Articolul analizează prevederile legislației care reglementează modificarea mărimii chirie.Unul dintre termenii esențiali ai contractului de închiriere atât pentru chiriaș, cât și pentru proprietar este cuantumul chiriei pentru folosința proprietății. De către părți, cuantumul chiriei, precum și tipul acesteia (plăți în sumă fixă, ponderea produselor primite din folosirea imobilului închiriat, prestarea unor servicii de către chiriaș etc.) se stabilesc în contractul.
Părțile pot prevedea, de asemenea, posibilitatea modificări ale chiriei(atât în sus, cât și în jos).
Părțile pot conveni asupra posibilității modificării cuantumului chiriei prin stabilirea: temeiul, procedura, termenele, precum și cuantumul modificării cuantumului chiriei.
Schimbarea tipului (formei) chiriei se efectuează conform regulilor generale prevăzute în capitolul 29 din Codul civil al Federației Ruse (modificarea și rezilierea contractului).În cazul în care nu există nicio condiție pentru modificarea sumei chiriei în contract, regulile generale de modificare a prețului contractului, stabilite de paragraful 2 al art. 424, art. Artă. 450, 451 din Codul civil al Federației Ruse.
Legea prevede, de asemenea, că o modificare a sumei chiriei este posibilă nu mai mult de o dată pe an (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse).
Potrivit articolului 450 din Codul civil al Federației Ruse, există trei motive pentru schimbări termenii contractului, inclusiv Valoarea chiriei: acordul părților, hotărâre judecătorească, hotărâre a uneia dintre părțile la contract.
Modificările în ceea ce privește valoarea chiriei prin acordul părților pot fi puse în aplicare în orice moment pe durata contractului, dar nu mai mult de o dată pe an.
Contractul de închiriere poate prevedea atât dreptul de a modifica condiția asupra cuantumului chiriei, cât și obligația părților de a modifica această condiție. Părțile pot stabili o obligație reciprocă de a încheia acord suplimentar despre modificarea chiriei. Pentru a face acest lucru, contractul trebuie să indice că chiria este supusă revizuirii prin acordul părților. De asemenea, în contract, puteți defini o listă de evenimente, a căror apariție este necesară pentru modificarea contractului, sau perioada după care Valoarea chiriei ar trebui schimbat.Întrucât condiția de a modifica valoarea chiriei prin acordul părților dă naștere la obligații reciproce ale acestora, oricare dintre părți are dreptul de a cere celeilalte modificări contractul. Partea care a primit o propunere de modificare a sumei chiriei nu are dreptul de a se sustrage de la semnarea acordului adițional corespunzător (articolele 309, 310 din Codul civil al Federației Ruse).
În caz contrar, se vor aduce modificări contractului prin hotărâre judecătorească, iar chiria va fi stabilită în cuantumul declarat de reclamant.Părțile pot stabili în contract dreptul de a modifica cuantumul chiriei în unilateral.
În acest caz, baza modificării este adoptarea de către partea căreia i s-a acordat un astfel de drept a unei decizii de modificare a clauzelor contractului.
Pentru a conveni asupra acestei condiții, este necesar să se indice în contract partea care deține dreptul de a modifica unilateral termenii contractului.
Atunci când convineți asupra unei condiții pentru modificarea unilaterală a cuantumului chiriei, trebuie avute în vedere următoarele. Conditia acordarii unui astfel de drept chiriasului nu corespunde obiceiurilor stabilite cifra de afaceri a afacerii. De regulă, doar locatorul, în calitate de persoană care dispune de bun, este învestit cu acest drept. Prin urmare, condiția privind posibilitatea modificării sumei plății de către chiriaș ar trebui să fie reflectată cât mai detaliat și lipsit de ambiguitate posibil. În caz contrar, atunci când are în vedere un litigiu dintr-un contract de închiriere, instanța poate decide că a fost comisă o eroare tehnică în contract și chiriașul nu are dreptul de a modifica suma chiriei în mod unilateral.
Contractul trebuie sa stabileasca si procedura si momentul schimbarii sumei chiriei la vointa uneia dintre parti
De asemenea, se recomandă furnizarea conditiile de modificare a chiriei. De exemplu, părțile pot stabili că proprietarul are dreptul de a majora unilateral cuantumul chiriei în cazul modificării tarifelor de bază ale chiriei, a situației economice din domeniul de activitate al proprietarului și în alte cazuri.
În cazul în care condiția de a schimba chiria în mod unilateral nu este convenită, niciuna dintre părți nu are dreptul de a face modificări la contract în mod unilateral (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, o modificare a chiriei este posibilă numai prin acordul părților (articolul 422, alineatul 2 al articolului 424, articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse), sub rezerva restricțiilor stabilite de alineatul 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse.
Astfel, este posibil să se facă modificări în termenii contractului de închiriere cu privire la valoarea chiriei, totuși, pentru a formula corect aceste condiții, precum și valabilitatea includerii acestei condiții în contract, este mai bine să nu încercați să o faci singur, ci să apelezi la specialiști
Îndrumat de paragraful 2 al art. 424 și alin. 1, 3 din art. 450 din Codul civil al Federației Ruse, părțile pot stabili în contract dreptul de a modifica suma chiriei în mod unilateral. În acest caz, baza modificării este adoptarea de către partea căreia i s-a acordat un astfel de drept a unei decizii de modificare a clauzelor contractului.
Pentru a conveni asupra acestei condiții, este necesar să se indice în contract partea care deține dreptul de a modifica unilateral termenii contractului.
———————————
Exemple de declarații de condiție:
„Proprietarul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei”.
„Modificări ale termenilor contractului în ceea ce privește stabilirea cuantumului chiriei pot fi efectuate de către locator în mod unilateral”.
„Fiecare dintre părți are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei prin notificarea celeilalte părți în modul prevăzut de clauza ____ din prezentul contract.”
