Ново изданиеИзкуство. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация
1. Освен ако в закон не е предвидено друго или договор за наем, наемателят, изпълнил надлежно задълженията си, след изтичане на срока на договора, при други равнища, има преференциално право пред други лица да сключи договор за наем за нов срок. Наемателят е длъжен да уведоми писмено наемодателя за желанието си да сключи такъв договор в срока, посочен в договора за наем, а ако такъв срок не е посочен в договора, разумно времепреди края на договора.
При сключване на договор за наем за нов срок условията на договора могат да бъдат променени по споразумение на страните.
Ако наемодателят откаже да сключи споразумение за нов срок с наемателя, но в рамките на една година от датата на изтичане на договора с него сключи договор за наем с друго лице, наемателят има право по свой избор да поиска в съда прехвърляне на права и задължения по сключения договор и обезщетение за загуби, причинени от отказа за подновяване на договора за наем с него, или само обезщетение за такива загуби.
2. Ако наемателят продължи да ползва имота след изтичане на срока на договора при липса на възражения от наемодателя, договорът се счита за подновен при същите условия за неопределен срок (чл. 610).
Коментар на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация
Арбитражна практика.
Уведомяването на наемателя преди изтичане на срока на договора за наем за неговото прекратяване и за отказа на наемодателя да поднови наемното правоотношение само по себе си не лишава наемателя от възможността да упражни правото на предимство за сключване на договор за наем за нов срок.
Предимното право на наемателя да сключи договор за наем за нов срок може да бъде упражнено от него само ако наемодателят прехвърли спорния имот на трето лице под наем (приложение към информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66).
Друг коментар на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация
1. В клауза 1 от коментирания член са посочени условията, при които наемател, който желае да сключи договор за нов срок, може да упражни предимството си да сключи договор за нов срок.
Първо, посоченото право се признава само за наемателя, който надлежно е изпълнил задълженията по предварително сключения договор. (Относно правилното изпълнение на задълженията от наемателя вижте коментарите към членове 615, 616 от Гражданския кодекс.)
Второ, важна е готовността на наемателя да сключи споразумение при равни други условия, т.е. при равни (или не по-лоши) условия, предлагани на други кандидати под наем. Сключването на договор за нов срок е по същество сключване на нов договор за наем. Следователно страните не са обвързани от условията на предишното валидно споразумение (виж параграф 32 от прегледа на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66).
Свързване преференциално правоотносно сключването на договор за наем, от една страна, с надлежното изпълнение на задълженията по договора, чиято валидност е изтекла, а от друга страна, със свободата за установяване на условията на бъдещ договор, законът създава стимул за наемателя да изпълнява правилно задълженията си. Този подход дава възможност на страните да коригират условията на договора за бъдещето, като вземат предвид опита от предишни взаимоотношения и променените условия.
На трето място, наемателят е длъжен да уведоми писмено наемодателя за желанието си да сключи споразумение в срока, посочен в договора, а ако такъв срок не е посочен в споразумението, в разумен срок преди изтичането на договора. Понятието „разумен срок“ следва да се тълкува като времето, необходимо за сключване на договор за следващ период.
Подлежи на наемател определени условияникой не може да стане наемател на спорния имот вместо него. Преимущественото право на наемателя да сключи договор за нов срок важи една година от датата на изтичане на договора.
2. Ако все пак наемодателят откаже на наемателя да сключи споразумение за нов срок, но в рамките на една година от датата на изтичане на договора с него сключи договор за наем с друго лице, наемателят има право да поиска в съдът за прехвърляне на права и задължения по сключения договор и обезщетение за загуби, причинени от отказа за подновяване на договора за наем с него или да поиска само обезщетение за загуби (част 3, параграф 1 от коментирания член). (Относно процедурата за прехвърляне на права и задължения по договора на наемателя вижте глава 24 от Гражданския кодекс „Промяна на задължените лица“.)
Важно е да се отбележи, че правото на наемателя да сключи предварително договор за нов срок се счита за нарушено само ако имотът е отдаден под наем на друго лице, а не по друг начин отчужден от наемодателя, например за безплатно ползване ( виж параграф 35 от прегледа на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66).
Правилото за преимуществено право на наемателя да сключи договор за наем за нов срок е диспозитивно. Наемателят може да бъде лишен от него по закон и по споразумение на страните. По този начин това правило не се прилага за договор за наем, за договор за наем на превозно средство (клауза 2, член 627, членове 632, 642 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
3. Интересите на лизингополучателя при сключване на договора са защитени от правото му да подновява договора. Съгласно параграф 2 от коментирания член това е възможно, ако след изтичане на договора той продължи да ползва имота при липса на възражения от страна на наемодателя.
Липсата на възражения от наемодателя относно продължаването на ползването на наетия имот от наемателя след изтичане на срока за наем представлява мълчаливото съгласие на наемодателя за посоченото продължаване на ползването на имота. Ако има такова съгласие (без възражения), договорът се счита за подновен при същите условия, но за неопределен срок.
1. Освен ако в закон или в договора за наем не е предвидено друго, наемателят, който надлежно е изпълнявал задълженията си, след изтичане на срока на договора има при равни други условия предимство пред другите лица да сключи договор за наем за нов термин. Наемателят е длъжен да уведоми писмено наемодателя за желанието си да сключи такъв договор в срока, посочен в договора за наем, а ако такъв срок не е посочен в договора, в разумен срок преди изтичане на договора.
При сключване на договор за наем за нов срок условията на договора могат да бъдат променени по споразумение на страните.
Ако наемодателят откаже да сключи споразумение за нов срок с наемателя, но в рамките на една година от датата на изтичане на договора с него сключи договор за наем с друго лице, наемателят има право по свой избор да поиска в съда прехвърляне на права и задължения по сключения договор и обезщетение за загуби, причинени от отказа за подновяване на договора за наем с него, или само обезщетение за такива загуби.
2. Ако наемателят продължи да използва имота след изтичане на договора при липса на възражения от наемодателя, договорът се счита за подновен при същите условия за неопределен срок ().
Връщане към съдържанието на документа: Граждански кодекс на Руската федерация, част 2в текущото издание
Коментари относно член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съдебна практика на прилагане
Наемателят има и предимство да сключи договор за наем по договор за наем, прекратен в едногодишен срок.
Съгласно първа алинея на клауза 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в закон или договор за наем, наемателят, който надлежно е изпълнявал задълженията си, след изтичане на срока на споразумението, при равни други условия, право на предимство пред други лица за сключване на договор за наем за нов срок.
Съдилищата трябва да имат предвид, че по смисъла на част трета от параграф 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация не само наемателят има право на предимство да сключи договор за наем настоящия договорнаем, но и наемателя по договор, който е прекратен в рамките на една година преди сключване на договор за наем с друго лице или наддаване за сключване на такъв договор, при условие че е уведомено писмено от наемодателя по реда, предвиден в ал. от параграф 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация за желанието за сключване на нов договор за наем (клауза 2 от Резолюцията).
Ако договорът за лизинг с победителя в търга не е сключен във връзка с упражняването от наемателя на правото на предимство, правилата на параграф 5 на член 448 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно последиците от избягване на сключването на споразумението не се прилага. Депозитът, платен от победителя в търга, подлежи на връщане (точка 1 от член 1102 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
В този случай, както и ако съдът удовлетвори исковете на наемателя за прехвърляне на права и задължения по договора, сключен на търга, победителят в търга има право да иска обезщетение за загуби, свързани с участието в търга, ако в съобщението не е включена информация за наличието на лице с предимство за сключване на договор за наем. Същевременно съдилищата следва да имат предвид, че липсата на такава информация в съобщението за търга не е основание за обявяване на търга за невалиден (ал. 4 от Решението).
В стр. 20, 31-35 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 "Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем" съдържа следните разяснения:
Разпоредбите на член 621, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно подновяването на договор за лизинг за неопределен срок се прилагат към договора за пренаем при спазване на правилата на параграф 2 от параграф 2 на член 615 от Кодекса, по смисъла на което срокът на договора за пренаем във всеки случай е ограничен до срока на лизинга.
Съгласно втора алинея на клауза 2 на член 615 от Кодекса, договор за пренаем не може да бъде сключен за период, надвишаващ срока на договора за наем.
