Списък с документи за безплатно получаване на парцел от държавата. Оформяне на поземлен имот от държавни или общински земи Пожелавам ви прекрасен ден и приличен живот

Формиране (образование) поземлен имотот земи в държавата или общинска собственост е един от начините за обучение парцелипосочено в параграф 1 на член 11.2 Поземлен кодекс Руска федерация(ЗК РФ).
Предоставянето на поземлени парцели от земи, собственост на държавна или общинска собственост, в съответствие с член 29 от Поземления кодекс на Руската федерация, се извършва въз основа на решение изпълнителни органи държавна властили тела местно управление(ЗСГ), които имат право да предоставят съответните поземлени имоти.
текущ поземленото законодателствопредоставени различни ситуациикогато се наложи образуването на поземлен имот от земи, които са държавна или общинска собственост. Това може да бъде предоставянето на поземлен имот, върху който се намират сгради, конструкции и конструкции, собственост на гражданин (юридическо лице), предоставяне на поземлен имот за строителство или за цели, които не са свързани със строителство, и редица други ситуации .
при което, независимо от целта на предоставяне на земята от земи, които са държавна или общинска собственост, преди да се вземе решение за предоставянето му, парцелът трябва да бъде оформен v своевременно.
В съответствие с изискванията на Поземления кодекс на Руската федерация, работите по формирането на поземлен имот в без провалвключва:

• извършване на работи по отношение на парцела, в резултат на което се изготвят документи, съдържащи необходимите за изпълнението на държавата кадастрална регистрацияинформация за такава земя кадастрална работа);
• извършване на държавна кадастрална регистрация на поземления имот.

За разлика от случаите на образуване на поземлени имоти чрез преобразуване на съществуващи парцели (разрез, отвеждане, комасиране и преразпределение), при образуване на поземлени имоти от земи, собственост на държавата или общината ключът е изборът на земя , които ще бъдат предоставени на гражданин (или юридическо лице) 1 .

Документират се резултатите от избора на парцел за строителство действайте при избора на земя , приложението към което е устройствен план на парцела (парцели) върху кадастралния план или кадастралната карта на съответната територия (параграф 5 от член 31 от Кодекса на земята на Руската федерация) 2.

V отделни случаиодобряване на разположението на поземления имот върху кадастралния план или кадастралната карта (схема) на съответната територия е необходимо и при предоставяне на поземлен имот, върху който се намират сгради, конструкции или постройки, принадлежащи на заявителя 3 . В тези случаи (както и при предоставяне на поземлен имот за цели, несвързани със строителство), след получаване на схемата, заявителят осигурява извършването на кадастрална работа по отношение на поземления имот за своя сметка и кандидатства за държавна кадастрална регистрация на този поземлен имот.
Нормативните актове на федерално ниво не установяват кой е отговорен за изготвянето на Схемата. Министерството на икономическото развитие на Русия в своите разяснения по този въпрос се фокусира върху факта, че федерално нивоняма норми, задължаващи МСУ да произвеждат самостоятелно схеми (включително тези в Поземления кодекс на Руската федерация). Така работата по разработването на схеми може да се извършва от всяко лице , включително МСУ, или юридическо лице, действащо въз основа на общинска заповед 4 .
Изисквания за обучение оформление на поземления имот или парцели по кадастралния план на територията (вкл. Формат на схемата в в електронен формат, формират Схеми на хартиено копие) одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 27 ноември 2014 г. № 762 5 .
Следващият етап от формирането на поземлен имот е реалното извършване на кадастрална работа, тоест проучване на поземлен имот, което представлява цял набор от дейности, включително посещение на специалисти от Кадастрален център на Don LLC за извършване на геодезически измервания на парцел с помощта на модерно сателитно оборудване, както и фиксиране на границите на обекта с временни гранични знаци.
Повече за процедурата по геодезия можете да прочетете в секцията на нашия сайт „Медеене“.

Въз основа на резултатите от проучването се формира план за проучване в съответствие с изискванията на заповедта на Министерството на икономическото развитие на Русия от 24 ноември 2008 г. № 412. Информация за изискванията към формата на план за геодезия можете да намерите по-подробно в секцията на нашия сайт „Медеене“.
Пример за граничен план за образуването поземлен имот от държавни или общински земи (и не само) можете да намерите в съответния раздел на нашия уебсайт.
След приключване на кадастралните работи и изготвяне на граничен план необходима стъпка образуване на поземлен имот от държавни (или общински) земи е изпълнението неговата държавна кадастрална регистрация .
В този случай е необходимо да се вземат предвид следните разпоредби на Федералния закон от 24 юли 2007 г. № 221-FZ (Закон за кадастъра):
- информацията за образувания поземлен имот, вписана в Държавния кадастър за недвижими имоти (ДКН) ще бъде временна 6 ;
- при липса на адреса на определения по установения ред поземлен имот се вписва описание на местоположението му в Държавния комитет по имотите 7 .
По отношение на присвояването на адрес следва да се отбележи, че вариантът за възлагането му след приключване на кадастралните работи (но преди процедурата по кадастрална регистрация) 8 е по-предпочитан, тъй като това намалява времевите разходи. Действащото законодателство обаче не забранява извършването на тази процедура след извършване на кадастрална регистрация.
Трябва да се отбележи, че ако държавната регистрация на правото върху парцел, образуван и записан в Държавния комитет по собствеността, не бъде извършен в рамките на пет години, тогава в съответствие с изискванията на член 24 от Закона за кадастъра информацията за обекта ще бъдат отменени и изключени от Държавния комитет по имотите.

Специалисти от Кадастрален център на Don LLC ще произведат всичко за вас необходимата работасвързани с образуването на поземлен имот от държавни или общински земи в Ростовска област 9 и Република Крим в оптимални условия .

