Noua editie Artă. 621 din Codul civil al Federației Ruse
1. Dacă legea nu prevede altfel sau contract de închiriere, chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, după expirarea termenului contractului, ceteris paribus, are un drept de preferință față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pt. termen nou. Chiriașul este obligat să notifice în scris proprietarului dorința de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, timp rezonabilînainte de încheierea contractului.
La încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.
În cazul în care proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să ceară în instanța transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.
2. În cazul în care locatarul continuă să folosească bunul după expirarea termenului contractului în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul se consideră a fi reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată (articolul 610).
Comentariu la art. 621 din Codul civil al Federației Ruse
Practica de arbitraj.
Notificarea chiriașului înainte de expirarea contractului de închiriere despre încetarea acestuia și despre refuzul proprietarului de a reînnoi raportul de închiriere nu îl privează în sine pe chiriaș de posibilitatea exercitării dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou contract de închiriere. termen.
Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen poate fi exercitat de acesta numai dacă locatorul transmite spre închiriere imobilul în litigiu unui terț (anexat la scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66).
Un alt comentariu la art. 621 din Codul civil al Federației Ruse
1. Clauza 1 a articolului comentat evidențiază condițiile în care un chiriaș care dorește să încheie un contract pe un nou termen poate exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen.
În primul rând, dreptul numit este recunoscut doar chiriașului care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile prevăzute în contractul încheiat anterior. (Cu privire la îndeplinirea corespunzătoare a atribuțiilor de către chiriaș, a se vedea comentariile la articolele 615, 616 din Codul civil.)
În al doilea rând, disponibilitatea chiriașului de a încheia un contract este importantă, toate celelalte lucruri fiind egale, i.e. în condiții egale (sau nu mai rele) oferite altor solicitanți pentru închiriere. Încheierea unui contract pentru un nou termen este în esență încheierea unui nou contract de închiriere. Prin urmare, părțile nu sunt legate de termenii acordului valabil anterior (a se vedea paragraful 32 din Revizuirea prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66).
Legătura drept de preempțiune pentru a încheia un contract de închiriere, pe de o parte, cu executarea corespunzătoare a obligațiilor din contract, a cărui valabilitate a expirat, iar pe de altă parte, cu libertatea de a stabili condițiile unui viitor contract, legea creează un stimulent pentru ca chiriașul să își îndeplinească în mod corespunzător obligațiile. Această abordare oferă părților posibilitatea de a ajusta termenii contractului pentru viitor, ținând cont de experiența relațiilor anterioare și de condițiile schimbate.
În al treilea rând, chiriașul este obligat să notifice în scris proprietarului dorința de a încheia un acord în termenul specificat în contract, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de expirarea contractului. Conceptul de „timp rezonabil” ar trebui interpretat ca timpul necesar încheierii unui contract pentru o perioadă ulterioară.
Sub rezerva chiriașului conditii specificate nimeni nu poate deveni chiriaș al proprietății în litigiu în locul lui. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pe un nou termen este valabil timp de un an de la data expirării contractului.
2. În cazul în care, cu toate acestea, proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul de a cere în instanță transferul de drepturi și obligații în temeiul contractului încheiat și compensarea pierderilor cauzate de refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu acesta, sau de a cere doar compensarea pierderilor (partea 3, paragraful 1 din articolul comentat). (Cu privire la procedura de transmitere a drepturilor și obligațiilor din contract către chiriaș, a se vedea capitolul 24 din Codul civil „Schimbarea persoanelor în obligație”.)
Este important de menționat că dreptul chiriașului de a încheia preventiv un contract pentru un nou termen este considerat încălcat numai dacă proprietatea este închiriată unei alte persoane și nu este înstrăinată altfel de către locator, de exemplu, pentru utilizare gratuită (a se vedea paragraful 35 din Revizuirea Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66).
Regula privind dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen este dispozitivă. Chiriașul poate fi lipsit de acesta prin lege și prin acordul părților. Astfel, această regulă nu se aplică unui contract de închiriere, unui contract de închiriere de vehicule (clauza 2, articolul 627, articolele 632, 642 din Codul civil al Federației Ruse).
3. Interesele locatarului la încheierea contractului sunt protejate de dreptul acestuia de a reînnoi contractul. Potrivit paragrafului 2 al articolului comentat, acest lucru este posibil dacă, după expirarea contractului, acesta continuă să folosească proprietatea în lipsa unor obiecții din partea proprietarului.
Lipsa obiecțiilor din partea proprietarului cu privire la continuarea utilizării bunului închiriat de către chiriaș după expirarea perioadei de închiriere constituie consimțământul tacit al proprietarului pentru continuarea utilizării specificate a proprietății. Dacă există un astfel de consimțământ (fără obiecții), contractul se consideră a fi reînnoit în aceleași condiții, dar pe perioadă nedeterminată.
1. Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, după expirarea duratei contractului, are, în egală măsură, un drept de prioritate față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pt. un nou termen. Chiriașul este obligat să notifice în scris proprietarului dorința de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de expirarea contractului.
La încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.
În cazul în care proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să ceară în instanța transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.
2. În cazul în care chiriașul continuă să folosească imobilul după expirarea contractului în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pe perioadă nedeterminată ().
Reveniți la cuprinsul documentului: Codul civil al Federației Ruse partea 2 in editia curenta
Comentarii la articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse, practica judiciară de aplicare
De asemenea, chiriașul are dreptul prioritar de a încheia un contract de închiriere în baza unui contract de închiriere reziliat în termen de un an.
În conformitate cu primul paragraf al clauzei 1 din articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel, chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător sarcinile, după expirarea termenului contractului, are: toate celelalte lucruri fiind egale, un drept de prioritate fata de alte persoane de a incheia un contract de inchiriere pe un nou termen.
Instanțele ar trebui să țină seama de faptul că, în sensul părții a treia a paragrafului 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, nu numai locatarul are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere. tratatul actual contractul de închiriere, dar și chiriașul în temeiul unui contract care a fost reziliat cu un an înainte de încheierea unui contract de închiriere cu o altă persoană sau de ofertare pentru încheierea unui astfel de contract, sub rezerva unei notificări scrise a proprietarului în modul prevăzut de paragraful 1. al paragrafului 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse a dorinței de a încheia un nou contract de închiriere (clauza 2 a rezoluției).
În cazul în care contractul de închiriere cu câștigătorul licitației nu este încheiat în legătură cu exercitarea de către chiriaș a dreptului de preempțiune, regulile paragrafului 5 al articolului 448 din Codul civil al Federației Ruse cu privire la consecințele sustragerii încheierii acordul nu se aplica. Depozitul plătit de câștigătorul licitației este supus returnării (articolul 1 al articolului 1102 din Codul civil al Federației Ruse).
În acest caz, precum și în cazul în care instanța de judecată satisface pretențiile chiriașului pentru transferul drepturilor și obligațiilor din contractul încheiat la licitație, câștigătorul licitației are dreptul de a cere despăgubiri pentru pierderile asociate participării la licitație, dacă informații despre prezența unei persoane cu drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere nu au fost incluse în anunț. Totodată, instanțele ar trebui să țină cont de faptul că absența unor astfel de informații în anunțul de licitație nu constituie un temei pentru declararea invalidă a licitației (paragraful 4 din Rezoluție).
În pp. 20, 31-35 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” conține următoarele explicații:
Prevederile paragrafului 2 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată se aplică contractului de subînchiriere, sub rezerva regulilor paragrafului 2 al paragrafului 2 al articolului 615 din Cod, în sensul căruia termenul contractului de subînchiriere este în orice caz limitat la termenul de închiriere.
Potrivit articolului 615 al doilea paragraf al clauzei 2 din Cod, un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere.
Contractul, în temeiul căruia reclamantei i s-a dat spre închiriere localul, a încetat din cauza expirării termenului acestuia.
În consecință, și contractul de subînchiriere, care decurge din contractul de închiriere, în ciuda reînnoirii acestuia pe perioadă nedeterminată, și-a încetat valabilitatea.
În astfel de circumstanțe, nu a fost necesar să trimită un avertisment cu privire la refuzul contractului de subînchiriere în conformitate cu articolul 610 din Cod (pentru mai multe detalii, a se vedea paragraful 20 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).
Un contract de închiriere încheiat în conformitate cu paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse pentru un nou termen este un nou contract de închiriere.
Locatorul a notificat chiriașului expirarea contractului de închiriere și necesitatea, în cazul în care pârâtul intenționează să folosească bunul în viitor, să încheie un contract de închiriere pe un nou termen, care indică încetarea contractului de închiriere anterior valabil datorat. până la expirarea termenului său.
