концепция държавна регистрацияправата върху недвижими имоти са дадени в член 1 от Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, в който държавната регистрация се определя като „ правен актпризнаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване (обременяване), прехвърляне и прекратяване на права върху недвижими имоти в съответствие с Гражданския кодекс на Република Казахстан.

Преди да разгледаме самото понятие за държавна регистрация, трябва да се изяснят някои аспекти. И първото от тях: какво се има предвид под законодателя в този случайпод недвижими имоти? клауза 1, чл. 117 от Гражданския кодекс на Република Казахстан дава такива обща дефинициянедвижими имоти: всичко, което е здраво свързано със земя, обекти, чието движение е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им. Но освен това, недвижимите имоти включват и обекти, които не отговарят на този критерий - въздух и морски кораби, плавателни съдове за вътрешно плаване, космически обекти, както и (член 119 от Гражданския кодекс на Република Казахстан) предприятие като имотен комплекс. Недвижим имот е правно понятие, а имуществото може да се квалифицира като недвижими имоти по закон, което има голямо значениеда определи дали правата върху него и сделките с него подлежат на държавна регистрация.

По този начин, анализирайки съвременното законодателство, можете да направите следния списък на обекти на недвижими имоти, правата върху които подлежат на държавна регистрация в съответствие със Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“:

• 1) поземлени парцели (член 117 от Гражданския кодекс на Република Казахстан, член 1 от Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“);
• 2) земни участъци (пак там);
• 3) изолирани водни обекти (пак там);
• 4) гори, трайни насаждения (пак там);
• 5) сгради (член 117 от Гражданския кодекс на Република Казахстан), части от сгради;
• 6) структури (член 117 от Гражданския кодекс на Република Казахстан); конструкции над и под земята, инженерни съоръжения, транспортна инфраструктураи подобрение (клауза 4, член 1 от Закона на Република Казахстан от 16 юли 2001 г. № 242-II „За архитектурни, градоустройствени и строителни дейности в Република Казахстан“ и елементи на инженерната инфраструктура на жилищното строителство сектор (член 1 от Закона на Република Казахстан за жилищните отношения");
• 7) нежилищни помещения (член 1 от Закона на Република Казахстан за жилищните отношения, член 1 от Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“); части от помещенията (LRK "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях");
• 8) предприятия като имотен комплекс (член 119 от Гражданския кодекс на Република Казахстан, член 1 от Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“;
• 9) жилищни сгради и техните части (член 601 от Гражданския кодекс на Република Казахстан), жилищни сгради с жилищни и нежилищни помещения (член 1 от Закона на Република Казахстан за жилищните отношения); жилищни сгради на летни вилис право на регистриране на местожителство върху него;
• 10) апартаменти, техните части (член 194, 601 от Гражданския кодекс на Република Казахстан), обслужващи помещения, други жилищни помещения в жилищни сгради и други сгради, подходящи за постоянно и временно пребиваване (член 1 от Закона на Република Казахстан). Казахстан относно жилищните отношения);
• 11) стаи (член 9 от Закона на Република Казахстан за жилищните отношения, член 5 от Закона на Република Казахстан със силата на закон от 23 декември 1995 г. N 2723 за ипотека на недвижими имоти на републиката на Казахстан);
• 12) дачи, градински къщи, гаражи и други сгради с потребителско значение (член 56 от Основите на законодателството за нотариусите, член 5 от Закона на Република Казахстан „За ипотеката на недвижими имоти“);
• 13) жилищни сгради без право на регистриране на пребиваване в тях и стопански сгради и постройки в градински парцели; непостоянни жилищни сгради и полезни сгради и конструкции върху градински парцели (ЗРК „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“);
• 14) етажната собственост като комплекси за недвижими имоти (Закон на Република Казахстан за жилищните отношения, Закон на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“);
• 15) обекти на незавършено строителство, които не са предмет текущ договордоговор за строителство (член 25 от Закона на Република Казахстан „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях).

В последния случай има известен проблем на правоприлагането: кога обектът в процес на строителство престава да бъде съвкупност от строителни материали и се превръща в обект на недвижим имот? Например, има ситуации, когато лицето, което е започнало изграждането на обект, по някаква причина, не може да го завърши, но в същото време се интересува от отчуждаването на такъв обект.

Това повдига друг въпрос: каква съдба очаква поземлен имотна който се намира обектът на незавършено строителство. Изкуство. 37 Поземлен кодексРепублика Казахстан от 20 юни 2003 г. № 442-II предвижда, че при прехвърляне на собствеността върху сгради и конструкции преминава и правото на ползване на съответните поземлени имоти. Клауза 1 от член 244 от Гражданския кодекс на Република Казахстан пояснява тази разпоредба, като се казва, че при продажба на „сграда, конструкция или друг недвижим имот на купувача, едновременно с прехвърлянето на собствеността върху такъв недвижим имот, правата върху това се прехвърля част от поземления имот, който е зает от този недвижим имот и е необходим за ползването му“. Но ако обектът в процес на строителство не е признат за недвижим имот, това правило не важи за неговата продажба и следователно се изисква предварително съгласие на собственика на поземления имот. Това води до усложняване на процедурата по покупко-продажба на незавършено строителство в сравнение с покупко-продажбата на движимо и недвижимо имущество.

Трябва да се отбележи, че член 569 от Гражданския кодекс на Република Казахстан предвижда запазването на строителната площадка, след което собственикът има право да я регистрира като недвижим имот и след това да извършва сделки.

На практика има случаи, когато регистрационните органи отказват да регистрират сделки с незавършено строителство.

След това трябва да разберете кои права върху недвижими имоти подлежат на държавна регистрация. Отговорът на този въпрос дава Гражданския кодекс на Република Казахстан (член 118): право на собственост, право на икономическо управление, право на оперативно управление, право на наследствено владение за цял живот, право на постоянно ползване, ипотека, сервитут. Някои статии Граждански кодекси Законът на Република Казахстан „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ също посочват други видове права, подлежащи на регистрация (например наем, доверително управление и др.)

Сега нека се върнем към самата концепция за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Въз основа на текста на Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“ и членовете на Гражданския кодекс може да се заключи, че държавната регистрация, признаваща възникването на права върху недвижими имоти , като по този начин го въвежда в гражданско-правно обращение и узаконява последващи сделки с него, които също подлежат на държавна регистрация в случаите, предвидени от Гражданския кодекс.

С извършването на първоначалната държавна регистрация на новосъздадения недвижим имот, държавата признава правата върху него за законно или индивидуален. При последваща регистрация на прехвърлянето на права държавата потвърждава промяната или прекратяването на по-рано регистрирани права върху недвижими имоти. Във всеки от изброените случаи на признаване и потвърждаване на права от държавата, това се изразява в правен акт под формата на вписване в Единния регистър на правата върху недвижими имоти документи за собственост, издаване на удостоверение за собственост или под формата на на марка върху документите за собственост. От всичко това можем да заключим, че държавната регистрация има правен характер. Анализът на членовете на Гражданския кодекс обаче показва, че моментът на възникване на правата не винаги може да съвпада във времето с тяхната държавна регистрация, което е предвидено като изключение в параграф 2 на член 8 от Гражданския кодекс. Освен това тази правна норма не свързва момента на възникване на ограничения, например под формата на изземване, с момента на тяхната държавна регистрация.

Така виждаме, че законодателят, установявайки задължителната държавна регистрация на права и други събития, в същото време не е придал на този процес изключително учредителен характер, което от своя страна ни позволява да разглеждаме такава регистрация като отражение в регистрирайте се за неограничен кръг от лица с надеждна и изчерпателна информация за легален статутнедвижим имот, неговото изменение или прекратяване. Този извод се потвърждава и от факта, че признаването на права върху недвижими имоти може да се извърши в съдебен ред, възможността за което е предвидена в чл. 9 от Гражданския кодекс на Република Казахстан и нормите процесуално право. В този случай именно съдебното решение трябва да играе ролята на акт за признаване от държавата на права, а регистрацията, след като решението бъде взето, ще бъде отговорност на съответния държавна агенция.

Давайки концепцията за държавна регистрация, законодателят разграничава по принцип еквивалентните формулировки "акт на държавен орган, който поражда права" и "правен акт за признаване от държавата на права" и направи това, очевидно, за следните причини:

• - невъзможно е да се обърка държавната регистрация на права и акт на държавен орган, който поражда права, въз основа на сравнение на параграфи 1, 2 на член 8 от Гражданския кодекс на Република Казахстан, в който тези понятия са считан за независим;
• - основната задача на изданието държавен акт- създават основа за възникване на права и задължения, докато държавната регистрация има други задачи, включително определяне в конкретни случаи на момента на възникване на правата;
• - от гледна точка на правната логика, разглеждането на регистрацията на права като акт на държавата, който поражда граждански права, също е невъзможен, тъй като изразът „вписване на права, които пораждат тези права“ е нелогичен;
• - признаването на статута на съответния държавен акт след регистрация би довело и до налагане на отговорност на държавата за правната чистота и законност на удостоверяваните права, което, разбира се, би имало отрицателни последици за нейния бюджет, тъй като в действителност би се отнася за отговорността на данъкоплатците за незаконните действия на страните при сключване на сделка.

В допълнение към това може да се добави, че законодателят най-вероятно под правен акт е имал предвид не издаването на някакъв нормативен правен акт, а извършването на действия, насочени към въвеждане на информация в Единния регистър на правата върху недвижими имоти с цел за рационализиране на оборота на недвижими имоти.

Обобщавайки изложеното по-горе, можем да заключим, че регистрацията е узаконяване за гражданско обращение на сделките и породените от тях права и задължения, както и други основания за възникване на права и задължения, предвидени в параграф 1 на член 8 от Гражданския кодекс. на Република Казахстан.

По същество държавната регистрация на права не трябва да се бърка с регистрация от специален или счетоводен характер, тъй като такава регистрация е по-вероятно регистрация на самия недвижим имот, а не на правата върху него, предприета за постигане на редица публичноправни цели. (например регистрация на недвижими имоти в техническата инвентаризация на органите). Държавната регистрация на права има за цел да осигури стабилност на оборота на недвижими имоти, тъй като последният има не само имуществено, но и социално значение. Такава стабилност се постига чрез извършване на сделки и други действия с недвижими имоти извън частните интереси на страните, както и чрез създаване на специален, унифициран информационна система, което позволява на всички субекти на правото да получават изключително и само достоверни данни за правния статут на обект.

Очевидно една от основните задачи на държавната регистрация е да гарантира законността на сделките с недвижими имоти, въпреки че понастоящем този въпрос не е напълно уреден от закона. Освен това наличието на Единния регистър на правата върху недвижими имоти значително улеснява дейността на различни държавни органи, свързани с необходимостта от водене на регистри на собствениците на имоти. Например дейността на данъчните органи при упражняване на контрол върху разходите на гражданите, дейността на службата съдебен изпълнител, която изисква информация за наличието или липсата на имущество от конкретно лице. Антимонополните органи ще могат да контролират спазването на процедурата за подаване на петиции в съответствие с членове 17 и 18 от Закона на Република Казахстан от 12 април 2004 г. № 544-II „За регулиране на търговските дейности“, когато сделка за придобиване на собственост изисква предварително одобрение от антимонополните органи.

Законодателството предвижда две форми на държавна регистрация: права върху недвижими имоти и сделки с тях. Тъй като член 118 от Гражданския кодекс на Република Казахстан определя, че освен регистрация на права на собственост и други права върху земя, ограничаването, възникването, прехвърлянето и прекратяването на тези права също подлежат на регистрация, буквално тълкувайки разпоредбите на това правило , може да се заключи, че всички сделки с недвижими имоти подлежат на държавна регистрация, тъй като всяка сделка по един или друг начин е свързана с възникване, прекратяване, прехвърляне или ограничаване на права върху недвижими имоти, тоест с обстоятелствата, посочени в чл.118 от Гражданския кодекс на Република Казахстан като случаи, в които е необходима регистрация на сделката. Но ако това условие не е изпълнено, са възможни два вида последици.

