Статията анализира разпоредбите на законодателството, уреждащо промяната в размера под наем.Едно от съществените условия на договора за наем както за наемателя, така и за наемодателя е размера на наема за ползване на имота. Размерът на наема, както и неговият вид (плащания във фиксиран размер, делът на продуктите, получени от ползването на наетия имот, предоставянето на определени услуги от наемателя и др.) се установяват от страните в договора. договор.
Страните могат да предвидят и тази възможност промени в наема(както нагоре, така и надолу).
Страните могат да се договорят за възможността за промяна на размера на наема, като определят: основанието, реда, сроковете, както и размера на промяната в размера на наема.
Промяната на вида (формата) на наема се извършва съгласно общите правила, предвидени в глава 29 от Гражданския кодекс на Руската федерация (промяна и прекратяване на договора).Ако в договора няма условие за промяна на размера на наема, се прилагат общите правила за промяна на цената на договора, установени с ал.2 на чл. 424, чл. Изкуство. 450, 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Законът също така предвижда, че промяната в размера на наема е възможна не повече от веднъж годишно (клауза 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Съгласно член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация има три основания за промениусловия на договора, вкл Сума за наем: споразумение на страните, съдебно решение, решение на една от страните по договора.
Промени в размера на наема по споразумение на страните могат да се извършват по всяко време в рамките на срока на договора, но не повече от веднъж годишно.
Договорът за наем може да предвижда както правото за промяна на условието за размера на наема, така и задължението на страните да променят това условие. Страните могат да установят взаимно задължение за сключване допълнително споразумениеотносно промяна на наема. За целта в договора трябва да се посочи, че наемът подлежи на преразглеждане по споразумение на страните. Също така в договора можете да дефинирате списък от събития, чието настъпване е необходимо за промяна на договора, или периода, след който Сума за наемтрябва да се промени.Тъй като условието за промяна на размера на наема по споразумение на страните поражда техните взаимни задължения, всяка от страните има право да иска другата да измени договора. Страната, която е получила предложение за промяна на размера на наема, няма право да избягва подписването на съответното допълнително споразумение (членове 309, 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
В противен случай ще бъдат направени промени в договора със съдебно решение, като наемът ще бъде определен в декларирания от ищеца размер.Страните могат да фиксират в договора правото да променят размера на наема в едностранно.
В този случай основанието за промяната е приемането от страната, на която е предоставено такова право, на решение за промяна на условията на договора.
За да се споразумеят това условие, е необходимо да се посочи в договора страната, която притежава правото да променя едностранно условията на договора.
При договаряне на условие за едностранно изменение на размера на наема трябва да се има предвид следното. Условието за предоставяне на такова право на наемателя не отговаря на установените обичаи бизнес оборот. По правило само наемодателят, като лице, което се разпорежда с имота, има това право. Следователно условието за възможността за промяна на размера на плащането от наемателя трябва да бъде отразено възможно най-подробно и недвусмислено. В противен случай, при разглеждане на спор от договор за наем, съдът може да реши, че в договора е допусната техническа грешка и наемателят няма право да променя едностранно размера на наема.
В договора трябва да се определят и редът и моментът за промяна на размера на наема по желание на една от страните
Препоръчва се също да се осигури условия за промяна на наема. Например, страните могат да определят, че наемодателят има право да увеличи едностранно размера на наема в случай на промяна в основните наемни ставки, икономическата ситуация в сферата на дейност на наемодателя и в други случаи.
Ако условието за едностранна промяна на наема не е договорено, никоя от страните няма право да прави промени в договора едностранно (член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В този случай промяна в наема е възможна само по споразумение на страните (член 422, параграф 2 от член 424, член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация), при спазване на ограниченията, установени в параграф 3 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
По този начин е възможно да се направят промени в условията на договора за лизинг относно размера на наема, но за да се формулират правилно тези условия, както и валидността на включването на това условие в споразумението, е по-добре да не се опитвате да го направите сами, но да се обърнете към специалисти
Водейки се от параграф 2 на чл. 424 и ал. 1, 3 от чл. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, страните могат да фиксират в договора правото едностранно да променят размера на наема. В този случай основанието за промяната е приемането от страната, на която е предоставено такова право, на решение за промяна на условията на договора.
За да се споразумеят това условие, е необходимо да се посочи в договора страната, която притежава правото да променя едностранно условията на договора.
———————————
Примери за изявление за условие:
„Наемодателят има право едностранно да промени размера на наема“.
„Промени в условията на договора по отношение на установяване размера на наема могат да се извършват от наемодателя едностранно.“
„Всяка от страните има право едностранно да промени размера на наема, като уведоми другата страна по начина, предвиден в параграф ____ от този договор.“
———————————
При уговаряне на условие за правото на наемателя едностранно да промени размера на наема, страните трябва да вземат предвид следното. Условието за предоставяне на такова право на наемателя не отговаря на установените търговски практики. По правило само наемодателят, като лице, което се разпорежда с имота, има това право. Следователно условието за възможността за промяна на размера на плащането от наемателя трябва да бъде отразено възможно най-конкретно, подробно и недвусмислено. В противен случай при разглеждане на спор съдът може да реши, че е допусната техническа грешка в договора и наемателят няма право да променя едностранно размера на наема.
