Кириченко О.В., здобувач вченого ступеня, асистент кафедри громадянського праваі цивільного процесу юридичного факультетуУльянівського державного педагогічного університету ім. І.М. Ульянова.
Глава 35 ЦК містить статті щодо зміни договору комерційного наймужитлове приміщення. До них, зокрема, можуть бути віднесені статті, присвячені укладенню особами, що постійно проживають з наймачем, договорів про прийняття на себе солідарної відповідальності перед наймодавцем (п. 4 ст. 677 ЦК), порядку вселення постійно проживаючих з наймачем громадян (ст. 679 ЦК) , Заміні наймача постійно проживає з ним громадянином (ст. 686 ЦК). При цьому відповідно до п. 2 ст. 683 ЦК до договору короткострокового комерційного найму нічого очікувати застосовуватися положення ст. 686 ЦК про заміну наймача громадянином, що постійно проживає з ним, якщо, звичайно, цим договором не передбачено інше.
Так, договір змінюється і при заміні наймача, яка можлива на вимогу самого наймача та інших громадян, які постійно з ним проживають, за згодою наймодавця (п. 1 ст. 686 ЦК). Наймач може бути замінений одним із повнолітніх громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні. У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір продовжує діяти на тих же умовах, а наймачем стає один з громадян, які постійно проживають з колишнім наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо консенсусу не досягнуто, всі громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні, стають сонанімачами (п. 2 ст. 686 ЦК). Згоди наймодавця при цьому не потрібна.
Припинення житлового правовідносини, що виникає з договору комерційного найму житлового приміщення, може мати місце як внаслідок розірвання договору, так і з інших підстав (смерть одинокого наймача, знищення житлового приміщення). Тому поняття "припинення договору найму" ширше за поняття "розірвання договору найму"<1>.
<1>Рузанова В.Д. Розірвання договору найму житлового приміщення // Житлове право. 2005. N 3. С. 14 – 15.
Таким чином, договір комерційного найму, як і будь-який цивільно-правовий договір, може бути припинено за наявності волевиявлення сторін (сторони) договору - розірвання договору і незалежно від їхнього волевиявлення (у разі втрати житлового приміщення, смерті громадянина-наймача, що самотньо проживає, оголошення його померлим, визнання безвісно відсутнім).
Загальні підстави припинення договору найму житлового приміщення викладені в гол. 26 ДК "Припинення зобов'язань", виділимо деякі з них: - припинення зобов'язання його належним виконанням (ст. 408 ЦК); припинення зобов'язання збігом боржника та кредитора в одній особі, наприклад, наймач як спадкоємець стає власником найнятого житлового приміщення (ст. 413 ЦК); припинення зобов'язання неможливістю виконання, якщо вона викликана обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, наприклад, руйнування житлового приміщення, його втрата у зв'язку зі знесенням будинку тощо. (Ст. 416 ЦК); припинення зобов'язання смертю громадянина (у даному випадкулише самотньо проживаючого наймача в силу п. 2 ст. 686 ст. 675 ЦК) (ст. 418 ЦК); припинення зобов'язання ліквідацією юридичної особи (у разі юридичної особи - наймодавця) (ст. 419 ДК).
ЦК містить спеціальні правила, присвячені підставам та порядку розірвання договору комерційного найму (ст. 687 ЦК). Особливість цієї статті у тому, що вона допускає субсидіарне застосування житлового законодавства (п. 3 ст. 687 ДК). При цьому згідно зі ст. 688 ЦК наслідком розірвання договору комерційного найму є виселення із житлового приміщення на підставі рішення суду як самого наймача, так і інших громадян, які на момент розірвання договору проживали у вказаному приміщенні.
Насамперед ст. 687 ЦК розрізняє розірвання договору на вимогу наймача за згодою інших громадян, які постійно з ним проживають, у будь-який час, незалежно від закінчення терміну договору, для чого необхідне письмове попередження про розірвання, направлене наймодавцеві за три місяці<2>. З ініціативи наймача договір розривається без звернення до суду, а перелік підстав, якими наймач може вимагати розірвання договору комерційного найму житлового приміщення, законом не обмежений. У разі чітко простежується прагнення законодавця захистити інтереси наймача як слабкої боку аналізованого договору.
