В съответствие с вътрешните правни разпоредбиНаемодателят има право да увеличи наема. При което увеличението може да се прави не повече от веднъж годишно. В какви случаи е възможно да се увеличи наемна ставка v едностраннокак законът защитава наемателя, на какво трябва да обърнете внимание при съставянето на договор за наем. Ще намерите отговори на тези и други въпроси от нашата статия.
Кога можете да повишите наема си?
Като собственик на помещението, което възнамерявате да прехвърлите във временно владение на наем, трябва да знаете не само за правата си, но и за задълженията си. Наемодателят има право да увеличи наема едностранно, но само това, въз основа на законови разпоредби.
В противен случай наемателят може да кандидатства за съдилищаза защита на техните права и интереси. С нарастващата инфлация, постоянен ръст на цените на жилищно-комуналните услуги, тази разпоредба на договора за наем остава много актуална и се прилага за съществени условия. Ето защо, преди проектирането на раздела, свързан с наема и всички нюанси на неговото увеличение, е необходимо да се споразумеят етапа на изготвяне на договора.
Законът защитава интересите на наемателя
Руското законодателство ясно регламентира ситуациите, когато собственикът на наето помещение може да увеличи наемната ставка. Въз основа на GC подобни ситуациисамо две:
- Таксата за ползване на помещението може да бъде увеличена в съответствие с условията на договора за наем или наем. Споразуменията на участниците в сделката са точно това, в което Законът не пречи без съответна необходимост. И ако по време на изпълнението на договора страните първоначално се договориха за възможността за увеличаване на наемната ставка, ако възникнат определени условия, тогава наемодателят има право да я увеличи. Такива условия например са определени подобрения, които наемодателят, със съгласието на наемателя, прави в помещението - осигурява се отопление или топла вода, увеличава се електрическата мощност, извършва се ремонт и т.н. Припомняме, че всичко това трябва да бъде записано в договор за наемподписани от двете страни по сделката. Такова увеличение може да се направи, но законът установява ясно ограничение - това може да се прави не повече от веднъж годишно.
- При липса на това условиев основния документ на сделката законодателството установява, че наемодателят, от собствена волясъщо има право едностранно да променя наема. Но само след като изтече една година от датата на влизане в сила на договора правна сила. С други думи, след подписване на договора за наем таксата за ползване на помещението ще остане непроменена през цялата година и едва тогава наемодателят има право да я увеличи едностранно.
Но трябва да се отбележи, че договорът за наем може да бъде дългосрочен и краткосрочен. В първия случай сделката се сключва за период от повече от година, тя трябва да бъде регистрирана в органите на Rosreestr. Но в случай на краткосрочни наемни отношения, договорът се съставя за срок до една година, регистрацията му не се изисква. В този случай, ако наемодателят планира да увеличи наема, той може в края на договора да предложи на наемателя да предоговори сделката при нови условия.
Ако това предложение не е спазено и никой от участниците не пожелае да развали договора, той се счита за продължен за неопределен период от време при същите условия.
Как да увеличите наема си
Ако наемодателят планира да увеличи наема, тогава той трябва да уведоми наемателя за това писане . Условието за промяната, в тази ситуация - увеличение на плащането за наетите помещения, влиза в сила от момента на връчване на това съобщение до наемателя.
Но, както можете да видите от практиката, в действителност всичко е много по-сложно. Тази разпоредба на законодателството е диспозитивна и може да се прилага само в случаите, когато тази разпоредба е написана директно в договора за наем. С други думи, независимо от факта, че наемодателят има право да увеличава наема веднъж годишно, наемателят има право да не се съгласи с такава промяна и да развали договора също едностранно. Ако това е дългосрочен наем за помещението, и той има държавна регистрация, то всички промени, които се правят в договора, включително тези, свързани с неговата цена - наем, трябва да бъдат съставени във формата допълнително споразумениекъм основния документ. Допълнителното споразумение се подписва от двамата участници в лизинговото правоотношение и също е регистрирано в Rosreestr. Ако това не бъде направено, наемателят има право да оспори увеличението на плащането за наетите помещения, като подаде съответно заявление до съда.
В допълнение, появата на определени условия, посочени в основния документ, също не задължава наемателя да се съгласи с увеличаване на наема от наемодателя.