———————————
Пример за изявление за условие:
„Наемателят има право едностранно да промени размера на наема. Наемната ставка се определя въз основа на доклада за оценка пазарна стойностлизинг на имот, извършен от _________________________ (посочва се пълното име на оценителя). Съобщение за промяна в размера на наема с копие от доклада за оценка се изпраща на наемодателя от наемателя с ценно писмо с описание на прикачения файл и съобщение за доставка или се предава чрез куриер срещу подпис при получаване. Новият размер на наема се определя от първото число на месеца, следващ месеца, през който наемодателят е получил съобщението за съответните изменения на договора.
———————————
В договора се определят и реда и времето за промяна на размера на наема по желание на една от страните.
Препоръчително е също така да се предвидят условия за промяна на размера на наема. Например, страните могат да определят, че наемодателят има право да увеличи едностранно размера на наема в случай на промяна в основните наемни ставки, икономическата ситуация в сферата на дейност на наемодателя и в други случаи.
Важно! В параграф 21 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. N 73 „Относно някои въпроси от практиката на прилагане на правилата Граждански кодекс Руска федерацияпо договора за наем” съдът обясни, че нормата на ал.3 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация е диспозитивен и страните имат право да променят размера на наема по споразумение на страните повече от веднъж годишно.
Ако обаче на наемодателя е предоставено право да променя едностранно размера на наема по закон или по споразумение, той може да го използва не повече от веднъж годишно.
Ако не е договорено условието за едностранно изменение на размера на наема
Никоя от страните няма право едностранно да изменя договора (член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В този случай промяна в размера на наема е възможна само по споразумение на страните (клауза 1, член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Беше сключен договор за лизинг между Kran LLC (Наемодател) и Magazin LLC (Наемател) недвижим имот. Клауза 5.2.2. от договора е предвидено: „Размерът на наема подлежи на промяна едностранно след уведомяване на Наемателя от Лизингодателя, но не повече от веднъж годишно, по HIPC коефициента – съставният индекс на потребителските цени за всички стоки и услуги за Пермска област, определено от данните Териториална власт Федерална службадържавна статистика за Пермския регион (Permstat). Първата промяна в размера на наема при обстоятелствата, посочени в този параграф, се извършва не по-рано от 12 календарни месеца от датата на подписване на акта за приемане и прехвърляне на помещението (Приложение № 2), след което по същия начин. Промяна в размера на наема поради обстоятелствата, посочени в тази клауза, се извършва в рамките на 60 (шестдесет) календарни дниот датата на искане на Страната по споразумението с предложение за промяна на наема по този договор на другата страна с представяне от иницииращата страна на посочените в този параграф оправдателни документи, лично или по пощата. 01/ 17/2018 г. Наемателят обаче не е съгласен с увеличението на размера на наема, позовавайки се на рентабилността на магазина.
Въпрос 1. Необходимо ли е при такива обстоятелства да се сключи допълнително споразумение към договора за наем за увеличаване на наема? Или е достатъчно предизвестие и от 17.01.2018 г. да се начисли на наемателя такса от 5% повече?
Въпрос 2. Съответно, ако наемателят откаже да подпише допълнителното споразумение и да заплати наема с 5% повече, има ли наемодателят основание за събиране на дълга по съдебен ред?
Отговор
1. Не, не е необходимо да се сключва допълнително споразумение, достатъчно е уведомление с придружаващите документи, посочени в споразумението.
Обосновката за тази позиция е дадена по-долу в материалите на "Системен адвокат" .
Как може да се определи размера на наема?
Механизмът за промяна на условията на договора за лизинг директно зависи от това кой метод за определяне на размера на наема е установен в договора.
1. Размерът на наема е фиксиран сума пари.
V този случайопределя се точната парична сума, която наемателят превежда на наемодателя в сроковете, определени от споразумението.
Пример за клауза на договор за лизинг в твърда форма
„Наемателят ежемесечно, не по-късно от 5-ия ден на текущия (платен) месец, превежда наема в размер на 100 000 рубли по разплащателната сметка на наемодателя. (сто хиляди рубли), включително ДДС.
2. Размерът на наема се определя по реда (механизма) за изчисляването му, фиксиран в договора.
В този случай наемът се определя по различни формули, коефициенти, тарифни ставки или други данни, които са механизъм за определяне на размера на наема.
Пример за механизъм за определяне на размера на наема в договор
„Наемателят ежемесечно, не по-късно от 5-ия ден на текущия (платен) месец, превежда по сметката за сетълмент на наемодателя наема, определен в размер на 100 долара (сто щатски долара) за 1 квадратен метъргодишно в рубли по обменния курс на Централната банка на Руската федерация към датата на плащане, включително ДДС.
Ограничения при промени в наема
Характеристики на промяна на размера на наема във връзка с всеки метод за определяне на размера на наема. Независимо от процедурата за определяне на размера на наема обаче, трябва да се има предвид следното. По споразумение на страните по договора тази сума може да се промени по всяко време. Но едностранно, по искане на наемодателя, размерът на наема във всеки случай може да се променя не повече от веднъж годишно. Такава правна позиция се съдържа в решението на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. № 73 „Относно някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация по отношение на Договор за наем” (с измененията).