<2>Закон зобов'язує наймача в письмовій форміза три місяці попередити наймодавця про розірвання договору, враховуючи те, що цей термін дозволить наймодавцеві прийняти рішення про подальше використання житлового приміщення (наприклад, знайти нових наймачів). Див: Рузанова В.Д. Розірвання договору найму житлового приміщення // Житлове право. 2005. N 3. С. 14 – 15.
Розірвання договору комерційного найму за ініціативою наймодавця допускається лише у судовому порядкуза вчинення наймачем або іншими громадянами (постійно проживають спільно з наймачем громадяни; піднімачі; тимчасові мешканці), за дії яких він відповідає, неправомірних дій, вичерпний перелік яких дано у п. 2 та 4 ст. 687 ЦК. Зокрема, п. 2 ст. 687 ЦК вказує на два такі порушення: 1) невнесення наймачем плати за житлове приміщення у довгостроковому договорі за шість місяців, якщо при цьому договором найму не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому – більше двох разів після закінчення встановленого договоромтерміну платежу; 2) руйнування або псування житлового приміщення (самим наймачем чи іншими громадянами, за дії яких він відповідає). При цьому до звернення до суду наймодавець не зобов'язаний попереджати наймача необхідність усунення даних порушень.
У першому випадку невнесення наймачем плати є порушенням, що тягне за собою розірвання договору, незалежно від того, було таке порушення допущено за шість місяців поспіль або за окремі шість місяців. Суди під час розгляду справ про розірвання договорів як комерційного, і соціального наймустворюють умови для дослідження причин заборгованості, що утворилася у наймача з оплати житлового приміщення, вважаючи, що вони відносяться до обставин, що мають юридичне значеннявідповідно до п. 2 ст. 687 ЦК. Поважними причинами невнесення плати за житло та комунальні послугисуди визнають тривалі затримки виплати заробітної плати, Пенсії; безробіття; тяжке матеріальне становищеу зв'язку із хворобою; наявність у складі сім'ї інвалідів, дітей та ін. Встановивши, що наймач має заборгованість понад шість місяців з поважної причини, суди часто відмовляють у задоволенні позову про розірвання договору найму, при цьому вимоги щодо погашення заборгованості задовольняються. Водночас суди не ставлять на обговорення питання щодо причин утворення заборгованості у випадках, коли відповідачі-наймачі тривалий часне проживають у житлових приміщеннях та не оплачують житло та комунальні послуги; належним чином сповіщені про час і місце судового засідання за останнім відомим місцем проживання, але на судове засідання не є, про причину неявки до суду не повідомляють, письмові поясненнята докази не подають<3>.
<3>Див: Грудцина Л.Ю. Постатейний коментар до Житлового кодексу РФ/За заг. ред. Н.М. Коршунова. М: Ексмо, 2005. С. 203 - 204; Огляд судової практики Судової колегіїпо цивільним справамВерховного Суду РФ від 21 липня 2000 "Про розірвання договору найму соціального житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло і комунальні послуги протягом шести місяців".
Така практика судів є правильною, оскільки доведення поважності причин утворення заборгованості з ст. 55, 56 ЦПК України лежить на відповідачі-наймачі. Відповідно до п. 4 ст. 167 ЦПК РФ суд має право розглянути справу без відповідача, сповіщеного про час і місце судового засідання, якщо він не повідомив суд про поважних причиннеявки і не просив розглянути справу за його відсутності<4>.
<4>Цивільний процесуальний кодексРФ від 14 листопада 2002 N 138-ФЗ (ДПК РФ) (в ред. Федеральних законіввід 21 липня 2005 р. N 93-ФЗ; від 27 грудня 2005 N 197-ФЗ).
У другому випадку протизаконні дії наймача або інших громадян, за дії яких він відповідає, що спричиняють руйнування або псування житлового приміщення, повинні бути підтверджені відповідним актом, зокрема органів державної житлової інспекції, або ухвалою про застосування заходів адміністративної відповідальності (ст. 23.55 КоАП)<5>.
<5>Кодекс РФ про адміністративні правопорушеннявід 30 грудня 2001 N 195-ФЗ (КоАП РФ) (в ред. Федеральних законів від 3 червня 2006 N 78-ФЗ; від 3 липня 2006 N 97-ФЗ).
