Răscumpărarea ca modalitate specială de încetare a contractelor de rentă permanentă și viageră. Contract de rentă: răscumpărare Dreptul de a cere răscumpărarea unei rente viagere

Text complet Artă. 593 din Codul civil al Federației Ruse cu comentarii. Nou editia curenta cu completări pentru 2019. Consultanță juridică conform articolului 593 din Codul civil al Federației Ruse.

Beneficiarul unei rente permanente are dreptul de a cere răscumpărarea rentei de către plătitor în cazurile în care: plătitorul de rentă a întârziat plata acesteia cu mai mult de un an, cu excepția cazului în care contractul de rentă permanentă prevede altfel; plătitorul de rentă a încălcat obligațiile sale de a asigura plata rentei (articolul 587) sau au apărut alte împrejurări care indică în mod clar că chiria nu le va fi plătită în cuantumul și în termenele stabilite prin contract; proprietate comună sau împărțit între mai multe persoane, în alte cazuri prevăzute de contract.

Comentariu la articolul 593 din Codul civil al Federației Ruse

1. Rambursarea unei rente permanente de catre platitorul acesteia este posibila prin forta, adica la cererea beneficiarului rentei. Spre deosebire de răscumpărarea unei rente permanente la cererea plătitorului de anuitate pt ordine forțată Codul civil al Federației Ruse stabilește motive care pot fi împărțite condiționat în trei grupuri:
1) motive subiective - motive care depind de acțiunile plătitorului permanent de chirie:
- Întârzierea plății chiriei permanente mai mult de un an. V acest caz aceasta se referă la întârzierea plății unei rente permanente în cel puțin o perioadă mai mare de un an, adică neplata unei rente permanente la sfârșitul a cel puțin un trimestru calendaristic;
- încălcarea obligaţiilor de asigurare a plăţii unei rente permanente. Considerăm că în practică, răscumpărarea unei rente permanente la cererea beneficiarului rentei pe această bază este imposibilă, întrucât este imposibil, la rândul său, ca plătitorul rentei permanente să încalce aceste obligații, întrucât aceste obligații. , în conformitate cu art. 587 din Codul civil al Federației Ruse sunt termenii esențiali ai unui contract de închiriere permanent, fără de care acesta nu poate fi încheiat, prin urmare, este imposibil să le încălcați în absența unui acord;
- admiterea proprietate imobiliara, transferat în temeiul unui contract de închiriere permanent, în proprietate comună, sau divizarea acestuia. Pentru ca bunurile imobiliare să aibă proprietate comună sau să fie divizate, este necesară încheierea unei tranzacții de drept civil, care, la rândul său, necesită voința plătitorului de chirie, întrucât inițial imobilul cedat în baza unui contract de închiriere permanentă intră în sarcina acestuia. proprietate;
2) o bază obiectivă - motive care nu depind de acțiunile plătitorului permanent de chirie, sau depind indirect, - circumstanțe care indică faptul că chiria permanentă nu va fi plătită. Acestea includ, de exemplu, recunoașterea plătitorului permanent de anuitate ca insolvabil, schimbare starea civilă plătitor de rentă permanentă în așa măsură încât nu poate plăti rentă permanentă;
3) alte motive - alte cazuri prevăzute de acord, de exemplu, similar unui acord de donație, comisionul de către plătitor al unei rente permanente, faptă ilicităîn raport cu beneficiarul unei rente permanente.

2. Practica tribunalului:
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberia de Vest din data de 19 martie 2012 N F04-804/12 în dosarul N A45-16334/2011;
- Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 20 noiembrie 2008 N F04-6483 / 2008 (14627-A45-21);
- Rezoluția celui de-al Treisprezecelea Arbitraj Curtea de Apel din data de 09.10.2013 N 13AP-15830/13;
- Hotărârea Curții a IX-a de Arbitraj de Apel din 1 octombrie 2012 N 09AP-26709/12;
- Hotărârea Curții a IV-a de Arbitraj de Apel din 23 martie 2011 N 04AP-550/11.

Consultări și comentarii ale avocaților cu privire la articolul 593 din Codul civil al Federației Ruse

Dacă mai aveți întrebări despre articolul 593 din Codul civil al Federației Ruse și doriți să vă asigurați că informațiile furnizate sunt actualizate, puteți consulta avocații site-ului nostru.

Puteți adresa o întrebare prin telefon sau pe site. Consultațiile inițiale sunt gratuite zilnic între orele 9:00 și 21:00, ora Moscovei. Întrebările primite între orele 21:00 și 09:00 vor fi procesate a doua zi.