Обосновка
Преди това размерът на наема във всеки случай можеше да се променя не повече от веднъж годишно. С други думи, имаше задължително правило, че условията на договора, предвиждащи фиксиран размер на наема или процедурата (механизма) за изчисляването му, трябва да останат непроменени през цялата година („Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с давам под наем”; по-нататък – информационно писмо № 66).
Освен това в отделни случаинаемът е заложен в договора по комбиниран начин. Това означава, че една част от наема се определя във фиксиран размер, а другата част се определя чрез определяне на реда за изчисляването му. В този случай трябва да се има предвид, че промяната на всяка част от наема се подчинява на общите правила за нейното увеличение, а промяната в една или и двете части (фиксирана сума и (или) процедурата за определяне на наем) не може да се извършва повече от веднъж годишно, освен по споразумение на страните по договора. С други думи, такава клауза от договора за наем също може да се променя не повече от веднъж годишно; може да бъде променен като един от съставни частинаем или и двете. Наемодателят обаче едностранно няма да може първо да промени фиксирания размер на една част от наема, а след шест месеца да промени реда за определяне на другата част.
На практика забраната за едностранно увеличаване на размера на наема от наемодателя повече от веднъж годишно може да бъде заобиколена по следния начин. Наемодателят, който има право да увеличи наема едностранно, може да предложи на наемателя да издаде такова увеличение под формата на допълнително споразумение. Това се дължи на факта, че по споразумение на страните по споразумението размерът на наема може да се променя с всякаква честота, включително повече от веднъж годишно (такава правна позиция е изложена в Резолюцията на Пленума на Върховния парламент). Арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. № 73 „Относно някои въпроси от практическото прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация относно договор за наем“ (с измененията)). Следователно, ако наемателят се съгласи да подпише такова споразумение, тогава наемодателят впоследствие ще може да повиши наема отново, като упражни правото си на едностранно увеличение на наема. И в случай на спор, наемодателят може да се позовава на факта, че първият път, когато наемът е променен по споразумение на страните, тоест ограничението не се отнася за този случай.
Как може наемодателят да увеличи размера на наема, който е определен във фиксиран размер
Ако наемът е изразен във фиксиран размер, тогава има три начина за увеличаване на размера му по време на срока на договора.
1. Съгласете се с наемателя за увеличаване на наема и формализирайте това споразумение под формата на допълнително споразумение.
от основно правилоразмерът на наема, изразен като фиксирана сума, трябва да остане непроменен през целия срок на наема. Освен ако не е посочено друго в закона или договора, размерът на наема може да бъде променен само по споразумение на страните (). По този начин, като общо правило, ако наемателят не се съгласи да увеличи наема, наемодателят не може да увеличи наема.
Вярно е, че законът позволява възможността за едностранна промяна на договора за случаи на значителни промени в обстоятелствата, от които страните са излезли при сключването на договора (). Въпреки това, наемодателят има малък шанс да се възползва от тази възможност. Все още трябва да се докаже съществеността на обстоятелствата, което често се оказва трудна задача. Освен това, като правило, обстоятелствата могат да се променят значително само по отношение на наемателя. По отношение на наемодателя е много по-трудно да се докаже съществеността на промяната на обстоятелствата в съда.
Основното, което наемодателят очаква при сключването на договора, е получаването на наема. Въз основа на това наемодателите в период на икономическа нестабилност често започват да се обръщат към съдилищата с искания за прекратяване на договорите за наем. Като значими обстоятелства те посочиха инфлационните процеси, протичащи в страната по това време. Съдилищата обаче отказаха на наемодателите да удовлетворят подобни искове, като посочиха, че значително увеличение на инфлацията не е обстоятелство, с което законът свързва възникването на правото на наемодателя да промени или прекрати договора за наем в съдебен ред( , наричано по-долу Указ No 1074/10).
В същото време, дори ако наемателят се съгласи с увеличение на наема, тогава за такова увеличение ще се използва едно от неговото писмено съгласие и (или) действия, потвърждаващи такова съгласие (например, извършване на Парипо-голям) няма да е достатъчно. За да направите това, страните ще трябва да подпишат документ (споразумение) за промяна на наема. Факт е, че договорът за наем на недвижим имот се сключва чрез съставяне на единен документ, подписан от страните (), а споразумението за промяна на условията на споразумението трябва да бъде съставено в същата форма като самото споразумение ().
Въпреки това, ако споразумението не предвижда възможност на наемодателя да увеличи наема едностранно и наемателят не желае да подпише допълнително споразумение към споразумението за промяна на наема, тогава наемодателят няма да може да увеличи сумата наем за ползване на наетия имот.
Следователно единственият надежден начин наемодателят да увеличи едностранно размера на наема би бил изрично да посочи тази възможност в договора.
2. Да предвиди в договора, че от такава и такава дата (или при такива и такива условия) наемодателят може да увеличи размера на наема едностранно, тоест без съгласието на наемателя.*
Пример за договорна клауза за възможността за едностранно увеличение на наема
„Наемодателят има право едностранно да променя размера на наема не повече от веднъж годишно, без да се обръща към съда, като уведоми писмено наемателя не по-късно от 30 (тридесет) календарни дни предварително.”