———————————
Atunci când convin asupra unei condiții privind dreptul chiriașului de a modifica unilateral cuantumul chiriei, părțile trebuie să țină cont de următoarele. Condiția acordării unui astfel de drept chiriașului nu corespunde practicilor comerciale stabilite. De regulă, doar locatorul, în calitate de persoană care dispune de bun, este învestit cu acest drept. Prin urmare, condiția privind posibilitatea modificării sumei plății de către chiriaș ar trebui să fie reflectată cât mai specific, detaliat și fără ambiguitate posibil. În caz contrar, atunci când are în vedere un litigiu, instanța poate decide că s-a comis o eroare tehnică în contract și chiriașul nu are dreptul să modifice unilateral cuantumul chiriei.
———————————
Exemplu de declarație de condiție:
„Chiriașul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei. Pretul de inchiriere se stabileste pe baza raportului de evaluare valoare de piațăînchiriere de proprietate făcută de _________________________ (se indică numele complet al evaluatorului). O notificare cu privire la modificarea cuantumului chiriei cu o copie a raportului de evaluare este trimisă locatorului de către chiriaș într-o scrisoare valoroasă cu o descriere a atașării și o notificare de livrare sau este transmisă prin curier împotriva unui semnătura la primire. Noul cuantum al chiriei se stabilește din prima zi a lunii următoare celei în care locatorul a primit înștiințarea modificărilor relevante ale contractului.
———————————
Contractul trebuie sa stabileasca si procedura si timpul de modificare a sumei chiriei la vointa uneia dintre parti.
De asemenea, se recomandă să se prevadă condiții pentru modificarea sumei chiriei. De exemplu, părțile pot stabili că proprietarul are dreptul de a majora unilateral cuantumul chiriei în cazul modificării tarifelor de bază ale chiriei, a situației economice din domeniul de activitate al proprietarului și în alte cazuri.
Important ! În paragraful 21 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Cod Civil Federația Rusă asupra contractului de închiriere” instanța a explicat că norma alin.3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse este dispozitiv, iar părțile au dreptul de a modifica valoarea chiriei prin acordul părților mai mult de o dată pe an.
Cu toate acestea, în cazul în care proprietarului i se acordă dreptul de a modifica valoarea chiriei în mod unilateral prin lege sau prin acord, acesta o poate folosi nu mai mult de o dată pe an.
În cazul în care nu este convenită condiția de a schimba suma chiriei în mod unilateral
Niciuna dintre părți nu are dreptul de a modifica unilateral contractul (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, modificarea sumei chiriei este posibilă numai prin acordul părților (clauza 1, articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse).
A fost încheiat un contract de închiriere între Kran LLC (Locatorul) și Magazin LLC (Locatarul) proprietate imobiliara. Clauza 5.2.2. din contract prevede: „Cuantumul chiriei poate fi modificat unilateral la notificarea locatarului de către locator, dar nu mai mult de o dată pe an, prin coeficientul HIPC - indicele compozit al prețurilor de consum pentru toate bunurile și serviciile pt. Regiunea Perm, determinată din date Autoritatea teritorială Serviciul Federal statistici de stat pentru regiunea Perm (Permstat). Prima modificare a cuantumului chiriei în circumstanțele specificate în prezentul alineat se face nu mai devreme de 12 luni calendaristice de la data semnării actului de acceptare și transfer al spațiului (Anexa nr. 2), apoi în același mod. . O modificare a cuantumului chiriei din cauza circumstanțelor specificate în această clauză se efectuează în termen de 60 (șaizeci) zile calendaristice de la data solicitării părții la acordul cu o propunere de modificare a chiriei în temeiul prezentului acord către cealaltă parte cu prezentarea de către partea inițiatoare a documentelor justificative specificate în prezentul alineat, personal sau prin poștă. 17/2018 Chiriașul nu este însă de acord cu majorarea cuantumului chiriei, referitor la rentabilitatea magazinului.
Întrebarea 1. Este necesar în astfel de circumstanțe încheierea unui contract adițional la contractul de închiriere pentru creșterea chiriei? Sau este suficientă o notificare și din 17.01.2018 pentru a percepe chiriașului o taxă cu 5% mai mult?
Întrebarea 2. În consecință, în cazul în care chiriașul refuză să semneze contractul adițional și să plătească chiria cu 5% mai mult, are Proprietarul temei să încaseze datoria prin instanță?
Răspuns
1. Nu, nu este necesară încheierea unui acord suplimentar, este suficientă o notificare cu documentele justificative specificate în acord.
Motivul pentru această poziție este prezentat mai jos în materialele „Avocat de sistem” .
Cum se poate stabili valoarea chiriei?
Mecanismul de modificare a termenilor contractului de închiriere depinde direct de metoda de determinare a chiriei stabilită în contract.
1. Cuantumul chiriei este stabilit în mod fix suma de bani.
ÎN acest caz se stabileste exact suma de bani pe care chiriasul o vireaza proprietarului in termenele stabilite prin contract.
Un exemplu de clauză de contract de închiriere într-o formă fermă
„Chiriașul lunar, nu mai târziu de a 5-a zi a lunii curente (plătite), transferă chiria în valoare de 100.000 de ruble în contul curent al locatorului. (o sută de mii de ruble), inclusiv TVA.
2. Cuantumul chiriei se determină folosind procedura (mecanismul) de calcul al acesteia fixat în contract.
În acest caz, chiria se stabilește folosind diverse formule, coeficienți, tarife sau alte date, care reprezintă un mecanism de determinare a cuantumului chiriei.
Un exemplu de mecanism pentru determinarea sumei chiriei într-un contract
„Chiriașul lunar, nu mai târziu de a 5-a zi a lunii curente (plătite), transferă în contul de decontare al locatorului chiria determinată la rata de 100 USD (o sută de dolari SUA) pe 1. metru patrat pe an în ruble la cursul de schimb al Băncii Centrale a Federației Ruse la data plății, inclusiv TVA.