__________________
1 Изключение правят случаите на предоставяне на парцели, върху които се намират сгради, конструкции или постройки, собственост на гражданин (юридическо лице).
2 В случай на предполагаемо отнемане, включително чрез обратно изкупуване, на поземлен имот за държавна или общински нуждиактът за избор на поземлен имот също е придружен от изчисления на загубите на собственици на земя, ползватели на земя, собственици на земя, наематели на поземлени парцели (параграф 3 на клауза 5 от член 31 от КТ на Руската федерация)
3 Ако държавната кадастрална регистрация на поземления имот не е извършена или в държавен кадастърнедвижим имот, няма информация за парцела, необходима за издаване на кадастрален паспорт на поземления имот (клауза 7 от член 36 от КТ на Руската федерация)
4 Писмо на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 16 март 2011 г. N D23-1073 „За лицата, упълномощени да разработват и произвеждат схеми за оформление на земя“. В същото време трябва да се има предвид, че в момента Министерството на икономическото развитие на Руската федерация е разработило проект на Заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия „За одобряване на формата на оформлението на поземлен имот или поземлени парцели по кадастралния план на територията, чието изготвяне се извършва под формата на документ на хартиен носител, изисквания за изготвяне на схемата местоположението на поземления имот или поземлените имоти в кадастралния план на територията и формата на оформлението на поземления имот или поземлените парцели по кадастралния план на територията при изготвяне на оформлението на поземления имот или поземлените имоти по кадастралния план на територията във формата електронен документ"
5 Заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 27 ноември 2014 г. № 762 „За одобряване на изискванията за изготвяне на схемата на поземлен имот или поземлени парцели по кадастралния план на територията и формата на оформлението на поземления имот или поземлени имоти по кадастралния план на територията при изготвяне на оформлението на поземления имот или поземлените имоти по кадастралния план на територията под формата на електронен документ, формата на оформлението на поземления имот или поземлени парцели по кадастралния план на територията, изготвянето на които се извършва под формата на документ на хартиен носител" (регистриран в Министерството на правосъдието на Русия на 16 февруари 2015 г. № 36018). Началото на заповедта е 01.03.2015 г., следователно, съответните регионални актове (например, постановление на правителството на Севастопол от 30.09.2014 г. № 336 „За одобрение административни разпоредбипредоставянето на държавната услуга „Одобряване на планирането на поземления имот върху кадастралния план или кадастралната карта на съответната територия“) трябва да се приведе в съответствие с тази заповед.
6 В съответствие с член 24, параграф 4 от Закона за кадастъра единственото изключение е информацията за обекти, правото върху които се счита за възникнало по силата на федералния закон, независимо от държавна регистрация. Във всички останали случаи информацията губи временния си характер след държавна регистрация на правата върху новообразувани поземлени имоти в Единния държавен регистърправа върху недвижими имоти и сделки с тях (EGRP)
7 В съответствие с Федералния закон № 131-FZ от 6 октомври 2003 г. основни принципиорганизации на местното самоуправление в Руската федерация "" присвояването на адреси е от компетентността на органите на местно самоуправление (МСУ) на населени места, градски райони и общински райони(Членове 14, 15 и 16 от Закон № 131-FZ)
8 Специалистите на Кадастрален център на Don LLC, при условие че клиентът издаде подходящо пълномощно за представляване на неговите интереси, могат да гарантират, че LSG се свързва и адресът е присвоен на новообразувани поземлени парцели (тази услуга се предоставя допълнително, когато е включено в договора)
9 Извършваме основно кадастрални работи в Ростов на Дон, Новочеркаск, Батайск, Азов, Аксай, Чалтир, Таганроги прилежащите райони, но е възможно да се извършват работи в други райони на Ростовска област, като се вземат предвид допълнителните транспортни разходи. Извършването на кадастрални работи в други съставни образувания на Руската федерация е възможно, ако има достатъчен обем и подлежи на индивидуално одобрение

Необходим е пакет от документация за собственика на земята, за да си осигури два вида документация за съхранение.

Говорим за правни документи и правни документи. Именно те създават гражданскоправен прецедент за имуществени гаранции на дадено лице. Законно имат различна силаи не могат да бъдат разменени, отразявайки функционалните характеристики на собствеността върху паметта.

Документите за собственост на поземлен имот са официално издадена информация за факта на възникване на право върху парцел. Те се появяват първоначално, в момента на придобиване на правото на собственост. Тоест, собствеността върху парцела е възникнала на такава основа, която е фиксирана в първичния акт или договор.

Документите за собственост са удостоверения, потвърждаващи правото на собственост на парцел и посочващи формата на закона.

Те бяха издадени в резултат на Rosreestr. Излагат факта, че има информация за него в Държавния кадастър на недвижимите имоти (ГКН). Те също са второстепенни по реда на получаване. Издаването им е разрешено само след представяне в отдела на GKN на първичното потвърждение за собственост, което е документ за собственост.

Правни документи за земя

Видът на документа, който служи като нотариален акт, зависи от правния прецедент, довел до придобиването на паметта от собственика. Това са, наред с други неща, актове за издаване на парцели, получени през миналия век, в рамките на законодателството на съветската земя.

Тяхната актуалност не е изгубена и до днес. Те не могат да бъдат заменени от сертификати и други документи.издадено по-късно. Правоспособността на този вид хартия се определя от действието на Федералния закон от 25 октомври 2001 г. от влизането в сила на Кодекса на труда на Руската федерация под № 137-FZ.

Ако земята е придобита по действие руското законодателство, договори и друга информация за придобиването му, изпълнена като официален документ, принадлежат към правните прецеденти.

И така, документите, удостоверяващи правата върху поземления имот са:

• Административни актове за разпределяне на земя, извлечения от административни актове или решения на съвета на колективните ферми (държавни ферми) относно предоставянето на земя.
• Договори за сделки с имущество: дарение, договор за продажба или замяна. Ако парцелът е придобит в резултат на гражданскоправен иск.
• Удостоверение за наследство - за земи, получени по завещание или прехвърляне права на собственостот починалия собственик.
• Извлечение от съдебното решение, ако собствеността е оспорена в съда.

Ако разпределението е участвало в приватизацията, към основния документ се прилага административен документ. държавен актотносно прехвърлянето на права. Ако е изкупен от администрацията, в допълнение към акта за обратно изкупуване се прилага и разписка за плащане.