În sensul articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen este încheierea unui nou acord.
Cererea a fost formulată în legătură cu refuzul pârâtei de a semna un contract de închiriere pe un nou termen din cauza modificărilor aduse de proprietar în ceea ce privește dimensiunea. chirie.
Astfel, între părți a apărut o dispută precontractuală (pentru mai multe detalii, a se vedea paragraful 31 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).
La încheierea, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, a unui contract de închiriere pentru un nou termen, părțile nu sunt obligate de termenii contractului anterior valabil.
Norma paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse reglementează procedura de revizuire a chiriei pe perioada contractului de închiriere și, prin urmare, nu este supusă aplicării la încheierea unui acord pentru un nou termen.
Conform articolului 621 al doilea paragraf al clauzei 1 din Codul civil al Federației Ruse, la încheierea unui contract de închiriere pentru o nouă perioadă, termenii acordului pot fi modificați prin acordul părților.
Proiectul contractului de închiriere propus de proprietar pentru un nou termen, prevede mărime crescută chirie, a fost semnat de chiriaș fără niciun comentariu.
Față de cele ce precedă, instanța a recunoscut cererea reclamantei de recuperare a creanței, calculată pe baza sumei chiriei specificate în noul contract de închiriere, legitimă (pentru mai multe detalii, a se vedea pct. 32 din scrisoarea de informare a Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).
Notificarea chiriașului înainte de expirarea contractului de închiriere despre încetarea acestuia și despre refuzul proprietarului de a reînnoi raportul de închiriere nu îl privează în sine pe chiriaș de posibilitatea exercitării dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe o nouă perioadă.
În contractul de închiriere dintre comitetul de administrare a proprietății și societatea pe acțiuni, s-a stabilit că chiriașul trebuie să notifice proprietarului intenția de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen cu cel puțin o lună înainte de expirarea termenului de închiriere.
Întrucât nu a fost depusă dovada respectării de către reclamant a cerințelor art. 621 din Cod și acordul privind notificarea scrisă a locatorului a intenției de a încheia un nou termen, instanța a concluzionat că reclamantul a pierdut pretul. -drept emptiv de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, în legătură cu care a recunoscut cerința declarată de transmitere a drepturilor și obligațiilor din contractul de închiriere încheiat de pârâții nesupus satisfacerii.
Apelând la curtea de apel hotărârea luată pe fondul litigiului, reclamantul s-a referit la faptul că a fost lipsit de posibilitatea de a înștiința proprietarului intenția sa de a încheia o convenție pe un nou termen, întrucât acesta din urmă fusese informat despre refuzul reînnoirii contractului de închiriere înainte de expirarea contractului.
Curtea Curtea de Apel a recunoscut neîntemeiat acest argument al reclamantei, arătând că înștiințarea transmisă de proprietar nu face decât să mărturisească intenția de încetare a contractului de închiriere anterior în legătură cu expirarea termenului stabilit în acesta. Această împrejurare nu l-a împiedicat pe reclamant să își exercite dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen în conformitate cu articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse (pentru mai multe detalii, a se vedea paragraful 33 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj al Federației Ruse Nr. 66).
Dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen aparține numai chiriașului în temeiul contractului.
Instanța de arbitraj a constatat că comisia intenționează să încheie un contract de închiriere cu antreprenorul și a pregătit un proiect de contract și calculul chiriei, însă conditii esentiale contractele nu au fost convenite de părți.
Întrucât antreprenorul nu a fost parte la contractul de închiriere, argumentele conform cărora are drept de preempțiune de a reînnoi contractul de închiriere sunt nefondate (pentru mai multe detalii, a se vedea punctul 34 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).
Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen poate fi exercitat de acesta numai dacă locatorul transferă bunul în litigiu unui terț spre închiriere.
în conformitate cu clauza 1 din art. 621 din Cod, dacă prin lege sau prin contractul de închiriere nu se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, după expirarea termenului contractului, are, toate celelalte lucruri fiind egale, o prioritate. dreptul asupra altor persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. În cazul în care proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să ceară în instanța transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.
Potrivit probelor prezentate în cauză, în litigiu spații nerezidențiale este supusă transferului de către inculpat către un terț în folosință gratuită în legătură cu exercitarea de către aceștia activități comune(pentru detalii, a se vedea paragraful 35 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).
Chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere. Mulți percep acest drept ca pe un imperativ dat, permițându-le să ceară de la proprietar prelungirea contractului de închiriere pentru o nouă perioadă, păstrând în același timp aceleași condiții. O situație similară a fost avută în vedere în Rezoluția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 19 mai 2009 N 17476/08 în cazul N A40-30560 / 08-25-257. Despre ce a hotărât Curtea și care este practica generală de arbitraj – poate proprietarul să devină ostaticul unei astfel de situații și ce are cu adevărat dreptul să ceară chiriașul – citiți în articol.
Cum a început controversa
Un lanț de supermarketuri închiriază de zece ani un spațiu comercial. Contractul de închiriere a expirat, iar supermarketul a cerut prelungirea contractului pentru un nou termen. Adevărat, am vrut să păstrez nu doar termenul, ci și termenii contractului anterior, inclusiv cuantumul chiriei, care a fost convenit acum zece ani și nu corespundea nivelului actual al prețurilor pieței. Proprietarul, desigur, a refuzat.
Supermarketul a mers la ICAC (Curtea de Arbitraj Comercial Internațional) de la Camera de Comerț și Industrie a Federației Ruse (din moment ce fondatorul său este o organizație străină) cu cererea de a-și recunoaște dreptul de a prelungi contractul de închiriere pentru un nou termen, menținând în același timp aceleasi conditii. Iar acest drept a fost recunoscut prin Hotărârea din 24 aprilie 2008 în dosarul nr. 23/2007.
Proprietarul nu a avut de ales decât să caute protecție prin mijloace tradiționale și a mers la instanța de arbitraj.
Între timp...
De unde vine legea?
Se pune întrebarea: pe ce bază, de fapt, chiriașii fac astfel de pretenții?
Cert este că la paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse stabilește următoarele. Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, după expirarea termenului contractului, are, toate celelalte lucruri fiind egale, un drept de prioritate față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pentru un nou contract. termen.
Și această normă aparent simplă și scurtă provoacă neînțelegeri chiar și la nivel de terminologie. Unii chiriași consideră că au dreptul de a prelungi contractul (Rezoluția FAS Districtul din Orientul Îndepărtat din data de 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395). Alții cred că vorbim despre reînnoirea contractului pentru un nou termen (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 6 octombrie 2006 N KG-A40 / 9332-06). Alții necesită încheierea unui nou contract (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 23 iunie 2005 N A11-4568 / 2004-K1-9 / 148).
În spatele fiecăruia dintre acești termeni sunt diferiți consecinte juridice. Ce poți face cu un contract de închiriere?
Din concluzie...
În conformitate cu această regulă, chiriașul are dreptul de preempțiune de a „încheia un contract pentru un nou termen”. Este „concluzia”. În același timp, contractul de închiriere încheiat în acest fel pentru un nou termen este considerat de către instanțele ca un nou contract de închiriere (de exemplu, Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 6 octombrie 2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS Districtul de Nord-Vest din data de 02.04.2009 N A52-2078/2008).
Despre orice prelungire a contractului în acest caz vorbirea nu este. Reînnoirea contractului de închiriere este menționată doar la paragraful 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse: la expirarea termenului de închiriere, în absența obiecțiilor din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată.
Deci, chiriașul are dreptul de preempțiune de a încheia un nou contract.
La constrângere
Adesea, chiriașii percep acest drept ca fiind obligația proprietarului de a închiria proprietatea pentru un nou termen, indiferent dacă dorește să continue să închirieze această proprietate oricărei alte persoane. Iar dacă proprietarul refuză, chiriașii merg în instanță cu cererea de a-l obliga să încheie un contract de închiriere pe un nou termen. Dar o astfel de opinie este eronată.
Dacă proprietarul nu mai dorește să-și închirieze proprietatea, nimeni nu-l poate obliga să facă acest lucru. Instanțele recurg la diverse argumente. De exemplu, FAS al Districtului Orientul Îndepărtat în Decretul său din 22.06.2005 N F03-A73 / 05-1 / 1028 a indicat că normele art. 621 din Codul civil al Federației Ruse nu stabilește obligația părților de a încheia un acord pentru un nou termen, ci prevede doar dreptul de preempțiune al chiriașului de a închiria peste alte persoane.
