o "es vinculante para el arrendatario" desde el momento especificado en el contrato . El cambio en el monto de la renta en este caso debe ocurrir por mutuo acuerdo de las voluntades de las partes en el contrato.
Debe tenerse en cuenta que se pueden hacer excepciones a la condición de cambiar el contrato solo por acuerdo de las partes indicando directamente que esta regla no se aplica a la modificación de la renta. Asimismo, el contrato podrá contener una lista exhaustiva de aquellos términos del contrato que sean modificados por acuerdo de las partes. En estos casos, las disposiciones de que el nuevo cálculo de la renta es realizado por el arrendador y "es parte integrante del contrato" (o "es vinculante para el arrendatario") puede considerarse que establece un procedimiento unilateral para cambiar el contrato.
En otras palabras, si el contrato no indica directamente la posibilidad de que el arrendador cambie el monto de la renta unilateralmente, entonces su tamaño cambia solo por acuerdo de las partes, redactado (y registrado - inciso 3 del artículo 433 de Civil Código de la Federación de Rusia), así como el propio contrato.
Cabe señalar que, de acuerdo con la legislación vigente, es posible obligar a una parte a cambiar el contrato solo si ciertas condiciones. En otras palabras, si una de las partes no quiere firmar un acuerdo adicional sobre el cambio del monto del alquiler, es posible acudir a los tribunales con un reclamo solo en los casos especificados en el Código Civil:
“Artículo 450. Causas para modificar y rescindir el contrato
Cabe señalar que la negativa de una parte a firmar un acuerdo adicional no puede considerarse un incumplimiento sustancial de los términos del acuerdo.
En cuanto al cambio en el contrato debido a un cambio significativo en las circunstancias de las que procedieron las partes al celebrar el contrato, es necesario probar la presencia de todas las condiciones previstas en la Parte 2 del art. 451 del Código Civil de la Federación Rusa.
El tribunal no acepta un cambio en el tipo de cambio como justificación de un cambio significativo en las circunstancias, lo cual se demuestra en la práctica judicial.
Ahora con respecto a la resolución del contrato a instancia del arrendador. De acuerdo con el Código Civil de la Federación Rusa,
“Artículo 619. disolución anticipada contratos a petición del arrendador
A petición del arrendador, el contrato de arrendamiento puede ser rescindido prematuramente por el tribunal en los casos en que el arrendatario:
« Artículo 450. Causas de modificación y extinción del contrato.
1. La modificación y resolución del contrato son posibles por acuerdo de las partes, salvo disposición en contrario de este Código, de otras leyes o del contrato.
2. A petición de una de las partes, el contrato sólo podrá modificarse o rescindirse por decisión judicial:
1) en caso de incumplimiento material del contrato por la otra parte;
2) en los demás casos previstos por este Código, otras leyes o un convenio.
Se reconoce como esencial la violación del contrato por una de las partes, que acarrea tal perjuicio para la otra parte que se ve privada en gran medida de lo que tenía derecho a contar al celebrar el contrato…”.
Por ejemplo, el tribunal rescindió el contrato, ya que el inquilino, sin el consentimiento del propietario, realizó una ampliación del edificio arrendado sin el consentimiento por escrito del propietario, y confirmó este hecho con documentos. Generalmente en práctica judicial hay muchos ejemplos en los que el tribunal reconoció incumplimiento material acuerdo de arrendamiento remodelación de las instalaciones arrendadas por el inquilino sin el consentimiento por escrito del propietario.
Y para justificar el deterioro del inmueble arrendado, se requerirá dictamen técnico serio que acredite que el inmueble fue arrendado en condiciones satisfactorias, y como consecuencia de infracciones del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, condición técnica edificio alquilado se deterioró significativamente.
También se deben redactar actas de violaciones para que puedan usarse como prueba en los tribunales.
Por lo tanto, para presentar un reclamo en los casos en que el arrendatario utiliza la propiedad con un incumplimiento material de los términos del contrato o el propósito de la propiedad, o con violaciones repetidas o degrada materialmente la propiedad, es necesaria una preparación cuidadosa. evidencia base, así como evidencia de que el inquilino, a pesar de una advertencia por escrito, no corrigió la situación.