Договорът, по който на ищеца е предоставено помещението под наем, е прекратен поради изтичане на срока му.
Следователно договорът за пренаем, който е изведен от договора за наем, въпреки подновяването му за неопределен срок, също е престанал да важи.
При такива обстоятелства не се изискваше да се изпраща предупреждение за отказа на договора за пренаемане в съответствие с член 610 от Кодекса (за повече подробности вижте параграф 20 от информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 610). 66).
Договор за лизинг, сключен в съответствие с параграф 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация за нов срок, е нов договор за наем.
Наемодателят е уведомил наемателя за изтичане на срока на договора за наем и за необходимостта, ако ответникът възнамерява да ползва имота в бъдеще, да сключи договор за наем за нов срок, който показва прекратяване на действащия преди това договор за наем поради дължимото до изтичане на срока му.
По смисъла на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, сключването на договор за наем за нов срок е сключването на ново споразумение.
Искът е предявен във връзка с отказа на ответника да подпише договор за наем за нов срок поради направени промени от наемодателя по отношение на размера. под наем.
Така между страните възникна преддоговорен спор (за повече подробности вижте параграф 31 от информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 66).
При сключване, в съответствие с параграф 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, на договор за наем за нов срок, страните не са обвързани от условията на предишното валидно споразумение.
Нормата на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация урежда процедурата за преразглеждане на наема през периода на договора за наем и следователно не подлежи на прилагане при сключване на споразумение за нов срок.
Съгласно втора алинея на клауза 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при сключване на договор за наем за нов период, условията на споразумението могат да бъдат променени по споразумение на страните.
Предложеният от наемодателя проект на договор за наем за нов срок, предвиждащ увеличен размернаем, е подписан от наемателя без забележки.
С оглед на изложеното, съдът призна за законосъобразен претенцията на ищеца за възстановяване на дълга, изчислен въз основа на размера на наема, посочен в новия договор за наем (за повече подробности виж параграф 32 от информационното писмо на Върховен арбитражен съд на Руската федерация № 66).
Уведомяването на наемателя преди изтичане на срока на договора за наем за неговото прекратяване и за отказа на наемодателя да поднови наемното правоотношение само по себе си не лишава наемателя от възможността да упражни правото си на предимство за сключване на договор за наем за нов срок.
В договора за наем между Комитета за управление на имота и акционерното дружество е установено, че наемателят трябва да уведоми наемодателя за намерението си да сключи договор за наем за нов срок най-малко един месец преди края на срока на наем.
Тъй като доказателства за съответствието на ищеца с изискванията на чл.621 от Кодекса и споразумението за писмено уведомяване на лизингодателя за намерението за сключване на договор за наем за нов срок не са представени, съдът заключава, че ищецът е загубил пред. -изкупно право на сключване на договор за наем за нов срок, във връзка с което е признал неподлежащ на удовлетворяване заявеното изискване за прехвърляне на права и задължения по сключения от ответниците договор за наем.
Обжалвайки пред апелативния съд взетото решение по съществото на спора, ищецът се позовава на това, че е лишен от възможността да уведоми наемодателя за намерението си да сключи договор за нов срок, тъй като последният е бил уведомен за отказа за подновяване на договора за наем преди изтичане на договора.
Съдебна зала апелативен съде признал този довод на жалбоподателя за неоснователен, като сочи, че изпратеното от наемодателя предизвестие свидетелства единствено за намерението за прекратяване на предходния договор за наем във връзка с изтичане на установения в него срок. Това обстоятелство не попречи на ищеца да упражни правото си да сключи договор за наем за нов срок в съответствие с член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация (за повече подробности вижте параграф 33 от информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 66).
Преференциалното право за сключване на договор за наем за нов срок принадлежи само на наемателя по договора.
Арбитражният съд установи, че комисията възнамерява да сключи договор за наем с предприемача и изготви проект на споразумение и изчисляване на наема, но съществени условиядоговорите не са договорени от страните.
Тъй като предприемачът не е бил страна по договора за лизинг, аргументите, че той има право на предимство да поднови договора за лизинг, са неоснователни (за повече подробности вижте параграф 34 от информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 66).
Преференциалното право на наемателя да сключи договор за наем за нов срок може да се упражни от него само ако наемодателят прехвърли спорния имот на трето лице под наем.
в съответствие с клауза 1 на член 621 от Кодекса, освен ако не е предвидено друго в закон или договор за наем, наемателят, който надлежно е изпълнявал задълженията си, след изтичане на срока на договора, има при равни други условия приоритет право върху други лица да сключат договор за наем за нов срок. Ако наемодателят откаже да сключи споразумение за нов срок с наемателя, но в рамките на една година от датата на изтичане на договора с него сключи договор за наем с друго лице, наемателят има право по свой избор да поиска в съда прехвърляне на права и задължения по сключения договор и обезщетение за загуби, причинени от отказа за подновяване на договора за наем с него, или само обезщетение за такива загуби.
Съгласно представените по делото доказателства оспореният нежилищни помещенияподлежи на прехвърляне от ответника на трето лице за безвъзмездно ползване във връзка с упражняването от тях съвместни дейности(за подробности вижте параграф 35 от информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 66).
Наемателят има преференциално право да сключи нов договор за наем. Мнозина възприемат това право като императив, който им позволява да изискват от наемодателя да удължи договора за наем за нов период при запазване на същите условия. Подобна ситуация беше разгледана в Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 19 май 2009 г. N 17476/08 по дело N A40-30560 / 08-25-257. Какво е решил съдът и каква е общата арбитражна практика - може ли наемодателят да стане заложник на подобна ситуация и какво наистина има право да иска наемателят - прочетете в статията.
Как започна спорът
Верига супермаркет отдава под наем търговска площ от десет години. Договорът за наем изтече и супермаркетът поиска удължаване на договора за нов срок. Вярно е, че исках да запазя не само срока, но и условията на предишния договор, включително размера на наема, който беше договорен преди десет години и не отговаряше на текущото ниво на пазарните цени. Хазяинът, разбира се, отказа.
Супермаркетът отиде до ICAC (Международен търговски арбитражен съд) към Търговско-промишлената палата на Руската федерация (тъй като основателят му е чуждестранна организация) с искане да признае правото му да удължи договора за наем за нов срок, като запази същите условия. И това право е признато с Решение от 24.04.2008 г. по дело No 23/2007г.
Наемодателят нямаше друг избор, освен да потърси защита с традиционни средства и той отиде в арбитражния съд.
Междувременно...
Откъде идва законът?
Възниква въпросът: на какво основание всъщност наемателите предявяват подобни претенции?
Факт е, че в параграф 1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява следното. Освен ако в закона или в договора за наем не е предвидено друго, наемателят, който надлежно е изпълнявал задълженията си, след изтичане на срока на договора има при равни други условия предимство пред другите лица да сключи договор за наем за нов договор. срок.
И тази на пръв поглед проста и кратка норма предизвиква неразбиране дори на ниво терминология. Някои наематели смятат, че имат право да удължат договора (Резолюция на FAS Далекоизточен окръгот 06.03.2007 г. N F03-A51 / 07-1 / 395). Други смятат, че говорим за подновяване на договора за нов срок (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 6 октомври 2006 г. N KG-A40 / 9332-06). Други изискват сключването на нов договор (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 23 юни 2005 г. N A11-4568 / 2004-K1-9 / 148).
Зад всеки от тези термини стоят различни правни последици. Какво можете да направите с договор за наем?
От заключение...
В съответствие с това правило наемателят има предимството да „сключи договор за нов срок”. Това е "заключението". В същото време договорът за наем, сключен по този начин за нов срок, се разглежда от съдилищата като нов договор за наем (например Решения на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 6 октомври 2006 г. N KG-A40 / 9332-06, FAS Северозападен окръгот 02.04.2009 N A52-2078/2008).
За всяко удължаване на договора в този случайречта не е. Подновяването на договора за наем е упоменато само в параграф 2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация: след изтичане на срока на лизинга, при липса на възражения от лизингодателя, договорът се счита за подновен при същите условия за неопределен срок.
И така, наемателят има предимството да сключи нов договор.