Много зависи от това как е написано това условие.. Да предположим, че ако е формулирано, че „наемът за помещението може да се промени“, това изобщо не означава, че втората страна трябва да се съгласи с нейната промяна. И друга ситуация, ако основният документ казва, че с настъпването на определени условия „таксата за ползване на помещението подлежи на промяна“. Поставяйки подписа си в такова споразумение, наемателят се съгласява предварително с промени в наема, включително когато инфлацията достигне лимит. Като допълнение може да се посочи, че „в случай на отказ на наемателя да сключи допълнително споразумение, спорът за промени в плащането на наема се разглежда от съда или договорът се анулира предсрочно“.
Когато наемателят не е съгласен да плати увеличения наем
Когато собственикът на помещението, като се ръководи от закона или договорените условия в договора, увеличи таксата за наетия обект, а наемателят не се съгласи да я плати, като продължи да използва помещението, разбира се, се появява някакъв дълг. Не забравяйте, че нямате право да разрешите проблема, например, като блокирате достъпа на наемателя до наетото помещение и още повече, като се опитате да възстановите от него получения дълг под формата на имущество, което принадлежи на наемателя. Разбира се, освен ако не е посочено друго в договора за наем.
Анна:Кажете ми, моля, сключвам споразумение с търговски комплекс за наемане на място за отдел. В договора не са посочени честотата и размера на увеличението на наема. Просто се посочва, че наемодателят едностранно има право да преразгледа размера на наема. Вярно ли е, че може да прави това не повече от веднъж на 6 месеца и не повече от 10%? И все пак – те имат стандартен договор, искаш да подпишеш, искаш не. Искам да запиша в договора честотата и размера на промяната на наема. Мога ли да разчитам на закона за това? Какъв е най-добрият начин за справяне с подобна ситуация? Благодаря ти.
Отговор:
Здравей Анна!
В съответствие с разпоредбите Граждански кодекспри наема (клауза 3, член 614), размерът на наема може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно.В същото време, като се имат предвид разясненията на Президиума на Върховния арбитражен съд Руска федерация(Информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11.01.2002 г. N 66) през първата година условията на договора, предвиждащи фиксиран размер на наема, или процедурата за неговото изчисляване трябва да останат непроменени. Освен това наемът може да се променя не повече от веднъж годишно.
Относно сумата на промяната в наемната ставка, след това това въпросът не е уреден със закон. Съответно ще се прилагат тези условия, които страните са договорили при изпълнението на договора.
В същото време трябва да се има предвид, че ако договорът за лизинг предвижда възможност за едностранно увеличение на наема от наемодателя, но процедурата за изчисляването му с такова увеличение не е определена, наемодателят има право увеличавам под наемза всякаква сума.
Има обаче още един нюанс. Ако договорът за лизинг предвижда възможност за едностранна промяна от наемодателя на наема, но процедурата за регистриране на такава промяна не е определена, наемодателят няма право да увеличава таксата без съгласието на наемателя. Съдилищата отказват да удовлетворят исканията на наемодателя за възстановяване на наема в увеличен размерако се установи, че споразумението за промяна на размера на наема в своевременномежду страните не се постига, а наемателят възразява срещу такава промяна.
По този начин, ако подпишете договор за наем при предложените условия, тогава:
- наемът трябва да остане непроменен през първата година;
- освен това наемодателят има право да увеличава едностранно цената на наема, но не повече от веднъж годишно;
- при липса на подходяща процедура за изчисление в договора може да настъпи увеличение с произволна сума;
- ако няма процедура за регистриране на промяна в наема в договора, такава промяна може да влезе в сила само ако страните (по-специално наемателят) подпишат съответното споразумение.
Въз основа на гореизложеното вероятността от конфликт между страните в момента, когато наемодателят реши да увеличи наема, е доста висока. И е възможно спорът да се решава в съда.
Ако изрично посочите в договора честотата и реда за промяна на наема, като се вземат предвид изискванията на закона, тогава ще се прилагат договорените условия на договора и в този случай вероятността от спор между страните ще бъде намалена до минимум.
