Зміна та розірвання договору комерційного найму. Припинення, розірвання договору комерційного найму за обставинами, що не залежать від сторін

В даний час переважна більшість росіян, які мають приватної власностіжитлові приміщення, що здають їх без належного оформлення договору комерційного наймужитлового приміщення, тобто «втемну». Найпоширенішим думкою про мотиви такої поведінки є небажання платити податки на отримані доходи від здачі житла. Аналіз правових розпоряджень, Що регламентують механізм розірвання договору комерційного найму, дозволяє поглянути на цю проблему не тільки в суто матеріальному, але й формально-юридичному ракурсі.

Чинне громадянське законодавстворегламентує найм житлового приміщення нормами, які у гл.35 ДК РФ. П.1 ст.671 ДК РФ містить визначення договору найму житлового приміщення, відповідно до якого одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому. Наймачем за договором найму житлового приміщення відповідно до положень п.1 ст.677 ЦК може виступати тільки фізична особа. Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору (п.2 ст.671 ЦК України).

При визначенні цивільно-правової природи комерційного найму житлового приміщення слід не тільки виходити з того, що регламентують його розпорядження містяться в розділі IV « Окремі видизобов'язань» ДК РФ, а й враховувати нормативне тлумачення Верховного Суду Російської Федерації, викладене у Постанові Пленуму Верховного Суду Російської Федерації від 02 липня 2009 р. № 14 «Про деякі питання, що виникли в судовій практиціпри застосуванні Житлового кодексуРосійської Федерації". Постанова Пленуму Верховного Суду Російської Федерації від 02 липня 2009 р. № 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" // російська газета. – 2009. – 8 липня. - №123.

У п.4 зазначеної Постанови роз'яснено, що житлове приміщення може бути об'єктом як цивільних, так і житлових правовідносинта судам слід мати на увазі, що цивільне законодавство на відміну від житлового регулює відносини, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням житловим приміщенням як об'єктом економічного обороту (наприклад, угоди з житловими приміщеннями, включаючи передачу до комерційного найму житлових приміщень).

Житлове приміщення, що належить на праві приватної власності громадянам та юридичним особам, може бути надано за договором комерційного найму фізичним особам.

Договір комерційного найму житлового приміщення є терміновим – його тривалість не може перевищувати п'яти років. Якщо договорі відсутня термін, вважається укладеним п'ять років (п.1 ст.683 ДК РФ).

Аналіз правових розпоряджень, що регламентують правомочності наймодавця та наймача, свідчить про велику кількістьправових переваг, що надаються наймачу житла під час розірвання договору. Сукупність юридичних преференцій, наданих наймачу, робить непривабливим укладання договору комерційного найму для власників житлових приміщень - потенційних наймодавців.

Так, ст.684 ГК РФ надає наймачу житлового приміщення переважне право на укладення договору на новий термін. Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачу укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення в оренду. Таким чином, власник обмежується в праві користування належним йому житловим приміщенням у частині можливості отримання доходу, якщо він не бажає здавати житлове приміщення, що належить йому, раніше займав його наймачу. Як видно з викладеного, припинення договору комерційного найму житлового приміщення у зв'язку із закінченням терміну дії договору з ініціативи наймодавця-власника обумовлено вкрай невигідною умовою - неможливістю здачі житла у комерційний наймання іншому наймачеві протягом року.

Проблематичним з фінансової точки зору для наймодавця є порушення річного терміну, протягом якого він позбавлений праваздавати житло. В зазначеному випадкунаймач має право вимагати визнання такого договору недійсним та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір. По суті, на наймодавця може бути покладено цивільно-правову відповідальність за порушення режиму обмеженого користуванняжитлом, що належить йому, при невиконанні умови про переважному правінадання жилого приміщення наймачеві. З іншого боку, наймодавець несе подвійну відповідальність, оскільки визнання угоди недійсною відповідно до п.2 ст.167 ДК РФ несе обов'язок для наймодавця відшкодувати новому наймачеві все отримане угоді.

Малоефективною та дискредитуючою правовий статус наймодавця є правова конструкція розірвання договору комерційного найму житлового приміщення.

Відповідно до п.1 ст.450 ДК РФ розірвання договору можливе за згодою сторін, якщо інше не передбачено ДК РФ, іншими законами чи договором. Отже, угода сторін є загальним правилом розірвання договору. П.2 ст.450 і ст.451 ДК РФ передбачають випадки розірвання договору односторонньому порядкуз ініціативи однієї зі сторін при суттєвому порушенніумов договору одним із контрагентів, а також у зв'язку із суттєвою зміною обставин.

Так, відповідно до п.1 ст.687 ДК РФ наймач житлового приміщення вправі за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір найму, письмово попередивши наймодавця за три місяці. Наймодавцю зазначена можливість законом не надано.

Одностороннє розірвання договору комерційного найму житлового приміщення з ініціативи як наймодавця, і наймача відповідно до п.3 ст.687 ДК РФ можливе судовому порядкуу таких випадках:

- якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі аварійного стану;
- в інших випадках, передбачених житловим законодавством.

Одностороннє припинення договору з ініціативи наймодавця може мати місце при реалізації правового розпорядження, передбаченого ст.684 ЦК України, а також при його розірванні наймодавцем у таких випадках:

- Невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлено більш тривалий термін (п.2 ст.687 ЦК України);
- руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (п.2 ст.687 ЦК України);
- Використання житлового приміщення не за призначенням або систематичне порушення прав та інтересів сусідів наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (п.4 ст.687 ЦК України).

У цьому процедура розірвання договору трьох останніх випадках у судовому порядку ускладнена для наймодавця тривалим терміном здійснення цієї процедури на розсуд суду. Хотілося б зазначити, що на практиці можна зустріти випадки, коли при укладенні договорів найму в самому тексті договору положення про необхідність дотримання досудового порядку розірвання договору з ініціативи наймодавця відсутні, більше того, один із розділів договору містить такі положення: одностороннього розірванняцього договору та за дотримання всіх пунктів договору обома сторонами сторона, яка має намір розірвати цей договір, зобов'язана за 30 днів повідомити другу сторону про цей намір". Тобто, виходячи з тексту договору, наймодавець може, надіславши відповідне повідомлення про розірвання, виселити наймача днів від дати отримання останнім такого повідомлення. дане правонаймодавця відповідає вимогам п.2 ст.687 ДК РФ і, отже, у цій частині відповідно до ст.180 ДК РФ угоду слід визнати недійсною.