Анализирайки членовете на Гражданския кодекс на Република Казахстан (като се вземе предвид член 157, който съдържа разпоредбата, че в случаите, установени от закона, неспазването на изискването за държавна регистрация на сделка води до нейната недействителност), можем заключават, че недействителността на сделката в случай на неспазване на изискването за регистрация не винаги се осъществява, а само в случаите, когато законът съдържа пряко указание за това (член 588 от Гражданския кодекс на Република Казахстан), или директно изисква държавна регистрация, без да се определят последиците от неспазването на това изискване (член 574 от Гражданския кодекс на Република Казахстан). В тези случаи сделката, по силата на членове 157, 159 от Гражданския кодекс на Република Казахстан, следва да се счита за недействителна.

По правило законодателят счита за достатъчно да използва една от формите на държавна регистрация: права или сделки. И само в особено трудни случаи, когато се изисква упражняване на държавен контрол, както върху самата сделка, така и върху прехвърлянето на права по нея, законът предвижда регистрация както на сделката, така и на правата по тази сделка. Такива случаи включват регистрация на споразумение и прехвърляне на собственост, първо, по договор за продажба на жилищни помещения или предприятие, второ, по договор за замяна на тези видове недвижими имоти и, трето, по споразумение при дарение на недвижими имоти. То служи допълнителна гаранцияправна чистота на регистрираните договори.

При което световна практикавъз основа на необходимостта от използване без провалвъзможности за неправителствени правни институциида осигури правната чистота на вписаните договори и законосъобразността на възникналите въз основа на тях права, което напълно отговаря на целите за създаване на стабилен оборот на недвижими имоти. За страните от англосаксонската правна система това е задължително участие в сделката на застрахователен брокер. За страните от системата на континенталното право, към които принадлежи и нашата държава, такъв недържавен начин за гарантиране на законността на сделките с недвижими имоти винаги е била задължителната им нотариална заверка.

Регистрирането на сделки с недвижими имоти е съществувало винаги, като това се е извършвало от органи за техническа инвентаризация (ОТИ) и поземлени комитети чрез поставяне на регистрационен печат върху нотариално заверен документ. Всички данни за обекта са въведени в регистрационните дневници. Преди това системата на регистрационните органи и самата процедура се определяха независимо от държавата, регистрацията беше вторият етап от прехвърлянето на собствеността върху имота след задължителната нотариална заверка на сделката. .

Във връзка с развитието на пазарните отношения и промените икономически животВ нашата страна пазарът на недвижими имоти се възроди и започна активно да се развива, поради което се наложи да има единна процедура за регистрация на недвижими имоти в цялата страна, така че да може да се проследи целия процес на възникване, прекратяване и прехвърляне на права върху отделен имот. Поради това законът въведе задължителна държавна регистрация на всички права върху недвижими имоти, извършена чрез вписване на определени от законодателя данни в Единния регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него, който е общ за цялата територия на държавата, и правилата за поддържането му също са еднакви на цялата му територия.

Международният правен опит отдавна предвижда задължителна държавна регистрация на права върху недвижими имоти, но само въз основа на нотариално заверена сделка. Законът позволява на гражданите да се обръщат директно към органа за регистрация със споразумение, изготвено на прост начин писане, тоест по същество прехвърля задълженията на независим и безпристрастен нотариус на държавен служител. Това обстоятелство е малко вероятно да допринесе за създаването в Казахстан на механизъм за гарантирана правна сигурност и законност на сделката, а по-скоро ще доведе до бюрокрация, бюрокрация, амбициозност и злоупотреби с длъжностни лица, увеличаване на криминализирането на недвижимите имоти пазар и увеличаване на броя на делата във вече претоварените съдилища. Това мнение се споделя от лидери на редица върховни органиоргани и администрация, както и редица депутати от Народното събрание. В момента на законодателна инициативаима законопроекти за изменение и допълнение на Гражданския кодекс по отношение на установяване на задължението за нотариално заверяване на сделки с недвижими имоти.

Известна трудност в дейността на институциите за правата на човека ще бъде причинена и от факта, че въпреки че държавната регистрация в по-голямата част от случаите има правообразуващо значение по отношение на правото на регистрация, има и случаи, когато възникването на на недвижимо или друго вписано право върху недвижим имот не може да се свързва с момента на държавна регистрация регистрация, а с момента, пряко посочен в закона, тоест държавната регистрация в този случай има не учредително право, а правоутвърждаваща стойност. Посочената сложност е свързана преди всичко с факта, че моментът на възникване на съответните права няма да бъде отразен в системата държавен регистър, което от своя страна може да доведе до невъзможност за получаване на изчерпателни данни за състоянието на имота чрез регистрационната система.

Едно от тези изключения са разпоредбите на част 1 на член 341 от Гражданския кодекс на Република Казахстан, която установява правило за възникване на правото на залог по отношение на имущество, което трябва да бъде прехвърлено от момента на такова прехвърляне, освен ако друго е предвидено в договора за залог.

Освен това, съгласно част 5 на член 488 и част 3 на член 489 от Гражданския кодекс на Република Казахстан, когато недвижими имоти се продават на кредит или на вноски, освен ако не е предвидено друго в закон, този имот от момента, в който е прехвърлени на купувача, докато момента на пълното плащане не бъде признат за заложен на продавача. В този случай правото на залог възниква по силата на закона и в посочения в закона момент. По същия начин залог възниква при договор за наем. Въпросът за процедурата за регистрация на залог по силата на закона беше проблематичен от известно време, тъй като нито Гражданския кодекс на Република Казахстан, нито Законът на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“, нито Законът на Република Казахстан „За ипотеката (залог на недвижим имот)“ нямаше преки указания относно тази процедура и последствията от нерегистрацията. Имаше различни гледни точки по този въпрос. И така, Ю.Г. Басин, смятайки, че залогът по силата на закона трябва да бъде вписан в общ ред, предложи да възложи отговорност за липсата на регистрацията му върху заинтересованите страни по споразумението, тоест нерегистрацията на залога в този случай означава нищожност на този срок на споразумението и съответно лишава страните от възможността за препращане към него в случай на спор.

Но на 16 юли 1998 г. беше приета Инструкция за реда за издаване и заличаване на удостоверения за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях от Центрове за недвижими имоти (одобрена от Агенцията за регистрация на недвижими имоти и юридически лица на Министерство на правосъдието на Република Казахстан.), в които спорните въпроси са били, доколкото е възможно, са разрешени от законодателя. Тази инструкция гласи, че вписването на залог, възникващ по силата на закона, трябва да се извърши едновременно с вписването на правото на залогодателя (купувач, платец на наем и др.) (клауза 29 от Инструкцията), за което страните по транзакцията трябва да бъде предупредена. Очевидно законодателят разглежда вписването на залог по силата на закона не като право на заинтересовани лица, а като задължение на регистриращия орган и неговите длъжностни лица, ако данните за възникването на такъв залог попадат в тяхната сфера на действие. визия (което неизбежно се случва при подаване на документи за регистрация на прехвърляне на собствеността или по друг начин истинско право, както и за регистриране на сделка), тъй като ограничаването (обременяването) на правото тук настъпва не по искане на страните, а поради изискванията на закона. Моментът на възникване на това ограничение (обременяване) на правото, за разлика от възникването на залог по силата на договор за ипотека, следва да се счита не за момента на регистрацията, а за началото на периода на плащане по споразумението (или изпълнението на други задължения на цесионера), тъй като за този период се налага залог по силата на закона (ал. 2, т. 31 от Инструкцията). Въпреки че Инструкцията е посветена на сделки с жилищни помещения, изглежда възможно да се използват нейните разпоредби по аналогия със сделките с други недвижими имоти.

Открит остава и въпросът за момента, в който възниква правото на собственост върху недвижим имот сред наследниците. Съществуващите несъответствия по този въпрос са свързани с формулировката на член 1042 от Гражданския кодекс на Република Казахстан, според който прието наследстворазпознат принадлежащи на наследникаот момента на откриване на наследството, а самият факт на приемане се осъществява чрез фактическото влизане във владение или чрез подаване на заявление при нотариус. От друга страна, член 1072 от Гражданския кодекс на Република Казахстан говори за невъзможността за възникване на права на собственост от момента на приемане на наследството, тъй като действителното влизане във владение на наследеното имущество от един от наследниците или подаването на заявление за приемане на наследството от него не изключва възможността за признаване на други наследници на правото на собственост върху същия имот или част от него. Въз основа на съдържанието на този член приемането на наследство следва да се разглежда като волята на наследника да встъпи в наследствени права и като възникване на правото му да управлява (притежава) наследения недвижим имот в рамките на закона до момента на вписване на правото на собственост. Това право на управление (притежание) не подлежи на регистрация, тъй като не е включено в списъка на правата на собственост, посочен в член 118 от Гражданския кодекс на Република Казахстан, и регистрацията му не е предвидена от друго законодателство.

Връщайки се към възможните негативни последици от съществуването на изключения от правилото, предвидено в Гражданския кодекс на Република Казахстан, може да се отбележи, че тези последици могат да бъдат намалени поради стриктното изпълнение на изискванията на член 118 от Гражданския кодекс на Република Казахстан. Кодекс на Република Казахстан и член 4 от Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“, които задължават всички притежатели на права, включително тези, които са придобили този статут без държавна регистрация, да вписва съответните данни в регистъра. От друга страна, не забравяйте, че съгласно част 1 на член 16 от Закона на Република Казахстан „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“, регистрацията на права има декларативен характер, че е, че е следствие от инициативата не на институцията на правосъдието, а на носителите на права. По този начин единственият стимул за държавна регистрация на права от собственика на недвижим имот или друг носител на право е невъзможността за упражняване на пълни правомощия по отношение на този имот.

В момента възникват много проблеми във връзка с регистрацията на договори за наем на недвижими имоти. Също така в момента е проблемен въпросдали договорът за наем на нежилищни помещения, сключен за период по-малък от 1 година, подлежи на държавна регистрация. Факт е, че Гражданският кодекс на Република Казахстан, когато определя правния статут на сгради и конструкции, мълчи за факта, че те могат да включват самостоятелно използвани нежилищни помещения, нежилищни помещения към независими обекти на недвижими имоти. Такова несъответствие между Гражданския кодекс на Република Казахстан и Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“ доведе до спор относно прилагането на член 651 от Гражданския кодекс на Републиката. на Казахстан до нежилищни помещения. Решението дали договор за наем на нежилищно помещение, сключен за срок по-малък от 1 година, подлежи на регистрация, зависи от това дали нежилищното помещение е признато за самостоятелен обект на недвижими имоти. Ако да, тогава за него се прилагат само общите норми на Гражданския кодекс на Република Казахстан относно регистрацията на договори за наем на недвижими имоти. Ако разглеждаме нежилищните помещения като част от сградата, тогава очевидно за нея се прилагат изключенията, установени от член 651 от Гражданския кодекс на Република Казахстан.

ГОСПОЖИЦА. КАЛИНИЧЕВА, аспирант на Всеруската държавна данъчна академия към Министерството на финансите на Русия До 90-те години на 20-ти век в СССР сделките всъщност бяха разрешени само за продажба, замяна и дарение на жилищни сгради. След 90-те години на миналия век пазарът на недвижими имоти в Русия започва да се развива активно: в допълнение към жилищните сгради в провинцията, недвижимите имоти в града участват в оборота. За да се защити конституционни правафизически и юридически лица, както и самата държава, се наложи създаването единична системаконтрол върху сделките с недвижими имоти и прехвърлянето на собствеността върху тях, тоест да формира институцията за държавна регистрация на права върху недвижими имоти, сделки с тях и да определи държавните органи, които ще извършват тази регистрация.