Само документите за собственост позволяват на недвижимите имоти да участват в сделка за собственост или прехвърляне по наследство. Въз основа на него е позволено да се определят характеристики, които са от значение за заглавието на паметта, отразяващи чистотата на сделката и императивната правоспособност на разпределението.

Сега знаете какво е документ за собственост за поземлен имот, но има още един много важен изгледдокументи в паметта, повече за това по-долу.

Правна документация

Този вид документ съдържа разширена информация за парцела и удостоверява:

1. Формата на правоспособност, въз основа на която субектът притежава парцела.
2. Информация за собственика и основните кадастрални характеристики на обекта.
3. Местоположение (адрес) на паметта, кадастрален номер.

Предоставя се на граждани след сделка с имот или друг вариант, под формата на удостоверение, издадено от Rosreestr. Попълва се по формуляра, установен в региона на мястото на паметта. Издава се по искане на носителя на авторските права при представяне на документ за собственост. Информацията за него се вписва в удостоверението.

Разновидностите на документи се определят от начина на собственост. Основните са удостоверения и актове:

1. държавен акт за поземлен имот върху правото на собственост;
2. доживотно наследствено притежание;
3. сертификат за наем.

Въз основа на един от изброените документи собственикът може да извършва правни операции, които изискват потвърждение на правоспособността му да се разпорежда със земята.

Например издаване на тежест, прехвърляне на земя на или. И също така - използвайте паметта за предназначениевъзползвайки се от него. В тази зона е разрешено предприемаческа дейност. Но за граждани, които притежават земя за неопределено време, регистрацията не е разрешена. юридическо лице.

Внимание, при използване на парцела за други цели е възможно за държавни и общински нужди.

Посочените удостоверения участват в сделки с имущество, заедно с учредителни видове ценни книжа, ако определеният вид право е уреден със закон за сделката.

Удостоверенията се издават по силата на Федералния закон "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" от 21 юли 1997 г. под № 122-FZ.

Дадохме списък с документи за парцела, сега нека поговорим за тяхната правна сила.

Правна сила и изисквания

Документите за заглавие придобиват статут на правен прецедент въз основа на спазването на правните разпоредби. Източници на разрешеното им получаване, съответстващи на нормите на земята и гражданско правоса:

1. местна администрация;
2. Окръжен съд;
3. регионални и касационни съдилища(при обжалване);
4. правни консултации, фирми за недвижими имоти.

Административни и присъдиимат еднаква сила на учредяване на правото на собственост върху парцела. Гражданскоправни договорисделки с недвижими имоти се съставят от специалисти на юридически и недвижими имоти.

Всички правни документи влизат в сила само след регистрация в Rosreestr, това изискване е задължително. То е уредено с чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Без регистрация информацията за придобиване на памет няма да бъде въведена в кадастралните регистри на Държавния комитет по собствеността.

Срок на валидност на документите за собственост

Заглавните документи се издават без ограничение във времето. Съответно техните правна силане се губи с времето. Информацията се актуализира чрез подмяна на кадастралните паспорти на паметта, извлечения от кадастрални записи и др. Издадени са някои актове на граждани в съветски периодно те са актуални и днес.

Прекратяването на тяхната валидност, въз основа на което е допустимо анулиране, настъпва при прекратяване на правото за използване на паметта. Ситуациите, които позволяват премахването на документи включват:

Такива действия могат да доведат до санкции в размер на:

• 500 - 1000 рубли за физически лица;
• 1000 - 2000 рубли за длъжностни лица;
• 10 - 20 хиляди, за предприемачи.

Ако след заплащане на глобата документацията не бъде изготвена, тогава на основание чл. 76 от Кодекса на земята на Руската федерация, земите ще бъдат иззети за прехвърляне на законния собственик - икономически субект.

При откриване на загуба, трябва незабавно да докладвате за случилото се в Изпълнителния комитет на населеното място, за тяхното възстановяване. Търсенето на източника на възникването на правото трябва да бъде в архивна информация. Ако е архивиран или административни записиинформация не е намерена, трябва да заведете дело.

V искова молбанаправи искане за възстановяване на правото на собственост върху земята. Към заявлението са приложени онези документи, които са налични от собственика на земята. Дефицитът им може да бъде компенсиран свидетелски показанияче обектът се ползва от ищеца.

Административно решение за признаване на собственост върху памет е равносилно на съдебно. Въз основа на признаването на правото на собственост на тези инстанции е разрешено възстановяване на правоспособността на парцел, с задължителна регистрацияв Росреестр.

Необходими документи за дефинирането му легален статути правоспособност. В случай на загубата им се изисква възстановяването им по съдебен или административен ред.

Жаркова Олга Александровна, доцент на катедрата правна защита заобикаляща среда Юридически факултетСанкт Петербургски държавен университет, кандидат на юридическите науки.

Въз основа на анализа на съдебната практика авторът описва трудностите, пред които се сблъсква предприемачът при получаване на поземлен имот за строителни цели поради промени в изискванията за документация за планиране на територията и нарастващата му роля в строителния процес. Бяха направени препоръки за привеждане в съответствие на нормите на земестроителното и градоустройствено законодателство и осигуряване на взаимовръзката на документацията за планиране на територията с кадастралните и проектните сметки.

Ключови думи: предоставяне на поземлен имот за строителни цели, предоставяне на поземлен имот за собственост, териториална документация, договор за замяна, линейни обекти.