Так, наймачеві за рішенням суду може бути надано термін не більше року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущені порушення або не вживе всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму жилого приміщення. У цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення терміном трохи більше року (п.2 ст.687 ДК РФ).

Слід визнати, що розірвання договору комерційного найму може затягтися досить тривалий термін. Однак це пов'язано, скоріше, не з позицією судових інстанцій, які повинні розглядати справи в встановлений закономтермін, і з самими обставинами заплутаної справи, протиріччями у документах. Наприклад, укладений за своєю сутністю та ознаками договір комерційного найму був спочатку "підмінений" наймодавцем договором "тимчасового найму службового житлового приміщення". Також хотілося б зазначити, що справи про розірвання договорів комерційного найму трапляються у судовій практиці досить рідко. Це розпорядження ущемляє положення наймодавця, оскільки дозволяє наймачеві протягом тривалого періоду зберігати право проживання в житловому приміщенні власника. З іншого боку, відповідно до ст.12 ДК РФ декларація про припинення чи зміна договору є однією з способів захисту порушених цивільних прав. Положення п.2 ст.687 ДК РФ, на думку, порушують надане наймодавцю декларація про захист.

Слід зазначити, що у Цивільному кодексі України міститься положення про короткостроковому найму житлового приміщення, укладеному на строк до одного року (п.2 ст.683 Цивільного кодексу РФ). На думку автора, конструкція даного договорує найбільш привабливою для потенційних наймодавців житлових приміщень, оскільки на нього не поширюються вищевикладені положення статей 684, 687 ЦК України, що обтяжують власників житлових приміщень додатковими обов'язкамипід час розірвання договору комерційного найму житлового приміщення. Короткостроковий договіркомерційного найму може бути розірвано з ініціативи наймодавця у судовому порядку у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договоромтерміну платежу (п.2 ст.687 ЦК України).

Однак не можна не відзначити, що нетривалий термін дії договору створює незручності для наймодавців-власників житлових приміщень, оскільки останні повинні регулярно, з періодичністю, визначеною в договорі, здійснювати процедуру пролонгації договору або його розірвання.

Припинення житлового правовідносини, що виникає з договору найму житлового приміщення, може мати місце як наслідок розірвання договору найму, так і з інших підстав (смерть одинокого наймача). Тому поняття «припинення договору найму» ширше за поняття «розірвання договору найму». Розірвання договору найму житлового приміщення - це вольовий акт, що є за своєю юридичної природиодносторонньою або двосторонньою угодою. Як будь-хто громадянсько-правовий договір, договір найму житлового приміщення може бути розірвано за згодою сторін. Рузанова В. Д. Розірвання договору найму житлового приміщення // Житлове право. – 2005. – № 3. – С.14 – 15.

Загальні підстави припинення договору комерційного найму житлового приміщення викладено в гл.26 ДК РФ «Припинення зобов'язань», виділимо деякі з них: припинення зобов'язання його належним виконанням (ст.408 ЦК України); припинення зобов'язання збігом боржника та кредитора в одній особі, наприклад, наймач як спадкоємець стає власником найнятого житлового приміщення (ст.413 ЦК України); припинення зобов'язання неможливістю виконання, якщо вона викликана обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, наприклад, руйнування житлового приміщення, його втрата у зв'язку зі знесенням будинку тощо. (Ст. 416 ЦК); припинення зобов'язання смертю громадянина (у даному випадкулише самотньо проживаючого наймача в силу п. 2 ст. 686 ст. 675 ЦК України) (ст. 418 ЦК України); припинення зобов'язання ліквідацією юридичного лиця(У разі юридичної особи - наймодавця) (ст.419 ДК РФ).

Припинення договору може настати через відмову від продовження договору наймодавцем у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення у найм. І тут наймодавець зобов'язаний пізніше як за місяці попередити звідси наймача (ст.684 ДК РФ).

ДК РФ містить спеціальні правила, присвячені підставам та порядку розірвання договору комерційного найму (ст.687 ДК РФ). Особливість цієї статті у тому, що вона допускає субсидіарне застосування житлового законодавства (п.3 ст.687 ДК РФ). При цьому згідно зі ст. 688 ДК РФ наслідком розірвання договору комерційного найму є виселення з житлового приміщення виходячи з рішення суду як самого наймача, і інших громадян, які на момент розірвання договору проживали у зазначеному приміщенні. Кириченко О. В. Підстави та порядок зміни, припинення договору комерційного найму житлового приміщення // Нотаріус. – 2007. – № 3. – С.24 – 25.

Підстави та порядок розірвання договору комерційного найму встановлюються ст. 687 ЦК України:

Наймач житлового приміщення має право за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці.

Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках:

Невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлено більший термін, а при короткостроковому наймі у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу;

Руйнування або псування жилого приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

Будь-яка із сторін договору комерційного найму житлового приміщення може вимагати розірвання договору в судовому порядку на підставах, зазначених у п. 3 ст. 687 ГК РФ та у житловому законодавстві, зокрема в ст. 83 ЖК РФ. На жаль, у цьому пункті міститься лише загальне посилання на житлове законодавство, що не можна визнати правильним. Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення тягне за собою серйозні наслідки для сторін, тому в самій ст.687 ДК РФ слід було б вказати вичерпний перелік підстав такого розірвання, а не обмежуватися зазначеною відсиланням. Для наймача право на розірвання договору, встановлене цим пунктом, не є настільки актуальним, оскільки він відповідно до п. 1 ст. 687 ГК РФ і так має право будь-коли без пояснення причин у позасудовому порядкуодносторонньо розірвати договір. Таким чином, це право в основному – для наймодавця.

Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення. Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житлове приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір найму жилого приміщення (п. 4 ст.687).

Як наслідки розірвання договору комерційного найму, як зазначалося раніше, ст. 688 ЦК називає виселення. Виселення - це примусове вилучення житлової площі в осіб, які не мають на неї права або право яких припинилося за встановленими законом підставами. Цей наслідок як примусовий захід застосовується лише до випадків розірвання договору з ініціативи наймодавця. Кириченко О. В. Житловий фонд комерційного використання.// Сучасне право. - 2007. - № 10.