În Decretele Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Volga-Vyatka din 20 ianuarie 2005 N A11-3943 / 2004-K1-13 / 137 și Serviciul Federal Antimonopol Cartierul Central din data de 13.11.2007 N A54-470 / 2006-C5, chiriașului i s-a refuzat și obligația de a încheia un contract. Instanța a reținut că potrivit paragrafului 1 al art. 421 din Codul civil al Federației Ruse, cetățenii și persoanele juridice sunt libere să încheie un acord. Constrângerea de a încheia un contract nu este permisă, cu excepția cazurilor strict definite - când obligația de a încheia un contract este prevăzută de Codul civil al Federației Ruse, de lege sau de o obligație acceptată în mod voluntar. În cazurile în care o astfel de obligație este prevăzută de obligația asumată, înseamnă încheierea de antecontracte, promisiunea publică a unei atribuiri și un concurs public.
Dreptul acordat chiriașului, potrivit instanței, este supus punerii în aplicare pe o bază generală, ținând cont de un astfel de principiu. drept civil, ca recunoaștere a cetățenilor și a persoanelor juridice libere în încheierea contractului.
Tratat nou- conditii noi
Ar trebui părțile, la încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, să păstreze toate condițiile anterioare?
La paragraful 1 al art. 621 Cod Civil Federația Rusă are dreptul doar, atunci când întocmește un contract de închiriere pentru o nouă perioadă, să modifice termenii acordului prin acordul părților.
Dar instanțele sunt ferm pe poziția că nu există obligația de a menține condițiile anterioare.
De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest, prin Decretul N F04 / 3500-1093 / A27-2001 din 13 noiembrie 2001, a respins cerința chiriașului de a întocmi un contract de închiriere în condițiile unui contract încheiat anterior, întrucât contravine paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește dreptul părților de a-și modifica termenii atunci când încheie un contract de închiriere pentru un nou termen.
Decretele Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 2 aprilie 2009 N A52-2078 / 2008 și Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 6 octombrie 2006 N KG-A40 / 9332-06 indică faptul că, din moment ce încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen este în esență încheierea unui nou contract, părțile nu sunt obligate să respecte termenii contractului de închiriere valabil anterior.
Deci, chiriașul are dreptul de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, dar numai în acele condiții care îi convin proprietarului. Nici unul beneficii aditionale, cu excepția celor pe care proprietarul decide să le pună la dispoziție, fostul chiriaș nu le dobândește.
De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest, prin Decretul N A56-5285/2007 din 30 aprilie 2008, a respins cererea privind obligarea proprietarului de a încheia convenții cu foștii chiriași pentru asigurarea unui loc pentru vânzări de flori în piață. În fond, faptul că reclamanții au ocupat timp de câțiva ani locuri comerciale pe teritoriul acestei piețe în baza unor contracte nu dă naștere la obligarea pârâtei de a încheia noi contracte cu reclamanții după expirarea valabilității acestora.
Dar atunci apare întrebarea...
Care este atunci avantajul fostului chiriaș?
Singurul avantaj al fostului chiriaș este că dacă proprietarul decide să-și închirieze în continuare proprietatea, trebuie mai întâi să o ofere fostului chiriaș.
Principalul avantaj este stabilit la paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse: dacă proprietarul a refuzat să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului de închiriere anterior a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, fostul chiriaș are dreptul, la alegerea sa, de a cere în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și despăgubiri pentru pierderile cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.
Aceasta presupune abordarea generală a practicii judiciare: dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen poate fi exercitat de acesta numai atunci când contractul este încheiat și locatorul transferă bunul în litigiu unui terț spre închiriere (de exemplu , Decrete ale Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Orientului Îndepărtat din 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395, FAS din Districtul Moscova din 06.10.2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS din Siberia de Vest Sector din 12.01.2005 N F04-9265 / 2004 (7557-A45-12)).
În toate celelalte cazuri, fostul chiriaș nu are dreptul să ceară nimic de la proprietar.
Această abordare este, de asemenea, consacrată la punctul 35 scrisoare de informare Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11.01.2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”.
Gândurile nu sunt judecate?
Este necesar să se facă distincția clară între intenția locatorului de a încheia un contract cu un terț și încheierea efectivă a acestuia.
Există o opinie că chiriașul are dreptul de a se adresa instanței pentru a-l obliga pe proprietar să încheie un contract pe un nou termen, dacă se știe că intenționează să închirieze această proprietateși în viitor, ci unei alte persoane. Un astfel de drept, de exemplu, a fost indicat în scrisoarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 septembrie 1993 N C-13 / OP-276 „Cu privire la anumite recomandări adoptate la ședințele din practica judiciară și arbitrală".
Între timp, practica judiciară modernă adoptă o abordare diferită. Astfel, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat, prin Decretul N F03-A51 / 05-1 / 1572 din 28.06.2005, nu a recunoscut decizia administrației orașului privind coordonarea prealabilă cu o organizație terță a locației. ca încălcare a dreptului de a încheia preventiv un contract de închiriere obiect de capital- stație de petrol. Cert este că acest Decret nu indică când și în baza cărui drept teren.
Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat, prin Decretul N F03-A51 / 07-1 / 395 din 06.03.2007, a recunoscut ca nul contractul de închiriere cu un terț și, pe această bază, a refuzat fostului chiriaș să își exercite drept de preferință.
Astfel, fără un contract valabil încheiat cu un terț, orice pretenții ale fostului chiriaș sunt nefondate.
Termeni suplimentari
Pentru exercitarea dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen trebuie îndeplinite următoarele condiții (vezi tabel).
Condiții pentru încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen
|
Norma Codului civil al Federației Ruse | ||
|
Proprietar |
Chiriașul este obligat |
|
|
Termen contractual |
Chiriaş, |
Cerere pentru refuz abuziv |
|
Chiriașul trebuie |
Chiriaş, |
Solicitarea unui contract de închiriere |
|
Contract de leasing |
Daca nu altfel |
Instanța l-a respins pe fostul chiriaș |
|
Chiriașul nu este |
Într-o cerere de obligație a proprietarului |
Cine are dreptul?
În relația de închiriere poate fi prezent și un terț, un sublocatar. Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, cu excepția cazului în care prin lege sau altfel se prevede altfel acte juridice(Clauza 2, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse). Înseamnă aceasta că sublocatul are și dreptul la încheierea preferențială a contractului de închiriere?
Din păcate, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în paragraful 34 din Scrisoarea informativă din 11.01.2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” a indicat că dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termenul aparține numai chiriașului, sublocatul nu are un astfel de drept. Și ceea ce a spus Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse este pus în aplicare cu sârguință în practică. Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Central în Decretul său N A48-647/03-13 din 14.07.2003 și FAS al Districtului Volga-Vyatka în Decretul său N A28-5926/2008-172/28 din 06.03.2009 au fost menționate că sublocatul nu are dreptul de a încheia preventiv un contract de închiriere conform art. 621 din Codul civil al Federației Ruse.
Concurență împotriva dreptului preventiv?
Proprietatea federală este închiriată pentru baza competitiva. Cum este această procedură compatibilă cu dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pe un nou termen?
De exemplu, un fost chiriaș licitează după expirarea contractului. Cu toate acestea, conform paragrafului 9.6 din Ordinul Ministerului Proprietății de Stat al Rusiei din 28 iulie 1998 N 774-r „Cu privire la aprobarea Regulamentului privind desfășurarea licitațiilor pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru obiectele imobiliare situate în proprietate federală„Dacă doi sau mai mulți ofertanți depun oferte identice care sunt recunoscute drept cele mai bune, atunci ofertantul a cărui ofertă este acceptată și înregistrată de organizatorul licitației înaintea celorlalți este recunoscut câștigător al licitației.
Într-o astfel de situație, fostul chiriaș poate fi lipsit de dreptîncheie un nou contract de închiriere.
Dar acest lucru este contrar literei legii, întrucât „o ofertă publică identică” în formularea art. 621 din Codul civil al Federației Ruse corespunde unui astfel de criteriu obligatoriu al dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere ca „ceteris paribus”. Adică, în acest caz, ar trebui să se acorde preferință fostului chiriaș.
Deci, în Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din 31 mai 2005 N F03-A04 / 05-1 / 1309, instanța a indicat că chiriașul, care are dreptul de preempțiune de a încheia un acord pt. un nou termen, în cazul în care proprietarul refuză reînnoirea contractului în condițiile propuse de ofertantul câștigător, are dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în temeiul unui acord încheiat cu o altă persoană.