Пункт 4 ст. 687 ЦК додатково вказує на неправомірні дії наймача (громадян, за дії яких він відповідає), що також є підставою для розірвання договору комерційного найму на вимогу наймодавця: 1) використання житлового приміщення не за призначенням<6>; 2) систематичне порушення прав та інтересів сусідів. При цьому систематичність порушень означає їх неодноразовість<7>.
<6>Зокрема, ст. 7.21 КпАП передбачено адміністративна відповідальністьза використання житлового приміщення не за призначенням у вигляді попередження чи накладення адміністративного штрафуна громадян у розмірі від 10 до 15 МРОТ. Див: Кодекс РФ про адміністративні правопорушення від 30 грудня 2001 N 195-ФЗ (КоАП РФ) (в ред. Федеральних законів від 3 червня 2006 N 78-ФЗ; від 3 липня 2006 N 97-ФЗ) .
<7>Під систематичним порушенням прав та інтересів сусідів розуміються дії, які унеможливлюють спільне проживанняз сусідами в одному житловому приміщенні (житловому будинку, багатоквартирному будинку). Це, зокрема, можливе порушення правил користування житловим приміщенням, санітарно-епідеміологічних та інших правил. Так, наприклад, користування телевізорами, радіоприймачами, магнітофонами та іншими гучномовними пристроями допускається лише за умови зменшення чутності до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. З 23.00 до 7.00 годин має бути повна тиша. Див: Грудцина Л.Ю. Постатейний коментар до Житлового кодексу РФ/За заг. ред. Н.М. Коршунова. М: Ексмо, 2005. С. 205 - 206.
Тут на відміну п. 2 ст. 687 ЦК наймодавець має право розірвати договір у судовому порядку лише за умови, що неправомірні дії продовжуються, незважаючи на попередження про необхідність усунення порушень, зроблене наймодавцем наймачеві. Таким чином, перелік підстав для розірвання договору з ініціативи наймодавця, зазначеного у ст. 687 ЦК є вичерпним.
Проте навіть за наявності зазначених у п. 2, 4 ст. 687 ЦК порушень суд може відмовити наймодавцю в задоволенні позову, надавши наймачу термін (не більше року) для усунення порушень, та задовольнити вимогу наймодавця лише при повторному його зверненні до суду у разі неусунення наймачем (або неприйняття заходів щодо усунення) порушень<8>. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення терміном не більше року. За змістом наведеної норми ця відстрочка надається наймачеві з метою пошуку іншого житла. У силу п. 2 ст. 683 ЦК до договору короткострокового комерційного найму становище абзацу 4 п. 2 ст. 687 ЦК не застосовується.
<8>Це правило свідчить про підвищені гарантії прав наймача та дає можливість суду врахувати конкретні обставини справи (наприклад, ступінь провини наймача, його матеріальне становище та ін.). Можливість відстрочення виконання рішення суду про розірвання договору комерційного найму – це прояв гуманізму законодавця. Відстрочка необхідна, наприклад, якщо договір розривається в зимовий час, а у наймача є маленькі діти, а також інші складні життєвих ситуаціях. Див: Рузанова В.Д. Розірвання договору найму житлового приміщення // Житлове право. 2005. N 3. С. 16.
Будь-яка із сторін договору комерційного найму житлового приміщення може вимагати розірвання договору в судовому порядку на підставах, зазначених у п. 3 ст. 687 ЦК та у житловому законодавстві, зокрема у ст. 83 ЖК. На жаль, у цьому пункті міститься лише загальне посилання на житлове законодавство, що не можна визнати правильним. Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення тягне за собою серйозні наслідки для сторін, тому в самій ст. 687 ЦК слід було б вказати вичерпний перелік підстав такого розірвання, а не обмежуватися зазначеним відсиланням. Для наймача право на розірвання договору, встановлене цим пунктом, не є настільки актуальним, оскільки він відповідно до п. 1 ст. 687 ГК РФ і так має право будь-коли без пояснення причин у позасудовому порядкуодносторонньо розірвати договір. Таким чином, це право в основному – для наймодавця.