Можна зробити висновок про те, що наймач за договором найму житлового приміщення більш захищений, ніж наймодавець. По-перше це у тому, що розірвання договору з ініціативи наймодавця можливе лише у судовому порядку, а з ініціативи наймача у час. По-друге, при заборгованості з оплати суд досліджує причини заборгованості, що утворилася, і якщо він вважатиме їх поважними договір не розривається. По-третє, при руйнуванні або псуванні житлового приміщення судовим рішеннямнаймачеві надається термін відновлення придатності житлового приміщення для проживання.

Припинення житлового правовідносини, що виникає з договору найму житлового приміщення, може мати місце як наслідок розірвання договору найму, так і з інших підстав (смерть одинокого наймача). Тому поняття «припинення договору найму» ширше за поняття «розірвання договору найму». Розірвання договору найму житлового приміщення - це вольовий акт, що є за своєю юридичною односторонньою або двосторонньою угодою. Як і будь-який цивільно-правовий договір, договір найму житлового приміщення може бути розірваний за згодою сторін.

Таким чином, договір комерційного найму, як і будь-який цивільно-правовий договір, може бути припинено за наявності волевиявлення сторін (сторони) договору - розірвання договору та незалежно від їх волевиявлення (у разі втрати житлового приміщення, смерті громадянина-наймача, що самотньо проживає, оголошення його) померлим, визнання безвісно відсутнім).

Загальні підстави припинення договору комерційного найму житлового приміщення викладено в гл.26 ДК РФ «Припинення зобов'язань», виділимо деякі з них: припинення зобов'язання його належним виконанням (ст.408 ЦК України); припинення зобов'язання збігом боржника та кредитора в одній особі, наприклад, наймач як спадкоємець стає власником найнятого житлового приміщення (ст.413 ЦК України); припинення зобов'язання неможливістю виконання, якщо вона викликана обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, наприклад, руйнування житлового приміщення, його втрата у зв'язку зі знесенням будинку тощо. (Ст.416 ДК РФ); припинення зобов'язання смертю громадянина (у разі лише самотньо що проживає наймача з п. 2 ст. 686, ст. 675 ДК РФ) (ст.418 ДК РФ); припинення зобов'язання ліквідацією юридичної особи (у разі юридичної особи - наймодавця) (ст.419 ДК РФ). Припинення договору може настати через відмову від продовження договору наймодавцем у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення у найм. І тут наймодавець зобов'язаний пізніше як за місяці попередити звідси наймача (ст.684 ДК РФ).

Д.В. Карпухін, к.і.н., доцент кафедри цивільно-правових дисциплін Московського інституту економіки, менеджменту та права

Л.Б. Забєлова, к.ю.н., доцент кафедри цивільно-правових дисциплін Московського інституту економіки, менеджменту та права

КОМЕРЦІЙНИЙ ВИКОРИСТАННЯ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ: ОСОБЛИВОСТІ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

Нині переважна більшість росіян, які мають у приватній власності житлові приміщення, здають їх без належного оформлення договору комерційного найму житлового приміщення, тобто у «темну». Найпоширенішим думкою про мотиви такої поведінки є небажання платити податки на отримані доходи від здачі житла. Аналіз правових розпоряджень, що регламентують механізм розірвання договору комерційного найму, дозволяє поглянути на цю проблему не тільки в матеріальному, але і в формально-юридичному ракурсі.

Чинний Житловий кодекс РФ (ЖК РФ) виділяє два класифікуючі підстави житлового фонду РФ: залежно від форми власності та цілей використання .

Відповідно до статті 19 ЖК РФ залежно від форми власності виділяють приватний, державний та муніципальний житлові фонди. Різне цільове призначення житлових приміщень зумовило класифікацію житлового фонду на спеціалізований, індивідуальний для соціального та комерційного використання.

Індивідуальний житловий фонд – це сукупність житлових приміщень приватного житлового фонду, які використовуються громадянами – власниками таких приміщень для свого проживання, проживання членів своєї сім'ї та (або) проживання інших громадян на умовах безоплатного користування, а також юридичними особами - власниками таких приміщень для проживання громадян на зазначених умовкористування.

Житловий фонд комерційного використання є сукупністю житлових приміщень, які використовуються власниками таких приміщень для проживання громадян на умовах відплатного користування, надані громадянам за іншими договорами, надані власниками таких приміщень особам у володіння та (або) користування.

В даний час є проблематичним ведення статистичного обліку індивідуального та комерційного житлових фондів, так як житлові приміщення здаються в комерційний наймання без належного документального оформлення, що, на думку автора, обумовлено двома причинами:

Справді, слід погодитися з авторами в тому, що на практиці лише незначний відсоток загальної кількостівсіх договорів найму житлових приміщень складається саме в письмовій формі. Дотримання письмової формивідбувається, як правило, з ініціативи ріелторів, які підготували угоду (що пояснюється можливими невигідними для ріелторів фінансовими наслідками при дострокове розірваннядоговору, укладеного у усній формі, з ініціативи наймодавця; зокрема, обов'язком повернути наймачеві плату за договором надання послуг із пошуку певного житлового приміщення). Договір укладається на бланку ріелторської компанії, і іноді ріелтори навіть виступають третьою стороною договору найму. Однак ця обставина, на мій погляд, складно визнати відповідним закону, оскільки ч.1 ст.671 ЦК України у визначенні поняття договору найму житлового приміщення називає лише дві можливі сторони: наймодавця та наймача.

по-перше, прагненням власників-наймодавців квартир уникнути сплати податків з доходу, отриманого від здачі житла в комерційний наймання;

по-друге, правовими особливостямирозірвання договору комерційного найму за ініціативою наймодавця, що ставить його в невигідне правове становищев порівнянні з наймачем-громадянином.

Чинне цивільне законодавство регламентує наймання житлового приміщення нормами, які у главі 35 частини 2 Цивільного кодексу РФ (ЦК РФ) . Частина 1 статті 671 ЦК України містить визначення договору найму житлового приміщення, відповідно до якого одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому . Наймачем за договором найму житлового приміщення відповідно до положень частини 1 статті 677 ГК РФ може виступати тільки фізична особа. Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору (частина 2 статті 671 ЦК України).

Нині існують два різновиди договору найму житлового приміщення - соціальний та комерційний.

Хотілося б відзначити як окреме, особливого договору, Виходячи з його предмета, підстав і порядку укладання та розірвання, сторін, їх прав та обов'язків, крім договору найму соціального та комерційного найму договір найму спеціалізованого житлового приміщення, правове регулюванняякого закріплено насамперед у розділі IVЖитлового кодексу РФ.