Prin urmare, instanța situatii similare ia partea foștilor chiriași. Mai mult, se poate susține că, dacă fostul chiriaș a făcut o altă ofertă de licitație și a pierdut, el are în continuare dreptul de a cere ca toate drepturile și obligațiile ofertantului câștigător să fie transferate lui însuși. Dar pentru aceasta, fostul chiriaș este obligat să participe la licitație. De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest, prin Decretul N A13-10858/2007 din 10.07.2008, a refuzat să recunoască fostului chiriaș dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, întrucât în cursul perioada analizată, contracte de închiriere proprietate federală au fost încheiate exclusiv pe bază de concurență, iar chiriașul nu a participat la licitație.
Între timp...
Ce s-a întâmplat în această perioadă cu proprietarul nostru, care a fost „jitrat” de supermarket?
Pe baza tendințelor luate în considerare în practica judiciară, nu este greu de ghicit.
Curtea de Arbitraj din Moscova în Hotărârea N A40-30560/08-25-257 din 14.08.2008, FAS din Districtul Moscova în Hotărârea N KG-A40/9254-08 din 13.10.2008 în cauza N A40-30560/08-2008 - 257 și Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse prin Rezoluția nr. 17476/08 din 19 mai 2009 în dosarul nr. А40-30560/08-25-257 a recunoscut în unanimitate decizia ICAC la Camera de Comerț și Industrie al Rusiei să acorde fostului chiriaș dreptul de a reînnoi contractul de închiriere pentru un nou termen, menținând toate condițiile anterioare ilegale.
Instanțele au subliniat că decizia ICAC la Camera de Comerț și Industrie a Rusiei ignoră unul dintre principiile fundamentale legea rusă- principiul egalității participanților drepturi civile relație, care este consacrată nu numai în partea 1 a art. 1 din Codul civil al Federației Ruse, dar și în art. 34 din Constituția Federației Ruse.
Sub activitate antreprenorială este înțeleasă ca o activitate independentă desfășurată pe propriul risc, care vizează obținerea sistematică de profit (articolul 2 din Codul civil al Federației Ruse).
Recunoscând dreptul supermarketului de a prelungi contractul existent cu păstrarea condițiilor anterioare, ICAC de la Camera de Comerț și Industrie a Rusiei a confirmat obligația proprietarului asociată cu dreptul chiriașului de a pune la dispoziție reclamantului un spațiu pt. chirie la un preț semnificativ mai mic decât prețul pieței, adică în condiții care contravin în mod evident scopurilor activității antreprenoriale.
În plus, îndeplinirea obligației locatorului care decurge din decizia ICAC la Camera de Comerț și Industrie a Rusiei, și anume încheierea unui acord la un preț semnificativ mai mic decât prețul pieței, va atrage săvârșirea unei infracțiuni fiscale. de el: art. 40 din Codul Fiscal al Federației Ruse, care determină responsabilitatea contribuabilului pentru vânzarea mărfurilor la un preț care se abate în sus sau în jos cu mai mult de 20% din prețul pieței.
Așa îl protejează instanțele pe proprietar. Dar proprietarul se poate proteja, înțelegând trucurile aplicării art. 621 din Codul civil al Federației Ruse. Sau puteți exclude pur și simplu dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen din contractul propriu-zis.
Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un acord privind utilizarea bunurilor altcuiva este destul de comun în practica internationala. Acest tip de drept de preempțiune a fost formulat pentru prima dată de către legiuitorul intern abia în 1927.<*>prin modificarea art. 154 din Codul civil al RSFSR din 1922. În același timp, atât conform Codului civil al RSFSR din 1922, cât și al Codului civil al RSFSR din 1964 (articolul 280), un astfel de drept aparținea doar unui drept strict definit. categorie de angajatori - organizatii de stat, cooperatiste sau alte organizatii publice socialiste, sub rezerva indeplinirii corespunzatoare a atributiilor asumate prin contractul de munca.
<*>Culegere de legalizări ale RSFSR. 1927. N 121. Art. 816.În legislația civilă actuală a Rusiei, norma privind dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este formulată ca dispozitiv. Aceasta înseamnă că părțile la contractul de închiriere, prin acordul lor, pot exclude răspândirea regulii de mai sus, consacrată la art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, privind raporturile juridice existente între ei. Aceeași restricție poate fi introdusă prin lege.
Deci, în virtutea unei indicații normative directe, regulile alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică situațiilor în care participanții la cifra de afaceri încheie un contract de închiriere (închiriere de consum), un contract de închiriere vehicul cu un echipaj și fără furnizarea de servicii pentru management și operare tehnică (a se vedea articolele 627, 632, 642 din Codul civil al Federației Ruse).
Prin urmare, chiriașul are dreptul prioritar de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, dacă legea sau contractul nu prevede altfel.<*>.
<*>Vezi: Comentariu la Codul civil Federația Rusă, prima parte / Ed. prof. ACESTEA. Abova și A.Yu. Kabalkin. M.: Yurayt-Izdat, 2002. S. 285.Subiecții dreptului de preempțiune la închiriere
La fel de conditii obligatorii recunoașterea unei persoane ca având un drept de preferință de a încheia un contract, trebuie menționată, în primul rând, respectarea de către persoana a cerințelor speciale pentru obiectul dreptului de preferință în cauză și, în al doilea rând, necesitatea subiectului. a privilegiului juridic analizat de a-și îndeplini în mod corespunzător obligațiile ce îi revin prin contractul de închiriere.
În primul rând, este esențial de important să se țină seama de faptul că proprietarul dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere este doar chiriașul ca parte la contractul relevant.<*>. Un subchiriaș, precum și o persoană care utilizează proprietatea pe baza unui alt acord decât un contract de închiriere (de exemplu, pe baza unui acord utilizare gratuită) sau fără motivele stabilite de tranzacția în cauză.
<*>A se vedea, de exemplu: paragraful 34 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Prezentare generală asupra practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” // ATP „Consultant Plus”.VPSh LLC a solicitat la Curtea de Arbitraj din Regiunea Kaliningrad o cerere de recunoaștere a dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un teren, referindu-se la faptul că terenul în litigiu i-a fost închiriat printr-o rezoluție a primar al Kaliningradului, este un utilizator de bună credință al terenului, iar contractul în sine nu a fost încheiat din vina aparatului executiv al primăriei. Instanța de fond a dat curs cererilor, aplicând alin. 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse prin analogie.
Tribunalul Federal de Arbitraj din Districtul Nord-Vest, în dezacord cu decizia instanței de fond, în special, a indicat că dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen aparține numai chiriașului în temeiul contractului. Întrucât VPSh LLC nu a fost parte la acordul relevant, argumentele conform cărora are drept de preferință sunt nefondate.<*>.
<*>Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Nord-Vest din 5 iunie 2002 în cazul nr. 5690.Problema posibilității aplicării prevederilor paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse la relațiile legate de încheierea unui contract de subînchiriere, în special, întrebarea cât de rezonabil este să credem că dreptul de preempțiune de a încheia un acord poate aparține și sublocatorului.
Legislația civilă actuală și practica aplicării acesteia fac posibilă afirmarea că, în limitele contractului de închiriere, dreptul de preempțiune de a încheia un contract de subînchiriere pe un nou termen ar trebui recunoscut de către sublocatari fără nicio rezervă. Astfel, în cazul în care contractul de închiriere se încheie pe o perioadă care depășește semnificativ contractul de subînchiriere, sublocatul are dreptul, pe durata unui astfel de contract de închiriere, să profite de încheierea unui contract de închiriere pe o nouă perioadă, notificând locatarul despre acest lucru. în termenul și în modul specificat la alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse. În consecință, în situația în care locatarul încalcă dreptul de preempțiune al sublocatarului de a încheia un contract de subînchiriere pe o nouă perioadă, consecințele prevăzute la alin. 3 p. 1 art. 621 din Codul civil al Federației Ruse.
Confirmarea acestui lucru poate fi găsită și în practica judiciara. SRL „Piața Novotroitsky” (chiriaș) și întreprinzătorul individual R. (subchiriaș) au încheiat un contract de subînchiriere pentru un loc de tranzacționare pe piață pentru o perioadă de la 1 ianuarie 2003 până la 30 noiembrie 2003. Notificare din 30 octombrie 2003 SRL "Piata Novotroitsky" a informat antreprenorul R. că, după expirarea respectivul acord subînchiriere, adică de la 1 decembrie 2003, acest acord ar trebui să fie considerat încetat. Chiriașul a refuzat să încheie un contract de subînchiriere pe un nou termen.
Considerând nelegale acțiunile chiriașului, întreprinzătoarea R. a introdus o acțiune în instanță de arbitraj, motivând-o, printre altele, prin încălcarea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de subînchiriere pe o nouă perioadă, stabilit de alin. Artă. 621 din Codul civil al Federației Ruse. Negarea satisfacției creanțe, instanța, în special, a indicat următoarele: argumentul reclamantului cu privire la încălcarea prin acțiunile chiriașului a dreptului de preferință al sublocatorului (articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse) este respins, întrucât reclamantul nu a furnizat dovezi că locul de tranzacționare în litigiu a fost subînchiriat unei alte persoane<*>.