Пункт 3 ст. 687 ЦК на відміну від п. 2 та 4 цієї статті має на увазі не правопорушення, а ситуації, коли житлове приміщення втрачає властивість задовольняти житлові потреби громадян через об'єктивні обставини, що не залежать від волі сторін: стало непридатним для постійного проживання або прийшло в аварійне стан внаслідок фізичного зносу, стихійного лиха, пожежі та ін. До інших випадків, передбачених житловим законодавством, які можуть бути підставами розірвання договору комерційного найму, на нашу думку, можуть бути віднесені знесення житлового будинку та переведення житлового приміщення в нежитлове (ст. 85 ЖК). Знесення та переведення житлового приміщення в нежитлове незалежно від згоди або бажання власника можуть проводитися тільки на підставах, зазначених у законі, наприклад внаслідок вилучення земельної ділянкидля державних або муніципальних потреб(Ст. 279 - 282 ЦК, ст. 32 ЖК РФ).
Як наслідки розірвання договору комерційного найму, як зазначалося раніше, ст. 688 ЦК називає виселення. Виселення - це примусове вилучення житлової площі в осіб, які не мають на неї права або право яких припинилося за встановленими законом підставами. Цей наслідокяк примусовий захід застосовується лише до випадків розірвання договору з ініціативи наймодавця. Виселенню підлягають всі особи, що проживають з наймачем (постійно проживають громадяни, піднаймачі, тимчасові мешканці). Підставою виселення, як і і підставою розірвання договорів, є рішення суду. Незважаючи на те, що ця стаття не вказує на наслідки виселення, вони не викликають сумніву - громадяни підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення. Цим ст. 688 ГК РФ принципово відрізняється від правил, що містяться в житловому законодавстві, за якими виселяються в встановлених закономвипадках надається інше житлове приміщення.
На закінчення необхідно також зазначити, що в період своєї дії договір комерційного найму може бути змінений і розірваний на загальні підстави, передбачені гол. 29 ДК "Зміна та розірвання договору", а саме: 1) договір може бути змінений і розірваний за згодою сторін, якщо інше не передбачено ДК РФ, іншими законами та самим договором (п. 1 ст. 450 ДК); 2) на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду лише за суттєвих порушенняхдоговору іншою стороною, в інших випадках, передбачених ЦК, іншими законами та самим договором (п. 2 ст. 450 ЦК). Істотним визнається порушення договору однієї зі сторін, яке тягне для іншої сторони такий збиток, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати під час укладання договору. Договір комерційного найму то, можливо змінено, розірвано й у з істотним зміною обставин, якщо інше не передбачено самим договором чи випливає з його істоти (ст. 451 ДК).
Угода про зміну або про розірвання договору здійснюється в тій же формі, що і сам договір, якщо на підставі закону, інших правових актів, самого договору або звичаїв ділового оборотуне випливає інше. При цьому вимога про зміну або розірвання договору може бути заявлена стороною до суду тільки після отримання відмови іншої сторони на пропозицію змінити або розірвати договір, або неотримання відповіді у строк, зазначений у реченні або встановлений законно, або самим договором, а за його відсутності - у 30-денний термін (ст. 452 ЦК).
Справа №2-167/2013
РІШЕННЯ
Ім'ям Російської Федерації
Північнобайкальський міський суд Республіки Бурятія у складі судді Рабдаєвої Н.Г., за секретаря Лебедєвої І.А., за участю помічника Байкальського транспортного прокурора Кононенка Р.В., розглянувши у відкритому судовому засіданнісправу за позовом ВАТ «Російські залізниці» до Мухарова Б.П. про розірвання договору найму житлового приміщення, виселення з житлового приміщення, примушення звільнити квартиру від належного майна, примус передати житлове приміщення та ключі від житлового приміщення за актом приймання-передачі, стягнення витрат зі сплати державного мита,
ВСТАНОВИВ:
ВАТ «Російські залізниці» звернулося до суду з вищезазначеним позовом. Позовні вимоги мотивовані тим, що 06.06.2006 року між ВАТ «РЗ» та Мухаровим Б.П. було укладено договір № 262 комерційного найму житлового приміщення, розташованого за адресою: . Житлове приміщення на праві власності належить ВАТ «РЖД», відповідачу була надана для тимчасового користування як працівнику ВАТ «РЖД» відповідно до Правил надання та користування житловими приміщеннями спеціалізованого житлового фонду ВАТ «РЖД» працівниками основних професій та посад, що забезпечують відповідні виробничо-технологічні процеси, запрошеними, переміщеними керівниками та спеціалістами ВАТ «РЗ», затвердженими розпорядженням ВАТ «РЗ» № 780р від 25.05.2005 року. 26.06.2006 року із відповідачем трудовий договірбув розірваний, нині не є працівником ВАТ «РЖД». Відповідно до пункту 25 глави 5 Правил договір найму житлового приміщення розривається у разі звільнення працівника із ВАТ «РЗ». 22.05.2012 року відповідачу надсилалося повідомлення про припинення договору з вимогою підписати угоду про розірвання договору та необхідність передати квартиру позивачу за актом приймання-передачі. Повідомлення було отримано відповідачем 14.06.2012 року, але відповіді до цього часу не надійшло, угода не підписана, квартира за актом не здана.