Restricții privind modificările chiriei
Caracteristici de modificare a sumei chiriei în raport cu fiecare metodă de determinare a sumei chiriei. Oricum, indiferent de procedura de determinare a cuantumului chiriei, trebuie avute în vedere următoarele. Prin acordul părților contractante, această sumă se poate modifica în orice moment. Dar unilateral, la cererea locatorului, suma chiriei poate fi modificată în orice caz nu mai mult de o dată pe an. O astfel de poziție juridică este cuprinsă în rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 „Cu privire la anumite probleme în practica aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse pe o Contract de închiriere” (așa cum a fost modificat).*
Motivație
Anterior, valoarea chiriei, în orice caz, se putea schimba nu mai mult de o dată pe an. Cu alte cuvinte, exista o regulă obligatorie conform căreia termenii contractului, care prevedea o sumă fixă de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia, ar trebui să rămână neschimbate pe tot parcursul anului („Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”; în continuare - scrisoarea de informare nr. 66).
În plus, în cazuri individuale chiria este stabilită în contract în mod combinat. Aceasta înseamnă că o parte din chirie este stabilită într-o sumă fixă, iar cealaltă parte este determinată prin determinarea procedurii de calcul. În acest caz, trebuie avut în vedere că o modificare a fiecărei părți a chiriei este supusă regulilor generale de creștere a acesteia și o modificare a uneia sau ambelor părți (o sumă fixă și (sau) procedura de determinare a chiriei. chirie) nu poate interveni mai mult de o dată pe an, cu excepția acordului părților la contract. Cu alte cuvinte, o astfel de clauză a contractului de închiriere poate fi modificată și cel mult o dată pe an; poate fi schimbat ca unul dintre părțile constitutive chirie, sau ambele. Cu toate acestea, proprietarul în mod unilateral nu va putea modifica mai întâi suma fixă a unei părți din chirie, iar după șase luni modifica procedura de determinare a celeilalte părți.
În practică, interdicția majorării unilaterale a cuantumului chiriei de către proprietar mai mult de o dată pe an poate fi ocolită în felul următor. Proprietarul, care are dreptul de a majora chiria unilateral, poate oferi chiriașului să emită o astfel de majorare sub forma unui contract adițional. Acest lucru se datorează faptului că, prin acordul părților contractante, cuantumul chiriei se poate modifica cu orice frecvență, inclusiv mai mult de o dată pe an (o astfel de poziție juridică este prevăzută în Hotărârea Plenului Supremului). Curtea de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 „Cu privire la anumite aspecte de practică, aplicarea regulilor Codului civil al Federației Ruse cu privire la un contract de închiriere” (acum modificat). Prin urmare, dacă chiriașul este de acord să semneze un astfel de contract, atunci proprietarul va putea ulterior să majoreze din nou chiria, exercitându-și dreptul la o creștere unilaterală a chiriei. Iar în cazul unui litigiu, proprietarul se poate referi la faptul că prima dată chiria a fost schimbată prin acordul părților, adică restricția nu se aplică în acest caz.
Cum poate un proprietar să mărească valoarea chiriei, care este stabilită într-o sumă fixă
Dacă chiria este exprimată într-o sumă fixă, atunci există trei modalități de a-i crește valoarea pe durata contractului.
1. Înțelegeți cu chiriașul majorarea chiriei și formalizați acest acord sub forma unui contract adițional.
De regula generala cuantumul chiriei, exprimat în sumă fixă, trebuie să rămână neschimbat pe toată durata contractului de închiriere. Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat numai prin acordul părților (). Astfel, ca regula generala, daca chiriasul nu este de acord sa majoreze chiria, proprietarul nu poate majora chiria.
Adevărat, legea permite modificarea unilaterală a contractului pentru cazurile de modificări semnificative ale împrejurărilor din care au plecat părțile la încheierea contractului (). Cu toate acestea, proprietarul are puține șanse să profite de această oportunitate. Materialitatea circumstanțelor trebuie încă dovedită, ceea ce se dovedește adesea a fi o sarcină dificilă. În plus, de regulă, circumstanțele se pot schimba semnificativ doar în raport cu chiriașul. În raport cu proprietarul, este mult mai dificil să se dovedească în instanță caracterul material al schimbării împrejurărilor.
Principalul lucru pe care proprietarul îl așteaptă la încheierea contractului este primirea chiriei. Pe baza acestui fapt, proprietarii aflați într-o perioadă de instabilitate economică au început adesea să se adreseze instanțelor de judecată pentru a cere rezilierea contractelor de închiriere. Ca circumstanțe semnificative, aceștia au indicat procesele inflaționiste care au loc în țară la acel moment. Cu toate acestea, instanțele au refuzat proprietarilor satisfacerea unor astfel de pretenții, indicând că o creștere semnificativă a inflației nu este o circumstanță cu care legea asociază apariția dreptului proprietarului de a modifica sau de a rezilia contractul de închiriere în ordin judiciar( , denumit în continuare Decretul nr. 1074/10).
În același timp, chiar dacă chiriașul este de acord să majoreze chiria, atunci pentru o astfel de creștere unul dintre consimțământul său scris și (sau) acțiunile care confirmă un astfel de consimțământ (de exemplu, efectuarea Bani mai mare) nu va fi suficient. Pentru a face acest lucru, părțile vor trebui să semneze un document (acord) privind modificarea chiriei. Cert este că un contract de închiriere imobiliară se încheie prin întocmirea unui document semnat de părți (), iar un acord de modificare a termenilor contractului trebuie întocmit în aceeași formă ca și contractul în sine ().
Totuși, în cazul în care contractul nu prevede posibilitatea locatorului de a crește chiria în mod unilateral, iar chiriașul nu dorește să semneze un acord suplimentar la contractul de modificare a chiriei, atunci locatorul nu va putea majora suma de chirie pentru folosirea bunului închiriat.