Habiendo indicado que la renta se puede cambiar en caso de inflación, no siempre es posible aumentarla. Refinamiento de la forma: sujeto a cambios, garantiza un cambio en sin fallar(Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 13 de abril de 2010 No. 1074/10). La base para cambiar la cantidad fija de la renta solo puede ser circunstancias objetivas. Las razones del aumento de la renta incluyen: un cambio en el valor estimado del objeto arrendado debido a cambios en la legislación, un aumento valor de mercado, determinada por el tasador, la variación del índice de inflación. En el mundo de las relaciones de mercado, cuando el vendedor quiere vender más caro y el comprador quiere comprar más barato, cuestiones contenciosas sólo puede evitarse mediante un contrato bien razonado, legal y económicamente correcto. Los términos del contrato por lo general no exceden los 11 meses.
Posible aumento unilateral de la renta
Anna: Dime por favor, estoy haciendo un convenio con un centro comercial para alquilar un local para un departamento. El contrato no especifica la frecuencia y el tamaño del aumento de la renta. Simplemente establece que el arrendador tiene derecho unilateralmente a revisar el monto de la renta.
¿Es cierto que no puede hacer esto más de una vez cada 6 meses y no más del 10%? Y, sin embargo, tienen un contrato estándar, quieres firmar, no quieres. Quiero prescribir en el contrato la frecuencia y el tamaño del cambio de alquiler. ¿Puedo confiar en la ley para esto? ¿Cuál es la mejor manera de lidiar con una situación así? Gracias.
Respuesta: Hola Ana! De conformidad con las normas del Código Civil sobre rentas (cláusula 3, artículo 614), el monto de la renta puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados en el contrato, pero no más de una vez al año.
Cambiar el monto del alquiler unilateralmente
República de Udmurtia, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, por un período del 01/04/2009 al 31/12/2009 inclusive para la organización de actividades comerciales 565 rub. 60 kopeks. Dado que la empresa Aikai no pagó la deuda y las multas en su totalidad, la empresa Glavryba presentó una demanda ante el tribunal de arbitraje en el caso en cuestión. Habiendo examinado y evaluado en conjunto de la manera prescrita por el art. 71 Arbitraje código procesal Federación de Rusia, las pruebas disponibles en el expediente del caso, los tribunales llegaron a una conclusión razonable de que se confirmaron la existencia y los motivos para la aparición de la deuda del demandado con el demandante.
Aumento de alquiler por parte del propietario
Las relaciones de arrendamiento, que han sido las más comunes desde la antigüedad, requieren atención y precisión al celebrar un contrato. Dificultades, situaciones controvertidas la mayoría de las veces surgen porque el procedimiento para aumentar la renta no se especifica cuidadosamente. El derecho a cambiar la renta pertenece al arrendador de conformidad con el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa.
Donde requisito previo son:
- acuerdo de las partes (la mayoría de las veces se refiere al momento de la modificación del contrato),
- condiciones de reorden ( decisión unilateral arrendador para cambiar el monto del alquiler puede requerir un aviso por escrito),
- términos no más de una vez al año, a menos que existan otras condiciones.
Ante la necesidad de aumentar la renta, por ejemplo, un fuerte salto en la inflación, el arrendador inicia el proceso de cambio de los requisitos contractuales. El orden unilateral de este cambio es completamente posible.
¿Puede un arrendador aumentar unilateralmente la renta?
Simplemente parece que todo en los contratos de arrendamiento es simple y claro. Estos tratados solo se estudian y dominan a primera vista, como Europa. Vale la pena incluir una redacción incorrecta en ellos, y comienza la verdadera jungla africana.
Aumento de alquiler con aviso... Tradicionalmente, se considera que el propietario está en una mejor posición que el inquilino por defecto. Tomemos, por ejemplo, el derecho del propietario a aumentar la renta. El Código Civil de la Federación Rusa establece expresamente que el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el acuerdo, pero no más de una vez al año (cláusula 1 del art.
3 arte. 614 del Código Civil de la Federación Rusa). Porque norma dispositiva, es decir, una regla que permite a las partes decidir por sí mismas cómo comportarse en una situación dada, entonces el contrato puede incluir una regla según la cual el arrendador tiene derecho a cambiar la renta unilateralmente.
¿Puede el arrendador aumentar unilateralmente la renta?
El procedimiento, las condiciones y los términos para el pago de la renta están determinados por el contrato de arrendamiento (Parte 1 de este artículo). Salvo disposición en contrario en el contrato, el monto de la renta puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el acuerdo, pero no más de una vez al año (Parte 3 de los mismos artículos) Debido al hecho de que ley civil se permite un cambio en la renta no más de una vez al año, el tribunal reconoció legítimamente como nulo y sin efecto (contradictorio con la legislación vigente) el protocolo No. 7 del acuerdo de la renta bajo el acuerdo de 11.06.2004 N 8, ya que de acuerdo con este protocolo, la renta aumentó por segunda vez al año. Por lo tanto, no ha habido aumento de la renta desde el 15 de noviembre de 2008 y OJSC Saratovstroysteklo no tenía derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento de forma unilateral.