В същото време наемодателят трябва да вземе предвид, че наемателят може да не се съгласи с включването на такава клауза в договора за наем, тъй като очевидно не е в интерес на наемателя. В такива случаи можете да препоръчате на наемодателя да предложи на своя контрагент по-мек вариант на условията за увеличаване на цената на наема. Например клаузата на споразумението за възможността за едностранно увеличаване на наема от наемодателя може да бъде допълнена с условието, че размерът на наема може да бъде променен в съответствие с индекса на инфлация или с не повече от определена сума като процент: „... но не повече от 5 %“. В този случай шансовете за сключване на споразумение с контрагента ще бъдат значително по-високи, тъй като отношенията между страните ще станат по-сигурни.
3. Предварително предписвайте в договора, че от такава и такава дата наемът се увеличава с толкова без предизвестие от наемодателя до наемателя.
Пример за клауза на споразумение за "автоматично" увеличение на наема без предизвестие от наемодателя до наемателя
„През първата година след сключването на това споразумение наемът е определен на 50 000 рубли. След края на първата Календарна годиназа срока на споразумението, размерът на наема се увеличава до 70 000 рубли.
Внимание!Условието за правото на наемодателя да увеличи едностранно наема трябва да бъде формулирано възможно най-ясно и подробно.
Да предположим, че страните са посочили в договора, че размерът на наема може да бъде преразгледан от страните в бъдеще. Например: "Размерът на наема може да бъде преразгледан въз основа на официалния процент на инфлация, но не повече от веднъж годишно." Това ще означава, че страните трябва предварително да се договорят за такава ревизия и да я формализират с допълнително споразумение. Само по себе си включването в договора за наем на условие, което установява, че наемът може да се променя по споразумение на страните не повече от веднъж годишно поради определени обстоятелства (нарастване на инфлацията и др.), не означава, че страните към споразумението са се задължили да сключат споразумение в бъдеще за изменение на договора в тази част ().
Казус: съдът отхвърли иска на наемодателя за събиране на вземания, като посочи, че процедурата за увеличаване на наема не е договорена
Наемодателят заведе дело пред съда, за да възстанови просрочените задължения за наем от наемателя. От обстоятелствата по случая е сключен договор за наем между наемодателя и наемателя, в съответствие с клауза 3.1 от който размерът на наема се определя във фиксиран размер въз основа на доклада на оценителя. Съгласно параграф 3.4 от договора за наем размерът на плащането за ползване на имота може да се преразглежда от наемодателя по безспорен и едностранен начин, но не повече от веднъж годишно. По силата на клауза 5.1 от договора промените в условията на договора бяха разрешени по споразумение на страните, а направените допълнения и промени трябваше да бъдат разгледани от контрагентите в рамките на един месец и формализирани в допълнителни споразумения.
Наемодателят уведомява наемателя с писмо за увеличението на наема, като към него прилага нов доклад на оценител, но наемателят продължава да плаща наема в същия размер, като не е съгласен с увеличението на наема и счита самото увеличение за незаконосъобразно.
Както посочи съдът, от договора за наем следва, че контрагентите, след като са се договорили за възможността за едностранно изменение на размера на наема, не са предвидили процедурата за регистриране на такива промени. Страните по споразумението наст фиксиран размернаем, определен въз основа на конкретен оценител, а представянето на различен оценител не е посочено като основание за едностранно изменение на размера на наема. По този начин, като изпрати на ответника известие за промяна в размера на плащанията по споразумението, наемодателят самостоятелно промени процедурата за изчисляване на наема.
Въз основа на тълкуването на параграфи 5.1 и 3.4 от споразумението съдът заключи, че действителната воля на страните по споразумението е насочена към необходимостта от сключване на допълнително споразумение за промяна на размера на наема. След като установи, че споразумението за промяна на размера на наема в законоустановенразпореждането между страните не е постигнато, а ответникът възразява срещу промяната на такова, съдът счете иска на ищеца за неоснователен и му отказва удовлетворяване на иска му ().
В случая съдът не взе страната на наемодателя основно на следните основания:
- в договора, като установи правото на наемодателя едностранно да променя размера на наема, страните не са предписали механизма за упражняване на това право;
- в договора е посочено, че всички промени в договора са формализирани чрез допълнителни споразумения или, с други думи, промени са възможни само по споразумение на страните.
Следователно, за да може наемодателят да си осигури правото на едностранно увеличаване на наема, в договора трябва да бъде посочено следното.
1. В какви случаи е възможна такава промяна в наема (например една година след подписването на акта за приемане и прехвърляне при годишна инфлация от 7% или повече).
2. Процедурата за упражняване на правото на наемодателя за увеличаване на наема (например наемодателят изпраща съобщение до наемателя, което съдържа информация за увеличението на наема и в какъв размер).
3. Процедурата за уведомяване на наемателя за това (например с препоръчана поща с обратна разписка или лично на служителя на наемателя срещу подпис в офиса на наемателя).
4. От кой момент състоянието на наема ще се счита за променено (например след месец след получаване на предизвестието от наемателя)*”.
професионален референтна системаза юристи, в който ще намерите отговора на всеки, дори и най-трудния въпрос.