1. DISPOZIȚII GENERALE PRIVIND ÎNCHIRIAREA ȘI ÎNTREȚINEREA PENTRU VIAȚĂ CU PERSOANE ÎNTREȚINERE

Articol . Contract de rentă

1. În baza unui contract de închiriere, o parte (beneficiarul chiriei) transferă proprietatea celeilalte părți (plătitorul chiriei), iar plătitorul chiriei se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească periodic chiria beneficiarului sub formă de o anumită sumă de bani sau să furnizeze fonduri pentru întreținerea acesteia sub altă formă.

plătitorul de chirie a fost declarat în stare de insolvență sau au apărut alte împrejurări care indică în mod clar că chiria nu îi va fi plătită în cuantumul și în termenele stabilite prin contract;

bunuri imobile cedate cu plata chiriei, au intrat în proprietate comună sau au fost împărțite între mai multe persoane;

în alte cazuri prevăzute de contract.

Articol . Prețul de răscumpărare al anuității permanente

1. Rambursarea unei chirii permanente în cazurile prevăzute de articolele 592 și 593 din prezentul cod se efectuează la un preț determinat prin contractul de chirie permanentă.

În absența unei condiții privind prețul de răscumpărare în contractul de închiriere permanentă, conform căreia imobilul a fost transferat contra cost contra plății unei chirii permanente, răscumpărarea se efectuează la un preț corespunzător cuantumului anual al chiriei. plătibilă.

În absența unei condiții privind prețul de răscumpărare în contractul de închiriere permanentă, în temeiul căruia proprietatea a fost transferată pentru plata chiriei în mod gratuit, prețul de răscumpărare, împreună cu suma anuală a plăților de închiriere, include prețul proprietății transferate. , determinată conform regulilor prevăzute de paragraful 3 al articolului 424 din prezentul Cod.

Articol . Riscul de pierdere accidentală a proprietății transferate sub plata chiriei permanente

(1) Riscul de pierdere accidentală sau de deteriorare accidentală a proprietății transferate cu titlu gratuit contra plății unei chirii permanente este suportat de plătitorul chiriei.

În caz de pierdere accidentală sau deteriorare accidentală a proprietății transferate spre plată contra plății unei rente permanente, plătitorul are dreptul de a cere, în consecință, încetarea obligației de plată a rentei sau modificarea condițiilor de plată a acesteia. .

3. CHIRIA VIATA

Articol . Beneficiar de anuitate viageră

(1) Renta viageră poate fi stabilită pentru perioada de viață a unui cetățean care transferă proprietăți cu plata unei rente, sau pentru perioada de viață a altui cetățean indicată de acesta.

Este permisă constituirea unei rentă viageră în favoarea mai multor cetățeni ale căror cote din dreptul de a primi rentă sunt considerate egale, dacă nu se prevede altfel prin contractul de rentă viageră.

În cazul decesului unuia dintre beneficiarii rentei, cota sa din dreptul de a primi rentă trece către beneficiarii rentei care i-au supraviețuit, cu excepția cazului în care contractul de rentă viageră prevede altfel, și în cazul în care: decesul ultimului beneficiar al rentei încetează obligația de plată a rentei.

Un acord care stabilește o rentă viageră în favoarea unui cetățean care a decedat până la încheierea contractului este nul.

Articol . Suma rentei viagere

1. Renta viageră este definită în contract ca o sumă de bani plătită periodic beneficiarului rentei pe parcursul vieții sale.

Suma rentei viagere contractual renta viageră, care prevede înstrăinarea gratuită a proprietății, pe lună trebuie să fie cel puțin minimul de existență pe cap de locuitor stabilit în conformitate cu legea în subiectul relevant al Federației Ruse la locația proprietății care face obiectul contractul de rentă viageră, iar în lipsă în subiectul relevant Federația Rusă valoarea specificată nu este mai mică decât minimul de existență pe cap de locuitor stabilit în conformitate cu legea în Federația Rusă în ansamblu.

Cuantumul rentei viagere stabilite prin contractul de rentă viageră la nivelul minimului de existență pe cap de locuitor indicat la primul paragraf al prezentului alineat va fi supus majorării, ținând cont de creșterea minimului de existență pe cap de locuitor corespunzător.

(pag. 2 în roșu. lege federala din 30 noiembrie 2011 N 363-FZ)

Articol . Condiții de plată a unei rente

Cu excepția cazului în care contractul de renta viageră prevede altfel, renta viageră se plătește la sfârșitul fiecărei luni calendaristice.

Articol . Rezilierea unui contract de rentă viageră la cererea beneficiarului rentă

1. În cazul unei încălcări substanțiale a contractului de rentă viageră de către plătitorul de rentă, beneficiarul renului are dreptul de a cere ca plătitorul de rentă să răscumpere rentă în condițiile prevăzute la articolul 594 din prezentul cod, sau reziliază contractul și compensează pierderile.

În cazul în care un apartament, o casă de locuit sau un alt bun este înstrăinat cu titlu gratuit cu plata unei rente viagere, beneficiarul chiriei are dreptul, în cazul încălcării materiale a contractului de către plătitorul chiriei, să ceară restituirea acestei proprietăți, compensând valoarea acesteia cu prețul de răscumpărare al chiriei.

Articol . Riscul de pierdere accidentală a proprietății transferate prin plata unei rente viagere

Pierderea accidentală sau deteriorarea accidentală a proprietății transferate în cadrul plății rentei viageră nu îl scutește pe plătitorul rentei de obligația de a o plăti în condițiile stipulate în contractul de rentă viageră.

