Галас навколо нового закону про дачні ділянки не вщухає кілька місяців. «Дачна конституція», як її вже назвали в народі, не лише захищає права дачників, а й робить їхню взаємодію з сусідами складнішою. Чому у 2019 році сусід може відібрати у вас Дачна ділянка: на це питання відповідають акти, що входять до складу загального пакету документів нового закону
Права сусіда по земельній ділянці у новому році
Навколо «дачної конституції» чимало суперечок. З одного боку, новий законпроект дозволить визначити права кожного дачника. Він зможе узаконити всі прибудови, що знаходяться на його володіннях. Після цього дачник може прописатись у заміському будинку. Спроститься процедура подання документів. Новий проект дозволить зменшити корупцію серед чиновників. З іншого боку, «дачна конституція» може зробити життя дачника складнішим.
Законопроект набув чинності 1 січня 2019 року. Він охоплює як права дачників, а й обов'язки заміських товариств. Виходячи з цього законопроекту, найскладніше узаконити ділянки, які перебувають у покинутому чи плачевному стані. По суті, у нового проекту своє підводне каміння: у 2019 році сусід може відібрати у вас дачну ділянку і не порушити при цьому жодного закону.
Сусіди можуть отримати права на покупку земельної ділянки. Сусід, як зацікавлена особа, може подати документи на присвоєння земельної ділянки, яка перебуває у неналежному стані.
Підстави для передачі дачної ділянки найближчому сусідові у 2019 році
Відчуження земельної ділянки не загрожує людям, які доглядають за прибудинковою територієюзаміського будинку. Наявність прибудов ніяк не впливає на рішення вищих органів - вони приймають остаточне рішення щодо законної передачі місця новому власнику.
Процедура проходитиме за такою схемою: спочатку власник певної ділянки подає заяву на адміністративний орган. У заяві він позначає, що є ділянка, яка знаходиться з нею по сусідству і яка покинута. Адміністрація одягнула на основі такої заяви перевірку.
Безхазяйну власність ретельно оглядають. Відповідно до нормативними актамискладається оцінка ділянки. Після цього проводиться оцінка власності – вартість встановлюють справедливу та не завищену. Вартість ділянки може встановлюватися судом, а для цього ймовірний майбутній власник ділянки пише ще одне прохання. Якщо вартість нерухомості нового власника влаштовує, він погоджується на пропоновані умови. Після цього складається договір, яким відбувається відчуження власності.
Чому у 2019 році сусід може відібрати у вас дачну ділянку: тому що вона перебуває у неналежному стані та виглядає як безхазяйна власність. Претендувати на обжиту ділянку за новою «дачною конституцією» ніхто навіть сусід не може.
З метою встановлення максимально корисного режиму використання землі в Росії здавна вся територія була поділена на категорії, залежно від якості ґрунту, віддаленості від населених пунктівта інших показників, але наявність прав на землю далеко не завжди захищало її від ризику бути відібраною державою. Кожна категорія має свої особливості, виділяється серед них сільськогосподарські землі, регулювання статусу яких займає особливе місце. Цінність таких територій очевидна і якщо її не використовувати за призначенням, держава може вживати заходів. Варто знати, чи можуть відібрати земельна ділянкащо перебуває у власності.
Згодом з'явилося таке поняття як дозволене використання кожної з виявлених категорій земель. Нині у Росії їх сім:
- спеціально виділені для будівництва та розвитку населених пунктів;
- використовувані для збереження лісового фонду;
- ретельно охороняються через свою підвищену значущість;
- придатні для будівництва об'єктів транспортної, промислової та енергетичної інфраструктури;
- землі недоторканного запасу;
- розташовані під або біля водних ресурсів;
- землі сільськогосподарського призначення
Для економіки країни та життя людей найбільший інтерес має остання категорія, оскільки саме за рахунок її ефективного використаннякраїни щороку збільшується збирання врожаю. Взагалі вся земля є нерухомістю, тобто право власності на неї підлягає реєстрації ЄГРП. Однак земля, що використовується для сільськогосподарських потреб, не завжди перебуває у власності, часто через небажання власників її оформляти, а іноді через наявність перешкод для цього з боку. державних органів. Що ж до регіонів, чия економіка повністю залежить від рівня збирання врожаю, там хорошу землю розбирають, її перекуповують і навіть вимагають.
Контроль за використанням земельної ділянки
Саме через високу важливість землі, яка придатна для вирощування сільськогосподарських культур, держава у певному сенсі обмежує власника такої земельної ділянки, а саме зобов'язує її використовувати землю за призначенням, а також здійснювати заходи, спрямовані на покращення її стану та захист від ерозії.
Якщо зазначені заходи не здійснювати, земля просто зіпсується з роками, вирощуватися в країні буде менше культур, на ринок теж надходитиме менше продукції. Це призведе до необхідності масової закупівлі фруктів, овочів та зерна за кордоном. Такий імпорт призведе до зменшення надходжень до скарбниці держави, що в результаті сильно позначиться на економіці в цілому, навіть незважаючи на те, що Росія вважається сировинною країною, економіка якої може залежати тільки від видобутку корисних копалин.
Можливість вилучення
- безпосередньо право власності на земельну ділянку;
- безоплатне термінове користування;
- постійне безстрокове користування;
- перебування у оренді;
- сервітут;
- довічне володіння.
З перерахованих лише право власності дає повний комплекс прав на земельну ділянку, тобто можливість користуватися, володіти та розпоряджатися ним. А ось інші, речові права, крім права власності, надають лише обмежений комплекс прав. Відібрати землю держава може як у власників, і у власників. Статися це може за наступних умов:
- Винесення судом рішення про вилучення земельної ділянки для подальшого продажу прилюдних торгах, За наявності у власника великої заборгованості, особливо якщо це заборгованість перед державою. Землю можуть заарештовувати пристави, і навіть звертати її у стягнення на стадії примусового виконаннярішень суду.
- Щодо неї може бути здійснена реквізиція, при настанні на території її знаходження надзвичайних обставин. Ними можуть бути воєнні дії, стихійні лихарізного ступеня тяжкості, техногенні та інші катастрофи. Всі перелічені ситуації дозволяють з метою усунення надзвичайних обставин та для захисту населення відбирати землю у будь-яких осіб.
- Застосування такої міри покарання, як конфіскація. Конфіскація застосовна як до рухомого, так і до нерухомого майна особі, яка вчинила тяжкий злочині як міра покарання може бути застосована лише судом.
- Викуп для муніципальних та державних потреб. Насправді це не зовсім вилучення, а скоріше примус до угоди купівлі-продажу. При цьому вартість визначає власник, тому по-великомурахунку він нічого не втрачає, а іноді сильно виграє, тому що такі землі часто викуповують за вартістю вищою за ринкову. При цьому, під муніципальними та державними потребамиможуть розуміти різні питання - від прокладання залізниці і будівництва газопроводу до зведення споруд технічного призначення.
- Вилучення ділянок, що використовуються не належним чином або не у відповідності до дозволеного виду використання. У цій категорії виділяють дві причини вилучення.
- Власник ділянки протягом трьох років і більше не використовує його за призначенням. Тобто, якщо земля була, наприклад, сільськогосподарського призначення, а вирощувати щось на ній йому не хотілося. Може так статися, що використання за призначенням було неможливо через ті чи інші обставини, однак це не звільняє господаря від відповідальності. Коли земля занедбана, вона занепадає. Це можна визначити за деякими показниками під час аналізу ґрунту. Також підтвердженням може бути наявність бур'янів, чагарників, дерев та інші ознаки. У цьому випадку вилучатимуть ділянку муніципальні органи влади.
- Неадекватне використання землі. Таким може бути визнано використання, що спричинило погіршення стану ґрунту, зниження родючості або погіршення. екологічної обстановки. Немає значення, які саме дії це викликали. Відбирати ділянку держава має право, навіть якщо власник сумлінно намагався, але через незнання чи необережність її старання призвели до поганого результату. В якості пом'якшуючих обставиннавіть термін, протягом якого власник користувався землею належним чином.