Тази статия е копирана от https://www.site

ГОСПОЖИЦА. КАЛИНИЧЕВА,
аспирант на Всеруската държавна данъчна академия към Министерството на финансите на Русия


До 90-те години на 20-ти век сделките на територията на СССР всъщност бяха разрешени само за продажба, замяна и дарение на жилищни сгради. След 90-те години на миналия век пазарът на недвижими имоти в Русия започва да се развива активно: в допълнение към жилищните сгради в провинцията, недвижимите имоти в града участват в оборота. За да се защитят конституционните права на физическите и юридическите лица, както и на самата държава, се наложи създаването на единна система за наблюдение на сделките с недвижими имоти и прехвърлянето на собствеността върху тях, т.е. регистрация на права върху недвижими имоти, сделки с тях и определяне на държавни органи, които да извършват тази регистрация.

Действащият Граждански кодекс на Руската федерация в чл. 131 предвижда, че правото на собственост и други права на собственост върху недвижим имот подлежи на държавна регистрация, а също така очертава условията за ограничаване казаните права, тяхното преминаване и прекратяване. Гражданският кодекс на Руската федерация подчертава, че правото на собственост върху недвижими имоти възниква точно от момента на регистриране на съответното право в установената от закона форма. В чл. 18 от Жилищния кодекс на Руската федерация също така предвижда, че правото на собственост и други вещни права върху жилищни помещения подлежат на държавна регистрация.
До 1997 г. в Руска федерацияимаше много хаотична процедура за регистриране на права върху недвижими имоти: нямаше единен информационен ресурс, който да съдържа цялата информация за сделките с недвижими имоти и прехвърлянето на права върху тях на територията на Русия. Регистрацията на права върху недвижими имоти, по-специално върху жилищни помещения, беше извършена от органите за техническо счетоводство и инвентаризация.
Ситуацията се промени драматично с появата на Федерален закон № 122-FZ от 21 юли 1997 г. „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“ (наричан по-долу Закон за регистрация на права върху собственост). Правителството си постави за цел да въведе единен регистър на правата върху недвижими имоти на територията на Руската федерация. Така се появиха институции на правосъдието, създадени специално за поддържане и прилагане на този регистър държавен контролвърху пазара на недвижими имоти в цяла Русия.
Съдебните институции са натоварени със задачата да извършват правна проверка на документи и да проверят законосъобразността на сделките с недвижими имоти, да установят липсата на противоречия между декларираните и вписаните права върху недвижими имоти. Значението на такава проверка се състои във факта, че държавната регистрация е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право и това регистрирано право може да бъде оспорено само в съда. Концепцията и процедурата за държавна регистрация са посочени в Закона за регистрация на правата на собственост, но това не решава всички въпроси при отчитане на сделки с недвижими имоти.
Същността на държавната регистрация на сделки с недвижими имоти е регистрацията на прехвърляне на права върху конкретен недвижим имот. И така, в чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация изброява обекти, свързани с недвижими имоти. Ако разгледаме в тази работа само недвижими имоти, свързани с жилищни имоти, тогава, съпоставяйки нормите относно регистрацията на недвижими имоти, залегнали в Гражданския кодекс на Руската федерация, с подобни норми на Жилищния кодекс на Руската федерация, ние определяме, че жилищна сграда, част от жилищна сграда, апартамент, част от апартамент, стая.
Съгласно параграф 1 на чл. 15 ЖК РФ обект жилищни праваса жилищни помещения. Жилищните помещения са изолирани помещения, които са недвижими имоти и са подходящи за постоянно пребиваване на граждани (клауза 2, член 15 от КТ на Руската федерация). По този начин жилището съгласно Жилищния кодекс на Руската федерация има редица правни характеристики.
Жилищното пространство винаги се разбира като изолирана стая, тоест отделена от другите жилищни помещения, както и отделена от останалото пространство.
Изолираните жилищни помещения са част от сграда или цяла сграда, която поради своите характеристики може да бъде разграничена (законово отделена) от останалите жилищни помещения. Следователно част от стая, неизолирана част от апартамент, с други думи, ъгъл не може да бъде разпознат като част от жилищните помещения. Тези части са интегрирани с останалите жилищни районии не може да се отчуждава или придобива отделно. Може би под част от къща или апартамент трябва да се разбират няколко стаи от тази къща или апартамент, които са обект на жилищни права. Жилищният кодекс на Руската федерация не съдържа ясно понятие, че има част от недвижими имоти. В чл. 16, той дефинира понятията „жилищна сграда”, „апартамент”, „стая”, но не обяснява понятията „част от жилищна сграда” или „част от апартамент”.
В Правилата за поддържане на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него (наричани по-долу Правилата), одобрени с Постановление на правителството на Руската федерация от 18 февруари 1998 г. № 219 „За одобряване на Правила за водене на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него” (по-нататък - Постановление № 219), съдържа правилата за попълване на подраздел I от регистъра. Параграф 24 от правилника гласи: „Форми на подраздел I, съответстващи на видовете недвижими имоти:
поземлен имот (форма I-1), сграда или конструкция (формуляр I-2), жилищни, нежилищни помещения и други компоненти на сграда или конструкция (формуляр I-3) ... ”Въпреки това, Жилищният кодекс на Руската федерация класифицира жилищната сграда като жилищна сграда, която по дефиниция не може да бъде компонент нито на сграда, нито на конструкция, тъй като самата тя е отделна сграда (структура). Параграф 29 от Правилата дава примери за имената на обекти, които описват жилищна сграда, градински парцел, но няма такива определения като част от жилищна сграда или част от апартамент.
Глава 18 „Права на собственост и други вещни права върху жилищни помещения“ от Гражданския кодекс на Руската федерация ясно посочва отношенията, свързани с жилищна сграда и апартамент, но нито част от жилищното помещение, нито нещо като „стая ” винаги се споменава.
Член 16 от Жилищния кодекс на Руската федерация съдържа изчерпателен списък на жилищните помещения. Следователно не може да има други жилищни помещения. По тази сметка A.A. Титов отбелязва, че „жилището в този аспект е място на територията на Русия ... един вид „дом”, който я предпазва от неблагоприятни ефективъншен заобикаляща среда. <...>В Русия жилища все още са помещенията, които в някои развити страни не са признати за такива. Казарми, импровизирани колиби, вагони са ежедневие в живота ни.
Изхождайки от това, е невъзможно да се идентифицират жилищата в Русия само с удобни жилищни помещения, а правото върху него - с правото да живеете точно в такава стая ... ".
Подобно мнение споделя в статията си A.V. Халдеев, който подчертава, че „категорията „жилища“... в своята правна природане е необходимо да установява подобни (жилищни) критерии. A.V. Халдеев изразява мнение, че категорията „жилищни помещения” е въведена в жилищно правоза прилагане на правото на жилище, залегнало в Конституцията на Руската федерация. Терминът "жилище" се използва директно в правна регулацияграждански трафик. A.V. Халдеев подчертава: „Въведение допълнителни изискваниядо жилище като обект на основните човешки права би довело до значително стесняване на обхвата на универсалното конституционни гаранции... В съвременните условия у нас и в света като цяло стандартът на живот и условията на живот на хората са много разнообразни. Жилищните нужди на гражданите продължават да се задоволяват чрез живеене в хижи, юрти... казарми... вагони и др.... всички изброени помещения, ако човек живее в тях, са негово жилище...“.
От горните становища следва, че в научната литература съществуват две понятия: „жилище“ и „жилищни помещения“. Няма обаче отговор на въпроса какви отношения са приложими към такива обекти като юрта, яранга, ремарке, казарма, ако такива обекти, от гледна точка на понятието „жилище“, изпълняват правото на граждани към жилище, а от друга страна, не принадлежат на жилищни помещения и следователно отношенията, произтичащи от използването им, не са уредени от жилищното законодателство.
А. Борисенко също повдига въпроса към какъв вид помещения, подходящи за живеене (вагони, съблекални), трябва да се припишат. В статията си той посочва, че „прилагайки критерия за предназначение, може да се направи еднозначен извод, че те не могат да бъдат признати за жилищни имоти“.
И. Кузмина въвежда понятието "постоянно местожителство". Според нея критерият за разграничаване на жилищни помещения от нежилищни е възможността за постоянно пребиваване в това помещение. Сглобяеми обекти, вагони и др., по своето определение, не могат да се използват като помещения за постоянно живеене и следователно не могат да бъдат включени в жилищния фонд. I.A. Фършатов също е на мнение, че само помещения, подходящи за постоянно живеене, могат да се класифицират като жилищни помещения. Той казва, че „живеенето в тях (вагони, казарми и др.) като наето лице не може да се квалифицира като жилищно правоотношение. При решаване на въпроси, свързани с правата на ползване, загубата на тези права, човек не може да се ръководи от нормите на жилищното законодателство.
Допустимо приложение общи нормидоговор за наем (наем на имот).
От гореизложеното се вижда, че въпросът за регулиране на отношенията, свързани с такива обекти като юрта, яранга, ремарке и др., е доста остър. Към днешна дата съдебната практика е такава, че при решаване на въпроса за изгонване от такива помещения се прилагат правилата, уреждащи наем на имущество. Според нас това нарушава правата на хората, живеещи в такива помещения, преди всичко правото на неприкосновеност на жилището и правото на самото жилище. При издаване на съдебни актове съдилищата не разглеждат въпросите дали изгоненото лице има друго жилищно пространство, което може да доведе до принудително скитничество, до живот „на улицата”. Принудителното извеждане е възможно до 5 дни след уведомяване на длъжника. Днес обаче, например, в Москва е невъзможно да се намери подходящо жилищно пространство за кратко време и на достъпна цена, което всъщност принуждава човек да напусне изгонените помещения „за никъде“. Изгонване от ремарке, казарма и др. помещения е възможно дори при отсъствие на изгонваното лице. Разбира се, при установяване на забележителни пречки пред изгонването (болест, командировка и др.) съдия-изпълнителпоставя пред съдията въпроса за отлагане или спиране на изгонването (член 355 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация), но това остава само по преценка на съда.
Може би въпросът, свързан с регистрацията на такива обекти като юрта, яранга, вагон и др., може да се счита за решен, тъй като тези обекти са признати както в научните среди, така и в съдебна практиканежилищни. В Указ № 219 обаче не се споменава за съществуването на такива съоръжения. Решаването на такъв проблем е възможно само с помощта на правоприлагащата практика.
Следващият проблем, пред който са изправени правосъдните органи, е регистрацията на прехвърляне на правото върху недвижим имот в процес на строеж (член 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Органите на правосъдието са създадени предимно за предотвратяване на нарушения на правата на физически и юридически лица. Ето защо Законът за регистрация на правата на собственост ясно определя основанията, на които се вземат решения за отказ на държавна регистрация. В чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация се отнася до регистрацията на права на собственост, докато чл. 219 сочи, че такова право възниква само от момента на държавна регистрация, следователно преди тази регистрация правото на собственост по смисъла на чл. 219 не съществува. В този случай е необходимо да се разгледа правото на собственост не върху самия обект на недвижим имот, а върху комплекса от имоти, използвани при създаването му, включително материалите, необходими за строителството. Този проблем не е получил еднозначно решение.
Същността му се състои във факта, че създателят на недвижим имот преди държавна регистрация има правата и изпълнява задълженията, присъщи на собственика. Така създателят на недвижимия имот отговаря за абсолютната защита, поддръжка, необходимостта от компенсиране на причинената вреда и т. н. На практика сделките се извършват с такъв имот за неговото отчуждаване. Такова право обаче не може да се квалифицира като самостоятелно право. Мотивите са доста формални - законът не предвижда посоченото право на собственост.
От гореизложеното следва, че целта на института за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него е да се създаде стабилна, контролирана система на оборот на недвижими имоти. Такава система е необходима преди всичко за защита на правата на собственост на физически и юридически лица.
Въз основа на гореизложеното можем да дадем следното определение за държавна регистрация. Държавната регистрация е система от правни, организационни, процесуални и други мерки, които осигуряват пълно и надеждно отразяване на данните за правата върху недвижими имоти и всички промени, настъпващи с тях; хармонично съчетание на публични и частни интереси в недвижимите имоти; формиране на надеждно, законно и открито гражданско обращение.
Руското законодателство стриктно постановява, че само държавната регистрация на правото на недвижим имот и сделките за прехвърляне на това право е потвърждение за прехвърлянето на недвижим имот на друг собственик и осигуряване на правото върху този имот. Законодателят подчертава, че е възможно да се оспори правото, потвърдено от институцията за държавна регистрация, само в съда. Този начин на влизане в правоотношения е характерен за гражданското право. В същото време, за разлика от граждански праваотношения, инициативата при формиране на регистрационни отношения е едностранна - основание за възникване на регистрационни отношения е заявлението на носителя на авторското право. Институцията на правосъдието за регистрация на права не може да инициира процеса на регистрация, както и да принуди участниците в граждански сделки да формализират правата си върху недвижими имоти. Така регистрационните органи влизат в регистрационни отношения не по собствена воля, а по силата на волята на носителя на правото. Що се отнася до прекратяването на регистрационните отношения, то също е възможно само по инициатива на носителя на авторското право. Законодателството предвижда право на притежателя на правото да откаже да регистрира права върху недвижими имоти на всеки етап от процеса на регистрация, преди да бъде взето решение от регистриращия орган.