В съответствие с вътрешните законови разпоредби, наемодателят има право да увеличи наема. При което увеличението може да се прави не повече от веднъж годишно. В какви случаи е възможно едностранно увеличаване на наемната ставка, как законът защитава наемателя, на какво трябва да обърнете внимание при съставянето на договор за наем. Ще намерите отговори на тези и други въпроси от нашата статия.
Кога можете да повишите наема си?
Като собственик на помещението, което възнамерявате да прехвърлите във временно владение на наем, трябва да знаете не само за правата си, но и за задълженията си. Наемодателят има право да увеличи наема едностранно, но само това, въз основа на законови разпоредби.
В противен случай наемателят може да кандидатства за съдилищаза защита на техните права и интереси. С нарастващата инфлация, постоянен ръст на цените на жилищно-комуналните услуги, тази разпоредба на договора за наем остава много актуална и се прилага за съществени условия. Ето защо, преди проектирането на раздела, свързан с наема и всички нюанси на неговото увеличение, е необходимо да се споразумеят етапа на изготвяне на договора.
Законът защитава интересите на наемателя
Руското законодателство ясно регламентира ситуациите, когато собственикът на наето помещение може да увеличи наемната ставка. Въз основа на GC подобни ситуациисамо две:
- Таксата за ползване на помещението може да бъде увеличена в съответствие с условията на договора за наем или наем. Споразуменията на участниците в сделката са точно това, в което Законът не пречи без съответна необходимост. И ако по време на изпълнението на договора страните първоначално се договориха за възможността за увеличаване на наемната ставка, ако възникнат определени условия, тогава наемодателят има право да я увеличи. Такива условия например са определени подобрения, които наемодателят, със съгласието на наемателя, прави в помещението - осигурява се отопление или топла вода, увеличава се електрическата мощност, извършва се ремонт и т.н. Припомняме, че всичко това трябва да бъде записано в договор за наемподписани от двете страни по сделката. Такова увеличение може да се направи, но законът установява ясно ограничение - това може да се прави не повече от веднъж годишно.
- При липса на това условиев основния документ на сделката законодателството установява, че наемодателят, от собствена волясъщо има право едностранно да променя наема. Но само след като изтече една година от датата на влизане в сила на договора правно действие. С други думи, след подписване на договора за наем таксата за ползване на помещението ще остане непроменена през цялата година и едва тогава наемодателят има право да я увеличи едностранно.
Но трябва да се отбележи, че договорът за наем може да бъде дългосрочен и краткосрочен. В първия случай сделката се сключва за период от повече от година, тя трябва да бъде регистрирана в органите на Rosreestr. Но в случай на краткосрочни наемни отношения, договорът се съставя за срок до една година, регистрацията му не се изисква. В този случай, ако наемодателят планира да увеличи наема, той може в края на договора да предложи на наемателя да предоговори сделката при нови условия.
Ако това предложение не е спазено и никой от участниците не пожелае да развали договора, той се счита за продължен за неопределен период от време при същите условия.
Как да увеличите наема си
Ако наемодателят планира да увеличи наема, тогава той трябва да уведоми наемателя за това писане . Условието за промяната, в тази ситуация - увеличение на плащането за наетите помещения, влиза в сила от момента на връчване на това съобщение до наемателя.
Но, както можете да видите от практиката, в действителност всичко е много по-сложно. Тази разпоредба на законодателството е диспозитивна и може да се прилага само в случаите, когато тази разпоредба е написана директно в договора за наем. С други думи, независимо от факта, че наемодателят има право да увеличава наема веднъж годишно, наемателят има право да не се съгласи с такава промяна и да развали договора също едностранно. Ако това е дългосрочен наем за помещението, и той има държавна регистрация, тогава всички промени, които се правят в договора, включително тези, свързани с неговата цена - наем, трябва да бъдат съставени под формата на допълнително споразумение към основния документ. Допълнителното споразумение се подписва от двамата участници в лизинговото правоотношение и също е регистрирано в Rosreestr. Ако това не бъде направено, наемателят има право да оспори увеличението на плащането за наетите помещения, като подаде съответно заявление до съда.
В допълнение, появата на определени условия, посочени в основния документ, също не задължава наемателя да се съгласи с увеличаване на наема от наемодателя.
Много зависи от това как е написано това условие.. Да предположим, че ако е формулирано, че „наемът за помещението може да се промени“, това изобщо не означава, че втората страна трябва да се съгласи с нейната промяна. И друга ситуация, ако основният документ казва това с настъпването определени условия"Таксата за ползване на помещението подлежи на промяна." Поставяйки подписа си в такова споразумение, наемателят се съгласява предварително с промени в наема, включително когато инфлацията достигне лимит. Като допълнение може да се посочи, че „в случай на отказ на наемателя да сключи допълнително споразумение, спорът за промени в плащането на наема се разглежда от съда или договорът се анулира предсрочно“.