У судовому засіданні представник позивача Малигін О.В. підтримав позовні вимогив повному обсязі суду пояснив, що Мухаров Б.П. підлягає виселенню із житлового приміщення відповідно до укладеного договору найму. Відповідно до п. 1.5 договору найму житлового приміщення, укладеного між ВАТ «РЗ» та Мухаровим Б.П. термін найму житлового приміщення становить 11 місяців із дати підписання договору. В умовах договору (п. 8.2) у разі, якщо жодна із сторін не заявить про припинення договору не пізніше ніж за 10 календарних днівдо терміну закінчення його дії договір вважається пролонгованим на наступні 11 місяців. 22.05.2012 р. Мухарову Б.П. було надіслано повідомлення про розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку із припиненням трудових відносинз ВАТ «РЗ». Просив розірвати договір найму житлового приміщення, виселити відповідача із займаного житлового приміщення, звільнити квартиру від майна, що належить йому, зобов'язати відповідача передати квартиру та ключі. Терміни позовної давностіними не порушено, оскільки це їхнє право пролонгувати дію договору найму, з моменту направлення повідомлення про припинення договору між сторонами термінів не пропущено. Просить позов задовольнити.
Відповідач Мухаров Б.П. у судовому засіданні з позовом не погодився, вважає, що він як пенсіонер ВАТ РЗ має право на цю квартиру, і позивач не має права виселити його, оскільки це єдине житлове приміщення. Квартира у м. Іркутськ приватизована дружиною, за вказаною квартирою він відмовився від участі у приватизації на її користь. В даний час у нього засмутилися відносини з дружиною, і він має намір проживати в м. Північнобайкальськ. Просить у позові відмовити.
Представник відповідача Каримова Т.О. за довіреністю з позовними вимогами не погодилася, пояснила, що у позовній заяві зазначено про укладання з її довірителем та ВАТ «РЗ» договору комерційного найму житлового приміщення від 06.06.2006 р. № 262 за адресою: . При цьому позивачем замовчується той факт, що раніше, а саме 11 березня 2003 з ним на підставі наявності трудових відносин з ФГУП Східно-Сибірська дорога був укладений договір комерційного найму зазначеного позивачем житлового приміщення. Договір укладено на термін роботи у Північнобайкальській філії, з наступним переукладенням через п'ять років. Як роз'яснено у п. 43 Постанови Пленуму Верховного суду Російської Федерації від 02.07.2009 № 14 «Про деякі питання, що виникли у судовій практиці при застосуванні Житлового кодексуРосійської Федерації» судам слід враховувати, що статтею 13 Вступного закону передбачено додаткові гарантії для громадян, які проживають у службових житлових приміщеннях і житлових приміщеннях у гуртожитках, наданих ним до введення в дію ЖК РФ. Розділ III. Житлові приміщення, що надаються за договорами соціального найму > Глава 7. Підстави та порядок надання житлового приміщення за договором соціального найму > Стаття 51. ЖК РФ), або мають право перебувати на даному обліку (частина 2 статті), не можуть бути виселені зі службових житлових приміщень та житлових приміщень у гуртожитках без надання інших житлових приміщень, якщо їх виселення не допускалося законом до набуття чинності ЖК РФ. громадян, що виселяються із службових житлових приміщень та гуртожитків з наданням іншого житлового приміщення шення, були визначені статтями та ЖК РРФСР. Відповідно до ст. ЖК РРФСР без надання іншого житлового приміщення у разі, зазначеному у статті 107 цього Кодексу, не можуть бути виселені: особи, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове житлове приміщення, не