Можете да изразите несъгласието си с условията на договора, като съставите протокол за разногласия по онези точки, които не ви устройват. Ако страните в процеса на изглаждане на разногласията не постигнат споразумение, тогава съответните условия на договора ще останат непоследователни и ще се прилагат отношенията на страните общи разпоредбизакони за наем. Друг начин за разрешаване на разногласия при сключване на договор е отнасянето на преддоговорен спор до арбитраж.
Вашите колеги са изправени пред увеличение на наема.Те обаче успяха да докажат противоправността на действията на наемодателите и да задържат парите си. Техните аргументи ще ви помогнат да защитите бизнеса си.
1. Разберете какво влияе върху размера на наема
Размерът на наема може да се променя не повече от веднъж годишно (клауза 3, член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно, първото нещо, което трябва да направите, е да разберете дали е имало промени в размера на наемните плащания за 12 месеца. След това накарайте адвокатите да разгледат договора за наем. Той може да предвиди, че наемодателят има право едностранно да промени условията на договора при настъпване, например, на такива събития:
- увеличаване на ставката на данъка върху земята;
- промяна в установената от общинските органи методика за изчисляване на наема;
- промяна в вида на дейността на компанията на територията на наетите помещения или земя (например помещенията се използват не като склад, а като производствен цех);
- увеличение на кадастралната стойност на недвижимите имоти или нивото на пазарните цени.
След това е необходимо да се сравнят условията, записани в документа, и основанията, на които наемодателят повишава цената.
Пример (наемател спечели)
Администрацията на град Нижневартовск сключи споразумение с фирма „Строител-88“. Последният беше задължен да плаща около 24 хиляди рубли на тримесечна база. за отдаване под наем на земя и разположени върху нея складове. Въпреки това, персоналът на отдела общинска собствености земни ресурсипри оглед на територията е установено, че организацията ползва имота за складов магазин, изложбена зала и офис. Според тях този факт променя характеристиките на земята, нейните кадастрална стойност, и увеличава размера на таксата. Наемодателят преизчисли сумата, като вземе предвид новите обстоятелства, и поиска да плати около 345 хиляди рубли. (включително неустойки за забавено плащане). Компанията не се съгласи с това и се обърна към съда. Основният аргумент в негова полза е фактът, че наемодателят е имал право да вдига наема едностранно само в случай на увеличение на ставката на данъка върху земята (няма други основания в договора). Тъй като ставката не се е променила, искът на лизингодателя е незаконосъобразен (постановление на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 2 август 2013 г. по дело № A75-8877 / 2012 г.). Подобен аргумент помогна на On Clinic Irkutsk да избегне годишно увеличение на наема с повече от 1 милион рубли. (поради промени в пазарните цени). Тук помогна следният факт: в договора нямаше клауза, че наемодателят може да промени едностранно размера на наема с увеличаване на пазарните цени (постановление на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 15 ноември 2011 г. в случай № A19-15038 / 09-7-4).
Преди да подпишете договора, помолете икономистите да изчислят дали лизингът ще бъде печеливш след една година, ако размерът му зависи например от данъчната ставка или от инфлацията. Освен това се опитайте да договорите с наемодателя ясни и недвусмислени условия, които ще ви позволят да промените условията на сделката едностранно.
2. Изпратете на наемодателя писмен отказ
Ако не сте предвидили в договора възможност за едностранно преразглеждане на наема или сте посочили забрана за това, тогава наемодателят ще може да увеличи наема само с ваше съгласие. Ако не желаете да променяте условията на транзакцията, напишете отказ и не подписвайте допълнително споразумение. В този случай, дори ако наемодателят отиде в съда, за да възстанови просрочените задължения, законът ще бъде на ваша страна.
Пример (наемател спечели)
Предприятието Borkhleb (лизингодател) даде под наем седем помещения на Torgsin (наемател) за магазин. Месечен наем - 160 хиляди рубли. След това наемодателят независима експертиза, което показа, че средната цена на наема на пазара е по-висока. На тази основа той изпрати търговско дружестводопълнително споразумение за увеличаване на таксата до 320 хиляди на месец. Наемателят отказал да подпише документа. Тогава предприятието "Борхлеб" се обърна към съда с искане да възстанови от наемателя сума от повече от 1,5 милиона рубли. - просрочени задължения за наем и лихви за ползване на чужди лица в брой. Съдът взе страната на фирма Торгсин. Първият аргумент е, че в договора е предвидено, че е възможно промяна на размера на наема само по споразумение на страните, при условие, че пазарните цени се повишават. Второ, наемодателят не е представил доказателства за реално увеличение на цените. На трето място, компанията не подписа допълнително споразумение, което демонстрира несъгласието си с новите условия (постановление на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 10 април 2014 г. по дело № A43-15549/2013).