Когато наемателят не е съгласен да плати увеличения наем
Когато собственикът на помещението, ръководен от закона или условията, уговорени в договора, увеличи таксата за наетия обект, а наемателят не се съгласи да я плати, продължавайки да използва помещението, разбира се, се появява някакъв дълг. Не забравяйте, че нямате право да разрешите проблема, например, като блокирате достъпа на наемателя до наетото помещение и още повече, като се опитате да възстановите от него получения дълг под формата на имущество, което принадлежи на наемателя. Разбира се, освен ако не е посочено друго в договора за наем.
Наемодателят вдига наема едностранно. Как можете да помогнете на наемател? (Ткаченко Г.)
Дата на публикуване на статията: 09/03/2015
Наемателите, когато подписват договор за наем, не винаги обръщат необходимото внимание на фразата, че „наемодателят може едностранно да увеличи наема поради поскъпването на долара или промени в пазарната стойност на лизинга“. Но те не вземат предвид, че в резултат на това цената на наема може в крайна сметка да се увеличи точно два пъти или дори повече. Какво може да направи наемателят, ако вече е подписан договор за наем и е получено известие за увеличение на наема от наемодателя, ще бъде обсъдено в тази статия.
КАКВО ТРЯБВА ДА ЗНАЕ НАЕМАТЕЛЯТ?
1. В параграф 11 информационно писмоПрезидиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем“ изяснява, че „при прилагане на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съдилищата трябва да се изхожда от факта, че през годината трябва да остане неизменно условие на договора, предвиждащо фиксиран размер на наема или процедурата (механизма) за неговото изчисляване.
Ако договорът включва условие, предвиждащо възможност за промяна на размера на наема по-често от веднъж годишно, такова условие може да се счита за невалидно, като се позовава на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Например, ще цитирам Решението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 21 февруари 2011 г. N VAC-9525/10 по дело N A75-10558/2009:
„... в съответствие с параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), размерът на наема, освен ако не е предвидено друго в споразумението, може да бъде променен от споразумение на страните в сроковете, предвидени в договора, но не повече от веднъж годишно Законът може да др. минимални сроковеревизия на наема за определени видовелизинг, както и за отдаване под наем на определени видове имоти.
Освен това, в съответствие с параграф 11 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 "Преглед на съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани с наем", параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация съдържа императивна нормаотносно честотата на промените в размера на наема, във връзка с което страните не могат да променят или да установят в договора условие, различно от предвиденото в това правило. Следователно условието на договора, което предвижда възможност за тримесечна промяна в размера на наема, е невалидно по силата на член 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация, тъй като не е в съответствие със закона ... "
По-късно обаче Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в Резолюция № 73 от 17 ноември 2011 г. „Относно някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация върху договор за наем“ посочва в параграф 21:
„... по силата на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в споразумението, размерът на наема може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно (в този случай други минимални срокове могат да бъдат установени със закон за преразглеждане на размера на наема за определени видове лизинг, както и за отдаване под наем на определени видове имоти).
Тази норма е диспозитивна и позволява промяна по споразумение на страните на условията на лизинговия договор относно размера на наема повече от веднъж годишно, включително в случаите, когато няма индикация за възможността за такава промяна в лизинговия договор. самото споразумение.
Въпреки това, ако в съответствие със закона или споразумението наемодателят има право едностранно да промени размера на наема (член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация), тогава по смисъла на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, такава промяна може да се прави от него не повече от веднъж годишно ... "
Така наемодателят получава правото едностранно да променя размера на наема, но веднъж годишно. Ще се спра на Решение на Арбитражния съд на Московския окръг от 20.01.2015 N F05-15294 / 2014 по дело N A40-54476 / 14:
„... в съответствие с параграф 6.1 от споразумението, като се вземат предвид разпоредбите на договора за наем, сключен между страните на 28 декември 1993 г. N 2720/17, наемните ставки за помещенията не подлежат на промяна до 31 декември , 2011 г., с изключение на случаите, предвидени в параграфи 6.5, 6.6 от това споразумение.
Наемодателят има право да променя наемните ставки, посочени в това споразумение, в случай на централизирана промяна в цените и тарифите за комунални услуги, основните наемни ставки за земя, данъците върху собствеността, данъците върху оборота, пропорционално на размера на тяхното увеличение, но не повече от веднъж годишно (клауза 6.5 от споразумението).
Съдилищата констатират, че ищецът многократно е съобщавал на ответника за различно увеличение на наемната ставка с подробно изчисление и допълнително споразумение, с което последният не се е съгласил, във връзка с което ищецът е предявил този иск за изменение на условията на договор N 20/155 от 23.07.2008 г. по отношение на наемните цени.
Съдът, като разгледа и прецени наличните по делото доказателства, включително условията на договор № 20/155 от 23.07.2008 г., заключи, че не са налице основания за исканата от ищеца промяна на наемните цени по чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, като се вземат предвид обстоятелствата, че от 01.01.2014 г. наемната ставка е увеличена от 3872,04 рубли. до 4015 rub. за 1 кв. м годишно за офис площи и от 3002,59 рубли. до 3113,94 рубли. за 1 кв. м годишно за складова площ.
... Противоречия в изводите на съда на посочените правна позиция, както и неправилно тълкуване от съда на нормите имуществено правов такъв случай съдебна колегияне намира..."