До принуда
Често наемателите възприемат това право като задължение на наемодателя да отдаде имота под наем за нов срок, независимо дали изобщо иска да продължи да отдава този имот на друго лице. И ако наемодателят откаже, наемателите се обръщат към съда с искане да го принудят да сключи договор за наем за нов срок. Но такова мнение е погрешно.
Ако наемодателят вече не желае да отдава имота си под наем, никой не може да го принуди да го направи. Съдилищата прибягват до различни аргументи. Например, ФАС на Далекоизточния окръг в своя Указ от 22.06.2005 г. N F03-A73 / 05-1 / 1028 посочи, че нормите на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация не установява задължението на страните да сключат споразумение за нов срок, а само предвижда преференциалното право на наемателя да наема пред други лица.
В постановленията на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 20 януари 2005 г. N A11-3943 / 2004-K1-13 / 137 и Федералната антимонополна служба Централен районот 13.11.2007 г. N A54-470 / 2006-C5, на наемателя е отказано и принудата да сключи договор. Съдът отбелязва, че съгласно ал.1 на чл. 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация гражданите и юридическите лица са свободни да сключват споразумение. Принудата за сключване на споразумение не се допуска, освен в строго определени случаи - когато задължението за сключване на споразумение е предвидено от Гражданския кодекс на Руската федерация, от закона или от доброволно прието задължение. В случаите, когато такова задължение е предвидено от поетото задължение, това означава сключване на предварителни договори, публично обещание за награда и публичен конкурс.
Правото, предоставено на наемателя, според съда, подлежи на изпълнение на общо основание, като се вземе предвид такъв принцип гражданско право, като признаване на граждани и юридически лица свободни при сключването на договора.
Нов договор- нови условия
Следва ли страните при сключване на договор за наем за нов срок да запазят всички предишни условия?
В параграф 1 на чл. 621 Граждански кодексРуската федерация има право само при изготвяне на договор за наем за нов период да променя условията на споразумението по споразумение на страните.
Но съдилищата са твърдо на позицията, че няма задължение за запазване на предишните условия.
Например, Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг в Указ N F04 / 3500-1093 / A27-2001 от 13 ноември 2001 г. отхвърли изискването на наемателя да изготви договор за наем при условията на предварително сключен договор, тъй като противоречи на ал.1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който установява правото на страните да променят условията му при сключване на договор за наем за нов срок.
Постановленията на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 2 април 2009 г. N A52-2078 / 2008 г. и на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 6 октомври 2006 г. N KG-A40 / 9332-06 показват, че от сключването на договор за наем за нов срок по същество е сключване на нов договор, страните не са обвързани с условията на предишно валидния договор за наем.
Така наемателят има право да сключи договор за наем за нов срок, но само при тези условия, които устройват наемодателя. Нито един допълнителни ползи, с изключение на тези, които наемодателят реши да предостави, бившият наемател не придобива.
Така например Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг с Указ N A56-5285/2007 от 30 април 2008 г. отхвърли иска за задължението на наемодателя да сключва споразумения с бивши наематели за предоставяне на място за продажба на цветя на пазара. В крайна сметка фактът, че ищците в продължение на няколко години са заемали търговски места на територията на този пазар въз основа на договори, не поражда задължението на ответника да сключва нови договори с ищците след изтичане на тяхната валидност.
Но тогава възниква въпросът...
Какво тогава е предимството на бившия наемател?
Единственото предимство на бившия наемател е, че ако наемодателят реши да продължи да отдава имота си под наем, първо трябва да го предложи на бившия наемател.
Основното предимство е установено в параграф 1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация: ако наемодателят откаже да сключи споразумение за нов срок, но в рамките на една година от датата на изтичане на предишния договор за наем сключи договор за наем с друго лице, бившият наемател има право, по свой избор, да иска в съда прехвърляне на права и задължения по сключения договор и обезщетение за загуби, причинени от отказа за подновяване на договора за наем с него, или само обезщетение за тези загуби.
Това предполага общия подход на съдебната практика: предимството на наемателя да сключи договор за наем за нов срок може да бъде упражнено от него само когато договорът е сключен и наемодателят прехвърли спорния имот на трето лице под наем (напр. , Постановления на Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг от 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395, FAS на Московския окръг от 06.10.2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS на Западен Сибир Област от 12.01.2005 N F04-9265 / 2004 (7557-A45-12)).
Във всички останали случаи бившият наемател няма право да изисква нищо от наемодателя.
Този подход е заложен и в параграф 35 информационно писмоПрезидиум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11.01.2002 N 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наема“.
Мислите не се съдят?
Необходимо е ясно да се разграничи намерението на лизингодателя да сключи споразумение с трето лице и реалното му сключване.
Има мнение, че наемателят има право да се обърне към съда, за да принуди наемодателя да сключи договор за нов срок, ако е известно, че възнамерява да наеме този имоти в бъдеще, но на друг човек. Такова право, например, беше посочено в писмото на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 10 септември 1993 г. N C-13 / OP-276 „За някои препоръки, приети на заседания на съдебна и арбитражна практика".
Междувременно съвременната съдебна практика има различен подход. По този начин Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг в Указ N F03-A51 / 05-1 / 1572 от 28.06.2005 г. не призна решението на градската администрация за предварително съгласуване с организация на трета страна на местоположението като нарушение на правото на превантивно сключване на договор за наем капиталов обект- бензиностанция. Факт е, че в този Указ не е посочено кога и въз основа на какво право поземлен имот.
Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг в Указ N F03-A51 / 07-1 / 395 от 06.03.2007 г. признава договора за наем с трето лице за нищожен и на това основание отказва на бившия наемател да упражнява своето право на предимство.
По този начин, без валиден договор, сключен с трето лице, всякакви претенции на бившия наемател са неоснователни.
Допълнителни условия
За да упражните правото на предимство за сключване на договор за наем за нов срок, трябва да са изпълнени следните условия (виж таблицата).
Условия за сключване на договор за наем за нов срок
|
Нормата на Гражданския кодекс на Руската федерация | ||
|
наемодател |
Наемателят е длъжен |
|
|
Срок на договора |
наемател, |
Иск за неправомерен отказ |
|
Наемателят трябва |
наемател, |
Искане за договор за наем |
|
Договор за наем |
Освен ако не е |
Съдът отказа на бившия наемател |
|
Наемателят не е |
В иск за задължение на наемодател |
Кой има право?
В наемното правоотношение може да присъства и трето лице, поднаемател. Правилата за договорите за лизинг се прилагат за договорите за пренаем, освен ако в закон или друго не е предвидено друго правни актове(клауза 2, член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това означава ли, че и поднаемателят има право на преференциално сключване на договора за наем?
Уви, Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в параграф 34 от Информационното писмо от 11.01.2002 г. N 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем“ посочва, че предимството на правото на сключване на договор за наем за нов срок принадлежи само на наемателя, поднаемателят няма такова право. И казаното от Върховния арбитражен съд на Руската федерация се прилага усърдно на практика. Федералната антимонополна служба на Централния окръг в своя Указ N A48-647/03-13 от 14.07.2003 г. и FAS на Волжско-Вятския окръг в своя Указ N A28-5926/2008-172/28 от 06.03.2009 г. нот. че поднаемателят няма право да сключва предварително договор за наем по чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Конкуренция срещу правото на предимство?
Федералната собственост се отдава под наем конкурентна основа. Как е съобразена тази процедура с преференциалното право на наемателя да сключи договор за нов срок?
Например, бивш наемател наддава след изтичане на договора. Въпреки това, съгласно параграф 9.6 от Заповедта на Министерството на държавната собственост на Русия от 28 юли 1998 г. N 774-r „За одобряване на Правилника за провеждане на търгове за право на сключване на договор за наем на обекти на недвижими имоти, разположени в федерална собственост„Ако двама или повече участници подадат еднакви оферти, които са признати за най-добри, тогава за победител в търга се признава участникът, чиято оферта е приета и регистрирана от организатора на наддаването преди останалите.
В такава ситуация може да бъде бившият наемател лишени от правотосключи нов договор за наем.