Библиография
1 Виж: Държавна регистрация на права върху недвижими имоти: теория и практика: сб. статии / Съст. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунов. - М., 2005 г.
2 Титов А.А. Коментар на жилищния кодекс на Руската федерация. 2005 // СПС „КонсултантПлюс”.
3 Халдеев A.V. Съотношение на правни категории "жилище" и "жилище". Теоретични и практически аспекти. 2005 // Пак там.
4 Борисенко А. Жилищните имоти като обект на продажба. 2005 // СПС „КонсултантПлюс”.
5 Виж: Кузмина И. Концепцията за жилищни помещения. 2005 // Пак там.
6 Фаршатов И.А. Коментари за ZhK RF. 2006 // Пак там.
7 Виж: Трубников П. Разглеждане от съдилищата на дела по жилищни спорове // Пак там.
8 Виж: Писмо на Министерството на данъчното облагане на Русия от 27 април 2001 г. № VT-6-04/350 „Относно разясненията относно прилагането на изменения и допълнения № 5 към Инструкцията на Държавната данъчна служба на Русия от юни 8 от 1995 г. № 33 „За реда за изчисляване и внасяне на данък върху имуществото на бюджетните предприятия” // Нормативни актове по финанси, данъци, застраховане и счетоводство. 2001. бр.7.

Въведение

Заключение

Литература и NPA

Въведение

С приемането на Гражданския кодекс на Руската федерация въпросите за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него придобиха специално значение, а самата регистрация често е правообразуваща стойност. В съответствие с разпоредбите на Кодекса, възникването на права на собственост върху недвижими имоти и други права, подлежащи на държавна регистрация (клауза 2, член 8 от Гражданския кодекс) зависи от спазването на изискванията за регистрация, а в някои случаи, валидност на сделка, извършена с недвижим имот.

Съгласно чл. 164 от Гражданския кодекс за държавна регистрация в случаите и по начина, предвидени в чл. 131 от Кодекса и Закона "За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях" са предмет на сделки със земя и други недвижими имоти. Член 131 от Гражданския кодекс определя, че правото на собственост и други вещни права върху недвижими вещи подлежат на регистрация, а именно: право на стопанско управление, право на оперативно управление, право на пожизнено наследствено владение върху поземлен имот, право на постоянно (неограничено) ползване на поземлен имот, сервитути, в допълнение - ипотека, както и ограничаване, възникване, прехвърляне и прекратяване на тези права.

Сравнението на тези правни норми, с тяхното буквално тълкуване, дава основание да се заключи, че сделките с недвижими имоти подлежат на регистрация във всички случаи, тъй като всяка сделка с недвижими имоти е по някакъв начин свързана с възникването (прекратяване, прехвърляне, ограничаване) на права върху недвижими имоти. , тоест при обстоятелства по чл. 164 от СК за случаите, в които е необходима регистрация на сделка.

1. Концепцията за регистрация на права върху недвижими имоти и световна практика

А. Същността на регистрацията на права върху недвижими имоти

В Гражданския кодекс на Руската федерация широко се използва терминът "държавна регистрация". Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация юридическите лица подлежат на държавна регистрация (член 51; клауза 2 на член 54; клаузи 2 и 4 на член 57; клауза 2 на член 59; клауза 2 на член 61; клаузи 1 и 2 на чл.62, ал.1, 2 и 5 на чл.63, ал.2 на чл.73, ал.3 на чл.90, ал.2 на чл.98, ал.2 на чл.109, ал.4 на чл.114), техните учредителни документи ( клауза 3, член 52) и фирмени имена (клауза 4, член 54); имена на граждани, тяхната промяна, както и други актове на гражданското състояние (клауза 3, член 19, член 47); факти на придобиване и загуба от гражданин на статута на индивидуален предприемач (клаузи 1 и 2 на член 23; клауза 1 на член 25) и статут на наследник (клауза 2 на член 1038).

Най-често терминът "държавна регистрация" се използва, когато става дума за права върху недвижими имоти (клауза 2 на чл. 8; член 131; клауза 1 на чл. 164; член 219; клауза 3 на чл. 225; клауза 3 274; чл. 5041) и сделки с него (ал. 2 на чл. 28; ал. 3-6 на чл. 131; чл. 164-165; ал. 2 на чл. 223; чл. 251; ал. 3 на чл. .339, т. 389 т. 2, т. 433 т.3, т. 558 т. 2, т. 560 т. 3, т. 573 т. 2, т. 574 т. 3, т. 584, т. чл. 609 § 2; чл. 633-643; чл. 651 § 2; чл. 288; § 2; Член 1031 § 2; Член 1036; Член 1037 § 2). В Гражданския кодекс на Руската федерация има позовавания на самата държавна регистрация на недвижими имоти (клауза 1 на член 130, клауза 1 на член 234), прехвърляне на права върху недвижими имоти (членове 131 и 551, клауза 2 на член 1017 ), решения за отнемане на поземлен имот - специален акт на държавен орган, свързан с конкретен обект на недвижим имот (клауза 4, член 279, член 280). Най-накрая има специален случайиндикации за държавна регистрация (параграф 1 от член 234), когато не е ясно за регистрацията на какво (права, собственост, юридически фактили други) се обсъжда.

Разбира се, такова разнообразие от законодателни категории само по себе си не би се превърнало в проблем, ако законодателят се погрижи за тяхното ясно разграничаване.

За съжаление не го направи. В резултат на това още през първите месеци от действието на изброените норми на Гражданския кодекс на Руската федерация започнаха да възникват множество недоразумения, чийто източник беше липсата на законодателна сигурност по въпросите на връзката между процедурите за вписване на права и вписване на сделки с недвижими имоти и правното значение на всеки вид регистрация. Правоприлагаща практикапродължи да се ръководи подзаконови нормативни актовеприет преди влизането в сила на Гражданския кодекс на Руската федерация, до появата на специален федерален закон.

Неспазването на изискването за регистриране на транзакция може да доведе до два вида последици. И така, параграф 1 на чл. 165 от Гражданския кодекс съдържа разпоредба, според която неспазването на нотариалната форма и в случаите, установени от закона, изискването за държавна регистрация на сделката води до нейната недействителност. Анализът на членовете на Кодекса (като се вземе предвид член 165) ни позволява да заключим, че недействителността на сделката в случай на неспазване на изискването за нейната регистрация не винаги се осъществява, а само в случаите, когато законът или съдържа пряко указание за това (чл. 558 от Гражданския кодекс, например, предвижда, че договорите за продажба на жилищна сграда или апартамент подлежат на държавна регистрация и се считат за сключени от момента на такава регистрация), или директно изисква държавна регистрация на сделката, без да се определят последиците от неспазването на това изискване (по-специално в член 574 от Гражданския кодекс във връзка с договор за дарение на недвижим имот). И в двата случая не е регистриран в своевременносделката следва по силата на чл. 165, 168 от СК да се счита за нищожен като несъответстващ на изискванията на закона.

В същото време чл. 550 от Кодекса установява необходимостта от даване на договор за продажба на недвижим имот (с изключение на предприятие

или жилищни помещения) само в проста писмена форма без държавната му регистрация, въпреки че правото на собственост на приобретателя на отчужден имот може да възникне само след регистрация на това право (член 223 от Гражданския кодекс). С оглед на изложеното във връзка с чл. 131 и 164 от СК изглежда, че този договор за покупко-продажба на недвижим имот също следва да бъде вписан, но вписването му ще трябва да стане само при вписване на собствеността на купувача върху придобития имот - договорът ще изисква вписване като право на собственост. документ, на който се основава възникващото право на собственост. До вписването на правата на новия собственик договорът е пълен правно действие, а правата (искове), произтичащи от него като от консенсусна сделка, ще бъдат предоставени с възможност за съдебна защита.

Така че чл. 131 и 164 от Гражданския кодекс говорят за случаите и реда за държавна регистрация във връзка с недвижими имоти и свързаните с тях сделки. Въпреки това чл. 8 от Федералния закон „За приемането на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация“ предвижда, че до влизането в сила на закона за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него се прилага текущата процедура за регистрация. Поради законодателен акт, на които посоченият член сочи, влязъл в сила на 31 януари 1998 г., може да се твърди, че до гореспоменатия момент Гражданския кодекс само е определял случаите, в които се изисква регистрация на недвижим имот, но не е уреждал реда за такава. регистрация (поради липса на съответни правни норми в кодекса), оставяйки я до определено време във вида, в който е установен в сила правни актове, включително законодателството на субектите на Руската федерация. В същото време трябва да се има предвид, че регистрацията на права върху недвижими имоти на федерално ниво беше регулирана далеч от съвършенство и частично остаряла регламенти, а съответните актове на съставните образувания на Руската федерация не бяха приети навсякъде.

Съгласно чл. 219 от Гражданския кодекс, правото на собственост върху сгради, конструкции и други новосъздадени недвижими имоти, подлежащи на държавна регистрация, възниква само от момента на такава регистрация.

Държавно или общинско предприятие, на което недвижим имот е възложен по право на стопанско управление, няма право да го отдава под наем, да го залага, да го прави като принос към Уставният капиталстопански дружества и дружества или по друг начин да се разпореждат с такова имущество без съгласието на собственика. Останалата част от принадлежащото му имущество дружеството има право да се разпорежда самостоятелно, освен ако в закона не е предвидено друго.

Специален правен режим е установен в Гражданския кодекс, когато недвижим имот е заложен (ипотека) и възбранен върху него по искане на ипотекарния кредитор (клауза 1, чл. 339, чл. 340, 349 от Гражданския кодекс).

Органът, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, е длъжен: по искане на носителя на авторските права да удостовери регистрацията чрез издаване на документ за вписано право или сделка или чрез надпис върху самия представен документ за регистрация (клауза 3 от член 131 от Гражданския кодекс); предоставя информация за такава регистрация и регистрирани права на всяко лице (параграф 4 от член 131 от Гражданския кодекс). В случай на отказ за държавна регистрация на права върху недвижими имоти или сделки с него или избягване на регистрация, притежателят на правото има право да обжалва действията на регистриращия орган в съда.

На основание параграф 6 на чл. 131 от Гражданския кодекс, процедурата за държавна регистрация и основанията за отказ следва да се определят от закона за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Такъв закон беше приет в Руската федерация на 21 юли 1997 г. - „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“.