Особен интерес представлява земя в Русия като място за недвижими имоти. В същото време е възможно да се формализират правата върху поземлен имот с цел функциониране на обект на недвижим имот върху него по два начина: да се придобият правата върху поземлен имот под вече съществуващ обект в съответствие с чл. Изкуство. 35, 36 от Кодекса на земята (наричан по-долу Поземлен кодекс на Руската федерация) или да получите празен поземлен имот за настаняване на новосъздадения обект на недвижими имоти (за строителни цели). Като се имат предвид географските особености на Русия, по-голямата част от нашата земя е свободна от каквито и да било сгради и може да се предположи, че трябва да се предостави институцията за предоставяне на парцели за строителни цели Специално вниманиев законодателството. На федерално ниво обаче тези въпроси са представени схематично. Има само няколко члена в Кодекса на земята на Руската федерация (членове 30-32), регулиращи процедурата за предоставяне на парцели за строителни цели. Като се има предвид подобно рамково регулиране на федерално ниво, много въпроси са представени по-подробно в законодателството на съставните образувания на Руската федерация и дори на местно ниво. В този случай възникват специални проблеми във връзка с разпореждането с парцели, чиято собственост не е ограничена. Разпореждането с такива земи по силата на част 10 на чл. 3 от Федералния закон от 25 октомври 2001 г. N 137-FZ "За приемането на Поземления кодекс на Руската федерация" се извършва от местните власти (LSG), това води до факта, че често във всяка община (MO) установена е собствена процедура, различна от другите. В такава ситуация, като се имат предвид съществуващите противоречия и пропуски в законодателството, съдебната практика, която също далеч не винаги е еднозначна, е от особено значение по отношение на този институт.

Един от най-сериозните проблеми за предприемачите е изискването за разработване на документация за планиране на територията, без която често става много трудно да се получи земя за строителство.

Текущ Градоустройствен кодекс(наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация) предвижда много ясна и последователна схема за вземане на решения относно планирането и развитието на териториите, потвърдена от многогодишна практика. Разработването на документи се извършва в следната последователност: генерален план, правила за земеползване и застрояване (LZZ), проект за планиране на територията (PPT), проект за геодезия на територията (PMT); градоустройствен план на парцела (ГПЗУ), проектно-сметна документация; след това идва строителството. В същото време е важно да се разбере как се разпределят интересите във връзка с разработването на цялата тази документация. Разработчикът, като правило, се интересува само от едно - той иска да получи малък парцел земя в някакъв квартал и за това трябва като тежест да планира и проучи цялото тримесечие, което е напълно безразлично за него . За него няма концепция за лош или добър проект, разработчикът преследва една единствена цел - проектът трябва да бъде одобрен. От тази гледна точка най-ценен за разработчика няма да бъде дизайнерът, който може да предложи най-интересните решения, а този, чийто проект най-вероятно ще бъде одобрен. И дори ако някой от координиращите органи реши да оцени проекта за качество решения за планиране, тогава законоустановенкритериите, необходими за такава оценка, просто няма да бъдат намерени. Освен това на 20 март 2011 г. беше приет Федерален закон № 41-FZ, който, наред с други промени, направени в Гражданския кодекс на Руската федерация, отмени разглеждането на градоустройствената документация, което по никакъв начин не допринесе за подобряване на качество на дизайнерските решения.

По отношение на документацията за планиране на територията има доста осезаем правен вакуум в законодателството.

На първо място, не е определено дали предоставянето на територията с устройствена документация е задължително, или може да се изготви само по отношение на територии, където се планира градско застрояване; не са посочени случаите, когато се изисква териториалноустройствена документация. В момента няма федерални насокиза изготвяне на документи за планиране на територията (работата по тях тепърва започва). Дори не е дефинирано в закона. легален статутпланиране на проекти, във връзка с които има голям бройспорове относно процедурата за тяхното одобрение, по-специално дали правната комисия на правителството има право да не съгласува ПТП, съгласуван от комисията по градоустройство и архитектура, и да го изпрати за преработка; дали е възможно да се откаже одобрение на ППТ, ако единствената причина за връщане на проекта за преработка са отрицателните резултати от обществените обсъждания. Вярно е, например, Тринадесетият арбитраж Апелативен съдпосочи, че решението за одобряване на проекта за оформление е ненормативно правен акт <1>, с което Върховният Арбитражен съд RF<2>Въпреки това би било за предпочитане да се консолидира правния статут на PPT на нивото на федералния закон.

<1>Виж: Определение на Тринадесето ААС от 18.08.2011 г. по дело № А56-71130/2010 г.
<2>Вижте: Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 1 февруари 2012 г. N VAC-396/12.

Не е установено на федерално ниво минимален списъквходните данни, необходими за разработване на PPT, и единни изискваниякъм тях, което внася значително объркване в процедурата за обработка на документи. По време на периода на одобрение на PPT е необходимо постоянно да се преработва, тъй като по време на разработването на проекта продължава натрупването и промяната на първоначалните градоустройствени данни, освен това възгледите на координиращите органи непрекъснато се променят в разбиране какво точно се крие под този или онзи термин или фраза от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Но най-значимите усилия на разработчика на PPT са изразходвани за свързване на изискванията на различни отдели и преди всичко на Комитета за земни ресурсии Комитета за градско планиране и архитектура (в различните региони те могат да се наричат ​​по различен начин, в Санкт Петербург са KZR и KGA).

Нормите на Федералния закон "За държавния кадастър на недвижимите имоти", Поземления кодекс на Руската федерация и Гражданския кодекс на Руската федерация относно регулирането на разработването на планова документация не са координирани по никакъв начин, приемствеността на градоустройствени решения на проекти за планиране в дейността на правна регулацияпоземлени и имуществени отношения. Повечето от поземлените имоти, записани в кадастъра на недвижимите имоти, не отговарят на контурите на парцелите, одобрени като част от проекта за геодезия. Няма практика за привеждане на поземлени имоти, записани преди това в кадастъра на недвижимите имоти, в съответствие с границите, одобрени в проекта за геодезия. Не е необичайно червената линия да бъде коригирана, за да се приведе в съответствие с границите на поземления имот, които по някакъв начин са установени, без да се отчита червената линия. Доста често координиращият орган изисква проектът да бъде финализиран въз основа на коментари, които са резултат от фатални грешки, допуснати по-рано от същия орган. Забележителен в това отношение беше случаят, когато земевладелецът на Санкт Петербург в своето отрицателно становище обърна внимание на предприемача към факта, че границите на един от парцелите, които са били взети предвид и проучени преди разработването на проекта , преминават границите на резервоар, който винаги е бил там. Разработчикът на проекта няма възможност да преразгледа както границите на парцела, така и границите на резервоара, тъй като обектът принадлежи на друго лице и няма законово предписани процедури за коригиране на този „недостатък“ в рамките на това проект<3>.

