Откупуването като специален начин за прекратяване на договори за постоянна и пожизнена рента. Споразумение за рента: обратно изкупуване Правото да поискате обратно изкупуване на доживотна рента

Пълен текстИзкуство. 593 от Гражданския кодекс на Руската федерация с коментари. Нов текущо изданиес допълнения за 2019г. Правни консултации по член 593 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Получателят на постоянна рента има право да иска обратно изкупуване на рента от платеца в случаите, когато: платецът на рента е забавил плащането й с повече от една година, освен ако в договора за постоянна рента не е предвидено друго; платецът на рента е нарушил задълженията му да осигури изплащането на рентата (чл. 587) или са възникнали други обстоятелства, които ясно показват, че наемът няма да им бъде изплатен в размера и в сроковете, определени със споразумението; обща собственостили разделени между няколко лица, в други случаи, предвидени в договора.

Коментар на член 593 от Гражданския кодекс на Руската федерация

1. Изкупуването на постоянна рента от нейния платец е възможно принудително, тоест по искане на получателя на рентата. За разлика от изкупуването на постоянна рента по искане на платеца на рента за принудителна поръчкаГражданският кодекс на Руската федерация установява основания, които могат условно да бъдат разделени на три групи:
1) субективни основания - основания, които зависят от действията на постоянния наем:
- Забавяне на плащането на постоянен наем за повече от една година. V този случайтова се отнася до забавяне на изплащането на постоянна рента в поне един период за повече от година, тоест неплащане на постоянна рента в края на поне едно календарно тримесечие;
- нарушаване на задълженията за осигуряване на изплащане на постоянна рента. Считаме, че на практика изкупуването на постоянна рента по искане на получателя на рента на това основание е невъзможно, тъй като е невъзможно от своя страна платецът на постоянната рента да наруши тези задължения, тъй като тези задължения , в съответствие с чл. 587 от Гражданския кодекс на Руската федерация са съществените условия на договора за постоянен наем, без които той не може да бъде сключен, следователно е невъзможно да бъдат нарушени при липса на споразумение;
- допускане недвижим имот, прехвърлен по договор за постоянен наем, в обща собственост, или неговата делба. За да може недвижимият имот да има обща собственост или да бъде разделен, е необходимо да се сключи гражданскоправна сделка, която от своя страна изисква волята на платеца на наема, тъй като първоначално недвижимият имот, прехвърлен по договор за постоянен наем, влиза в неговия собственост;
2) обективна основа - основания, които не зависят от действията на постоянния наем или зависят косвено, - обстоятелства, показващи, че постоянният наем няма да бъде изплатен. Те включват например признаване на постоянния платец на рента за неплатежоспособен, промяна семейно положениеплатец на постоянна рента до такава степен, че не може да изплаща постоянната рента;
3) други основания - други случаи, предвидени в споразумението, например, подобно на договор за дарение, комисионна от платеца на постоянен анюитет, противоправно деяниепо отношение на получателя на постоянна рента.

2. Съдебна практика:
- Решение на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 19 март 2012 г. N F04-804/12 по дело N A45-16334/2011;
- Указ на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 20 ноември 2008 г. N F04-6483 / 2008 (14627-A45-21);
- Решение на Тринадесети арбитраж Апелативен съдот 09.10.2013 г. N 13AP-15830/13;
- Определение на Девети апелативен арбитражен съд от 01.10.2012 г. N 09AP-26709/12;
- Определение на IV арбитражен апелативен съд от 23 март 2011 г. N 04АП-550/11.

Консултации и коментари на юристи по член 593 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Ако все още имате въпроси относно член 593 от Гражданския кодекс на Руската федерация и искате да сте сигурни, че предоставената информация е актуална, можете да се консултирате с адвокатите на нашия уебсайт.

Можете да зададете въпрос по телефона или на сайта. Първоначалните консултации са безплатни от 9:00 до 21:00 ч. московско време всеки ден. Въпроси, получени между 21:00 и 09:00 часа, ще бъдат обработени на следващия ден.

1. ОБЩИ РАЗПОРЕДБИ ОТНОСНО НАЕМА И ПОДДРЪЖКАТА ЗА ДОЖИВОЗНА ИЗДРЪЖКА С ЗАЩИМАНИ ЛИЦА

член . Договор за рента

1. По договор за наем едната страна (получателят на наема) прехвърля имущество на другата страна (платец на наема), а наемодателят се задължава в замяна на полученото имущество периодично да плаща наем на получателя под формата на определена парична сума или да осигурят средства за поддържането му под друга форма.