4. ASISTENȚĂ DE VIAȚĂ

Articol . Contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere

1. În baza unui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere, beneficiarul chiriei - un cetățean transferă locuința, apartamentul, terenul sau alte bunuri imobiliare care îi aparțin în proprietatea plătitorului de chirie, care se obligă să efectueze viața. întreținere la întreținerea cetățeanului și (sau) terța(e) persoană(e) indicată(e) de acesta.

Regulile privind renta viageră se aplică unui contract de întreținere viageră cu o persoană aflată în întreținere, dacă regulile prezentului alineat nu prevede altfel.

Articol . Obligația de a asigura întreținerea unei persoane aflate în întreținere

(1) Obligația plătitorului de chirie de a acorda întreținere unei persoane aflate în întreținere poate include asigurarea nevoilor de locuință, hrană și îmbrăcăminte, iar dacă acest lucru este impus de starea de sănătate a unui cetățean, îngrijirea și îngrijirea acestuia. Un acord de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere poate prevedea și plata serviciilor rituale de către plătitorul de chirie.

Costul întregii sume de întreținere cu o persoană aflată în întreținere trebuie stabilit în contractul de întreținere pe viață cu o întreținere. În același timp, costul sumei totale de întreținere pe lună în temeiul unui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere, care prevede înstrăinarea gratuită a proprietății, nu poate fi mai mic de două valori ale minimului de existență pe cap de locuitor stabilit. în conformitate cu legea în subiectul relevant al Federației Ruse la locația proprietății care face obiectul contractului de întreținere a vieții întreținere cu o întreținere și în absența valorii indicate în subiectul relevant al Federației Ruse , cel puțin două valori ale minimului de existență pe cap de locuitor stabilite în conformitate cu legea pentru întreaga Federație Rusă. (modificată prin Legea federală nr. 363-FZ din 30 noiembrie 2011)

Atunci când soluționează un litigiu între părți cu privire la valoarea întreținerii care este sau ar trebui să fie acordată unui cetățean, instanța trebuie să se ghideze după principiile bunei-credințe și al rezonabilității.

Articol . Înlocuirea întreținerii pe viață cu plăți periodice

Un acord privind întreținerea vieții cu o persoană aflată în întreținere poate prevedea posibilitatea înlocuirii asigurării întreținerii cu o întreținere în natură cu plata unor plăți periodice în bani pe durata vieții unui cetățean.

Articol . Înstrăinarea și utilizarea proprietății transferate pentru a asigura întreținerea vieții

Plătitorul de chirie are dreptul de a înstrăina, gaj sau greva în alt mod bunul imobil ce i-a fost transferat ca garanție pentru întreținerea vieții numai cu acordul prealabil al beneficiarului chiriei.

Plătitorul de chirie este obligat să ia măsurile necesare pentru a se asigura că, în perioada de asigurare a întreținerii vieții cu o persoană aflată în întreținere, folosirea imobilului menționat nu conduce la o scădere a valorii acestei proprietăți.

Articol . Încetarea întreținerii vieții cu o persoană aflată în întreținere

1. Obligația de întreținere a vieții la persoana aflată în întreținere încetează cu decesul beneficiarului rentei.

În cazul încălcării materiale de către plătitorul chiriei a obligațiilor sale, beneficiarul chiriei are dreptul de a cere restituirea bunului imobil cedat ca garanție pentru întreținerea vieții sau plata prețului de răscumpărare către acesta la data de condiţiile stabilite de art. 594 din prezentul cod. În acest caz, plătitorul chiriei nu are dreptul să ceară despăgubiri pentru cheltuielile efectuate în legătură cu întreținerea beneficiarului chiriei.

1) plătitorul de chirie și-a întârziat plata cu mai mult de un an, cu excepția cazului în care contractul de închiriere permanentă nu prevede altfel;

2) plătitorul de chirie și-a încălcat obligațiile de a asigura plata chiriei;

3) plătitorul de chirie a fost declarat în stare de insolvabilitate sau au apărut alte împrejurări care indică în mod clar că chiria nu îi va fi plătită în cuantumul și în termenele stabilite prin contract;

4) bunurile imobile cedate cu plata chiriei au intrat în proprietate comună sau sunt împărțite între mai multe persoane;

Rambursarea unei anuități permanente se efectuează la un preț determinat printr-un contract de anuitate permanentă. În absența unei condiții privind prețul de răscumpărare în contractul de închiriere permanentă, în temeiul căruia proprietatea a fost transferată contra unei taxe contra plății unei chirii permanente, răscumpărarea se efectuează la un preț corespunzător cuantumului anual al chiriei de plătit. . Dacă nu există nicio condiție privind prețul de răscumpărare în contractul de închiriere permanentă, în temeiul căruia proprietatea este transferată spre închiriere gratuit, prețul de răscumpărare, împreună cu suma anuală a plăților de închiriere, include prețul proprietății transferate (articolul 594). din Codul civil al Federației Ruse).