Також необхідно ще раз звернути увагу (як неодноразово було зроблено раніше в юридичній літературі) на ту обставину, що глава 35 ГК РФ, що регламентує наймання житлового приміщення, не містить згадок про «комерційне» наймання. Хоча даний термінчасто використовується у судовій практиці (наприклад, Визначення Конституційного судуРФ від 15.05.2007 р. №379-ОП, Ухвала Верховного суду РФ №11-Г03-30 від 12.09.2003, Постанова Президії Московського обласного суду від 12.11.2008 №595 у справі №44г-234/0

Стаття 672 ЦК України містить загальні положенняпро договір найму житлового приміщення: поняття, сферу застосування (державний та муніципальний житловий фонд), права та обов'язки наймача та членів його сім'ї. Норма, що міститься у частині 3 зазначеної статті, носить бланкетний характер та відсилає до житлового законодавства у частині процедури, підстав та умов його укладання. Так, відповідно до пункту 1 статті 4 ЖК РФ до житлових правовідносин відносяться відносини, пов'язані з виникненням, здійсненням, зміною, припиненням права володіння, користування, розпорядження житловими приміщеннями державного та муніципального житлових фондів. У ЖК РФ містяться дві глави: 7 «Підстави та порядок надання приміщення за договором соціального найму» та 8 «Соціальне наймання житлового приміщення», що містять норми, що регламентують договір соціального найму житлового приміщення.

При визначенні цивільно-правової природи комерційного найму житлового приміщення слід виходити не тільки з того, що приписи, що його регламентують, містяться в розділі IV «Окремі види зобов'язань» частини 2 ГК РФ, а й враховувати нормативне тлумачення Верховного Суду РФ, викладене в Постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 р. № 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" .

У пункті 4 зазначеної Постанови роз'яснено, що житлове приміщення може виступати об'єктом як цивільних, так і житлових правовідносин та судам слід мати на увазі, що цивільне законодавство на відміну від житлового регулює відносини, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням житловим приміщенням як об'єктом економічного (наприклад, угоди з житловими приміщеннями, включаючи передачу до комерційного найму житлових приміщень).

На думку автора, аналіз правових розпоряджень, що регламентують правомочності наймодавця та наймача, свідчить про велику кількість правових переваг, що надаються наймачу житла при розірванні договору. Сукупність юридичних преференцій, наданих наймачу, робить непривабливим укладання договору комерційного найму для власників житлових приміщень – потенційних наймодавців.

Так, стаття 684 ГК РФ надає наймачеві житлового приміщення переважне право на укладання договору на новий термін. Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачу укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення у найм. Таким чином, власник обмежується в праві користування належним йому житловим приміщенням у частині можливості отримання доходу, якщо він не бажає здавати житлове приміщення, що належить йому, раніше займав його наймачу. Як видно з викладеного, припинення договору комерційного найму житлового приміщення у зв'язку із закінченням терміну дії договору з ініціативи наймодавця-власника обумовлено вкрай невигідною умовою - неможливістю здачі житла у комерційний наймання іншому наймачеві протягом року.

Складно погодитися з авторами в тому, що переважне право на укладення договору (обумовлене тривалим характером використання предмета договору) обмежує власника «в частині можливості отримання доходу», оскільки плата за «новим» договором вноситиметься і, більш того, вона може бути підвищена виходячи з абзацу 2 ст.684 ДК РФ, який встановлює, що «наймодавець повинен запропонувати наймачу укласти договір на тих самих або іншихумовах». Отже, наймодавець має право вимагати велику плату за володіння та користування житловим приміщенням.

Проблематичним з фінансової точки зору для наймодавця є порушення річного терміну, протягом якого він не має права здавати житло. У зазначеному випадку наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір. По суті, на наймодавця може бути покладена цивільно-правова відповідальність за порушення режиму обмеженого користування житлом, що належить йому, при невиконанні умови про переважне право надання житлового приміщення наймачу. Крім того, наймодавець несе «подвійну» відповідальність, оскільки визнання угоди недійсною відповідно до частини 2 статті 167 ЦК України несе обов'язок для наймодавця відшкодувати новому наймачеві все отримане за угодою .

Відповідно до частини 1 статті 450 ДК РФ розірвання договору можливе за згодою сторін, якщо інше не передбачено ДК РФ, іншими законами чи договором. Отже, угода сторін є загальним правилом розірвання договору. Частина 2 статті 450 і стаття 451 ДК РФ передбачають випадки розірвання договору в односторонньому порядку з ініціативи однієї зі сторін при суттєвому порушенні умов договору одним із контрагентів, а також у зв'язку із суттєвою зміною обставин.

Так, відповідно до частини 1 статті 687 ГК РФ наймач житлового приміщення вправі за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір найму, письмово попередивши наймодавця за три місяці. Наймодавцю зазначена можливість законом не надано.

Одностороннє розірвання договору комерційного найму житлового приміщення з ініціативи як наймодавця, і наймача відповідно до частиною 3 статті 687 ДК РФ можливе у судовому порядку у таких случаях:

Якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі аварійного стану;

В інших випадках, передбачених житловим законодавством.

Одностороннє припинення договору з ініціативи наймодавця може мати місце при реалізації правового розпорядження, передбаченого статтею 684 ЦК України, а також при його розірванні наймодавцем у таких випадках:

Невнесення наймачем плати за житлове приміщення протягом шести місяців, якщо договором встановлено більш тривалий термін (частина 2 статті 687 ДК РФ);

Руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (частина 2 статті 687 ЦК України);

Використання житлового приміщення не за призначенням або систематичне порушення прав та інтересів сусідів наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (частина 4 статті 687 ЦК України).

У цьому процедура розірвання договору трьох останніх випадках у судовому порядку ускладнена для наймодавця тривалим терміном здійснення цієї процедури на розсуд суду.

Хотілося б зазначити, що на практиці можна зустріти випадки, коли при укладанні договорів найму в самому тексті договору положення про необхідність дотримання досудового порядку розірвання договору з ініціативи наймодавця відсутні. Більше того, один із розділів договору містить такі положення: «у разі одностороннього розірвання цього Договору та за дотримання всіх пунктів Договору обома сторонами сторона, яка має намір розірвати цей Договір, зобов'язана за 30 днів повідомити другу сторону про цей намір». Тобто, виходячи з тексту договору, наймодавець може, надіславши відповідне повідомлення про розірвання, виселити наймача через 30 днів від дати отримання останнім такого повідомлення. Проте це право наймодавця відповідає вимогам ч.2 ст.687 ДК РФ і, отже, у цій частині відповідно до ст.180 ДК РФ угоду слід визнати недійсною.