Но това е в противоречие с буквата на закона, тъй като „идентично търгово предложение” по реда на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация съответства на такъв задължителен критерий за правото на предимство за сключване на договор за наем като "при други равни условия". Тоест в този случай трябва да се даде предпочитание на бившия наемател.
И така, в Указ на Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг от 31 май 2005 г. N F03-A04 / 05-1 / 1309 съдът посочва, че наемателят, който има право на предимство да сключи споразумение за нов срок, ако наемодателят откаже да поднови договора при условията, предложени от спечелилия търга, има право да иска прехвърляне на права и задължения по договор, сключен с друго лице.
Следователно съдът подобни ситуациизаема страната на бившите наематели. Освен това може да се твърди, че ако бившият наемател направи различно търгово предложение и загуби, той все още има право да поиска всички права и задължения на спечелилия търга да бъдат прехвърлени върху него. Но за това бившият наемател е длъжен да участва в търга. Например, Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг в Указ N A13-10858/2007 от 10.07.2008 г. отказва да признае правото на предимство на бившия наемател да сключи договор за наем за нов срок, тъй като по време на разглеждан период, договори за наем федерална собственостса сключени изключително на състезателна основа, а наемателят не е участвал в търга.
Междувременно...
Какво се случи с нашия хазяин през това време, който беше "обиден" от супермаркета?
Въз основа на разглежданите тенденции в съдебната практика не е трудно да се отгатне.
Арбитражният съд на Москва в Решение N A40-30560/08-25-257 от 14.08.2008 г., ФАС на Московския окръг в Решение N KG-A40/9254-08 от 13.10.2008 г. по дело N A40-30560/08- 25-257 и Върховният арбитражен съд на Руската федерация с Решение № 17476/08 от 19 май 2009 г. по дело № А40-30560/08-25-257 единодушно призна решението на МКАС при Търговската камара и Промишлеността на Русия да предостави на бившия наемател правото да поднови договора за наем за нов срок, като запази всички предишни условия незаконни.
Съдилищата посочиха, че решението на ICAC към Руската търговско-промишлена палата пренебрегва един от основните принципи руско право- принципа на равнопоставеност на участниците граждански праваотношение, което е залегнало не само в част 1 на чл. 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, но и в чл. 34 от Конституцията на Руската федерация.
Под предприемаческа дейностсе разбира като независима дейност, извършвана на собствен риск, насочена към систематично получаване на печалба (член 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Признавайки правото на супермаркета да удължи съществуващия договор при запазване на предишните условия, ICAC към Търговско-промишлената палата на Русия потвърди задължението на наемодателя, свързано с правото на наемателя да предостави на ищеца помещения за наем на цена, значително по-ниска от пазарната, тоест при условия, които очевидно противоречат на целите на предприемаческата дейност.
Освен това, изпълнението на задължението на лизингодателя, произтичащо от решението на ICAC към Търговско-промишлената палата на Русия, а именно сключването на споразумение на цена, значително по-ниска от пазарната, ще доведе до извършване на данъчно престъпление от него: чл. 40 от Данъчния кодекс на Руската федерация, който определя отговорността на данъкоплатеца за продажба на стоки на цена, която се отклонява нагоре или надолу с повече от 20% от пазарната цена.
Така съдилищата защитават наемодателя. Но наемодателят може да се защити сам, след като е разбрал триковете за прилагане на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Или можете просто да изключите правото на предимство на наемателя да сключи договор за наем за нов срок в самия договор.
Предпочитаното право на наемателя да сключи споразумение за ползване на чужд имот е доста често срещано при международна практика. Този вид право на предимство е формулирано за първи път от националния законодател едва през 1927г.<*>чрез изменение на чл. 154 от Гражданския кодекс на РСФСР от 1922 г. В същото време, както съгласно Гражданския кодекс на РСФСР от 1922 г., така и Гражданския кодекс на РСФСР от 1964 г. (член 280), такова право принадлежи само на строго определена категория работодатели - държавни, кооперативни или други обществени социалистически организации, при надлежно изпълнение на задълженията им, поети по трудовия договор.
<*>Сборник от легализации на РСФСР. 1927. N 121. Чл. 816.В действащото гражданско законодателство на Русия нормата за правото на предимство за сключване на договор за наем за нов срок е формулирана като диспозитивна. Това означава, че страните по договора за наем със свое споразумение могат да изключат разпространението на горното правило, залегнало в чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно съществуващите между тях правоотношения. Същото ограничение може да бъде въведено със закон.
И така, по силата на пряко регулаторно указание, правилата на параграф 1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилага за ситуации, когато участниците в оборота сключват договор за наем (потребителски лизинг), договор за лизинг превозно средствос екипаж и без предоставяне на услуги за управление и техническа експлоатация (виж членове 627, 632, 642 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Следователно наемателят има предимство да сключи договор за наем за нов срок, освен ако в закон или договора не е предвидено друго.<*>.
<*>Вижте: Коментар на Гражданския кодекс Руска федерация, част първа / Изд. проф. ТЕЗИ. Абова и А.Ю. Кабалкин. М.: Юрайт-Издат, 2002. С. 285.Субекти на преференциално право на лизинг
Като задължителни условияпризнавайки дадено лице с право на предимство да сключи договор, следва да се посочи, първо, съответствието на лицето със специалните изисквания за предмета на въпросното право на предимство и, второ, необходимостта от предмет на анализираната законова привилегия да изпълнява надлежно възложените му с договора за наем задължения.
На първо място, принципно важно е да се има предвид, че собственик на правото на предимство за сключване на договор за наем е само наемателят като страна по съответния договор.<*>. Поднаемател, както и лице, използващо имот въз основа на споразумение, различно от договор за наем (например въз основа на споразумение безплатно използване) или изобщо без основанието, установено със съответната сделка.
<*>Вижте например: Параграф 34 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 "Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наем" // ATP "Консултант плюс".VPSh LLC се обърна към Арбитражния съд на Калининградска област с иск за признаване на правото му на предимство да сключи договор за наем на поземлен имот, като се позовава на факта, че спорният поземлен имот му е отдаден под наем с решение на кмет на Калининград, той е добросъвестен ползвател на поземления имот, а самият договор не е сключен по вина на изпълнителния апарат на кметството. Първоинстанционният съд е удовлетворил исковете, като е приложил ал.1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация по аналогия.
Федералният арбитражен съд на Северозападния окръг, несъгласен с решението на първоинстанционния съд, по-специално посочи, че правото на предимство за сключване на договор за нов срок принадлежи само на наемателя по договора. Тъй като VPSh LLC не е била страна по съответното споразумение, доводите, че има право на предимство са неоснователни<*>.
<*>Решение на Федералния арбитражен съд на Северозападния окръг от 5 юни 2002 г. по дело № 5690.Въпросът за възможността за прилагане на разпоредбите на ал.1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация към отношенията, свързани със сключването на договор за пренаемане, по-специално въпросът доколко е разумно да се смята, че правото на предимство за сключване на споразумение може да принадлежи и на поднаемателя.
Действащото гражданско законодателство и практиката на неговото прилагане позволяват да се твърди, че в рамките на договора за наем правото на преференциално изкупуване за сключване на договор за пренаем за нов срок трябва да бъде признато от поднаемателя без никакви резерви. По този начин, ако договорът за наем е сключен за период, значително надвишаващ договора за пренаем, поднаемателят има право по време на срока на такъв договор за лизинг да се възползва от сключването на договор за пренаем за нов период, като уведоми наемателя за това в срока и по начина, посочени в ал.1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Съответно, в ситуация, при която лизингополучателят наруши предимството на пренаемателя да сключи договор за пренаем за нов срок, последиците, предвидени в ал. 3 стр. 1 чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Потвърждение за това може да се намери и в съдебна практика. LLC "Новотроицки пазар" (наемател) и индивидуален предприемач Р. (поднаемател) сключиха договор за пренаемане на търговско място на пазара за период от 1 януари 2003 г. до 30 ноември 2003 г. Уведомление от 30 октомври 2003 г. LLC "Новотроицки пазар" информира предприемача Р., че след изтичане на срока на казаното споразумениепренаемане, т.е. от 1 декември 2003 г. това споразумениеследва да се счита за прекратено. Наемателят е отказал да сключи договор за пренаем за нов срок.