Rentă viageră

Renta viageră poate fi stabilită pentru perioada de viață a cetățeanului care transferă proprietatea cu plata chiriei, sau pentru perioada de viață a altui cetățean indicată de acesta.

Este permisă constituirea unei rentă viageră în favoarea mai multor cetățeni, ale căror cote în dreptul de a primi rentă sunt considerate egale, dacă nu se prevede altfel prin contractul de rentă viageră. În cazul decesului unuia dintre beneficiarii rentei, cota sa din dreptul de a primi rentă trece către beneficiarii supraviețuitori ai rentei, iar în cazul decesului ultimului beneficiar al rentei, obligația de a plătirea anuității încetează. Un acord care stabilește o rentă viageră în favoarea unui cetățean care a decedat până la încheierea acordului este nul (articolul 596 din Codul civil al Federației Ruse).

Renta viageră este definită în contract ca fiind suma de bani plătită periodic beneficiarului rentei pe parcursul vieții sale.

Renta viageră se plătește sub formă de numerar. Mărimea rentei viagere este unul dintre termenii esențiali ai contractului și de aceea trebuie stipulată în mod obligatoriu în acesta.

Termenele de plată a rentei se stabilesc prin acord, în lipsa unei astfel de condiții în contract, renta viageră se plătește la sfârșitul fiecărei luni calendaristice.

Durata contractului este determinată de speranța de viață a beneficiarului chiriei. Pe toata aceasta perioada, platitorul anuitatii este obligat sa plateasca plati periodice catre beneficiarul anuitatii.

Temeiul încetării obligației de plată a unei rente permanente este decesul beneficiarului acesteia. Pe durata de viață a beneficiarului chiriei, contractul poate fi reziliat prin acordul părților, inclusiv prin acordarea unei despăgubiri, prin însumarea datoriei și, uneori, din inițiativa unilaterală a beneficiarului chiriei.

Rezilierea unui contract de rentă viageră la cererea beneficiarului renului este posibilă:

1) în cazul unei încălcări substanțiale a contractului de rentă viageră de către plătitorul de rentă, beneficiarul renului are dreptul de a cere ca plătitorul de rentă să răscumpere rentă sau să rezilieze contractul și să compenseze pierderile;

2) în cazul în care un apartament, o clădire de locuit sau o altă proprietate este înstrăinată cu titlu gratuit cu plata unei rente viagere, beneficiarul chiriei are dreptul, în cazul încălcării materiale a contractului de către plătitorul chiriei, să cere restituirea acestei proprietăți, compensând valoarea acesteia cu prețul de răscumpărare al chiriei (articolul 599 din Codul civil al Federației Ruse).

Pierderea accidentală sau deteriorarea accidentală a proprietății transferate prin plata unei rente viagere nu îl eliberează pe plătitorul de rentă de obligația de a o plăti în condițiile stipulate în contract.

Întreținere pe viață cu o persoană dependentă

1. Plătitorul unei rente permanente are dreptul de a refuza plata ulterioară a rentei prin răscumpărarea acesteia.

2. Un astfel de refuz este valabil cu condiția ca acesta să fie declarat de plătitorul de chirie în scris cel târziu cu trei luni înainte de încetarea plății chiriei sau pentru o perioadă mai lungă prevăzută de contractul de închiriere permanentă. Totodată, obligația de plată a chiriei nu încetează până când beneficiarul chiriei nu primește întreaga sumă a răscumpărării, cu excepția cazului în care contractul prevede o altă procedură de răscumpărare.

3. Condiția contractului de rentă permanentă privind refuzul plătitorului de rentă permanentă de la dreptul de a o răscumpăra este nulă.

Contractul poate prevedea că dreptul de răscumpărare a chiriei permanente nu poate fi exercitat pe durata de viață a beneficiarului chiriei sau într-o altă perioadă care nu depășește treizeci de ani de la data încheierii contractului.

Beneficiarul unei rente permanente are dreptul de a cere răscumpărarea rentei de către plătitor în cazurile în care:

plătitorul de chirie și-a amânat plata cu mai mult de un an, cu excepția cazului în care contractul de chirie permanentă prevede altfel;

plătitorul rentei și-a încălcat obligațiile de a asigura plata rentei;

bunuri imobile cedate cu plata chiriei, au intrat în proprietate comună sau au fost împărțite între mai multe persoane;

în alte cazuri prevăzute de contract.

27. Contract de rentă viageră (concept, caracteristici, părți, formă, conținut, răscumpărare rentă). Suma rentei viagere. Distribuirea între părți a riscului de pierdere accidentală sau de deteriorare accidentală a proprietății. Rezilierea unui contract de rentă viageră.

Obiectul contractului rentă viageră diferă de obiectul unui contract de rentă permanentă numai prin cerințele impuse rentei. Cerințele pentru proprietatea transferată în proprietatea plătitorului nu au fost modificate.