платецът на наема е обявен за неплатежоспособен или са възникнали други обстоятелства, които ясно показват, че наемът няма да му бъде изплатен в размера и в сроковете, определени със споразумението;

недвижим имот, прехвърлен срещу заплащане на наем, влязъл в обща собственост или разделен между няколко лица;

в други случаи, предвидени в договора.

член . Откупна цена на постоянен анюитет

1. Откупуването на постоянен наем в случаите, предвидени в чл. 592 и 593 от този кодекс, се извършва на цена, определена с договора за постоянен наем.

При липса на условие за изкупната цена в договора за постоянен наем, при който имотът е прехвърлен срещу възнаграждение срещу заплащане на постоянен наем, обратното изкупуване се извършва на цена, съответстваща на годишния размер на дължимия наем. .

При липса на условие за изкупната цена в договора за постоянен наем, при който имотът е прехвърлен срещу безвъзмездно заплащане на наем, цената за обратно изкупуване, заедно с годишния размер на наемните вноски, включва цената на прехвърления имот. , определени по правилата, предвидени в ал.3 на чл.424 от този кодекс.

член . Рискът от случайна загуба на имущество, прехвърлено при плащане на постоянен наем

1. Рискът от случайна загуба или случайна повреда на имущество, прехвърлено безвъзмездно при плащане на постоянен наем, се поема от платеца на наема.

В случай на случайна загуба или случайна повреда на имущество, прехвърлено срещу изплащане на постоянна рента, платецът има право да поиска съответно прекратяване на задължението за изплащане на рентата или промяна в условията за нейното изплащане .

3. НАЕМ НА ЖИВОТ

член . Получател на доживотна рента

1. Пожизнена рента може да се учреди за периода на живот на гражданин, който прехвърля имущество срещу заплащане на рента, или за периода на живота на друг гражданин, посочен от него.

В случай на смърт на един от получателите на рента, неговият дял в правото на получаване на рента преминава върху преживелите го получатели на рента, освен ако в договора за пожизнена рента не е предвидено друго, а в случай на смърт на последния получател на рентата, задължението за изплащане на рентата се прекратява.

Споразумение за установяване на пожизнена рента в полза на гражданин, починал към момента на сключване на споразумението, е нищожен.

член . Размерът на пожизнената рента

1. Доживотната рента се определя в договора като парична сума, периодично изплащана на получателя на рентата през живота му.

Размер на доживотна рента договорнадоживотна рента, която предвижда безплатно отчуждаване на имущество, месечно трябва да бъде най-малко минималното за живот на глава от населението, установено в съответствие със закона в съответния субект на Руската федерация по местонахождението на имуществото, което е предмет на договора за пожизнена рента, а при липса в съответния предмет Руска федерацияпосочената стойност е не по-малка от минималния издръжка на глава от населението, установен в съответствие със закона в Руската федерация като цяло.

Размерът на пожизнената рента, установен с договора за пожизнена рента, на нивото на житейския минимум на глава от населението, посочен в първа алинея на тази алинея, подлежи на увеличаване, като се вземе предвид нарастването на съответния издръжлив минимум на глава от населението.

(стр. 2 в червено. федерален законот 30 ноември 2011 г. N 363-FZ)

член . Условия за плащане на рента

Освен ако не е предвидено друго в договора за пожизнена рента, пожизнената рента се изплаща в края на всеки календарен месец.

член . Прекратяване на договор за пожизнена рента по искане на получателя на рентата

1. В случай на съществено нарушение на договора за пожизнена рента от платеца на рента, получателят на рента има право да поиска от платеца на рента обратно изкупуване на рентата при условията, предвидени в член 594 от този кодекс, или да прекрати споразумението и да компенсира загубите.

Ако апартамент, жилище или друг имот се отчуждат безплатно срещу заплащане на пожизнена рента, получателят на наема има право при съществено нарушение на договора от платеца на наема да поиска връщане на този имот, прихващане стойността му срещу изкупната цена на наема.

член . Рискът от случайна загуба на имущество, прехвърлено при изплащане на пожизнена рента

Случайна загуба или случайна повреда на имущество, прехвърлено при изплащане на пожизнена рента, не освобождава платеца на рентата от задължението да я изплаща при условията, предвидени в договора за доживотна рента.