В съответствие с този закон значението на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него е, че тя: е акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване, прехвърляне или прекратяване на права върху недвижими имоти в съответствие с с Гражданския кодекс на Руската федерация; е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право; извършва се на територията на Русия съгласно системата от записи, установена от Закона за правата върху всеки обект на недвижим имот в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него; датата на държавна регистрация на правата се отнася до деня на извършване на съответните вписвания в Единния държавен регистър на правата; извършва по местонахождение на недвижим имот в района на регистрация.

Отказът за държавна регистрация на права или избягването му може да бъде обжалван от заинтересовано лице пред съд, арбитражен съд.

Задължителна държавна регистрация подлежат на права върху недвижими имоти, документите за собственост за които се издават след влизане в сила на приетия закон. Правата върху недвижими имоти, възникнали преди влизането му в сила, се признават за правно валидни дори при липса на тяхното състояние

регистрация, въведена с посочения закон. Регистрацията на такива права се извършва по искане на техните притежатели. Необходимостта от държавна регистрация на ограничение (обременяване) или друга сделка с недвижими имоти, възникнала след въвеждането на въпросния закон, изисква държавна регистрация на правата върху този обект, възникнали преди влизането в сила на този закон (чл. 6 от закона). ). Под ограничения (обременяване) се разбират установените от закона условия, забрани, които затрудняват упражняването на правото на собственост или друго вещно право на конкретен обектнедвижими имоти (сервитут, ипотека, доверително управление, лизинг, запор на имущество и др.).

Регистрацията е отворена. Органът, който го прилага, е длъжен да предостави информация, съдържаща се в Единния държавен регистър на правата, за всеки обект на недвижим имот на всяко лице, представило лична карта и писмено заявление. Извлечението от регистъра трябва да съдържа описание на имота, вписани права върху него, както и ограничения (обременяване) на права. Отказът за издаване на исканата информация може да се обжалва в съда.

Данни за съдържанието на документите за собственост, с изключение на информация за ограничения (обременения), обобщена информация за правата на физическо лице върху притежаваните от него обекти на недвижими имоти, извлечения с информация за прехвърляне на права върху обекта на недвижими имоти могат да бъдат предоставени в по предвидения от закона начин само на лицата, посочени в закона: носители на права; лица, получили пълномощно от носителя на авторското право; ръководители на органи на местно самоуправление и държавни органи на съставните образувания на Руската федерация; данъчни власти; съдилища и правоприлаганекоито имат в ход дела, свързани с обекти

недвижими имоти и (или) техните притежатели на права; наследници по завещание или закон (клауза 3, чл. 7 от закона).

Информацията за регистрирани права върху недвижими имоти се предоставя срещу заплащане, освен ако в закон не е предвидено друго. Регистрирането на права върху недвижими имоти ще се извършва от съдебни институции за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях на територията на регистрационния район по местонахождение на недвижимия имот. Те ще проверят валидността на представените от заявителя документи и наличието на съответните права на лицето или органа, изготвил документите, както и наличието на предварително регистрирани и заявени права. На тях е поверено издаването на документи, потвърждаващи държавната регистрация на права, както и информация за регистрирани права.

Държавната регистрация на права върху недвижими имоти се извършва след получаване на необходимите за това документи и изпълнение на изискванията на посочения закон, регистрацията им, извършване на правна проверка на документи и проверка на законосъобразността на сделката, установяване на липсата на противоречия между заявени и вече вписани права върху този имот, други основания за отказ или спиране на вписване на права. Регистрирането на ограничения (обременяване) на права, ипотеки, лизинг или други сделки с недвижими имоти е разрешено съгласно закона само ако има държавна регистрация на възникнали по-рано права върху него в Единния държавен регистър на правата. Регистрацията на права трябва да се извърши не по-късно от един месец от датата на подаване на заявлението и всички задължителни документи(чл. 13 от закона).

Регистрацията на възникване и прехвърляне на права върху недвижими имоти се удостоверява с удостоверение за това, а регистрацията на договори и други сделки чрез извършване на специален регистрационен надпис върху документ, който изразява съдържанието на сделката. Извършва се по искане на носителя на авторското право, страната по договора или упълномощено от тях лице, ако има пълномощно.

Ако правата възникват въз основа на споразумения (сделки), които не се нуждаят от нотариална заверка, заявленията за регистрация на права трябва да се подават от всички страни по споразумението (сделката). Ако един от тях уклони регистрацията на права, прехвърлянето на собствеността се вписва въз основа на съдебно решение, взето по жалба на другата страна. Когато правата са възникнали въз основа на споразумения (сделки), въпреки че не изискват задължителна нотариална заверка, но по искане на нотариално заверената страна, заявление за регистрация на правото се подава от една от страните по споразумението.

Основанията за регистриране на наличието, възникването, прекратяването, прехвърлянето, ограничаването (обременяването) на права върху недвижими имоти и сделки с тях са: актове на държавни органи или местно самоуправление от тяхната компетентност; договори и други сделки с недвижими имоти, удостоверения за приватизация на жилищни помещения, извършени в съответствие със закона; удостоверения за право на наследство; влязло в правна силасъдебни решения и др. Задължително приложение към документите, необходими за вписване на права, е план на поземлен имот и (или) план на недвижим имот.

Б. Световна практика на регистриране на права върху недвижими имоти

От гледна точка на испанския учен Фернандо П.М. Гонзалес, при класифицирането на световния опит в областта на регистрацията на права върху поземлени парцели и други недвижими имоти, може да се „установи критерий за разумен избор на регистрационна система: предимство се дава на тази, която елиминира несигурността в по-голяма степен при най-ниската относителна цена. Тази, която при по-ниска или равна относителна цена предоставя повече информация и по-добро качество, в резултат на което спомага за намаляване на цената на информацията и в крайна сметка на транзакцията. В резултат на това който при еднаква цена произвежда най-мощния регистрационен ефект".

Всяка система за регистрация трябва да гарантира надеждността и прозрачността на гражданското обращение на недвижимите имоти. В условията на пазарна икономика, при липса на подходящи гаранции за надеждност и публичност от страна на публичните органи, този въпрос се решава чрез предоставяне на участниците на пазара на допълнителни частни правни услуги, което в крайна сметка се отразява на цената на сделката с недвижими имоти, определя продължителност на неговото изпълнение и надеждност.

В германската регистрационна система вписването в публичния регистър на правата върху недвижими имоти е единственото доказателство за правото върху този имот (или единственото, за което субектът, който възнамерява да сключи сделка, свързан с този имот, трябва да знае ). Системите за регистрация на недвижими имоти в Германия и Испания се характеризират с това, че съдържанието на записа за собственост върху недвижими имоти в публичния регистър има предимство пред различни документисочеща прехвърляне на права върху този имот, но не е надлежно регистриран. По този начин дори едно погрешно вписване на правата върху недвижими имоти в регистъра се счита за единствено вярно, докато не бъде коригирано по предписания начин, а лицето, което е станало носител на правото въз основа на това вписване в регистъра, е единственото истински притежател на права. Принципът обаче, че всичко, което е вписано в регистъра на правата върху недвижими имоти, води до известни трудности при вземането на решение кой е отговорен пред истинския собственик при наличие на грешни вписвания.

В Германия възникването на този проблем се предотвратява по прост начин: преди да направи регистрационен запис в регистъра на правата върху недвижими имоти, регистраторът трябва да получи писмено съгласие за това от всички заинтересовани лица в нотариална форма. С други думи, всички заинтересовани лица (техните права трябва да бъдат вписани в регистъра на правата върху недвижими имоти) трябва да предоставят официално, но изрично одобрение на текста на вписването в регистъра на лицето, извършващо регистрацията. От своя страна последният е длъжен надлежно да уведоми всички лица, засегнати от новите регистрационни записи. По този начин, ако вписването в регистъра е погрешно, то все пак се извършва със съгласието на лицата, които могат да претърпят вреди от това вписване и да претендират за вреди, а заинтересованите лица защитават правата си по-добре от всеки.

Ако не бъде постигнато споразумение между заинтересованите страни, въпросът за записа може да бъде решен в съда. Регистриращият орган е отговорен само за правилното уведомяване на всички заинтересовани страни. Тази процедура е надеждна по отношение на защитата на правата на носителите на авторски права, но се характеризира с дълъг период на регистрационни действия, особено ако някой не е съгласен с тези действия и делото се разглежда в съда.

В Испания защитата срещу погрешно вписване в регистъра се постига по различен начин: регистраторът е длъжен да състави и направи регистрационни записи, той също носи отговорност за евентуални щети, ако това вписване е неправилно. По този начин регистраторът, изпълнявайки служебните си задължения, а именно извършването на проверка на представените му за регистрация документи, действа като защитник на закона при вземане на решение за извършване на регистрационни действия.

В Германия "за прехвърляне на собствеността върху недвижими вещи (или учредяване на залог по отношение на недвижим имот) се изисква публичен акт - вписване в специален имот", тъй като според § 873 от германския Гражданския кодекс (GGB), всяка промяна в правния статут на недвижимия имот изисква регистрация в имотния регистър, както и съгласието на всички страни, чиито права върху този недвижим имот са засегнати. С други думи, за осъществяване на волята на субектите на гражданското право оборот на недвижими имоти с цел постигане правни последициот реален характер е необходимо външно проявено събитие под формата на формален акт на публична власт - извършване на регистрационен запис, фиксиращ валидността на сделката за отчуждаване на недвижим имот.

Системата за регистрация, използвана в поземлените книги, съгл

GSU е изграден на следните принципи:

а) въвеждането на права на собственост, т.е. всяка промяна в правния статут на недвижим имот подлежи на вписване в имотния регистър (§ 873 GGU);

б) специалности, т.е. в имотния регистър се отделя отделен лист за вписване на данни за всеки поземлен имот (предложение 1, ал. 1 § 3 от Правилника за имотния регистър)

в) публичност, т.е. всяко заинтересовано лице има право да получава информация от имотния регистър във връзка с конкретен поземлен имот (ал. 1 § 13 от Правилника за имотния регистър);

г) достоверността на поземлената книга, т.е. вписване в имотния регистър има правна сила за добросъвестни трети лица дори в случаите, когато не съответства на действителното правно положение (§ 892-894 BGB);

д) старшинство на правата на собственост, т.е. ако има две вещни права върху един и същ обект на недвижим имот, предимство се дава на това право, чието вписване в имотния регистър е направено по-рано (§ 879 GGU).

Всички въпроси, свързани с регистрацията на тези права, са уредени в Германия с Наредбата за поземлените книги, приета на 24 март 1897 г. В съответствие с нея поземлените книги се поддържат от специални поземлени институции, действащи по общи съдилищапърва инстанция по местонахождението на имота.

В тези институции регистрацията на права в имотния регистър се извършва от регистратори, които са преминали специално обучение. Те са независими при вземането на решения. Тяхната функция е да проверяват пълномощията на лица, които се считат за заинтересовани страни.

Действието на поземлените книги обхваща областите, на чиято територия се намират поземлените имоти, включени в книгата. Самата книга е държавен регистър за вписване на права върху поземлени имоти и други недвижими имоти. Този регистър регистрира правата върху всички намиращи се в частна собственостземя, сгради и конструкции. Всяко вписване в поземлената книга се счита за вярно до извършване на корекции в него.

Институтът по поземлен регистър в Германия се основава на следните принципи:

а) обществено доверие в имотния регистър;

б) ограничена наличност на съдържанието му;

в) регистрация въз основа на заявление;

г) такси.

Регистрацията на земята в имотния регистър се извършва по искане на всяко лице, чието право е засегнато от такава регистрация или в чиято полза се извършва (§ 885 GGU). Ако за регистрацията на недвижим имот се изисква нотариална заверка, тогава регистрацията може да се извърши от нотариус от името на лицето, чието право е засегнато от такава регистрация (§ 313 BGB). Освен това, за да се признае валидността на сделка за отчуждаване на недвижим имот, германското законодателство предвижда специална процедура. Решението е формализирано отделен документизискваща нотариална заверка със задължителното едновременно присъствие на страните или техни упълномощени представители (§ 925 GGU).