Prin urmare, singura modalitate sigură prin care proprietarul poate crește unilateral cuantumul chiriei ar fi să menționeze expres această posibilitate în contract.
2. Prevăzuți în contract că de la o astfel de dată (sau în astfel de condiții) proprietarul poate majora cuantumul chiriei în mod unilateral, adică fără acordul chiriașului.
Un exemplu de clauză contractuală privind posibilitatea creșterii unilaterale a chiriei
„Proprietarul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei nu mai mult de o dată pe an, fără a se adresa instanței de judecată, anunțând în scris chiriașul cu cel mult 30 (treizeci) de zile calendaristice înainte.”
În același timp, proprietarul trebuie să țină cont de faptul că chiriașul poate să nu fie de acord cu includerea unei astfel de clauze în contractul de închiriere, deoarece în mod evident nu este în interesul chiriașului. În astfel de cazuri, puteți recomanda proprietarului să ofere omologului său o versiune mai blândă a condițiilor pentru creșterea costului chiriei. De exemplu, o clauză a acordului privind posibilitatea majorării unilaterale a chiriei de către proprietar poate fi completată cu condiția ca valoarea chiriei să poată fi modificată în conformitate cu indicele de inflație sau cu cel mult o anumită sumă ca un procent: „... dar nu mai mult de 5 %”. În acest caz, șansele de a încheia un acord cu contrapartea vor fi semnificativ mai mari, întrucât relația dintre părți va deveni mai sigură.
3. Precizați în contract în prealabil ca de la o astfel de dată chiria să crească cu atât de mult fără nicio notificare din partea proprietarului către chiriaș.
Exemplu de clauză de acord pentru o creștere „automată” a chiriei fără nicio notificare din partea proprietarului către chiriaș
„În primul an de la încheierea acestui acord, chiria este stabilită la 50.000 de ruble. După încheierea primei an calendaristic pe durata acordului, valoarea chiriei crește la 70.000 de ruble.
Atenţie! Conditia privind dreptul proprietarului de a majora unilateral chiria trebuie formulata cat mai clar si detaliat.
Să presupunem că părțile au indicat în contract că valoarea chiriei poate fi revizuită de părți în viitor. De exemplu: „Cuantumul chiriei poate fi revizuit în funcție de rata oficială a inflației, dar nu mai mult de o dată pe an”. Aceasta va însemna că părțile trebuie să convină în prealabil asupra unei astfel de revizuiri și să o oficializeze printr-un acord suplimentar. În sine, includerea în contractul de închiriere a unei condiții care stabilește că chiria poate fi modificată prin acordul părților nu mai mult de o dată pe an din anumite circumstanțe (creșterea inflației etc.), nu înseamnă că părțile la acord s-au angajat să încheie un acord în viitor pentru modificarea contractului în această parte ().
Studiu de caz: instanța a respins cererea proprietarului pentru recuperarea datoriilor, indicând că procedura de majorare a chiriei nu a fost agreată
Proprietarul a dat în judecată instanța de judecată pentru a recupera restanțele de chirie de la chiriaș. Din circumstantele cauzei, s-a incheiat un contract de inchiriere intre proprietar si chirias, in conformitate cu clauza 3.1 din care cuantumul chiriei se stabileste in cuantum fix pe baza raportului evaluatorului. Potrivit paragrafului 3.4 din contractul de închiriere, suma plății pentru folosința proprietății putea fi revizuită de către locator în mod indiscutabil și unilateral, dar nu mai mult de o dată pe an. În virtutea clauzei 5.1 din contract, modificările în termenii contractului au fost permise prin acordul părților, iar completările și modificările efectuate urmau să fie luate în considerare de către contrapărți în termen de o lună și formalizate în acorduri adiționale.
Proprietarul a înștiințat chiriașul prin scrisoare cu privire la creșterea chiriei, anexând acestuia un nou raport de evaluator, dar chiriașul a continuat să plătească chiria în aceeași sumă, nefiind de acord cu majorarea chiriei și considerând creșterea în sine nelegală.
După cum a arătat instanța, din contractul de închiriere rezultă că contrapărțile, fiind de acord asupra posibilității unei modificări unilaterale a cuantumului chiriei, nu au prevăzut procedura de înregistrare a unor astfel de modificări. Părțile la acord au stabilit marime fixa chiria, determinată pe baza raportului unui anumit evaluator, în timp ce depunerea unui raport al unui evaluator diferit nu este numită ca bază pentru o modificare unilaterală a cuantumului chiriei. Astfel, prin transmiterea pârâtei a unei notificări privind modificarea cuantumului plăților în temeiul contractului, locatorul a modificat în mod independent procedura de calcul a chiriei.
Pe baza interpretării paragrafelor 5.1 și 3.4 din convenție, instanța a concluzionat că voința efectivă a părților contractante a fost îndreptată către necesitatea încheierii unei convenții suplimentare de modificare a cuantumului chiriei. După ce s-a stabilit că acordul de modificare a cuantumului chiriei în statutar ordonanța dintre părți nu a fost luată, iar pârâta se opune modificării acesteia, instanța a apreciat nerezonabilă cererea reclamantului și i-a refuzat satisfacerea cererii sale ().
În acest caz, instanța nu a luat partea proprietarului în principal pentru următoarele motive:
- în contract, stabilind dreptul locatorului de a modifica unilateral cuantumul chiriei, părțile nu au prescris mecanismul de exercitare a acestui drept;
- s-a precizat în contract că toate modificările aduse contractului sunt formalizate prin acorduri adiționale, sau, cu alte cuvinte, modificările au fost posibile doar prin acordul părților.
Prin urmare, pentru ca proprietarul să-și asigure dreptul de a majora chiria în mod unilateral, în contract trebuie menționate următoarele.