Ділянка, що вилучається, як правило, проходить складну процедуру вилучення та оформлення документів. Вилучена земля передається муніципальним органамдля ухвалення рішення про подальше використання. Вона може бути передана іншій особі на будь-якому речових правописаних вище. При цьому режим використання землі не змінюється, а новий власник повинен точно також дотримуватися його, щоб не втратити землю.
А ви давно були на своїй дачі? Може, треба туди поїхати, навести лад? Тому що останні зміниу законодавстві РФ натякають на цю потребу. Небезпека представляє законодавче нововведення, відповідно до якого 01.01.2019 року набуває чинності Закон про городні та садові товариства.
Повна назва федерального закону– «Про ведення громадянами городництва, садівництва для потреб і про внесення поправок у окремі законодавчі акти РФ». ФЗ від 29 липня 2017 року за номером 217.
Звідки походить загроза?
Відповідно до деяких положень федерального закону, тепер ваша занедбана ділянка може стати територією вашого сусіда. Саме сусіди отримують пріоритетне право на придбання земельної ділянки, якщо адміністрацією наділу ініціюється справа щодо відчуження занедбаної (безгоспної) власності.
Нормативні акти значно спростять цю маніпуляцію, тобто отримання чужої ділянки у власність. А вартість його придбання встановлюється судом на підставі експертних висновків(буде створено спеціальну комісію).
Як це відбуватиметься?
Звісно ж, законодавство не збирається подавати саме «сюрприз». Іншими словами, не вийде, що людина приїде на власну дачу і дома вже дізнається, що земля їй більше не належить.
Процес буде наступним:
- Якщо є «безгосподарна» ділянка землі, тобто вона заросла бур'яном, власник не приїжджає кілька років, купа боргів за членськими внесками тощо, то власнику ділянки надсилається претензія на письмовому виглядівід адміністрації.
- Далі відраховують один місяць – за цей час власник має дати відповідь.
- Якщо його не піде, адміністрація подає до суду і запускає процедуру відчуження дачної ділянки.
Для реалізації такої процедури звичайного бур'яну на дачній ділянці недостатньо. Потрібна більш вагома основа або їхня сукупність. Наприклад, занедбана ділянка та велика заборгованість, що сформувалася внаслідок несплати членських внесків.
Це нововведення не суперечить законодавству РФ. Стаття 284 ГК РФ говорить, що ділянку можуть вилучити у власника, якщо вона призначена для ведення с/г, будівництва (житлового або іншого), але його не використовують згідно цільового призначенняпротягом 3-х років (якщо триваліший термін не встановлено законом).
На думку деяких експертів, саме на підставі цієї норми суди виноситимуть позитивні рішення на користь адміністрації. А новий закон просто додатково зміцнить цю можливість.
Як придбати сусідню ділянку - особистий досвід
Дачна нерухомість може мати різний юридичний статус. Дача може бути приватизована, а може й не бути. Залежно від цього різняться сценарії захоплення територій. Відповідно, і шанси на успіх у осіб, які накинув оком на чужий або будинок, різні.
Начальство кооперативів та сусіди
Якщо дачний будинок не приватизований, відібрати його буде набагато простіше – скориставшись обмеженими правамипоточного власника.
Так, на одному з інтернет-форумів, мешканець Дніпропетровська Сергій скаржиться на директора дачного кооперативу від МК «Злагода», яка хоче відібрати у хлопця дачу, аргументуючи це тим, що він порушує статут дачної спільноти. Причому, порушує своєрідним чином - не стриже газон.
Раніше дача належала бабусі, потім мамі дніпропетровця. На бабуси кошти тут було зведено триповерховий будинок. Загвоздка в тому, що ні земля, ні будинок не приватизовані. Вивчивши статут кооперативу, слід зазначити, що формально правда за керівництва. У документі дійсно прописано вимогу про підтримку ділянок у належному вигляді та цільове використанняземлі.
Понад те, досвідчені дачники, що у обговоренні цієї теми, зізнаються, що з взаємної згоди сусідів, і з дозволу дирекції свого кооперативу, неодноразово ділили між собою чужу ділянку, що у запустенні.
, у свою чергу, підтверджують, що рішенням кооперативу не приватизована дача або будинок може бути відібрана у господаря, особливо у разі регулярної несплати кооперативних внесків. Більше того, щоб відібрати ділянку, правлінню кооперативу навіть не потрібно звертатися до суду - все вирішується на зборах.
«Статути кооперативів були писані не за єдиним зразком, тут і кожен конкретний випадок слід розглядати окремо. Як правило, якщо земля під кооперативною ділянкою не приватизована, то можна позбавити члена кооперативу права користування цією земельною ділянкою на підставі загальних зборівчленів кооперативу. В окремих випадках, досить одностайного рішення членів правління кооперативу - треба дивитися статут. Підставою може бути відсутність платежів на утримання кооперативу протягом одного року», - пояснює ч лен правління Спілки консультантів з нерухомості України, юрист Іван Кудояр .
Також слід зазначити, що сільські та селищні ради, яким дачні кооперативи формально підконтрольні, як правило, ніяк не беруть участь у земельних розглядах між членами кооперативу.
«Як правило, юрисдикція сільських, селищних рад поширюється на дачний кооператив загалом. Тобто це стосується земельних відносинз самим кооперативом чи усією ділянкою під забудову. Вищезгадані поради не можуть мати індивідуальних відносин з окремим членом кооперативу з приводу виділення землі у користування», - каже експерт.
Якщо дачний будинок чи ділянку приватизовано, то відібрати їх у господаря набагато складніше. Але це не дає 100% гарантії від можливих посягань. В даному випадку, загарбникам чужої землі доведеться діяти через суд, що, безсумнівно, ускладнить їхнє завдання.
«Позбавити власника прав на земельну ділянку (приватизовану) у дачному кооперативі можна лише на підставі рішення суду. Наша судова система має основу індивідуальне судочинство. Це означає, що у кожному конкретному випадку суду потрібні «іменні» докази порушення закону при отриманні Держакту. Механізм судочинства у кожному разі теж індивідуальний. Цивільне судочинствоможе бути ініційовано будь-якою із зацікавлених сторін, а прокурор може підтримати чи не підтримати це провадження на користь фізичної особи, міста чи держави», - уточнює юрист.
Що стосується процесу приватизації ділянки та будинку, то, всупереч існуючій думці, що право власності на будинок автоматично забезпечує і право власності на саму ділянку, це не так. Первинно все ж таки право власності на ділянку. Більше того, не маючи документів про приватизацію ділянки, отримати право власності на розташований на ньому будинок просто неможливо за сьогодні чинному законодавстві.
«У процесі узаконення земельної ділянки у дачному кооперативі та садового будинкуу дачному кооперативі пріоритет має земельну ділянку. Це два різні документи. Тобто зараз, якщо ні державного актана землю, то, природно, не можна отримати свідоцтво на право власності на садовий будинок. Якщо все-таки власник на руках має договір купівлі-продажу садового будинку, датований, наприклад, 1997 роком, коли можна було оформити договір купівлі-продажу садового будинку без кадастрового номера землі, то власник має переважне правона отримання державного акта на землю, але в встановленому закономпорядку. Тобто якщо у кооперативу відсутні необхідні документи(наприклад, прострочений договір оренди землі під усім кооперативом), то приватизації власнику садового будинку може бути відмовлено. Земельна ділянка під приватизацію, призначена для індивідуального дачного будівництва, не може перевищувати 0,10 га», - коментує ситуацію Іван Кудояр.
Рейдерське захоплення
Стати жертвою рейдерського захоплення чи шахрайства з боку приватних структур ризикують ті дачники, чиї ділянки перебувають у районах, привабливих з інвестиційної точки зору. До цієї категорії потрапляють ділянки у приміських зонах мегаполісів, а також у курортних та санаторних зонах. У цьому випадку серед постраждалих виявляються всі учасники кооперативу.
Сценаріїв такого захоплення чимало. Наведемо одну із схем. У кооперативі поступово з'являється ініціативна група незадоволених, яка критикує нинішнє керівництво та виступає за його зміну. Туди «набираються» дачники, які раніше не брали активної участі в житті дачного селища. Нерідко головною є людина, яка насправді не має прямого відношення до жодної з дачних ділянок.
Потім, провівши імпровізовані збори, ініціативна група захоплює владу у кооперативі. Змінюють голову та статут організації. Створюється нова фірма, яку переписуються системи комунікацій. Потім ця фірма, власне кажучи, продає їх третій фірмі.
Контролювати об'єкти громадського користувача та зростання комунальних платежів стає проблемою для дачників. Нова фірмавстановлює свої порядки та ціни, часом непомірні, поступово виживаючи людей з потрібної ділянки. Зрештою, власникам доводиться та ділянки за заниженими цінами. Але часто чутка розлітається швидко, і обережні покупці не поспішають купувати проблемну ділянку навіть зі знижкою. Зрештою, дачникам доводиться віддавати землі практично за безцінь цілком певним покупцям.
Для потреб держави
Якщо на місці вашої ділянки вирішили прокласти трасу, побудувати автовокзал, аеропорт або ще якийсь важливий об'єкт, то місцева владаНаприклад, міська рада може винести рішення про знесення приватних будівель, що знаходяться на даній території. Природно, у таких випадках передбачено певні компенсаційні виплати.
Отже, якщо дачний будинок знаходиться в межах міста на території, на яку міська влада має свої плани, то, в будь-якому випадку, господар може розраховувати на компенсацію.
У Законі України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, розміщених на них, які знаходяться в приватної власності, для суспільних потреб або за мотивами суспільної необхідності» говориться, що відчуження земельної ділянки проводиться на умовах виділення власнику ділянки, рівноцінної забиранню. За умови, що з власником не обговорено інший варіант компенсації.
Щодо дачного будинку, то згідно з пунктом 6 статті 4 вищезгаданого законодавчого акта, власник отримує натомість інше упорядковане житлове приміщення - будинок або частину будинку - залежно від того, що знаходилося у його володінні.
Також, згідно із законом, якщо власник не згоден із відчуженням ділянки за оцінною вартістю, визначеною з ініціативи державних органів, він може залучити іншого. Але в цьому випадку витрати на оцінку ділянки власник несе сам.
Крім цього, в законодавчому актійдеться про те, що держава бере на себе витрати, пов'язані з вимушеним переїздом везучого дачника, оформленням документів на нова ділянкаабо будинок.
На практиці ж можливі зовсім інший розвиток подій. Іван Кудояр так коментує ситуацію:
«Оскільки подібних прецедентів в Україні мало, і говорити про законність дій міської влади у випадках, коли «держава зобов'язана компенсувати втрати», дуже складно. На практиці прокуратура спирається на всілякі розпорядження Кабінету Міністрів, а власники землі – на закон «Про приватизацію землі». Суд приймає рішення у кожному разі по-різному, тут багато залежить від комплектності документів на землю та саму споруду, суми вкладених коштів у будівництво тощо. Часто власник у суді не може довести походження грошей та надати повну звітність про витрачені кошти на будівництво. Через колізію правових нормта «агресивних» інтересів сторін подібні процеси тривають роками. Або силовий варіант.
Варіантів, у яких власник може втратити дачну нерухомість, не так багато. Але, на жаль, незважаючи на конституційну норму про недоторканність власності, через різноманіття законодавчих колізій та специфіки судової системиУкраїна, важко бути впевненим, що на вашу нерухомість не посягнуть. Але підстрахуватися і, як мінімум, приватизувати дачу, все ж таки варто.
© domik.net, 2013