Cerințe pentru închiriere într-un contract de rentă viageră:

Chiria poate fi exprimată doar în suma de bani;

Cuantumul chiriei este de cel puțin un salariu minim pe lună (clauza 2 din art. 597 C. civ.), aceasta putând crește în conformitate cu regulile prevăzute la art. 318 GK;

Termenul de plată a chiriei este la sfârșitul fiecărei luni calendaristice, dacă prin contract nu se prevede altfel (articolul 598 din Codul civil).

Termen un contract de rentă viageră se limitează la o perioadă care începe din momentul încheierii contractului și se termină odată cu momentul decesului beneficiarului rentei.

Compoziția subiectului a beneficiarului chiriei este mai limitată în comparație cu un contract de închiriere permanentă: doar un cetățean poate acționa ca beneficiar al chiriei.

Componența subiectului plătitorului la fel: toti subiectii de drept civil pot actiona ca platitor.

Drepturile destinatarului rentă viageră:

Solicitați plătitorului să plătească chiria în timp util și integral;

Să primească cota-parte a beneficiarului de chirie decedat (acționar), dacă au fost mai mulți beneficiari de chirie;

Solicitați plătitorului în cazul executării necorespunzătoare a contractului de către acesta:

a) restituirea acestui imobil cu o compensare a valorii sale cu prețul de răscumpărare al chiriei (clauza 2 a art. 599 C. civ.);

b) răscumpărarea bunurilor conform regulilor prevăzute la art. 594 C. civ. pentru prețul de răscumpărare al unei chirii permanente, sau rezilierea contractului și compensarea pierderilor (clauza 1 a art. 599 C. civ.).

Dreptul de a primi o rentă viageră nu trece prin moștenire și nu poate fi transmis prin cesiune de creanță pe durata vieții beneficiarului renității.

Motivele de reziliere a contractului rentă viageră:

Decesul ultimului beneficiar al rentă (decesul plătitorului de rentă nu încetează obligația de a plăti rentă, ea trece la moștenitorii plătitorului decedat);

Cerința beneficiarului chiriei pentru răscumpărarea chiriei în cazul unei încălcări materiale a contractului de către plătitor (clauza 1 a art. 599 C. civ.) în condițiile art. 594 GK.

Pierderea bunului cedat cu chirie nu reziliază contractul, indiferent dacă transmiterea acestuia este cu titlu de compensație sau cu titlu gratuit.

28. Contract de intretinere a vietii cu o persoana dependenta (concept, caracteristici, parti, forma, continut). Obligațiile plătitorului de chirie de a asigura întreținerea unei persoane aflate în întreținere. Modalități de a proteja drepturile destinatarului conținutului. Încetarea întreținerii vieții.

Contract de intretinere a vietii cu o persoana aflata in intretinere - acesta este un acord în temeiul căruia o parte (beneficiarul chiriei) - un cetățean transferă imobilul care îi aparține în proprietatea celeilalte părți (plătitorul chiriei), iar plătitorul chiriei se obligă să efectuați întreținerea vieții cu o persoană aflată în întreținere acest cetateanși (sau) persoana (persoanele) indicate de acesta. Fiduciar.

Lucru Acest contract are următoarele caracteristici: numai bunurile imobile pot fi transferate sub chirie; chiria poate include obligația de a asigura nevoile beneficiarului chiriei în locuință, hrană, îmbrăcăminte, precum și îngrijirea acestuia, dacă starea de sănătate a acestuia o impune. În plus, poate fi asigurată plata de către plătitor a serviciilor rituale către beneficiarul chiriei în cazul decesului acestuia; mărimea chiriei trebuie să fie de cel puțin două salarii minime, iar costul întregii sume de întreținere trebuie stabilit în contract; termenul de plată a chiriei - la sfârșitul fiecărei luni calendaristice; se admite înlocuirea întreţinerii în natură cu plăţi periodice în sumă de bani.

Termen a contractului se limitează la perioada care începe din momentul încheierii contractului și se termină cu momentul decesului beneficiarului rentei.

Compoziția subiectului a beneficiarului chiriei: doar un cetatean.

Componența subiectului plătitorului: toate subiectele de drept civil.

Drepturile beneficiarului chiriei: gaj asupra proprietății transferate; primirea chiriei de la plătitor, iar în cazul înstrăinării de către acesta din urmă a bunului primit prin chirie către o altă persoană - de la această persoană; cerere de la plătitor în caz performanță necorespunzătoare un acord privind restituirea proprietății lor transferate gratuit sau răscumpărarea acesteia; să primească cota-partea co-acționarului decedat cu obligația în cazul decesului acestuia din urmă; cere plătitorului să plătească chiria în timp util și integral.

Platitorul de chirie are dreptul grevează bunurile imobile ce i-au fost transferate cu chirie (înstrăinare, gaj, etc.) numai cu acordul prealabil al beneficiarului chiriei și nu are dreptul de a refuza plata chiriei prin cumpărarea acesteia.

Responsabilitățile plătitorului de chirie: să nu reducă valoarea imobilului primit în chirie; obține acordul beneficiarului chiriei de a gaja bunul sau de a greva în alt mod bunul imobil primit de acesta în baza chiriei.