1. În ce cazuri este posibilă o astfel de modificare a chiriei (de exemplu, la un an de la semnarea actului de acceptare și transfer la o rată anuală a inflației de 7% sau mai mult).
2. Procedura ca proprietarul să-și exercite dreptul de majorare a chiriei (de exemplu, proprietarul trimite o înștiințare chiriașului, care conține informații despre creșterea chiriei și în ce valoare).
3. Procedura de înștiințare a chiriașului despre acest lucru (de exemplu, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau personal către angajatul chiriașului împotriva semnăturii la biroul chiriașului).
4. Din ce moment se va considera modificată starea chiriei (de exemplu, după o lună de la primirea avizului de către chiriaș)*”.
Profesional sistem de referință pentru avocați, în care veți găsi răspunsul la orice, chiar și la cea mai dificilă întrebare.
În conformitate cu reglementările legale interne, proprietarul are dreptul de a majora chiria. în care majorarea se poate face nu mai mult de o dată pe an. În ce cazuri este posibilă creșterea unilaterală a ratei de închiriere, cum protejează legea chiriașului, la ce trebuie să fiți atenți la întocmirea unui contract de închiriere. Veți găsi răspunsuri la aceste și alte întrebări din articolul nostru.
Când îți poți crește chiria?
În calitate de proprietar al spațiului pe care intenționați să îl transferați în posesie temporară pe bază de arenda, trebuie să știți nu numai despre drepturile dvs., ci și despre obligațiile dvs. Proprietarul are dreptul de a majora chiria unilateral, dar doar pentru a face acest lucru, în baza reglementărilor legale.
În caz contrar, chiriașul poate solicita tribunale pentru a-și proteja drepturile și interesele. Cu inflația în creștere, creșterea constantă a prețurilor pentru locuințe și servicii comunale, această prevedere a contractului de închiriere rămâne foarte relevantă și se aplică conditii esentiale. Prin urmare, înainte de proiectarea secțiunii referitoare la chirie și toate nuanțele creșterii acesteia, este necesar să se convină asupra stadiului întocmirii contractului.
Legea protejează interesele chiriașului
Legislația rusă reglementează în mod clar situațiile în care proprietarul unui spațiu închiriat poate crește rata de închiriere. Pe baza GC situatii similare doar doi:
- Taxa de utilizare a spațiilor poate fi majorată în conformitate cu termenii contractului de închiriere sau de închiriere. Acordurile participanților la tranzacție sunt exact ceea ce Legea nu interferează fără o necesitate corespunzătoare. Iar dacă, pe parcursul executării contractului, părțile au convenit inițial asupra posibilității de a crește prețul de închiriere dacă apar anumite condiții, atunci proprietarul are dreptul să o majoreze. Astfel de condiții, de exemplu, sunt anumite îmbunătățiri pe care proprietarul, cu acordul chiriașului, le face locului - se asigură încălzire sau apă caldă, se crește puterea electrică, se efectuează reparații etc. Reamintim că toate acestea trebuie să fie înregistrat în contract de închiriere semnat de ambele părți la tranzacție. O astfel de creștere se poate face, dar legea stabilește o limitare clară - aceasta se poate face nu mai mult de o dată pe an.
- In lipsa acestei conditii in actul principal al tranzactiei, legislatia stabileste ca proprietarul, prin propria voinţă are si dreptul de a modifica unilateral chiria. Dar numai după ce a trecut un an de la data intrării în vigoare a tratatului forță juridică. Cu alte cuvinte, după semnarea contractului de închiriere, taxa de utilizare a localului va rămâne neschimbată pe tot parcursul anului și abia atunci proprietarul are dreptul să o majoreze unilateral.
Dar trebuie remarcat mai ales că contractul de închiriere poate fi pe termen lung și pe termen scurt. În primul caz, tranzacția se încheie pe o perioadă mai mare de un an, aceasta trebuie înregistrată la autoritățile Rosreestr. Însă în cazul relațiilor de închiriere pe termen scurt, contractul se întocmește pe o perioadă de până la un an, nefiind necesară înregistrarea acestuia. În acest caz, dacă proprietarul plănuiește să majoreze chiria, el poate, la finalul contractului, să ofere chiriașului să renegocieze tranzacția în noi condiții.
În cazul în care această propunere nu a fost respectată, iar niciunul dintre participanți nu a dorit să anuleze contractul, acesta se consideră a fi prelungit pe o perioadă nedeterminată cu aceleași condiții.
Cum să-ți mărești chiria
Dacă proprietarul plănuiește să mărească chiria, atunci el trebuie să anunțe chiriașul despre acest lucru scris . Condiția schimbării, în această situație - o majorare a plății pentru imobilul închiriat, devine valabilă din momentul în care această notificare este predată chiriașului.
Dar, după cum puteți vedea din practică, în realitate totul este mult mai complicat. Această prevedere a legislației este dispozitivă și poate fi aplicată numai în situația în care această prevedere a fost scrisă direct în contractul de închiriere. Cu alte cuvinte, indiferent de faptul că proprietarul are dreptul să majoreze chiria o dată pe an, chiriașul are dreptul să nu fie de acord cu o astfel de modificare și să anuleze contractul tot unilateral. Dacă aceasta este o închiriere pe termen lung pentru spații, și are înregistrare de stat, atunci toate modificările care se fac contractului, inclusiv cele legate de prețul - chiria acestuia, trebuie întocmite sub forma unui acord adițional la documentul principal. Acordul suplimentar este semnat de ambii participanți la relația de închiriere și este, de asemenea, înregistrat la Rosreestr. Dacă acest lucru nu se face, chiriașul are dreptul de a contesta majorarea de plată pentru imobilul închiriat prin depunerea unei cereri corespunzătoare la instanțe.
În plus, apariția anumitor condiții care sunt precizate în documentul principal, de asemenea, nu obligă chiriașul să accepte o creștere a chiriei de către proprietar.