<3>Виж: Никонов П.В. Анализ на процеса на предоставяне на територията на Санкт Петербург с документация за планиране и геодезия на територии: Доклад на семинара на Държавния център за изследвания и развитие на Общия план на Санкт Петербург // www.nipigrad.ru/ publ/6/obesp_ter.php.

По отношение на въпроса за предоставяне на поземлен имот за строителни цели, трябва да се отбележи, че КТ на РФ предвижда само две възможни начиниполучаване на поземлен имот за тези цели: чрез търг или чрез процедурата за избор на поземлен имот, без други средства действащ законодателен органне съдържа, докато собствеността върху поземлен имот за строеж може да се получи само чрез търг (с изключение на големи семействаза индивидуално жилищно строителство). Съвсем естествено е, че разработчиците се опитват да намерят варианти за придобиване на парцел за строителство, заобикаляйки това правило.

Най-простият и, изглежда, най-удобният вариант за придобиване на земя в собственост за строителни цели е споразумение за замяна на парцели, разположени съответно в частни и публична собственост. От гледна точка гражданско правоподобно споразумение не предизвиква оплаквания, с което някои съдилища са съгласни. например, Федерална антимонополна служба на Волжския окръг<4>посочи, че договорът за замяна на поземлен имот, собственост на дружеството с площ от ​​2472 кв. м върху парцел от 5000 кв. м от землището на населени места с вид разрешено ползване „за бензиностанция с автомивка”, сключено между дружеството и изпълнителния комитет при условията на равностойност на заменените парцели, отговаря на изискванията на поземлен и граждански законодателство. Върховният арбитражен съд на Руската федерация обаче не се съгласи с тази гледна точка, като посочи<5>че страните не са представили доказателства за спазване на реда по чл. 30 от Кодекса на земята на Руската федерация за предоставяне на поземлен имот за строителство от земи, които са държавна или общинска собственост. Съгласно параграф 2 на чл. 30 от Кодекса на земята на Руската федерация предоставянето на поземлени парцели за собственост без предварително одобрение на местоположението на обектите се извършва изключително на търг. Така договорът за замяна е сключен в нарушение на разпоредбата на чл. 30 ЗК РФ.

<4>Вижте: Указ на Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 12 ноември 2010 г. по дело N A65-15941 / 2009 г.
<5>Вижте: Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 21.06.2011 N 18545/10.

Въпреки това, сключването на договор за замяна между публични и частни субекти все още е възможно, но само ако поземлените имоти, по отношение на които е възникнало намерението за замяна, съдържат недвижими имоти, които са съответно частна и публична собственост. В този случай е възможно да се сключи споразумение за замяна на обекти на недвижими имоти, както и на парцелите, върху които се намират тези обекти, в съответствие с чл. 35 от Кодекса на земята на Руската федерация ще последва съдбата на сградите. В бъдеще върху такъв поземлен имот, придобит от публична собственост, е възможно да се построи друг обект, ако параметрите на сградата и видът на разрешеното използване на поземления имот позволяват поставянето на друг обект там. В същото време никой никога не е имал съмнения, че ако поземлен имот е придобит в собственост в съответствие с чл. Изкуство. 35 или 36 от Кодекса на земята на Руската федерация, тогава е възможно да се построи друг обект върху него, при спазване на горните условия. Разработчиците са имали проблеми, ако в съответствие с чл. 36 от Поземления кодекс на Руската федерация, парцелът е придобит под наем.

В такава ситуация по правило органите, упълномощени да издават разрешения за строеж и въвеждане в експлоатация, не отказват да издадат тези документи поради нарушение на процедурата за придобиване на права върху поземлен имот. Позицията на Rosreestr обаче беше точно обратната: регистрационните органи отказаха да регистрират правата върху новосъздадения обект на недвижим имот поради нарушение на процедурата за придобиване на права върху поземлен имот, предвидена в чл. 30 ЗК РФ. Върховният арбитражен съд на Руската федерация се придържа към същата позиция от доста дълго време, като изтъква, че процедурата за предоставяне на поземлен имот за строителни цели, предвидена в чл. 30 от Кодекса на труда на Руската федерация, не съдържа никакви изключения от правилата, установени от него<6>. Впоследствие обаче Върховният арбитражен съд на Руската федерация зае различна позиция, като посочи, че правилата на чл. 30 от Кодекса на земята на Руската федерация не предвиждат ситуации, при които изграждането на ново съоръжение се извършва на място, което вече е предоставено на същото лице като собственик на по-рано построени съоръжения с подобно предназначение за тяхната експлоатация. Разрешение за строеж, издадено от местното самоуправление конкретен обектвърху определен поземлен имот, който не може да бъде преотреден по реда на чл. 30 от Поземления кодекс на Руската федерация, трябва да се счита за съгласие на този орган за временно допълнителна употребапоземлен имот от собственика му<7>. Терминът "временен" изглежда означава, че самият процес на строителство е временен. Въпреки това, за застрояване на наетите в съответствие с чл. 36 от Кодекса на земята на Руската федерация, поземлен имот не винаги е толкова прост.

<6>Вижте: Определения на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 23 декември 2009 г. N VAC-14434/09, от 19 октомври 2009 г. N VAC-10665/09.
<7>Вижте: Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2010 г. N 14434/09.