<*>Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Urali din 6 iulie 2004 în cauza N F09-2030 / 04-GK // ATP „Consultant Plus”.Astfel, instanța a recunoscut, deși indirect, dreptul sublocatorului de a încheia preventiv un contract de subînchiriere pe o nouă perioadă și necesitatea aplicării prevederilor art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, inclusiv în partea care privește protecția privilegiului juridic evaluat.
În caz contrar, drepturile și obligațiile participanților la relațiile analizate ar trebui evaluate în cazul în care termenul contractului de închiriere a expirat, contractul a fost reziliat prin acordul părților, la insistențele uneia dintre acestea sau pentru alte persoane. motive, iar părțile nu întreprind acțiuni pentru încheierea acestuia pentru o nouă perioadă. În acest caz, nu este necesar să vorbim despre posibilitatea recunoașterii dreptului de preempțiune al sublocatarului de a încheia un contract de subînchiriere pentru o nouă perioadă. În acest caz, sublocatarul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract de subînchiriere, iar acest lucru se întâmplă concomitent cu pierderea de către chiriaș a bunului corespunzător. statut juridic. În ceea ce privește locatorul, acesta nu poate fi considerat o persoană răspunzătoare față de sublocatar în ceea ce privește exercitarea privilegiului de a încheia un contract de subînchiriere în mod preferențial. Această concluzie, desigur, se reflectă în practica judiciară.
SRL „Copiii noștri” a solicitat instanței de arbitraj cu o declarație la administrația orașului Orel pentru a anula Decretul său N 3092 „Cu privire la încheierea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale cu OAO APK Orlovskaya Niva, situat la adresa : Orel, St. Puşkin, douăzeci”. După cum s-a stabilit prin dosarul cauzei, între OAO „Magazin” Rossiya „(chiriaș) și Oficiu proprietate municipală(proprietarul) a încheiat un contract de închiriere pentru imobilul nerezidențial în litigiu N 0584 din data de 31 decembrie 2001. În baza contractului de închiriere menționat la 1 ianuarie 2002 între Our Children LLC (sub-chiriaș), Departamentul de Proprietate Municipal (proprietarul) și OAO Magazin Rossiya „(chiriașul) au încheiat un contract de subînchiriere pentru o parte din imobilul nerezidențial în litigiu. După expirarea contractului de închiriere N 0584, un nou contract de închiriere nu a fost încheiat de părți. În legătură cu aceasta, administrația orașului Orel a decis să transfere spațiile nerezidențiale în litigiu spre închiriere unei terțe persoane (JSC APK „Orlovskaya Niva”). decizie La 1 decembrie 2002, Departamentul de Proprietate Municipal al orașului Orel (locator) și OAO APK Orlovskaya Niva au semnat un nou contract de închiriere.
Considerând că Decretul Administrației orașului Orel N 3092 a încălcat acestuia interese legitime, Our Children LLC a intentat un proces, motivându-și pretențiile, printre altele, prin încălcarea dreptului său de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen. Refuzând să satisfacă cererea, instanța de arbitraj, în special, a remarcat că „în conformitate cu partea 2 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse, regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau alte acte juridice.Ţinând cont statut juridic reclamantul în calitate de subchiriaș, nu se poate fi de acord cu afirmația sa că decizia administrației îi încalcă dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere, prevăzut de art. 621 din Codul civil al Federației Ruse"<*>.
<*>Rezoluția Curții Federale de Arbitraj a Districtului Central din 14 iulie 2003 în dosarul N A48-647 / 03-13 // ATP „Consultant Plus”.Cu alte cuvinte, instanța, fiind în esență de acord cu necesitatea recunoașterii dreptului de preempțiune al sublocatorului de a încheia un contract pe un nou termen, a indicat în mod corect că un astfel de drept de preferință nu poate fi încălcat prin acțiunile locatorului, iar acesta din urmă, din cauza expirării contractului de închiriere, este imposibil .
A doua cerință pentru subiectul dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen este respectarea necondiționată a cerințelor paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse privind îndeplinirea corespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor sale în baza contractului de închiriere<*>. După cum se remarcă pe bună dreptate în această privință în literatura de specialitate, dat drept aparține doar unui chiriaș conștiincios...”<**>. În acest caz, paragraful 3 al art. 10 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia, dacă legea face ca protecția drepturilor civile să depindă de dacă aceste drepturi au fost exercitate în mod rezonabil și cu bună-credință, caracterul rezonabil al acțiunilor și buna-credință a participanților relaţiile civile sunt presupuse. Cu alte cuvinte, în cazul unui litigiu între participanții la raporturile juridice analizate, sarcina dovedirii reei-credințe a chiriașului ar trebui să revină locatorului.
<*>Literatura de specialitate indică faptul că în cazul îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor din contract, chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a-l încheia pentru un nou termen. Vezi: Denisov S.A. Dreptul de preempțiune de a încheia un contract ca instituție care stabilește limitele libertății de a încheia un contract // Legislație. 1997. N 2. S. 35. Cu toate acestea, accentul pus de autorul numit nu pare a fi pe deplin reușit și justificat. De fapt, dreptul de preempțiune de a încheia un contract în acest caz nu se pierde, ci mai degrabă nu ia naștere.<**>Bogdanova E.E. Transferul de către participant a drepturilor și obligațiilor față de el însuși în legătură cu încălcarea dreptului de preempțiune // Probleme reale jurisprudenţă. Jurnal științific și teoretic. 2004. N 3. S. 170.
Din textul de lege nu rezultă clar ce obligații specifice ale chiriașului sunt îndeplinite atunci când se decide dacă să recunoască dreptul de preempțiune de a încheia un contract. În același timp, se pare că este imposibil să le restrângem normativ. Analiza Cap. 34 din Codul civil al Federației Ruse („Chirie”) permite doar desemnarea anumitor grupuri de obligații ale chiriașului, neîndeplinirea ( performanță necorespunzătoare), care atrage necondiționat un refuz de a-l recunoaște ca subiect autorizat din punctul de vedere al faptului că are dreptul de preempțiune menționat. Este permis să se evidențieze: obligații legate de utilizarea proprietății închiriate (de exemplu, obligația de a utiliza proprietatea în conformitate cu scopul acesteia sau cu termenii contractului (articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse)); obligații legate de întreținerea proprietății închiriate (de exemplu, obligația de a efectua reparații curente (clauza 2 a articolului 616 din Codul civil al Federației Ruse)); obligații de plată plăți de închiriere(Articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse).
Procedura si conditiile de exercitare a dreptului de preferinta la inchiriere
Alineatul 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse stabilește regula conform căreia, dacă chiriașul intenționează să își exercite dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, chiriașul este obligat să notifice proprietarului dorința sa în scris. în perioada specificată în contractul de închiriere și, dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-o perioadă rezonabilă până la expirarea contractului (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). Legea nu impune nicio cerință specială notificării specificate, cu excepția condiției respectării scris, ceea ce ne permite să considerăm acceptabil designul său arbitrar. Cele de mai sus, în special, înseamnă că nu este necesar să se includă în notificarea în cauză toți condițiile esențiale ale viitorului nou contract de închiriere și, prin urmare, dă motive să se concluzioneze că o astfel de notificare poate avea sau nu caracterul unui oferi.
Din punctul de vedere al exercitării dreptului de preempțiune avut în vedere, o astfel de notificare a chiriașului cu privire la dorința de a folosi privilegiul de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen și, prin urmare, a continua relația de deținere și folosință a bunurilor altor persoane. este clar o condiție prealabilă. Prin urmare, se poate susține că, alături de necesitatea sus-menționată a unei bune performanțe de către chiriaș obligatii contractuale, notificarea evaluată are și înțelesul și semnificația uneia dintre condițiile de implementare a oportunității legale acordate de privilegiul de a încheia preventiv un contract de închiriere pe un nou termen. Cu alte cuvinte, pe baza unei înțelegeri literale a legii, în lipsa unei astfel de înștiințări prealabile a chiriașului, acesta este imposibil să-și exercite avantajele încheierii unui contract.
Aceeași părere a fost exprimată în jurisprudență.
În scrisoarea de informare menționată mai sus a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66, este prezentată următorul caz în instanță cu privire la problema luată în considerare: „ Societate pe acțiuni aplicat la instanţa de arbitraj cu o cerere împotriva comitetului de administrare a proprietăţii şi antreprenor individual privind transmiterea drepturilor și obligațiilor în temeiul unui contract de închiriere încheiat între pârâți.