4. ПОМОЩ ДО ЖИВОТ

член . Договор за доживотна поддръжка с зависимо лице

1. Съгласно договор за доживотна издръжка с зависимо лице, получателят на наема - гражданин прехвърля принадлежащата му жилищна къща, апартамент, поземлен имот или друг недвижим имот в собственост на платеца на наема, който се задължава да осигурява доживотна издръжка с лице на издръжка на гражданина и (или) посоченото от него трето лице (лица).

Правилата за доживотна рента се прилагат към договор за доживотна издръжка с лице на издръжка, освен ако в правилата на този параграф не е предвидено друго.

член . Задължение за издръжка на издръжка

1. Задължението на платеца на наема да осигурява издръжка на издръжка може да включва осигуряване на нуждите от жилище, храна и облекло, а ако това се изисква от здравословното състояние на гражданин, и грижа за него. Договорът за доживотна издръжка с лице на издръжка може също да предвижда плащане от платеца на наема на ритуални услуги.

Стойността на целия размер на издръжката на издръжка трябва да бъде определена в договора за доживотна издръжка с лице на издръжка. В същото време стойността на общия размер на издръжката на месец по договор за доживотна издръжка с лице на издръжка, който предвижда безплатно отчуждаване на имущество, не може да бъде по-малко от две стойности от установения минимум за издръжка на глава от населението в съответствие със закона в съответния субект на Руската федерация по местонахождението на имота, който е предмет на договора за доживотна издръжка, издръжка с зависимо лице, а при липса на посочената стойност в съответния субект на Руската федерация , най-малко две стойности на жизнения минимум на глава от населението, установен в съответствие със закона за цялата Руска федерация. (изменен с Федерален закон № 363-FZ от 30 ноември 2011 г.)

При решаване на спор между страните относно размера на издръжката, която се предоставя или следва да бъде предоставена на гражданин, съдът трябва да се ръководи от принципите на добросъвестност и разумност.

член . Замяна на доживотна поддръжка с периодични плащания

Споразумение за доживотна издръжка със зависимо лице може да предвижда възможност за замяна на предоставянето на издръжка с издръжка в натура с плащане на периодични плащания в пари по време на живота на гражданин.

член . Отчуждаване и използване на имущество, прехвърлено за осигуряване на живот

Платецът на наема има право да отчуждава, залага или по друг начин обременява прехвърления му като обезпечение за доживотна издръжка недвижим имот само с предварителното съгласие на наемателя.

Платецът на наема е длъжен да предприеме необходимите мерки, за да гарантира, че през периода на предоставяне на издръжка на издръжка на издръжка, използването на посоченото имущество не води до намаляване на стойността на този имот.

член . Прекратяване на доживотна издръжка на издръжка

1. Задължението за доживотна издръжка на издръжка приключва със смъртта на получателя на рентата.

В случай на съществено нарушение от страна на платеца на наема на задълженията му, получателят на наема има право да иска връщане на недвижимото имущество, прехвърлено като обезпечение за доживотна издръжка, или плащане на изкупната цена на него на условията, установени с член 594 от този кодекс. В този случай платецът на наема няма право да иска обезщетение за направените разходи във връзка с издръжката на получателя на наема.

1) платецът на наема е забавил плащането му с повече от една година, освен ако в договора за постоянен наем не е предвидено друго;

2) платецът на наема е нарушил задълженията си да осигури плащането на наема;

3) платецът на наема е обявен за неплатежоспособен или са възникнали други обстоятелства, които ясно показват, че наемът няма да му бъде изплатен в размера и в сроковете, определени със споразумението;

4) недвижим имот, прехвърлен срещу заплащане на наем, е влязъл в обща собственост или е разделен между няколко лица;

Откупуването на постоянен анюитет се извършва на цена, определена с договор за постоянна рента. При липса на условие за изкупната цена в договора за постоянен наем, съгласно което имотът е прехвърлен срещу възнаграждение срещу заплащане на постоянен наем, обратното изкупуване се извършва на цена, съответстваща на годишния размер на наема. платими. Ако няма условие за изкупната цена в договора за постоянен наем, по силата на който имотът се предава под наем безвъзмездно, цената на обратно изкупуване, заедно с годишния размер на наемните вноски, включва цената на прехвърления имот (чл. 594). от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Доживотна рента

Доживотна рента може да се учреди за периода на живот на гражданина, който прехвърля имущество срещу заплащане на наем, или за периода на живот на друг гражданин, посочен от него.