Так, наймачеві за рішенням суду може бути надано термін не більше року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущені порушення або не вживе всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму жилого приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення терміном трохи більше року (частина 2 статті 687 ДК РФ).

На думку автора, недосконалість цієї норми полягає в тому, що за очевидних негативних дій (бездіяльності) наймача та осіб, за дії яких він відповідає, наймодавець потрапляє в залежність від позиції судової інстанції, яка може затягнути процедуру розірвання договору комерційного найму житлового приміщення до двох років.

Слід визнати, що розірвання договору комерційного найму може затягтися досить тривалий термін. Однак це пов'язано, швидше, не з «позицією судових інстанцій», які мають розглядати справи у встановлений законом термін, а з самими обставинами заплутаної справи, протиріччями у документах. Наприклад, укладений за своєю суттю та ознаками договір комерційного найму був спочатку «підмінений» наймодавцем договором «тимчасового найму службового житлового приміщення». Тому і підстави, і предмет позовних вимогне відповідали фактичним обставинам, наслідком чого став напрямок справи на новий розгляд (Постанова Президії Московського обласного суду від 03.10.2007 р. № 627 у справі № 44г-313/07). Також хотілося б зазначити, що справи про розірвання договорів комерційного найму трапляються у судовій практиці досить рідко.

Це розпорядження ущемляє положення наймодавця, оскільки дозволяє наймачеві протягом тривалого періоду зберігати право проживання в житловому приміщенні власника. Крім того, відповідно до статті 12 ГК РФ право на припинення або зміну договору є одним із способів захисту порушених цивільних прав. Положення частини 2 статті 687 ЦК України, на нашу думку, порушують надане наймодавцеві право на захист.

Слід зазначити, що у Цивільному кодексі України міститься положення про короткостроковому наймі житлового приміщення, укладеному на строк до одного року (частина 2 статті 683 Цивільного кодексу РФ). На думку автора, конструкція цього договору є найбільш привабливою для потенційних наймодавців житлових приміщень, так як на нього не поширюються вищевикладені положення статей 684, 687 ЦК РФ, що обтяжують власників житлових приміщень додатковими обов'язками при розірванні договору найму комерційного найму житлового приміщення. Короткостроковий договір комерційного найму то, можливо розірвано з ініціативи наймодавця в судовому порядку у разі невнесення плати понад двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу (частина 2 статті 687 ДК РФ).

Отже, викладений вище правовий аналізправових розпоряджень, що регламентують розірвання договору комерційного найму, дозволяє зробити такі висновки:

Цивільний кодексРФ відносить комерційним наймання житлового приміщення до зобов'язальних правовідносин.
Правові розпорядження, що регламентують розірвання договору комерційного найму, створюють очевидний дисбаланс між правами наймодавця-власника житлового приміщення та наймача-громадянина на користь останнього. Справді, слід погодитися з авторами в тому, що докладно досліджені ними порядок та підстави розірвання договору комерційного найму з ініціативи наймодавця, спрямовані насамперед на захист інтересів наймача. Разом про те, запровадження подібних обмежень виправданим виходячи з предмета договору – житлового приміщення. Безсумнівно, що відносини, що виникають у зв'язку з наданням приміщення зазначеним договоромє ринковими. Водночас, право на житло належить до фундаментальних конституційним правамлюдини. Так, стаття 40 Конституції встановлює, що кожен має право на житло. Ніхто може бути довільно позбавлений житла». Проте, внаслідок надання великих правнаймодавцю, наймач може бути виселений «на вулицю», не встигнувши укласти договір найму на інше житлове приміщення. Більше того, можуть бути обмежені інтереси неповнолітніх, які проживають спільно з наймачем, у зв'язку з необхідністю прискореного переведення в інший дитячий садокчи школу.
Дискримінаційний характер правових нормпо відношенню до наймодавця виражається в обтяженні власників додатковими юридичними обов'язками (не здавати житло в оренду протягом року) та тривалою процедурою розірвання договору в судовому порядку, обумовленої суб'єктивною позицією судових інстанцій.
Неефективність правової конструкції розірвання договору комерційного найму дистанціює потенційних наймодавців з його укладання.
Більш еластичною та об'єктивно відображаючою інтереси власників житлових приміщень є юридична конструкція договору короткострокового найму житлового приміщення, в якій відсутня дисбаланс юридичних обов'язківсуб'єктів аналізованого правовідносини.
Визнання такими, що втратили чинність, положень статей 684 і абзацу четвертого пункту 2 статті 687 ГК РФ створить правові умови для збільшення кількості наймодавців, які бажають офіційно задокументувати відносини з наймачами-громадянами.

Дайджест:

Малоефективним та дискредитуючим правовим статусом наймодавця є правова конструкція розірвання договору комерційного найму

Житловий кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 р. № 188-ФЗ (ред. Від 13.05.2008 р). // Відомості Верховної, 2005, № 1, ст. 14, 2006 № 1, ст. 10, № 52 (ч.1), ст.5498, РД № 297, від 31.12.2006 р.; Відомості Верховної, 2007, № 43, ст. 5084, 2008 № 17, ст. 1756 № 20, ст. 2251.

Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26..01.1996 р. № 14-ФЗ (ред. від 14.07.2008 р., з ізм. Фед. Закону від 26.01.1996 р.) // «Збори законодавства РФ», 1996 № 5, ст. 410 ст. 411 № 34 ст. 4025, 1997 № 43, ст. 4903, 1999 № 51, ст. 6288, 2002 № 48, ст. 4737, 2003 № 2, ст. 160 ст. 167, № 13, ст. 1179, № 46 (ч.1) ст. 4434 № 52 (ч.1), ст. 5034, 2005, 1 (ч.1), ст. 15, ст.45, №13, ст. 1080 № 19, ст. 1752 № 30 (ч.1), ст. 3100, 2006 № 6, ст. 636, 2006, № 52 (1 год.), ст. 5497, 2007, № 1 (1 год.), ст. 39, №5, ст. 558 № 17, ст. 1929 № 27, ст. 3213, № 31, ст. 3993, № 31, ст. 4015, № 41, ст. 4845, № 44, ст. 5282, № 45, ст. 5428 № 49, ст. 6048 № 50, ст. 6247, 2008 № 17, ст. 1756, ст. 29 (ч.1), ст. 3418.