În susținerea cererii sale, reclamantul a făcut referire la faptul că, în conformitate cu primul paragraful al paragrafului 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, acesta, în calitate de chiriaș conștiincios, după expirarea termenului contractului. , ceteris paribus, are un drept preferenţial faţă de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.
Instanța de fond, soluționând litigiul, a fost ghidată de paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința de a încheia un astfel de acord în termenul perioada specificată în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, - într-un timp rezonabil înainte de încheierea valabilității contractului.
Întrucât nu a fost prezentată dovada respectării de către reclamantă a cerințelor specificate ale art. 621 din Cod și a acordului privind notificarea scrisă a locatorului a intenției de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, instanța a concluzionat că reclamantul a pierdut pretul. -drept emptiv de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, în legătură cu care a recunoscut cererea formulată de transmitere a drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractul de închiriere încheiat de pârâți, nesupus satisfacerii.
Apelând la curtea de apel hotărârea luată pe fondul litigiului, reclamantul s-a referit la faptul că a fost lipsit de posibilitatea de a înștiința proprietarului intenția sa de a încheia o convenție pe un nou termen, întrucât acesta din urmă fusese informat despre refuzul reînnoirii contractului de închiriere înainte de expirarea contractului.
Curtea de Apel a recunoscut argumentul reclamantului ca nefondat, arătând că înștiințarea transmisă de proprietar nu face decât să mărturisească intenția de reziliere a contractului de închiriere anterior ca urmare a expirării termenului specificat în acesta. Această împrejurare nu l-a împiedicat pe reclamant să își exercite dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, în conformitate cu articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse” (paragraful 33).
În parcela de mai sus, de cel mai mare interes pentru noi este indicarea directă a instanței de judecată asupra faptului că respectarea de către chiriaș a cerințelor legii (acordului) privind notificarea prealabilă a proprietarului cu privire la intenția de a folosi dreptul de preferință aparținând chiriașului este o condiție necesară pentru implementarea acestuia din urmă. Fără o astfel de notificare, chiriașul pierde opțiunile legale relevante.
Trebuie avut în vedere faptul că trimiterea acestei notificări nu poate fi considerată implementare persoană autorizată(chiriaș) a dreptului de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen: o astfel de punere în aplicare poate fi discutată numai după ce locatorul și-a exprimat intenția corespunzătoare de a încheia un contract. Aceeași părere a fost exprimată în jurisprudență.
Curtea Federală de Arbitraj a Districtului Moscova, respingând cererea față de fostul chiriaș, argumentând pretențiile prin prezența dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, a indicat următoarele: „... instanța instanță de casație rezultă din faptul că chiriașul nu poate invoca dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen în lipsa unei intenții clare a proprietarului de a închiria imobilul...”<*>
<*>Rezoluția Curții Federale de Arbitraj a Districtului Moscova din 19 aprilie 2002 în cazul nr. KG A40 / 2246-02.Transferul proprietăţii de către locator către o altă persoană pentru altul temeiuri legale decât chiria nu este un motiv suficient pentru ca chiriașul să aplice oportunitățile legale prevăzute de paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse (a se vedea clauza 35 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”).
De asemenea, trebuie avut în vedere că, în cazul unui litigiu, sarcina dovedirii intenției locatorului de a închiria imobilul unui terț sau a faptului că transferul a avut deja loc revine în întregime locatarului.<*>. Confirmarea celor spuse poate fi găsită, de exemplu, în practica judiciară a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.
<*>Despre aceasta vezi, de exemplu: Denisov S.A. Decret. op. S. 35.Non-statale instituție educațională„Centrul științific și educațional „Zborul” (denumit în continuare Centrul „Zborul”) se adresează Curții de Arbitraj Regiunea Tomsk cu o cerere de protecție a drepturilor încălcate în legătură cu refuzul Universității Politehnice din Tomsk de a încheia un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale pentru un nou termen. Refuzând să îndeplinească aceste cerințe, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, în special, a remarcat că centrul Polet nu a dovedit intenția universității de a închiria sediul nerezidențial în litigiu unei alte persoane și, prin urmare, normele de paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse în acest caz nu sunt supuse aplicării<*>.
<*>A se vedea: Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 14 septembrie 1999 N 2943/99.Toate cele de mai sus vă permit să determinați condițiile de bază necesare și suficiente pentru apariția și exercitarea de către chiriaș a dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen:
a) conștiinciozitatea chiriașului, i.e. îndeplinirea corespunzătoare de către acesta din urmă a clauzelor contractului pe toată durata contractului de închiriere;
b) o intenție stabilită în mod credibil a locatorului de a transfera proprietatea închiriată unei alte persoane pentru deținerea și folosirea temporară contra unei taxe;
c) înștiințarea corespunzătoare a proprietarului cu privire la intenția chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen;
d) expirarea contractului de închiriere (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse).
Condițiile enumerate pentru exercitarea dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen trebuie, în opinia noastră, să fie evaluate critic. În primul rând, vorbind despre buna-credință a chiriașului, trebuie avut în vedere că încălcările individuale ale contractului pot fi de natură complet nesemnificativă, în care vor fi considerate doar formal ca atare (dacă, de exemplu, chiriașul a făcut o -zi de întârziere la plata chiriei într-una din perioade) . Se pare că, în astfel de cazuri, încălcarea specificată ar trebui să fie recunoscută ca nesemnificativă, iar chiriașul - își îndeplinește cu bună-credință obligațiile care îi revin în temeiul contractului. În al doilea rând, indicarea legii privind expirarea contractului de închiriere ca conditie necesara apariția dreptului de preferință al chiriașului nu trebuie interpretată restrictiv. Deci, de exemplu, dacă obligațiile părților au fost reziliate în legătură cu încetarea contractului de închiriere prin acordul părților, chiriașului nu i se poate refuza recunoașterea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de închiriere. În al treilea rând, este imposibil, în opinia noastră, să abordăm prea formal problema respectării de către chiriaș a obligației de a notifica proprietarului dorința de a exercita dreptul de preempțiune și de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. Este incorect a face ca faptul existenței unui drept de preempțiune la încheierea unui acord să depindă de direcția (netransmiterea) anunțului în cauză de către chiriaș, mai ales în cazurile în care anunțul de disponibilitate pentru continuarea relațiilor pe posesia și folosința temporară plătită a proprietății este exprimată de locator.
În orice caz, toate aceste chestiuni ar trebui îndreptate spre sfera discreției judiciare, iar, în opinia noastră, puterile discreționare ale instanței ar trebui exercitate ținând cont de comentariile de mai sus.
concluzii
Pe baza conținutului literal al paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen „ceteris paribus”; în plus, legea prevede în mod direct că „când se încheie un contract de închiriere pentru un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților”. Această formulare conduce la o serie de concluzii.
În primul rând, faptul că recunoașterea dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este însoțită de o clauză statutară „ceteris paribus” înseamnă că contractul de închiriere poate fi încheiat cu chiriașul în condițiile unei oferte către orice tert, in afara acestor contracte de inchiriere.fata relatii. Numai în cazul în care chiriașul acceptă în totalitate și necondiționat astfel de condiții, acesta va fi îndreptățit să folosească privilegiul acordat prin dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere.
Pentru a susține cele de mai sus, se pot cita explicații oficiale pe acest subiect de la Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse, deși acestea au fost exprimate chiar înainte de intrarea în vigoare a celei de-a doua părți a Codului civil al Federației Ruse, dar nu au pierdut. relevanța lor. Deci, în paragraful 4 al scrisorii Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 septembrie 1993 N C-13 / OP-276 „Cu privire la anumite recomandări adoptate la ședințele privind practica arbitrajului judiciar”<*>se reține în mod expres că la examinarea litigiilor legate de dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, reclamantul-chiriaș este obligat, printre altele, să ofere instanței de judecată dovada consimțământului său la reînnoire. a contractului de închiriere asupra condițiilor în care proprietarul a încheiat sau a intenționat să încheie un contract de închiriere cu un alt chiriaș.
<*>Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. 1993. Nr 11. S. 104.În al doilea rând, ținând cont de cele de mai sus, condițiile oferite chiriașului la încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen pot fie să respecte în totalitate prevederile contractului anterior, fie să difere semnificativ de acestea. Astfel de diferențe pot afecta atât termenii individuali aleatoriu ai contractului (de exemplu, asupra dreptului părților de a utiliza comunicarea prin fax în corespondență în temeiul prezentului contract și asupra recunoașterii de către părți a unor astfel de documente). forță juridică), și condițiile esențiale ale contractului de închiriere, de exemplu, o condiție cu privire la acest subiect (clauza 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse) sau cu privire la valoarea chiriei la închirierea de clădiri sau structuri (clauza 1 a articolului). 654 din Codul civil al Federației Ruse).