менше десяти років. Він пропрацював у ВАТ «РЖД» з 1981 р. (на посаді начальника дистанції колії) до липня 2006 р. (у зв'язку з виходом на пенсію), після чого з 2009 р. працює в ІРГУПС (філія в Північнобайкальську) на кафедрі колії та колійного господарства на посаді головного інженера проекту Договір найму житлового приміщення від 06.06.2006 р. № 262 ним не підписано, отже є недійсним і вимагати його розірвання у ВАТ «РЖД» немає підстав. У позовній заяві зазначено, що квартира надавалася для тимчасового проживання відповідачу як працівнику ВАТ «РЖД» відповідно до Правил надання та користування житловими приміщеннями спеціалізованого житлового фонду ВАТ «РЖД» працівниками основних професій та посад, що забезпечують відповідні виробничо-технологічні процеси, запрошеними, керівниками та спеціалістами ВАТ «РЗ затвердженими Розпорядженням ВАТ «РЗ» від 25.05.2005 р. № 780р., фактично на момент надання квартири за договором комерційного найму від 11 березня 2003 р. зазначені Правила прийняті не були. Посилання позивача у позові на підставі припинення договору, передбачені п. 8.3 Договору найму житлового приміщення від 06. 06.2006 р. не застосовуються до відповідача в силу закону. По перше, зазначений договірмною не підписано, по-друге, відповідно до ч. 2 ст. не можуть бути виселені без надання інших житлових приміщень наступні категорії громадян: члени сім'ї військовослужбовців, посадових осіб, працівників органів внутрішніх справ, органів Федеральної службибезпеки, митних органів РФ, органів Державної протипожежної служби, органів контролю за обігом наркотичних засобів та психотропних речовин, установ та органів кримінально-виконавчої системи, загиблих (померлих) або зниклих без вісті при виконанні обов'язків військової службичи службових обов'язків; пенсіонери по старості; члени сім'ї працівника, якому було надано службове житлове приміщення або житлове приміщення у гуртожитку та який помер; інваліди І чи ІІ груп, інвалідність яких настала внаслідок трудового каліцтва з вини роботодавця, інваліди І чи ІІ груп, інвалідність яких настала внаслідок професійного захворюванняу зв'язку з виконанням трудових обов'язків, інваліди з числа військовослужбовців, які стали інвалідами І або ІІ груп унаслідок поранення, контузії або каліцтва, отриманих у виконанні обов'язків військової служби або внаслідок захворювання, пов'язаного з виконанням обов'язків військової служби. Він є пенсіонером за старістю з 2005 року (пенсійне посвідчення № 022450). Звільнений з посади начальника Північнобайкальської дистанції колії власним бажанням, у зв'язку з виходом на пенсію з 30.06.206 р., згідно з наказом № ОК-358 від 26.06.2006 р. Позивачем пропущено передбачений ст. загальний трирічний термін позовної давности. Якщо вважати, що трудові відносини з підприємством у нього закінчилися 26.06.2006 р., то строк позовної давності закінчився 26.06.2009 р. Позивач звернувся з позовом до суду в червні 2012 р., тобто. після закінчення терміну давності. Просить суд відмовити у задоволенні позову з зазначених вище підстав.
Вивчивши матеріали справи, вислухавши представника позивача, висновок помічника прокурора Кононенко Р.В., який не заперечував задоволення позовних вимог, суд знаходить позовні вимоги, що підлягають задоволенню в повному обсязі з таких підстав.
Відповідно до частиною 2 статті Житлового кодексу РФ та статті Цивільного кодексу РФ власник житлового приміщення вправі надати у володіння та (або) у користування належне йому на праві власності житлове приміщення громадянину на підставі договору найму.