Считайки действията на наемателя за незаконосъобразни, предприемачът Р. завежда дело в арбитражния съд, мотивирайки го, наред с другото, с нарушаване на нейното предимство на сключване на договор за пренаем за нов срок, установен с ал. Изкуство. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Отричане на удовлетворение искове, съдът по-специално посочи следното: аргументът на ищеца относно нарушаването от действията на наемателя на правото на предимство на поднаемателя (член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация) се отхвърля, тъй като ищецът не представи доказателства, че спорното търговско място е преотдадено на друго лице<*>.
<*>Решение на Федералния арбитражен съд на Уралския окръг от 6 юли 2004 г. по дело N F09-2030 / 04-GK // ATP "Консултант плюс".Така съдът, макар и косвено, призна правото на поднаемателя да сключи предварително договор за пренаем за нов срок и необходимостта от прилагане на разпоредбите на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, включително в частта, която се отнася до защитата на оценената правна привилегия.
В противен случай правата и задълженията на участниците в анализираните отношения следва да се преценяват в случай, че срокът на договора за наем е изтекъл, договорът е прекратен по споразумение на страните, по настояване на една от тях или за други. мотиви, а страните не предприемат действия за сключването му за нов срок. В този случай не е необходимо да се говори за възможността за признаване на преференциалното право на поднаемателя за сключване на договор за пренаем за нов период. В този случай поднаемателят губи правото на предимство да сключи договор за пренаем и това се случва едновременно със загубата от наемателя на съответния легален статут. Що се отнася до наемодателя, той не може да се счита за лице, задължено към пренаемателя по отношение на упражняване на привилегията за преференциално сключване на договор за пренаемане. Този извод, разбира се, намира отражение в съдебната практика.
LLC "Нашите деца" се обърна към арбитражния съд с изявление до администрацията на град Орел за обезсилване на нейния Указ N 3092 "За сключване на договор за наем на нежилищни помещения с OAO APK Orlovskaya Niva, разположен на адрес : Орел, ул. Пушкин, двадесет“. Както е установено от материалите по делото, между ОАО "Магазин" "Россия" (наемател) и Службата общинска собственост(наемодателят) сключи договор за наем на спорното нежилищно помещение N 0584 от 31 декември 2001 г. Въз основа на посочения договор за наем от 01.01.2002 г. между Нашите деца ООД (поднаемател), отдел „Общинска собственост” (наемодател) и ОАО "Магазин Россия" (наемателят) сключиха договор за пренаем на част от спорните нежилищни помещения. След изтичане на договора за наем N 0584 не беше сключен нов договор за наем от страните. Във връзка с това, градската администрация на Орел реши да прехвърли спорните нежилищни помещения под наем на трето лице (АД APK "Orlovskaya Niva"). решениеНа 1 декември 2002 г. отдел „Общинска собственост“ на град Орел (наемодател) и OAO APK Orlovskaya Niva подписаха нов договор за наем.
Считайки, че Указ на администрацията на град Орел N 3092 е нарушил законни интереси, Our Children LLC заведе дело, мотивирайки претенциите си, наред с други неща, с нарушаване на правото си на предимство да сключи споразумение за нов срок. Отказвайки да удовлетвори заявлението, арбитражният съд по-специално отбеляза, че „в съответствие с част 2 на член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация правилата за договорите за лизинг се прилагат към договорите за пренаем, освен ако не е предвидено друго в закон или друго правни актове.Като се вземат предвид легален статутищеца като поднаемател, не може да се съгласи с твърдението му, че с решението на администрацията е нарушено предимството му за сключване на договор за наем, установено с чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация"<*>.
<*>Решение на Федералния арбитражен съд на Централния окръг от 14 юли 2003 г. по дело N A48-647 / 03-13 // ATP "Консултант Плюс".С други думи, съдът, като по същество се съгласи с необходимостта от признаване на предимството на поднаемателя да сключи договор за нов срок, правилно е посочил, че такова предимство не може да бъде нарушено от действията на наемодателя, а последният, поради изтичане на договора за наем, е невъзможно .
Второто изискване за субекта на преференциалното право за сключване на договор за наем за нов срок е безусловното спазване на изискванията на ал.1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно правилното изпълнение от наемателя на задълженията му по договора за наем<*>. Както правилно се отбелязва в това отношение в литературата, дадено правопринадлежи само на съвестен наемател ... "<**>. В този случай параграф 3 на чл. 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който, ако законът поставя защитата на гражданските права в зависимост от това дали тези права са били упражнявани разумно и добросъвестно, разумността на действията и добросъвестността на участниците граждански отношениясе предполагат. С други думи, при възникване на спор между участниците в анализираните правоотношения, тежестта за доказване на недобросъвестността на наемателя следва да се носи от наемодателя.
<*>В литературата се посочва, че при неправилно изпълнение на задълженията по договора наемателят губи предимството да го сключи за нов срок. Вижте: Denisov S.A. Преференциално право за сключване на договор като институция, която установява границите на свободата за сключване на договор // Законодателство. 1997. N 2. S. 35. Поставеният от посочения автор акцент обаче не изглежда напълно сполучлив и оправдан. Всъщност правото на предимство за сключване на договор в този случай не се губи, а по-скоро не възниква.<**>Богданова Е.Е. Прехвърляне от участника на правата и задълженията към себе си във връзка с нарушаването на правото на предимство // Реални проблемиюриспруденция. Научно-теоретично списание. 2004. N 3. С. 170.
От текста на закона не става ясно какви конкретно задължения на наемателя се изпълняват при вземане на решение дали да се признае предимството за сключване на договор. В същото време изглежда, че е невъзможно те да бъдат ограничени нормативно. Анализ гл. 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация („Наем“) позволява само определяне на определени групи задължения на наемателя, неизпълнение ( неправилно изпълнение), което безусловно води до отказ да бъде признат за упълномощен субект от гледна точка на това дали има посоченото право на преференциално изкупуване. Допустимо е да се отделят: задължения, свързани с използването на имущество под наем (например задължението за използване на имущество в съответствие с неговата цел или условията на договора (член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация)); задължения, свързани с поддръжката на наетото имущество (например задължението за извършване на текущ ремонт (клауза 2 от член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация)); задължения за плащане наемни плащания(член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Ред и условия за упражняване на преференциалното право на лизинг
Параграф 1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява правилото, според което, ако наемателят възнамерява да упражни правото си на предимство да сключи договор за наем за нов срок, наемателят е длъжен да уведоми писмено наемодателя за своето желание. в срока, посочен в договора за лизинг, и ако такъв период не е посочен в споразумението, в разумен срок до изтичане на договора (клауза 1, член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Законът не налага специални изисквания към посоченото уведомление, освен условието за спазване писане, което ни позволява да считаме неговия произволен дизайн за приемлив. Горното по-специално означава, че не е необходимо във въпросното уведомление да се включват всички съществени условия на бъдещия нов договор за наем и следователно дава основание да се заключи, че такова уведомление може или не може да има характер на оферта.
От гледна точка на упражняването на разглежданото право на предимство, такова уведомление на наемателя за желанието да използва привилегията да сключи договор за наем за нов срок и по този начин да продължи отношенията за владение и ползване на чужда собственост явно е предпоставка. Следователно може да се твърди, че наред с горепосочената необходимост от правилно изпълнение от страна на наемателя договорни задължения, оцененото предизвестие има и значението и значението на едно от условията за осъществяване на предоставената с привилегията законова възможност за превантивно сключване на договор за наем за нов срок. С други думи, въз основа на буквално разбиране на закона, при липса на такова предварително уведомление до наемателя е невъзможно той да упражни предимствата от сключването на договор.
Същото мнение е изразено и в съдебната практика.
В посоченото по-горе информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 се дава следното съдебно дело относно разглеждания проблем: " акционерно дружествосезира арбитражния съд с иск срещу Комитета за управление на имуществото и индивидуален предприемачпо прехвърляне на права и задължения по сключен между ответниците договор за наем.
В подкрепа на иска си ищецът се позовава на факта, че в съответствие с параграф 1 от параграф 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация той, като добросъвестен наемател, след изтичане на срока на договора , при други условия, има преференциално право пред други лица да сключи договор за наем за нов срок.