Ако производството отиде в съда, използвайте друг аргумент - принуждаването на наемателя да сключи споразумение е незаконно, тъй като това противоречи на принципа на неговата свобода в съответствие с член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
3. Докладвайте, че промяната на лизинговия договор през първата година е незаконна
В информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66 (казва се, че през годината условията на договора за наем трябва да останат непроменени. Това означава, че наемодателят няма право да увеличава наемапрез първата година на сътрудничество с вашата компания. Това правило важи и за онези организации, които наемат помещения за период от една година или по-малко. Същата позиция се поддържа и от съдилищата.
Пример (наемател спечели)
Компанията Kedr (лизингодател) и Credit Europe Bank (наемател) сключиха договор за пренаем на нежилище с условието наемодателят да има право едностранно да преглежда размера на плащанията веднъж годишно. В същото време той се задължава да информира наемателя за промените 30 дни преди началото на тяхното действие. Шест месеца по-късно банката получи писмено известие за увеличение на месечната такса от 181 хиляди рубли. до 273 хиляди рубли. Но банката плати сумата, посочена в договора. Тогава наемодателят се обърна към съда с искане за възстановяване на дълга, но го направи напразно. Съдиите смятат, че внезапната промяна в условията на сделката нарушава параграф 11 от информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 66, както и параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който забранява увеличаването на наема повече от веднъж годишно (определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 08.06.2009 г. № -7687/2008-11).
Използвайте тази съдебна практика като допълнителни аргументи в съда или я посочете на наемодателя. Може да не иска да отнесе делото в съда.
От една страна, Гражданския кодекс определя правило: размерът на наема не може да се променя повече от веднъж годишно, но от друга страна, той не се прилага за наем, който зависи от обменния курс или е обвързан със специфични коефициенти, т.к. например инфлация или увеличение на цените. Но дори и в този случай е възможно оспорват увеличение на наема, основното е да се докаже, че основанията на наемодателя са преувеличени или незначителни и не могат да променят условията на сделката.
Пример (наемател спечели)
Газпром нефт е нает от InvestKinoProekt нежилищни помещенияс условието, че наемната цена може да бъде преразгледана по споразумение на страните в случай на официална промяна в процента на инфлация. Лизинговите плащания се състояха от две части: фиксирана (156,38 щатски долара на кв. м) и променлива (в размер на действителните разходи за електроенергия). Година по-късно наемодателят предложи да повиши основната ставка с 15% поради нарастващите потребителски цени. Наемателят отказа, след което компанията "ИнвестКиноПроект" се обърна към съда, който загуби. Основните аргументи в полза на ответната страна са тези аргументи. В договора нямаше клауза промяната в наемната ставка да е обвързана с повишаване на потребителските цени. Освен това няма клауза, която да гласи, че ако страните не постигнат взаимно съгласие, тогава ще бъде възможно да се направят подходящи промени в договора чрез съда (Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13.04.2010 г. No 1074/10 по дело No А40-90259 / 08-28-767).
Уведомете наемодателя си, че клаузата за предоговаряне сама по себе си не гарантира, че това действително ще се случи.
Съгласно параграф 3 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако в договора не е предвидено друго, размерът на наема може да се променя по споразумение на страните в сроковете, предвидени в договора, но не повече от веднъж годишно.
Размерът на наема може да варира:
Едностранно, ако такава възможност е предвидена в споразумението;
По споразумение на страните, при липса в договора на правото на едната страна да променя размера на наема след сключване на договора.
Предвидената в договора едностранна процедура означава промяна на размера на наема чрез уведомяване на другата страна, без да се стига до съд.
Като се има предвид, че в договора страните може да не са дефинирали ясно процедурата за промяна на наема, следва систематично да се тълкуват разпоредбите на договора за наем и договорените от страните условия за промяната му.