2. Отделно ще отбележа сключените договори за наем до една година. Арбитражна практикаразработи позиция, според която наемът по договор, сключен за срок по-малък от една година (равна на една година) не подлежи на промяна. Например, Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 27.08.2009 N VAS-10734/09 по дело N A12-15393/08-C28:
„...при удовлетворяване на иска, съдилищата разумно изхождаха от разпоредбата на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, че наемателят е длъжен да заплати своевременно такса за ползване на имущество (наем).
В съответствие с параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в споразумението, размерът на наема може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно.
Тъй като договорът за наем е сключен за период по-малко от една година, размерът на наема не може да бъде променян.
Въз основа на условията на договора, апелативен съдправилно промени решението на първоинстанционния съд и възстанови размера на дълга въз основа на размера на наема, договорен от страните към момента на сключване на договора..."
Ще цитирам също като пример постановлението на ФАС на Уралски окръг от 21 юли 2010 г. N F09-5670 / 10-C6 по дело N A71-14477 / 2009 г.:
„... фирма „Главриба” (наемател) и фирма „Айкай” (поднаемател) сключиха договор за пренаемане на недвижим имот от 1 април 2009 г. N 310/2009 г., съгласно който първият етаж е прехвърлен на фирма „Айкай” за временно владение и ползване. нежилищни помещенияс площ от 381,9 кв. м, разположен на адрес: Удмуртска република, Воткинск, ул. Орджоникидзе, 4б, за период от 01.04.2009 г. до 31.12.2009 г. включително за организиране на търговска дейност.
В писмо от 08.06.2009 г. N 162 компанията Glavryba информира компанията Aikai за увеличението на наема от 01.05.2009 г. на 161 565 рубли. 60 коп.
Тъй като дългът и неустойките не са изплатени от фирма "Айкай" в пълен размер, фирма "Главриба" се обръща към арбитражен съдс иск по делото.
След като проучи и оцени в съвкупност по реда на чл. 71 Арбитраж процесуален кодексРуската федерация, наличните доказателства по делото, съдилищата стигнаха до обосновано заключение, че съществуването и основанията за възникване на дълга на ответника към ищеца са потвърдени. Същевременно съдилищата посочиха, че промяната на размера на наема по спорния договор след два месеца от датата на сключването му противоречи на алинея 3 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, въз основа на който, като се вземат предвид плащанията, извършени от компанията Aikai, дългът на компанията Aikai беше преизчислен ... "
1. Дори да бъде подписано споразумение между страните по договора за наем за увеличаване на наема по договор, сключен за срок до една година, или за промяна на наема за втори път в една година, такова споразумение може да бъде признато като нищожен. Например, Указ на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 19 ноември 2009 г. по дело N A11-2018/2009:
"... в съответствие с член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемателят е длъжен да заплати своевременно такса за ползване на имущество (наем). Редът, условията и сроковете за плащане на наем се определят по договора за наем (част 1 от този член).
Освен ако в договора не е предвидено друго, размерът на наема може да бъде променян по споразумение на страните в сроковете, предвидени в договора, но не повече от веднъж годишно (част 3 от същия член).
Поради факта, че гражданскоправните промени в наема се допускат не повече от веднъж годишно, съдът с право призна за нищожен (противоречи на действащото законодателство) протокол №, увеличен за втори път за една година. Следователно не е имало увеличение на наема от 15 ноември 2008 г. и OAO Saratovstroysteklo нямаше право да иска едностранно прекратяване на договора за наем. Следователно договорът за наем, изменен с допълнителното споразумение към него от 12.10.2008 г. N 5, продължава да важи до 31.12.2009 г.
Основания за отмяна на обжалваните съдебни актове на осн касационна жалбаняма доказателства..."
2. Наемателят може да се позовава на факта, че едностранното увеличение на наема от наемодателя е злоупотреба с правото.
Това твърдение се потвърждава от Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. N 73 (изменен от 25 януари 2013 г.) „Относно някои въпроси в практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация по договор за наем", клауза 22:
„... ако в отсъствие държавно регулиранедоговорът за лизинг предвижда правото на лизингодателя едностранно да промени неговия размер, то в случаите, когато се докаже, че в резултат на такава едностранна промяна, той се е увеличил непропорционално на промяната в средните пазарни ставки, платени за лизинга на подобен имот в дадения район за съответния период и значително ги надвишава, което показва, че наемодателят е злоупотребил с правото си, съдът, на основание параграф 2 на член 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, отказва да събира наем в частта, надвишаваща посочените средни пазарни цени..."
Като добър пример- Решение на Арбитражния съд на Източносибирския окръг от 20.08.2014 г. по дело N A10-1405 / 2013 г.:
„... както следва от материалите по делото, ищецът е обосновал едностранното увеличение на наема с данните от доклада на АРТОКС ООД „За оценка на пазарната стойност на обекта на оценка“ от 20.08.2010 г. N 143 / 42- 10/2.
Разглеждайки спора и оценявайки посочения доклад в съответствие с правилата на член 71 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация, съдът установи използването на невярна информация за характеристиките на наетите помещения и нарушението от страна на оценителя на изискванията на Закона за оценъчни дейностии федерални стандартиоценка, поради което не е взела предвид определената в нея пазарна стойност на обекта на оценка - годишната наемна цена за 1 кв. м складово пространство, равно на 1884 рубли без ДДС.