Първоинстанционният съд, решавайки спора, се ръководи от параграф 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който наемателят е длъжен да уведоми писмено наемодателя за желанието да сключи такова споразумение в рамките на срок, посочен в договора за наем, а ако такъв период не е посочен в договора, - в разумен срок преди изтичане на срока на договора.
Тъй като не са представени доказателства за съответствието на ищеца с посочените изисквания на чл.621 от Кодекса и споразумението за писмено уведомяване на наемодателя за намерението да сключи договор за наем за нов срок, съдът заключи, че ищецът е загубил пред. -изкупно право на сключване на договор за наем за нов срок, във връзка с което е признал заявеното искане за прехвърляне на права и задължения по договора за наем, сключен от ответниците, неподлежащи на удовлетворяване.
Обжалвайки пред апелативния съд взетото решение по съществото на спора, ищецът се позовава на това, че е лишен от възможността да уведоми наемодателя за намерението си да сключи договор за нов срок, тъй като последният е бил уведомен за отказа за подновяване на договора за наем преди изтичане на договора.
Апелативният съд признава довода на жалбоподателя за неоснователен, като посочва, че изпратеното от наемодателя предизвестие свидетелства единствено за намерението за прекратяване на предишния договор за наем поради изтичане на посочения в него срок. Това обстоятелство не попречи на ищеца да упражни правото си да сключи договор за наем за нов срок в съответствие с член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация" (параграф 33).
В горния сюжет от най-голям интерес за нас представлява прякото указание на съда за факта, че наемателят спазва изискванията на закона (споразумението) за предварително уведомяване на наемодателя за намерението да използва принадлежащото право на преференциално изкупуване. на наемателя е необходимо условие за осъществяването на последното. Без такова уведомление съответните правни възможности се губят от наемателя.
Трябва да се има предвид, че изпращането на това уведомление не може да се счита за изпълнение упълномощено лице(наемател) на правото на предимство за сключване на договор за нов срок: такова изпълнение може да се обсъжда само след като наемодателят изрази съответното намерение за сключване на договор. Същото мнение е изразено и в съдебната практика.
Федералният арбитражен съд на Московския окръг, отхвърляйки иска към бившия наемател, обосновавайки исковете с наличието на неговото право на предимство да сключи договор за наем за нов срок, посочи следното: "... съдът касационна инстанцияизхожда от това, че лизингополучателят не може да се позовава на правото на предимство за сключване на договор за наем за нов срок при липса на ясно намерение на наемодателя да отдаде имота под наем...“<*>
<*>Решение на Федералния арбитражен съд на Московския окръг от 19 април 2002 г. по дело № KG A40 / 2246-02.Прехвърляне на имущество от наемодателя на друго лице за друго правни основанияот наема не е достатъчно основание наемателят да приложи законовите възможности, предвидени в ал.1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация (виж клауза 35 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем“).
Трябва също да се има предвид, че при възникване на спор тежестта за доказване на намерението на наемодателя да отдаде имота под наем на трето лице или факта, че прехвърлянето вече е извършено, се носи изцяло от лизингополучателя.<*>. Потвърждение на казаното може да се намери например в съдебната практика на Върховния арбитражен съд на Руската федерация.
<*>За това вижте например: Denisov S.A. Указ. оп. С. 35.Недържавни образователна институция„Научно-образователен център „Полет“ (наричан по-долу „Център „Полет“)“ сезира Арбитражния съд Томска областс иск за защита на нарушени права във връзка с отказа на Томски политехнически университет да сключи договор за наем на нежилищно помещение за нов срок. Отказвайки да изпълни тези изисквания, Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация по-специално отбеляза, че центърът Polet не доказва намерението на университета да отдаде под наем спорните нежилищни помещения на друго лице и следователно нормите на параграф 1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация в този случай не се прилагат<*>.
<*>Вижте: Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 14 септември 1999 г. N 2943/99.Всичко изброено по-горе дава възможност да се определят основните условия, необходими и достатъчни за възникване и упражняване от наемателя на правото на предимство за сключване на договор за наем за нов срок:
а) съвестността на наемателя, т.е. надлежно изпълнение от последния на условията на договора през целия срок на лизинга;
б) достоверно установено намерение на наемодателя да прехвърли наетия имот на друго лице за временно владение и ползване срещу заплащане;
в) надлежно уведомление до наемодателя за намерението на наемателя да сключи договор за наем за нов срок;
г) изтичане на договора за наем (клауза 1, член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Изброените условия за упражняване на правото на предимство за сключване на договор за наем за нов срок, според нас, трябва да бъдат оценени критично. Първо, говорейки за добросъвестността на наемателя, трябва да се има предвид, че отделните нарушения на договора могат да бъдат от напълно незначителен характер, при което само формално ще се считат за такива (ако например наемателят е направил едно -дневно забавяне на плащането на наема в един от периодите) . Изглежда в такива случаи посоченото нарушение следва да бъде признато за незначително, а наемателят – добросъвестно изпълняващ задълженията си по договора. На второ място, посочването на закона за изтичане на договора за наем като необходимо условиевъзникването на правото на предимство на наемателя не трябва да се тълкува ограничително. Така например, ако задълженията на страните са били прекратени поради прекратяване на договора за наем по споразумение на страните, на наемателя не може да бъде отказано признаване на правото му на предимство да сключи договор за наем. На трето място, според нас е невъзможно да се подходи твърде формално към въпроса за спазването от страна на наемателя на задължението да уведоми наемодателя за желанието да упражни правото на предимство и да сключи договор за наем за нов срок. Неправилно е фактът на съществуването на предимство за сключване на споразумение да зависи от насочването (неизпращането) на въпросното предизвестие от наемателя, особено в случаите, когато съобщението за готовност за продължаване на отношенията на платеното временно владение и ползване на имот се изразява от наемодателя.
Във всеки случай всички тези въпроси следва да бъдат отнесени към сферата на съдебната преценка и според нас дискреционните правомощия на съда следва да се упражняват, като се вземат предвид горните коментари.
заключения
Въз основа на буквалното съдържание на ал.1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемателят има право на предимство да сключи договор за наем за нов срок "при други равни условия"; освен това законът директно предвижда, че „при сключване на договор за наем за нов срок условията на договора могат да бъдат променени по споразумение на страните“. Тази формулировка води до редица изводи.
Първо, фактът, че признаването на предимството на наемателя да сключи договор за наем за нов срок е придружено от законова клауза „при други равни условия“ означава, че договорът за наем може да бъде сключен с наемателя при условията на оферта за всяка трета страна, извън тези лизингови отношения. Само ако наемателят напълно и безусловно приеме тези условия, той ще има право да се възползва от предоставената от правото на предимство привилегия за сключване на договор за наем.
За да се потвърди горното, могат да се цитират официални обяснения по този въпрос от Върховния арбитражен съд на Руската федерация, въпреки че те бяха изразени още преди влизането в сила на втората част от Гражданския кодекс на Руската федерация, но не са загубени тяхната релевантност. И така, в параграф 4 от писмото на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 10 септември 1993 г. N C-13 / OP-276 "Относно някои препоръки, приети на срещи по съдебната арбитражна практика"<*>изрично е отбелязано, че при разглеждане на спорове, свързани с преимуществено право на наемателя да сключи договор за наем за нов срок, ищецът-наемател е длъжен, наред с другото, да предостави на съда доказателства за съгласието си за подновяването. от договора за наем при условията, при които наемодателят е сключил или възнамерявал да сключи договор за наем с друг наемател.
<*>Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. 1993. No 11. С. 104.На второ място, като се има предвид горното, условията, предлагани на наемателя при сключване на договор за наем за нов срок, могат или да отговарят напълно на разпоредбите на предишния договор, или да се различават значително от тях. Такива различия могат да засегнат както отделните произволни условия на договора (например върху правото на страните да използват факсимилна комуникация при кореспонденция по този договор, така и върху признаването от страните на такива документи правна сила), и съществените условия на договора за наем, например условие за предмета (клауза 3 от член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация) или относно размера на наема при отдаване под наем на сгради или конструкции (клауза 1 на чл. 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Това заключение намира последователна подкрепа в съдебната практика (виж например параграф 32 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 "Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем ").