Така в договора може да се установи, че всички промени в него се допускат "по съгласие", "по споразумение" на страните или чрез сключване на допълнително споразумение от тях. V този случайизчисление, уведомление или друг документ, съдържащ променен размер на наема, няма да промени автоматично размера на наема, дори ако той „е неразделна част от договора“ или „е обвързващ за наемателя“ от момента, посочен в договора . Промяната в размера на наема в този случай следва да стане по взаимно съгласие на волята на страните по договора.
Трябва да се има предвид, че изключения от условието за промяна на договора могат да се правят само по споразумение на страните, като се посочат директно, че това правило не се прилага при промяна на наема. Също така, договорът може да съдържа изчерпателен списък на тези условия на договора, които се променят по споразумение на страните. В тези случаи разпоредбите, че преизчисляването на наема се извършва от наемодателя и „е неразделна част от договора“ (или „е обвързващо за наемателя“) могат да се считат за установяване на едностранна процедура за промяна на договора.
С други думи, ако договорът не посочва директно възможността наемодателят да промени едностранно размера на наема, тогава неговият размер се променя само по споразумение на страните, съставено (и регистрирано - клауза 3 от член 433 от Гражданския кодекс). Кодекс на Руската федерация), както и самият договор.
Трябва да се отбележи, че в съответствие с действащото законодателство е възможно да се принуди страната да промени договора само ако определени условия. С други думи, ако една страна не иска да подпише допълнително споразумение за промяна на размера на наема, е възможно да се обърне към съда с иск само в случаите, посочени в Гражданския кодекс:
„Член 450.Основания за промяна и прекратяване на договора
Трябва да се отбележи, че отказът на една страна да подпише допълнително споразумение не може да се разглежда като съществено нарушение на условията на споразумението.
Що се отнася до промяната в договора поради съществена промяна в обстоятелствата, от които страните са излезли при сключването на договора, е необходимо да се докаже наличието на всички условия, предвидени в част 2 на чл. 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Промяната в обменния курс не се приема от съда като оправдание за съществена промяна на обстоятелствата, което показва съдебната практика.
Сега по отношение на прекратяването на договора по искане на наемодателя. В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация,
„Член 619. Ранно разтварянедоговори по искане на наемодателя
По искане на лизингодателя договорът за наем може да бъде предсрочно прекратен от съда в случаите, когато наемателят:
« Чл. 450. Основания за промяна и прекратяване на договора
1. Промяна и прекратяване на договора са възможни по споразумение на страните, освен ако не е предвидено друго в този кодекс, други закони или договора.
2. По искане на една от страните договорът може да бъде променен или прекратен със съдебно решение само:
1) при съществено нарушение на договора от другата страна;
2) в други случаи, предвидени в този кодекс, други закони или споразумение.
Нарушаването на договора от една от страните се признава за съществено, което води до такава вреда за другата страна, че тя до голяма степен е лишена от това, на което е имала право да разчита при сключването на договора...“.
Например, съдът прекрати договора, тъй като наемателят, без съгласието на наемодателя, извърши дострояване на наета сграда без писменото съгласие на наемодателя и потвърди този факт с документи. По принцип в съдебна практикаима много примери, когато съдът признава материално нарушениедоговор за наем преустройство на наетите помещения от наемателя без писмено съгласие на наемодателя.
И за да се оправдае влошаването на наетата сграда, ще се изисква сериозно техническо становище, потвърждаващо, че сградата е отдадена под наем в задоволително състояние и в резултат на нарушения на договора за наем от наемателя, техническо състояниенаета сграда се влоши значително.
Трябва да се съставят и актове за нарушения, за да могат да бъдат използвани като доказателство в съда.
По този начин, за да се предяви иск в случаите, когато наемателят използва имота със съществено нарушение на условията на договора или предназначението на имота, или с многократни нарушения или съществено влошава имота, е необходима внимателна подготовка. доказателствена база, както и доказателства, че наемателят, въпреки писмено предупреждение, не е коригирал ситуацията.