Допуска се учредяване на пожизнена рента в полза на няколко граждани, чиито дялове в правото на получаване на рента се считат за равни, освен ако в договора за пожизнена рента е предвидено друго. В случай на смърт на един от получателите на рента, неговият дял в правото на получаване на рента преминава върху преживелите получатели на рента, а в случай на смърт на последния получател на рента, задължението за изплаща рентата спира. Споразумение за установяване на пожизнена рента в полза на гражданин, починал към момента на сключване на споразумението, е невалиден (член 596 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Доживотната рента се определя в договора като парична сума, периодично изплащана на получателя на рентата през живота му.

Доживотната рента се изплаща под формата на пари. Размерът на пожизнената рента е едно от съществените условия на договора и следователно трябва задължително да бъде уговорен в него.

Условията за изплащане на рентата се определят от договора, а при липса на такова условие в договора, пожизнената рента се изплаща в края на всеки календарен месец.

Продължителността на договора се определя от продължителността на живота на получателя на наема. През целия този период платецът на рентата е длъжен да плаща периодични плащания на получателя на рентата.

Основание за прекратяване на задължението за изплащане на постоянна рента е смъртта на нейния получател. По време на живота на получателя на наема договорът може да бъде прекратен по споразумение на страните, включително чрез предоставяне на обезщетение, чрез сумиране на дълга, а понякога и по едностранна инициатива на получателя на наема.

Прекратяване на договор за пожизнена рента по искане на получателя на рентата е възможно:

1) в случай на съществено нарушение на договора за пожизнена рента от платеца на рента, получателят на рента има право да поиска от платеца на рента обратно изкупуване на рентата или да прекрати договора и да компенсира загубите;

2) ако апартамент, жилищна сграда или друг имот се отчуждат безвъзмездно срещу заплащане на пожизнена рента, получателят на наема има право при съществено нарушение на договора от платеца на наема да да поиска връщането на този имот, като компенсира стойността му срещу изкупната цена на наема (член 599 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Случайна загуба или случайна повреда на имущество, прехвърлено при изплащане на пожизнена рента, не освобождава платеца на рента от задължението да я изплаща при условията, предвидени в договора.

Доживотна поддръжка с зависимо лице

1. Платецът на постоянна рента има право да откаже по-нататъшно изплащане на рентата чрез нейното обратно изкупуване.

2. Такъв отказ е валиден, при условие че е заявен от платеца на наема в писанене по-късно от три месеца преди прекратяване на плащането на наема или за по-дълъг срок, предвиден в договора за постоянен наем. В същото време задължението за плащане на наем не се прекратява, докато получателят на наема не получи цялата сума на обратното изкупуване, освен ако в споразумението не е предвиден различен ред за обратното изкупуване.

3. Нищожно е условието на договора за постоянна рента за отказ на платеца на постоянната рента от правото да я изкупува.

В договора може да се предвиди, че правото на обратно изкупуване на постоянен наем не може да бъде упражнено по време на живота на получателя на наема или в друг период, не по-дълъг от тридесет години от датата на сключване на договора.

Получателят на постоянна рента има право да иска обратно изкупуване на анюитета от платеца в случаите, когато:

платецът на наема е забавил плащането му с повече от една година, освен ако в договора за постоянен наем не е предвидено друго;

платецът на рентата е нарушил задълженията си да осигури изплащането на рентата;

в други случаи, предвидени в договора.

27. Договор за пожизнена рента (понятие, характеристики, страни, форма, съдържание, изкупуване на рента). Размерът на пожизнената рента. Разпределение между страните на риска от случайна загуба или случайна повреда на имущество. Прекратяване на договор за пожизнена рента.

Предмет на договора пожизнена рентасе различава от предмета на договора за постоянна рента само по наложените изисквания към рентата. Изискванията за имущество, прехвърлено в собственост на платеца, не са променени.

Изисквания за наем в договор за доживотна рента:

Наемът може да бъде изразен само в сума пари;

Размерът на наема е най-малко една минимална работна заплата на месец (клауза 2 от член 597 от Гражданския кодекс), може да се увеличава в съответствие с правилата, предвидени в чл. 318 GK;

Срокът за плащане на наема е в края на всеки календарен месец, освен ако в договора не е предвидено друго (чл. 598 от СК).