Motivele de reziliere a contractului: decesul beneficiarului rentei; cerința beneficiarului chiriei de a restitui imobilul cedat cu chirie, în condițiile art. 594 din Codul civil al Federației Ruse; încălcare materială taxe ca plătitor de chirie. În acest caz, plătitorul chiriei nu este în drept să ceară despăgubiri pentru cheltuielile de întreținere a beneficiarului chiriei.

Pentru plata cu întârziere a chiriei, plătitorul de chirie va plăti beneficiarului chiriei dobânda a cărei valoare este determinată de rata dobânzii bancare existentă la locul de reședință al beneficiarului chiriei în ziua îndeplinirii obligația bănească sau partea corespunzătoare acesteia, cu excepția cazului în care prin contractul de închiriere se stabilește o dobândă diferită.

Regulile care ar trebui să se aplice fiecărui tip de chirie nu sunt pe deplin stabilite în lege, care este compensată prin trimiteri la alte articole. În plus, posibilitatea de utilizare Dispoziții generale legea obligatiei. Deci, de exemplu, rezilierea unui contract de rentă poate fi realizată nu numai prin cumpărarea acestuia, ci și prin metode tradiționale: prin acordul părților, iertare a unei datorii, compensare, inovație etc.

29. Contract de închiriere (închiriere de proprietate): concept, caracteristici, părți, formă, conținut. Ordinea, marimea si metodele de aplicare chirie. Clasificarea contractelor de închiriere.

Un contract de închiriere (contract de închiriere a proprietății) este un acord în baza căruia locatorul (proprietarul) se obligă să furnizeze chiriașului (chiriașului) proprietatea contra cost și posesia și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară.

Un contract de închiriere este un acord care vizează transferul unui lucru, cu toate acestea, transferul unui lucru în temeiul unui contract nu implică un transfer de proprietate: chiriașul primește doar dreptul de a deține și de a folosi proprietatea sau numai dreptul de folosință. acesta, care distinge contractul în cauză de contractele de vânzare și de împrumut. Chiriașul este recunoscut drept proprietar al obiectului, ceea ce îi conferă dreptul de a utiliza metodele de protecție a dreptului proprietății (articolul 305 din Codul civil al Federației Ruse), în timp ce contractul de închiriere este considerat tocmai ca un raport juridic de obligație.

Contractul de închiriere este:

- consensual, acestea. se consideră încheiată din momentul în care părțile ajung la o înțelegere asupra condițiilor esențiale ale acestuia, indiferent dacă a avut loc transferul bunului închiriat către chiriaș;

- rambursabil: chiriașul este obligat să pună la dispoziție locatorului o contra-dispoziție sub forma efectuării unei chirii pentru bunul primit în posesie și în folosință;

- obligatoriu bilateral(mutuală, sinalagmatică): fiecare dintre părțile contractului (proprietar și chiriaș) poartă obligații în favoarea celeilalte părți. Două obligații reciproce ale părților din contractul de închiriere sunt la fel de importante: obligația proprietarului de a transfera proprietatea chiriașului pentru posesie și utilizare și obligația chiriașului de a plăti chiria.

Codul civil al Federației Ruse prevede doar 5 tipuri de contracte de închiriere(deși de fapt se pot distinge mult mai mult): închiriere; chirie Vehicul; inchiriere de cladiri si structuri; închiriere întreprindere; leasing financiar (leasing).

Petreceri(subiectele) contractului de închiriere (închiriere de proprietate) sunt:

- proprietar (proprietar);

- chiriaș (chiriaș).

Transferul proprietății spre închiriere este un act de înstrăinare a acesteia, în legătură cu care locatorul bunului în baza unui contract de închiriere poate fi proprietarul acesteia, precum și alte persoane autorizate de lege sau proprietarul să închirieze bunul.

Legea conţine reguli specifice cu privire la formeși înregistrare de stat contracte de închiriere (articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse), care diferă de dispozițiile generale privind forma tranzacției.

Scriere simplă contractul de închiriere este necesar pentru:

Contracte de închiriere încheiate pe o perioadă mai mare de un an;

Contracte de închiriere, indiferent de termen, dacă cel puțin una dintre părțile contractului este persoană juridică.

Un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel.

O excepție de la regula privind înregistrarea de stat obligatorie a unui contract de închiriere imobiliară este prevăzută la paragraful 2 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pe o perioadă mai mică de un an nu necesită înregistrarea de stat.

Un contract de închiriere a proprietății care prevede transferul ulterior al proprietății asupra acestei proprietăți către chiriaș (articolul 624 din Codul civil al Federației Ruse) este încheiat în forma prevăzută pentru un contract de vânzare a unei astfel de proprietăți.

Contractul de închiriere poate fi încheiat:

Pe hotărât părțile la termenul contractual;

Pe termen nedeterminat(dacă părțile din contract nu au stabilit termenul de valabilitate al acestuia).

Un acord încheiat pentru o anumită perioadă este valabil pentru întreaga perioadă.