Съгласно § 883 BGB предварителни вписвания на сключените договори за отчуждаване на недвижими имоти могат да се правят в имотния регистър. Това вписване позволява на купувача на недвижим имот да поиска изпълнението на договора, а също така предупреждава други лица да не предявяват правото да претендират за този недвижим имот. Разпореждане, направено след вписване в имотния регистър на предварително вписване за отчуждаване на поземлен имот или право, е недействително. Системата за поземлен регистър осигурява висока степен на прозрачност и публичност при сделки, включващи земя и други недвижими имоти в Германия.

В Испания сегашната регистрационна система е въведена със Закона за ипотеките (1861), установявайки нови подходи към регистрацията. В съответствие с изискването на закона е създаден Регистърът на собствеността върху правата върху недвижими имоти (наричан по-нататък Регистър на собствеността), в който се вписват правата на собственост върху недвижими имоти, други права на собственост и техните ограничения и тежести. Извършва се в регистрационни райони, които не се допират един до друг и съвпадат с границите на административните територии на Испания. Като се имат предвид обществените интереси, големите регистрационни райони могат да бъдат разделени на няколко малки района (това се случва например в Мадрид, Барселона).

Имущественият регистър се води в специални книги, които са номерирани и заверени от съдията. Формата и редът за попълването им се определят от испанското министерство на правосъдието (чл. 238 от Закона за ипотеките). Регистрационен запис в Имотния регистър може да се дефинира като „извлечение, направено от регистратора на имота, след правна квалификация: от съдържанието на документите, които се вписват, всичко, което има правно значение за страните, предмета и бъдещето приобретатели, въз основа на съдържанието на регистъра." Всички записи на права върху недвижими имоти и сделки с тях се регистрират в Имотния регистър. Правата на индивидуална собственост се записват в отделен регистрационен лист в хронологичен ред. По този начин регистрационният лист фиксира процеса на прехвърляне на права върху недвижими имоти. В същото време последният правоносител е единственият законен и всяко право върху недвижим имот принадлежи само на един законен собственик. Всички нерегистрирани права върху недвижими имоти са недействителни, нищожни поради наличието на регистрационен запис в Имотния регистър.

Отговорността на регистратора за законосъобразността на вписването гарантира действието на вече споменатия принцип: всичко, което е вписано в имотния регистър, е вярно и законосъобразно, тъй като този, който е вписал правото си върху недвижим имот, придобива права върху него в форма и обем, в който са вписани в Имотния регистър. Информацията на Регистъра относно правата върху недвижими имоти, както и ограниченията и тежестите е достъпна за заинтересовани лица.

Испанската система за регистрация, съгласно Закона за ипотеките, се придържа към

следните основни принципи:

а) публичност, т.е. регистрацията на правото на недвижим имот е публична и открита за преглед;

б) определения, т.е. всеки имот има свой отделен регистрационен лист (чл. 8, 243);

в) последователности, т.е. нов запис за вписване в регистъра на правата върху недвижими имоти погасява всички стари записи в регистъра за този имот (чл. 20);

г) затваряне, т.е. забранено е регистрирането на сделки с недвижими имоти, които имат по-ранна дата от последното вписване в имотния регистър (чл. 17);

д) приоритет, т.е. правото на недвижим имот възниква от датата на вписване в Имотния регистър - който първи се регистрира, придобива правото (чл. 25);

е) несъпротива, т.е. невписаните права върху недвижим имот не могат да се считат за законно право върху него (чл. 23, 24).

Испанската система за регистриране на собственост върху недвижим имот в имотния регистър не е задължителна, но е доста ефективна, тъй като собственикът на този имот не може да получи ипотечен заем, обезпечен с недвижим имот (а недвижимият имот е най-надеждното средство за обезпечаване на заем) без регистриране на ипотека в Имотния регистър. Предпоставката за вписване на ипотека в Имотния регистър е задължителна регистрациязаложила собственост върху имота.

С обмисляне преходен периоднапълно, в Испания през 1944 г. е въведена нова система за регистрация на права върху недвижими имоти в имотния регистър.

Испанската система за регистрация на права на собственост в Имуществения регистър се основава на правен анализ на сделките, подадени за регистрация. Правната експертиза на сделката включва проверка на коректността на формата на представените документи; правоспособност на физически лица и правоспособност на юридически лица, които са страни по сделката; съответствие на сделката с действащото законодателство.

След извършване на правна експертиза, регистраторът решава или да признае сделката за съвместима със закона, или за нейното неспазване. В първия случай правото се вписва в Имотния регистър, във втория случай се отказва регистрация. Решението на регистратора може да се обжалва.

Допълнителна гаранция за легитимността на сделките е, че обикновено всички сделки с недвижими имоти се заверяват от нотариус след получаване на удостоверение от Имотния регистър за правния статут на недвижимия имот. Така нотариусът заверява сделката с недвижим имот, а регистраторът удостоверява нейната валидност в Имотния регистър. Световният опит показва, че без определен задължителен елемент в процеса на регистрация на заглавието, този процес почти сигурно е обречен на провал и пълната регистрация на всички парцелимного вероятно никога няма да бъде завършен. Не във всички водещи страни по света основни принципирегистрацията на права върху недвижими имоти са извършени и фиксирани в същата последователност. Идеалната система за регистрация на недвижими имоти трябва напълно и надеждно да отразява правния статут на имота, да гарантира надеждността и точността на данните, а не да се позовава на съдържанието на предишни транзакции, за да се запознаете с последните вписвания в регистъра. Тя трябва да осигури хармонично съчетаване на публични и частни интереси и да пази имуществените интереси на добросъвестните участници в гражданските сделки, да сведе до минимум възможността за недобросъвестност при сделки с недвижими имоти.

Според нас държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях е акт на публична власт, удостоверяващ правото, който фиксира динамиката на правния статус на недвижимия имот, за да осигури неговото законно, открито и надеждно гражданско обращение. Федерален закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“ (наричан по-долу „Закон за регистрация“) определя държавната регистрация като „правен акт за признаване и потвърждение от държавата. за възникване, ограничаване (обременяване), прехвърляне или прекратяване на права върху недвижими имоти в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация" (клауза 1, член 2).

Клауза 3 от член 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация и член 14 от Закона за регистрацията посочват удостоверителния характер на държавната регистрация, според който държавната регистрация на права върху недвижими имоти се удостоверява или с държавен сертификат. регистрация на права, или чрез извършване на специален регистрационен надпис върху представения за регистрация документ.

Фактът, че държавната регистрация не е със заглавие, се доказва от параграф 3 на клауза 8 на член 12 от Закона за регистрацията, който гласи: „Ако вписванията в Единния държавен регистър на правата и документа за собственост не съвпадат, основният документ има приоритет." Въпреки това, може да се съгласим с N.A. Сиродоев, който смята, че споменатият приоритет на документа за собственост пред вписването в Единния държавен регистър на правата в случай на несъответствие на вписванията показва непоследователността на законодателя при изграждането на ясна правна структура и неговия отказ от недвусмислена позиция по този въпрос. проблем. Несъответствието е един от съществените недостатъци на посочения Закон за регистрация.

Руският законодател възприе световния опит за регистриране на права върху недвижими имоти и го приложи в Закона за регистрацията под формата на симбиоза от две регистрационни системи: регистрация на документи (актове) и регистрация на права. Тази позиция се дължи на факта, че първоначално в Гражданския кодекс на Руската федерация законодателят не е изразил недвусмислената си позиция по въпроса за регистрацията на недвижими имоти. Например, съгласно клауза 1 от член 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация, законното право на недвижимо имущество под формата на права на собственост, други вещни права, както и други права, предвидени от закона, подлежи на държавна регистрация. Но в параграф 3 на същия член е установено, че удостоверяването на регистрацията се извършва или чрез документ за регистрирано право или сделка, или чрез извършване на потвърждаващ надпис върху документ, представен за регистрация. В същото време член 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация се отнася до регистрирането на сделки със земя и други недвижими имоти. Общо изискванекъм сделки с недвижими имоти - спазване на писмената им форма, в отделни случаии нотариална заверка.

Световната практика изхожда от необходимостта да се използват възможностите на недържавните правни институции непременно за гарантиране на правната чистота на регистрираните споразумения и законосъобразността на правата, произтичащи от тях. Изглежда, че това изискване е напълно оправдано, тъй като отговаря на целите за създаване на стабилен оборот на недвижими имоти и служи за изключване на възможността за масова регистрация на унищожаеми и недействителни сделки.

2. Проблеми на регистрацията на права върху недвижими имоти

Държавната регистрация на собствеността върху недвижим имот е единственото правно доказателство за правото на притежаване, ползване и разпореждане с него. Държавата предоставя на собственика правото да избира между регистрация на обект и регистрация като единен комплекс. И тук е важно да не сгрешите.

Изборът на регистрация на обекта е за предпочитане, ако обектите не са свързани помежду си чрез единен технологичен цикъл и ако собственикът планира да използва части от имота поотделно. Например, при закупуване на определен брой помещения, някои ще бъдат отдадени под наем, а други ще бъдат пуснати за продажба. Продаването на целия обект на части също е много по-лесно. Наличието на отделни сертификати ще ускори възможността за транзакции и ще ви спести от ненужна бюрокрация.

Ако редица обекти са включени в една технологична верига и освен това, като се вземат предвид плановете на собственика, този комплекс се използва за получаване на заем, тогава регистрацията като сложно нещо е препоръчителна - собственикът ще има силно доказателство на правото да притежаваш този конкретен обект като цяло по предназначение. Без да прибягва до услугите на специалисти, той ще може да управлява целия комплекс едновременно, което ще бъде от голяма помощ при решаването на съдбата на цялото съоръжение като цяло.

Значението на такова решение може да се види ясно от практически пример.

Компанията организира изграждането на комплекс за разпределение на горива за съхранение и продажба на едро и дребно на петролни продукти в един от районите на Московска област. След като сключихме споразумение с местната администрация за наем на земя за 49 години, с обща площ от 3,2 хектара, ние започнахме първия етап на строителство, който беше завършен много бързо и въз основа на държавен акт за приемане , бяха въведени в експлоатация пет обекта: административна сграда, КПП, пречиствателни съоръжения, трафопост и бензиностанция с достъпни пътища и прилежаща озеленена площ. След доставката възникна проблемът с вписване на собствеността на въведените обекти.

Федералният закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“ от 21 юли 1997 г. определя, че собственикът може да получи удостоверение за собственост върху недвижим имот само след вписване на обекта в Единния държавен регистър. Съгласно чл. 2 от Закона собственикът получава целия набор от права (притежание, ползване, разпореждане) върху недвижим имот само от момента на държавната регистрация. Въз основа на този закон са получени 5 сертификата само за сгради.

За организацията на дейността бяха необходими големи инвестиции, с които поради разходи за строителство фирмата не разполагаше. Ръководството реши да тегли заем и да използва целия комплекс под ипотека за получаване на оборотни средства. В хода на получаването му възникна проблем: всъщност както оценителите, така и банкерите разбраха, че обезпечението е много печеливш горивен и разпределителен комплекс, чиято цена многократно надвишава сумата на заема, но законно имаше 5 сертификата за някои структури, с малка площ, не е ясно как са свързани помежду си. Тъй като съгласно закона държавната регистрация се извършва по местонахождението на недвижимия имот (член 2, клауза 4), компанията се обръща към местното представителство на Московската регионална регистрационна камара с искане за издаване на единен сертификат за целият гориворазпределителен комплекс.