например, ако в Санкт Петербург наемателят на парцела (в случай, когато договорът за наем е сключен с наемателя като с лице, което изключително правопо силата на законодателството на Руската федерация, за да получи поземлен имот за собственост или отдаване под наем и документите за собственост за него не съдържат разрешение за застрояване на поземлен имот) иска да построи какъвто и да е недвижим имот върху такъв поземлен имот, той трябва сключи споразумение с правителството на св. земя срещу заплащане<8>. Процедурата за вземане на решение на правителството за сключване на споразумение за развитие на земя се съдържа в раздел 6 от Постановление на правителството на Санкт Петербург от 30 декември 2010 г. N 1813 и процедурата, предвидена в това акт по сложност и тромавост наподобява процедурата за договаряне на акт за избор на поземлен имот.

<8>Вижте: чл. 6 от Закона на Санкт Петербург от 17.06.2004 N 282-43 "За реда за предоставяне на обекти на недвижими имоти, собственост на Санкт Петербург за строителство и реконструкция".

В същото време следва да се отбележи, че сключването на договор за застрояване по принцип е възможно само ако парцелът е предоставен за експлоатация на имота в съответствие с чл. 36 КТ на РФ. На практика не е необичайно да се сключи договор за застрояване с лице, на което е предоставен поземлен имот за поставяне на временна постройка, което е грубо нарушение от страна на публичен орган, което дава възможност за избягвайте наддаването. Процедурата за предоставяне на парцели за поставяне на временни сгради по правило се урежда на регионално ниво: в Санкт Петербург, например, с Указ на правителството на Санкт Петербург от 30 декември 2010 г. N 1830; с много резерви можем да кажем, че на федерално ниво чл. 34 КТ на РФ.

Член 30 от КТ на Руската федерация е формулиран толкова объркващо, че не дава еднозначен отговор на най-важния въпрос: в какви случаи наддаването е задължително? След като анализираме нормите на Кодекса на труда на Руската федерация по въпросите на строителството, можем да заключим, че има четири такива случая. Два случая обаче не създават сериозни проблеми на практика. Те включват чл. 30.2 от Поземления кодекс на Руската федерация - интегрирано развитие на поземлен имот с цел жилищно строителство и клауза 6 на чл. 30 от Кодекса на земята на Руската федерация - ако парцелът е формиран, но не е предоставен на гражданин или юридическо лице. Други два случая на практика създават много проблеми.

Първо, говорим за параграф 11 на чл. 30 от Кодекса на земята на Руската федерация - поставяне на обект в градски или селски населени места в съответствие с градоустройствената документация за развитие и правила за използване и развитие на земята.

При наличието на приетите PZZ и разработената въз основа на тях документация за планиране на територията под формата на проект за планиране и проект за геодезия, предоставянето на поземлен имот на тази територия е възможно само въз основа на резултатите от търгове. Постановление на правителството на Санкт Петербург N 1813 гласи: ако по отношение на територията, в която се намира парцелът, документацията за планиране на територията е одобрена, строителният комитет решава да откаже да приеме заявлението за избор на земя парцел и взема решение за предварително одобрение на местоположението на обекта.

От редакцията на параграф 11 на чл. 30 от Кодекса на земята на Руската федерация, не е напълно ясно в кой момент трябва да е налична документацията за планиране на територията. Може недвусмислено да се каже, че ако плановата документация е одобрена към момента на кандидатстване, тогава предоставянето на поземлен имот е възможно само чрез търг. Но възниква въпросът: какво ще стане, ако плановата документация бъде одобрена след подаване на заявлението, когато процедурата за избор на поземлен имот вече е започнала, но преди да се вземе решение за предварително одобрение на местоположението на обекта, т.е. докато заявителят го направи преференциално правода сключи с него договор за наем на искания поземлен имот, дали публичен субектспиране на процедурата по избор на парцел и преминаване към процедура за наддаване?

До края на 2009 г. съдебната практика изхождаше от това, че предварителното споразумение за местоположението на обект изключва наддаване; това са две независими процедури, а властите не могат да ги трансформират или комбинират различните им елементи. През 2009 г. обаче подходът на съдебната практика се промени, но това се отнася до ситуацията, когато след началото на акта за подбор, но преди да бъде взето решение за предварително одобрение на местоположението на обекта, друго заявление за същата земя парцелът ще бъде получен. Съдилищата започнаха да вярват, че в този случай парцелът трябва да бъде пуснат на търг и това становище впоследствие беше подкрепено от Върховния арбитражен съд на Руската федерация<9>. По отношение на разглежданата ситуация (одобрение на документация за планиране на територията след началото на съставянето на акта за подбор), самият факт, че по принцип стана възможно преминаването от една процедура (наддаване) към друга ( подбор и предварителен договор). Въпреки това, от текста на параграф 11 на чл. 30 от Кодекса на труда на Руската федерация е невъзможно да се получи еднозначен отговор на този въпрос. И когато местните власти смятат, че след одобряването на документацията за планиране на територията, ако това се е случило преди да бъде взето решението за предварително одобрение на местоположението на обекта, е необходимо да се премине от процедурата за подбор към търгове, изглежда, че те следва да се възползва от възможността, предоставена от параграф 1.1, 1.2 чл. 30 от Поземления кодекс на Руската федерация, включен в Поземления кодекс на Руската федерация от Федералния закон от 27 декември 2009 г. N 365-FZ. В съответствие с тези норми държавните органи на съставните образувания на Руската федерация и местните самоуправления имат право да определят списък на случаите, когато предоставянето на парцели, с които те имат право да се разпореждат, се извършва изключително на търг.

<9>Вижте: Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 14 септември 2010 г. N 4224/10.

Когато се включи в местния нормативен актразпоредби относно задължителното търгове, ако преди решението за предварително одобрение на местоположението на обекта бъде одобрена документацията за планиране на територията, преминаването към търг ще бъде задължително. В противен случай изглежда, че одобрението на документацията за планиране на територията след началото на изпълнението на акта за подбор не може да доведе до преминаване към наддаване.

И още една точка се нуждае от уточнение. Често има такава ситуация, когато към момента на подаване на заявление за избор е одобрена плановата документация, която послужи като основание за отказ за приемане на заявление и впоследствие се наложи да се направят промени в предишната одобрена документация. При липса на законодателна сигурност възниква въпросът за принципната легитимност на такава процедура като изменение на предварително одобрената териториално-устройствена документация или промяна в нея чрез одобряване на нов ПЧП, като едновременно с това се признава старият ПЧП или част от него за невалиден. Но докато не е предвидено друго в закона, се оказва, че през периода, в който се обработва документацията за планиране на територията, предприемачът има възможност да използва процедурата за подбор без наддаване.