СрокДоговорът за пожизнена рента е ограничен до периода, започващ от момента на сключване на договора и завършващ с момента на смъртта на получателя на рентата.

Предметният състав на получателя на наемае по-ограничено в сравнение с договора за постоянен наем: само гражданин може да действа като получател на наем.

Предметен състав на платецасъщото: всички субекти на гражданското право могат да действат като платец.

Права на получателядоживотна рента:

Да изисква от платеца да заплаща наем своевременно и в пълен размер;

Да получи дела на починалия получател на наем (акционер), ако е имало няколко получатели на наем;

Изисквайте от платеца в случай на неправилно изпълнение на договора от него:

а) връщането на този имот с прихващане на стойността му срещу изкупната цена на наема (клауза 2 на чл. 599 от Гражданския кодекс);

б) изкупуване на имущество по правилата, предвидени в чл. 594 от Гражданския кодекс за изкупната цена на постоянен наем или прекратяване на договора и обезщетение за загуби (клауза 1 от член 599 от Гражданския кодекс).

Правото на получаване на пожизнена рента не преминава по наследство и не може да се прехвърля чрез прехвърляне на вземане приживе на получателя на рентата.

Основания за прекратяване на договорадоживотна рента:

Смърт на последния получател на рента (смъртта на платеца на рента не прекратява задължението за изплащане на рентата, тя преминава върху наследниците на починалия платец);

Изискването на получателя на наема за обратно изкупуване на наема в случай на съществено нарушение на договора от платеца (клауза 1 на чл. 599 от Гражданския кодекс) при условията на чл. 594 GK.

Загубата на имущество, прехвърлено под наем, не прекратява договора, независимо дали прехвърлянето му е срещу обезщетение или е безвъзмездно.

28. Договор за доживотна издръжка с зависимо (понятие, характеристики, страни, форма, съдържание). Задължения на платеца на наема за осигуряване на издръжка на издръжка. Начини за защита на правата на получателя на съдържанието. Прекратяване на доживотната поддръжка.

Договор за доживотна издръжка с зависимо лице -това е споразумение, по силата на което едната страна (получател на наема) - гражданин прехвърля принадлежащия му имот в собственост на другата страна (платец на наема), а платецът на наема се задължава да извършват доживотна поддръжка с зависимо лице този гражданини (или) посоченото от него лице (лица). Довереност.

НещоТози договор има следните характеристики: само недвижими имоти могат да се прехвърлят под наем; наемът може да включва задължението за осигуряване на нуждите на получателя на наема от жилище, храна, облекло, както и грижи за него, ако здравословното му състояние го налага. Освен това може да се осигури плащане от платеца на ритуални услуги на получателя на наема в случай на неговата смърт; размерът на наема трябва да бъде най-малко две минимални работни заплати, а цената на целия размер на издръжката трябва да бъде определена в договора; срок на плащане на наема - в края на всеки календарен месец; допуска се замяна на издръжка в натура с периодични плащания в парична сума.

Срокна договора се ограничава до периода, започващ от момента на сключване на договора и завършващ с момента на смъртта на получателя на рентата.

Предметният състав на получателя на наема:само гражданин.

Предметният състав на платеца:всички субекти на гражданското право.

Права на получателя на наема:залог върху прехвърлен имот; получаване на наем от платеца, а при отчуждаване от последния на полученото под наем имущество на друго лице - от това лице; искане от платеца в случай неправилно изпълнениедоговор за връщане на прехвърленото им безвъзмездно имущество или обратното му изкупуване; да получи дела на починалия съакционер по задължението в случай на смърт на последния; изисква от платеца да заплаща наем своевременно и в пълен размер.

Платецът на наема има правообременява прехвърления му под наем недвижим имот (отчуждаем, залог и др.) само с предварителното съгласие на получателя на наема и няма право да откаже да плати наема чрез изкупуването му.

Задължения на наемателя:да не намалява стойността на имота, получен под наем; получи съгласието на получателя на наема да заложи имота или по друг начин да обременява получената от него недвижима собственост под наема.

Основания за прекратяване на договора:смърт на получателя на рентата; изискването на получателя на наема да върне предадения под наем недвижим имот, при условията на чл. 594 от Гражданския кодекс на Руската федерация; материално нарушениезадължения като платец на наем. В този случай платецът на наема няма право да иска обезщетение за разходите за издръжка на получателя на наема.