Въз основа на доклад № 617 за оценка на пазарната стойност на стойността на наема на недвижими имоти, извършена от оценителя LLC "Фонд за собственост на Република Бурятия" Слугинова О.Л. Съгласно решението на Арбитражния съд на Република Бурятия, първоинстанционният съд е установил действителната пазарна стойност на правото на ползване на спорното помещение под наем.
Резултатите от тази оценка не бяха оспорени от лицата, участващи в случая, несъответствията на този доклад с изискванията действащото законодателствоне е намерен.
В съответствие с параграф 22 от Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. N 73, ако при липса на държавно регулиране на наема, договорът за лизинг предвижда правото на наемодателя едностранно промени размера му, то в случаите, когато се докаже, че в резултат на такава едностранна промяна, той се е увеличил непропорционално на промяната в средните пазарни цени, платени за наем на подобен имот в дадения район за съответния период, и значително надвишава тях, което показва злоупотреба с правото на наемодателя, съдът, въз основа на параграф 2 от член 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, отказва да възстанови наема в частта, надвишаваща посочените средни пазарни цени.
Въз основа на изложеното, като установи, че в резултат на едностранно изменение на годишния наем от страна на ищеца, наемът се е увеличил непропорционално на изменението на средните пазарни цени, платени за наем на подобен имот в дадения район за съответния период. , и значително ги надвиши, арбитражният съд правилно разреши спора, като възстанови дълга в размер на определена пазарна стойност на наема на спорния имот и отказа да удовлетвори иска...“
3. Ако предстои да сключите договор за наем и вашият наемодател настоява за правото си едностранно да промени наема, опитайте се да уговорите в договора границите за промяна на цената на таксата или процедурата за изчисляване на наема, когато се увеличи . Например, така: "Размерът на наема може да бъде увеличен от наемодателя едностранно, но не повече от ___% от размера на наема, посочен в клауза ____ от това споразумение."
В противен случай наемодателят има право да увеличи наема с всякаква сума.
FAS резолюция Северозападен окръгот 28.01.2010 г. по дело N A05-7679 / 2009 г.:
„...от параграф 3.1 от споразумението следва, че размерът на наема може да бъде увеличен от наемодателя едностранно в случай на увеличение на тарифите за ползване поземлен имотвърху която се намира сградата, пропорционално на площта на наетите помещения, както и увеличение на тарифите за комунални услуги и други разходи, включително за водоснабдяване, канализация, топлоснабдяване и електричество.
Съдилищата установяват и ответникът не оспорва, че тарифите за водоснабдяване и канализация, за топлинна енергия, електрическа енергия са завишени спрямо 2008 г., във връзка с което съответно се увеличават и разходите на наемодателя за заплащане на комунални услуги и поддръжка.
Доводът на ответника, че увеличението на наема не отговаря на условията на споразумението, тъй като е извършено в произволен размер, а не съразмерно на увеличените разноски, правилно е отхвърлен от съдилищата с мотива, че предвид предвиденото в в. параграф 3.1 от споразумението възможността едностранно увеличениеразмера на наема, страните не са поставили такова увеличение в пропорционална зависимост от направените разноски на ищеца за заплащане. комунални услуги, а също така не е предвидила процедурата и не е установила изчислението, прилагано при едностранно увеличение на наема.
След като установиха цената на споразумението в конкретна парична сума в параграф 3.1 от споразумението, страните също така предвидиха правото на наемателя едностранно да увеличи размера на наема в случай на увеличение на тарифите за ползване на земя парцел, тарифи за комунални услуги и други разходи.
По този начин промяната в наема в резултат на неговата корекция, като се вземе предвид увеличението на съществуващите тарифи, не противоречи на горното правна нормаи условията на договора...
ДА ОБОБЩИМ ГОРЕНОТО:
1. След получаване на уведомление от наемодателя за увеличението на наема, цялата комуникация с него трябва да се осъществи в писмена форма с бележки за получаване на документи (писма, уведомления, споразумения) упълномощено лицес датата на доставка или с препоръчана поща с обратна разписка и описание на приложенията. Това може да е необходимо като документално доказателство за думите ви в съда.
2. Вижте колко дълго е сключен договорът ви за лизинг: ако за период по-малък или равен на година, тогава срокът на договора за лизинг трябва да остане непроменен през годината. Въз основа на информацията в тази статия, изпратете на наемодателя си мотивиран отговор на вашето известие за увеличение на наема.
3. Определете дали вашата ситуация е една от описаните в статията.
3.1. Ако сте подписали споразумение, което противоречи на сегашното гражданско правослед това отидете в съда, за да го обявите за нищожен.
3.2. Ако видите, че наемът се е увеличил явно непропорционално на пазарните цени, свържете се с оценител, за да определи действителната пазарна стойност на правото на ползване на имота при наемни условия.
След това информирайте писмено наемодателя за позицията си и прикачете копие от доклада на оценителя.
Ако наемодателят не отговаря на вашите нужди, можете да поискате от съда уведомлението за увеличението на наема да бъде обявено за невалидно и неприложимо. Например, Решение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 22 октомври 2013 г. по дело N A05-8698 / 2012 г.