За да обосноват твърденията си, управителите на дружеството твърдят, че обектът е единен комплекс с общо функционално предназначение и че регистрацията обект по обект няма да отразява реалната цена на комплекса и неговите технологични възможности, тъй като включва не само сгради. , но и пътища, пътища за достъп, железопътни линии, земя под наем. Освен това, законът определя недвижимите имоти като поземлени участъци, земни участъци, изолирани водни обекти и всички обекти, които са свързани със земя по такъв начин, че движението им без несъразмерно увреждане на предназначението им е невъзможно, включително сгради, конструкции, жилищни и непропорционални. -жилищни помещения, гори и трайни насаждения, етажна собственост, предприятия като имотни комплекси. В случая се оказаха редица обекти извън обхвата на регистрация – пътища, пътища за достъп и др.

Тези проблеми станаха предмет на обсъждане със специалисти от Московската регионална регистрационна камара. Въз основа на анализа на проблема и съществуващите прецеденти на местното представителство е препоръчано да извърши единна регистрация на обекта като комплексна вещ на основание чл. 134 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Тази статия дефинира, че „ако разнородните неща образуват едно цяло, което включва използването им според с общо предназначение, те се считат за едно нещо (сложно нещо)", следователно собственикът има право да регистрира гориворазпределителния комплекс като комплексна вещ. Първо обаче е необходимо да се регистрират обектите, които са били технологично включени в горивно- разпределителен комплекс, но остана извън регистрацията: резервоарни паркове, товарно-разтоварни стелажи, помпена станция с навес.

Допълнителната регистрация отне 4 месеца и едва тогава собственикът разполагаше с необходимите документи в ръцете си: две свидетелства за собственост! Защо две? Да, защото през изминалото време мениджърите разбраха колко е важно за по-нататъшно използване да регистрират обекти заедно или поотделно и решиха да регистрират според функционалното им предназначение. По този начин един сертификат включва съоръжения, които по принцип съставляват базата за съхранение и търговия на едро с петролни продукти: административни и уютни сгради, контролно-пропускателен пункт, пречиствателни съоръжения, трансформаторна подстанция, главен и резервен резервоар, стелаж за разтоварване и зареждане , помпена станция с навес, - с изброяване на буквите на всеки обект и общата площ. Отделно е регистрирана бензиностанция, тъй като предназначението й е продажба на дребно на гориво.

По този начин, преди да се пристъпи към държавна регистрация на недвижими имоти, е необходимо да се реши дали този комплекс представлява единна функционална верига, чиято регистрация поотделно може да навреди както на неговата стойност, така и да направи невъзможно по-нататъшното му използване по предназначение.

Следователно редакцията на чл. 2 от Федералния закон на Руската федерация „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, приет Държавна дума 17 юни 1997 г., в който държавната регистрация се определя като правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване (обременяване), прехвърляне или прекратяване на права върху недвижими имоти, както и единственото и изчерпателно доказателство за наличие на права върху недвижими имоти.

Липсата на такава формулировка според нас е свързана и с факта, че държавната регистрация едва ли може да се счита за единствено доказателство за съществуването на права, тъй като тази разпоредба противоречи на чл. 12 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който установява възможността съдебно признаниеправа, както и съдебни процедури.

Освен това анализираната дефиниция, изглежда, не е съвсем коректна от лексикална гледна точка, тъй като използваната фраза „правен акт за признаване на права от държавата“ може съвсем разумно да обозначава акт на държавен орган, който генерира права. В същото време изглежда неприемливо да се бърка държавната регистрация на права и акт на държавен орган, който генерира права. Този извод следва от сравнението на алинеи 1, 2 на чл. 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в който тези понятия се считат за независими.

Разликата между държавен акт и регистрация може да се проследи и чрез сравняване на задачите, които решават. По този начин публикуването на държавен акт служи като основа за възникване на права и задължения. Държавната регистрация има и други задачи, посочени по-горе, включително определяне в конкретни случаи на момента на възникване на правата.

Вписването на права не може да се разглежда като държавен акт, който поражда граждански права, и от гледна точка на правната логика, тъй като оборотът „вписване на права, който поражда тези права” няма такава логика.

Освен това признаването на статута на съответния държавен акт след регистрация би довело до негативни последици за държавния бюджет. Така че, ако държавата, чрез актове за регистрация, създава, променя граждански отношения, то в този случай то носи и отговорност за правната чистота и законосъобразност на удостоверяваните права. Всъщност в случая ще говорим за отговорността на държавата под формата на отговорност на данъкоплатците за неправомерните действия на страните при сключване на сделка. Никоя страна в света не е достатъчно богата, за да си позволи лукса да бъде държана отговорна за действията на лицата, участващи в частни транзакции.

В същото време световната практика изхожда от необходимостта да се използват възможностите на недържавните правни институции непременно за гарантиране на правната чистота на регистрираните споразумения и законосъобразността на правата, произтичащи от тях. Изглежда, че това изискване е напълно оправдано, тъй като отговаря на целите за създаване на стабилен оборот на недвижими имоти и служи за изключване на възможността за масова регистрация на унищожаеми и недействителни сделки.

Действащ правни системи чужди държавиразработи два основни начина за гарантиране на законността на частните документи за собственост, както и на правата, подлежащи на държавна регистрация. За държави, използващи системата на гражданското право, това е задължителна нотариална заверка на сделки с недвижими имоти.

За страните от англосаксонския модел на правото е задължително застрахователна компания да участва в процеса на сключване на споразумение заедно с адвокат или брокер.

За съжаление, Гражданският кодекс на Руската федерация игнорира този проблем, във връзка с което все още изисква своето спешно решение, като се вземат предвид възможните негативни последици от незаконни сделки в такава обществено значима сфера като недвижимите имоти. Опитите за възлагане на гореспоменатите функции на правен контрол на институциите на правосъдието, както е предвидено във Федералния закон на Руската федерация „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него“, не само противоречат на горните аргументи и водят до необосновани негативни последици за бюджета, но и позволяват да се говори за създаване на квазисъдебен контрол върху гражданскоправните отношения. Създаването на такъв контрол повдига много въпроси относно квалификацията на специалистите и ръководителите на съдебни институции, тъй като анализираният федерален закон не съдържа изисквания за тяхното задължително юридическо образование, като се приема, че съответните длъжности в институциите на правосъдието могат да се заемат от лица с опит в органи за държавна регистрация.

Известна трудност в дейността на институциите за правата на човека ще предизвикат и съществуващите изключения от основно правилоотносно необходимостта от регистрация за възникване на права върху недвижими имоти. Тази трудност се дължи преди всичко на факта, че моментът на възникване на съответните права няма да бъде отразен в системата на държавния регистър, което от своя страна може да доведе до невъзможност за получаване на изчерпателни данни за състоянието на имота чрез системата за регистрация .

Такива изключения включват разпоредбите на параграф 4 на чл. 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който предвижда придобиване на собственост върху апартамент, гараж и друго имущество на потребителска кооперация след заплащане на нейния дял.

Друго изключение според нас са разпоредбите на част 1 на чл. 341 от същия кодекс, който установява правилото за възникване на правото на залог върху вещта, която се прехвърля от момента на това прехвърляне, освен ако в договора за залог не е предвидено друго.

Горният списък с изключения може да бъде допълнен. Така че, по-специално, в очакване на неговото съдебно разрешениевъпросът за момента на възникване на права върху недвижими имоти, основани на нормите на закона. Съгласно част 5 на чл. 488 от Гражданския кодекс на Руската федерация стоките, продадени на кредит, се залагат на продавача, освен ако не е предвидено друго по споразумение на страните. Освен това правото на залог на недвижим имот по силата на закона възниква и при регистриране на договор за доживотна издръжка с зависимо лице на основание част 1 на чл. 587 от Гражданския кодекс на Руската федерация. От наша гледна точка възникването на такива права трябва да бъде свързано с момента на тяхната държавна регистрация, което се обяснява с необходимостта да се осигури унифициране на принципа на обезпечаване на права и тежести върху недвижими имоти, както и да се ограничи възможност за неоправдано разширяване на списъка с изключения от общото правило, предвидено в параграф 2 на чл. 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Във връзка с гореизложеното изглежда, че договорът за продажба, който предвижда плащане на недвижим имот на кредит, попада в полезрението на държавната регистрация като основание за възникване на право на собственост - ипотека, въпреки че в различна ситуация (освен когато обектът е жилищна сграда или помещение) не се предоставя за регистрация.

Открит за теорията на правото остава и въпросът за момента на възникване на собствеността върху недвижим имот от наследниците. Съществуващите несъответствия по този въпрос са свързани с редакцията на чл. 546 от Гражданския кодекс на РСФСР, според който приетото наследство се признава за принадлежащо на наследника от момента на откриване на наследството, а фактът на приемането се извършва чрез действителното влизане във владение или чрез подаване на заявление при нотариус. Посочената законова норма, установявайки момента, от който наследеният имот се признава за принадлежащ на наследника, в същото време не посочва на какво вещно право се основава този имот: на правото на собственост, правото на стопанско управление. , право на доверително управление и др. Използването на други норми на гражданското право за изясняване на позицията на законодателя също не ни позволява да стигнем до изчерпателен извод.

Така че възникването именно на правото на собственост при вписване в наследството се потвърждава косвено от разпоредбите на ал. 2 стр. 2 чл. 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 548 от Гражданския кодекс на РСФСР. В първия случай законодателят свързва понятието за собственост по време на наследяване с правото на собственост, а във втория случай предвижда, че в случай на смърт на гражданин, който е приел, но все още не е формализирал наследството, неговите наследници наследяват този имот на общо основание, докато в други ситуации наследяването се извършва по ред. наследствено предаванеправа.

Посочен като противник правни разпоредбистои чл. 549 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който говори за невъзможността за възникване на правото на собственост от момента на приемане на наследството, тъй като действителното влизане във владение на наследеното имущество от един от наследниците или подаването на заявление за приемане на наследството от него не изключва възможността за признаване на останалите наследници правото на собственост върху същия имот или част от него . Въз основа на съдържанието на този член приемането на наследство следва да се разглежда като волята на наследника да встъпи в наследствени права и като възникване на правото му да управлява (притежава) наследения недвижим имот в рамките на закона до момента на вписване на правото на собственост. Това право на управление (притежание) не подлежи на регистрация, тъй като не е включено в списъка на вещните права по чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Посочената празнота на законодателя по отношение на ясното определение на момента, в който възниква правото на собственост при наследяване, следва да бъде разрешена в нормите на раздел " наследствено правотрета част от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Връщайки се към възможните негативни последици от наличието на изключения от общото правило, предвидено в ал.2 на чл. 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация трябва да се отбележи следното. Тези последици следва да бъдат намалени чрез стриктно спазване на изискванията на чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който задължава всички притежатели на права, включително тези, които са придобили този статут без държавна регистрация, да въведат съответните данни в регистъра. Упражняването от носителя на правата му върху недвижими имоти с участието на трети лица следва да бъде поставено в зависимост от момента на вписване на съответните данни за тези права в регистъра. По този начин, без държавна регистрация на правата, собственикът не може напълно да упражнява правомощията си по отношение на принадлежащия му имот.

В съответствие с нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация правата върху недвижими имоти, тяхното възникване, ограничаване, прекратяване и прехвърляне подлежат на регистрация в държавния регистър. По същество тази регистрация има за цел да осигури стабилност на оборота на недвижими имоти, тъй като последният има не само имуществено, но и социално значение. Осигуряването на стабилност се постига чрез отделяне на сделки и други действия с недвижими имоти извън частните интереси на страните и създаване на специална информационна система, която позволява на всички субекти на правото да получават изключително и само достоверни данни за правния статус на конкретен обект.