Această concluzie găsește un sprijin consistent în practica judiciară (a se vedea, de exemplu, paragraful 32 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie ").
Trebuie remarcat faptul că în practică circulatie civila dreptul analizat al părților contractului de închiriere de a modifica condițiile acestuia din urmă poate fi folosit și ca un instrument eficient de abuz. Deci, de exemplu, dacă un bun este închiriat unui terț, în cadrul sau în cadrul căruia se află obiectul contractului de închiriere, în privința căruia a fost încheiat anterior un contract între locator și chiriaș și căruia i se acordă dreptul de preempțiune. al chiriașului, prevăzut la alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, astfel de acțiuni ale locatorului nu sunt recunoscute ca o încălcare a dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, deoarece în mod oficial vorbim despre un obiect de închiriere diferit. În susținerea celor spuse, prezentăm următorul dosar în instanță.
Departamentul orașului Balashikha al Organizației Regionale din Moscova a Societății Ruse a șoferilor a intentat un proces împotriva Citiavtoservis LLC și administrației districtului Balashikha din Regiunea Moscova pentru a transfera drepturile și obligațiile chiriașului în baza unui contract de închiriere pentru un teren teren de 2,25 hectare in parte 11233 mp. m. După cum s-a stabilit de instanță la examinarea cauzei, reclamanta închiriase anterior un teren de 11.233 mp. m., în timp ce un teren cu o suprafață mai mare de 2,25 hectare a fost închiriat unui terț, din care o parte este terenul închiriat anterior de reclamant. Ținând cont de cele de mai sus, instanța a concluzionat că reclamantul nu are drept de preempțiune de a închiria un teren în valoare de 2,25 hectare, „și articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse nu prevede posibilitatea de a transfera drepturi și obligații în temeiul unui contract de închiriere în parte din obiectul său"<*>.
<*>Decretul Curții Federale de Arbitraj a Districtului Moscova din 4 octombrie 2005 în dosarul nr. KG-A41 / 9692-05 // ATP „Consultant Plus”.În opinia noastră, această interpretare legea actualăîncalcă grav drepturile și interesele legitime ale unui chiriaș de bună credință și revocă privilegiul de a încheia preventiv un contract pe un nou termen.
În al treilea rând, ținând cont de sensul juridic al dreptului de preempțiune ca o oportunitate stabilită din punct de vedere legal pentru un subiect autorizat de a-și exercita dreptul de a încheia un contract de închiriere în mod prioritar, preferențial oricăror terți și, de asemenea, pe baza unei înțelegeri literale a textul legii, care stabilește că chiriașul are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen „ceteris paribus” (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse), este important să înțelegem că, dacă locatorul are cel puțin o potențială contraparte - o terță parte, locatarul are un avantaj corespunzător față de aceasta din urmă. Prin urmare, prin analogie cu procedura de exercitare a dreptului de preempțiune la cumpărare (a se vedea, de exemplu, articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse), în acest caz, locatorul va fi obligat să notifice locatarului condițiile în temeiul căruia este gata să încheie un astfel de acord cu un terț și să ofere locatarului să-i vândă proprietarului dreptul de preempțiune. Deși nu s-a găsit consolidare reglementară directă, în orice caz, o asemenea obligație rămâne în sarcina locatorului timp de un an din momentul în care acesta a refuzat chiriașului să continue relațiile de deținere și folosință plătită a proprietății (a se vedea paragraful 3 al clauzei 1 al articolului 621). Codul civil al Federației Ruse).
În al patrulea rând, întrucât dreptul de preempțiune al chiriașului se exercită „ceteris paribus” cu alte (terte) persoane, chiriașul însuși nu este în drept să ceară locatorului să încheie un contract de închiriere cu acesta. Cu această ocazie, în opinia noastră, cu mult succes, Curtea Federală de Arbitraj a Districtului de Nord-Vest, în special, a indicat următoarele: „Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede, ceteris paribus, că un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, nu își stabilește dreptul de a cere locatorului încheierea unui astfel de contract și obligația corespunzătoare a acestuia din urmă. În cazul în care locatorul refuză să încheie un contract pentru un nou termen, articolul menționat acordă locatarului doar dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor din contract, încheiat cu o altă persoană în termen de un an de la data expirării termenului contractului existent. obligația locatorului de a încheia un contract pentru un nou termen ar limita dreptul acordat proprietarului prin paragraful 9 al articolului 209 din Codul civil al Federației Ruse de a dispune de proprietatea sa conform legii. discretia mea"<*>.
<*>Rezoluția Curții Federale de Arbitraj a Districtului Nord-Vest din 17 aprilie 2000 în dosarul N A56-31247 / 99.Acestea sunt, în general, principalele trăsături ale exercitării dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe o nouă perioadă, stabilit de alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse.
HOTĂRÂREA PREZIDIULUI SAC RF DATA DATA DE 06.05.2012 N 17540/11
PE CAZUL N A51-2845/2011
„CHESTIUNEA PREZENȚEI (ABSÈNȚEI) MOTIVULUI DE OBLIGATORIA ÎNCHEIERĂRII UNUI CONTRACT DE ÎNCHIRIAȚIE DE TEREN ESTE SUBSĂ EXAMINĂRII DE CĂTRE INSTANȚII ÎN PROCEDURA DE ACȚIUNE”
Esența disputei
Departament relaţiile funciare, stat supravegherea clădiriiși control în domeniul construcției în comun a Teritoriului Primorsky (denumit în continuare departament) și Dalzhen LLC (denumită în continuare societate) au încheiat un contract de închiriere pentru un teren în scopul de a localiza o parcare vehicule cu platformă de arestare. Scopul acordării terenului corespundea tipului de utilizare permisă a acestuia - „a se amplasa o parcare de vehicule cu platformă de arestare”. Acordul conținea o prevedere privind procedura preferențială pentru ca locatarul să încheie un contract de închiriere pe un nou termen, care se face prin acordul părților.
Cu trei luni înainte de expirarea contractului, compania a solicitat departamentului o cerere de încheiere a unui contract de închiriere pentru un teren pentru o nouă perioadă de utilizare în vederea găzduirii unei stații de service auto, întreprinderi de reparații auto, parcare. transport rutier.
Înainte de a depune cererea de prelungire a contractului de închiriere, societatea a solicitat modificarea cadastrului imobiliar a tipului de utilizare permisă a terenului, definit ca „pentru parcarea autovehiculelor cu loc de arestare”, la un alt tip - „stații de service auto, întreprinderi de reparații auto; parcare transport rutier”. Camera Cadastrală a decis să schimbe tipul de utilizare permisă a acestui teren cu cel declarat de societate.
În legătură cu refuzul departamentului de a pune la dispoziție un teren în scopurile indicate, societatea s-a adresat instanței de arbitraj cu cerere de recunoaștere a hotărârii departamentului ca nelegală, precum și obligația de a lua o decizie asupra încheierii. acord suplimentar privind prelungirea termenului contractului de închiriere cu clarificarea noului scop de utilizare a terenului.
La examinarea acestui caz, instanțele s-au confruntat cu chestiunea prezenței sau absenței dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un teren pe un nou termen.
Problema dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un teren pe un nou termen
Chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, după expirarea termenului contractului, are drept de prioritate față de alte persoane, în condițiile egale, de a încheia un nou contract de închiriere pentru un teren, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel. acord. Chiriașul este obligat să notifice în scris proprietarului dorința de a încheia prezentul contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de expirarea contractului (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 3, articolul 22 ZK RF).
În cazul în care proprietarul a refuzat să încheie un contract pe un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să ceară în instanță cedarea drepturile și obligațiile din contractul încheiat și despăgubiri pentru daunele cauzate de refuzul de a reînnoi cu el un contract de închiriere sau numai compensarea pentru astfel de pierderi (alineatul 3, clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse).
Problema luată în considerare a fost reflectată pe scară largă în practica judiciară, inclusiv la nivelul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.
Anterior, clarificări cu privire la problema dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un teren pentru un nou termen au fost date în Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11.01.2002 N 66. „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”.
Pe baza explicațiilor prevăzute la paragraful 35 din prezenta Scrisoare de informare, prevederile paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse oferă chiriașului, care a îndeplinit în mod corespunzător termenii contractului, un drept de preferință, care poate fi exercitat dacă anumite condiții. Astfel de condiții sunt refuzul locatorului de a încheia un contract pe un nou termen și încheierea unui contract de închiriere cu o altă persoană în termen de un an.