Depinde mult de cum a fost scrisă această condiție.. Să presupunem că, dacă se formulează că „chiria locului se poate modifica”, aceasta nu înseamnă deloc că a doua parte trebuie să fie de acord cu modificarea acesteia. Și încă o situație, dacă documentul principal spune că odată cu debutul anumite condiții„Taxa de utilizare a spațiilor se poate modifica.” Punându-și semnătura într-un astfel de contract, chiriașul este de acord în prealabil cu modificări ale chiriei, inclusiv atunci când inflația ajunge. limită. În completare, se poate afirma că „în cazul refuzului chiriașului de a încheia un contract adițional, litigiul privind modificările în plata chiriei este luat în considerare de instanță sau contractul este anulat înainte de termen”.
Când chiriașul nu este de acord să plătească chiria majorată
Atunci când proprietarul localului, ghidat de lege sau de termenii conveniți în contract, crește taxa pentru obiectul închiriat, iar chiriașul nu este de acord să-l plătească, continuând să folosească localul, desigur, apare o anumită datorie. Amintiți-vă că nu aveți dreptul de a rezolva problema, de exemplu, prin blocarea accesului chiriașului în imobilul închiriat, și cu atât mai mult încercând să recuperați de la acesta datoria rezultată sub formă de proprietate care aparține chiriașului. Desigur, dacă nu se prevede altfel în contract de închiriere.
Proprietarul ridică chiria unilateral. Cum poți ajuta un chiriaș? (Tkachenko G.)
Data plasării articolului: 09/03/2015
Chiriașii, atunci când semnează un contract de închiriere, nu acordă întotdeauna atenția cuvenită sintagmei că „proprietarul poate crește unilateral chiria din cauza aprecierii dolarului sau a modificărilor valorii de piață a contractului de închiriere”. Dar nu iau în considerare faptul că, în consecință, costul chiriei poate crește în cele din urmă de exact de două ori, sau chiar mai mult. Ce poate face un chiriaș dacă a fost deja semnat un contract de închiriere și a primit o notificare de creștere a chiriei de la proprietar va fi discutat în acest articol.
CE TREBUIE TREBUIE SĂ ȘTIE CHIRIATUL?
1. La paragraful 11 scrisoare de informare Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” a clarificat că „când se aplică paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să pornească de la faptul că pe parcursul anului trebuie să rămână o condiție invariabilă a contractului, care să prevadă o sumă fixă de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia.
Dacă contractul include o condiție care prevede posibilitatea modificării sumei chiriei mai des decât o dată pe an, o astfel de condiție ar putea fi considerată nulă, cu referire la paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, voi cita Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 N VAC-9525/10 în cazul N A75-10558/2009:
„... în conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), valoarea chiriei, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acord, poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de convenție, dar nu mai mult de o dată pe an. Legea poate alta termene minime revizuirea chiriei pt anumite tipuriînchiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.
În plus, în conformitate cu paragraful 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Prezentare de ansamblu asupra practicii judiciare în soluționarea litigiilor legate de închiriere”, paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conține norma peremptorie privind frecvența modificărilor cuantumului chiriei, în legătură cu care părțile nu pot modifica sau stabili în contract o condiție diferită de cea prevăzută de prezenta regulă. Prin urmare, condiția contractului, care prevede posibilitatea unor modificări trimestriale ale sumei chiriei, este nulă în temeiul articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece nu este în conformitate cu legea ... "
Cu toate acestea, mai târziu, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în Rezoluția nr. 73 din 17 noiembrie 2011 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere” a indicat în paragraful 21:
„... în temeiul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele de timp stipulate de acord, dar nu mai mult de o dată pe an (în acest caz, prin revizuirea legii se pot stabili și alte perioade minime a cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți).
Această normă este dispozitivă și permite modificarea, prin acordul părților, a termenilor contractului de închiriere privind cuantumul chiriei mai mult de o dată pe an, inclusiv în cazul în care nu există nicio indicație a posibilității unei astfel de modificări a contractului de închiriere. acordul în sine.
Cu toate acestea, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, locatorul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), atunci, în sensul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi făcută de el nu mai mult de o dată pe an ... "
Astfel, proprietarul a primit dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei, dar o dată pe an. Mă voi opri asupra Rezoluției Curții de Arbitraj a Districtului Moscova din data de 20.01.2015 N F05-15294 / 2014 în cazul N A40-54476 / 14:
„... în conformitate cu paragraful 6.1 din contract, ținând cont de prevederile contractului de închiriere încheiat între părți la 28 decembrie 1993 N 2720/17, tarifele de închiriere a imobilului nu pot suferi modificări până la data de 31 decembrie. , 2011, cu excepția cazurilor prevăzute la paragrafele 6.5, 6.6 din prezentul acord.
Proprietarul are dreptul de a modifica tarifele de închiriere specificate în prezentul contract în cazul unei modificări centralizate a prețurilor și tarifelor la utilități, ratelor de bază ale chiriei terenurilor, impozitelor pe proprietate, impozitelor pe cifra de afaceri, proporțional cu valoarea majorării acestora, dar nu mai mult de o dată pe an (clauza 6.5 din contract).
Instanțele au constatat că reclamanta i-a comunicat, în repetate rânduri, pârâtei o altă majorare a tarifului de închiriere cu un calcul detaliat și o convenție suplimentară, la care aceasta din urmă nu a fost de acord, în legătură cu care reclamanta a formulat această cerere de modificare a condițiilor contractul N 20/155 din 23.07.2008 in ceea ce priveste tarifele de inchiriere.
Instanța, examinând și evaluat probele disponibile în cauză, inclusiv clauzele contractului nr. 20/155 din 23 iulie 2008, a concluzionat că nu există temei pentru modificarea tarifelor de închiriere pretinsă de reclamantă în conformitate cu art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, ținând cont de circumstanțele că de la 01.01.2014 tariful de închiriere a fost majorat de la 3872,04 ruble. până la 4015 rub. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiu de birou și de la 3002,59 ruble. până la 3113,94 ruble. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiul de depozit.