Un acord încheiat pe perioadă nedeterminată poate fi reziliat la inițiativa oricăreia dintre părți, pentru aceasta este suficient să se avertizeze cealaltă parte despre dorința de a rezilia contractul pt. o luna, iar la închirierea imobilelor – pt trei luni.

Obiectul contractului locațiunea este un lucru individual definit, atât mobil, cât și imobil, care nu își pierde proprietățile în procesul de utilizare. Închirierea unor articole poate fi restricționată prin lege (de exemplu, armele pot fi închiriate numai cu permisiunea specială a părților). Închirierea obiectelor naturale trebuie efectuată ținând cont nu numai de normele Codului civil, ci și de legile speciale. Deci, de exemplu, art. 53 Cod funciar solicitate de chiriaș scop desemnat primit de el teren. Obiectele naturale, de regulă, pot fi închiriate dacă viitorii chiriași au licențe speciale. Condiția din obiectul contractului este esențială.

Procedura de încheiere a unui acord inchirierea are doua caracteristici. Prima caracteristică este că acest contract poate fi încheiat la licitații la care dreptul de a încheia un contract este vândut ca urmare a unei competiții între persoane care pretind dreptul de a fi chiriași (contractul se încheie cu cel care a câștigat licitația). A doua caracteristică este că chiriașul are un drept de preempțiune de a încheia un contract pentru termen nou după expirarea termenului inițial al contractului (articolul 621 din Codul civil).

Preț contractul se stabilește prin acordul părților. Daca nu este determinat la incheierea contractului, se aplica chiria obisnuita pentru acest tip de proprietate. Chiria poate fi stabilită în felul următor:

Într-o anumită sumă de bani, depusă la un moment dat sau periodic;

În ponderea produselor, fructelor sau veniturilor primite ca urmare a utilizării proprietății închiriate;

Sub forma anumitor servicii;

În transmiterea către locator a dreptului de proprietate sau a închirierii unui anumit lucru;

În impunerea chiriașului a unor costuri în vederea îmbunătățirii imobilului închiriat de acesta.

30. Contract de închiriere (închiriere de proprietate): drepturi și obligații ale părților.

Principalele responsabilități ale unui proprietar conform contractului de închiriere: Primul. Furnizați chiriașului proprietatea, împreună cu toate accesoriile și documentele aferente acesteia, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Al doilea. Proprietar este obligat să furnizeze proprietatea într-o stare care să respecte termenii contractului de închiriere și scopul imobilului.

Locatorul nu răspunde pentru neajunsurile bunului închiriat, care au fost precizate de acesta la încheierea contractului de închiriere sau au fost cunoscute de chiriaș sau au putut fi descoperite de acesta la încheierea contractului și transferul proprietății pt. chirie.

În alte cazuri, chiriașul are dreptul de a cere de la proprietar:

Sau eliminarea gratuită a viciilor de proprietate;

Sau o reducere proporțională a chiriei;

Sau rambursarea cheltuielilor efectuate de acesta pentru eliminarea neajunsurilor imobilului inchiriat;

Al treilea. Proprietar este obligat să avertizeze chiriașul asupra tuturor drepturilor terților asupra imobilului închiriat.

Al patrulea. Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, locatorul obligat la revizie proprietate închiriată.

Principalele responsabilități ale chiriașului conform contractului de închiriere:

Primul. Chiriaş este obligat să folosească bunul închiriat în conformitate cu termenii contractului de închiriere sau în conformitate cu scopul imobilului.

Al doilea. Chiriaş este obligat să întrețină bunul în stare bună, să efectueze reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte cheltuielile de întreținere a proprietății.

Al treilea. Chiriaş obligat să plătească chiria la timp pentru folosirea proprietatii.

Drepturi de bază ale chiriașului contract de închiriere:

Primul. Chiriaş au dreptul de a obține fructe, produse și venituri, primit în curs de folosire a bunului închiriat în conformitate cu contractul, care sunt proprietatea sa.

Al doilea. Chiriaş

Al treilea. Chiriaş dreptul de a aduce îmbunătățiri bunului închiriat.În același timp, toate îmbunătățirile separabile de proprietatea închiriată sunt proprietatea chiriașului. Îmbunătățirile inseparabile ale proprietății aparțin proprietarului. Costul unor astfel de îmbunătățiri făcute de locatar pe cheltuiala proprie cu acordul locatorului va fi rambursat de către locator. Dacă nu a fost obținut acordul proprietarului pentru producerea de îmbunătățiri inseparabile, costul acestora nu este rambursabil.

Al patrulea.

Contractul de închiriere este reziliat:

La expirarea contractului;

Dacă una dintre părți refuză continuarea contractului de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată;

La încetare anticipată contracte.

31. Drepturile chiriașului: subînchiriere (subînchiriere), eliberare. Dreptul de preempțiune chiriașului să încheie un contract de închiriere pe un nou termen. Achiziționarea proprietății închiriate.