Второ, чл. 30.1 от Поземления кодекс на Руската федерация - предоставянето на поземлен имот за целите на жилищното строителство, което се извършва само въз основа на резултатите от търг. С формулировката на това правило всичко е много ясно. Трудностите възникват не при получаване на поземлен имот от публична собственост, а в различна ситуация. Ако предприемачът вече притежава поземлен имот, чийто вид разрешено използване позволява изграждането на жилищна сграда върху него, тогава, естествено, в този случай не се изисква търг. Но за строителство на такъв парцел, както и на всеки друг, е необходимо да се получи градоустройствен планпоземлен имот. Въпреки това, властите по правило отказват да издадат GPZU, ако разработчикът не разработи проект за планиране на територията за своя сметка. Арбитражна практикаслед дълго колебание тя застана на страната на разработчиците. Така по дело № А56-8730/2009 собственикът на парцелите, фирма СМУ-2, оспорва отказа на Градската администрация на Санкт Петербург да й издаде градоустройствени планове. В отговора си КАС се позовава на несъответствие на заявлението на собственика на парцелите с изискванията на чл. 44 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който определя съдържанието на градоустройствения план. Според ГВА липсата на проект за териториално устройство не позволява правилното попълване на градоустройствения план, което прави невъзможно издаването му преди разработването на ППТ. Съдилищата на първия и апелативен съдсъгласувано с KGA, но FAS Северозападен окръгустанови, че Гражданския кодекс на Руската федерация позволява издаването на градоустройствен план като отделен документ.

Следва да се обърне внимание на необходимостта от изясняване на състоянието на градоустройствения план. Логично би било този документ да бъде премахнат от документацията за планиране на територията, като се върне първоначалното му значение - документ за разрешително.

И още нещо, което повдига много въпроси: могат ли граждани и юридически лица да действат като клиенти за разработване на документация за планиране на територията? Поради лошото финансово състояние е изгодно за местното самоуправление, когато документацията за планиране на територията се разработва за сметка на частни, а не бюджетни средства. Ситуацията се влошава от Федералния закон от 20 март 2011 г. N 41-FZ, преди приемането на който в чл. 45 от Гражданския кодекс на Руската федерация беше посочено, че подготовката на документация за планиране на територията се извършва от упълномощени органи Изпълнителна власт, МСУ самостоятелно или въз основа на държавен или общински договор. Посоченият закон допълва тази норма със следната разпоредба: изготвянето на документация за устройство на територията може да се извършва от физически или юридически лица за тяхна сметка. Не всеки местни властитази иновация предизвика положителна реакция. например, на заседание на правителството на Санкт Петербург (протокол от 03.07.2012 N 148) в бъдеще беше решено да се разработи документация за планиране на територията на базата на държавен договорсключен след резултатите от подаване на поръчка от упълномощения орган. Въпреки че това решение противоречи на чл. 45 от Гражданския кодекс на Руската федерация, трудно може да се нарече неразумно.

Ако властите се съгласят с предложението на предприемача за разработване на планова документация, тогава ще е необходимо да се решат въпросите на този конкретен клиент, като се ограничават интересите на други лица, включително интересите на всички, живеещи в този квартал. В някои селищаимаше например ситуации, когато по време на разработването на документация за планиране на територията частен клиент не е запазил терени за проектиране на линейни обекти. Макар че в повечето региони, именно поради лошото финансово състояние и липсата на квалифицирани кадри властите предпочитат плановата документация да се разработва за сметка на частни средства.

Друга иновация, въведена от Федерален закон N 41-FZ, все още повдига много въпроси. Става дума за "многострадални" линейни съоръжения, спецификата на разположението и експлоатацията на които са напълно игнорирани от действащото законодателство.

Поземлен кодекс на Руската федерация в чл. 30 не прави изключения относно реда за регистриране на права върху поземлен имот за изграждане на линейни съоръжения, въпреки че трябва да се има предвид най-малкото, че линейно съоръжение по правило се намира на територията на няколко поземлени имота . Министерството на икономическото развитие на Русия отдавна разработи проект на закон, чието приемане би улеснило значително изграждането на линейни съоръжения, но вместо това беше приет Федерален закон N 41-FZ, което допълнително усложни всичко.

След влизане в сила на направените от посочения закон изменения на чл. Изкуство. 44, 48, 51, 55 от Гражданския кодекс на Руската федерация, за проектиране, изграждане и въвеждане в експлоатация на линейни съоръжения, разработчикът трябва да представи не GPZU, както беше преди, а проект за планиране и проект за геодезия. Въвеждането на такива сериозни промени би било оправдано само ако те са придружени от промени в чл. 30 от Кодекса на земята на Руската федерация и необходимостта от съставяне на акт за избор и образуване на земя за разполагане на линейни съоръжения ще бъде премахната. Наличието на PPT и PMT за линейни обекти е напълно достатъчно. Но чл. 30 RF LC не е променен. В същото време трябва да се има предвид, че едно изискване на закона не е достатъчно за създаване на PPT и PMT за линейно съоръжение, няма методи за разработване на документация за планиране на територията, която да отчита спецификата на линейните съоръжения . Дори не е ясно кой орган ще одобри ППТ, ако линейното съоръжение се намира на територията на няколко общини. Засега има само един изход - в този случай на територията на всяко ОП ще бъде одобрен собствен PPT. Разбирайки възникналите трудности, законодателят на два пъти отлага въвеждането на тези норми – първо до 31 декември 2012 г., след това до 31 декември 2013 г. Остава да се надяваме, че поне насокиза разработване на документация за планиране на територията по отношение на линейни обекти. И във всеки случай, ако разпоредбите относно необходимостта от формиране на поземлен имот за поставяне на линейно съоръжение при разработването на документация за планиране на територията са оставени в нормите на Поземления кодекс на Руската федерация, тогава поне нормите на Поземления кодекс на Руската федерация и Гражданския кодекс на Руската федерация трябва да бъдат свързани, тъй като при настоящата ситуация дори не е ясно в кой момент трябва да бъде одобрена документацията за планиране на територията - при вземане на решение за предварително одобрение на местоположението на обекта, или решение за предоставяне на поземлен имот, или по всяко друго време.