... Contradicții în concluziile instanței indicate pozitia juridica, precum și interpretarea greșită de către instanță a normelor drept materialîn acest caz consiliu judiciar nu gaseste..."
2. Separat, voi nota contractele de închiriere încheiate pe o perioadă de până la un an. Practica de arbitraj a dezvoltat o poziție conform căreia chiria în temeiul unui acord încheiat pe o perioadă mai mică de un an (egal cu un an) nu este supusă modificării. De exemplu, Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27.08.2009 N VAS-10734/09 în cazul N A12-15393/08-C28:
„... în timp ce au satisfăcut cererea, instanțele au procedat în mod rezonabil de la prevederea articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conform căreia chiriașul este obligat să plătească o taxă pentru utilizarea proprietății (chirie) în timp util.
În conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele de timp prevăzute de acord, dar nu mai mult de odata pe an.
Întrucât contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă mai mică de un an, cuantumul chiriei nu a putut fi modificat.
Pe baza termenilor contractului, Curtea de Apel a schimbat de drept hotărârea instanței de fond și a recuperat cuantumul creanței pe baza sumei chiriei convenite de părți la momentul încheierii contractului...”
Voi cita, de asemenea, drept exemplu Decretul FAS al Districtului Ural din 21 iulie 2010 N F09-5670 / 10-C6 în cazul N A71-14477 / 2009:
„... societatea Glavryba (chiriaș) și societatea Aikai (subchiriaș) au semnat un contract de subînchiriere imobiliară din data de 1 aprilie 2009 N 310/2009, conform căruia primul etaj a fost cedat societății Aikai pentru deținere și folosință temporară. spații nerezidențiale cu o suprafață de 381,9 mp. m, situat la adresa: Republica Udmurt, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, pentru o perioadă de la 01.04.2009 la 31.12.2009 inclusiv pentru organizarea activităților de tranzacționare.
Într-o scrisoare din 08.06.2009 N 162, compania Glavryba a informat compania Aikai despre creșterea chiriei de la 01.05.2009 la 161.565 de ruble. 60 cop.
Deoarece datoria și penalitățile nu au fost plătite integral de compania „Aikai”, compania „Glavryba” a făcut apel la curtea de Arbitraj cu o revendicare in cauza in cauza.
După ce a studiat și evaluat în ansamblu în modul prevăzut de art. 71 Arbitraj cod procedural Federația Rusă, probele disponibile la dosarul cauzei, instanțele au ajuns la o concluzie rezonabilă că au fost confirmate existența și temeiul apariției datoriei pârâtei față de reclamantă. Totodată, instanțele au indicat că modificarea cuantumului chiriei în temeiul contractului în litigiu după două luni de la data încheierii acestuia contravine alin.3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, în baza căruia, ținând cont de plățile efectuate de societatea Aikai, datoria companiei Aikai a fost recalculată ... "
(1) Chiar dacă între părțile contractului de închiriere este semnat un acord privind majorarea chiriei în temeiul unui contract încheiat pe o perioadă de până la un an sau privind modificarea chiriei pentru a doua oară într-un an, un astfel de contract poate fi recunoscut. ca vid. De exemplu, Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 19 noiembrie 2009 în cazul N A11-2018/2009:
„... în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să plătească o taxă pentru utilizarea proprietății (chirie) în timp util. Procedura, condițiile și termenii de plată a chiriei sunt determinate prin contractul de închiriere (partea 1 a acestui articol).
Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an (Partea 3 a aceluiași articol).
Datorită faptului că modificările de drept civil ale chiriei sunt permise nu mai mult de o dată pe an, instanța de judecată a recunoscut de drept nul de drept (contradictoriu cu legislația actuală) Protocolul nr. a majorat pentru a doua oară într-un an. Prin urmare, nu a existat nicio creștere a chiriei din 15 noiembrie 2008, iar OAO Saratovstroysteklo nu avea dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere în mod unilateral. În consecință, contractul de închiriere, astfel cum a fost modificat prin contractul adițional la acesta din data de 12.10.2008 N 5, continuă să fie valabil până la 31.12.2009.
Motivele de anulare a actelor judiciare atacate în temeiul plângere de casare nicio dovada..."
2. Chiriașul se poate referi la faptul că o creștere unilaterală a chiriei de către proprietar este un abuz de drept.
Această declarație este confirmată de Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 (modificată la 25 ianuarie 2013) „Cu privire la anumite probleme în practica aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse cu privire la un contract de închiriere”, clauza 22:
„... dacă în lipsă reglementare de stat contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a-și modifica unilateral dimensiunea, apoi în cazurile în care se dovedește că în urma unei astfel de modificări unilaterale, acesta a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea de proprietate similară în zona dată pentru perioada relevantă și le-a depășit semnificativ, ceea ce indică faptul că proprietarul și-a abuzat de drept, instanța, în baza paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să colecteze chiria în partea care depășește ratele medii ale pieței menționate..."
La fel de bun exemplu- Hotărârea Curții de Arbitraj a Districtului Siberia de Est din data de 20.08.2014 în cauza N A10-1405 / 2013:
„... din dosarul cauzei, reclamanta a fundamentat majorarea unilaterală de chirie prin datele raportului ARTOKS SRL „Cu privire la evaluarea valorii de piață a obiectului de evaluare” din data de 20.08.2010 N 143/42- 10 / 2.
Luând în considerare disputa și evaluând raportul menționat în conformitate cu regulile articolului 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanța a stabilit utilizarea informațiilor false despre caracteristicile spațiilor închiriate și încălcarea de către evaluator a cerințelor. din Legea cu privire la activitati de evaluareȘi standardele federale evaluare și, prin urmare, nu a luat în considerare valoarea de piață a obiectului de evaluare definit în acesta - chiria anuală pentru 1 mp. m spațiu de depozitare, egal cu 1884 de ruble fără TVA.