Постанови Пленуму Верховного Судна РФ від 02.07.2009 р. № 14 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації" / / РГ. 08. 07. 2009. №123.

Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 р., № 51-ФЗ (прийнято ГД ФС РФ 21.10.1994 р.) (ред. від 18.12.2006 р., з ізм. Від 29.12.2006 р.) (З ізм. І доп., що набрали чинності з 08.01.2007 р.) // Відомості Верховної Ради України, 1994, № 32, ст. 3301; 2002 № 12, ст. 1093; №48, ст. 4746; 2003 № 52, ст. 5034; 2004 № 27, ст. 2711; №31, ст. 3233; 2005 № 27, ст. 2722; 2006 № 2, ст. 171; №3, ст. 282, № 52 (1ч.), ст.5498, РД №297, 31.12.2006; Відомості Верховної 2007, № 7, ст. 834 № 31, ст. 3993, № 41, ст. 4845, № 49, ст. 6079, № 50, ст. 6246.

Стаття 687. Розірвання договору найму житлового приміщення

1. Наймач житлового приміщення має право за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці.

2. Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках:

Руйнування або псування жилого приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не вживе всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму жилого приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення терміном не більше року.

3. Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу будь-якої із сторін у договорі:

Якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі аварійного стану;

В інших випадках, передбачених житловим законодавством.

4. Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача необхідність усунення порушення.

Резюмуємо коротко:

Основи:

1.З ініціативи наймача:

А) позасудовий порядок

Б) безмотивно

В) але при дотриманні умов: 1) наявність згоди всіх громадян, які проживають з наймачем; 2) попереднє за 3 місяці повідомлення про розірвання договору наймодавця.

2. З ініціативи наймодавця:

А) лише судовий порядок

3.З ініціативи будь-якої із сторін:

А) в судовому порядку

Наслідки розірвання: виселення наймача та громадян, які постійно з ним проживають (примусове звільнення приміщення)

Наслідки виселення: -Надання іншого приміщення; - не надання іншого приміщення (комерційний найм).

37. Надання громадянам житлових приміщень за договором найму соціального: підстави, порядок.

Відповідь це питання регламентує гл.7 ЖК РФ.

За договором соціального найму надаються житлові приміщення (за загальному правилу) з державного житлового фонду, але іноді з фонду РФ (приклад-суддям).

2 основні вимоги,яким повинен відповідати громадянин за договором соц найму:

1)громадянин визнаний таким, що потребує житлового приміщення;

2) Визнання громадянина незаможним.

Обидві ці умови мають бути в сукупності.

Список нужденнихміститься у ст.51 ЖК РФ:

1)громадяни, які не мають можливості задовольнити потребу у житлі;

2)громадяни, які мають можливість задовольнити потребу щодо забезпечення житлом, площею менше встановленої норми;

Ст.50 ЖК визначає види житлових площ– хв. розмір, що припадає на 1 члена сім'ї, дозволяє говорити про потребу житлового приміщення.

Ч.5 ст.50 – розмір облікової норми визначається органом МСУ. Рішення Злодій міської Думи від 7 липня 2005 року - облікова норма в Злодій обл становить 11 кв. м на 1 чол.

3) особи, які страждають на певне захворювання, яке перешкоджає проживанню з ними.

Заможним гражданином є громадянин визнаний таким органом МСУ гаразд, визначеному закономРФ. (закон Злодій обл від 30 листопада 2005 №72-03; рішення Злодій. Гор. Думи від 18 травня 2006р «Про наділення повноваженнями щодо прийняття рішень про визнання громадян малозабезпеченими…»

Громадянин визнається малозабезпеченим на підставі та з урахуванням:

1) доходу, що припадає на кожного члена сім'ї;

2) майна, що перебуває у власності кожної сім'ї підлягає оподаткуванню;

Ст.52 ЖК РФ: Прийняття на облік громадян, які потребують надання житлового приміщення:

Облік здійснюється за місцем проживання

Здійснюється у заявному порядку

Порядок ведення обліку визначається суб'єктом РФ; а сам облік здійснюється орг. МСУ.

Зі статті 52:

3. Прийняття на облік громадян як нужденних у житлових приміщеннях здійснюється органом МСУ (далі - орган, який здійснює прийняття на облік) на підставі заяв даних громадян (далі - заяви про прийняття на облік), поданих ними до зазначеного органу за місцем свого проживання або через багатофункціональний центрвідповідно до ув'язнених ними встановленому УрядомРФ порядку угодою про взаємодію. У випадках та у порядку, встановлених законодавством, громадяни можуть подати заяви про прийняття на облік не за місцем свого проживання. Ухвалення на вказаний облік недієздатних громадян здійснюється на підставі заяв про прийняття на облік, поданих їх законними представниками.

4. Із заявами про прийняття на облік повинні бути подані документи, що підтверджують право відповідних громадян перебувати на обліку як такі, що потребують житлових приміщень, крім документів, які отримують за міжвідомчими запитами орган, який здійснює прийняття на облік. Громадянину, який подав заяву про прийняття на облік, видається розписка в отриманні від заявника цих документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює прийняття на облік, а також із зазначенням переліку документів, які будуть отримані за міжвідомчими запитами. Органом, який здійснює прийняття на облік, самостійно запитуються документи (їх копії або відомості, що містяться в них), необхідні для прийняття громадянина на облік, в органах державної влади, органах місцевого самоврядуваннята підвідомчих державним органамабо органам місцевого самоврядування організаціях, у розпорядженні яких знаходяться дані документи (їх копії або відомості, що містяться в них) відповідно до нормативних правовими актамиРФ, нормативними правовими актами суб'єктів РФ, муніципальними правовими актами, якщо такі документи були подані заявником по власної ініціативи. У разі надання документів через багатофункціональний центр розписка видається зазначеним багатофункціональним центром.