Această poziție a fost reflectată în practica judiciară (a se vedea, de exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 3 noiembrie 2011 în cazul N A53-23784 / 2010, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Volga din 28 decembrie , 2011 în dosarul N A57-6803 / 2011, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 22 mai 2012 în dosarul N A52-2051/2011).
Ulterior, o poziție juridică similară a fost stabilită în Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 19 iulie 2005 N 3440/05 în cazul N A73-1964/2004-51. Potrivit acestui Decret al Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen poate fi exercitat de acesta numai dacă locatorul închiriază proprietatea în litigiu unui terț. P legal dat! poziție îndeplinită în practica judiciară (a se vedea, de exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 25 ianuarie 2011 în cazul N A57-6676 / 2010, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 13 septembrie, 2011 în cauza N A56-62979 / 2010, din 01.03.2012 în cauza N A56-23336 / 2011, Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 08.12.2008 N 11100/0807) dosar N 11100/0803) .
În cadrul chestiunii analizate pare interesantă poziția instanțelor, potrivit căreia încheierea unui contract de închiriere cu orice entitate comercială este dreptul, dar nu și obligația locatorului. Prin urmare, din moment ce contractul de închiriere a terenurilor nu este contract public, chiriașul nu are dreptul de a forța proprietarul să-l încheie în lipsa condițiilor de mai sus (a se vedea, de exemplu, Decretul FAS al districtului Volga-Vyatka din 21.06.2010 în cazul N A39-3844 / 2009).
Instanțele au mai subliniat că dreptul de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere nu poate fi exercitat, în special, atunci când locatorul și-a exprimat voința prin refuzul de a reînnoi contractul de închiriere (a se vedea Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Siberia de Est Sector din 28 iunie 2011 în dosarul N A33 -13906/2010).
Între timp, în unele cazuri, instanțele consideră că chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere a terenului (în cazul în care proprietarul refuză să reînnoiască contractul), în ciuda absenței unei relații de închiriere oficializate cu un terț.
Astfel, prezența unui drept de preempțiune a fost stabilită de instanță pe baza îndeplinirii corespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor care îi revin din contract. Totodată, instanța a reținut că aprobarea prealabilă a unui teren către un terț nu exclude posibilitatea furnizării acestuia prin retragere, drept pentru care o asemenea aprobare nu poate constitui temei pentru refuzul de a prelungi contractul de închiriere către chiriaș inițial (vezi Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 23 martie 2012 privind cazul N A70-5160/2011).
O încălcare a obligațiilor chiriașului care nu este confirmată prin probe nu poate servi drept bază pentru refuzul dreptului de preempțiune (a se vedea Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din 11 martie 2009 N F03-678 / 2009 în cazul N A51-10461 / 2008).
Ca parte a problemei luate în considerare, ar trebui să se acorde atenție și dispoziției cuprinse în Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte în practica aplicării regulilor din Codul civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”. Potrivit paragrafului 2 din rezoluția menționată a Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, „nu numai chiriașul conform actualului contract de închiriere, ci și chiriașul conform contractului, care a fost reziliat cu un an înainte de încheierea contractul de închiriere cu o altă persoană sau licitarea pentru încheierea unui astfel de contract, sub rezerva unei notificări scrise a locatorului în modul prevăzut de paragraful unu al paragrafului 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse despre dorința pentru a încheia un nou contract de închiriere.
Problema procedurii adecvate de examinare a cazurilor legate de stabilirea motivelor de constrângere la încheierea contractelor de închiriere terenuri
În această rezoluție, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a soluționat și chestiunea procedurii de examinare a cazurilor legate de stabilirea temeiurilor pentru obligarea încheierii contractelor de închiriere a terenurilor.
În prezent, instanțele aderă la următoarea poziție.
Un litigiu economic care decurge din relații juridice civile (de închiriere) legate de implementarea activităților antreprenoriale și de altă natură activitate economică, este supusă luării în considerare a instanței de arbitraj în modalitatea procedurii de acțiune, întrucât raporturile juridice de închiriere fac obiectul reglementării dreptului civil, ceea ce nu se aplică raporturi de proprietate bazată pe subordonarea administrativă sau de altă natură imperioasă a unei părți față de cealaltă (Decizia Curții de Arbitraj a Regiunii Moscova din 12 ianuarie 2011 în cauza N A41-29444 / 10, Rezoluția celui de-al optulea arbitraj Curtea de Apel din data de 07.09.2009 în dosarul N A70-851 / 2009).
O poziție similară se regăsește și în Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 6 iulie 2010 în dosarul N A17-7148 / 2009, însă, în acest caz, litigiul era legat de contestarea încetării unilaterale a contractul de arendare a terenului.
Concluziile instanțelor inferioare
Instanța de fond a dat curs pretențiilor formulate de societate, care au fost admise de instanța de casație.
Instanțele au procedat din prezența dreptului de preempțiune al societății de a încheia un contract de închiriere pentru un teren pe un nou termen în temeiul prevederilor art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, art. 22 din Codul funciar al Federației Ruse și termenii contractului de închiriere.
Totodată, instanța de fond a arătat că, potrivit părții 4 din art. 28 din Codul funciar al Federației Ruse, nu este permis să refuze furnizarea cetățenilor și entitati legale terenuri în stat şi proprietate municipală, cu excepția cazurilor de retragere a terenurilor din circulație; stabilit lege federala interzicerea privatizării terenurilor; rezervarea terenului pentru nevoi de stat sau municipale.
Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse în Hotărârea din 12 martie 2012 N VAC-17540/11 în dosarul N A51-2845/2011 a ajuns la concluzia că este necesară revizuirea actelor judiciare ale instanțelor inferioare în ordinul supraveghere.
Raționamentul juridic cuprins în această Definiție, a fost în general acceptat de Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.
Vă rugăm să rețineți că definiția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse este act proceduralși nu conține poziția juridică a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, deoarece nu rezolvă litigiul pe fond.
Poziția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse
Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a anulat decizia instanței de fond, precum și decizia curții de casație și a refuzat să satisfacă pretențiile formulate de companie. În același timp, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a formulat următoarele poziții juridice.
1. În cazul în care cererea de încheiere a unui contract de închiriere pentru un teren pentru un nou termen conține cerințe pentru furnizarea unui teren spre închiriere în vederea utilizării în alte scopuri decât cele pentru care acest site a fost prevăzută inițial, atunci o astfel de cerință este de fapt o cerință pentru încheierea unui nou contract de închiriere a terenului. În acest sens, chestiunea prezenței sau absenței motivelor de constrângere la încheierea unui contract de închiriere este supusă luării în considerare în cadrul procedurii ordonanței acțiunii.
Trebuie remarcat faptul că, în practica Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, au mai fost întâlnite poziții juridice similare (deși nu identice). Deci, de exemplu, Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 06.09.2011 N 4784/11 în cazul N A40-133603 / 09-122-977 conține o poziție juridică conform căreia, la examinarea litigiilor despre soarta acordurilor de investiții (contractelor) care implică construirea unui obiect imobiliar, instanțele trebuie să stabilească natura litigiului, precum și să examineze natura juridica contract de investiții, care este necesar pentru calificare juridică disputa care a apărut și determinarea normelor lege procedurala de aplicat: cap. 24 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse (examinarea cazurilor privind contestarea actelor juridice nenormative) sau Dispoziții generale despre litigii(Secțiunea II a Codului de procedură de arbitraj al Federației Ruse).
2. Prevederile părții 4 a art. 28 din Codul funciar al Federației Ruse nu se aplică relațiilor de închiriere, deoarece nu permit refuzul de a oferi cetățenilor și persoanelor juridice terenuri care sunt în proprietate de stat sau municipală, pentru proprietate și nu pentru închiriere.
3. Intenția chiriașului de a prelungi contractul de închiriere a terenului în sine nu poate conduce la obligația necondiționată a locatorului de a închiria terenul pentru un nou termen.
De asemenea, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a confirmat-o pozitia juridica, expuse anterior în Decretul din 19.07.2005 N 3440/05 în cauza N A73-1964 / 2004-51, potrivit căruia dreptul de preemțiune sunt! Solicitantul pentru încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen poate fi realizat de către acesta numai dacă locatorul transferă spre închiriere bunul în litigiu unui terț.
Trebuie remarcat faptul că în această rezoluție a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nu există nicio indicație privind posibilitatea revizuirii efect juridic acte judiciare instanțele de arbitrajîn afaceri cu sho! presa circumstante realeîn baza n. 5 h. 3 Art. 311 APC RF.
În acest sens, Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse luată în considerare nu reprezintă o bază pentru revizuirea actelor judiciare din cauza unor circumstanțe noi.