Importante
El Código Civil de la Federación Rusa establece directa e incondicionalmente que un cambio en el monto del alquiler no es posible más de una vez al año (cláusula 3, artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa). Incluso si se especifica lo contrario en el contrato, dicha condición será nula (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 21 de febrero de 2011 No. VAC-9525/10). Si se atrasa el alquiler Cuando surge un atraso en el alquiler, la forma civilizada de resolver el problema es presentar una demanda para desalojar y cobrar la deuda.
En la práctica, para alentar al deudor a pagar la deuda, se utilizan otros métodos, a saber, se bloquea el acceso a los locales arrendados y se retienen en ellos los bienes restantes del arrendatario. Digamos de inmediato que si no hay una condición correspondiente en el contrato de arrendamiento, tales acciones del propietario se considerarán ilegales.
¿Puede un arrendador aumentar unilateralmente la renta?
N 66 "Revisión de la práctica de resolver disputas relacionadas con el alquiler" aclaró que "al aplicar el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, los tribunales deben partir del hecho de que los términos del contrato deben permanecer sin cambios durante el año, previendo un monto fijo de renta o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo.” Si el contrato incluyera una condición que prevea la posibilidad de cambiar el monto de la renta más a menudo que una vez al año, tal condición podría ser considerado nulo, en referencia al párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa. Por ejemplo, citaré la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 21 de febrero de 2011 N VAC-9525/10 en el caso N A75-10558 / 2009: "... de conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 de el Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), el monto del alquiler, a menos que el contrato disponga lo contrario, puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro del período de tiempo estipulado por el contrato, pero no más de una vez al año.
Atención
Las reglas enumeradas para modificar el alquiler no se aplican a los casos en que el mecanismo para calcularlo especificado en el contrato prevea un aumento del monto en función de determinadas circunstancias, en particular cambios en el salario mínimo o legislación actual(por ejemplo, en relación con la adopción por parte del alcalde de la ciudad de una decisión de cambiar el tamaño de la tarifa de alquiler). Entonces no se requiere el consentimiento del inquilino para aumentar el alquiler y la ejecución de un acuerdo adicional. El Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa (Resolución No. 11487/09 del 26 de enero de 2010 y correo de informacion de fecha 11.01.2002 No. 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler") y tribunales de arbitraje(decisiones de la FAS Distrito del Lejano Oriente de fecha 09.03.2010 No. Ф03-970/2010 y de fecha 07.12.2009 No. Ф03-6796/2009) creen que tal aumento en la renta es, de hecho, el cumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento acordado por las partes.
Esta regla es dispositiva y permite cambiar, por acuerdo de las partes, los términos del contrato de arrendamiento sobre el monto de la renta más de una vez al año, incluso en el caso en que no se indique la posibilidad de tal cambio en el contrato de arrendamiento. acuerdo en sí Sin embargo, si, de acuerdo con la ley o el acuerdo, el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (Artículo 310 del Código Civil de la Federación Rusa), entonces, en el sentido del párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, él no puede realizar dicho cambio más de una vez al año ... "Por lo tanto, el arrendador recibió el derecho de cambiar unilateralmente el tamaño de la renta, pero una vez al año.
Ley Federal N° 69-FZ del 21 de diciembre de 1994 “Sobre seguridad contra incendios”), en la práctica a menudo hay disputas entre propietarios e inquilinos sobre quién es responsable de qué. Los propietarios deben garantizar el cumplimiento oportuno de los requisitos, reglamentos, ordenanzas y otros requisitos de seguridad contra incendios. requerimientos legales inspectores estatales para la supervisión de incendios, y los inquilinos deben cumplir requisitos de seguridad contra incendios normas para este tipo de edificios (cláusulas 10, 38 de las Normas de seguridad contra incendios en la Federación de Rusia PPB 01-03, aprobadas por orden del Ministerio de Emergencias de Rusia del 18.06.03 No. 313). Por tanto, es necesario que en el contrato o en un anexo al mismo se describa el alcance concreto de las obligaciones del arrendatario y del arrendador en materia de seguridad contra incendios, lo que permitirá identificar claramente al responsable.
IMPORTANTE: El simple hecho de notificar al arrendador sobre un aumento de la renta no es vinculante para el arrendatario.