За забавено плащане на наема платецът на наема заплаща на получателя на наема лихва, чийто размер се определя от размера на банковата лихва, съществуваща в местоживеенето на получателя на наема към деня на изпълнение на паричното задължение или съответната му част, освен ако с договора за наем не е установен различен размер на лихвите.

Правилата, които трябва да се прилагат за всеки вид наем, не са напълно разписани в закона, което се компенсира с препратки към други членове. В допълнение, възможността за използване общи разпоредбиоблигационно право. Така например, прекратяването на договор за анюитет може да се извърши не само чрез изкупуването му, но и по традиционни методи: по споразумение на страните, опрощаване на дълг, прихващане, иновация и др.

29. Договор за наем (наем на имот): понятие, характеристики, страни, форма, съдържание. Ред, размер и начин на приложение под наем. Класификация на договорите за лизинг.

Договор за наем (договор за наем на имот) е споразумение, съгласно което наемодателят (наемодателят) се задължава да предостави на наемателя (наемателя) имот срещу заплащане и временно владение и ползване или за временно ползване.

Договорът за наем е споразумение, насочено към прехвърляне на вещ, но прехвърлянето на вещ по споразумение не води до прехвърляне на собственост: наемателят получава само правото да притежава и използва имота или само правото да използва то, което разграничава въпросния договор от договорите за продажба и заем. Наемателят се признава за титуляр на вещта, което му дава право да използва имущественоправни методи за защита (член 305 от Гражданския кодекс на Руската федерация), докато договорът за наем се счита именно за облигационно правоотношение.

Договорът за наем е:

- по взаимно съгласие,тези. се счита за сключен от момента, в който страните постигнат споразумение по съществените му условия, независимо дали е извършено прехвърлянето на наетия имот на наемателя;

- подлежащи на възстановяване:наемателят е длъжен да предостави на наемодателя обратна разпоредба под формата на отдаване под наем за полученото във владение и ползване имущество;

- двустранно обвързващи(взаимни, синалагматични): всяка от страните по споразумението (наемодател и наемател) носи задължения в полза на другата страна. Две взаимни задължения на страните в договора за наем са еднакво важни: задължението на наемодателя да прехвърли имота на наемателя за владение и ползване и задължението на наемателя да плаща наем.

Гражданският кодекс на Руската федерация предвижда само 5 вида договори за наем(въпреки че всъщност може да се различи много повече): отдаване под наем; под наем Превозно средство; отдаване под наем на сгради и конструкции; корпоративен лизинг; финансов лизинг (лизинг).

Парти(предмети) на договора за наем (наем на имот) са:

- наемодател (наемодател);

- наемател (наемател).

Прехвърлянето на имот под наем е акт по разпореждане с него, във връзка с който наемодателят на имот по договор за наем може да бъде негов собственик, както и други лица, упълномощени със закон или собственик да отдава имот под наем.

Законът съдържа специфични правила относно формии държавна регистрация договори за наем (член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация), които се различават от общите разпоредби относно формата на сделката.

Просто писанедоговорът за наем е необходим за:

Договори за наем, сключени за срок повече от една година;

Договори за наем, независимо от срока, ако поне една от страните по договора е юридическо лице.

Договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго.

Изключение от правилото за задължителна държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот е предвидено в параграф 2 на чл. 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период по-малко от една година, не изисква държавна регистрация.

Договор за наем на имущество, предвиждащ последващо прехвърляне на собствеността върху този имот на наемателя (член 624 от Гражданския кодекс на Руската федерация), се сключва във формата, предвидена за договор за продажба на такъв имот.

Договорът за наем може да бъде сключен:

На категориченстраните по срока на договора;

На неопределен срок(ако страните в договора не са определили срока на неговата валидност).

Договор, сключен за определен период, е валиден за целия период.

Договор, сключен за неопределен срок, може да бъде прекратен по инициатива на всяка от страните, за това е достатъчно да се предупреди другата страна за желанието да прекрати споразумението за един месец,а при отдаване под наем на недвижими имоти - за три месеца.

Предмет на договораарендата е индивидуално определена вещ, както движима, така и недвижима, която не губи свойствата си в процеса на ползването си. Отдаването на лизинг на някои артикули може да бъде ограничено от закона (например оръжия могат да се отдават на лизинг само със специално разрешение от страните). Отдаването под наем на природни обекти трябва да се извършва, като се вземат предвид не само нормите на Гражданския кодекс, но и специални закони. Така например чл. 53 Поземлен кодексизисквани от наемателя определена целполучено от него поземлен имот. Естествените обекти, като правило, могат да се отдават под наем, ако бъдещите наематели имат специални лицензи. Съществено е условието по предмета на договора.