5. Рішення про прийняття на облік або про відмову в прийнятті на облік має бути прийняте за результатами розгляду заяви про прийняття на облік та інших поданих або отриманих за міжвідомчими запитами відповідно до частини 4 цієї статті документів органом, який приймає на облік, не пізніше ніж через тридцять робочих днів з дня подання документів, обов'язок за поданням яких покладено на заявника, у цей орган. У разі подання громадянином заяви про прийняття на облік через багатофункціональний центр термін прийняття рішення про прийняття на облік або про відмову у прийнятті на облік обчислюється з дня передачі багатофункціональним центром такої заяви до органу, який здійснює прийняття на облік.

6. Орган, який здійснює прийняття на облік, у тому числі через багатофункціональний центр, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття рішення про прийняття на облік видає або надсилає громадянину, який подав відповідну заяву про прийняття на облік, документ, що підтверджує прийняття такого рішення . У разі подання громадянином заяви про прийняття на облік через багатофункціональний центр документ, що підтверджує прийняття рішення, надсилається до багатофункціонального центру, якщо інший спосіб отримання не вказано заявником.

Сторінки у журналі: 86-88

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридичних наук, доцент кафедри громадянського правата процесу юридичного факультетуУльянівського державного педагогічного університету ім. І.М. Ульянова [email protected]

Договір комерційного найму житлового приміщення може бути припинено, розірвано за обставинами, які не залежать від волі сторін. Припинення, розірвання даного договору спричиняють серйозні правові наслідки для сторін, у зв'язку з чим у Цивільному кодексі Російської Федерації повинні бути розмежовані підстави припинення, розірвання договору комерційного найму, а обставини припинення, розірвання договору мають бути подані у вигляді зразкового переліку.

Ключові слова: договір комерційного найму, припинення договору, розірвання договору, які залежать від волі сторін договору обставини.

Termination, Termination of Contract of Employment of Commercial by Circumstances Beyond the Control of the Parties

Kirichenko O.

Контракт комерційної тенденції може бути встановлений, від'єднаний до circumstances перед контролем учасників. Termination of this agreement entails serious legal consequences for the parties, so the Civil Code of the Russian Federation should be separated grounds for termination, termination of the contract of employment of commercial and circumstances of termination, the termination of the contract must be in the form of an inventory.

Ключові слова: комерційний договір зайнятості, продовження угоди, згоди на договір, що не залежить від будь-яких партій до умов контракту.

Припинення житлового правовідносини, що виникає з договору комерційного найму житлового приміщення, може мати місце при розірванні договору (за узгодженою волею сторін, на вимогу будь-якої зі сторін договору, стороною в односторонньому порядку), а також внаслідок обставин, які взагалі не залежать від волі сторін, наприклад, у разі смерті самотнього наймача або знищення житлового приміщення. Тому поняття «розірвання договору найму», на відміну від поняття «припинення договору найму», більш вузьке, що включає припинення житлових правовідносин в результаті дій їх суб'єктів, а не подій і дій, як при припиненні договору, тобто не всі підстави припинення договору спричиняють його розірвання. Розірвання договору найму виступає різновидом його припинення, у своїй останнє може бути і без розірвання договору.

Загальні підстави припинення договору найму житлового приміщення викладені в гол. 26 «Припинення зобов'язань» Цивільного кодексу Російської Федерації 1994 (далі - ДК РФ), виділимо деякі з них: припинення зобов'язання його належним виконанням (ст. 408 ДК РФ); припинення зобов'язання збігом боржника і кредитора в одній особі, наприклад, наймач як спадкоємець стає власником житлового приміщення, що знімається ним (ст. 413 ДК РФ); припинення зобов'язання неможливістю виконання, якщо вона викликана обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, наприклад, втрата (руйнування) житлового приміщення (ст. 416 ЦК України); припинення зобов'язання смертю громадянина (у разі лише самотньо проживавого наймача з п. 2 ст. 686, ст. 675 ДК РФ) (ст. 418 ДК РФ); припинення зобов'язання ліквідацією юридичної особи (у разі юридичної особи - наймодавця) (ст. 419 ДК РФ).

Договір комерційного найму за загальним правилом припиняється закінченням терміну його дії (з урахуванням правил ст. 683, 684 ЦК України), що відрізняє його від безстрокового договорунайму житлового приміщення (ч. 2 ст. 60 Житлового кодексу Російської Федерації 2004 року; далі - ЖК РФ).

Для припинення договору комерційного найму не потрібні спеціальні умови, передбачені, наприклад, для договорів найму спеціалізованих житлових приміщень, які припиняються у зв'язку з відпаданням встановлених у законі підстав надання таких приміщень (ч. 3 ст. 104, ч. 2 ст. 105, ч. 2-3 ст. 106, ст. 107-109.1 ЖК РФ), а договори найму службових та житлових приміщень у гуртожитках - з переходом права власності, господарського відання та оперативного управлінняна такі житлові приміщення, за умови відсутності трудового договоруміж громадянином-наймачем та новим наймодавцем (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Стаття 687 ГК РФ містить спеціальні правила, присвячені підставам та порядку розірвання договору комерційного найму. Особливість цієї статті у тому, що вона допускає субсидіарне застосування житлового законодавства (п. 3 ст. 687 ДК РФ).

Стосовно договорів найму соціального та найму спеціалізованого житлового приміщення закон (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖК РФ) передбачає їх припинення незалежно від волевиявлення сторін у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживаючого наймача .

Стаття 687 ДК РФ такого положення не містить, а лише встановлює у п. 3 можливість розірвання договору комерційного найму в судовому порядку на вимогу будь-якої зі сторін, якщо житлове приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі аварійного стану, в інших випадках, передбачених житловим законодавством.

На жаль, у цьому пункті не тільки не розмежовуються підстави припинення та розірвання договору комерційного найму, а й стосовно розірвання даного договору в судовому порядку на вимогу будь-якої із сторін у договорі міститься лише загальне посилання до житлового законодавства, що не можна визнати правильним.

Припинення, розірвання договору комерційного найму житлового приміщення тягне за собою серйозні наслідки для його сторін, тому в п. 3 ст. 687 ГК РФ слід було б уточнити підстави припинення такого договору, як це зроблено у ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, а стосовно розірвання даного договору в судовому порядку на вимогу будь-якої з його сторін вказати приблизний перелік підстав такого розірвання, а не обмежуватися відсиланням до житлового законодавства.

Для наймача декларація про розірвання договору, встановлене п. 3 ст. 687 ГК РФ, не настільки актуально, оскільки він відповідно до п. 1 ст. 687 ДК РФ і так має право будь-коли без пояснення причин у позасудовому порядку односторонньо розірвати договір. Таким чином, це право в основному – для наймодавця.