Въпреки факта, че на законодателно ниво е закрепено само изискването за разработване на документация за планиране на територията по отношение на линейни обекти, на практика често има ситуации, когато при съставянето на акт за подбор за поставяне на площен обект властите изисква от разработчика да разработи план за проектиране, докато на законодателно ниво няма такова изискване.не е фиксирано. По правило ситуацията се развива по такъв начин, че ако до момента, в който парцелът е разположен върху кадастралния план на територията и е информирано населението, потенциалният предприемач не е подал заявление до упълномощения орган със заявление за разработване на ППТ, тогава ще му бъде отказано извършване на акта за подбор. В този случай като основание за отказ естествено ще се появи друга причина.

например, Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг призна за незаконно бездействието на правителството на Санкт Петербург, изразяващо се в невъзможността да вземе решение за предоставяне на дружеството с парцел. Причината за това бездействие беше явно пресилена – нарушение на чл. 9 от Закона на Санкт Петербург „За реда за организиране и провеждане на обществени изслушвания и информиране на населението при изпълнението градоустройствени дейностив Санкт Петербург", липсата в материалите на информация за държавната регистрация на права върху временен търговски павилион и наличието на метален фар в границите на искания обект<10>. Съдът съвсем основателно отхвърли аргумента на Правителството, че чл. 9 от горния закон, тъй като посочване на буквата на къщата, срещу която се намира земята, не е предпоставказа информационно съобщение за евентуално или предстоящо предоставяне на поземлен имот за застрояване; съдът също така отмени аргумента на правителството за унищожаването на фара преди предоставянето на земята, тъй като този обект не се отнася за недвижим имот. От настоящия случай става ясно, че истинската причина за това поведение на правителството най-вероятно е липсата на разработен PTP, разработен от разработчика.

<10>Вижте: Указ на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 10 април 2012 г. N A56-36992/2011.

Позицията на Върховния арбитражен съд на Руската федерация по този въпрос беше изразена съвсем категорично - липсата на проект за планиране на територията не може да бъде пречка за избора на поземлен имот, тъй като в съответствие с параграф 2 на чл. 31 от Кодекса на земята на Руската федерация, по искане на юридическо лице, органите на местното самоуправление са длъжни да осигурят избора на поземлен имот въз основа на кадастрални документи и документи за управление на земята, като се вземат предвид екологичните, градските планиране и други условия за ползване на съответната територия и недра в нейните граници, чрез определяне на варианти за разполагане на обект и провеждане на процедури за одобрение в предвидените случаи. федерални закони, със съответни държавни органи, местно управление, общини <11>.

<11>Вижте: Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 28 декември 2011 г. N VAC-5094/11.

Друг проблем, пред който се сблъсква строителят е, че ако все пак продължи с разработването на PPT (подписа споразумение с проектанта), но преди да вземе решение за предварително одобрение на местоположението на обекта, ще има друг кандидат за поискан поземлен имот, тогава властите ще бъдат принудени да спрат процедурата по регистрация на акта за избор и да започнат подготовка за търга. В този случай възниква въпросът: кой компенсира неуспешния разработчик за разходите за разработване на PPT? Законодателно установен механизъмв този случай няма възстановяване. Във всеки случай стойността на тези разходи не може впоследствие да бъде включена в цената на парцел или право за наем, обявено на търг. Единственото нещо, което остава в този случай, е да се разглеждат неоправданите разходи на предприемача като рискове за предприемача.

От изложеното по-горе става ясно, че с актуализацията на института на териториално-устройствената документация и нарастващата й роля в строителния процес е необходимо да се приведат в съответствие не само нормите на законодателството в областта на земите и градоустройството, но и да се осигури връзка на териториално-устройствената документация с кадастралните и проектните оценки.

Регистрацията на държавни парцели в имота позволява определени категориигражданите да спестят значителни средства. Получаването на собственост става при заявление, към което трябва да бъдат приложени документи, потвърждаващи правото на предоставяне на безплатен сайт.

Предоставянето на безплатен сайт от държавата се разбира като прехвърляне на права на собственост от местната администрация на частно лице (юридическо или физическо). Основата за такъв трансфер може да бъде наличието на обезщетения, споразумение с администрацията предназначениеобект или споразумение за благоустрояване на територията.

Законодателна регулация

Законодателна регулацияотдаване на парцели от общината се извършва:

• местни разпоредби.

Задължителни документи

V общ случайсписъкът с документи, предоставени от бенефициента при кандидатстване за поземлен имот, включва:

• паспорт на кандидата;
• относно валидни права върху недвижими имоти;
• удостоверение от домоуправлението за регистрираните лица в апартамента на жалбоподателя;
• документ за наличието на обезщетения;
• заявения обект (ако предоставянето вече е договорено);
• удостоверение за семейния състав от службата по вписванията;
• Брачен договор;
• извлечение от USRN за правата върху построената къща (ако земята преди това е била наета за строителство).

Формулярът за кандидатстване се издава в органа на обжалването, текстът трябва да посочва основанието, на което кандидатът има право да безплатен сайт, и целта на получаване този сайт(строеж на къща, градинарство и др.).

Извлечение от USRN може да бъде поръчано във всеки MFC, за собствениците на имоти е безплатно и се издава в деня на кандидатстване. Сертификат от управлението на къщата струва 300 рубли и се издава само с напълно платени сметки за комунални услуги в деня на искането.

Задължения общински органе прехвърляне на обекта и съдействие при държавна регистрация, като задължение на заявителя е да задайте време(най-малко 30 дни).