Процедурата за сключване на споразумениелизингът има две характеристики. Първата особеност е, че този договор може да бъде сключен на търгове, при които правото на сключване на договор се продава в резултат на конкуренция между лица, претендиращи правото да бъдат наематели (договорът се сключва с лицето, спечелило търга). Втората особеност е, че наемателят има преференциално право да сключи договор за нов срокслед изтичане на първоначалния срок на договора (чл. 621 от СК).

Ценадоговорът се определя по споразумение на страните. Ако не е определено при сключване на договора, се прилага обичайният наем за този вид имот. Наемът може да се определи по следния начин:

В определена сума пари, депозирани наведнъж или периодично;

В дела на продуктите, плодовете или доходите, получени в резултат на използването на нает имот;

Под формата на определени услуги;

При прехвърляне на наемодателя на собствеността или отдаването под наем на определена вещ;

При налагането на наемателя на разноски с цел подобряване на наетия от него имот.

30. Договор за наем (наем на имущество): права и задължения на страните.

Основни задължения на наемодателяпо договора за наем: Първо. Предоставете на наемателя имота, заедно с всички негови аксесоари и свързани документи,освен ако друго не е предвидено в договора.

Второ.Наемодател се задължава да предостави имота в състояние, отговарящо на условията на договора за наем и предназначението на имота.

Наемодателят не носи отговорност за недостатъците на наетия имот, които са посочени от него при сключването на договора за наем или са били известни на наемателя или биха могли да бъдат открити от него при сключването на договора и прехвърлянето на имота за под наем.

В други случаи наемателят има право да изисква от наемодателя:

Или безвъзмездно отстраняване на дефекти в имуществото;

Или съизмеримо намаляване на наема;

Или възстановяване на направени от него разходи за отстраняване на недостатъците на наетия имот;

Трето.Наемодател е длъжен да предупреди наемателя за всички права на трети лица върху наетия имот.

Четвърто.Освен ако в закон или договор не е предвидено друго, наемодателят задължен за основен ремонтнает имот.

Основни задължения на наемателяпо договора за наем:

Първо.Наемател се задължава да ползва наетия имот в съответствие с условията на договора за наем или в съответствие с предназначението на имота.

Второ.Наемател е длъжен да поддържа имота в добро състояние, да извършва текущ ремонт за своя сметка и да поема разходите по поддържането на имота.

Трето.Наемател трябва да плаща наем навремеза ползване на имота.

Основни права на наемателидоговор за наем:

Първо.Наемател имат право да извличат плодове, продукти и доходи,получен в процеса на ползване на наетия имот съгласно договора, които са негова собственост.

Второ.Наемател

Трето.Наемател право да извършва подобрения на наетия имот.В същото време всички подобрения, отделими от наетия имот, са собственост на наемателя. Неразделните подобрения на имота принадлежат на наемодателя. Разходите за такива подобрения, направени от лизингополучателя за негова сметка със съгласието на лизингодателя, се възстановяват от наемодателя. Ако не е получено съгласието на наемодателя за производство на неразделни подобрения, тяхната цена не се възстановява.

Четвърто.

Договорът за наем се прекратява:

При изтичане на договора;

Ако една от страните откаже да продължи договора за наем, сключен за неопределен срок;

В предсрочно прекратяванедоговори.

31. Права на наемателя: пренаемане (поднаем), освобождаване. Превантивно правонаемател да сключи договор за наем за нов срок. Покупка на имот под наем.

1) Наемател има право със съгласието на лизингодателя да преотдава наетия имот (поднаем) и да прехвърли правата и задълженията си по договора за наем на друго лице (прехвърляне), да предостави наетия имот за безвъзмездно ползване, както и да заложи договора за наем. права и ги прави като принос към Уставният капиталбизнес партньорства и фирми или дялово участие в производствена кооперация.Договор за пренаем не може да се сключва за период, надвишаващ срока на договора за наем.

Правилата за договорите за лизинг се прилагат към договорите за пренаем, освен ако в закон или други правни актове е предвидено друго.

2) Наемателят, който надлежно изпълнява задълженията си, има преференциално право пред други лица да сключи договор за наем за нов срок.