Пункт 3 ст. 687 ГК РФ на відміну від пунктів 2 і 4 цієї статті має на увазі не правопорушення, а ситуації, коли житлове приміщення втрачає властивість задовольняти житлові потреби громадян через об'єктивні обставини, що не залежать від волі сторін: стало непридатним для постійного проживання або прийшло в аварійне стан внаслідок фізичного зносу, стихійного лиха, пожежі тощо. До інших випадків, передбачених житловим законодавством, які можуть бути підставами розірвання договору комерційного найму, на нашу думку, можуть бути віднесені знесення житлового будинку та переведення житлового приміщення в нежитлове, визнання житла непридатним для проживання, а також випадок , коли в результаті проведення капітального ремонтуабо реконструкції будинку житлове приміщення може бути збережено (ст. 85 ЖК РФ). Знесення та переведення житлового приміщення в нежитлове незалежно від згоди або бажання власника можуть проводитися тільки на підставах, зазначених у законі, наприклад, внаслідок вилучення земельної ділянкидля державних або муніципальних потреб(Ст. 279-282 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ).

Таким чином, можна зробити такі висновки. По-перше, договір комерційного найму житлового приміщення припиняється (у позасудовому порядку) у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, що зі смертю самотнього наймача.

По-друге, договір комерційного найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу будь-якої зі сторін у договорі (за обставинами, що не залежать від їх волі) у випадках:

Якщо житлове приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі аварійного стану;

Переведення житлового приміщення на нежитлове (ч. 2 ст. 85 ЖК РФ);

Неможливості збереження житлового приміщення внаслідок капітального ремонту чи реконструкції будинку, у якому воно знаходиться (ч. 4 ст. 85 ЖК РФ);

Прийняття акта державного або муніципального органупро вилучення житлового приміщення у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних чи муніципальних потреб; про визнання житлового приміщення непридатним для проживання (п. 3. ст. 687 ЦК України,

ч. 3 ст. 85 ЖК РФ); про визнання багатоквартирного будинкуаварійним і таким, що підлягає знесенню (п. 3. ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 85 ЖК РФ).

Вказані випадки необхідно включити до п. 3 ст. 687 ГК РФ як приблизний перелік підстав розірвання договору комерційного найму житлового приміщення в судовому порядку на вимогу будь-якої з його сторін.

Виходячи із викладеного, пропонуємо наступну редакцію п. 3 ст. 687 ДК РФ: «Договір комерційного найму житлового приміщення припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотнього наймача.

Договір комерційного найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу будь-якої із сторін у договорі у випадках:

якщо житлове приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі аварійного стану;

визнання багатоквартирного будинку аварійним та таким, що підлягає знесенню;

неможливості збереження житлового приміщення внаслідок проведення капітального ремонту чи реконструкції будинку, в якому воно знаходиться;

якщо житлове приміщення підлягає переведенню до нежитлового приміщення;

прийняття акта державного чи муніципального органу про вилучення житлового приміщення у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних чи муніципальних потреб;

в інших випадках, передбачених житловим законодавством.

У назву ст. 687 ГК РФ необхідно також включити слово "припинення" (за аналогією зі ст. 83 ЖК РФ).

Бібліографія

1 Див. Про це: Рузанова В.Д. Розірвання договору найму житлового приміщення // Житлове право. 2005. № 3. С. 14-15; Шешка Г.Ф. Договір житлового найму: виникнення та припинення відносин користування житловим приміщенням // Житлове право. 2007. № 7. С. 29.

2 Див. докладніше: Шипунова Є.А. Зміна правового режимужитлових приміщень у гуртожитках// Житлове право. 2008. № 2. С. 57-60.

3 При переведенні житлового приміщення до нежитлового має місце особливий випадокрозірвання договорів соціального та комерційного найму житлового приміщення з ініціативи як наймодавця, так і наймача. докладніше: Макєєв П.В. Правові наслідкизміни правового режиму житлового та нежитлового приміщення// Сучасне право. 2009. № 6. С. 69; Биков У. Виселення як наслідок розірвання договору найму // Житлове право. 2007. № 11. С. 63-64.

Поняття договору комерційного найму житлових приміщень

Цивільний кодекс РФ, встановлюючи загальні нормипро договір найму житлового приміщення (гл. 35), насамперед регламентує відносини, пов'язані з наймом житлового приміщення на комерційних засадах (договір комерційного найму У.).

За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення (громадянин або приватна організація) зобов'язується надати іншій стороні - громадянину житлове приміщення за плату у володіння та користування для особистого проживання та проживання членів його сім'ї у ньому.

Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення

ДК РФ містить положення, у яких встановлюються підстави та порядок розірвання договору найму житлового приміщення. Ці положення ставляться до комерційного найму, можуть застосовуватися до соціальному наймуякщо інше не встановлено житловим законодавством.

На вимогу наймодавця договір найму житлового приміщення може бути розірвано у судовому порядку у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлено більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором терміну платежу.

Наймодатейь може також вимагати розірвання договору найму у разі руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

Важливою новелою є правило п. 4 ст. 687 ДК РФ про можливість відстрочення судом прийняття рішення про розірвання договору найму та надання наймачеві терміну не більше року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору. Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущених порушень або не вживе всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму. При цьому на прохання наймача суд у рішенні може відстрочити його виконання терміном не більше одного року.

Закон передбачає випадки, коли договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу будь-якої із сторін у договорі: якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану, в інших випадках, передбачених житловим законодавством (п. 3 ст.687 ЦК РФ).

Договір найму житлового приміщення може бути розірвано у судовому порядку у разі, якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. І тут наймодавець може попередити наймача необхідність усунення порушення.

Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житлове приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір найму жилого приміщення. І тут застосовуються правила, передбачені абзацом четвертим п. 2 ст. 686 ГК РФ, тобто за рішенням суду наймачу може бути надано термін не більше року для усунення ним порушень, а якщо договір розірваний після закінчення цього терміну, то на прохання наймача суд у своєму рішенні може відстрочити виконання рішення на термін не більше одного року (п. 4 ст. 687 ЦК України).

У Цивільному кодексі України (ст. 688) визначаються наслідки розірвання договору найму житлового приміщення: у разі розірвання договору найму наймач та інші громадяни, які проживають у житловому приміщенні на момент розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду.