În conformitate cu domestic reglementarile legale Proprietarul are dreptul de a majora chiria. în care majorarea se poate face nu mai mult de o dată pe an. În ce cazuri este posibil să crească tarif de închiriere v unilateral cum protejează legea chiriașului, la ce trebuie să fiți atenți atunci când întocmiți un contract de închiriere. Veți găsi răspunsuri la aceste și alte întrebări din articolul nostru.
Când îți poți crește chiria?
În calitate de proprietar al spațiilor pe care intenționați să-l transferați în posesie temporară pe bază de arenda, trebuie să știți nu numai despre drepturile dvs., ci și despre obligațiile dvs. Proprietarul are dreptul de a majora chiria unilateral, dar numai pentru a face acest lucru, în baza reglementărilor legale.
În caz contrar, chiriașul poate solicita tribunale pentru a-și proteja drepturile și interesele. Cu inflația în creștere, creșterea constantă a prețurilor pentru locuințe și servicii comunale, această prevedere a contractului de închiriere rămâne foarte relevantă și se aplică conditii esentiale. Prin urmare, înainte de proiectarea secțiunii referitoare la chirie și toate nuanțele creșterii acesteia, este necesar să se convină asupra stadiului întocmirii contractului.
Legea protejează interesele chiriașului
Legislația rusă reglementează în mod clar situațiile în care proprietarul unui spațiu închiriat poate crește rata de închiriere. Pe baza GC situatii similare doar doi:
- Taxa de utilizare a spațiilor poate fi majorată în conformitate cu termenii contractului de închiriere sau de închiriere. Acordurile participanților la tranzacție sunt exact ceea ce Legea nu interferează fără o necesitate corespunzătoare. Iar dacă, pe parcursul executării contractului, părțile au convenit inițial cu privire la posibilitatea creșterii tarifului de închiriere dacă apar anumite condiții, atunci proprietarul are dreptul să o majoreze. Astfel de condiții, de exemplu, sunt anumite îmbunătățiri pe care proprietarul, cu acordul chiriașului, le face locului - se asigură încălzire sau apă caldă, se crește puterea electrică, se efectuează reparații etc. Reamintim că toate acestea trebuie să fie înregistrat în contract de închiriere semnat de ambele părți la tranzacție. O astfel de creștere se poate face, dar legea stabilește o limitare clară - aceasta se poate face nu mai mult de o dată pe an.
- In lipsa acestei conditii in actul principal al tranzactiei, legislatia stabileste ca proprietarul, prin propria voinţă are si dreptul de a modifica unilateral chiria. Dar numai după ce a trecut un an de la data intrării în vigoare a tratatului forță juridică. Cu alte cuvinte, după semnarea contractului de închiriere, taxa de utilizare a localului va rămâne neschimbată pe tot parcursul anului și abia atunci proprietarul are dreptul să o majoreze unilateral.
Dar trebuie remarcat mai ales că contractul de închiriere poate fi pe termen lung și pe termen scurt. În primul caz, tranzacția se încheie pe o perioadă mai mare de un an, aceasta trebuie înregistrată la autoritățile Rosreestr. Însă în cazul relațiilor de închiriere pe termen scurt, contractul se întocmește pe o perioadă de până la un an, nefiind necesară înregistrarea acestuia. În acest caz, dacă proprietarul plănuiește să majoreze chiria, el poate, la finalul contractului, să ofere chiriașului să renegocieze tranzacția în noi condiții.
În cazul în care această propunere nu a fost respectată, iar niciunul dintre participanți nu a dorit să anuleze contractul, acesta se consideră a fi prelungit pe o perioadă nedeterminată cu aceleași condiții.
Cum să-ți mărești chiria
Dacă proprietarul plănuiește să mărească chiria, atunci el trebuie să anunțe chiriașul despre acest lucru scris . Condiția schimbării, în această situație - o majorare a plății pentru imobilul închiriat, devine valabilă din momentul în care această notificare este predată chiriașului.
Dar, după cum puteți vedea din practică, în realitate totul este mult mai complicat. Această prevedere a legislației este dispozitivă și poate fi aplicată numai în situația în care această prevedere a fost scrisă direct în contractul de închiriere. Cu alte cuvinte, indiferent de faptul că proprietarul are dreptul să majoreze chiria o dată pe an, chiriașul are dreptul să nu fie de acord cu o astfel de modificare și să anuleze contractul tot unilateral. Dacă aceasta este o închiriere pe termen lung pentru spații, și are înregistrare de stat, atunci toate modificarile care se fac contractului, inclusiv cele legate de pretul - chiria acestuia, trebuie intocmite sub forma acord suplimentar la documentul principal. Acordul suplimentar este semnat de ambii participanți la relația de închiriere și este, de asemenea, înregistrat la Rosreestr. Dacă acest lucru nu se face, chiriașul are dreptul de a contesta majorarea de plată pentru imobilul închiriat prin depunerea unei cereri corespunzătoare la instanțe.
În plus, apariția anumitor condiții care sunt precizate în documentul principal, de asemenea, nu obligă chiriașul să accepte o creștere a chiriei de către proprietar.
Depinde mult de cum a fost scrisă această condiție.. Să presupunem că, dacă se formulează că „chiria locului se poate modifica”, aceasta nu înseamnă deloc că a doua parte trebuie să fie de acord cu modificarea acesteia. Și o altă situație, dacă documentul principal spune că odată cu apariția anumitor condiții, „taxa de utilizare a localului este supusă modificării”. Punându-și semnătura într-un astfel de contract, chiriașul este de acord în prealabil cu modificări ale chiriei, inclusiv atunci când inflația ajunge. limită. În plus, se poate indica faptul că „în cazul refuzului chiriașului de a încheia un acord suplimentar, litigiul privind modificările în plata chiriei este luat în considerare de către instanță sau contractul este anulat înainte de termen”.
Când chiriașul nu este de acord să plătească chiria majorată
Atunci când proprietarul localului, ghidat de lege sau de termenii conveniți în contract, crește taxa pentru obiectul închiriat, iar chiriașul nu este de acord să-l plătească, continuând să folosească localul, desigur, apare o anumită datorie. Amintiți-vă că nu aveți dreptul de a rezolva problema, de exemplu, prin blocarea accesului chiriașului în imobilul închiriat, și cu atât mai mult încercând să recuperați de la acesta datoria rezultată sub formă de proprietate care aparține chiriașului. Desigur, dacă nu se prevede altfel în contract de închiriere.
Anna: Spuneti-mi, va rog, incheiem o intelegere cu un complex comercial pentru a inchiria un loc pentru un departament. Contractul nu precizează frecvența și mărimea creșterii chiriei. Se precizează pur și simplu că proprietarul are unilateral dreptul de a revizui cuantumul chiriei. Este adevărat că poate face asta nu mai mult de o dată la 6 luni și nu mai mult de 10%? Și totuși - au un contract standard, vrei să semnezi, nu vrei. Doresc sa prevad in contract frecventa si marimea schimbarii chiriei. Mă pot baza pe lege pentru asta? Care este cel mai bun mod de a face față unei astfel de situații? Mulțumesc.
Răspuns:
Buna, Ana!
În conformitate cu reglementările Cod Civil cu privire la chirie (clauza 3, art. 614), cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an. Totodată, ținând cont de precizările Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj Federația Rusă(Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11.01.2002 N 66) în primul an, termenii contractului care prevede o sumă fixă de chirie sau procedura de calcul a acesteia trebuie să rămână neschimbate. În plus, chiria poate fi schimbată nu mai mult de o dată pe an.
Cu privire la valoarea modificării tarifului de închiriere, apoi asta problema nu este reglementată de lege. În consecință, se vor aplica acele condiții pe care părțile le-au convenit în executarea contractului.
Totodată, trebuie avut în vedere că, dacă contractul de închiriere prevede posibilitatea unei majorări unilaterale a chiriei de către locator, dar procedura de calcul a acesteia cu o asemenea majorare nu este definită, locatorul are dreptul a creste chirie pentru orice sumă.
Cu toate acestea, mai există o nuanță. În cazul în care contractul de închiriere prevede posibilitatea unei modificări unilaterale de către locator a chiriei, dar procedura de înregistrare a unei astfel de modificări nu este definită, locatorul nu are dreptul să majoreze taxa fără acordul chiriașului. Instanțele refuză să satisfacă cererile proprietarului pentru recuperarea chiriei în mărime crescută dacă se constată că acordul de modificare a sumei chiriei în la momentul potrivitîntre părți nu se ajunge, iar chiriașul se opune unei astfel de modificări.
Astfel, dacă semnați un contract de închiriere în condițiile propuse, atunci:
- chiria trebuie să rămână neschimbată în primul an;
- în continuare, proprietarul are dreptul de a majora unilateral costul chiriei, dar nu mai mult de o dată pe an;
- în absența unei proceduri de calcul adecvate în contract, se poate produce o creștere cu orice sumă;
- în absența unei proceduri de înregistrare a unei modificări a chiriei în contract, o astfel de modificare poate intra în vigoare numai dacă părțile (în special chiriașul) semnează acordul relevant.
Pe baza celor de mai sus, probabilitatea unui conflict între părți în momentul în care proprietarul decide să majoreze chiria este destul de mare. Și este posibil ca disputa să fie rezolvată în instanță.
Dacă specificați în mod explicit în contract frecvența și procedura de modificare a chiriei, ținând cont de cerințele legii, atunci se vor aplica condițiile convenite din contract, iar în acest caz probabilitatea unui litigiu între părți va fi redusă. la minim.
Vă puteți exprima dezacordul față de termenii contractului prin întocmirea unui protocol de neînțelegeri asupra acelor puncte care nu vă convin. Dacă părțile aflate în procesul de reconciliere a dezacordurilor nu ajung la un acord, atunci termenii relevanți ai contractului vor rămâne inconsecvenți și se vor aplica relațiile părților. Dispoziții generale legile de închiriere. O altă modalitate de a soluționa neînțelegerile la încheierea unui contract este trimiterea unui litigiu precontractual către arbitraj.
Se confruntă colegii tăi creșterea chiriei. Cu toate acestea, ei au putut dovedi nelegalitatea acțiunilor proprietarilor și să-și păstreze banii. Argumentele lor vă vor ajuta să vă protejați afacerea.
1. Aflați ce afectează valoarea chiriei
Suma chiriei poate fi schimbată nu mai mult de o dată pe an (clauza 3, articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să aflați dacă au existat modificări în valoarea plăților chiriei pentru 12 luni. Apoi cereți avocaților să examineze contractul de închiriere. Poate prevedea că locatorul are dreptul de a modifica unilateral termenii contractului la apariția, de exemplu, a unor astfel de evenimente:
- o creștere a cotei impozitului pe teren;
- modificarea metodologiei de calcul a chiriei stabilite de autoritățile municipale;
- o schimbare a tipului de activitate a companiei pe teritoriul sediului sau al terenului închiriat (de exemplu, spațiile sunt folosite nu ca depozit, ci ca atelier de producție);
- creşterea valorii cadastrale a bunurilor imobile sau a nivelului preţurilor pieţei.
După aceea, este necesar să se compare condițiile consemnate în document și motivele pentru care proprietarul ridică prețul.
Exemplu (chiriașul a câștigat)
Administrația orașului Nijnevartovsk a încheiat un acord cu compania Stroitel-88. Acesta din urmă a fost obligat să plătească aproximativ 24 de mii de ruble trimestrial. pentru închirierea terenurilor și a depozitelor situate pe acesta. Cu toate acestea, personalul departamentului proprietate municipalăși resursele funciare la inspectarea teritoriului s-a stabilit că organizația a folosit proprietatea pentru un depozit-magazin, o sală de expoziție și un birou. În opinia lor, acest fapt schimbă caracteristicile pământului, al acestuia valoarea cadastrală, și mărește mărimea taxei. Proprietarul a recalculat suma, ținând cont de noile circumstanțe și a cerut să plătească aproximativ 345 de mii de ruble. (inclusiv penalități pentru întârzierea plății). Compania nu a fost de acord cu acest lucru și a mers în instanță. Principalul argument în favoarea sa a fost faptul că proprietarul avea dreptul să majoreze chiria în mod unilateral doar în cazul creșterii cotei impozitului pe teren (nu existau alte temeiuri în contract). Întrucât tariful nu s-a modificat, cererea locatorului este ilegală (Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 2 august 2013 în dosarul nr. A75-8877/2012). Un argument similar a ajutat On Clinic Irkutsk să evite o creștere anuală a chiriei de peste 1 milion de ruble. (datorită modificărilor prețurilor de pe piață). Acest fapt a ajutat aici: nu exista nicio clauză în contract conform căreia proprietarul ar putea modifica suma chiriei în mod unilateral cu o creștere a prețurilor pieței (decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 noiembrie 2011 în cazul nr. A19-15038 / 09-7-4).
Înainte de a semna contractul, cereți economiștilor să calculeze dacă închirierea va fi profitabilă într-un an, dacă mărimea acestuia depinde, de exemplu, de cota de impozitare sau de inflație. În plus, încercați să înțelegeți cu proprietarul termeni clari și lipsiți de ambiguitate care vă vor permite să modificați termenii tranzacției în mod unilateral.
2. Trimiteți proprietarului un refuz scris
Dacă nu ați prevăzut în contract posibilitatea revizuirii chiriei unilateral sau ați indicat o interdicție în acest sens, atunci proprietarul va putea crește chiria doar cu acordul dumneavoastră. Dacă nu doriți să modificați termenii tranzacției, scrieți un refuz și nu semnați un acord suplimentar. În acest caz, chiar dacă proprietarul va merge în instanță pentru a recupera restanțele, legea va fi de partea dumneavoastră.
Exemplu (chiriașul a câștigat)
Întreprinderea Borkhleb (locator) a închiriat șapte spații lui Torgsin (chiriaș) pentru un magazin. Chiria lunară - 160 de mii de ruble. După aceea, proprietarul expertiza independenta, care a arătat că costul mediu al chiriei pe piață este mai mare. Pe această bază, a trimis societate comercială un acord suplimentar pentru creșterea taxei la 320 mii pe lună. Chiriașul a refuzat să semneze documentul. Apoi, întreprinderea „Borkhleb” a mers în instanță, cerând să recupereze de la chiriaș o sumă de peste 1,5 milioane de ruble. - restanțele de chirie și dobânzi la folosirea altor persoane în numerar. Curtea a luat partea companiei Torgsin. Primul argument este că contractul prevede că se poate modifica valoarea chiriei numai prin acordul părților, cu condiția ca prețurile pieței să crească. În al doilea rând, proprietarul nu a oferit dovada unei creșteri reale a prețurilor. În al treilea rând, compania nu a semnat un acord suplimentar, demonstrând dezacordul cu noile condiții (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 10 aprilie 2014 în cazul nr. A43-15549/2013).
Dacă procedura se duce în instanță, folosiți un alt argument - forțarea chiriașului să încheie un acord este ilegală, deoarece aceasta contrazice principiul libertății sale în conformitate cu articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse.
3. Raportați că schimbarea contractului de închiriere în primul an este ilegală
În scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 (se spune că în cursul anului termenii contractului de închiriere trebuie să rămână neschimbați. Aceasta înseamnă că proprietarul nu are dreptul de a majora chiriaîn primul an de cooperare cu compania dumneavoastră. Această regulă se aplică și acelor organizații care închiriază spații pentru o perioadă de un an sau mai puțin. Aceeași poziție este susținută de instanțele de judecată.
Exemplu (chiriașul a câștigat)
Compania Kedr (locator) și Credit Europe Bank (chiriaș) au încheiat un contract de subînchiriere nerezidențială cu condiția ca locatorul să aibă dreptul de a revizui unilateral suma plăților o dată pe an. Totodată, acesta se obligă să informeze chiriașul despre modificări cu 30 de zile înainte de începerea acțiunii acestora. Șase luni mai târziu, banca a primit o notificare scrisă cu privire la o creștere a taxei lunare de la 181 de mii de ruble. până la 273 mii de ruble. Însă banca a plătit suma care era specificată în contract. Atunci proprietarul a mers în instanță cerând recuperarea datoriilor, dar a făcut-o în zadar. Judecătorii au considerat că schimbarea bruscă a condițiilor tranzacției a încălcat paragraful 11 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66, precum și paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, care interzice majorarea chiriei mai mult de o dată pe an (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 08.06.2009 Nr. -7687/2008-11).
Folosiți această jurisprudență ca argumente suplimentare în instanță sau semnalați-o proprietarului. Poate că nu vrea să ducă cazul în instanță.
Pe de o parte, Codul civil precizează o regulă: cuantumul chiriei nu se poate modifica mai mult de o dată pe an, dar, pe de altă parte, nu se aplică chiriei care depind de cursul de schimb sau care sunt legate de coeficienți specifici, pt. de exemplu, inflația sau creșterea prețurilor. Dar chiar și în acest caz este posibil contesta o majorare a chiriei, principalul lucru este de a dovedi că temeiurile proprietarului sunt exagerate sau nesemnificative și nu pot modifica termenii tranzacției.
Exemplu (chiriașul a câștigat)
Gazprom Neft a închiriat de la InvestKinoProekt spații nerezidențiale cu condiția ca prețul de închiriere să poată fi revizuit prin acordul părților în cazul unei modificări oficiale a ratei inflației. Plățile de leasing au constat din două părți: fixe (156,38 USD pe metru pătrat) și variabile (în valoarea costurilor reale cu energia electrică). Un an mai târziu, proprietarul s-a oferit să majoreze rata de bază cu 15% din cauza creșterii prețurilor de consum. Chiriașul a refuzat, apoi compania „InvestKinoProekt” a mers în instanță, care a pierdut. Principalele argumente în favoarea intimatei au fost astfel de argumente. Nu exista nicio prevedere în contract ca modificarea tarifului de închiriere să fie legată de o creștere a prețurilor de consum. În plus, nu a existat nicio clauză care să precizeze că, dacă părțile nu ajung la un acord comun, atunci va fi posibil să se facă modificări corespunzătoare contractului prin intermediul instanței (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 aprilie 2010 Nr. 1074/10 în dosarul Nr. A40-90259 / 08-28-767).
Anunțați proprietarul că doar clauza de renegociere nu garantează că acest lucru se va întâmpla cu adevărat.
Potrivit paragrafului 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele de timp prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.
Suma chiriei poate varia:
În mod unilateral, dacă o astfel de posibilitate este prevăzută de acord;
Prin acordul părților, în lipsa în contract a dreptului uneia dintre părți de a modifica valoarea chiriei după încheierea contractului.
Procedura unilaterală prevăzută de contract presupune modificarea sumei chiriei prin sesizarea celeilalte părți fără a se adresa justiției.
Având în vedere că în contract este posibil ca părțile să nu definească clar procedura de modificare a chiriei, prevederile contractului de închiriere și condițiile de modificare convenite de părți ar trebui interpretate sistematic.
Astfel, se poate stabili în contract că toate modificările aduse acestuia sunt permise „prin acord”, „prin acord” al părților sau prin încheierea unui acord adițional de către acestea. V acest caz calculul, notificarea sau alt document care conține valoarea modificată a chiriei nu va modifica automat valoarea chiriei, chiar dacă aceasta „este parte integrantă a contractului” sau „este obligatorie pentru chiriaș” din momentul specificat în contract. . Modificarea cuantumului chiriei în acest caz ar trebui să aibă loc prin acordul comun al voinței părților la contract.
Trebuie avut în vedere că de la condiția modificării contractului se pot face excepții numai prin acordul părților prin indicarea directă că această regulă nu se aplică modificării chiriei. De asemenea, contractul poate conține o listă exhaustivă a acelor termeni ai contractului care sunt modificați prin acordul părților. În aceste cazuri, prevederile conform cărora recalcularea chiriei se face de către locator și „face parte integrantă din contract” (sau „obligatoriu pentru chiriaș”) pot fi considerate ca instituind o procedură unilaterală de modificare a contractului.
Cu alte cuvinte, dacă contractul nu indică direct posibilitatea locatorului de a modifica cuantumul chiriei în mod unilateral, atunci mărimea acesteia se modifică numai prin acordul părților, întocmit (și înregistrat - clauza 3 din art. 433 din Codul civil). Codul Federației Ruse), precum și contractul în sine.
De reținut că, în conformitate cu legislația în vigoare, este posibilă obligarea unei părți să modifice contractul numai dacă anumite condiții. Cu alte cuvinte, dacă o parte nu dorește să semneze un acord suplimentar privind modificarea sumei chiriei, este posibil să se adreseze instanței de judecată cu cerere numai în cazurile specificate în Codul civil:
„Articolul 450. Motive pentru modificarea și rezilierea contractului
Este de remarcat faptul că refuzul unei părți de a semna un acord suplimentar nu poate fi considerat o încălcare materială a termenilor acordului.
În ceea ce privește modificarea contractului ca urmare a unei modificări semnificative a împrejurărilor din care părțile au pornit la încheierea contractului, este necesar să se facă dovada existenței tuturor condițiilor prevăzute în partea a 2-a a art. 451 din Codul civil al Federației Ruse.
O modificare a cursului de schimb nu este acceptată de instanță ca o justificare pentru o schimbare semnificativă a circumstanțelor, ceea ce este demonstrat de practica judiciară.
Acum referitor la rezilierea contractului la cererea proprietarului. În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse,
„Articolul 619. Dizolvarea timpurie contracte la cererea proprietarului
La cererea locatorului, contractul de închiriere poate fi reziliat prematur de către instanță în cazurile în care locatarul:
« Articolul 450. Temeiuri pentru modificarea şi rezilierea contractului
1. Modificarea și rezilierea contractului sunt posibile prin acordul părților, cu excepția cazului în care prezentul Cod, alte legi sau contract nu prevede altfel.
2. La cererea uneia dintre părți, contractul poate fi modificat sau reziliat prin hotărâre judecătorească numai:
1) în cazul unei încălcări substanțiale a contractului de către cealaltă parte;
2) în alte cazuri prevăzute de prezentul cod, de alte legi sau de un acord.
Încălcarea contractului de către una dintre părți este recunoscută ca esențială, ceea ce atrage pentru cealaltă parte un asemenea prejudiciu, încât aceasta este în mare măsură lipsită de ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului...”.
De exemplu, instanța a reziliat contractul, întrucât chiriașul, fără acordul proprietarului, a efectuat o completare la imobilul închiriat fără acordul scris al proprietarului și a confirmat acest fapt prin documente. In general in practica judiciara sunt multe exemple în care instanţa a recunoscut încălcare materială contract de închiriere reamenajare a spațiilor închiriate de către chiriaș fără acordul scris al proprietarului.
Și pentru a justifica deteriorarea clădirii închiriate, va fi necesară o aviz tehnic serios care să confirme că imobilul a fost închiriat într-o stare satisfăcătoare și ca urmare a încălcărilor contractului de închiriere de către chiriaș, stare tehnica clădirea închiriată s-a deteriorat semnificativ.
Faptele de încălcare trebuie, de asemenea, întocmite astfel încât să poată fi folosite ca probe în instanță.
Astfel, pentru a formula o revendicare in cazurile in care chiriasul foloseste imobilul cu o incalcare materiala a termenilor contractului sau a scopului imobilului, sau cu incalcari repetate sau degradeaza material imobilul, este necesara o pregatire atenta. baza de dovezi, precum și dovezi că chiriașul, în ciuda unui avertisment scris, nu a corectat situația.
După ce s-a indicat că chiria poate fi modificată în caz de inflație, nu este întotdeauna posibilă creșterea acesteia. Rafinarea formei: sub rezerva modificării, garantează o modificare a fara esec(Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 aprilie 2010 nr. 1074/10). Baza pentru modificarea sumei fixe a chiriei poate fi doar circumstanțe obiective. Motivele creșterii chiriei includ: o modificare a valorii estimate a obiectului închiriat ca urmare a modificărilor legislației, o creștere valoare de piață, determinată de evaluator, variația indicelui de inflație. În lumea relațiilor de piață, când vânzătorul vrea să vândă mai scump, iar cumpărătorul vrea să cumpere mai ieftin, probleme litigioase poate fi evitată doar printr-un contract bine motivat, corect din punct de vedere legal și economic. Termenii contractului nu depășesc de obicei 11 luni.
Posibilă creștere unilaterală a chiriei
Anna: Spune-mi, te rog, incheiem un acord cu un centru comercial pentru a inchiria un loc pentru un departament. Contractul nu precizează frecvența și mărimea creșterii chiriei. Se precizează pur și simplu că proprietarul are unilateral dreptul de a revizui cuantumul chiriei.
Este adevărat că poate face asta nu mai mult de o dată la 6 luni și nu mai mult de 10%? Și totuși - au un contract standard, vrei să semnezi, nu vrei. Doresc sa prevad in contract frecventa si marimea schimbarii chiriei. Mă pot baza pe lege pentru asta? Care este cel mai bun mod de a face față unei astfel de situații? Mulțumesc.
Răspuns: Bună Anna! În conformitate cu normele Codului civil privind chiria (clauza 3, art. 614), cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.
Modificarea cuantumului chiriei unilateral
Republica Udmurt, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, pentru o perioadă de la 01.04.2009 la 31.12.2009 inclusiv pentru organizarea activităților de tranzacționare.565 rub. 60 copeici.Deoarece datoria și penalitățile nu au fost plătite integral de către societatea Aikai, societatea Glavryba a formulat o cerere la instanța de arbitraj în cauza în cauză.. După ce a examinat și evaluat în totalitate în modul prevăzut de art. 71 Arbitraj cod procedural Federația Rusă, probele disponibile la dosarul cauzei, instanțele au ajuns la o concluzie rezonabilă că au fost confirmate existența și temeiul apariției datoriei pârâtei față de reclamantă.
Creșterea chiriei de către proprietar
Relațiile de închiriere, care au fost cele mai des întâlnite încă din cele mai vechi timpuri, necesită atenție și acuratețe la încheierea unui contract. Dificultăți, situații controversate de cele mai multe ori apar deoarece procedura de majorare a chiriei nu este specificată cu grijă. Dreptul de a modifica chiria aparține locatorului în conformitate cu articolul 614 alineatul (3) din Codul civil al Federației Ruse.
în care condiție prealabilă sunt:
- acordul părților (cel mai adesea se referă la momentul modificării contractului),
- conditii de reordonare ( decizie unilaterală locatorul pentru a modifica valoarea chiriei poate solicita o notificare scrisă),
- termene nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care există alte condiții.
În fața nevoii de creștere a chiriei, de exemplu, un salt brusc al inflației, proprietarul începe procesul de modificare a cerințelor contractuale. Ordinea unilaterală a acestei schimbări este destul de posibilă.
Poate un proprietar să mărească unilateral chiria?
Se pare că totul în contractele de închiriere este simplu și clar. Aceste tratate sunt doar la prima vedere studiate și stăpânite, ca și Europa. Merită să includeți o formulare incorectă în ele - și începe adevărata junglă africană.
Creșterea chiriei la notificare... În mod tradițional, proprietarul este considerat a fi într-o poziție mai bună decât chiriașul în mod implicit. Luați, de exemplu, dreptul proprietarului de a crește chiria. Codul civil al Federației Ruse stabilește în mod expres că valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de acord, dar nu mai mult de o dată pe an (clauza 1 a art.
3 art. 614 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru ca normă dispozitivă, adică o regulă care permite părților să decidă singure cum să se comporte într-o situație dată, atunci contractul poate include o regulă conform căreia proprietarul are dreptul de a modifica chiria în mod unilateral.
Poate proprietarul să mărească unilateral chiria?
Procedura, condițiile și termenele de plată a chiriei sunt determinate de contractul de închiriere (Partea 1 a prezentului articol).Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de acordul, dar nu mai mult de o dată pe an (Partea 3 a acelorași articole).Din cauza faptului că drept civil modificarea chiriei este permisă cel mult o dată pe an, instanța de judecată a recunoscut de drept ca nul de drept (contradictoriu legislației în vigoare) protocolul nr. 7 al contractului de chirie conform contractului din 11.06.2004 N 8, întrucât în conformitate cu acest protocol chiria a crescut a doua oară pe an. Prin urmare, nu a existat nicio creștere a chiriei din 15 noiembrie 2008, iar OJSC Saratovstroysteklo nu avea dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere în mod unilateral.
Important
Codul civil al Federației Ruse stabilește în mod direct și necondiționat că o modificare a sumei chiriei este posibilă nu mai mult de o dată pe an (clauza 3, articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Chiar dacă în contract se prevede altfel, o astfel de condiție va fi nulă (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 Nr. VAC-9525/10). În cazul în care o Chirie Arierate Atunci când apare o Chirie Arierate, modalitatea civilizată de a rezolva problema este de a depune un proces pentru a evacua și a încasa datoria.
În practică, pentru a încuraja debitorul să plătească datoria, se folosesc alte metode și anume se blochează accesul la imobilul închiriat și se păstrează în acesta proprietatea rămasă a chiriașului. Să spunem imediat că, dacă nu există nicio condiție corespunzătoare în contractul de închiriere, atunci astfel de acțiuni ale proprietarului vor fi considerate ilegale.
Poate un proprietar să mărească unilateral chiria?
N 66 „Reexaminarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” a clarificat că „la aplicarea paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să plece de la faptul că termenii contractului ar trebui să rămână neschimbați pe parcursul anul, prevăzând o sumă fixă a chiriei sau procedura (mecanismul) de calcul.” Dacă contractul includea o condiție care prevedea posibilitatea modificării sumei chiriei mai des de o dată pe an, o astfel de condiție ar putea fi considerat nul, făcând referire la paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, voi cita Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 N VAC-9525/10 în cazul N A75-10558 / 2009: „... în conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), valoarea chiriei, cu excepția cazului în care se prevede altfel contractul, poate fi modificată prin acordul părților în perioada de timp prevăzută de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.
Atenţie
Regulile enumerate pentru modificarea chiriei nu se aplică cazurilor în care mecanismul de calcul al acesteia specificat în contract prevede o creștere a sumei în funcție de anumite circumstanțe, în special modificări ale salariului minim sau legislatia actuala(de exemplu, în legătură cu adoptarea de către primarul orașului a unei decizii de modificare a mărimii tarifului de închiriere). Atunci nu este necesar acordul chiriașului de a majora chiria și executarea unui acord suplimentar. Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse (Rezoluția nr. 11487/09 din 26 ianuarie 2010 și mail informativ din 11.01.2002 Nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”) și instanțele de arbitraj(deciziile FAS Districtul din Orientul Îndepărtat din 09.03.2010 Nr. Ф03-970/2010 și din 07.12.2009 Nr. Ф03-6796/2009) consideră că o astfel de majorare a chiriei reprezintă, de fapt, îndeplinirea termenilor contractului de închiriere convenit de părți.
Această regulă este dispozitivă și permite modificarea, prin acordul părților, a termenilor contractului de închiriere privind cuantumul chiriei mai mult de o dată pe an, inclusiv în cazul în care nu există nicio indicație a posibilității unei astfel de modificări a contractului de închiriere. acordul în sine. Cu toate acestea, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, locatorul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), atunci, în sensul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi făcută de el nu mai mult de o dată pe an ... „Astfel, locatorul a primit dreptul de a modifica unilateral mărimea chiriei, dar o dată pe an.
Legea federală nr. 69-FZ din 21 decembrie 1994 „On Siguranța privind incendiile”), există adesea dispute între proprietari și chiriași cu privire la cine este responsabil pentru ce. Proprietarii trebuie să asigure respectarea în timp util a cerințelor de securitate la incendiu, reglementărilor, ordonanțelor și altele cerinte legale inspectorii de stat pentru supravegherea incendiilor, iar chiriașii trebuie să se conformeze cerințe de siguranță la incendiu norme pentru acest tip de clădiri (clauzele 10, 38 din Regulile de securitate la incendiu în Federația Rusă PPB 01-03, aprobate prin ordinul Ministerului Rusiei pentru Situații de Urgență din 18.06.03 nr. 313). Prin urmare, în contract sau într-o anexă la acesta este necesar să se descrie sfera specifică a obligațiilor chiriașului și proprietarului în domeniul securității la incendiu, ceea ce va face posibilă identificarea în mod clar a persoanei responsabile.
IMPORTANT: Simpla notificare a proprietarului cu privire la o creștere a chiriei nu este obligatorie pentru chiriaș.