Встановлено, що житлове приміщення, розташоване за адресою: , належить на праві власності ВАТ «Російські залізниці», про що суду надано свідоцтво державної реєстраціїправа від 24.08.2010 року. Зазначене житлове приміщення ВАТ «РЖД» було надано у термінове відшкодувальне володіння та користування Мухарову Б.П. за договором №262 від 06.06.2006 року; було прийнято відповідачем за актом приймання-передачі. 22.05.2012 року відповідачу позивачем надсилалося повідомлення про розірвання договору найму житлового приміщення, у зв'язку із припиненням трудових відносин. Відповідачу було запропоновано підписати угоду про розірвання договору, акта приймання-передачі житлового приміщення, що додаються до повідомлення, протягом п'яти робочих днів звільнити житлове приміщення та передати ключі за актом приймання-передачі. Дане повідомлення було отримано відповідачем 09.06.2012.
ВИРІШИВ:
Розірвати договір № 262 найму житлового приміщення, розташованого за адресою: , укладений між ВАТ «Російські залізниці» та Мухаровим Б.П. 06 червня 2006 року.
Виселити Мухарова Б.П. з
Зобов'язати Мухарова Б.П. звільнити від майна, що належить йому, і передати і ключі від неї за актом приймання-передачі ВАТ «Російські залізниці».
Стягнути з Мухарова Б.П. на користь ВАТ «Російські залізниці» витрати на сплаті державного мита у вигляді 4 000 рублів.
Рішення може бути оскаржене в Верховний СудРеспубліки Бурятія шляхом подання апеляційної скаргичерез Північнобайкальський міський суд Республіки Бурятія протягом 1-го місяця з дня його прийняття у остаточній формі.
Оригінал рішення знаходиться у справі №2-167/2013.
Суддя: Н.Г. Рабдаєва
Суд:
Північнобайкальський міський суд (Республіка Бурятія)Позивачі:
ВАТ "Російські залізні дроги"Відповідачі:
Мухаров Б.П.Судді справи:
Рабдаєва Намсалма Гасронівна (суддя)Судова практика з:
Визнання права користування житловим приміщеннямСудова практикащодо застосування норм ст. 30, 31 ЖК РФ
Поняття договору комерційного найму житлових приміщень
Цивільний кодекс РФ, встановлюючи загальні нормипро договір найму житлового приміщення (гл. 35), насамперед регламентує відносини, пов'язані з наймом житлового приміщення на комерційних засадах (договір комерційного найму У.).
За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення (громадянин або приватна організація) зобов'язується надати іншій стороні - громадянину житлове приміщення за плату у володіння та користування для особистого проживання та проживання членів його сім'ї у ньому.
Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення
ДК РФ містить положення, у яких встановлюються підстави та порядок розірвання договору найму житлового приміщення. Ці положення ставляться до комерційного найму, можуть застосовуватися до соціального найму, якщо інше встановлено житловим законодавством.
Наймач житлового приміщення має право за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці (ч. 1 ст. 687 ЦК України).
На вимогу наймодавця договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлено більш тривалий термін, а за умови короткостроковому найму- у разі невнесення плати понад два рази після закінчення встановленого договором строку платежу.
Наймодатейь може також вимагати розірвання договору найму у разі руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.
Важливою новелою є правило п. 4 ст. 687 ДК РФ про можливість відстрочення судом прийняття рішення про розірвання договору найму та надання наймачеві терміну не більше року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору. Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущених порушень або не вживе всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму. При цьому на прохання наймача суд у рішенні може відстрочити його виконання терміном не більше одного року.
Закон передбачає випадки, коли договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу будь-якої із сторін у договорі: якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану, в інших випадках, передбачених житловим законодавством (п. 3 ст.687 ЦК РФ).
Договір найму житлового приміщення може бути розірвано у судовому порядку у разі, якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. І тут наймодавець може попередити наймача необхідність усунення порушення.
Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житлове приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір найму жилого приміщення. І тут застосовуються правила, передбачені абзацом четвертим п. 2 ст. 686 ГК РФ, тобто за рішенням суду наймачу може бути надано термін не більше року для усунення ним порушень, а якщо договір розірваний після закінчення цього терміну, то на прохання наймача суд у своєму рішенні може відстрочити виконання рішення на термін не більше одного року (п. 4 ст. 687 ЦК України).
У Цивільному кодексі України (ст. 688) визначаються наслідки розірвання договору найму житлового приміщення: у разі розірвання договору найму наймач та інші громадяни, які проживають у житловому приміщенні на момент розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду.