Probleme apărute în timpul înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta. Probleme de înregistrare de stat a unui contract de ipotecă și ipoteca ca restricție (grevare) a unui drept real asupra unui bun imobil

concept înregistrare de stat drepturile asupra bunurilor imobiliare sunt prevăzute în articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta”, în care înregistrarea de stat este definită ca „ act juridic recunoașterea și confirmarea de către starea de apariție, restricție (grevare), transfer și încetare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare în conformitate cu Codul civil al Republicii Kazahstan.

Înainte de a lua în considerare însuși conceptul de înregistrare de stat, unele aspecte ar trebui clarificate. Și primul dintre ele: ce se înțelege prin legiuitor în acest caz sub imobiliare? Clauza 1, art. 117 din Codul civil al Republicii Kazahstan dă astfel definiție generală imobiliare: tot ceea ce este ferm legat de pământ, obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor. Însă pe lângă aceasta, imobilele includ și obiecte care nu îndeplinesc acest criteriu – aer și nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale, precum și (articolul 119 din Codul civil al Republicii Kazahstan) o întreprindere ca complex de proprietate. Imobilul este un concept juridic, iar proprietatea poate fi clasificată drept imobil prin lege, care are mare importanță pentru a determina dacă drepturile asupra acesteia și tranzacțiile cu acesta sunt supuse înregistrării de stat.

Astfel, analizând legislatie moderna, puteți face următoarea listă de obiecte imobiliare, ale căror drepturi sunt supuse înregistrării de stat în conformitate cu Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”:

1) terenuri (articolul 117 din Codul civil al Republicii Kazahstan, articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”);
2) parcele de subsol (ibid.);
3) corpuri de apă izolate (ibid.);
4) păduri, plantații perene (ibid.);
5) clădiri (articolul 117 din Codul civil al Republicii Kazahstan), părți ale clădirilor;
6) structuri (articolul 117 din Codul civil al Republicii Kazahstan); structuri deasupra și sub pământ, instalații de inginerie, infrastructura de transportși îmbunătățirea (clauza 4, articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan din 16 iulie 2001 nr. 242-II „Cu privire la activitățile de arhitectură, urbanism și construcții în Republica Kazahstan” și elemente ale infrastructurii inginerești a locuințelor sectorul (articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan privind relațiile cu locuința ");
7) spații nerezidențiale (articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan privind relațiile cu locuința, articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”); părți ale sediului (LRK „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”);
8) întreprinderi ca un complex imobiliar (articolul 119 din Codul civil al Republicii Kazahstan, articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”;
9) clădiri rezidențiale și părțile acestora (articolul 601 din Codul civil al Republicii Kazahstan), clădiri rezidențiale cu spații rezidențiale și nerezidențiale (articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan privind relațiile cu locuința); cladiri rezidentiale pe cabane de vara cu dreptul de a înregistra reședința pe acesta;
10) apartamente, părțile acestora (articolul 194, 601 din Codul civil al Republicii Kazahstan), spații de servicii, alte spații rezidențiale în clădiri rezidențiale și alte clădiri adecvate pentru rezidență permanentă și temporară (articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan). Kazahstan privind relațiile cu locuința);
11) camere (Articolul 9 din Legea Republicii Kazahstan privind relațiile cu locuința, articolul 5 din Legea Republicii Kazahstan, având putere de lege, din 23 decembrie 1995 N 2723 privind ipoteca imobiliară a Republicii din Kazahstan);
12) dachas, case de gradina, garaje și alte clădiri de importanță pentru consumatori (articolul 56 din Fundamentele legislației privind notarii, articolul 5 din Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la ipoteca imobiliară”);
13) clădirile de locuit fără drept de înregistrare a reședinței în acestea și clădirile și structurile de utilități în terenuri de grădină; clădiri rezidențiale nepermanente și clădiri de utilități și structuri pe terenuri de grădină (LRK „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”);
14) condominii ca complexe imobiliare (Legea Republicii Kazahstan privind relațiile cu locuința, Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”);
15) obiecte de construcție în curs care nu sunt subiectul contractul curent contract de construcție (Articolul 25 din Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”.

În acest din urmă caz, există o anumită problemă a aplicării legii: când un obiect de construcție în curs încetează să mai fie o colecție de materiale de construcție și devine obiect imobiliar? De exemplu, există situații în care persoana care a început construcția unui obiect, din anumite motive, nu-l poate finaliza, dar în același timp este interesată să înstrăineze un astfel de obiect.

Aceasta ridică o altă întrebare: ce soartă așteaptă teren pe care se află obiectul construcţiei în curs. Artă. 37 Cod funciar Republica Kazahstan din 20 iunie 2003 Nr. 442-II prevede că, atunci când proprietatea asupra clădirilor și structurilor este transferată, trece și dreptul de utilizare a terenurilor relevante. Clauza 1 a articolului 244 din Codul civil al Republicii Kazahstan clarifică această prevedere, spunând că atunci când se vinde „o clădire, o structură sau un alt bun imobil către cumpărător, simultan cu transferul dreptului de proprietate asupra unui astfel de bun imobil, drepturile asupra acelui se ceda o parte din terenul care este ocupat de acest imobil si necesar folosirii lui”. Dar dacă obiectul construcției în curs nu este recunoscut ca imobil, această regulă nu se aplică vânzării acestuia și, prin urmare, este necesar acordul prealabil al proprietarului terenului. Aceasta duce la o complicare a procedurii de vânzare-cumpărare a construcțiilor în curs, în comparație cu vânzarea și cumpărarea de bunuri mobile și imobile.

Trebuie remarcat faptul că articolul 569 din Codul civil al Republicii Kazahstan prevede conservarea șantierului, după care proprietarul are dreptul de a-l înregistra ca imobil și apoi de a face tranzacții.

În practică, există cazuri când autoritățile de înregistrare refuză să înregistreze tranzacțiile cu construcție în curs.

În continuare, ar trebui să aflați ce drepturi asupra bunurilor imobiliare sunt supuse înregistrării de stat. Răspunsul la această întrebare este dat de Codul civil al Republicii Kazahstan (articolul 118): dreptul de proprietate, dreptul de administrare economică, dreptul de conducere operațională, dreptul de posesie moștenită pe viață, dreptul de permanentă. folosinta, ipoteca, servituti. Cateva articole Cod Civilși Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” indică, de asemenea, alte tipuri de drepturi care fac obiectul înregistrării (de exemplu, închirierea, gestionarea încrederii etc.)

Acum să revenim la însuși conceptul de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta. Pe baza textului Legii Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” și a articolelor Codului civil, se poate concluziona că înregistrarea de stat, recunoscând apariția drepturilor asupra bunurilor imobiliare , astfel îl introduce în circulația dreptului civil și legalizează tranzacțiile ulterioare cu acesta, care sunt și ele supuse înregistrării de stat în cazurile prevăzute de Codul civil.

Prin efectuarea înregistrării inițiale de stat a bunurilor imobiliare nou create, statul recunoaște drepturile asupra acestuia pentru legal sau individual. La înregistrarea ulterioară a transferului de drepturi, statul confirmă modificarea sau încetarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare înregistrate anterior. În oricare dintre cazurile enumerate de recunoaștere și confirmare a drepturilor de către stat, aceasta se exprimă într-un act juridic sub formă de înscriere în Registrul unificat al drepturilor asupra actelor de proprietate imobiliară, eliberare a unui certificat de proprietate sau sub forma a unei mărci pe documentele de titlu. Din toate acestea, putem concluziona că înregistrarea de stat este de natură juridică. O analiză a articolelor din Codul civil arată însă că momentul apariției drepturilor poate să nu coincidă întotdeauna în timp cu înregistrarea lor de stat, care este prevăzută ca excepție în paragraful 2 al articolului 8 din Codul civil. Mai mult, această normă de drept nu leagă momentul apariției restricțiilor, de exemplu, sub forma sechestrului, de momentul înregistrării lor de stat.

Astfel, vedem că legiuitorul, după ce a stabilit obligativitatea înregistrării de stat a drepturilor și a altor evenimente, nu a conferit în același timp acestui proces un caracter exclusiv de stabilire a titlului, ceea ce ne permite, la rândul său, să considerăm o astfel de înregistrare ca o reflectare în înregistrați-vă pentru un cerc nelimitat de persoane de informații fiabile și cuprinzătoare despre statut juridic imobil, modificarea sau încetarea acestuia. Această concluzie este confirmată și de faptul că recunoașterea drepturilor asupra bunurilor imobiliare se poate efectua în ordin judiciar, a cărui posibilitate este prevăzută de art. 9 din Codul civil al Republicii Kazahstan și normele lege procedurala. În acest caz, hotărârea judecătorească este cea care ar trebui să joace rolul unui act de recunoaștere de către statul de drepturi, iar înregistrarea, după luarea deciziei, va fi responsabilitatea autorității competente. agenție guvernamentală.

Având în vedere conceptul de înregistrare de stat, legiuitorul a distins în principiu formulările echivalente „un act al unui organ de stat care dă naștere unor drepturi” și „un act juridic de recunoaștere de către statul a drepturilor”, și a făcut acest lucru, se pare, pentru următoarele motive:

- este imposibil să se confunde înregistrarea de stat a drepturilor și un act al unui organism de stat care dă naștere unor drepturi, pe baza unei comparații a paragrafelor 1, 2 din articolul 8 din Codul civil al Republicii Kazahstan, în care aceste concepte sunt considerat independent;
- sarcina principală a publicației act de stat- să creeze o bază pentru apariția drepturilor și obligațiilor, în timp ce înregistrarea de stat are alte sarcini, inclusiv stabilirea în cazuri concrete a momentului la care apar drepturile;
- din punct de vedere al logicii juridice, este imposibil să se considere înregistrarea drepturilor ca un act al statului care dă naștere unor drepturi civile, întrucât sintagma „înregistrarea drepturilor care dă naștere acestor drepturi” este ilogică;
- recunoașterea statutului actului de stat relevant după înregistrare ar presupune și impunerea răspunderii statului pentru puritatea juridică și legalitatea drepturilor care se certifică, ceea ce, desigur, ar avea consecințe negative asupra bugetului acestuia, întrucât de fapt ar se referă la responsabilitatea contribuabililor pentru acțiunile ilegale ale părților atunci când încheie o afacere.

Pe lângă aceasta, se mai poate adăuga că legiuitorul, cel mai probabil, a înțeles prin act juridic nu emiterea vreunui act juridic normativ, ci efectuarea unor acțiuni care vizează introducerea de informații în Registrul Unificat al Drepturilor Imobiliare în scopul pentru eficientizarea cifrei de afaceri imobiliare.

Rezumând cele de mai sus, putem concluziona că înregistrarea reprezintă legalizarea pentru circulația civilă a tranzacțiilor și a drepturilor și obligațiilor generate de acestea, precum și alte temeiuri de apariție a drepturilor și obligațiilor prevăzute la alin.1 al articolului 8 din Codul civil. a Republicii Kazahstan.

În esență, înregistrarea de stat a drepturilor nu trebuie confundată cu înregistrarea de natură specială sau contabilă, deoarece o astfel de înregistrare este mai probabil o înregistrare a proprietății imobiliare în sine, și nu drepturile asupra acestuia, întreprinsă pentru a atinge o serie de obiective de drept public (de exemplu exemplu, înregistrarea bunurilor imobile în inventarul tehnic al autorităților). Înregistrarea de stat a drepturilor este menită să asigure stabilitatea cifrei de afaceri imobiliare, deoarece aceasta din urmă are nu numai importanță patrimonială, ci și socială. O astfel de stabilitate se realizează prin plasarea tranzacțiilor și a altor acțiuni cu bunuri imobiliare în afara intereselor private ale părților, precum și prin crearea unui spațiu special, unitar. Sistem informatic, care permite tuturor subiecților de drept să primească exclusiv și numai date sigure cu privire la statutul juridic al unui obiect.

Evident, una dintre sarcinile principale ale înregistrării de stat este garantarea legalității tranzacțiilor imobiliare, deși această problemă nu este în prezent reglementată în totalitate de lege. În plus, prezența Registrului Unificat al Drepturilor Imobiliare facilitează foarte mult activitățile diferitelor organe de stat legate de necesitatea ținerii evidenței proprietarilor de proprietăți. De exemplu, activitățile autorităților fiscale în exercitarea controlului asupra cheltuielilor cetățenilor, activitățile serviciului executorului judecătoresc, care necesită informații despre prezența sau absența proprietății de la o anumită persoană. Autoritățile antimonopol vor putea controla respectarea procedurii de depunere a petițiilor în conformitate cu articolele 17 și 18 din Legea Republicii Kazahstan din 12 aprilie 2004 nr. 544-II „Cu privire la reglementarea activităților comerciale”, atunci când o tranzactie de achizitie de proprietate necesita aprobarea prealabila din partea autoritatilor antimonopol.

Legislația prevede două forme de înregistrare de stat: drepturile asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta. Întrucât articolul 118 din Codul civil al Republicii Kazahstan stabilește că, pe lângă înregistrarea drepturilor de proprietate și a altor drepturi asupra terenului, limitarea, apariția, transferul și încetarea acestor drepturi sunt, de asemenea, supuse înregistrării, interpretând literal prevederile acestei reguli. , s-ar putea concluziona că toate tranzacțiile imobiliare sunt supuse înregistrării de stat, întrucât orice tranzacție are cumva legătură cu apariția, încetarea, transferul sau restrângerea drepturilor asupra imobilelor, adică cu împrejurările indicate de art. 118 din Codul civil. Republicii Kazahstan ca cazuri în care este necesară înregistrarea tranzacției. Dar dacă această condiție nu este îndeplinită, sunt posibile două tipuri de consecințe.

Analizând articolele din Codul civil al Republicii Kazahstan (ținând cont de articolul 157, care conține prevederea că, în cazurile stabilite de lege, nerespectarea cerinței de înregistrare de stat a unei tranzacții atrage nulitatea acesteia), putem concluzionează că nulitatea unei tranzacții în caz de nerespectare a cerinței de înregistrare nu are întotdeauna loc, ci numai în cazurile în care legea conține o indicație directă în acest sens (articolul 588 din Codul civil al Republicii Kazahstan), sau necesită în mod direct înregistrarea de stat, fără a stabili consecințele nerespectării acestei cerințe (articolul 574 din Codul civil al Republicii Kazahstan). În aceste cazuri, tranzacția, în virtutea articolelor 157, 159 din Codul civil al Republicii Kazahstan, ar trebui considerată nulă.

De regulă, legiuitorul consideră suficientă utilizarea uneia dintre formele de înregistrare de stat: drepturi sau tranzacții. Și numai în cazuri deosebit de dificile, când se impune exercitarea controlului statului, atât asupra tranzacției în sine, cât și asupra transferului de drepturi în temeiul acesteia, legea prevede înregistrarea atât a tranzacției, cât și a drepturilor din această tranzacție. Astfel de cazuri includ înregistrarea unui acord și transferul dreptului de proprietate, în primul rând, în baza unui contract de vânzare de spații rezidențiale sau a unei întreprinderi, în al doilea rând, în temeiul unui acord de schimb pentru aceste tipuri de obiecte imobiliare și, în al treilea rând, în temeiul unui contract. de donatie de bunuri imobiliare. Serveste garanție suplimentară puritatea juridică a contractelor înregistrate.

în care practica mondiala bazat pe necesitatea folosirii fara esec oportunități pentru non-guvernamentale institutii juridice să asigure puritatea juridică a acordurilor înregistrate și legalitatea drepturilor decurgând din temeiul acestora, ceea ce întrunește pe deplin obiectivele de creare a unei cifre de afaceri imobiliare stabile. Pentru țările din sistemul de drept anglo-saxon, aceasta este o participare obligatorie la tranzacția unui broker de asigurări. Pentru țările din sistemul de drept continental, de care aparține și statul nostru, o astfel de modalitate non-statală de asigurare a legalității tranzacțiilor imobiliare a fost întotdeauna legalizarea lor obligatorie.

Înregistrarea tranzacțiilor imobiliare a existat dintotdeauna, iar aceasta a fost făcută de organele tehnice de inventariere (ITO) și de comitetele funciare prin aplicarea unei ștampile de înregistrare pe un document autentificat. Toate datele despre obiect au fost introduse în jurnalele de înregistrare. Anterior, sistemul autorităților de înregistrare și procedura în sine erau stabilite în mod independent de către stat, înregistrarea a fost a doua etapă în transferul dreptului de proprietate asupra proprietății, ca urmare a legalizării obligatorii a tranzacției. .

În legătură cu dezvoltarea relaţiilor de piaţă şi schimbări viata economicaÎn țara noastră, piața imobiliară a reînviat și a început să se dezvolte activ și, prin urmare, a devenit necesară existența unei proceduri uniforme de înregistrare a bunurilor imobiliare pe întreg teritoriul statului, astfel încât să fie posibilă urmărirea întregului proces de apariție, încetare și transferul drepturilor asupra unei proprietăți separate. Prin urmare, legea a introdus înregistrarea de stat obligatorie a oricăror drepturi asupra bunurilor imobiliare, efectuată prin introducerea datelor determinate de legiuitor în Registrul Unificat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta, care este comun întregului teritoriu al statului, și regulile de întreținere a acestuia sunt și ele aceleași pe întreg teritoriul său.

Experiența juridică internațională a prevăzut de mult timp înregistrarea obligatorie de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare, dar numai pe baza unei tranzacții legalizate. Legea permite cetățenilor să se adreseze direct la autoritatea de înregistrare cu un acord întocmit într-un simplu scris, adică, în esență, transferă atribuțiile unui notar independent și imparțial către un funcționar public. Este puțin probabil ca această împrejurare să contribuie la crearea în Kazahstan a unui mecanism de garantare a securității juridice și a legalității tranzacției, ci mai degrabă va da naștere la birocrație, birocrație, ambiție și abuz de funcționari, o creștere a incriminarii imobiliare. piață și o creștere a numărului de procese în instanțe deja suprasolicitate. Această viziune este împărtășită de liderii unui număr de corpuri supreme autorități și administrație, precum și un număr de deputați ai Parlamentului. Momentan activat initiativa legislativa există proiecte de legi privind modificările la Codul civil în ceea ce privește stabilirea obligației de autentificare notarială a tranzacțiilor imobiliare.

O anumită dificultate în activitățile instituțiilor pentru drepturile omului va fi cauzată și de faptul că, deși înregistrarea de stat în majoritatea covârșitoare a cazurilor are o semnificație legislativă în raport cu dreptul de a fi înregistrat, există și cazuri în care apariția al unui drept real sau al unui alt drept înregistrat la imobil nu poate fi asociat cu momentul înregistrării de stat, ci cu momentul direct specificat în lege, adică înregistrarea de stat în acest caz nu are un drept de stabilire, ci un valoare de afirmare a dreptului. Complexitatea indicată este legată, în primul rând, de faptul că momentul apariției drepturilor corespunzătoare nu se va reflecta în sistem. registrul de stat, ceea ce la rândul său poate duce la imposibilitatea obținerii unor date cuprinzătoare privind starea proprietății prin sistemul de înregistrare.

Una dintre aceste excepții este prevederile părții 1 a articolului 341 din Codul civil al Republicii Kazahstan, care stabilește regula privind apariția dreptului de gaj cu privire la bunurile care urmează să fie transferate din momentul unui astfel de transfer, cu excepția cazului în care: altfel prevăzut prin contractul de gaj.

În plus, în conformitate cu partea 5 a articolului 488 și partea 3 a articolului 489 din Codul civil al Republicii Kazahstan, atunci când imobilul este vândut pe credit sau în rate, dacă legea nu prevede altfel, această proprietate din momentul în care este transferat cumpărătorului până când momentul plății integrale este recunoscut ca fiind gajat către vânzător. În acest caz, dreptul de gaj ia naștere în temeiul legii și la momentul prevăzut de lege. În mod similar, un gaj ia naștere în cazul unui contract de închiriere. Problema procedurii de înregistrare a unui gaj în temeiul legii a fost problematică de ceva timp, deoarece nici Codul civil al Republicii Kazahstan, nici Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiilor. cu aceasta”, nici Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” a avut instrucțiuni directe cu privire la această procedură și consecințele neînregistrării. Au existat puncte de vedere diferite asupra acestei chestiuni. Deci, Yu.G. Basin, considerând că gajul în virtutea legii trebuie înregistrat în ordine generală, a propus să pună răspunderea pentru lipsa înregistrării acestuia asupra părților interesate în temeiul convenției, adică neînregistrarea gajului în speță a însemnat nulitatea acestui termen al convenției, și, în consecință, a lipsit părțile de posibilitatea de a face referire la acesta în cazul unui litigiu.

Însă la 16 iulie 1998 a fost adoptată Instrucțiunea privind procedura de eliberare și anulare a certificatelor de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta de către Centrele Imobiliare (aprobată de Agenția de Înregistrare a Imobilelor și a Persoanelor Juridice din Ministerul Justiției al Republicii Kazahstan.), în care problemele controversate au fost, în măsura în care este posibil, sunt permise de legiuitor. Această instrucțiune prevede că înregistrarea unui gaj născut în temeiul legii trebuie efectuată concomitent cu înregistrarea dreptului gajului (cumpărător, plătitor de chirie etc.) (clauza 29 din Instrucțiune), despre care părțile la tranzacția trebuie avertizată. În mod evident, legiuitorul consideră înregistrarea unui gaj, în virtutea legii, nu ca un drept al persoanelor interesate, ci ca o îndatorire a organului de înregistrare și a funcționarilor săi, dacă datele privind apariția unui astfel de gaj intră în sarcina acestora. câmp vizual (ceea ce se întâmplă inevitabil atunci când documentele sunt depuse pentru înregistrarea transferului de proprietate sau în alt mod drept real, precum și pentru înregistrarea unei tranzacții), întrucât restrângerea (grevarea) dreptului aici intervine nu la cererea părților, ci datorită cerințelor legii. Momentul producerii acestei restricții (grevare) a dreptului, spre deosebire de apariția unui gaj în virtutea unui contract de ipotecă, ar trebui considerat nu momentul înregistrării, ci începutul perioadei de plată conform contractului (sau îndeplinirea altor obligații ale cesionarului), întrucât în această perioadă se impune gaj în temeiul legii (alin. 2, clauza 31 din Instrucțiuni). Deși Instrucțiunea este dedicată tranzacțiilor cu spații rezidențiale, pare posibilă utilizarea prevederilor acesteia prin analogie cu tranzacțiile cu alte imobile.

De asemenea, rămâne o întrebare deschisă cu privire la momentul în care apare dreptul de proprietate asupra imobilului în rândul moștenitorilor. Discrepanțele existente în această chestiune sunt legate de formularea articolului 1042 din Codul civil al Republicii Kazahstan, potrivit căruia moștenire acceptată recunoscut aparținând moștenitorului din momentul deschiderii moștenirii, iar însuși faptul acceptării se realizează prin intrarea efectivă în posesie sau prin depunerea unei cereri la notar. Pe de altă parte, articolul 1072 din Codul civil al Republicii Kazahstan vorbește despre imposibilitatea apariției drepturilor de proprietate din momentul acceptării moștenirii, întrucât intrarea efectivă în posesia bunului moștenit de către unul dintre moștenitori. sau depunerea unei cereri de acceptare a moştenirii de către acesta nu exclude posibilitatea recunoaşterii altor moştenitori ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun sau a unei părţi din acesta. Pe baza conținutului acestui articol, acceptarea unei moșteniri trebuie considerată ca voința moștenitorului de a intra în drepturi de moștenire și ca apariția dreptului acestuia de a administra (deține) bunul imobil moștenit în cadrul legii până când momentul înregistrării dreptului de proprietate. Acest drept de administrare (posedare) nu este supus înregistrării, deoarece nu este inclus în lista drepturilor de proprietate prevăzută la articolul 118 din Codul civil al Republicii Kazahstan, iar înregistrarea lui nu este prevăzută de altă legislație.

Revenind la posibilele consecințe negative ale existenței excepțiilor de la regula prevăzută în Codul civil al Republicii Kazahstan, se poate observa că astfel de consecințe ar putea fi reduse datorită aplicării stricte a cerințelor articolului 118 din Codul civil. Codul Republicii Kazahstan și articolul 4 din Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, care obligă toți deținătorii de drepturi, inclusiv cei care au dobândit acest statut fără înregistrarea de stat, să introduceți datele relevante în registru. Pe de altă parte, nu trebuie uitat că, în conformitate cu partea 1 a articolului 16 din Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, înregistrarea drepturilor este de natură declarativă, adică este o consecință a inițiativei nu a instituției justiției, ci a titularilor de drepturi. Astfel, singurul stimulent pentru înregistrarea de stat a drepturilor de către proprietarul bunului imobil sau alt titular de drept este imposibilitatea exercitării deplinelor puteri de autoritate în legătură cu acest bun.

În prezent, multe probleme apar în legătură cu înregistrarea contractelor de închiriere imobiliară. De asemenea, în prezent este problemă problematică privind dacă contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale încheiat pe o perioadă mai mică de 1 an este supus înregistrării de stat. Faptul este că Codul civil al Republicii Kazahstan, atunci când stabilește statutul juridic al clădirilor și structurilor, nu este tăcut cu privire la faptul că acestea pot include spații nerezidențiale utilizate în mod independent, spații nerezidențiale până la obiecte imobiliare independente. O astfel de inconsecvență între Codul civil al Republicii Kazahstan și Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” a condus la o dispută cu privire la aplicarea articolului 651 din Codul civil al Republicii. din Kazahstan către spații nerezidențiale. Decizia dacă un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale încheiat pe o perioadă mai mică de 1 an este supus înregistrării depinde de faptul dacă spațiile nerezidențiale sunt recunoscute ca obiect imobiliar independent. Dacă da, atunci i se aplică numai normele generale ale Codului civil al Republicii Kazahstan privind înregistrarea contractelor de închiriere imobiliară. Dacă considerăm spațiile nerezidențiale ca parte a clădirii, atunci, aparent, i se aplică scutirile stabilite de articolul 651 din Codul civil al Republicii Kazahstan.

DOMNIȘOARĂ. KALINYCHEVA, studentă postuniversitară a Academiei Fiscale de Stat a Rusiei din subordinea Ministerului de Finanțe al Rusiei Până în anii 90 ai secolului XX, în URSS, tranzacțiile erau de fapt permise doar pentru vânzarea, schimbul și donarea clădirilor rezidențiale. După anii 1990, piața imobiliară din Rusia a început să se dezvolte activ: pe lângă clădirile rezidențiale din mediul rural, imobiliarele din oraș au fost implicate în cifra de afaceri. Pentru a proteja drepturi constituționale persoane fizice și juridice, precum și statul însuși, a devenit necesară crearea sistem unic controlul asupra tranzacțiilor cu bunuri imobiliare și transferul dreptului de proprietate asupra acestuia, adică să se formeze instituția de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare, tranzacțiile cu aceasta și să determine organele de stat care ar efectua această înregistrare.

Acest articol a fost copiat de pe https://www.site

DOMNIȘOARĂ. KALINYCHEVA,
student postuniversitar al Academiei Fiscale de Stat din întreaga Rusie din cadrul Ministerului de Finanțe al Rusiei

Până în anii 90 ai secolului XX, tranzacțiile pe teritoriul URSS erau de fapt permise doar pentru vânzarea, schimbul și donarea de clădiri rezidențiale. După anii 1990, piața imobiliară din Rusia a început să se dezvolte activ: pe lângă clădirile rezidențiale din mediul rural, imobiliarele din oraș au fost implicate în cifra de afaceri. Pentru a proteja drepturile constituționale ale persoanelor fizice și juridice, precum și ale statului însuși, a devenit necesară crearea unui sistem unificat de monitorizare a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare și a transferului de proprietate asupra acestuia, adică formarea unei instituții a statului. înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare, tranzacțiile cu acesta și determinarea autorităților de stat care ar efectua această înregistrare.

Actualul Cod civil al Federației Ruse în art. 131 prevedea că dreptul de proprietate și alte drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare sunt supuse înregistrării de stat și, de asemenea, s-au subliniat condițiile de restricție. respectivele drepturi, tranziția și încetarea acestora. Codul civil al Federației Ruse subliniază că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare ia naștere tocmai din momentul înregistrării dreptului corespunzător în forma stabilită de lege. În art. 18 din Codul locuinței al Federației Ruse prevede, de asemenea, că dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra spațiilor de locuit sunt supuse înregistrării de stat.
Până în 1997 în Federația Rusă a existat o procedură foarte haotică pentru înregistrarea drepturilor asupra proprietăților imobiliare: nu exista o singură resursă de informații care să conțină toate informațiile despre tranzacțiile imobiliare și transferul drepturilor asupra acesteia pe teritoriul Rusiei. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare, în special asupra spațiilor de locuit, a fost efectuată de organele de contabilitate tehnică și de inventariere.
Situația s-a schimbat dramatic odată cu apariția Legii federale nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (denumită în continuare Legea privind înregistrarea drepturilor asupra proprietății). Guvernul și-a stabilit obiectivul de a introduce un registru unificat al drepturilor imobiliare în întreaga Federație Rusă. Au apărut astfel instituții de justiție, create special pentru menținerea și implementarea acestui registru controlul statului peste piața imobiliară din toată Rusia.
Instituțiile de justiție au sarcina de a efectua o examinare juridică a documentelor și de a verifica legalitatea tranzacțiilor imobiliare, pentru a stabili absența contradicțiilor între drepturile declarate și cele înregistrate asupra bunurilor imobiliare. Importanța unei astfel de examinări constă în faptul că înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat, iar acest drept înregistrat nu poate fi atacat decât în instanță. Conceptul și procedura înregistrării de stat sunt precizate în Legea privind înregistrarea drepturilor de proprietate, dar aceasta nu rezolvă toate problemele la contabilizarea tranzacțiilor imobiliare.
Esența înregistrării de stat a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare este înregistrarea transferului de drepturi asupra bunurilor imobiliare specifice. Deci, în art. 130 din Codul civil al Federației Ruse enumeră obiectele legate de bunuri imobiliare. Dacă luăm în considerare în această lucrare numai imobilele aferente locuințelor, atunci, corelând normele referitoare la înregistrarea imobilelor, consacrate în Codul civil al Federației Ruse, cu norme similare ale Codului Locuinței al Federației Ruse, determinăm că spațiile rezidențiale includ o clădire rezidențială, o parte a unei clădiri rezidențiale, un apartament, o parte a unui apartament, o cameră.
Potrivit paragrafului 1 al art. 15 ZhK obiect RF drepturi de locuire sunt locuințe. Locurile de locuit sunt spații izolate, care sunt imobile și sunt potrivite pentru rezidența permanentă a cetățenilor (clauza 2, articolul 15 din LC RF). Astfel, o locuință conform Codului Locuinței al Federației Ruse are o serie de caracteristici legale.
Un spațiu de locuit este întotdeauna înțeles ca o cameră izolată, adică separată de alte spații de locuit, precum și delimitată de restul spațiului.
Locuințe izolate fac parte dintr-o clădire sau dintr-o clădire întreagă care, datorită caracteristicilor sale, poate fi delimitată (separată legal) de alte locuințe. Prin urmare, o parte a unei camere, o parte neizolată a unui apartament, cu alte cuvinte, un colț nu poate fi recunoscut ca parte a locuinței. Aceste părți sunt integrate cu restul zone rezidențialeși nu pot fi înstrăinate sau dobândite separat. Poate că o parte dintr-o casă sau un apartament ar trebui înțeleasă ca mai multe camere din această casă sau apartament, care fac obiectul drepturilor de locuință. Codul Locuinței al Federației Ruse nu conține un concept clar că există o parte a proprietății imobiliare. În art. 16, el definește conceptele de „cladire de locuit”, „apartament”, „cameră”, dar nu explică conceptele de „parte dintr-o clădire de locuit” sau „parte dintr-un apartament”.
În Regulile pentru menținerea Registrului de stat unificat al drepturilor asupra proprietăților imobiliare și tranzacțiilor cu acesta (denumite în continuare Reguli), aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 18 februarie 1998 nr. 219 „Cu privire la aprobarea Reguli de ținere a Registrului unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta” (în continuare - Decretul nr. 219), conține regulile de completare a subsecțiunii I din registru. Alineatul 24 din Reguli prevede: „Formele subsecțiunii I, corespunzătoare tipurilor de bunuri imobile:
teren (forma I-1), clădire sau structură (forma I-2), spații rezidențiale, nerezidențiale și alte componente ale unei clădiri sau structuri (forma I-3) ... ”Cu toate acestea, Codul Locuinței din Federația Rusă clasifică o clădire rezidențială ca o clădire rezidențială, care, prin definiție, nu poate fi o componentă nici a unei clădiri sau a unei structuri, deoarece ea însăși este o clădire (structură) separată. Punctul 29 din Reguli oferă exemple de nume de obiecte, care enumera o clădire rezidențială, teren de grădină, dar nu există astfel de definiții ca parte a unei clădiri rezidențiale sau parte a unui apartament.
Capitolul 18 „Drepturi de proprietate și alte drepturi reale asupra spațiilor rezidențiale” din Codul civil al Federației Ruse stipulează în mod clar relațiile asociate cu o clădire rezidențială și un apartament, dar nici o parte a spațiilor rezidențiale și nici o „camera”. ” este menționat vreodată.
Articolul 16 din Codul Locuinței al Federației Ruse conține o listă exhaustivă a spațiilor rezidențiale. Prin urmare, nu pot exista alte locuințe. Din acest motiv, A.A. Titov notează că „locuința în acest aspect este un loc de pe teritoriul Rusiei... un fel de „casă” care îl protejează de efecte adverse extern mediu inconjurator. <...>În Rusia, locuințele sunt încă premisele, care în unele țări dezvoltate nu sunt recunoscute ca atare. Barăcile, colibe improvizate, căruțele sunt o întâmplare zilnică în viața noastră.
Pornind de la aceasta, este imposibil să se identifice locuințele în Rusia numai cu spații de locuit confortabile și dreptul la aceasta - cu dreptul de a trăi într-o astfel de cameră ... ".
O părere similară este împărtășită în articolul său de A.V. Khaldeev, care subliniază că „categoria „locuințe” ... în ea natura juridica nu trebuie să stabilească criterii (rezidențiale) similare. A.V. Khaldeev își exprimă opinia în care a fost introdusă categoria „locuri rezidențiale”. legea locuintei pentru punerea în aplicare a dreptului la locuință consacrat în Constituția Federației Ruse. Termenul „locuință” este utilizat direct în reglementare legală cifra de afaceri civilă. A.V. Khaldeev subliniază: „Introducere cerințe suplimentare la locuința ca obiect al drepturilor fundamentale ale omului ar duce la o restrângere semnificativă a domeniului universal garanții constituționale... În condițiile moderne din țara noastră și în întreaga lume, nivelul de viață și condițiile de viață ale oamenilor sunt foarte diverse. Nevoile rezidențiale ale cetățenilor continuă să fie satisfăcute prin locuirea în colibe, iurte... barăci... vagoane etc... toate spațiile enumerate, dacă o persoană locuiește în ele, sunt locuința lui...".
Din opiniile de mai sus rezultă că în literatura științifică există două concepte: „locuință” și „cameră de locuit”. Cu toate acestea, nu există niciun răspuns la întrebarea ce relații sunt aplicabile unor astfel de obiecte precum o iurtă, o yaranga, o remorcă, o barăcă, dacă astfel de obiecte, din punctul de vedere al conceptului de „locuință”, implementează dreptul a cetăţenilor la locuinţe, iar pe de altă parte, nu aparţin spaţiilor de locuit şi, în consecinţă, relaţiile care decurg din folosirea acestora nu sunt reglementate de legea locuinţei.
A. Borisenko ridică și întrebarea ce fel de spații potrivite pentru locuit (vagoane, case de schimb) ar trebui să fie atribuite. În articolul său, el subliniază că „aplicând criteriul scopului, se poate ajunge la o concluzie fără ambiguitate că nu pot fi recunoscute drept imobile rezidențiale”.
I. Kuzmina introduce conceptul de „reședință permanentă”. În opinia sa, criteriul de distincție a spațiilor rezidențiale de spațiile nerezidențiale este posibilitatea de rezidență permanentă în acest spațiu. Obiectele prefabricate, vagoanele etc., prin definiția lor, nu pot fi folosite ca spații de reședință permanentă și, prin urmare, nu pot fi incluse în fondul locativ. IN ABSENTA. Farshatov este de asemenea de părere că numai spațiile potrivite pentru rezidență permanentă pot fi clasificate drept spații rezidențiale. El spune că „locuitul în ele (vagoane, barăci etc.) ca angajat nu poate fi calificat ca relație de locuință. La rezolvarea problemelor legate de drepturile de folosință, pierderea acestor drepturi, nu ne putem ghida după normele legislației locative.
Aplicație permisă norme generale contract de închiriere (închiriere de proprietate).
Din cele de mai sus se poate observa că problema reglementării relațiilor asociate cu obiecte precum o iurtă, yaranga, remorcă etc., este destul de acută. Până în prezent, practica judiciară este de așa natură încât atunci când se decide asupra problemei evacuării din astfel de spații, se aplică regulile care reglementează închirierea proprietății. În opinia noastră, acest lucru încalcă drepturile persoanelor care locuiesc în astfel de spații, în primul rând dreptul la inviolabilitatea locuinței și dreptul la locuință în sine. La emiterea actelor judiciare, instanțele nu examinează problema dacă persoana evacuată are un alt spațiu de locuit, care poate duce la vagabondaj forțat, la viață „pe stradă”. Evacuarea forțată este posibilă în termen de 5 zile de la notificarea debitorului. Cu toate acestea, astăzi, de exemplu, la Moscova este imposibil să găsești un spațiu de locuit adecvat într-un timp scurt și la un preț accesibil, ceea ce obligă o persoană să părăsească spațiile evacuate „nicăieri”. Evacuarea dintr-o remorcă, barăci etc. este posibilă chiar și în absența persoanei evacuate. Desigur, atunci când se stabilesc obstacole demne de remarcat în calea evacuării (boală, a fi într-o călătorie de afaceri etc.) executorul judecătoresc pune în fața judecătorului problema amânării sau suspendării evacuării (articolul 355 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse), dar aceasta rămâne doar la aprecierea instanței.
Poate că problema legată de înregistrarea unor astfel de obiecte precum iurtă, yaranga, căruță etc., poate fi considerată soluționată, deoarece aceste obiecte sunt recunoscute atât în cercurile științifice, cât și în practica judiciara nerezidenţială. Cu toate acestea, Decretul nr. 219 nu conține nicio mențiune despre existența unor astfel de instalații. Soluționarea unei astfel de probleme este posibilă doar cu ajutorul practicii de aplicare a legii.
Următoarea problemă cu care se confruntă autoritățile de justiție este înregistrarea transferului dreptului la imobil în construcție (articolul 219 din Codul civil al Federației Ruse). Organele de justiție au fost create în primul rând pentru a preveni încălcarea drepturilor persoanelor fizice și juridice. De aceea, Legea privind înregistrarea drepturilor de proprietate stabilește clar motivele pe care se iau deciziile de refuz al înregistrării de stat. În art. 131 din Codul civil al Federației Ruse se referă la înregistrarea drepturilor de proprietate, în timp ce art. 219 arată că un asemenea drept ia naștere numai din momentul înregistrării de stat, prin urmare, înainte de această înregistrare, dreptul de proprietate în sensul art. 219 nu există. În acest caz, este necesar să se ia în considerare dreptul de proprietate nu asupra obiectului imobiliar în sine, ci asupra ansamblului de proprietăți utilizat la crearea acestuia, inclusiv asupra materialelor necesare construcției. Această problemă nu a primit o soluție clară.
Esența sa constă în faptul că creatorul de imobile înainte de înregistrarea de stat are drepturile și îndeplinește îndatoririle inerente proprietarului. Astfel, creatorul de bunuri imobiliare este responsabil pentru protecția absolută, întreținerea, necesitatea compensării prejudiciului cauzat etc. În practică, tranzacțiile se efectuează cu astfel de bunuri pentru înstrăinarea acestuia. Cu toate acestea, un astfel de drept nu poate fi calificat drept unul independent. Motivele sunt destul de formale - legea nu prevede dreptul de proprietate menționat.
Din cele de mai sus, rezultă că scopul instituției înregistrării de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta este de a stabili un sistem solid, controlat al cifrei de afaceri imobiliare. Un astfel de sistem este necesar în primul rând pentru a proteja drepturile de proprietate ale persoanelor fizice și juridice.
Pe baza celor de mai sus, putem da următoarea definiție a înregistrării de stat. Înregistrarea de stat este un sistem de măsuri juridice, organizatorice, procedurale și de altă natură care asigură o reflectare completă și fiabilă a datelor privind drepturile asupra bunurilor imobiliare și toate modificările care apar cu acestea; o combinație armonioasă de interese publice și private în domeniul imobiliar; formarea unei circulații civile sigure, legale și deschise.
Legislația rusă prevede strict că numai înregistrarea de stat a dreptului de proprietate imobiliară și a tranzacțiilor pentru transferul acestui drept este o confirmare a transferului bunurilor imobiliare către un alt proprietar și garantarea dreptului acestuia la această proprietate. Legiuitorul subliniază că este posibilă contestarea dreptului confirmat de instituția înregistrării de stat doar în instanță. Acest mod de a intra în raporturi juridice este tipic pentru dreptul civil. În același timp, spre deosebire de drepturi civile relații, inițiativa în formarea relațiilor de înregistrare este unilaterală - baza apariției relațiilor de înregistrare este aplicarea deținătorului drepturilor de autor. Instituția justiției pentru înregistrarea drepturilor nu poate iniția procesul de înregistrare, precum și obliga participanții la tranzacții civile să își formalizeze drepturile asupra bunurilor imobiliare. Astfel, autoritățile de înregistrare intră în raporturi de înregistrare nu din propria voință, ci în virtutea voinței titularului dreptului. În ceea ce privește încetarea raporturilor de înregistrare, acestea sunt posibile și numai la inițiativa deținătorului drepturilor de autor. Legislația prevede dreptul deținătorului dreptului de a refuza înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile în orice etapă a procesului de înregistrare înainte de a lua o decizie de către autoritatea de înregistrare.

Bibliografie
1 A se vedea: Înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare: teorie și practică: sat. articole / Comp. E.A. Kindeeva, M.G. Piskunov. - M., 2005.
2 Titov A.A. Comentariu la Codul locuinței al Federației Ruse. 2005 // SPS „ConsultantPlus”.
3 Khaldeev A.V. Corelarea categoriilor juridice „locuință” și „locuință”. Aspecte teoretice și practice. 2005 // Ibid.
4 Borisenko A. Imobil rezidențial ca obiect de vânzare. 2005 // SPS „ConsultantPlus”.
5 Vezi: Kuzmina I. Conceptul de locuit. 2005 // Ibid.
6 Farshatov I.A. Comentarii pentru ZhK RF. 2006 // Ibid.
7 A se vedea: Trubnikov P. Examinarea de către instanțele de judecată a cauzelor privind litigiile privind locuințe // Ibid.
8 A se vedea: Scrisoarea Ministerului Fiscal al Rusiei din 27 aprilie 2001 nr. VT-6-04/350 „Cu privire la clarificări privind aplicarea modificărilor și completărilor nr. 5 la Instrucțiunea Serviciului Fiscal de Stat al Rusiei din 8 iunie , 1995 Nr. 33 „Cu privire la procedura de calcul și plata impozitului pe proprietate către întreprinderile bugetare” // Acte normative privind finanțele, impozitele, asigurările și contabilitatea. 2001. Nr. 7.

Introducere

Concluzie

Literatură și NPA

Introducere

Odată cu adoptarea Codului civil al Federației Ruse, problemele de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta au dobândit o semnificație deosebită, iar înregistrarea în sine este adesea o valoare de formare a legii. În conformitate cu prevederile Codului, apariția drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile și a altor drepturi supuse înregistrării de stat (clauza 2, articolul 8 din Codul civil) se face dependentă de respectarea cerințelor de înregistrare, iar în unele cazuri, valabilitatea unei tranzacţii efectuate cu bunuri imobiliare.

Potrivit art. 164 din Codul civil a înregistrării de stat în cazurile și în modul prevăzute la art. 131 din Cod și Legea „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, sunt supuse tranzacțiilor cu terenuri și alte imobile. Articolul 131 din Codul civil stabilește că dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor imobile sunt supuse înregistrării, și anume: dreptul de gestiune economică, dreptul de conducere operațională, dreptul de deținere moștenire pe viață a unui teren, dreptul de folosință permanentă (nelimitată) a unui teren, servituți, în plus - ipotecă, precum și limitarea, apariția, transmiterea și încetarea acestor drepturi.

Compararea acestor norme juridice, cu interpretarea lor literală, dă motive pentru a concluziona că tranzacțiile imobiliare sunt supuse înregistrării în toate cazurile, întrucât orice tranzacție imobiliară este într-un fel legată de apariția (încetarea, transferul, restrângerea) drepturilor asupra bunurilor imobiliare. , adică în împrejurările prevăzute la art. 164 C. civ. cât pentru cazurile în care este necesară înregistrarea unei tranzacții.

1. Conceptul de înregistrare a drepturilor imobiliare și practica mondială

A. Esența înregistrării drepturilor asupra bunurilor imobiliare

Codul civil al Federației Ruse folosește pe scară largă termenul „înregistrare de stat”. Conform Codului civil al Federației Ruse, persoanele juridice sunt supuse înregistrării de stat (articolul 51; clauza 2 din articolul 54; clauzele 2 și 4 ale articolului 57; clauza 2 din articolul 59; clauza 2 din articolul 61; clauzele 1 și 2 al articolului 62, alin. 1, 2 și 5 al articolului 63, alin. 2 al articolului 73, alin. 3 al articolului 90, alin. 2 al articolului 98, alin. 2 al articolului 109, alin. 4 al articolului 114), actele constitutive ale acestora ( clauza 3, articolul 52) și denumirile comerciale (clauza 4, articolul 54); numele cetățenilor, schimbarea acestora, precum și alte acte de stare civilă (clauza 3, articolul 19, articolul 47); faptele de dobândire și pierdere de către un cetățean a calității de întreprinzător individual (clauzele 1 și 2 ale articolului 23; clauza 1 a articolului 25) și a statutului de moștenitor (clauza 2 a articolului 1038).

Cel mai adesea, termenul „înregistrare de stat” este folosit atunci când este vorba de drepturi asupra bunurilor imobile (paragraful 2 al articolului 8; articolul 131; alin. 1 al articolului 164; articolul 219; alin. 3 al articolului 225; alin. 3 274; art. 5041) și tranzacțiile cu aceasta (alin. 2 al articolului 28; alin. 3-6 al articolului 131; art. 164-165; alin. 2 al articolului 223; art. 251; alin. 3 al articolului 339, pct. 389 pct. 2, pct. 433 articolul 3, articolul 558 articolul 2, articolul 560 articolul 3, articolul 573 pct. 2, articolul 574 pct. 3, articolul 584, articolul 609 § 2; Articolul 633-643; Articolul 651 § 2; Articolul 658 § 2; Articolul 1028 § 1028 § 2; Articolul 1031 § 2; Articolul 1036; Articolul 1037 § 2). Există, de asemenea, referințe în Codul civil al Federației Ruse la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare în sine (clauza 1 a articolului 130, clauza 1 a articolului 234), transferul drepturilor asupra bunurilor imobiliare (articolele 131 și 551, clauza 2 din articolul 1017). ), hotărâri de retragere a unui teren - act special al unui organ de stat privind un anumit obiect imobiliar (clauza 4, articolul 279, articolul 280). În cele din urmă, există un caz special indicații de înregistrare de stat (paragraful 1 al articolului 234), atunci când nu este clar despre înregistrarea a ceea ce (drepturi, proprietate, fapt juridic sau altele) se discută.

Desigur, o asemenea varietate de categorii legislative în sine nu ar deveni o problemă dacă legiuitorul s-ar ocupa de distincția clară a acestora.

Din păcate, nu a făcut-o. Ca urmare, deja în primele luni de funcționare a normelor enumerate din Codul civil al Federației Ruse, au început să apară numeroase neînțelegeri, a căror sursă a fost lipsa de certitudine legislativă în materie de relație dintre procedurile pentru înregistrarea drepturilor și înregistrarea tranzacțiilor imobiliare și semnificația juridică a fiecărui tip de înregistrare. Practica de aplicare a legii a continuat să fie ghidat statutul adoptat înainte de intrarea în vigoare a Codului civil al Federației Ruse, până la apariția unei legi federale speciale.

Nerespectarea cerinței de înregistrare a unei tranzacții poate duce la două tipuri de consecințe. Astfel, paragraful 1 al art. 165 C. civ. conține o prevedere potrivit căreia nerespectarea formei notariale, iar în cazurile stabilite de lege, cerința înregistrării de stat a tranzacției atrage nulitatea acesteia. O analiză a articolelor din Cod (ținând cont de articolul 165) ne permite să concluzionam că nulitatea unei tranzacții în caz de nerespectare a cerinței de înregistrare a acesteia nu are loc întotdeauna, ci doar în cazurile în care legea fie conține o indicație directă în acest sens (articolul 558 din Codul civil, de exemplu, prevede că contractele de vânzare a unei clădiri de locuit sau a unui apartament sunt supuse înregistrării de stat și se consideră încheiate din momentul înregistrării respective), fie necesită în mod direct înregistrarea de stat a tranzacției, fără a stabili consecințele nerespectării acestei cerințe (în special, la articolul 574 din Codul civil în legătură cu un contract de donație de bunuri imobiliare). În ambele cazuri, neînregistrat în la momentul potrivit tranzactia decurge in virtutea art. 165, 168 C. civ. să fie considerate nule de drept ca nerespectând cerințele legii.

Totodată, art. 550 din Cod stabileste necesitatea darii unui contract de vanzare de bunuri imobiliare (cu exceptia unei intreprinderi).

sau spații de locuit) numai într-o formă scrisă simplă, fără înregistrarea sa de stat, deși dreptul de proprietate al dobânditorului bunului înstrăinat poate apărea numai după înregistrarea acestui drept (articolul 223 din Codul civil). Având în vedere cele de mai sus în raport cu art. 131 si 164 Cod civil, se pare ca ar trebui inregistrat si acest contract de vanzare de bunuri imobiliare, dar inregistrarea lui va trebui sa aiba loc doar la inregistrarea dreptului de proprietate al cumparatorului asupra bunului dobandit - contractul va necesita inregistrarea ca titlu. document pe care se bazează dreptul de proprietate emergent. Până la înregistrarea drepturilor noului proprietar, contractul are deplin efect juridic, iar drepturile (pretențiile) care decurg din aceasta ca dintr-o tranzacție consensuală vor fi asigurate cu posibilitatea protecției judiciare.

Deci art. 131 și 164 C. civ. vorbesc despre cazurile și procedura de înregistrare de stat în legătură cu imobile și tranzacții conexe. Cu toate acestea, art. 8 din Legea federală „Cu privire la adoptarea părții I a Codului civil al Federației Ruse” prevede că până la intrarea în vigoare a legii privind înregistrarea drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta, se aplică procedura de înregistrare actuală. Datorită faptului că act legislativ, la care se arată în articolul menționat, intrat în vigoare la 31 ianuarie 1998, se poate susține că până la momentul menționat anterior, Codul civil a determinat doar cazurile în care se impunea înregistrarea bunurilor imobile, dar nu a reglementat procedura pentru astfel de înregistrare (datorită absenței normelor legale relevante din Cod) , lăsându-l până la un anumit moment în forma în care a fost stabilit în vigoare acte juridice, inclusiv legislația subiecților Federației Ruse. În același timp, trebuie avut în vedere faptul că înregistrarea drepturilor imobiliare la nivel federal a fost reglementată departe de perfectă și parțial depășită. reguli, iar actele relevante ale entităților constitutive ale Federației Ruse nu au fost adoptate peste tot.

Potrivit art. 219 din Codul civil, dreptul de proprietate asupra clădirilor, structurilor și altor bunuri imobile nou create supuse înregistrării de stat ia naștere numai din momentul înregistrării respective.

O întreprindere de stat sau municipală, căreia i se atribuie un bun imobil în temeiul dreptului de gestiune economică, nu are dreptul de a o închiria, de a o gaj, de a o aduce ca contribuție la capitalul autorizat companiile economice și parteneriatele sau în alt mod dispune de astfel de bunuri fără acordul proprietarului. Restul bunurilor care îi aparțin, societatea are dreptul de a dispune în mod independent, cu excepția cazurilor în care legea prevede altfel.

Un regim juridic special este instituit în Codul civil atunci când imobilul este gajat (ipotecă) și executat silit asupra acestuia la cererea creditorului ipotecar (clauza 1, art. 339, articolele 340, 349 din Codul civil).

Organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta este obligat: la cererea titularului dreptului de autor, să certifice înregistrarea prin eliberarea unui document privind dreptul sau tranzacția înregistrată sau prin înscrierea pe documentul însuși depus. pentru înregistrare (clauza 3 din art. 131 C. civ.); furnizează informații despre această înregistrare și drepturile înregistrate oricărei persoane (alin. 4 al articolului 131 din Codul civil). În cazul refuzului înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare sau tranzacțiilor cu acesta, sau sustragerii de la înregistrare, titularul dreptului are dreptul de a face recurs împotriva acțiunii autorității de înregistrare în instanță.

În baza paragrafului 6 al art. 131 din Codul civil, procedura de înregistrare de stat și motivele refuzului acesteia ar trebui să fie determinate de legea privind înregistrarea drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta. O astfel de lege a fost adoptată în Federația Rusă la 21 iulie 1997 - „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”.

În conformitate cu prezenta lege, semnificația înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta este aceea că: este un act de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, restrângerii, transferului sau încetării drepturilor asupra bunurilor imobiliare în conformitate cu prezenta lege. cu Codul civil al Federației Ruse; este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat; desfășurat pe întreg teritoriul Rusiei, conform sistemului de înregistrări stabilit de Legea privind drepturile asupra fiecărui obiect imobiliar în Registrul de stat unificat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta; data înregistrării de stat a drepturilor se referă la ziua în care se fac înscrieri relevante în Registrul unificat al drepturilor de stat; efectuate la amplasamentul bunurilor imobile din raionul de înregistrare.

Refuzarea înregistrării de stat a drepturilor sau sustragerea acesteia poate fi contestată de către o persoană interesată la o instanță, o instanță de arbitraj.

Înregistrarea obligatorie de stat este supusă drepturilor asupra bunurilor imobile, titlurile de proprietate pentru care se eliberează după intrarea în vigoare a Legii adoptate. Drepturile imobiliare care au apărut înainte de intrarea în vigoare a acestuia sunt recunoscute ca valabile din punct de vedere juridic chiar și în lipsa statului lor.

înregistrare introdusă prin Legea menționată. Înregistrarea acestor drepturi se realizează la cererea titularilor acestora. Necesitatea înregistrării de stat a unei restricții (grevare) sau a altei tranzacții imobiliare apărute după introducerea Legii în cauză impune înregistrarea de stat a drepturilor asupra acestui obiect apărute înainte de intrarea în vigoare a prezentei legi (art. 6 din Lege). ). Restricțiile (grevațiile) se înțeleg ca fiind condițiile stabilite de Lege, interdicții care îngreunează exercitarea dreptului de proprietate sau a altui drept real de a obiect specific bunuri imobiliare (servitute, ipotecă, administrare a trustului, arendare, sechestru de proprietate etc.).

Înregistrările sunt deschise. Organismul care îl implementează este obligat să furnizeze informații cuprinse în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor despre orice obiect imobiliar oricărei persoane care a prezentat o carte de identitate și o cerere scrisă. Un extras din registru trebuie să conțină o descriere a proprietății, drepturile înregistrate asupra acesteia, precum și restricțiile (grevațiile) de drepturi. Refuzul de a emite informațiile solicitate poate fi atacat în instanță.

Datele privind conținutul titlurilor de proprietate, cu excepția informațiilor privind restricțiile (grevațiile), informațiile generalizate cu privire la drepturile unei persoane fizice asupra obiectelor sale imobiliare, extrase cu informații despre transferul drepturilor asupra unui obiect imobiliar pot fi furnizate în modul prescris de lege numai persoanelor specificate în lege: titulari de drepturi; persoanele care au primit o procură de la deținătorul drepturilor de autor; șefii organismelor locale de autoguvernare și autorităților de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse; autoritățile fiscale; instanţele şi aplicarea legii care au cazuri în curs legate de obiecte

bunuri imobiliare și (sau) deținătorii drepturilor acestora; moștenitori prin testament sau prin lege (clauza 3, articolul 7 din Lege).

Informațiile despre drepturile înregistrate asupra obiectelor imobiliare sunt furnizate contra cost, dacă legea nu prevede altfel. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare va fi efectuată de instituțiile de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta pe teritoriul districtului de înregistrare la locația bunurilor imobiliare. Aceștia vor verifica valabilitatea documentelor depuse de solicitant și existența drepturilor relevante ale persoanei sau autorității care a întocmit documentele, precum și existența drepturilor înregistrate și revendicate anterior. Li se încredințează eliberarea documentelor care confirmă înregistrarea de stat a drepturilor, precum și informații despre drepturile înregistrate.

Înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare se efectuează după primirea documentelor necesare în acest sens și îndeplinirea cerințelor legii menționate, înregistrarea acestora, efectuarea unei examinări juridice a documentelor și verificarea legalității tranzacției, stabilirea absenței contradicțiilor între drepturile revendicate și deja înregistrate asupra acestei proprietăți, alte motive de refuz sau suspendare a înregistrării drepturilor. Înregistrarea restricțiilor (greajelor) de drepturi, ipoteci, leasing sau alte tranzacții cu bunuri imobiliare este permisă conform Legii numai dacă există înregistrarea de stat a drepturilor apărute anterior asupra acesteia în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor. Înregistrarea drepturilor trebuie efectuată în cel mult o lună de la data depunerii cererii și toate acestea documente necesare(Articolul 13 din Lege).

Înregistrarea apariției și transferului de drepturi asupra proprietății imobiliare este certificată printr-un certificat în acest sens, iar înregistrarea contractelor și a altor tranzacții prin efectuarea unei inscripții speciale de înregistrare pe un document care exprimă conținutul tranzacției. Se efectuează la solicitarea titularului dreptului de autor, a părții contractante sau a unei persoane autorizate de aceștia dacă are împuternicire.

Dacă drepturile iau naștere pe baza unor acorduri (tranzacții) care nu necesită legalizare notarială, cererile de înregistrare a drepturilor trebuie depuse de către toate părțile la acord (tranzacție). Dacă unul dintre ei se sustrage de la înregistrarea drepturilor, transferul dreptului de proprietate se înregistrează pe baza unei hotărâri judecătorești luate la cererea celeilalte părți. Când drepturile au luat naștere în baza convențiilor (tranzacțiilor), deși nu necesită legalizare obligatorie, dar la cererea părții legalizate, se depune cerere de înregistrare a dreptului de către una dintre părțile la acord.

Motivele de înregistrare a prezenței, apariției, încetării, transferului, restrângerii (grevarii) drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta sunt: actele autorităților de stat sau ale autonomiei locale din competența acestora; contracte și alte tranzacții cu bunuri imobiliare, certificate de privatizare a spațiilor de locuit, realizate în condițiile legii; certificate de drept la moștenire; intrat în efect juridic hotărâri judecătorești etc. O anexă obligatorie la documentele necesare pentru înregistrarea drepturilor este planul unui teren și (sau) planul unui obiect imobiliar.

B. Practica mondială de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare

Din punctul de vedere al savantului spaniol Fernando P.M. Gonzalez, atunci când se clasifică experiența mondială în domeniul înregistrării drepturilor asupra terenurilor și a altor bunuri imobiliare, se poate „stabili un criteriu pentru o alegere rezonabilă a unui sistem de înregistrare: se acordă preferință celui care elimină într-o măsură mai mare incertitudinea la cel mai mic cost relativ.Acela care, la un cost relativ mai mic sau egal, furnizeaza mai multa informatie si o calitate mai buna, drept urmare ajuta la reducerea costului informatiei si, in final, a tranzactiei.Ca urmare, cel care, la un cost egal, produce cel mai puternic efect de înregistrare”.

Fiecare sistem de înregistrare trebuie să asigure fiabilitatea și transparența circulației civile a imobilelor. Într-o economie de piață, în absența garanțiilor adecvate de fiabilitate și publicitate din partea autorităților publice, această problemă se rezolvă prin furnizarea de servicii juridice private suplimentare de către participanții de pe piață, care în cele din urmă afectează costul unei tranzacții imobiliare, determină durata a implementării sale și a fiabilității finalizării acestuia.

În sistemul juridic german de înregistrare, o înscriere în registrul public al drepturilor asupra proprietății imobiliare este singura dovadă a titlului de proprietate asupra acestei proprietăți (sau singura despre care trebuie să cunoască o entitate care intenționează să încheie o tranzacție legată de această proprietate) . Sistemele de înregistrare a bunurilor imobiliare din Germania și Spania se caracterizează prin faptul că conținutul evidenței titlului imobiliar din registrul public are prioritate față de diverse documente indicând transferul drepturilor asupra acestei proprietăți, dar neînregistrate corespunzător. Astfel, chiar și o înscriere eronată asupra drepturilor asupra bunurilor imobile în registru este considerată singura adevărată până când este corectată în modul prescris, iar persoana care a devenit titular de drept în baza acestei înscrieri în registru este singura. adevărat titular al dreptului. Totuși, principiul că tot ceea ce este consemnat în registrul drepturilor imobiliare atrage anumite dificultăți în a decide cine răspunde în fața adevăratului proprietar în prezența unor înscrieri eronate.

În Germania, apariția acestei probleme este prevenită într-un mod simplu: înainte de a face o înscriere în registrul drepturilor imobiliare, registratorul trebuie să obțină acordul scris în acest sens de la toate părțile interesate în formă notarială. Cu alte cuvinte, toate părțile interesate (drepturile lor trebuie să fie înregistrate în registrul drepturilor imobiliare) trebuie să ofere persoanei care efectuează înregistrarea o aprobare formală, dar explicită a textului înscrierii în registru. La rândul său, acesta din urmă este obligat să anunțe în mod corespunzător toate persoanele afectate de noile evidențe de înregistrare. Astfel, dacă o înscriere în registru este eronată, aceasta se face totuși cu acordul persoanelor care pot suferi prejudicii din această înscriere și pot cere daune-interese, iar persoanele interesate își apără drepturile mai bine decât oricine.

În cazul în care nu se ajunge la un acord de către părțile interesate, problema consemnării poate fi soluționată în instanță. Autoritatea de înregistrare este responsabilă numai pentru notificarea corectă a tuturor părților interesate. Această procedură este de încredere în ceea ce privește protecția drepturilor deținătorilor de drepturi de autor, dar se caracterizează printr-o perioadă lungă de acțiuni de înregistrare, mai ales dacă cineva nu este de acord cu aceste acțiuni și cazul este examinat în instanță.

În Spania, protecția împotriva unei înscrieri eronate în registru se realizează într-un mod diferit: registratorul este obligat să întocmească și să facă înscrieri de înregistrare, el este răspunzător și pentru eventualele daune dacă această înscriere este incorectă. Astfel, grefierul, exercitându-și atribuțiile de serviciu, și anume efectuând o examinare a actelor care i-au fost depuse în vederea înscrierii, acționează ca apărător al legii la luarea unei hotărâri privind săvârșirea acțiunilor de înregistrare.

În Germania, „pentru transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile (sau constituirea unui gaj în legătură cu bunurile imobiliare), este necesar un act public - o înscriere într-un registru funciar special”, deoarece, conform § 873 din Germania. Cod civil (GGB), orice modificare a statutului juridic al imobilului necesită înregistrarea în cartea funciară, precum și acordul tuturor părților ale căror drepturi asupra acestui imobil sunt afectate. Cu alte cuvinte, pentru punerea în aplicare a voinței subiecților de drept civil rulajul imobiliar în vederea realizării consecinte juridice de natură reală, este necesar un eveniment manifestat exterior sub forma unui act formal de autoritate publică - efectuarea unei mențiuni de înregistrare prin care se stabilește valabilitatea unei tranzacții de înstrăinare imobiliară.

Sistemul de înregistrare folosit în cărțile funciare, conform

GSU este construit pe următoarele principii:

a) introducerea drepturilor de proprietate, i.e. orice modificare a statutului juridic al unui bun imobil este supusă înregistrării în cartea funciară (§ 873 GGU);

b) specialități, adică o fișă separată este alocată în cartea funciară pentru înregistrarea datelor pe fiecare teren (propunerea 1, paragraful 1 § 3 din Regulamentul privind cartea funciară)

c) publicitate, i.e. orice persoană interesată are dreptul de a primi informații din cartea funciară în legătură cu un anumit teren (paragraful 1 § 13 din Regulamentul privind cartea funciară);

d) fiabilitatea evidenței funciare, i.e. o înscriere efectuată în cartea funciară are forță juridică pentru terții de bună-credință, chiar și în cazurile în care nu corespunde situației juridice reale (§ 892-894 BGB);

e) vechimea drepturilor de proprietate, i.e. dacă există două drepturi reale asupra aceluiași obiect de proprietate imobiliară, se acordă prioritate acelui drept, a cărui înscriere în cartea funciară a fost făcută anterior (§ 879 GGU).

Toate problemele legate de înregistrarea acestor drepturi sunt reglementate în Germania de Regulamentul privind cărțile funciare, adoptat la 24 martie 1897. În conformitate cu acesta, cărțile funciare sunt ținute de instituțiile funciare speciale care funcționează în baza instanţele generale prima instanta la locul imobilului.

În aceste instituții, înregistrarea drepturilor în cartea funciară se realizează de registratorii care au urmat un curs special de pregătire. Sunt independenți în luarea deciziilor. Funcția lor este de a verifica acreditările persoanelor care se consideră părți interesate.

Efectul cărților funciare se extinde la raioanele pe teritoriul cărora se află terenurile cuprinse în carte. Cartea în sine este un registru de stat pentru înregistrarea drepturilor asupra terenurilor și a altor bunuri imobiliare. Acest registru înregistrează drepturile tuturor celor care se află în proprietate privată terenuri, cladiri si structuri. Orice înscriere în cartea funciară este considerată adevărată până când i se fac corecții.

Institutul de carte funciară din Germania se bazează pe următoarele principii:

a) încrederea publică în cartea funciară;

b) disponibilitatea limitată a conținutului acestuia;

c) înregistrarea pe bază de cerere;

d) taxe.

Înregistrarea terenului în cartea funciară se efectuează la cererea oricărei persoane al cărei drept este afectat de o astfel de înregistrare sau în favoarea căreia se realizează (§ 885 GGU). Dacă este necesară certificarea notarială pentru înregistrarea proprietății imobiliare, atunci înregistrarea poate fi efectuată de către un notar în numele persoanei al cărei drept este afectat de o astfel de înregistrare (§ 313 BGB). În plus, pentru a recunoaște validitatea unei tranzacții de înstrăinare imobiliară, legea germană prevede o procedură specială. Decizia este oficializată document separat solicitarea notarului cu prezența simultană obligatorie a părților sau a reprezentanților lor autorizați (§ 925 GGU).

Conform § 883 BGB, în cartea funciară se pot face înscrieri preliminare asupra contractelor încheiate pentru înstrăinarea imobilelor. Această înregistrare permite cumpărătorului imobilului să ceară executarea contractului și, de asemenea, avertizează alte persoane să nu pretindă dreptul de a revendica acest imobil. Un ordin făcut după înregistrarea în cartea funciară a unei înregistrări preliminare privind înstrăinarea unui teren sau a unui drept este nul. Sistemul de carte funciară asigură un grad ridicat de transparență și publicitate în tranzacțiile care implică terenuri și alte proprietăți imobiliare din Germania.

În Spania, sistemul actual de înregistrare a fost introdus prin Legea Ipoteca (1861), stabilind noi abordări ale înregistrării. În conformitate cu cerința Legii, a fost înființat Registrul de proprietate asupra drepturilor imobiliare (denumit în continuare Registrul proprietății), în care sunt înregistrate drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile, alte drepturi de proprietate și restricțiile și sarcinile acestora. Se desfășoară în districtele de înregistrare care nu se ating între ele și coincid cu granițele teritoriilor administrative ale Spaniei. Luând în considerare interesele publice, districtele mari de înregistrare pot fi împărțite în mai multe districte mici (așa se întâmplă, de exemplu, în Madrid, Barcelona).

Registrul proprietății se ține în cărți speciale, care sunt numerotate și vizate de judecător. Forma și procedura de completare a acestora sunt stabilite de Ministerul Spaniol al Justiției (articolul 238 din Legea ipotecare). O înregistrare de înregistrare în Registrul Proprietății poate fi definită ca „un extras întocmit de registratorul proprietății, după calificare juridică: din conținutul actelor ce urmează a fi înregistrate, tot ceea ce are semnificație juridică pentru părți, obiectul și viitorul. dobânditori, pe baza conținutului registrului.” Toate evidențele privind drepturile imobiliare și tranzacțiile cu acesta sunt înregistrate în Registrul Proprietății. Drepturile unei proprietăți individuale sunt înregistrate pe o fișă separată, în ordine cronologică. Astfel, foaia de înregistrare fixează procesul de transfer al drepturilor asupra bunurilor imobiliare. În același timp, ultimul titular al dreptului este singurul legal, iar fiecare drept asupra bunurilor imobiliare aparține doar unuia. proprietar de drept. Toate drepturile neînregistrate asupra bunurilor imobiliare sunt nule, nule din cauza existenței unei evidențe de înregistrare în Registrul Proprietății.

Răspunderea registratorului pentru legalitatea înscrierii garantează eficacitatea principiului deja menționat: tot ceea ce este consemnat în Registrul Proprietății este adevărat și legal, întrucât cel care și-a înregistrat dreptul la imobil dobândește drepturi asupra acestuia în forma si volumul in care sunt inscrise in Registrul Proprietatii. Informațiile Registrului privind drepturile asupra bunurilor imobile, precum și restricțiile și sarcinile sunt deschise părților interesate.

Sistemul de înregistrare spaniol, conform Legii ipotecare, aderă

următoarele principii de bază:

a) publicitate, i.e. înregistrarea dreptului la imobil este publică și deschisă spre revizuire;

b) definiții, i.e. fiecare proprietate are propria listă de înregistrare separată (Art. 8, 243);

c) secvențe, adică o nouă înregistrare a înregistrării în Registrul drepturilor de proprietate imobiliară stinge toate înregistrările vechi din Registrul pentru această proprietate (articolul 20);

d) închidere, adică este interzisă înregistrarea tranzacțiilor imobiliare care au o dată anterioară ultimei înscrieri în Registrul Proprietății (art. 17);

e) prioritate, i.e. dreptul la bunuri imobiliare ia naștere de la data înregistrării în Registrul Proprietății - dobândește dreptul cine se înregistrează primul (art. 25);

f) nonrezistenta, i.e. drepturile neînregistrate asupra bunurilor imobiliare nu pot fi considerate drept drept asupra acestuia (art. 23, 24).

Sistemul spaniol de înregistrare a titlului de proprietate asupra bunurilor imobiliare în Registrul Proprietății nu este obligatoriu, dar este destul de eficient, deoarece proprietarul acestei proprietăți nu poate obține un împrumut ipotecar garantat cu bunuri imobiliare (iar imobilul este mijlocul cel mai fiabil de a asigura un împrumut) fără înscrierea unei ipoteci în Registrul Proprietății. Condiția prealabilă pentru înscrierea unei ipoteci în Registrul Proprietății este înregistrare obligatorie proprietatea gajată asupra proprietății.

Având în vedere perioadă de tranziție Noul sistem de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare în Registrul Proprietății a fost introdus pe deplin în Spania în 1944.

Sistemul spaniol de înregistrare a drepturilor de proprietate în Registrul Proprietății se bazează pe o analiză juridică a tranzacțiilor depuse pentru înregistrare. Examinarea juridică a tranzacției presupune verificarea corectitudinii formei documentelor depuse; capacitatea juridică a persoanelor fizice și capacitatea juridică a persoanelor juridice care sunt părți la tranzacție; conformitatea tranzactiei cu legislatia in vigoare.

După efectuarea unei examinări juridice, registratorul decide fie să recunoască tranzacția ca fiind conformă cu legea, fie despre nerespectarea acesteia. În primul caz, dreptul se înscrie în Registrul Proprietății, în al doilea caz, înregistrarea este refuzată. Decizia registratorului poate fi atacată cu recurs.

O garanție suplimentară a legitimității tranzacțiilor este aceea că, de obicei, toate tranzacțiile imobiliare sunt legalizate după primirea unui certificat de la Registrul Proprietății cu privire la statutul juridic al imobilului. Astfel, notarul autentifică tranzacția imobiliară, iar registratorul atestă valabilitatea acesteia în Registrul Proprietății. Experiența lumii arată că, fără introducerea unui anumit element de obligație în procesul de înregistrare a titlului, acest proces este aproape sigur sortit eșecului și înregistrarea completă a tuturor terenuri foarte probabil nu va fi niciodată finalizată. Nu în toate țările lider ale lumii principii generaleînregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile au fost efectuate și fixate cu aceeași succesiune. Un sistem ideal de înregistrare a proprietății imobiliare ar trebui să reflecte pe deplin și în mod fiabil statutul juridic al proprietății, să garanteze fiabilitatea și acuratețea datelor și să nu se refere la conținutul tranzacțiilor anterioare pentru a vă familiariza cu cele mai recente înregistrări din registru. Ar trebui să asigure o combinație armonioasă a intereselor publice și private și să protejeze interesele de proprietate ale participanților conștiincioși la tranzacțiile civile, să minimizeze posibilitatea de necinste în tranzacțiile imobiliare.

În opinia noastră, înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta este un act de certificare a dreptului al autorității publice, care fixează dinamica statutului juridic al imobilului pentru a asigura circulația civilă legală, deschisă și sigură a acestuia. Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” (denumită în continuare Legea privind înregistrarea) definește înregistrarea de stat ca „un act juridic de recunoaștere și confirmare de către starea de apariție, restricție (grevare), transfer sau încetare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse" (clauza 1, articolul 2).

Clauza 3 din articolul 131 din Codul civil al Federației Ruse și articolul 14 din Legea privind înregistrarea indică natura de certificare a dreptului a înregistrării de stat, conform căreia înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare este certificată fie printr-un certificat de stat. înregistrarea drepturilor, sau prin efectuarea unei înscrieri speciale de înregistrare pe documentul depus la înregistrare.

Faptul că înregistrarea de stat nu are caracter de titlu este evidențiat de paragraful 3 al clauzei 8 a articolului 12 din Legea înregistrării, care prevede: „Dacă înscrierile din Registrul unificat de stat al drepturilor și titlul de proprietate nu se potrivesc, documentul de titlu are prioritate.” Cu toate acestea, se poate fi de acord cu N.A. Syrodoev, care consideră că prioritatea menționată a documentului de titlu față de înscrierea în Registrul Unificat al Drepturilor de Stat în caz de inconsecvență a înscrierilor indică inconsecvența legiuitorului în construirea unei structuri juridice clare și refuzul său de la o poziție lipsită de ambiguitate în acest sens. problema. Incoerența este una dintre deficiențele semnificative ale numitei Legi privind înregistrarea.

Experiența mondială a înregistrării drepturilor imobiliare a fost acceptată de legiuitorul rus și implementată în Legea privind înregistrarea sub forma unei simbioze a două sisteme de înregistrare: înregistrarea documentelor (acte) și înregistrarea titlurilor. Această poziție se datorează faptului că, inițial, în Codul civil al Federației Ruse, legiuitorul nu și-a exprimat poziția neambiguă cu privire la problema înregistrării imobiliare. De exemplu, conform clauzei 1 a articolului 131 din Codul civil al Federației Ruse, titlul legal de proprietate imobiliară sub formă de drepturi de proprietate, alte drepturi reale, precum și alte drepturi prevăzute de lege este supus înregistrării de stat. Dar în paragraful 3 al aceluiași articol, se stabilește că certificarea înregistrării se realizează fie printr-un document asupra unui drept sau tranzacție înregistrată, fie prin efectuarea unei inscripții de confirmare pe un document depus pentru înregistrare. În același timp, articolul 164 din Codul civil al Federației Ruse se referă la înregistrarea tranzacțiilor cu terenuri și alte bunuri imobiliare. Cerinta generala la tranzactiile imobiliare - respectarea formei scrise a acestora, in cazuri individuale si legalizarea notariala.

Practica mondială pornește din necesitatea utilizării posibilităților instituțiilor juridice nestatale fără a se asigura puritatea juridică a acordurilor înregistrate și legalitatea drepturilor care decurg în baza acestora. Se pare că această cerință este destul de justificată întrucât întrunește obiectivele de a crea o cifră de afaceri stabilă a imobiliare și servește la excluderea posibilității înregistrării în masă a tranzacțiilor anulabile și nule.

2. Probleme de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare

Înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare este singura dovadă legală a dreptului de a deține, folosi și dispune de acestea. Statul acordă proprietarului dreptul de a alege între înregistrarea obiectului și înregistrarea ca un singur complex. Și aici este important să nu greșești.

Alegerea înregistrării obiectului este de preferat dacă obiectele nu sunt conectate între ele printr-un singur ciclu tehnologic și dacă proprietarul intenționează să folosească părți ale proprietății separat. De exemplu, la cumpărarea unui număr de spații, unele vor fi închiriate, în timp ce altele vor fi scoase la vânzare. Vinderea întregului obiect pe părți este, de asemenea, mult mai ușoară. Prezența certificatelor separate va grăbi posibilitatea tranzacțiilor și vă va scuti de birocrația inutile.

Dacă un număr de obiecte sunt incluse într-un singur lanț tehnologic și, în plus, ținând cont de planurile proprietarului, acest complex este folosit pentru a obține un împrumut, atunci este recomandabil să se înregistreze ca un lucru complex - proprietarul va avea un o dovadă puternică a dreptului de a deține acest obiect în ansamblu pentru scopul propus. Fără a apela la serviciile specialiștilor, el va putea gestiona în același timp întregul complex, ceea ce va fi de mare ajutor pentru a decide soarta întregii unități în ansamblu.

Importanța unei astfel de decizii poate fi văzută clar dintr-un exemplu practic.

Compania a organizat construirea unui complex de distribuție a combustibilului pentru depozitarea și vânzarea cu ridicata și cu amănuntul a produselor petroliere într-unul dintre districtele din regiunea Moscovei. După ce am încheiat un acord cu administrația locală pentru închirierea terenului pe 49 de ani, în suprafață totală de 3,2 hectare, am început prima fază de construcție, care s-a finalizat foarte rapid, și pe baza certificatului de acceptare de stat. , au fost puse în funcțiune cinci obiecte: o clădire administrativă, un punct de control, facilitati de tratament, o statie de transformare si o benzinarie cu cai de acces si zona amenajata adiacenta. După livrare a apărut problema înregistrării dreptului de proprietate asupra obiectelor introduse.

Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” din 21 iulie 1997 stabilește că proprietarul poate obține un certificat de proprietate asupra bunurilor imobiliare numai după înscrierea obiectului în Registrul de stat unificat. Potrivit art. 2 din Lege, proprietarul primește întreaga gamă de drepturi (posedare, folosință, dispunere) pentru bunuri imobile numai din momentul înregistrării de stat. În baza acestei Legi s-au obținut 5 certificate doar pentru clădiri.

Pentru organizarea activităților au fost necesare investiții mari, pe care, din cauza costurilor de construcție, firma nu le-a avut. Conducerea a decis să contracteze un împrumut și să folosească întregul complex sub ipotecă pentru a obține capital de lucru. În cursul obținerii acestuia, a apărut o problemă: de fapt, atât evaluatorii, cât și bancherii au înțeles că garanția este un complex de combustibil și distribuție foarte profitabil, al cărui cost depășește de multe ori valoarea creditului, dar legal existau 5 certificate pentru unii. structuri, de suprafață mică, nu este clar cât de interconectate. Deoarece, conform Legii, înregistrarea de stat se efectuează la locația bunurilor imobiliare (articolul 2, clauza 4), compania a solicitat la reprezentanța locală a Camerei de înregistrare regională din Moscova cu o cerere de eliberare a unui certificat unic pentru întreg complexul de distribuție a combustibilului.

Pentru a-și fundamenta afirmațiile, managerii companiei au susținut că obiectul este un singur complex cu un scop funcțional comun și că înregistrarea obiect cu obiect nu va reflecta costul real al complexului și capacitățile sale tehnologice, întrucât include nu numai clădiri. , dar și drumuri, căi de acces căi ferate, teren în arendă. În plus, Legea definește imobilele ca fiind terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și toate obiectele care sunt legate de teren în așa fel încât să fie imposibilă deplasarea lor fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri, structuri, locuințe și -incinte rezidentiale, paduri si plantatii perene, condominii, intreprinderi ca ansamblu imobiliar. În acest caz, o serie de obiecte s-au dovedit a fi în afara domeniului de înregistrare - drumuri, căi de acces etc.

Aceste probleme au devenit subiect de discuție cu specialiștii Camerei Regionale de Înregistrare din Moscova. Pe baza analizei problemei și a precedentelor existente, s-a recomandat reprezentanței locale să efectueze o singură înregistrare a obiectului ca lucru complex în baza art. 134 din Codul civil al Federației Ruse. Acest articol definește că „dacă lucrurile eterogene formează un singur întreg, implicând utilizarea lor conform scop general, sunt considerate ca un lucru (lucru complex)", prin urmare, proprietarul are dreptul de a înregistra complexul de distribuție a combustibilului ca lucru complex. Totuși, mai întâi este necesară înregistrarea obiectelor care au fost incluse tehnologic în combustibil- complex de distributie, dar a ramas in afara inregistrarii: parcuri de acumulare, rafturi de incarcare si descarcare, statie de pompare cu baldachin.

A fost nevoie de 4 luni pentru înregistrarea suplimentară și abia atunci proprietarul a avut în mână documentele necesare: două certificate de proprietate! De ce doi? Da, pentru că de-a lungul timpului, managerii și-au dat seama cât de important este pentru utilizare ulterioară să înregistreze obiectele împreună sau separat și au decis să se înregistreze în funcție de scopul lor funcțional. Astfel, un singur certificat include facilități care alcătuiesc în general baza pentru depozitarea și comerțul cu ridicata al produselor petroliere: clădiri administrative și de agrement, un punct de control, unități de tratare, o stație de transformare, o fermă de rezervoare principală și una de rezervă, un suport de descărcare și încărcare. , o stație de pompare cu baldachin, - cu o listă cu literele fiecărui obiect și a suprafeței totale totale. O benzinărie a fost înregistrată separat, deoarece are ca scop vânzarea cu amănuntul a combustibilului.

Astfel, înainte de a trece la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, este necesar să se decidă dacă acest complex este un singur lanț funcțional, a cărui înregistrare separat poate deteriora atât valoarea sa, cât și poate face imposibilă utilizarea în continuare a acestuia în scopul propus.

Prin urmare, formularea art. 2 din Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, adoptat Duma de Stat 17 iunie 1997, în care înregistrarea de stat este definită ca un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, restrângerii (grevarii), transmiterii sau încetării drepturilor asupra bunurilor imobile, precum și proba unică și exhaustivă a existenţa drepturilor asupra bunurilor imobiliare.

Eșecul unei astfel de formulări, în opinia noastră, este legată și de faptul că înregistrarea de stat poate fi considerată cu greu ca singura dovadă a existenței drepturilor, întrucât această dispoziție contravine art. 12 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește posibilitatea recunoaștere judiciară drepturi, precum și proceduri judiciare.

Mai mult, definiția analizată, se pare, nu este tocmai corectă din punct de vedere lexical, întrucât sintagma folosită „act juridic de recunoaștere a drepturilor de către stat” poate desemna destul de rezonabil un act al unui organ de stat care generează drepturi. În același timp, pare inacceptabil să se confunde înregistrarea de stat a drepturilor și un act al unui organism de stat care generează drepturi. Această concluzie rezultă dintr-o comparație a paragrafelor 1, 2 ale art. 8 din Codul civil al Federației Ruse, în care aceste concepte sunt considerate independente.

Diferența dintre un act de stat și înregistrare poate fi urmărită și prin compararea sarcinilor pe care le rezolvă. Astfel, publicarea unui act de stat servește drept bază pentru apariția drepturilor și obligațiilor. Înregistrarea de stat are și alte sarcini indicate mai sus, inclusiv stabilirea în cazuri specifice a momentului de apariție a drepturilor.

Înregistrarea drepturilor nu poate fi considerată ca un act de stat care dă naștere unor drepturi civile, și din punct de vedere al logicii juridice, întrucât cifra de afaceri „înregistrarea drepturilor care dă naștere acestor drepturi” nu are o asemenea logică.

În plus, recunoașterea statutului actului de stat relevant după înregistrare ar avea consecințe negative pentru bugetul de stat. Deci, dacă statul, prin acte de înregistrare, creează, se schimbă relaţiile civile, atunci în acest caz poartă responsabilitatea și pentru puritatea juridică și legalitatea drepturilor care se certifică. De altfel, în acest caz, vom vorbi despre responsabilitatea statului sub forma răspunderii contribuabililor pentru acțiunile ilegale ale părților la încheierea unei tranzacții. Nicio țară din lume nu este suficient de bogată pentru a-și permite luxul de a fi tras la răspundere pentru acțiunile celor implicați în tranzacții private.

În același timp, practica mondială pornește din necesitatea utilizării posibilităților instituțiilor juridice nestatale, fără a eșua în asigurarea purității juridice a acordurilor înregistrate și a legalității drepturilor care decurg în baza acestora. Se pare că această cerință este destul de justificată întrucât întrunește obiectivele de a crea o cifră de afaceri stabilă a imobiliare și servește la excluderea posibilității înregistrării în masă a tranzacțiilor anulabile și nule.

De operare sistemele juridice țări străine a dezvoltat două modalități principale de asigurare a legalității documentelor de proprietate privată, precum și a drepturilor supuse înregistrării de stat. Pentru țările care utilizează sistemul de drept continental, aceasta este o legalizare obligatorie a tranzacțiilor imobiliare.

Pentru țările modelului de drept anglo-saxon, este obligatoriu ca o companie de asigurări să participe la procesul de încheiere a unui acord împreună cu un avocat sau cu un broker.

Din păcate, Codul civil al Federației Ruse a ignorat această problemă, în legătură cu care încă mai solicită decizia sa urgentă, ținând cont de posibilele consecințe negative ale tranzacțiilor ilegale într-un domeniu atât de important din punct de vedere social precum cel imobiliar. Încercările de a atribui instituțiilor justiției funcțiile de control juridic menționate mai sus, așa cum se prevede în Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, nu numai că contrazic argumentele de mai sus și implică consecințe negative nerezonabile pentru buget, dar permit, de asemenea, să se vorbească despre crearea unui control cvasi-judiciar asupra raporturilor de drept civil. Crearea unui astfel de control ridică multe întrebări cu privire la calificările specialiștilor și șefilor instituțiilor de justiție, întrucât Legea federală analizată nu conține cerințe pentru educația juridică obligatorie a acestora, presupunând că posturile relevante în instituțiile de justiție pot fi ocupate de persoane cu experiență în organele de înregistrare de stat.

O anumită dificultate în activitățile instituțiilor pentru drepturile omului va fi cauzată și de excepțiile existente la regula generala despre necesitatea înregistrării pentru apariția drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Această dificultate se datorează în primul rând faptului că momentul apariției drepturilor relevante nu se va reflecta în sistemul de registru de stat, ceea ce, la rândul său, poate duce la imposibilitatea obținerii de date cuprinzătoare privind starea proprietății prin sistemul de înregistrare. .

Astfel de excepții includ prevederile paragrafului 4 al art. 218 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede dobândirea dreptului de proprietate asupra unui apartament, garaj și alte proprietăți ale unei cooperative de consum după achitarea aportului său de acțiuni.

O altă excepție, în opinia noastră, sunt prevederile părții 1 a art. 341 din același cod, care stabilește regula privind apariția dreptului de gaj cu privire la bunurile ce urmează a fi transmise din momentul transferului, dacă prin contractul de gaj nu se prevede altfel.

Lista de mai sus de excepții poate fi completată. Deci, în special, așteptându-l pe al lui permisiunea judiciara problema momentului apariţiei drepturilor asupra bunurilor imobiliare, în baza normelor legii. Potrivit părții 5 a art. 488 din Codul civil al Federației Ruse, bunurile vândute pe credit sunt gajate vânzătorului, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acordul părților. În plus, dreptul de a gaj imobiliare în temeiul legii apare și la înregistrarea unui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere în temeiul părții 1 a art. 587 din Codul civil al Federației Ruse. Din punctul nostru de vedere, apariția unor astfel de drepturi ar trebui asociată cu momentul înregistrării lor de stat, ceea ce se explică prin necesitatea de a asigura unificarea principiului asigurării drepturilor și sarcinilor imobiliare, precum și de a limita posibilitatea extinderii nejustificate a listei excepțiilor de la regula generală prevăzută la alin.2 al art. 8 din Codul civil al Federației Ruse. În legătură cu cele de mai sus, se pare că contractul de vânzare-cumpărare, care prevede plata unui bun imobil pe credit, intră în domeniul de vedere al înregistrării de stat ca bază pentru apariția unui drept de proprietate - o ipotecă, deși în o situație diferită (cu excepția cazului în care obiectul este o clădire de locuit sau un local) nu este prevăzut pentru înregistrare.

De asemenea, rămâne deschisă teoriei dreptului problema momentului apariției dreptului de proprietate asupra imobilului de către moștenitori. Neconcordanțe existente în această materie sunt legate de formularea art. 546 din Codul civil al RSFSR, potrivit cărora moștenirea acceptată se recunoaște ca aparținând moștenitorului din momentul deschiderii moștenirii, iar faptul acceptării se realizează prin intrarea efectivă în posesie sau prin depunerea unui act. cerere la notar. Statul de drept menționat, stabilind momentul de la care bunul moștenit este recunoscut ca aparținând moștenitorului, nu a indicat, în același timp, pe ce drept real se întemeiază acest bun: pe dreptul de proprietate, dreptul de gestiune economică. , dreptul de administrare a încrederii etc. Utilizarea altor norme de drept civil pentru a clarifica poziția legiuitorului nu ne permite, de asemenea, să ajungem la o concluzie exhaustivă.

Deci, apariția tocmai a dreptului de proprietate la intrarea în moștenire este confirmată indirect de dispozițiile alin. 2 p. 2 art. 218 din Codul civil al Federației Ruse și art. 548 din Codul civil al RSFSR. În primul caz, legiuitorul leagă conceptul de proprietate asupra proprietății în timpul moștenirii cu dreptul de proprietate, iar în al doilea caz, prevede că în cazul decesului unui cetățean care a acceptat, dar nu a formalizat încă moștenirea, moștenitorii săi moștenesc acest bun în mod general, în timp ce în alte situații, moștenirea se realizează în ordine. transmitere ereditară drepturi.

Numit ca adversar reglementarile legale standuri art. 549 din Codul civil al Federației Ruse, care vorbește despre imposibilitatea apariției dreptului de proprietate din momentul acceptării moștenirii, de la intrarea efectivă în posesia bunului moștenit de către unul dintre moștenitori sau depunerea a unei cereri de acceptare a moştenirii de către acesta nu exclude posibilitatea recunoaşterii celorlalţi moştenitori ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun sau a unei părţi din acesta . Pe baza conținutului acestui articol, acceptarea unei moșteniri trebuie considerată ca voința moștenitorului de a intra în drepturi de moștenire și ca apariția dreptului acestuia de a administra (deține) bunul imobil moștenit în cadrul legii până când momentul înregistrării dreptului de proprietate. Acest drept de administrare (posedare) nu este supus înregistrării, întrucât nu este inclus în lista drepturilor reale prevăzute la art. 131 din Codul civil al Federației Ruse.

Lacuna indicată a legiuitorului în legătură cu o definire clară a momentului în care dreptul de proprietate ia naștere în timpul moștenirii ar trebui rezolvată în normele secțiunii „ dreptul succesoral a treia parte a Codului civil al Federației Ruse.

Revenind la posibilele consecințe negative ale existenței unor excepții de la regula generală prevăzută la alin.2 al art. 8 din Codul civil al Federației Ruse, trebuie menționate următoarele. Astfel de consecințe ar trebui reduse prin respectarea strictă a cerințelor art. 131 din Codul civil al Federației Ruse, care obligă toți deținătorii de drepturi, inclusiv cei care au dobândit acest statut fără înregistrare de stat, să introducă datele relevante în registru. Exercitarea de către titularul dreptului a drepturilor sale asupra bunurilor imobiliare cu participarea terților ar trebui să fie dependentă de momentul înscrierii în registru a datelor relevante privind aceste drepturi. Astfel, fără înregistrarea de stat a drepturilor, proprietarul nu-și poate exercita pe deplin atribuțiile de autoritate în raport cu bunul care îi aparține.

În conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse, drepturile asupra bunurilor imobiliare, apariția, limitarea, încetarea și transferul acestora sunt supuse înregistrării în registrul de stat. În esență, această înregistrare are scopul de a asigura stabilitatea cifrei de afaceri imobiliare, întrucât aceasta din urmă are nu numai semnificație proprietății, ci și socială. Asigurarea stabilității se realizează prin separarea tranzacțiilor și a altor acte cu proprietăți imobiliare dincolo de interesele private ale părților și crearea unui sistem informațional special care să permită tuturor subiecților de drept să primească exclusiv și numai date de încredere cu privire la statutul juridic al unui anumit obiect.

Rezumând cele de mai sus, putem concluziona că înregistrarea reprezintă legalizarea în circulație civilă a tranzacțiilor și a drepturilor și obligațiilor generate de acestea, precum și alte temeiuri de apariție a drepturilor și obligațiilor prevăzute la alin.1 al art. 8 din Codul civil al Federației Ruse. Se pare că definiția propusă a înregistrării de stat este în concordanță cu Dispoziții generale Codul civil al Federației Ruse, care reglementează circulația bunurilor imobiliare și drepturile asupra acestuia. Deci, în conformitate cu art. 131 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile reale asupra bunurilor imobiliare, limitarea, apariția, transferul și încetarea acestora sunt supuse înregistrării de stat. Momentul apariției drepturilor poate să nu coincidă în timp cu înregistrarea lor de stat, care este prevăzută ca excepție la paragraful 2 al art. 8 din Codul civil. Mai mult, această normă de drept nu leagă momentul apariției restricțiilor, de exemplu, sub forma sechestrului, de momentul înregistrării lor de stat. Astfel, legiuitorul, după ce a instituit înregistrarea de stat obligatorie a drepturilor și a altor evenimente, nu a conferit în același timp acestui proces un caracter exclusiv de stabilire a titlului, ceea ce ne permite, la rândul său, să considerăm o astfel de înregistrare ca o reflectare în registru pentru un cerc nelimitat de persoane de informații fiabile și cuprinzătoare despre statutul juridic al bunurilor imobiliare, modificarea sau încetarea acestuia.

Concluzie

Având în vedere importanța mare a imobilelor în viața și activitățile cetățenilor și persoanelor juridice, precum și în circulația civilă, legea și-a asigurat regimul juridic special. Constă în faptul că dreptul de proprietate, alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, restricțiile acestora, apariția, transferul și încetarea sunt supuse înregistrării de stat obligatorii în Registrul Unificat de Stat de către instituțiile de justiție. Trebuie să fie înregistrat.

Cu toate că sistemul rusescînregistrarea bunurilor imobiliare a adoptat în mare măsură prevederile fundamentale ale sistemelor de înregistrare din Germania și Spania și, de asemenea, face ecou experienței pre-revoluționare a Rusiei în crearea cartei patrimoniale,

dar se bazează în primul rând pe Codul civil al Federației Ruse, are propriile sale particularități, propriile sale caracteristici, care se pot schimba numai atunci când se modifică nu numai Legea privind înregistrarea, ci și Codul civil al Federației Ruse. Odată cu intrarea în vigoare a Legii „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, a fost introdusă o procedură unificată de înregistrare a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, indiferent de tipul imobilului și de subiect. al Federaţiei pe teritoriul căreia se află. Au început lucrările la crearea Registrului de stat unificat corespunzător. Toate acestea vor face, în cele din urmă, piața imobiliară din Rusia transparentă, în multe feluri tăind rădăcinile criminalității și fraudei în sfera cifrei de afaceri imobiliare.

Tranzacțiile imobiliare reprezintă o parte semnificativă a cifrei de afaceri civile și mai ales necesită recunoașterea de stat și confirmarea drepturilor participanților lor, ceea ce se datorează naturii speciale a subiectului unor astfel de tranzacții - imobiliare. Imobilul include terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă separate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, de exemplu. obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri.

2.2 Câteva probleme reale ale înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta

Problema calificării corecte a contractelor sau drepturilor asupra bunurilor imobiliare pare să fie una dintre cele mai presante problemeînregistrare de stat.

Calificarea de drept civil penetrează toate activitățile serviciul de înregistrare Ministerul Justiției al Republicii Belarus. Este de o importanță deosebită în timpul examinării juridice a documentelor depuse pentru înregistrarea de stat. Angajații care efectuează expertize juridice rezolvă direct problemele de calificare.

Calificarea contractului are două etape principale. Prima este calificarea efectuată de părți la încheierea contractului, executarea, modificarea și rezilierea acestuia. Calificarea în această etapă este menită să asigure înregistrarea corectă a relațiilor părților, precum și exercitarea corespunzătoare a drepturilor și obligațiilor acestora. A doua este calificarea efectuată de organele de drept, inclusiv de autoritățile pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, în procesul de asistență a cetățenilor și organizațiilor în exercitarea de către acestea din urmă a drepturilor și obligațiilor lor, precum și ca control asupra acestui proces. Calificarea în această etapă vizează asigurarea ordinii în procesul de exercitare de către părțile contractuale a drepturilor lor civile și îndeplinirea îndatoririlor ce le revin. La efectuarea înregistrării de stat, serviciile specializate ale Ministerului Justiției din Republica Belarus, lor oficialiînainte de a efectua acțiuni de înregistrare, trebuie să instalați statut juridic o persoană care a solicitat înregistrarea de stat a dreptului de proprietate imobiliară sau a unei tranzacții cu acesta; dacă obiectul relevant al drepturilor civile este imobilul și care este regimul juridic al acestuia; ce sunt conditii esentiale contractul în baza căruia ia naștere dreptul, sau care este natura unui alt fapt juridic care a stat la baza apariției dreptului la imobil. Nestabilirea, stabilirea incompletă sau incorectă a punctelor enumerate poate determina înregistrarea nerezonabilă a dreptului de proprietate imobiliară sau o tranzacție cu acesta, sau un refuz nerezonabil de a efectua acțiuni de înregistrare. Cât de important este acest lucru reiese nu numai din cele de mai sus, ci și din faptul că, în caz de calificare incorectă, cetățenii și persoanele juridice au dreptul de a depune un proces sau o plângere la instanță. Entitati legale iar cetățenii pot face apel la instanță astfel de acțiuni și decizii, cum ar fi, de exemplu, refuzul sau sustragerea serviciului de înregistrare pentru înregistrarea drepturilor de la înregistrarea de stat; refuzul de a emite informații cu privire la drepturile înregistrate; refuzul corectării unei erori tehnice, încălcarea termenelor de înregistrare, emiterea de informații și corectarea unei erori tehnice. Participarea autorităților judiciare la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și la tranzacțiile cu aceasta este următoarea. În primul rând, organul poate fi invitat de către instanță să participe la proces sau să se alăture acestuia din proprie inițiativă pentru a-și da un aviz asupra cauzei în vederea îndeplinirii atribuțiilor care îi sunt atribuite și pentru a proteja drepturile cetățenilor și interesele stat. În al doilea rând, organismul poate acționa ca terț care nu declară pretenții independente cu privire la subiectul litigiului. A treia modalitate, poate cea mai comună, de a rezolva neînțelegerile dintre un individ și un organism este o plângere.

În cursul executării unei hotărâri judecătorești poate apărea o situație în care organul, fără vină proprie, nu va putea executa hotărârea judecătorească. De exemplu, dacă, printr-o hotărâre judecătorească, autoritatea de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta va trebui să înregistreze dreptul, atunci solicitantul trebuie să depună o cerere, documente relevante, o hotărâre judecătorească etc. Evident, fără cererea unui cetățean, există motivul serios, potrivit căruia organul de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta nu va putea executa hotărârea judecătorească. Prin urmare, există două căi de ieșire din această situație. Prima este să te întorci document executiv fără executare către autoritatea emitentă. A doua cale de ieșire depinde de claritatea și certitudinea dispozitivului hotărârii. La analiza Legii „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, apar îndoieli cu privire la aplicarea prevederilor acesteia la deciziile care conțin doar obligația autorităților de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta. să efectueze acțiuni de înregistrare, dar nici un cuvânt nu se face mențiune despre stabilirea drepturilor sau momentul producerii acestora. Se pare că în cazul în care hotărârea judecătorească nu suferă de un astfel de neajuns, organul are dreptul de a indica doar hotărârea judecătorească în rubrica „acte - temeiuri de înregistrare”. Acest lucru va evita eventuala răspundere pentru neexecutarea hotărârii judecătorești.

La înregistrarea transferului de drepturi la vânzarea imobilelor apare o problemă că, odată cu înregistrarea de stat a imobilului, trebuie înregistrat și transferul dreptului de proprietate asupra terenului pe care se află acest imobil. Statul, înregistrând dreptul, nu numai că îl recunoaște ca naștere, ci confirmă și respectarea legii în procesul de dobândire a dreptului imobiliar, garantează protecția acestui drept. Nu poate acorda astfel de garanții atunci când rămâne întrebarea dacă proprietarul imobilului are un drept asupra terenului. Deoarece răspunsul despre dreptul persoanei la clădire depinde și de care va fi mesajul despre aceasta. Înregistrarea de stat a tranzacțiilor cu clădiri, transferul de drepturi asupra acestora fără documente asupra terenului de sub ele este, de asemenea, imposibilă.

La înregistrarea transferului de drepturi asupra unei clădiri, nu trebuie doar să se stabilească dreptul vânzătorului asupra terenului, ci și să se înregistreze transferul acestui drept către cumpărător. Numai în acest caz va avea loc transferul simultan de drepturi asupra clădirii și terenului. Având în vedere cele de mai sus, înregistrarea de stat a drepturilor (transferul drepturilor) asupra unei clădiri este inadmisibilă în cazurile în care nu se efectuează înregistrarea drepturilor asupra terenului sub acesta.

Contractul de vânzare nu este singurul document de proprietate care servește drept bază pentru înregistrarea unui drept. Printre temeiurile de înregistrare a drepturilor, Legea evidențiază un act al autorității. Problemele apărute în acest caz necesită și o analiză proprie. În cazul în care un act al autorităților de stat și al administrării unui subiect al Republicii Belarus, organismele locale de autoguvernare a fost emis cu încălcarea procedurii stabilite de legislația în vigoare la locul publicării unor astfel de acte la momentul publicarea lor, nu poate constitui baza pentru înregistrarea de stat a drepturilor.

Recunoașterea legală a unui act ca nul poate fi efectuată numai de către organismele abilitate și în modul prevăzut de lege, i.e. instanța conform procedurii stabilite. În acest sens, organul de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta nu poate refuza înregistrarea de stat a drepturilor. De aici rezultă că registratorul, după ce a descoperit că proprietatea a fost dobândită în baza unui act administrativ nelegal, nu are dreptul nu numai să refuze înregistrarea, ci și să depună o cerere de anulare a acestui act.

Există un conflict evident. În practică, această problemă este rezolvată în moduri diferite. O serie de organe de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta iau o decizie de a refuza înregistrarea de stat a drepturilor pe baza unor astfel de acte. În același timp, există precedente când organul de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta a încetat să refuze înregistrarea din cauza faptului că instanțele, în curs de examinare a litigiilor, pornesc din faptul că astfel în măsura în care aceste acte administrative nu au fost declarate nule, organul de justiție nu are dreptul de a refuza înregistrarea. În consecință, organul de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta ar trebui să suspende înregistrarea și să trimită o cerere la parchet. Se pare că în această situație există trei variante de acțiune: înregistrarea statului imobiliar

1) parchetul depune cerere la instanță, iar „soarta” dreptului înregistrat depinde de hotărârea instanței;

2) parchetul lasă cererea fără răspuns, iar după expirare termenele limită suspendarea înregistrării și neprimirea unui răspuns la cererea de înregistrare ar trebui efectuată;

3) Parchetul dă răspuns și organul de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta acționează în conformitate cu acesta.

Înregistrarea de stat în dreptul civil

Dezvoltarea relațiilor de piață în Rusia a afectat practic toate sferele vieții economice ale țării. În prezent, imobilele fac obiectul unei cifre de afaceri active de drept civil...

Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare

înregistrarea de stat a dreptului la bunuri imobiliare În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către statul apariției ...

Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare în Federația Rusă

Înregistrarea de stat a drepturilor se efectuează în scopul recunoașterii și confirmării de către stat a motivelor apariției, transferului, grevării sau încetării drepturilor asupra bunurilor imobiliare...

Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta

Conceptul de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare este prezentat în articolul 2 din Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta”, adoptată de Duma de Stat la 17 iunie 1997.. .

Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta

Regimul juridic civil al bunurilor imobiliare

Înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a creării, modificării și încetării existenței unui imobil. Imobilul este considerat a fi creat, modificat...

înregistrarea de stat tranzacție imobiliară Dezvoltarea relațiilor de piață în țara noastră este asociată cu apariția alt fel probleme, inclusiv natura juridica, prin a cărei rezoluție, în măsura în care este posibil și necesar...

Aspecte de drept civil ale instituției înregistrării de stat

Conceptul de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare este prezentat în articolul 1 din Legea Republicii Kazahstan „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta” ...

Imobilul ca obiect al drepturilor civile

caracteristica principală regimul juridic proprietate imobiliara - comandă specială apariția, schimbarea și încetarea dreptului de proprietate și a altor drepturi asupra acestor obiecte, cerințe speciale pentru tranzacțiile cu imobiliare Grishaev S.A...

Problema drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, supusă înregistrării de stat, este considerată în literatura juridică drept una dintre cele mai semnificative...

Conceptul de imobil și tranzacțiile cu acesta

În conformitate cu înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta se înțelege un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a producerii, restricționarea ...

Procedura de efectuare a actelor notariale

Necesitatea unui sistem de înregistrare dezvoltat, cuprinzător și accesibil a apărut concomitent cu procesele de privatizare a proprietății de stat și municipale...

Tranzacții imobiliare

Hotărâre judecătorească ca bază pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare

În prezent, în Rusia se fac din ce în ce mai multe tranzacții imobiliare, se înregistrează transferul dreptului de la proprietarul anterior și al dreptului noului proprietar al proprietății relevante...