Трябва да се отбележи, че на практика гражданско обращениеанализираното право на страните по договора за лизинг да променят условията на последния също може да се използва като ефективен инструмент за злоупотреба. Така например, ако даден обект е отдаден под наем на трето лице, в рамките на или в което се намира обектът на лизинга, по отношение на който преди това е сключен договор между наемодателя и наемателя и на който е предоставено правото на предимство на наемателя, предвиден в ал.1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, тогава подобни действия на лизингодателя не се признават за нарушение на правото на предимство за сключване на лизинг за нов срок, тъй като формално говорим за различен обект на лизинг. В подкрепа на казаното представяме следното съдебно дело.
Градският отдел на Балашиха на Московската регионална организация на Всеруското общество на автомобилистите заведе дело срещу Citiavtoservis LLC и администрацията на район Балашиха на Московска област за прехвърляне на правата и задълженията на наемателя по договор за наем на земя парцел от 2,25 хектара в част 11233 кв. м. Както е установено от съда при разглеждане на делото, ищецът преди това е наел поземлен имот от 11 233 кв.м. м., докато поземлен имот с по-голяма площ от 2,25 хектара е отдаден под наем на трето лице, част от което е поземлен имот, нает преди това от жалбоподателя. Като взе предвид горното, съдът заключи, че ищецът няма право на предимство да отдава под наем поземлен имот в размер на 2,25 хектара, „и член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация не предвижда възможността за прехвърляне на права и задължения по договор за наем в част от неговия предмет“<*>.
<*>Постановление на Федералния арбитражен съд на Московския окръг от 4 октомври 2005 г. по дело № KG-A41 / 9692-05 // ATP "Консултант Плюс".Според нас тази интерпретация действащо законодателствогрубо нарушава правата и законните интереси на добросъвестния наемател и отнема привилегията за превантивно сключване на договор за нов срок.
На трето място, като се има предвид правното значение на правото на предимство като законово фиксирана възможност за упълномощен субект да упражни правото си да сключи договор за наем по приоритетен начин, преференциален пред трети лица, а също и въз основа на буквалното разбиране на текст на закона, който определя, че наемателят има право на предимство да сключи договор за наем за нов срок "при други условия" (клауза 1, член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация), важно е да се разбере, че ако лизингодателят има поне един потенциален контрагент – трето лице, като лизингополучателят има съответно предимство пред този последен. Следователно, по аналогия с процедурата за упражняване на правото на предимство на покупка (виж например член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация), в този случай лизингодателят ще бъде длъжен да уведоми лизингополучателя за условията по силата на което той е готов да сключи такъв договор с трето лице и да предложи на лизингополучателя да продаде притежаваното от него право на предимство. Въпреки че това не намери пряка регулаторна консолидация, във всеки случай такова задължение остава за наемодателя за една година от момента, в който той е отказал на наемателя да продължи отношенията по платено владение и ползване на имущество (виж параграф 3 на клауза 1 на член 621 Граждански кодекс на Руската федерация).
Четвърто, тъй като правото на предимство на наемателя се упражнява "при други равни условия" с други (трети) лица, самият наемател няма право да изисква наемодателят да сключи договор за наем с него. По този повод, според нас, много успешно, Федералният арбитражен съд на Северозападния окръг, по-специално, посочи следното: „Член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който предвижда при други равни условия, че наемателят който надлежно е изпълнил задълженията си, има право на предимство да сключи договор за наем за нов срок, не установява правото му да изисква от лизингодателя да сключи такова споразумение и съответното задължение на последния. Ако наемодателят откаже да сключи договор за нов срок посоченият член дава на лизингополучателя само правото да иска прехвърляне на правата и задълженията по договора, сключен с друго лице в рамките на една година от датата на изтичане на срока на съществуващия договор. Наличието на задължението на лизингодателя да сключи споразумение за нов срок би ограничило правото, предоставено на собственика от параграф 9 на член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация, да се разпорежда със своето имущество съгласно закона. моя преценка"<*>.
<*>Решение на Федералния арбитражен съд на Северозападния окръг от 17 април 2000 г. по дело N A56-31247 / 99.Това са най-общо основните характеристики на упражняването на предимството на наемателя да сключи договор за наем за нов срок, установен с ал.1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
РЕШЕНИЕ НА ПРЕЗИДИУМА НА ВАС РФ ОТ 05.06.2012 N 17540/11
ПО ДЕЛО N А51-2845/2011Г
„ВЪПРОСЪТ ЗА НАЛИЧНОСТТА (липса) НА ОСНОВАНИЯ ЗА ПРИНУДЯВАНЕ ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА ПАРЦЕЛ ПОДЛЕЖИ НА РАЗГЛЕЖДАНЕ ОТ СЪДИЛИЩАТА В ПРОИЗВОДСТВОТО ЗА Иск”
Същността на спора
отдел поземлени отношения, състояние строителен надзори контрол в областта на споделеното строителство на Приморския край (наричано по-долу отдела) и Dalzhen LLC (наричано по-долу дружеството) сключиха договор за наем на поземлен имот с цел намиране на паркинг превозни средствас платформа за арест. Целта на предоставянето на парцела съответства на вида на разрешеното му ползване – „за настаняване на паркиране на превозни средства с арестова платформа“. Споразумението съдържаше разпоредба за преференциалния ред на наемателя да сключи договор за наем за нов срок, който се извършва по споразумение на страните.
Три месеца преди изтичане на договора фирмата подаде молба до отдела с молба за сключване на договор за наем на парцел за нов период за ползване с цел настаняване на автосервиз, автосервизи, паркинг автомобилния транспорт.
Преди да подаде заявление за удължаване на договора за наем, дружеството е подавало заявление за промяна в кадастъра на недвижимите имоти на вида на разрешеното ползване на поземления имот, определен като „за паркиране на МПС със задържан обект”, на друг. вид - "автосервизи, автосервизи; паркинг автомобилен транспорт". Кадастралната камара реши да промени вида на разрешеното ползване на този поземлен имот с декларирания от дружеството.
Във връзка с отказа на отдела да предостави поземлен имот за посочените цели, дружеството се обърна към арбитражния съд с молба за признаване на решението на отдела за незаконосъобразно, както и задължението да вземе решение за сключването допълнително споразумениеотносно удължаване на срока на договора за наем с изясняване на новото предназначение на ползването на поземления имот.
При разглеждането на този случай съдилищата се изправиха пред въпроса за наличието или отсъствието на правото на предимство на наемателя да сключи договор за наем на поземлен имот за нов срок.
Проблемът с правото на предимство на наемателя да сключи договор за наем на поземлен имот за нов срок
Наемателят, който надлежно е изпълнил задълженията си, след изтичане на срока на договора има предимство пред други лица, при равни други условия, да сключи нов договор за наем на поземлен имот, освен ако законът или договорът за наем не предвижда друго. споразумение. Наемателят е длъжен да уведоми писмено наемодателя за желанието си да сключи този договор в срока, посочен в договора за наем, а ако такъв не е посочен в договора, в разумен срок преди изтичане на договора (клауза 1 от член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, клауза 3 от член 22 ZK RF).
Ако наемодателят откаже да сключи договор за нов срок, но в рамките на една година от датата на изтичане на договора сключи договор за наем с друго лице, наемателят има право по свой избор да поиска в съда прехвърляне на права и задължения по сключения договор и обезщетение за вреди, причинени от отказа за подновяване на договор за наем с него или само обезщетение за такива загуби (параграф 3, клауза 1, член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Разглежданият проблем е широко отразен в съдебната практика, включително на ниво Президиум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация.
По-рано в Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11.01.2002 г. N 66 бяха дадени разяснения по въпроса за правото на предимство на наемателя да сключи договор за наем на поземлен имот за нов срок. „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наем“.
Въз основа на разясненията в параграф 35 от това Информационно писмо се прилагат разпоредбите на ал. 1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация предоставя на наемателя, който надлежно е изпълнил условията на договора, право на предимство, което може да се упражни, ако определени условия. Такива условия са отказ на лизингодателя да сключи договор за нов срок и сключване на договор за наем с друго лице в рамките на една година.