Наемателят е длъжен да уведоми писмено наемодателя за желанието си да сключи такъв договор в срока, посочен в договора за наем, а ако такъв срок не е посочен в договора, разумно времепреди края на договора.

При сключване на договор за наем за нов срок условията на договора могат да бъдат променени по споразумение на страните.

Ако наемодателят откаже на наемателя да сключи споразумение за нов срок, но в рамките на една година от датата на изтичане на договора с него сключи договор за наем с друго лице, наемателят има право по свой избор да поиска в прехвърляне на права и задължения по сключения договор и обезщетение за загуби, причинени от отказа за подновяване на договора за наем с него, или само обезщетение за такива загуби.

Ако наемателят продължи да ползва имота след изтичане на договора при липса на възражения от наемодателя, договорът се счита за подновен при същите условия за неопределен срок.

1. Законът или договорът за наем може да предвиди, че наетият имот става собственост на наемателя в края на срока на наемаили до изтичането му, при условие че наемателят заплати цялата откупна цена, предвидена в договора.

2. Ако условието за обратно изкупуване на наетия имот не е предвидено в договора за наем, то може да се инсталира допълнително споразумениепартии, които същевременно имат право да договорят прихващане на предварително платения наем в цената на обратно изкупуване.

3. Законът може да установи случаи на забрана за изкупуваненает имот.

Форма и размер на постоянен наем

1. Постоянният наем се заплаща в пари в размер, определен от договора.

Договорът за постоянен наем може да предвижда плащането на наем чрез предоставяне на вещи, извършване на работа или предоставяне на услуги, съответстващи по стойност на паричния размер на наема.

2. Размерът на плащания постоянен наем, установен с договора за постоянен наем, на месец трябва да бъде не по-малък от минимума за издръжка на глава от населението, установен в съответствие със закона в съответния субект на Руската федерация по местонахождението на имота, който е предмет на договора за постоянен наем, а при липса на в съответния субект на Руската федерация, посочената стойност е не по-малка от прожиточного минимума на глава от населението, установен в съответствие със закона за цялата Руската федерация.

Размерът на постоянния наем, установен с договора за постоянен наем на нивото на жизнения минимум на глава от населението, посочен в параграф първа от тази клауза, подлежи на увеличаване, като се вземе предвид нарастването на съответния житейски минимум на глава от населението (клауза 2, изм. Федерален закон № 363 от 30 ноември 2011 г. -FZ).

Условия за изплащане на постоянен анюитет

Освен ако в договора за постоянен наем не е предвидено друго, постоянният наем се заплаща в края на всяко календарно тримесечие.

Правото на платеца да изкупи постоянната рента

1. Платецът на постоянна рента има право да откаже по-нататъшно плащане на рента чрез обратно изкупуване.
2. Такъв отказ е валиден, ако е заявен от платеца на наема писмено не по-късно от три месеца преди прекратяване на наемното плащане или за по-дълъг срок, предвиден в договора за постоянен наем. В същото време задължението за плащане на наем не се прекратява, докато получателят на наема не получи цялата сума на обратното изкупуване, освен ако в споразумението не е предвиден различен ред за обратното изкупуване.
3. Нищожно е условието на договора за постоянна рента за отказ на платеца на постоянната рента от правото да я изкупува.

Изкупуване на постоянен анюитет по искане на получателя на рентата

платецът на рентата е нарушил задълженията си да осигури изплащането на рентата (чл. 587);

недвижим имот, прехвърлен срещу заплащане на наем, влязъл в обща собственост или разделен между няколко лица; в други случаи, предвидени в договора.

Откупна цена на постоянен анюитет

1. Откупуването на постоянен наем в случаите, предвидени в чл. 592 и 593 от този кодекс, се извършва по цена определени от договорапостоянен наем.
2. При липса на условие за изкупната цена в договора за постоянен наем, съгласно което имотът е прехвърлен срещу възнаграждение срещу заплащане на постоянен наем, обратното изкупуване се извършва на цена, съответстваща на годишния размер на дължимият наем.
3. При липса на условие за изкупната цена в договора за постоянен наем, по силата на който имотът е прехвърлен срещу заплащане на наем безвъзмездно, цената на обратно изкупуване, заедно с годишния размер на наемните вноски, включва цената на прехвърленото имущество, определено по правилата, предвидени в параграф 3 на член 424 от този кодекс.