1) Chiriaș are dreptul, cu acordul locatorului, de a subînchiria imobilul închiriat (subînchiriere) și de a transfera drepturile și obligațiile care îi revin în temeiul contractului de închiriere unei alte persoane (transfer), de a pune la dispoziție bunul închiriat în folosință gratuită, precum și de a gaja contractul de închiriere. drepturi și să le facă ca o contribuție la capitalul autorizat parteneriate de afaceri și companii sau un aport de acțiuni la o cooperativă de producție. Un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere.

Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, dacă legea sau alte acte juridice nu prevede altfel.

2) Chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, are un drept preferenţial faţă de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.

Chiriașul este obligat să notifice în scris proprietarului dorința de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, timp rezonabilînainte de încheierea contractului.

La încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.

În cazul în care proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să ceară în instanța transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.

În cazul în care chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată.

(1) Legea sau contractul de închiriere poate prevedea ca bunul închiriat devine proprietatea chiriașului la sfârșitul termenului de închiriere sau până la expirarea acestuia, cu condiția ca chiriașul să plătească întregul preț de răscumpărare stipulat prin contract.

2. În cazul în care condiția pentru răscumpărarea bunului închiriat nu este prevăzută în contractul de închiriere, aceasta poate fi instalat acord suplimentar petreceri, care au totodată dreptul de a conveni asupra compensarii chiriei plătite anterior în prețul de răscumpărare.

3. Legea poate stabili cazuri de interzicere a răscumpărării proprietate închiriată.

Forma și mărimea chiriei permanente

1. Chiria permanenta se plateste in bani in suma stabilita prin contract.

Un contract de închiriere permanentă poate prevedea plata chiriei prin furnizarea de lucruri, efectuarea de lucrări sau prestarea de servicii corespunzătoare valorii sumei bănești a chiriei.

2. Valoarea chiriei permanente plătite, stabilită prin contractul de închiriere permanentă, pe lună nu trebuie să fie mai mică decât minimul de existență pe cap de locuitor stabilit în conformitate cu legea în subiectul relevant al Federației Ruse la locația proprietății care face obiectul contractului de închiriere permanentă, iar în absența în subiectul relevant al Federației Ruse, valoarea specificată nu este mai mică decât minimul de existență pe cap de locuitor stabilit în conformitate cu legea pentru întreaga Federație Rusă.

Cuantumul chiriei permanente stabilite prin contractul de chirie permanentă la nivelul minimului de existență pe cap de locuitor specificat la paragraful unu din prezenta clauză este supus creșterii, ținând cont de creșterea minimului de existență pe cap de locuitor corespunzător (clauza 2 modificată prin Legea federală nr. 363 din 30 noiembrie 2011 -FZ).

Condiții de plată a rentei permanente

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere permanentă prevede altfel, chiria permanentă se plătește la sfârșitul fiecărui trimestru calendaristic.

Dreptul plătitorului de a răscumpăra rentul permanent

(1) Plătitorul de rentă permanentă are dreptul de a refuza plata ulterioară a rentei prin răscumpărare.
2. Un astfel de refuz este valabil cu condiția ca acesta să fie declarat de plătitorul de chirie în scris cu cel puțin trei luni înainte de încetarea plății chiriei sau pentru o perioadă mai lungă prevăzută de contractul de închiriere permanentă. Totodată, obligația de plată a chiriei nu încetează până când beneficiarul chiriei nu primește întreaga sumă a răscumpărării, cu excepția cazului în care contractul prevede o altă procedură de răscumpărare.
3. Condiția contractului de rentă permanentă privind refuzul plătitorului de rentă permanentă de la dreptul de a o răscumpăra este nulă.

Rambursarea unei rente permanente la cererea beneficiarului rentei

Beneficiarul unei rente permanente are dreptul de a cere răscumpărarea rentei de către plătitor în cazurile în care:

plătitorul de chirie și-a amânat plata cu mai mult de un an, cu excepția cazului în care contractul de chirie permanentă prevede altfel;

plătitorul rentei și-a încălcat obligațiile de a asigura plata rentei (art. 587);

bunuri imobile cedate cu plata chiriei, au intrat în proprietate comună sau au fost împărțite între mai multe persoane; în alte cazuri prevăzute de contract.

Prețul de răscumpărare al anuității permanente

1. Rambursarea unei chirii permanente in cazurile prevazute de articolele 592 si 593 din prezentul cod se realizeaza la un pret determinat prin tratat chirie permanenta.
2. În lipsa unei condiții privind prețul de răscumpărare în contractul de închiriere permanentă, potrivit căreia imobilul a fost transferat contra cost contra plății unei chirii permanente, răscumpărarea se efectuează la un preț corespunzător sumei anuale de chiria de plătit.
3. În absența unei condiții privind prețul de răscumpărare în contractul de închiriere permanentă, în temeiul căruia imobilul a fost transferat pentru plata chiriei gratuit, prețul de răscumpărare, împreună cu suma anuală a plăților de chirie, va include prețul de proprietatea transferată, determinată conform regulilor prevăzute la art. 424 alin. 3 din prezentul cod.