Тази позиция беше отразена в съдебната практика (виж, например, Резолюция на Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 3 ноември 2011 г. по дело N A53-23784 / 2010 г., Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 28 декември , 2011 г. по дело N A57-6803 / 2011 г., Федерална антимонополна служба на Северозападния окръг от 22 май 2012 г. по дело N A52-2051/2011).
Впоследствие подобна правна позиция беше изложена в Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 19 юли 2005 г. N 3440/05 по дело N A73-1964/2004-51. Съгласно този Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, предимството на наемателя да сключи договор за наем за нов срок може да бъде упражнено от него само ако наемодателят отдаде под наем спорния имот на трето лице. Даденото правно р! позиция, изпълнена в съдебната практика (виж например Решението на Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 25 януари 2011 г. по дело N A57-6676 / 2010 г., Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 13 септември, 2011 г. по дело N A56-62979 / 2010 г., от 01.03.2012 г. по дело N A56-23336 / 2011 г., Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 08.12.2008 г. N 11100/08 по дело N 11130/08) .
В рамките на разглеждания въпрос интересна изглежда позицията на съдилищата, според която сключването на договор за наем с всеки стопански субект е право, но не и задължение на лизингодателя. Следователно, тъй като договорът за наем на земя не е обществена поръчка, наемателят няма право да принуждава наемодателя да го сключи при липса на горните условия (виж например Постановление на ФАС на Волжско-Вятска област от 21.06.2010 г. по дело N A39-3844 / 2009 г.).
Съдилищата също така посочиха, че правото на предимство за сключване на нов договор за наем не може да бъде упражнено, по-специално, когато наемодателят е изразил своята воля, като отказва да поднови договора за наем (виж Резолюция на Федералната антимонополна служба на Източносибирския регион Район от 28 юни 2011 г. по дело N A33 -13906/2010).
Междувременно в някои случаи съдилищата считат, че наемателят има право на предимство да сключи договор за наем на земя (ако наемодателят откаже да поднови договора), въпреки липсата на формализирани наемни отношения с трето лице.
По този начин наличието на право на предимство е установено от съда въз основа на надлежното изпълнение от наемателя на задълженията му по договора. Същевременно съдът отбеляза, че предварителното одобрение на поземлен имот на трето лице не изключва възможността за предоставянето му чрез отнемане, в резултат на което такова одобрение не може да бъде основание за отказ за разширяване на договора за наем на първоначален наемател (виж Резолюция на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 23 март 2012 г. по дело N A70-5160/2011).
Нарушение на задълженията на наемателя, което не е потвърдено с доказателства, не може да служи като основание за отказ на правото на предимство (виж Постановление на Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг от 11 март 2009 г. N F03-678 / 2009 г. в случай N A51-10461 / 2008).
Като част от разглеждания въпрос трябва да се обърне внимание и на разпоредбата, съдържаща се в Постановлението на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. N 73 „За някои въпроси в практиката на прилагане на правилата от Гражданския кодекс на Руската федерация за договор за наем". Съгласно параграф 2 от посоченото решение на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, „не само наемателят по настоящия договор за наем, но и наемателят по договора, който е прекратен в рамките на една година преди сключването на договорът за наем с друго лице или наддаването за сключване на такъв договор, подлежи на писмено уведомление от лизингодателя по начина, предписан в параграф 1 от параграф 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация за желанието да сключи нов договор за наем.
Въпросът за правилния ред за разглеждане на дела, свързани с установяване на основание за принуда към сключване на договори за наем парцели
В тази резолюция Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация също така реши въпроса за процедурата за разглеждане на дела, свързани с установяване на основания за принудително сключване на договори за наем на земя.
В момента съдилищата се придържат към следната позиция.
Икономически спор, произтичащ от граждански (лизингови) правоотношения, свързани с осъществяване на предприемачески и др. икономическа дейност, подлежи на разглеждане от арбитражния съд по реда на исковото производство, тъй като наемните правоотношения са предмет на уредба на гражданското право, което не се прилага за имуществени отношениявъз основа на административно или друго властно подчинение на едната страна на другата (Решение на Арбитражния съд на Московска област от 12 януари 2011 г. по дело N A41-29444 / 10, Решение на осми арбитраж Апелативен съдот 07.09.2009 г. по дело N A70-851 / 2009 г.).
Подобна позиция се съдържа и в Указ на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 6 юли 2010 г. по дело N A17-7148 / 2009 г., но в този случай спорът беше свързан с оспорване на едностранното прекратяване на договор за наем на земя.
Констатации на по-долните съдилища
Първоинстанционният съд е удовлетворил предявените от дружеството искове, което е уважено от касационния съд.
Съдилищата изхождаха от наличието на преференциално право на дружеството да сключи договор за наем на поземлен имот за нов срок по силата на разпоредбата на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, чл. 22 от Кодекса на земята на Руската федерация и условията на договора за наем.
В същото време първоинстанционният съд посочи, че съгласно част 4 на чл. 28 от Кодекса на земята на Руската федерация, не е позволено да се отказва предоставяне на граждани и юридически лицапарцели в държавата и общинска собственост, с изключение на случаите на изтегляне на парцели от обращение; установено федерален законзабрана за приватизация на поземлени парцели; резервация на земя за държавни или общински нужди.
Върховният арбитражен съд на Руската федерация в решение от 12 март 2012 г. N VAC-17540/11 по дело N A51-2845/2011 заключи, че е необходимо да се преразгледат съдебните актове на по-ниските инстанции по реда на надзора.
Правните мотиви, съдържащи се в това определение, беше общоприет от Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация.
Моля, имайте предвид, че определението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация е процесуален акти не съдържа правната позиция на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, тъй като не решава спора по същество.
Позиция на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация
Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация отмени решението на първоинстанционния съд, както и решението на касационния съд и отказа да удовлетвори предявените от дружеството искове. В същото време Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация формулира следните правни позиции.
1. Ако заявлението за сключване на договор за наем на поземлен имот за нов срок съдържа изисквания за предоставяне на поземлен имот под наем за ползване за цели, различни от тези, за които този сайте предоставена първоначално, то такова изискване всъщност е изискване за сключване на нов договор за наем на земя. В тази връзка въпросът за наличието или липсата на основание за принуда за сключване на договор за наем подлежи на разглеждане в хода на исковото производство.
Трябва да се отбележи, че в практиката на Върховния арбитражен съд на Руската федерация подобни (макар и не идентични) правни позиции са се срещали и преди. Така например, Решението на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 06.09.2011 N 4784/11 по дело N A40-133603 / 09-122-977 съдържа правна позиция, според която при разглеждане на спорове относно съдбата на инвестиционните споразумения (договори), включващи изграждане на обект на недвижими имоти, съдилищата трябва да определят естеството на спора, както и да проучат правна природаинвестиционен договор, който е необходим за правна квалификациявъзникналият спор и определянето на нормите процесуално правода се прилагат: гл. 24 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация (разглеждане на дела за оспорване на ненормативни правни актове) или общи разпоредбиотносно съдебни спорове(Раздел II от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация).
2. Разпоредбите на част 4 на чл. 28 от Кодекса на земята на Руската федерация не се прилагат за наемни отношения, тъй като не позволяват отказ да се предоставят на граждани и юридически лица поземлени парцели, които са държавна или общинска собственост, за собственост, а не под наем.
3. Намерението на наемателя да удължи договора за наем на земя само по себе си не може да доведе до безусловно задължение на наемодателя да отдаде под наем парцела за нов срок.
Също така, президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация го потвърди правна позиция, изложено по-рано в Постановление от 19.07.2005 г. N 3440/05 по дело N А73-1964 / 2004-51 г., съгласно което правото на предимство са! Кандидатът за сключване на договор за наем за нов срок може да бъде реализиран от него само ако наемодателят прехвърли спорния имот под наем на трето лице.
Трябва да се отбележи, че в това решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация няма индикация за възможността за преразглеждане правно действиесъдебни актове арбитражни съдилищапо работа с шо! Натиснете реални обстоятелствана основание н. 5 ч. 3 чл. 311 APC RF.
В тази връзка разглежданата резолюция на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация не е основание за преразглеждане на съдебни актове поради нови обстоятелства.