În baza raportului N 617 privind evaluarea valorii de piață a valorii chiriei imobilului, efectuat de evaluatorul SRL „Fondul Proprietății al Republicii Buriația” Sluginova O.L. potrivit hotărârii Curții de Arbitraj a Republicii Buriația, instanța de fond a stabilit valoarea reală de piață a dreptului de folosință a imobilului în litigiu pe bază de închiriere.
Rezultatele acestei evaluări nu au fost contestate de către persoanele implicate în cauză, inconsecvențele prezentului raport cu cerințele legislatia actuala nu a fost gasit.
În conformitate cu paragraful 22 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73, dacă, în absența unei reglementări de stat privind chiria, contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a închiria în mod unilateral să-și schimbe dimensiunea, apoi în cazurile în care se dovedește că, ca urmare a unei astfel de modificări unilaterale, a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unei proprietăți similare în zona dată pentru perioada corespunzătoare și a depășit semnificativ acestea, care indică abuzul de drept al proprietarului, instanța, în temeiul paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să recupereze chiria în partea care depășește ratele medii ale pieței menționate.
În baza celor de mai sus, s-a stabilit că, ca urmare a unei modificări unilaterale a chiriei anuale de către reclamantă, chiria a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unui imobil similar din zona dată pentru perioada corespunzătoare. , și le-a depășit semnificativ, instanța de arbitraj a soluționat în mod corect litigiul prin recuperarea creanței în cuantum de o anumită valoare de piață a închirierii imobilului în litigiu și refuzul de a satisface pretenția...”
3. Dacă sunteți pe punctul de a semna un contract de închiriere și proprietarul dumneavoastră insistă asupra dreptului său de a modifica unilateral chiria, atunci încercați să prevazuți în contract limitele de modificare a costului taxei sau procedura de calcul a chiriei atunci când aceasta crește . De exemplu, astfel: „Cuantumul chiriei poate fi majorat de către proprietar în mod unilateral, dar nu mai mult de ___% din valoarea chiriei specificată în clauza ____ din prezentul contract”.
În caz contrar, proprietarul are dreptul să majoreze chiria cu orice sumă.
Rezoluție FAS Districtul de Nord-Vest din data de 28.01.2010 în cazul N A05-7679 / 2009:
„... din paragraful 3.1 din contract rezultă că suma chiriei poate fi majorată de către locator în mod unilateral în cazul unei majorări a tarifelor de folosință. teren pe care se află imobilul, proporțional cu suprafața spațiului închiriat, precum și o creștere a tarifelor pentru utilități și alte cheltuieli, inclusiv pentru alimentarea cu apă, canalizare, alimentare cu energie termică și energie electrică.
Instanțele au stabilit și pârâta nu contestă că tarifele pentru alimentarea cu apă și salubrizare, pentru energie termică, energie electrică au fost majorate față de anul 2008, în legătură cu care au crescut în mod corespunzător și cheltuielile locatorului pentru servicii de utilități și întreținere.
Argumentul pârâtei potrivit căreia majorarea chiriei nu este conformă cu termenii contractului, întrucât s-a făcut într-un cuantum arbitrar și nu proporțional cu costurile majorate, a fost pe bună dreptate respins de instanțe pe motiv că, fiind prevăzut la paragraful 3.1 din acord posibilitatea crestere unilaterala cuantumul chiriei, părțile nu au pus o astfel de creștere în dependență proporțională de cheltuielile efectuate de reclamant pentru a plăti utilitati, și, de asemenea, nu a prevăzut procedura și nu a stabilit calculul aplicat în cazul creșterii unilaterale a chiriei.
După ce a stabilit prețul contractului într-o anumită sumă bănească în paragraful 3.1 al contractului, părțile au prevăzut și dreptul chiriașului de a majora unilateral cuantumul chiriei în cazul creșterii tarifelor de utilizare a unui teren. parcela, tarife pentru utilitati si intretinere si alte cheltuieli.
Astfel, modificarea chiriei ca urmare a ajustării acesteia, ținând cont de creșterea tarifelor existente, nu contravine celor de mai sus. norma legala si termenii contractului...
Pentru a rezuma cele de mai sus:
1. După primirea unei notificări de la proprietar cu privire la creșterea chiriei, orice comunicare cu acesta trebuie să aibă loc în scris cu semne de primire a documentelor (scrisori, notificări, acorduri) persoană autorizată cu data livrării sau prin scrisoare recomandată cu chitanță de retur și descrierea anexelor. Acest lucru poate fi necesar ca dovadă documentară a cuvintelor dumneavoastră în instanță.
2. Uită-te la cât timp este încheiat contractul tău de închiriere: dacă pentru o perioadă mai mică sau egală cu un an, atunci termenii contractului de închiriere trebuie să rămână neschimbați pe parcursul anului. Pe baza informațiilor din acest articol, trimiteți proprietarului un răspuns motivat la notificarea de creștere a chiriei.
3. Stabilește dacă situația ta este una dintre cele descrise în articol.
3.1. Dacă ați semnat un acord care este contrar actualului drept civil apoi mergeți în instanță pentru a fi declarat nul de drept.
3.2. Dacă observați că chiria a crescut în mod evident disproporțional față de ratele pieței, contactați un evaluator pentru a determina valoarea reală de piață a dreptului de utilizare a proprietății în condițiile de închiriere.
După aceea, informați proprietarul în scris despre poziția dumneavoastră și atașați o copie a raportului evaluatorului.
În cazul în care proprietarul nu vă satisface nevoile, puteți solicita instanței de judecată pentru ca notificarea de majorare a chiriei să fie declarată nulă și neaplicabilă. De exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 22 octombrie 2013 în dosarul N A05-8698 / 2012.