Обобщавайки изложеното по-горе, можем да заключим, че регистрацията е узаконяване за гражданско обращение на сделките и породените от тях права и задължения, както и други основания за възникване на права и задължения, предвидени в ал.1 на чл. 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Изглежда, че предложеното определение за държавна регистрация е в съответствие с общи разпоредбиГраждански кодекс на Руската федерация, регулиращ движението на недвижими имоти и права върху него. И така, в съответствие с чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация вещните права върху недвижими имоти, тяхното ограничаване, възникване, прехвърляне и прекратяване подлежат на държавна регистрация. Моментът на възникване на правата може да не съвпада по време с тяхната държавна регистрация, което е предвидено като изключение в параграф 2 на чл. 8 от Гражданския кодекс. Освен това тази правна норма не свързва момента на възникване на ограничения, например под формата на изземване, с момента на тяхната държавна регистрация. По този начин законодателят, като установи задължителната държавна регистрация на права и други събития, в същото време не придаде на този процес изключително учредителен характер, което от своя страна ни позволява да разглеждаме такава регистрация като отражение в регистъра за неограничен кръг от лица с достоверна и изчерпателна информация за правното състояние на недвижимия имот, неговото изменение или прекратяване.

Заключение

Предвид голямото значение на недвижимите имоти в живота и дейността на гражданите и юридическите лица, както и в гражданското обращение, законът е осигурил неговия специален правен режим. То се състои във факта, че правото на собственост, други вещни права върху недвижими имоти, техните ограничения, възникване, прехвърляне и прекратяване подлежат на задължителна държавна регистрация в Единния държавен регистър от институциите на правосъдието. Трябва да бъде регистриран.

все пак руска системарегистрацията на недвижими имоти до голяма степен възприе основните разпоредби на регистрационните системи на Германия и Испания, а също така отразява предреволюционния опит на Русия в създаването на наследствената харта,

но той се основава предимно на Гражданския кодекс на Руската федерация, има свои специфики, свои собствени характеристики, които могат да се променят само при промяна не само на Закона за регистрацията, но и на Гражданския кодекс на Руската федерация. С влизането в сила на Закона „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“ е въведена унифицирана процедура за регистриране на права върху недвижими имоти и сделки с тях, независимо от вида на недвижимия имот и предмета. на федерацията, на чиято територия се намира. Започна работата по създаването на съответния Единен държавен регистър. Всичко това в крайна сметка ще направи руския пазар на недвижими имоти прозрачен, в много отношения ще пресече корените на престъпността и измамите в сферата на оборота на недвижими имоти.

Сделките с недвижими имоти съставляват значителна част от гражданския оборот и най-вече се нуждаят от държавно признаване и потвърждаване на правата на техните участници, което се дължи на особения характер на предмета на такива сделки - недвижимите имоти. Недвижимите имоти включват парцели, земя, отделни водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. обекти, чието движение е невъзможно без непропорционални щети на предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции.

2.2 Някои актуални проблеми на държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях

Проблемът за правилната квалификация на договорите или правата върху недвижими имоти изглежда е един от най-належащите проблемидържавна регистрация.

Гражданско-правната квалификация прониква във всички дейности услуга за регистрацияМинистерство на правосъдието на Република Беларус. Това е от особено значение по време на правната проверка на документи, подадени за държавна регистрация. Именно служителите, които извършват правна експертиза, пряко решават проблемите с квалификацията.

Квалификацията по договора има два основни етапа. Първият е квалификацията, извършена от страните при сключването на договора, неговото изпълнение, изменение и прекратяване. Квалификацията на този етап има за цел да осигури правилното регистриране на отношенията на страните, както и правилното упражняване на техните права и задължения. Второто е квалификацията, извършвана от правоприлагащите органи, включително органите за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, в процеса на подпомагане на граждани и организации при упражняването от последните на техните права и задължения, както и като контрол върху този процес. Квалификацията на този етап е насочена към осигуряване на законност и ред в процеса на упражняване от страните по договора на техните граждански права и изпълнение на възложените им задължения. При извършване на държавна регистрация, специализирани служби на Министерството на правосъдието на Република Беларус, техните длъжностни лицапреди да извършите регистрационни действия, трябва да инсталирате легален статутлице, кандидатствало за държавна регистрация на правото на недвижим имот или сделка с него; дали съответният обект на гражданските права е недвижим имот и какъв е неговият правен режим; какво са съществени условиядоговора, въз основа на който възниква правото, или какъв е характерът на друг юридически факт, който е бил основание за възникване на правото върху недвижим имот. Неустановяването, непълното или неправилно установяване на изброените точки може да доведе до необосновано вписване на правото върху недвижим имот или сделка с него, или необоснован отказ за извършване на действия по регистрация. Колко важно е това става ясно не само от изложеното по-горе, но и от факта, че при неправилна квалификация гражданите и юридическите лица имат право да предявят иск или жалба до съда. Юридически лицаи гражданите могат да обжалват пред съда такива действия и решения, като например отказ или избягване на услугата за регистрация за регистрация на права от държавна регистрация; отказ за издаване на информация за регистрирани права; отказ за отстраняване на техническа грешка, нарушаване на сроковете за регистрация, издаване на информация и коригиране на техническа грешка. Участието на органите на правосъдието в държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях е както следва. Първо, органът може да бъде поканен от съда да участва в процеса или да се включи в него по своя инициатива, за да даде становище по делото, за да изпълнява възложените му задължения и да защитава правата на гражданите и интересите на състояние. Второ, органът може да действа като трето лице, което не декларира самостоятелни претенции по предмета на спора. Третият, може би най-разпространеният начин за разрешаване на разногласия между индивид и орган е жалба.

При изпълнение на съдебно решение може да възникне ситуация, при която органът не по своя вина няма да може да изпълни съдебното решение. Например, ако по съдебно решение съдебният орган за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него ще трябва да регистрира правото, тогава заявителят трябва да подаде заявление, съответните документи, съдебно решение и др. Очевидно без гражданска молба има сериозната причина, според който органът на правосъдието за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него няма да може да изпълни съдебното решение. Следователно има два изхода от тази ситуация. Първият е да се върне изпълнителен документбез изпълнение пред издаващия орган. Вторият изход зависи от яснотата и сигурността на диспозитива на съдебното решение. При анализа на Закона „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него“ възникват съмнения относно прилагането на неговите разпоредби към решения, които съдържат само задължението на органите на правосъдието за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. да извършва регистрационни действия, но нито дума не се споменава учредяването на права или момента на възникването им. Изглежда, че ако съдебното решение не страда от такъв недостатък, органът има право да посочи само съдебното решение в колоната „документи - основание за регистрация“. Така ще се избегне евентуална отговорност за неизпълнение на съдебното решение.

При вписване на прехвърляне на права при продажба на сгради възниква проблем, че наред с държавната регистрация на сградата трябва да се впише и прехвърлянето на собствеността върху поземления имот, върху който се намира тази сграда. Държавата, регистрирайки правото, не само го признава за възникнало, но и потвърждава спазването на закона в процеса на придобиване на правото на недвижим имот, гарантира защитата на това право. Не може да даде такива гаранции, когато остава въпросът дали собственикът на сградата има право върху земята. Тъй като отговорът за правото на човека върху сградата също зависи от това какво ще бъде посланието за това. Невъзможна е и държавна регистрация на сделки със сгради, прехвърляне на права върху тях без документи върху парцела под тях.

При вписване на прехвърляне на права върху сграда следва не само да се установи правото на продавача върху земята, но и да се регистрира прехвърлянето на това право върху купувача. Само в този случай ще се извърши едновременното прехвърляне на права върху сградата и земята. С оглед на гореизложеното държавна регистрация на права (прехвърляне на права) върху сграда е недопустима в случаите, когато не е извършена регистрация на права върху поземления имот под нея.

Договорът за продажба не е единственият документ за собственост, който служи като основание за регистриране на право. Сред основанията за вписване на права Законът отделя акт на органа. Проблемите, възникващи в този случай, също изискват собствен анализ. В случай, че акт на държавни органи и администрация на субект на Република Беларус, органи на местно самоуправление е издаден в нарушение на процедурата, установена от законодателството, действащо на мястото на публикуване на такива актове към момента на публикуването им не може да бъде основание за държавна регистрация на права.

Правно признаване на акт за недействителен може да се извърши само от упълномощени органи и по предвидения от закона начин, т.е. съд по установения ред. В тази връзка органът на правосъдието за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него не може да откаже държавна регистрация на права. От това следва, че регистраторът, след като е установил, че имотът е придобит въз основа на незаконосъобразен административен акт, няма право не само да откаже регистрация, но и да предяви иск за отмяна на този акт.

Има очевиден конфликт. На практика този проблем се решава по различни начини. Редица съдебни органи за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях вземат решение за отказ на държавна регистрация на права въз основа на такива актове. В същото време има прецеденти, когато органът на правосъдието за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него спря да отказва да регистрира поради факта, че съдилищата, в процеса на разглеждане на спорове, изхождат от факта, че т.н. доколкото тези административни актове не са обявени за недействителни, органът на правосъдието няма право да откаже регистрация. Следователно органът на правосъдието за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него трябва да спре регистрацията и да изпрати искане до прокуратурата. Изглежда, че в тази ситуация има три възможности за действие: държавна регистрация на недвижими имоти

1) прокуратурата подава иск в съда и "съдбата" на регистрираното право зависи от решението на съда;

2) прокуратурата оставя искането без отговор и след изтичане сроковеспиране на регистрацията и неполучаване на отговор на искането за регистрация;

3) прокуратурата дава отговор и органът на правосъдието за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него действа в съответствие с него.

Държавна регистрация в гражданското право

Развитието на пазарните отношения в Русия засегна практически всички сфери на икономическия живот на страната. В момента недвижимите имоти са обект на активен гражданскоправен оборот...

Държавна регистрация на права върху недвижими имоти

държавна регистрация на правото на недвижим имот В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация, държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него е правен акт за признаване и потвърждение от държавата на възникване ...

Държавна регистрация на права върху недвижими имоти в Руската федерация

Държавната регистрация на права се извършва с цел признаване и потвърждаване от държавата на основанията за възникване, прехвърляне, обременяване или прекратяване на права върху недвижими имоти ...

Държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях

Концепцията за държавна регистрация на права върху недвижими имоти е дадена в член 2 от Федералния закон на Руската федерация „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“, приет от Държавната дума на 17 юни 1997 г. .

Държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях

Гражданско-правен режим на недвижимите имоти

Държавната регистрация на недвижими имоти е правен акт за признаване и потвърждение от държавата на създаването, промяната и прекратяването на съществуването на недвижими имоти. Недвижим имот се счита за създаден, променен...

държавна регистрация сделка с недвижими имоти Развитието на пазарните отношения у нас е свързано с възникването различен видпроблеми, включително правна природа, с чието решение, доколкото е възможно и необходимо...

Гражданскоправни аспекти на института на държавна регистрация

Концепцията за държавна регистрация на права върху недвижими имоти е дадена в член 1 от Закона на Република Казахстан „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“...

Недвижим имот като обект на граждански права

основна характеристика правен режимнедвижим имот - специална поръчкавъзникване, промяна и прекратяване на собствеността и други права върху тези обекти, специални изисквания за сделки с недвижими имоти Гришаев С.А.

Въпросът за правата върху недвижими имоти и сделките с тях, подлежащи на държавна регистрация, се разглежда в правната литература като един от най-значимите ...

Понятието недвижим имот и сделки с него

Под държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях се разбира правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване ...

Редът за извършване на нотариални действия

Необходимостта от развита, цялостна и достъпна регистрационна система се появи едновременно с процесите на приватизация на държавна и общинска собственост...

Сделки с недвижими имоти

Концепцията за държавна регистрация на права върху недвижими имоти е дадена в член 2 от Федералния закон на Руската федерация „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“, приет от Държавната дума на 17 юни 1997 г. .

Съдебно решение като основание за вписване на права върху недвижими имоти

В момента в Русия се извършват все повече сделки с недвижими имоти, регистрира се прехвърляне на правото от предишния собственик и правото на новия собственик на съответния имот...