След като посочихме, че наемът може да бъде променен в случай на инфлация, не винаги е възможно да се увеличи. Прецизиране на формата: подлежи на промяна, гарантира промяна в без провал(Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13 април 2010 г. № 1074/10). Основание за промяна на фиксирания размер на наема могат да бъдат само обективни обстоятелства. Причините за увеличението на наема включват: промяна в прогнозната стойност на наетия обект поради промени в законодателството, увеличение пазарна стойност, определена от оценителя, изменението на индекса на инфлация. В света на пазарните отношения, когато продавачът иска да продава по-скъпо, а купувачът иска да купува по-евтино, спорни въпросиможе да бъде избегната само чрез добре обоснован, правно и икономически точен договор. Сроковете на договора обикновено не надвишават 11 месеца.
Възможно едностранно увеличение на наема
Анна: Кажете ми, моля, сключвам споразумение с търговски център за наемане на място за отдел. В договора не са посочени честотата и размера на увеличението на наема. Просто се посочва, че наемодателят едностранно има право да преразгледа размера на наема.
Вярно ли е, че може да прави това не повече от веднъж на 6 месеца и не повече от 10%? И все пак – те имат стандартен договор, искаш да подпишеш, искаш не. Искам да запиша в договора честотата и размера на промяната на наема. Мога ли да разчитам на закона за това? Какъв е най-добрият начин за справяне с подобна ситуация? Благодаря ти.
Отговор: Здравей Анна! В съответствие с нормите на Гражданския кодекс за наема (клауза 3, член 614) размерът на наема може да се променя по споразумение на страните в сроковете, определени в договора, но не повече от веднъж годишно.
Промяна на размера на наема едностранно
Удмуртска република, Воткинск, ул. Орджоникидзе, 4б, за период от 01.04.2009 г. до 31.12.2009 г. включително за организиране на търговски дейности 565 rub. 60 коп.. Тъй като дългът и неустойките не са изплатени от фирма „Айкай” в пълен размер, фирма „Главриба” предявява иск до арбитражния съд по разглеждания случай. След като разгледа и оцени в съвкупност по реда, предвиден в чл. 71 Арбитраж процесуален кодексРуската федерация, наличните по делото доказателства, съдилищата стигнаха до обосновано заключение, че съществуването и основанията за възникване на дълга на ответника към ищеца са потвърдени.
Увеличение на наема от наемодателя
Наемните отношения, които са най-разпространени от древни времена, изискват внимание и точност при сключване на договор. трудности, спорни ситуациинай-често възникват, защото процедурата за увеличаване на наема не е внимателно уточнена. Правото на промяна на наема принадлежи на наемодателя в съответствие с параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
При което предпоставкаса:
- споразумение на страните (най-често се отнася до момента на изменение на договора),
- условия за пренареждане ( едностранно решениенаемодателят за промяна на размера на наема може да изисква писмено предизвестие),
- срокове не повече от веднъж годишно, освен ако няма други условия.
Пред лицето на необходимостта от увеличаване на наема, например, рязък скок на инфлацията, наемодателят започва процес на промяна на договорните изисквания. Едностранният ред на тази промяна е напълно възможен.
Може ли наемодателят едностранно да увеличи наема?
Просто изглежда, че всичко в договорите за наем е просто и ясно. Тези договори се изучават и усвояват само на пръв поглед, подобно на Европа. Струва си да включите неправилна формулировка в тях - и истинската африканска джунгла започва.
Увеличаване на наема при предизвестие... Традиционно се счита, че наемодателят е в по-добра позиция от наемателя по подразбиране. Вземете например правото на наемодателя да увеличава наема. Гражданският кодекс на Руската федерация изрично установява, че размерът на наема може да бъде променян по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно (клауза 1 на чл.
3 чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Защото то диспозитивна норма, т.е. правило, което позволява на страните сами да решават как да се държат в дадена ситуация, то договорът може да включва правило, че наемодателят има право да променя наема едностранно.
Може ли наемодателят едностранно да увеличи наема?
Редът, условията и сроковете за заплащане на наема се определят от договора за наем (част 1 от този член) Освен ако не е предвидено друго в договора, размерът на наема може да бъде променен по споразумение на страните в сроковете, определени от споразумението, но не повече от веднъж годишно (част 3 от същите членове).Поради факта, че гражданско правопромяна в наема се допуска не повече от веднъж годишно, съдът правилно призна за нищожен (противоречив на действащото законодателство) протокол № 7 от споразумението за наема по споразумение от 11.06.2004 г. N 8, тъй като в съответствие с този протокол наемът се увеличава втори път в годината. Следователно не е имало увеличение на наема от 15 ноември 2008 г., а OJSC Saratovstroysteklo нямаше право да иска едностранно прекратяване на договора за наем.
Важно
Гражданският кодекс на Руската федерация директно и безусловно установява, че промяната в размера на наема е възможна не повече от веднъж годишно (клауза 3, член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Дори ако в договора е предвидено друго, такова условие ще бъде невалидно (определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 21 февруари 2011 г. № VAC-9525/10). Ако просрочие за наем Когато възникне просрочие за наем, цивилизованият начин за разрешаване на проблема е да се заведе дело за изгонване и събиране на дълга.
На практика, за да се насърчи длъжника да плати дълга, се използват други методи, а именно блокира се достъпът до наетите помещения и в него се запазва останалото имущество на наемателя. Да кажем веднага, че ако в договора за наем няма съответно условие, тогава такива действия на наемодателя ще се считат за незаконни.
Може ли наемодателят едностранно да увеличи наема?
N 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем“ изяснява, че „при прилагане на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съдилищата трябва да изхождат от факта, че условията на договора трябва да останат непроменени по време на годината, предвиждаща фиксиран размер на наема или процедурата (механизма) за неговото изчисляване.” Ако споразумението включваше условие, предвиждащо възможност за промяна на размера на наема по-често от веднъж годишно, такова условие може да бъде счита за невалидно, позовавайки се на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Например, ще цитирам Решението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 21 февруари 2011 г. N VAC-9525/10 по дело N A75-10558 / 2009 г.: "... в съответствие с параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), размерът на наема, освен ако не е предвидено друго в договора, може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на срока, предвиден в договора, но не повече от веднъж годишно.
внимание
Изброените правила за промяна на наема не се прилагат в случаите, когато механизмът за изчисляването му, посочен в договора, предвижда увеличение на сумата в зависимост от определени обстоятелства, по-специално промени в минималната работна заплата или действащото законодателство(например във връзка с приемането от кмета на града на решение за промяна на размера на наемната ставка). Тогава не се изисква съгласието на наемателя за увеличаване на наема и сключването на допълнително споразумение. Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация (Резолюция № 11487/09 от 26 януари 2010 г. и информационна пощаот 11.01.2002 г. № 66 "Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем") и арбитражни съдилища(решения на ФАС Далекоизточен окръгот 09.03.2010 г. № Ф03-970/2010 г. и от 07.12.2009 г. № Ф03-6796/2009 г.) смятат, че подобно увеличение на наема всъщност е изпълнение на условията на договора за наем, договорен от страните.
Това правило е диспозитивно и позволява промяна по споразумение на страните на условията на лизинговия договор относно размера на наема повече от веднъж годишно, включително в случаите, когато няма индикация за възможността за такава промяна в лизинговия договор. Самото споразумение. Въпреки това, ако в съответствие със закона или споразумението наемодателят има право едностранно да промени размера на наема (член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация), тогава, по смисъла на параграф 3 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, такава промяна може да бъде извършена от него не повече от веднъж годишно ... „По този начин наемодателят получи правото едностранно да промени размера на наема, но веднъж годишно.
Федерален закон № 69-FZ от 21 декември 1994 г. „За Пожарна безопасност”), на практика често има спорове между наемодатели и наематели кой за какво отговаря. Собствениците трябва да осигурят своевременно спазване на изискванията за пожарна безопасност, наредби, наредби и други правни изискваниядържавни инспектори за противопожарен надзор, а наемателите трябва да се съобразяват изисквания за пожарна безопасностнорми за този тип сгради (клаузи 10, 38 от Правилата за пожарна безопасност в Руската федерация PPB 01-03, одобрени със заповед на Министерството на извънредните ситуации на Русия от 18.06.03 № 313). Поради това е необходимо в договора или в приложение към него да се опише конкретният обхват на задълженията на наемателя и наемодателя в областта на пожарната безопасност, което ще даде възможност за ясно идентифициране на отговорното лице.
ВАЖНО: Простото уведомяване на наемодателя за увеличение на наема не е обвързващо за наемателя.